BO CO THC TP MN NH GI BT NG SN

A. Gii thiu bn thn

H tn: V Th Hu Ngy sinh: 07/02/1986 C tr: Minh Khai H ni

Tham gia kha hc nh gi bt ng sn vi mong mun m rng thm kin thc v th trng bt ng sn ni chung v nhng chnh sch, quy nh v ngnh ngh bt ng sn cng nh cc phng php nh gi bt ng sn, cch lp h s v chng th nh gi bt ng sn.

B. Bo co nh gi
I. QUY TRNH NH GI BT NG SN. nh gi bt ng sn (BS) c thc hin theo quy trnh sau: Bc 1: Xc nh nhim v nh gi BS. Bc 2: Kho st hin trng, thu thp thng tin BS. Bc 3: Phn tch thng tin v BS. Bc 4: La chn phng php nh gi BS. Bc 5: Xc nh gi tr BS cn nh gi. Bc 6: Lp h s v chng th nh gi. I.1. Xc nh nhim v nh gi BS bao gm cc ni dung: I.1.1. Thit lp mc ch, nhim v ca vic nh gi; I.1.2. Nhn bit v BS cn nh gi: c im c bn v cc yu t php l, v kinh t k thut ca BS; I.1.3. Chn c s gi tr ca nh gi v phng php nh gi BS do khch hng yu cu; I.1.4. Xc nh yu cu ca khch hng, ngi s dng kt qu nh gi. I.1.5. Nhng iu kin rng buc trong xc nh BS nh gi: nh gi vin phi a ra nhng gi thit v nhng iu kin b hn ch i vi nhng yu cu v mc ch nh gi ca khch hng, nhng yu t rng buc nh hng n gi tr BS; nhng gii hn v: tnh php l, cng nng ca BS, ngun d liu, s dng kt qu; quyn v ngha v ca nh gi vin theo hp ng nh gi. I.1.6. Vic a ra nhng iu kin hn ch v rng buc ca nh gi vin phi da trn c s: a- C s xc nhn bng vn bn ca khch hng v trn c s nhn thc r rng nhng iu kin s tc ng n bn th ba thng qua kt qu nh gi.

b- Ph hp vi quy nh ca lut php v cc quy nh hin hnh khc c lin quan. I.1.7. Xc nh thi im nh gi. Vic xc nh c im, bn cht (t nhin, php l) ca BS cn nh gi phi c thc hin ngay sau khi k hp ng nh gi v kin nh gi v gi tr ca BS c a ra trong phm vi thi gian cho php ca hp ng. I.1.8. Xc nh ngun d liu cn thit cho thm nh gi. I.1.9. Xc nh c s gi tr ca BS. Trn c s xc nh khi qut v c im, loi hnh BS cn nh gi, nh gi vin cn xc nh r loi hnh gi tr lm c s cho vic nh gi: gi tr th trng hay gi tr phi th trng. Vic xc nh gi tr lm c s cho nh gi phi ph hp vi nhng quy nh ca php lut hin hnh v cc vn bn quy phm php lat do c quan nh nc c thm quyn ban hnh. II.2. Kho st hin trng, thu thp thng tin bt ng sn. II.2.1. Kho st hin trng: nh gi vin phi trc tip kho st hin trng vi cc ni dung: - V tr thc t ca BS so snh vi v tr trn bn a chnh, cc m t php l lin quan n BS. - Chi tit bn ngoi v bn trong BS, bao gm: din tch t v cng trnh kin trc; khung cnh xung quanh, c s h tng (cp v thot nc, vin thng, in, ng), loi kin trc, mc ch s dng hin ti, tui i, tnh trng duy tu, sa cha - i vi cng trnh xy dng d dang, nh gi vin phi kt hp gia kho st thc a vi bo co ca ch u t, nh thu ang xy dng cng trnh. Trong qu trnh kho st, c y chng c cho vic nh gi, nh gi vin cn chp nh ti sn theo cc dng (ton cnh, chi tit), cc hng khc nhau. II.2.2. Thu thp thng tin. Bn cnh thng tin, s liu thu thp t kho st hin trng, nh gi vin phi thu thp cc thng tin sau: - Cc s liu v kinh t x hi, mi trng, nhng yu t tc ng n gi tr, nhng c trng ca th trng BS nhn bit s khc nhau gia khu vc BS nh gi to lc v khu vc ln cn. - Cc thng tin v nhng yu t t nhin, kinh t x hi nh hng n mc ch s dng ca BS (a cht, bn a chnh, quy hoch, bin gii hnh chnh, c s h tng). - thc hin nh gi, nh gi vin phi da trn nhng thng tin thu thp t cc ngun: kho st thc a; nhng giao dch mua bn BS (gi cho, gi tr, gi thc mua bn, iu kin mua bn, khi lng giao dch) thng qua phng vn cc cng ty kinh doanh BS, cng ty xy dng, nh thu, ngn hng hoc cc t chc tn dng; thng tin trn bo ch (bo vit, ni, hnh) ca a phng, trung ng v ca cc c quan qun l nh nc v th trng BS; thng tin trn cc vn bn th hin tnh php l v quyn nng ca ch BS, v cc c tnh kinh t,

k thut ca BS, v quy hoch pht trin kinh t, x hi ca vng c lin quan n BS. nh gi vin phi nu r ngun thng tin trong bo co nh gi v phi c kim chng bo m chnh xc ca thng tin. III. PHN TCH THNG TIN V BT NG SN. L qu trnh nh gi tc ng ca cc yu t n mc gi ca BS cn nh gi. III.1. Phn tch nhng thng tin t kho st hin trng BS. III.2. Phn tch nhng c trng ca th trng BS cn nh gi. a- Bn cht v hnh vi ng x ca nhng ngi tham gia th trng: + i vi BS thng mi hoc cng nghp, bao gm: c im ca mi lnh vc (thng mi hoc cng nghp) hnh thnh nn nhng nhm cung v cu v BS, hnh thc s hu ca php nhn tham gia th trng (cng ty t nhn hay s hu nh nc, lin doanh); mc m rng th trng BS loi ny vi nhng ngi mua tim nng. + i vi BS l nh ca dn c, bao gm: tui tc. c cu gia nh, mc thu nhp ca nhm cung v nhm cu, mc m rng th trng BS loi ny vi nhng ngi mua tim nng. b. Xu hng cung cu trn th trng BS. + Nhng xu hng tng gim v ngun cung, tng gim v nhu cu ca nhng BS tng t hin c trn th trng. + nh hng ca xu hng trn n gi tr BS ang nh gi. III.3. Phn tch v khch hng: - c im ca nhng khch hng tim nng. - S thch ca khch hng v v tr, quy m, chc nng v mi trng xung quanh BS. - Nhu cu, sc mua v BS. III.4. Phn tch v vic s dng tt nht v ti u BS. - nh gi vin cn xem xt kh nng s dng tt nht mt BS trong bi cnh t nhin, hon cnh php lut v ti chnh cho php v mang li gi tr cao nht cho BS. - nh gi vin cn nh gi c th vic s dng BS trn cc kha cnh: + S hp l, tnh kh thi trong s dng BS, xem xt n mi tng quan gia vic s dng hin ti v s dng trong tng lai. + S thch hp v mt vt cht, k thut i vi vic s dng BS: xc nh v m t c im kinh t k thut, tnh hu dng ca BS. + S hp php ca BS trong vic s dng, nhng hn ch ring theo hp ng, theo quy nh ca php lut. + Tnh kh thi v mt ti chnh: Phn tch vic s dng tim nng ca BS trong vic to ra thu nhp, xem xt ti cc yu t gi tr th trng, mc ch s dng trong tng lai, chi ph ph b v gi tr cn li ca BS, li sut, ri ro, gi tr vn ho ca BS. + Hiu qu ti a trong s dng BS: xem xt n nng sut ti a, chi ph bo dng, cc chi ph pht sinh cho php BS c s dng n mc cao nht v tt nht.

IV. LA CHN PHNG PHP NH GI BT NG SN Nguyn tc l vic la chn phng php nh gi mt BS phi ph hp vi quy nh ca php lut, ng thi phi ph hp vi c im, tnh cht, cng nng ca bt ng sn cn nh gi. Mt khc, vic la chn phng php nh gi BS cn phi tu thuc vo kh nng thu thup thng tin t BS ; c th nh sau: IV.1. Phng php so snh trc tip: thng c s dng nh gi BS trong cc trng hp: cc BS c tnh ng nht nh: cc cn h, cc chung c, cc dy nh cng xy dng mt kiu, cc ngi nh ring bit v bn ring bit, cc phn xng, cc nh kho trn mt mt bng, cc nhm vn phng hoc ca hiu, t trng. IV.2. Phng php chi ph: thng c s dng nh gi cho nhng mc ch s dng c bit nh: bnh vin, trng hc, nh th, th vin, nh my in nh gi BS cho mc ch bo him, th chp hoc dng kim tra i vi cc phng php nh gi khc. IV.3. Phng php thu nhp (phng php u t): thng c s dng nh gi i vi nhng BS c kh nng to ra thng d ti chnh vt qu chi ph trc tip ca vic s dng hin ti , BS cho thu mang li thu nhp, BS u t mang li li nhun. IV.4. Phng php thng d: thng vn dng nh gi ca bt ng sn pht trin. IV.5. Phng php li nhun: thng vn dng nh gi ca cc bt ng sn c bit nh khch sn, rp chiu bng v nhng ti sn khc m vic so snh vi nhng ti sn tng t s gp kh khn do gi tr ch yu ph thuc vo kh nng sinh li ca ti sn. m bo tin cy cao, ngi ta thng dng nhiu phng php nh gi cho mt BS. V. XC NH GI TR BT NG SN CN NH GI nh gi vin phi nu r cc phng php c p dng xc nh mc gi tr ca BS cn nh gi. Phng php nh gi phi ph hp vi quy nh ca php lut. nh gi vin cn phn tch r mc ph hp ca 01 hoc nhiu phng php trong nh gi BS c s dng vi c im kinh t k thut ca BS v vi mc ch nh gi. nh gi vin cn nu r trong bo co nh gi phng php nh gi no c s dng lm cn c ch yu, phng php nh gi no c s dng kim tra cho, t i n kt lun cui cng v gi tr BS c nh gi. a ra kt qu nh gi theo tng phng php; a ra nhn xt v kt qu nh gi; a ra nhng hn ch v kt qu nh gi. Trn c s khuyn ngh chn mc gi nh (c lng gi tr th trng, gi tr phi th trng) ca BS.

C. Chng th nh gi
VI. LP H S V CHNG TH NH GI. VI.1. H s nh gi Ni dung c bn ca H s nh gi bao gm: - Tn v s hiu h s, ngy thng lp v ngy thng lu tr. - Nhng thng tin v khch hng yu cu nh gi. - Cng vn mi nh gi. - Hp ng nh gi k kt gia doanh nghip nh gi v khch hng. - Nhng phn tch, nh gi ca nh gi vin v nhng vn nh gi lin quan. - Nhng kin trng cu v cc kha cnh k thut, php l lin quan n ti sn cn nh gi (nu c). - Bo co kt qu nh gi ti sn v ph lc km theo bo co. - Chng th nh gi. - Bin bn thanh l hp ng nh gi gia doanh nghip, t chc nh gi v khch hng. H s nh gi c lu gi ti ni lu gi h s ca doanh nghip, t chc nh gi. Trng hp doanh nghip, t chc nh gi c cc chi nhnh, h s nh gi c lu gi ti ni ban hnh chng th nh gi. Bo co kt qu nh gi Ni dung chi tit ca bo co kt qu nh gi c th thay i theo i tng nh gi, mc ch, yu cu tin hnh nh gi v theo yu cu ca khch hng, tuy nhin mt bo co nh gi phi gm cc ni dung c bn sau: 1. Nhng thng tin c bn v: - Tn, loi ti sn. - Ngun gc ca ti sn (my mc thit b, dy chuyn cng ngh). - V tr ca bt ng sn (t ai, nh ca v cng trnh kin trc khc). - Tn, a ch, s in thoi, s Fax ca khch hng yu cu nh gi. - Ngy thng nm nh gi. - Tn, a ch, s in thoi, s Fax ca doanh nghp, t chc nh gi hoc chi nhnh. - H v tn nh gi vin lp bo co nh gi. - H v tn, ch k ca gim c doanh nghip, ngi ng u t chc nh gi hoc ph trch chi nhnh. 2. Nhng cn c php l nh gi: Nhng vn bn quy phm php lut, tiu chun c lin quan do c quan nh nc c thm quyn Trung ng hoc a phng ban hnh. 3. M t c im ti sn v mt k thut. a- i vi my mc thit b, dy chuyn cng ngh, phng tin vn ti, vt t, hng ho: - Cng sut my mc thit b. - c im dy chuyn cng ngh.

- Ch tiu k thut, cht lng vt t hng ho. - Nm sn xut, tn nh my, tn quc gia sn xut. - Nm a vo s dng. - T l hao mn (hu hnh, v hnh) ti thi im nh gi. b- i vi bt ng sn. - V tr ca BS. + V tr a l v hnh chnh ca BS. + i vi t : s tha t, s a chnh, din tch t, phn loi ng ph, nhm t. + i vi t nng nghp, lm nghip: s tha t, s a chnh, din tch t, phn loi nhm t, iu kin thi tit, c im a hnh, h thng giao thng, h thng ti v tiu nc. + i vi cng trnh kin trc trn t (nh ca, ng x, cu cng): loi nh, cp nh, hng nh, din tch xy dng v din tch s dng (m2), cht lng nh (% cn li, tui i), mc ch s dng, cu trc nh, s phng, din tch s dng tng phng, h thng in, h thng cp v thot nc; loi, hng ng x, cu cng + V tr ca BS trong mi tng quan vi nhng trung tm khu vc gn nht, iu kin t nhin v mi trng xung quanh, hnh dng ca tha t, khong cch t n nhng a im giao thng cng cng, ca hng, trng hc, cng vin, bnh vin, nhng trc ng chnh. - Tc ng ca quy hoch, phn vng n gi tr ca t ai, nh ca v cng trnh kin trc trn t. - Mc ch s dng hin ti ca BS c theo ng mc ch c php s dng theo quy hoch phn vng v mang li gi tr ti u cho BS hay khng. 4. M t c im ti sn v mt php l. a- i vi my mc thit b, dy chuyn cng ngh, phng tin vn ti, vt t, hng ho. - Xut x (model, nhn hiu, nhp khu, sn xut trong nc, hng sn xut, nm sn xut). - Ho n mua, bn ti sn - Nhng ti liu khc th hin tnh php l ca ti sn. b- i vi bt ng sn. - Bt ng sn c cp Giy chng nhn quyn s dng t v quyn s hu nh; nhng ni dung Giy chng nhn (bao gm s l t, tn a phng v tn nc, ngy cp v s ng k ca Giy chng nhn quyn s hu, s dng ti sn). - Bt ng sn cha c cp Giy chng nhn quyn s dng t v quyn s hu nh: ngun gc ti sn (nh, t), t chc, c nhn giao ti sn, ngy lm giy t chuyn dch ti sn, cc giy t km theo. - C tranh chp hay khng vi cc ch bt ng sn lin k.

- Nhng li ch kinh t thu c t bt ng sn (trng hp bt ng sn ang cho thu: gi thu, thi hn thu, hp ng thu, thu nhp hng thng t ngi thu bt ng sn m ca hng, ca hiu, vn phng i din) - Nhng ti liu khc th hin tnh php l ca Bt ng sn. 5. Nhng gi thit v hn ch trong xc nh gi tr ti sn. - Tnh hp l ca vic a ra nhng gi thit v hn ch lin quan n c im th trng, cc nhn t tc ng n gi tr th trng ca ti sn. - Nu khng a ra nhng hn ch nh vy th kt qu s ra sao, nh hng n kt qu nh gi nh th no. 6. Kt qu kho st thc a. - Mc ch, thi gian, ngi tin hnh kho st thc a. - Kt qu thu c t kho st thc a. - S chnh lch (nu c) gia kt qu kho st thc a vi h s a chnh. Nu r l do s chnh lch . - Trng hp trng cu kin t vn ca cc chuyn gia v cng sut thit k, tnh nng tc dng ca my mc thit b, dy chuyn cng ngh th bo co kt qu nh gi phi nu r mc ch, thi gian tin hnh v kt lun ca chuyn gia t vn. 7. Nhng lp lun v mc gi cui cng, bao gm: - Phn tch v v tr, nhng nhn t tc ng, xu hng vn ng ca th trng ti sn trong khu vc, hnh vi ca nhng ngi mua, bn trn th trng ny, nhng u th hoc bt li ca ti sn cn nh gi trn th trng. - Mc ch s dng ti sn tt nht v ti u, mang li gi tr cao nht. Trng hp mc ch s dng tt nht v ti u khc vi mc ch s dng hin ti ca ti sn th trnh by v tim nng ca n, nhng iu kin php l, t nhin cho php hoc khng cho php nh hng n gi tr s dng tt nht v c hiu qu nht ca ti sn. 8. Phng php nh gi: - Phng php so snh trc tip: Kt qu: - Phng php chi ph: Kt qu: - Phng php thu nhp: Kt qu: - Phng php khc: Kt qu: - Nhng so snh, phn tch v iu chnh, iu kin gi thit, bng tnh ton cc mc gi thu c t cc phng php nu trn i n mc gi cui cng th hin gi tr th trng ca ti sn. Trng hp ch p dng c 01 hoc 02 trong cc phng php nh gi nu trn th nu r l do v sao c s hn ch . - Mc ph hp/chnh lch gia gi tr theo kt qu nh gi vi gi ti sn do Nh nc cng b ti khu vc (nu c). 9. X l nhng vn phc tp, khng r rng trong qu trnh nh gi. - Khng r rng v tnh trng php l ca ti sn. - Hn ch v thng tin, d liu lin quan cn thu nhp i vi ti sn. - Phn loi, hng ti sn. - Lng ho nhng nhn t tc ng n gi ti sn.

Nhng vn phc tp, khng r rng trn c x l nh th no, cch thc x l trong qu trnh nh gi, mc tc ng ca nhng hn ch nu trn n mc gi ca ti sn cn nh gi. 10. Nhng quyn v li ch c nhn (nu c) ca nh gi vin lin quan n ti sn cn nh gi, c th lm ny sinh nhng xung t li ch trong qu trnh thc thi nhim v. 11. Tn, ch k ca nh gi vin tin hnh nh gi. 12. Ph lc nh km bo co kt qu nh gi. Ph lc l nhng thng tin b sung, thuyt minh cho bo co kt qu nh gi. Ph lc bao gm: a- i vi bt ng sn - H khu thng tr ca ch bt ng sn (bn sao) - i vi ti sn c nhn. - Giy php ng k kinh doanh (bn sao) - i vi ti sn doanh nghp. - Bn quy hoch tng th khu vc (trch lc). - Bn quy hoch chi tit khu vc (trch lc). - Giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu ti sn. - Mt trong cc loi giy chng nhn ngun gc bt ng sn (trng hp cha c cp giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu ti sn) bao gm: + Quyt nh giao, cp t ca U ban nhn dn cp tnh, thnh ph hoc UBND qun, huyn. + Quyt nh phn nh, phn t ca th trng c quan n v. + Hp ng mua nh ca cc n v c t cch php nhn c UBND tnh, thnh ph giao t lm nh bn. + Cc giy t v t do c quan c thm quyn ca ch c cp. Trng hp ch nh c cc giy t k trn nhng khng ng tn ch ang s dng th phi c cc giy t km theo nh: giy t mua bn nh, giy t tha k, chia, tng nh , t . - Giy php xy dng nh, bn v thit k xy dng, s v tr bt ng sn v cc bn v khc (bn sao). - Chi tit v quy hoch t c quan c chc nng a phng hoc ca vn phng quy hach th (bn sao). - Cc hp ng mua, bn v cho thu bt ng sn (bn sao). -nh chp ton cnh bt ng sn. - Nhng ti liu khc trc tip b tr cho bo co kt qu nh gi. b- i vi vt t, my mc, thit b, hng ho khc. - Cc hp ng mua, bn vt t, my mc, thit b, hng ho. - Catalo, cc thng s kinh t k thut ch yu ca vt t, my mc, thit b, hng ho.

VI.2. Ni dung chng t nh gi BS. S.. /G-CT CNG HO X HI CH NGHA VIT (k hiu DN, t chc nh gi) NAM c lp - T do - Hnh phc ., ngy.thng. nm.. CHNG TH NH GI Knh gi:. Theo ngh ca ng/b/doanh nghp ti vn bn s.. ngy. v vic nh gi. 1. Mc ch nh gi: Xc nh gi ti sn phc v mc ch 2. Thi im nh gi: Ti thi im nh gi (ngythngnm) 3. C s nh gi (nu r nhng cn c ch yu nh gi) - Cn c h s, giy t php l do ng/b/doanh nghp. cung cp (km theo cng vn ngh s). - Giy chng nhn quyn s dng t s: . Ngythngnm ca UBND tnh .. cp cho - Giy php xy dng s ngy.(nu c). - Bn v hon cng (nu c). - H s quyt ton cng trnh (nu c) - Nhng cn c php l khc. 4. Thc trng t, nh (cng trnh) 4.1. t - V tr: m t c th v tr a gii hnh chnh, v tr a l, hng - Din tch: tng din tch, din tch tng phn, kch thc cc chiu. - Tnh trng php l. 4.2. Nh (cng trnh). - M t chung: loi nh, cp nh, din tch xy dng, din tch s dng, s tng, s phng. - Kt cu: kt cu tng th ton b nh v tng b phn (mng, tng, mi) - Thc trng: m t chi tit tng b phn cu thnh ngi nh (nn, tng, mi, ca, cng trnh ph, ban cng): loi vt liu, thit b c s dng, tnh trng thc t tng b phn. 4.3. Ti sn: - Cc thng s k thut, thc trng ca ti sn. - Tnh php l ca ti sn. 5. Phng php nh gi: S dng phng php 6. Kt qu nh gi: Trn c s cc ti liu do ng/b/cng ty cung cp, qua kho st thc t ti hin trng; vi phng php nh gi c p dng trong tnh ton, doanh

nghip nh gi (ghi r tn doanh nghp) thng bo kt qu nh gi ti sn ti thi im, nh sau: Gi t: Gi nh: Tng gi tr t v nh: Lm trn (vit bng ch:.. ng) Doanh nghip, t chc nh gi tr li ng/b/qu n v c c s theo quy nh ca php lut hin hnh nh gi vin Gim c (k tn) (k tn, ng du)