DIKLAT TEKNIS SUBSTANTIF SPESIALISASI 

PENILAIAN PROPERTI DASAR 

MODUL 

Konsep Dasar Penilaian

DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA  BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN  PUSDIKLAT KEUANGAN UMUM  2008 

IDENTITAS MODUL 

Judul  Penulis  Penilai  Edisi 

: Konsep Dasar Penilaian  : Soeparjanto, SH, M.Ec.Dev  : Rofii Edy Purnomo, SH  : Tahun 2008 

Dikeluarkan oleh Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum  Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan  untuk DTSS Penilaian Properti Dasar. 

Dilarang keras mengutip, menjiplak, atau menggandakan sebagian atau seluruh isi  modul ini, serta memperjualbelikan tanpa izin tertulis dari Pusat Pendidikan dan  Pelatihan Keuangan Umum BPPK.

LEMBAR PERSETUJUAN PENILAI 

MODUL  Konsep Dasar Penilaian  DTSS Penilaian Properti Dasar 

Modul  ini t elah d inilai dan  la yak unt uk digandakan 

Disetujui: 

Pada tanggal  : 

Desember 2008 

Penilai, 

Rofii Edy Purnomo, SH  NIP. 060091720

theresDocument1 

KATA PENGANTAR 
Proses  pendidikan  dan  pelatihan  merupakan  salah  satu  sarana  yang  senantiasa diperlukan oleh setiap orang, termasuk mereka yang tengah bekerja dalam  rangka  meningkatkan  karir  kerja  dalam  kehidupannya,  karena  proses  pembelajaran  pada  hakekatnya  adalah  salah  satu  cara  untuk  terjadinya  peningkatan  dan  pengembangan sumber daya manusia dalam rangka mengantisipasi permasalahan dan  pemenuhan kebutuhan kerja di masa depan.  Modul  ‘Konsep  Dasar  Penilaian’  yang ditulis  oleh Soeparjanto,  SH,  M.Ec.Dev  ini disusun dan digunakan dalam Diklat Teknis Substantif Spesialisasi (DTSS) Penilaian  Properti Dasar yang diselenggarakan oleh Pusdiklat Keuangan Umum bagi pegawai dari  Direktorat  Jenderal  Kekayaan  Negara  (DJKN)  Departemen  Keuangan,  dan  dirancang  untuk  memberi  bekal  pengetahuan  dan  keterampilan  yang  diperlukan  bagi  pegawai  DJKN  dalam  bidang  kekayaan  negara  guna  meningkatkan  kualitas  sumber  daya  manusia untuk memperlancar pelaksanaan tugas di lingkungan kerja DJKN.  Modul  ini  sudah  mendapatkan  masukan­masukan  dari  berbagai  pihak,  diantaranya Saudara Rofii Edy Purnomo, SH (dari DJKN).  Kami menghargai dan berterima kasih atas upaya penulis dan pereview dalam  mempersiapkan  dan  menyusun  modul  ini  sehingga  turut  membantu  memberikan  kemudahan  bagi  peserta  pendidikan  dan  pelatihan  di  lingkungan  Pusdiklat  Keuangan  Umum Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Departemen Keuangan. 

Jakarta,  Desember 2008  Pj. Kepala Pusdiklat Keuangan Umum, 

Ari Wahyuni  NIP 060078951

.................................................................................  v  DAFTAR ISI............. Rangkuman ..... Situasi Khusus dalam Analisis HBU  ...........  D................................................................................................................  4  D...  5  E................................................. Dasar Penilaian  ......................................... Pendekatan Biaya (Cost Approach) ......................... Masalah Dasar dalam Proses Penilaian  ............  iv  KATA PENGANTAR..........................  18  19  20  21  22  26  27  28  29  30  30  33  35  39 Modul : Konsep Dasar Penilaian  vi  .............................. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) ...................  13  E....... Umpan Balik.................... Tujuan Analisis HBU........................................................................................................ Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)........................................................... Contoh Analisis HBU... Test Formatif.....  10  C.......... Kriteria Dalam Analisis HBU............................  7  B............................  Kegiatan Belajar 4 : Pendekatan Penilaian.  E...............................  11  D...........................  A.................  18  H.....................  Kegiatan Belajar 3 : Kegunaan Tertinggi dan Terbaik ...........................................  16  G.............................  6  Kegiatan Belajar 2 : Konsep dan Prinsip Umum Penilaian ........  ii  LEMBAR IDENTITAS PERSETUJUAN MODUL ....................... Rangkuman .......................................................................  F..................................................... Umpan Balik .......................................  C..... Pasar dan Nilai ........ Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan ................  vi  Kegiatan Belajar 1 : Pendahuluan........................................  B............. Umpan Balik............... Harga............................  G............................................................  iii  LEMBAR PERSETUJUAN MODUL .............  i  HALAMAN DEPAN .......................................................................................  2  C............................................................................................... Proses Penilaian  .....  A............................................................DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  DAFTAR ISI  Halaman  HALAMAN JUDUL .....  7  A........................  D.......  5  F.. Rangkuman............  1  A..  C...  15  F...........  2  B... Pengertian Penilaian..... Test Formatif....  B........................................... Test Formatif ............................................. Konsep Nilai ...................................... Biaya........................................................ Rangkuman.. Konsep Aset/Properti ....

..............  DAFTAR  PUSTAKA..........................................................  40  41  42 Modul : Konsep Dasar Penilaian  vii  ........  F...................................................................................... Test Formatif.... Umpan Balik ...............DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  E....................

  Pada  waktu  yang  sama  invenstasi  real  estate  dianggap  sah  dan  berpotensi  menguntungkan  investor.  pajak  properti  dan  pembangunan  infrastruktur  seperti  jalan  kereta.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  Kegiatan Belajar  1  PENDAHULUAN  Tujuan Instruksional Umum  Setelah  mempelajari  modul  ini.  Era  otonomi  daerah  membutuhkan  upaya  untuk  optimalisasi  pengelolaan  kekayaan  daerah  secara  umum membutuhkan strategi sebagai berikut : Modul : Konsep Dasar Penilaian  1  .  jalan  raya. diharapkan Saudara mampu:  1.  menjelaskan masalah­masalah dasar dalam proses penilaian  ________________________________________________________________________  Mengapa  kita  perlu  penilaian  profesional?  Sebagaimana  kita  ketahui  bahwa  mengestimasi  nilai  properti  telah  dilakukan  sejak  jaman  sebelum  kemerdekaan  namun  tanpa  kualifikasi  formal.  namun  saat  ini  penilaian  telah  dijadikan  aktivitas  profesional  dalam  dunia  komersial.  Tujuan Instruksional Khusus  Setelah mengikuti pembelajaran ini.  membutuhkan  dukungan  keuangan  khusus  yang  memerlukan  input  saran  yang  dapat  diandalkan  atas  nilai  properti  yang  sebenarnya.  Faktor  pendorong  kebangkitan  penilaian  dan  penilaian  sebagai  profesi di Indonesia adalah sejak terjadinya krisis moneter pada tahun 1998.  Adanya  keterlibatan  pemerintah  antara  lain  dalam  tata  kota.  menjelaskan pengertian dan definisi penilaian dengan baik  3. Aktivitas  tersebut  didukung  oleh  legislatif  yang  menetapkan  nilai  dan  memerlukan  penilai  profesional.  menjelaskan pentingnya penilaian dalam kehidupan  2.  kanal  dan  sebagainya.  memerlukan akuisisi properti pribadi dan pembayaran kompensasi yang wajar.  diharapkan  Saudara  mampu  memahami  konsep  dasar  penilaian dengan baik.

 salah satu  penyebabnya  adalah  penilaian  merupakan  hal  yang  relatif  baru.  Identifikasi dan inventarisasi nilai dan potensi aset daerah. Bidang­bidang kegiatan lain yang memerlukan dukungan jasa penilaian seperti :  1.  Prosedur kebangkrutan/likuidasi  9.  diartikan  sebagai  penilaian  atau  penaksiran.  Pengawasan dan pengendalian pemanfaatan aset. Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan  Penilaian  merupakan  unsur  penting  dalam  operasional  kehidupan  masyarakat  modern.  3.  Studi kelayakan  2.  Pajak properti (PBB)  4.  Laporan perusahaan  6.  Adanya sistem informasi manajemen aset daerah.  2.  B.  4.  Tarif pengembangan kondominium  8.  Prospektus investasi  7. Pengertian Penilaian  Hingga saat ini sebagian besar masyarakat belum mengenal penilaian. 2002: 241)  A.  Bahkan  di  kalangan  penilai  sendiri  masih sering dijumpai keragu­raguan  mengenai siapa sebenarnya  penilai  dan bagaimana mereka harus bersikap. (Mardiasmo.  Aplikasi untuk sektor keuangan  3. Sengketa hukum atas properti  11.  Pelibatan  berbagai  profesi  atau  keahlian  yang  terkait  seperti  auditor  internal  dan  appraisal (penilai).  demikian  juga  Valuation  diartikan  sebagai  penilaian  atau  penaksiran. 2  Modul : Konsep Dasar Penilaian  .DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  1. Beberapa hal yang sering dipertanyakan :  Penilaian : seni atau ilmu pengetahuan ?  Didalam  kamus  Appraisal.  Biaya transaksi properti  5.  Jadi  Appraisal  dan  Valuation. Manajemen aset yang efisien.  Ganti rugi pembebasan properti  10.

  melalui  suatu  pengetahuan  atau  metode  tertentu  terhadap  suatu  objek  untuk  suatu  kepentingan  atau  tujuan  tertentu.  Penilaian  pada  prinsipnya  merupakan  suatu  proses  indikasi.  Penilaian  aset  (appraisal/valuation)  harus  dipahami  sebagai  suatu  proses  ilmiah  yang  dilakukan  seorang  penilai  untuk  mendapatkan  estimasi  nilai  suatu  aset  tertentu.  Penilaian  merupakan  ilmu  praktis  yang  bersifat  multi  disiplin.  Istilah  Appraisal  dan  Appraiser  lebih  banyak  dipergunakan  di  Amerika  Serikat. sedangkan  Istilah  Valuation  dan  Valuers  biasa  dipakai  di lnggris  dan  negara anggota persemakmuran (Commonwealth Countries).  seorang  penilai  sulit  untuk  menghindari  subyektifitasnya.  karenanya  kaitan  dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai.  Mengingat  konsep  aset  yang  dinilai  adalah  dalam  konsep  hukum  yang  mempunyai  nilai  ekonomis.  Yang  menjadi  masalah  adalah  untuk  dapat  memperoleh  estimasi  nilai  properti  yang  realistis. 3  Modul : Konsep Dasar Penilaian  .  untuk  dapat  menghasilkan    estimasi  nilai  yang  realistis  dan  meminimalkan  subyektifitasnya.  yaitu  pengertian  Valuer  dan  nilai.  Penilaian  aset  dilakukan  khusus  atas  suatu  aset  (harta/benda)  dari  suatu  entitas  kepemilikan. serta kemampuan dan obyektifitas si penilai  (valuer/appraiser).  walaupun  didukung  oleh  alasan  atau  analisis  yang  rasional.  Dari  beberapa  definisi  yang  ada  dapat  digarisbawahi mengenai penilaian adalah: ·  Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment); ·  Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value) ·  Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date) ·  Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based on analysis of  relavan market information).  Jadi  penilaian  (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini.  Kelayakan  suatu  penilaian  dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup.  Dari  dua  istilah  tersebut.  seorang  penilai  harus  memperhatikan  bahwa  tugas  utamanya  adalah  mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat impersonal.  maka  indikasi  nilai  yang  dihasilkan  dari  suatu  penilaian  dituangkan dalam satuan moneter.  Karenanya.  Penilaian  aset  perlu  dibedakan  dengan  penilaian  pada  umumnya.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  adalah  sama  artinya.  yang  perlu  diperhatikan  adanya  suatu  istilah  yang  tidak  dapat  dipisahkan.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  4  . hal.  b. 8).    tidak  selalu  benar  karena  ketidaktepatan input data yang dapat terjadi dalam penilaian pada umumnya.  d. Masalah Dasar dalam Proses Penilaian  Berikut adalah masalah dasar yang berkaitan dengan proses penilaian.  C. Metode kuantitatif tidak selalu menghasilkan penilaian yang lebih baik dan akurat.  Sifat  dari penilaian  tersebut memberikan pengertian  penilaian  adalah  gabungan  antara  ilmu  pengetahuan  dan  seni  (science  and  art)  dalam  mengestimasikan nilai dari  sebuah  kepentingan  yang  terdapat  dalam suatu properti bagi  tujuan  tertentu  dan  pada  waktu  yang  telah  ditetapkan  serta  dengan  mempertimbangkan  segala  karakteristik  yang  ada  pada  properti  tersebut  termasuk  jenis­jenis  investasi  yang  ada di pasaran (Hidayati dan Harjanto.  karena  data  pasar  di  dalamnya merupakan  pandangan  subjektif  nilai  properti  berdasarkan  negosiasi  antara  penjual  dan  pembeli.  dan  karena  setiap  transaksi  tergantung  pada  banyaknya  informasi  yang  bersifat  kualitatif. Penilaian tidak objektif  Meskipun  proses  penilaian  adalah  kualitatif  dan  memungkinkan  untuk  menggunakan  analisis  yang  objektif.  Dalam  penilaian  juga  tidak  lepas dari unsur  subyektif seorang penilai  yang berkaitan dengan pengalaman dan  prediksi­prediksi  tertentu.  Adanya  anggapan  bahwa  analisis  dan  metode  teknik  yang  kompleks  akan  secara  otomastis  menjamin  hasil  penilaian  yang  akurat.  a. Angka akhir bukanlah yang terpenting dalam penilaian  Dalam  kenyataannya  bahwa  beberapa  penilaian  yang  dilakukan  penilai  seringkali  dibatasi oleh adanya beberapa peraturan atau lainnya.  kesimpulan  akhir dari penilai merupakan opini yang subjektif.  ilmu  Teknik  dan  ilmu  Hukum.  c. Penilaian digunakan berdasarkan tanggal penilaian (use­by­date)  Karena  pasar  bersifat  dinamis  dan  pada  saat  penilai  menyusun  laporan  kondisi  pasar  dapat saja berubah. Oleh karena itu yang terpenting  adalah  bahwa  prosedur  penilaian  yang  dilaksanakan  oleh  penilai  adalah  tepat  dan  menyeluruh.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  Beberapa  bidang  keilmuan  yang  sangat  besar  peranannya  dalam  menunjang  bidang  penilaian  adalah  ilmu  ekonomi.

  B  ­  S .  B  ­  S .  2.  karenanya  kaitan  dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  D.  Penilaian merupakan gabungan ilmu pengetahuan dan seni (sciene and art) karena  merupakan gabungan ilmu ekonomi.  angka  akhir  hasil  penilaian  merupakan  unsur  yang  paling  penting.  B  ­  S .  B  ­  S .  melalui  suatu  pengetahuan  atau  metode  tertentu  terhadap  suatu  objek  untuk  suatu  kepentingan  atau  tujuan  tertentu.  E.  Penilaian  aset  perlu  dibedakan  dengan  penilaian  pada  umumnya.  Penilaian  merupakan  ilmu  praktis  yang  bersifat  multi  disiplin.  Hasil penilaian dapat digunakan dalam periode waktu tertentu sepanjang kondisi  pasar mengalami perubahan.  Penilaian  aset  (appraisal/valuation)  harus  dipahami  sebagai  suatu  proses  ilmiah  yang  dilakukan  seorang  penilai  untuk  mendapatkan  estimasi  nilai  suatu  aset  tertentu.  4.  B  ­  S .  Dalam  penilaian  juga  tidak  lepas dari unsur  subyektif seorang penilai  yang berkaitan dengan pengalaman dan  prediksi­prediksi tertentu.  maka  indikasi  nilai  yang  dihasilkan  dari  suatu  penilaian  dituangkan dalam satuan moneter. Modul : Konsep Dasar Penilaian  5  .  Penilaian  aset  dilakukan  khusus  atas  suatu  aset  (harta/benda)  dari  suatu  entitas  kepemilikan.  Penilaian  merupakan  judgement  seorang  penilai  yang  didului  dengan  analisis  rasional.  ilmu  Teknik  dan  ilmu  Hukum.  Dalam  penilaian. Test Formatif  Pilih benar atau salah pernyataan dibawah ini  1.  5.  3. teknik dan hukum.  Mengingat  konsep  aset  yang  dinilai  adalah  dalam  konsep  hukum  yang  mempunyai  nilai  ekonomis.  Kesimpulan akhir dari penilai merupakan opini subyektif meskipun analisis yang  digunakan bersifat obyektif.  Beberapa  bidang  keilmuan  yang  sangat  besar  peranannya  dalam  menunjang  bidang  penilaian  adalah  ilmu  ekonomi. Rangkuman  Penilaian  pada  prinsipnya  merupakan  suatu  proses  indikasi.

  Rumus  =  Jumlah jawaban yang sesuai kunci  Jumlah semua soal  X 100%  Penjelasan tingkat penguasaan:  90% ­ 100%  = sangat baik  80% ­ 89%  70% ­ 79%  0  ­ 69%  = baik  = cukup  = kurang  Kalau  Saudara  mencapai  tingkat  penguasaan  80%  ke  atas.  Kemudian. Modul : Konsep Dasar Penilaian  6  .  kemudian  gunakan  rumus  di  bawah  ini  untuk  mengetahui  tingkat  penguasaan Saudara terhadap materi. hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan  kunci  jawaban.  Saudara  dapat  meneruskan dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka  Saudara harus mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  F. Umpan Balik  Periksalah  jawaban  Saudara  dengan  kunci  jawaban  test  formatif  yang  ada  di  belakang modul ini.

 pasar dan nilai secara baik  3.  meliputi  benda  bergerak  dan  benda  tidak  bergerak.  Hak  kepemilikan  dari aset bersifat tidak berwujud.  aset  adalah  sumber  daya  yang  dimiliki  dan/atau  dikuasai  oleh  suatu  badan  usaha  atau  pemerintah  secara  historis  dan  manfaat  ekonomi  dan/atau  sosial  dimasa  depan  diharapkan  dapat  diperoleh.  baik  yang  berwujud  (tangible)  maupun  yang  tidak  berwujud  (intangible).  Properti  terdiri  atas  hak  kepemilikan.  Konsep Aset/Properti  Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property. Modul : Konsep Dasar Penilaian  7  .  hak  dan  keuntungan  yang  berkaitan  dengan  suatu  kepemilikan. biaya.  serta  dapat  diukur  dalam  satuan  uang. diharapkan Saudara mampu:  1.  menjelaskan dasar­dasar penilaian  4.  menjelaskan konsep aset/properti dengan baik  2.  menjelaskan pengertian harga.  menjelaskan proses penilaian secara baik  ________________________________________________________________________  A.  yang  memiliki  nilai  tukar  atau  dapat  membentuk kekayaan.  Properti  adalah  konsep  hukum  yang  menyangkut  kepentingan.  menjelaskan konsep nilai dengan biak  5.  yang  memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan  atas  apa  yang  dimilikinya.  Tujuan Instruksional Khusus  Setelah mengikuti pembelajaran ini.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  Kegiatan Belajar 2  KONSEP DAN PRINSIP UMUM PENILAIAN  Tujuan Instruksional Umum  Setelah  mempelajari  modul  ini.  properti  dapat  disebut  sebagai  benda. Dalam  terminologi  akuntansi.  diharapkan  Saudara  mampu  memahami  konsep  dasar  penilaian dengan baik.  Berdasarkan  konsep  hukum  tersebut.

  Sedangkan  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  6  Tahun  2006  tentang  Pengelolaan  Barang  Milik  Negara  Daerah  menentukan  bahwa  barang  milik  negara/daerah  adalah  semua  barang  yang  dibeli  atau  diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  Istilah lain yang berkaitan dengan pengertian aset atau properti adalah real estat. tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola BUMN)  dan  kekayaan  Pemerintah  Daerah  (Siregar.  Untuk  dapat  diakui  sebagai  aset  tetap.  dikuasai oleh pemerintah.  yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari  perolehan lain yang sah. Pengertian  real estat disini  berarti aset  berwujud (tangible asset).  semua  kepentingan  (interest)  dan  manfaat  (benefit)  yang  berkaitan  dengan  kepemilikian  real  estat. dapat  dirujuk suatu klasifikasi Aset Tetap berdasarkan Standar Akuntansi Pemerintahan (Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun 2005).  suatu  aset  harus  berwujud  dan  memenuhi kriteria :  ­  Mempunyai masa manfaat lebih dari 12 (dua belas) bulan  ­  Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal  ­  Tidak dimaksudkan untuk dijual dalam operasi normal entitas. Pernyataan Nomor 7 adalah tanah.  irigasi  dan  jaringan  serta  aset  tetap  lainnya  dan  Konstruksi  dalam  pengerjaan. dan  ­  Diperoleh atau dibangun dengan maksud untuk digunakan.  Pengertian  real  estat  berbeda  di  berbagai  negara.  Dalam  rangka  pengelolaan  aset  negara. Real property adalah konsep  non  fisik  (konsep  hukum).  Keberadaan  suatu  aset  negara  harus  dicatat  dan  dilaporkan  sesuai  dengan  Standar  Akuntansi Pemerintah yang berlaku. peralatan dan mesin.  gedung  dan  bangunan.  Real  estat  menurut  SPI 2007  (Standar  Penilaian  Indonesia)  dirumuskan  sebagai  tanah  secara  fisik  dan  benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Real properti  merupakan penguasaan  yuridis  atas  tanah  yang  mencakup  semua  hak  atas  tanah  (hubungan  hukum  dengan  bidang  tanah  tertentu).  Sedangkan  Personal  Property  meliputi  kepemilikan  pada  suatu  benda berwujud atau tida berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda­benda ini tidak  secara  permanen  menjadi  satu  kesatuan  dengan  real  estat  dan  secara  umum  memiliki  sifat  dapat dipindahkan.  pengertian  aset  negara  adalah  bagian  dari  kekayaaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki. Modul : Konsep Dasar Penilaian  8  .  jalan.  Real  properti  biasanya  dibuktikan  dengan  bukti  kepemilikan  (sertifikat atau surat­surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. real  properti  dan  personal  properti.  2004  :  58­59). Perlunya mengetahui pengertian dari aset negara.

  lintasan  kereta  api.  kalaupun  pernah dijual di pasar terbuka untuk satu penggunaan tertentu sebagai kelanjutan penggunaan  yang  ada.  fasilitas  sosial  dan  umum  lainnya. pekerjaan kimia.  jarang  terjadi.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  Berkaitan  dengan  aset  negara. pembangkit tenaga  listrik. Contohnya adalah kilang  minyak.  jembatan.  atau  karena  penempatan  berdasarkan  sifat  mesin  dan  peralatan  yang  mempengaruhi  desain  atau  fungsi  bangunan.  yaitu  aset  yang  tidak  merupakan  bagian  integral  dari  operasional  perusahaan  atau  pemerintah  dan  diklasifikasikan  sebagai  aset  berlebih.  biaya  pengeluaran  dari  aset ditentukan dari kontinuitas penggunaan aset bersangkutan.  Karakteristik aset/barang publik adalah :  ­  tidak bersaing dalam konsumsinya (nonrival in consumption).  stasiun  kereta  api.  Kebanyakan  properti  pemerintah  selalu  berada  pada Modul : Konsep Dasar Penilaian  9  .  Sifat  khusus  berasal  dari  konstruksi.  Aset  berlebih  adalah aset non  integral  yang tidak dipakai untuk penggunaan  secara  berkelanjutan atau  mempunyai  potensi  untuk  digunakan  di  masa  yang  akan  datang  dan  karena  itu  bersifat  surplus terhadap persyaratan operasional.  Untuk aset­aset yang termasuk aset komunitas dan aset infrastruktur. pada umumnya  dapat  termasuk  ke  dalam  aset  operasional  yang  bersifat  khusus.  Sedangkan kategori aset publik berdasarkan kaidah internasional meliputi:  ­  Aset  operasional.  yaitu  aset  yang  melayani  kepentingan  publik.  sebenarnya  adalah  aset  milik  pemerintah  dimana  penggunaan aset tersebut secara terus­menerus.  saluran  air.  ukuran  atau  lokasi  dari  properti  tersebut  atau  kombinasinya. umur ekonomis atau umur gunanya tidak  ditetapkan dan terkait kepada pengalihan yang tidak terbatas (tidak dapat dialihkan).  yaitu  aset  yang  dipergunakan  dalam  operasional  perusahaan  atau  pemerintah secara berkelanjutan dan/atau dipakai pada masa datang.  manfaatnya  dinikmati  secata  kolektif  oleh  seluruh  populasi.  tata  letak.  umumnya  aset­aset  yang  dimiliki/dikuasai  dan  dioperasikan  oleh  pemerintah/negara  disebut  aset  publik  atau  Public  Ownership.  Aset  khusus  atau  properti  dengan  tujuan  khusus  (special  purpose  property)  atau  properti  yang  dirancang  khusus  (specially  designed  property).  jalan. yang jarang menjadi obyek dari transaksi pasar dan tidak memiliki penggunaan lain  yang  memungkinkan  di  masa  datang.  ­  Aset  infrastruktur.  ­  tidak ekslusif (non exlusion).  ­  mengakibatkan  manfaat  eksternal  bagi  banyak  orang.  atau  tujuan  dari  pendirian  bangunan  itu  sendiri.  yaitu  properti  yang  sifatnya  khusus.  ­  Aset  non  operasional.  tidak  dapat  dibagi  dalam  satuan­  satuan  tertentu  kepada  konsumen.  ­  Aset  komunitas  (Community  asset).

 Pasar dan Nilai  Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga.  pompa  bensin dan lain­lain. harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa  oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula. harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat  berhubungan  atau  tidak  berhubungan  dengan  nilai  barang  atau  jasa  yang  bersangkutan. biaya. biaya tersebut menjadi  fakta historis.  Setiap  pihak  akan  merespon  hubungan  permintaan­penawaran  dan  faktor  pembentuk  harga Modul : Konsep Dasar Penilaian  10  .  contohnya  adalah  rumah.  motivasi  atau  kepentingan  khusus  dari seseorang penjual atau pembeli.  bangunan  kantor. biasanya tercantum dalam setiap laporan penilaian.  gedung. Penilai harus memahami betul pengertian tersebut karena implementasi antara  harga.  Meskipun demikian. Jika barang atau  jasa sudah diselesaikan.  Adanya  kemampuan  finansial.  pasar dan nilai.  maupun  kondisi  kosong  sebagai  tujuan  investasi  atau  pengembangan.  Contohnya  adalah  rumah. Biaya.  Harga adalah  istilah  yang digunakan untuk sejumlah uang  yang diminta.  Konsep  pasar  menyiratkan  bahwa  barang  dan/atau  jasa  dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. dengan atau tanpa penyesuaian.  Harga.  maupun  kondisi  kosong  sebagai  tujuan  investasi  atau  pengembangan.  Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan  penjual  melalui  mekanisme  harga. ditawarkan  atau  dibayarkan  untuk  suatu  barang  atau  jasa.  Properti/aset bukan khusus (aset umum) adalah aset yang tersedia dengan permintaan  yang umum. Harga  yang dibayarkan untuk  suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya. diperjual­belikan atau sewa pada pasar terbuka  untuk  penggunaan  yang  ada  atau  yang  serupa.  Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  katagori  khusus. diperjual­belikan atau sewa pada pasar terbuka  untuk  penggunaan  yang  ada  atau  yang  serupa.  harga  merupakan  fakta  historis.  Properti/aset  bukan  khusus.  pompa  bensin dan lain­lain. biaya.  adalah  aset  yang  tersedia  dengan  permintaan  yang umum. dengan atau tanpa penyesuaian.  gedung. atau jumlah yang  dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut.  B. pasar dan nilai. Pemahaman  juga dibutuhkan bagi user (pemberi tugas) maupun masyarakat yang menggunakan hasil dari  penilaian.  Hubungannya  dengan  penilaian.  bangunan  kantor.

  kelangkaan  (scarcity).  Dasar Penilaian  Konsep pasar.  Secara  matematis  dapat diformulasikan sebagai :  V= f (D.  Untuk  mengetahui  perbedaan  antara  Nilai. sedangkan ditempat tugas lamanya (kota  Y)  ia  telah  memiliki  sebuah  rumah  tinggal. maka karena terdesak rumah tersebut dijual dengan  harga  lebih  rendah  dari  nilai  rumah  tersebut.  Kedua  bangunan  itu  menghabiskan  biaya  yang  sama. harga. Modul : Konsep Dasar Penilaian  11  .  Bagi  karyawan  tersebut.  Nilai bukan merupakan fakta. regional atau internasional.S. ·  U untuk Utility.  Karena  karyawan  tersebut  tidak  memiliki  keluarga/saudara di kota Y.  Harga  dan/atau  Biaya.  Pasar  dapat bersifat lokal.  Dua  bangunan  toko  dibangun  bersamaan  dengan  bentuk.  nilai  rumah  itu  lebih  tinggi  dari  harga transaksi tersebut apabila ia masih tetap bertugas di kota Y.  kita  ambil  contoh  sebagai berikut :  Seorang karyawan mendapat tugas baru di kota X. Nilai diciptakan dan didukung oleh hubungan  antar  4  (empat)  faktor  yaitu  kegunaan  (utility).  tetapi  nilai  bangunan yang ditengah kota lebih tinggi.  C. pemahaman akan  kegunaan  relatif  dari  barang  dan/atau  jasa  serta  kebutuhan  dan  keinginan  individu. biaya dan nilai sangat relevan dengan penilaian yang didasarkan  pada kriteria nilai pasar dan selain nilai pasar.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  lainnya. selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri. tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan  untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.T)  Dimana : ·  D untuk Demand and Desire.  Nilai  adalah  konsep  ekonomi  yang  merujuk  kepada  harga  yang  sangat  mungkin  disepakati  oleh  pembeli  dan  penjual  dari  suatu  barang  atau  jasa  yang  tersedia  untuk  dibeli. ·  T untuk Transferability  Cara  kerja  prinsip  ekonomi  penawaran  (supply)  dan  permintaan  (demand)  merefleksikan interaksi yang sangat kompleks dari keempat faktor tersebut. nasional.  hanya  yang  satu  dibangun  ditengah  kota  sedangkan  yang  lainnya  dibangun  dipinggir  kota.  minat  (desire).U.  serta  dapat  dipindahkan  dan  daya  beli  (tranferability  and  purchasing  power). ·  S untuk Scarcity.  arsitektur  dan  karakteristik  fisik  lainnya  yang  sama.

  pendapatan.  dengan  asumsi  bahwa  upah  tenaga  kerja  dan  biaya  produksi adalah tetap. penawaran mereprentasikan kuantitas kepentingan hukum  atas  properti  yang  tersedia  untuk  dijual  atau  disewakan  pada  berbagai  variasi  harga  dalam  pasar  tertentu.  harga  di  masa  mendatang  dan  preferensi  konsumen  adalah  tetap.  periode  waktu  tertentu.  Kegunaan dan kelangkaan (keterbatasan persediaan) barang atau jasa pada umumnya  dipertimbangkan  sebagai  faktor­faktor  yang  terkait  dengan  penawaran  (supply  related  factors). Dalam pasar properti.  dipengaruhi  oleh  kelangkaannya  dan  kemampuannya  untuk menarik minat serta dibatasi oleh daya beli konsumen. sedangkan preferensi dan daya beli konsumen yang mencerminkan minat konsumen  terhadap suatu barang atau  jasa pada umumnya dipertimbangkan sebagai  faktor­faktor yang  terkait dengan permintaan (demand related factors).  Prinsip  penawaran  dan  permintaan  menyatakan  bahwa  harga  suatu  barang  atau  jasa  berbanding  lurus  dengan  variasi  permintaan  dan  berbanding  terbalik  dengan  variasi  penawaran.  periode  waktu  tertentu.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  Harga  Penawaran  Keseimbangan  Harga  Permintaan  0  Kuantitas Penawaran  suatu  barang  atau  jasa  dipengaruhi  oleh  kegunaan  dan  kemampuannya  untuk menarik minat konsumen. Persediaan barang atau jasa dibatasi oleh kelangkaannya dan  kesesuaian  barang atau  jasa terhadap daya  beli konsumen.  Modul : Konsep Dasar Penilaian  12  . Permintaan menunjukkan jumlah pembeli atau penyewa potensial yang  sedang mencari suatu jenis kepentingan hukum properti tertentu pada berbagai variasi harga  dalam  suatu  pasar  tertentu. Permintaan terhadap  barang atau  jasa  diciptakan  oleh  kegunaannya.  dengan  asumsi  bahwa  faktor­faktor  lain  seperti  populasi.

  Data  dan  kriteria  yang  digunakan  pada  tiap­tiap  pendekatan penilaian tersebut harus diperoleh dari pasar.  Istilah  Nilai  Pasar  yang  terdapat  dalam  SPI  dan  Nilai  Wajar  yang  biasa  digunakan  dalam  SAP  (Standar  Akuntansi  Pemerintahan)  secara  umum  adalah  sama  (compatible)  atau  memiliki  konsep  yang  sama.  Penilaian  properti  yang  mendasarkan  pasar  menganggap  operasi  suatu  pasar dimana transaksi terjadi tanpa adanya pembatasan oleh kekuatan selain pasar.  menentukan  penggunaan  tertinggi  dan  terbaiknya  (HBU).  dimana  kedua  pihak  masing­masing  bertindak  atas dasar pemahaman  yang dimilikinya.  antara  pihak  yang  memahami  dan  berkeinginan  untuk  melakukan Modul : Konsep Dasar Penilaian  13  .  ditunjukkan  dengan  penerapan  pendekatan  perbandingan  data  pasar.  4.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  D.  antara  pembeli  yang  berniat  membeli  dengan  penjual  yang  berniat  menjual. Penilaian  properti yang berdasarkan pasar mengharuskan :  1.  Konsep Nilai  Mengacu  pada  SPI  2007.  Konsep  ini  mengakui  keragaman  faktor­faktor  yang  dapat  mempengaruhi  transaksi  di  pasar  dan membedakannya dari pertimbangan selain pasar atau pertimbangan intrinsik lainnya yang  mempengaruhi  nilai.  terdapat  banyak  jenis  nilai  dan  definisinya  yang  dapat  dirujuk. Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian.  2.  atau  penggunaan  yang  paling  mungkin atas properti yang merupakan faktor yang paling berpengaruh secara signifikan  terhadap nilainya.  identifikasi dan memasukkan definisi nilai pasar yang digunakan dalam penilaian.  Nilai  Pasar  adalah  estimasi  sejumlah  uang  pada  tanggal  penilaian.  kapitalisasi  pendapatan  dan  kalkulasi  biaya. namun jenis nilai  lainnya  hanya  digunakan  untuk  situasi  khusus  di  bawah  kondisi  yang  dijelaskan  dan  diungkapkan secara hati­hati.  yang  pemasarannya  dilakukan  secara  layak.  didefinisikan  dalam  Standar Akuntansi Internasional  sebagai  jumlah untuk suatu aktiva  yang dapat ditukar.  yang  dapat  diperoleh  dari  transaksi  jual  beli  atau  hasil  penukaran  suatu  properti.  Nilai  wajar  dalam  konsep  akuntansi. Nilai pasar harus  memenuhi unsur­unsur dari nilai pasar tersebut.  dalam  suatu  transaksi  bebas  ikatan.  Secara  garis  besar  nilai  dibagi  dalam  dua  kelompok  yaitu  Nilai  Pasar  dan  Selain  Nilai Pasar.  3. atau  penyelesaian  kewajiban.  dikembangkan  dari  data  yang  spesifik  untuk  pasar  tersebut  secara  wajar  dan  melalui  metode serta prosedur penilaian yang mencoba untuk mencerminkan proses deduktif para  pelaku pasar tersebut.  Konsep  nilai  pasar  diikat  dengan  persepsi  dan  perilaku  kolektif  para  pelaku  pasar. kehati­hatian dan tanpa paksaan.

 biaya penggantian  terdepresiasi  (depreciated  replacement  cost  /  DRC)  dan  ekspresi  lain  dari  nilai  yang  lebih  spesifik untuk mesin­mesin dan peralatan.  properti  atau  aset  tersebut  dapat  dinilai  dengan  menggunakan  nilai  Selain  Nilai  Pasar.  nilai  jual  paksa  /  nilai  likuidasi  (forced  sale  value).  nilai  khusus (special value).  Mengungkapkan segala kondisi atau keadaan khusus yang membatasi Modul : Konsep Dasar Penilaian  14  . nilai asuransi. nilai bisnis yang berjalan (going  concern value).  Menentukan jenis nilai yang diestimasi  5. nilai investasi.  SPI memberikan pedoman kepada penilai dengan memperhatikan hal­hal sebagai berikut :  1. taxable  value).  menggunakan  prosedur  yang  sesuai  dan  menganalisis  data  yang  memadai  untuk  menghasilkan estimasi nilai yang wajar. nilai asuransi (insurable value).  nilai  sisa  (salvage  value).  Penilaian properti yang tidak mendasarkan pasar menggunakan metode­metode yang  mempertimbangkan  fungsi  atau  kegunaan  ekonomi  dari  suatu  properti  selain  dari  kemampuannya  untuk  diperjualbelikan  oleh  para  pelaku  pasar.  Apabila nilai pasar dari suatu properti dapat diberikan.  Nilai  wajar  pada  umumnya  digunakan  untuk  pelaporan  baik  Nilai  Pasar  maupun  Selain  Nilai  Pasar  dalam  laporan  keuangan. nilai jaminan pinjaman (mortgage lending value).  Mengidentifikasi tujuan dan maksud penggunaan penilaian  4.  Mengidentifikasi hak­hak yang berkaitan dengan properti yang akan dinilai  3.  Laporan  penilaian  hendaknya  menjamin  bahwa  nilai  yang  terdefinisi  tersebut tidak akan dipersepsikan sebagai nilai pasar.  Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut  dalam  definisi  nilai  pasar  tidak  dapat  dipenuhi.  Penilaian  properti  yang  tidak  berdasarkan  pasar  mengharuskan :  1.  yaitu  properti  tidak  ada  dipasaran  atau  mempunyai  pasar  terbatas.  Nilai  Selain  Nilai  Pasar  ini  biasa  digunakan  untuk  mengindikasikan  nilai  properti  khsusus.  2. dan/atau situasi khusus.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  transaksi  bebas  ikatan  (arm’s  lenght  transaction). rateable. nilai kena pajak.  Nilai  Selain  Nilai  Pasar  antara  lain  adalah  nilai  dalam  penggunaan (value in use). nilai investasi (investment value).  mencantumkan  definisi  nilai  yang  diterapkan  dalam  penilaian  seperti  nilai  dalam  penggunaan.  Melakukan inspeksi atas properti yang dinilai  6.  Mengidentifikasi properti yang dinilai  2.  atau  dampak  dari  kondisi­  kondisi  pasar  yang  tidak  umum. nilai kena pajak (assessed. nilai likuidasi dan  nilai  khusus. nilai sisa.  Untuk menjamin bahwa tidak ada kerancuan antara Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar. nilai ini sama dengan Nilai Wajar.

 ole karena itu penilaian properti  merupakan  suatu  proses  pemecahan  masalah  dengan  mempertimbangkan  dan  menganalisis  semua  faktor yang  berpengaruh terhadap  nilai properti tersebut.  E.  mendapatkan  data­data.  Menjelaskan bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika  penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar.  Menentukan tanggal efektif penilaian  8.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  7.  mengklasifikasi  data  dan  menganalisis.  Proses Penilaian  Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor.  Proses  penilaian  merupakan  tahapan­tahapan  penentuan  nilai  properti  yang  didasarkan  pada  tujuan  untuk  memahami  permasalahan. Faktor yang  mempengaruhi  dapat berupa faktor internal (yang terkait dengan karakteristik  fisik properti)  maupun  faktor  eksternal.  merencanakan  hal­hal  yang  perlu  dilakukan  dalam  rangka  pemecahan  masalah  tersebut. hal.  Proses  penilaian  dapat  digambarkan  dalam  diagram  di  bawah  ini  (Hidayati  dan  Harjanto. 26)  Identifikasi  Properti  IDENTIFIKASI PERMASALAHAN  Tanggal  Tujuan Penilaian  Penilaian  Penilaian  Jenis Nilai  Data yang  Diperlukan  SURVEI PENDAHULUAN  Sumber  Personel dan Waktu  Data  Pelaksanaan  Perencanaan  Kerja  PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA  Data Umum  Data Khusus  Lokasional  Ekonomi  Objek Penilaian  Pembanding  ­ Regional  ­ Kota  ­ Lingkungan  ­ Tren ekonomi  ­ Proyeksi permintaan  ­ Dokumen kepemilikan  ­ Tapak (site)  ­ Bangunan  ­ Highest & Best Use ­ Jual beli  ­ Sewa  Modul : Konsep Dasar Penilaian  15  .  Mengembangkan  dan  mempertimbangkan  data  dan  keadaan  yang  diperlukan  untuk  penyelesaian tugas  9.  menginterprestasi  dan  selanjutnya  mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai.

  Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga. tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola BUMN)  dan  kekayaan  Pemerintah  Daerah  (Siregar.  serta  dapat  diukur  dalam  satuan  uang.  yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari  perolehan lain yang sah.  Dalam  rangka  pengeloaan  aset  negara.  Harga  adalah  istilah  yang  digunakan  untuk  sejumlah  uang  yang  diminta. yang memiliki nilai tukar atau dapat membentuk kekayaan. properti dapat disebut sebagai benda.  dikuasai oleh pemerintah. Dalam  terminologi  akuntansi. Biaya adalah sejumlah uang  yang  dikeluarkan  atas  barang  atau  jasa.  atau  jumlah  yang  dibutuhkan  untuk  menciptakan  atau Modul : Konsep Dasar Penilaian  16  . yang memberikan  hak  kepada  pemilik  untuk  suatu  kepentingan  tertentu  atau  sejumlah  kepentingan  atas  apa  yang dimilikinya.  Hak  kepemilikan  dari aset bersifat tidak berwujud.  Sedangkan  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  6  Tahun  2006  tentang  Pengelolaan  Barang  Milik  Negara  Daerah  menentukan  bahwa  barang  milik  negara/daerah  adalah  semua  barang  yang  dibeli  atau  diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.  aset  adalah  sumber  daya  yang  dimiliki  dan/atau  dikuasai  oleh  suatu  badan  usaha  atau  pemerintah  secara  historis  dan  manfaat  ekonomi  dan/atau  sosial  dimasa  depan  diharapkan  dapat  diperoleh.  pasar  dan  nilai.  Properti  adalah  konsep  hukum  yang  menyangkut  kepentingan.  2004  :  58­59).DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  PENERAPAN PENDEKATAN PENILAIAN  Market Data Approach  Cost Approach  Income Approach  Lainnya  REKONSILIASI NILAI  KESIMPULAN NILAI & LAPORAN PENILAIAN  F.  pengertian  aset  negara  adalah  bagian  dari  kekayaaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki.  ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau  jasa. biaya. Properti terdiri atas hak kepemilikan. Berdasarkan konsep hukum tersebut.  baik  yang  berwujud  (tangible)  maupun  yang tidak berwujud (intangible).  meliputi  benda  bergerak  dan  benda  tidak  bergerak.  hak  dan  keuntungan  yang  berkaitan dengan suatu kepemilikan. Rangkuman  Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property.

  Nilai diciptakan dan didukung oleh  hubungan antar 4 (empat) faktor yaitu kegunaan  (utility). Mengacu  pada SPI 2007. terdapat banyak  jenis  nilai  dan definisinya yang dapat dirujuk.  Nilai bukan merupakan fakta.  merencanakan  hal­hal  yang  perlu  dilakukan  dalam rangka pemecahan masalah tersebut.  Pasar  adalah  lingkungan  dimana  barang  dan  jasa  diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga.  Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut  dalam  definisi  nilai  pasar  tidak  dapat  dipenuhi. tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan  untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.  Nilai  Selain  Nilai  Pasar  ini  biasa  digunakan  untuk  mengindikasikan  nilai  properti  khsusus. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu  Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar. mengklasifikasi data dan  menganalisis.  kelangkaan  (scarcity). mendapatkan data­data.  Nilai  adalah  konsep  ekonomi  yang  merujuk  kepada  harga  yang  sangat  mungkin  disepakati  oleh  pembeli  dan  penjual  dari  suatu  barang  atau  jasa  yang  tersedia  untuk  dibeli.  minat  (desire). Modul : Konsep Dasar Penilaian  17  .  serta  dapat  dipindahkan  dan  daya  beli  (tranferability and purchasing power).  properti  atau  aset  tersebut  dapat  dinilai  dengan  menggunakan  nilai  Selain  Nilai  Pasar.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  memproduksi  barang  atau  jasa  tersebut.  Proses penilaian merupakan tahapan­tahapan penentuan nilai properti yang didasarkan  pada  tujuan  untuk  memahami  permasalahan.  menginterprestasi  dan  selanjutnya  mengekspresikannya  dalam  suatu  estimasi  nilai.  yaitu  properti  tidak  ada  dipasaran  atau  mempunyai pasar terbatas.

  B  S .  4. Umpan Balik  Periksalah  jawaban  Saudara  dengan  kunci  jawaban  test  formatif  yang  ada  di  bagian  belakang modul ini. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus  mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai. Test Formatif  1.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  G.  Bahwa  penilaian  yang  dilaporkan  bukan  merupakan  estimasi  nilai  pasar  jika  penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar.  Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban.  B  S .  3. Saudara dapat meneruskan  dengan materi selanjutnya.  B  S .  5. yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyai pasar terbatas.  Nilai  selain  Nilai  Pasar  biasa  digunakan  untuk  mengindikasikan  nilai  properti  khsusus.  .  2.  Harga  yang dibayarkan untuk suatu barang atau  jasa  menjadi  biaya  bagi penjualnya.  Harga  suatu  barang  atau  jasa  berbanding  lurus  dengan  variasi  penawaran  dan  berbanding terbalik dengan variasi permintaan.  Rumus  =  Jumlah jawaban yang sesuai kunci  Jumlah semua soal  X 100%  Penjelasan tingkat penguasaan:  90% ­ 100%  = sangat baik  80% ­ 89%  = baik  70% ­ 79%  = cukup  0  ­ 69%  = kurang  Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas.  Real  properti  biasanya  dibuktikan  dengan  bukti  kepemilikan  (sertifikat  atau  surat­  surat lain) yang menyatu dari fisik real estat. Modul : Konsep Dasar Penilaian  18  .  B  S .  H.  kemudian  gunakan  rumus  di  bawah  ini  untuk  mengetahui  tingkat  penguasaan  Saudara  terhadap materi.B  S .

  menjelaskan dengan biak beberapa situasi khusus dalam analisi HBU  ________________________________________________________________________  Tanah  merupakan  aset  permanen  namun  pengembangan  di  atasnya  memiliki  umur  yang  terbatas.  dimana  nilai  pengembangannya  merupakan  selisih  antara  nilai  tanah  dengan  total  nilai  psaar  sesuai  pengembangan  yang  ada  (Market  Value  as  improved).  Tujuan Instruksional Khusus  Setelah mengikuti pembelajaran ini.  Sifat  unik  dari  tanah  menentukan  kegunaan  optimalnya. diharapkan Saudara mampu:  1.  Sifat  permanen  tanah  memberikan  pengertian  bahwa  keberadaannya  akan  melampaui  usia  semua  penggunaan  bangunan  dengan  segala  sesuatu  yang  ada  di  atasnya. Modul : Konsep Dasar Penilaian  19  .  dimana  penilai  biasanya  mengestimasi  nilai  pasar  dengan  mempertimbangan  Penggunaan  Tertinggi dan Terbaik (HBU) sesuai dengan pengembangan yang ada (HBU as improved).  Nilai  pasar  dari  tanah  berdasarkan  konsep  ”penggunaan  tertinggi  dan  terbaik”  yang  mencerminkan  kegunaan  dan  sifat  permanen  dari  tanah  dalam  konteks  pasar. prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa  bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai properti yang prinsipnya merupakan  satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan antara satu dan lainnya.  Jika  tanah  dinilai terpisah dari bangunan yang berdiri di atasnya.  Dengan  keunikannya  serta  tidak  dapat  dipindahkannya.  menjelaskan tujuan analisis HBU dengan baik  2.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  Kegiatan Belajar  3  KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK  (Highest and Best Use)  Tujuan Instruksional Umum  Setelah  mempelajari  modul  ini.  mengetahui dengan baik beberapa contoh dalam analisis HBU  4.  menjelaskan kriteria dalam analisis HBU secara baik  3.  setiap  bidang  real  estate  memiliki  lokasi  yang  unik.  diharapkan  Saudara  mampu  memahami  konsep  dasar  penilaian dengan baik.  Dengan  memperhatikan  kondisi  tersebut dalam kondisi tertentu properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan.

  Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong  Nilai  tanah  biasanya  diestimasi  sebagaimana  keadaan  tanah  jika  tanah  dalam  keadaan  kosong.  Penggunaan  yang  diijinkan  secara  hukum  dan  dimungkinkan  secara  fisik  akan  membutuhkan  penjelasan  dari  penilai  untuk  memberikan  pertimbangan  yang  memadai  mengenai  mengapa  penggunaan  tersebut  secara  wajar  dimungkinkan.  Untuk  melakukan kajian HBU yang mendalam biasanya dilakukan dengan analisis secara mendalam  mengenai  satu  atau  beberapa  penggunaan  yang  secara  wajar  dimungkinkan.  Tujuan Analisis HBU  Tujuan  dari  analisis  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  adalah  berbeda  untuk  properti  yang  berupa  tanah  kosong  dan  properti  yang  telah  terbangun.  Suatu  pengembangan  (improvement)  yang  dapat  atau  memungkinkan  untuk  dilakukan.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  Tujuan  Analisis  Penggunaan  Tertinggi  dan  Terbaik  (HBU)  didefinisikan  sebagai  penggunaan  yang  paling  mungkin  dan  optimal  dari  suatu  properti.  kemudian  dilakukan  pengujian  kelayakan  finansial  dan  penggunaan  yang  menghasilkan  nilai  tertinggi  akan merupakan HBU.  maka  dengan  alasan  yang  jelas  seorang  penilai  dapat  menentukan  nilai  tanah  sebagaimana  keadaan  nyata  di  lapangan.  dinyatakan  dan  disimpulkan  secara  jelas  sesuai dengan tipe properti dan tujuan penilaiannya.  secara  finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.  1.  yang  secara  fisik  dimungkinkan.  A.  semakin  mendukung  dan  membenarkan  asumsi  yang  terdapat pada konsep HBU.  telah  dipertimbangkan  secara  memadai. Penggunaan yang tidak  diijinkan  secara  hukum  atau  tidak  dimungkinkan  secara  fisik  tidak  dapat  dianggap  sebagai  HBU. Modul : Konsep Dasar Penilaian  20  .  Penilai  akan  mempertimbangkan  penggunaan  yang  paling  memungkinkan  dan  menghasilkan  nilai  tertinggi dari properti tersebut.  Seorang  penilai  harus  membedakan  dua  jenis  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  tersebut  dalam  analisis  penilaiannya  dan  dalam  laporan  penilaian  harus  teridentifikasi.  Kajian  HBU  yang  mendalam  merupakan  suatu  penugasan  terpisah  dari  pekerjaan  penilaian.  Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  untuk  tanah  kosong harus mempertimbangkan hubungan antara kegunaan yang ada pada saat  ini dan  semua  kegunaan  potensialnya.  Konsep  HBU  merupakan  hal  yang  fundamental  dari  perkiraan  nilai  pasar.  secara  hukum  diijinkan.

  2.  Sebagai  contoh  adalah  tidak  memungkinkan  untuk  membangun  bangunan  hotel  berbintang  atau  pusat  perbelanjaan  di  atas  tanah  seluas  400  m2. Pertimbangan terhadap kapasitas dan ketersediaan  utilitas  publik  pada  lokasi  dimana  tanah  terletak  juga  harus  dilakukan. yaitu :  1. desain dan kondisi.  yaitu :  a.  maka  kegunaan  potensial  juga  akan  terpengaruh.  B.  bentuk  tanah.  Memungkinkan secara fisik (phisically possible)  Ukuran.  Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  dari  properti  yang  telah  terbangun  juga  tergantung dari pertimbangan fisiknya.  Diijinkan oleh peraturan (legally permissible)  Penilai  harus  memastikan  kegunaan­kegunaan  yang  diijinkan  oleh  peraturan.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  2.  Batasan­batasan  tertentu  (private  restrictions).  luas.  Kesimpulan kegunaan tertinggi dan terbaik dari secara fisik tercapai bila terdapat  kesepakatan dengan ahli/pakar terkait.  Kriteria Dalam Analisis HBU  Terdapat  4  (empat)  kriteria  yang  harus  dipenuhi  dalam  menganalisis  kegunaan  tertinggi dan terbaik.  zoning.  ketinggian  dan  kontur  tanah  adalah  berpengaruh  terhadap  kegunaan  yang  dapat  dilakukan/dibangun  di  atasnya. yang meliputi luas.  kontrol­kontrol  terhadap  benda­benda  bersejarah  dan  peraturan­ Modul : Konsep Dasar Penilaian  21  .  Mengestimasikan  HBU  dari  sebuah  properti  yang  telah  terbangun  adalah  untuk  membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding.  termasuk  juga  mengenai  topografi  dan  kondisi  lapisan  tanah.  peraturan­peraturan  bangunan  (building  codes).  Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti yang telah terbangun  Terdapat 2 (dua) alasan untuk menganalisis HBU terhadap properti yang telah terbangun.  dan  sebaliknya  adalah  terlalu  berlebih  untuk  membangun  sebuah  rumah  tinggal  di  atas  tanah  seluas  1  hektar.  Kegunaan  atas sebidang tanah dapat dipengaruhi oleh lebar depan (frontage) dan panjang/kedalaman  tanah (depth).  Mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat  pengembalian  tertinggi  (Ro  atau  overall  return)  dari  setiap  rupiah  modal  yang  diinvestasikan;  b.  Bentuk  tanah  yang  irregular atau tidak teratur lebih sulit untuk  membuat perencanaan  bangunan.

  Contoh Analisis HBU  Berikut ini contoh analisis HBU untuk tanah yang dianggap kosong.  Untuk  menganalisis  kelayakan  keuangan  dan  memilih  kegunaan  yang  memberi  nilai  yang  maksimal. Tingkat pengembalian (rate  of return) atas modal yang diinvestasikan dapat digunakan untuk melakukan perhitungan  bagi setiap penggunaan.  3.  Alternatif  kegunaan  yang  menghasilkan tingkat pengembalian  investasi  yang positif dan tertinggi  adalah  alternatif  yang memenuhi kriteria kegunaan yang teringgi dan terbaik. Return on  Investment  (ROI).  terdapat  beberapa  alat  analisis  atau  tolok  ukur  yang  sering  digunakan antara lain Net Present Value (NPV).  apakah  sama.  tingkat  pengembalian  (return). Internal Rate of Return (IRR). Tingkat kekosongan.  4.  Terdapat  sebuah  tanah  kosong  yang  terletak  di  kawasan  yang  sangat  strategis  di  bagian kota Yogyakarta.  Untuk  menentukan  kelayakan  keuangan.  C.  seorang  penilai  mengestimasi  pendapatan  kotor  yang  akan  diterima  (future  gross  income)  yang  diekspektasikan  dari  setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  peraturan  lingkungan  harus  diinvestigasi. Tanah tersebut mempunyai karakteristik sebagai berikut : Modul : Konsep Dasar Penilaian  22  .  Payback  Period.  Mendapatkan hasil secara maksimum (maximally productive). collection losses dan  biaya  operasi  perlu  dikurangkan  dari  setiap  pendapatan  kotor  untuk  mendapatkan  pendapatan bersih operasi (net operating income atau NOI).  Semua  kegunaan  yang  diekspektasikan  dapat  memberi  positive  return  dianggap  memiliki  kelayakan keuangan.  Return  on  Equity  (ROE).  Jika  suatu  properti  tunduk  pada  suatu  peraturan  sewa  tanah  selama  15  tahun.  sebab  faktor­faktor  tersebut  mungkin  saja  mempengaruhi potensial kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti.  maka  terlalu  berlebihan jika dibangun bangunan yang mempunyai umur ekonomis 40 tahun.  Layak secara keuangan (financially feasible)  Dalam  menganalisis  kelayakan  keuangan.  lebih  kecil  atau  lebih  besar  dari  biaya  operasi  dan  sebagainya.  Jangka waktu sewa dapat juga berpengaruh terhadap HBU karena sepanjang sisa  waktu  kontrak  mungkin  kegunaan  properti  dibatasi  oleh  perjanjian  atau  peraturan.  kegunaan  yang  memungkinkan  perlu  dianalisis  lebih  lanjut  dalam  menghasilkan  pendapatan.

  baik  untuk  hotel. 2. Dari  segi finansial. tetapi sayangnya dari pihak kesultanan tidak mengijinkan  tanah  tersebut  untuk  digunakan  sebagai  kegunaan  lain.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  Luas  : 1. mengingat tanah tersebut  terletak  pada  kawasan  utama  kota  dan  untuk  berbagai  kegunaan  di  sektor  komersial.  maka  dapat  dilakukan  identifikasi  sebagai  berikut : Modul : Konsep Dasar Penilaian  23  . 450.000.8 hektar  Bentuk Tanah  : segiempat beraturan (regular)  Topografi  Letak  : rata dan lebih tinggi 0.5 m dari jalan  : tanah sudut  Nilai rata­rata tanah di kawasan tersebut adalah Rp. Pasaran nilai sewa dan  berbagai informasi keuangan untuk berbagai kegunaan di daerah tersebut adalah :  v  Untuk  pertokoan. properti tersebut mempunyai potensi nilai yang tinggi.00  dengan  service  charge  sebesar  10%  dari  nilai  sewanya  dengan  rate  of  return  sebesar  15%  dan  biaya operasi sebesar 35% dari pendapatan kotor efektifnya. Zoning pada kawasan di sekitar tanah itu berlokasi adalah untuk komersial.  maka  diperkirakan bisa  mendapatkan nilai sewa sebesar Rp.  bahkan  untuk  pusat  kebudayaan.  komplek  perkantoran.  Dari  analisis  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik.  komplek  pertokoan  (mall).500.000.  tanah  tersebut  sangat  potensial  apabila  digunakan untuk tujuan komersial.  v  Untuk perkantoran.  Beri  pandangan Saudara mengenai hal  ini dilihat dari faktor­faktor penilaian properti dan prinsip  kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use).00  dengan  tingkat  kekosongan  5%  dan  besarnya  outgoings  sebesar 40% serta tingkat kapitalisasi sebesar 12%.  v  Untuk  perhotelan. 260.  6.  nilai sewa  per  meter  persegi  per  bulan  adalah  Rp.00 per meter  persegi per bulan dengan service charge sebesar 8% dari nilai sewa dengan rate of return  sebesar 12% dan biaya operasi sekitar 30% dari pendapatan kotor efektinya.000.  350. potensi nilai sewa rata­rata adalah sebesar Rp.000.000.000.  selain  kegunaan  untuk  kegiatan  pelestarian  budaya  Yogyakarta  serta  tidak  untuk  dipindah  milik  kepada  siapapun.  Seorang  investor sangat tertarik terhadap properti tersebut.00/m².  potensi  juga  tinggi  mengingat  letaknya  yang  strategis.  Sesuai  dengan  deskripsi  obyek  penilaian  di  atas.00/bulan dan pendapatan  lain  sebesar  Rp.

8 Ha.8 hektar = 18.  Untuk  faktor­faktor  sebagaimana  disebutkan  pada  point  1  dan  2. perletakan dan lokasi properti  Pada  masa sekarang  ini  masih terdapat tanah kosong ditengah kota dengan  luas 1.  Luas  Bentuk Tanah  Topografi  Letak  Lokasi  : 1.  Memungkinkan secara fisik (Phisically Possible).  Faktor Ukuran.  selain  kegunaan  untuk  kegiatan  pelestarian  budaya  Yogyakarta  serta  tidak  untuk  dipindah milik kepada siapapun.  2. mempunyai  tingkat utility dan transferability yang tinggi.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  Faktor­faktor yang mempengaruhi Nilai Properti Subyek :  1.  Diijinkan oleh peraturan yang ada (Legally Permissible)  Zoning pada kawasan di sekitar tanah itu berlokasi adalah untuk komersial.000 m²  : segiempat beraturan (regular)  : rata dan lebih tinggi 0.  adalah  faktor­faktor  yang  dapat menaikkan nilai properti subyek.  Sedangkan faktor sebagaimana terdapat pada point 3 merupakan faktor yang mempengaruhi  analisis kegunaan tertinggi dan terbaik. Modul : Konsep Dasar Penilaian  24  .  Kriteria dalam analisis Highest and Best Use :  1.  hotel.  Faktor politik dan kenegaraan  Sebagai  faktor  yang  sangat  menentukan  di  sini  adalah  adanya  kebijakan  dari  pihak  kesultanan  tidak  mengijinkan  tanah  tersebut  untuk  digunakan  sebagai  kegunaan  lain. bentuk.  Faktor Permintaan dan Penawaran  Sebagaimana  kota­kota  besar  lain  di  Indonesia.  komplek perkantoran.  merupakan sesuatu yang sangat sulit didapat / barang yang langka (Scarcity).  3.5 m dari jalan  : tanah sudut  : strategis di bagian kota  Sangat  memungkinkan  untuk  dipergunakan  sebagai  komplek  pertokoan  (mall).  2. Apalagi luas kota yogyakarta yang  terbatas tidak dapat memenuhi permintaan yang ada.  maka  permintaan  tanah  untuk  berbagai  keperluan pembangunan di Yogyakarta sangat tinggi. sehingga pembangunan saat ini telah  meluas ke daerah Kabupaten di sekitarnya.

000.000.000.00  1.000.800.00  1.360.00  42.000.499.516.000.000.000.054.000.000.000.195.00  6.00  260.000.000.000.830.863.00  29.25%  15.000.00  8.000.000.000.000.00%  Perkantoran  Nilai Tanah  Nilai Sewa per m²  Service charge 8%  Biaya operasional 30%  Net Operating Income (NOI)  Rate of Return  Total Investasi (Kapitalisasi)  Overall ROR (Ro)  per bulan  Jumlah  per tahun  45.000.00  18.000.000.000.00  1.00  4.00  72.000.160.00  1.000.106.000.000.000.000.00%  12.00  97.00  7.000.000.00%  12.00  8.000.000.000.320.00  1.00  60.000.425.300.000.000.000.00  450.00%  Perhotelan  Nilai Tanah  Nilai Sewa  Pendapatan lain  Tingkat kekosongan 5%  Outgoings 40%  Net Operating Income (NOI)  Tingkat kapitalisasi  Total Investasi (Kapitalisasi)  Overall ROR (Ro)  per bulan  Jumlah  per tahun  45.000.400.00  353.000.800.  maka  pendapatan  maksimal  dari  properti  subyek  adalah  pengembangan  tanah  kosong Modul : Konsep Dasar Penilaian  25  .560.200.360.00  45.000.000.840.000.00  38.00  45.00  350.504.000.808.930.000.000.00  97.00%  4.000.458.000.000.456.500.000.000.080.00  54.538.00  630.000.00  56.000.000.054.00  405.500.000.00  445.960.000.000.00%  360.000.160.000.000.242.400.00%  12.00  3.00  4.00  374.000.000. 45.25%  15.00%  12.000.  Menghasilkan pendapatan yang maksimal (Maximally productive)  Berdasarkan  tingkat  pendapatan  bersih  operasional  (NOI)  dan  tingkat  pengembalian.492.00  4.000.00%  445.908.000.00  4.000.000.300.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  3.000.000.00  83.600.600.00  3.000.00  6.00  (Empat puluh lima milyar rupiah)  Pertokoan  Nilai Tanah  Nilai Sewa per m²  Service charge 10%  Biaya Operasional 35%  Net Operating Income (NOI)  Rate of Return  Total Investasi (Kapitalisasi)  Overall ROR (Ro)  per bulan  Jumlah  per tahun  45.000 m² x Rp.000.  Layak secara keuangan (Financially Feasible)  Nilai Pasar Tanah berdasarkan data nilai rata­rata tanah di kawasan tersebut adalah :  18.400.000.680.00  53.000.100.830.00  35.000.600.00 = Rp.272.00  1.00  75.000.000.000.000.000.00  6.500.106.00  2.300.000.652.00  4.000.00  5.00  1.00  45.000.000.000. 2.808.00%  353.000.00  360.000.800.

 59­60) :  a)  Single Use Situation  Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  mungkin  tidak  seperti  biasanya  atau  unik  (seperti  museum.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  tersebut  untuk  pertokoan  karena  mempunyai  Net  Operating  Income  (NOI)  sebesar  Rp.054.000.  Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  umumnya  mempunyai  kategori  yang  sama  dengan  kegunaan  saat  ini.  cagar  budaya.  D.  Situasi Khusus dalam Analisis HBU  Situasi  khusus  di  sini  dimaksudkan  sebagai  hal­hal  yang  membatasi  properti  dalam  mencapai  tingkatan  kegunaan  tertinggi  dan  terbaiknya.  Contohnya  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  dari  tapak  yang  telah  dibangun apartemen  yang sudah  berumur 10 tahun adalah  bangunan apartemen  modern. Modul : Konsep Dasar Penilaian  26  .  Dengan  demikian  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  (highest  and  best  use)  tanah  tersebut  adalah untuk usaha pertokoan. hal.00 dan tingkat pengembalian (Ro) sebesar 15%.  dan  lain­lain)  dan  nilai  tanahnya  didasarkan  atas  kegunaannya  tersebut bukan kegunaan lain pada umumnya.  c)  Legally Noncomfroming Use  Adalah  kegunaan  yang  sah  secara  hukum  untuk  dibuat  dan  dipertahankan  tetapi  tidak  sesuai dengan peraturan penggunaan tanah dari kawasan dimana properti tersebut berada.  yang  bisa  menciptakan  underimproved  atau  overimproved  terhadap  properti.000.  54.  d)  Use that are not Highest and Best  Beberapa  bangunan  atau  pengembangan  lain  yang  ada  mungkin  tidak  mencerminkan  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  dari  keadaan  tapaknya  seandainya  tanah  kosong.  Berbagai  situasi  tersebut  antara  lain  (Hidayati dan Harjanto.  Kegunaan  ini  sering  muncul  sebagai  akibat  perubahan  zoning.  Kegunaan  sementara  ini  bisa  mungkin  atau tidak  memberi kontribusi terhadap  nilai dan  biaya­biaya  pembongkaran  (demolition  cost)  harus  dipertimbangkan  untuk  mengembangkan menjadi kegunaan­kegunaan interim.  Contohnya  sebuah  rumah  tinggal  yang  berlokasi  di  suatu  kawasan  yang  zoningnya  berubah  menjadi  kawasan  komersial.  b)  Interim Use  Kegunaan  sementara  dari  sebidang  tanah  kosong  atau  yang  telah  dikembangkan  adalah  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  yang  diantisipasi  untuk  berubah  dalam  jangka  pendek.  maka akan menjadikan properti tersebut underimproved.

 Dalam  hal  ini  penilai  akan  menghadapi  masalah  praktek  dalam  menentukan  kegunaan  tertinggi  dan terbaiknya.  Terdapat  4  (empat)  kriteria  yang  harus  dipenuhi  dalam  analisis  HBU  yaitu:  memungkinkan  secara  fisik  (phisically  possible).  telah  dipertimbangkan  secara  memadai. Rangkuman  Penggunaan  Tertinggi  dan  Terbaik  (HBU)  didefinisikan  sebagai  penggunaan  yang  paling  mungkin  dan  optimal  dari  suatu  properti.  meskipun  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  pada  masa  yang  akan  datang  secara  spesifik  tidak  dapat  diprediksi..  secara  finansial  layak  dan  menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.  h)  Excess Land  Adalah tanah yang mungkin tidak diperlukan untuk mendukung kegunaan yang ada atau  untuk  mengakomodasi  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  yang  primer  dari  sebidang  tanah  kosong atau tanah yang dianggap kosong.  yang  secara  fisik  dimungkinkan.  secara  hukum  diijinkan.  e)  Multiple Use  Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  mungkin  melibatkan  lebih  dari  satu  kegunaan  tertentu  untuk  sebidang  tanah  atau  sebuah  bangunan.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  mungkin  telah  berubah  akibat  adanya  keusangan  eksternal.  f)  Special Purpose Use  Hal  ini  berkaitan  dengan  special­purpose  properties.  perumahan.  Suatu  bidang tanah mungkin juga digunakan untuk berbagai fungsi.  Contohnya  sebuah  komplek  lapangan  golf  yang  terdapat  hotel. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti  jenis  ini adalah kegunaan  yang ada pada saat ini.  yaitu  properti  yang  hanya  sesuai  untuk satu tujuan tertentu atau sebuah kegunaan  yang sangat terbatas jumlahnya.  kondominium  dan  sebagainya.  tempat  rekreasi.  namun  alternatif  logis  biasanya  dipakai  untuk  mengidentifikasi kegunaannya.  g)  Speculative Use  Investasi pada kegunaan spekulatif tercipta ketika pembeli mempunyai antisipasi terhadap  kenaikkan  nilai. Excess land ini seharusnya dapat teridentifikasi  secara  jelas  dengan  melakukan  perbadingan  terhadap  properti  sejenis  yang  berdekatan  atau berada pada kawasan yang sama.  E.. Tujuan analisis HBU .  diijinkan  oleh  peraturan  (legally Modul : Konsep Dasar Penilaian  27  .

  yang  bisa  menciptakan underimproved atau overimproved terhadap properti.  layak  secara  keuangan  (financially  feasible).  B  S . Test Formatif  1.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  permissible).  Untuk  menentukan  kelayakan  keuangan. Speculative Use.  2.  B  S .  B  S .  Kajian  HBU  yang  mendalam  merupakan  suatu  penugasan  terpisah  dari  pekerjaan  penilaian.  Beberapa  situasi  khusus  yang  membatasi  properti  dalam  mencapai  tingkat  HBU  antara lain : Single Use Situation. Legally Noncomfroming Use. Use that are not  Highest and Best. Interim Use. Excess Land. Modul : Konsep Dasar Penilaian  28  . Special Purpose Use.  mendapatkan  hasil  secara  maksimum (maximally productive).  .  Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik  tidak dapat dianggap sebagai HBU.  5.  4.  seorang  penilai  mengestimasi  pendapatan  bersih  yang  akan  diterima  (future  net  income)  yang  diekspektasikan  dari  setiap  potensial kegunaan tertinggi dan terbaik.  Kegunaan  multiple  use  sering  muncul  sebagai  akibat  perubahan  zoning.  3.B  S .  B  S . Multiple Use.  F.  Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  untuk  tanah  kosong  tidak  harus  mempertimbangkan  hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dan semua kegunaan potensialnya.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  29  . Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus  mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.  Rumus  =  Jumlah jawaban yang sesuai kunci  Jumlah semua soal  X 100%  Penjelasan tingkat penguasaan:  90% ­ 100%  = sangat baik  80% ­ 89%  = baik  70% ­ 79%  = cukup  0  ­ 69%  = kurang  Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  G. Umpan Balik  Periksalah  jawaban  Saudara  dengan  kunci  jawaban  test  formatif  yang  ada  di  bagian  belakang modul ini.  kemudian  gunakan  rumus  di  bawah  ini  untuk  mengetahui  tingkat  penguasaan  Saudara  terhadap materi. Saudara dapat meneruskan  dengan materi selanjutnya.  Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban.

  Pada  umumnya  property  yang  dinilai  (objek  penilaian)  dibandingkan  dengan  transaksi  properti yang sebanding. diharapkan Saudara mampu:  1.  Istilah  ”Pendekatan  Penilaian  (approach)”  mengacu  kepada  metodologi analitis yang diterima dan diterapkan secara umum.  Istilah lain dari pendekatan data pasar adalah pendekatan perbandingan penjualan (Sales  Comparisson  Approach). Pendekatan penilaian sesuai  SPI secara garis besar terdiri atas 2 (dua) macam. yaitu pendekatan penilaian berbasis pasar  dan penilaian tidak  berbasis pasar.  menjelaskan penilaian pendekatan pendapatan dengan baik  ________________________________________________________________________  Penilaian untuk berbagai jenis properti.  Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)  Pendekatan  ini  mempertimbangkan  penjualan  dari  properti  sejenis  atau  pengganti  dan  data  pasar  yang  terkait. baik dalam mengestimasi Nilai Pasar maupun  selain  Nilai  Pasar. baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap  penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.  menjelaskan penilaian pendekatan biaya dengan baik  3.  mengharuskan  seorang  penilai  untuk  mengaplikasikan  satu  atau  lebih  pendekatan  penilaian.  diharapkan  Saudara  mampu  memahami  konsep  dasar  penilaian dengan baik.  menjelaskan penilaian pendekatan data pasar dengan baik  2.  Tujuan Instruksional Khusus  Setelah mengikuti pembelajaran ini.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  Kegiatan Belajar  4  PENDEKATAN PENILAIAN  Tujuan Instruksional Umum  Setelah  mempelajari  modul  ini. Pendekatan penilaian  berbasis pasar.  serta  menghasilkan  estimasi  nilai  melalui  proses  perbandingan.  yang Saudara perlu  ketahui meliputi :  A.  yaitu  pendekatan  penilaian  yang  dilakukan  dengan  cara  membandingkan  antara  properti  yang  dinilai  dengan  properti­properti  pembanding Modul : Konsep Dasar Penilaian  30  .

  Adapun beberapa elemen perbandingan yang sering dipertimbangkan adalah : ·  Jenis hak yang melekat pada properti; ·  Masalah keuangan/pendanaan (financing term); ·  Kondisi penjualan; ·  Kondisi pasar; ·  Lokasi; ·  Karakteristik fisik; ·  Karakteristik  characteristics); ·  Karakteristik­karakteristik lain (Hidayati dan Harjanto.  e)  Melakukan  rekonsiliasi  berbagai  indikasi  nilai  yang  dihasilkan  dari  analisis  perbandingan  ke  dalam  indikasi  nilai  tunggal  (single  value  indication)  atau  dalam  range nilai (untuk kondisi pasar yang kurang pasti).  Prosedur  penerapan  pendekatan  perbandingan  penjualan  biasanya  mengikuti  sistematika  sebagai berikut :  a)  Meneliti  pasar  untuk  mendapatkan  informasi  transaksi  penjualan  dan  mendapatkan  daftar  properti­properti  sejenis  dengan  objek  penilaian  yang  sedang  ditawarkan  atau  ditransaksikan. per meter kubik atau per multiplier pendapatan) dan mengembangkan analisis  perbandingan untuk tiap unit.  c)  Memilih  unit­unit  perbandingan  yang  sesuai  (seperti  rupiah  per  meter.  per  meter  persegi.  Selanjutnya  analisis  dilakukan  dengan  mengukur  tingkat  kesamaan  dan  perbedaannya  untuk  menentukan  besarnya  penyesuaian  (adjustment)  yang  akan  diberikan  untuk  menentukan  nilai objek penilaian. 2003 : 118) dalam  menghasilkan  pendapatan  (income  producing  Modul : Konsep Dasar Penilaian  31  .  b)  Melakukan  verifikasi  informasi  dengan  mengkonfirmasi  data  apakah  memenuhi  keakuratan  dan  sesuai  kenyataan  serta  memastikan  apakah  data  transaksi  yang  diperoleh mencerminkan keadaan sebagaimana disyaratkan oleh kriteria pasar wajar.  d)  Membandingkan  objek  penilaian  dan  properti  pembanding  dengan  menggunakan  elemen­elemen pembanding yang sesuai dan mengadakan penyesuaian terhadap harga  penjualan dari properti pembanding.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  (comparables  properties)  yang  telah  diketahui  karakteristik  dan  nilainya.

438.000  +4%  Pembanding  3  Rp1.  Market  data  grid  adalah  sebuah  tabel  standar  yang  digunakan  untuk  mengumpulkan dan membandingkan data objek penilaian dan data properti pembanding.000.  Penggunaan  market  data  grid  adalah  untuk  menyatakan  konsistensi  dari  penyesuaian­  penyesuaian  yang  dibuat  oleh  penilai  dalam  melakukan  analisis  perbandingan. Rangkaian penyesuaian ini  juga  digunakan  ketika  penyesuaian  persentase  dikombinasikan  dengan  penyesuaian  rupiah.  Market  data grid secara lengkap dapat dicontohkan sebagai berikut :  No  Elemen Perbandingan  Harga transaksi  1  Lokasi  2  Karakteristik Tanah  ­Luas Tanah  ­Bentuk Tanah  ­Kontur  ­Elevasi tanah  ­Kepemilikan  3  Karakteristik Bangunan  ­ Luas  ­ Komponen Bangunan  ­ Fasilitas  ­ Tahun Dibangun  4  Tanggal Transaksi  Jumlah Penyesuaian  ­3%  + 2%  0%  ­9%  +1%  ­6%  +5%  +2%  0%  0%  + 2%  13%  0%  ­ 5%  0%  ­12%  +1%  ­23% ­ 2%  0%  0%  +2%  0%  ­ 3%  +1%  0%  +2%  0%  ­ 2%  0%  0%  0%  0%  Objek  Penilaian  Pembanding  1  Rp1.  Estimasi  nilai  pasar  tidak  ditentukan  oleh  seperangkat  perhitungan  matematik  saja  tetapi  seorang  penilai  perlu  mempunyai  aspek seni dalam pengambilan keputusannya untuk menganalisis dan menginterpretasikan  data  kuantitatif.000.000  +3%  Pembanding  2  Rp1.  pembanding  dengan  obyek  penilaian  dan  antar  properti  pembanding)  yang  mencerminkan  keadaan  pasar.  dollar).  Perhitungan  yang  dilakukan  seorang  penilai  dalam  melakukan  penyesuaian  harus  didasarkan  pada  kerasionalan  dan  tidak  boleh  terpaku  pada  perhitungan  matematik.  Hubungan  tersebut  dikonversi  ke  dalam  perhitungan  aljabar  dan    persamaan  yang  digunakan  untuk  menentukan  jumlah  penyesuaian  yang  dilakukan  terhadap  perbedaan  di  antara  properti  tersebut.000  ­5%  Modul : Konsep Dasar Penilaian  32  .  Rangkaian  yang  digunakan  untuk  melakukan  penyesuaian  persentase  adalah menghitung dan menjumlahkan secara bersama­sama.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  Penyesuaian (adjustment)  yang diterapkan untuk membadingkan properti dapat  dalam  bentuk  persentase  atau  dalam  bentuk  satuan  uang  (rupiah.  Penyesuaian  dapat  dilakukan  dengan  berbagai  cara  tergantung  bagaimana  hubungan  antara  dua  properti  atau  lebih  yang  dibandingkan  (yaitu  antara  obyek  penilaian  dan  properti  pembanding.026.605.000.

  dengan  catatan  bahwa  total  bobot adalah 100%.000  30%  Rp347.  Harga  tiap­tiap  properti  diberi  bobot  sesuai  atau  sebanding  dengan  properti  yang  akan  dinilai  untuk  digunakan  sebagai  pembanding.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  Indikasi Nilai Properti  Pembobotan  Jumlah  Rekonsiliasi Nilai  Rp1.755.720. Jika estimasi terhadap sebuah nilai tertentu tidak dapat tercapai  berkenaan  dengan  kelangkaan  dan  kekurangpastian  data.351.000  Pembobotan subyektif dalam contoh di atas  sering digunakan oleh  beberapa penilai dan  secara  tidak  sadar  mengaplikasikan  metode  yang  mirip  dengan  teknik  probabilitas  subyektif.380.688.000  30%  Rp370.  Pendekatan Biaya (Cost Approach)  Pendekatan  ini  mempertimbangkan  kemungkinan  bahwa  sebagai  substitusi  dari  pembelian suatu properti.  selanjutnya  dilakukan  indikasi  nilai  melalui rekonsiliasi nilai.235. Menurut beberapa ahli.000  40%  Rp540.814.  Namun  demikian  agar  dapat mendukung opini  yang telah diberikan tetap diperlukan aplikasi dari analisis  yang  obyektif.259. Dalam  prakteknya  pendekatan  ini  mempertimbangan  estimasi  depresiasi  untuk  properti  yang  lebih  tua  dan  /  atau  memiliki  keusangan  fungsional  dimana  estimasi  biaya  baru  secara  tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai.159. seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika  dari properti  asli atau substitusinya  yang  memberikan kegunaan  yang  sebanding.  mungkin  range  nilai  adalah  lebih sesuai.000  Rp1.  B.  baik  dalam  bentuk  analisis  regresi  sederhana  (simple  regression  analysis)  ataupun  analisis  regresi  jamak (multiple regression analysis).  Penilaian  yang  akurat  hanya  dapat  dihasilkan  oleh  penilai  yang  telah  berpengalaman  dan  dapat  menghitung  secara  sistematis. Modul : Konsep Dasar Penilaian  33  .850.257.000  Rp1.  Setelah  analisis  perbandingan  penjualan  selesai. metode ini mengandung unsur subyektif yang  tinggi  dan  tidak  terdapat  penjelasan  yang  akurat  tentang  pemberian  bobot  terhadap  properti  pembanding.  Penerapan pendekatan perbandingan penjualan selain dilakukan melalui metode  konvensional  seperti  di  atas.  juga  dapat  dilakukan  melalui  analisis  regresi. Penerapan teknik perbandingan penjualan  ini akan  lebih  tepat  dan  mendalam  pada  pembahasan  khusus  mengenai  teknik  perbandingan  penjualan.000  Rp1.

  Biaya  langsung  meliputi  biaya  bahan  dan  upah.  rancangan. Nilai properti diperoleh  dengan  mengestimasi  biaya perolehan atas tanah dan  biaya pembuatan atau penggantian  baru bangunan (Reproduction/Replacement Cost New/RCN) dikurangi dengan penyusutan  atau depresiasi (Prawoto.  termasuk  ijin  bangunan.  Unsur­unsur biaya yang digunakan meliputi biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak  langsung  (indirect  cost). pajak  dan jasa kontraktor.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  Pada  prinsipnya  menggunakan  dasar  pendekatan  perbandingan.  stndar  konstruksi.  Pendekatan Biaya secara umum diformulasikan sebagai berikut :  Nilai Properti = Nilai Tanah + (RCN Bangunan – Depresiasi)  Biaya reproduksi (reproduction) atau penggantian (replacemnet) dapat dipahami sebagai  berikut :  a)  Biaya  reproduksi  adalah  biaya  yang  dibutuhkan  untuk  membangun  dengan  menggunakan  harga  yang  berlaku  pada  saat  penilaian  dilakukan.  yang  merupakan  duplikat  atau  replika  dari  properti  yang  dinilai.  Teknik  atau  metode  untuk  menghitung  biaya  reproduksi/penggantian  dapat  dilakukan  dengan menggunakan 4 (empat) metode berikut ini :  1. asuransi.  dengan  menggunakan  bahan­bahan. pengawasan. Biaya tidak langsung meliputi biaya perencanaan. Penyusutan  tersebut  dapat dikategorikan kerusakan Modul : Konsep Dasar Penilaian  34  .  Metode Indeks Biaya (Index Method)  Penyusutan  atau  depresiasi  dalam  pendekatan  biaya  adalah  besarnya  perbedaan  antara  biaya  pembuatan/penggantian  baru  dari  suatu  bangunan/pengembangan  pada  suatu  tanggal penilaian dengan nilai pasar.  b)  Biaya  penggantian  adalah  perkiraan  biaya  untuk  membangun  dengan  menggunakan  harga  yang  berlaku  saat  penilaian  dilakukan  dimana  bangunan  yang  dinilai  menggunakan bahan­bahan modern serta standar dengan rancangan masa kini.  Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method)  3.  Biaya  ini  juga  dapat  dibagi  ke  dalam  biaya  struktur  dan  biaya  komponen  material.  denah  dan  kualitas  pekerjaan  yang  sama  dan  menyatukan semua kekurangan.  Metode Meter Persegi (Square Meter Method)  4. 2003 : 231­232).  dalam  pendekatan  biaya  penilai  membuat  estimais  nilai  dengan  membandingkan  biaya  yang  diperlukan  untuk  membangun properti baru untuk menggantikan properti yang ada.  Metode Survei Kuantitas (Quantity Survey Method)  2. kelebihan dan kemunduran fisik bangunan.

  kebijakan pemerintah dan lingkungan.  seperti  faktor  ekonomi.  C.  Penyusutan fisik (Physical Deterioration)  Penyusutan fisik dapat disebabkan oleh beberapa faktor seperti pengaruh dari penggunaan  dan  kerusakan  yang  tidak  biasanya  serta  pengaruh  dari  elemen  bahan  atau  konstruksi.  Proses  ini  mungkin  menggunakan  kapitalisasi  langsung  (tingkat  kapitalisasi).  Pendekatan  pendapatan  dilakukan  dengan  mendasarkan  pada  tingkat  keuntungan  yang  mungkin  dihasilkan  oleh  objek  penilaian  pada  saat  ini  dan  masa  yang  akan  datang.  Pada  umumnya  prinsip  subsitusi  mengandung  pengertian  bahwa  arus  pendapatan  yang  menghasilkan  tingkat  pengembalian  tertinggi  adalah  sebanding  dengan  tingkat  resiko  yang  diambil  dan  akan  menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi.  Kapitalisasi  menghubungkan  pendapatan  (biasanya  pendapatan  bersih)  dengan  suatu  definisi  jenis  nilai  melalui  konversi  pendapatan  menjadi  estimasi  nilai.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  fisik.  atau  keduanya.  yield  (tingkat  diskonto)  yang  menggambarkan  tingkat  pengembalian  investasi. kekurangan atau kelebihan desain dan kemunduran teknologi.  selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut  ke dalam nilai property.  sosial.  yaitu  kemunduran  yang  disebabkan  oleh  faktor­  faktor  luar  yang  dapat  mempengaruhi  nilai  properti. Secara garis besar prosedur penilaiannya adalah sebagai berikut :  a.  Menentukan tingkat kekosongan (vacancy rate);  c.  Kemunduran eksternal (External Obsolescence)  Sering  disebut  kemunduran  ekonomis.  Dalam  arti  umum  penyusutan  fisik  sebagian  besar  dipengaruhi  oleh  umur  properti.  Menentukan total pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income);  b.  Kemunduran fungsi (Functional Obsolescence)  Kemunduran fungsi lebih dipengaruhi oelh beberapa faktor antara lain struktur bangunan  yang tidak benar.  Penyusutan  dalam  akuntansi berbeda dengan penyusutan dalam pendekatan biaya.  Menentukan total pendapatan lain­lain; Modul : Konsep Dasar Penilaian  35  .  Pendekatan Pendapatan (Income Approach)  Pendekatan  ini  mempertimbangkan  pendapatan  dan  biaya  yang  berhubungan  dengan  properti  yang  dinilai  dan  mengestimasi  nilai  melalui  proses  kapitalisasi.  kemunduran  fungsional  dan  kemunduran  eksternal  (ekonomi).  pemeliharaan dan intensitas pemakaian.

  tingkat  kekosongan  dan  besarnya  biaya  operasional  dari  tahun  ke  tahun.  Pendekatan pendapatan didasarkan pada pendapatan bersih per tahun. antisipasi terjadinya depresiasi/apresiasi dan sebagainya. 2003 : 161). 31.  Sedangkan  metode  DCF  mengasumsikan  pendapatan  yang berbeda pada tiap tahun.  dimana  semakin  tinggi  pendapatan  yang  dapat  dihasilkan  oleh  properti  maka  semakin  tinggi pula nilai properti tersebut.  sisa umur ekonomis.  nilai  properti  adalah  fungsi  dari  pendapatan. Pendapatan  bersih  ini kemudian dikapitalisasikan dengan  suatu  faktor  tingkat  kapitalisasi  tertentu  untuk  mendapatkan  nilai  pasar  wajar  properti  tersebut.000  Dalam  pendekatan  pendapatan  terdapat  dua  metode  pengkapitalisasi  pendapatan  yaitu  metode kapitalisasi langsung (Direct capitalization) biasa disebut metode tradisional dan  metode  aliran  tunai  terdiskon  (Discounted  Cash  Flow/DCF).250.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  d.  Dalam  metode  kapitalisasi  langsung mendasarkan analisis pada asumsi bahwa pendapatan yang diterima setiap tahun  adalah  sama.5 milyar / 8%  = Rp.  maka  investor/developer  sanggup  membeli properti sebesar (nilai properti) :  Indikasi nilai  = 2.  yaitu  penjumlahan item (a­b)+c;  e.000.  Menentukan  total  pendapatan  kotor  efektif  (Effective  Gross  Income).  Menentukan total biaya/pembelanjaan (Outgoings);  f.5  milyar  rupiah  dan  investor/developer  membutuhkan  initial  return  8%.  Menentukan tingkat kapitalisasi dan prosedur kapitalisasi yang sesuai;  h. Modul : Konsep Dasar Penilaian  36  .  Menentukan total pendapatan bersih operasi (Operating Net Income);  g.  tidak  ada  pembedaan  pendapatan. selain memasukkan asumsi adanya tingkat kekosongan dan  besarnya biaya operasional juga faktor lain seperti tingkat pengembalian (rate of return).  Pendekatan Biaya secara umum diformulasikan sebagai berikut :  Nilai Properti = Pendapatan Bersih Tahunan / Tingkat Kapitalisasi  Contoh  :  Apabila  pendapatan  bersih  tahunan  adalah  2. yang diterima dari  pengusahaan properti tersebut.  Melakukan  pengkapitalisasian  untuk  mendapatkan  nilai  modal  (Capital  Value)  dari objek penilaian (Hidayati dan Harjanto.  Dalam  pendekatan  pendapatan.

831  Metode tradisional di atas memang mempunyai kelebihan yaitu mudah dan sederhana untuk  diaplikasikan serta sesuai untuk digunakan ketika kondisi internal maupun eksternal properti  senantiasa  stabil  dan  tidak  banyak  perubahan.948.962.000  2.000  72.621133047  129.000.000  Rp  Rp  Rp  Rp  Rp  Rp  28  Th  Rp  6.000.000  120.103.116  1.290.000.484)  VII  Pajak Penghasilan (misal 35% x (NOI ­ Bunga ­Dep))  VIII  Pendapatan Bersih Operasi  IX  Years Purchase @ 17.000  256.000.639.6% ; 28 Tahun  0.557.000  2.242.  Namun  realita  semacam  itu  sulit  sekali  terpenuhi sehingga metode ini seringkali memberikan hasil estimasi yang kurang akurat.778. Modul : Konsep Dasar Penilaian  37  .DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  ANALISIS PENILAIAN PROPERTI  MELALUI METODE PENGKAPITALISASIAN PENDAPATAN  I  Pendapatan Kotor Potensial (PGI)  1  Pendapatan Sewa Ruang  2  Pendapatan Lain­Lain  Total Pendapatan Kotor Potensial/Tahun  II  Tingkat Hunian  III  Pendapatan Kotor Efektif (EGI)  IV  1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  Rp  Rp  90%  Rp  36.067.600.848.514.000.577  1.497.345  5.176  NILAI PROPERTI (CAPITAL VALUE)  432.000  30.314.90  42.772.600.884  35.238.869.384  39.499.597.000  236.159.500  82.876.000.442.740.000.271  11.016.000  0.000.000  Biaya Operasional Tahunan (Outgoings)  Bahan Persediaan  Rp  Gaji Karyawan  Rp  Listrik  Rp  Air Bersih  Rp  Perawatan Bangunan  Rp  Premi Asuransi  Rp  Perlengkapan Kantor/Adm  Rp  Promosi dan Pemasaran  Rp  PBB  Rp  Biaya Lain­lain  Rp  Jumlah Biaya Operasional  V  Pendapatan Bersih Operasi Sebelum Bunga & Pajak  VI  Bunga atas modal kerja @ 20%/Tahun  VII  Depresiasi (keseimbangan yang  semakin menurun 3%/tahun = 1.970.308.000  Rp  47.000  10.194  23.544.

980.460.000  144.675.175  1.000  47.000.171  68.571  17.000  475.491.128  144.557.873  53.326.000  60.576  1  60.096.578.296  109.000  45.000  236.088.000.135  44.626.832.763  43.787.082.328.572.220.95  48.499.820  256.030.000  256.106.767.000  6.525.000.039070913  4.000  172.240.587.027.240.551.308  15.943.155717108  10  0.340.571 10%  10%  8%  15%  10%  0%  15%  20%  10%  15%  20%  35%  0.320  4.197663637  19.119.666.6% ; 5 Tahunan  8%  10%  II  III  IV  1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  36.800.142.116  1.927.714  59.838.450  9.294  46.155717108  0  1  73.360.716  298.600  82.311.288.626.656.863  3.966  1.585.547.360.409  1.319.200.884  35.970.251.123.857.152.240.779.200  12.640  1.167.094  33.817.242.727.551.360  41.316  2.992.333.280.200  256.840.627.9  42.290.113.499.720.000.576  574.155717108  15  0.067.989  23.556.786.460  65.771.000  3.876  632.903.774  73.748.000.697  132.760.155717108  20  0.169.099.600.696.000  30.935.000  2.778.718  10.016.123.773.027.990  111.544.000.220.813.502.000  3.769  99.360  95.288.000  34.680.000  0.026  125.000.968  143.000  2.497.400  380.000.137.664.371.573.626.514.581.95  62.600  60.530  130.976  13.206  70.200  1  55.676.694.213.6%  XIII  Net Present Value  XIV  Commulative Net Present Value  Modul : Konsep Dasar Penilaian  38  .774  39.308.660.470.500  82.024023241  2.672  26.000.062.472  2.453.490  4.500.000  7.861.441  1.000  256.694  30.662.000  3.122.000  72.025  3.000.116.655.000  8.884.800.000  39.543.067.000  285.325.785.234  47.740.733.347  17.176  0.249  13.105  51.000  11.023.365.788.927.000  10.057.525.024.061.550  3.317.412.9  63.467.554  0.137.017  50.652.605.136.547.948.600.000  345.312.900.874.188  248.000  259.200  3.598.658  33.617.625  90.306.087880025  9.384  39.928.557.664.720.121.670.847.723  139.000  314.577  2.248.000  256.165.622.605.238.200.000  3.155717108  23  0.000.176  XII  Present Value @ 17.532  1.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  ANALISIS PENILAIAN PROPERTI  MELALUI METODE ALIRAN TUNAI TERDISKON  No.  I  Uraian  Pendapatan Kotor Potensial (PGI)  Growth  Tahun 1 ­ 5  Tahun 6 ­ 10  Tahun 11 ­ 15  Tahun 16 ­ 20  Tahun 21 ­ 25  Tahun 26 – 28  1  Pendapatan Sewa Ruang  2  Pendapatan Lain­Lain  Total Pendapatan Kotor Potensial/Tahun  Tingkat Hunian  Pendapatan Kotor Efektif (EGI)  Biaya Operasional Tahunan (Outgoings)  Bahan Persediaan  Gaji Karyawan  Listrik  Air Bersih  Perawatan Bangunan  Premi Asuransi  Perlengkapan Kantor/Adm  Promosi dan Pemasaran  PBB  Biaya Lain­lain  Jumlah Biaya Operasional  V  Pendapatan Bersih Operasi Sebelum Bunga & Pajak  VI  Bunga atas modal kerja  VIII  Penyusutan Bangunan  IX  Pajak Penghasilan (tax rate x (NOI ­ Bunga ­Dep))  X  Pendapatan Bersih Operasi  XI  Years Purchase @ 17.579.000.000  7.585  78.346.242  16.465  3.159.247  1.416.044  51.000  432.000  11.700.451.988  0.444593789  37.302  120.663.000.436  52.000  51.066.002.782  16.589.784  109.503.887  1.460  3.900  3.063.600.790.223.521.524.000.189  695.316.445.120.405.000.738.250  207.773.345.427.497  3.000  2.278  33.000  256.500.000  52.779.513.848.329.423.579.619.775.000  3.670.056.147.000  0.114.586  146.539.985  54.740.094  15.155717108  5  0.627.251.658.023.000  120.200  522.000  55.267.779.

  ü  Seorang  investor  mungkin  menerapkan  tingkat  pengembalian  yang  tidak  berbasis  pasar  dan  hanya  berlaku  untuk  investor  itu  sendiri.  berdasarkan  SPI  terdiri  atas  2  macam. Alasan untuk  adanya  pendekatan  maupun  metode  penerapan  alternatif  adalah  untuk  memberikan  kepada  penilai  serangkaian  prosedur  alternatif  yang  pada  akhirnya  akan  ditimbang  dan  bila  perlu  akan direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir.  ü  Pemilik  tanah  memberikan  harga  premium  untuk  properti  di  sebelahnya. tergantung pada jenis nilai tertentu yang  akan digunakan.  Pendekatan  ini  diterapkan  pada  jenis  properti tertentu (properti khusus) dan  merupakan pendekatan  biaya  yang tidak  berbasis  pasar.  yaitu  pendekatan  penilaian  berbasis  pasar  dan  penilaian  tidak  berbasis  pasar.  dimana  data  pasar  secara  langsung  tidak  didapatkan  atau  terbatas.  Dengan  menerapkan perbandingan data pasar.  standar  lokal.  Penilaian  ini  akan mendapatkan estimasi nilai investasi.  D.  Estimasi  nilai  ini  di  beberapa  negara  disebut nilai untuk pembeli khusus (Special Purchaser Value).  yang  digunakan  untuk  menentukan  nilai  dari  proeprti  khusus  untuk  tujuan  pelaporan  keuangan.  ü  Penggunaan  Biaya  Penggantian  Terdepresiasi  (DRC)  adalah  metode  penerapan  dari  pendekatan  biaya.  Keahlian Penilai.  sehingga  ketika  menerapkan  pendekatan  pendapatan  untuk  menentukan  harga  yang  akan  dibayarkan  investor  untuk  investasi  tertentu  berdasarkan  tingkat  pengembalian  yang  diantisipasi  oleh  investor. tanah yang berada di sebelahnya akan mendapatkan  nilai  yang  mungkin  berada  di  atas  nilai  pasar.  kebutuhan  pasar  dan  data  yang  tersedia  merupakan  faktor­faktor  yang  berpengaruh dalam penentuan metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan.  Pendekatan  penilaian  berbasis Modul : Konsep Dasar Penilaian  39  .  tetapi  umumnya  tujuan  dari  penilaiannya  tidak  untuk  memberikan  nilai  pasar.  Setiap pendekatan penilaian  memiliki  metode penerapan alternatif.  Contohnya  antara  lain :  ü  Penerapan  pendekatan  biaya  dengan  membandingkan  biaya  dari  bangunan  lainnya  terhadap  biaya dari  bangunan  yang akan dinilai  namun dengan  menentukan diskon atau  premium  yang  berbeda  dari  pasar  pada  umumnya. Rangkuman  Pendekatan  penilaian.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  Penilaian  tidak  berbasis  pasar  dapat  menerapkan  pendekatan  yang  sama.

  Dalam pendekatan pendapatan terdapat dua metode pengkapitalisasi pendapatan yaitu  metode  kapitalisasi  tidak  langsung  (Indirect  capitalization)  dan  metode  aliran  tunai  terdiskon (Discounted Cash Flow/DCF).  Kapitalisasi  menghubungkan  pendapatan  dengan  suatu  definisi  jenis  nilai  melalui  konversi pendapatan menjadi estimasi nilai.  Penilaian  tidak  berbasis  pasar  dapat  menerapkan  pendekatan  yang  sama.  selanjutnya  dilakukan  pengkapitalisasian  untuk  mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai property.  pendekatan  biaya  (cost  approach) dan pendekatan pendapatan (income approach)  Pendekatan data pasar mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan  data  pasar  yang  terkait.B  S .  kebutuhan  pasar  dan  data  yang  tersedia  merupakan  faktor­faktor yang berpengaruh dalam penentuan metode penilaian yang sesuai untuk  diterapkan.  B  S .  2.  Penyesuaian  dapat  dilakukan  dengan  berbagai  cara  tergantung  bagaimana  hubungan  antara dua properti atau  lebih  yang dibandingkan dan  mencerminkan keadaan pasar.  E.  standar  lokal.  B  S .  Keahlian  penilai.  B  S .  5.  tetapi  umumnya tujuan dari penilaiannya untuk memberikan nilai pasar.  4.  serta  menghasilkan  estimasi  nilai  melalui  proses  perbandingan. Test Formatif  1.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  pasar  antara  lain  pendekatan  data  pasar  (market  data  approach). Modul : Konsep Dasar Penilaian  40  .  . seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti  asli  atau  substitusinya  yang  memberikan  kegunaan  yang  sebanding.  3.  Pendekatan biaya mempertimbangkan kemungkinan bahwa sebagai substitusi dari pembelian  suatu properti.  B  S .  Pendekatan  pendapatan  mempertimbangkan  pendapatan  dan  biaya  yang  berhubungan  dengan  properti  yang  dinilai  dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi. Pendekatan pendapatan dilakukan dengan  mendasarkan  pada  tingkat  keuntungan  yang  mungkin  dihasilkan  oleh  objek  penilaian  pada  saat  ini  dan  masa  yang  akan  datang.

Modul : Konsep Dasar Penilaian  41  .DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  F. Umpan Balik  Periksalah  jawaban  Saudara  dengan  kunci  jawaban  test  formatif  yang  ada  di  bagian  belakang modul ini. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus  mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.  Rumus  =  Jumlah jawaban yang sesuai kunci  Jumlah semua soal  X 100%  Penjelasan tingkat penguasaan:  90% ­ 100%  = sangat baik  80% ­ 89%  = baik  70% ­ 79%  = cukup  0  ­ 69%  = kurang  Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas. Saudara dapat meneruskan  dengan materi selanjutnya.  kemudian  gunakan  rumus  di  bawah  ini  untuk  mengetahui  tingkat  penguasaan  Saudara  terhadap materi.  Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban.

 B  BAB III  1. S  4. S  4. B  3. B  5. S  2.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  KUNCI JAWABAN  BAB I  1. S  5.  5. B Modul : Konsep Dasar Penilaian  43  . S  4.  4.  BAB II  1. B  BAB IV  1.  3. S  5. S  3. B  3.  2. B  2. S  2.

  Jakarta. Andi.  Siregar. Yogyakarta.  Edisi  Pertama.  Teori  dan  Praktek  Penilaian  Properti.  Prawoto. Otonomi dan Manajemen Keuangan Daerah. Yogyakarta.  BPFE. Wahyu dan Harjanto.  Yogyakarta. Jakarta.  Gramedia  Pustaka  Utama.  Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia.. Budi.  2003. Modul : Konsep Dasar Penilaian  42  42  .  KPSPI.  Doli  D.  BPFE.  2004.  Manajemen  Aset.  Mardiasmo. 2007.  Edisi  Pertama.  Agus. 2003. Konsep Dasar Penilaian Properti. 2002.  PT.DTSS Penilaian Properti Dasar  Pusdiklat Keuangan Umum  DAFTAR PUSTAKA  Hidayati. Standar Penilaian Indonesia (Bagian I). Edisi Pertama.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful