You are on page 1of 7

UCHWAŁA Nr XLII/107/2009

RADY GMINY NIEPORĘT

z dnia 26 listopada 2009 r.

w sprawie: uchwalenia Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na lata 2010 – 2014”.

Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15, art. 40 ust. 1, art. 41 ust. 1 i art. 42 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o sa- morządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.) oraz art. 21 ust. 1 pkt 1, ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz.U. z 2005 Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) Rada Gminy uchwala, co następuje:

§ 1. Uchwala się „Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na lata 2010

2014” w brzmieniu określonym w załączniku nr 1 do niniejszej uchwały, który obowiązuje przez okres 5 lat,

od dnia wejścia w życie uchwały.

§ 2. Wykonanie uchwały powierza się Wójtowi Gminy.

§ 3. Uchwała podlega ogłoszeniu w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego.

§ 4. Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od daty ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Woje- wództwa Mazowieckiego.

Przewodniczący Rady Gminy:

Eugeniusz Woźniakowski

Załącznik nr 1 do uchwały nr XLII/107/2009 Rady Gminy Nieporęt z dnia 26 listopada 2009r.

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Nieporęt na lata 2010 - 2014

Tworzenie warunków do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do za- dań własnych gminy zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkanio- wym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j Dz.U. 2005r. Nr 31, poz. 866 z późn. zm.) zwaną w dalszej treści Programu „ustawą”.

W ramach realizacji tego zadania gmina, ze względu na istniejące uwarunkowania ekonomiczne i infrastruk-

turalne, zajmuje się głównie gospodarowaniem posiadanymi zasobami komunalnymi, w koordynacji z przyjętą polityką w zakresie zagospodarowania przestrzennego gminy i inwestycjami infrastrukturalnymi podnoszącymi atrakcyjność terenów do inwestowania a w szczególności do tworzenia warunków w zakre-

sie rozwoju budownictwa mieszkaniowego, w tym budownictwa jednorodzinnego.

Opracowanie planu wieloletniego, określającego gospodarowanie mieszkaniowym zasobem gminy w okresie co najmniej pięcioletnim, w dużej mierze pozwoli na przyjęcie odpowiedniej strategii finansowania rozwoju gminnego mieszkalnictwa, poprzez dokonywanie remontów w już istniejących obiektach, jak rów- nież poprzez budowę nowej infrastruktury mieszkaniowej.

Rozdział I Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobów mieszkaniowych gminy na lata 2010 2014

W

skład mieszkaniowego zasobu Gminy Nieporęt wchodzą lokale stanowiące własność gminy, a także loka-

le

pozostające w samoistnym posiadaniu gminy (we władaniu).

Na dzień 30 września 2009r. Gmina posiada 50 umów najmu lokali mieszkalnych.

Zasób mieszkaniowy Gminy Nieporęt przedstawia poniższa tabela:

Lokalizacja

Ilość lokali

Powierzchnia użytkowa

Wólka Radzymińska

7

259,4 m 2

Izabelin

2

95m 2

Nieporęt

10

525,91m 2

Zegrze płd.

15

494,22m 2

Białobrzegi

5

211,5m 2

Michałów Reginów

11

368,64m 2

Razem

50

1954,67m 2

1. Istniejące zasoby mieszkaniowe gminy, nie ulegną istotnym zmianom, co uwarunkowane jest następu- jącymi czynnikami:

- brakiem środków na inwestycje w zakresie pozyskania, w wyniku adaptacji, istniejącego majątku gminy oraz realizację nowych inwestycji - budowy nowych mieszkań w zakresie uwzględniającym rzeczywiste potrzeby zakresie powyższym zakresie,

- bardzo mały naturalny ruch ludności, powodujący rezygnację najemców z wynajmowanych przez gminę lokali mieszkalnych,

- brak na rynku innych, konkurencyjnych, ofert najmu lokali.

2. Obowiązki gminy w zakresie lokali zamiennych, co do których prawdopodobieństwo wystąpienia zapo- trzebowania jest znikome, realizowane będą w oparciu o dotychczasowy zasób mieszkaniowy gminy.

W kolejnych latach nie przewiduje się zamian lokali w związku z wykonywanymi remontami budynków i lokali.

Jedynie w nagłych przypadkach zagrażających życiu lub zdrowiu lokatorów gmina dopuszcza możliwość zapewnienia lokalu zamiennego na czas remontu lub naprawy.

3. Zadania gminy wynikające z art. 4, 10, 11, 14, 32 ustawy, dotyczące lokali socjalnych, w przypadku wy- stąpienia zapotrzebowania na przydział tych lokali, mogą być i będą realizowane w ramach istniejącego zasobu gminy oraz poprzez adaptację pomieszczeń.

4. Na potrzeby gminy w zakresie mieszkań wynajmowanych na czas trwania stosunku pracy, czyli potrzeby związane z koniecznością zapewnienia mieszkań dla niezbędnych na terenie gminy fachowców (specjali- stów) m.in. nauczyciela czy lekarz wyznacza się lokale mieszkalne położone w budynkach:

1) Szkoły Podstawowej w Izabelinie,

2) Szkoły Podstawowej w Białobrzegach,

3) SPZOZ w Nieporęcie

których przydział będzie związany ze stosunkiem pracy związanym z zadaniami realizowanymi przez gminę.

W lokalach tych z najemcami zawierane będą umowy na czas trwania stosunku pracy. Prawo do zamiesz- kania w lokalu będzie zachowane w przypadku przejścia na rentę lub emeryturę bezpośrednio i w związku z wykonywanym zatrudnieniem w danym zakładzie pracy.

Rozdział II Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikających ze stanu technicznego budynków i lokali mieszkalnych z podziałem na kolejne lata

1. Stan techniczny lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego wynika z aktualnych możliwości finansowych gminy. Z uwagi na powyższe gmina na bieżąco dokonuje analizy potrzeb oraz plan remon- tów i modernizacji wynikające ze stanu technicznego budynków i lokali. Wykonywanie w kolejnych la- tach remontów oraz pokrywanie kosztów bieżącej eksploatacji następuje stosownie do potrzeb zasobu mieszkaniowego. Prognozuje się remonty w szczególności polegające na: naprawie lub wymianie po- krycia dachowego, napraw lub wymiany stolarki okiennej i drzwiowej. W ramach prognozowanych mo- dernizacji planuje się systematyczne doprowadzanie instalacji wodociągowej i kanalizacji do poszcze- gólnych budynków zasobu mieszkaniowego

1) ze złego stanu technicznego znacznej części zasobu mieszkaniowego spowodowanego niskim pozio- mem czynszów regulowanych nie pozwalających na podejmowanie remontów w niezbędnym zakre- sie,

2) z ograniczenia w swobodzie, kształtowania stawek czynszu wynikającego z zapisu art. 9 ustawy, ograniczającej możliwość podwyżki czynszu w zakresie umożliwiającym zasadniczą poprawę stanu technicznego lokali mieszkalnych wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego gminy,

3) z pogarszającej się sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych wielu najemców,

4) z braku możliwości szybkiej poprawy sytuacji mieszkaniowej najemców lokali komunalnych poprzez budowę nowych mieszkań, co oznacza konieczność utrzymania sprawności technicznej czy też pod- noszeń standardu lokali niepełnowartościowych.

3. Potrzeby remontowe budynków i lokali wynikają z konieczności:

1) utrzymania stanu technicznego budynku na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie jego użytkowania,

2) ochrony zdrowia i życia ludzi w pomieszczeniach budynku,

3) zapewnienia użytkownika budynku i znajdujących się w nim pomieszczeń oraz urządzeń związanych z budynkami zgodnie z przeznaczeniem a w szczególności zapewnienie warunków umożliwiających za- opatrzenie w wodę, gaz, energię cieplną, energię elektryczną, odprowadzenie ścieków, usuwanie od- padów stałych oraz ochronę przeciwpożarową,

4) utrzymania wymaganego stanu technicznego budynków i racjonalizacji wykorzystania energii elek- trycznej, cieplnej i wody.

4. Zakłada się, że przy planowaniu remontów i modernizacji wykorzystane zostaną wyniki okresowych przeglądów budynków, przeprowadzonych w zakresie wymaganym przez przepisy prawa budowlanego

5. Raz na pięć lat okresowej kontroli powinna być poddana sprawność techniczna i wartość użytkowa całe- go obiektu, w szczególności sprawność i bezpieczeństwo instalacji elektrycznej, piorunochronowej, a także estetyka budynku i jego otoczenia.

6. Co najmniej raz w roku powinien być sporządzony stan technicznej sprawności:

1) przewodów kominowych,

2) elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne (pokrycia dachowe, obróbki blacharskie, tynki, balkony, balustrady, itp.),

3) elementów budynków narażonych na niszczące działania czynników występujących podczas użytko- wania obiektu (piece C.O, instalacje C.O. i C.W, elementy instalacji kanalizacyjnej itp.).

7. Gmina dysponując protokołami kontroli, o których mowa wyżej sporządza zestawienie podstawowych potrzeb remontowych zasobów mieszkaniowych i ew. przedstawia je jako wniosek budżetowy w celu zabezpieczenia środków w budżecie gminy.

8. Niektóre z robót remontowych, należących do obowiązków właściciela, podnoszące standard mieszkań można, w oparciu o zawarte umowy, powierzyć najemcom lokali w zamian za rozliczenie kosztów ulep- szenia w ramach czynszu lub przy sprzedaży mieszkania, przy zachowaniu zasady, że koszt rozliczanych w ten sposób robót będzie niższy niż w przypadku zlecenia ich przez właściciela oraz przy zapewnieniu nadzoru właścicielskiego podczas odbioru robót.

9. Ustala się jako priorytetowe uwzględnianie wymagań wynikających z wymogów bezpieczeństwa dla ludzi i mienia oraz zapewnienia właściwego utrzymania majątku gminy w tym:

1) udrożnienie, przebudowa i dobudowa przewodów kominowych, spalinowych i wentylacyjnych,

2) wymianę lub naprawę uszkodzonych elementów konstrukcji (nie dotyczy to stanów awaryjnych, które są usuwane niezwłocznie), remonty dachów,

3) roboty elektryczne i odgromowe,

4) remonty lokali stanowiących pustostany,

5) termomodernizację.

Przyjmuje się, że nakłady finansowe na te zadania nie powinny być mniejsze od wielkości rocznego czynszu za wynajem mieszkań.

Rozdział III Planowana sprzedaż lokali w kolejnych latach

1. Gmina nie ma potrzeby utrzymywania własności całości zasobu lokalowego.

2. Wykonywanie zadania własnego gminy polegającego na dostarczaniu lokali socjalnych i zamiennych w wypadkach wskazanych przez ustawę (art. 4, 10, 11, 14, 32), zaspakajanie potrzeb najuboższej grupy członków wspólnoty samorządowej oraz zabezpieczenie lokali pod najem związany ze stosunkiem pracy, uzasadnia utworzenie takiego zasobu mieszkaniowego, który pozwoliłby na realizację tych zadań.

3. Pozostałą część zasobu mieszkaniowego przeznacza się do prywatyzacji.

Sprzedaż lokali mieszkalnych dotyczących prywatyzacji powinna być poprzedzona:

1) ustaleniem czy istnieje możliwość prawnego wyodrębnienia lokalu mieszkalnego jako lokalu samo- dzielnego,

2) analizą zapotrzebowania na lokale,

3) analizą stanu technicznego budynków, w których położone są lokale mieszkalne,

4) analizą poziomu czynszów w odniesieniu do potrzeb remontowych.

4. W trakcie planowania sprzedaży lokali mieszkalnych w kolejnych latach należy:

1) aktualizować decyzję o wielkości zasobu, którego nie należy prywatyzować,

2) przeprowadzić ocenę dotychczasowej prywatyzacji,

3) uwzględniać uregulowania art. 21 ustawy umożliwiające wypowiadanie umów najmu lokatorom, któ- rzy nie chcą wykupić mieszkań zwłaszcza w budynkach sprywatyzowanych w dużej części.

5. W ramach planu sprzedaży mieszkań w 2010 roku przeznaczyć do sprzedaży wszystkie lokale mieszkalne stanowiące własność Gminy i wchodzące w skład zasobu mieszkaniowego Gminy z wyłączeniem lokali mieszkalnych związanych ze stosunkiem pracy i lokali socjalnych.

6. W przypadku, gdy sprzedaż lokali mieszkalnych nie będzie możliwa do zrealizowania w 2010 roku z po- wodów niezależnych od Gminy, dokonać sprzedaży lokali mieszkalnych w kolejnych latach, bezzwłocz- nie po ustaniu przyczyn stanowiących formalną przeszkodę sprzedaży.

Rozdział IV Zasady polityki czynszowej

Polityka czynszowa Gminy w latach 2010 - 2014 powinna zmierzać do takiego kształtowania stawek czyn- szu, które pokryją koszty bieżącego utrzymania budynków, oraz zapewnią środki na remonty.

Najemcy lokali mieszkalnych opłacają czynsz za najem ustalony według stawki podstawowej za 1m 2 po- wierzchni użytkowej lokalu, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających wartość użyt- kową lokalu, a w szczególności wyposażenie budynku i lokalu oraz ogólny stan techniczny budynku.

1. Istotnym elementem, który Rada Gminy uwzględnia przy ustalaniu zasad polityki czynszowej są niżej wymienione elementy:

1) dążenie do samowystarczalności finansowej w polityce mieszkaniowej poprzez uznanie, że czynsze powinny pokrywać nie tylko koszty bieżącego utrzymania budynków, ale zapewnić zgromadzenie środków na remonty,

2) obowiązujące przepisy w zakresie wysokości czynszu za lokale socjalne, na podstawie, których naj- niższa stawka czynszu stosowana przy wynajmowaniu lokalu na czas nieoznaczony będzie limitowa- ła stawkę czynszu za lokal socjalny.

2. Ustala się następujące rodzaje czynszów za najem lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszka- niowego zasobu Gminy:

1) czynsz za lokale mieszkalne,

2) czynsz za lokale socjalne,

4.

Lokator oprócz czynszu jest zobowiązany do uiszczania związanych z eksploatacją mieszkania opłat niezależnych od właściciela, tj. opłat za dostawę do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z do- stawcą mediów lub dostawcą usług.

5. W lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy ustala się czynniki podwyższające i obniżające stawki czynszu:

1. Położenie budynku:

a) centrum: +5%,

b) peryferie: -5%,

c) zabudowa zwarta: -5%,

d) zabudowa wolnostojąca: + 5%.

2. Położenie lokalu w budynku:

a) kondygnacja: -5% za każdą następną kondygnację oprócz parteru,

b) stopień nasłonecznienia lokalu: strona południowa +5%, strona północna -5%.

3. Wyposażenie lokalu w urządzenia techniczne i instalacje:

a) lokal z łazienką i z w.c. oraz wszystkimi mediami: +10%,

b) lokal tylko z łazienką lub tylko z w.c.: +5%,

c) lokal bez żadnych mediów: -5%.

4. Ogólny stan techniczny budynku:

a) dobry: +5%,

b) zły: -5%.

Oznaczenia:

(-) oznacza obniżenie wartości użytkowej,

(+) oznacza podwyższenie wartości użytkowej.

6. Czynniki obniżające stawki czynszu określone w pkt 5 nie dotyczą czynszu za lokale socjalne.

7. Czynsz za lokale mieszkalne, lokale socjalne oraz lokale zamienne opłacają najemcy lokali stanowią- cych mieszkaniowy zasób gminy.

8. Stawki czynszu miesięcznego za 1m 2 powierzchni użytkowej lokalu uchwala Wójt Gminy.

9. Przez powierzchnię użytkową lokalu rozumie się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tara- sów i logii, antresol, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowi, strychów, piwnic i komó- rek przeznaczonych do przechowywania opału.

10. Czynsz najmu płacony jest z góry do 10-tego każdego miesiąca na wskazany rachunek bankowy Gmi- ny, z wyjątkiem przypadków, gdy umową ustalono zmianę terminu i formy zapłaty.

11. Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu naj- później na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Rozdział V Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy

1. Zasady zarządzania lokalami w budynkach wchodzących w skład zasobu gminy powinny zapewnić:

1) efektywne i sprawne zarządzanie,

2) poprawę standardu zasobu mieszkaniowego,

3) poprawę jakości obsługi administracyjnej najemców,

4) ograniczenie wzrostu kosztów utrzymania.

2.

Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, cie- pła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposaże- nie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

3. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

4. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywró- cenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,

b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin pod- łogowych, a także tynków.

5. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodo- we, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

6. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglo- wych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wypo- sażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu an- teny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wy- najmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usu- wanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

7. Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

8. Obowiązki lokatorów zostaną określone aneksami do umowy najmu po uchwaleniu wieloletniego pro- gramu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

9. Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi gminy odbywać się będzie w najbliższych 5-ciu latach na do- tychczasowych zasadach tj. w ramach zadań realizowanych bezpośrednio przez Urząd Gminy Nieporęt.

Rozdział VI Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej

Podstawowym źródłem finansowania zasobów mieszkaniowych są wpływy z tytułu czynszów za lokale mieszkalne i użytkowe oraz ze środków wskazanych w budżecie gminy na dofinansowanie gospodarki mieszkaniowej ewentualne w uzasadnionych przypadkach udziałem lokatorów.

Rozdział VII Wysokość wydatków w poszczególnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów, oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy

 

2010

2011

2012

2013

2014

Koszty eksploatacji

15

000

17

000

19

000

21

000

23

000

Koszty remontów

12

000

13

000

14

000

15

000

16000

Koszty modernizacji lokali i budynków

10

000

11

000

12

000

13

000

14

000

Rozdział VIII Postanowienia końcowe

W sprawach nieuregulowanych niniejszym wieloletnim programem mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j Dz.U. 2005r. Nr 31, poz. 866 z późn. zm.).