Introdução ao exame AMI

Introdução ao Exame AMI

Manual introdutório de entrosamento
Com o exame nacional da capacidade profissional do InCI
Autor: Daniel Foster Correia da Silva Empresa: http://real-estate-practice.pt/

Este trabalho em formato pdf é entendido como uma obra única, indivisível e de distribuição obrigatoriamente gratuita e não lucrativa. Não pode, sobre pretexto algum, ser vendido a terceiros. E não deve ser reproduzido, em parte ou no todo, sem o expresso consentimento, prévio e por escrito, do autor e da empresa Real Estate Practice, Unip., Lda

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Índice

Páginas

3

O porquê de um manual Porquê um Exame?

4

Formação inicial O que devemos saber para o exame? Capacidade profissional

5 6 7

A relação com os consumidores Actividades – O conceito e sua aplicação Angariação – O conceito e sua aplicação Angariadores – coadjuvantes

8

Remuneração, retribuição e comissões Retribuição do angariador imobiliário

9

A arquitectura do exame Estudo de pergunta do exame

10 11

Exemplo de outras perguntas Conclusão

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O porquê de um manual de preparação para o exame nacional da capacidade profissional do InCI Embora seja claro que qualquer pessoa bem informada seja capaz de abraçar as questões que um exame deste género colocam, é notório a falta de profundidade e abrangência nesses candidatos, tanto no exame e técnicas em si, como naquilo que este regime abraça e obriga. Tenho administrado acções de formação preparatória há mais de cinco anos, tendo criado em manuais apropriados, capazes de esclarecer as matérias delineadas no plano curricular do InCI (Despacho Conjunto N.º 707/2004, 13.12). Mas agora tornou-se necessário dar o passo seguinte: Procurar ir mais longe e oferecer uma leitura que descodifique e ilumine as grandes vantagens de deter formação inicial. Falta do lado do formando e examinado a compreensão dos intuitos. Este manual inicia o preenchimento dessa lacuna, sem a presunção de querer fornecer todos os conhecimentos, mas apenas orientar para a boa execução do exame com aproveitamento. Porquê um Exame? Toda e qualquer actividade profissional carecem de uma introdução e da continuidade na sua relação entre o dia-a-dia e o desenrolar do conhecimento que lhe é adjacente. Assim entendeu, e bem, o InCI (Ex-IMOPPI) que deveria existir um meio de comprovar os conhecimentos mínimos necessários e requeridos para uma pessoa poder encetar quer a actividade de mediação como a de angariação imobiliárias. A forma mais directa, simples e eficaz é sem dúvida o formato de um teste múltipla escolha – O exame. Assim nasceu o exame nacional da capacidade profissional para estas duas actividades imobiliárias.

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Formação inicial = Exame Quando o InCI (Ex-IMOPPI) definiu “formação inicial”, estabeleceu o exame como instrumento medidor desses conhecimentos: A formação inicial adquire-se através da aprovação em exame, sendo este realizado por princípio 4 vezes ao ano. O que devemos saber para o exame? Na preparação para este exame, há duas vertentes que devemos ter consciência: a) Os conhecimentos requeridos são de nível pré ou mesmo universitário; b) O acto de sermos submetidos a exame requer o uso de certas técnicas que podem e devem ser reaprendidas. Capacidade profissional A capacidade profissional consiste em possuir simultaneamente e no mínimo de: Para: Empresa de Mediação Imobiliária Angariador Imobiliário Académica 12.º Ano 9.º Ano Profissional Exame Exame

Novos termos nas actividades imobiliárias A actividade da empresa de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de:

1. Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrarem
o bem imóvel pretendido pelo cliente;

2. Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda
realizarem negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.

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A relação com os consumidores O termo “cliente” passa a ter uma separação, definida pelo contrato de mediação imobiliária. No exercício das suas actividades, as empresas, os mediadores e os angariadores imobiliários estabelecem relações profissionais com: a) «Interessado» – o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação; b) «Cliente» – a pessoa singular ou colectiva que celebra o contrato de mediação imobiliária com a empresa.

Quando uma pessoa decide criar uma empresa de mediação imobiliária, esta pessoa toma consciência das suas responsabilidades, direitos e deveres como empresário de uma sociedade comercial.

Assim e formalmente, entende-se que essa pessoa – sócia gerente da empresa – é a primeira angariada no processo dinâmico da mediação imobiliária.

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Logo que a empresa de mediação imobiliária esteja montada e licenciada, a mesma tem de angariar clientes. E assim, o cliente – pessoa singular ou colectiva com quem a empresa celebra um contrato de mediação imobiliária – é a segunda angariada pela empresa.

Ao aplicar as acções que fazem parte da actividade de mediação imobiliária, a empresa encontra uma terceira categoria de pessoas. São naturalmente clientes (Se houver lugar a um contrato), mas ao realizarem o objectivo dos contratos de mediação imobiliária dessa empresa, tornam-se em interessados. • • Os interessados são aqueles que realizam o objecto de um contrato que a empresa tenha com outro cliente e por isso são entendidos como terceiros angariados. E isto porque esse interessado não tem um vínculo formal com a empresa (contrato) e é tida como o consumidor final.

Actividades – O conceito e sua aplicação Entende-se por “actividade” uma profissional com consequências económico-fiscais, associadas a uma qualidade profissional. As Actividades imobiliárias foram reajustadas por meio do Diário da República, 1.ª série — N.º 219 — 14 de Novembro de 2007, que definiu os novos contornos do CAE (Código das Actividades Económicas):
68 Actividades imobiliárias

68100 Compra e venda de bens imobiliários 68200 Arrendamento de bens imobiliários 683 6831 68311 68312 68313 Actividades imobiliárias por conta de outrem Mediação e avaliação imobiliária Actividades de mediação imobiliária Actividades de angariação imobiliária Actividades de avaliação imobiliária

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6832 Administração de imóveis por conta de outrem; administração de condomínios 68321 Administração de imóveis por conta de outrem 68322 Administração de condomínios

Isto significa, à luz da regulamentação decorrente da legislação em vigor, que se estabelecem parâmetros e condições de actuação. Muitos não estabelecem o seu próprio plano de negócio: Ambas são actividades económicas exclusivas; Sendo o angariador limitado a ser empresário em nome individual e tratado em sede de IRS; E a de mediador uma pessoa colectiva, sociedade comercial, em termos de IRC. Com custos e proveitos diametralmente opostos. Angariação – O conceito e sua aplicação Enquanto se tem que a actividade de angariação imobiliária, e, a actividade de mediação imobiliária sejam actividades (de acordo com o disposto no ponto anterior) profissiões distintas – ditas, exclusivas, muito pouco é entendido quando falamos dos conceitos de “mediação” e de angariação”. De facto, na sua execução são a mesma e única coisa. Um “mediador” desempenha a função de angariação quando exerce as 2 acções definidas no DL 211/2004 que mais não é o que a prática determina. • 99% das empresas de mediação imobiliária em Portugal são micro empresas, com um ou dois sócios gerentes, talvez uma secretária e nada mais.

Angariadores – coadjuvantes Os angariadores imobiliários são “ajudantes” (o que equivale a chamá-los de coadjuvantes) das empresas de mediação imobiliária, e fazem tudo aquilo que um mediador imobiliário faz, mas sempre em nome dessa mesma empresa: • No âmbito da preparação e do cumprimento dos contratos de mediação imobiliária celebrados pelas empresas de mediação imobiliária.

É expressamente vedado às empresas de mediação celebrar contratos de prestação de serviços com angariadores imobiliários não inscritos no INCI (EX-IMOPPI).

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Remuneração, retribuição e comissões A expressão “comissão” passa a ter novos nomes, mais específicas, aplicadas às actividades imobiliárias. Remuneração da empresa A remuneração da empresa é só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação:

• •

Por conclusão, entende-se o acto jurídico que realiza o negócio do cliente da empresa que em geral é a escritura notarial; Por perfeição, significa que esse negócio jurídico sobre o bem imóvel é registado na ficha do mesmo Conservatória do Registo Predial a que pertence.

Exceptuam-se: • Os contratos de mediação celebrados em regime de exclusividade com o proprietário do bem imóvel, que não se concretizam por causa imputável ao mesmo, tendo a empresa direito à remuneração; Os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração.

Retribuição do angariador imobiliário Pela prestação de serviços de angariação imobiliária é devida retribuição, nos termos acordados no contrato de prestação de serviços celebrado com a empresa de mediação imobiliária. • • A retribuição será prestada pela empresa de mediação imobiliária. É expressamente vedado aos angariadores imobiliários cobrar e receber dos interessados na realização do negócio visado com o contrato de mediação quaisquer quantias a título de retribuição.

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A arquitectura do exame Quando lidamos com as questões de sermos examinados para uma determinada actividade, sobretudo no que toca às actividades imobiliárias, somos muitas vezes confrontados com o dilema de se tratar aparentemente de actividades meramente comerciais que qualquer um pode desempenhar, com mais ou menos brio, charme e persuasão. Na verdade, não o é. Por isso, vale a pena analisarmos uma pergunta do exame para ver. Estudo de pergunta do exame A pergunta (Exame de 01 de Abril de 2006): 1 A empresa Xzz – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda. indicou o seu gerente, Gonçalo Ricardo, licenciado em Direito, para lhe conferir capacidade profissional. O Gonçalo Ricardo é, simultaneamente, representante legal de outra empresa de mediação imobiliária (conferindo a esta empresa, de igual forma, capacidade profissional), de uma empresa do ramo automóvel e de uma empresa do ramo alimentar. Nos termos do Decreto-Lei 211/2004, de 20.08, o Gonçalo Ricardo não poderá conferir capacidade profissional à empresa Xzz – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.:

Porque é licenciado em Direito. ? Porque é representante legal de uma outra empresa de mediação imobiliária. ? Porque confere actualmente capacidade profissional a uma outra empresa de mediação imobiliária. Porque é representante legal de outras empresas.

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As respostas e sua explicação:
● ●

A 1.ª e a 4.ª respostas não são impeditivas. As respostas 2.ª e 3.ª são aquelas que se enquadram e que indiciam que o Gonçalo não pode.

E é aqui que temos de ter cuidado com o texto. Pois quem fez a pergunta fê-lo com referência explícita a duas coisas que determinam a resposta mais correcta e acertada:
● ●

“Nos termos do Decreto-Lei 211/2004, de 20.08” “Gonçalo Ricardo não poderá conferir capacidade profissional”

Isto tem a haver com o facto de que a capacidade profissional, no contexto do exercício da actividade de mediação imobiliária, é mais importante que a representação. Ambas são importantes e necessárias, mas neste contexto da pergunta, a capacidade é mais. Logo, a 3.ª resposta é a correcta. Exemplo de outras perguntas
1 António, celebrou com a empresa ZZZ – Mediação Imobiliária, Lda contrato individual de trabalho para o desempenho de funções de angariação de interessados na realização dos negócios jurídicos objecto dos contratos de mediação imobiliária, celebrados pela empresa, com os seus clientes. Neste caso: António não está obrigado à inscrição no IMOPPI António dever requerer, junto do IMOPPI, a inscrição para o exercício da actividade de angariação imobiliária António deve comunicar ao IMOPPI que celebrou contrato individual de trabalho com a empresa ZZZ – Mediação Imobiliária, Lda António deve requerer, junto do IMOPPI, a inscrição para o exercício da actividade de promoção imobiliária

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A remuneração pela prestação do serviço de mediação imobiliária deve ser cobrada:

Com a conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação. Com a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. Com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. Nenhuma das outras respostas está correcta.

Conclusão Não posso deixar de dar ênfase ao valor da formação; da necessidade de encarar a mesma como uma ferramenta de trabalho que lhe ajudará a alcançar outras oportunidades nas actividades imobiliárias. Experimente os nossos cursos, e veja como são enriquecedores. Fica sugestão!... Daniel Foster da Silva

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