KORT VERSLAG VAN HELLEGAT 2 DD. DINSDAG 16 AUGUSTUS 2011 1.

Turnhout heeft een opdracht en tracht die zo goed mogelijk te vervullen Turnhout is een centrumstad in een regionaalstedelijk gebied en heeft van Vlaanderen sinds 2004 de opdracht een 4500-tal woningen bij te bouwen binnen de volgende 10 jaar. In de stadsregio zijn dat er 7300 in totaal.

In een stedelijk gebied betekent dit ook dat er moet gebouwd worden met een gemiddelde dichtheid van 25 wooneenheden per hectare. Zowat de helft van de nieuwe woningen zullen ten noorden van het kanaal worden gebouwd in 3 groene buurten met een groen park in het ertussen. Daarnaast worden er woningen gebouwd in het centrum van de stad in binnengebieden en op braakliggende terreinen. Zeker in het oosten van de stad zijn er nog veel grote braakliggende terreinen. Dit heeft alles te maken met de historische ontwikkeling van stad. De bouwplaats nu ligt in de oostelijke rand in het woonmilieu tussen centrum en de ring en heeft een gunstige ligging: het centrum is vlot bereikbaar met de fiets of te voet. Tegelijkertijd zorgt de ligging bij de ring voor een snelle ontsluiting. Het bestuur wil dat Turnhout een stad is waar iedereen kan wonen. Daarvoor is een gezonde mix van woontypes nodig. Daarbij hoort ook een sociaal huisvestingsbeleid waarbij telkens 15% betaalbare woningen moeten voorzien worden bij projecten van een grotere omvang. Dit is sinds het in voege treden van het decreet grond- en pandenbeleid ook dikwijls decretaal verplicht. In het oosten van Turnhout zijn sinds de jaren 80 veel woonontwikkelingen begonnen en deze gaan nog steeds door. Momenteel lopen er veel projecten in de oostrand van Turnhout. De oude KTA-terreinen aan de Steenweg op Oosthoven, Meuletiende fase 2, Melkhoek fase 1 en natuurlijk ook Hellegat fase 2. In al deze projecten wil stad Turnhout haar sociale en dichtheidsambities waar maken. Dit impliceert dat er een variatie aan woontypes voorzien moet worden.

2. Twee keer een openbaar onderzoek voor Hellegat Begin 2008 en in oktober 2008 is de verkaveling besproken in de buurt. De verhouding van het project zat goed al waren er veel vragen bij de 50 appartementen, toen nog van de priv ontwikkelaar. Er was van in het begin een zone voor sociale huisvesting in de omgeving afgebakend. Hierop zijn nu 4 woningen en 12 appartementen vergund. Dit ging om de verplichte 15% sociale huisvesting die stad Turnhout bij grotere projecten oplegt aan ontwikkelaars en zichzelf. Daarnaast heeft de ARK, als rechtspersoon op eigen initiatief van de projectontwikkelaar de 2 percelen waarop de bouw van 50 appartementen mogelijk is aangekocht. 1

Deze verkavelingaanvraag gaat niet over bijkomende wooneenheden maar over het anders inplanten van de voorziene bebouwing. Daar gaat deze verkavelingwijziging over. Eerst moet de aanvrager van de verkavelingswijziging de andere eigenaars uit de verkaveling aangetekend aanschrijven of hun akkoord verkrijgen waarin hij kenbaar maakt welke wijzigingen hij doorvoert. Dit gebeurt voordat de procedure voor verkavelingswijziging is opgestart. Daarna wordt er voor aan alle aanpalende eigenaars buiten het verkavelen van de te wijzigen percelen ook een aangetekend schrijven verzonden. Er wordt ook een gele affiche uitgehangen. In Turnhout doen we daar dikwijls een toelichting voor de buurt bovenop. Dat hoeft niet maar het is een gewoonte. Dit werd door alle partners voor deze tweede aanvraag over het hoofd gezien. De buren en raadsleden maakten ons daar op attent. Vandaar dat we, binnen de termijn van het lopende openbaar onderzoek alsnog deze bijeenkomst voorzien. 3. Communicatie Uit de discussie onthouden we dat er geen informatie is gegeven van de priv ontwikkelaar aan de kopers over de verkoop van de grond en de doelstelling van de sociale woningbouw. Men twijfelt over het goede verloop van de wettelijke procedure. Die is dus ook in het bezwaar opgenomen. Men vindt het erg dat buren of anderen de stad op het informatiemoment moet duiden en de mensen niet vooraf en tijdig zijn ingelicht. 4. De ARK en haar doelstelling met dit project De ARK heeft sinds haar fusie van twee vroegere bouwmaatschappijen een heel andere visie en vlucht genomen. Overal werden kleinschalige deelprojecten ingevuld in de grotere stadsprojecten, doorgaans volgens de 15% regel om grotere concentraties te voorkomen. Op basis van de inzichten met bv Den Brand. Bovendien is men veel woningen gaan verkopen en ziet de situatie in veel wijken er anders uit. Stokt en zelfs de Parkwijk zijn daar goede voorbeelden van: de woningen worden opgeknapt en vrij duur verkocht. Alles bijeen zijn 1/3 de van alle woningen in Turnhout ooit door een sociale bouwmaatschappij gebouwd. De ARK wil haar sociaal objectief van 299 betaalbare woningen, te beginnen in 2009 en volgens de verdeelsleutel over Vlaanderen, in Turnhout halen tegen 2020 De ARK heeft al jarenlange ervaring in het omgaan met haar huurders en begeleidt intens bij mogelijke problemen. In Hellegat fase 2 waren in de eerste instantie 2 projectzones voorzien waarop 4 woningen en 12 appartementen vergund zijn. Deze woningen betrof het verplicht aandeel 15% sociale huisvesting opgelegd door de stad. Na het goedkeuren van de verkaveling heeft de ARK van de private ontwikkelaar 2 bijkomende kavels gekocht, samen goed voor het bouwen van 50 appartementen. Na de aankoop van de percelen schreef de ARK een wedstrijd uit om de kwaliteit van de bouw van appartementen zo optimaal mogelijk te maken. Daaruit kwam een nieuw ontwerp. Om het te kunnen bouwen waarbij moest de verkaveling gewijzigd moet worden. Het plan is niet definitief, er kunnen nog aanpassingen aan gebeuren, maar de doelstelling van betaalbare huisvesting en het bouwen van sociale woningen blijft behouden. Momenteel worden er 48 sociale huurwoningen gepland. Als er ook koopwoningen zouden komen ten nadele van de huurwoningen moet dit eerst op het lokaal woonoverleg worden besproken. 5. De architect licht verder toe Het nieuw ontwerp plaatst de autos onder de grond. Daardoor komt een doorloopbaar terrein vrij tussen de appartementen, een pleintje aansluitend op de Varenstraat en kunnen de appartementen een veel hogere kwaliteit halen. Er is meteen rekening gehouden met aparte toegangen, ook op de verdiepingen, wonen voor senioren, energiezuinig bouwen enzovoort. Hieronder ziet u op het grond plan de verschillen in bouwcontour.

Het oorspronkelijk plan 2008 met klassieke indeling

Het nieuwe, eigentijdse ontwerp van 2011

6. De aanwezigen hebben een vijftal fundamentele bezwaren a. Voor hen moesten er in 2008 en ook nu geen appartementen komen in zulke aantallen. b. Als er dan toch moeten komen dan zeker geen 50 want ze komen bovenop de 12 die al voorzien waren. Dat schept een totale wanverhouding voor de nieuwe verkaveling. Die trouwens elders met de 15% niet voorkomt. Waarom dan wel hier? Er komen dan meer sociale wooneenheden dan private. Met de vraag of de bouwmaatschappij zich ook niet aan alle regels voor de verkaveling moet houden. Die verhouding is voor hen niet aanvaardbaar. Het betekent een waardevermindering voor mensen die dit niet konden weten, niet werden ingelicht en die oploopt tot 30 en meer procent van de waarde van hun eigendom. En voor sommigen schept het ook een onzekerheid voor het verdere leven in de wijk, de kinderen en de verkoopwaarde van de eigendom. c. De verhouding huur en koop zou ook herzien moeten worden. Mensen die kopen dragen doorgaans meer zorg voor de buurt en hebben meer contacten met de buren. Er is nu een buurtcomit en dat getuigt al van de sociale instelling van de huidige bewoners. Met een beperkt aantal sociale kavels zoals in de eerste plannen heeft men geen problemen. d. De inrit van de parking is ongelukkig gekozen. De Varenstraat is nu speelterrein/woonerf voor de kleinsten, dat was ook de bedoeling. Met de ingang achteraan verdwijnt dit en dat moet in het project herzien worden. e. Er zijn bezwaren tegen de hoogte van de blokken aan verschillende kanten met problemen voor de privacy. De simulaties van het nieuwe project hebben die bezwaren niet geheel kunnen wegnemen. De maatschappij hoort deze bezwaren. De verhouding koop- en huurwoningen kan enkel op het lokaal woonoverleg, waar zowat alle spelers (stad Turnhout, Vlaanderen, OCMW, De Ark) regelmatig bijeenkomen, eventueel aangepast worden. Vanuit de dienst ruimtelijke ordening vindt men de dichtheid en de kwaliteit van de woningen belangrijk. Vanuit woondichtheid bekeken is het voorzien van appartementen in deze verkaveling belangrijk om de minimale woondichtheid van 25wo/ha te behalen. Op de locatie waar ze nu zijn voorzien sluiten ze aan bij de bestaande appartementen langs de Tijl-en-Nelestraat. De ligging van de in- en uitrit kan ook elders voorzien worden, dichter bij de buurontsluitingsweg Tijl- en Nelestraat. Betaalbaar wonen mogelijk maken is belangrijk voor het woonbeleid. De procedure van de verkavelingswijziging wordt zeker nagekeken. De bezwaren moeten binnen zijn ten laatste op 23 augustus per aangetekende brief, gericht aan het college van burgemeester en schepenen, brief met poststempel van de 23ste of afgifte op het secretariaat van stad Turnhout, Stadskantoor, 4de verdieping. De dienst ruimtelijke ordening behandelt alle bezwaarschriften. 3

Mocht de aanvraag toch vergund worden zijn er beroepsmogelijkheden bij de provincie en de raad voor vergunningenbetwistingen. 6. De aanwezigen hebben ook nog een aantal andere vragen a. Kunnen we beshikken over de stand van zaken en de plannen van De ARK. a. Dat kan binnen de openbaarheidsregels. b. Als de keuze moet vallen op het eerste, dan wel het tweede voorstel ziet men meer kwaliteit in het tweede mits aanpassing naar de bezwaren. 7. Afsluitend a. Opmaak van een kort verslag met enkele beelden b. Opmerking van de schepen om over de gelijkheid van mensen in alle omstandigheden na te denken.