Educacin de la Comunidad

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LA TENENCIA DE MASCOTAS: (Capitulo aparte!)

Dedicamos un captulo especial a este tema. por ser el que indudablemente est causando ms reclamos, enfrentamientos, rencillas y graves incomodidades en las Copropiedades, por la falta de cultura y solidaridad de algunos propietarios de perros, que desconocen las normas sobre tenencia de mascotas, e incluso, las mas elementales normas de urbanidad y de aseo. El problema, repetimos, no lo causan las mascotas. Son sus dueos. Tampoco son todos los dueos, naturalmente. El problema lo causan algunos dueos, pocos, afortunadamente, que creen tener derecho a mantener a sus perros en las propiedades comunes, e incluso ajenas, sin ningn control, sin darles ninguna educacin elemental, usando los prados y parques infantiles como sanitario de sus perros, y permitindoles vagar libremente, sin el collar y la tralla que el sentido comn y la ley ordenan. Las quejas y reclamos que esta falta de cultura y consideracin han generado, son muy variados: Nios que no pueden usar los parques por el temor a ser agredidos por los perros sueltos, y otros que no los puedes usar por el temor a regresar a casa con la ropa o los zapatos "embadurnados" de excrementos que luego dejarn, inadvertidamente en las alfombras y muebles, malos olores, (Que son dificiles de eliminar) en los pasillos, ascensores, stanos, escaleras y dems zonas comunes, nios y adultos mordidos o atacados ante la indiferencia y a veces complacencia de los malos "amos", costosos bienes comunales o ajenos deteriorados o destruidos por la orina, los excrementos o los dientes y las uas de mascotas sin control, etctera. Por fortuna, la LEY 746 DE JULIO 19 DE 2002, reglamenta definitivamente la tenencia y manejo de mascotas, y establece severas sanciones para quienes incumplan con las normas. Se establece, por ejemplo, la prohibicin de que los perros transiten sueltos por las zonas comunales y las zonas pblicas, y se ordena que "los ejemplares caninos debern ir sujetos por medio de tralla, y provistos de bozal si es el caso especfico de perros potencialmente peligrosos segn las definiciones dadas por la presente ley. " Igualmente se establece la obligacin de recoger los excrementos y se sanciona, (por fin!) a los infractores severamente. Veamos lo que dice la Ley: "Artculo 108-D.

Queda prohibido dejar las deposiciones fecales de los ejemplares caninos en las vas, parques o lugares pblicos. Los propietarios o tenedores de los ejemplares caninos son responsables de recoger convenientemente los excrementos y depositarlos en bolsas de basura domiciliaria, o bien en aquellos lugares que para tal efecto destine la autoridad municipal. Pargrafo. Los propietarios o tenedores de ejemplares caninos que no recojan los excrementos en los lugares sealados en el inciso anterior, tendrn como sancin impuesta por la autoridad municipal competente, multa de cinco (5) salarios mnimos diarios legales vigentes o sancin de uno (1) a cinco (5) fines de semana de trabajo comunitario consistente en limpieza de los lugares que la respectiva alcalda municipal defina. En caso de renuencia, se impondr arresto inconmutable de tres (3) a cinco (5) das: la autoridad municipal proceder a trasladar el caso a la autoridad competente para conocer el caso y aplicar la sancin respectiva." Tambien se prohibe la importacin o crianza de ejemplares de las "Razas Peligrosas", como los Pitbull, Rottweiler, Fila Brasileo, Tosa Japones, y otros, y se establece la obligacin de registrarlos, portar un permiso especial, y en general adopta medidas para proteger la vida e integridad fisica de los ciudadanos frente a eventuales ataques de estos animales. Transcribimos apartes: "en el Censo de Perros Potencialmente Peligrosos que se establecer en las alcaldas municipales, para obtener el respectivo permiso. En este registro debe constar necesariamente: a) Nombre del ejemplar canino; b) Identificacin y lugar de ubicacin de su propietario; c) Una descripcin que contemple las caractersticas fenotpicas del ejemplar que hagan posible su identificacin; d) El lugar habitual de residencia del animal, especificando si est destinado a convivir con los seres humanos o si ser destinado a la guarda, proteccin u otra tarea especfica. Para proceder al registro del animal, su propietario debe aportar pliza de responsabilidad civil extracontractual suscrita por su propietario, la que cubrir la indemnizacin de los perjuicios patrimoniales que dichos ejemplares ocasionen a personas, cosas, o dems animales; as como el registro de vacunas del ejemplar, y certificado de sanidad vigente, expedido por la secretara de salud del municipio. Ser obligatorio renovar el registro anualmente, para lo cual se debern acreditar los requisitos establecidos para la primera vez. En este registro se anotarn tambin las multas o sanciones que tengan lugar, y los incidentes de ataque en que se involucre el animal. Una vez registrado el ejemplar, la autoridad municipal delegada expedir el respectivo permiso para poseer esta clase de perros. Este permiso podr ser requerido en cualquier momento por las autoridades de polica respectivas. Pargrafo 1. Quien posea animales pertenecientes a esta categora contar con un plazo de seis (6) meses a partir de la entrada en vigencia de la presente ley para proceder al registro del ejemplar en el Censo de Perros Potencialmente Peligrosos de su respectivo municipio. Pargrafo 2. El propietario que se abstenga de adquirir la pliza de responsabilidad civil extracontractual, acarrear con todos los gastos para indemnizar integralmente al (los) afectado (s) por los perjuicios que ocasione el ejemplar, sin perjuicio de las sanciones que establezca la ley." El incumplimiento a lo dispuesto por esta ley, puede ser denunciado al telefono 112, o al CAI ms cercano. La polica Nacional tiene la obligacin de hacer respetar estas

normas, y estar permanentemente dispuesta a colaborar con la ciudadana que denuncie a los infractores. Ojal el perro pueda seguir siendo considerado "El Mejor Amigo del Hombre" y se controle a los que abusan de su derecho al "libre desarrollo de su personalidad", a costa de toda la comunidad civilizada. Ver LEY 746 DE JULIO 19 DE 2002

Rgimen de propiedad horizontal y tenencia de animales domesticos

Este es un tema que suelen plantearse quienes deciden comprar o alquilar un departamento y tienen mascotas al momento de hacerlo, o luego de mudarse deciden adoptar o comprar un perro o gato. Si bien muchas veces no es tenido en cuenta el reglamento de propiedad para verificar si hace mencin a la tenencia de animales domsticos, es vital solicitarlo y leerlo antes de tomar la decisin y concretar la venta o el alquiler, para evitar posteriores sorpresas o malos momentos, que pueden llegar en casos extremos, a instancias judiciales. Pero voy a ahondar primero en todas las posibilidades que se pueden plantear y un anlisis de casos jurisprudenciales que se han dado al respecto. Tenencia prohibida Como expres anteriormente, siempre antes de comprar o alquilar un departamento que se encuentre afectado al rgimen de propiedad horizontal es de vital importancia leer el reglamento de copropiedad y administracin que lo rige, dado que al escriturar se manifiesta la aceptacin de todo su contenido, por lo tanto se esta asumiendo la obligacin de cumplir con cada una de sus clusulas. Si al leer el reglamento vemos que existe una clusula en la cual se prohbe la tenencia de animales, no es aconsejable concretar la operacin de compra venta o alquiler si tenemos mascotas o inters en tener con posterioridad a la mudanza, ya que de hacerlo se incurre en una violacin a dicho instrumento, pasible de sanciones. Al administrador le basta con acreditar la violacin del reglamento (o sea la presencia de la mascota) para realizar las acciones que conduzcan al cese de la infraccin es decir al desalojo de las mascotas. Sin embargo, existen casos en los cuales pese a la prohibicin expresa, el consorcio tolera la presencia de mascotas. Aqu, en principio, no cabra una accin legal contra unos, en supuesta discriminacin de otros infractores. Pero si existiera alguna situacin con respecto a una mascota que produzca molestias, como ser ladridos constantes que perturbe la tranquilidad del resto de los consorcistas, el administrador, puede acreditar la violacin del reglamento de copropiedad y exigir el retiro del animal, pese a que otros consorcistas tengan mascotas. Es decir, que en este caso en particular, existe tolerancia pese a la prohibicin, pero ante las molestias que pueden ocasionar, el administrador puede actuar haciendo valer el reglamento. Tenencia permitida Cuando el reglamento no dice nada sobre el tema mascotas o animales domsticos, debemos interpretar que "lo que no est expresamente prohibido est permitido", por lo cual en estos casos no hay restriccin alguna para el ingreso de mascotas al edificio. Pero es muy importante destacar que si el reglamento de copropiedad no dice nada al respecto, no puede prohibirse con posterioridad por reglamento interno. Lo que si puede hacerse es una reforma del reglamento de copropiedad, lo cual solo puede realizarse a travs de una asamblea extraordinaria, con la mayora absoluta de los consorcistas, y a su vez, esta reforma tiene que estar homologada por escribano pblico. Sin embargo, esta nueva prohibicin en virtud de la reforma del reglamento, no tiene efectos retroactivos, es decir, no se aplica para los consorcistas que ya tenan animales domsticos antes de su reforma, sino que rige para los que se muden luego de dicha reforma. Animales molestos El artculo 6 inciso b) de la Ley 13.512 que rige la propiedad horizontal, dice: "Queda prohibido a cada propietario u ocupante de los departamentos o pisos perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos... Este artculo es el que se invoca cuando a pesar de estar permitida la tenencia de animales domsticos, stos ocasionan molestias al resto de los vecinos, ya sea por ladridos, porque hacen sus necesidades en

las partes comunes, porque son mordedores o causen cierto temor. Esto quiere decir que el administrador, aunque est permitida la tenencia de mascotas, puede accionar contra el dueo de la misma, en los casos mencionados, pero ya no por infraccin al reglamento, sino por violacin a la Ley 23.512 de Propiedad Horizontal. Sin embargo, sin llegar a esta instancia cualquiera de estas situaciones puede encontrar solucin si el propietario de la mascota toma algunas precauciones y si los vecinos aportan una dosis de tolerancia y se encuentra un equilibrio. En caso que no se logre una solucin pacfica entre los vecinos y el administrador, puede llegarse a la va judicial, como ha sucedido en muchos casos. Pese a que la jurisprudencia en la mayora de los casos ha fallado a favor del dueo de la mascota, las aguas estn divididas, y existen casos en los cuales ha fallado a favor del administrador o el resto de los consorcistas. Por lo general, tienden a fallar de acuerdo a lo que establece el reglamento de copropiedad. Sin embargo hay un fallo bastante importante al respecto que es Consorcio de Propietarios Av. Santa Fe 3336/38 c/Beltrn Ramn Osvaldo s/cumplimiento de reglamento de copropiedad" - CNCIV - SALA A 21/04/2003 Aqu se ha demandado a los dueos de Tarzn, un labrador de color arena, para que saquen al perro de la unidad. El motivo que inicia esta demanda, es precisamente, la prohibicin expresa de la tenencia de animales de acuerdo con el reglamento interno. El caso estuvo a cargo del juzgado N 69. El juez Carlos Frontera les dio la razn a los dueos del labrador, diciendo en la sentencia que ese tipo de prohibiciones no pueden realizarse en reglamentos cualesquiera, sino que deben consignarse en el reglamento de copropiedad y en una escritura pblica. El consorcio apel de inmediato. Y este ao, en un fallo dictado por los jueces Jorge Escutti Pizarro, Hugo Molteni y Ana Mara Luaces, de la Sala I de la Cmara Civil, volvi a ganar "Tarzn". La sentencia confirma el criterio de la anterior, pero hace una advertencia sobre esta clase de clusulas en edificios: "No pueden aplicarse con estrictez e irrazonablemente; la exclusin de un animal por el solo hecho de serlo, importara un ejercicio abusivo del derecho". El abogado de los dueos de Tarzn, en la contestacin de demanda, hizo referencia al derecho a la propiedad y al "derecho al afecto. Adems de esta explicacin, me parece importante tener en cuenta los considerandos de la Cmara de Apelaciones, algunos de los cuales me tomo el atrevimiento de transcribir a continuacin: "La clusula del Reglamento interno en cuanto prescribe: 'queda prohibido a partir de la aprobacin por la Asamblea de las modificaciones al presente reglamento, la tenencia de animales domsticos...', es inequvocamente extraa a una reglamentacin de convivencia, pues implica una restriccin al uso y goce del dominio de las unidades por parte de sus titulares, materia propia del reglamento de copropiedad, por lo que ante su inexistencia en ste debi, procederse por va de adicin o reforma que, como tal, exiga del voto de los copropietarios y, de aprobarse, era necesario llevarlo a escritura pblica e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, por estricta aplicacin tanto del Art. 9 de la ley 13512, como de su correlacin con los Arts. 975 a 978 del Cdigo civil, pues no puede considerarse en este caso a la escritura pblica como una formalidad relativa, debiendo tenerse presente que el Art. 1183 prescribe que cuando la forma instrumental fuere exclusivamente decretada en una determinada especie de instrumento, el contrato no valdr si se hiciese en otra forma." "Las omisiones legales en que se incurriera el reglamento interno hacen inaplicables las nuevas estipulaciones al demandado, que adquiri el dominio de su unidad con posterioridad y que no estaba obligado a compulsar los libros de actas de asambleas para enterarse acerca de si la tenencia de animales domsticos, perro como dije, estaba o no autorizada, pues ello deba surgir del estatuto o de sus reformas inscriptas en el Registro del la Propiedad." "Slo a mayor abundamiento agrego que la prohibicin reglamentaria de no tener animales domsticos en las unidades de propiedad horizontal, no puede aplicarse con estrictez e irrazonablemente, pues si los mismos slo originan incomodidades nimias, no las perturbaciones a que se refiere el Art. 6 inc. b) de la ley 13512, estn dentro de ese mnimo de molestias que la convivencia humana obliga a tolerar, de modo que pretender la exclusin de un animal por el slo hecho de serlo, importara un ejercicio abusivo del derecho A LA CUESTION PROPUESTA EL DOCTOR JORGE ESCUTI PIZARRO DIJO: ..estimo que la inaplicabilidad del reglamento interno ha sido acertadamente resuelta por el sentenciante, sin que la argumentacin en contrario que se desarrolla la destituya. Es sabido que el valor de estos

estatutos es similar al de los de copropiedad en cuanto a las obligaciones de los copropietarios de respetarlos, pero la validez de sus clusulas depende que no estn en colisin con las del reglamento bsico del consorcio, ni con las de la ley 13512, por lo que su materia propia abarca todos aquellos asuntos de inters comn que no afecten el derecho de propiedad, de modo que su dictado debe hacerse en asamblea, por mayora de votos computados en la forma que determine el reglamento de copropiedad, en el caso, las del Art. 32 inc. g) del instrumento de fs. 8/26. Aprobada la normativa interna, es obligatoria para todos los consorcistas, inclusive los ausentes y los que votaron en contra, y, respecto de los sucesores singulares de los copropietarios, tambin los obliga como si hubieran participado de su sancin. Ahora bien, la clusula XVI del Reglamento interno en cuanto prescribe: 'queda prohibido a partir de la aprobacin por la Asamblea de las modificaciones al presente reglamento, la tenencia de animales domsticos...', es inequvocamente extraa a una reglamentacin de convivencia, pues implica una restriccin al uso y goce del dominio de las unidades por parte de sus titulares, materia propia del reglamento de copropiedad, por lo que ante su inexistencia en ste debi, procederse por va de adicin o reforma que, como tal, exiga del voto de los copropietarios en la forma prevista por al norma consorcial antes citada y, de aprobarse, era necesario llevarlo a escritura pblica e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, por estricta aplicacin tanto del Art. 9 de la ley 13512, como de su correlacin con los Arts. 975 a 978 del Cdigo civil, pues no puede considerarse en este caso a la escritura pblica como una formalidad relativa, debiendo tenerse presente que el Art. 1183 prescribe que cuando la forma instrumental fuere exclusivamente decretada en una determinada especie de instrumento, el contrato no valdr si se hiciese en otra forma (conf. Sala 'C' de esta Cmara en el Derecho 138-671). Pese a no haberse probado con qu mayora se aprob el reglamento interno, aunque lo hubiere sido con la exigida en el estatuto madre, las omisiones legales en que se incurriera hacen inaplicables las nuevas estipulaciones al demandado, que adquiri el dominio de su unidad con posterioridad y que no estaba obligado a compulsar los libros de actas de asambleas para enterarse acerca de si la tenencia de animales domsticos, perro como dije, estaba o no autorizada, pues ello deba surgir del estatuto o de sus reformas inscriptas en el Registro del la Propiedad (conf. Sala 'C' del Tribunal en El Derecho 16-332). Slo a mayor abundamiento agrego que la prohibicin reglamentaria de no tener animales domsticos en las unidades de propiedad horizontal, no puede aplicarse con estrictez e irrazonablemente, pues si los mismos slo originan incomodidades nimias, no las perturbaciones a que se refiere el Art. 6 inc. b) de la ley 13512, estn dentro de ese mnimo de molestias que la convivencia humana obliga a tolerar, de modo que pretender la exclusin de un animal por el slo hecho de serlo, importara un ejercicio abusivo de derecho (conf. Susana Lambois en Bueres - Higthon 'Cdigo Civil y normas complementarias. Anlisis doctrinario y jurisprudencial', t. 5, Pg. 750, N 3 y su cita).-" Vernica Laura Piedrabuena Abogada