Introduo (Alguns elementos) Neste sentido, partimos da constatao inicial da cidade como uma expresso geogrfica da urbanizao, correspondente

a concentrao espacial de pessoas, empresas, idias, fluxos, infra-estruturas etc. pertencente a um permanente movimento, presente na definio dos papis e contedos resultantes dos processos de (re)produo e (re)estruturao do espao geogrfico. Percebemos que esta dinmica responde s relaes intrinsecamente associadas ao modo de produo capitalista e as transformaes econmicas, sociais e polticas que acompanham a estruturao do espao em um estado oscilante entre as rupturas e continuidades das formas produzidas no passado, que chegam aos nossos dias, ampliando os desafios, questes e perspectivas aos estudos da urbanizao brasileira. E destas constataes, tomamos como eixo delineador ao aporte terico nas anlises empreendidas a nfase s aes especificas do setor imobilirio, elegendo como principais sujeitos de sua organizao os agentes incorporadores. O privilgio conferido a este agente, no desconsidera a existncia de agentes diversos, responsveis produo do espao urbano. Contudo sua centralidade nas aes mercadolgicas, responsveis pela estruturao do espao intra-urbano atrela um significado expressivo s estratgias de transformao e seletividade dos usos e do acesso do solo urbano. O entendimento destes agentes incorporadores est vinculado compreenso da relao econmica interior frao do capital que atua na mudana do uso do solo - que cria e captura rendas fundirias - visando maximizao do lucro, dirigindo investimentos ao ambiente construdo, consolidando padres de ocupao e articulando novos espaos. Fazer uma discusso da escala de anlise 1.Ttulo A presente seo versa ao exame das mudanas recentes percebidas no setor imobilirio em seu movimento de expanso, tomando como pressupostos a interpenetrao do processo imobilirio e o capital financeiro. Ao trato da frao do capital compreendida pelos processo imobilirios so indispensveis a considerao de elementos e variveis estruturantes que atuam junto imobilizao de recursos e fomentam as estratgias de criao e absoro da renda fundiria nas cidades, seja na diversificao dos empreendimentos imobilirios e/ou na alterao dos usos do solo e da acessibilidade urbana. O capital imobilirio, revela um importante circuito de acumulao de capital, em que os processos de valorizao atuam atravs da apropriao de diversos tipos de renda urbana, derivados da produo e da circulao do ativo imobilirio (explorao via venda, locao ou

arrendamento). Alm disso, em sua composio reconhecemos uma complexa articulao de diferentes agentes que atuam, de forma complementar, nos diferentes perodos da produo. (Paiva, 2007, p.139). A diversidade de agentes econmicos atuando no circuito imobilirio mostra que a acumulao de capital ocorre com base na existncia de ciclos autnomos de capitais especializados, cujas condies de valorizao so diferentes, dada pelas funes especficas que cada capital desempenha no circuito imobilirio (produo, circulao e crdito). Portanto, so capitais individuais que se apropriam de formas distintas de rendas ao longo do ciclo de produo do ambiente construdo e de reproduo do capital imobilirio. Paiva (2007, p. 139) De posse destes princpios verificamos com as correntes mudanas na estrutura econmica mundial o estreitamento das relaes entre o processo imobilirio e o capital financeiro, refazendo as bases de interpretao da composio deste capital. As consideraes iniciais que perfazem os caminhos para a construo do olhar sob as mudanas vigentes na organizao e composio do setor imobilirio deslocam-se exatamente ao reconhecimento das relaes indissociveis entre os elementos prprios da composio deste capital e o modo tal como se estrutura o capitalismo contemporneo. Isto porque, as transformaes em curso na dinmica de acumulao capitalista, sob o comando do sistema financeiro global impem novas estratgias de valorizao, ao mesmo tempo em que a esfera financeira ala relativa autonomia em relao produo e a capacidade de interveno das autoridades monetrias. Neste contexto, observa-se a emergncia de novos players (fundos mtuos, fundos de penso, etc.) atuando no mercado de ativos imobilirios, com grande poder de comandar processos especulativos (market maker) dada a capacidade de agrupar e controlar grandes fluxos de capitais. (Paiva, 2007, p.133) A constituio deste cenrio integra as relaes entre o processo imobilirio e o capital financeiro, que passam a interagir de maneira sistmica para potencializar a reproduo do capital. (Paiva 2007 p. 3). Esta integrao amplifica as formas de circulao de bens imobilizados e com baixa liquidez, tornando-o negocivel e com alta liquidez para os investidores, criando mecanismos para aumentar a volatibilidade dos preos dos imveis por meio da atividade especulativa. A insero destes novos instrumentos possibilita a obteno de formas renovadas de captao de recursos, oriundos dos os Fundos de Investimento Imobilirio, os Certificados de Recebveis Imobilirios. Volochko (2008, p. 70), aponta para estes novos instrumentos e seu impacto sob a capacidade construtiva das empresas.

(...) a abertura de capital aumenta a estrutura de capital da empresa voltada principalmente para a incorporao de novos terrenos, enquanto para o processo de construo dos edifcios as empresas buscam financiamentos mais baratos junto ao Sistema Financeiro da Habitao (mais uma vez o Estado!). Tais emprstimos do SFH, que chegam a significar um financiamento de at setenta por cento da obra, aumentam diante da elevao da base de capital e conseqente elevao da capacidade de endividamento propiciada na abertura, fornecendo os recursos necessrios para incrementar o capital de giro da empresa e permitir a continuidade das construes. (Volochko, 2008, p. 70) Nesta concepo, necessrio considerar a articulao orgnica entre o sistema financeiro, os grandes investidores institucionais, o setor imobilirio (especialmente o incorporador imobilirio que sustenta o capital mercantil imobilirio) e tambm o Estado. (Paiva, 2007, p. 140), esta perspectiva faz emergir o conceito de capital financeiro imobilirio. A base para a compreenso deste capital desloca-se ao processo de securitizao de ativos imobilirios, que tem sua composio oriunda destas combinaes entre o capital financeiro e o capital imobilirio, fomentando a criao de um ativo fsico, de baixa liquidez e elevado custo de transao, adquira a caracterstica de um ativo financeiro com elevada liquidez, especialmente quando a securitizao ocorre em pases com mercados secundrios organizados e profundos. (Paiva, 2008, p.140) Com efeito, o processo de securitizao ao conferir liquidez aos direitos de propriedade sobre o estoque de capital fsico promoveu uma ampliao das oportunidades para os investidores do mercado imobilirio, uma vez que os mesmos podero exercer sua funo especulativa no somente com a propriedade fundiria e imobiliria, mas tambm com os direitos de propriedade. (Paiva, 2008, p.140) Em sntese, verificamos a edificao no perodo presente de formas e estratgias renovadas despendidas pelo capital imobilirio em seu circuito de valorizao. O setor imobilirio surge como instncia singular em eu processo de valorizao, alvo de investimentos realizado por grandes investidores institucionais e por instituies financeiras, bancrias e nobancrias. A constituio deste cenrio resulta, portanto, da incessante necessidade de renovao das estratgias de acumulao e acompanha as inovaes financeiras por meio de novos instrumentos e novas formas de atuao do capital imobilirio, reduzindo as barreiras para os investimentos em ativos imobilirios e promovendo a potencializaro dos lucros oriundos do mercado imobilirio. Subseqentemente buscaremos integrar a anlise terica ao exame detalhada das estratgias aplicadas pelas incorporadoras Goldfarb/PDG e MRV.

Percebe-se ao longo dos anos 2000 uma crescente insero das empresas do setor imobiliario e construo civil no mundo acionrio, e para legitimar a abertura de aes dentro da Bolsa de Valores a empresa deve, entre outras obrigaes, adquirir quantidades significativas de terra que assegure o investidor. As terras assim adquiridas quase sempre sero em cidades de mdio porte, pela dificuldade em encontrar propriedades de porte considervel dentro das grandes metrpoles. Uma empresa com capital aberto na Bolsa de Valores passa a movimentar uma quantidade maior de dinheiro, oriundo dos investidores, do que antes da abertura, sendo assim, deve-se buscar um crescimento contnuo e acelerado a fim de manter investidores e atrair novos olhares para si. Sendo possuidoras, muitas vezes, de propriedades de grande porte em cidades mdias, existe o interesse de um estudo de usar tais imveis para criao de novos projetos. As empresas PDG e a MRV se destacam como grandes empresas da construo civil com capital aberto na Bolsa de Valores de so Paulo no ano de 2007, e que, em 2010 comearam, aps estudos de viabilidade e pblico, a construo de conjuntos habitacionais em suas propiedades adquiridas na cidade de Presidente Prudente.

PDG
Surge em 2003 de um Banco

MRV Engenharia
de Surge no ano de 1979 na cidade de Belo no campo da construo civil. Abre seu

Investimentos, e comea atuar no setor da Horizonte Minas Gerais atuante desde ento construo civil no ano de 2007 aps a adquirir 2 construtoras de grande porte: a capital na bolsa em 2007 quando adquire Goldfarb e a CHL. E em 2010 adquiri a grande crescimento a passa a atuar em todo AGRE. Uma das maiores encorporadoras em pas. atuao no pas hoje. Setor de Atuao Hoje a PDG atua em 17 estados brasileiros A encorporadora MRV engenharia vende seus alm do Distrito Federal. Seu pblico est em imveis residenciais para o pblico de mdia e todas as faixas de renda e trabalha com baixa renda, atuante, hoje, em 17 estados e o loteamentos e imveis residenciais e Distrito Federal. Principal empresa no pas Minha Vida. Estoril, Belo Horizonte - Brasil No dia 31 de dezembor de 2010, a MRV engenharia possuia um banco de terrenos com valor de venda potencial de R$13,6 bilhes em mais de 134mil unidades distribudas em comerciais. E participante do programa atuando no programa federal Minha casa, federal Minha casa, Minha Vida. Sede Botafogo, Rio de Janeiro Brasil Banco de Terras Informaes no disponiveis.

318 empreendimentos. A rea total de tais terrenos comercializaveis de 6,3 milhes de m, sendo o tamanho mdio por unidade 47,2m.

As duas incorporadoras, apesar de suas distines quanto histria, local de surgimento e forma de atuao, dentro da cidade de Presidente Prudente, esta visando o mesmo pblico alvo, ambas atuam junto ao programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida, ou seja, ambas atuam, na cidade, com moradias populares, para familias com baixa renda.

Anlise das incorporadoras em escala nacional.

2.Ttulo.Estrutura Urbana

A compreenso destes eventos estruturais, atuantes na escala da rede urbana, forosamente necessria compreenso das aes especficas, presentes nas estratgias de reproduo destas empresas no espao intra-urbano em que pesa o conflito imanente s relaes de poder exercidas sobre os interesses prprios dos diferentes segmentos de renda que atuam de forma preponderante nas determinaes estruturais aplicadas aos espaos internos da cidade.

Fazer breve considerao acerca da homogeneizao das relaes capitalistas

Na composio deste cenrio, figuram como agentes de maior destaque aqueles compreendidos pelas articulaes exercidas pelo capital incorporador. Atuantes na diferenciao dos usos da terra urbana e dos padres de acessibilidade na cidade. Forjando uma amarrao entre diferentes setores privados, proprietrios fundirios e Estado, visando realizao dos lucros provenientes da valorizao fundiria subordinada a estas mudanas dos usos no solo urbano. A estas alteraes responsveis promoo dos lucros destes agentes, inserem-se aos mecanismos e estratgias empregadas captura e criao de rendas fundirias, ou seja, as aes empreendidas s diferentes reas da cidade tm a inteno da exata criao de meios para a expanso e intensificao das condies de produo, conseqentemente da renda fundiria, atravs da constituio de vantagens localizadas e excludentes. Constitui-se, portanto, a partir

destas vantagens no generalizadas uma razo monopolista ao acesso no espao, ao qual, so responsveis pelos lucros auferidos por estas restries e homogeneidades. O sentido dado ao mercado imobilirio em sua estrutura, atravs da compreenso dos pressupostos lanados anteriormente, prescinde, portanto do entendimento destas valorizaes auferidas pelo capital incorporador, que chegam aos proprietrios individuais como condies s aes especulativas futuras. No possvel ao proprietrio unicamente e desarticulado realizar alteraes significativas aos padres de estruturao do espao, agindo este somente com respaldo da praticas delineadas anteriormente pelo capital incorporador. Resumidamente poderamos estabelecer os seguintes pontos a cerca destas aes, que partem dos agentes incorporadores em direo ao consumidor; a) o capital incorporador atravs de suas articulaes com diversos setores privados e com o Estado atua na aquisio e oferta de novos estoques de terra promovendo alteraes nos usos a elas empregados b) posteriormente direciona suas atenes a internalizao, privatizao de externalidades convertidas em rendas diferenciais c) A criao de vantagens localizadas, condizentes ao conjunto de infra-estruturas disponveis, buscando incorporar os desejos subjetivos interiores aos consumidores, consolidando um padro de moradia e de onde morar d) a atratividade comercial construda sob estes desgnios oferece ao consumidor a segurana atribuda s possibilidades de realizao de lucro a partir da aquisio destes terrenos. Neste sentido, os preos correspondentes a cada terreno atendem a um complexo jogo de relaes que oscila de determinantes estruturais, chegando aos desejos subjetivos dos proprietrios de cada lote. Participam na definio destes preos variveis diversas, presentes nos padres externos, atrelados as atividades vinculadas a outros terrenos, prprios aos usos conferidos a cada um deles, constituindo uma sinergia urbana. O proprietrio fundirio preso aos padres de usos e acesso estipulados atua de maneira passiva ao controle da base material necessria a formao da renda. Ainda compreenso destes processos de valorizao da terra urbana, Smolka (1987, p.9) complementa adicionando dois componentes referentes realizao do valor potencial e as expectativas de valorizaes futuras. O valor potencial condiz ao estado tal que se encontra todo arranjo institucional e material inerentes ao mercado de terras, responsveis pela capacidade construtiva e pela possibilidade de comercializao, estabelecendo uma relao direta capacidade de o proprietrio fundirio exercer sua influencia sobre os usos do solo. Com isso, pretende-se introduzir a idia da permanncia ou herana de regulamentos, leis e instituies, em geral, ou certas prticas, em particular, que facultam a orquestrao de interesses dos proprietrios fundirios enquanto classe e que so traduzidos na forma de preos de monoplio no apenas

para lotes especficos, mas para transacionado. (Smolka. 1987, p.9)

qualquer

terreno

A compreenso da realizao do valor potencial remete ao entendimento mais geral da estruturao do espao urbano, exigindo o reconhecimento das dinmicas e agentes que nele atuam, a fim de vislumbrar o movimento inerente ao mapa de acessibilidades, as necessidades de terra, para as diversas atividades desenvolvidas nos espaos interiores das cidades. Estes arranjos atuantes na composio estrutural do espao urbano tm sua expresso particular nas formas de realizao das rendas fundirias, na articulao e nas formas de lucro auferidas entre diferentes capitais que esto presentes em distintos momentos da produo de habitaes. A insero destes vrios agentes na composio do setor imobilirio implica na acentuao da diviso do trabalho, em que cada empresa atua de forma especfica na produo de um mesmo produto imobilirio. Cada uma delas empregando uma quantia especfica de capital-dinheiro, na forma de capital produtivo (meios de produo e fora de trabalho). Neste sentido, a juno de diversas empresas de planejamento e projetos, de construo, prestadoras de servios etc. nos diferentes perodos da produo de uma unidade habitacional, reflete no preo final de um imvel. O preo de produo final de um imvel referente, portanto, ao preo de produo individualmente estabelecido em cada etapa de realizao da produo, entre as empresas envolvidas em sua construo. Topalov (1979, p.68) traa um minucioso exame entre a distino entre os preos de produo e aquele oriundo da monopolizao do mercado. Segundo este autor, os preos de produo variam segundo a especificidade do campo de atuao de cada empresa, sendo estes de origem do prprio capital produtivo, ou seja, das tecnologias despendidas no processo de produo e da capacidade de explorao da mo-de-obra. J o preo auferido pela monopolizao do mercado condiz organizao prpria do mercado, podendo manter o preo de mercado acima do preo mdio de produo. Chama ateno nesta composio o expressivo papel que assume as grandes empresas de incorporao em suas aes na cidade, dispondo de uma posio favorvel em relao s demais, j que concentram um acentuado volume de capital produtivo que lhes permite o produzir mercadorias a um preo de produo inferior ao das pequenas empresas. De outro, sendo as nicas capazes de realizar certos monoplios sobre os mercados correspondentes, assumem o controle da produo direcionando a oferta de imveis a padres estrategicamente localizados. A referncia a esta composio estruturadora do setor imobilirio, na particularidade de seus agentes e nas formas de obteno do lucro, remete ao entendimento das prticas lanadas a cidade, na produo e apropriao da renda fundiria urbana.

Para tanto, partimos da constatao inicial de que as aes imobilirias na construo de unidades habitacionais so responsveis pela produo de um valor de uso complexo, j que articula no espao um conjunto de valores de uso simples. Ademais, cabe o entendimento das diferencialidades aplicas a localizao, em que para se produzir duas unidades habitacionais idnticas, do ponto de vista do valor de uso, alteram-se a quantia de capital despendida em sua produo segundo sua localizao. Segundo Topalov, a localizao um parmetro empregado na diferenciao dos preos entre os terrenos e os custos de construo mais equipamentos, a diferena desta subtrao, o primeiro componente na formao de preo no mercado de terrenos. De fato, a diferena do preo de produo global, segundo sua localizao, determina uma nova categoria de sobrelucros, os sobrelucros de localizao, cuja origem no mais a diversidade dos capitais empregados na produo, mas a diversidade das condies de sua valorizao. Nesta perspectiva o preo de produo da unidade varia com os equipamentos de viabilizao e de servios coletivos a serem realizados e que devem financiar o capital de promoo. Duas categorias de equipamentos se diferenciam: aqueles cujo custo de produo financiado por ele, e aquelas que ele tem gratuitamente. Segundo o autor somente o primeiro pesam no preo da unidade habitacional e so referentes a especializao do tipo de imvel.

Consideraes Finais O acmulo das discusses apresentadas nas sees anteriores respalda as anlises subseqentes, construindo os vnculos delineadores do olhar lanado s cidades, em sua estrutura e na particularidade de seus agentes. A abordagem destas diferentes variveis pretende o subsidio de questes elementares, presentes nas indagaes prprias ao entendimento dos mecanismos e estratgia que atuam nas transformaes do significado atribudo a terra urbana, na particular organizao do setor imobilirio e nos conseqentes impactos desta composio no meio urbano. As evidncias deste processo ganham forma na medida em que dirigimos nossas atenes s informaes coletadas e sistematizadas com as entrevistas realizadas ao longo deste trabalho. Neste sentido, possvel perceber que as aes comandadas pelas incorporadoras MRV e GoldFarb, atendem a um padro prprio que remete a uma ao planejada de interveno no espao.

Ao esta que ganha no plano regional nfase, a partir das estratgias renovadas despendidas pelo capital imobilirio em seu circuito de valorizao. O setor imobilirio surge como instncia singular em seu processo de valorizao, alvo de investimentos realizado por grandes investidores institucionais e por instituies financeiras, bancrias e no-bancrias. A constituio deste cenrio resulta, portanto, da incessante necessidade de renovao das estratgias de acumulao e acompanha as inovaes financeiras por meio de novos instrumentos e novas formas de atuao do capital imobilirio, reduzindo as barreiras para os investimentos em ativos imobilirios e promovendo a potencializaro dos lucros oriundos do mercado imobilirio. Estas redefinies atuam concretamente na transformao do espao intra-urbano, a partir de aes coordenadas entre poder pblico federal, por meio do Projeto Minha Casa Minha Vida e poder pblico municipal, conforme vimos em Presidente Prudente, atravs das possibilidades abertas pela afrouxo legal das instncias normativas que regulam o uso do solo e a aprovao de loteamentos. Neste sentido, observamos no fragmento de nossa anlise, a insero de novos agentes responsveis pela produo do espao urbano na cidade, agindo no de maneira isolada, mas sim coordenados e impulsionados por uma estrutura de acumulao financeira e subsidiados por polticas do governo federal. As implicaes deste processo ganham no espao intra-urbano forma atravs de empreendimentos vultosos e que atendem a padres comuns as demais cidades, nas especificidades dos imveis produzidos, centralizando parte dos investimentos pblicos com infraestrutura e direcionando o traado e a estrutura urbana, conforme destacado nas entrevistas.