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Nuevos parámetros para la concepción de emprendimientos inmobiliarios

Alfredo M. Garay

En esta ponencia les propongo que observemos algunos nuevos procesos que se están produciendo en nuestras ciudades y
que implican cambios en el comportamiento, tanto de la oferta como de la demanda de bienes y servicios urbanos, en general, y de
tierra y vivienda, en particular.

Partiremos por reconocer a la ciudad como resultado de un proceso productivo; sumatoria de trabajos que hacen posible la
transformación del medio en ciudad y de la ciudad en otra ciudad. Las diferentes formas de organización social del trabajo dejan -a
través de las ciudades- una impronta sobre el territorio en la que es posible reconocer transformaciones sociales, económicas,
culturales, etc.

En la actualidad, la transformación del territorio y su estructuración en torno a ciudades ha adquirido una dinámica tal que se
espera que en los albores del siglo XXI el 90% de la población mundial viva en un medio urbano; proyección que llevó a los
expertos reunidos en el último encuentro de Naciones Unidas para el Hábitat (Estambul 1996) a afirmar que el modo de vida
urbano se ha convertido en “la forma” que el género humano ha elegido para resolver su asentamiento sobre el territorio.

Esta constatación nos refiere a cambios en la estructura territorial y en los modos de vida de las áreas de producción agrícola,
que hablan de la penetración de modos de vida urbano que alteran ciertas pautas tradicionales. Pero también a cambios en la
estructura urbana, de los cuales es interesante observar los procesos a través de los cuales se masifica la relación entre industria y
consumo, en un contexto donde el cambio tecnológico incide fuertemente en la transformación de la vida cotidiana.

La confluencia sobre las grandes ciudades presenta, sin embargo, diferencias respecto de los procesos migratorios de los
últimos treinta años. La migración ciudad-campo no parece ser el dato dominante de la etapa que viene. Se observa en cambio la
confluencia sobre ciertas ciudades de inmigrantes que ya tiene una experiencia urbana previa, una cierta cultura de la ciudad;
novedad que tiene enormes consecuencias sobre las características de la futura urbanización.

Por lo tanto, puede afirmarse que algunas ciudades han de crecer más que otras. Lo que supone que, explícita o veladamente,
existe una competencia entre ciudades que buscan quedar inscriptas dentro de los procesos y circuitos que amplían sus
perspectivas de desarrollo. Las ciudades se enfrentan a la necesidad de definir una estrategia que las posiciones favorablemente
en el marco de un nuevo orden global, en el que crece la importancia de la ciudades y su área de influencia, en la misma medida
que los estados nacionales pierden significación.

En este contexto, el futuro de la ciudad pasa a ser un problema central. Que exige a las
autoridades del gobierno local asumir el papel de estadistas en tanto responsables de concebir,
promover y consensuar un modelo de desarrollo, en torno al cual convocar a los diversos sectores
de la sociedad local.
Una enorme responsabilidad política, que requiere de talento para identificar cuáles son las variables sobre las que se debe
incidir para abrir posibilidades para la ciudad, audacia para tomar las iniciativas que permitan concretar estas estrategias, y
perseverancia para sostener estas decisiones en el marco de los conflictos a los que da lugar la incorporación de estas
transformaciones.

Esto diferencia entre sí a los gobernantes, abriendo el debate entre los diferentes sectores de la sociedad en torno a estas
decisiones. Son varias las ciudades argentinas que están encarando, en este momento, la formulación de planes estratégicos,
abriendo nuevos ámbitos institucionales en los que se exponen y procesan estas discusiones.
Asumir que una ciudad va a crecer supone una reflexión sobre el modo en que ha de producirse este crecimiento.

En nuestro país, el crecimiento de las ciudades se presenta como el despliegue simultáneo de tres procesos o fases: por un
lado las ciudades se extienden, avanzando su perímetro como mancha de aceite sobre las áreas rurales circundantes. Este tejido
urbano poco denso y equipado poco a poco se consolida, a través de un proceso en el que la población (vecinos, autoridades,
empresas), después de muchos años de esfuerzos y sacrificios, va construyendo el conjunto de infraestructuras necesarias para
pasar de la precariedad a un cuadro de vida adecuado. Por último, es posible reconocer dentro de las áreas consolidadas un
incremento del valor del suelo que induce su paulatina densificación; fenómeno que se expresa tanto en términos del incremento
de la actividad como de la construcción en altura.

El crecimiento de la ciudad define tres fases: extensión, consolidación y densificación, lo que determina las características de
los emprendimientos en función de la etapa por la que atraviesa cada sector de ciudad. No es lo mismo programar un loteo en la
periferia de la mancha urbana, que demoler una casa para construir un edificio de propiedad horizontal en el centro de la ciudad.
Sin embargo, en términos de la renta, las particularidades de estas etapas nos presentan una cierta paradoja. En la periferia de la
ciudad el costo de un predio rural ronda los $0.20 el metro y un predio loteado, aunque no cuente con ningún tipo de infraestructura
ni equipamiento, tiene un precio de aproximadamente $4 el metro. Con una localización equivalente, un fraccionamiento
correctamente equipado alcanza un valor entre 40 a 50 $/m2, pudiendo alcanzar con mejores localizaciones los 100/150 $/m2.

En las áreas densas este valor varía en función de la capacidad de crecer en altura. Esta capacidad de construcción (suelo
creado) se incorpora en la formación del valor (incidencia). En este caso, el valor de la tierra fluctuará entre 150 y 200 $/m2 de
incidencia, lo que eleva el valor de la tierra en las zonas con más alto Factor de Ocupación Total ( FOT 4 o 5) a 900 o 1.000 $/m2
de suelo urbano.

Cuando miramos la multiplicación del valor en uno y otro caso nos encontramos estas proporciones: en las partes de la ciudad
atravesadas por el proceso de extensión, el valor del suelo aumenta 20 veces; en los sectores que experimentan el proceso de
consolidación, el valor del suelo aumenta alrededor de 10 veces; y en las áreas donde se produce la densificación, el valor del
suelo aumenta entre 3 y 4 veces. Todo el mundo imaginaría que los mejores negocios están en el centro de la ciudad. Sin embargo,
el crecimiento de las periferias nos da esta sorpresa.

Por lo tanto, puede afirmarse que entre 0.20 y 1.000 $/m2 de tierra existe una escala de incremento del valor del suelo que,
como proceso, da lugar a una renta cuya formación puede resultar de la aplicación de dos estrategias: la de quien espera que se
produzca un incremento del valor como producto de la inversiones en el entorno (netamente especulativa) o aquella que promueve
un incremento del valor como resultado de un proceso productivo, es decir de una inversión que acondiciona el suelo y localiza
algún tipo de producto urbano.

En la actualidad, estas tendencias están comportándose de manera muy activa en el caso de la ciudad de Buenos Aires, y esto
se puede reproducir en muchas otras ciudades importantes del interior del país. La aparición de nuevos productos inmobiliarios
diversifica las características de los emprendimientos dentro de algunas empresas, que vuelcan parte de sus inversiones sobre la
periferia (la construcción de vivienda de casa con jardín o casa propia en lote propio) y parte en intervenciones sobre las áreas
céntricas (viviendas, oficinas) acompañando el proceso de densificación.

Hay una segunda paradoja en este proceso de crecimiento que es que las poblaciones en las áreas densas no crecen. Este
caso lo encontramos en la Capital Federal, que desde el año ’30 no modifica su población, así como la primera corona del Gran
Buenos Aires y las áreas centrales de algunas capitales de provincias.

En las áreas densas tiende a desaparecer el crecimiento. Uno se pregunta cómo puede que crezca en altura y que no crezca
en cantidad de población. Esto se explica por dos razones: por la terciarización y por el incremento en m2 por habitante, en la
medida que hay una substitución del tipo de población entre un tipo de producto y otro.

Objetivamente, el incremento en altura de la construcción caracteriza el crecimiento de las áreas centrales, pero no
necesariamente el incremento de la población. Es muy común escuchar hablar de que la infraestructura no va a aguantar porque
se construye un edificio en altura. Paradójicamente, la población que después va a soportar es prácticamente la misma.
En las áreas consolidadas la población tiende a crecer poco: entre un 20/25%. Hay como una amortiguación del crecimiento en
la medida en que la etapa por la que atraviesa la ciudad esté en proceso de consolidación. En cambio en las áreas de expansión,
un dato típico que observamos es que el crecimiento de la población es del 50% para cada período intercensal.

Si analizamos los últimos censos de los partidos de Moreno y Florencio Varela, vamos a ver que la población aumenta un 50%
con respecto al censo anterior.

Esto nos llevó a observar algunas situaciones. Por ejemplo en la actualidad, en San Vicente, Pilar, Gral. Rodríguez, Marcos
Paz, a pesar de ser municipios mucho más chicos que los de la periferia -habitualmente ubicados como borde urbano- se produce
este síntoma de crecimiento intercensal, lo que nos indica que el borde de la ciudad ya ha superado el margen de los famosos 19
partidos del Gran Buenos Aires, poniendo en duda un dato que nos daba el INDEC, que era que en este último censo la población
del GBA había percibido una leve disminución.

Cuando incorporamos los partidos que no están incluidos en los 19 partidos y proyectamos esta población hasta el presente, lo
que verificamos es que la tendencia de crecimiento sigue intacta y que no presenta modificaciones de tendencia, lo que nos marca
una segunda observación: en tiempos de expansión económica se justifica que el crecimiento de la ciudad tenga que ver con el
crecimiento del empleo, pero en tiempo de recesión económica la ciudad debería perder población y, objetivamente, las alternativas
de empleo. Y la realidad es que las ciudades crecen con independencia de las coyunturas económicas.

Esto tiene que ver con los fenómenos migratorios. La población no se mueve sobre el territorio como los obreros golondrina.
Estos procesos sociales tienen una cierta inercia que no siempre se verifica en los censos.

Por otro lado, las políticas de vivienda guardan relación con los ciclos de expansión y recesión. Es muy riesgoso planificar una
política de vivienda a largo plazo en un ciclo constante de expansión económica.

Esto nos permite entender que el GBA va a incrementar su población entre 2,5 y 3 millones de habitantes, lo que representa
una población similar a la de la Capital Federal actual.

Es interesante ver cómo nos estamos preparando para absorber estos fenómenos. Hoy este crecimiento encuentra condiciones
de contexto un poco diferentes. En primer lugar, ha habido modificaciones normativas que han hecho que la habilitación de suelo
urbano no sea tan fácil de obtener como lo era en la década del ’60. Lo que ha generado un fenómeno que es la desaparición de
loteo tal como lo conocíamos, la aparición de nuevas formas de asentamiento y, por otro lado, la reformulación del mercado de la
vivienda como un mercado del usado.

La definición de políticas de emprendimientos privados de vivienda encuentra un abanico diferente de situaciones que van
desde una demanda inmensa de personas que aspiran a una primera vivienda, una demanda de sectores medios que requieren
una vivienda accesible dentro de zonas consolidadas a una demanda creciente de departamentos que tiene una diferencia en
términos de arraigo.

En general, la casa propia en lote propio es percibida como una vivienda definitiva, donde el mejoramiento se va a producir
como inversión. En cambio un mercado de vivienda en altura tiene un proceso de desplazamiento de una a otra unidad,
acompañando a la capacidad adquisitiva de sus propietarios.

Así han aparecido nuevos productos, como los duplex, el loft, como posibilidad de vivienda semiterminada, que surge del
reciclaje de viejas áreas industriales en desuso y, sobre la periferia, surge un producto como los clubes de campo que, a partir de la
década del ’80, de segunda residencia pasaron a convertirse en zonas de residencia principal.

Esto está cambiando patrones de asentamiento y de convivencia, incluso acompañado de un cierto debate cultural en favor de
la vivienda individual suburbana en relación a las áreas densas tradicionales del mercado inmobiliario.

Lo que caracteriza a estos emprendimientos es que, en general, definen un target muy alto. Es decir, parecería haber un
desfasaje entre estas ofertas y ese mercado potencial de 3 millones de viviendas. Acá surge la duda sobre hasta dónde el negocio
tiene un mercado que esté a la altura de la capacidad de capital y de oferta de tierra.

En Chile hay mucha presencia de los bancos en la compañía popular y las sucursales bancarias penetran en las zonas de
sectores obreros. En el GBA la penetración de sucursales es mínima y esto tiene como consecuencia que el sistema bancario
desconozca las posibilidades de movimiento de una familia obrera, la cual, como consecuencia, va a desconfiar de este sector
como mercado.

En la medida en que vamos bajando el target de los emprendimientos se produce una gigantesca apertura de la oferta.

La modificación del tamaño y las características de los emprendimientos definió la presencia de un nuevo tipo de inversor, que
interviene a escalas mucho mayores a las que no estamos acostumbrados. En la década del ‘70 y del ‘80 los emprendimientos en
la ciudad giraban en torno a un módulo de 3 a 5 millones de dólares. Hablábamos de intervenciones a escala de un lote, en el que
es posible identificar con claridad al inversor o la asociación que pilotea el emprendimiento. Es el caso de un edificio de viviendas o
de oficinas (torre).

A comienzos de los 90 irrumpió una nueva escala de intervención, cuyo módulo giraba entre los 30 y 50 millones de dólares .
Es el caso de los shoppings y de otros emprendimientos que, por su escala, supusieron la asociación e diferentes inversores en
torno a un programa, dando lugar a otros modos de gestión de los emprendimientos.

Hoy en día tenemos sociedades que cotizan en bolsa dedicadas a esta nueva organización del negocio de la construcción de
grandes obras y esto le da transparencia a este mercado inmobiliario.

Este proceso de concentración tiene que ver con el cambio en la escala de los emprendimientos.

En los países donde el desarrollo de bienes raíces tiene una antigua y consolidada tradición los promotores y organizadores de
estos emprendimientos no son necesariamente grandes empresas, siendo notable en los últimos años la preeminencia de aquellos
que demuestran capacidad de gestión para moverse entre las dificultades que implica la construcción de consensos y obtención de
autorizaciones.

En el caso de emprendimientos de gran envergadura, que permiten encarar su urbanización en condiciones de una economía
de escala, el costo de las infraestructuras puede ser prorrateado entre diferentes interlocutores que asuma cada uno el desarrollo
de una parte del proyecto. En este contexto, es necesario diferenciar las determinaciones de cada negocio (minorista) centrado en
torno a un producto especifico (barrio cerrado, centro de servicios, parque industrial, etc.) de las de la producción de suelo urbano
en general (mayorista), flexible a la localización de diversos productos en el marco de un mix de usos compatibles.

Estos datos están desafiándonos, invitándonos a trabajar con mucha más precisión, identificando un producto y una operación
para la que puede reconocer un segmento especifico del mercado.

En el contexto de un mercado de capitales fluido, en el que existe más capacidad de financiamiento que negocios, no se tiene
más la excusa de las dificultades de financiamiento. En este nuevo contexto, toda iniciativa para desarrollar bienes raíces deberá
contar con una carpeta consistente en la que deberá quedar demostrada la coherencia de este emprendimiento en relación con las
tendencias de crecimiento de la ciudad, medido su impacto sobre su contexto ambiental y urbano, y evaluada su factibilidad,
identificando un mercado al cual dirigirse, midiendo con precisión su estructura de costos y programando correctamente los tiempo
en un plan financiero.