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HABILITACIONES URBANAS

Fredy Luis Silva Villajuán

Normativa aplicable
- Ley Nº 29090, modificada por las Leyes Nº 29300 y N° 29476. - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA, modificado por el D.S. N° 003-2010-VIVIENDA. - D.S. N° 011-2006-VIVIENDA: Reglamento Nacional de Edificaciones. - Adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolución Nº 3392008-SUNARP/SN.

Definición de habilitación urbana
Es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones.
Art. 3º Ley 29090

están sujetos a silencio administrativo positivo. 9 de la Ley 29090. 4 num.Entidad competente para aprobar las HU • Las municipalidades distritales en el ámbito de su jurisdicción. • Todos los procedimientos establecidos en la Ley 29090. . • Según modificación efectuada por Ley 29476. Art. las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del Cercado.

titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de habilitación urbana sobre un predio.Legitimados para tramitar una habilitación urbana • Los propietarios. • Art. usufructuarios. superficiarios. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090 . concesionarios.

• No se requiere la intervención de todos los copropietarios de un predio cuando los copropietarios no intervinientes a un área específica de la habilitación urbana no inscrita”. • Resolución Nª 787-2010-SUNARP-TR-L. .Jurisprudencia registral • Intervención urbana de copropietarios en habilitación • “Siendo que la aprobación de la habilitación urbana importa la modificación de la apariencia física de un inmueble. se requiere la intervención de todos los copropietarios conforme al inciso 1 del artículo 971 del Código Civil que exige unanimidad para introducir modificaciones en el bien común.

2. 4. Proyecto de habilitación urbana. Independización o parcelación de predios rústicos para habilitaciones urbanas Planeamiento integral. Documentos previos. 3. . Recepción de obras de habilitación urbana.Actos inscribibles 1.

La inscripción del planeamiento integral no es un acto previo para la inscripción de la independización.Proceso de división de un predio rústico para destinar las porciones resultantes a una habilitación urbana. conjuntamente con los documentos técnicos sustentatorios sellados y visados. Art. con el número de resolución de autorización. 44 RIRP . • .Independización de predios rústicos • . debe dejarse constancia que no se solicitó su inscripción.El título que da mérito a su inscripción es el FUHU y su anexo “E”. sin embargo. 28 modificado del Reglamento de la Ley 29090. • . Art.

es necesario tramitar ante una entidad. con anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación.”  Art. 14 Ley . por tanto.Documentos previos DEFINICIÓN: “Se entiende por documento previo aquel que regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que.

siendo que el contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio.” Art. por lo que éste será oponible frente a terceros. 14 Ley Efectos de la inscripción de los documentos previos . para su respectiva publicidad. a solicitud del propietario.“Los Registros Públicos inscribirán. cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo.

1 Ley . en las que se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de habilitación urbana de un predio. 14.” Art. en el ámbito de sus respectivas jurisdicciones.Certificado de Zonificación y Vías “Es el documento emitido por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima.

Nº 670-2006-SUNARP-TR-L . por tratarse de una limitación al uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal. la publicidad legal.Antecedente en la jurisprudencia registral La zonificación no constituye un acto inscribible La zonificación a la que está sujeta un predio. no constituye un acto inscribible en el Registro.  Res. bastando para ser conocida por todos. la publicación de la norma correspondiente. es decir.

precisando las obras e instalaciones de infraestructura pública que deberán efectuar las empresas prestadoras. . La fecha de emisión. Fecha de vigencia. que contiene: a. b. Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio.Certificado de Factibilidad de Servicios Es el documento emitido por las entidades prestadoras de servicios. El plazo en que podrá accederse al servicio. d. c.

31A del RIRP . en el rubro b) de la partida registral del predio. en forma previa a la inscripción de la habilitación urbana y siempre que se encuentren vigentes.” Art.Anotación preventiva de documentos previos “El Certificado de Zonificación y Vías y los certificados de Factibilidad de Servicios se anotarán preventivamente a solicitud del propietario.

Art. 31B RIRP . Plazo de vigencia del Certificado.Contenido del asiento del Certificado de Zonificación 1. Datos contenidos en el Certificado. 2. El asiento de anotación preventiva caducará de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia del certificado.

Si acceso al servicio será posterior. los datos respectivos (+ fecha de emisión y vigencia). 2. Art.Contenido del asiento de certificado de factibilidad 1. 31B RIRP . Indicación que el predio cuenta con factibilidad de servicios o.

16 Reglamento . Art.Etapas del procedimiento administrativo de habilitación urbana a) Aprobación del Proyecto. b) Recepción de las Obras.

Modalidades de aprobación de habilitación Modalidad B: Con firma de profesionales responsables. Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas. Art. 10 de la Ley. modificado por la Ley 29476 . Modalidad D: aprobación con evaluación previa de comisión técnica.

.Modalidad B: Con firma de profesionales responsables • El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares. la idoneidad y correcta ejecución del proyecto. se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las obras. 10 Ley 29090. modificado por la Ley 29476. • Art. • La municipalidad cuenta con un plazo de 20 días para verificar el expediente. • Después de la verificación sin observaciones.

se aplica el silencio positivo. • Art. • Comisiones técnicas: • La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5 días útiles. previo pago de la liquidación respectiva. modificado por la Ley 29476. . Vencido este plazo sin pronunciamiento. pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras. la comisión tendrá 40 días útiles para evaluar el expediente.Modalidad C: Evaluación previa de proyectos por revisores urbanos o comisiones técnicas • Revisores urbanos: • El cargo de presentación del expediente ante la municipalidad constituye la licencia. 10 Ley 29090.

modificado por la Ley 29476. la comisión tendrá 40 días útiles para evaluar el expediente. . • Art. se aplica el silencio positivo.Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica • La municipalidad convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles. 10 Ley 29090. Vencido este plazo sin pronunciamiento.

bajo responsabilidad del promotor. . 10. a excepción de las habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes en las que se realiza la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica y la preindependización. modificado por la Ley 29476. últ. el proyecto de habilitación urbana aprobado por la municipalidad podrá ser inscrito. 4 de la Ley 29090. párrafo pto. C y D se realizará únicamente con la recepción de obras. “La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por las modalidades B.Inscripción registral de la primera etapa de la H. Sin embargo.U.” Art. de ser el caso.

Ha quedado modificado el artículo 31C del RIRP.Anotación preventiva de la licencia de habilitación urbana . . . que recogía el anterior texto del artículo 10 de la Ley 29090 según el cual solamente era registrable la HU aprobada por la modalidad B y la C con revisores urbanos.Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier modalidad. bajo responsabilidad del promotor. .Habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes.

. Modalidad D: FUHU debidamente sellado y con Nº de expediente asignado y comprobante de pago del derecho respectivo. el anexo “D” con el sello de pago de la autoliquidación y comprobante de pago. Modalidad C: FUHU debidamente sellado y con Nº de expediente asignado.Título que sustenta la anotación preventiva de la licencia A) Modalidad B: Resolución municipal que aprueba la licencia definitiva.

modificado por la Ley 29476 y DS 003-2010-VIVIENDA . Se regula prevalencia del plano. C) Memoria descriptiva. Se permite presentación de copia digital de planos y memoria. Art. y de trazado y lotización presentados ante la Municipalidad respectiva.Título que sustenta la anotación preventiva de la licencia B) Planos de ubicación y localización* del terreno. 31D RIRP.

del propietario en el sentido que operó el SAP. C) Cargo de recepción de la D. B) Documentos técnicos (planos y memoria descriptiva).J. .Título que sustenta la anotación preventiva de la licencia por SAP A) Cargo del FUHU correspondiente a la licencia de habilitación urbana presentado ante la municipalidad. presentada ante la municipalidad.

no siendo necesario expedirse pronunciamiento o documento alguno para que el administrado pueda hacer efectivo su derecho (.)constituyendo el cargo de recepción de dicho documento. surtiendo los mismos efectos..Aprobación del procedimiento No obstante (art. ..J. prueba suficiente de la resolución aprobatoria ficta de la solicitud o trámite (.). 2º. Art.Aprobación automática Los procedimientos administrativos. se considerarán automáticamente aprobados si. vencido el plazo establecido o máximo. ante la propia entidad que configuró dicha aprobación ficta. la entidad no hubiera emitido el pronunciamiento correspondiente. sujetos a silencio administrativo positivo.) puede remitirse por conducto notarial.... 3º.Ley del Silencio Administrativo Positivo Nº 29060 Art. con la finalidad de hacer valer el derecho conferido ante la misma o 3ras entidades (. 2).. los administrados podrán presentar una D...

A.P. Los procedimientos administrativos sujetos a silencio administrativo positivo quedarán automáticamente aprobados en los términos en que fueron solicitados si transcurrido el plazo establecido o máximo.Leg..1 del artículo 24 de la presente Ley*. Nº 1029 . No resulta necesaria para ejercer el derecho resultante del SAP ante la misma entidad. * Reforma según D.Ley del Procedimiento Administrativo General Art.1. al que se adicionará el plazo máximo señalado en el numeral 24.J. la entidad no hubiere notificado el pronunciamiento respectivo. 188º. La D.Efectos del Silencio Administrativo 188. A la que se refiere el art. 3 de la Ley del S.

o número de resolución. área de compensación si hubiere. de ser el caso. área útil.Contenido del asiento de anotación preventiva de licencia A) Número asignado al expediente y fecha de recepción. Art. B) Cuadro general de distribución de áreas (área total de predio habilitado. 31E RIRP . cantidad de lotes. autorización de venta garantizada Se prevé caducidad de anotación al vencimiento de vigencia de licencia. área de aportes. área total de vías públicas + datos relevantes). C) De ser el caso.

Puede presentarse documento privado simple con la descripción de cada lote. * Efecto: cierre Art. .Se precisa que la caducidad comprende a las “partidas preindependizadas”* y a las “anotaciones preventivas” al caducar la anotación del proyecto. .Se regula prevalencia del plano.Se extenderá sobre la base de planos de trazado y lotización y memoria descriptiva. .Preindependización . 31F RIRP .

Compraventa garantizada Se anotarán en la partida preindependizada: . Art.Cesión de posición contractual Inscripción definitiva con inscripción de recepción de obras.Compraventa garantizada . 31G RIRP .

Inscripción de la recepción de obras “El FUHU con la recepción de obras de habilitación urbana. la memoria descriptiva y la resolución de recepción de obras. dan mérito a la inscripción registral de la habilitación urbana y a la inscripción individualizada de los predios urbanos generados durante este proceso. 20 Ley 29090 .” Art. en conjunto. el plano de replanteo de trazado y lotización. debidamente sellados por la municipalidad son los documentos que.

B) Resolución de recepción de obras.Título inscribible conforme al RIRP A) FUHU correspondiente a la recepción de obras.  Art. sino de trazado y lotización.  Si el proyecto no sufrió modificaciones.  Si no se anotó la licencia: Plano de trazado y lotización + memoria + Plano de ubicación y localización presentado para obtención de licencia. 31H RIRP . no se requerirá plano de replanteo. C) Plano de replanteo de trazado y lotización + memoria descriptiva.

del propietario en el sentido que operó el SAP. 31K RIRP . B) Documentos técnicos (planos y memoria descriptiva). presentada a la municipalidad.Título inscribible de recepción de obras por SAP A) Cargo del FUHU correspondiente a la recepción de obras presentado ante la municipalidad. C) Cargo de recepción de la D.J. Art.

(Ley 29060). área de vías públicas.J. etc.Contenido del asiento de recepción de obras A) Número y fecha de la resolución municipal que aprueba la recepción de las obras. área de compensación. Art. cantidad de lotes. área de aportes. Cuando hubiese operado el silencio administrativo positivo se indicará la fecha de presentación del expediente a la municipalidad y la D. Se independizarán lotes o se convertirán en definitivas las preindependizaciones. B) Cuadro general de distribución de áreas: área del predio habilitado. área útil. 31I RIRP .

Modificación de lotes preindependizados y transferidos 1. Art. se cerrarán partidas de lotes excluidos. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado excluidos. Cumplido el requisito. Cuando en Recepción de Obras se varíe el área. 31J RIRP. * Instrumento público (= transferencia) . 2. 3. se requerirá el previo consentimiento* de titulares de dichos lotes. linderos y medidas de lotes transferidos: Registrador inscribirá las modificaciones en las partidas respectivas.

tiene mérito suficiente para proceder a la rectificación de un asiento registral por constituir un documento que fundamenta directa e inmediatamente la inscripción de la recepción de obras de una habilitación urbana”.Jurisprudencia registral • Rectificación en mérito al plano de replanteo de ejecución de obras de una habilitación urbana • “El plano de replanteo correspondiente a la ejecución de obras de una habilitación urbana que forma parte del título archivado. • Resolución Nº 158-2010-SUNARP-TR-L .

Art. 31J RIRP . 3. Cuando el área de Catastro no pueda identificar los lotes: se requerirá modificar o aclarar título* que dio lugar a la anotación de la transferencia.Reglas para identificación de lotes modificados 1. Variación de los lotes puede requerir informe del Área de Catastro. Variación de los lotes puede ser verificada por el Registrador. 2. * Mediante la misma formalidad.

• Constituye acto previo la inscripción del planeamiento integral en la partida matriz. se extenderá un asiento en el rubro d) de la partida matriz. 37 del Reglamento y Art. quedando en la partida matriz el área pendiente de ejecución. se independizará el área recepcionada. haciendo constar esta circunstancia. • Art.Recepción parcial de obras • Cuando se apruebe la recepción parcial de obras. • Si existen aportes pendientes de efectuar en la etapa recepcionada. 31L del RIRP .

Regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas • Presupuestos: • Solo podrán regularizarse HU ejecutadas hasta el 25-9-2007. 40 de su Reglamento . 23 Ley y 38. • Se aprueba mediante resolución municipal. acreditadas mediante documento de fecha cierta. • La municipalidad denegará la solicitud de regularización si se incumple la zonificación y diseño de vías. • Puede estar referida a la aprobación del proyecto o a la recepción de obras. • Arts.

• Memoria descriptiva.Título inscribible para la regularización conforme al RIRP • Resolución municipal que aprueba el proyecto o la recepción de obras. 31Ñ RIRP . • Art. localización y de trazado y lotización. • Planos de ubicación.

Habilitaciones urbanas de oficio
• Presupuesto: • Predios que se encuentran registrados como rústicos pero que se encuentran ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y servicios públicos. • * Las municipalidades deberán identificarlos y emitir de oficio la resolución que lo declare de naturaleza urbana. La inscripción en el Registro será gestionada por el propietario.
• Art. 24 de la Ley.

Título inscribible conforme al RIRP
• - Si la habilitación urbana comprende el íntegro del predio inscrito: es suficiente la resolución municipal. • - Si el predio habilitado forma parte de otro de mayor extensión: Además de la resolución, se requiere, plano perimétrico del área habilitada y de la remanente, memoria descriptiva cuando los datos relativos al área, linderos y medidas perimétricas no consten en el plano. • - Se independizará el área habilitada.
• Art. 31-O RIRP

Jurisprudencia registral
• Inaplicación del silencio administrativo pos¡tivo a una habilitación urbana de oficio • “A las habilitaciones urbanas de oficio a que se refiere el artículo 24 de la Ley 29090, por tratarse de una declaración de la administración que nace de oficio y no como consecuencia de una solicitud de parte, no le es de aplicación el silencio administrativo positivo”.
• Resolución Nº 174-2010-SUNARP-TR-A

• No constituye acto previo para la inscripción de la aprobación del proyecto o de la recepción de obras. En este caso. • Art. • Inscrita la compensación. se suspenderá la inscripción de los lotes que se encuentran fuera del perímetro del predio registral. 31M RIRP . los lotes se integran a la habilitación si fueron considerados dentro del área útil. cuando la compensación de áreas es futura.Compensación de áreas • Es la permuta de áreas que realizan los propietarios de predios colindantes con la finalidad de completar el diseño del proyecto de habilitación urbana.

• Resolución Nº 1143-2009-SUNARP-TR-L • . la inscripción del proyecto de habilitación urbana o de la recepción de obras a fin de incorporar dentro de la lotización a las porciones compensadas. como acto posterior deberá registrarse la modificación de la habilitación urbana a fin de integrar los lotes ya completos como consecuencia de la compensación registrada. siendo que en dicho título deberá precisarse el área. linderos y medidas perimétricas de los lotes completos como consecuencia de la compensación y el área útil de la urbanización”.Jurisprudencia registral • Compensación de áreas en habilitaciones urbanas • “No constituye un acto previo para la inscripción de la compensación de áreas en habilitaciones urbanas. En tal sentido.

• 2. Conjuntamente. • No constituye acto previo la inscripción de la declaratoria de fábrica. debe inscribirse el reglamento interno. Inscripción de la recepción de obras o la aprobación del proyecto. 31N RIRP . • Art.HU para uso de vivienda con bienes comunes • 1.

• Décima disposición transitoria RIRP. .Habilitaciones urbanas aprobadas con anterioridad • “La inscripción de la habilitación urbana y de la declaratoria de fábrica se efectuará en mérito a los instrumentos otorgados de conformidad con las normas vigentes a la fecha de su aprobación o declaración”.

Jurisprudencia registral • Aplicación de normas en habilitaciones urbanas • “A las habilitaciones urbanas aprobadas bajo las disposiciones de la Ley 26878 y su Reglamento. • Resolución Nº 1047-2009-SUNARP-TR-L . le resultan aplicables las normas del anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios emitido en el marco de los dispositivos que regularon el trámite de las habilitaciones urbanas”.

Resolución Nº 824-2010-SUNARP-TR-L . será la resolución municipal que la aprueba. acompañada de los planos y memorias descriptivas correspondientes”. razón por la que el título en mérito al cual se inscribirá este acto. se denomina reurbanización al replanteo de una urbanización o lotización que conlleve la recomposición de la trama urbana existente mediante la reubicación o redimensionamiento de las vías y la acumulación y subdivisión de lotes.Replante de urbanización o reurbanización “Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones. Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones. la reurbanización está sujeta a los trámites correspondientes a una habilitación urbana.

ASPECTOS REGISTRALES DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Fredy Silva Villajuán .

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuación aprobada por Resolución Nº 339-2008-SUNARP-SN. modificada por las Leyes Nº 29300 y 29476.S.Ley 27157 y su Reglamento. Vigente desde el 28/9/2008.D. • . . • . vigente desde el 27/12/2008.(regularización de edificaciones) • .Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones). Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de habilitación urbana y licencias de edificación). Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA.Normativa aplicable • .

que se realiza mediante declaración del propietario con las formalidades y trámites previstos en la ley. • Art.Definición de declaratoria de fábrica • Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra. 2 Reglamento Ley 27157 .

Definición de edificación Es el resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella. Artículo 3. numeral 2 Ley 29090 .

recaer la declaratoria de fábrica • .Predios sobre los que puede • . .Predios urbanos. • . • .Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea de vivienda.Predios rurales.Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro.

• Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L .Jurisprudencia registral • Determinación de la naturaleza urbana de un predio. determinar la naturaleza de un predio. • “Corresponde a la autoridad municipal competente. condición que puede ser acreditada al Registro mediante el Certificado de Zonificación y Vías o el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios”.

usufructuarios. concesionarios.• Los propietarios. superficiarios. 3 del Reglamento de la Ley 29090 Legitimados para edificar y para formular la declaratoria de fábrica . • Art. titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación sobre un predio.

En este último caso. • Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L . la edificación declarada debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho derecho real”.Jurisprudencia registral • Declaratoria de fábrica • “La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada por el propietario del predio o por el titular del derecho de superficie vigente.

deberá presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada.Edificación social sobre terreno propio de uno de los cónyuges • Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos. el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria. • Para ello. salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio. • Art. 50K del RIRP .

Regulado anteriormente por el Título II de la Ley 27157 y actualmente por el Capítulo III de la Ley 29090. • 2. Procedimiento ordinario o regular. • 2. . Regularización al amparo de la Ley 29090. sin intervención municipal.Procedimientos para formular una declaratoria de fábrica • 1. Procedimientos en vía de regularización. • 2.1.2. Regularización al amparo de la Ley 27157 (FOR). con intervención municipal.

Procedimiento ordinario o regular de declaratoria de fábrica .

• Art.Documentos previos • “Son aquellos documentos que regulan el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que por tanto es necesario tramitar ante una entidad con anterioridad al trámite de licencia de habilitación urbana y de edificación”. 14 Ley 29090 .

siendo que el contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio. cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo. por lo que éste será oponible frente a terceros.” Art. para su respectiva publicidad. a solicitud del propietario.Efectos de la inscripción de los documentos previos “Los Registros Públicos inscribirán. 14 Ley 29090 .

Documentos previos: Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios • Es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del cercado. • Art. donde se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de edificación de un predio urbano. • Debe ser emitido en el plazo de 5 días útiles y tendrá vigencia de 36 meses. 14 Ley 29090 .

• b) Plazo en que podrá accederse al servicio. 14 Ley 29090 . precisando las obras e instalaciones de insfraestructura pública que deberán realizar las empresas prestadoras.Documentos previos: Certificado de Factibilidad de Servicios • Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios que contiene: • a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio. • c) Fecha de emisión. • d) fecha de vigencia. Art.

El asiento caducará al vencimiento del plazo del certificado. 14 de la Ley y el plazo de vigencia. o en caso que el acceso sea posterior. • Art. 3 del Art. 14 de la Ley. c) y d) del Num. • En el asiento de anotación preventiva del Certificado de Factibilidad de Servicios se indicará si el predio cuenta con factibilidad de servicios. 50B del RIRP . los datos de los literales b). 1 Art.Contenido del asiento de anotación preventiva • El asiento de anotación preventiva del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios contendrá los datos del Num.

Las licencias podrán ser objeto de prórroga y modificación. Artículo 7 Ley 29090 . así mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.Licencia de edificación La licencia de edificación constituye un acto administrativo mediante el cual las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de edificación.

11 de la Ley 29090 • Efectos: Determina la adquisición de derechos de construcción y desarrollo. En todas las modalidades.Plazo de vigencia – Efectos de la licencia • Plazo de vigencia: 36 meses. . Art. Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados. Art. prorrogable por 12 meses calendarios por única vez. 12 de la Ley 29090. en los términos de la licencia. el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la municipalidad.

Modalidades de aprobación de la licencia de edificación Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales Modalidad B: Con firma de profesionales responsables. Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas. modificado por la Ley 29476 . Artículo 10 de la Ley 29090. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica.

10 de la Ley 29090. modificado por la Ley 29476 .Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales • Se requiere presentar ante la municipalidad el FUE y los demás documentos. previo pago de la liquidación respectiva y a partir de ese momento se pueden iniciar. • Art. El cargo de ingreso constituye la licencia.

• Art. 10 Ley 29090. se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las obras. . modificado por la Ley 29476.Modalidad B: Con firma de profesionales responsables • El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares. la idoneidad y correcta ejecución del proyecto. • Después de la verificación sin observaciones. • La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días para verificar el expediente.

. se aplica el silencio positivo. Vencido este plazo sin pronunciamiento. la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. modificado por la Ley 29476. 10 Ley 29090. Art. Comisiones técnicas: La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5 días útiles. previo pago de la liquidación respectiva. pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras.Modalidad C: Evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas Revisores urbanos: El cargo de presentación del expediente ante la municipalidad constituye la licencia.

Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica La municipalidad convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles. . se aplica el silencio positivo. Art. modificado por la Ley 29476. Vencido este plazo sin pronunciamiento. la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. 10 Ley 29090.

Predeclaratoria de fábrica • Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica.1 Ley 29090. el reglamento interno y la preindependización. modificado por la Ley 29476. la misma que tendrá la vigencia de un año. 29. . • Art. • Cuando se solicite la inscripción de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes. en el mismo acto. debe inscribirse necesariamente.

modificado por la Ley 29476 . c) y d).Título que da mérito a la anotación de la predeclaratoria de fábrica • a) Cargo del FUE. • * En caso de discrepancia entre la memoria y el plano. presentado ante la Municipalidad con su sello de recepción y el número de expediente asignado. localización y plano de arquitectura presentados ante la Municipalidad. • b) Resolución de licencia de edificación en los casos de las modalidades b). • * Se puede presentar memoria descritiva en copia digital • Art. prima el plano. • d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes. • c) Plano de ubicación. 50C del RIRP.

la norma que autoriza su extensión. 50D del RIRP . • Art. su plazo de vigencia y el nombre del profesional que interviene en el proyecto y demás datos relevantes. área techada por cada piso. el carácter preventivo del asiento.Contenido del asiento de predeclaratoria de fábrica • Distribución de ambientes. área libre del primer piso.

extenderán las preindependizaciones. 50E del RIRP se . con firma certificada notarialmente. • Art.Título para la anotación del prereglamento interno y preindependizaciones • El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarán en mérito a documento privado otorgado por el propietario. • Luego de anotado el prereglamento.

el carácter preventivo del asiento. el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión. • Preindependizaciones: Además de los datos de los literales a) b) y c) del artículo 19 del RIRP y el régimen adoptado de conformidad con el art. • Art. el carácter preventivo del asiento. 50F del RIRP .Contenido del asiento de prereglamento interno y preindependizaciones • Prereglamento: Los datos del artículo 52 del RIRP. 127 del Reglamento de la Ley 27157. el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión.

acompañado de la documentación pertinente. • Prórroga: Se anota en mérito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno.Plazo de vigencia y prórroga • Vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de presentación. 50G del RIRP . prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo. Este plazo no podrá exceder la vigencia de la licencia de obra. cuantas veces sea necesario. cualquiera de los adquirentes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas. • Caducidad: Vencido el plazo de vigencia. • Art.

• Art.Anotación de compraventa • Se anotarán preventivamente en las partidas preindependizadas la compraventa u otros actos análogos por el cual el propietario se obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva. • Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar la anotación preventiva de las preindependizaciones. 50H del RIRP .

deberá presentarse además los documentos aclaratorios o modificatorios. • Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones. 50I del RIRP . la predeclaratoria de fábrica. • • Art.Conversión de la anotaciones en inscripción • Si la edificación se efectuó conforme al proyecto. el prereglamento interno y las preindependizaciones se convertirán en definitivas por el mérito de la declaratoria de fábrica.

ubicación y distribución autorizados por profesional. • Se deben acompañar los anexos según la normativa especial y planos de localización. primará el plano • Art. • 2. 50J del RIRP. . 29 de la Ley 29090.Declaratoria de fábrica: título inscribible • 1. • En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva y el plano. FUE al que se refiere la Ley 29090. Escritura pública en el que se inserte o adjunte el FUE. modificado por la Ley 29476 y Art.

Declaratoria de fábrica en vía de regularización: sin intervención municipal .

terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea o predios ubicados en zonas urbanas consolidadas. Que se haya culminado antes del 21/7/1999. conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica. • 2. . • 3. Edificación realizada sin licencia de construcción.Declaratoria de fábrica en vía de regularización (FOR) • Requisitos: • 1. Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios urbanos.

El plazo para regularizar venció el 30/6/2003. • 2. amplía el plazo para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venció el 31/12/2005.• 1. Ampliación excepcional del plazo de regularización a través de FOR . La decimocuarta disposición transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004.

con firmas certificadas notarialmente. Escritura pública. localización y distribución.Título que sustentará la inscripción • Formulario registral (FOR) debidamente llenado. suscrito por el propietario y el verificador responsable. declaración notarial de prescripción adquisitiva o títulos supletorios. • Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la verificación ad hoc. . • Documentos complementarios: • Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. • Cuando deba registrarse el dominio. • Planos de ubicación. documento privado de fecha cierta.

que aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios.Precedente vinculante • Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas • “Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada. • XIX Pleno . siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente”. no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio.

Precedente vinculante
• Intervención del verificador ad-hoc • “Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el artículo 11 del Reglamento de la Ley N° 27157. Sin embargo, el Registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en los que, de la partida registral o del título presentado, se evidencia la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo”
• X Pleno del TR.

Precedente vinculante
• Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley Nº 27157 • “Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157, aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación”.
• IV Pleno del TR.

Improcedencia de regularización sucesiva
• Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación, reparacion, remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090”.
• Décima primera disposición transitoria RIRP.

No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe. 50N del RIRP . de los planos replanteados. acompañado de ser el caso.Cancelación de carga técnica • Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico emitido por el verificador competente. • Art. en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación.

Precedente vinculante • Regularización de edificaciones pertenecientes al PCN • “Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley 27157. cuando el INC lo haya autorizado”. .

Declaratoria de fábrica en vía de regularización: Con intervención municipal .

• Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularización.Requisitos • Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después del 20/7/1999 hasta la fecha de publicación de la Ley 29090 ( 25/9/2007). edificatorias y de protección al patrimonio histórico. • Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas. . • El plazo para solicitar la regularización ante la municipalidad respectiva es de 180 días calendarios contado a partir de la vigencia de la Ley 29090 (28/9/2008).

70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP . firmados localización y de por profesional Art. • Planos de arquitectura constatador.Título que sustentará la inscripción • Resolución municipal que regularización de la edificación. • aprueba la ubicación.

área libre del primer piso. con firma certificada notarialmente.Contenido del asiento de declaratoria de fábrica • Distribución de ambientes. podrá presentarse D. • Si en el título no consta la fecha de finalización. la valorización. nombre del profesional que interviene en la declaratoria y demás datos relevantes.J. del propietario. fecha de finalización de la obra. área techada por cada piso. 50K del RIRP . • Art.