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LURBANISTICA - PRESENTAZIONE

Lo scopo dellurbanistica e delle relative leggi di disporre luso del territorio edificabile ed edificato e delle costruzioni (citt, paesi, zone di lavoro) in modo da rendere pratica e piacevole lattivit umana che vi si svolge. Se lambiente favorisce lo svolgimento della vita, se sono facili gli incontri fra le persone ed i loro rapporti, le conseguenze benefiche sono immediate e generano un miglioramento psichico e fisico delluomo, con risultati sensibili sulla vita futura, salute, longevit, intelligenza delle persone e dei loro figli, che nascono e crescono in un ambiente favorevole. La disposizione dei luoghi di vita condiziona enormemente la formazione di un popolo: un ambiente corretto e favorevole per la vita singola, famigliare e sociale producono benefici incalcolabili, come incalcolabili sono i danni di un ambiente sfavorevole. Il modello urbanistico pi noto, che servito da esempio per altre citt, nuove o in rinnovamento Parigi. La citt di Parigi con la veste attuale deriva da una trasformazione radicale della citt attuata dal Prefetto George Eugne Haussmann da 1853 al 1869, con il totale appoggio di Napoleone Terzo. Lurbanistica di Parigi basata su grandi viali rettilinei, con carreggiate di 15-30 metri fiancheggiate da marciapiedi di larghezza 8-10 metri. Laltezza degli edifici fu limitata a 5 piani mantenendo un rapporto piacevole fra larghezza delle strade ed altezza dei palazzi. Parigi ricca di spazi pubblici con ampi giardini e fu attuata unaerazione della citt molto efficace ed una corrispondente illuminazione naturale ed artificiale. Lo scopo di rendere la citt sicura per gli abitanti e piacevole per la facilit della socializzazione fra gli abitanti stato pienamente raggiunto. I viali larghi e rettilinei hanno favorito il controllo della citt da parte della polizia. Tuttora la Parigi di Haussmann sicura anche di notte. La genialit dei progettisti stata guidata da una ricerca continua ed oculata per favorire la facilit di vita, di circolazione e di incontro degli abitanti e la salubrit dellambiente cittadino. La bellezza delle architetture, anche se importante, non fra i parametri principali dellurbanistica di Parigi. Nel 1900 un modello urbanistico di una grande citt nata in luoghi disabitati quello di Brasilia realizzata nella seconda met degli anni 50. Ma lampiezza degli spazi messi a disposizione nella citt servono ad evidenziare gli edifici pubblici e non favoriscono gli incontri e la socializzazione degli abitanti. Lattenzione dei progettisti (dei quali larchitetto brasiliano Niemeyer, il pi famoso) stata rivolta al solo effetto esteriore. Non sono state approfondite n studiate le psicologie e le necessit di vita della popolazione. Non un modello che ha fatto scuola. Modelli urbanistici di dimensioni pi ridotte sono stati realizzati negli anni 30 -40 dai razionalisti italiani, che si sono dimostrati molto abili in architettura ed in urbanistica. Citt e paesi nuovi sono stati realizzati in pochi anni con ottimi risultati, lasciando modelli urbanistici architettonici di pregio in molte regioni e sopratutto nel Lazio. Molte citt hanno avuto interventi di trasformazioni in parti centrali o periferiche. Particolare attenzione stata rivolta dai Razionalisti alla socializzazione con realizzazione di piazze, parchi, scuole, colonie marine, edifici pubblici, stadi e zone sportive. I razionalisti italiani sono stati riconosciuti nel mondo occidentale come i migliori urbanisti ed architetti del 1900. Fanno parte del Razionalismo italiano Marcello Piacentini, Giuseppe Terragni, Adalberto Libera, Giuseppe Pagano, Gino Pollini, Giovanni Michelucci, Pierluigi Nervi, Mario Ridolfi, Luigi Carlo Daneri, Luigi Piccinato, Gio Ponti, Giuseppe Vaccaro, Franco Albini, Bruno Zevi, Luigi Walter Moretti, Carlo Scarpa, Ludovico Quaroni, Ignazio Gardella, Piero Portaluppi, Luigi Piccinato ed altri. Nel 1942 fu redatta da un gruppo di razionalisti la legge urbanistica italiana che entr in vigore il 17 agosto 1942 con il numero 1150. La legge urbanistica un freno allinurbamento. La seconda guerra mondiale dal 1942 al 1945 ha demolito le citt anzich costruirle e la legge urbanistica ha trovato rare applicazioni. Dopo la fine della guerra i comuni italiani hanno concesso ampia libert di costruire, senza tener conto della legge urbanistica. Ne risultata unedificazione selvaggia senza regole e con periferie delle citt congestionate da costruzioni di volumetrie eccessive e carenti di spazi e di opere di urbanizzazione. Solo nel 1967 lo Stato intervenuto con la legge 765/1967 (legge ponte) che ha vietato ai comuni di lasciar costruire in assenza di Piani Regolatori, ha imposto il rispetto della legge urbanistica 1150/42 e limiti inderogabili contro il congestionamento urbano. I valori di questi limiti sono stati fissati dal Decreto Interministeriale 2 aprile 1968 n. 1444 emanato dalla legge 765/1967 ed parte integrante della legge urbanistica. Il D.IM. 1444/1968 ha definito le tre zone residenziali (A, B, C) in base alle quali viene classificato il territorio urbano, la zona produttiva (D), la zona agricola (E) e la zona pubblica (F). Per ogni zona il Decreto ha fissato limiti inderogabili di densit edilizia, altezza degli edifici, distanza fra edifici e rapporto massimo fra spazi per residenze o produttivi e spazi pubblici. Il D.IM. 1444/1968 porta limpronta dei razionalisti ed rivolto a ridurre linurbamento ed il congestionamento urbano, come lintera legge 1150/1942.
Appunti di urbanistica

Pagina 010 - Indici urbanistici 04 011 - Indici degli edifici 06 08 012 - Altri indici urbanitco-edilizii 0121 - Altri indici urbanitici 08 09 0122 - Altri indici edilizi 020 - LEGGE URBANISTICA 17 AGOSTO 1942 N. 1150 10 10 021 - Art. 1 - L. 1150/1942 - Disciplina dellattivit urbanistica e suoi scopi 022 - Piano Regolatore Generale (PRG) 10 10 0221 - Contenuto del Piano Regolatore Generale - Art. 7 - L. 1150/1942 0222 - Durata ed effetti o del Piano Regolatore Generale - Art. 11 - L. 1150/1942 10 023 - Piani particolareggiati 10 0231 - Contenuto dei Piani particolareggiati - Art. 13 L. 1150/1942 10 0232 - Scadenza dei Piani particolareggiati 11 0233 - Validit dei Piani particolareggiati - Art. 17 L. 1150/1942 11 024 - LIMITI IMPOSTI AGLI INDICI URBANISTICI E DEFINIZIONE DELLE ZONE 11 11 0241 - Art. 41 quinquies L. 1150/1942 - commi 8 e 9. 11 030 - Decreto Interministeriale 2 Aprile 1968 n. 1444 - Introduzione 11 031 - Campo di applicazione - Art. 1 D.IM. 1444/1968 0242 - Zone territoriali omogenee - 12 12 02421 - Costituzione della Repubblica Italiana - Art. 3 (Parit di dirirtti) 032 - Zone territoriali omogenee - Art. 2 D.IM. 1444/1968 12 0244 - Definizione dei limiti inderogabili dei parametri urbanistici 12 0245 - Limiti inderogabili degli spazi pubblici per zone residenziali 13 13 033 - Limiti inderogabili degli spazi pubblici per zone residenziali - Art. 3 D.IM. 1444/1968 02451 - Abitanti da insediare = Ab 13 0245 - Limiti inderogabili degli spazi pubblici per zone residenzial ESEMPIi 14 030 - DECRETO INTERMINISTERIALE 2 APRILE 1968 N. 1444 15 15 031 - Art. 1 D.IM. 1444/1968 - Campo di applicazione 032 - Art. 2 D.IM. 1444/1968 - Zone territoriali omogenee - 15 15 033 - Art. 3 D.IM. 1444/1968 - Limiti inderogabili degli spazi pubblici per zone residenziali 034 - Art. 4 D.IM. 1444/1968 - Limiti inderogabili degli spazi pubblicinelle singole zone residenziali 15 035 - Art. 5 D.IM. 1444/1968 - Limiti inderogabili degli spazi pubblici per insediamenti produttivi 16 16 036 - Art. 6 D.IM. 1444/1968 - Mancanza di aree disponibili 16 037 - Art. 7 D.IM. 1444/1968 - Limiti di densit edilizia 038 - Art. 8 D.IM. 1444/1968 - Limiti di altezza degli edifici 16 17 039 - Art. 9 D.IM. 1444/1968 - Limiti di distanza tra i fabbricatii 0248 - Valutazioni sullarticolo 4 del D.IM. 1444/1968 18 080 - CODICE CIVILE 20 0822 - Demanio pubblico - Art. 822 Codice Civile 20 20 0823 - Condizione giuridica del Demanio pubblico - Art. 823 Codice Civile 0824 - Beni delle Province e dei Comuni soggetti al regime dei beni demaniali - Art. 824 Codice Civile 20 0825 - Diritti demaniali su beni altrui - Art. 825 Codice Civile 20 20 0826 - Patrimonio dello Stato, delle province e dei comuni - Art. 826 Codice Civile 0827 - Beni immobili vacanti - Art. 825 Codice Civile 20 20 0828 - Condizione giuridica dei beni patrimonialii - Art. 828 Codice Civile 0829 - Passaggio di beni dal demanio al patrimonio - Art. 829 Codice Civile 20 0249 - Condizione giuridica degli standard pubblici 21 0250 - Dislocazione e distribuzione degli standard pubblici 22 0251 - Reperimento di standard pubblici fuori del perimetro dei piani urbanistici 23 0252 - Funzione degli standard come calmiere delledificazione 23 0253 - Funzione degli standard come calmiere delledificazione - ESEMPI in zona C 24 0254 - Tabella - Esempio di lottizzazioni: variazione degli standard al variare dellindice If 24 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 0,5 mc/mq 25 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 1 mc/mq 26 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 1,5 mc/mq 27 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 2 mc/mq 28 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 2,5 mc/mq 29
Appunti di urbanistica

INDICE

0255 0256 0257 0258 0259 0260 0261 0262 0263 0264 0265 0266 0267 0268 0269 0270 0271 0272 0400 0401 0402 0403 0404 0405 0406 0407 0500 0501 0502 0503 0504 0505 0506 0507 0273 0274 0275

pagina - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 3 mc/mq (palazzine) 30 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 3 mc/mq (a schiera) 31 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 4 mc/mq 32 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 5 mc/mq 33 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 7 mc/mq 34 - Confronto grafico fra lottizzazioni con e senza standard 35 36 - Effetti devastanti di applicazioni errate dellart. 4 del D.IM. 1444/1968 - Limite di densit edilizia If = indice di edificabilit fondiaria 37 - Decongestionamento urbano 37 - Limiti di altezza degli edifici 38 - Limiti di distanza tra i fabbricati 38 - Dislocazione degli standard nei quartieri, nei borghi e nelle frazioni 41 - Perimetrazioni 41 - Cartografia 42 - Opere di urbanizzazione 45 - Opere di urbanizzazione e standard pubblici 46 - Esecuzione delle opere di urbanizzazione 46 - Cessione gratuita degli standard 47 - Calcolo degli standard e procedimenti di misurazione 47 - Costi delle opere di urbanizzazione e degli standard - Costi di costruzione 51 - Il doppio uso delle aree 52 - Parcheggi privati e pubblici 52 - Superfici su un livello unico e su livelli diversii 54 - Costi per la realizzazione dei piani urbanistici 54 - ESPROPRIAZIONI E VINCOLI DI PREORDINAMENTO ALLESPROPRIAZIONE. 56 56 - Espropriazioni secondo la legge 1150/1942 - Espropriazioni secondo leggi diverse dalla legge 1150/1942 57 57 - Annullamenti di norme sulle espropriazioni - Vincoli di preordinamento allespropriazione o allinedificabilit 59 - Prezzi di espropriazione dei terreni e dei fabbricati 61 - Occupazione durgenza 63 - Incostituzionalit dellespropriazione invertita 64 - PROCEDURE: Adozioni, osservazioni, approvazioni, ricorsi 65 - Adozione del PRG 65 65 - Approvazione del PRG - Varianti al PRG 66 66 - Adozione dei piani particolareggiati - Approvazione dei piani particolareggiati 67 67 - Varianti ai piani particolareggiati - Ricorsi 68 - Salvaguardia 69 - Finanziamento pratico per la realizzazionze delle opere di urbanizzazione e degli standardi 70 - Sintesi delle regole urbanistiche nazionali 71

LEGGI L. 17 agosto 1942, n. 1150 - Legge urbanistica L. 28 gennaio 1977, n. 10 - Bucalossi DPR 8 giugno 2001 Testo unico sulle espropriazioni - come modificato dal DLg. n. 302/2002

01 08 10

Appunti di urbanistica

0010 - Indici urbanistici St =

E la superficie, perimetrata nelle planimetrie, nella quale si attua il piano urbanistico. la superficie totale usata per la progettazione e la realizzazione del piano urbanistico. Deve essere perimetrata in modo chiaro.

Superficie territoriale

Sv =

Superficie viaria

E la superficie totale destinata al traffico: Strade con relativi marciapiedi allinterno del perimetro del piano urbanistico. Sono comprese le aiuole lungo le strade

Sf =

Superficie fondiaria

E la superficie totale destinata alla edificazione privata residenziale, commerciale, dirigenziale, alberghi ecc. la somma della superficie di tutti i lotti edificabili. Quando si definisce una superficie fondiaria va specificato se si intende quella di un piano o quella di un lotto.

Sf = Superficie fondiaria del piano urbanistico


= Sf1+Sf2+Sf3+Sf4+Sf5+Sf6+Sf7+Sf8 Sf1 = Superficie fondiaria lotto 1 Sf2 = Superficie fondiaria lotto 2 Sf3 = Superficie fondiaria lotto 3 Sf4 = Superficie fondiaria lotto 4 Sf5 = Superficie fondiaria lotto 5 Sf6 = Superficie fondiaria lotto 6 Sf7 = Superficie fondiaria lotto 7 Sf8 = Superficie fondiaria lotto 8

Sf= Superficie fondiaria del piano Sf= Sf1+Sf2+Sf3+Sf4+Sf5+Sf6+Sf7 +Sf8


Appunti di urbanistica

Ss

= Sstandard = Superficie per spazi pubblici - collettivi - verde - parcheggi a) Aree per listruzione: asili nido, scuole materne e scuole dellobbligo; b) Aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi (uffici PT, protezione civile, ecc.) ed altre; c) Aree per spazi pubblici attrezzati a parco, per il gioco e lo sport; d) Parcheggi pubblici; Per standard si intende la quantit di spazi pubblici totale minima prevista dal D.IM. 1444/1968.

Ordine di grandezza di Ss. - Per una zona B lindice if massimo ammesso dal D.IM. 1444/68 -art. 7 - n. 2, per paesi con meno di 50.000 abitanti, 5 mc/mq. Un piano particolareggiato che adotta questo valore di If=5 come massimo ammesso, prevedendo edifici con altezza lorda dei piani di 3 metri, deve avere una superficie degli standard pari a quella fondiaria edificabile (Ss = Sf ). Un piano che adotta come massimo il valore di If=2,5 mc/mq, deve avere una superficie degli standard pari alla met di quella fondiaria (Sf=2Ss).
Appunti di urbanistica

0011 - Indici degli edifici

V=

E pari al prodotto della superficie utile (Su) dei singoli piani per le rispettive altezze computate da piano utile a piano utile. E il volume massimo del fabbricato

Volume del fabbricato

Su = Superficie utile

E la somma delle superfici di tutti i piani fuori ed entro terra misurati al lordo di tutti gli elementi verticali. Se i piani sono tutti alti uguali vale la relazione

V = Su x altezza del singolo piano (V = Su x 3 se i piani sono alti tre metri)

If =

E il volume massimo (V), espresso in metri cubi, costruibile per ogni metro quadrato di superficie fondiaria (Sf).

Indice di fabbricabilit fondiaria (densit edilizia)

If = V Sf
Appunti di urbanistica

If = Indice di fabbricabilit fondiaria


(densit edilizia) ESEMPIO Lotto di dimensioni 25x40 Sf = 1000 mq con If = 3 mc/mq

Si pu edificare un edificio avente per base: la superficie del lotto (1000) altezza: 3 metri = (If) Il volume edificabile V= If x Sf = 3 x 1000 = 3000 mc

In alternativa: Edificio di 3000 metri cubi avente per base: met la superficie del lotto altezza: 6 metri = (Ifx2) V= If x Sf = 3 x 1000 = 3000 mc V= 20x25x6 = 3000 mc

In alternativa: Edificio di 3000 mq avente per base: 1/4 della superficie del lotto altezza: 12 metri = (Ifx4) V= 10x25x12 = 3000 mc

La legge italiana pone dei limiti per - densit edilizia ( If ) - altezze massime degli edifici ( H ) e distanze minime fra edifici - Rapporti massimi fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi pubblici. Questi limiti sono espressi dal D.IM. 2 aprile 1968 n. 1444.
Appunti di urbanistica

0012- Altri indici urbanistico-edilizi

Vengono usati spesso indici urbanistici ed edilizi che non compaiono nelle leggi urbanistiche nazionali. Il loro uso a volte pu rendere difficile un confronto fra i limiti prescritti dalle leggi nazionali e quelli prescritti dalle leggi regionali e dai piani urbanistici comunali o intercomunali. Si riporta un elenco di indici estratto dalle norme tecniche di un PRG di un Comune emiliano.

00121 - INDICI URBANISTICI esempio estratto dalle Norme Tecniche Attuative di un PRG.
E la superficie delle aree, a destinazione omogenea di Zona, al netto delle strade e/o spazi pubblici, nella quale il P.R.G. si attua per intervento edilizio diretto. Comprende le aree per le opere sottoeleneate, per la parte posta al diretto servizio dellinsediainento* le strade e gli spazi di sosta e parcheggi d uso pubblico; * le fognature e gli impianti di depurazione; * il sistema di distribuzione dellacqua; * il sistema di distribuzione dellenergia elettrica, forza motrice, gas, telefono; * la pubblica illumnazione; * il verde attrezzato; * gli allacciamenti ai pubblici servizi non aventi carattere generale, ma al diretto servizio dellinsedamento. Comprende le aree destinate alle seguenti opere: * gli asili nido e le scuole materne; * le scuole dellobbligo; * le delegazioni comunali; * i mercati di quartiere; * le chiese e gli altri edifici per servizi religiosi; * i centri civici e sociali, le attrezzature culturale e sanitarie di quartiere; * gli spazi pubblici a parco e per lo sport; * i parcheggi pubblici.

Sf = Superficie fondiaria.

S1= Superficie per opere di urbanizzazione primaria.

S2 = Superficie per opere di urbanizzazione secondaria.

E la massima superficie utile (Su), espressa in metri quadrati, costruibile per ogni metro quadrato di superficie territoriale (St). E la massima superficie utile (Su), espressa in metri quadrati, costruibile per ogni metro quadrato di superficie fondiaria (Sf). E il volume massimo (V), espresso in metri cubi, costruibile per ogni metro quadrato di superficie territoriale (St). E il volume massimo (V), espresso in metri cubi, costruibile per ogni metro quadrato di superficie fondaria (Sf). NOTE
Ai fini di verifiche del calcolo degli standard pubblici Ss: lindice Ut = Su/St non pu essere usato perch St comprende anche la superficie viaria che esclusa dal calcolo degli standard; lindice It = V/St non n limitato n nominato dal D.IM. 1444/1968. Lindice Uf = Su/Sf consente il calcolo della Su direttamente dalla misura di Sf (superficie fondiaria), infatti Su = Uf.Sf. Nelle norme attuative di un PRG lindice Uf = Su/Sf non pu sostituire lindice If = V/Sf del quale la legge nazionale impone limiti inderogabili, perch Uf non limita la volumetria massima, ma solo Su, (h libero). Vale la relazione V = hSu dove h laltezza media dei piani abitabili. Su = V = If Sf poich Uf = Su ne segue Uf = If Sf = If

Ut = Utilizzazione territoriale (Su/St).

Uf = Utilizzazione fondiaria (Su/Sf).

It = Indice di fabbricabilit territoriale (V/St). If = Indice di fabbricabilit fondiaria (V/Sf).

Sf

h Sf

Cio Uf = If/h (If = h.Uf) Esempio: la limitazione di If = 2,5 comporta una Uf = 0,8333 per altezza dei piani pari a 3 metri. Ma, se If non limtato da norme di PRG, costruendo con h > 3 metri risulter If > 2,5. Esempio: con h =7 risulter If = 7.Uf = 7. 0,83333 = 5,8333 che maggiore anche del massimo assoluto imposto dallarticolo 7 del D.IM. 1444/1968. Gli indici Uf, Ut ed It sono estranei alla legge nazionale. Mentre Ss (il cui minimo limitato a Ss = 0,6Su dallart.3 del D.IM. 1444/1968) non esiste nellesempio di norme di PRG comunale sopra riportate.
Appunti di urbanistica

00122 - INDICI EDILIZI esempio estratto dalle Norme Tecniche Attuative di un PRG
Su = Superficie utile. E la somma delle superfici di tutti i piani fuori ed entro terra misurati al lordo di tutti gli elementi verticali. Dal computo della superficie utile sono esclusi: porticati pubblici porticati privati di uso pubblico derivanti da specifica convenzione da stipularsi con codesta amministrazione porticati privati c/o condominiali per una superficie non superiore al 20% della Su complessiva ammessa per P.R.G. ad esclusione delle aree assoggettate a progetto preventivo di arredo urbano balconi, ballatoi, nicchie al piano terreno, logge coperte con profondit non superiore a ml. 2.00 lastrici solari, solai di qualsiasi dimensione concorrenti alla formazione della copertura piana del vano sottostante sottotetti anche accessibili aventi altezza media interna minore di ml. 1.81. Le quote sono misurate dallestradosso dellultimo solaio allintradosso della struttura di copertura volumi tecnici quali: cabine elettriche, vani ascensori dimensionati al fine di ottemperare ai disposti della legge 13, montacarichi interni, esterni e scale esterne a giorno fino al primo piano; strutture e/o impianti smontabili aperti utilizzabili per parcheggio; volumi tecnici necessari a contenere ed a consentire laccesso a quelle parti di impianti tecnici (idrico, termico, elettrico, ventilazione, sollevamento, ecc...) che non possono per esigenze tecniche di funzionalit trovare luogo entro il corpo delledificio soppalchi costituenti elementi di arredo facilmente smontabili purch di superficie non eccedente il 30% della Su del locale interessato. Nel caso di serbatoi, silos, la Su calcolata sul perimetro esterno della struttura. Ai sensi dellart. 1 della L.R. n. 46/88 vengono considerate cubature accessorie quelle che non concorrono alla formazione della Su, come definita dal presente articolo. Devono inoltre intendersi per volumi tecnici, nel rispetto delle condizioni poste dalla Circolare Ministeriale n.2474 del 31.1.1973, ai fini della esclusione del calcolo della Su e V ammissibile, i volumi strettamente necessari a contenere ed a consentire laccesso a quelle parti di impianti tecnici (idrico, tennico, elettrico, di ventilazione, di sollevamento, ecc.) che non possono, per esigenze tecniche di funzionalit degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo delledificio. Sa = Superficie aziendale. E linsieme degli appezzamenti di terreno agricolo, appartenenti allo stesso complesso aziendale, caratterizzati dalla medesima fonna di conduzione e non necessariamente accorpati purche distanti tra loro non oltre 5 Km. in linea daria. Sc = Superficie coperta. E la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale di tutte le superfici utili (Su) delledificio, comprese le superfici dei porticati, eccedenti il 20% della Su. Re = Rapporto di copertura (Se/Sf). E il rapporto massimo tra la superficie coperta (Se) e la superficie fondiaria (Sf). H = Altezza massima del fabbricato. Laltezza delle fronti di un fabbricato, indipendentemente dal tipo di copertura, data dalla differenza tra la quota media dimposta dellintradosso del solaio di copertura e la quota del piano (marciapiede, strada, terreno) sistemato al piede del fronte, escluso i volumi tecnici. Laltezza massima del fabbricato coincide con quella del suo fronte pi alto.

VI = Visuale libera. E il minimo distacco che deve esistere tra due Fabbricati frontistanti. La VI calcolata sommando le H dei prospetti che si fronteggiano diviso due. La VI non si applica fra fronti, o loro parti, dello stesso edificio. V = Volume del fabbricato. E pari al prodotto della superficie utile (Su) dei singoli piani per le rispettive altezze computate da piano utile a piano utile, ad eccezione dellultimo piano la cui altezza, indipendentemente dal tipo di copertura, data dalla quota media misurata allintradosso del solaio di copertura.

Appunti di urbanistica

0020 - LEGGE URBANISTICA

del 17 agosto 1942 n. 1150 (1) 0021 - Art. 1 - Disciplina dellattivita urbanistica e suoi scopi [1] Lassetto e lincremento edilizio dei centri abitati e lo sviluppo urbanistico in genere nel territorio della Repubblica sono disciplinati dalla presente legge. [2] Il Ministero dei lavori pubblici vigila sullattivita urbanistica anche allo scopo di assicurare, nel rinnovamento ed ampliamento edilizio delle citta, il rispetto dei caratteri tradizionali, di favorire il disurbanamento e di frenare la tendenza allurbanesimo.

0022 - Piano Regolatore Generale (P.R.G.)

Un comune pianifica il proprio territorio per mezzo di Piano Regolatore Generale (PRG). Il PRG viene redatto dopo unanalisi della situazione del territorio comunale tenendo conto delle previsioni di sviluppo demografico, commerciale, artigianale, industriale e della qualit di vita che si vuole predisporre per la popolazione (princpi informatori del piano). Un PRG costituito da: Planimetrie, Norme Tecniche Attuative, relazione illustrativa e piano finanziario. 00221 L. 1150/1942 - Art. 7 - Contenuto del Piano Generale
[1] Il piano regolatore generale deve considerare la totalita del territorio comunale. [2] Esso deve indicare essenzialmente:

a1) - la rete delle principali vie, a2) - la divisione in zone del territorio, a3) - le aree destinate a formare spazi di uso pubblico, a4) - le aree da riservare ad edifici pubblici o di uso pubblico e ad opere ed impianti di interesse collettivo o sociale, a5) - i vincoli per le zone di carattere storico, ambientale, paesistico, a6) - le norme per lattuazione del piano. Nei PRG vanno osservati i limiti degli indici urbanistici ed i minimi di parcheggi (artt. 41 quinquies e sexies l. 1150/42)
L. 1150/1942 - Art. 41 quinquies
[8] In tutti i comuni, ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, debbono essere osservati limiti inderogabili di densita edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonche i rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attivita collettive, a verde pubblico o a parcheggi. [9] I limiti e i rapporti previsti dal precedente comma sono definiti per zone territoriali omogenee, con decreto del Ministro per i lavori pubblici di concerto con quello per linterno, sentito il consiglio superiore per i lavori pubblici. ( il D. IM. 1444/1968). 1150/1942 - Art. 41 sexies - [1] Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione [1] Il piano regolatore generale del comune ha vigore a tempo indeterminato. [2] I proprietari degli immobili hanno lobbligo di osservare nelle costruzioni e nelle ricostruzioni le linee e le prescrizioni di zona che sono indicate nel piano.

L.

00222 L. 1150/1942 - Art. 11 - Durata ed effetti del Piano Generale

Un PRG non scade per legge. regola diffusa di verificare ogni dieci anni la sua riuscita al perseguimento degli scopi prefissati ed il controllo di nuovi elementi che tendono a variare i principi informatori iniziali. Un intervento di variante al PRG a tempi brevi ammissione di previsioni errate, prima ancora di aspettare i tempi razionali e naturali per una verifica.

0023 - Piani particolareggiati (o attuativi)

Un piano attuativo costituito da: planimetrie, convenzione e relazione illustrativa e piano finanziario. 00231 - Legge 1150/1942 - Art. 13 - Contenuto dei Piani Particolareggiati
[1] Il piano regolatore generale e attuato a mezzo di piani particolareggiati di esecuzione nei quali devono essere indicate le reti stradali e i principali dati altimetrici di ciascuna zona e debbono inoltre essere determinati: b1)- le masse e le altezze delle costruzioni lungo le principali strade e piazze; b2)- gli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico; b3)- gli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro o a bonifica edilizia; b4)- le suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili secondo la tipologia indicata nel piano; b5)- gli elenchi catastali delle propriet da espropriare o da vincolare; b6)- la profondita delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione serva ad integrare le finalita delle opere stesse ed a soddisfare prevedibili esigenze future. [2] Ciascun piano particolareggiato di esecuzione deve essere corredato dalla relazione illustrativa e dal piano finanziario di cui al successivo art. 30.
(1) Gli articoli di leggi o loro parti, che vengono riportati, sono espressi in carattere corsivo Appunti di urbanistica

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I piani particolareggiati vengono inseriti nella planimetria del PRG entro una perimetrazione ben evidenziata di tutta larea compresa nel piano particolareggiato. La perimetrazione fa parte del PRG ed approvata con questo. I piani particolareggiati sono detti anche piani attuativi (del PRG). Sono piani particolareggiati: le lottizzazioni, i piani di recupero, i Piani per lEdilizia Economica Popolare (PEEP), i comparti edificatori (art. 23 L. 1150/1942). Un piano particolareggiato viene adottato ed approvato solo in esistenza di una perimetrazione apposita in un PRG approvato e vigente, deve essere progettato in base agli indici del PRG, deve applicare le regole delle zone gi definite dal PRG per le aree contenute nel piano particolareggiato e rispettare i limiti imposti dal PRG per le zone. Lapprovazione di un piano particolareggiato viene data dal Comune a un progetto proposto da tutti i proprietari dellarea compresa nel Piano (Art.4 legge 10/77). 00232 - Scadenza dei piani particolareggiati Un piano particolareggiato deve essere proposto da tutti i proprietari dellintera area del piano (art. 23 del D.IM. 1444/68 e art. 4 legge 10/77) Lautorizzazione allesecuzione del piano viene rilasciata dal Comune ed subordinata alla stipula di una convenzione, da trascriversi a cura del proprietario, che preveda fra laltro i termini non superiori a dieci anni entro i quali devono essere ultimate le opere di urbanizzazione (L. 1150/1942 - Art. 28 comma 5 punto 3). 00233 - L. 1150/1942 - Art. 17 - Validita dei Piani Particolareggiati
[1] Decorso il termine stabilito per la esecuzione del piano particolareggiato questo diventa inefficace per la parte in cui non abbia avuto attuazione, rimanendo soltanto fermo a tempo indeterminato lobbligo di osservare nella costruzione di nuovi edifici e nella modificazione di quelli esistenti gli allineamenti e le prescrizioni di zona stabiliti dal piano stesso. [2] Ove il comune non provveda a presentare un nuovo piano per il necessario assetto della parte di piano particolareggiato che sia rimasta inattuata per decorso di termine, la compilazione potra essere disposta dal prefetto a norma del secondo comma dellart.14.

0024 - Limiti imposti agli indici urbanistici ed edilizi. Definizione delle zone territoriali omogenee.
La definizione di legge delle zone territoriali omogenee ed i limiti inderogabili degli indici urbanistici ed edilizi sono espressi dal Decreto Interministeriale 2 aprile 1968 n. 1444, ai sensi dellart. 17 della legge 6 agosto 1967 n. 765. La legge 765/1967 ha interrotto una situazione di edificazione incontrollata iniziata nel 1945-46, spesso in assenza di PRG, che ha portato molte citt italiane in condizioni di congestionamento urbano con conseguente degrado urbanistico e sociale. La legge 765/1967 ha introdotto gli articoli 41 quinquies e 41 sexies nella legge urbanistica 1150/1942. Lart. 41 sexies riguarda i parcheggi, problema recepito solo successivamente allo sviluppo automobilistico iniziato negli anni 50. 00241 - L. 1150/1942 - Art. 41 quinquies - commi 8 e 9.
[8] In tutti i comuni, ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, debbono essere osservati limiti inderogabili di densita edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonche i rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attivita collettive, a verde pubblico o a parcheggi. [9] I limiti e i rapporti previsti dal precedente comma sono definiti per zone territoriali omogenee, con decreto del Ministro per i lavori pubblici di concerto con quello per linterno, sentito il consiglio superiore per i lavori pubblici. In sede di prima applicazione della presente legge, tale decreto viene emanato entro sei mesi dallentrata in vigore della medesima.

0030 - DECRETO INTERMINISTERIALE 2 APRILE 1968, N. 1444

Limiti inderogabili di densit edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dellart. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765.

0031 - D.IM. 1444/1968 - Art. 1 - Campo di applicazione

Le disposizioni che seguono si applicano ai nuovi piani regolatori generali e relativi piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate; ai nuovi regolamenti edilizi con annesso programma.di fabbricazione e relative lottizzazioni convenzionate; alle revisioni degli strumenti urbanistici esistenti
Appunti di urbanistica

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00242 - Definizione delle zone territoriali omogenee


Le zone territoriali omogenee sono qualificate omogenee gi nella loro definizione. Laggettivo omogeneo ha un valore fondamentale per le propriet comprese nelle zone. Infatti tutte le propriet devono essere considerate con parit di diritti e doveri dai PRG che applicano le qualificazioni di zona. Una disomogeneit delle zone comporta, per effetto del PRG, una valorizzazione diversa di propriet che di fatto hanno le stesse caratteristiche: con conseguente diversit di trattamento in violazione del diritto di propriet e dellarticolo 3 della Costituzione Italiana. (2)
(2) 002421 - Costituzione della Repubblica Italiana - Art. 3 - Tutti i cittadini hanno pari dignit sociale, e sono eguali davanti alla legge, senza distinzione di sesso, di razza, di lingua, di religione, di opinioni politiche, di condizioni personali e sociali. E compito della Repubblica rimuovere gli ostacoli di ordine economico e sociale che, limitando di fatto la libert e leguaglianza dei cittadini, impediscono il pieno sviluppo della persona umana e leffettiva partecipazione di tutti i lavoratori allorganizzazione politica, economica e sociale del Paese.

Le zone territoriali omogenee sono definite dal 0032 - D.IM. 1444/1968 - Art. 2 - Zone territoriali omogenee

Sono considerate zone territoriali omogenee, ai sensi e per gli effetti dellart. 17 della legge 6.8.1967, n.765: A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi; (03) B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densit territoriale sia superiore a mc/mq 1,5; C) le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali la edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densit di cui alla precedente lettera B); D) le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati; (04) E) le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui fermo restando il carattere agricolo delle stesse - il frazionamento delle propriet richieda insediamenti da considerare come zone C), F) le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale. (05)

(03) - Il carattere storico artistico di edifici viene dichiarato dal Ministero per i Beni e le Attivit Culturali (edifici di valore monumentale) oppure dalla regione o dai Comuni (edifici di valore valore testimoniale). (04) - Le zone D sono di due tipi: Di (industriale) e Dc (commerciale e direzionale). Larticolo 5 del D.IM. 1444/1968 al n. 1 prescrive dei minimi di standard pubblici per le zone Dc superiori a quelli delle zone di tipo Di (al n. 2). (05) - Sono escluse dalla zona F le fasce verdi lungo le strade (D.IM. 1444/4968 art. 3 punto c.

Le definizioni delle zone territoriali omogenee date dallarticolo 2 del D.IM. 1444/1968 sono basate sulle caratteristiche fisiche esistenti di fatto sui territori che vengono qualificati. Di conseguenza non ci sono margini per qualificazioni discrezionali da parte dei progettisti dei PRG o delle Pubbliche Amministrazioni che gestiscono i PRG. Una eventuale possibilit di qualificare una propriet con criteri soggettivi da parte della Pubblica Amministrazione comporterebbe una interferenza discrezionale della P.A. nella valorizzazione delle propriet private con violazione dei diritti di propriet. Questo potere discrezionale va oltre i limiti concessi dalla legge nazionale italiana per il governo del territorio. Una qualificazione delle propriet con criteri e/o con zone diverse da quelle specificate dal D.IM. 1444/1968 sarebbe in violazione dellarticolo 41 sexies L. 1150/1942, del D.IM. 1444/68, con possibili violazioni del diritto di propriet e dellart. 3 della Costituzione Italiana. Sono quindi in violazione di legge: - zone diverse da quelle enunciate dal D.IM. 1444/1968 - un numero di zone superiore a quello previsto dal D.IM. 1444/1968

00244 - Definizione dei limiti inderogabili dei parametri urbanistci


I limiti dei parametri urbanistici ed edilizi definiti dal D.IM. 1444/1968 sono: art. 3 - Rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi; art. 5 - Rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti produttivi e gli spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi; art. 7 - Limiti di densit edilizia; art. 8 - Limiti di altezza degli edifici; art. 9 - Limiti di distanza fra i fabbricati.
Appunti di urbanistica

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00245 - Limiti minimi inderogabili degli spazi pubblici per aree residenziali
I limiti minimi per gli spazi pubblici per le zone residenziali sono definiti dallart. 3 del D.IM. 1444/1968:
0033 - D.IM. 1444/1968 - Art. 3 Rapporti massimi, tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi. Per gli insediamenti residenziali, i rapporti massimi di cui allart. 17 penultimo comma - della legge n. 765, sono fissati in misura tale da assicurare per ogni abitante - insediato o da insediare - la dotazione minima, inderogabile, di mq 18 per spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggio, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie. Tale quantit complessiva va ripartita, di norma, nel modo appresso indicato: a) mq 4,50 di aree per listruzione: asili nido, scuole materne e scuole dellobbligo; b) mq 2 di aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi (uffici poste e telegrafi, protezione civile, ecc.) ed altre; c) mq 9 di aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi lungo le strade; d) mq 2,50 di aree per parcheggi (in aggiunta alle superfici a parcheggio previste dallart. 18 della legge n. 765): tali aree - in casi speciali - potranno essere distribuite su diversi livelli. Ai fini dellosservanza dei rapporti suindicati nella formazione degli strumenti urbanistici, si assume che, salvo diversa dimostrazione, ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente mq 25 di superficie lorda abitabile (pari a circa mc 80 vuoto per pieno), eventualmente maggiorati di una quota non superiore a mq 5 (pari a circa mc 20 vuoto per pieno). per le destinazioni non specificamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessit, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, ecc.).

Gli spazi pubblici ai quali fa riferimento il sopra riportato articolo 3 sono chiamati in gergo urbanistico standard (o standard pubblici). Il dimensionamento degli standard proporzionato alla superficie utile lorda Su definita al n. 002 (parametri edilizi) = somma delle superfici di tutti i piani degli edifici fuori ed entro terra misurata al lordo di tutti gli elementi verticali. Per il comma 1 dellart. 3 del D.IM. 1444/1968 deve essere assicurata, per ogni abitante insediato o da insediare, la dotazione minima inderogabile di mq. 18 per spazi pubblici Per lutimo comma Ai fini dellosservanza dei rapporti suindicati nella formazione degli strumenti urbanistici, si assume che, salvo diversa dimostrazione, ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondono mediamente 25 mq. di superficie lorda abitabile, eventualmente maggiorati di una quota non superiore a 5 mq. per le destinazioni non specificatamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessit, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali ecc.). 002451 - Abitanti da insediare = Ab D.IM. 1444/68 - Art. 3 ultimo comma. Si assume che ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente 25 mq. di superficie lorda abitabile, eventualmente maggiorati di una quota non superiore a 5 mq per le destinazioni non specificamente residenziali, ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessit, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, ecc.). Quindi per ogni abitante prevista una quota di superficie utile Su di 30 mq. Il numero totale di abitanti insediabili in una zona di superficie utile Su

Ab = Su/30

Calcolo della Quindi in sintesi:

S. Standard = Ss

( D. IM. 1444/68 - Art. 3 comma 1)

Ss = Ab. x 18 = Su x 18/30 = 0,6Su

S. Standard = Ss = 0,6Su = 60% della Superficie Utile

Ss = 0,6Su
Ss = 0,8Su

Nei nuovi insediamenti di carattere commerciale e direzionale (Dc) lart. 5 del D.IM. 1444/1968 al n. 2 prescrive una quantit di spazi pubblici superiore e precisamente: e la met di questi spazi deve essere adibita a parcheggio pubblico. Tutti i parcheggi che fanno parte del minimo inderogabile di spazi pubblici secondo il D.IM. 1444/1968 sono oltre a quelli richiesti dallart. 41 sexies della legge 1150/1942.
Appunti di urbanistica

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00246 - ESEMPI Ci riferiamo ad edifici con altezze dei piani abitabili (netta + solaio) di 3,0 metri. Risulta: Su = V/3 Ss = 0,6Su Ss = 0,6 V/3 Ss = 0,2V essendo (Su = V/3 essendo (V = If.Sf)
(standard minimi inderogabili)

Ss = 0,2.If.Sf
Quindi

per If = 5 mc/mq risulta Ss = Sf per If = 2,5 mc/mq risulta Ss = 0,5 Sf


Esempio di piano particolareggiato da eseguire su un terreno perimetrato con le dimensioni di figura a fianco.
St = Superficie territoriale = 18.000 mq Sv = Superficie viaria = 6.000 mq (larghe 10 m) Sf + Ss = 12.000 mq (superficie totale fondiaria e standard) Si prevedono lotti da 1000 mq (25 x40). Programmando lindice fondiario: caso a) if = 5 mc/mq risulta Ss = Sf caso b) If = 2,5 mc/mq risulta Ss = 0,5 Sf

Caso a)

If = 5 mc/mq

Caso b)

If = 2,5 mc/mq

Ss = 6000 mq Sf = 6000 mq (sei lotti da 1000) Sv = 6000 mq


Appunti di urbanistica

Ss = 4000 mq Sf = 8000 mq (otto lotti da 1000) Sv = 6000 mq 14

0030 - DECRETO INTERMINISTERIALE 2 APRILE 1968, N. 1444

Limiti inderogabili di densit edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dellart. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765. (G.U.,16-4-1968, n. 97)

0031 - Art. 1 - Campo di applicazione

Le disposizioni che seguono si applicano ai nuovi piani regolatori generali e relativi piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate; ai nuovi regolamenti edilizi con annesso programma.di fabbricazione e relative lottizzazioni convenzionate; alle revisioni degli strumenti urbanistici esistenti.

0032 - Art. 2 - Zone territoriali omogenee

Sono considerate zone territoriali omogenee, ai sensi e per gli effetti dellart. 17 della legge 6-8-1967, n. 765: A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi; B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densit territoriale sia superiore a mc/mq 1,5; C) le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali la edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densit di cui alla precedente lettera B); D) le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati; E) le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui fermo restando il carattere agricolo delle stesse - il frazionamento delle propriet richieda insediamenti da considerare come zone C)-, F) le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale.

0033 - Art. 3 - Rapporti massimi, tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi
Per gli insediamenti residenziali, i rapporti massimi di cui allart. 17 penultimo comma - della legge n. 765, sono fissati in misura tale da assicurare per ogni abitante - insediato o da insediare - la dotazione minima, inderogabile, di mq 18 per spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggio, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie. Tale quantit complessiva va ripartita, di norma, nel modo appresso indicato: a) mq 4,50 di aree per listruzione: asili nido, scuole materne e scuole dellobbligo; b) mq 2 di aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi (uffici poste e telegrafi, protezione civile, ecc.) ed altre; c) mq 9 di aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi lungo le strade; d) mq 2,50 di aree per parcheggi (in aggiunta alle superfici a parcheggio previste dallart. 18 della legge n. 765): tali aree - in casi speciali - potranno essere distribuite su diversi livelli. Ai fini dellosservanza dei rapporti suindicati nella formazione degli strumenti urbanistici, si assume che, salvo diversa dimostrazione, ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente mq 25 di superficie lorda abitabile (pari a circa mc 80 vuoto per pieno), eventualmente maggiorati di una quota non superiore a mq 5 (pari a circa mc 20 vuoto per pieno). per le destinazioni non specificamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessit, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, ecc.).

0034 - Art. 4 - Quantit minime di spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi da osservare in rapporto agli insediamenti residenziali nelle singole zone territoriali omogenee
La quantit minima di spazi - definita al precedente articolo in via generale - soggetta, per le diverse zone territoriali omogenee, alle articolazioni e variazioni come appresso stabilite in rapporto alla diversit di situazioni obiettive. 1 - Zone A): lamministrazione comunale, qualora dimostri limpossibilit per mancata disponibilit di aree idonee, ovvero per ragioni di rispetto ambientale e di salvaguardia delle caratteristiche, della conformazione, e delle funzioni della zona stessa - di raggiungere le quantit minime di cui al precedente art. 3, deve precisare come siano altrimenti soddisfatti i fabbisogni dei relativi servizi ed attrezzature. 2 - Zone B): quando sia dimostrata limpossibilit - detratti i fabbisogni comunque gi soddisfatti - di raggiungere la predetta quantit minima di spazi su aree idonee, gli spazi stessi vanno reperiti entro i limiti delle disponibilit esistenti nelle adiacenze immediate, ovvero su aree accessibili tenendo conto dei raggi di influenza delle singole attrezzature e delle organizzazioni dei trasporti pubblici. Le aree che verranno destinate agli spazi di cui al precedente art. 3 nellambito delle zone A) e B) saranno computate, ai fini della determinazione delle quantit minime prescritte dallo stesso articolo, in misura doppia di quella effettiva. 3 - Zone C): deve essere assicurata integralmente la quantit minima di spazi di cui allart. 3. Nei comuni per i quali la popolazione prevista dagli strumenti urbanistici non superi i 10 mila abitanti, la predetta quantit minima di spazio fissata in mq 12 dei quali mq 4 riservati alle attrezzature scolastiche di cui alla lettera a) dellart. 3. La stessa disposizione si applica agli insediamenti residenziali in comuni con popolazione prevista superiore a 10 mila abitanti, quando trattasi di nuovi complessi insediativi per i quali la densit fondiaria non superi mc/mq 1. Appunti di urbanistica

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Quando le zone C) siano contigue o in diretto rapporto visuale con particolari connotati naturali del territorio (quali coste marine, laghi, lagune, corsi dacqua importanti; nonch singolarit orografiche di rilievo) ovvero con preesistenze storico-artistiche ed archeologiche, la quantit minima di spazio di cui al punto c) del precedente art. 3 resta fissata in mq 15: tale disposizione non si applica quando le zone siano contigue ad attrezzature portuali di interesse nazionale. 4 - Zone E): la quantit minima stabilita in mq 6, da riservare complessivamente per le attrezzature ed i servizi di cui alle lettere a) e b) del precedente art. 3. 5 - Zone F): gli spazi per le attrezzature pubbliche di interesse generale - quando risulti lesigenza di prevedere le attrezzature stesse - debbono essere previsti in misura non inferiore a quella appresso indicata in rapporto alla popolazione del territorio servito: - 1,5 mq abitante per le attrezzature per listruzione superiore allobbligo (istituti universitari esclusi); 1 mq/abitante per le attrezzature sanitarie ed ospedaliere; 15 mq/abitante per i parchi pubblici urbani e territoriali.

0035 -

I rapporti massimi di cui allart. 17 della legge n. 765, per gli insediamenti produttivi, sono definiti come appresso: 1) nei nuovi insediamenti di carattere industriale o ad essi assimilabili compresi nelle zone D) la superficie da destinare a spazi pubblici o destinata ad attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi (escluse le sedi viarie) non pu essere inferiore al 10% dellintera superficie destinata a tali insediamenti; 2) nei nuovi insediamenti di carattere commerciale e direzionale, a mq 100 di superficie lorda di pavimento di edifici previsti, deve corrispondere la quantit minima di mq 80 di spazio, escluse le sedi viarie, di cui almeno la met destinata a parcheggi (in aggiunta a quelli di cui allart. 18 della legge n. 765); tale quantit, per le zone A) e B) ridotta alla met, purch siano previste adeguate attrezzature integrative.

Art. 5 - Rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti produttivi e gli spazi pubblici destinati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi

0036 - Art. 6 - Mancanza di aree disponibili

I comuni che si trovano nellimpossibilit, per mancanza di aree disponibili, di rispettare integralmente le norme stabilite per le varie zone territoriali omogenee dai precedenti artt. 3, 4 e 5 debbono dimostrare tale indisponibilit anche agli effetti dellart. 3 lettera d) e dellart. 5, n. 2 della legge n. 765.

0037 - Art. 7 - Limiti di densit edilzia

I limiti inderogabili di densit edilizia per le diverse zone territoriali omogenee sono stabiliti come segue: 1) Zone A): - per le operazioni di risanamento conservativo ed altre trasformazioni conservative le densit edilizie di zone e fondiarie non debbono superare quelle preesistenti, computate senza tener conto delle soprastrutture di epoca recente prive di valore storico-artistico; - per le eventuali nuove costruzioni ammesse, la densit fondiaria non deve superare il 50% della densit fondiaria media della zona e, in nessun caso, i 5 mc/mq; 2) Zone B): le densit territoriali e fondiarie sono stabilite in sede di formazione degli strumenti urbanistici tenendo conto delle esigenze igieniche, di decongestionamento urbano e delle quantit minime di spazi previste dagli artt. 3, 4 e 5. Qualora le previsioni di piano consentano trasformazioni per singoli edifici mediante demolizione e ricostruzione, non sono ammesse densit fondiarie superiori ai seguenti limiti: mc/mq 7 per comuni superiori ai 200 mila abitanti; mc/mq 6 per comuni tra 200 mila e 50 mila abitanti; mc/mq 5 per comuni al di sotto dei 50 mila abitanti. Gli abitanti sono riferiti alla situazione del comune alla data di adozione del piano. Sono ammesse densit superiori ai predetti limiti quando esse non eccedano il 70% delle densit preesistenti. 3) Zone C): i limiti di densit edilizia di zona risulteranno determinati dalla combinata applicazione delle norme di cui agli artt. 3, 4 e 5 e di quelle di cui agli artt. 8 e 9, nonch dagli indici di densit fondiaria che dovranno essere stabiliti in sede di formazione degli strumenti urbanistici, e per i quali non sono posti specifici limiti. 4) Zone E): prescritta per le abitazioni la massima densit fondiaria di mc 0,03 per metro quadro.

0038 - Art. 8 - Limiti di altezza degli edifici Le altezze massime degli edifici per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue.
1) Zone A): - per le operazioni di risanamento conservativo non consentito superare le altezze degli edifici preesistenti, computate senza tener conto di soprastrutture o di sopraelevazioni aggiunte alle antiche strutture; - per le eventuali trasformazioni o nuove costruzioni che risultino ammissibili, laltezza massima di ogni edificio non pu superare laltezza degli edifici circostanti di carattere storico-artistico. 2) Zone B): laltezza massima dei nuovi edifici non pu superare laltezza degli edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, sempre che rispettino i limiti di densit fondiaria di cui allart. 7. 3) Zone C): contigue o in diretto rapporto visuale con zone del tipo A): le altezze massime dei nuovi edifici non possono superare altezze compatibili con quelle degli edifici delle zone A) predette. 4) Edifici ricadenti in altre zone: le altezze massime sono stabilite dagli strumenti urbanistici in relazione alle norme sulle distanze tra i fabbricati di cui al successivo art. 9.

Appunti di urbanistica

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Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue. 1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale. 2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. 3) Zone C): altres prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari allaltezza del fabbricato pi alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12. Le distanze minime tra fabbricati - tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilit a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) - debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di: - ml 5 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml 7; - ml 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml 7 e ml 15; - ml 10 per lato, per strade di larghezza superiore a ml 15. Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori allaltezza del fabbricato pi alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente allaltezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

0039 - Art. 9 - Limiti di distanza tra i fabbricati

Appunti di urbanistica

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00248 -

Valutazioni sullart.4 del D.IM. 1444 del 2-4-1968

Art. 4. - Quantit minime di spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi da osservare in rapporto agli insediamenti residenziali nelle singole zone territoriali omogenee
La quantit minima di spazi - definita al precedente articolo in via generale - soggetta, per le diverse zone territoriali omogenee, alle articolazioni e variazioni come appresso stabilite in rapporto alla diversit di situazioni obiettive. 1 - Zone A): lamministrazione comunale, qualora dimostri limpossibilit per mancata disponibilit di aree idonee, ovvero per ragioni di rispetto ambientale e di salvaguardia delle caratteristiche, della conformazione, e delle funzioni della zona stessa - di raggiungere le quantit minime di cui al precedente art. 3, deve precisare come siano altrimenti soddisfatti i fabbisogni dei relativi servizi ed attrezzature. 2 - Zone B): quando sia dimostrata limpossibilit - detratti i fabbisogni comunque gi soddisfatti - di raggiungere la predetta quantit minima di spazi su aree idonee, (esempio caso 3) gli spazi stessi vanno reperiti entro i limiti delle disponibilit esistenti nelle adiacenze immediate, ovvero su aree accessibili tenendo conto dei raggi di influenza delle singole attrezzature e delle organizzazioni dei trasporti pubblici.

Nellanalisi dellarticolo 4 si rileva quanto segue. Per le zone C (superficie coperta meno del 12,5%) va rispettato il minimo di 18 mq/ab di standard. Tali zone dispongono sempre di superfici scoperte in quantit sufficienti. Per le zone A (edifici antichi in urbanizzazioni antiche) alla data della pubblicazione del decreto non esistevano zone pubbliche nella quantit richiesta da questo decreto. Il decreto interviene su queste zone bloccando gli aumenti di volumetrie, favorendo la diminuizione di volumi esistente e imponendo gli standard, che non avendo possibilit di esser reperiti in zona A, vanno soddisfatti comunque. Lamministrazione pubblica deve impegnarsi a farlo (esempio vietando ledificazione privata in aree limitrofe). Per le zone B (superficie coperta pi del 12,5%) si possono verificare vari casi.

CASO 1 Riferimento a lottizzazione di dimensioni esterne e viarie identiche a quelle di pagina 9.

Riferimento ad un indice if = 2,5 mc/mq A sinistra: la situazione esistente ha disponibilit di spazi liberi. A destra: piano secondo il D.IM 1444/68. Viene resa pubblica larea corrispondente agli standard di legge. Sono ancora disponibili due lotti edificabili.

Appunti di urbanistica

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CASO 2

Riferimento ad un indice if = 2,5 mc/mq A sinistra: la situazione esistente ha disponibilit di spazi liberi. A destra: piano secondo il D.IM.1444/68. Viene resa pubblica larea corrispondente agli standard di legge. Tutta la superficie non edificata va a coprire la dotazione di standard di legge. La zona non consente nuove residenze.

CASO 3

Riferimento ad un indice if = 2,5 mc/mq A sinistra: la situazione esistente ha scarsa disponibilit di spazi liberi. A destra: secondo il D.IM. 1444/68. Viene resa pubblica tutta larea non edificata, ma non basta a formare la dotazione degli standard per i lotti gi edificati in precedenza. La quantit di standard esistente fa fronte solo ai quattro lotti gi edificati in alto nella planimetria (fabbisogni soddisfatti) La zona non consente nuove residenze, per lart. 3 (mancanza di standard) e per lart. 7 n. 2 (congestionamento). Vanno reperiti gli standard mancanti (3000 mq) nelle immediate vicinanze del piano considerato (corrispondenti ai sei lotti in basso a fronte dei quali non esistono standard). CONCLUSIONI PER LE ZONE B.
Nel caso di disponibilit dellarea per gli standard (caso 1). Il piano urbanistico deve contenere la dotazione di standard di legge. Sono edificabili solo le aree disponibili oltre gli standard. Nei casi 2 e 3 (standard uguali o inferiori ai minimi inderogabili nel perimetro del piano urbanistico non sono pi possibili ulteriori edificazioni. Nel caso 3 vanno anche reperiti, in zone limitrofe, gli standard mancanti a fronte delledificato gi esistente.
Appunti di urbanistica

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0080 - CODICE CIVILE 0082 - Beni Demaniali e patrimonio dello Stato, delle province e dei comuni.
00822 - 822. Demanio pubblico. Appartengono allo Stato e fanno parte del demanio pubblico (1145) il lido del mare (942), la spiaggia, le rade e i porti (1); i fiumi, i torrenti (945), i laghi e le altre acque definite pubbliche dalle leggi in materia (2774; c. nav. 28, 29, 692); le opere destinate alla difesa nazionale. Fanno parimenti parte del demanio pubblico, se appartengono allo Stato, le strade (3), le autostrade e le strade ferrate; gli aerodromi; gli acquedotti; gli immobili riconosciuti dinteresse storico, archeologico e artistico a norma delle leggi in materia (4); le raccolte dei musei, delle pinacoteche, degli archivi, delle biblioteche; e infine gli altri beni che sono dalla legge assoggettati al regime proprio del demanio pubblico (823, 824, 1145) (5). Vedi C.C. per le note 1-2-3-4-5. 00823 - 823. Condizione giuridica del demanio pubblico. I beni che fanno parte del demanio pubblico (822, 825) sono inalienabili e non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi (879, 1145), se non nei modi e nei limiti stabiliti dalle leggi che li riguardano. Spetta allautorit amministrativa la tutela dei beni che fanno parte del demanio pubblico. Essa ha facolt sia di procedere in via amministrativa, sia di valersi dei mezzi ordinari a difesa della propriet (948, 951) e del possesso (1168, 1172) regolati dal presente codice. 00824 - 824. Beni delle province e dei comuni soggetti al regime dei beni demaniali. (1) I beni della specie di quelli indicati dal secondo comma dellarticolo 822, se appartengono alle province o ai comuni, sono soggetti al regime del demanio pubblico (823, 829). Allo stesso regime sono soggetti i cimiteri e i mercati comunali (11, 825). 00825 - 825. Diritti demaniali su beni altrui. Sono parimenti soggetti al regime del demanio pubblico (823), i diritti reali che spettano allo Stato, alle province e ai comuni su beni appartenenti ad altri soggetti, quando i diritti stessi sono costituiti per lutilit di alcuno dei beni indicati dagli articoli precedenti o per il conseguimento di fini di pubblico interesse corrispondenti a quelli a cui servono i beni medesimi. 00826 - 826. Patrimonio dello Stato, delle province e dei comuni. I beni appartenenti allo Stato, alle Province e ai Comuni, i quali non siano della specie di quelli indicati negli articoli precedenti, costitiuscono il patrimonio dello Stato o, rispettivamente, delle Province e di Comuni. Fanno parte del patrimonio indisponibile dello Stato [8282] le foreste che a norma delle leggi in materia costituiscono il demanio forestale dello Stato, le miniere, le cave e torbiere quando la disponibilit ne sottratta al proprietario del fondo [840], le cose dinteresse storico, archeologico, paletnologico, paleontologico e artistico, da chiunque e in qualunque modo ritrovate nel sottosuolo [8391 932], i beni costituenti la dotazione della Presidenza della Repubblica [Cost. 84], le caserme, gli armamenti, gli aeromobili militari [c.nav. 745] e le navi da guerra. Fanno parte del patrimonio indisponibile dello Stato o, rispettivamente, delle province e dei comuni, secondo la loro appartenenza, gli edifici destinati a sede di uffici pubblici, con i loro arredi, e gli altri beni destinati a un pubblico servizio. 00827 - 827 - Beni immobili vacanti. I beni immobili che non son in propriet di alcuno spettano al patrimonio dello Stato [823, 826; Cost. 119]. 00828 - 828 - Condizione giuridica dei beni patrimoniali. I beni che costituiscono il patrimonio dello Stato, delle province e del comuni [826] sono soggetti alle regole particolari che li concernono e, in quanto non diversamente disposto, alle regole del presente codice. I beni che fanno parte del patrimonio indisponibile [826 .2.3] non possono essere sottratti alla loro destinazione, se non nei modi stabiliti dalle leggi che li riguardano [1145] 00829 - 829. Passaggio di beni dal demanio al patrimonio. Il passaggio dei beni dal demanio pubblico al patrimonio dello Stato [826, 827] devessere dichiarato dallautorit amministrativa. Dellatto deve essere dato annunzio nella Gazzetta Ufflciale della Repubblica. Per quanto riguarda i beni delle province e dei comuni il provvedimento che dichiara il passaggio al patrimonio deve essere pubblicato nei modi stabiliti per i regolamenti comunali e provinciali [826].
Appunti di urbanistica

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00249 - Condizione giuridica degli standard. Il terzo comma dellarticolo 826 riporta: Fanno parte del patrimonio indisponibile dello Stato o, rispettivamente, delle province e dei comuni, secondo la loro appartenenza, gli edifici destinati a sede di uffici pubblici, con i loro arredi, e gli altri beni destinati a un pubblico servizio. Lart. 828 828 - Condizione giuridica dei beni patrimoniali. - I beni che costituiscono il patrimonio dello Stato, delle province e dei comuni [826] sono soggetti alle regole particolari che li concernono e, in quanto non diversamente disposto, alle regole del presente codice. I beni che fanno parte del patrimonio indisponibile [826 .2.3] non possono essere sottratti alla loro destinazione, se non nei modi stabiliti dalle leggi che li riguardano . Gli standard sono beni (aree, edifici, impianti) destinati ad un pubblico servizio. La legge italiana (D.I.M. 1444, art. 3 e 5) li definisce in misura proporzionata ai piani urbanistici, li localizza al loro interno e li destina a disposizione di questi piani urbanistici (o lottizzazioni). Gli articoli 826 ed 828 del Codice Civile sanciscono che questi beni sono nella condizione giuridica dei beni patrimoniali e non possono essere sottratti alla loro destinazione, se non nei modi stabiliti dalle leggi che li riguardano. Larticolo 3 e 5 del D.IM. 1444/1968 riguardano questi beni e, se sono in quantit uguale o inferiore al minimo inderogabile stabilito da questo articolo, non possono essere detratti dalla loro destinazione di standard pubblici: non possono essere privatizzati n trasformati in superficie viaria. Finch esistono le residenze che hanno a disposizione gli standard di legge, questi ultimi sono disponibili per tali residenze e sono indisponibili per usi diversi. Ogni tentativo di detrazione degli standard in violazione degli articoli 1, 3, 4 e 7 del D.I. 1444/1968 (in emanazione della L. 765/1967). Queste leggi, con gli articoli suddetti, riguardano gli standard esistenti. Gli standard esistenti sono beni patrimoniali indisponibili al servizio degli edifici residenziali, per i quali tali standard sono stati messi a disposizione allatto della progettazione del Piano urbanistico che li ha originati.
Si riporta il penultimo comma dellarticolo 21 della legge 865/1971 riguardante ledilizia residenziale pubblica: Le aree acquisite al comune fanno parte del suo patrimonio indisponibile

Appunti di urbanistica

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00250 -

Dislocazione e distribuzione degli STANDARD PUBBLICI

Il titolo del D.IM. 1444/1968 contiene lelenco dei parametri urbanistici, per i quali pone in modo preciso i limiti inderogabili che vanno rispettati. DECRETO INTERMINISTERIALE 2 APRILE 1968, n. 1444
Limiti inderogabili di densit edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dellart. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765.

Tale D.M. parte integrante della legge urbanistica 1150/1942 ed richiamato nellart. 41 quinquies, commi 8 e 9 che qui si riportano:
L. 02.04.1942 - n. 1150 - Art. 41 quinquies [8] In tutti i comuni, ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, debbono essere osservati limiti inderogabili di densita edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonche i rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attivita collettive, a verde pubblico o a parcheggi. [9] I limiti e i rapporti previsti dal precedente comma sono definiti per zone territoriali omogenee, con decreto del Ministro per i lavori pubblici di concerto con quello per linterno, sentito il consiglio superiore per i lavori pubblici. In sede di prima applicazione della presente legge, tale decreto viene emanato entro sei mesi dallentrata in vigore della medesima.

I parametri urbanistici, che vengono regolamentati dalla legge urbanistica, sono quindi: - densit edilizia, - altezza, - distanza fra i fabbricati - rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, al verde pubblico o a parcheggi Il primo articolo del D.M. 1444/1968, qui di seguito riportato, definisce il campo di applicazione. D.IM. 1444/1968 - Art. 1. Campo di applicazione Le disposizioni che seguono si applicano ai nuovi piani regolatori generali e relativi piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate; ai nuovi regolamenti edilizi con annesso programma di fabbricazione e relative lottizzazioni convenzionate; alle revisioni degli strumenti urbanistici esistenti. Quindi i limiti imposti dal D.M.1444/1968 vanno rispettati in tutti i piani, lottizzazioni, ecc. La cura e la precisione che mette il suddetto articolo nellinserire tutte le possibilit urbanistiche ed edilizie di regolamentare ledificazione evidenzia la precisa volont della legge di evitare qualsiasi possibilit di situazione urbanistico-edilizia che consenta di evadere lapplicazione di questi limiti e per garantire i minimi di standard pubblici nelle aree residenziali. Ilimiti inderogabili sono regolamentati dagli articoli: art. 3 - quantit di standard pubblici nelle aree residenziali. art. 5 - quantit di standard pubblici negli insediamenti produttivi. art. 7 - limiti di densit edilizia art. 8 - limiti di altezza degli edifici art. 9 - limiti di distanza tra i fabbricati. Anche se i parametri urbanistici sono tutti fondamentali, lordine adottato della sequenza degli articoli fornisce una graduatoria nella gravit di incidenza sullurbanistica. Il rapporto tra le aree residenziali e gli spazi destinati agli standard il primo nellincidenza sullo sviluppo urbanistico. La quantit di questi standard pubblici (in funzione del numero di abitanti insediati o insediabili) comporta aree pubbliche maggiori nelle zone pi affollate. La legge prescrive lesistenza di standard pubblici minimi in tutti i Piani e in tutte le lottizzazioni, distribuita in modo razionalmente uniforme su tutto il territorio urbanizzato. E i Piani e le lottizzazioni sono definiti in modo preciso dalla linea del perimetro che li contiene. Uno degli scopi fondamentali della legge urbanistica di favorire il disurbanamento e di frenare la tendenza allurbanesimo (Art. 1 - Legge Urbanistica 1150/1942), quindi per riportare i centri abitati ipercongestionati (esistenti da decenni e da secoli) entro i parametri previsti dal recente D.M. 1444/1968, si sono resi necessari interventi che seguono tre possibilit: 1) - divieto di aumentare i volumi gi esistenti (zone A) 2) - demolizione di parte dellesistente con ricostruzione a volumi minori 3) - espropri di aree non edificate per creare gli standard pubblici mancanti Uneventuale eliminazione di unarea pubblica (necessaria a garantire il limite minimo inderogabile in un Piano urbanistico) comporta lentrata del Piano in una situazione di illegittimit.
Appunti di urbanistica

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00251

- REPERIMENTO DI STANDARD PUBBLICI FUORI DEL PERIMETRO DEI PIANI URBANISTICI

La mancanza di standard minimi in un Piano comprendente aree di antecedente edificazione, comporta per il Piano una violazione congenita della legge urbanistica. Lunica possibilit per fornire labitato (costruito precedentemente al D.IM. 1444/1968) di usufruire di standard (escludendo azioni coattive di espropri) reperire aree pubbliche in zone disponibili vicine. Questa possibilit regolata dallart. 4 del D.I.M. 1444/1968. D.IM. 1444/1968 - Art. 4. - Quantit minime di spazi pubblici o riservati alle attivit collettiLa quantit minima di spazi - definita dal precedente articolo in via generale - soggetta, per le diverse zone territoriali omogenee, alle articolazioni e variazioni come appresso stabilite in rapporto alla diversit di situazioni obiettive. 2 - Zone B): quando sia dimostrata limpossibilit - detratti i fabbisogni comunque gi soddisfatti - di raggiungere la predetta quantit minima di spazi su aree idonee, (esempio caso 3 a pg.14) gli spazi stessi vanno reperiti entro i limiti delle disponibilit esistenti nelle adiacenze immediate, ovvero su aree accessibili tenendo conto dei raggi di influenza delle singole attrezzature e delle organizzazioni dei trasporti pubblici. Lapplcazione di questo articolo va fatta in combinazione con lart. 1 della L. 1150/1942 e con lart. 7 - punto 2 del D.IM. 1444/68: L. 1150/1942 - Art. 1 - Disciplina dellattivita urbanistica e suoi scopi [2] Il Ministero dei lavori pubblici vigila sullattivita urbanistica anche allo scopo di assicurare, nel rinnovamento ed ampliamento edilizio delle citta, il rispetto dei caratteri tradizionali, di favorire il disurbanamento e di frenare la tendenza allurbanesimo. D.I.M. 1444/1968.- Art. 7.- Limiti di densit edilzia 2) Zone B): le densit territoriali e fondiarie sono stabilite in sede di formazione degli strumenti urbanistici tenendo conto delle esigenze igieniche, di decongestionamento urbano e delle quantit minime di spazi previste dagli artt. 3, 4 e 5. Le zone A sono regolamentate in modo rigido dallarticolo 7 del D.M.1444/68, secondo il quale eventuali trasformazioni conservative le densit edilizie fondiarie non devono superare le preesistenti. Per le zone B non consentito aumento delledificato esistente se sono insufficienti gli standard esistenti allinterno del Piano. Le aree pubbliche, (se in quantit insufficientie secondo lart. 3) devono essere tutte qualificate come standard a coprire parte dei fabbisogni minimi (calcolati in base allart. 3 sulledifcato esistente). In tal caso il Piano gi iper-congestionato e non consentita ulteriore aumento di edificazione per rispetto egli art.7 D.M. 1444/68 e art. 1 L. 1150/42. La sola parte di standard mancante pu essere reperita fuori dal perimetro del piano (detratti i fabbisogni di standard comunque gi soddisfatti). Le aree pubbliche esistenti nel Piano (uguali o inferiori al minimo imposto dallart. 3) fanno parte degli standard minimi inderogabili. Gli standard che partecipano a coprire il fabbisogno minimo di standard (calcolato secondo lart. 3 D.M. 1444/68) non possono essere eliminati dal piano; n venduti (trasformazione di standard in superficie fondiaria), n trasformati in strade, n sostituiti con altri standard in altro sito.

ve, a verde pubblico o a parcheggi da osservare in rapporto agli insediamenti residenziali nelle singole zone territoriali omogenee

00252

Lapplicazione dellarticolo 4 del D.M. 1444/1968 evidenziata al punto 00248 sopra esposto, mostra la funzione calmieratrice degli standard per evitare unedificazione incontrollata in zona B. La stessa azione calmieratrice avviene per le zone C. Il risultato della regolamentazione degli standard la seguente. - Un incremento edilizio in zona B ammesso solo per i Piani che dispongono di aree per gli standard minimi . E escluso in tutti i casi in cui necessario reperire parte di standard fuori al Piano. - Non ammessa la trasformazione di Standard facenti parte del minimo inderogabile n in superficie fondiaria (alienazione) n in superficie viaria. - Non ammesso il reperimento fuori dal Piano di standard a fronte di standard esistenti eliminati. - Non ammesso il reperimento fuori dal Piano di standard a fronte di aumenti di edificazione.
Appunti di urbanistica

Funzione degli standard come calmiere delledificazione.

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00253 -

La funzione degli standard pubblici come calmiere delledificazione - Esempi in zona C


100 m 40 m 40 m

Esempi con riferimento a piani particolareggiati (lottizzazioni) entro il perimetro della figura a destra Sf = Superficie fondiaria (del lotto) mq Sv = superficie viaria St = Superficie territoriale (totale) = Sv+Sf+Ss V = Volume edificabile massimo mc Su = Superficie utile lorda mq If = indice di fabbricabilit fondiaria = V/Sf mc/mq Ab = Abitanti da insediare = Su/30 Ss = Standard pubblici minimi inderogabili = a/18 H = altezza massima concessa per gli edifici

25 m
area di ogni lotto = 1000 mq

25 m

25 m
180 m
strade (superficie viaria)

25 m

Con altezza dei piani valutata 3 metri (compreso il solaio) risulta


V = Su.3 If = Sux3 Sf Su = IfxSf 3 Ss = 18Ab = 18Su = 0,6 Su = 0,6 If Sf = 0,2 If Sf
00254
Scala 1/2000 (1 mm = 2 metri reali)

25 m

25 m

Esempio di lottizzazione
(piano particolareggiato) di 12.000 mq al netto delle strade

If
mc/mq

RIFERIMENTO AD UN LOTTO DI 1000 mq

RIFERIMENTO ALLA LOTTIZZAZIONE (con Sf + Ss = 12.000 mq)

(fuori legge)

senza standard

Sf
mq

V
mc

Su
mq

Ab
N

Sf
mq

V
mc

Su
mq

Ss
mq

Ab
N

Abt
N

0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 4,0 5,0 7,0

1000

500

167 333 500 667 833

6 11 17 23 28 33 44 56 78

10.909 10.000 9.230 8.571 8.000 7.500 6.667 6.000 5.000

5.450 10.000 13.845 17.142 20.000 22.500 26.667 30.000 35.000

1.817 3.333 4.615 5.714 6.667 7.500 8.889 10.000 11.667

1.091 2.000 2.769 3.429 4.000 4.500 5.333 6.000 7.000

61 111 154 190 222 250 296 333 389

72 132 204 276 336 396 528 672 936

1000 1000 1000 1500 1000 2000 1000 2500

1000 3000 1000 1000 4000 1333 1000 5000 1667 1000 7000 2333

Le due ultime colonne mostrano il confronto fra il numero di abitanti insediabili risultanti da una lottizzazione con gli standard di legge (Ab = penultima colonna) e senza gli standard (Abt = ultima colonna, illegittimit). Linfluenza frenante degli standard aumenta con la densit fondiaria If

Per trovare i risultati di Sf e di Ss dellintera lottizzazione (di 12.000 mq al netto delle strade) stato applicato e risolto per ogni valore di If il sistema di due equazioni seguente

Ss = 0,2.If.Sf Sf + Ss = 12.000

da cui

Sf =

12.000 1+0,2If 24

Appunti di urbanistica

If = 0,5 mc/mq
Piano attuativo (Lottizzazione) in zona C inedificata Sf = 10x1000 + 36x25 =10.900 mq Ss disponibili = 25x44 = 1.100 mq V disponibile = If Sf = 0,5x10.900 = 5.450 mc Su in un lotto da 1000 mq = V/3 = 500/3 = 167 mq Su nella lottizzazione = 10 lotti da 1000 mq: Su =167x10=1.670 mq + 1 lotto da 900 mq: Su = 150 = 150 mq totale = 1.820 mq Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 1820/30 = 60,67 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 60.67x18=1.092 mq (minimo inderogabile) Ss esistenti 1.100 mq > 1.092

Scala 1/2000

(1 mmdel disegno = 2 metri reali)

standard pubblici

SOLUZIONE 1:

Villette monofamiliari con solo piano terra

Sf ogni lotto = 1000 mq V max di ogni lotto = 500 mc Su di ogni lotto =167 mq

SOLUZIONE 2:

Villette monofamiliari con solo piano terra miste con villette a due piani

Questa soluzione con If = 0,5 mc/mq consente e favorisce costruzioni singole private monofamiliari su lotti di 1000 mq circa, edificabili con imprese artigianali su progetto commissionato dal proprietario a professionista di sua fiducia con soluzioni suggerite dal proprietario o ad esso gradite.
Appunti di urbanistica

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If = 1 mc/mq
Piano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 10x1000 = 10.000 mq Ss = 0,2 If Sf = 2.000 mq (minimo di legge) Ss disponibili = 2x1000 = 2.000 mq V disponibile = If Sf = 1x10.000 = 10.000 mc Su in un lotto da 1000mq = V/3 = 1000/3 = 33 mq Su = V/3 = 10.000/3 = 3.333 mq 10 lotti da 1000 mq: Su =333x10=3.333 mq Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 3333/30 = 111,11 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 111x18=2.000 mq (minimo inderogabile)

Scala 1/2000

(1 mmdel disegno = 2 metri reali)

Sf ogni lotto = 1000 mq V max di ogni lotto = 1000 mc Su di ogni lotto =333 mq

standard pubblici

Questa soluzione con If = 1 mc/mq consente e favorisce costruzioni binate private bifamiliari su lotti di 1000 quindi con 500 mq per ogni singola propriet. Edificabili su progetto commissionato dai due proprietari a professionista di loro fiducia. Si presta per cooperative edilizie e consente ottima autonomia per ogni famiglia. Lo spazio disponibile (500 mq) per ogni famiglia consente ottima disponibilit interna di parcheggi, pi spazio per piccolo giardino e/o per piccola coltivazione di ortaggi. La proporzione (80x75) degli solati da 6000 mq risulterebbe meglio disponibile nella dimensione 60 x100 mq.
Appunti di urbanistica

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If = 1,5 mc/mq
Piano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 8x1000+ (49x25) = 9.225 mq 8 lotti da 1000 mq: Su =1000x8 = 8.000 mq 1 lotto da 25x49 mq: Su = 1.225 mq Ss = 0,2 If Sf = 0.2x1,5x9225 = 2.770 mq (minimo di legge) Ss disponibili = 2x1000 +31x25 = 2.775 mq V disponibile = If Sf = 1,5x9.225 = 13.837 mc Su = V/3 = 13.837/3 = 4.612 mq

Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 4612/30 = 153,7 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 154x18 = 2.772 mq (minimo inderogabile) Ss esistenti: = 2.775 mq

Sf ogni lotto = 1000 mq V max di ogni lotto = 1500 mc Su di ogni lotto = V/3 = 500 mq
Scala 1/2000 (1 mmdel disegno = 2 metri reali)

standard pubblici

Questa soluzione con If = 1,5 mc/mq idonea per palazzine a tre o pi appartamenti o per case a schiera La soluzione di figura pu essere di tre appartamenti, uno per piano da circa 168 mq, o di sei appartamenti di circa 84 mq ognuno. Lindipendenza degli alloggi esistente con If = 1,0 non pi possibile. Lindice If = 1,5 mc/mq caratterizza la costruzione di edifici condominiali. La soluzione idonea anche per case a schiera con appartamenti fra i 100 e 200 mq in vertricale su tre piani.
Appunti di urbanistica

27

If = 2

mc/mq

Piano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 8x1000+ (23x25) = 8.575 mq Ss = 0,2 If Sf = 3.430 mq (minimo di legge) Ss disponibili = 2x1000 +57x25 = 3.425 mq V disponibile = If Sf = 2x8.575 = 17.150 mc Su = V/3 = 17.150/3 = 5.717 mq

Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 5717/30 = 190 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 190x18 = 3.430 mq (minimo inderogabile) Ss esistenti: = 3.425 mq

Scala 1/2000

(1 mmdel disegno = 2 metri reali)

Sf di ogni lotto = 1000 mq V max di ogni lotto = 2000 mc Su di ogni lotto =V/3 = 2000/3 = 667 mq

standard pubblici

Questa soluzione con If = 2 mc/mq idonea per palazzine a tre piani con due appartamenti per piano. La soluzione di figura sei appartamenti, due per piano da circa 100 mq ognuno. Lindice If = 2 mc/mq caratterizza la costruzione di piccoli edifici condominiali. Lindice If = 2 favorisce anche costruzioni di case a schiera con appartamenti in verticale su tre piani.
Appunti di urbanistica

28

If = 2,5

mc/mq

Piano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 8x1000 = 8.000 mq Ss = 0,2 If Sf = 4.000 mq (minimo di legge) Ss disponibili = 4x1000 = 4.000 mq V disponibile = If Sf = 2,5x8.000 = 20.000 mc Su = 8x3x(23x12) = 8x3x276 = 6624 mq

Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 6624/30 = 221 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 221x18 = 3.978= mq (minimo inderogabile) Ss esistenti: = 4.000 mq

Scala 1/2000

(1 mmdel disegno = 2 metri reali)

Sf di ogni lotto = 1000 mq V max di ogni lotto = 2500 mc Su di ogni lotto = 12x23x3 = 828 mq

standard pubblici

Appunti di urbanistica

29

If = 3

mc/mq

Piano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 6x1000 + 60x25 = 7.500 mq Ss disponibili = 4x1000 +25x20 = 4.500 mq V disponibile = If Sf = 3x7.500 = 22.500 mc Su = 6x3x(13x26) = 18x338 = 6.084 mq +13x36x3 = 3x 468 = 1.404mq totale = 7 488 mq Su disponibile = V/3 = 22.500/3 = 7.500 mq Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 7488/30 = 249,6 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 249.6,x18 = 4.493= mq (minimo inderogabile) Ss esistenti: = 4x1000 = 4000 + 20x25 = 4.500 mq

Sf di ogni lotto = 1000 mq V max di ogni lotto = 3000 mc Su di ogni lotto = 13x26x3 = 1.014 mq
Scala 1/2000 (1 mmdel disegno = 2 metri reali)

standard pubblici

Questa soluzione con If = 3 mc/mq usata per case a schiera con appartamenti in verticale disposti su tre piani. Ogni edificio consiste di 4 appartamenti, ognuno con una superficie lorda totale pari a 1014/4 = 253 mq. Un edificio pu contenere anche pi di quattro appartamenti. La disponibilit di terreno proprio ridotta per gli appartamenti al centro degli edifici, che hanno parcheggi interni insufficienti per il numero di abitanti insediabili nellappartamento.
Appunti di urbanistica

30

If = 3

mc/mq

Piano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 6x1000 + 60x25 = 7.500 mq Ss disponibili = 4x1000 +25x20 = 4.500 mq V disponibile = If Sf = 3x7.500 = 22.500 mc Su = (70x9,5x3) x3 = 1995x3 = 5.985 mq +50x10x3 = 3 x 500 = 1.500mq totale = 7 4858 mq Su disponibile = V/3 = 22.500/3 = 7.500 mq Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 7485/30 = 249,5 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 249,5x18 = 4.491= mq (minimo inderogabile) Ss esistenti: = 4x1000 + 20x25 = 4.500 mq

Scala 1/2000

(1 mmdel disegno = 2 metri reali)

Sf dei lotti grandi = 2000 mq V max di ogni lotto = 6000 mc Su di ogni lotto = 70x9,5x3 = 1.995 mq

standard pubblici

Questa soluzione con If = 3 mc/mq usata per case a schiera con appartamenti in verticale disposti su tre piani. Ogni edificio consiste di 13 appartamenti, ognuno con una superficie lorda totale pari a 51,1x3 = 153 mq. questa soluzione, con un numero pi elevato di appartamenti, preferita dalle imprese immobiliari. La disponibilit di terreno proprio ridotta per gli appartamenti al centro degli edifici, che hanno parcheggi interni insufficienti per il numero di abitanti insediabili nellappartamento.
Appunti di urbanistica

31

If = 4

mc/mq

Piano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 5x1000 + 67x25 = 6.675 mq Ss disponibili = 5x1000 +25x13 = 5.325 mq V disponibile = If Sf = 4x6.675 = 26.700 mc Su = (26x13x4) x5 = 1352x5 = 6.760 mq +41x13x4 = 533x4 = 2.132mq totale = 8 892 mq Su disponibile = V/3 = 26.700/3 = 8.892. mq Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 8892/30 = 296 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 296x18 = 5.328= mq (minimo inderogabile) Ss esistenti: = 5x1000 + 13x25 = 5.325 mq

Scala 1/2000

(1 mmdel disegno = 2 metri reali)

Sf dei lotti piccoli = 1000 mq V max di ogni lotto = 4000 mc Su di ogni lotto = 26x13x4 = 1.352 mq Su di ogni piano = 26x13 = 338 mq edifici a quattro piani

standard pubblici

Questa soluzione con If = 4 mc/mq usata per palazzine a quattro piani (condomni). Ogni piano ha una superficie di 26x13 = 338 mq e pu essere suddiviso in due, tre o quattro appartamenti. Un edificio pu contenere fino a 12 o 16 appartamenti. La disponibilit di terreno proprio ridotta e esistono notevoli difficolt per i parcheggi interni. La soluzione realizzabile da impresa immobiliare che costruisce per vendere appartamenti.
Appunti di urbanistica

32

If = 5

mc/mq

Piano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 6x1000 = 6.000 mq Ss disponibili = 6x1000 = 6.000 mq V disponibile = If Sf = 5x6.000 = 30.000 mc Su = (26x13x5) x6 = 338x5x6 = 10.140 mq Su disponibile = V/3 = 30.000/3 = 10.000 mq Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 10.140/30 = 338 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 338x18 = 6.084 = mq (minimo inderogabile) Ss esistenti: = 6x1000 = 6.000 mq (mancano 84 mq)

Scala 1/2000

(1 mmdel disegno = 2 metri reali)

Sf dei lotti piccoli = 1000 mq V max di ogni lotto = 4000 mc Su di ogni lotto = 26x13x5 = 1.690 mq Su di ogni piano = 26x13 = 338 mq edifici a cinque piani

standard pubblici

Questa soluzione con If = 5 mc/mq usata per palazzine a cinque piani (condomni). Ogni piano ha una superficie di 26x13 = 338 mq e pu essere suddiviso in due, tre o quattro appartamenti. Un edificio pu contenere fino a 15 o 20 appartamenti. La disponibilit di aree per parcheggi interni insufficiente per il numero di abitanti insediabili nelle palazzine. La soluzione realizzabile da impresa immobiliare che costruisce per vendere appartamenti.
Appunti di urbanistica

33

If = 7

mc/mq

Piano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 5x1000 = 5.000 mq Ss disponibili = 7x1000 = 7.000 mq V disponibile = If Sf = 7x5.000 = 35.000 mc Su = (32,5x12) x6x5 = 390x30 = 11.700 mq Su disponibile = V/3 = 35.000/3 = 11.667 mq Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 11.700/30 = 390 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 390x18 = 7.020 = mq (minimo inderogabile) Ss esistenti: = 7x1000 = 7.000 mq (mancano 20 mq)

Sf dei lotti = 1000 mq V max di ogni lotto = 7000 mc Su di ogni lotto = 32,5x12x6 = 2.340 mq Su di ogni piano = 32,5x12 = 390 mq edifici a sei piani
Scala 1/2000 (1 mmdel disegno = 2 metri reali)

standard pubblici

Questa soluzione con If = 7 mc/mq usata per palazzine a sei piani (condomni) singole o sffiancate. Ogni piano ha una superficie di 32,5x12 = 390 mq e pu essere suddiviso in tre, quattro o pi appartamenti. Un edificio pu contenere fino a 24 o 30 appartamenti. La disponibilit di aree per parcheggi interni insufficiente per il numero di abitanti insediabili nelle palazzine. La soluzione realizzabile da impresa immobiliare che costruisce per vendere appartamenti.
Appunti di urbanistica

34

If=3

Con standard minimi inderogabili


If=5

Mancanza di standard

Legittimi
If=7

In violazione di legge

La tabella 00254 nelle due ultime colonne mostra in confronto fra il numero di abitanti insediabili risultanti da una lottizzazione con gli standard di legge (Ab = penultima colonna) e senza gli standard (ABt = ultima colonna, illegittimit). Linfluenza frenante degli standard aumenta con la densit fondiaria If
Appunti di urbanistica

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00255 -

EFFETTI DEVASTANTI DI APPLICAZIONI ERRATE dell ART. 4 del D.M. 1444/1968

Quando larticolo 4 viene applicato senza tener conto di tutte le condizioni di legge che ne limitano luso (D.M.1444/1968, art.4, punto 2 - L.1150/1942 art.1 - D.M.1444/1968, art.7, punto 2 art.3 del D.M. 1444/1968 da solo o combinato con gli artt. 826 e 828 del Codice Civile) si hanno risultati opposti a quelli che si prefigge la Legge Urbanistica. Caso a) - Piano con ampia disponibilitdi aree vuota per coprire gli standard minimi. Il Piano viene formato senza standard e questi vengono reperiti in zona limitrofa vuota, fuori dal Piano. Ultimata ledificazione del piano, la zona limitrofa viene lottizzata con un Piano analogo. E cos via. Ne risulta unedificazione nuova continua totalmente priva di standard. (cosiddette citt-dormitorio) Caso b) - Piano in zona gi precedentemente edificata (zona B): gli standard sono insufficienti a coprire il minimo di legge per ledificato esistente. Viene confezionato un nuovo Piano con indici fondiari superiori alledificato. Vengono reperiti in zona limitrofa standard a fronte degli standard mancanti per ledificato ed anche a fronte dellaumento di volume concesso. Ne risulta un aumento incontrollato del congestionamento urbano privo di limiti Caso c) - Piano con di standard sufficienti a coprire il minimo di legge per ledificato esistente. Vengono trasformati gli standard in superficie fondiaria (alienati). Viene concessa unedificazione al limite massimo di densit edilizia per la zona B (5mc/mq) Vengono reperiti fuori dal Piano gli standard eliminati (alienati). Vengono reperiti fuori dal Piano gli standard mancanti a fronte dellincremento edilizio . Viene edificata larea ex standard con residenze a indice fondiario massimo Viene demolito tutto ledificato esistente e ricostruito con edifci residenziali al limite massimo di densit edilizia. Ne risulta una demolizione di una zona correttamente costruita con costruzione di nuova zona al suo posto edificata ai massimi limiti di edificabilit per le zone B (5mc/mq), priva di standard, mentre met dellarea appena edificata dovrebbe essere di standard pubblico. (Ipercongestionamento). (Caso del centro di Alfonsine) Negli esempi elencati la chiave per lesecuzione di Piani in totale violazione dei concetti e degli articoli della legge urbanistica luso errato dellarticolo 4 del D.M.1444/68 e precisamente: R - il reperimento di standard al di fuori del Piano Urbanistico a fronte dei fabbisogni comunque gi soddisfatti - (violaz. art.4 n.2 - Zona B) S - in combinazione con il mancato rispetto dellart. 7 punto 2 del D.M.1444/68: le densit territoriali e fondiarie sono stabilite in sede di formazione degli strumenti urbanistici tenendo conto delle esigenze igieniche, di decongestionamento urbano e delle quantit minime di spazi previste dagli artt. 3, 4 e 5. T - in combinazione con il mancato rispetto dellart. 3 del D.M.1444/68 (minimo garantito degli standard) combinato con gli articoli 826 e 828 del Codice Civile (condizione giuridica dei beni patrimoniali), per cui vengono reperiti fuori del Piano standard esistenti alienati in violazione del suddetto combinato.

Quindi con le combinazioni R, S o T sopra elencate

LAPPLICAZIONE ERRATA
dellarticolo 4 del D.M.1444/1968 comporta dellefficacia

LANNULLAMENTO TOTALE DELLA LEGGE URBANISTICA ITALIANA

Appunti di urbanistica

36

00256 - Limite di densit edilizia - If (art. 7 del D.IM. 1444/68) Il comma 1 dellart. 7 si riferisce alle zone A. Per le operazioni di risanamento conservativo ed altre trasformazioni conservative le densit edilizie non possono superare quelle preesistenti, computate senza tener conto delle soprastrutture di epoca recente prive di valore storico-artistico. Per le eventuali nuove costruzioni ammesse, la densit fondiaria non deve superare il 50% della densit fondiaria media della zona e in nessun caso i 5 mc/mq. Il comma 2 si riferisce alle zone B. (adottata per il centro dalla delibera n.15/1999) Le densit territoriali e fondiarie sono stabilite in sede di formazione degli strumenti urbanistici tenendo conto delle esigenze igieniche, di decongestionamento urbano e delle quantit minime di spazi previsti dagli artt. 3, 4 e 5. Qualora le previsioni di piano consentano trasformazioni per singoli edifici mediante demolizione e ricostruzione, non sono ammesse densit fondiarie superiori ai seguenti limiti: 7 mc/mq per comuni superiori ai 200 mila abitanti. 6 mc/mq per comuni tra 200 mila e 50 mila abitanti. 5 mc/mq per comuni al di sotto dei 50 mila abitanti. Sono ammesse densit superiori ai predetti limiti quando esse non eccedono il 70% delle densit preesistenti. Il comma 3 si riferisce alle zone C. I limiti di densit edilizia di zona risulteranno determinati dalla combinata applicazione delle norme di cui agli artt. 3, 4 e 5 e di quelle di cui agli artt. 8 e 9, nonch dagli indici di densit fondiaria che dovranno essere stabiliti in sede di formazione degli strumenti urbanistici, e per i quali non sono posti specifici limiti. Per le zone E: prescritta per le abitazioni la massima densit fondiaria di mc 0,03 per metro quadro.

00257 - Decongestionamento urbano. Il decongestionamento urbano viene richiesto dalla legge urbanistica 1151/1942 per le zone A e B quando si interviene per demolire e ricostruire un edificio o un gruppo di edifici. Lart. 7 del D.IM. 1444/1968 per le zone B prescrive di tener conto del decongestionamento urbano nel definire lindice di densit edilizia (If) nelle norme per i piani urbanistici. Il congestionamento urbano esiste per la conformazione antica delle citt o per incrementi edilizi incontrollati avvenuti dal 1945 al 1968. Lattivit di congestionamento del dopoguerra doveva essere interrotta con la legge 765/1967, (detta legge ponte) che ha introdotto nella legge 1150/1942 gli articoli 41 quinquies e 41 sexies. Larticolo 41 quinquies (corrispondente allart. 17, ultimi due commi, della legge 768/1967)
L.1150/1942 - Art. 41 quinquies. In tutti i Comuni, ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della
revisione di quelli esistenti, debbono essere osservati limiti inderogabili di densit edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonch rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi. I limiti e i rapporti previsti dal precedente comma sono definiti per zone territoriali omogenee, con decreto del Ministro per i lavori pubblici di concerto con quello per linterno, sentito il Consiglio superiore dei lavori pubblici. In sede di prima applicazione della presente legge, tale decreto viene emanato entro sei mesi dallentrata in vigore della medesima

Il Decreto emanato in base allultimo periodo dellarticolo 41 quinquies sopra riportato il D.IM. 1444/1968. Il decongestionamento urbano avviene quando si opera variando uno o pi dei seguenti parametri: densit edilizia in diminuzione. altezza dei fabbricati in diminuzione. distanza tra i fabbricati in aumento. spazi destinati agli insediamenti resisenziali (o produttivi) in diminuzione. spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, averde pubblico o parcheggi in aumento.

Appunti di urbanistica

37

00258 -

Limiti di altezza degli edifici.

D.IM. 1444/1968 - Art. 8. - Limiti di altezza degli edifici 1) Zone A): - per le operazioni di risanamento conservativo non consentito superare le altezze degli edifici preesistenti, computate senza tener conto di soprastrutture o di sopraelevazioni aggiunte alle antiche strutture; - per le eventuali trasformazioni o nuove costruzioni che risultino ammissibili, laltezza massima di ogni edificio non pu superare laltezza degli edifici circostanti di carattere storico-artistico. 2) Zone B): laltezza massima dei nuovi edifici non pu superare laltezza degli edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, sempre che rispettino i limiti di densit fondiaria di cui allart. 7. 3) Zone C): contigue o in diretto rapporto visuale con zone del tipo A): le altezze massime dei nuovi edifici non possono superare altezze compatibili con quelle degli edifici delle zone A) predette. 4) Edifici ricadenti in altre zone: le altezze massime sono stabilite dagli strumenti urbanistici in relazione alle norme sulle distanze tra i fabbricati di cui al successivo art. 9.

Per le zone A questo articolo consente di superare le altezze degli edifici preesistenti solo per trasformazioni e nuove costruzioni purch non superi le altezze degli edificii circostanti di carattere storico artistico. Comunque per il precedente articolo 7 non sono ammessi aumenti di volumetria rispetto al preesistente. Per le zone B laltezza massima dei nuovi edifici (quindi compresi quelli derivati da demolizione con ricostruzione) non pu superare laltezza degli edifici preesistenti e circostanti. Eammessa leccezione per gli edifici oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni, con previsioni planovolumetriche. Si fa presente che comunque gli edifici che fanno parte delleccezione devono far parte di un piano attuativo (lottizzazione) che deve in ogni caso contenere gli standard minimi inderogabili e gli spazi per parcheggi minimi previsti dallart. 41 sexies l. 1150/1942 e tutti gli altri articoli del D.IM. 1444/1968. Per le zone C ci sono limitazioni di altezza solo se la zona adiacente o in rapporto visuale con una zona A. Questa mancanza di limiti di altezza viene compensata dal fatto che in una zona C, per definizione stessa di zona, esistono sempre gli spazi per gli standard, per i parcheggi minimi previsti dallart. 41 sexies l. 1150/1942 e per il rispetto di tutti gli altri articoli del D.IM. 1444/1968. Quindi, per le zone B e C non ci sono limitazioni di altezza quando realizzabile un piano particolareggiato che rispetta la legge 1150/42 ed il D.IM. 1444/68. 00259 -

Limiti di distanza tra i fabbricati

D.IM. 1444/1968 - Art. 9. - Limiti di distanza tra i fabbricati

Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue. 1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale. 2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. 3) Zone C): altres prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari allaltezza del fabbricato pi alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12. Le distanze minime tra fabbricati - tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilit a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) - debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di: - ml 5 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml 7; - ml 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml 7 e ml 15; - ml 10 per lato, per strade di larghezza superiore a ml 15. Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori allaltezza del fabbricato pi alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente allaltezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

Appunti di urbanistica

38

Per le zone A, per eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici devono essere mantenute come le preesistenti (o superiori) ma solo rispetto agli edifici preesistenti non recenti. 10 metri = minimo assoluto Per le zone B, C, D va rispettata la distanza minima assoluta di 10 metri purch almeno uno degli edifici abbia parete frontistante finestrata.

10 metri = minimo assoluto


Questa distanza minima di 10 metri supera i vecchi limiti del codice civile e molte sentenze del Consiglio di Stato hanno imposto il rispetto di questa norma per i piani urbanistici e per i singoli edifici.

Per le zone C, oltre al minimo precedente, se ambedue le pareti degli edifici antistanti sono finestrate, la distanza deve essere maggiore dellaltezza delledificio pi alto.

minimo > H

se una sola delle pareti frontistanti finestrata questa regola vale solo se gli edifici si fronteggiano per uno sviluppo superiore a metri lineari 12:

>1 2m

minimo > H

Appunti di urbanistica

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Distanze minime tra fabbricati tra i quali sono interposte strade per veicoli, non a fondo cieco.
Le distanze minime variano con la larghezza della strada interposta: (la larghezza della strada comprende carreggiate, marciapiedi ed aiuole)

privato
minimo 5 m

strada
strada < 7 m

privato
minimo 5 m

privato
minimo 7,5 m

strada
7m< strada < 15 m

privato
minimo 7,5 m

privato
minimo 10 m

strada
strada > 15 m

privato
minimo 10 m

Appunti di urbanistica

40

00260 -

Dislocazione degli standard nei quartieri, nei borghi e nelle frazioni

Larticolo 1 del D.IM. 1444/1968 precisa:

D.IM. 1444/1968 - Art. 1 - Campo di applicazione

Le disposizioni che seguono si applicano ai nuovi piani regolatori generali e relativi piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate; ai nuovi regolamenti edilizi con annesso programma.di fabbricazione e relative lottizzazioni convenzionate; alle revisioni degli strumenti urbanistici esistenti.

Cio tutti gli articoli del D.IM. 1444/1968 vanno applicati in tutti i piani urbanistici e lottizzazioni. Il comma 1 dellart. 7 della legge urbanistica precisa che il piano regolatore generale deve considerare la totalita del territorio comunale. Ne segue che larticolo 3 garantisce lesistenza degli standard in tutto il territorio comunale; ma la dislocazione degli standard potrebbe essere priva di importanza per la legge urbanistica. Questa deduzione semplicistica ma sostenuta da molti legali dei Comuni nelle cause amministrave (TAR e Consiglio di Stato). Urbanisticamente gli spazi pubblici minimi inderogabili (o riservati alle attivit collettive, al verde pubblico o a parcheggi) devono essere presenti in tutti i quartieri (qualora siano definiti), nel capoluogo, nei borghi e nelle frazioni. Infatti gli standard pubblici devono essere disponibili per tutti i cittadini di un comune e vanno distribuiti in modo proporzionale alle superfici utili esistenti o programmate dai piani urbanistici, in ogni parte del territorio comunale. standard pubblici lontano dagli abitati non servono a nessuno. Comunque il titolo dellarticolo 3 del D.IM. 1444/1968 il seguente:
D.IM. 1444/1968 - Art. 3 - Rapporti massimi, tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi.

Il capoluogo di un piccolo comune, ogni borgo ed ogni frazione sono insediamenti residenziali distinti. Per le citt oltre alle frazioni esistono i borghi interni, ed i quartieri, individuati da tempi anteriori e di fatto riconosciuti. La perimetrazione dei quartieri nella planimetria del PRG sarebbe di importanza fondamentale per la dislocazione corretta degli standard. La legge nazionale non obbliga ad inserire nei PRG la perimetrazione dei quartieri. Negli insediamenti consolidati non esistono in genere spazi pubblici in quantitt da soddisfare i minimi inderogabili. Il reperimento degli standard mancanti va fatto nelle zone disponibili pi prossime (art. 4 D.IM. 1444/1968). Questo pi facile per i piccoli insediamenti. Il titolo dellarticolo 4 del D.IM. 144/1968 il seguente:
D.IM. 1444/1968 - Art. 4 - Quantit minime di spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi da osservare in rapporto agli insediamenti residenziali nelle singole zone territoriali omogenee.

Quindi negli insediamenti residenziali larticolo 4 va applicato in ogni zona omogenea (A, B, C) e le zone omogenee sono individuate dalle defizioni date nellarticolo 2 del D.IM. 1444/1968. Per gli insediamenti consolidati di zone A e zone B gli standard esistenti quando siano inferiori ai minimi indrogabili non posssono in ogni caso essere alienati n trasformati in superfici viarie, n sostituiti con standard dislocati al di fuori delle zone interessate. Vanno reperiti al di fuori delle zone interessate solo gli standard mancanti per raggiungere il minimo inderogabile, detratti i fabbisogni gi soddisfatti (art. 4, punti 1 e 2). Gli standard esistenti che fanno parte del minimo inderogabile sono inalienabili in base al combinato degli artt. 826 e 828 del Codice Civile con lart. 3 del D.IM. 1444/1968. (00249) 00261 -

Perimetrazioni

Legge Nazionale 22 ottobre 1971 n. 865 Programmi e coordinamento delledilizia residenziale pubblica. - Art. 18 Entro il termine di sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, i comuni, ai fini dellapplicazione del precedente articolo 16 procedono alla delimitazione dei centri edificati con deliberazione adottata dal consiglio comunale. In pendenza delladozione di tale deliberazione, il comune dichiara con delibera consigliare, agli effetti del procedimento espropriativo in corso, se larea ricade o meno nei centri edificati. Il centro edificato delimitato, per ciascun centro o nucleo abitato, dal perimetro continuo che comprende tutte le aree edificate con continuit ed i lotti interclusi. Non possono essere compresi nel perimetro dei centri edificati gli insediamenti sparsi e le aree esterne, anche se interessate dal processo di urbanizzazione. Ove decorre inutilmente il termine previsto al primo comma del presente articolo, alla delimitazione dei centri edificati provvede la Regione.
Appunti di urbanistica

41

Larticolo 16 di questa legge definisce le indennit di espropriazione per le aree da dedicare alledilizia residenziale pubblica e le aree che erano qualificate zona agricola (esterne alle perimetrazioni) sono soggette ad un indennizzo inferiore rispetto a quelle interne alla perimetrazione. Le valutazioni delle indennit di espropriazione date da questa legge e da altre analogne dello Stato italiano sono state oggetto di condanna da parte della Corte Europea dei Diritti dellUomo, che non ammette espropri con indennit decisamente inferiori al prezzo del libero mercato. Il libero mercato comporta una valutazione dei terreni agricoli elevata quando sono a ridosso dellabitato, anche se sono fuori dal perimetro dellinsediamento.

00262 - Cartografia La legge nazionale non specifica la scala delle planimetrie dei piani urbanistici, non specifica le grafe per le zone urbanistiche e non specifica le grafie per le perimetrazione del territorio comunale, dei quartieri, dei borghi, delle frazioni, dei perimetri dei PRG negli insediamenti abitati e dei perimetri dei piani attuativi, dei comparti, delle lottizzazioni. Le legende delle zone e delle perimetrazioni sono sempre espresse nelle planimetrie dei PRG e dei Piani attuativi: regola generale diffusa e senza la legenda la planimetria non leggibile. Le planimetrie dei PRG relative ai capoluoghi ed agli insediamenti delle frazioni frazioni vengono eseguite generalmente in scala 1/2000 (1 millimetro della planimetria corrisponde a 2 metri del reale). Le tavole planimentriche che riportano tutto il territorio comunale vengono generalmente eseguite in scala 1/5000 (1 millimetro della planimetria corrisponde a 5 metri del reale). A volte le frazioni distaccate dal capoluogo vengono anchesse rappresentate in planimetrie in scala 1/5000. Per una verifica della correttezza dei PRG essenziale il valore della superficie utile lorda Su allo scopo di verificare la correttezza delle previsioni del piano per le zone residenziali A, B, C: Ab = numero di abitanti insediabili (= Su/30) Ss = quantit minima inderogabile di standard pubblici (=Abx18) Questo calcolo parte dalla misura delle superfici fondiarie (Sf) delle zone A, B, C e delle superfici delle zone F. Tramite il valore delle densit fondiarie If nelle zone B e C si calcolano i volumi ammessi in ogni isolato e quindi le superfici utili Su valutando unaltezza media dei piani abitabili di 3 metri (Su = V/3). Questo calcolo dovrebbe essere espresso nelle relazioni allegate ai PRG, per assicurare la correttezza dei dati di presentazione del PRG. Se il calcolo non allegato deve essere possibile almeno una verifica misurando sulla carta delle planimetrie le aree degli isolati. Questo possibile con una approssimazione discreta nelle planimetrie in scala 1/2000. E molto meno attendibile una misura su una planimetria in scala 1/5000. Per lesecuzione delle misure conveniente scannerizzare le planimetrie in carta con precisione di 300 punti/pollice per originali in scala 1/2000 750 punti pollice per originali in scala 1/5000 Quindi si ristampano le planimetrie (pezzi A4) in scala 1/1000. Su queste ultime planimetrie si potranno eseguire le misure definitive, con una discreta precisione di lettura. Planimetrie in carta in scala 1/10.000 o maggiori (1/20.000) non consentono una misura tecnicamente efficiente. Anche le planimetrie di insediamenti residenziali in scala 1/5000 sono sconsigliate e la soluzione ora proposta di ingrandire gli originali valida solo se un originale in scala 1/5000 eseguito con molta cura e molta precisione (esempio se stato ottenuto con riduzione del 50% di un originale in sala 1/2500). La presentazione di planimetrie in digitale (su DVD) recente e non regolamentata. Si osserva comunque che una presentazione in digitale rasterizzata dovrebbe avere almeno una precisione minima di 300 punti/pollice per planimetrie in scala 1/2000 (o 750 punti/pollice in scala 1/5000). (con spreco enorme di memoria). Una precisione inferiore in digitale non consente ingrandimenti come consente invece una planimetria su carta. E decisamente consigliabile una planimetria rappresentata con un programma vettoriale: questa ha una definizione superiore a quella cartacea, consuma poca memoria ed stampabile in qualsiasi scala.

Appunti di urbanistica

42

LEGENDA
Zona A

Zona B

Zona C

Zona Di
industriale

Zona Dc
commerciale direzionale

Zona E

Zona F
Delimitazioni di comparti subordinati a piani particolareggiati

Perimetro dei quartieri

Perimetro del capoluogo

Confine comunale

Edifici di valore

Numero di piano attuativo

Esempio di planimetria di PRG di capoluogo in scala 1/2000 - (1 mm del disegno = 2 metri reali)
NOTA - la zona F ai margine delle strade in violazione del D.IM. 1444/1968 art. 3 punto c. Appunti di urbanistica

43

LEGENDA

Esempio di planimetria di PRG di una frazione in scala 1/5000 (1 mm del disegno = 5 metri reali)

Zona A

Zona B

Larea in alto contiene un insediamento residenziale privo di definizione di zona perch appartiene ad un comune diverso che ha qualificato le zone di legge per questo insediamento nel proprio PRG.

Zona C

Zona Di
industriale

Zona Dc
commerciale direzionale

Zona E

Zona F
Delimitazioni di comparti subordinati a piani particolareggiati

Perimetro dei quartieri

Perimetro del capoluogo

Confine comunale

Edifici di valore

Numero di piano attuativo

Appunti di urbanistica

44

00263 -

La definizione delle opere di urbanizzazione reperibile nella legge 847/1964. L. 29 settembre 1964, n. 847. - Autorizzazione ai Comuni e loro Consorzi a contrarre mutui per lacquisizione delle aree ai sensi della L. 18 aprile 1962, n. 167
1 (06) I comuni ed i consorzi dei comuni sono autorizzati a contrarre, in deroga agli articoli 300 e 333 del testo unico della legge comunale e provinciale, approvato con regio decreto 3 marzo 1934, n. 383, mutui con la Cassa deposti e prestiti, con istituti di credito fondiarlo ed edilizio, con le sezioni autonome per il finanziamento di opere pubbliche ed impianti di pubblica utilit, nonch con gli istituti di assicurazione e di previdenza, per lattuazione dei piani di zona di cui alla legge 18 aprile 1962, n. 167, e precisamente: a) per lacqusto delle aree comprese nei piani suddetti; b) per le opere di urbanizzazione primaria indicate al successivo articolo 4; c) per le opere di urbanizzazione secondaria indicate al successivo articolo 4; d) per le opere di carattere generale necessarie per allacciare al pubblici servizi le zone del piano.
(06) - Art. cos sostituito dallart. 4 1, L. 22-10-1971, n. 865.

Opere di urbanizzazione

2 (06) - I mutui di cui alla lettera a) del precedente articolo, sono ammortizzabili in un periodo non superiore a 15 anni. Quelli relativi alle opere di cui alla lettere b c) e d) potranno avere durata trentacinquennale ed essere assistiti da contributi o concorsi statali ai sensi delle vigenti disposizioni. La concessione dei contributi e concorsi da parte del Ministero dei lavori pubblici, nellambito degli stanziamenti di bilancio, ha carattere prioritario. I mutui sono concessi al tasso di interesse che verr stabilito con il decreto dei Ministri per il tesoro (2) e sono garantiti con i cespiti di cui allarticolo 15 della legge 22 dicembre 1969. n. 964 (3). In pendenza dellistruttoria per la costituzione della garanzia da parte degli enti mutuatari, i mutui sono garantiti dallo Stato e possono essere somministrati fino allimporto massimo del due terzi. Con decreto del Ministro per il tesoro la garanzia dichiarata decaduta per la parte del mutuo che pu essere garantita direttamente dallente mutuatario con cespiti delegabili. Lammortamento dei mutui pu avere inizio, su richiesta del comune o del consorzio, tre anni dopo la concessione del mutuo stesso: in tal caso i relativi interessi sono capitalizzati. 3 (06) - [Limporto dei mutui non pu essere superiore al 25 per centodella spesa totale nella relazione finanziaria del piano]. (Articolo abrogato ex art.23 L.27.2.1992 n.179.) 4 - Le opere di cui allarticolo 1 lettera b) sono quelle di urbanizzazione primaria e cio: a) strade residenziali; b) spazi d sosta o di parcheggio; c) fognature; d) rete idrica; e) rete di distribuzione dellenergia elettrica del gas; f) pubblica illuminazione; g) spazi di verde attrezzato.
(Alle opere di urbanizazione primaria sono parificati anche gli impianti cimiteriali ex art.26 bis D.L.28.12.1989 n.179. convertito in L.28.2.1990 n. 38 )

(Nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio, o alla distruzione dei rifiuti urbani solidi e liquidi, eseguiti per conto degli enti trerritoriali, ex art. 17 bis D.IL. 31.8.1987, n. 361, conv. in L. 29.10.1987, n. 441, come sostituito dallart. 9 undecies, co. 2, D.L. 9.9.1988, n. 397, conv. in L. 9.11.1988 n. 475. ); h) aree verdi di quartiere (Comma aggiunto dallart. 44, L. 22.10.1971, n. 865)

Le opere di cui allarticolo 1 lettera c) sono le seguenti: (opere di urbanizzazione secondaria) a) asili nido e scuole materne; b) scuole dellobbligo nonch, strutture e complessi per listruzione superiore allobbligo; c) mercati di quartiere; d) delegazioni comunali; e) chiese ed altri edifci religiosi; j) impianti sportivi di quartiere; g) centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie;

Le aree dedicate alle opere di urbanizzazione vengono indicate generalmente con i simboli S1 (urbanizzazione primaria) ed S2 (urbanizzazione secondaria). La legge 865/1971 riguarda ledilizia economica popolare e le aree industriali- artigianali. La legge 847/1964 sopra riportata servita di appoggio per precisazioni alla legge 167/1962 (disposizioni per favorire lacquisizione di aree fabbricabili per ledilizia economica popolare).

Appunti di urbanistica

45

00264 -

Opere di urbanizzazione e standard pubblici

Le opere di urbanizzazione che costituiscono standard pubblici sono: Opere di urbanizzazione primaria b) spazi d sosta o di parcheggio; g) spazi di verde attrezzato. Opere di urbanizzazione secondaria a) asili nido e scuole materne; b) scuole dellobbligo nonch, strutture e complessi per listruzione superiore allobbligo; c) mercati di quartiere; d) delegazioni comunali; e) chiese ed altri edifci religiosi; f) impianti sportivi di quartiere; g) centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie;

00265 -

Esecuzione delle opere di urbanizzazione

L. 1150/1942 - Art. 28 - Lottizzazione di aree


[1] Prima dellapprovazione del piano regolatore generale o del programma di fabbricazione di cui allart. 34 della presente legge e vietato procedere alla lottizzazione dei terreni a scopo edilizio. [2] Nei comuni forniti di programma di fabbricazione ed in quelli dotati di piano regolatore generale fino a quando non sia stato approvato il piano particolareggiato di esecuzione, la lottizzazione di terreno a scopo edilizio pu essere autorizzata dal comune previo nulla osta del provveditore alle opere pubbliche sentita la sezione urbanistica regionale, nonch la competente soprintendenza. [3] Lautorizzazione di cui al comma precedente pu essere rilasciata anche dai comuni che hanno adottato il programma di fabbricazione o il piano regolatore generale, se entro dodici mesi dalla presentazione al Ministro per i lavori pubblici la competente autorit non ha adottato alcuna determinazione, sempre che si tratti di piani di lottizzazione conformi al piano regolatore generale ovvero al programma di fabbricazione adottato. [4] Con decreto del Ministro per i lavori pubblici di concerto con i Ministri per linterno e per la pubblica istruzione puo disporsi che il nulla-osta allautorizzazione di cui ai precedenti commi venga rilasciato per determinati comuni con decreto del Ministro per i lavori pubblici di concerto con il Ministro per la pubblica istruzione sentito il consiglio superiore per i lavori pubblici. [5] Lautorizzazione comunale e subordinata alla stipula di una convenzione, da trascriversi a cura del proprietario, che preveda: 1) la cessione gratuita entro termini prestabiliti delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria, precisate allart. 4 della legge 29-9-1964, n. 847, nonche la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria nei limiti di cui al successivo n. 2; 2) lassunzione, a carico del proprietario, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione o di quelle opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi; la quota e determinata in proporzione allentita e alle caratteristiche degli insediamenti delle lottizzazioni; 3) i termini non superiori a dieci anni entro i quali deve essere ultimata la esecuzione delle opere di cui al precedente paragrafo; 4) congrue garanzie finanziarie per ladempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione. [6] La convenzione deve essere approvata con deliberazione consiliare nei modi e forme di legge. [7] Il rilascio delle licenze edilizie nellambito dei singoli lotti subordinato allimpegno della contemporanea esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria relative ai lotti stessi. [8] Sono fatte salve soltanto ai fini del quinto comma le autorizzazioni rilasciate sulla base di deliberazioni del consiglio comunale, approvate nei modi e forme di legge, aventi data anteriore a 2 dicembre 1966. [9] Il termine per lesecuzione di opere di urbanizzazione poste a carico del proprietario e stabilito in dieci anni a decorrere dallentrata in vigore della presente legge, salvo che non sia stato previsto un termine diverso.

Per il comma 5, punto 1, il lottizzante deve cedere gratutitamente al Comune, tramite convenzione con atto notarile: - le aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria - le aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondarie Per il punto 2, il lottizzante deve assumersi gli oneri per realizzare completamente le opere di urbanizzazione primarie ed una quota parte per la realizzazione delle opere di urbanizzazione secondarie. Per il punto 3, il lottizzante deve completare entro 10 anni le opere di urbanizzazione primaria.

Appunti di urbanistica

46

00266 -

Cessione gratuita degli standard

In base alle precisazioni del numero precedente 00265 (esecuzione delle opere di urbanizzazione) il lottizzante deve cedere gratuitamente al Comune tutte le aree per gli standard: spazi d sosta o di parcheggio; spazi di verde attrezzato, asili nido e scuole materne, scuole dellobbligo nonch, strutture e complessi per listruzione superiore allobbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese ed altri edifci religiosi, impianti sportivi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie, Di questi deve anche farsi carico di tutte le spese per la realizzazione degli spazi di sosta o di parcheggio e degli spazi di verde attrezzato, quali opere di urbanizzazione primaria.

00267 -

Calcolo degli standard

Il calcolo degli standard va eseguito in sede di progettazione del PRG dal tecnico (Ingegnere o architetto) che stato incaricato dal Comune per il progetto del PRG. Con il PRG il progettista deve fornire al Comune la planimetria del PRG ed il calcolo dettagliato degli standard a dimostrazione dei totali di Superficie fondiaria (Sf) di Standard pubblici (Ss) e di Superficie utile (Su) che sono i valori basilari che quantificano il PRG. In particolare dalla superficie utile Su concessa dal PRG dipendono - il numero di abitanti insediabili Ab = Su/30 - la quantit di standard pubblici minimi Ss = 0,6.Su garantiti dalla legge urbanistica 1150/42 tramite il D.IM. 1444/68. La mancanza del calcolo dettagliato della superficie utile Su sarebbe una carenza inammissibile del progetto ed il Comune non pu accettare un progetto privo delle parti essenziali. Dal valore di Ab si rileva la rispondenza del PRG alle previsioni di svilupo del Comune. Dal valore di Ss si ricava il costo per lacquisizione degli standard per il PRG. Quanto esposto per il PRG vale anche per i piani particolareggiati o lottizzazioni. Ma per questi piani attuativi gli standard vanno ceduti gratuitamente dal lottizzanti al Comune. In caso di Piani per ledilizia economina popolare il costo degli standard viene garntito da finanziamenti regolati dalle apposite leggi. Spesso accade che il calcolo degli standard non viene allegato al corredo di un PRG, n di un piano attuativo, ma vengono forniti solo i totali senza dimostrazione della loro correttezza. Questi piani urbanistici cos incompleti non devono essere approvati dai consiglieri comunali. Per la verifica della correttezza del calcolo degli standard il PRG deve essere eseguito in planimetrie sufficientemente dettagliate. La scala minima dovrebbe essere 1/2000. (1 millimetro del disegno corrisponde a 2 metri del reale). Chiunque pu effettuare il cacolo degli standard partendo dalla planimetria in scala 1/2000 del PRG e dai valori dellindice di fabbricabilit fondiaria If nelle diverse zone. Gli standard minimi vanno rispettati per ogni singola zona (art. 6 D.IM. 1444/1968) e se il Comune reperisce degli standard fuori delle singole zone deve dimostrare limpossibilit di reperimento con i calcoli.
D.IM. 1444/1968 - Art. 6 - Mancanza di aree disponibili
I comuni che si trovano nellimpossibilit, per mancanza di aree disponibili, di rispettare integralmente le norme stabilite per le varie zone territoriali omogenee dai precedenti artt. 3, 4 e 5 debbono dimostrare tale indisponibilit anche agli effetti dellart. 3 lettera d) e dellart. 5, n. 2 della legge n. 765.

Appunti di urbanistica

47

PROCEDIMENTO DI MISURAZION E DI CALCOLO DEGLI STANDARD


Il calcolo degli standard va fatto ricavando gli standard minimi di legge dalla misura delle superfici fondiarie Sf, al netto delle superfici viarie, applicando la formula Ss = 0,2If.Sf con If dipendente dalla zona secondo gli indici dati dalla NTA del PRG del Comune. Le superfici fondiarie e le superfici delle zone F per servizi pubblici vengono dedotte con misurazione sulle tavole del PRG in scala 1/2000 per le aree allinterno del perimetro di PRG nel capoluogo. eventualmente 1/5000 per le aree esterne al perimetro del capoluogo. Le tavole di PRG in scala originale 1/2000 vengono inserite in memoria digitale con scannerizzazione a 300 lineee/pollice. Le parti delle tavole di PRG in scala originale 1/5000 (borghi e frazioni) che interessano i nuclei abitati e regolamentati da PRG vanno inserite con scannerizzazione a 750 linee/pollice. Poi ingrandite a computer portandole a scala 1/2000 per la misurazione. Per le zone A il PRG non fornisce alcun indice di limitazione e si fa riferimento alle sagome degli edifici ricavando la superficie utile Su dalla misura dellarea di base e dal numero dei piani verificato sul luogo. Le sagome degli edifici possono essere misurate su planimetria in scala 1/1000 da foto satellitare. Gli standard sono stati calcolati con la formula Ss = 0,6.Su Le superfici utili rilevate da foto satellitare comportano un importo totale di standard pubblici per il capoluogo (zone B0) di 79.531x0,6 = 47.719 mq su un totale di 749.714 mq di standard richiesti dal D.IM. 1444/68 (pari al 6,36%) Per i borghi e frazioni di11.601x06 = 6.961 mq su un totale di 614.242 mq di standard richiesti, pari al 1,13%. Vanno esclusi dal computo degli standard esistenti - le zone F viarie (ferrovia e stazione ferroviaria) e le fascie verdi a margine delle strade; - le zone F dedicate agli impianti (impianto fognario, telefoni, cabine elettriche) - le zone F ancora private, che risultano con vincolo decaduto (trascorsi olte cinque anni dallapprovazione del Piano urbanistico che li ha qualificati) Vanno quindi misurate le superfici fondiarie Sf di ogni isolato con zona uniforme. La misura risulta facile se lisolato rettangolare o trapezoidale. Nei casi pi irregolari bisogna suddividere lisolato in triangoli e ricavarne la base e laltezza dalle misure sulla carta o sul monitor con programmi di grafica adeguati. Facendo lipotesi di altezza media lorda dei piani abitabili uguale a 3 metri, dalla superficie Sf si ricava la superficie Ss minima di legge dal PRG tramite il valore di If di zona e la formula Ss = 0,2If.Sf ricavata al numero 00246. Cos si calcola per ogni isolato la quantit di standard minima di legge per lisolato. Larea degli standard eventualmente esistenti nellisolato va misurata sulla carta (come la Sf). Nella stessa ipotesi di piani alti 3 metri si pu anche procedere al calcolo della superficie utile lorda resa disponibile dal PRG nellisolato: V = 3.Su da cui Su = V/3 = If.Sf/3. Quindi si ricavano gli abitanti insediabili Ab = Su/30 e gli standard minimi di legge Ss = 18Ab. Questo pricedimento va ripetuto per tutti gli isolati e per tutte le frazioni del Comune ricavando il totale di standard minimi i legge, il totale di quelli esistenti e verificare nel confronto la correttezza del PRG. In un piano attuativo esistono le sagome degli edifici. Per ogni sagoma il piano deve indicare laltezza delledificio ed il numero di piani. Va verificato se il volume delledificio rispetta lindice If di zona. Va verificato se le altezze e le distanze rispettano gli artt. 8 e 9 del D.IM. 1444/1968. Poi si calcola il totale delle Su della lottizzazione, quindi gli standard minimi di legge Ss = 0,6Su e si confronta con la superficie degli standard esistenti calcolati con lesclusione delle superfici viarie. Quindi si verifica se la Convenzione regolarmente registrata e se garantisce la cessione gratuita degli standard di legge e la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria.

Appunti di urbanistica

48

COMPARTO 29

(a)
11

COMPARTO 29

09 - Violina - Piazza Monti - C. Venturi - 9 Febbraio Trapezio: basi 76 m e 72 m; altezza = 43 m; Area = (76+72)x43/2 = 3.182 mq zona B = Sf Ss = Standard minimi di legge = 0,2.If.Sf = 0,2.2,5.Sf = = 0,5x3.182 = 1.591 mq mancanti 10 - Violina - 9 Febbraio - C. Venturi - Fiume Senio

N N O O

S S

E E

(b)
20
40

55

57

54

11
70
CARR. VENTURI

10

09
43

40
VIOLINA

PRG 1990
SCALA 1/2000
(originale 1/2000)

PIAZZA MONTI

(c)
92

76

72

(d)

(a) Triangolo: cateti =11 m e 57 m; area =11x57/2 = 313 mq zona B (b) Triangolo: cateti =20 m e 55 m; area =20x55/2 = 550 mq zona B (c) Triangolo: base 92 m altezza = 40m area =92x40/2 = 1.840 mq zona B (d) Triangolo: base 92 m altezza = 40m area =92x40/2 = 1.840 mq zona B TOTALI zona B = (a)+(b)+(c)+(d) = 313 + 550 + 1.840 + 1.840 = = 4.543 mq = Sf Ss = Standard minimi di legge = 0,2.If.Sf = 0,2.2,5.Sf = = 0,5x4.543 = 2.271 mq mancanti 11 - Carr. Venturi - Comparto 29 Trapezio: basi = 70 m e 54 m; altezza = 70 m area = (70+54)x70/2 = 4.340 mq zona B = Sf Ss = Standard minimi di legge = 0,2.If.Sf = =0,2.2,5.Sf = 0,5x4.340 = 2.170 mq mancanti

O O

14

72

57
18

(d)
38

(c)
61

13

(b)
6

CORSO. GARIBALDI

12

N N

47

S S

E E

50

12 - Carr. Venturi - C. Garibaldi - Comparto 29 Trapezio: basi = 84 m e 76 m; altezza = 66 m area = (84+76)x66/2 = 5.280 mq area vicolo interno = 6x72 = 432 mq TOTALI zona B = 5280 - 432 = 4.848 mq zona B = Sf Ss = Standard minimi di legge = 0,2.If.Sf = =0,2.2,5.Sf = 0,5x4.848 = 2.424 mq mancanti

CARR. VENTURI

70

SCALA 1/2000

29

76

66

72

16

84

(a)

12

14 - Fiume Senio - Comparto 29 13 - COMPARTO 29 (a) Trapezio: basi = 76 m e 70 m; altezza = 29 m area = (76+70)x29/2 = 2.117 mq (b) Romboide = 57x18 = 1.026 mq (c) Trapezio: = (72+61)x38/2 = 2.527 mq (d) Trapezio: = (50+12)x(38+47)/2 = 2.635 mq TOTALI zona C = (a)+(b)+(c)+(d) = = 8.305 mq .If.Sf = 0,2.2.Sf = Ss = Standard minimi di legge = 0,2 = 0,4x8.305 = 3.330 mq mancanti zona C zona C zona C zona C = Sf Romboide = area = 16x(47+38) = Zona F = 1.360 mq Standard pubblici in esubero Questarea inserita nel comparto (27) = fiume Senio, ma non fa parte degli argini ed situata in zona pianeggiante confinante con il piede esterno dellargine. Quindi accessibile e disponibile per giardini, parchi e parcheggi qualora venga collegata con opportune strade alla rete viaria esistente nel quartiere. 49

Appunti di urbanistica

O S E N

10 - V. Saffi - V. Mazzini - V. Boari (zona A)


seguito

Edifici in zona A Calcolo delle superfici utili (Su) esistenti Riporto da pagina precedente = 5.833 mq (A) edificio a 3 piani = 13x10x2 = 260 mq (B) edificio a 2 piani = 12x11x2 = 264 mq (C) edificio a 2 piani = 8x10x2 = 160 mq (D) edificio a 2 piani = 19x10x2 = 380 mq (E) edificio a 3 piani = 8x11x2 = 176 mq (F) edificio a 2 piani = 10x11x2 = 220 mq (G) edificio a 2 piani = 10x7x2 = 140 mq (H) edificio a 2 piani = 12x35x2 = 840 mq (I) edificio a 2 piani = 17x11x2 = 486 mq (I) edificio a 2 piani = 12x9x2 = 374 mq = 9.133 mq TOTALE Su esistente

10
10

O S E N

D
E
8 11

13

A
10

10

C
10 11

Calcolo degli standard pubblici (Ss) minimi richiesti SsA = 0,6.Su = 0,6 x 9.133 = 5.480 mq mancanti

19
11

B
12

F G
10
35

12

H I

7
17 11

PRG 1990
(originale 1/2000 x2)

SCALA 1/1000

Appunti di urbanistica

50

00268 -

Costi delle opere di urbanizzazione e degli standard

Legge 8.01.1977 - n. 10 - Norme per ledificabilit dei suoli. (Bucalossi)


Art. 1 - Trasformazione urbanistica del territorio e concessione di edificare. Ogni attivit comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi e la esecuzione delle opere subordinata a concessione da parte del sindaco, ai sensi della presente legge. Art. 3 - Contributo per il rilascio della concessione La concessione comporta la corresponsione di un contributo commisurato allincidenza delle spese di urbanizzazione nonch al costo di costruzione. Art. 4 - Caratteristiche della concessione La concessione data dal sindaco al proprietario dellarea o a chi abbia titolo per richiederla con le modalit, con la procedura e con gli effetti di cui allart. 31 della legge 17-8-1942, n. 1150, e successive modificazioni ed integrazioni, in conformit alle previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi e,nei comuni sprovvisti di detti strumenti, a norma dellart. 41-quinquies, primo e terzo comma, della legge medesima, nonch delle ulteriori norme regionali. ..........(omissis) Art. 5 - determinazione degli oneri di urbanizzazione Lincidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, previsti dallart. 4 della legge 29-9-1964, n. 847, modificato dallart. 44 della legge 22-10-1971, n. 865, nonch dalle leggi regionali, stabilita, ai fini del precedente art. 3, con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce, entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, per classi di comuni in relazione: a) allampiezza ed allandamento demografico dei comuni; b) alle caratteristiche geografiche dei comuni; c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti; d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dellart. 41-quinquies penultimo e ultimo comma della legge 17-8-1942, n. 1150, e successive modifiche e integrazioni, nonch delle leggi regionali. Art. 6. - determinazione del costo di costruzione Il costo di costruzione di cui allart. 3 della presente legge per i nuovi edifici determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per ledilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni a norma della lettera g) del primo comma dellart. 4 della legge 5-8-1978, n. 457. Con gli stessi provvedimenti di cui al primo comma, le regioni identificano classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per ledilizia agevolata, per le quali sono determinate maggiorazioni del detto costo di costruzione in misura non superiore al 50 per cento. Art. 9 - cessione gratuita Il contributo di cui al precedente art. 3 non dovuto: a) per le opere da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dellimprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dellart. 12 della legge 9-5-1975, n. 153. b) per gli interventi di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione che non comportino aumento delle superfici utili di calpesto e mutamento della destinazione duso, quando il concessionario si impegni, mediante convenzione o atto dobbligo unilaterale, a praticare prezzi di vendita e canoni di locazione degli alloggi concordati con il comune ed a concorrere negli oneri di urbanizzazione; c) per gli interventi di manutenzione straordinaria, restando fermo che per la manutenzione ordinaria la concessione non richiesta; d) per gli interventi di restauro, di risanamento conservativo, di ristrutturazione e di ampliamento, inmisura non superiore al 20 per cento, di edifici unifamiliari; e) per le modifiche interne necessarie per migliorare le condizioni igieniche o statiche delle abitazioni, nonch per la realizzazione dei volumi tecnici che si rendano indispensabili a seguito della installazione di impianti tecnologici necessari per le esigenze delle abitazioni; f) per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonch per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, inattuazione di strumenti urbanistici; g) per le opere da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamit. Per le opere realizzate dai soggetti di cui al secondo comma dellart. 4 il contributo per la concessione - da determinarsi dal comune ai sensi del precedente art. 5 - commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione. Restano ferme le norme di cui agli artt. 29 e 31, secondo comma, della legge 17-8-1942, n. 1150, e successive modificazioni. Art. 11 - versamento del contributo afferente alla concessione La quota di contributo di cui al precedente art. 5 corrisposta al comune allatto del rilascio della concessione. A scomputo parziale o totale della quota dovuta, il concessionario pu obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione con le modalit e le garanzie stabilite dal comune. La quota di contributo di cui al precedente art. 6 determinata allatto del rilascio della concessione ed corrisposta in corso dopera con le modalit e le garanzie stabilite da comune e, comunque, non oltre sessanta giorni dalla ultimazione delle opere. Art. 12 - destinazione dei proventi delle concessioni I proventi delle concessioni e delle sanzioni di cui agli artt. 15 e 18 sono versati in conto corrente vincolato presso la tesoreria del comune e sono destinati alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, al risanamento di complessi edilizi compresi nei centri storici, allacquisizione delle aree da espropriare per la realizzazione dei programmi pluriennali di cui allart. 13, nonch, nel limite massimo del 30 per cento, a spese di manutenzione ordinaria del patrimonio comunale.

D.M. 10.05.1977 - n 801 - Determinazione dei costi di costruzione nei nuovi edifici
Art.1. - Costo unitario di costruzione. Il costo di costruzione dei nuovi edifici, riferito a metro quadrato di superficie pari all85 per cento di quello stabilito con D.M. 3 ottobre 1975, n. 9816, emesso ai sensi dellart. 8, L. 1 novembre 1965, n. 1179. Il D.M. 8 giugno 1989 (Gazz. Uff. 13 giugno 1989, n. 136) ha cos disposto: Con decorrenza dalla data di pubblicazione del presente decreto il costo di costruzione dei nuovi edifici, riferito al metro quadrato di superficie, fissato in L. 190.000 per tutto il territirio nazionale. Le modalit di determinazione sono quelle stabilite agli articoli dal 2 all11 del citato D.M. 10 maggio 1977, n. 801 . Successivamente, il D.M. 20 giugno 1990 (Gazz. Uff. 28 giugno 1990, n. 149), con decorrenza dalla data della sua pubblicazione, ha fissato detto costo in lire 250.000 per tutto il territorio nazionale. Appunti di urbanistica

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00269 -

Le aree Sf sono le aree private dei lotti edificabili necessarie a garantire lequilibrio fra volume edificato e superficie dei lotti: la proporzione fra volume degli edifici ed aree Sf non deve superare lindice di fabbricabilit fondiaria If di zona definita dal Piano Regolatore Generale. Le aree Ss garantiscono il minimo di spazi pubblici di legge a fronte della superficie Sf dei lotti privati residenziali. Unarea Sf non pu essere Ss e viceversa. Questi due tipi di aree hanno funzioni diverse e garantiscono equilibri urbanistici diversi: Ss garantisce lo spazio pubblico in funzione del volume V edificato o edificabile. Sf garantisce lo spazio privato in funzione dello stesso volume V (quindi della superficie utile Su). Un piano urbanistico necessita di ambedue queste aree (Ss ed Sf), che sono ben distinte e dedicate a scopi diversi. Quando la propriet coincide con luso si mantengono le due aree distinte. Se la propriet viene divisa dalluso si rischia di fare scomparire una delle due considerando la stessa area una volta in base alla propriet ed una volta in base alluso, snaturando il piano urbanistico che subisce questa violazione di concetti di base. Esempio 1: un Comune vende ad un privato un isolato (di superficie S1) che comprende una piazzetta ed un edificio alto sette metri con superficie di base = S2. Tutto lisolato finch pubblico costituisce uno standard. Per contenere la detrazione di standard il Comune prescrive che la piazzetta resti di uso pubblico. Quindi il privato acquista un edificio in un isolato di superficie S2 e la parte restante dellisolato uno standard di propriet privata. La superficie della piazzetta S3 (= S1-S2) non fa parte della superficie fondiaria del lotto anche se di propriet privata, costituisce superficie Ss e non pu essere Sf. Il nuovo proprietario delledificio fa richiesta per sopraelevare ledificio, ma il Comune non pu concedere la licenza perch lindice If delledificio gi If = 7,5 mc/mq, superiore al massimo assoluto ammesso dal D.IM. 1444/1968. (7,5 laltezza media delledificio).

Il doppio uso delle aree

00270 -

Parcheggi

Parcheggi privati:
Legge 1150/1942 - Art. 41-sexies [1] Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione (*). (*) Cosi sostituito dallart. 2, secondo comma, legge 24-3-1989, n. 122 ) GIURISPRUDENZA: - Il TAR della Lombardia, con sentenza 3-2-1990, n. 72, ha stabilito che il presente articolo si applica solo alle nuove costruzioni, e non agli interventi di ristrutturazione. Tale sentenza stata superata da successiva sentenza del Consiglio di Stato. - Il Consiglio di Stato sezione V, con sentenza 29.10.1992 n. 1104 ha stabilito che la misura dello standard edilizio riservato a parcheggio di cui allarticolo 2 L. 122/1989 (riportata nellarticolo 41 sexies L. 1150/1942 e pari a 1 mq per 10 mc di costruzione) trova applicazione non solo per le nuove costruzioni, ma anche per gli interventi di ristrutturazione.

I parcheggi imposti dallarticolo 41 sexies della legge 1150/1942 (e dallart. 2 legge 122/1989) sono in aggiunta ai parcheggi pubblici inseriti negli standard. Interpretando alla lettera larticolo 41 sexies i parcheggi minimi (di 1 mq ogni 10 mc) vanno inseriti nelle nuove construzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni. Quindi nelle nuove costruzioni devono essere previsti 10 mq /mc per parcheggi ed anche nelle aree di peertinenza devono essere presenti spazi per parcheggi 10mq/mc. Questa interpretazione non sembra sia mai apparsa nella pratica. Questi parcheggi seguono i criteri della legge 24.03.1989 n. 122 e servono le abitazioni residenziali private. Per la realizzazione di questi parcheggi sono previsti accordi fra i comuni ed i privati. I comuni possono concedere aree pubbliche ai privati con diritto di superficie e con stipula di una convenzione che precisa la durata del diritto di superficie. I parcheggi realizzati possono essere anche nel sottosuolo delle residenze. Larticolo 9 della legge 122/1989 elenca tutte le facilitazioni concesse per la realizzazione dei
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parcheggi, compresi finanziamenti statali. I parcheggi realizzati ai sensi dellart. 9 della legge 122/1989 non possono essere ceduti separatamente dallunit immobiliare dallunit immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale ed i relativi atti di cessione sono nulli. Gli spazi di manovra e di accesso ai singoli parcheggi sono esclusi dal computo delle aree di parcheggio. Questi spazi di manovra variano dal 60% al 120% dellarea effettiva di parcheggio. In ogni caso un comune non potrebbe accettare il computo delle aree di parcheggio senza un piano preciso che dimostri nelle planimetrie il numero di parcheggi con dimensioni minime di 5 per 2,6 mq.

Parcheggi pubblici
Sono compresi negli standard previsti dallarticolo 3 (zone residenziali) e dallarticolo 5 (zone industriali e commerciali) del D.IM. 1444/1968. La parte di standard da dedicare ai parcheggi solo indicativa per quanto riguarda le zone residenziali. Si rileva che gli spazi per parcheggi non sono stati previsti in modo adeguato nella stesura della legge 1150 nel 1942. Le precisazioni del D.IM. 1444 avvenute nel 1968 sono ancora insufficienti. Quindi i legislatori non hanno previsto in anticipo le esigenze dei parcheggi n lo sviluppo del traffico di veicoli. La renitenza ad adeguare i parcheggi e le strade di traffico alle esigenze effettive hanno trovato impreparati Stato, Regioni, Comuni e privati, sia singoli sia come aziende. Dopo decenni di introduzione di centri commerciali, supermercati ed ipermercati, solo ora parte di queste attivit vengono dislocate in zone ampie con parcheggi in quantit sufficienti assicurare sempre un parcheggio certo . I singoli privati tuttora non sanno valutare limportanza di parcheggi nelle unit immobiliari (art. 41 sexies D.IM. 1444/68) che vanno ad acquistare, n limportanza dellesistenza degli standard fruibili in modo adeguato nella immediate vicinanze (art. 41 quinquies D.IM. 1444/68) o di parcheggi pubblici realizzati in base alla legge 122/1989). La legge 122/1989 ha previsto finanziamenti per la costruzione di parcheggi privati ed anche pubblici. Particolare attenzione rivolta a parcheggi per linterscambio: - auto, moto, bici con stazioni ferroviarie - auto, moto, bici con stazioni autocorriere - auto, moto, bici con stazioni metropolitane - auto, moto, bici con fermate autobus urbani. Questi parcheggi vanno progettati e realizzati in collaborazione fra i Comuni e gli enti che gestiscono i trasporti. E prevista la costruzione di parcheggi sotterranei (per le zone che non abbiano problemi di bacini idrologici). I parcheggi realizzati da privati per uso privato o da enti pubblici per uso pubblico in base alla legge 122/1989, non fanno parte degli standard minimi di legge e sono oltre i parchegi realizzati in base agli artt. 3 e 5 del D.IM. 1444/1968. In sintesi Parcheggi privati - Servono per i residenti delle singole unit immobiliari in villette singole, villette binate, villette a schiera, appartamenti in condominio. Devono rispettare lart. 41 sexies L. 1150/1942 e gli articoli della legge 122/1989. Parcheggi pubblici - Servono per i visitatori occasionali, per i residenti e per i cittadini che devono recarsi a stazioni di trasporti pubblici, a pubblici uffici, ad esercizi pubblici, ad attivit commerciali, operazionali, sociali negli abitati. Parte dei parcheggi pubblici realizzata come standard pubblici regolati dagli articoli 3 e 5 del D.IM. 1444/1968. La legge non stabilisce un minimo per questi parcheggi, tranne che per le zone D commerciali (art.5). Spetta ai Comuni ed agli enti che gestiscono i trasporti pubblici linserimento nei piani urbanistici parcheggi pubblici in quantit adeguata, in base alla legge 122/1989 nonch la loro realizzazione. Questi parcheggi sono oltre la quantit prevista nei piani urbanistici come standard,
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possono essere realizzati anche sotto piazze o parchi esistenti, ma non fanno parte degli standard pubblici. Spetta comunque ai cittadini la verifica dellesistenza di parcheggi pubblici (e privati) adeguati prima dellacquisto di unit immobiliari e spettano ai cittadini le azioni legali per assicurare il mantenimento dei parcheggi pubblici e privati gi esistenti, in caso di interventi distruttivi illegittimi di privati o di enti pubblici. Spetta allo Stato alle Regioni ed ai Comuni dare ai cittadini le leggi e le regole adeguate per assicurare la costruzione dei parcheggi e per assicurare in modo certo il loro mantenimento.

00271 -

Superfici su livello unico e su livelli diversi

La superficie Sf (superficie fondiaria) la superficie dei lotti privati edificabili. E su un unico livello se la superficie del lotto non orizzontale si intende la proiezione su un piano orizzontale. Quindi sempre la superficie in unico livello. Un edificio costruito su un lotto di superficie Sf non modifica Sf, ma introduce nuove superficie Su = superficie utile lorda (o netta in alcuni calcoli) che non modifica la superficie del lotto Sf. Questo vale indipendentemente per edifici privati e per edifici pubblici, e per standard pubblici Ss La superficie Ss (Standard pubblici) la superficie delle aree pubbliche: parchi, campi sportivi, piazze senza trafico, ecc. a) - aree perimetrate comprendenti scuole pubbliche o private b) - aree perimetrate comprendenti asili pubblici e privati o uffici pubblici ecc. La superficie Ss unarea pubbliche su un livello unico se in piano e se inclinata si intende la proiezione su un piano orizzontale (caso a). Eventuali construzioni su una superficie Ss introducono nuove superfici Su che non modificano la superficie Ss. La superficie Su (Superficie utile) per definizione pu essere disposta su un unico livello o su livelli multipli (palazzi a molti piani). La superficie Pk (Parcheggi ex art. 41sexies L. 1150/42) per definizione pu essere disposta su un unico livello (parcheggio allaperto) o su livelli multipli (parcheggi sotterranei a pi piani o in edifici per parcheggi) Eventuali parcheggi sotto o sopra unarea privata Sf, o pubblica Ss, non modificano le superfici Sf o Ss che contengono i parcheggi. Le superfici Pk non fanno parte degli standard. Esempio: sotto una piazza pubblica di superficie 5000 mq un comune esegue un parcheggio a due piani, ognuno di superficie pari alla piazza, quindi = 5000x2 = 10.000 mq. la piazza costituisce 5000 mq di standard Ss; i parcheggi sotterranei costituiscono 10.000 mq di Pk a fronte dellart. 41 sexies secondo la legge 122/1989 e non fanno parte degli standard.

00272 -

Costi per la realizzazione dei Piani urbanistici

L. 1150/1942 - Art. 8 - Formazione del Piano Regolatore Generale [1] I comuni hanno la facolta di formare il piano regolatore generale del proprio territorio. La deliberazione con la quale il consiglio comunale decide di procedere alla formazione del piano non e soggetta a speciale approvazione e diviene esecutiva in conformita dellart. 3 della legge 9-6- 1947, n. 530 ; la spesa conseguente e obbligatoria. L. 1150/1942 - Art. 13 - Contenuto dei Piani Particolareggiati [2] Ciascun piano particolareggiato di esecuzione deve essere corredato dalla relazione illustrativa e dal piano finanziario di cui al successivo art. 30. L. 1150/1942 - Art. 30 - Approvazione del Piano Finanziario [1] Il piano regolatore generale, agli effetti del primo comma dellart. 18, ed i piani particolareggiati previsti dallart. 13 sono corredati da una relazione di previsione di massima delle spese occorrenti per la acquisizione delle aree e per le sistemazioni generali necessarie per lattuazione del piano.

Le spese per la realizzazione dei PRG provengono dai contributi versati dai cittadini cher
ottengono il rilascio di una concessione edilizia per le spese di urbanizzazione e per il costo di costruzione (legge 10/1977 art. 3)
Appunti di urbanistica

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Art. 3 - Contributo per il rilascio della concessione La concessione comporta la corresponsione di un contributo commisurato allincidenza delle spese di urbanizzazione nonch al costo di costruzione.

Per larticolo 12 della legge 10/1977

i proventi delle concessioni sono versati in conto corrente vincolato presso la tesoreria del comune e sono destinati alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, al risanamento di complessi edilizi compresi nei centri storici, allacquisizione delle aree da espropriare per la realizzazione dei programmi pluriennali di cui allart. 13, nonch, nel limite massimo del 30 per cento, a spese di manutenzione ordinaria del patrimonio comunale.

I contributi dei cittadini che costruiscono edifici fanno fronte quindi alle spese per la realizzazione del PRG, comprese le espropriazioni delle aree per gli standard. Quindi un PRG esprime una planimetria degli abitati, esistenti e futuri, con qualificazione del territorio in superfici viarie ed in zone omogenee per residenze, per commercio, per industrie e per standard pubblici. Gli standard pubblici sono a fronte degli edifici. Man mano che vengono costruite case il conto corrente vincolato raccoglie i contributi per lacquisto degli standard corrispondenti alle superfici Su edificate nonch per le spese per le strade principali e per la realizzazione e la manutenzione degli edifici pubblici. Cos viene garantito anche lequilibrio fra superfici utili realizzate e standard pubblici corrispondenti.

Le spese per la realizzazione dei Piani attuativi sono sostenute per massima parte dalle

imprese o dai cittadini che realizzano una lottizzazione o un piano particolareggiato. Per larticolo 28, comma 5, della legge 1150/1942 il rilascio di una autorizzazione per lesecuzione di una lottizzazione comprende una convenzione con la quale il lottizzante si impegna per la cessione gratuita di tutte le aree per strade, impianti e standard pubblici. Il lottizzante deve altres addossarsi le spese per realizzare tutte le opere di urbanizzazione primaria. Le spese per realizzare le opere di urbanizzazione secondaria vanno divise fra lottizzante e comune in base ad accordi diretti (paragrafo 00264).
[5] Lautorizzazione comunale e subordinata alla stipula di una convenzione, da trascriversi a cura del proprietario, che preveda: 1) la cessione gratuita entro termini prestabiliti delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria, precisate allart. 4 della legge 29-9-1964, n. 847, nonche la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria nei limiti di cui al successivo n. 2; 2) lassunzione, a carico del proprietario, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione o di quelle opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi; la quota e determinata in proporzione allentita e alle caratteristiche degli insediamenti delle lottizzazioni;

Legge 1150/1942 - art. 28 - Lottizzazione di aree

NOTA - Il PRG deve contenere tutti gli standard previsti dallart. 3 del D.IM. 1444/1968. Gli standard e le zone del PRG devono essere visibili nella planimentria del PRG. La planimentria del PRG deve essere in scala adeguata (minimo 1/2000) che consenta di calcolare i volumi e le superfici utili concesse dal PRG nelle varie zone e gli standard del PRG. Quando viene progettato e realizzato un piano particolareggiato, questo a sua volta deve contenere gli standard minimi inderogabli al suo interno. Quindi con la realizzazione dei piani particolareggiati e di edifici a fronte del PRG (interventi diretti) risulteranno quantit di standard superiori a quelli programmati dal PRG: somma degli standard di PRG e degli standard di lottizzazioni. Se alla stesura del PRG vengono gi inseriti gli standard nei perimetri dei comparti di attuazione non risulter una realizzazione di standard superiore alle previsioni di PRG.

Appunti di urbanistica

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00400 -

Espropriazioni e vincoli di preordinamento allespropriazione

00401 - Espropriazioni secondo la legge 1150/1942 - Gli articoli della legge urbanistica 1150/1942 che comportano possibilit di espropriare sono i seguenti:
Art. 13 - Contenuto dei Piani Particolareggiati
[1] Il piano regolatore generale e attuato a mezzo di piani particolareggiati di esecuzione nei quali devono essere indicate le reti stradali e i principali dati altimetrici di ciascuna zona e debbono inoltre essere determinati: - le masse e le altezze delle costruzioni lungo le principali strade e piazze; - gli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico; - gli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro o a bonifica edilizia; - le suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili secondo la tipologia indicata nel piano; - gli elenchi catastali delle propriet da espropriare o da vincolare; - la profondita delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione serva ad integrare le finalita delle opere stesse ed a soddisfare prevedibili esigenze future. [9] Lapprovazione dei piani particolareggiati equivale a dichiarazione di pubblica utilita delle opere in essi previste. [10] Il decreto di approvazione di un piano particolareggiato deve essere depositato nella segreteria comunale e notificato nelle forme delle citazioni a ciascun proprietario degli immobili vincolati dal piano stesso entro un mese dallannuncio dellavvenuto deposito.

Art. 16 - Approvazione dei Piani Particolareggiati

Art. 18 - Espropriabilita delle aree urbane

[1] In conseguenza dellapprovazione del piano regolatore generale i comuni, allo scopo di predisporre lordinaria attuazione del piano medesimo, hanno facolta di espropriare entro le zone di espansione dellaggregato urbano di cui al n. 2 dellart. 7 le aree inedificate e quelle su cui insistano costruzioni che siano in contrasto con la destinazione di zona ovvero abbiano carattere provvisorio. [1] Per lesecuzione delle sistemazioni previste dal piano particolareggiato che consistano in costruzioni, ricostruzioni o modificazioni dimmobili appartenenti a privati, il sindaco ingiunge ai proprietari di eseguire i lavori entro un congruo termine. [2] Decorso tale termine il sindaco diffidera i proprietari rimasti inadempienti, assegnando un nuovo termine. Se alla scadenza di questo i lavori non risultino ancora eseguiti, il comune potra procedere alla espropriazione. [3] Tanto lingiunzione quanto latto di diffida di cui al primo ed al secondo comma devono essere trascritti allufficio dei registri immobiliari. [1] Indipendentemente dalla facolta prevista dallarticolo precedente il comune puo procedere, in sede di approvazione del piano regolatore particolareggiato o successivamente nei modi che saranno stabiliti nel regolamento ma sempre entro il termine di durata del piano stesso, alla formazione di comparti costituenti unita fabbricabili, comprendendo aree inedificate e costruzioni da trasformare secondo speciali prescrizioni. [2] Formato il comparto, il sindaco deve invitare i proprietari a dichiarare entro un termine fissato nellatto di notifica, se intendano procedere da soli, se proprietari dellintero comparto, o riuniti in consorzio alla edificazione dellarea e alle trasformazioni degli immobili in esso compresi secondo le dette prescrizioni. [3] A costituire il consorzio bastera il concorso dei proprietari rappresentanti, in base allimponibile catastale, i tre quarti del valore dellintero comparto. I consorzi cosi costituiti conseguiranno la piena disponibilita del comparto mediante la espropriazione delle aree e costruzioni dei proprietari non aderenti. [4] Quando sia decorso inutilmente il termine stabilito nellatto di notifica il comune procedera allespropriazione del comparto. [5] Per lassegnazione di esso, con lobbligo di provvedere ai lavori di edificazione o di trasformazione a norma del piano particolareggiato, il comune indira una gara fra i proprietari espropriati sulla base di un prezzo corrispondente alla indennita di espropriazione aumentata da una somma corrispondente allaumento di valore derivante dallapprovazione del piano regolatore. [6] In caso di diserzione della gara, il comune potra procedere alla assegnazione mediante gara aperta a tutti od anche, previa la prescritta autorizzazione mediante vendita a trattativa privata, a prezzo non inferiore a quello posto a base della gara fra i proprietari espropriati. [1] Per la formazione delle vie e piazze previste nel piano regolatore puo essere fatto lobbligo ai proprietari delle aree latistanti di cedere, a scomputo del contributo di miglioria da essi dovuto, il suolo corrispondente a meta della larghezza della via o piazza da formare fino a una profondita massima di m 15. [2] Quando il detto suolo non gli appartenga, il proprietario dellarea latistante sara invece tenuto a rimborsare il comune della relativa indennita di espropriazione fino alla concorrenza del contributo di miglioria determinato in via provvisoria. [3] Qualora alla liquidazione del contributo di miglioria, questo risulti inferiore al valore delle aree cedute o dellindennita di esproprio rimborsata, il comune dovra restituire la differenza. [1] Le aree libere sistemate a giardini privati adiacenti a fabbricati possono essere sottoposte al vincolo dellinedificabilita anche per una superficie superiore a quella di prescrizione secondo la destinazione della zona. In tal caso, e sempre che non si tratti di aree sottoposte ad analogo vincolo in forza di leggi speciali, il comune tenuto al pagamento di unindennit per il vincolo imposto oltre il limite delle prescrizioni di zona.

Art. 20 - Sistemazione edilizie a carico dei privati - Procedura coattiva

Art. 23 - Comparti edificatori

Art. 24 - Aree private destinate alla formazione di vie e piazze

Art. 25 - Vincolo su aree sistemate a giardini privati

Appunti di urbanistica

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Larticolo 18 riguarda lespropriazione di aree destinate alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria del PRG. Gli altri articoli riguardano piani particolareggiati. Per questi si osserva: Un piano particolareggiato va redatto ed approvato su richiesta di tutti i proprietari (L. 10/1977 art. 4, a conferma del comma 2 art. 23). Nel caso dei comparti secondo larticolo 23 il consorzio dei proprietari rappresenta la totalit della propriet, che pu essere avvenuta tramite espropriazione.
NOTA - Va precisato che, per lattuazione dellarticolo 23 L. 1150/1942, il Comune dispone la perimetrazione dei comparti nella planimetria del PRG e quindi, in mancanza di accordo fra i proprietari per la predisposizione del piano attuativo nel comparto, i tre quarti delle propriet possono espropriare il quarto renitente. Lazione di espropriazione va svolta presso i tribunali ordinari, quale rapporto fra privati. Il Giudice ordinario, per procedere allespropriazione, deve verificare lesistenza di motivi di pubblici utilit come prescritto dallarticolo 42 della Costituzione della Repubblica Italiana. In pratica i motivi di pubblica utilit non sussistono tranne che in casi eccezionali ed i comparti edificatori risultano irrealizzabili. Costituzione della Repubblica Italiana - Art. 42. (Propriet)

La propriet pubblica o privata. I beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati. La propriet privata riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. La propriet privata pu essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi dinteresse generale. La legge stabilisce le norme ed i limiti della successione legittima e testamentaria e i diritti dello Stato sulle eredit.

Gli articoli 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 della legge 1150/1942 sono stati annullati dallarticolo 58 - punto 62 - del Testo unico sulle espropriazioni approvato con D.P.R. n.327/2001 come modificato dal DLg. n. 302/2002 limitatamente alle norme riguardanti lespropriazione Questultima parte fra virgolette stata aggiunta dallart. 5 della legge 166/2002. Queste possibilit di espropriazione sono state comunque reinserite nel T.U. Espropriazioni. negli articoli 7 - 8 - 9 riportati ai numeri seguenti 403 e 404. Le disposizioni del testo unico sono entrate in vigore a decorrere 30 giugno 2003.(art.59).

00402 - Espropriazioni secondo leggi diverse dalla Legge 1150/1942. Legge 18 aprile 1962 n. 167 Disposizioni per favorire lacquisizione di aree fabbricabili per ledilizia economica e popolare (PEEP). Autorizza i Comuni a predisporre i piani PEEP su unarea appositamente perimetrata entro i PRG. Questa legge autorizza i Comuni ad espropriare tutti i terreni contenuti nel perimetro PEEP. Il PEEP un piano particolareggiato. I terreni espropriati saranno utilizzati per realizzare le opere di urbanizzazione primaria e secondaria e per la predisposizione di lotti edificabili per residenze economiche popolari. I lotti saranno acquisiti a far parte del patrimonio indisponibile del Comune e quindi saranno dati in concessioni di durata 20-30 anni per la costruzione di alloggi. Legge 29 settembre 1964 n. 847 - Autorizzazione ai Comuni e loro Consorzi a contrarre mutui per lacquisizione delle aree ai sensi della L. 18 aprile 1962, n. 167. Legge 22 ottobre 1971 n. 865 - Programmi e coordinamento delledilizia residenziale pubblica; norme sulla espropriazione per pubblica utilit; modifiche ed integrazioni alle LL.17 agosto 1942, n. 1150; 18 aprile 1962 n. 167; 29 settembre 1964, n. 847; ed autorizzazione di spesa per interventi straordinari nel settore delledilizia residenziale, agevolata e convenzionale. D.P.R. 8 giugno 2001 n. 327 - Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilit 00403 - Annullamenti di norme sulle espropriazioni Testo Unico sulle espropriazioni approvato con D.P.R. n. 327/2001 ha annullato o modificato gran parte della legislazione preesistente. Le leggi e gli articoli di legge annullati dallarticolo 58 del Testo Unico sono elencati qui di seguito. Molti di questi articoli sono stati sostituiti da articoli equivalenti nel T.U. espropriazioni. Le parti riguardanti le espropriazioni che sono state eliminate dagli articoli della L. 1150/42 (dal 13 al 23) sono state reintrodotte da questo Testo Unico. Nella procedura di espropriazione il primo passo essenziale la dichiarazione di pubblica utilit del bene da espropriare.

Appunti di urbanistica

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DPR 327/2001 TU espropriazioni Art. 58. Abrogazione di norme (L) (articolo cos modificato dal D. Lgs. 27 dicembre 2002, n.302 e dal D. Lgs. 330/2004) 1. Con lentrata in vigore del presente testo unico, sono o restano abrogati, fatto salvo quanto previsto dallarticolo 57, comma 1 e dallarticolo 57-bis: 1) la legge 25 giugno 1865, n. 2359, e successive modificazioni ed integrazioni; 2) la legge 18 dicembre 1879, n. 5188; 3) la legge 15 gennaio 1885, n. 2892; 4) il regio decreto 12 marzo 1885, n. 3003; 5) il regio decreto 12 marzo 1885, n. 3004; 6) larticolo 8 della legge 14 luglio 1887, n. 4730; 7) il regio decreto 3 gennaio 1889, n. 5902; 8) larticolo 4 della legge 20 luglio 1890, n. 6980; 9) larticolo 37 della legge 2 agosto 1897, n. 382; 10) la legge 7 luglio 1902, n. 290; 11) larticolo 4 della legge 7 luglio 1902, n. 306; 12) larticolo 47 della legge 31 marzo 1904, n. 140; 13) il regio decreto 14 gennaio 1904, n. 27; 14) larticolo 2 della legge 30 giugno 1904, n. 293; 15) gli articoli 4 e 18 della legge 8 luglio 1904, n. 351; 16) larticolo 31 della legge 25 giugno 1906, n. 255; 17) larticolo 54 della legge 19 luglio 1906, n. 390; 18) la legge 7 luglio 1907, n. 417; 19) gli articoli 76 e 77 della legge 7 luglio 1907, n. 429, come modificati dalla legge 7 aprile 1921, n. 368, e dallarticolo 1 del regio decreto 24 settembre 1923, n. 2119; 20) gli articoli 5 e 18 della legge 11 luglio 1907, n. 502; 21) larticolo 58 della legge 10 novembre 1907, n. 844; 22) larticolo 20 della legge 27 febbraio 1908, n. 89; 23) gli articoli 2 e 4 della legge 6 aprile 1908, n. 116; 24) la legge 5 luglio 1908, n. 351, modificata dallarticolo 8 della legge 12 marzo 1911, n. 258; 25) la legge 5 luglio 1908, n. 378; 26) gli articoli 18, 22, 46 e 64 della legge 9 luglio 1908, n. 445; 27) gli articoli 3 e 4 della legge 12 gennaio 1909, n. 12; 28) larticolo 3 del decreto-legge 25 aprile 1909, n. 217; 29) larticolo 3 del decreto-legge 6 maggio 1909, n. 264; 30) il decreto-legge 15 luglio 1909, n. 542; 31) gli articoli 4 e 12 delle leggi 30 giugno 1909, n. 407; 32) larticolo 2 della legge 17 luglio 1910, n. 578; 33) larticolo 19 della legge 13 aprile 1911, n. 311; 34) larticolo 28 della legge 4 giugno 1911, n. 487; 35) larticolo 8 della legge 15 luglio 1911, n. 575; 36) larticolo 3 della legge 30 giugno 1912, n. 798; 37) la legge 12 luglio 1912, n. 783; 38) la legge 16 giugno 1912, n. 619; 39) la legge 23 giugno 1912, n. 621; 40) la legge 30 giugno 1912, n. 746; 41) la legge 12 luglio 1912, n. 866; 42) la legge 21 luglio 1912, n. 902; 43) la legge 25 maggio 1913, n. 553; 44) la legge 26 giugno 1913, n. 776; 45) la legge 26 giugno 1913, n. 807; 46) la legge 5 giugno 1913, n. 525; 47) il regio decreto 25 febbraio 1915, n. 205; 48) larticolo 3 del regio decreto-legge 29 aprile 1915, n. 582; 49) gli articoli da 173 a 185 del testo unico approvato col regio decreto 19 agosto 1917, n. 1399, come modificati dallarticolo 2 del decretolegge 3 novembre 1918, n. 1857, dallarticolo 1 del decreto-legge 31 dicembre 1923, n. 3146, dallarticolo 27 del decreto-legge 9 marzo 1924, n. 494, dallarticolo 2, lettere a) e c), della legge 24 dicembre 1928, n. 3193, dallarticolo 1 del decreto-legge 21 dicembre 1933, n. 1919, dalla legge 11 dicembre 1952, n. 2467; 50) il decreto luogotenenziale 27 febbraio 1919, n. 219, convertito nella legge 24 agosto 1921, n. 1290; 51) gli articoli 30, secondo comma, 32, 33, 34 e 39 del regio decreto 8 febbraio 1923, n. 422; 52) il regio decreto 11 marzo 1923, n. 691; 53) gli articoli 39 e 48 del regio decreto 30 dicembre 1923, n. 3267; 54) la legge 3 aprile 1926, n. 686; 55) larticolo 109 del regio decreto 5 febbraio 1928, n. 577; 56) larticolo 4 del regio decreto-legge 8 luglio 1931, n. 981; 57) larticolo 5 della legge 23 marzo 1932, n. 355; 58) larticolo 2, secondo comma, della legge 20 dicembre 1932, n. 1849, come sostituito dalla legge 8 marzo 1968, n. 180; 59) il testo unico delle disposizioni sulle acque e sugli impianti elettrici, approvato col regio decreto 11 dicembre 1933, n. 1775, limitatamente agli articoli 29, 33, 34 e 123 ed alle altre norme riguardanti lespropriazione; 60) larticolo 46, quarto comma, del testo unico approvato col regio decreto 28 aprile 1938, n. 1165; 61) larticolo 1 del regio decreto-legge 2 febbraio 1939, n. 302, convertito nella legge 2 giugno 1939, n. 739, come modificato dalla legge 2 aprile 1968, n. 426, limitatamente alle norme riguardanti lespropriazione;

62) gli articoli 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 della legge 17 agosto 1942, n. 1150; limitatamente alle norme riguardanti lespropriazione; (aggiunto dallart.5 L.166/2002) 63) larticolo 7 del decreto legislativo 1o marzo 1945, n. 154; 64) larticolo 71 del decreto legislativo 10 aprile 1947, n. 261; 65) larticolo 4 del decreto legislativo 14 dicembre 1947, n. 1598; 66) gli articoli 2 e 5 del decreto legislativo 11 marzo 1948, n. 409; 67) larticolo 3 del decreto legislativo 17 aprile 1948, n. 740; 68) gli articoli 1 e 7 della legge 9 dicembre 1948, n. 1482; 69) larticolo 23 della legge 28 febbraio 1949, n. 43; 70) larticolo 21, secondo comma, della legge 2 luglio 1949, n. 408; 71) larticolo 4, comma 1, della legge 5 aprile 1950, n. 225; 72) la legge 12 maggio 1950, n. 230; 73) larticolo 4 della legge 10 agosto 1950, n. 646; 74) la legge 21 ottobre 1950, n. 841; 75) gli articoli 2 e 3 della legge 13 giugno 1951, n. 528; 76) larticolo 2 della legge 4 novembre 1951, n. 1295; 77) larticolo 3 della legge 22 marzo 1952 n. 166; 78) larticolo 23 della legge 10 febbraio 1953, n. 136; 79) larticolo 5, secondo comma, della legge 9 febbraio 1954, n. 640; 80) larticolo 10 della legge 9 agosto 1954, n. 645; 81) larticolo 4 della legge 10 agosto 1950, n. 646, come modificato dallarticolo 3 della legge 22 marzo 1952, n. 166; 82) larticolo 8 della legge 21 maggio 1955, n. 463; 83) la legge 4 febbraio 1958, n. 158, come modificata dalla legge 10 ottobre 1969, n. 739; 84) larticolo 4 della legge 13 giugno 1961, n. 528; 85) larticolo 11 della legge 24 luglio 1961, n. 729; 86) la legge 1o dicembre 1961, n. 1441; 87) larticolo 12 della legge 18 aprile 1962, n. 167, come sostituito dalla legge 21 luglio 1965, n. 904; 88) larticolo 2 del d.P.R. 25 febbraio 1965, n. 138; 89) larticolo 9 del d.P.R. 18 marzo 1965, n. 342; 90) larticolo 1, comma 2, del decreto legge 29 marzo 1966, n. 128, come convertito nella legge 26 maggio 1966, n. 311; 91) gli articoli 2, terzo comma, e 3 della legge 23 febbraio 1967, n. 104; 92) larticolo 14, ultimo comma, della legge 28 luglio 1967, n. 1641; 93) gli articoli 29 e 147 del d.P.R. 30 giugno 1967, n. 1523; 94) gli articoli 11 e 13 del decreto legge 27 febbraio 1968, n. 79, come convertito nella legge 18 marzo 1968, n. 241; 95) la legge 20 marzo 1968, n. 391; 96) larticolo 2 della legge 19 novembre 1968, n. 1187; 97) larticolo 20 della legge 5 febbraio 1970, n. 21; 98) larticolo 64, primo comma, del decreto legge 26 ottobre 1970, n. 745, come convertito nella legge 18 dicembre 1970, n. 1034; 99) il titolo II della legge 22 ottobre 1971, n. 865; 100) larticolo 15, secondo comma, della legge 1 giugno 1971, n. 291; 101) larticolo 1-ter del decreto legge 28 dicembre 1971, n. 1119, come convertito nella legge 25 febbraio 1972, n. 13; 102) il d.P.R. 30 dicembre 1972, n. 1036; 103) larticolo 185 del testo unico approvato col d.P.R. 29 marzo 1973, n. 156; 104) larticolo 4 del decreto legge 12 febbraio 1973, n. 8, convertito nella legge 15 aprile 1973, n. 94; 105) larticolo 4, primo comma del decreto legge 2 maggio 1974, n. 115, come convertito nella legge 27 giugno 1974, n. 247; 106) larticolo 21 della legge 26 aprile 1976, n. 178; 107) larticolo 106 del d.P.R. 24 luglio 1977, n. 616; 108) gli articoli 1, 3, 4 e 23, secondo comma, della legge 3 gennaio 1978, n. 1, e successive modificazioni e integrazioni; 109) gli articoli 49 e 135 del testo unico approvato col d.P.R. 6 marzo 1978, n. 218; 110) larticolo 11 del d.P.R. 15 agosto 1978, n. 988: 111) il d.P.R. 11 maggio 1979, n. 468; 112) larticolo 8, ottavo comma, della legge 24 aprile 1980, n. 146; 113) la legge 29 luglio 1980, n. 385; 114) larticolo 3, quinto comma, del decreto legge 26 novembre 1980, n. 776, come convertito nella legge 22 dicembre 1980, n. 874; 115) il decreto legge 8 gennaio 1981, n. 58, convertito nella legge 12 marzo 1981, n. 58; 116) larticolo 80 del decreto legge 18 marzo 1981, n. 75, come convertito nella legge 14 maggio 1981, n. 219, come recepito nellarticolo 37 del testo unico approvato col decreto legislativo 30 marzo 1990, n. 76, per la parte riguardante la determinazione dellindennit di esproprio; 117) il decreto legge 28 luglio 1981, n. 396, convertito nella legge 28 settembre 1981, n. 535; 118) il decreto legge 29 maggio 1982, n. 298, convertito nella legge 29 luglio 1982, n. 481; 119) la legge 29 luglio 1982, n. 481; 120) la legge 23 dicembre 1982, n. 943; 121) il decreto legge 29 dicembre 1983, n. 747, convertito nella legge 27 febbraio 1984, n. 18; 122) larticolo 6, quarto e quinto comma, del decreto legge 28 febbraio 1984, n. 19, convertito nella legge 18 aprile 1984, n. 80; 123) larticolo 1, comma 5-bis, del decreto legge 22 dicembre 1984, n. 901, convertito nella legge 1o marzo 1985, n. 42; 124) larticolo 5, comma 5, della legge 2 luglio 1985, n. 372;

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125) larticolo 1, comma 1, numero 3, del decreto legge 28 febbraio 1986, n. 48, convertito nella legge 18 aprile 1986, n.119; 126) larticolo 14 del decreto legge 29 dicembre 1987, n. 534, convertito nella legge 29 febbraio 1988, n. 47; 127) larticolo 3, primo comma, della legge 27 ottobre 1988, n. 458; 128) larticolo 4 della legge 6 agosto 1990, n. 223; 129) gli articoli 7 ed 8 della legge 15 dicembre 1990, n. 396, per la parte riguardante la determinazione dellindennit di esproprio; 130) la legge 2 maggio 1991, n. 158; 131) larticolo 11, comma 9, della legge 30 dicembre 1991, n. 413; 132) la legge 2 maggio 1991, n. 158; 133) larticolo 5-bis del decreto legge 11 luglio 1992, n. 333, come convertito nella legge 8 agosto 1992, n. 359; 134) larticolo 16 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504; 135) larticolo 1, comma 65, della legge 28 dicembre 1995, n. 549; 136) larticolo 3, comma 65, della legge 23 dicembre 1996, n. 662;

137) larticolo 32 della legge 3 agosto 1999, n. 265; 138) larticolo 121 del testo unico approvato col decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267; 139) larticolo 12 della legge 9 ottobre 2000, n. 285; 140) larticolo 4, comma 2, della legge 9 marzo 2001, n. 59; 140-bis) i commi 1, 2, 3 e 5 dellarticolo 31 della legge 21 luglio 1967, n. 613, larticolo 8 della legge 26 aprile 1974, n. 170, i commi 1, 2, 3, 5 dellarticolo 16 della legge 9 dicembre 1986, n. 896, i commi 2, 3 e 5 dellarticolo 30 e il comma 2 dellarticolo 32 del decreto legislativo 23 maggio 2000, n. 164; 141) tutte le altre norme di legge e di regolamento, riguardanti gli atti ed i procedimenti volti alla dichiarazione di pubblica utilit o di indifferibilit e urgenza, allesproprio alloccupazione durgenza, nonch quelle riguardanti la determinazione dellindennit di espropriazione o di occupazione durgenza.

Il Testo Unico prevede procedure di espropriazione in seguito a qualificazione di pubblica utilit di aree private nel PRG, ma anche con dichiarazione diretta di pubblica utilit per esecuzione di opera pubblica o di pubblica utilit indipendentemente dal piano urbanistico (Sezione III). In questultimo caso la dichiarazione di pubblica utilit interviene automaticamente come variante al PRG.
DPR 327/2001 TU espropriazioni Art. 7 - Competenze particolari dei Comuni 1. Il Comune pu espropriare: a) le aree inedificate e quelle su cui vi siano costruzioni in contrasto con la destinazione di zona o abbiano carattere provvisorio, a seguito dellapprovazione del piano regolatore generale, per consentirne lordinata attuazione nelle zone di espansione; b) limmobile al quale va incorporata unarea inserita in un piano particolareggiato e non utilizzata, quando il suo proprietario non intenda acquistarla o non comunichi le proprie determinazioni, entro il termine di sessanta giorni, decorrente dalla ricezione di un avviso del dirigente dellufficio per le espropriazioni; c) gli immobili necessari per delimitare le aree fabbricabili e per attuare il piano regolatore, nel caso di mancato accordo tra i proprietari del comprensorio; d) le aree inedificate e le costruzioni da trasformare secondo speciali prescrizioni, quando decorre inutilmente il termine, non inferiore a novanta giorni, fissato nellatto determinativo della formazione del consorzio, notificato ai proprietari interessati. Art. 8 - Le fasi del procedimento espropriativo 1. Il decreto di esproprio pu essere emanato qualora: a) lopera da realizzare sia prevista nello strumento urbanistico generale, o in un atto di natura ed efficacia equivalente, e sul bene da espropriare sia stato apposto il vincolo preordinato allesproprio; b) vi sia stata la dichiarazione di pubblica utilit; c) sia stata determinata, anche se in via provvisoria, lindennit di esproprio.

00404 - Vincoli di preordinamento allespropriazione o allinedificabilit. Quando in un PRG un area (compresi gli eventuali edifici esistenti su di essa) viene destinata a strade o viene qualificata zona F, destinata ad essere espropriata, salvo ritardi dei Comuni nellapplicazione delle leggi che consentono lespropriazione. Cos larea viene gravata di vincolo di preordinamento allespropriazione. Lo stesso vincolo pu essere applicato con tutte le altre leggi che consentono lespropriazione nella stesura dei PRG. (PEEP). Contemporaneamente al vincolo di preordinamento allespropriazione viene applicato generalmente un vincolo di inedificabilit, perch un Comune non rilascia concessioni edilizie in aree destinate ad attivit pubbliche. Il vincolo di inedificabilit potrebbe essere applicato anche per altri motivi, comunque conseguenti alla pianificazione di un PRG.
DPR 327/2001 TU espropriazioni Art. 9 - Vincoli derivanti da piani urbanistici 1. Un bene sottoposto al vincolo preordinato allesproprio quando diventa efficace latto di approvazione dei piano urbanistico generale, ovvero una sua variante, che prevede la realizzazione di un opera pubblica o di pubblica utilit. (L) 2. 11 vincolo preordinato allesproprio ha la durata di cinque anni. Entro tale termine, pu essere emanato il provvedimento che comporta la dichiarazione di pubblica utilit dellopera. (L) 3. Se non tempestivamente dichiarata la pubblica utilit dellopera, il vincolo preordinato allesproprio decade e trova applicazione la disciplina dettata dallarticolo 9 del testo unico in materia edilizia approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. (L) 4. Il vincolo preordinato allesproprio, dopo la sua decadenza, pu essere motivatamente reiterato, con la rinnovazione dei procedimenti previsti al comma 1 e tenendo conto delle esigenze di soddisfacimento degli standard (L) 5. Nel corso dei cinque anni di durata del vincolo preordinato allesproprio, il consiglio comunale pu motivatamente disporre o autorizzare che siano realizzate sul bene vincolato opere pubbliche o di pubblica utilit diverse da quelle originariamente previste nel piano urbanistico generale. In tal caso, se la Regione o lente da questa delegato allapprovazione del piano urbanistico generale non manifesta il proprio dissenso entro il termine di novanta giorni, decorrente dalla ricezione della delibera del consiglio comunale e della relativa completa documentazione, si intende approvata la determinazione del consiglio comunale, che in una successiva seduta ne dispone lefficacia. (L) 6. Salvo quanto previsto dal comma 5, nulla innovato in ordine alla normativa statale o regionale sulla adozione e sulla approvazione degli strumenti urbanistici. (L) Art. 10 (L) - Vincoli derivanti da atti diversi dai piani urbanistici generali 1. Se la realizzazione di unopera pubblica o di pubblica utilit non prevista dal piano urbanistico generale, il vincolo preordinato allesproprio pu essere disposto, ove espressamente se ne dia atto, su richiesta dellinteressato ai sensi dellarticolo 14, comma 4, della legge 7 agosto 1990, n. 241 ovvero su iniziativa dellamministrazione competente allapprovazione del progetto,

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in base alla legislazione vigente comporti la variante al piano urbanistico. (L) 2. Il vincolo pu essere altres disposto, dandosene espressamente atto, con il ricorso alla variante semplificata al piano urbanistico da realizzare, anche su richiesta dellinteressato, con le modalit e secondo le procedure di cui allarticolo 19, comma 2 e seguenti. 3. Per le opere per le quali sia gi intervenuto, in conformit alla normativa vigente, uno dei provvedimenti di cui ai commi 1 e 2 prima dellentrata in vigore del presente testo unico, il vincolo si intende apposto, anche qualora non ne sia stato dato esplicitamente atto. Art. 12 (L) - Gli atti che comportano la dichiarazione di pubblica utilit 1. La dichiarazione di pubblica utilit si intende disposta: a) quando lautorit espropriante approva a tal fine il progetto definitivo dellopera pubblica o di pubblica utilit, ovvero quando sono approvati il piano particolareggiato, il piano di lottizzazione, il piano di recupero, il piano di ricostruzione, il piano delle aree da destinare a insediamenti produttivi, ovvero quando approvato il piano di zona; b) in ogni caso, quando in base alla normativa vigente equivale a dichiarazione di pubblica utilit lapprovazione di uno strumento urbanistico, anche di settore o attuativo, la definizione di una di una conferenza di servizi o il perfezionamento di un accordo di programma, ovvero il rilascio di una concessione, di una autorizzazione o di un atto avente effetti equivalenti.(L) 2. Le varianti derivanti dalle prescrizioni della conferenza di servizi, dellaccordo di programma o di altro atto di cui allarticolo 10 nonch le successive varianti in corso dopera, qualora queste ultime non comportino variazioni di tracciato al di fuori delle zone di rispetto previste ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 11 luglio 1980, n. 753 nonch ai sensi del decreto ministeriale 1 aprile 1968, sono approvate dallautorit espropriante ai fini della dichiarazione di pubblica utilit e non richiedono nuova apposizione del vincolo preordinato allesproprio. (L) 3. Qualora non sia stato apposto il vincolo preordinato allesproprio la dichiarazione di pubblica utilit diventa efficace al momento di tale apposizione a norma degli articoli 9 e 10. (L)

- Lart. 2 della legge 1187 del 19.11.1968 dichiara il decadimento dei vincoli di inedificabilit e di preordinamento allespropriazione dopo cinque anni.
L. 19 novembre 1968, n. 1187 Modifiche ed ntegrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 2. - Le indicazioni di piano regolatore generale, nella parte in cui incidono su beni determinati ed assoggettano i beni stessi a vincoli preordinati allespropriazione od a vincoli che comportino linedificabilit, perdono ogni efficacia qualora entro cinque anni dalla data di approvazione del piano regolatore generale non siano stati approvati i relativi piani particolareggiati od autorizzati i piani di lottizzazone convenzionati. Lefficacia dei vincoli predett non pu essere protratta oltre il termine di attuazione dei piani particolareggiati e di lottzzazione.

Per le lottizzazioni il termine di attuazione non pu superare i dieci anni. (art. 28 legge 1150/1942) Spesso i Comuni hanno lasciato decadere il vincolo di preordinamento allespropriazione dei cinque anni. Ma subito dopo hanno fatto varianti ai PRG reiterando il vincolo. Dopo altri cinque anni di inerzia con ulteriore variante di PRG il Comune reiterava ancora il vincolo. E cos via. In questo modo i priprietari perdevano praticamente i benefici della propriet. A interrompere questa disfunzione intervenuta la Corte Costituzionale con la sentenza n. 179 del 120 maggio 1999:
Sentenza Corte Costituzionale 179 del 12.05.1999. LA CORTE COSTITUZIONALE dichiara lillegittimit costituzionale del combinato disposto degli artt. 7, numeri 2, 3 e 4, e 40 della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (Legge urbanistica e 2, primo comma, della legge 19 novembre 1968, n. 1187 (Modifche ed integrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150), nella parte in cui consente allamministrazione di reiterare i vincoli urbanistici scaduti, preordinati allespropriazione o che comportino linedificabilit, senza la previsione di indennzzo.

In seguito a questa sentenza alcuni proprietari hanno presentato ricorsi ai TAR ed al Consiglio di Stato per far annullare le parti delle delibere comunali che reiteravano un vincolo di preordinamento allespropriazione senza prevedere alcun indennizzo. Il Consiglio di Stato non ha annullato in parte qua le delibere impugnate rimandando i ricorrenti al regolamento del T.U. espropriazione che prevede questi casi. Nel Testo Unico espropriazioni (DPR 327/2001) regolamentata la modalit divalutazione di questo indennizzo con larticolo 39:

Testo Unico espropriazioni - Art. 39 Indennit dovuta in caso di incidenza di previsioni urbanistiche su particolari aree comprese in zone edificabili
1. In attesa di una organica risistemazione della materia nel caso di reiterazione di un vincolo, preordinato allesproprio o di un vincolo sostanzialmente espropriativo dovuta al proprietario una indennit, commisurata allentit del danno effettivamente prodotto. 2. Qualora non sia prevista la corresponsione dellindennit negli atti che determinano gli effetti di cui al comma 1, lautorit che ha disposto la reiterazione del vincolo tenuta a liquidare lindennit, entro il termine di due mesi dalla data in cui abbia ricevuto la documentata domanda di pagamento ed a corrisponderla entro i successivi trenta giorni, decorsi i quali sono dovuti anche gli interessi legali. 3. Con atto di citazione innanzi alla corte dappello nel cui distretto si trova larea, il proprietario pu impugnare la stima effettuata dallautorit. Lopposizione va proposta, a pena di decadenza, entro il termine di trenta giorni, decorrente dalla notifica dellatto di stima. 4. Decorso il termine di due mesi, previsto dal comma 2, il proprietario pu chiedere alla corte dappello di determinare lindennit. 5. Dellindennit liquidata al sensi dei commi precedenti non si tiene conto se larea successivamente espropriata.

In base a questo articolo il cittadino che subisce un vincolo espropriativo senza previsione di
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indennizzo deve far domanda al Comune (o altro ente pubblico) che ha reiterato il vincolo, chiedendo lindennizzo in base documentazione analitica. Se entro due mesi il Comune non risponde o propone una somma ingiusta, il cittadino pu ricorrere alla Corte dAppello per chiedere la quantificazione in base agli elementi analitici forniti anche dal cittadino. La sentenza della Corte dAppello immediatamente esecutiva e generalmente impone al Comune di depositare la somma alla Cassa Depositi e Prestiti (presso la Banca dItalia). Il Comune deve eseguire la sentenza e deposita la somma alla Cassa Depositi e Prestiti. La Cassa Depositi e Prestiti non paga perch aspetta uno svincolo della somma da parte del Comune. Il Comune ricorre alla Cassazione e dichiara che non concede lo svincolo perch limporto stabilito dalla Corte dAppello non definitivo. La sentenza della Corte dAppello esecutiva e le scuse del Comuni sono insufficienti. Ma per sbloccare la somma il cittadino deve aprire unaltra azione giudiziaria per imporre un sequestro su beni comunali o sulla somma depositata alla Cassa Depositi e Prestiti. Unaltra causa richiede ulteriori costi e tempo. In alternativa il Cittadino pu accordarsi con il Comune per una somma inferiore.

00405 - PREZZI DI ESPROPRIO. Cenni storici

Lespropriazione per pubblica utilit consiste nel trasferimento coattivo della propriet di un bene da un soggetto ad un altro. In Italia le espropriazioni per pubblica utilit furono previste nei diversi stati con leggi particolari, finch, avvenuta lunificazione del Regno, fu emanata la LEGGE FONDAMENTALE 25 GIUGNO 1865, n. 2359 (Legge annullata dal T.U. espropriazioni DPR 327/2001. Art. 58) Questa legge, in gran parte opera del Pisanelli, un attestato di sapienza e di tecnica. Il criterio di indennizzo fu di reintegrare totalmente il valore venale del bene espropriato.

Venti anni dopo, il comune di Napoli, per risanare un quartiere della citt colpita dal colera promulg la LEGGE DEL 15 GENNAIO 1885, n. 2892, PER IL RISANAMENTO DELLA CITT DI NAPOLI rivolta ad espropriare di pi e a pagare di meno. (Legge annullata dal T.U. espropriazioni DPR 327/2001. Art. 58)

In caso di espropriazione permanente totale (art. 39) lindennit spettante al proprietario espropriato deve corrispondere al giusto prezzo che, a giudizio dei periti, avrebbe avuto limmobile in una libera contrattazione di compravendita. Si tratta quindi di valutare limmobile solo secondo il pi probabile valore di mercato. In caso di espropriazione permanente parziale (art. 40) lindennit sar uguale alla differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto limmobile prima delloccupazione ed il giusto prezzo che potr avere la parte rimasta dopo loccupazione. Allindennit dovranno essere aggiunti gli eventuali danni immediati e futuri che lespropriante viene ad arrecare allimmobile con loccupazione, quali frutti pendenti, costi per adattamenti, riconversioni, ecc. Secondo lart. 41, invece, qualora dallesecuzione dellopera pubblica derivi un vantaggio, questo va stimato e detratto dallindennit.

Art. 13 - I termini stabiliti dalla legge 25-6-1865, n. 2359 , per la procedura delle espropriazioni potranno essere abbreviati con ordinanza del prefetto da pubblicarsi a norma di legge. Lindennit dovuta ai proprietari degli immobili espropriati sar determinata sulla media del valore venale e dei fitti coacervati dellultimo decennio purch essi abbiano la data certa corrispondente al rispettivo anno di locazione. In difetto di tali fitti accertati lindennit sar fissata sullimponibile netto agli effetti delle imposte su terreni e su fabbricati. I periti non dovranno, nella stima per lindennit tener conto dei miglioramenti e delle spese fatte dopo la pubblicazione ufficiale del piano di risanamento.

LEGGE SULLA CASA DEL 22 OTTOBRE 1971, n. 865. La legge n. 865 del 22 ottobre 1971, detta legge per la casa, istitu nuovi criteri per la determinazione della indennit di esproprio che fu in parte modificata dalla legge n. 10 del 28 gennaio 1977 (Bucalossi). Secondo larticolo 16 della legge per la casa lindennit di espropri determinata nei seguenti casi: * Per le aree fuori dei centri abitati, lindennit pari al valore agricolo medio (V.A.M) delle singole qualit di coltura effettivamente praticate. Nel caso di cessione volontaria, che avvenga entro 30 giorni, il proprietario ricever un sovrapprezzo non superiore del 50% dellindennit; se poi la cessione volontaria avvenisse da parte di un proprietario coltivatore diretto, il valore dellindennit sar triplicato * Per le aree dentro i centri abitati, lindennit pari al valore agricolo medio della coltura pi redditizia della zona moltiplicato per un coefficiente variabile: 1. Da 2 a 5 volte se larea ricade in Comuni con popolazione inferiore ai 100.000 abitanti; 2. Da 4 a 10 volte se larea ricade in Comuni con popolazione superiore ai 100.000 abitanti. Il calcolo per lindennit di esproprio per le aree interne ai centri edificati stabiliti dallart. 16 della legge per la casa, modificato dallart. 14 della legge Bucalossi, fu dichiarato non costituzionale dalla Corte con la sentenza n. 5 del 30 gennaio 1980. Per le aree edificabili sono tornati in vigore i criteri previsti dalla legge fondamentale del 1865 mentre per le aree a destinazione agricola rimaneva operante la legge per la casa.

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Il DECRETO-LEGGE 11 LUGLIO 1992 N. 333 fu approvato per far fronte a situazioni economiche di emergenza. Il decreto legge decade dopo 60 giorni se non interviene una conversione del decreto in legge. L8 agosto 1992 la legge 359 (Amato) ha convertito il legge il decreto 333/1992 con modificazioni. Nelle modificazioni stato aggiunto larticolo 5-bis (inesistente nel decreto 333/1999).
Questa legge ripresenta i criteri di indennizzo della legge Napoli: lindennizzo dato dalla media tra il valore venale e 10 volte il reddito dominicale rivalutato, limporto cos determinato per ridotto del 40%. Tale riduzione non si applica in caso di cessione volontaria. Si hanno quindi due casi. Indennit provvisoria: Indennit in caso di cessione volontaria : Indennizzo = (Vv + 10 RD) . 0,6 2 Indennizzo = Vv + 10 RD 2

LEGGE n. 359 /1992 (Legge Amato) - Art. 5-bis

1. Fino allemanazione di unorganica disciplina per tutte le espropriazioni preordinate alla realizzazione di opere o interventi da parte o per conto dello Stato, delle regioni, delle province, dei comuni e degli altri enti pubblici o di diritto pubblico, anche non territoriali, o comunque preordinate alla realizzazione di opere o interventi dichiarati di pubblica utilit, lindennit di espropriazione per le aree edificabili determinata a norma dellarticolo13, terzo comma, della legge 15 gennaio 1885, n. 2892, sostituendo in ogni caso ai fitti coacervati dellultimo decennio il reddito dominicale rivalutato di cui agli articoli 24 e seguenti del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. Limporto cos determinato ridotto del 40 per cento. (a) 2. In ogni fase del procedimento espropriativo il soggetto espropriato pu convenire la cessione volontaria del bene. In tal caso non si applica la riduzione di cui al comma 1. 3. Per la valutazione delle edificabilit delle aree, si devono considerare le possibilit legali ed effettive di edificazione esistenti al momento dellapposizione del vincolo preordinato allesproprio. 4. Per le aree agricole e per quelle che, ai sensi del comma 3, non sono classificabili come edificabili, si applicano le norme di cui al titolo II della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni ed integrazioni. 5. Con regolamento da emanare con decreto del Ministro dei lavori pubblici ai sensi dellarticolo 17, legge 23 agosto 1988, n. 400, sono definiti i criteri e i requisiti per la individuazione della edificabilit di fatto di cui al comma 3. 6. Le disposizioni di cui al presente articolo si applicano in tutti i casi in cui non sono stati ancora determinati in via definitiva il prezzo, lentit dellindennizzo e/o del risarcimento del danno, alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto. 7. Nella determinazione dellindennit di espropriazione per i procedimenti in corso si applicano le disposizioni di cui al presente articolo. 7-bis. In caso di occupazioni illegittime di suoli per causa di pubblica utilit, intervenute anteriormente al 30 settembre 1996, si applicano, per la liquidazione del danno, i criteri di determinazione dellindennit di cui al comma 1, con esclusione della riduzione del 40 per cento. In tal caso limporto del risarcimento altres aumentato del 10 per cento. Le disposizioni di cui al presente comma si applicano anche ai procedimenti in corso non definiti con sentenza passata in giudicato.
(La Corte costituzionale, con sentenza 26-30 aprile 1999, n. 148, in G.U. 5 maggio 1999, 1.a serie speciale, n. 18, ha dichiarato E costituzionalmente legittimo lart. 5-bis comma 7-bis del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333 convertito nella legge. 8 agosto 1992, n. 359, introdotto dallart. 3, comma 65 della legge 23 dicembre 1996, n. 662, nella parte in cui prevede un risarcimento in misura pari allindennit di esproprio aumentata del 10 per cento per le occupazioni illegittime di suoli per causa di pubblica utilit intervenute anteriormente al 30 settembre 1996.

La costruzione del prezzo di esproprio di un bene espropriato stata poi regolamentata dallart. 37 T.U. espropriazioni (DPR 327/2001), entrato in vigore il 30 giugno 2003. Lart. 58 del DPR 327/2001 ha abrogato gran parte delle norme riguardanti lespropriazione. Al punto 133 ha annullato lart. 5bis del D.L.333/1992 (legge 359/1992) Lart. 37 riproduce larticolo 5-bis della legge 359/1992.
DPR 327/2001 - Art 37 - Determinazione dellindennit nel caso di esproprio di unarea edificabile 1. Lindennit di espropriazione di unarea edificabile determinata nella misura pari allimporto, diviso per due e ridotto nella misura del quaranta per cento, pari alla somma dei valore venale del bene e del reddito dominicale netto, rivalutato ai sensi degli articoli 24 e seguenti del decreto legislativo 22 dicembre 1986, n. 917, e moltiplicato per dieci. (*) 2. La riduzione di cui al comma 1 non si applica se sia stato concluso laccordo di cessione o se esso non sia stato concluso per fatto non imputabile allespropriato o perch a questi sia stata offerta una indennit provvisoria che, attualizzata, risulti inferiore agli otto decimi di quella determinata in via definitiva. (*) (*) Per i commi 1 e 2
stata dichiarata lillegittimit costituzionale dalla sentenza Corte Costituzionale n. 348 del 24 ottobre 2007.

Sentenza Corte Costituzionale 348 del 24.10.2007


LA CORTE COSTITUZIONALE riuniti i giudizi, dichiara lillegittimit costituzionale dellart. 5-bis, commi 1 e 2, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333 (Misure urgenti per il risanamento della finanza pubblica), convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359; dichiara, ai sensi dellart. 27 della legge 11 marzo 1953, n. 87, lillegittimit costituzionale, in via consequenziale, dellart. 37, commi 1 e 2, del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilit).

Appunti di urbanistica

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Sentenza Corte Costituzionale 349 del 24.10.2007


LA CORTE COSTITUZIONALE riuniti i giudizi, dichiara lillegittimit costituzionale dellart. 5-bis, comma 7-bis, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333 (Misure urgenti per il risanamento della finanza pubblica), convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, introdotto dallart. 3, comma 65, della legge 23 dicembre 1996, n. 662 (Misure di razionalizzazione della finanza pubblica).

Le due sentenze qui sopra riportate sono una conseguenza di sentenze della Corte Europea dei Diritti dellUomo di Stasburgo. Questa Corte ha ripetutamente condannato lItalia per gli espropri eseguiti a prezzi inferiori ai valori di mercato. Il cittadino oggetto di una pratica di espropriazione ora regolata dal T.U. espropriazioni quando non accetta il prezzo pu ricorrere alla Corte dAppello. Questa generalmente chiede ad un perito (Consulente Tecnico dUfficio) la quantificazione del valore di mercato del bene sotto procedura di esproprio ed emette la sentenza in base al valore dato dalla perizia. La sentenza della Corte dAppello immediatamente esecutiva e generalmente impone al Comune di depositare la somma alla Cassa Depositi e Prestiti (presso la Banca dItalia). Il Comune deve eseguire la sentenza e deposita la somma alla Cassa Depositi e Prestiti. La Cassa Depositi e Prestiti non paga perch aspetta uno svincolo della somma da parte del Comune. Il Comune ricorre alla Cassazione e dichiara che non concede lo svincolo perch limporto stabilito dalla Corte dAppello non definitivo. La sentenza della Corte dAppello esecutiva e le scuse del Comuni sono insufficienti. Ma per sbloccare la somma il cittadino deve aprire unaltra azione giudiziaria per imporre un sequestro su beni comunali o sulla somma depositata alla Cassa Depositi e Prestiti. Unaltra causa richiede ulteriori costi e tempo. In alternativa il Cittadino pu accordarsi con il Comune per una somma inferiore. Probabilmente se la sentenza precisasse che il Comune depositi la somma di indennizzo presso la Cassa Depositi e Prestiti, compreso lo svincolo completo ed immediato della somma stessa messa a disposizione del cittadino, questi avrebbe meno problemi per il prelievo dellimporto. 00406 - OCCUPAZIONE DURGENZA ed ESPROPRIAZIONE INVERTITA La Corte Europea ha altres ripetutamente condannato lItalia per le occupazioni di urgenza di suoli privati senza avere prima completato la pratica di esproprio (cosiddetta espropriazione invertita).
DPR 327/2001 - art. 22 bis - Occupazione durgenza preordinata allespropriazione
1. Qualora lavvio dei lavori rivesta carattere di particolare urgenza, tale da non consentire, in relazione alla particolare natura delle opere, lapplicazione delle disposizioni di cui ai commi 1 e 2 dellarticolo 20, pu essere emanato, senza particolari indagini o formalit, decreto motivato che determina in via provvisoria lindennit di espropriazione, e che dispone anche loccupazione anticipata dei beni immobili necessari. Il decreto contiene lelenco dei beni da espropriare e dei relativi proprietari, indica i beni da occupare e determina lindennit da offrire in via provvisoria. Il decreto notificato con le formalit di cui al comma 4 e seguenti dellarticolo 20 con lavvertenza che il proprietario, nei trenta giorni successivi alla immissione in possesso, pu, nel caso non condivida lindennit offerta, presentare osservazioni scritte e depositare documenti. 2. Il decreto di cui al comma 1, pu altres essere emanato ed eseguito in base alla determinazione urgente della indennit di espropriazione senza particolari indagini o formalit, nei seguenti casi: a) per gli interventi di cui alla legge 21 dicembre 2001, n. 443; b) allorch il numero dei destinatari della procedura espropriativa sia superiore a 50. 3. Al proprietario che abbia condiviso la determinazione dellindennit riconosciuto lacconto dell80% con le modalit di cui al comma 6, dellarticolo 20. 4. Lesecuzione del decreto di cui al comma 1, ai fini dellimmissione in possesso, effettuata con le medesime modalit di cui allarticolo 24 e deve aver luogo entro il termine perentorio di tre mesi dalla data di emanazione del decreto medesimo. (L) 5. Per il periodo intercorrente tra la data di immissione in possesso e la data di corresponsione dellindennit di espropriazione o del corrispettivo, stabilito per latto di cessione volontaria dovuta lindennit di occupazione, da computare ai sensi dellarticolo 50, comma 1. 6. Il decreto che dispone loccupazione ai sensi del comma 1 perde efficacia qualora non venga emanato il decreto di esproprio nel termine di cui allarticolo 13.

Leggi che hanno consentito le occupazioni di urgenza di suoli privati senza avere prima completato la pratica di esproprio erano gi state in vigore anche prima dellentrata in vigore del T.U. Espropriazioni.

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00407 - INCOSTITUZIONALIT DELLESPROPRIAZIONE INVERTITA La sentenza n. 293 del 4 ottobre 2010 della Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionale lart.43 del T.U. espropriazioni Sentenza n. 293 del 4 Ottobre 2010.

LA CORTE COSTITUZIONALE dichiara lillegittimit costituzionale dellarticolo 43 del decreto del Presidente della Repubblica 8 giugno 2001, n. 327 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilit). La sentenza ha precisato che 9. La pronuncia di illegittimit costituzionale con riferimento allart. 76 Cost., determina lassorbimento delle questioni poste con riferimento agli artt. 3, 24, 42, 97, 113 e 117, primo comma, Cost. Le questioni erano state poste dal cittadino che aveva promosso i ricorsi che hanno originato la sentenza. In particolare larticolo 42 riguarda il diritto di propriet, violato dallarticolo abrogato. Larticolo 57 richiamato dalla sentenza riguarda invece la delega data al governo Amato per la stesura del Testo Unico. Il Governo con larticolo 43 ha introdotto elementi nuovi nel Testo Unico, non esistenti nelle leggi ed andando otre i propri poteri. Cos la questione essenziale della violazione del diritto di propriet non stata affrontata dalla Corte Costituzionale. Riportiamo di seguito parte dellarticolo 43 abrogato.
D. P. R. 8 giugno 2001, n. 327 - TESTO UNICO ESPROPRIAZIONI Art. 43 (L) - Utilizzazione senza titolo di un bene per scopi di interesse pubblico 1. Valutati gli interessi in conflitto, lautorit che utilizza un bene immobile per scopi di interesse pubblico, modificato in assenza del valido ed efficace provvedimento di esproprio o dichiarativo della pubblica utilit, pu disporre che esso vada acquisito al suo patrimonio indisponibile e che al proprietario vadano risarciti i danni. 2. Latto di acquisizione: a) pu essere emanato anche quando sia stato annullato latto da cui sia sorto il vincolo preordinato allesproprio, latto che abbia dichiarato la pubblica utilit di unopera o il decreto di esproprio; b) d atto delle circostanze che hanno condotto alla indebita utilizzazione dellarea indicando, ove risulti, la data dalla quale essa si verificata; c) determina la misura del risarcimento del danno e ne dispone il pagamento, entro il termine di trenta giorni, senza pregiudizio per leventuale azione gi proposta; d) notificato al proprietario nelle forme degli atti processuali civili; e) comporta il passaggio del diritto di propriet; f) trascritto senza indugio presso lufficio dei registri immobiliari; e) trasmesso allufficio istituito ai sensi dellarticolo 14, comma 2. 3. Qualora sia impugnato uno dei provvedimenti indicati nei commi 1 e 2 ovvero sia esercitata una azione volta alla restituzione di un bene utilizzato per scopi di interesse pubblico, lamministrazione che ne ha interesse o chi utilizza il bene pu chiedere che il giudice amministrativo, nel caso di fondatezza del ricorso o della domanda, disponga la condanna al risarcimento del danno, con esclusione della restituzione del bene senza limiti di tempo. 4. Qualora il giudice amministrativo abbia escluso la restituzione del bene senza limiti di tempo ed abbia disposto la condanna al risarcimento del danno, lautorit che ha disposto loccupazione dellarea emana latto di acquisizione dando atto dellavvenuto risarcimento del danno. Il decreto trascritto nei registri immobiliari. a cura e scese della medesima autorit. (L) 5. Le disposizioni di cui ai precedenti commi si applicano, in quanto compatibili, anche quando un terreno sia stato utilizzato per finalit di edilizia residenziale pubblica, agevolata e convenzionata nonch quando sia imposta una servit di diritto privato o di diritto pubblico ed il bene continui ad essere utilizzato dal proprietario o dal titolare di un altro diritto reale. (L)

Larticolo 43 abrogato aveva la funzione anche di sanare anche le illegittimit dellesproprio, come specificato nel punto 2. Dopo la dichiarazione di incostituzionalit dellarticolo 43 loccupazione di immobili prima di aver completato lintera procedura di esproprio, comprese le cause conseguenti i ricorsi, non pi possibile. Ora i proprietari, che hanno presentato ricorsi e non hanno mai accettato accordi con i Comuni, hanno diritto alla restituzione del bene abusivamente occupato. Va comunque osservato che la sentenza della Corte Costituzionale non chiude la questione degli espropri illegittimi, perch non si pronunciata in riguardo alla violazione dellarticolo 42 della Costituzione (diritto di propriet). Quindi il Parlamento pu ora varare altre leggi in violazione del diritto di propriet, analoghe allarticolo 43, senza incorrere in veti gi espressi dalla Corte Cotituzionale. I veti alla violazione del diritto di propriet sono comunque stati ripetutamente espressi dalla Corte Europea dei Dirittti dellUomo.

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00500 -

Procedure - Adozioni, osservazioni, approvazioni, ricorsi.

00501 - ADOZIONE DEL PRG L. 1150/1942 - Art. 9 - Pubblicazione del progetto del Piano Regolatore Generale - Osservazioni [1] Il progetto di piano regolatore generale del comune deve essere depositato nella segreteria comunale per la durata di 30 giorni consecutivi durante i quali chiunque ha facolta di prenderne visione. Leffettuato deposito e reso noto al pubblico nei modi che saranno stabiliti nel regolamento di esecuzione della presente legge. [2] Fino a 30 giorni dopo la scadenza del periodo di deposito possono presentare osservazioni le associazioni sindacali e gli altri enti pubblici ed istituzioni interessate.

I regolamenti di esecuzione della 1150/1942 sono stati redatti dalle leggi regionali che generalmente consentono di presentare osservazioni anche ai cittadini che ne hanno interesse. Un PRG viene prima adottato con deliberazione del Consiglio Comunale. Il verbale della delibera viene redatto e pubblicato normalmente in 7 - 15 giorni. Nel verbale deve essere specificato il riferimento allarticolo di legge regionale al quale fa riferimento la procedura in atto. Nel verbale devono essere evidenziati: - la data di approvazione della delibera ed il numero di deliberazione assegnatole; - loggetto della deliberazione, che deve specificare il tipo di piano urbanistico o tipo di variante, se una adozione o unapprovazione; - il numero di protocollo e la data del verbale; - la data di affissione allalbo pretorio del Comune (qui inizia il conto dei termini per osservazioni e ricorsi) - il numero di giorni della durata di affissione allAlbo. - la data di inizio esecutivit della delibera - lelenco degli allegati alla delibera per lindividuazione completa del Piano urbanistico Al verbale vengono allegate le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del PRG e la relazione illustrativa riguardanti il Piano. Il verbale deve restare affisso nellalbo pretorio per quindici giorni consecutivi. Trascorsi i 15 giorni la delibera viene tolta dallAlbo pretorio e depositata in segreteria assieme alle planimetrie, relazione illustrativa e norme tecniche del Piano. Verbale, tavole delle planimetrie, norme tecniche e le relazione illustrativa del Piano vengono depositati in Segreteria per la durata di 30 giorni consecutivi a disposizione del pubblico. La pubblicazione del PRG va fatta anche con avvisi su almeno un giornale di diffusione locale e con manifesti affissi nel capoluogo e in tutte le frazioni del Comune. La pubblicazione si intende avvenuta solo se e quando sono state espletate tutte le forme prescritte: a) - affissione del verbale della delibera di adozione allalbo pretorio per 15 giorni consecutivi, b) - pubblicazione dellavviso sulla stampa locale e sul Bollettino Ufficiale della Regione, c) - affissione di manifesti con lavviso del periodo di deposito in segreteria, d) - deposito in segreteria per 30 giorni consecutivi di planimetrie, Norme Tecniche Attuative, relazione illustrativa, piano finanziario e delibera. Chiunque pu presentare osservazioni fino a trenta trenta giorni dopo la scadenza del periodo di deposito del Piano in segreteria. Il PRG viene trasmesso alla Giunta provinciale contemporaneamente al deposito in segreteria. La Giunta provinciale entro 120 giorni pu sollevare riserve per vizi di legittimit del Piano o per necessit di apportare modifiche. Se il Comune non tiene conto delle riserve della Giunta, questa segnala i vizi del PRG alla Regione. 00502 - APPROVAZIONE DEL PRG
L. 1150/1942 - Art. 10 - Approvazione del Piano Generale
[1] Il piano regolatore generale e approvato con decreto del Ministro per i lavori pubblici sentito il parere del consiglio superiore per i lavori pubblici.(*) (*) Cosi sostituito (il primo comma) dalla legge 1-6-1971 n. 291. [2] Con lo stesso decreto di approvazione possono essere apportate al piano, su parere del consiglio superiore per i lavori pubblici e sentito il comune, le modifiche che non comportino sostanziali innovazioni, tali cioe da mutare le caratteristiche essenziali del piano stesso ed i criteri di impostazione, le modifiche conseguenti allaccoglimento di osservazioni presentate al piano ed accettate con deliberazione del consiglio comunale, nonche quelle che siano riconosciute indispensabili per assicurare: a) il rispetto delle previsioni del piano territoriale di coordinamento a norma dellart. 6, secondo comma; b) la razionale e coordinata sistemazione delle opere e degli impianti di interesse dello Stato; c) la tutela del paesaggio e di complessi storici, monumentali, ambientali ed archeologici; d) losservanza dei limiti di cui agli artt. 41-quinquies, sesto e ottavo comma e 41-sexies della presente legge.

Appunti di urbanistica

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[3] Le modifiche di cui alla lettera c) sono approvate sentito il Ministro della pubblica istruzione, che puo anche dettare prescrizioni particolari per singoli immobili di interesse storico-artistico. [4] Le proposte di modifica, di cui al secondo comma, ad eccezione di quelle riguardanti le osservazioni presentate al piano, sono comunicate al comune, il quale entro 90 giorni adotta le proprie controdeduzioni con deliberazione del consiglio comunale che, previa pubblicazione nel primo giorno festivo, e trasmessa al Ministero per i lavori pubblici nei successivi 15 giorni. [5] Nelle more di approvazione del piano, le normali misure di salvaguardia di cui alla legge 3-11 1952, n. 1902 e successive modificazioni, sono obbligatorie. [6] Il decreto di approvazione del piano e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. Il deposito del piano approvato, presso il comune, a libera visione del pubblico, e fatto nei modi e termini stabiliti dal regolamento . [7] Nessuna proposta di variante al piano approvato puo aver corso se non sia intervenuta la preventiva autorizzazione del Ministro per i lavori pubblici che potra concederla, sentito il consiglio superiore per i lavori pubblici, in vista di sopravvenute ragioni che determinino la totale o parziale inattuabilita del piano medesimo o la convenienza di migliorarlo. [8] Non sono soggette alla preventiva autorizzazione le varianti, anche generali, intese ad adeguare il piano approvato ai limiti e rapporti fissati con i decreti previsti dallultimo comma dellart.41- quinquies e dallart. 41-septies della presente legge, nonche le modifiche alle norme di attuazione e le varianti parziali che non incidono sui criteri informatori del piano stesso (*). (*) Comma aggiunto dallart. 1 della legge 1-6-1971 n.291. [9] La variazione del piano e approvata con la stessa procedura stabilita per lapprovazione del piano originario.

Il verbale della delibera deve restare affisso nellalbo pretorio per quindici giorni consecutivi. Non esistono le possibilit di osservazioni. Il verbale di delibera di approvazione del PRG deve essere redatto secondo le stesse regole del verbale diadozione descritte allinizio del numero precedente 00501. 00503 - VARIANTI AL PRG Una variante al PRG generale, quando comprende varianti in molte parti del territorio comunale; variante specifica quando comprende una sola parte del territorio che individuata in modo preciso con perimetrazione. Loggetto della delibera deve specificare il tipo di variante. Va osservato il comma 7 dellart. 10 della legge 1150/42:
L. 1150/42 - Art. 10 - [7] Nessuna proposta di variante al piano approvato puo aver corso se non sia intervenuta la preventiva autorizzazione del Ministro per i lavori pubblici che potra concederla, sentito il consiglio superiore per i lavori pubblici, in vista di sopravvenute ragioni che determinino la totale o parziale inattuabilita del piano medesimo o la convenienza di migliorarlo.

- varianti senza preventiva autorizzazione (adeguam. a 41 quinquies e 41 septies) comma 8 dellart. 10 della legge 1150/42:
L. 1150/42 - Art. 10 - [8] Non sono soggette alla preventiva autorizzazione le varianti, anche generali, intese ad adeguareil piano approvato ai
limiti rapporti fissati con i decreti previsti dallultimo comma dellart.41- quinquies e dallart. 41-septies della presente legge, nonche le modifiche alle norme di attuazione e le varianti parziali che non incidono sui criteri informatori del piano stesso

Le varianti ai PRG ed ai Piani particolareggiati vengono adottate ed approvate con le stesse regole dei PRG. Il ricorso alla variante deve essere attentamente limitato e risertvato a casi eccezionali. Luso frequente di varianti significa che il PRG stato errato, rende inutile il PRG ed annulla la pianificazione urbanistica. La cosiddetta variante continua comporta lannullamento delle regole di pianificazione razionale. - varianti senza preventiva autorizzazione (adeguam a 41 quinquies e 41 septies) art 10 L. 1150
L. 1150/42 - Art. 10 - [8] Non sono soggette alla preventiva autorizzazione le varianti, anche generali, intese ad adeguareil piano approvato ai
limiti rapporti fissati con i decreti previsti dallultimo comma dellart.41- quinquies e dallart. 41-septies della presente legge, nonche le modifiche alle norme di attuazione e le varianti parziali che non incidono sui criteri informatori del piano stesso

00504 - ADOZIONE DEI PIANI PARTICOLAREGGIATI


L. 1150/1942 - Art. 14 - Compilazione dei Piani Particolareggiati [1] I piani particolareggiati di esecuzione sono compilati a cura del comune e debbono essere adottati dal consiglio comunale con apposita deliberazione. L. 1150/1942 - Art. 15 - Pubblicazione dei Piani Particolareggiati - Opposizioni [1] I piani particolareggiati devono essere depositati nella segreteria del comune per la durata di 30 giorni consecutivi. [2] Leffettuato deposito e reso noto al pubblico nei modi che saranno stabiliti nel regolamento di esecuzione della presente legge. [3] Fino a 30 giorni dopo la scadenza del periodo di deposito potranno essere presentate opposizioni dai proprietari di immobili compresi nei piani ed osservazioni da parte delle associazioni sindacali interessate.

Un Piano particolareggiato (o lottizzazione o piano attuativo) definito dai seguenti elementi:


Appunti di urbanistica

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- planimetrie, - relazione illustrativa, - convenzione, - piano finanziario. Il verbale della delibera di adozione va pubblicato allAlbo pretorio entro 30 giorni dalla data di comunicazione al Comune dellesecutivit. Nel verbale deve essere specificato il riferimento allarticolo di legge regionale al quale fa riferimento la procedura in atto. Nel verbale devono essere evidenziati: - la data di approvazione della delibera ed il numero di deliberazione assegnatole; - loggetto della deliberazione, che deve specificare il tipo di piano urbanistico o tipo di variante, se una adozione o unapprovazione; - il numero di protocollo e la data del verbale; - la data di affissione allalbo pretorio del Comune (qui inizia il conto dei termini per opposizioni e ricorsi) - il numero di giorni della durata di affissione allAlbo (minimo 15 giorni) - la data di inizio esecutivit della delibera - lelenco degli allegati alla delibera per lindividuazione completa del Piano urbanistico l verbale della delibera di adozione del Piano attuativo deve essere redatto secondo le stesse regole del verbale di delibera di adozione di un PRG descritto al n. 00501. Trascorsi i 15 giorni la delibera viene tolta dallAlbo pretorio e depositata in segreteria assieme alle planimetrie, relazione illustrativa e norme tecniche del Piano. Il verbale, le tavole planimetriche, la relazione illustrativa, la convenzione ed il piano finanziario del Piano attuativo vengono depositati in segreteria per la durata di 30 giorni consecutivi a disposizione del pubblico. Per i cosiddetti Piani particolareggiati di iniziativa pubblica previsti da leggi regionali copia del materiale depositato in segreteria deve essere inviata con notifica del messo comunale a tutti i proprietari di immobili compresi nel Piano. Per questi tipi di piani regionali sussistono dubbi di legittimit per violazione del diritto di propriet. I proprietari di immobili compresi nel piano e le associazioni sindacali possono presentare opposizione al piano particolareggiato entro 30 giorni dal compiuto deposito e chiunque (secondo le leggi regionali) pu presentare osservazioni. Dopo lultimo giorno del compiuto deposito inizia il conteggio per i termini della presentazione di opposizioni e ricorsi amministrativi. 00505 - APPROVAZIONE DEI PIANI PARTICOLAREGGIATI Un piano particolareggiato viene approvato direttamente dal Consiglio Comunale con deliberazione apposita. La stessa delibera decide sullaccoglimento di opposizioni. Il verbale della delibera di approvazione del Piano attuativo deve essere redatto secondo le stesse regole del verbale di delibera di adozione di un PRG descritto al n. 00501. Il verbale della delibera viene affisso allAlbo pretorio per quindici giorni. Dallultimo giorno di affissione allAlbo inizia il conteggio per la decadenza dei termini di ricorsi amministrativi. 00506 - VARIANTI AI PIANI PARTICOLAREGGIATI Una variante ad un piano particolareggiato (o attuativo) viene adottata ed approvata con le stesse regole che valgono per i piani particolareggiati.
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OSSERVAZIONI

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Appunti di urbanistica

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00507 - RICORSI I ricorsi per lannullamento totale o parziale o di modifiche di deliberazioni di Consigli comunali o di Giunta comunale o di altri atti amministrativi dei Comuni vanno presentati ai tribunali amministrativi. Questi sono - primo grado: Tribunali Amministrativi Regionali (TAR) con sede nelle capitali regionali, - secondo grado: Consiglio di Stato con sede a Roma. I tribunali amministrativi sono stati creati per le cause fra cittadini (o enti privati) ed enti pubblici. I tribunali ordinari hanno sede nei capoluoghi di provincia e sono riservati alle cause fra cittadini o enti privati. Eccezionalmente alcune cause riguardanti indennizzi da Enti pubblici a cittadini seguono la giurisdizione ordinaria. La regolamentazione dei ricorsi e delle procedure di causa data dalla legge 6 dicembre 1971 n. 1034 modificata dalla legge 21 luglio 2000 n. 205.
Legge 6 dicembre 1971, n. 1034 - Articolo 21 [1] Il ricorso deve essere notificato tanto allorgano che ha emesso latto impugnato quanto ai controinteressati ai quali latto direttamente si riferisce, o almeno ad alcuno tra essi, entro il termine di sessanta giorni da quello in cui linteressato ne abbia ricevuta la notifica, o ne abbia comunque avuta piena conoscenza, o, per gli atti di cui non sia richiesta la notifica individuale, dal giorno in cui sia scaduto il termine della pubblicazione, se questa sia prevista da disposizioni di legge o di regolamento, salvo lobbligo di integrare le notifiche con le ulteriori notifiche agli altri controinteressati, che siano ordinate dal tribunale amministrativo regionale. [2] Il ricorso, con la prova delle avvenute notifiche, e con copia del provvedimento impugnato, ove in possesso del ricorrente, deve essere depositato nella segreteria del tribunale amministrativo regionale, entro trenta giorni dallultima notifica. Nel termine stesso deve essere depositata copia del provvedimento impugnato, ove non depositata con il ricorso, ovvero ove notificato o comunicato al ricorrente, e dei documenti di cui il ricorrente intenda avvalersi in giudizio. L. 6-11-1971, n. 1034 - Articolo 23-bis - Disposizioni particolari sul processo in determinate materie [1]. Le disposizioni di cui al presente articolo si applicano nei giudizi davanti agli organi di giustizia amministrativa aventi ad oggetto: a) i provvedimenti relativi a procedure di affidamento di incarichi di progettazione e di attivit tecnicoamministrative ad esse connesse; b) i provvedimenti relativi alle procedure di aggiudicazione, affidamento ed esecuzione di opere pubbliche o di pubblica utilit, ivi compresi i bandi di gara e gli atti di esclusione dei concorrenti, nonch quelli relativi alle procedure di occupazione e di espropriazione delle aree destinate alle predette opere; c) i provvedimenti relativi alle procedure di aggiudicazione, affidamento ed esecuzione di servizi pubblici e forniture, ivi compresi i bandi di gara e gli atti di esclusione dei concorrenti; d) i provvedimenti adottati dalle autorit amministrative indipendenti; e) i provvedimenti relativi alle procedure di privatizzazione o di dismissione di imprese o beni pubblici, nonch quelli relativi alla costituzione, modificazione o soppressione di societ, aziende e istituzioni ai sensi dellarticolo 22 della legge 8 giugno 1990, n. 142; f) i provvedimenti di nomina, adottati previa delibera del Consiglio dei ministri ai sensi della legge 23 agosto 1988, n. 400; g) i provvedimenti di scioglimento degli enti locali e quelli connessi concernenti la formazione e il funzionamento degli organi. [2]. I termini processuali previsti sono ridotti alla met, salvo quelli per la proposizione del ricorso. [4]. Nel giudizio cautelare di cui al comma 3 le parti possono depositare documenti entro il termine di quindici giorni dal deposito o dal ricevimento delle ordinanze di cui al medesimo comma e possono depositare memorie entro i successivi dieci giorni. [5]. Con le ordinanze di cui al comma 3, in caso di estrema gravit ed urgenza, il tribunale amministrativo regionale o il Consiglio di Stato possono disporre le opportune misure cautelari, enunciando i profili che, ad un sommario esame, inducono a una ragionevole probabilit sul buon esito del ricorso. [6]. Nei giudizi di cui al comma 1, il dispositivo della sentenza pubblicato entro sette giorni dalla data delludienza, mediante deposito in segreteria. [7]. Il termine per la proposizione dellappello avverso la sentenza del tribunale amministrativo regionale pronunciata nei giudizi di cui al comma 1 di trenta giorni dalla notificazione e di centoventi giorni dalla pubblicazione della sentenza. La parte pu, al fine di ottenere la sospensione dellesecuzione della sentenza, proporre appello nel termine di trenta giorni dalla pubblicazione del dispositivo, con riserva dei motivi, da proporre entro trenta giorni dalla notificazione ed entro centoventi giorni dalla comunicazione della pubblicazione della sentenza. [8]. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche davanti al Consiglio di Stato, in caso di domanda di sospensione della sentenza appellata.

Appunti di urbanistica

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Ricorsi al Consiglio di Stato contro sentenze del TAR. Termine breve. Sentenza notificata.
L. 6-11-1971, n. 1034 - Art. 28. Contro le sentenze dei tribunali amministrativi ammesso ricorso per revocazione, nei casi, nei modi e nei termini previsti dai articoli numeri 395 e 396 del codice di procedura civile. Contro le sentenze medesime ammesso, altres, ricorso al Consiglio di Stato, in sede giurisdizionale, da proporre nel termine di giorni sessanta dalla ricevuta notificazione, osservato il disposto dellart. 330 del codice di procedura civile. Contro le ordinanze dei tribunali amministrativi regionali di cui all art. 21, commi settimo e seguenti, ammesso ricorso in appello, da proporre nel termine di sessanta giorni dalla notificazione dellordinanza, ovvero di centoventi giorni dalla comunicazione del deposito dellordinanza stessa nella segreteria

Termine lungo. Sentenza non notificata.

Articolo 327 del Codice di Procedura Civile - In difetto di notifica, trova applicazione il cosiddetto termine lungo di sei mesi decorrente dalla data in cui la decisione stata depositata.

Sia per il termine breve che per il termine lungo il computo deve tener conto della sospensione delle ferie per gli Avvocati. Legge 7.10.1969 n. 742 - Art. 1 - Il decorso dei termini processuali relativi alle giurisdizioni ordinarie e a quelle amministrative sospeso di diritto dal primo agosto al 15 settembre di ciascun anno, e riprende a decorrere dalla fine del periodo di sospensione ove il decorso abbia inizio durante il periodo di sospensione, linizio stesso differito alla fine di detto periodo.

00273 -

Salvaguardia

PRG - Nel periodo fra ladozione e lapprovazione di un nuovo PRG o di una sua variante non ancora attivo il nuovo PRG, ma il precedente resta in funzione solo per le parti che non sono in contrasto con il nuovo PRG. Questa regola chiamata di salvaguardia del nuovo PRG.
L. 1150/1942 - Art. 10 - Approvazione del Piano Generale Comma [5] - Nelle more di approvazione del piano, le normali misure di salvaguardia di cui alla legge 3-11-1952, n. 1902 e successive modificazioni, sono obbligatorie. L. 3.11.1952, n. 1902 - Misure di salvaguardia in pendenza dellapprovazione dei piani regolatori Articolo unico A decorrere dalla data della deliberazione comunale di adozione dei piani regolatori generali e particolareggiati, e fino allemanazione del relativo decreto di approvazione, il Sindaco, su parere conforme della Commissione edilizia comunale, pu, con provvedimento motivato da notificare al richiedente, sospendere ogni determinazione sulle domande di licenza di costruzione, di cui allart. 31 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, quando riconosca che tali domande siano in contrasto con il piano adottato. A richiesta del sindaco, e per il periodo suddetto, il prefetto, con provvedi mento motivato da notificare allinteressato, pu ordinare la sospensione dei lavori di trasformazione delle propriet private che siano tali da compromettere o rendere pi onerosa lattuazione del piano. Le sospensioni suddette non potranno essere protratte oltre tre anni dalla data di deliberazione di cui al primo comma. Per i Comuni che entro un anno dalla scadenza del termine di pubblicazione del piano abbiano presentato il piano stesso allAmministrazione dei lavori pubblici per lapprovazione, le sospensioni di cui ai commi precedenti potranno essere protratte per un periodo complessivo non superiore a cinque anni dalla data della deliberazione di adozione del piano. Quando, in seguito alle osservazioni del Ministero dei lavori pubblici, si renda necessaria la riadozione del piano, le sospensioni di cui ai due commi precedenti decorrono, per tutto il territorio interessato dal piano stesso, dalla data della deliberazione comunale di riadozione dei piani regolatori generali e particolareggiati. Nei confronti dei trasgressori ai provvedimenti emessi in base alla presente legge sono applicabili le disposizioni di cui agli articoli 32, terzo e quarto comma, e 41 della suddetta legge urbanistica.
(modificata con leggi n. 1357 del 1955, n. 615 del 1959 e n. 517 del 1966)

Piani particolareggiati
L. 19.11.1968 n. 1187 - Modifiche ed ntegrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150. Art. 3 - Lapplicazione delle misure di salvaguardia per i piani particolareggiati , in ogni caso, obbligatoria dalla data della deliberazione di adozione. Art. 4. - Le misure di salvaguardia di cui al precedente articolo continuano ad applicarsi entro il periodo di tempo indicato nellart. 3 della legge 5 luglio 1966, n. 517, ai piani particolareggiati adottati dopo lentrata in vigore della presente legge e non approvati nel termine di cinque anni di cui allart. 2.,

Appunti di urbanistica

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00274

Finanziamento reale per la realizzazione delle opere di urbanizzazione e degli standard pubblici

La realizzazione delle opere di urbanizzazione e degli standard pubblici comporta oneri per i quali previsto il finanziamento in base ad appositi articoli di legge, altrimenti sarebbero irrealizzabili. - Per i piani particolareggiati (o attuativi o lottizzazioni) realizzati da imprese private obbligatoria la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e la successiva cessione gratuita ai comuni. Per le opere di urbanizzazione secondaria (comprese quindi le aree per gli standard pubblici) limpresa privata che realizza il piano deve cedere gratuitamente al Comune le aree dedicate allurbanizzazione primaria e secondaria; la realizzazione delle opere su queste aree a carico del Comune che comunque nella convenzione prevista per le autorizzazioni allesecuzione della lottizzazione pu prevedere anche una quota per tali realizzazioni (legge 1150/42 - articolo 28 - lottizzazione di aree) da concordare con limpresa privata. (00265) - per i piani attuativi tipo PEEP il Comune si sostituisce al privato e realizza tutte le opere di urbanizzazione con finanziamenti tramite crediti agevolati e usufruendo anche dei versamenti GESCAL dei lavoratori dipendenti. - Le opere di urbanizzazione primaria e secondaria del PRG vanno eseguite dai comuni e le espropriazioni delle aree sono a carico dei comuni. Il finanziamento di questi costi stato regolamentato con la legge n. 10/1977 (Legge Bucalossi). (00268)
Legge 8.10.1977 N. 10 - Art. 12 - destinazione dei proventi delle concessioni I proventi delle concessioni e delle sanzioni di cui agli artt. 15 e 18 sono versati in conto corrente vincolato presso la tesoreria del comune e sono destinati alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, al risanamento di complessi edilizi compresi nei centri storici, allacquisizione delle aree da espropriare per la realizzazione dei programmi pluriennali di cui allart. 13, nonch, nel limite massimo del 30 per cento, a spese di manutenzione ordinaria del patrimonio comunale.

La tassa contemplata dalla legge Bucalossi per i cittadini circa del 15% del costo di costruzione di un immobile e va versata dai cittadini quando ricevono una concessione edilizia. Lammontare dei versamenti va messo in un conto corrente vincolato dedicato unicamente ai costi delle opere di urbanizzazione del PRG; consentito un prelievo del 30 % per le manutenzioni del patrimonio comunale. NOTA - La gestione pratica di questi finanziamenti da parte dei Comuni stata disastrosa per i seguenti motivi. a) Gli introiti della Bucalossi non sono stati usati per i gli scopi prescritti dalla legge, ma sono stati usati per le spese correnti, aumentate oltre il lecito con gestioni errate dei comuni. b) Le cessioni gratuite degli standard pubblici e anche di parti delle opere di urbanizzazione primaria derivate dalle lottizzazioni private non sono avvenute; per violazioni della legge nazionale da parte dei comuni che non hanno previsto le cessioni gratuite degli standard pubblici nelle convenzioni per le lottizzazioni (o piani attuativi). Questultima violazione di legge stata giustificata con leggi regionali di urbanistica che hanno autorizzato i comuni a concedere le autorizzazioni per le lottizzazioni anche senza il minimo di standard pubblici in cambio di denaro (monetizzazione) che dovrebbe equivalere ai costi dei terreni non ceduti, ma che praticamente sono stati e sono molto inferiori a prezzi di mercato e in violazione della legge nazionale. La legge nazionale (D.IM. 1444/1968) dichiara che gli standard minimi sono inderogabili e quindi irrinunciabili. Comunque anche gli introiti da monetizzazioni sono stati depistati nelle spese correnti dei comuni. La classe politica ha praticamente avallato queste male gestioni dei comuni tramite le cosiddette finanziarie che hanno consentito ai comuni di continuare a detrarre i versamenti dei cittadini, per effetto della Bucalossi, dai loro scopi urbanistici dirottandoli nelle spese correnti. Con un ammanco pratico di standard pubblici abnorme. Lordine di grandezza della mancanza di standard pubblici, calcolato in un comune di 11.000 abitanti in Emila Romagna di circa 770.000 mq (circa la met del minimo di legge). Valutando il costo medio del terreno urbanizzato in 150 per metro quadrato, il denaro necessario (venuto a mancare) per la realizzazione degli standard pubblici di legge di circa 770.000x150 = 115.000.000 Euro. Pari a circa 10.000 Euro per abitante. Estrapolando in campo nazionale, lammanco nazionale dovuto a questa mala gestione risulterebbe di 10.000 x 60 milioni = 600.000 milioni = 600 miliardi di Euro. Un rimedio immediato sarebbe in parte la riduzione di oltre il 50% degli indici di edificazione fondiaria (If), ma i comuni hanno delapidato i soldi dei cittadini per gli standard pubblici e continuano a mantenere gli indici di edificazione alti. Snaturando lurbanistica dei centri abitati. Un risultato appariscente la sistematica carenza di parcheggi pubblici nelle citt e nei paesi.
Appunti di urbanistica

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00275

Sintesi della legislazione urbanistica nazionale

Legge 1150/42 - Art 1 - Scopo della legge di favorire il disurbanamento e di frenare la tendenza allurbanesimo. La pianificazione di un territorio comunale realizzata tramite il

PIANO REGOLATORE GENERALE -

Questo deve definire la viabilit principale del territorio e dei centri abitati e qualificare lintero territorio secondo zone territoriali omogenee. La caratteristica di omogeneit delle zone territoriali a garanzia del rispetto dellarticolo 3 della Costituzione (parit di trattamento di tutti i cittadini) e dellarticolo 42 della Costituzione (diritto di propriet degli immobili). La definizione delle zone territoriali omogenee data dalla legge 1150/42 tramite larticolo 41 quinquies e il Decreto Interministeriale 1444/1968 emesso in base a tale articolo. Le zone sono definite nel modo seguente (art. 2 D.IM. 1444/1968).
Sono considerate zone territoriali omogenee, ai sensi e per gli effetti dellart. 17 della legge 6.8.1967, n.765: A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi; B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densit territoriale sia superiore a mc/mq 1,5; C) le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali la edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densit di cui alla precedente lettera B); D) le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati; (04) E) le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui fermo restando il carattere agricolo delle stesse - il frazionamento delle propriet richieda insediamenti da considerare come zone C), F) le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale. (05)

(03) - Il carattere storico artistico di edifici viene dichiarato dal Ministero per i Beni e le Attivit Culturali (edifici di valore monumentale) oppure dalla regione o dai Comuni (edifici di valore valore testimoniale). (04) - Le zone D sono di due tipi: Di (industriale) e Dc (commerciale e direzionale). Larticolo 5 del D.IM. 1444/1968 al n. 1 prescrive dei minimi di standard pubblici per le zone Dc superiori a quelli delle zone di tipo Di (al n. 2). (05) - Sono escluse dalla zona F le fasce verdi lungo le strade (D.IM. 1444/1968 art. 3 punto c.

Le definizioni delle zone territoriali omogenee date dallarticolo 2 del D.IM. 1444/1968 sono basate sulle caratteristiche fisiche esistenti di fatto sui territori che vengono qualificati. Di conseguenza non ci sono margini per qualificazioni discrezionali da parte dei progettisti dei PRG o delle Pubbliche Amministrazioni che gestiscono i PRG. Sono quindi in violazione di legge: - zone diverse da quelle enunciate dal D.IM. 1444/1968 - un numero di zone superiore a quello previsto dal D.IM. 1444/1968

Definizione dei limiti inderogabili dei parametri urbanistici

I limiti nazionali estremi dei parametri urbanistici ed edilizi devono essere definiti per ogni singola zona omogenea (articolo 41 quinquies L. 1150/42 - commi 8 e 9) e precisati dal D.IM. 1444/1968: art. 3 - Rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi; art. 5 - Rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti produttivi e gli spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi; art. 7 - Limiti di densit edilizia; (If = V/Sf) art. 8 - Limiti di altezza degli edifici; art. 9 - Limiti di distanza fra i fabbricati. Ogni piano urbanistico deve definire i limiti inderogabili sopra elencati (articolo 41 quinquies L. 1150/42 - commi 8 e 9 e questi limiti non possono superare quelli estremi definiti dalla Legge Nazionale (DIM 1444/68).

PIANI PARTICOLAREGGIATI (art. 13 L.1150/1942)


Il PRG viene realizzato tramite Piani particolareggiati che definiscono le vie secondarie di circolazione e le masse degli edifici in base alle zone e relativi indici gi definiti dal PRG per tutto il territorio comunale. Vige la gerarchia assoluta dei piani ed un piano particolareggiato deve rispettare quanto gi stabilito dal PRG. Ogni piano particolareggiato deve rispettare larticolo 41 quinquies e il relativo D.IM. 1444/68. PARCHEGGI - (L. 1150/1942 - Art. 41 sexies) Oltre agli spazi pubblici richiesti dal D.IM. 1444/1968 vanno previsti parcheggi privati per ogni edificio nella misura di un metro quadrato di parcheggio per ogni 10 mc di costruzione. Gli spazi per disimpegno ed accesso sono esclusi dal computo.
Ciascun piano particolareggiato di esecuzione deve essere corredato dalla relazione illustrativa e dal piano finanziario di cui allart. 30 L. 1150/42.
Appunti di urbanistica

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