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Natlia Aguiar Mol

Leis e Urbes
- um estudo do impacto da Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo de 1996 em Belo Horizonte.

Belo Horizonte Instituto de Geocincias da Universidade Federal de Minas Gerais 2004

Natlia Aguiar Mol

Leis e Urbes
- um estudo do impacto da Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo de 1996 em Belo Horizonte.

Dissertao apresentada ao Programa de Ps-Graduao do Departamento de Geografia da Universidade Federal de Minas Gerais como requisito parcial para a obteno do ttulo de Mestre em Geografia.

rea de concentrao: Organizao do Espao. Orientador: Prof. Dr.Geraldo Magela Costa.

Belo Horizonte Instituto de Geocincias da Universidade Federal de Minas Gerais 2004

Ao meu pai, que me ensinou a batalhar. minha me, que me ensinou a acreditar.

Agradecimentos
A trajetria desta dissertao foi composta por diversos momentos, alguns tempestuosos, outros de calmaria, de reflexo, de recluso, caracterizando um processo de marcante crescimento pessoal e profissional. Este caminho contou com a contribuio, participao e/ou estmulo de algumas pessoas, as quais venho a agradecer. Agradeo inicialmente, e, sobretudo, ao meu Orientador, Professor Geraldo M. Costa, que com maestria e um cuidado atento, guiou e deu contornos ao presente estudo. Helosa Costa e Jupira Mendona, que acompanharam tambm o desenrolar deste trabalho, agradeo a ateno e a contribuio certeira recebida sob forma das crticas e sugestes. Fernanda Borges, pelas ajudas e conselhos, tambm amigos, que recebi desde o ingresso concluso deste trabalho. Funcionalmente, este estudo contou tambm com a ajuda de algumas pessoas, as quais agradeo. Paula, da Secretaria da Ps Graduao do IGC, pela ateno e prontido em resolver os inmeros problemas burocrticos. Moema e Juliana, da Biblioteca da Escola de Arquitetura, que em muito auxiliaram na obteno da bibliografia necessria. FAPEMIG, pelo fundamental auxilio financeiro despendido durante o desenvolvimento deste estudo. O fornecimento de dados e informaes, de fundamental relevncia neste trabalho foi feito atravs de diversas pessoas, as quais tambm agradeo imensamente. Ftima Cristina, da SMRU/PBH, pela disponibilizao dos dados. Jorge Jau Filho, da PRODABEL/PBH, pela ateno dispensada durante a formatao destes. Flvia Mouro Amaral, pelas conversas permeadas de ateno e interesse, que contriburam e enriqueceram este estudo. Aos Senhores Teodomiro Diniz Camargos (Ex-Presidente do SINDUSCON/MG) e Marcos Vinicius (Ex-Presidente da CMI), pela ateno e disponibilidade dispensadas durante as entrevistas. Aos colegas de mestrado, companheiros nesta caminhada, pela amizade e cumplicidade. Sofia, Claudinia e Flvia Mello pelo carinho e solicitude nos pedidos de ajuda. Daniela Cota, pelas conversas repletas de amizade, disponibilidade e incentivo. Ao Flvio, em especial, pelas conversas e experincias compartilhadas, que foram de fundamental enriquecimento para o processo. famlia Goldschmidt, que me incentivou carinhosamente. Ao Fred, pela ajuda nas tabelas. Ao Alexandre, pelo apoio e por acreditar em mim. Aos amigos e familiares, pelo interesse e demonstraes de carinho. Mariana e Carol, em especial, pela reviso, e pela presena constante e iluminante em todos os momentos que precisei. Solange, pela ajuda na reviso. Ao Adriano, Lvia e Iara, pelo apoio tcnico nas respectivas ajudas, alm de todo o incentivo durante esta caminhada. Ao Hugo e Angela, pelo apoio incondicional em todos os momentos. A todos, meu sinal de agradecimento.

Lista de Abreviaturas e Siglas

ADE rea de Diretrizes Especiais (Lei 7166/96) CEMIG Centrais Eltricas de Minas Gerais CF/96 Constituio Federal de 1988 CMI Cmara do Mercado Imobilirio COMPUR Conselho Municipal de Poltica Urbana GTs Grupos de Trabalho (Para elaborao e discusso do PD/96) IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano LOM Lei Orgnica Municipal (aprovada em 1990) LPOUS/96 Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo de Belo Horizonte, aprovada em 1996 LUOS/76 Lei de Uso e Ocupao do Solo de 1976 LUOS/85 Lei de Uso e Ocupao do Solo de 1985 MNRU Movimento Nacional pela Reforma Urbana PBH Prefeitura Municipal de Belo Horizonte PD/96 Plano Diretor de Belo Horizonte, aprovado em 1996 PLAMBEL Planejamento da Regio Metropolitana de Belo Horizonte POS Plano de Ocupao do Solo PRODABEL Processamento de Dados de Belo Horizonte SAGMACS Sociedade de Anlises Grficas e Mecanogrficas Aplicadas aos Complexos Sociais SINDUSCON/MG Sindicato da Indstria da Construo Civil de Minas Gerais SMAU Secretaria Municipal de Atividades Urbanas SMPL Secretaria Municipal de Planejamento ZA Zona Adensada (Lei 7166/96) ZC Zona Comercial (Leis 2662/76 e 4034/85) ZAP Zona de Adensamento Preferencial (Lei 7166/96) ZAR Zona de Adensamento Restrito (Lei 7166/96) ZCBH Zona Central de Belo Horizonte (Lei 7166/96)

ZCVN Zona Central de Venda Nova (Lei 7166/96) ZEIS Zona Especial de Interesse Social (Lei 7166/96) ZHIP Zona Hipercentral (Lei 7166/96) ZPAM Zona de Preservao Ambiental (Lei 7166/96) ZR Zona Residencial (Leis 2662/76 e 4034/85)

Lista de Figuras
Figura 1 Mapa Comisso Construtora....................................................................................36 Figura 2 Evoluo da Mancha urbana de Belo Horizonte......................................................41 Figura 3 Zoneamento proposto pelo POS...............................................................................49 Figura 4 Zoneamento estabelecido pela LUOS/85.................................................................54 Figura 5 Belo Horizonte. Diviso de Bairros e tipologia scio-espacial em 1991.................59 Figura 6 Tendncias recentes de ocupao.............................................................................61 Figura 7 Projeo de edificaes segundo afastamentos de acordo com zoneamentos ZAP e ZA da LPOUS/96.....................................................................................................79 Figura 8 Zoneamento segundo Lei 7166/96 Quadras de zoneamento ZA...........................82 Figura 9 Zoneamento segundo Lei 7166/96 Quadras de zoneamento ZAR-1 e ZAR2................................................................................................................................84 Figura 10 - Zoneamento segundo Lei 7166/96 Quadras de zoneamento ZAP.......................86 Figura 11 Bairros/regies com indicadores de reas de construo aprovadas superiores a 1% em relao ao perodo 1993-1996 ou 1997-2002............................................102 Figura 12 - Projetos aprovados no Belvedere de uso residencial ou misto no perodo 19972002........................................................................................................................111 Figura 13 - Projetos aprovados na regio do Comiteco de uso residencial ou misto no perodo 1997-2002..............................................................................................................112 Figura 14 Bairros/Regies com indicadores de rea de construo aprovada superiores a 1% em relao ao periodo1993-1996...........................................................................113 Figura 15 Bairros/Regies com indicadores de rea de construo aprovada superiores a 1% em relao ao periodo1997-2002...........................................................................113 Figura 16 Incremento em relao mdia anual de rea de construo aprovada em cada bairro/regio, nos perodos 1993-1996 e 1997-2002.............................................115 Figura 17 rea de construo total aprovada em cada bairro/regio no perodo 19972002........................................................................................................................117 Figura 18 rea de construo mdia aprovada por projeto no perodo 1997-2002..............118

Lista de Grficos

Grfico 1 Projetos aprovados para uso residencial ou misto em cada zona no perodo 1993 a 2002..........................................................................................................................91 Grfico 2 - Projetos aprovados para uso residencial ou misto nos zoneamentos ZA, ZAP, ZAR-1 e ZAR-2.......................................................................................................92 Grfico 3 rea de Construo aprovada em cada zona no perodo 1993 a 2002...................98 Grfico 4 rea total aprovada para uso residencial e misto nos zoneamentos ZAP, ZA, ZAR1 e ZAR-2 no perodo 1993 a 2002.........................................................................99

Lista de Tabelas

Tabela 1 - Evoluo da populao de Belo Horizonte 1900-1950............................................40 Tabela 2 Taxa de ocupao mxima segundo parmetros do Decreto n. 165/33...................42 Tabela 3 Altura mxima permitida segundo parmetros do Decreto n. 165/33.....................43 Tabela 4 - Evoluo da populao de Belo Horizonte 1940-1980............................................46 Tabela 5 Parmetros Urbansticos da Lei 7166/96.................................................................81 Tabela 6 Nmero de projetos aprovados de acordo com cada perodo. Bairros com indicadores superiores a 1% em relao ao total do perodo. Edificaes com quatro ou mais pavimentos. Uso residencial e misto.........................................................................96 Tabela 7 - rea de Construo aprovada nos perodos 1993-1996 e 1997-2002. Edificaes de uso residencial e misto................................................................................................106 Tabela 8 - Mdia da rea aprovada por projeto em cada bairro nos perodos 1993-1996 e 1997-2002. Uso residencial e misto.................................................................................107

Resumo
O presente trabalho discute a inter-relao entre legislao urbana e produo do espao, enfocando as mudanas no processo de ocupao de Belo Horizonte frente a proposta do Plano Diretor e da Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo, aprovados em 1996. O objetivo principal deste estudo refletir sobre a atuao da legislao urbanstica no processo de formao e estruturao das cidades, remetendo a uma discusso no planejamento urbano referente ao papel do Estado. Procurou-se verificar sua atuao, sob forma da normatizao do uso do solo, principalmente, em relao aos demais agentes definidores do espao urbano. A discusso parte do princpio que dentro do processo de acumulao capitalista, o solo urbano, elemento fundamental para sua reproduo, possui uma dinmica de ocupao e utilizao que resulta da interao de determinados agentes. A atuao do Poder Pblico dar-se- frente a este processo, buscando propor regras de ordenamento para o espao urbano. O Plano Diretor de Belo Horizonte incorporou o conceito de funo social da propriedade, remetendo aos preceitos do captulo de poltica urbana da Constituio Federal de 1988, ao propor um aproveitamento socialmente justo e racional do solo urbano. A Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo de 1996 procura traduzir esta inteno na proposio de um macrozoneamento baseado em critrios relacionados possibilidade de adensamento e infraestrutura existente relativos aos espaos da cidade. Diante disso, procura-se avaliar a efetividade destas leis analisando seu papel na definio da ocupao do solo urbano.Para tanto, percorre-se um caminho com incio na anlise do processo de crescimento de Belo Horizonte e das legislaes urbanas institudas na cidade, buscando entender as mudanas em seu espao decorrente da aplicao destas leis. Prope-se analisar o processo de elaborao, discusso e aprovao do Plano Diretor (PD/96) e da Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo (LPOUS/96), na tentativa de verificar a incluso dos principais agentes e atores no processo. Posteriormente, analisa-se o contedo da LPOUS/96, abordando principalmente as possibilidades e limitaes de ocupao do solo urbano relacionadas ao potencial construtivo dos parmetros urbansticos institudos em alguns zoneamentos. A etapa final deste trabalho busca entender a dinmica de ocupao recente de Belo Horizonte e sua relao com a proposta do PD e LPOUS/96. Para tanto, foi desenvolvida uma metodologia para o tratamento de informaes relacionadas aos projetos aprovados nos anos de 1993 a 2002, para o uso residencial, em todo o territrio da cidade.

Palavras-Chave: Legislao urbana, dinmica imobiliria, Plano Diretor

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Abstract

This research focuses on the inter-relation between state legislation and the production of the urban space. More specifically, the thesis investigates the impacts of the urban legislation of Belo Horizonte, approved in 1996, (Plano Diretor and Lei de Parcelamento, Ocupacao e Uso do Solo) on the urban development process and in changes on the occupation of the city. I investigate the regulatory role of the State regarding the urban development and its relation with others agents that define and change the urban space. The discussion is based on the idea that the urban land, main element of capital reproduction in a capitalist economy, has a dynamic of use and occupation that results from the interaction of different agents. The Public Agent, the State, acts in this process regulating the occupation and use of the urban space. The Plano Diretor of Belo Horizonte (Law n. 7165/1996) incorporates the concept of social function of the land, present in the Brazilian Constitution, proposing a fair, social and rational use of the urban land. The Lei de Parcelamento, Ocupaao e Uso do Solo (Law n. 7166/96) tries to reach these goals by proposing a urban zoning based on rules relating the possibilities of population density and on the infrastructure existent in specific parts of the city. The study aims to analyze the effectiveness of these laws and its relation to the process of urban development. I review and discuss the historical development of Belo Horizonte and the evolution of urban laws, relating how the legislation affected the use of occupation of the land. In addition to that, the study analyzes the elaboration process of the current legislation investigating the behavior of different actors in the process. I also discuss the contents of the new law and its limitations. In order to analyze these issues, I develop a methodology to study the information available in the development and residential projects approved by the city from 1993 to 2002.

Key-Words: Urban Law, Urban Space

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Sumrio
INTRODUO.........................................................................................................................13 1. 1.1. 1.2. PLANEJAMENTO URBANO NO BRASIL E EM BELO HORIZONTE......................28 Os primrdios do urbanismo e da legislao urbana.....................................................28 Planejamento Urbano e Legislao Urbanstica em Belo Horizonte no processo de

formao da cidade....................................................................................................................34 1.2.1. 1.2.2. 1.3. 2. Nascimento e Consolidao de Belo Horizonte.........................................................34 Legislao urbana e atuao do Estado em Belo Horizonte.....................................38 Tendncias recentes na produo imobiliria de Belo Horizonte..................................57 O PLANO DIRETOR E A LEI DE PARCELAMENTO, OCUPAO E USO DO

SOLO DE BELO HORIZONTE DE 1996................................................................................64 2.1. 2.1.1. 2.2. 2.2.1. 2.2.2. 3. O processo de elaborao..............................................................................................64 Consideraes sobre o Processo...............................................................................69 O Contedo....................................................................................................................72 O Plano Diretor Lei 7165/96..................................................................................72 A Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo Lei 7166/96..............................74

IMPACTOS DA LEI DE PARCELAMENTO, OCUPAO E USO DO SOLO DE

BELO HORIZONTE DE 1996 (LEI 7166/96)..........................................................................89 3.1. 3.1.1. 3.1.2. 4. 5. 6. Procedimentos Metodolgicos.......................................................................................89 Definio do objeto de estudo....................................................................................90 Tratamento dos dados................................................................................................91

CONSIDERAES FINAIS O QUE PODE UMA LEI?............................................119 BIBLIOGRAFIA.............................................................................................................125 ANEXOS.........................................................................................................................130

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INTRODUO

Diversos estudos ligados teoria urbana de inspirao marxista inserem a questo urbana na dinmica de acumulao capitalista, abandonando sua abordagem na forma de um processo isolado em sua prpria lgica. Autores cujo referencial terico estavam ligados a esta vertente, como Lojkine (1981) e Topalov (1979), por exemplo, debruaram-se sobre a relao entre o espao e a acumulao do capital. A cidade passa a ser entendida como um espao construdo onde esto presentes um conjunto de elementos que exercem para o processo global de produo o mesmo papel que as mquinas no interior de um processo particular: capital constante fixo (RIBEIRO, 1982, p.34). Ou seja, segundo os autores, a cidade nada mais do que um conjunto de meios necessrios de produo, circulao e consumo coletivo para a reproduo do capital. Segundo Lojkine (1981, p. 137), a aglomerao da populao, dos instrumentos de produo, do capital, dos prazeres e das necessidades a cidade, em outras palavras, no de modo algum um fenmeno autnomo sujeito a leis de desenvolvimento totalmente distintas das leis de acumulao capitalista. Ribeiro (1982, p.37) afirma que o espao construdo ao mesmo tempo objeto de consumo (intermedirio e final) e de valorizao de capitais especializados na produo e circulao dos objetos imobilirios que servem de suporte fsico do valor de uso complexo. exatamente a partir desta formulao, que so apresentadas as contradies da urbanizao capitalista. Sendo assim, o conflito entre valores de uso e de troca, decorrente dos interesses de diversos atores, explica parte da complexidade da articulao do espao urbano capitalista. Harvey (1980, p. 139), tambm da vertente de inspirao marxista, abordou aspectos da teoria do uso do solo urbano residencial, identificando alguns grupos que atuam especificamente no mercado da moradia, bem como seus modos de determinao do valor de uso e de troca: a) Usurios das moradias a meta principal o valor de uso, sendo os proprietrios, os mais interessados no valor de troca; b) Corretores operam no mercado para obter valor de troca;

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c) Proprietrios objetivam, na maioria das vezes, o valor de troca, podendo os usurios proprietrios serem motivados pelo valor de uso; d) Incorporadores e Indstria da Construo criam novos valores de uso para outrem, realizando valores de troca para si mesmos; e) Instituies Financeiras desempenham papel importante, pois esto interessados em valor de troca, que obtido por meio de financiamentos e oportunidades para a criao de valores de uso; f) Instituies Governamentais atuam diretamente na proviso da habitao (construo de moradias) e, indiretamente, no auxilio s financeiras e indstria da construo e na regulamentao do uso do solo urbano. Sua interferncia no valor de uso ocorre por meio da proviso de servios e infra-estrutura. A ao do Estado, importante agente produtor e transformador do espao urbano, permeou grande parte da produo cientfica da rea. Sua efetivao, entretanto, por meio de polticas pblicas, que produzem um bem coletivo e que atendem s demandas no especficas de determinados setores sociais, parece ser o foco sobre o qual se debruam boa parte das anlises. Topalov (1988), ao apresentar as rupturas da sociologia urbana francesa no pensamento sobre a questo urbana, acentua que a postura do Estado como um sujeito racional, que persegue uma meta, o interesse geral e, a planificao [sendo] definida como uma estratgia, um conjunto de aes racionais ajustadas a esta meta passa a ser definida no como eqidistante, mas sim como um conjunto de aparatos que realizam os interesses das classes dominantes. Lojkine (1981, p.171) discute o papel do Estado na urbanizao capitalista, pontuando as principais caractersticas identificadas nas intervenes estatais sobre as cidades: proporcionou o desenvolvimento de todas as condies gerais de produo atravs do financiamento de equipamentos urbanos; coordenou a ocupao e utilizao do solo urbano atravs da

institucionalizao de normas urbansticas; instaurou instrumentos jurdicos, ideolgicos e financeiros a servio exclusivo da frao monopolista do capital.

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De fato, essa abordagem do Estado permeou parte da produo terica da chamada Economia Poltica da Urbanizao, pois segundo Costa (1993 p, 268):
seja na viso Poulantziana de Castells, na de Capitalismo Monopolista do Estado de Lojkine ou na ausncia de referncias teoria do Estado de Harvey, o fato que a interveno estatal na produo do ambiente construdo quase sempre vista de forma instrumentalista, significando o favorecimento dos interesses na produo e reproduo do capital em detrimento dos interesses da fora do trabalho ou da reproduo social ampliada

O fato principal, que deriva desta discusso, e que talvez seja o mais relevante para essa dissertao, relaciona-se ao uso do solo. Para Singer (1979, p.21), o solo urbano disputado pelos inmeros usos, disputa essa, que se pauta pelas regras do jogo capitalista, que se fundamenta na propriedade privada do solo, a qual por isso, e s por isso proporciona renda e, em conseqncia, assemelhada ao capital. Desta forma, a interveno do Estado sobre o solo urbano, seja diretamente atravs de melhorias de infra-estrutura, seja indiretamente na regulamentao de seu uso, tem servido, segundo a tica de Low-Beer (1983, p.37), como fator de expanso do capital e da valorizao de terras. Para a autora, atravs desses investimentos potencializada a percepo da renda fundiria por parte dos agentes privados, sendo, em outras palavras, apropriada de forma privada uma parte do excedente social, desviada de sua realizao sob a forma de lucro. Mas tambm o Estado o principal agente que pode intervir no processo a favor do bem coletivo. O Poder Pblico pode lanar mo de diversos instrumentos, norteados por princpios de justia social, que venham regular a ao dos demais agentes criando, por exemplo, o IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) progressivo, que cria uma sobretaxa gradual na cobrana do imposto aos proprietrios que no utilizam seus terrenos, retendo-os espera de valorizao, caracterizando o chamado processo especulativo. Afinal de contas, grosso modo, parte-se do pressuposto que: se se planeja, porque os mecanismos de mercado (e, por generalizao, os movimentos espontneos) no esto produzindo bens coletivos necessrios ou os esto produzindo em qualidade inaceitvel, quantidade insuficiente, ou ambas as coisas ao mesmo tempo (Cintra, 1988, p.40). Uma vez levantada a questo sobre a renda fundiria, torna-se necessrio retomar seus conceitos a fim de esclarecer o modo pelo qual interfere no processo de estruturao do espao

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urbano. Ser tomado como ponto de referncia, para esta breve reviso, os textos apresentados por Low-Beer (1983), Farret (1985) e Singer (1979)1. A renda da terra existe porque h um monoplio da propriedade fundiria, um monoplio de natureza espacial no processo capitalista de produo (LOW-BEER, 1983, p.33). Esse monoplio dar-se- devido a dois aspectos fundamentais da terra, sendo o primeiro relacionado sua limitao cada parcela de terra nica, isto , no multiplicvel em si (ibidem, p. 33) e o segundo, sua importncia como elemento fundamental no processo de produo. E como a terra se assemelha ao capital, apesar de no se constituir em capital, como afirma Singer (1979), o determinante de seu preo ser o valor das mercadorias produzidas por seu intermdio, alm da sua propriedade (monopolista). Farret (1985) ilustra as diferentes formas de renda proporcionadas pela propriedade fundiria: Renda Absoluta a prpria instituio da propriedade privada, conferindo ao proprietrio, o poder de sua utilizao; Renda de Monoplio surge das caractersticas e localizao dos terrenos, conferindo ao proprietrio o poder de cobrar preos de monoplio pelas mercadorias ali produzidas. O autor cita como exemplo a vista para um parque. Renda Diferencial - expressa diferenas de produtividade do terreno (qualidades diversas ou localizao). Subdivide-se em Renda Diferencial I determinada pelo sobrelucro derivado das caractersticas locacionais e condies materiais; e Renda Diferencial II, que provm do sobrelucro advindo da aplicao diferenciada do capital sobre um terreno, como por exemplo, os ganhos auferidos atravs da construo (e venda) de apartamentos em um determinado terreno. Assim, os preos dos terrenos parecem sofrer interferncia direta da Renda Diferencial, visto que seus valores esto diretamente relacionados ao que se pode produzir na terra e, por conseqncia, de seu excedente.

Esta discusso sobre uso do solo, propriedade privada e renda da terra foi objeto de anlise de diversos autores, como Lojkine (1981), Topalov (1979), Harvey (1980), Singer (1979), Ribeiro (1982) e Farret (1985), dentre outros, sendo alguns j citados neste estudo. Entretanto, por no ser o tema central desta dissertao, decidiu-se no aprofundar nestas anlises, delimitando a reflexo sobre aspectos gerais do funcionamento do mercado do solo urbano.

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A Renda Diferencial, por sua vez, relaciona-se atuao do Estado. Tanto as intervenes via melhorias/instalao de infra-estrutura, quanto as determinaes de normatizao do solo (atravs do zoneamento, por exemplo), serviro como fatores de diferenciao dos espaos e do preo da terra. Esses fatores (de diferenciao econmica) dos espaos urbanos, materializados na forma de seu preo, segundo Mendona (2002, p. 146) correspondem a uma diferenciao tambm entre os espaos de moradia: a tendncia que o solo seja ocupado pelas atividades econmicas e pelas camadas sociais que mais podem pagar pelo seu uso. Desta forma, a dinmica imobiliria caracterizada como o resultado dos processos de formao e apropriao das rendas do solo urbano, para a qual concorrem, em relao de disputa, incorporadores e proprietrios da terra (ibidem, p. 146).

O que se buscou nesta breve seo foi resgatar, nos estudos citados, elementos para um maior entendimento do processo de estruturao do solo urbano, seja direcionando o olhar sobre a atuao do Estado, seja vislumbrando as potencialidades de utilizao da terra pelo mercado imobilirio. Foram destacados os seguintes pontos: i) O solo urbano tido como elemento fundamental no processo de acumulao do capital, pois concentra meios necessrios para sua reproduo; ii) O solo urbano assemelha-se ao capital, posto que proporciona algumas formas de renda; iii) Os tipos de renda funcionam como processos de diferenciao dos espaos, que se tornam objetos de disputa pelo seu uso; iv) A atuao do mercado imobilirio dar-se- principalmente nos espaos diferenciados2; v) A interferncia do Estado feita sob duas formas: a primeira, atravs da proviso de infra-estrutura, que poder funcionar como elemento gerador de renda diferencial, provavelmente apropriado pelo mercado; a segunda, atravs da instituio das normas urbansticas que certamente interfere tambm na renda
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importante ressaltar que trata-se de uma ao reforada por diferentes caminhos: o mercado imobilirio atua sobre os espaos diferenciados ao mesmo tempo que promove (e cria) esta diferenciao atravs de sua atuao.

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diferencial, mas que pode servir como elemento orientador e/ou delimitador da atuao do mercado. Desta forma, tem-se um panorama das possibilidades da atuao das legislaes urbanas, tema abordado neste estudo. Os espaos para os quais elas so pensadas possuem uma dinmica inerente a seu processo de estruturao, que est estreitamente relacionada ao processo de acumulao capitalista. Apesar desta limitao da ao do Estado, a atuao do mercado imobilirio se faz moldada pelas intenes das leis, visto que seu principal objeto - a diferenciao do espao, ou as possibilidades de utilizao do solo urbano - regulamentado pelo Poder Pblico municipal.

O presente trabalho se insere nesta discusso buscando entender a inter-relao entre legislao urbana e produo do espao, tendo como objeto de anlise a Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo (Lei n. 7166/96), aprovada em 1996, em Belo Horizonte. O objetivo principal avaliar o impacto desta Lei sobre a dinmica de ocupao da cidade. O processo de elaborao e aprovao da Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo de Belo Horizonte (LPOUS/96) desenrolou-se num contexto marcado por uma nova fase da poltica pblica e gesto do espao urbano originria do momento Constitucional de 1988. As dcadas de 70 e 80 foram marcadas por uma crescente mobilizao e incorporao de movimentos sociais que reivindicavam mudanas frente ao quadro da excluso scioespacial presente nas cidades brasileiras. O debate sobre os problemas urbanos buscava respostas no planejamento, visto como a soluo racionalizadora para o caos em que se encontravam as nossas cidades (MARICATO, 1997, p. 174). A interveno do Estado efetuava-se de modo decisivo, seja atravs da proviso da infra-estrutura, seja pela formulao de leis urbanas que controlassem o uso do solo. (COSTA, 1993). Esta discusso ganhou corpo a partir da convocao da Assemblia Nacional Constituinte adquirindo contornos de Movimento Nacional, congregando diversas entidades profissionais, sindicais e de movimentos populares em torno da elaborao e do encaminhamento de proposta popular de emenda Constituio sobre reforma urbana (COSTA, 1988, p. 892).

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As propostas apresentadas pelo Movimento Nacional pela Reforma Urbana (MNRU) buscavam instrumentos para alm dos planos diretores3, que de fato garantissem a funo social da propriedade e da cidade: Buscava-se uma forma de superar o discurso cheio de boas intenes e ineficaz, para ir direto aos objetivos centrais dessa promessa no realizada quilo que constitua o n de toda a resistncia a sua realizao: o controle sobre a propriedade fundiria e imobiliria visando sua funo social (MARICATO, 1997, p.175). Diante de toda discusso e mobilizao empreendida em torno de tais questes, foi acrescentado ao texto Constitucional o captulo destinado poltica urbana, incluindo parte do que havia sido proposto pelo MNRU. Entretanto, apesar da lacuna entre as medidas propostas e as aprovadas, mostrada por Costa (1988), a Constituio Federal (CF/88) sinalizou e possibilitou um novo caminho para a poltica e gesto do espao urbano. A nova proposta para a poltica urbana resgatou o conceito de funo social da propriedade, presente no texto da antiga Constituio Federal de 1934, incumbindo o Poder Pblico municipal de execut-lo atravs do Plano Diretor. A Carta Magna investiu ao Plano Diretor, a partir de ento, considerado obrigatrio para cidades com mais de vinte mil habitantes, o carter de instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e de expanso urbana (Art.182, 1). As anlises de diversos autores4 sobre as possibilidades de mudanas no planejamento, decorrente da promulgao da CF/88, recaem principalmente sobre a autonomia dada ao Poder Pblico Municipal relacionada ao papel de executor da poltica de desenvolvimento urbano. Costa (1988, p.894) salientou que algumas vitrias foram obtidas, embora sejam ainda pouco palpveis, uma vez que esto vinculadas a novas definies legais, seja a nvel federal, estadual ou municipal e, levantou a questo para o repasse da responsabilidade do planejamento ao Governo local atravs principalmente das Leis Orgnicas Municipais, que regulamentariam de fato os instrumentos necessrios para uma verdadeira reforma urbana (COSTA, 1988, p. 898).

3 Nos anos 80, j havia certa averso a Planos Diretores, que muitas vezes eram planos e estudos completos do ponto de vista tcnico, mas que no eram aplicados ou eram usados como mera ferramenta para se obter financiamento. Segundo Mendona (2001), tratava-se de constituir documento para a solicitao dos recursos para investimentos e implementao de programas setoriais nos municpios e, mais ainda, poderiam ou no ser executados, pois figuravam principalmente um instrumento de o que Haddad (1980) chamou de planejamento para negociao. 4 Como Mendona (2001) e Cardoso (1997), por exemplo.

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A anlise de Cardoso (1997, p.81) pontuou o avano da participao popular atravs da consolidao do papel dos movimentos sociais, que indicam a emergncia de novos fenmenos sociais, novos sujeitos, nova cultura poltica, reforando o ideal de gesto democrtica das cidades. Para o autor, ao ser direcionado o planejamento esfera local, a legislao municipal tornou-se campo propcio luta poltica, como mais uma fronteira para o estabelecimento de direitos e de responsabilidades pblicas relativas s polticas sociais (CARDOSO,1997, p.95). Deve-se ressaltar, neste ponto, que no ano de 2001, foram ampliados os instrumentos jurdicos para a busca da efetivao da gesto poltica e social das cidades com a aprovao da Lei Federal 10.257, denominada Estatuto da Cidade:
Mais do que nunca, cabe aos municpios promover a materializao do novo paradigma atravs da reforma da ordem jurdico-urbanista, visando a promover o controle do processo de desenvolvimento urbano atravs da formulao de polticas de ordenamento territorial nas quais os interesses individuais dos proprietrios de terras e construes urbanas necessariamente co-existam com outros interesses sociais, culturais e ambientais de outros grupos e da cidade como um todo. Para tanto, foi dado ao poder pblico municipal o poder de, atravs de leis e diversos instrumentos urbansticos, determinar a medida desse equilbrio possvel entre interesses individuais e coletivos quanto utilizao do solo urbano. (FERNANDES, 2002, p. 9).

Uma vez focalizado o olhar para o direcionamento do planejamento ao governo local, as Leis Orgnicas municipais e Planos Diretores tornaram-se focos de avaliaes e anlises relacionadas efetivao de instrumentos que delimitassem a funo social da propriedade. Cardoso (1997) faz um estudo de Leis Orgnicas e Planos Diretores referentes as 50 maiores cidades do pas (alguns aprovados e outros em formato de projetos de lei at o ano de 1994) avaliando a presena e possibilidades - dos instrumentos de controle do uso do solo. Segundo ele, os princpios bsicos nas propostas de Leis Orgnicas expressavam uma compreenso de que imprescindvel fortalecer o Poder Pblico, para que ele possa atuar na regulao do uso e ocupao do solo levando em considerao os interesses da coletividade, mas buscando evitar que sua prpria ao principalmente na proviso de infra-estrutura e de servios urbanos tenha seus fins distorcidos pela apropriao dos seus benefcios pelos proprietrios fundirios imobilirios, definidos, quase sempre, como especuladores (CARDOSO, 1997, p. 99).

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O estudo de Cardoso (1997) mostra-se importante ao revelar o quadro ps-constituinte do planejamento urbano nas cidades e estados do Brasil, apesar de apresentar anlises ainda embrionrias e abranger somente o perodo 1988 19945. Desta forma, ao buscar compreender as mudanas decorrentes do direcionamento do planejamento s esferas locais, deve-se debruar sobre a ao destes novos atores na tentativa de melhor avaliar a implementao e efetividade dos princpios trazidos na Constituio de 1988. Especificamente sobre Belo Horizonte, alguns trabalhos contriburam para um melhor entendimento da condio ps 88 indicando caminhos tomados pelo planejamento na cidade. Cota (2002) fez uma anlise da atuao da legislao urbanstica, especificamente a Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo de Belo Horizonte, aprovada em 1996, e do capital imobilirio na produo de moradias para o mercado de segmentos sociais de mdiabaixa renda. A autora utilizou como estudo de caso uma empresa de construo civil cujo principal alvo de mercado so os segmentos sociais de renda mdia-baixa, mostrando como os parmetros urbansticos da referida Lei possibilitavam a atuao da empresa no mercado. Sua anlise demonstrou que a Lei 7166/96 contribui para uma distribuio mais justa da populao no espao, uma vez que vem permitindo o acesso de certos segmentos sociais moradia em reas bem servidas de infra-estrutura, mesmo que mais distantes verificando, assim, uma efetivao dos princpios constitucionais (COTA, 2002, p. 128). O trabalho de Ferreira (1999) ilustrou a prtica de planejamento urbano em Belo Horizonte a partir da anlise de trs projetos de planos diretores propostos para a cidade nos anos de 1988, 1990 e 1996. As diferentes concepes dos projetos, apresentadas na anlise da autora, permitiram identificar inegveis avanos no projeto do Plano Diretor de 1996, a considerar a ampliao da participao popular na poltica pblica urbana e a estratgia de propor um zoneamento no associado diretamente ao uso, na tentativa de diminuir o valor agregado do terreno e possibilitar seu acesso pelos segmentos de classe social inferior.

Cardoso (1997) ressalta que no perodo intermedirio entre as anlises 1994 - e a apresentao do texto 1997, o quadro apresentou mudanas, conforme o relato de Ferreira (1999): No perodo ps-Constituio, este movimento [discusso do planejamento envolvendo setores da sociedade] favorecido pelo restabelecimento das eleies municipais, quando os partidos de esquerda assumem as prefeituras de importantes cidades com propostas de gesto mais democrtica. Este ser realmente um marco nesta nova fase da discusso do planejamento, principalmente porque passam a existir a vontade poltica e o crdito dos referidos governos (FERREIRA, 1999, p. 26).

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De fato, a proposta do Plano Diretor de 1996 (PD/96) rompeu com a concepo idealstica da cidade, presente na proposta apresentada para o Plano Diretor em 1990 (denominado BH-2010), tornando-se mais flexvel realidade da mesma. Mais do que tentar acompanhar a dinmica da cidade, o Plano Diretor prope um zoneamento no mais definido pela rigidez do setorialismo tecnicista, onde cada zona era permitida ou destinada a determinados tipos de uso e ocupao, e sim por um macrozoneamento cujos critrios se ampliam, relacionando-se s caractersticas e potencialidades de infra-estrutura, topografia, sistema virio e acessibilidade, principalmente. Acrescenta-se tambm o fato da importncia da legislao urbanstica como instrumento de atuao do Estado no gerenciamento e ordenamento das urbes. Fernandes (1988, p. 227) ressalta que a legislao urbanstica desempenha um papel poltico e ideolgico importante no processo de reproduo das relaes sociais de produo no Brasil, o qual se relaciona tanto com a difuso de valores dominantes e com as condies de acesso a equipamentos, servios e instalaes de consumo coletivo. pela singularidade e inovao da proposta do Plano Diretor de 1996 que urge a necessidade de se refletir sobre ele, sobre sua efetivao e seus reais efeitos no espao belohorizontino. Para tanto, prope-se utilizar como estudo de caso a Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo de 1996 (LPOUS/96), que regulamenta o parcelamento, as obras de edificaes, as localizaes de usos e o funcionamento das atividades (Art 2, Lei 7166/96), segundo diretrizes expressas no Plano Diretor (Lei 7165/96). Esta Lei estabelece um zoneamento baseado, principalmente, no critrio de adensamento e na demanda de preservao/proteo ambiental, histrica, cultural, arqueolgica ou paisagstica (Art 5, Lei 7166/96). O adensamento foi priorizado em regies com condies favorveis de infra-estrutura, ainda no saturadas, e restringido em reas em que a alta densidade demogrfica comprometia a utilizao da infra-estrutura. Em relao ao uso do solo, o Plano Diretor inova tambm ao definir a multiplicidade e complementaridade deste (Art. 59, Lei 7165/96). A LPOUS/96 regulamentou a localizao e o funcionamento das atividades a partir da sua repercusso sobre o ambiente urbano.

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neste contexto, portanto, que emerge a proposta desta dissertao. Procura-se refletir sobre as legislaes urbanas e seus efeitos na estruturao das cidades atravs da avaliao dos impactos da LPOUS/96 sobre a dinmica de ocupao de Belo Horizonte. A hiptese trabalhada neste estudo que a Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo de 1996 possibilitou, atravs dos parmetros urbansticos relacionados ao zoneamento, um maior aproveitamento e utilizao dos espaos da cidade, promovendo uma desconcentrao da ocupao na rea central e adjacncias, em resposta estratgia do Plano Diretor relacionada ocupao racional do solo urbano. Para isso, a incorporao de outros estudos se mostra de fundamental importncia. Diversos autores se debruaram sobre as anlises das legislaes urbanas no Brasil. A maioria destes estudos considera seus efeitos como ineficazes frente segregao urbana, constituindo-se como delimitadoras das fronteiras de poder. Entre eles, destacam-se o trabalho de Rolnik (1997), Caldeira (1998), Maricato (1997) e Mendona (2000), sendo alguns abordados aqui, e outros remetidos no texto da dissertao. Rolnik (1997) fez um estudo da cidade de So Paulo enfocando as legislaes urbanas e o processo de crescimento da cidade. Ela trabalhou no somente as legislaes e a cidade legal, mas tambm o que est fora deste limite, passando pelas fronteiras de poder e chegando ao ilegal:
Na histria da cidade de So Paulo, e de sua legislao urbanstica, esta tenso legalidade-ilegalidade esteve sempre presente, fortemente identificada com espaos de alta renda, fortemente regulados, que se contrapem aos espaos populares no regulados ou em desacordo com a lei (...) Da decorre um duplo movimento estabelecido pela lei: por um lado garantir a proteo de determinados espaos contra a invaso de usos e intensidades de ocupao degradantes, de outro definir uma fronteira, para alm do qual estes mesmos usos seriam tolerados (ROLNIK, 1997, p.170).

Mendona (2000) analisa as mudanas na composio scio-espacial de Belo Horizonte sob a tica das diversas legislaes urbanas institudas na cidade. Segundo a autora, a estruturao do territrio tem sido fortemente orientada pela interveno estatal, seja com aes voltadas para o crescimento econmico, com impactos diretos nos processos de mobilidade residencial, seja na regulamentao da produo do espao (MENDONA, 2000, p. 01).

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Relata que, j nos anos 40, a legislao urbanstica direcionou s elites a ocupao da regio da Pampulha, atravs de parmetros urbansticos que s poderiam ser construdos pelas classes superiores. Segundo a autora, a legislao urbanstica de Belo Horizonte, entre outros fatores, contribuiu para o aprofundamento do quadro de segregao scio-espacial na cidade:
O quadro de segregao apresentado tem sua origem na prpria fundao da cidade, e sua evoluo e consolidao tm sido resultado de fatores diversos, desde o espectro mais amplo dos modelos econmicos adotados, que tm gerado uma cada vez mais perversa desigualdade social no pas, at os aspectos mais especficos relacionados com a dinmica imobiliria e a mobilidade residencial urbana. Nesse contexto, a legislao urbanstica que vem sendo adotada no municpio tem exercido papel fundamental (MENDONA, 2000, p.13).

O estudo de Rodrigues (2001) tambm remete cidade de Belo Horizonte. A autora busca compreender o universo das polticas pblicas atravs da anlise da legislao e gesto urbana. Utiliza como estudo de caso o surgimento do Belvedere III, bairro que foi aprovado a partir de uma brecha no zoneamento da legislao vigente. A autora conceitua o espao urbano como uma arena de diferentes interesses, relatando uma vinculao poltica entre o zoneamento e a proteo dos interesses imobilirios contra os riscos do acelerado crescimento urbano, afirmando que, ainda hoje, o zoneamento continua a viabilizar as diferentes formas de segregao social no espao urbano, por meio da diferenciao dos padres de ocupao e usos em termos fsico e scio-econmicos (RODRIGUES, 2001, p. 60) . Da mesma forma, os trabalhos relacionados prtica do planejamento urbano em Belo Horizonte trazem importantes contribuies. O estudo de Ferreira (1999), j citado anteriormente, contribui para a avaliao do Plano Diretor de 1996 atravs da reflexo sobre a prtica do planejamento belo-horizontino vista na anlise comparativa dos projetos de lei para planos diretores na cidade. Freitas (1996) tambm aborda o planejamento urbano de Belo Horizonte, analisando as mudanas ps-Constituintes atravs das anlises das leis urbanas institudas na cidade. O estudo busca investigar a efetividade e o tratamento dado diversidade intra-urbana frente proposta de planejamento. Uma de suas consideraes sobre este processo foi que, apesar da ocorrncia de transformaes substantivas, o planejamento permaneceu com lacunas no preenchidas, sendo uma delas a considerao deficiente da diversidade intra-urbana, evidenciadas a partir do estudo de caso do bairro Carlos Prates. 24

Relacionados ao mercado imobilirio, alguns estudos elaborados sobre o tema, como o caso da coletnea Estudos Bsicos (Belo Horizonte, 1995) que orientaram a proposio do PD e LPOUS/96, deram suporte a esta anlise. O texto do PLAMBEL (1987) faz um relato da dinmica do mercado imobilirio de Belo Horizonte desde sua fundao at meados dos anos 80. Naquele momento, procurou-se entender o funcionamento do mercado imobilirio, pois acreditava-se que parte da desordem do processo de ocupao estava relacionada sua lgica, e a ao do Poder Pblico no conseguia produzir resultados e reverter o quadro. O trabalho de Mendona (2003) aborda o processo de mobilidade residencial na Regio Metropolitana de Belo Horizonte, identificando a expanso do mercado imobilirio e as transformaes scio-espaciais decorrentes deste. Tratam especificamente sobre o Plano Diretor e a Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo os trabalhos de Cota (2002) e Torre (2003). Conforme citado anteriormente, Cota (2002) mostrou a efetividade das leis urbanas, atravs de suas atuaes positivas no que diz respeito sua contribuio para a produo de um espao urbano socialmente mais justo. Torre (2003) ilustrou todo o processo de elaborao, discusso e aprovao do PD/96 e LPOUS/96, evidenciando, principalmente, a atuao e participao dos agentes envolvidos. Talvez os estudos que mais se aproximam deste, que se prope como dissertao, sejam os trabalhos de Leite (1994) e Matos (1984). O primeiro analisou a Lei de Uso e Ocupao do Solo de 1976, abrangendo discusses sobre os agentes e os conflitos envolvidos no mbito de sua elaborao, discusso e aprovao, bem como as alteraes produzidas no espao da cidade relacionadas ao zoneamento e ocupao proposta. Sua leitura, a partir da anlise de todo o processo, demonstrou que a trajetria daquela Lei evidenciou
a incapacidade de formao de alianas polticas suficientemente fortes para propor alternativas viveis no sentido de possibilitar sua alterao estrutural. Por outro lado, evidencia a persistncia histrica de um nmero enorme de emendas pontuais, pulverizadas ao longo do tempo, com o objetivo de atender a demandas localizadas, individuais ou de pequenos grupos, sem levar em considerao os possveis impactos que estas mudanas poderiam causar sobre a estrutura urbana da cidade (LEITE,

1994, p. 107). Matos (1984) trabalhou os impactos da legislao urbanstica sobre a estrutura urbana de Belo Horizonte. O autor analisou as conseqncias da aplicao da Lei de Uso e Ocupao

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do Solo de 1976 sobre a cidade sugerindo que esta lei propiciou uma nova onda da urbanizao, introduzindo mudanas qualitativas e quantitativas na estrutura urbana (MATOS, 1984, p. 186). Avaliou como algumas tipologias se sobressaram sobre outras, bem como zonas que tiveram maior rea construda que as demais, mostrando como a dinmica da cidade respondeu ao zoneamento e modelos de assentamentos propostos. Sua maior contribuio para o trabalho aqui proposto a metodologia - a utilizao de dados relacionados ao Habite-se e licena para construir, dentre outros, que possibilitou analisar a configurao do espao frente proposio da lei.

Sobre a estrutura da dissertao, ela constituda de trs captulos. O primeiro captulo divide-se em duas sees. Na primeira seo, feita uma reviso da prtica do planejamento urbano em Belo Horizonte, focalizando principalmente a atuao da legislao urbanstica na conformao do espao da cidade. Para isto, so incorporados relatos histricos da implantao e crescimento da cidade, como os estudos do PLAMBEL (1979, 1987) e Paula e Monte-Mr (2000), por exemplo, contribuindo para um melhor entendimento da aplicabilidade e insero das leis urbanas realidade em questo. Foram incorporados, tambm, estudos relacionados avaliao de Plano Diretores e Leis de Uso e Ocupao do Solo j institudos na cidade, como Matos (1984), Leite (1994), Freitas (1996) e Ferreira (1999). Esta seo busca entender o passado histrico da legislao urbanstica de Belo Horizonte a fim de situar e melhor compreender a prtica atual. Inclui-se neste capitulo tambm uma reviso das tendncias recentes no processo de ocupao da capital mineira. Foi necessrio focalizar a produo imobiliria dos anos 90 a fim de possibilitar anlises mais pertinentes sobre a nova proposta de lei de uso do solo, bem como de seus resultados. Para tanto, baseou-se em estudos j elaborados sobre o tema, como os de Mendona (2003) e Belo Horizonte (1995), principalmente. O segundo captulo aborda especificamente o Plano Diretor (PD/96) e a Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo de 1996 (LPOUS/96). Busca-se, num primeiro momento, resgatar o processo de elaborao e discusso de ambas as leis na tentativa de identificar seus princpios e intenes. Procurou-se identificar a atuao dos agentes e setores que produzem e interferem na reproduo do espao urbano. Segundo Rodrigues (2001, p.18), a anlise das polticas crucial na compreenso no s dos limites de determinados objetivos,

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mas da multiplicidade de envolvimentos, efeitos ou conseqncias da implementao. Posteriormente, o captulo focaliza o contedo da LPOUS/96, analisando, principalmente, os parmetros que atuam diretamente na questo da ocupao e do adensamento: o coeficiente de aproveitamento, a cota de terreno por unidade habitacional e os afastamentos. Esse captulo foi elaborado com o auxlio de estudos relacionados ao tema, como Torre (2003), Belo Horizonte (1995) e Cota (2002), por exemplo, alm da importante contribuio de entrevistas realizadas com representantes de alguns setores envolvidos do processo. O terceiro captulo trata da aproximao e investigao do estudo de caso a anlise da dinmica de ocupao urbana de Belo Horizonte frente aos princpios e zoneamento propostos pela Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo (Lei 7166/96). Sero trabalhados neste captulo, os dados relacionados aos projetos aprovados em todo o territrio da cidade, no intervalo temporal de 1993 a 2002, mostrando o que o mercado se prope a fazer em relao ocupao do solo. Trata-se de um exerccio que ir permitir entender a efetividade da Lei e fornecer subsdios para as concluses e reflexes que sero feitas nas Consideraes finais. Espera-se tambm que esta dissertao traga contribuies para o desenvolvimento de uma metodologia que se traduza em um processo de tratamento das informaes sobre a ocupao e o adensamento do espao de Belo Horizonte.

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1. PLANEJAMENTO URBANO NO BRASIL E EM BELO HORIZONTE

O captulo que aqui se inicia procura revisar a prtica e o pensamento do planejamento urbano no Brasil e em Belo Horizonte, enfocando principalmente a atuao do Estado atravs da legislao urbana. O estudo tem incio com uma breve reviso do momento em que surgiram as primeiras leis urbanas, passando para a prtica do urbanismo no Brasil, ainda no sculo XIX. Em seguida, o olhar focalizado para a cidade de Belo Horizonte, cuja prtica de planejamento ser analisada, bem como a atuao do Estado e as leis urbanas. Busca-se, neste captulo, situar o passado histrico em relao s normas urbansticas de Belo Horizonte para que se possa melhor compreender a prtica recente, explicitada na atual Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo, foco deste trabalho.

1.1.

Os primrdios do urbanismo e da legislao urbana

No te censuro, filha, nem te pranteio. H uma hora terrvel para as cidades, quando querem ser diferentes de si mesmas; e quase nunca pousa um anjo e ordena-lhes: Pra, como a Assis na mbria...
(Carlos Drummond de Andrade. Cano sem Metro).

Toda cidade mltipla, transformao permanente.


(Paula e Monte-Mr. As Trs invenes de Belo Horizonte.)

E como as cidades no param (seno a Assis) como no verso acima, elas crescem querendo ser diferentes de si mesmas e quando menos se espera j se tornaram outras. E, no bojo de seu crescimento, a complexidade instaurada no processo faz surgir a necessidade de gerenciamento de seus espaos. O papel do Estado passa a ser considerado, ento, fundamental enquanto importante agente regulador do ambiente urbano. Para um melhor entendimento da atuao do Estado, sugere-se percorrer um caminho que teve incio no sculo XIX, poca na qual a presena deste se faz cada vez mais atuante no espao da cidade.

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As intervenes estatais nas cidades inglesas e francesas, em anos da Revoluo Industrial, segundo relato de Benvolo (1963, p.91), restringiam-se, no seu incio, a uma vigilncia genrica sendo grande parte da infra-estrutura realizada pela iniciativa privada. De incio, cabia ao Estado principalmente o encargo da administrao pblica, tais como autorizaes de utilizao e construo, e proposio das regulamentaes atravs da legislao. Somente em alguns casos assumia as obras pblicas juntamente com parceiros privados6; mas na maioria das vezes, eram as companhias privadas (atravs de concesses do Poder Pblico) que assumiam o papel de provedor da infra-estrutura urbana. A constituio de uma legislao ligada diretamente ao urbano, nesta poca, ficou condicionada a questes pontuais, como, por exemplo, regulamentaes de obras pblicas relacionadas s concesses para construes de estradas ou vias frreas, conforme citado anteriormente. Esse modelo de legislao, pertinente administrao pblica da poca, pontual e restrito, portanto, no daria origem moderna legislao urbanstica, pois no permitia uma abrangncia e tratamento mais generalizado do problema em questo no caso o ambiente urbano:
os novos programas de obras pblicas, e especialmente os referentes s vias frreas, permitiam de facto administrao pblica modificar profundamente o ordenamento territorial, e mesmo o dos centros habitados (...), mas a urgncia e a complexidade das exigncias tcnicas deixaram passar quase desapercebido o valor urbanstico global dos novos meios. Tanto a legislao como a prtica adquiriram um carcter especializado, sectorial, impedindo descortinar as relaes e as interligaes entre os sectores (BENEVOLO, 1963, p. 93).

Benvolo (1963) ressalta que a grande contribuio da legislao setorial de vias frreas e obras pblicas foi a reviso da lei da expropriao, anteriormente pouco utilizada, mas que passou a ser aplicada em grande escala com a necessidade de abertura das vias. A atuao do Poder Pblico, at ento feita de maneira pontual, vai sendo alterada medida que as cidades recebem contingentes de populao decorrente do crescimento da industrializao, acompanhados dos problemas de ordem sanitrio-ambiental. O Estado chamado a intervir:
a teia das interligaes urbansticas criadas pelo desenvolvimento industrial torna-se necessariamente evidente atravs da constatao dos - Ver captulo 2, Os primrdios da legislao urbanstica moderna em Inglaterra e em Frana, em Benvolo (1963).
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inconvenientes de ordem higinica causados pela desordem e a aglomerao das novas periferias. Quando estes inconvenientes se tornaram intolerveis devido s epidemias de clera que proliferaram depois de 1830 e se estudaram as primeiras providncias para os eliminar, tornou-se clara a pluralidade das causas determinantes, pelo que as providncias adquiriram necessariamente um carcter mltiplo e coordenado. Deste modo, a legislao sanitria torna-se o precedente directo da moderna legislao urbanstica e cedo se generalizou a noo de expropriao, estendendo-a das obras pblicas a todo o corpo da cidade (BENVOLO, 1963, p. 95).

Na Inglaterra, as providncias sugeridas para melhorar as condies de higiene da cidade7 estavam relacionadas diretamente ao ambiente urbano, incluindo propostas de regulamentao das instalaes de esgotos, pavimentao, fixao de requisitos mnimos para servios sanitrios nas habitaes, obrigatoriedade de ventilao, higiene das casas e abertura de parques pblicos. Essas constataes deram origem a uma srie de leis sanitrias, que retratavam a necessidade de mudana dos hbitos ingleses, bem como do controle pblico da cidade. Entretanto, apesar do desenvolvimento (embora contido) do urbanismo, relacionado ao surgimento destas referidas leis, a revoluo de 1848 foi ressaltada por Benvolo (1963) como o ponto crucial para a histria da urbanstica moderna8. O autor remete as transformaes urbansticas questo poltica do momento de 1848 ressaltando que
a independncia da tcnica apenas uma aparncia ou uma conveno. Na realidade, a urbanstica insere-se largamente no mbito do novo conservadorismo europeu; Napoleo III em Franca, os jovens Tories guiados por Disraeli em Inglaterra, Bismarck na Alemanha depressa se do conta da importncia que uma poltica orgnica de obras pblicas pode ter para a estabilidade poltica dos respectivos pases (BENVOLO, 1963,

p.115). Desta forma, ao analisar a Reforma Haussmann em Paris, expoente mximo da interveno urbanstica pelo Poder Pblico, v-se que o carter mltiplo e coordenado, citado por Benvolo (1963, p.95), das providncias que deveriam ser tomadas, ultrapassa

Estas solues referem-se s solues apresentadas frente ao Inqurito sobre Condies sanitrias das classes trabalhadoras, citadas por Benvolo (1963, p.96). 8 Apesar de acentuar a importncia do momento de 1848 para a urbanstica moderna, Benvolo diz no haver um estudo sistemtico das relaes entre os acontecimentos polticos e os urbansticos. Ser portanto necessrio proceder por indcios e por hipteses, que s podero ser confirmados por uma investigao ulterior. A pouca documentao recolhida bastar, todavia, para mostrar a importncia decisiva que aquela crise teve tambm no nosso campo (Op. Cit, p. 111)

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questes de ordem sanitria, indo justificar-se na tica poltica de dominao e controle da massa popular. Berman (1987, p.145) ilustra essa transformao ocorrida na rea central de Paris:
Nos fins dos anos 1850 e ao longo de toda a dcada seguinte (...), Georges Eugne Haussmann, prefeito de Paris e circunvizinhanas, investido no cargo por um mandato imperial de Napoleo III, estava implantando uma vasta rede de bulevares no corao da velha cidade medieval. Napoleo e Haussmann conceberam as novas vias e artrias como um sistema circulatrio urbano. Tais imagens, lugar-comum hoje, eram altamente revolucionrias para a vida urbana do sculo XIX. Os novos bulevares permitiram ao trfego fluir pelo centro da cidade e mover-se em linha reta, de um extremo ao outro um empreendimento quixotesco e virtualmente inimaginvel, at ento. (...) Por fim, criariam longos corredores atravs dos quais as tropas de artilharias poderiam mover-se eficazmente contra futuras barricadas e insurreies populares (BERMAN apud MAGALHES E ANDRADE, 1989, P.67).

Extrapolando a justificativa de uma ao de estratgia militar, a operao Haussmann significou tambm para a tica de Martins (2000) um momento crucial na histria do urbanismo e, conseqentemente, na prtica do planejamento urbano. O autor ressalta que foi Lefebvre quem viu melhor e mais longe esse processo, que est diretamente relacionado a autonomizao do Estado e ao atendimento dos interesses da classe dominante a burguesia.9
Lefebvre observou que tal produo do espao (...) obedeceu em verdade a uma pratica correspondente racionalidade do Estado. (...) Incapaz de tolerar o Outro como sujeito histrico (...), a burguesia, liberta de cuidados polticos, confere alguns poderes burocracia e lhe delega a desintegrao da cidade histrica, que no feita sem o recurso violncia aberta. Simultaneamente, ento, com a expulso para as periferias dos que eram considerados incmodos (ou, antes, perigosos), impe-se o Martins discorre em seu texto a questo relacionada aos interesses das classes dominantes e o processo de utilizao do espao ligados pelo vis do pensamento urbanstico: Ora, o pensamento urbanstico vincula-se originalmente necessidade social de organizao do espao, mas, uma vez que sua ascenso no mundo moderno tem a ver com os interesses polticos das classes dominantes em dispor sobre tal necessidade, j do processo de institucionalizao [baseado no termo usado por Lefebvre que abrange seja a interveno, seja o estabelecimento de uma autoridade especifica] do espao que se trata. Logo nos primeiros passos de sua carreira como saber poltico, o urbanismo convive com representaes cientificas (as resultantes do conhecimento das condies sanitrias e higinicas das cidades das cidades industriais, por exemplo) amalgamadas s ideolgicas, que nele operam privilegiadamente para sustentar a fixao de normas e regulamentos de toda espcie devotados a controlar e combater os males das industrializao, por exemplo, atravs da segregao espacial. Entretanto, sua ao se amplia consideravelmente para alem da disposio do espao restrita aos pressupostos de vigilncia e controle a partir do momento em que as exigncias de incorporao efetiva do espao ao mundo das mercadorias, s tramas reprodutivas do capital, passam a se fazer crescentes. (MARTINS, 2000, p. 54)
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despovoamento e o aburguesamento do centro da cidade (MARTINS, 2000, p. 51).

Choay (1979, p. 4) abordou tambm a Reforma Haussmann sob o olhar dos interesses da classe social hegemnica, denominando-a como uma ordem nova das cidades. Ressaltou que essa mudana significou a soluo mais imediatamente favorvel aos capites de indstria e aos financistas que constituem ento um dos elementos mais ativos da sociedade. No Brasil, essa mesma viso higienista tambm estava implcita no pensamento sobre o urbano da poca. O estudo de Benchimol10 ilustra como se deram as intervenes sobre a cidade do Rio de Janeiro em fins do sculo XIX e incio do XX. Havia uma concepo de planejamento que se baseava na medicina social, em que a cidade era vista como um ambiente promscuo e sujo:
Se o projeto de polcia mdica estava intrinsecamente ligado defesa contra um perigo identificado coabitao numerosa (...) este perigo, naturalmente, materializava-se no meio urbano, caracterizado como local de contato desregulado, como meio hostil devido grande concentrao de indivduos e seu relacionamento aparentemente irracional e desordenado (BENCHIMOL, 1982, p. 217).

Para o caos urbano do Rio de Janeiro do final do sculo XIX foram propostas algumas solues que, como se ver a seguir, so de ordem da sade pblica:

expanso urbana para bairros considerados mais salutares para desafogar o Centro; imposio de normas para construes de casas higinicas, alargamento e abertura de ruas e praas, arborizao, instalao de uma rede de salubre e regularizao do abastecimento de gua; manuteno do asseio em mercados e matadouros; criao de lugares prprios para despejos, etc (BENCHIMOL, 1982, p. 220).

Tal movimentao culminou, j nos primeiros anos do novo sculo, em uma transformao urbana da rea central do Rio de Janeiro que pode ser considerada uma transposio da reforma Haussmann de Paris a reforma Pereira Passos. Tratou-se da abertura de algumas avenidas e demolio de cortios, justificados pelo Poder Pblico como a

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Ver Benchimol, J. L. Pereira Passos, um Haussmann tropical As transformaes urbanas na cidade do Rio de Janeiro no inicio do sculo XX.

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necessidade de embelezamento11, saneamento - em sua concepo mais ampla e ambgua, segundo Benchimol (1982, p. 486) - e ordenao da cidade, principalmente atravs da aberturas das avenidas, facilitando a circulao urbana. A drstica interveno obviamente gerou graves repercusses para a antiga populao residente, que aos poucos se ajeitou no demais (e restritos) espaos da cidade. Seguindo o relato de Benchimol (1982, p. 660): Pela primeira vez na histria, a cidade sofreu o impacto de uma poltica urbana, previamente concebida em todos seus detalhes, formulada num plano sistemtico, abrangendo um amplo leque de iniciativas que repercutiram como um terremoto nas condies de existncia da populao carioca. Desta forma, a viso da cidade como locus da desordem, denotada como expresso do atraso nacional frente modernidade das metrpoles internacionais, deveria dar lugar a uma cidade moderna e higinica, corrigida pelas aes de saneamento ambiental e embelezamento (RIBEIRO e CARDOSO, 1994, p. 81). Analisando as propostas de interveno das cidades, pode-se dizer que o urbanismo no Brasil j nasce com um suposto vcuo entre a poltica e a tcnica12, que inclui, desde a sua concepo, uma deturpao no entendimento de que poltica abrangeria somente o atendimento a alguns segmentos de classe da sociedade:
Ao produzir uma interveno orientada por um projeto e uma imagem da modernidade calcada em modelos externos, este modelo traz em si, uma aceitao tcita da excluso. A reforma Passos, no Rio de Janeiro, por exemplo, caracteriza-se por produzir um espao pblico, cujo pblico privilegiado so as elites. Deixa de lado todo um enorme espao aquele das camadas populares que se caracterizou como territrio da excluso, da informalidade, da no vigncia das normas (RIBEIRO e CARDOSO, 1994, p. 82).

neste molde de planejamento que se envolver a implantao de Belo Horizonte, uma cidade concebida sob a expresso mxima do tecnicismo vigente que foi superposta ao espao e aos ocupantes deste, como se ver a seguir.
11

Sobre o termo embelezamento, Benchimol (1982) relata: O termo embelezar tem enorme ressonncia no discurso propagandstico da poca. Designa mais do que a imposio de novos valores estticos, a criao de uma nova fisionomia arquitetnica na cidade. Encobre, por assim dizer, mltiplas estratgias. (p.461) 12 Vcuo este que Benvolo se reportou: Os prximos passos em frente no viro por via dedutiva, aplicando ao campo urbanstico as conquistas da teoria poltica, mas por via indutiva, da repetida experincia das dificuldades e dos conflitos particulares, que impele alguns homens mais empenhados a subir ao longo da cadeia das causas e alargar continuadamente o seu empenhamento at reencontrar o elo perdido entre tcnica e poltica (1963, p. 150).

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1.2.

Planejamento Urbano e Legislao Urbanstica em Belo Horizonte no processo de formao da cidade.

Repassado os antecedentes histricos das intervenes estatais sobre o urbano, a seo que se segue enfocar diretamente esta prtica em Belo Horizonte. O objetivo principal resgatar como se deu o processo de formao da cidade, visto sob a tica da atuante presena do Estado na definio e desenvolvimento de seus espaos. Primeiramente, ser feita uma reviso histrica sobre a implantao da cidade passando-se, ento, para uma anlise sobre o processo de sua consolidao e relao com as principais legislaes urbanas institudas.

1.2.1.

Nascimento e Consolidao de Belo Horizonte

A cidade nascida do avano cientfico e tecnolgico, das novas tcnicas construtivas, das inovaes urbansticas de Haussmann, da ruptura poltica com a velha ordem colonial imperial. Cidade contempornea de grandes transformaes do auge do modernismo europeu as vanguardas artsticas, o cinema, a emergncia da sociedade de massas, da velocidade e da exploso urbana. Cidade sintonizada com os novos termos da urbanizao modernista amplas avenidas, amplos espaos pblicos, parques e jardins, espaos distribudos funcionalmente. E, no entanto, por detrs desta fachada moderna, como um cenrio de Potenkin, a mesma continuidade da excluso, os pobres interditados, a terra urbana privatizada e concentrada, a velha sonegao de direitos sociais que acompanha, como uma sombra, a luz, por vezes intensa, da modernidade mineira. Retrato fiel e expressivo dos dilemas histricos do pas. (PAULA, 2000, p.57)

A fala de Paula (2000) retrata como se deu o nascimento e a implantao de Belo Horizonte, uma cidade remetida como moderna desde seu nascimento13. A nova capital de Minas tomou a forma materializada do pensamento urbanstico vigente a tomada das rdeas do urbano pelo Estado, que gerencia (e produz) o espao das

Gomes e Lima (1999, p.120) ressaltam: Em outras cidades brasileiras as reflexes, idealizaes e intervenes que vo lastrear o desenvolvimento do urbanismo definem-se pela oposio a uma cidade antiga, colonial, que ser necessrio descontruir e repropor a partir de eixos que vo priorizar a higiene, a esttica, a fluidez, elementos esses que, em Belo Horizonte, j haviam sido norteadores do plano da cidade.

13

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cidades, sendo denominada por Andrade e Magalhes (1989) como a primeira aventura urbanstica do Estado Brasileiro. Rumores sobre a mudana da capital comearam em 1843, quando na Assemblia Legislativa Provincial de Minas Gerais foi proposta uma nova sede para a Provncia. No ano de 1889, ano da Proclamao da Repblica, novamente esta idia foi discutida com a justificativa de que as novas capitais simbolizariam o novo regime dos estados federados o republicano. Em 1891, a Constituio Poltica do Estado confirmou a necessidade de mudana da capital escolhendo, j em 1894, a localidade de Belo Horizonte. Tm incio, ento, as obras de implantao da cidade em 1895, sob o comando do engenheiro Aaro Reis (ANDRADE e MAGALHES, 1998, p.41). Gomes e Lima (1999, p.120) ressaltam que Aaro Reis buscou nos avanos da cincia e da tcnica de seu tempo a baliza para a realizao de seu trabalho, procurando conhecer experincias internacionais relacionadas a interveno e planejamento de cidades. O plano proposto pela Comisso Construtora, chefiada por Reis, mescla referncias ao plano de Washington, Reforma Haussmann e ao plano da cidade de La Plata. Belo Horizonte era um arraial denominado Curral Del Rey, cujas construes e arruamento foram totalmente destrudos, deixando somente a Matriz de Nossa Senhora da Boa Viagem, que tambm foi demolida em 1911, para ser erguida a Catedral de mesmo nome. (ANDRADE e MAGALHES, 1998, p.45). A descrio sobre a demolio do arraial permite compar-la, guardadas as devidas propores, ao que aconteceu na reforma de Paris. A similaridade dos fatos provoca, inicialmente, uma dvida sobre a qual cidade o poeta se refere:

Alm disso, eles (os bulevares) eliminariam as habitaes miserveis e abririam espaos livres em meio a camadas de escurido e apertado congestionamento (...) Ao lado do brilho, os detritos: as runas de uma dzia de velhos bairros (...) se amontoavam no cho. Para onde iria toda essa gente? Os responsveis pela demolio e reconstruo no se preocupavam especialmente com isso. Estavam abrindo novas e amplas vias de desenvolvimento (...); nesse meio tempo, os pobres fariam, de algum modo, como sempre haviam feito. (...) O problema que eles simplesmente no iro embora. Eles tambm querem um lugar sob a luz (AZEVEDO apud ANDRADE e MAGALHES, 1989, p.86).

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Aos antigos moradores restaram deixar suas casas e se deslocar para fora da rea planejada, indo ocupar os bairros da rea suburbana, como, por exemplo, a Lagoinha, o Calafate e o Cardoso, dando lugar ao que Berman (1989, p. 146) chamou de hegemonia da burguesia: mesmo em toda a parte: os becos e alamedas mais comprometedores desaparecem, para dar lugar a autoglorificao da burguesia, como crdito de seu tremendo sucesso mas reaparecem logo adiante, muitas vezes no bairro adjacente. A inaugurao da cidade aconteceu no ano de 1897 com parte dos edifcios pblicos j

levantados. Conforme se v na FIG. 1, o projeto de Aaro Reis baseou-se em um traado ortogonal composto malhas
Figura 2 Mapa Comisso Construtora Fonte: Castriota (1998).

por

duas

transversais.

Grandes avenidas, cujos encontros so coroados

por praas, completavam a composio do espao. Aaro Reis definiu, a princpio, os lugares que seriam destinados aos hospitais, teatro, zoolgico, mercado, escolas, cemitrio, denotando, desta forma, o carter funcionalista e racional do plano. Entretanto, ao privilegiar a funo sobre a circulao, a fruio do sistema virio ficou comprometida pelo excesso de cruzamentos caracterizando uma interrupo sistemtica das avenidas por praas, em que culminavam suas perspectivas. (ANDRADE e MAGALHES, 1989, p. 125). O projeto dividia a planta da cidade em trs zonas: urbana, suburbana e rural. A urbana, inserida na Avenida do Contorno (denominada Avenida 17 de Dezembro), continha quarteires regulares conforme a malha ortogonal desenhada. A suburbana, com quadras irregulares e de maior tamanho, recebia um maior contingente da populao. Segundo Castriota e Passos (1998, p.134), esta ocupao intensa da rea suburbana se deu devido rigidez do controle da ocupao da rea central (urbana) pelo Poder Pblico. Dados de 1912

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mostram que a populao da rea urbana era de 32%, enquanto que a suburbana e a rural somavam 78% evidenciando o crescimento no sentido periferia-Centro (COSTA, 1998, p. 53). A ocupao da nova capital relatada, em 1934, por dois arquitetos14:
a Capital no se tornou densa, de incio, como acontece s grandes cidades (...) Enquanto as ruas do centro da cidade, em sua maior parte, apresentam casas de vastos quintais, h nos bairros um formigamento de construes tendentes a, cada vez mais, ampliar a rea da cidade (...) a Prefeitura, com poucas rendas, ficou impossibilitada de atender s necessidades mltiplas que surgiam e surgem com esses acrscimos Capital.

A ocupao e a posse dos lotes, a princpio sob coordenao do poder pblico, foi transferida gradualmente aos novos proprietrios via leiles que, segundo Costa (1994, p.52), definia o carter da seleo da ocupao pelo critrio da renda, fato que possibilitou a concentrao de lotes e a conseqente especulao com os (j ento altos) preos dos terrenos urbanos. Desta forma, as palavras de Paula (2000), citadas na apresentao desta seo, denotam, j nos primeiros anos de vida de Belo Horizonte, vcios comuns a outras cidades, que certamente tero continuidade ao longo do decorrer de sua histria: excluso, segregao e privatizao das terras. Apesar de sua implantao estar diretamente relacionada ao aparato Estatal, seu manejo parece no ter caminhado no sentido de solucion-los. Antes pelo contrrio, o estudo de Mendona (2000, p.1) demonstra que a interveno estatal vem, desde o incio, reforado os processos de segregao urbana. A comear da implantao da nova capital, passando pela legislao urbanstica que vem sendo elaborada a partir dos anos trinta, o Poder Pblico vem reforando a polarizao scio-espacial que tomou a forma de uma dualidade centro-periferia.

Na seo seguinte, prope-se fazer uma reviso das legislaes urbanas institudas em Belo Horizonte. Buscar-se- entender como essas leis interferiram no processo de produo da cidade, bem como a postura do Poder Pblico perante as questes anteriormente levantadas. O estudo busca tambm esclarecer como aconteceu o processo de verticalizao dentro do contexto do ordenamento legal da cidade. Isto porque, ao analisar a dinmica de ocupao do espao belo-horizontino, frente proposta de ocupao da Lei 7166/96, o entendimento

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deste processo de verticalizao, diretamente relacionado questo do adensamento, contribui para a compreenso dos possveis impactos decorrente das mudanas introduzidas pela referida Lei.

1.2.2.

Legislao urbana e atuao do Estado em Belo Horizonte

Belo Horizonte tornou-se locus da atuao do Estado desde seu nascimento, quando surgiu da necessidade de uma nova capital. Seus espaos nasceram pr-concebidos, atravs de um ordenamento da ocupao do solo via delimitao das zonas da cidade, conforme mencionado anteriormente. Ao longo de toda a sua histria, essa interveno do Poder Pblico se faz presente, reforando uma idia principal de que o Estado, atuando direta ou indiretamente atravs da formulao das leis urbansticas (permissivas ou proibitivas de certos usos e ocupao) e da proviso de infra-estrutura, define de modo preciso a ocupao e a utilizao dos espaos da cidade. As palavras de Matos (1984, p.62) ratificam esta concepo sobre a cidade:
Belo Horizonte constitui notvel exemplo de cidade brasileira, onde o poder pblico sempre esteve na origem do processo de urbanizao e estruturao do espao urbano. Em diversos momentos de sua histria, a capital presenciou a realizao de investimentos pblicos de grande vulto, que vieram gradativamente modelar a estrutura espacial ou alterar a morfologia preexistente.

Desta forma, prope-se nesta seo, fazer um breve histrico da legislao urbana de Belo Horizonte, conforme mencionado anteriormente, organizado a partir de intervalos temporais cujas referncias so as datas de aprovao das Leis de Uso e Ocupao do Solo na cidade.

14

Em entrevista ao Estado de Minas, os arquitetos Luis Signorelli e ngelo Murgel comentam os

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Da fundao da cidade a 1976.

O processo de ocupao de Belo Horizonte esteve relacionado ao controle exercido pelo Poder Pblico, desde sua implantao, das reas da cidade. Na zona urbana, a ocupao foi direcionada aos segmentos de classe superiores, devido aos elevados preos para aquisio dos lotes. Os terrenos desta rea estavam destinados a funcionrios pblicos, ex-proprietrios de edifcios em Ouro Preto (antiga capital), ex-proprietrios de Belo Horizonte (uma pequena parcela) e burguesia emergente, cuja classe socioeconmica permitia comprar os lotes, que eram leiloados, conforme mencionado anteriormente. O estudo do PLAMBEL (1979, p. 54) assinala o aparecimento das primeiras aes especulativas sobre o solo urbano, definindo, j nesta poca, o carter segregatrio de sua ocupao:
O aglomerado que se compe de 200 casas em 1897, transforma-se rapidamente em suntuoso bairro [o Funcionrios]. A aquisio de lotes contguos aos recebidos por sorteio inicial permitiu a concentrao e acumulao da propriedade privada do solo urbano e, conseqentemente, a especulao imobiliria, induzindo para o local, grupo identificado social e economicamente ao funcionalismo.

Desviada do olhar do Poder Pblico, a zona suburbana recebeu o restante da populao, produzindo o movimento de crescimento no sentido Periferia-Centro. Em relao volumetria das edificaes, foi institudo, em 1901, um decreto que restringia a altura das edificaes a trs pavimentos. Para Noronha (1999, p. 78), este regulamento das construes, no qual fica formalizada a restrio a edificaes verticais, vai confirmar para o espao urbano uma arquitetura caracterizada por baixas volumetrias, em que a cidade tem na homogeneidade espacial a sua identidade. Entretanto, essa homogeneidade vai dando lugar diversificao da paisagem decorrente do crescimento da cidade. A TAB. 1 apresenta os ndices de aumento populacional ao longo da primeira metade do sculo. De fato, at a dcada de 30, Belo Horizonte possua um crescimento lento, pertinente a uma economia agrcola: a cidade era basicamente o centro poltico, cultural e de servios de um estado de economia agrria, tendo a capital uma pequena atividade industrial (PLAMBEL, 1979, p. 31).

problemas da cidade. (In: CASTRIOTA e PASSOS, 1998, p.135).

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Anos Populao 1900 13.472 1905 18.662 1910 33.245 1915 45.741 1920 55.563 1925 81.596 1930 116.981 1935 167.712 1940 214.307 1945 272.910 1950 370.000
Tabela 1 - Evoluo da populao de Belo Horizonte 1900-1950 Fonte: Giannetti, 1951. In: BELO HORIZONTE, 2000, p. 33.

A cidade segue em ritmo de crescimento, caracterizado principalmente pelo grande nmero de obras pblicas. Alm de consolidar a estrutura lanada, essas obras possibilitariam a expanso da cidade atravs da ampliao do sistema de bondes, da inaugurao do autonibus e da construo do Viaduto de Santa Tereza, transpondo o Rio Arrudas e facilitando a ligao do Centro regio Leste (de intensa ocupao, conforme mostrado na FIG. 2). Em 1922 aprovada a Lei no 226 que autorizava a verticalizao e o aproveitamento maior dos terrenos da rea central, permitindo edifcios com at 25 pavimentos nas vias de 25m de largura, 35 pavimentos nas avenidas de 35 metros e, na Avenida Afonso Pena, de 50 metros de largura, edifcios com at 50 pavimentos (CASTRIOTA e PASSOS, 1998, p. 142). A iniciativa de verticalizao, vinda do Poder Pblico sob forma da Lei, no produziu efeitos imediatos, segundo Castriota e Passos (1998), pois seus parmetros constituam mais uma expectativa por parte do Estado do que uma procura real por este mercado. Entretanto, Mendona (2000, p.14) afirma que essa Lei cria as condies para a verticalizao no centro e, efetivamente, estabelece o incio de uma era de alteraes no uso e intensificao da ocupao como forma de superar a lgica da renda fundiria e viabilizar o mercado imobilirio. Em 1933 foi aprovada uma nova lei: o decreto no 165, denominado Regulamento Geral de Construes em Belo Horizonte. Apesar de seu contedo estar diretamente relacionado

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normatizao das edificaes15, possua um artigo que classificava as zonas da cidade em reas comercial, residencial, suburbana e rural. A rea comercial foi destinada a verticalizao atravs da proibio de construes de um s pavimento em ruas menos movimentadas - e trs pavimentos - nas avenidas principais. Desta forma, a rea central, tornou-se o lugar da implantao dos primeiros edifcios verticalizados, indo ao encontro do pretendido (e permitido) pelo Poder Pblico:
A poltica urbana, estabelecida naquele momento, no contrariava o processo de valorizao imobiliria ao proibir construes abaixo de trs pavimentos, o que vai intensificar a utilizao dos terrenos nos trechos demarcados, acentuando o carter comercial e de servios na zona central. Essa regio passa a deter, pela sua concentrao de atividades comerciais e financeiras, a imagem de centro da cidade (NORONHA, 1999, p. 86).

Da mesma maneira, a taxa de ocupao era regida segundo o uso e localizao do lote no quarteiro, conforme demonstrado pela TAB. 2:

Uso Residencial

Localizao do lote Lote no meio do quarteiro Lote de esquina em ngulo reto Lote de esquina em ngulo agudo Pampulha, Cidade Jardim e Sion Na zona comercial Na zona residencial em esquina Na zona residencial no em esquina

Comercial

Taxa de Ocupao Mxima (%) 50 55 60 40 100 100 85


Fonte:

Tabela 2 Taxa de ocupao mxima segundo parmetros do Decreto n. 165/33 PLAMBEL (1976, p. 84). Elaborao: Natlia A. Mol.

Os lotes de esquina valorizaram-se em relao aos demais devido maior permissividade de construo (TAB. 2):
tais condies legais valorizavam particularmente os lotes de esquina, j que estes ofereciam maiores possibilidades de aberturas para o exterior, pois dispunham de maior superfcie de contato com os logradouros em relao a rea do lote, do que os lotes de meio de quarteiro. Tal situao favorecia ainda mais os lotes de esquina triangulares, onde essa relao superfcie de contato com o logradouro/rea do lote maior do que nos lotes ortogonais. Definia altura, volumetria, reas mnimas para cada cmodo, rea de insolao, ventilao, etc. para edificaes. Tratava-se de um conjunto de normas para edificaes de diferentes usos.
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Portanto, a despeito das dificuldades de conformao dos espaos internos, os lotes triangulares de esquina tornaram-se preferidos para a construo de edifcios verticais, como confirma o fato de que os trs primeiros edifcios de apartamentos de Belo Horizonte ocupavam lotes nessa condio (PASSOS,

1998, p. 59). Um outro enfoque sobre a especializao da rea central da cidade, direcionada pela legislao, diz respeito ocupao. A maior permissividade dada pelo Decreto gerou uma valorizao dos terrenos reafirmando, mais uma vez, a ocupao dessas reas e deste tipo de edificao pelos segmentos sociais superiores (NORONHA, 1999, p. 89). Nos demais espaos da cidade, a altura mxima era regulamentada segundo o tipo da construo e localizao do terreno. Pelos dados da TAB. 3, percebe-se que a altura da edificao relacionava-se, quase que explicitamente, categoria social, pois em bairros ocupados por segmentos de classe social mais elevados, como a Pampulha e Cidade Jardim, eram permitidas construes com mais de um pavimento. No de pavimentos 2 3 1 2

Localizao Pampulha residencial Cidade Jardim e Sion Residncias proletrias (zona suburbana) Conjunto Habitacional Unifamiliar

Tabela 3 Altura mxima permitida segundo parmetros do Decreto n. 165/33. Fonte: PLAMBEL, 1976, p. 89. Elaborao: Natlia A. Mol.

O aumento populacional e o crescimento da cidade nos anos 30, conforme mostra o mapa da FIG. 2, levou o Poder Pblico a instituir, em 1934, a Comisso Tcnica Consultiva da Cidade, um rgo de assessoria ao prefeito sobre questes e problemas urbanos. Segundo Leme (1999, p. 122):
nesse momento j se percebe, com clareza, os efeitos da forma de crescimento que a cidade vinha tendo desde sua fundao, bem como j se nota a a emergncia de uma postura mais crtica com relao ao plano, alm de novas oportunidades de formao profissional e de novos fruns onde a cidade passa a ser discutida e reproposta.

Definido por Paula e Monte-Mr (2001, p. 40) como um amplo processo de replanejamento da cidade, tratou-se de um perodo caracterizado pela realizao de importantes obras pblicas necessrias ao seu desenvolvimento, relacionadas, principalmente,

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ao saneamento como, por exemplo, a canalizao do Ribeiro Arrudas em toda a zona urbana; e ao sistema virio e circulao urbana, como o prolongamento das avenidas Amazonas e Afonso Pena e a abertura das avenidas sanitrias Pedro I, Antonio Carlos, Pedro II, Silviano Brando, Tereza Cristina e Francisco S. O perodo de 1935 a 1954 tratado por estes autores como a volta16 do planejamento urbano cidade. Tal fato deveu-se centralidade que a industrializao assumiu a partir de 1930 como quase sinnimo de desenvolvimento econmico e social, alm da constatao do desordenado processo de ocupao da cidade fora da Avenida do Contorno. (PAULA e MONTE-MR, 2001, p.40).
Trata-se da mais importante e ampla interveno urbana em Belo Horizonte depois de sua construo, marcando um novo tempo de planejamento depois de longa dominncia do laissez-faire que havia produzido um tal quadro de precariedade urbana nas reas externas Avenida do Contorno, que se impunha a volta do plano.

Nos anos 50, a industrializao ganha flego com a constituio da CEMIG empresa estatal de energia eltrica: assim, s de fato, na dcada de 1950 que o desenvolvimento industrial de Belo Horizonte poder se dar sem os constrangimentos da carncia de energia eltrica (PAULA e MONTE-MR, 2001, p. 41). O incio da dcada de 50 marcado, ento, por um surto de otimismo, dinamizando o setor produtivo. A ocupao e o desenvolvimento da rea industrial da Regio Metropolitana de Belo Horizonte foi o principal fator de acelerao do processo de parcelamento e da demanda de imveis trazendo conseqncias para o processo de ocupao da cidade e aglomerado. No perodo de 1950 a 1959, o nmero de loteamentos elevou-se de modo explosivo, sendo denominado como o perodo ureo dos loteadores (PLAMBEL, 1976). E de fato, a partir desse momento, Belo Horizonte passa a sediar no somente o aparato burocrtico estatal, mas tambm todo o aparelho produtivo, definido por Oliveira (1982, p. 38) como a sede da indstria propriamente dita. Seguindo o pensamento deste autor, pode-se afirmar que o processo da industrializao teve como conseqncia o que ele denominou de ampliao do tercirio, dando origem s classes mdias.

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Os autores citados consideram uma volta ao dizer que este perodo marcou o segundo ciclo de planejamento urbano de Belo Horizonte (p.39), sendo o Plano de Aaro Reis, o primeiro.

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Neste ponto, Passos (1998, p. 73) ressalta como o surgimento deste segmento de classe social alimentou um movimento de expanso do mercado imobilirio destinado construo de edifcios de apartamentos:
A classe mdia urbana, ligada a esse setor de atividades [comrcio e servios], concentrou-se e cresceu nos grandes centros urbanos, assim como tendia a morar prximo das reas de concentrao do comercio e servios. Nesse sentido o edifcio vertical respondia a uma demanda de maximizar o aproveitamento dos lotes valorizados pela sua situao de proximidade com reas de concentrao de atividades tercirias.

A legislao urbana viabilizou a verticalizao fora da rea central somente em 1956, quando aprovou a Lei no 592 de 27 de novembro, ampliando a zona urbana do municpio e permitindo a construo vertical em bairros que j estavam consolidados no entorno da antiga Zona Urbana (NORONHA, 1999, p. 87). Segundo relato de Passos (1988, p.68), a ocupao desses bairros, at o incio da dcada de 50, era exclusivamente por residncias unifamiliares, sendo que a partir de meados dos anos 50 comeam a ser construdos edifcios de apartamentos de 3 a 4 pavimentos. Passos (1998) enfatiza que, na zona Sul da cidade, a abertura das avenidas e a canalizao de crregos criaram condies para expanso deste tipo de ocupao, como aconteceu com os bairros Serra, Santo Antnio, Carmo, Cruzeiro e Gutierrez. Alm disto, pontua-se tambm o fato de que a superutilizao da rea central provocou uma demanda por apartamentos em reas mais calmas, contribuindo para uma dinmica crescente na ocupao desses bairros. No final de dcada de 50, proposto um amplo diagnstico da cidade a ser feito pela equipe da SAGMACS Sociedade de Anlises Grficas e Mecanogrficas Aplicadas aos Complexos Sociais. Tratou-se de uma srie de levantamentos detalhados sobre condies de vida da populao, relaes sociais e organizaes polticas e religiosas17 (LEITE, 1994, p. 30). Apesar de ser uma proposta de cunho humanista, a pesquisa fundamentou-se num tecnicismo exacerbado, com uma utilizao intensa de informaes estatsticas, ndices e clculos matemticos. Diante do diagnstico, foram formuladas algumas solues para os problemas urbanos, como, por exemplo, o incentivo descentralizao das atividades. A

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proposta do plano, entretanto, no se efetivou, tornando-se somente uma referncia para estudos posteriores, como a Lei de Uso do Solo de 1976. (LEITE, 1994).

As dcadas de 70 e 80 foram momentos de crescimento populacional sem precedentes (TAB. 4). Belo Horizonte tornara-se uma metrpole industrial. Paula e Monte-Mr (2000, p.44) retratam a poca:
A expanso metropolitana foi a tnica das dcadas de 70 e 80. Eixos virios, distritos industriais, infra-estrutura e servios de apoio produo industrial deram a tnica do crescimento urbano. Na sua esteira, a proliferao de loteamentos perifricos, na maioria ilegais, surgiram para abrigar a imensa populao migrante que se dirigiu regio urbana de Belo Horizonte. A cidade explodiu sobre sua periferia, carreada e carregada pelas demandas do processo industrial.

ANO 1940 1950 1960 1970 1980

POPULAO 211.377 352.724 693.328 1.235.030 1.780.855

Tabela 4 - Evoluo da populao de Belo Horizonte 1940-1980 Fonte: IBGE. Censos Demogrficos. 1940-1980 (In Belo Horizonte, 2000, p. 41).

De fato, conforme mostrado no mapa da FIG. 2, verifica-se um intenso processo de ocupao da cidade entre os anos de 1955 e 1977. Durante este perodo, ocupou-se praticamente todo o restante da rea do municpio. Com o aumento do crescimento populacional, a rea central comea a sofrer perdas na qualidade ambiental, acentuando uma procura por reas menos saturadas:
Na Zona Sul, a ocupao dos bairros mais antigos se consolidava com forte presena de edifcios de 3 ou 4 pavimentos. Alm disso, a ocupao verticalizada atingia as diversas regies da cidade com edifcios de apartamentos para a classe mdia e com conjuntos habitacionais populares. Observamos a ocorrncia freqente de edificaes de at 6 pavimentos, e mais esparsamente, de edifcios mais verticalizados nos bairros Gutierrez, Barroca, Prado, Carlos Prates, Padre Eustquio, Floresta e Cidade Nova (PASSOS, 1998, p. 125). A preocupao religiosa esteve presente, pois a linha de pesquisa do SAGMACS estava relacionada ao Movimento de Economia e Humanismo, fundado pelo Padre Lebret na Frana (LEITE, 1994, p 30).
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A criao do Banco Nacional da Habitao, em 1964, contribuiu para o desenvolvimento da construo civil, suprindo a necessidade da moradia da classe mdia, prioritariamente18, que ocupava a rea central e suas adjacncias. neste cenrio que tem incio uma srie de estudos sobre a questo metropolitana, na qual a Fundao Joo Pinheiro se insere. Em 1971, em articulao com os municpios metropolitanos, esta Fundao empreende uma srie de pesquisas sobre os problemas da metrpole tendo como objetivo a elaborao do Plano Metropolitano de Belo Horizonte o PLAMBEL. (LEITE, 1994, p. 42). A poltica federal de estabelecer plos econmicos e sociais, atravs de setores delimitados e definidos, deu origem lei federal no 14/73 - a Lei Complementar de 14 de junho de 1973 - criando as Regies Metropolitanas. Foi criada uma autarquia do Governo Estadual a fim de administrar a Regio Metropolitana de Belo Horizonte a Superintendncia de Desenvolvimento da Regio Metropolitana de BH, tambm denominada PLAMBEL. Um primeiro grande projeto desta Superintendncia foi o Plano de Desenvolvimento e Integrao Econmica e Social da Regio Metropolitana de Belo Horizonte, que continha diretrizes para o sistema virio e infra-estrutura de diversas reas da Regio Metropolitana. Este grande plano deu origem a trs documentos: o Esquema Metropolitano de Estrutura EME; o Plano de Ocupao do Solo da Aglomerao Metropolitana POS; e o Plano da rea Central PACE. Segundo Leite (1994, p. 46), foram elaborados um conjunto de normas que garantiriam o ordenamento para a cidade a partir da ao do Poder Pblico contendo aspectos normativos relativos aos usos, formas de assentamentos urbanos, categorias de zonas, formas de parcelamento da terra. De fato, com o extraordinrio crescimento e o processo de metropolizao, o Estado chamado para estabelecer regras de regulamentao do solo urbano. Matos (1984, p. 82) ressalta que
em decorrncia, pois, da constante participao do poder pblico nas atividades e negcios urbanos, ao lado das presses diferenciadas oriundas de classes e segmentos sociais, surge a necessidade de se estabelecer regras e normas que regulem a ao desses mltiplos agentes, preferencialmente dentro de marcos e princpios relativos a justia social, equidade e de forma ampla e generalizada. A legislao urbanstica , em particular, um destes instrumentos que vem ganhando crescente relevncia ultimamente. Para uma anlise mais detalhada da atuao do BNH, ver AZEVEDO e ANDRADE (1982) e MONTE-MR (1980).
18

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De 1976 a 1985

A proposta surgida em 1975, no PLAMBEL, intitulada Plano de Ocupao do Solo da Aglomerao Metropolitana de Belo Horizonte (POS), previa uma interveno no espao da cidade. Pensou-se em fazer, primeiramente, uma leitura do ambiente urbano de uma forma abrangente que melhor se aproximasse sua dinmica. A partir da, seriam apresentadas as normas urbansticas, cuja importncia demonstrada no documento do PLAMBEL (1976, p. 77):
So dois os principais tipos de instrumentos legais que influem na produo do meio ambiente fsico: o primeiro se traduz em ndices urbansticos, que fixam as normas tcnicas para o parcelamento da terra, a ocupao dos lotes e o uso do solo urbano (definidos no zoneamento da cidade), e as caractersticas das construes (definidas no regulamento de edificaes). O segundo atua atravs da legislao tributria, que oferece estmulos ou desestmulos a certos usos do solo ou a certos modos de ocupao, influindo desta forma sobre sua ocorrncia na cidade. A legislao de parcelamento, uso e ocupao do solo tem influncia decisiva sobre a formao e o desenvolvimento das cidades e paisagem resultante.

A proposta do POS, mostrada na FIG. 3, baseou-se na formulao de um zoneamento para a cidade, cujos princpios norteadores seriam densidades maiores prximas ao Centro, usos comerciais relacionados classificao viria e ocupao normatizada segundo modelos de assentamento, que, segundo seus propositores, iriam influir na conformao da paisagem local. (PLAMBEL, 1976, p. 77). Havia uma preocupao em combater a especulao urbana, atravs do estmulo ao adensamento, presente nos parmetros urbansticos dos modelos de assentamentos:
o que importa salientar que medidas legislativas visando o controle da expanso urbana tero efeitos colaterais aos esperados se no forem adotadas outras medidas no sentido de estimular o adensamento urbano e desestimular os investimentos ociosos em terrenos. (PLAMBEL, 1976, p. 132).

Em relao a novos loteamentos, seu contedo era restritivo, sendo justificado pelo esforo de promover o adensamento em reas j loteadas viabilizando, assim, a implantao dos servios pblicos, viso esta introduzida pela proposta do SAGMACS (PLAMBEL, 1979).

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Figura 3 Zoneamento proposto pelo POS.

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Prope-se neste estudo, entretanto, analisar o POS em estreita relao com a Lei de Uso e Ocupao do Solo de 1976, posto que esta produto direto do Plano, segundo Matos (1984). O mesmo autor afirma que os fundamentos e objetivos da lei de uso do solo se encontram claramente expressos nesses documentos, sobretudo no POS, que contm praticamente todos os elementos integrantes da redao final da Lei 2662/76. (MATOS, 1984, p. 36).

Lei de Uso e Ocupao do Solo de 1976 (Lei 2662/76).

A LUOS/76 foi originria do Plano de Ocupao do Solo da Aglomerao Metropolitana, proposto pelo PLAMBEL, conforme dito anteriormente, e aprovada em 29 de Novembro de 1976. A cidade foi dividida em zonas relacionadas, principalmente, ao uso (residencial, comercial, industrial e institucional), cuja ocupao se dava atravs de modelos de assentamentos e parcelamento. (Anexos 1 e 2 ). Em relao ao uso residencial, foram criados seis tipos de zonas, de acordo com as tipologias de ocupao. Na Zona Residencial 1 e 2 (ZR-1 e ZR-2), por exemplo, permitida ocupao de residncia unifamiliar com uso institucional local, sendo destinada aos setores de alta renda19. Na Zona Residencial 3 (ZR-3) permitida ocupao de uso residencial unifamiliar e multifamiliar horizontal, com comrcio, servio e institucional local, destinada a setores de renda mdia. Na Zona Residencial 4 (ZR-4) permitido, alm de todos os usos anteriores, o uso residencial multifamiliar vertical, situando-se na periferia imediata Avenida do Contorno, onde segundo Matos (1984), j proliferavam edifcios de apartamentos; nas Zonas Residenciais 5 e 6 (ZR-5 e ZR-6) eram permitidas ocupaes residenciais unifamiliar e multifamiliares verticais. As zonas comerciais estavam localizadas ao longo dos corredores virios, considerados como prioritrios desde o projeto POS:

Os corredores de atividades (...) so elementos importantes na estrutura da cidade, principalmente quando se sabe que o transporte coletivo concentra A destinao no era explicitada de maneira direta, entretanto, os parmetros de ocupao promoveu a apropriao deste mercado somente por segmentos de classes sociais superiores.
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hoje 70% do total de deslocamentos na aglomerao, e sua importncia tende a permanecer alta. Os binmios de atividades aumentam a capacidade ambiental dos corredores, facilitando o desempenho do sistema de transporte coletivo e propiciando o equilbrio das relaes entre usos do solo e sistemas de transporte (PLAMBEL, 1976, p. 103).

As zonas comerciais, tambm divididas em seis classificaes, possuam modelos de assentamentos destinados, alm do uso misto, ao uso residencial multifamiliar. A Zona Comercial tipo 1 (ZC-1) permitia comrcio de bairro e indstria de pequeno porte. A ZC-2 permitia comrcio principal e a ZC-3, comrcio atacadista. As Zonas Comerciais 5 e 6 abrangiam a rea central da cidade permitindo todos os usos residenciais, exceto multifamiliar horizontal (ressalta-se a a inteno de manter a verticalizao da regio), e todos os tipos de comrcio, servio e indstria. A inteno de ocupao dessas reas pode ser observada atravs da alta permissividade presente nos parmetros, principalmente nos coeficientes de aproveitamento, como se pode ver nas tabelas em anexo. A ZC-6, localizada em alguns quarteires do Centro, abrigava o Modelo de Assentamento cujo ndice de Coeficiente de Aproveitamento era o maior para a cidade, permitindo a construo de uma rea de at oito (8,0) vezes o tamanho do terreno. Por trs desta tentativa de organizao da cidade esteve presente a viso funcionalista e setorialista, caracterstico do pensamento urbanista da poca. Havia o setor das residncias, o de comrcio, o das indstrias. Entretanto, esta Lei, que veio com a inteno clara de conter a especulao imobiliria, obteve resultados no pretendidos. Provocou impactos imediatos nos preos dos terrenos, promovendo uma reorientao na atuao do mercado para regies diferentes das que vinham sendo utilizadas at ento (BELO HORIZONTE, 1995, p. 139). Para a anlise do PLAMBEL (1987), algumas regies com tendncia a se verticalizarem, que foram classificadas pela Lei 2662/76 com zoneamento restritivo a este tipo de ocupao, atravs da classificao de ZR-1 e ZR-2, tiveram os preos de seus terrenos reduzidos num primeiro momento20. o caso de alguns bairros na Pampulha e na zona Sul da cidade (So Bento e Santa Lcia). Por outro lado, as zonas comerciais mais permissivas e os bairros em que o uso multifamiliar passou a ser permitido como, por exemplo, a Cidade

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Nova, o Jardim Amrica, o Graja e o Salgado Filho experimentaram um aumento nos preos dos terrenos. (BELO HORIZONTE, 1995, p. 140).

A leitura das intenes do que foi proposto pela Lei, entretanto, revela uma contradio no que diz respeito rea Central. O trecho do texto do POS j dava indcios da futura proposta de flexibilizao e espraiamento das atividades:
o aumento da taxa de motorizao da populao, em anos recentes, contribui tambm para o congestionamento do Centro e para o aparecimento de novas tendncias no processo de assentamento das atividades: h ocupao difusa de antigos bairros residenciais de classe alta por atividades comerciais, num processo de expanso das atividades tercirias, que buscam os pontos de melhor acessibilidade ao automvel, e proximidade dos bairros de alta renda (PLAMBEL, 1976, p. 06).

Entretanto, ao instituir altos ndices de aproveitamentos nas ZC, a LUOS/76 induz o aumento da concentrao das atividades, provocando o agravamento do congestionamento da rea Central. Matos (1984) fez uma extensa avaliao da LUOS/76 concluindo que algumas zonas tiveram dinmicas de ocupao maiores em relao s demais, como o caso da ZR-4. Este zoneamento, de carter verticalizante, situado na orla da Avenida do Contorno, possibilitou o acesso a setores mdios da populao: veio de encontro (sic) aos interesses do mercado imobilirio ao permitir o alargamento dos espaos passiveis de receberem construes em altura, num momento em que j havia indcios de saturamento das reas tradicionalmente mais procuradas para a edificao vertical (MATOS, 1984, p. 189). Alm disso, acrescenta que, aps a Lei 2662/76, a estrutura de ocupao da cidade modifica-se para a estrutura morfolgica tentacular, de contedo vertical, que explicado a seguir: a origem desta estrutura assenta-se nas reas centrais de Belo Horizonte, ganha forte significao nas reas perifricas ao Centro (ZR-4), e irradia-se por toda a cidade atravs das faixas de terreno que compem a ZC-3-ZC-1. (ibidem, p. 189).

Diz-se num primeiro momento porque essas reas sero novamente valorizadas por se tratarem de reas especializadas para uso exclusivamente residencial unifamiliar, reduto de moradores de classe mdia alta.

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Ao final de todo o processo, apesar desta Lei representar um importante avano no trato da questo da regulamentao do uso do solo urbano, percebe-se que acabou por beneficiar somente uma parcela da populao. O relato de Leite (1994, p. 59) confirma:

as propostas contidas na Lei de Uso e Ocupao do Solo de Belo Horizonte representam, por um lado, um avano em relao situao anterior, ao procurar definir um patamar de compromissos que orientasse a ao dos que constroem e vivem na cidade, garantindo-se uma maior racionalidade na ordenao do espao urbano. Por outro lado, o zoneamento concebido a partir de tendncias observadas no processo de crescimento da cidade, distribuindo desigualmente pelo espao vantagens e privilgios, dispensando um tratamento especial rea Central e, de certa maneira, cristalizando a segregao existente.

A Lei de Uso e Ocupao do Solo de 1985

Em 1985, foi aprovada uma nova Lei de Uso e Ocupao do Solo de Belo Horizonte a Lei 4034/85. Trata-se de uma reviso da Lei anterior, entretanto, com poucas mudanas significativas em seu contedo. A proposta de uso e ocupao do solo baseou-se na proposio de um zoneamento relacionado, principalmente, ao tipo de uso da edificao (FIG. 4). De uma maneira geral, o zoneamento proposto fundamentou-se em maiores permissividades de ocupao e utilizao do solo em toda a rea central, decrescendo essa potencialidade no sentido centrfugo a esta rea. Ou seja, medida que se afasta da rea central, tem-se potenciais construtivos menores. Esta Lei trazia em seu texto as propostas formuladas a partir de crticas da anterior. Uma primeira questo est relacionada densidade e ocupao do solo, introduzindo modificaes na zona ZR-4. As reas classificadas por este zoneamento tornaram-se bastante atrativas para o setor imobilirio, apresentando-se saturado [o zoneamento] pelos altos ndices de ocupao, em certos casos com comprometimento real ou potencial da paisagem urbana (BELO HORIZONTE, 1995, p. 141). Uma outra modificao est relacionada s atividades econmicas. A LUOS/85 procurou ampliar a localizao das atividades para as demais regies, uma vez que havia presenciado uma concentrao excessiva nas reas de zoneamento ZC-1. Alm disso, ampliou a tipologia de atividades de 281 tipos para 837, revelando uma tentativa de acompanhamento 53

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da dinmica comercial urbana atravs do re-enquadramento e classificao de novas atividades (FREITAS, 1996). Alm disso, foi avaliada tambm a incompatibilidade entre o sistema virio (de trfego intenso) e o zoneamento proposto para essas reas (no caso, as ZC). As caractersticas e as condies das vias foram levadas em conta, promovendo uma mudana no zoneamento no sentido de restringir a ocupao nas vias de maior precariedade e de grande trfego. Uma leitura geral do texto introdutrio da Lei (4034/85) denota que os tcnicos da Prefeitura pretenderam propor modificaes mais pontuais, considerando uma escala mais prxima realidade microespacial da cidade. Foi proposto o estabelecimento de um zoneamento menos denso para bairros tradicionais como parte da Floresta, Santa Tereza, Carlos Prates, Concrdia, por exemplo - e uma maior proteo de reas com identidades urbansticas diferenciadas - a Avenida Raja Gabaglia e a Praa Rui Barbosa, por exemplo. (BELO HORIZONTE, 1985). Outro avano que pode ser notado a incorporao do zoneamento tipo Setor Especial 4 (SE-4) destinado a regulamentar as reas de favelas do municpio. A anlise das alteraes introduzidas pela aprovao da LUOS/85 feita por Freitas (1996) demonstra que esta Lei trouxe mudanas que a tornaram mais permissiva em relao anterior (Lei 2662/76), no que diz respeito aos parmetros urbansticos de determinados Modelos de Assentamentos: diminuram-se reas mnimas de lotes exigidas (...), taxas de ocupao mximas admitidas foram aumentadas (...), assim como coeficientes de aproveitamento mximos (...), alm da diminuio de afastamentos mnimos obrigatrios (FREITAS, 1996, p. 62). Entretanto, algumas zonas tiveram seus parmetros modificados para uma maior restrio, como o caso das ZR-4, zoneamento que teve grande expresso de rea construda, segundo o estudo de Matos (1984). Foi introduzido um novo zoneamento, o ZR-4B, que permitia um aproveitamento maior, atravs do Modelo de Assentamento MA-5, cujo Coeficiente de Aproveitamento era igual a 2.0. O ndice mximo de aproveitamento na ZR-4 era 1,5. A ZR-4A, outra subdiviso da ZR-4, tornou-se ainda menos permissiva que as citadas acima, pois para o uso residencial multifamiliar vertical, o coeficiente mximo de aproveitamento era igual a 1,2. Essa alterao parece ter sido apreendida pelo mercado

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imobilirio, pois quando so verificados os bairros beneficiados pela introduo da ZR-4B, contatam-se regies de intensa dinmica imobiliria, como os bairros Cidade Nova, Sion, Anchieta, So Pedro e Serra. Freitas (1996, p. 67) identifica que, alm desta concepo de planejamento baseada na lgica funcional, existiram outras propostas subjacentes:
Tal ordem, entretanto, reflete muito mais a lgica tcnico-institucional, proveniente da viso dos planejadores urbanos e a lgica dos agentes imobilirios, que tiveram seus interesses respaldados pelas propostas de planejamento, do que uma lgica urbana propriamente dita. Exatamente por no refletir esta ltima, detecta-se historicamente, constantes subverses relativas ao planejamento oficial, visto que deixou-se de considerar os interesses de outros agentes que atuam na produo do espao urbano. Da decorrem as contradies entre as chamadas cidade formal e cidade informal, como se tais expresses revelassem interesses formalmente includos pelo planejamento de um lado, e interesses tambm formalmente excludos, por outro.

A etapa que se segue neste captulo consistir numa reviso, tambm, sobre o processo de estruturao territorial de Belo Horizonte, enfocando tendncias recentes de configurao do espao urbano. Tal reviso mostra-se importante para ilustrar a dinmica imobiliria que antecede a aprovao da Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo de 1996, a fim de contribuir para um melhor entendimento das possveis mudanas ocorridas aps esta data.

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1.3.

Tendncias recentes na produo imobiliria de Belo Horizonte

A atuao do mercado imobilirio sobre os espaos diferenciais insere-se em um contexto que decorre essencialmente do desenvolvimento econmico e social da realidade na qual est submetida, alm de sua interao com os demais agentes. Tal condicionamento caracteriza a existncia de safras na produo imobiliria, tambm denominada como efeito sanfona, que corresponde s expanses e restries que o mercado apresenta ao longo do tempo (BELO HORIZONTE, 1995, p. 41). Em Belo Horizonte, como em todo espao urbano, a atuao de agentes sobre o mercado da terra percebida desde os primeiros anos de sua fundao. A cidade apresentou perodos peculiares de produo (e apropriao) imobiliria cujos objetos tambm variavam, seja em torno de loteamentos, seja atravs da construo de edifcios de apartamentos, por exemplo. Esta seo no tem como objetivo, entretanto, rever todo o processo de atuao dos agentes imobilirios durante o crescimento de Belo Horizonte, mas sim focalizar o processo de ocupao recente, mais precisamente na dcada de 90. O que se busca nesta seo compreender a situao e as tendncias recentes de ocupao do espao belo-horizontino no perodo anterior aprovao da LPOUS/96. Os anos 90 iniciam-se como um perodo de crise para o mercado imobilirio. O fechamento do Banco Nacional de Habitao, ainda na dcada de 80, contribuiu para o agravamento da situao do setor imobilirio, refletindo, entre outros, na queda de vendas de imveis e prestaes altas. (BELO HORIZONTE, 1995). Em 1992, a situao torna-se mais grave devido reteno dos recursos do FGTS para financiamento da casa prpria, fato tal que provocou a sada de diversas construtoras do mercado21. Se, por um lado, este fato levou runa alguns empreendedores, por outro lado, fortaleceu os que continuaram, pois estes, na tentativa de sobreviver, tiveram que inovar suas estratgias. As principais inovaes surgidas neste perodo foram: a criao de um financiamento prprio, a venda dos imveis na planta - fazendo com que as empresas no necessitassem de muito capital de giro - e o fortalecimento do SINDUSCON (Sindicato da
21

BELO HORIZONTE (1995).

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Indstria da Construo Civil de Belo Horizonte) e CMI (Cmara do Mercado Imobilirio) como entidades representativas do setor.

Em estudos relacionados ao mercado imobilirio, presente na coletnea Estudos Bsicos22, verificou-se, no perodo de 1992 a 1995, uma baixa dinmica imobiliria verificada nas informaes relacionadas Licena para Construo e Habite-se. Neste perodo, grande parte dos processos de licenas e habite-se estavam relacionados s edificaes multifamiliares (talvez porque este tipo de imvel o que mais necessita destes documentos, uma vez que a venda condicionada a eles). A mesma informao, relacionada s licenas, mostra uma alta concentrao de construes multifamiliares em bairros tradicionais, como o Bairro Santo Antnio, So Pedro, Lourdes e Cidade Nova, indicando que um tero dos apartamentos construdos na cidade estavam situados na Regional Centro-Sul. (BELO HORIZONTE, 1995). O ano de 1995 tornou-se um marco para o setor imobilirio devido volta do financiamento das unidades habitacionais atravs da Caixa Econmica Federal. Segundo Cota (2002, p.99), com a volta do financiamento, aumentou o nmero de unidades produzidas para atender demanda com condies financeiras de adquirir casa prpria. Alm disso, a compra de imveis tornou-se uma aplicao mais segura para os investidores. Mendona (2002) fez um estudo sobre segregao e mobilidade residencial na Regio Metropolitana de Belo Horizonte, baseando-se em informaes relacionadas ao Censo realizado pelo IBGE nos anos de 1980 e 1991. Sua reflexo permitiu identificar as movimentaes e a dinmica dos segmentos sociais inseridos na estrutura espacial de Belo Horizonte, principalmente. O espao mostra-se hierarquizado: o espao da segregao, entendido como materializao da hierarquia social o espao social reificado e produto das lutas dos grupos sociais pela apropriao dos recursos urbanos (MENDONA, 2003, p. 129). A autora identificou um movimento claro de transformaes, resultando em um espao social mais complexo, com maior mistura entre os segmentos sociais (ibidem, p. 139). Entretanto, isto no significa uma homogeneizao do mesmo -: o movimento de

22

Ibidem.

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transformao dos ocupantes das reas da cidade demonstra uma movimentao ascendente: as reas foram ocupadas por uma tipologia social superior do que a anterior (ibidem, p. 143). A anlise apontou para uma elitizao da rea central e pericentral. Os espaos mdios e superiores passaram a ocupar um territrio maior houve um espraiamento das classes mdias pelos espaos centrais e pericentrais de Belo Horizonte (ibidem, p. 141). (Ver FIG. 5). J os segmentos populares, de um modo geral, foram empurrados para as periferias mais distantes.

Figura 5 Belo Horizonte. Diviso de Bairros e tipologia scio-espacial em 1991. Fonte: MENDONA (2002).

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Para Mendona (2003, p. 147), essas transformaes tm relao direta com o mercado imobilirio: trata-se da expanso da fronteira da produo imobiliria, por um lado com imveis residenciais para as classes mdias, nas reas pericentrais e perifricas do municpio de Belo Horizonte, e, por outro, atravs de loteamentos populares nas periferias mais distantes da Regio Metropolitana. A autora afirma ainda que a legislao urbanstica23 pode, em parte, explicar esses movimentos atravs de seu carter elitizante, que gerou as condies para a interveno do mercado imobilirio orientado para os segmentos de mdia e alta renda concentrada nas reas centrais e pericentrais do municpio sede (ibidem, p.147). A coletnea Estudos Bsicos (Belo Horizonte, 1995) apresentou tambm uma anlise sobre ocupao de Belo Horizonte, mostrando (FIG. 6) as tendncias recentes na ocupao do espao da cidade. Tal informao foi utilizada como parte da metodologia adotada24 para a proposio do macrozoneamento do PD/96. As caractersticas principais das reas identificadas pelos Estudos Bsicos so descritas como: reas com dinmica de crescimento so aquelas nas quais percebidas mudanas na ocupao (horizontal para vertical, ou de baixa densidade construtiva para alta) ou no uso (de residencial para no residencial); as reas de especializao econmica so as regies onde h concentrao de atividades econmicas; as reas consolidadas so aquelas em que praticamente todos os lotes j foram ocupados e que a substituio das edificaes no significativa; as reas consolidadas com previsvel dinamizao so caracterizadas pela ocupao antiga, horizontais, passveis de terem seu padro de ocupao e densidade alterados; as reas com estoque de lotes vagos tratam-se de regies parceladas, com um nmero considervel de lotes vagos; nas reas perifricas com crescimento expansivo, h uma ocupao progressiva, sem contudo, mudar o padro de ocupao vigente; as reas com pequeno crescimento so aquelas em que foram pequenas as alteraes nos padres de uso e ocupao; bolses de pobreza tratam-se das reas ocupadas por favelas ou conjunto
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Neste caso, deve-se considerar que se trata da LUOS/85, que, devido aos parmetros diferenciados de acordo com cada zoneamento, gerou uma valorizao de determinados espaos da cidade, contribuindo para a segregao e apropriao por determinados segmentos de classe. 24 Segundo Belo Horizonte (1995), alm das informaes relacionadas aos processos recentes de ocupao, foram utilizados dados relacionados a: levantamentos de reas com deficincia de esgotamento sanitrio, reas com deficincia no abastecimento de gua, valor de m2 do terreno, zoneamento pela Lei de Uso e Ocupao do

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Solo, coeficientes de aproveitamento mdio praticado, sistema virio municipal, reas verdes, densidades demogrficas, favelas e conjunto habitacionais, declividades, geologia, distritos industriais e obras estruturantes.

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habitacionais populares; grandes reas vazias so aquelas desabitadas, destinadas ao uso rural, de preservao ambiental ou ocupadas por grandes equipamentos.

Algumas caractersticas na estruturao da ocupao do solo de Belo Horizonte podem ser notadas a partir dessa reviso. Em primeiro lugar, observou-se a permanncia de ocupao da rea central, regio de maior permissividade da Lei de Uso e Ocupao do Solo vigente (LUOS/85) e foco principal de atuao do mercado imobilirio. O dinamismo apresentado, alm do aumento crescente de domiclios e o alto preo da terra denotam a continuidade do interesse em sua ocupao. O estudo de Mendona (2002), entretanto, aponta uma tendncia de desconcentrao da ocupao da rea central na atuao do chamado mercado monopolista25. Tal fato relaciona-se ao movimento, identificado pela autora, de elitizao da rea central e pericentral do municpio. O sub-mercado concorrencial que engloba apartamentos padro normal e baixo concentrados ento em espaos superiores e mdio-superiores, so redistribudos para outras reas da cidade, de tipologia mdio e operrio-superior, no padro normal, e tipologia mdio e operrio, no padro baixo (FIG. 5), revelando, tambm uma descentralizao. O estudo de Belo Horizonte (1995, p. 102) referiu-se ao processo de desconcentrao na ocupao do espao que est sendo realizado, principalmente, pelas classes mdia e mdia baixa, em um movimento de expanso ao longo dos eixos abertos. As interferncias via implantao do sistema virio foram apontadas como facilitadoras da criao de novas tendncias de ocupao. Uma anlise mais geral do mapa da FIG. 6 revela, de fato, reas de dinmica, com crescimento verticalizado ou presso para verticalizar, localizadas no somente no circuito imobilirio principal, mas tambm ao longo de todo o territrio da cidade, denotando potenciais de ocupao e utilizao do solo de forma mais dispersa.

O prximo captulo aborda especificamente o Plano Diretor e a Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo, aprovados em 1996. Prope-se analisar ambas as Leis perpassando
25

O Mercado Monopolista, denominado por Mendona (2002), engloba os apartamentos de padro econmico tipo luxo e alto.

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momentos de sua proposio, elaborao, discusso, e aprovao. O estudo focalizar posteriormente o contedo e as possibilidades de ocupao do solo proposto em seus respectivos textos.

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2. O PLANO DIRETOR E A LEI DE PARCELAMENTO, OCUPAO E USO DO SOLO DE BELO HORIZONTE DE 1996.

O propsito principal deste estudo, conforme j mencionado, avaliar os impactos da Lei 7166/96 sobre a dinmica imobiliria da cidade. Entretanto, para atingi-lo, surge a necessidade de percorrer um caminho que se inicia na avaliao do processo de elaborao e do contedo desta, pois entende-se que seus resultados dependem no s das intenes e diretrizes traadas no texto da Lei mas tambm da real possibilidade que seus parmetros permitem. Desta forma, nessa seo ser abordado inicialmente o processo de sua elaborao, discusso e aprovao, buscando apreender seus princpios e intenes. Ser enfatizada neste ponto, a relao entre agentes e setores que atuam no espao urbano e seu papel no desenvolvimento deste processo. O procedimento utilizado para tal investigao baseou-se em entrevistas com pessoas que participaram do processo, bem como um estudo relacionado ao tema26 - Torre (2003). A anlise apresentada aqui recair principalmente sobre os atores envolvidos no processo, no enfatizando as mudanas e alteraes ocorridas no texto da proposta original em relao ao que foi aprovado, o que demandaria um tempo no disponvel neste estudo.

2.1.

O processo de elaborao

Em 1993, ao assumir a Prefeitura de Belo Horizonte, Patrus Ananias deu incio elaborao do Plano Diretor (PD), presente em sua plataforma de governo. Segundo entrevista com Flvia Amaral27, Patrus havia encabeado o processo de elaborao da Lei Orgnica, aprovada em 1990, que de certa forma reproduz o que est na Constituio, e sua presena

A bibliografia aqui citada Torre (2003) trata-se de uma dissertao de Mestrado cujo tema a anlise do tratamento da questo ambiental (especificamente das reas verdes pblicas) no processo de elaborao, discusso e aprovao do Plano Diretor e Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo de 1996. Apesar de estar relacionada s reas verdes, o estudo aborda questes especficas sobre uso e ocupao do solo. 27 Arquiteta e tcnica da Secretaria Municipal de Planejamento da PBH. Em entrevista realizada em Fevereiro de 2004.

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teria sido fundamental, pois garantiu que (a gente) tivesse uma equipe, que tivesse espao, e para colocar isso tudo como prioridade.28 A idia inicial seria a de formular um Plano Diretor que se mostrasse progressista em seu aspecto tcnico, com a incorporao de elementos ento discutidos por setores ligados ao tema da reforma urbana, mas tambm, e principalmente, que fosse politicamente vivel no sentido de garantir que viesse a ser aprovado pelo Legislativo (TORRE, 2003, p. 52). Surgiu a necessidade, entretanto, de uma legislao para institucionalizar as diretrizes traadas pelo Plano Diretor relacionadas normatizao do parcelamento, ocupao e uso do solo, sendo que tal regulamentao j se encontrava na Lei de Uso e Ocupao do solo vigente (LUOS/85). Seria necessrio, portanto, reformular a Lei em voga a fim de adequ-la s novas diretrizes traadas pelo Plano Diretor. Sua finalidade seria normatizar e criar instrumentos, pois falta dela, segundo Torre (2003, p. 54), correr-se-ia o risco de que tais instrumentos se transformassem em letras mortas, que no teriam nenhuma efetividade em relao ordenao de tal ocupao. Alm disso, acrescentou que uma definio, via Lei de Uso do Solo, permitiria que o mercado tivesse uma compreenso global do que estaria sendo proposto. Aps a definio da formulao da Lei, o trabalho teve continuidade em dois Grupos especficos denominados GTs (grupos de trabalhos) que aprofundaram os estudos nos temas: um destinado ao Plano Diretor, sob coordenao da Secretaria Municipal de Planejamento (SMPL), e o outro Legislao Urbanstica, coordenado pela Secretaria Municipal de Atividades Urbanas (SMAU). (Cf. TORRE, 2003). Apesar destes grupos serem organizados pelas Secretarias citadas, houve uma participao de todas as outras29, conforme entrevista com Flvia Amaral: foi o momento em que a Prefeitura mais discutiu Poltica Urbana de forma integrada. Havia o entrosamento entre os tcnicos. De fato, o Governo utilizou, como estratgia poltica, um intenso envolvimento dos propositores, atores e participantes presentes em todos os nveis do processo. Torre (2003, p. 59) ressalta, j num primeiro momento, que
Na seo seguinte, ser abordada a importncia do processo de elaborao e discusso da Lei Orgnica para o momento do PD e LPOUS/96.
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merece destaque a habilidade poltica do governo em envolver todos os rgos cujo escopo de atuao fosse relacionado questo urbana, no sentido de conferir algum grau de organicidade entre as diferentes demandas e em estabelecer instncias colegiadas para a discusso e deliberao das questes a elas relacionadas, evitando disputa entre os diversos setores e procurando erigir uma proposta que fosse do governo e no de setores deste.

Depois de elaborados os primeiros rascunhos, criou-se um frum de discusso, o Frum da Cidade, no qual foram discutidos todos os captulos e trechos, definindo os ajustes necessrios. A idia era a de filtrar ao mximo os conflitos, segundo a fala do representante do SINDUSCON/MG, Teodomiro Diniz Camargos30:
Ento ns participamos de um frum de mais de um ano de discusso, discutindo artigo por artigo, pedao por pedao, numa mesa ampla onde participaram a sociedade, as entidades de classe, todo mundo sentado na Sociedade Mineira dos Engenheiros. Ali se deu uma filtrada na grande maioria dos conflitos que tinham. Sobraram alguns para c e sobraram algumas parcelas da sociedade ou do setor empresarial insatisfeitos com aquilo que estava sendo aprovado. Ento isso acabou provocando um certo embate na Cmara, vrias entidades organizadas j estavam satisfeitas com aquilo que foi para a Cmara.

De fato, o setor da construo civil foi um dos agentes mais atuantes, sendo citada sua participao em todo o decorrer do processo, no relato de Torre (2003). O setor popular teve uma participao muito baixa, neste ponto do processo, de acordo com entrevista com Flvia Amaral. A anlise de Torre (2003, p. 78) confirma esta posio:
sobre a participao dos setores populares durante esta fase do processo, esta se deu preponderantemente atravs daqueles ligados questo da moradia, que militavam junto Urbel e ao Conselho Municipal de Habitao. A participao deste setor aconteceu de forma tmida, inclusive, segundo avaliao da Diretora do Departamento de Planejamento e Coordenao da SMPL, em funo de o Plano Diretor e a LPOUS terem ficado centrados em conceitos muito tcnicos, sendo que o trabalho de traduo e decodificao destes ficou acanhado.

Torre (2003), ao analisar este processo, conclui que, em determinadas secretarias, as discusses e propostas ficavam restritas aos representantes das mesmas nos Grupos de Trabalho, no havendo discusses internas entre os partcipes de algumas Secretarias, como por exemplo a de Meio Ambiente. 30 Em entrevista realizada em Outubro de 2003.

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Apesar do difcil acesso ao entendimento dos termos tcnicos, citado para explicar, em parte, a restrita participao popular em todo o processo, o relato de Ferreira (1999, p. 35) afirma a inteno do Poder Pblico em tentar dialogar com esses setores sociais:

Foi confeccionado material de cunho didtico, como cartilhas e folders, quando tentava-se incentivar a populao a participar, ainda na fase de desenvolvimento dos estudos bsicos. Acrescenta-se, ainda, a criao do Frum da Cidade, a previso de seminrios pblicos e reunies nas regionais. Enquanto estes eventos aconteciam, a SMPL estaria aberta a receber os interessado.

Torre (2003, p.79) conclui sobre os agentes principais que participaram neste processo, ainda interno ao Executivo:
podemos dizer, ento, que o Frum da Cidade promoveu inclusive com a criao da Comisso da Cidade, um espao pluralista de mediao entre as diversas foras polticas do Municpio, mas que, como tal, veio a padecer de uma relao privilegiada do Estado com alguns setores especficos da sociedade, relao esta que passava pelo reconhecimento da posio ocupada por empresrios do setor imobilirio como os principais agentes da produo do espao urbano.

Aps esta etapa no mbito da Prefeitura, que durou cerca de 25 meses (desde o incio da elaborao ao envio Cmara Municipal), foram enviadas Cmara as propostas relacionadas s Leis. Amaral (1996, p. 75) ressalta mais uma vez a estreiteza da relao entre PD e LPOUS, ao relatar que os projetos foram enviados em conjunto para se evitar a lacuna na transio da legislao urbanstica. Dada a entrada dos projetos de leis, foi solicitada, na Cmara, a criao de uma Comisso Extraordinria responsvel pela anlise e incorporao das emendas apresentadas. Esta Comisso dividiu-se em trs subcomisses, cuja Relatoria (em duas delas) foram assumidas por Vereadores de partidos de oposio. Esta jogada permitiu no onerar o processo de tramitao das propostas analisadas. (Torre, 2003, p. 94), agilizando o processo no intuito de aprov-lo antes do trmino do mandato. Alm disso, a utilizao dos diagnsticos, que haviam embasado a proposta apresentada para um Plano Diretor31 pelo prefeito anterior, possibilitou aos vereadores de oposio, que ocupavam cargos de Relatoria, em especial o Relator Geral (Jos Lincoln Magalhes), por exemplo, uma identidade com as
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Trata-se do Plano Diretor denominado BH-2010, apresentado pelo PSDB.

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propostas ento discutidas, a partir do momento que reconhecia nestas o trabalho realizado pelo seu partido, quando este esteve frente do Governo (Ibidem, p. 95).

A participao da sociedade deveria ser feita atravs de Audincias Internas, segundo cada temtica abordada, e Audincias Externas. Torre (2003), entretanto, acentua que muitas vezes essas reunies aconteciam em horrios comerciais, quando a maioria da populao estava trabalhando, o que contribuiu para uma menor participao das classes populares. De uma maneira geral, a participao popular foi baixa, com exceo de algumas Associaes de Bairro. Flvia Amaral cita o caso da Pampulha, que conseguiu aprovar uma ADE32 (reas de Diretrizes Especiais) restringindo o uso para exclusivamente residencial unifamiliar. Outra representao significativa foi a do bairro Santa Tereza, que segundo o mesmo relato, dizia:
O Santa Tereza no era nem uma proposta de uma ADE, no entanto no movimento da comunidade, logo eles perceberam que todo o entorno da Avenida do Contorno estava ficando como Zona Adensada, [enquanto] o Santa Tereza e Floresta estavam como ZAP33. O que ia acontecer? Ia segurar, e o mercado, logicamente, ia para o Santa Tereza. Foi quando demandaram a necessidade de uma ADE. Isso foi tudo construdo em funo da demanda da comunidade. Foi a experincia mais significativa que tivemos de participao.

Teodomiro Diniz Camargos, ex-presidente do SINDUSCON/MG, em entrevista, acrescenta:


O Santa Tereza participou muito forte. O Santa Lcia participou. A Pampulha participou. Mas muitas comunidades que participaram quando o assunto era polmico, acabaram em transformar em ADE e a rea era congelada para resolver depois. (...) O Mangabeiras participou porque foi a questo da flexibilizao. A Cidade Jardim era litgio, era dificuldade poltica, virou ADE congelada, ainda no regulamentou.

Na Cmara Municipal, a discusso e proposio das mudanas duraram mais 13 meses at a sua aprovao, que foi realizada em Agosto de 1996.

As ADEs tratam-se de reas de Diretrizes Especiais reas que devido s caractersticas singulares, exigem polticas especficas, conforme ser visto na seo seguinte. 33 Zona de Adensamento Preferencial, onde estimulada a ocupao.

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2.1.1.

Consideraes sobre o Processo

Quando se prope a pensar os impactos da LPOUS/96, deve-se considerar primeiramente quem foram seus atores. E, como decorrncia desta presena e tambm da estratgia poltica adotada pelo governo, as Leis do PD e LPOUS/96 tiveram um carter eminentemente de negociao e articulao dos diversos setores34. Segundo Torre (2003, p. 160), tratou-se de um processo de negociao entre as partes envolvidas, o qual deve se sujeitar a uma contnua reviso de seus objetivos, atravs de negociaes e compromissos entre os diversos setores, procurando, contudo, no se afastar em demasia dos seus princpios. A fala do Teodomiro Diniz Camargos, representante do SINDUSCON/MG, relata35: A Prefeitura fez, e o PT fez um exerccio de negociao democrtica onde a lei aquela que atende cidade entendida como [sendo de] todos os agentes. No a lei que atende cidade sob o foco da baixa renda ou da classe alta. E como toda negociao, esto embutidas em suas propostas, aspiraes dos diversos segmentos que dela participaram. O segmento social popular teve pouca atuao no processo por alguns motivos. O primeiro porque tinha dificuldade de entendimento dos termos tcnicos presentes nos debates. Segundo, porque, de acordo com o depoimento de Neusa Santos (Cf. Torre, 2003), seus desejos j tinham sido expressos na 1a fase da lei (quando houve o debate no Frum da Cidade). E terceiro, e talvez o mais perverso (se se pensar sob a tica de Oliveira (1982) sobre o no atendimento do Estado em relao aos segmentos sociais populares), que essa populao acreditava que seus interesses j estavam sendo defendidos pela Prefeitura, segundo relato de Flvia Amaral e Jupira Mendona (In Torre, 2003). A anlise de Ferreira (1999, p. 35) acrescenta: Pelo resultado final, percebe-se que a Prefeitura assume o papel de defensor dos interesses dos mais penalizados pela poltica urbana excludente. Um outro motivo que tambm se refere a esta constatao que a discusso do PD e LPOUS/96 no denotava uma transformao direta na estrutura habitacional da cidade direcionada aos segmentos populares. Torre (2003, p. 167) ressalta a preponderncia deste assunto sobre a questo das reas verdes
Incluem-se nestes setores os diversos segmentos de classe sociais, profissionais, entidades e at mesmo do Corpo Tcnico de elaborao das Leis (7165/96 e 7166/96).
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(foco de seu estudo), por exemplo: Face ao grande dficit habitacional observvel em nossas metrpoles, a dimenso ambiental fica relegada a um segundo plano, em favor da possibilidade de construo de um maior nmero de unidades habitacionais de forma a reduzilo. Essa restrita participao popular foi percebida no estudo de Cardoso (1997, p. 97), que faz um balano do planejamento urbano (especificamente de Planos Diretores) psConstituinte, em diversas cidades do Brasil:
Ressaltem-se ainda as dificuldades impostas participao popular nesse processo, j que se tratava de uma discusso muitas vezes travada em termos excessivamente tcnicos e cuja relao com as demandas sociais no era clara ou imediata (...) Assim, a elaborao dos Planos Diretores mantm-se dentro de um quadro em que ainda o meio tcnico-acadmico, presente nas entidades de assessoria, nas associaes profissionais ou nos centros de pesquisa universitrios, que ir tomar para si a defesa das bandeiras do campo popular, participando como ator privilegiado.

As classes mdia e alta atuaram diretamente atravs das Associaes de Bairro que defendiam interesses especficos inerentes s suas regies, conforme citado os casos dos bairros Santa Tereza, Mangabeiras, Pampulha e outros. O setor empresarial teve grande participao, promovendo, algumas vezes reunies internas para discutirem captulos e sees das leis. De fato, durante todo o processo, o Poder Pblico abriu mo de alguns pontos como, por exemplo, o Art. 45, 5 da LPOUS/96, que trata de um aumento de Coeficiente de Aproveitamento de 1,5 para 2,0 nas Zonas Adensadas, como ser visto na seo seguinte; alm de aspectos relacionados questo ambiental, citada veementemente por Torre (2003) a fim de conseguir aprovar seu projeto. Esta estratgia de gerenciamento e negociao apresentada por Azevedo (1994, p. 258) quando se refere ao papel do planejamento local nas cidades:
[] fundamental uma estratgia de envolvimento e co-responsabilidade da sociedade. Trata-se de perceber que em sociedades complexas o governo local est longe de possuir sozinho o poder sobre os rumos da cidade. Cabelhe, sem dvida, um papel de liderana e de aglutinao de aliados para elaborao de agendas mnimas, e a formao de coalizes com legitimidade e fora suficientes para a elaborao e implementao de mudanas nas vrias reas de sua competncia formal.

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Em entrevista realizada em Outubro de 2003.

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Isto posto, pode-se considerar que o processo de elaborao e aprovao do PD e da LPOUS/96 mostrou-se positivo em alguns aspectos, a considerar, primeiramente, a abertura do Poder Executivo aos diversos setores (seja para fins de legitimao e/ou aprovao) e, em segundo, de conseguir aprovar instrumentos de utilizao de solo urbano que caminham no sentido da tentativa de atendimento dos diversos segmentos da sociedade, tentando dar cumprimento quilo que se reforou no texto Constitucional a chamada funo social da propriedade. Ressalta-se que o presente estudo ser feito de anlises conjuntas e complementares sobre trs pontos importantes relacionados ao PD e a LPOUS/96. O primeiro diz respeito aos agentes participativos na sua elaborao. Apesar da forte atuao de alguns setores, parece ter sido mantida a idia norteadora do PD, ou seja, as alteraes feitas durante as discusses no deturparam os princpios bsicos, mesmo que tenham sido feitas inmeras negociaes. O segundo est relacionado aos parmetros que a LPOUS/96 permite: uma anlise do contedo desta poder indicar como foram atendidos os variados setores da sociedade, alm de apontar as possibilidades de utilizao de seus ndices (indicando, assim, as potencialidades de utilizao do solo urbano). O terceiro diz respeito ao ponto focal desta dissertao, as conseqncias no espao urbano da cidade. Desta forma, mesmo que tenham acontecido presses (e intervenes) de diversos agentes no processo, somente o modo como a Lei est sendo apropriada para a produo do espao urbano poder responder se seus reais objetivos esto sendo cumpridos. Recapitulado isto, aps a etapa da confeco das Leis, prope-se agora aprofundar num estudo do contedo do Plano Diretor, enfatizando as inovaes relacionadas aos instrumentos de poltica urbana; e da LPOUS/96 a fim de ressaltar as mudanas trazidas em seu contexto em relao Lei anterior LUOS/85, indicando os limites e as potencialidades decorrentes da nova ocupao presentes principalmente nos Parmetros Urbansticos.

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2.2.

O Contedo

2.2.1.

O Plano Diretor Lei 7165/96

Prope-se nesta seo ressaltar aspectos importantes do PD, seja pelo seu valor como importante instrumento de poltica urbana, seja pela temtica principal desta dissertao. O Plano Diretor surgiu dentro de todo um movimento de reconfigurao da gesto urbana, que se iniciou na aprovao da Constituio Federal em 1988 e perpassou o processo de regulao da Lei Orgnica Municipal, aprovada em maro de 1990. Navarro (2003, p. 237) ressalta a singularidade do momento:
A LOM merece um destaque porque constitui um marco e sntese de um processo e de um projeto democratizante e porque seu processo de elaborao e sua promulgao constituram, sem dvida nenhuma, o fato mais marcante no perodo 89-92; esse processo desempenhou um papel decisivo no delineamento da poltica de democratizao da gesto da cidade e de suas polticas urbanas; isto porque possibilitou a aglutinao de vereadores democrticos e populares da oposio, e de um amplo leque de foras, movimentos e organizaes de sociedade civil em torno dos debates e deliberaes sobre os fundamentos, princpios e diretrizes da gesto da cidade e, em particular, de sua gesto democrtica; esse projeto, por sua vez, serviu de base para o programa de coligao partidria que, liderada pelo PT, venceu as eleies municipais de 1992 e tornou-se uma referncia fundamental para as mudanas posteriores na gesto da Poltica Habitacional no Municpio.

De acordo com o ordenamento jurdico Constituio Federal Lei Orgnica Plano Diretor36, a Lei Orgnica detalhou um pouco mais as diretrizes de planejamento urbano ao introduzir em seu texto alguns instrumentos de poltica urbana37. Entretanto, por se tratar da

O Estatuto da Cidade, aprovado em 2001, no foi considerado neste ordenamento citado devido ao perodo considerado, que se inicia em 1988, com a CF/88 e termina em 1996, com a aprovao do Plano Diretor. 37 So instrumentos de planejamento urbano da LOM: I Plano Diretor; II Legislao de parcelamento, ocupao e uso do solo, de edificaes e de posturas; III Legislao financeira e tributria, especialmente o imposto predial e territorial progressivo e a contribuio de melhoria; IV Transferncia do direito de construir; V Parcelamento ou edificao compulsrios; VI Concessao do direito real de uso; VII Servidao administrativa; VIII Tombamento; IX Desapropriao por interesse social, necessidade ou atividade pblica; X Fundos destinados ao desenvolvimento urbano. (BELO HORIZONTE, 1990)

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Constituio do municpio, so traados objetivos gerais, ficando seus detalhamentos a cargo do PD. O Plano Diretor incorporou a idia da funo social da propriedade advinda da Constituio de 1988, enfocando, j no segundo artigo, o objetivo de se fazer cumpri-la: A poltica de desenvolvimento urbano tem por objetivo o ordenamento do Municpio e o cumprimento das funes sociais da propriedade, assegurando o bem-estar dos muncipes (BELO HORIZONTE, 1996a, Art. 2). A relao com a ocupao do solo demonstrada no Artigo 5, que especifica: As funes sociais da propriedade esto condicionadas ao desenvolvimento do Municpio no plano social, s diretrizes de desenvolvimento municipal e s demais exigncias desta Lei, respeitados os dispositivos legais e assegurados: I o aproveitamento socialmente justo e racional do solo (...) (BELO HORIZONTE, 1996a, Art.5) grifo do autor. Alguns instrumentos de poltica urbana foram incorporados, como a Operao Urbana , o Convnio Urbanstico de Interesse Social39 e a Transferncia do direito de construir40, sendo o ltimo derivado da Lei Orgnica Municipal (LOM). Em relao participao popular e gesto urbana foi criado o COMPUR o Conselho Municipal de Poltica Urbana, composto por dezesseis (16) membros efetivos representantes de alguns setores: Executivo (em numero de oito), Cmara Municipal (dois), Setor Tcnico (dois), Setor Popular (dois) e Setor Empresarial (dois). Ao COMPUR foram destinadas algumas atribuies, sendo as principais a realizao da Conferncia Municipal de Poltica Urbana e o monitoramento da implementao de normas das Leis do PD e LPOUS/96. Ressalta-se que a Conferncia Municipal de Poltica Urbana foi instituda como uma importante instncia de avaliao da Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo.
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Operao urbana o conjunto integrado de intervenes, com prazo determinado, coordenadas pelo Executivo, com a participao de entidades da iniciativa privada, objetivando viabilizar projetos urbansticos especiais em reas previamente delimitadas (BELO HORIZONTE, 1996a, Art. 65) 39 O Convenio Urbanstico de interesse social um acordo de cooperao firmado entre o Municpio e a iniciativa privada, para a execuo de programas habitacionais de interesse social (BELO HORIZONTE, 1996a, Art. 70) 40 A Transferncia do direito de construir direito de alienar ou de exercer em outro local o potencial construtivo previsto na Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo que no possa ser exercido no imvel de origem. (BELO HORIZONTE, 1996a, Art.60)

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2.2.2.

A Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo Lei 7166/96

A Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo (LPOUS/96) estabelece as normas para utilizao do solo urbano do municpio. composta por nove captulos, sendo os principais para esta dissertao o do zoneamento, do parcelamento do solo, da ocupao, dos usos e das reas de diretrizes especiais. Duas categorias principais so abordadas no texto da Lei: o uso e a ocupao. Em relao aos usos no residenciais, flexibilizou-se, a princpio, para todo o territrio do municpio, sendo permitida a sua instalao segundo a classificao da atividade, a natureza e a largura da via pblica41. Foram classificados em trs grupos. O Grupo I abrange uma gama imensa de servios, comrcio e indstria (no poluentes com rea construda de at 150m2), com atividades locais, mais prximas ao uso residencial. O Grupo II inclui indstrias (com at 300m2 de rea), com atividades de abrangncia maior, e o III abrange atividades de grande impacto. A ocupao foi definida sob critrios ligados ao adensamento42, sendo proposto um zoneamento (TAB. 5) orientado pela capacidade de suporte ao crescimento e ocupao, alm das demandas de preservao e proteo ambiental, histrica, cultural, arqueolgica ou paisagstica (BELO HORIZONTE, 1996a). Foram estipuladas as seguintes zonas de acordo com a necessidade de diferenciao: De proteo: ZPAM Zona de Preservao Ambiental, ZP Zona de Proteo (1,2 ou 3); De tratamento especial: ZEIS Zona Especial de Interesse Social e ZE Zona de Grandes Equipamentos; De conteno ao adensamento: ZAR Zona de Adensamento Restrito (1 e 2) e ZA Zona Adensada;
Sobre os usos no-residenciais, Amaral (1996, p. 77) resume: foram classificados em trs grupos conforme a repercusso produzida sobre o ambiente urbano. A localizao definida pela conjugao entre a classificao de cada atividade e a natureza e largura da via. J o funcionamento estar condicionado ao atendimento de medidas, definidas em lei complementar [aprovada em 2000], que possibilitem amenizar as repercusses negativas provocadas 42 Segundo Amaral (1996, p.75), para se obter o critrio de adensamento foram cruzadas informaes relativas deficincia estruturais de infra-estrutura de saneamento, s caractersticas do sistema virio (articulao e largura das vias) s caractersticas topogrficas e geolgicas, s necessidades de proteo ou preservao ambiental e aos processos recentes de ocupao.
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De adensamento: ZAP Zona de Adensamento Preferencial, ZCBH Zona Central de Belo Horizonte, de Venda Nova ZCVN e do Barreiro ZCBA.

A LPOUS/96 regulamentou tambm as ADEs - reas de Diretrizes Especiais para reas que: por suas caractersticas exigem a implementao de polticas especficas, permanentes ou no podendo demandar parmetros urbansticos, fiscais e de funcionamento de atividades diferenciados, que se sobrepem aos do zoneamento ou sobre eles preponderam (Belo Horizonte, 1996b, Art. 75). Essas reas devem possuir legislao especfica para definir seus parmetros urbansticos, fiscais e de funcionamento, que segundo o 2 do Art. 75 da Lei 7165/96, devem ser iguais ou mais restritivos que os da zona em que se localizem. Um outro aspecto que influenciou a configurao deste zoneamento especial foi que, alm de abrigarem regies com qualidades scio-culturais, paisagsticas e ambientais, abarcam tambm reas ocupadas pelas classes mdia alta e alta, como as ADEs dos bairros Mangabeiras, Belvedere, So Bento (classe alta) e Estoril (classe mdia alta). Estas, na maioria das vezes, atravs de Associaes de Bairros, tiveram uma atuao marcante no processo, conseguindo definir e restringir a ocupao e os usos nos seus territrios. De fato, foram delimitadas algumas ADEs sobre a cidade43 em regies conflituosas e de tratamento especial. Foram institucionalizadas reas que eram objetos de estudos mais detalhados, por se tratarem de reas com caractersticas singulares dentro do espao da cidade. Segundo entrevista com o Ex-presidente do SINDUSCON/MG, a instituio das ADEs serviu para segurar possveis impasses na Cmara, que poderiam atrasar o processo: Se isso aqui estava pegando fogo, no tinha condies de resolver, botava como ADE.

O adensamento controlado atravs de ndices especficos de parmetros urbansticos44 para cada zoneamento (TAB. 5), sendo os mais relevantes a esta pesquisa o

- Foram institudas dezoito ADEs: Serra, Bacia da Pampulha, Residencial Central, Vale do Arrudas, Estoril, Mangabeiras, Belvedere, So Bento, Cidade Jardim, Santa Tereza, Savassi, Hospitalar, Interesse Ambiental, Venda Nova, Lagoinha, Belvedere III, Pampulha e Trevo 44 - A Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo de 1996 contm os seguintes parmetros urbansticos: coeficiente de aproveitamento, quota de terreno por unidade habitacional, taxa de ocupao, gabarito, taxa de permeabilizao, afastamento frontal, lateral e de fundo, altura na divisa e reas de estacionamento.

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coeficiente de aproveitamento, a cota de terreno por unidade habitacional e os afastamentos, por serem os parmetros que mais condicionam a ocupao do solo urbano.45

Coeficiente de Aproveitamento

Os Coeficientes de Aproveitamento (CA) adotados na LPOUS/96 possuem, de uma maneira geral, ndices inferiores em relao anterior (LUOS/85). A rea Central ainda continua com os maiores coeficientes da cidade, sendo 3,0 para ZCBH e ZHIP na Lei atual (na anterior, os ndices podiam chegar at 8,0). Fora das Zonas Centrais, os maiores coeficientes so os das ZAP, podendo atingir 1,746. (Ver TAB. 5). Entretanto ao focalizar o olhar sobre determinadas zonas da cidade (e compar-las aos ndices da LUOS/85 Anexo 3) percebe-se que, em alguns pontos, o Coeficiente de Aproveitamento teve sua cota elevada ou at mesmo mantida. Como exemplo do primeiro caso, podem ser citados alguns bairros47 que eram classificados como ZR-3 pela LUOS/85, cujo CA para uso residencial multifamiliar vertical era de 1,0 e passaram a ser denominados como ZAP, cujo CA 1,7. Esse aumento nos ndices pode atrair a produo imobiliria para esses locais, fato que deve ser averiguado na anlise dos impactos, presente no captulo seguinte. Para o caso de permanncia dos ndices de CA, toma-se como exemplo alguns bairros classificados como ZR-4 (ZR-4A, ZR-4 e ZR-4B) com Coeficientes mximos para uso residencial multifamiliar de, respectivamente, 1,2, 1,5 e 2,0. Estes bairros, se classificados como ZA ou ZAP na Lei atual, possuiro CA no inferiores 1,5 (podendo chegar at 2,0, no caso de terrenos com reas superiores 800m2, nas ZA), portanto no muito distante da situao anterior. Uma hiptese apontada aqui, que dever ser verificada posteriormente, que no houve um salto nos valores dos CA suficiente para induzir ou coibir a dinmica de ocupao das reas.

O parmetro relacionado taxa de ocupao no ser enfatizado, pois o estudo focaliza os zoneamentos ZAP, ZA e ZAR, cujas taxas de ocupao no possuem ndices definido. 46 Com exceo do Art. 45, que remete s ZA e permite que no caso de edificaes situadas em terreno com testada igual ou superior a 20m e rea maior que ou igual a 800m2, o coeficiente passa a ser 2,0. 47 Como, por exemplo, o Santa Amlia, Palmares,Dona Clara, Liberdade, Itapu e o So Paulo.

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Cota de Terreno por Unidade Habitacional

A cota de terreno por unidade habitacional, definida por Amaral (1996, p. 76) como a relao entre a rea do terreno e o nmero de unidades residenciais admitido foi um parmetro adotado para controlar a ocupao (e conseqentemente o adensamento) de acordo com o zoneamento institudo. Sua utilizao aplica-se s edificaes destinadas ao uso residencial. Este instrumento foi incorporado aos parmetros urbansticos de ocupao do solo com a inteno principal de controlar as densidades populacionais. O CA, apesar de funcionar como balizador das densidades, foi considerado, no estudo de Belo Horizonte (1995), como insuficiente na conteno do adensamento. Para tanto, instituiu-se a Cota de Terreno por Unidade Habitacional, que estabelece uma quota mnima de terreno para cada unidade a ser construda em determinado terreno. (BELO HORIZONTE, 1995, p. 162). A proposta deste parmetro relacionou-se, portanto, inteno de conteno ou de incentivo ocupao e ao adensamento de acordo com cada zoneamento. Conforme mostrado na TAB. 5, so definidos baixos ndices para regies em que se deseja incentivar o adensamento (zonas centrais e de adensamento preferencial, principalmente, cujas cotas so, respectivamente, 20 e 25m2 de terreno por unidade habitacional), de modo que a densidade possa flutuar localmente (Belo Horizonte, 1995, p. 162); e ndices mais altos para reas onde a ocupao desestimulada (Zonas de Proteo e ZAR-1, reduto de segmentos sociais de renda mdia alta e alta, cujas cotas alcanam um patamar mnimo de 90m2/unidade habitacional). Nas zonas ZA e ZAR-2, entretanto, os ndices de Cota de Terreno por unidade habitacional situam-se entre valores medianos, no representando uma inteno explcita de conteno de adensamento. De fato, estes valores podem ter sido resultados de reivindicaes e negociaes, ainda no processo de discusso do PD/96 e LPOUS/96 entre o Poder Pblico e setores ligados construo civil. A prpria fala do ex-presidente do SINDUSCON/MG, ao citar o caso do bairro Santa Lcia, classificado como ZAR-1, ilustra a atuao deste instrumento: O Santa Lcia possvel verticalizar. Verticalizar no quer dizer que vai adensar, porque a cota muito alta. A cota do Santa Lcia 180 [m2/unidade habitacional], ento a menor unidade que se vai fazer 180m2.

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Afastamentos

Os afastamentos foram incorporados tambm como instrumentos para regulamentao da ocupao. A idia que, quanto mais alta for a edificao, maiores sero os afastamentos. Este ndice, apesar de parecer no muito significativo, poder servir como importante instrumento na conteno da verticalizao, conforme ser demonstrado a seguir. Prope-se aqui utilizar a mesma metodologia de usado por Cota (2001) de se fazer projees das edificaes considerando os afastamentos possveis. Toma-se como exemplo inicial um lote de 360m2 na ZAP, com dimenses 12m x 30m, onde se pretende construir um prdio. De acordo com o Coeficiente de Aproveitamento equivalente a 1,7, poder-se- ter uma rea construda total mxima de 612m2. O nmero de unidades habitacionais poder ser, por exemplo, 12 apartamentos de aproximadamente 50m2 ou 6 apartamentos de 100m2. Entretanto, o nmero de unidades no ser considerado nesta projeo, enfocando-se somente a questo relacionada ao nmero de pavimentos e a altura da edificao. Conforme dito anteriormente, o critrio de definio dos afastamentos baseou-se na idia de que quanto maior a altura da edificao, maiores sero os afastamentos. Desta forma, se se optar por construir um prdio de 5 andares, sero necessrios afastamentos laterais de 3,05m. (Anexo 4). Se a opo recair sobre 6 andares, os ndices de afastamentos elevam-se para 3,8 m. Entretanto, se se pretende construir um prdio de 7 andares, os afastamentos elevam-se de tal forma, que a largura restante (2,90 m) torna invivel sua construo. (Ver FIG. 7).

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Figura 7 Projeo de edificaes segundo afastamentos de acordo com zoneamentos ZAP e ZA da LPOUS/96. Elaborao: Natlia A. Mol.

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Um ponto importante a ser ressaltado aqui diz respeito diferena de ndices de afastamentos entre as ZAP e as ZA. Utilizando o mesmo exemplo acima, ou seja, um terreno de 360m2, ilustra-se uma ocupao em um lote inserido no zoneamento ZA. Considerando a primeira e segunda opo de construir um prdio de cinco e seis andares, respectivamente, tem-se afastamentos menores que aqueles designados para as ZAP. A diferena entre as possibilidades dos afastamentos entre as zonas citadas mostra-se na terceira projeo, na construo de um prdio de sete andares. Nas ZA, essa opo mostrou-se perfeitamente vivel devido aos ndices de afastamentos, enquanto que na ZAP, os afastamentos maiores inviabilizam a construo de tal edificao. (Ver FIG. 7). Desta forma, o afastamento possibilita e restringe a ocupao segundo cada zoneamento. Mesmo sendo desestimulada a ocupao, as ZA (e a ZCBH) possuem afastamentos muito inferiores s demais zonas (chegando metade dos valores das demais), significando um maior potencial de utilizao, o que, segundo sua inteno de conteno de adensamento, denotaria uma incoerncia na proposta da Lei. A partir desta comparao de modelos de ocupao, pode-se vislumbrar tambm uma possvel tendncia relacionada a verticalizao, ou seja, a LPOUS/96 d parmetros para que as ZA (e a ZCBH, visto que possui os mesmos ndices de afastamentos) tenham prdios de maior nmero de andares do que as demais zonas, permitindo uma diferenciao na paisagem da cidade e na apropriao da mesma.

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Zoneamento ZPAM ZP-1 ZP-2 ZP-3 ZAR-1 ZAR-2 ZA ZAP ZHIP ZCBH ZCBA ZCVN ZEIS/ZE

CA (Coeficiente de Aprov.) 0,05 0,3 1,0 1,5 1,0 1,0 1,5 1,7 3,0 3,0 2,0 2,0

Cota de Terreno por Unidade Habitacional 2.500 m2/un 1.000 m2/un 90 m2/un 180 m /un 45 m /un 40 m /un 25 m2/un 10 m2/un 20 m2/un 25 m2/un 25 m /un
2 2 2 2

Taxa de Ocupao 0,02 0,2 0,5 0,5 -

Taxa de Permeabilizao 95% 70% 30% 30% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20%

Altura mxima na divisa 5,0 m 5,0 m (exceto nas ADEs da Cid. Jardim e Pampulha) 5,0 m 5,0 m 5,0 m 5,0 m 5,0m 10,8 m (para a divisa de fundo) 10,8 m (exceto na ADE -Residencial Central) 9,0 m 9,0 m

Tabela 5 Parmetros Urbansticos da Lei 7166/96. Fonte: Belo Horizonte (1996b) Anexo VI

O zoneamento proposto pela LPOUS/96 baseou-se na possibilidade de ocupao dos bairros e na demanda de preservao e proteo. Optou-se, portanto, no presente estudo, enfatizar a questo da ocupao e do adensamento devido a algumas razes, dentre elas, a importncia deste fator no processo de ocupao e na dinmica da cidade. Outra delimitao metodolgica foi feita em relao aos usos. J que a proposta era analisar a ocupao e o adensamento, o estudo restringiu-se anlise dos usos residenciais. Desta forma, dentre os zoneamentos destinados ao controle do adensamento, foram destacados para este estudo aqueles diretamente relacionados: ZAP Zona de Adensamento Preferencial, ZAR Zona de Adensamento Restrito (1 e 2) e ZA Zona Adensada.

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ZA Zona Adensada

A classificao de Zona Adensada48 foi aplicada queles bairros onde se pretendia conter o adensamento. So bairros de maior renda diferenciada e, portanto, alvo do mercado imobilirio. Tratam-se de reas tradicionais, dotadas de uma infra-estrutura e ocupao j consolidadas. So eles: Gutierrez, Alto Barroca, Graja, Corao Eucarstico, Cidade Nova, Santo Antnio, So Pedro, Corao de Jesus, Carmo, Sion, Cruzeiro, Anchieta, Serra e So Lucas. A maioria destes bairros esto localizados adjacentes rea central (Ver FIG. 8), de zoneamento ZR-4B, pela LUOS/85, e apresentaram intensa ocupao por edificaes de uso residencial multifamiliar (incentivados pelo coeficiente de aproveitamento igual a 2.0, pela referida Lei). So eles: Cidade Nova, Sion, Anchieta, So Pedro e Serra. Pela atual LPOUS/96, o Coeficiente de Aproveitamento nessas reas de 1,5, com cota de terreno por unidade habitacional de 40m2/unidade e afastamentos equivalentes ao da Zona Central (menores em relao aos demais zoneamentos). Esses nmeros, entretanto, no parecem retratar a inteno de conteno de ocupao, visto que o coeficiente ainda bastante alto, comparando-se ZAP zona em que a ocupao incentivada, onde o ndice 1,7. Considerando esses dados, existe um outro agravante relacionado ao Art. 45, que trata dos Coeficientes de Aproveitamentos. O pargrafo 5o diz que no caso das edificaes de uso residencial situadas em terreno que tenham testadas superiores a 20m e rea maior que, ou igual, a 800m2, o coeficiente de aproveitamento pode ser elevado para 2,0, com cota de terreno de 70m2/unidade habitacional. O ex-presidente do SINDUSCON/MG, Teodomiro Diniz Camargos, afirma que os bairros classificados como ZA sofreram impactos com a aprovao da LPOUS/96 e a designao dos parmetros urbansticos. Segundo ele, a utilizao de somente um terreno para levantar um prdio ficou invivel uma vez que o coeficiente baixo (para lotes com rea menor de 800 m2) para se ter um bom retorno financeiro. O que est sendo feito a juno de dois terrenos para viabilizar a construo, com o propsito de poder ento atingir os 800m2 de

Segundo o Art. 9o da Lei 7166/96: So ZAs as regies nas quais o adensamento deve ser contido, por apresentarem alta densidade demogrfica e intensa utilizao da infra-estrutura urbana, de que resultam, sobretudo, problemas de fluidez do trfego, principalmente nos corredores virios.

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terreno suficientes para permitir o coeficiente de 2,0 e cotas maiores, conforme citado anteriormente, resultando em um grande nmero de prdios de 4 quartos na regio. Segundo entrevista com Flvia Amaral49, o zoneamento ZA promoveu uma reduo na acelerao da ocupao que vinha ocorrendo na regio, embora permanea o processo de substituio de casas por prdios verticalizados. Uma concluso parcial que, apesar da definio de conteno de adensamento, os parmetros institudos para este tipo de zoneamento no parecem retratar essa inteno: os coeficientes de aproveitamento no se diferenciam muito do praticado anteriormente, dando continuidade possibilidade de atuao do mercado; as cotas de terreno possuem valores no muito superiores s reas em que se deseja adensar; e os afastamentos possibilitam um maior aproveitamento do terreno (mais do que em zoneamentos cujo adensamento incentivado), conforme visto anteriormente. Entretanto, essa hiptese inicial sobre as ZA deve ser verificada no captulo seguinte, no qual sero analisadas as reais intenes de utilizao dessas reas, demonstradas nas informaes de projetos aprovados.

ZAR - Zona de Adensamento Restrito

As Zonas de Adensamento Restrito50 so reas onde a ocupao desestimulada, devido articulao viria precria ou saturada, no caso das ZAR-1; e precariedade da infraestrutura, topografia e articulao viria, no caso da ZAR-2. Trata-se de um zoneamento constitudo por uma grande variedade de bairros, localizados principalmente nas regies ao norte da rea central (FIG. 9), abrangendo grande parte do territrio de Belo Horizonte. Os diferentes ndices de cota de terreno por unidade habitacional podem estar relacionados caracterstica scio-econmica da regio, pois as ZAR-1 incluem bairros de

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50

Em entrevista realizada em Jan/2004.

De acordo com a Lei 7166/96 (Art. 8): So as ZARs as regies em que a ocupao desestimulada, em razo da ausncia ou deficincia de infra-estrutura de abastecimento de gua ou de esgotamento sanitrio, de precariedade ou saturao da articulao viria interna ou externa ou de adversidade das condies topogrficas.

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ocupao por segmentos de renda mdia-alta da populao e as ZAR-2, bairros ocupados por segmentos de renda que variam de mdia para baixa. Tal correlao pode ser inferida devida rea mnima de ocupao por unidade habitacional, visto que a cota de terreno com valores mais elevados certamente ir direcionar a ocupao para segmentos de populao com renda superior. (TAB. 5). O que se observa hoje em alguns bairros de zoneamento ZAR-1 uma mudana em suas paisagens, possivelmente decorrente dos novos instrumentos contidos na LPOUS/96. Esses bairros eram caracterizados pela LUOS/85 (Lei 4034/85) como ZR-2 (zona residencial tipo 2), com ocupao exclusivamente residencial unifamiliar, e comrcio e servio de abrangncia local. A Lei atual no restringe a construo de edificaes verticalizadas como a anterior, possibilitando o surgimento de prdios de apartamentos. Essa nova ocupao no significa, no entanto, o adensamento da regio, posto que a Cota de Terreno por unidade familiar muito alta (180m2/unidade familiar), conforme dito anteriormente.

ZAP Zona de Adensamento Preferencial

O zoneamento classificado como Zona de Adensamento Preferencial51 abrange regies passveis de adensamento devido s condies favorveis de infra-estrutura e topografia. Assim como a ZAR-2, a ZAP abriga tambm uma poro grande do territrio da cidade, mostrada no mapa da FIG. 10. Seus parmetros urbansticos traduzem, de uma maneira geral, a inteno de incentivo ao adensamento, devido aos Coeficientes de Aproveitamento maiores e cotas de terreno por unidade habitacional com ndices baixos, mais flexveis diversidade de ocupao. Conforme ressaltado anteriormente, entretanto, os valores de afastamento institudos podem direcionar a ocupao para tipologias de edificaes pouco verticalizadas. As reas de zoneamento ZAP eram, na maioria, regies classificadas pela LUOS/85 (Lei 4034/85) como ZR-3 e ZR-4 (Anexo 3). No caso da ZR-3, a aprovao da LPOUS/96 promoveu alteraes significativas nos valores relacionados ao Coeficiente de

Aproveitamento. Nessa tipologia, o CA para uso residencial multifamiliar vertical era de 1,0

51

Tambm de acordo com a Lei 7166/96 (Belo Horizonte, 1996b, Art. 10): So as ZAPs as regies passiveis de adensamento, em decorrncia de condies favorveis de infra-estrutura e de topografia.

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(MA.3), e passou para 1,7 na Lei atual. Tal alterao pode significar um redirecionamento na ocupao dessas reas. Segundo Cota (2002, p.91):
as ZAPs iro favorecer a atuao de outros tipos de empresas, como aquelas que atuam voltadas para os setores de renda mdia da sociedade. Observase que muitos empreendedores procuram estas reas, uma vez que possibilitam maior adensamento (C.A.= 1,7) o que pode tambm significar maior obteno de lucro

Flvia Amaral52 ressalta a importncia de se considerar o zoneamento anterior, para o caso das ZAP. Relata:
Hoje a gente sente que sacrificou algumas regies, que eram ZR-3 e abrimos para ZAP, essas regies sofreram muito. Algumas manchas de zoneamento, que eram mais restritas, que houve uma abertura, foram adensadas com uma velocidade maior. Ento acho que talvez a gente tenha errado um pouco ao desconsiderar muito o zoneamento anterior. H uma cidade que no estava comeando do zero, partir da realidade que j estava construda e acho que deveria ter considerado a realidade que j estava presumida pelo potencial anterior que a Lei dava.

As ZAPs tratam-se, portanto, de reas onde se pretende direcionar a ocupao e o adensamento. A anlise sobre sua localizao no espao da cidade, presente na FIG. 10, mostra uma disperso e descentralizao destes. Isto de fato foi pretendido no texto do PD/96 que acentua a necessidade de identificar reas que, alm de possurem condies favorveis de topografia, acessibilidade e infra-estrutura, possam ser configuradas como centros de polarizao regional, municipal ou metropolitana (Lei 7165/96, Art. 56), revelando a inteno de desconcentrao. Desta forma, levanta-se uma hiptese que a instituio das ZAP (com parmetros urbansticos favorveis ao adensamento e ocupao) ir promover um redirecionamento da ocupao do solo belo-horizontino para suas reas, de forma mais dispersa e distribuda no territrio da cidade.

Sendo assim, parte-se para o captulo seguinte, a fim de verificar a ocupao pretendida para os espaos da cidade, procurando refletir se os parmetros definidos foram suficientes para promover, incentivar ou coibir a ocupao e o adensamento nestes lugares.
52

Em entrevista realizada em Fevereiro de 2004.

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3. IMPACTOS DA LEI DE PARCELAMENTO, OCUPAO E USO DO SOLO DE BELO HORIZONTE DE 1996 (LEI 7166/96).

3.1.

Procedimentos Metodolgicos

A base de dados utilizada neste trabalho originou-se de informaes relacionadas a projetos aprovados, fornecidos pela Prefeitura Municipal de Belo Horizonte. Esta informao retrata o que o mercado imobilirio se prope a fazer num determinado momento, estando diretamente relacionada legislao normativa do uso e ocupao do solo urbano, uma vez que os parmetros urbansticos presentes no projeto devem estar de acordo com a legislao urbana vigente53 para serem aprovados. Um outro aspecto a considerar diz respeito parcela da populao que utiliza (e tem acesso) o mtodo de aprovao de projetos - somente uma parte do mercado e uma faixa de renda socioeconmica encaminham formalmente seu desejo de construir ao rgo municipal competente. (Belo Horizonte, 1995, p. 53). Desta forma, ao utilizar estes dados, deve-se ressaltar que o estudo abrangeu a cidade legal, ou seja, a parcela do mercado que atende a esses instrumentos. E para reforar este aspecto, esta parcela da populao ou do mercado aquela que sente mais o efeito das Leis de Uso e Ocupao do Solo, pois a aprovao e baixa54, conforme dito, esto diretamente relacionadas adequao do projeto nestas leis em questo.

Esta dissertao desenvolveu-se em paralelo com o tratamento dos dados, o que proporcionou a gerao de uma metodologia. Portanto, a partir deste ponto, nesta seo, ser demonstrado o processo de construo metodolgica enfatizando as tentativas de tratamento de dados e os resultados obtidos.
Convm ressaltar que a data da Aprovao que determina o enquadramento do projeto na Lei de Uso e Ocupao do Solo. Por exemplo, se um projeto foi apresentado Prefeitura em julho de 1996, e s foi aprovado em janeiro de 1997, os parmetros urbansticos devem estar de acordo com a Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo de 1996, Lei no. 7166/96, que passou a vigorar em janeiro de 1997. Se o mesmo tivesse sido aprovado em outubro de 1996, deveria estar de acordo com os parmetros ditados pela Lei de Uso e Ocupao do Solo de 1985, a Lei no. 4034/85.
53

89

3.1.1.

Definio do objeto de estudo

A proposta desta dissertao, j apresentada na Introduo, o estudo do impacto da Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo de Belo Horizonte a Lei 7166/96. A Lei est diretamente relacionada ao Plano Diretor (Lei 7165/96), estabelece e cria os parmetros para execuo deste. Portanto, quando se remete s intenes da Lei, refere-se tambm ao que foi proposto pelo Plano Diretor. Uma segunda observao diz respeito palavra impacto, que muito usada neste estudo. A anlise sobre o impacto relaciona-se ao que foi pretendido pelo Plano Diretor, que traou diretrizes para o municpio. Prope-se que a anlise no fique restrita somente enumerao do que foi pretendido e os resultados, mas que seja ampliado para alm da transformao fsica da cidade, uma vez que o objetivo principal deste estudo refletir sobre o processo de elaborao, implantao e conseqncia da legislao urbanstica no conjunto da realidade scio-econmica e espacial da cidade. O zoneamento proposto pela LPOUS/96 baseou-se na possibilidade de ocupao dos bairros, bem como necessidade de preservao e proteo. Optou-se, portanto, no presente estudo, por enfatizar a questo do adensamento, j que foi este o princpio balizador da proposio do zoneamento e dos parmetros urbansticos. Para tanto, foi feita uma delimitao metodolgica em relao aos usos. Uma vez que a proposta analisar a ocupao e o adensamento, este estudo restringiu-se aos usos residenciais, visto que estes esto diretamente relacionados ao adensamento e ocupao55. Desta forma, dentre as zonas estabelecidas pela LPOUS/96, foram destacados para este estudo aquelas relacionadas diretamente ao controle do adensamento: ZAP Zona de Adensamento Preferencial, ZAR Zona de Adensamento Restrito (1 e 2) e ZA Zona Adensada.
O alvar de Baixa de Construo, tambm denominado Habite-se, expedido aps a obra ter sido concluda, inspecionada e aprovada pelo corpo tcnico da Prefeitura. 55 A LPOUS/96 trouxe uma inovao no que se refere s possibilidades de flexibilizao dos usos em todo o territrio da cidade, em relao s Leis anteriores. Apesar da anlise dos impactos desta mudana ser um trabalho tambm bastante importante para avaliao desta Lei, foi preciso delimitar o foco desta dissertao ao uso residencial, devido ao tempo disponvel e necessidade de utilizao de outra base terica e de dados para elaborao deste estudo.
54

90

A anlise abrange o perodo de 1993 a 2002 para o qual existiam informaes, disponibilizadas pela Secretaria Municipal de Regulao Urbana e PRODABEL/PBH56.

3.1.2.

Tratamento dos dados

1a Etapa Tratamento da informao relacionada ao nmero de projetos aprovados (de uso residencial ou misto) Parte I Por tipo de zoneamento A primeira etapa consistiu em fazer um levantamento dos bairros relacionados aos zoneamentos destacados neste estudo ZAP, ZA, ZAR-1, ZAR-2 - resultando em uma listagem mostrada no Anexo 5 do presente texto. Em seguida, contabilizou-se o nmero de projetos aprovados em cada tipo de zoneamento para cada ano, dando origem ao GRAF. 1.
Nmero de projetos aprovados 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
97 01 99 93 95 94 96 98 00 20 19 19 19 19 19 19 19 20 20 02

ZAP ZA ZAR-1 ZAR-2

Anos

Grfico 4 Projetos aprovados para uso residencial ou misto em cada zona no perodo 1993 a 2002. Fonte: PRODABEL/PBH. Elaborao: Natlia A. Mol.

56

Segundo a Secretaria de Regulao Urbana da PBH, as informaes obtidas foram retiradas do sistema de cadastro digital da PRODABEL/PBH. Devido s limitaes tcnicas o sistema ficou inoperante por algum tempo e foram protocolizados projetos que no entraram neste cadastro digital. Entretanto, este numero no se mostra significativo, capaz de deturpar as informaes trabalhadas. Os dados apresentados aqui no se tratam, portanto, da totalidade bruta dos projetos aprovados na Prefeitura.

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Observa-se inicialmente que as zonas ZAP e ZAR-2 apresentaram em todo o perodo um grande nmero de projetos aprovados quando comparados s zonas ZA e ZAR-1. A alta participao das ZAP pode estar relacionada ao grande nmero de bairros inseridos nesta zona: 102 bairros. Da mesma forma, a ZAR-2 contm tambm um alto nmero de bairros (95), o que contribui para elevar o indicador de projetos aprovados. Ao contrrio, poucos bairros integram os zoneamentos ZA e ZAR-1: 13 e 6, respectivamente. Para uma anlise mais detalhada desta informao no decorrer dos anos, separaram-se as informaes por tipos de zonas (GRAF. 2).
ZAP Nmero de projetos aprovados
Nmero de projetos aprovados ZAR-2 500 400 300 200 100 0

1000 800 600 400 200 0


19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02

ZA 120 100 80 60 40 20 0
19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02

Nmero de projetos aprovados

Nmero de projetos aprovados

100 80 60 40 20 0

Grfico 5 - Projetos aprovados para uso residencial ou misto nos zoneamentos ZA, ZAP, ZAR-1 e ZAR-2. Fonte: PRODABEL/PBH. Elaborao: Natlia A. Mol.

Os diagramas dos zoneamentos ZAP e ZAR-2 mostram uma pequena elevao do nmero de projetos aprovados no perodo de elaborao e discusso da LPOUS/96 (1993 a 1996), seguindo-se uma pequena queda no ano da aprovao da Lei (1996), e um retorno ao nmero mdio de aprovao de projetos (entre 600 e 800 edificaes aprovadas anualmente para as ZAP, e 300 a 400 para as ZAR-2) nos anos seguintes. O diagrama de bairros inseridos 92

19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02

19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02

ZAR-1

em zoneamentos ZA mostra um nmero constante de aprovaes anuais de projetos at o ano de 1997, interrompida por uma reduo brusca do total no ano de 1998. Apesar da queda, nos anos seguintes denota-se uma pequena, porem crescente recuperao no nmero de projetos aprovados anualmente. O diagrama de bairros inseridos em zoneamento ZAR-1 tambm mostra uma elevao de aprovao de projetos no perodo 1993 a 1995, uma queda no ano da aprovao da LPOUS/96 e uma certa regularidade durante os anos seguintes. Diferentemente do diagrama das zonas ZA, os grficos de bairros de zoneamentos ZAP, ZAR-1 e ZAR-2 possuem quatro momentos caractersticos que devero ser investigados posteriormente: o primeiro, um pico de aprovao de projetos no perodo 1993-1995 (momento da discusso da LPOUS/96); o segundo, uma queda nos anos de 1996 e 1997; o terceiro, que consiste em uma retomada das intenes de se construir nos anos de 1998 a 2000; e, por ltimo, um momento de ligeira queda nas aprovaes de projetos nos anos de 2001 e 2002. O que se pode concluir desta informao que os bairros que parecem ter sofrido alteraes mais significativas na dinmica de aprovao de projetos (relacionada, conforme dito, inteno de se ocupar) so aqueles classificados como ZA, que tiveram uma reduo mais brusca no nmero de projetos aprovados a partir de 1997. A informao at aqui analisada relacionada quantidade de projetos aprovados em cada zona mostrou alguns indcios do desempenho dos bairros nelas inseridos. O levantamento do nmero de projetos aprovados para cada bairro/ regio da cidade, no perodo analisado, representa um segundo passo na direo do detalhamento e do aprofundamento da anlise proposta.

Parte II Bairros/ regies mais significativos

Dos 13.294 projetos de uso residencial e misto aprovados no perodo de janeiro de 1993 a dezembro de 2002, foram relacionados, neste primeiro tratamento, aqueles cujas edificaes tivessem o nmero de pavimentos igual ou superior a quatro, o que resultou em um total de 5.625 projetos em todo o territrio de Belo Horizonte. Este tipo de operao justifica-se pelo fato de o foco do estudo ser o impacto da LPOUS/96 sobre o adensamento e a ocupao. Considerar edificaes com um, dois ou trs pavimentos poderia significar a

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incluso de projetos unifamiliares, com impacto relativamente menor em termos de adensamento. Com essa delimitao definida, os dados foram separados segundo a data de aprovao do projeto em dois perodos: de 1993 a 1996 perodo ainda sob vigncia da Lei 4034/85 e de 1997 a 2002 de vigncia da Lei 7166/96. Ambos os perodos tiveram projetos aprovados de edificaes de quatro ou mais pavimentos em vrios bairros da cidade. Como forma de selecionar os mais significativos, optou-se por uma classificao dos dados relacionando-se os bairros que tiveram maiores nmeros de projetos aprovados em cada perodo, utilizando para isto o critrio de porcentagem superior a 1% em relao ao total (do perodo) para o municpio, resultando na listagem mostrada na TAB. 6. Os nmeros em negrito da segunda e quinta colunas referem-se aos nmeros de projetos aprovados dos bairros que tiveram desempenho significativo (acima de 1%) em cada um dos dois perodos. Os nmeros no destacados foram tambm relacionados a fim de complementar a informao relacionada ao bairro/ regio. Por exemplo, o bairro dos Palmares teve um nmero no significativo de projetos aprovados para edificaes de quatro ou mais pavimentos nos anos de 1993 a 1996 (18 projetos, representando 0,81% em relao ao total do perodo), enquanto que no perodo 1997-2002, os 111 projetos aprovados representaram 3,25%, sendo considerado, portanto, como um nmero significativo (e destacado em negrito) em relao ao total do perodo. A partir do total de projetos aprovados, tirou-se uma mdia anual em cada bairro/ regio, em cada perodo, resultando nos indicadores mostrados nas colunas quarta e stima. A comparao entre essas informaes resultou na coluna denominada Incremento (porcentagem em relao mdia anual) que, classificada em ordem crescente, deu origem formatao desta tabela. Da mesma forma, os bairros/ regies foram classificados em trs categorias de Incremento que englobam o negativo, o positivo mdio e positivo alto. Alm disso, foi acrescentada a informao relacionada ao zoneamento de cada bairro/ regio de acordo com as Leis 4034/85 e 7166/96. A primeira anlise sobre esta tabela pode ser feita a partir da correlao entre as colunas de Incremento e Zoneamento pelas Leis 4034/85 e 7166/96. De uma maneira geral, a taxa crescente de Incremento em relao mdia de projetos aprovados est inversamente relacionada ao potencial construtivo da Lei 4034/85, e diretamente relacionada quele da Lei

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7166/96. Tm-se os maiores crescimentos do nmero mdio de projetos aprovados em bairros/ regies onde a Lei de Uso e Ocupao do Solo de 1985 no permitia aproveitamentos elevados (segundo os parmetros urbansticos Coeficiente de Aproveitamento e Taxa de Ocupao, por exemplo). Este o caso das ZR-3, que, na reclassificao pela LPOUS/96 permitida uma maior utilizao de seus terrenos, incentivando a ocupao e o adensamento, a exemplo das ZAP.

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Perodo/ Incremento Bairros/ Regies PRIMEIRA SECAO SUBURBANA (Serra) SEGUNDA SECAO SUBURBANA (So Pedro) DECIMA SECAO URBANA (Lourdes) CELESTE IMPERIO (Pde Eustaquio) OITAVA SECAO SUBURBANA (Serra) TERCEIRA SECAO SUBURBANA (Gutierrez) EX-COLONIA ADALBERTO FERRAZ (Cruzeiro) SEXTA SECAO SUBURBANA (Floresta/Lagoinha) VILA SILVEIRA (Bairro da Graa) CIDADE NOVA DOS BURITIS SAGRADA FAMILIA SION ESTORIL VILA ADELAIDE (Caiara Adelaide) EX-COLONIA AFONSO PENA (Santo Antonio) SETIMA SECAO SUBURBANA (Santa Tereza) EX-COLONIA AMERICO WERNECK (Floresta) CALAFATE UNIAO BELVEDERE JARDIM AMERICA EX-COLONIA CARLOS PRATES (Carlos Prates) DO CASTELO VILA PADRE EUSTAQUIO (Pe Eustaquio) OURO PRETO SANTA LUCIA SANTA AMELIA SANTA CRUZ DOS PALMARES LIBERDADE DONA CLARA ITAPOA PAQUETA FERNAO DIAS (So Paulo) CAMARGOS Soma Total de Belo Horizonte no perodo Total Belo Horizonte (4 ou mais pav.) Abs. 55 71 23 34 50 65 43 26 33 52 207 58 60 110 46 66 33 45 39 46 31 24 60 133 29 49 13 23 9 18 5 10 3 2 3 1 1575 2214

1993 a 1996 Mdia anual % (2,48) (3,21) (1,03) (1,54) (2,26) (2,94) (1,94) (1,17) (1,49) (2,35) (9,35) (2,62) (2,71) (4,97) (2,08) (2,98) (1,49) (2,03) (1,76) (2,08) (1,31) (1,08) (2,71) (6,01) (1,31) (2,21) (0,58) (1,03) (0,40) (0,81) (0,22) (0,45) (0,13) (0,09) (0,13) (0,04) 13,75 17,75 5,75 8,50 12,50 16,25 10,75 6,50 8,25 13,00 51,75 14,50 15,00 27,50 11,50 16,50 8,25 11,25 9,75 11,50 7,75 6,00 15,00 33,25 7,25 12,25 3,25 5,75 2,25 4,50 1,25 2,50 0,75 0,50 0,75 0,25 (71,14%)

1997 a 2002 Mdia anual Abs. % 24 34 14 21 31 43 33 20 28 46 187 53 55 104 51 76 39 56 49 63 44 37 96 237 55 121 36 82 38 111 42 98 56 40 79 46 2245 3411 5625 13294 (0,58) (0,93) (0,41) (0,61) (0,85) (1,26) (0,93) (0,49) (0,79) (1,35) (5,48) (1,55) (1,61) (3,05) (1,50) (2,23) (1,14) (1,64) (1,44) (1,85) (1,29) (1,02) (2,81) (6,95) (1,61) (3,55) (1,05) (2,40) (1,11) (3,25) (1,23) (2,87) (1,64) (1,17) (2,32) (1,35) 4,00 5,67 2,33 3,50 5,17 7,17 5,50 3,33 4,67 7,67 31,17 8,83 9,17 17,33 8,50 12,67 6,50 9,33 8,17 10,50 7,33 6,17 16,00 39,50 9,17 20,17 6,00 13,67 6,33 18,50 7,00 16,33 9,33 6,67 13,17 7,67 (65,82%)

Incremento % media anual -70,91 -68,08 -59,42 -58,82 -58,67 -55,90 -48,84 -48,72 -43,43 -41,03 -39,77 -39,08 -38,89 -36,97 -26,09 -23,23 -21,21 -17,04 -16,24 -8,70 -5,38 2,78 6,67 18,80 26,44 64,63 84,62 137,68 181,48 311,11 460,00 553,33 1144,44 1233,33 1655,56 2966,67

Zoneamento Lei Lei 4034/85 7166/96 ZR4B ZR4B ZR5/ZR5 ZR4A ZR4B ZR4B ZR4B ZR4 ZR4 ZR4B ZR4 ZR4 ZR4B/ZR4 ZR2 ZR3/ZR4 ZR4 ZR4 ZR4 ZR4 ZR4 ZR2 ZR3/ZR4 ZR4 ZR3 ZR4 ZR3 ZR2 ZR3 ZR3 ZR3 ZR3 ZR3 ZR3 ZR3/ZEU ZEU ZR3 ZA ZA ZCBH ZAP ZA ZA ZA ZAP ZAP ZA ZAP ZAP ZA ZAR-2 ZAR-2 ZA ZAP ZAP ZAP ZAP ZP-3 ZAP ZAP ZAP ZAP ZAR-2 ZAR1 ZAP ZAR2/ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP ZAR-2

Total BH Uso Residencial ou Misto (Edificaes com 1 ou mais pav.)

Tabela 6 Nmero de projetos aprovados de acordo com cada perodo. Bairros com indicadores superiores a 1% em relao ao total do perodo. Edificaes com quatro ou mais pavimentos. Uso residencial e misto. Fonte: PRODABEL/PBH. Elaborao: Natlia A. Mol.

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Em segundo lugar, observa-se que todos os bairros inseridos em zoneamento ZA tiveram decrscimo no nmero de projetos aprovados depois que a LPOUS/96 entrou em vigor, podendo j indicar um possvel impacto de sua aprovao, no sentido de conter a ocupao desses bairros/ regies. Da mesma forma, tambm pode ser indicativo o fato de que quase todos os bairros que estarem na categoria de crescimento positivo mdio e alto (medido pelo incremento) esto inseridos em zoneamento ZAP (com exceo dos bairros Ouro Preto, Santa Lcia e Camargos). Deve ser ressaltado nesta tabela que, mesmo inseridos na subclassificao de incremento negativo, alguns bairros, como o Buritis e Estoril, por exemplo, apresentam um dos maiores indicadores (em termos absolutos) de projetos aprovados em Belo Horizonte, indicando que o incremento negativo no necessariamente significa a ausncia de dinmica imobiliria nestes bairros. Ao contrrio, os altos nmeros de projetos aprovados indicam que estes bairros so considerados extremamente atrativos para o mercado imobilirio. Aps esta primeira etapa, foram solicitadas junto Prefeitura de Belo Horizonte informaes referentes rea construtiva dos projetos aprovados. Isto porque, apesar do nmero de projetos aprovados j indicar, conforme dito, a dinmica de ocupao (ou da inteno de ocupao), a informao relacionada rea construda permite quantificar, e portanto, aproximar-se real ocupao e utilizao proposta nos projetos. E, se se pretende neste estudo avaliar o impacto da LPOUS/96 sobre a dinmica de ocupao e adensamento da cidade, a informao mais detalhada, relacionada a rea construda, contribui para tornar a anlise mais completa.

2a Etapa Tratamento da informao relacionada rea construda dos projetos aprovados (de uso residencial ou misto). Parte I Por tipo de zoneamento

De forma semelhante aos procedimentos adotados na 1 etapa, foram listados os bairros segundo o tipo de zoneamento, trabalhando-se a informao relacionada rea total de cada projeto aprovado (de uso residencial e misto) no perodo 1993 a 2002, resultando no perfil mostrado no GRAF. 3.

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rea total de projetos aprovados segundo zoneamento LPOUS/96


450.000,00
rea de Construo (m2)

400.000,00 350.000,00 300.000,00 250.000,00 200.000,00 150.000,00 100.000,00 50.000,00 0,00 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Anos

ZAP ZA ZAR-1 ZAR-2

Grfico 6 rea de Construo aprovada em cada zona no perodo 1993 a 2002. Uso Residencial e Misto. Fonte: PRODABEL/PBH. Elaborao: Natlia A. Mol.

De uma maneira geral, todas as zonas apresentaram um aumento da rea de construo pretendida durante o perodo de 1993 a 1995, anos em que a LPOUS/96 foi elaborada e discutida, seguindo-se de uma queda nos indicadores em 1996, ano da aprovao desta Lei. Aquele foi um perodo no qual a iminncia da aprovao da nova Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo pode ter provocado uma corrida para aprovao de projetos na Prefeitura, o que sempre ocorre em pocas de definio de novos zoneamentos, conforme menciona Matos (1984). As zonas ZAP e ZAR-2 apresentam uma retomada do crescimento nos anos de 1998 a 2000, seguindo-se novamente de um arrefecimento no nmero de metros quadrados aprovados nos anos de 2001 e 2002. As ZAR-1 mantiveram uma certa homogeneidade na quantidade de rea aprovada durante todo o perodo, mantendo seu desempenho quase que de maneira linear no patamar de 50.000 metros quadrados aprovados por ano. As ZAP apresentaram os maiores indicadores de reas aprovadas durante todo o perodo, podendo sinalizar um possvel efeito da LPOUS/96, j que a ocupao e o adensamento so incentivados nestas reas.

98

99

As ZA apresentam um nmero bastante elevado de rea aprovada durante o perodo pr-aprovao da LPOUS/96, sobressaindo-se at mesmo em relao s ZAR-2, que possuem 95 bairros, enquanto que so contabilizados 13 bairros/ regies naquele zoneamento. Tal informao pode expressar o receio de perdas com a mudana de zoneamento e dos parmetros urbansticos, principalmente, que viriam com a aprovao da Lei. Esta informao contribui tambm para o processo de aprimoramento desta metodologia, uma vez que enfatiza a relevncia dos dados relacionados ao total de rea construda aprovada para a anlise do impacto sobre a ocupao e o adensamento. Isto porque, nos anos de 1993 a 1995, os bairros inseridos nas zonas ZA, quando analisados sob a quantidade de projetos aprovados, no apresentaram indicadores elevados em relao s demais zonas; no entanto, ao ser tratada a informao sobre a rea construda dos projetos, vislumbrou-se a real pretenso de ocupao que se tem para eles. Aps a aprovao da LPOUS/96 segue-se um perodo de queda da rea total aprovada neste zoneamento, indicando uma possvel diminuio e arrefecimento na ocupao dessas regies. A partir de 1998, ano em que o zoneamento apresentou o indicador mais baixo de metros quadrados aprovados em todo o perodo analisado (52.034,49 m2, de acordo com o GRAF. 4), observou-se uma retomada do crescimento, mas muito pouco significativo, denotando uma dinmica de ocupao pouco expressiva nestas reas, o que torna-se ainda mais evidente quando comparada ocupao, em termos absolutos, das zonas ZAP, de adensamento incentivado.

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Parte II - Bairros/ regies mais significativos

Assim como na 1 Etapa, passa-se ao tratamento da informao de bairros e regies selecionados, em que a dinmica da construo civil apresenta-se intensa, evidenciada pelos indicadores de rea construda de projetos aprovados. (TAB. 7). Deve ser ressaltado, entretanto, que a informao relacionada ao nmero de pavimentos no foi considerada nesta etapa uma vez que no consta nos arquivos fornecidos pela PRODABEL/PBH57. O tratamento desta informao mostrou, no entanto, que ele relevante na forma em que foi apresentada, visto que, conforme j mencionado, a quantificao da rea construda aprovada traduz a real ocupao que se pretende em cada edificao projetada, podendo ser considerada at mesmo mais apropriada para a anlise do impacto da LPOUS/96 sobre a ocupao e adensamento do que os dados relacionados ao nmero de projetos aprovados apenas. A primeira coluna mostra, conforme dito, os bairros/ regies que tiveram maiores indicadores de rea de construo aprovados em relao a cada perodo, 1993-1996 e 19972002. A base de dados primria recebida da PRODABEL/PBH continha a informao de endereo classificada de acordo com a denominao de bairros utilizada pela PBH, cujo cadastro ainda feito utilizando a terminologia original, como as Sees Urbanas e Suburbanas, as Ex-Colnias Agrcolas, e at mesmo algumas no mais utilizadas, como o bairro Ferno Dias, denominado hoje como bairro So Paulo. Alm disso, foram detectadas algumas denominaes presentes na TAB. 7, que, mesmo usadas atualmente, no coincidiam com a delimitao dos bairros dito populares. Foi necessrio, portanto, esclarecer os limites reais de cada bairro/ regio, a fim de verificar sua incluso no zoneamento em vigor e possibilitar a anlise do impacto da LPOUS/96. Desta forma, fez-se uma sobreposio de informaes relacionadas s delimitaes das Sees Urbanas, Suburbanas e Ex-Colnias,

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Os dados coletados na PBH foram recebidos em etapas distintas do trabalho. A primeira seleo inclua todos os projetos aprovados (com e sem Baixa de Construo), constando a data de aprovao e da Baixa (no caso do imvel ter sido construdo), o nmero de pavimentos e o endereo de cada projeto aprovado. A segunda base

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de dados obtida inclua os itens anteriores, porm, ao invs da informao de nmero de pavimentos, foi disponibiliza a informao relacionada rea construda total.

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obtidas na PRODABEL/PBH, e dos bairros populares58. A partir da, utilizou-se a espacializao dos projetos aprovados de cada regio, feito com auxilio do software MapInfo, para concluir a delimitao das regies. A FIG. 11 mostra o resultado obtido com a identificao de cada regio apresentada na TAB. 7. No decorrer do texto da dissertao, optou-se por utilizar as denominaes presentes nesta tabela. Os nmeros destacados em negrito referem-se aos bairros considerados significativos para o perodo, conforme mencionado anteriormente, e classificados sob o critrio de porcentagem da rea total (em relao ao perodo) superior a 1%. A porcentagem em relao ao total de cada perodo mostrada na terceira e na sexta colunas da TAB. 7. Foi calculada, tambm para cada perodo, a mdia anual da rea aprovada total em relao a cada bairro/ regio. A coluna Incremento, que mostra a diferena percentual entre estes valores nos dois perodos analisados, foi utilizada como critrio para ordenar os bairros, classificando-os em quatro categorias segundo crescimentos negativo alto, negativo mdio, positivo mdio e positivo alto. As duas ltimas colunas mostram o zoneamento de cada bairro/ regio segundo a Lei de Uso e Ocupao do Solo vigente Lei 4034/85 no perodo de 1993 a 1996 e Lei 7166/96 nos anos de 1997 a 2002.

Uma primeira leitura que pode ser feita desta tabela diz respeito representatividade dos bairros selecionados em relao ao universo da construo civil em Belo Horizonte o total de rea aprovada nestes 43 bairros e regies representa cerca de 70% de toda a rea aprovada para o municpio de Belo Horizonte nos anos de 1993 a 2002. Algumas semelhanas podem ser notadas entre a tabela de nmero de projetos aprovados e a de rea construda (TAB. 6 e 7, respectivamente). A mesma correlao entre as colunas Incremento e Zoneamento pode ser identificada nas tabelas: o aumento da mdia anual da rea aprovada est diretamente relacionado diferena de potencial construtivo relativo s LUOS/85 e LPOUS/96. Ou seja, os bairros/ regies que tiveram maiores aumentos na possibilidade de construo (medidos principalmente pelos CA), relativos s leis, so aqueles que de fato, experimentaram maiores crescimentos de projetos aprovados. Isto

58

A denominao de bairros populares aquela comumente conhecida pela populao como, por exemplo, a denominao popular de Lourdes para a Regio da Dcima Seo Urbana.

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significa que o aumento do potencial construtivo vindo da mudana de zoneamento pode estar sendo apropriado pelo mercado imobilirio, produzindo efeitos sobre a ocupao do espao urbano. Outra similaridade percebida em relao s tabelas 6 e 7 refere-se ao desempenho geral dos zoneamentos ZA e ZAP. Todos os bairros inseridos na listagem que so classificados como ZA tiveram reduo na mdia anual de rea aprovada do primeiro para o segundo perodo. J aqueles de zoneamento ZAP tiveram, em sua maioria, crescimentos mdio e alto em relao quantidade de metros quadrados aprovados por ano, revelando, tambm, a possibilidade da real efetivao da ocupao proposta pelo Plano Diretor de 1996, conforme mostrado no captulo 2. Prope-se fazer uma leitura mais pormenorizada da tabela 7, utilizando como ponto de referncia as zonas definidas como foco de anlise desta dissertao: ZA, ZAP, ZAR-1 e ZAR-2.

Bairros inseridos na ZA

Conforme dito anteriormente, todos os bairros da listagem que so classificados como ZA tiveram incrementos negativos em relao quantidade de metros quadrados aprovados entre os perodos 1993-1996 e 1997-2000, podendo significar uma efetividade da Lei na conteno da ocupao e do adensamento. Entretanto, apesar da diminuio geral em relao ao perodo anterior, alguns bairros apresentam altos indicadores de reas aprovadas no perodo 1997 a 2002 revelando a continuidade da dinmica de ocupao, embora decrescente, a exemplo dos bairros/ regies Sion, Terceira Seo Suburbana (Gutierrez) e Ex-Colnia Afonso Pena (Santo Antnio e Luxemburgo). Contribui para explicar esta constatao, o fato de o Coeficiente de Aproveitamento (CA), um dos parmetros urbansticos que define a rea mxima permitida para construo, no ter sofrido alterao significativa com a aprovao da LPOUS/96. Esses bairros eram classificados, em sua maioria, como ZR-4B, pela Lei 4034/85, cujo CA era 2,0 para edificaes multifamiliares verticais (Anexo 3) e passou a ser classificado como ZA pela Lei

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7166/96, cujo CA 1,5, podendo chegar a 2,0 no caso da rea do terreno ser superior a 800m2 com testada de no mnimo 20 metros (Artigo 45, 2, da LPOUS/96). Quando o indicador de rea mdia por projeto ps-aprovao LPOUS/96 mostrado em ordem crescente (TAB. 8), observa-se que mesmo sendo a conteno do adensamento pretendida pelo Plano Diretor de 1996, projetos de maior tamanho mdio foram aprovados nas ZA. No conjunto dos bairros/ regies selecionadas, apenas aqueles inseridos na ZCBH, onde o potencial construtivo o maior da cidade (afastamentos pequenos e CA igual a 3,0), apresentam reas mdias de projetos superiores quelas observadas para as ZA. (TAB. 8). Isso de fato, foi realado pelo Ex-Presidente do SINDUSCON/MG, Teodomiro Diniz Camargos, quando relatou que a maior mudana atravs da instituio de ZA estaria relacionada ao tamanho dos imveis. Segundo ele, o que tem sido feito pelo mercado, para viabilizar a construo, a unio de dois lotes a fim de poder utilizar o coeficiente 2,0. O resultado disso a intensa produo de prdios de apartamentos com quatro quartos nestas reas: Outro impacto sem dvida nenhuma que a Lei nova acabou dificultando muito a construir em um terreno nico. Ento o mercado descartou o terreno nico. O predinho perdeu o potencial econmico. Est invivel. Juntando as duas coisas: a lei e a crise econmica, praticamente este mercado ficou parado.

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Perodo/ Incremento Bairro/ Regio


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 TERCEIRA SECAO URBANA PRIMEIRA SECAO SUBURBANA QUINTA SECAO URBANA OITAVA SECAO SUBURBANA SEGUNDA SECAO SUBURBANA DEC. PRIMEIRA SECAO URBANA DEC. SEGUNDA SECAO URBANA TERCEIRA SECAO SUBURBANA EX-COL. ADALBERTO FERRAZ SETIMA SECAO URBANA DECIMA SECAO URBANA SAGRADA FAMILIA CIDADE NOVA SION EX-COL. AMERICO WERNECK CALAFATE VILA SILVEIRA ESTORIL NONA SECAO URBANA SEXTA SECAO URBANA EX-COLONIA AFONSO PENA DOS BURITIS VILA ADELAIDE BELVEDERE OURO PRETO DONA CLARA EX-COLONIA CARLOS PRATES UNIAO SANTA MONICA DOS PALMARES SANTA AMELIA VILA PADRE EUSTAQUIO DO CASTELO SAO LUIZ DOS BANDEIRANTES SANTA LUCIA COMITECO PLANALTO CAMARGOS LIBERDADE ITAPOA FERNAO DIAS PAQUETA

1993 a 1996 Abs.(m2)


53.637,71 132.499,05 57.835,52 81.474,79 123.311,26 41.122,21 62.755,28 108.032,43 74.523,07 61.818,61 120.688,70 58.745,71 58.185,55 108.377,22 63.305,67 43.311,15 68.122,19 180.728,66 44.111,14 43.802,01 115.971,43 193.023,87 46.709,46 160.590,89 86.517,18 62.889,13 54.777,67 35.086,48 33.710,50 53.337,71 71.837,32 29.718,84 121.986,34 23.589,84 29.105,00 27.462,42 16.635,37 18.188,90 19.417,78 13.727,83 11.078,07 20.059,47 10.499,08 2.842.308,51 3.926.561,14

%
1,37 3,37 1,47 2,07 3,14 1,05 1,60 2,75 1,90 1,57 3,07 1,50 1,48 2,76 1,61 1,10 1,73 4,60 1,12 1,12 2,95 4,92 1,19 4,09 2,20 1,60 1,40 0,89 0,86 1,36 1,83 0,76 3,11 0,60 0,74 0,70 0,42 0,46 0,49 0,35 0,28 0,51 0,27 72,39% 100%

Mdia anual (m2)


13.409,43 33.124,76 14.458,88 20.368,70 30.827,82 10.280,55 15.688,82 27.008,11 18.630,77 15.454,65 30.172,18 14.686,43 14.546,39 27.094,31 15.826,42 10.827,79 17.030,55 45.182,17 11.027,79 10.950,50 28.992,86 48.255,97 11.677,37 40.147,72 21.629,30 15.722,28 13.694,42 8.771,62 8.427,63 13.334,43 17.959,33 7.429,71 30.496,59 5.897,46 7.276,25 6.865,61 4.158,84 4.547,23 4.854,45 3.431,96 2.769,52 5.014,87 2.624,77

1997 a 2002 Mdia anual (m2) Abs.(m2) %


9.431,91 34.018,44 19.953,29 30.977,97 48.175,55 19.217,48 32.537,28 57.703,93 41.647,44 37.058,64 84.534,04 45.079,76 44.954,52 87.811,99 53.715,14 39.297,59 62.650,21 177.948,45 44.679,94 45.516,48 123.115,72 232.870,01 63.468,01 220.869,04 124.490,33 94.011,66 89.727,45 58.909,75 56.988,61 94.917,18 148.471,01 63.752,61 269.077,89 53.921,51 71.884,49 83.169,93 50.920,02 66.832,25 79.048,45 62.572,34 54.213,59 105.279,21 66.450,36 3.351.871,47 4.998.075,84 0,19 0,68 0,40 0,62 0,97 0,39 0,66 1,16 0,84 0,75 1,70 0,91 0,91 1,77 1,08 0,79 1,26 3,58 0,90 0,92 2,48 4,69 1,28 4,45 2,51 1,89 1,81 1,19 1,15 1,91 2,99 1,28 5,42 1,09 1,45 1,67 1,03 1,35 1,59 1,26 1,09 2,12 1,34 67,06% 100 % 1.571,99 5.669,74 3.325,55 5.163,00 8.029,26 3.202,91 5.422,88 9.617,32 6.941,24 6.176,44 14.089,01 7.513,29 7.492,42 14.635,33 8.952,52 6.549,60 10.441,70 29.658,08 7.446,66 7.586,08 20.519,29 38.811,67 10.578,00 36.811,51 20.748,39 15.668,61 14.954,58 9.818,29 9.498,10 15.819,53 24.745,17 10.625,44 44.846,32 8.986,92 11.980,75 13.861,66 8.486,67 11.138,71 13.174,74 10.428,72 9.035,60 17.546,54 11.075,06

Incremento (em rel. a media anual) %


-88,28 -82,88 -77,00 -74,65 -73,95 -68,84 -65,43 -64,39 -62,74 -60,04 -53,30 -48,84 -48,49 -45,98 -43,43 -39,51 -38,69 -34,36 -32,47 -30,72 -29,23 -19,57 -9,41 -8,31 -4,07 -0,34 9,20 11,93 12,70 18,64 37,78 43,01 47,05 52,39 64,66 101,90 104,06 144,96 171,40 203,87 226,25 249,89 321,94

Zoneamento Lei 4034/85


ZC6 ZR4B ZR5/ZR6/ZC5 ZR2/ZR4B ZR4B ZR5/ZR6/ZC5 ZR5/ZR6 ZR4B ZR4B ZR5/ZR6 ZR5/ZR6 ZR4 ZR4B ZR4/ZR4B ZR4 ZR4 ZR4 ZR2 ZR5/ZR6 ZR5/ZR6 ZR4 ZR4 ZR3/ZR4 ZR2 ZR3 ZR3 ZR4 ZR4 ZR3 ZR3 ZR3 ZR4 ZR3 ZR1 ZR1 ZR2 ZR2 ZR3 ZR3 ZR3 ZR3 ZEU ZR3/ZEU

Lei 7166/96
ZHIP ZA ZCBH ZA/ZAP ZA ZCBH ZCBH ZA ZA ZCBH ZCBH ZAP ZA ZAZP2 ZAP ZAP/ZA ZAP ZAR2/ZAR1 ZCBH ZCBH ZA/ZAR2/ZAR1 ZAP ZAR2ZAP ZP2/ZP3 ZAP/ZAR2 ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP/ZAR2 ZAP/ZAR2 ZAP ZAP ZP2/ZAP ZP2/ZAP ZAR1 ZP2/ZA ZAP/ZAR2 ZAR2 ZAR2/ZAP ZAP ZAP ZR2/ZAP

Total de cada regio no perodo Total de Belo Horizonte

Tabela 7 rea de Construo aprovada nos perodos 1993-1996 e 1997-2002. Edificaes de uso residencial e misto. Fonte: PRODABEL/PBH. Elaborao Natlia A. Mol.

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Mdia anual/ Incremento Bairro/ Regio TERCEIRA SECAO URBANA SANTA AMELIA DOS BANDEIRANTES SANTA LUCIA SANTA MONICA PAQUETA ITAPOA PLANALTO DONA CLARA SAO LUIZ DO CASTELO OURO PRETO COMITECO CALAFATE DOS PALMARES EX-COLONIA CARLOS PRATES FERNAO DIAS SAGRADA FAMILIA EX-COLONIA AMERICO WERNECK CIDADE NOVA UNIAO OITAVA SECAO SUBURBANA VILA ADELAIDE EX-COLONIA ADALBERTO FERRAZ CAMARGOS LIBERDADE VILA PADRE EUSTAQUIO BELVEDERE PRIMEIRA SECAO SUBURBANA SEGUNDA SECAO SUBURBANA SION DOS BURITIS EX-COLONIA AFONSO PENA ESTORIL TERCEIRA SECAO SUBURBANA VILA SILVEIRA DECIMA SEGUNDA SECAO URBANA NONA SECAO URBANA SEXTA SECAO URBANA QUINTA SECAO URBANA SETIMA SECAO URBANA DECIMA SECAO URBANA DECIMA PRIMEIRA SECAO URBANA

Mdia anual (m2) 1993 a 1996 1997 a 2002 2.273,18 0,00 304,40 338,20 354,94 340,68 280,23 376,33 362,48 428,49 269,21 428,71 257,63 471,42 267,48 502,50 395,53 508,17 399,83 533,88 491,88 541,40 588,55 543,63 462,09 585,29 802,06 604,58 440,81 637,03 740,24 674,64 290,72 711,35 863,91 739,01 1.241,29 1.039,03 584,77 1.597,54 707,72 1.733,09 451,58 403,76 782,07 1.254,62 2.366,05 1.736,78 1.693,39 671,40 1.588,65 1.493,63 1.688,01 1.746,72 6.275,53 4.010,10 4.866,89 7.229,44 5.151,55 6.034,44 4.569,13 756,55 788,68 829,71 885,08 893,92 905,38 952,39 1.009,23 1.045,12 1.206,93 1.214,94 1.235,27 1.254,46 1.272,51 1.367,95 1.368,83 1.407,41 1.693,25 3.615,25 3.723,33 3.793,04 3.990,66 4.632,33 5.283,38 6.405,83 Incremento % -100,00 11,11 -4,02 34,30 18,21 59,25 82,98 87,86 28,48 33,53 10,07 -7,63 26,66 -24,62 44,51 -8,86 144,69 -14,46 -39,05 -24,09 41,89 -44,60 26,31 -47,76 110,90 149,96 33,63 -3,80 -48,65 -28,88 -25,92 89,53 -13,89 -8,35 -16,62 -3,06 -42,39 -7,15 -22,06 -44,80 -10,08 -12,45 40,20

Zoneamento Lei 4034/85 ZC6 ZR3 ZR1 ZR2 ZR3 ZR3/ZEU ZR3 ZR3 ZR3 ZR1 ZR3 ZR3 ZR2 ZR4 ZR3 ZR4 ZEU ZR4 ZR4 ZR4B ZR4 ZR2/ZR4B ZR3/ZR4 ZR4B ZR3 ZR3 ZR4 ZR2 ZR4B ZR4B ZR4/ZR4B ZR4 ZR4 ZR2 ZR4B ZR4 ZR5/ZR6 ZR5/ZR6 ZR5/ZR6 ZR5/ZR6/ZC5 ZR5/ZR6 ZR5/ZR6 ZR5/ZR6/ZC5 Lei 7166/96 ZCBH ZAP ZP2 ZAR1 ZAR2/ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP ZP2 ZAP ZAR2 ZP2 ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP ZA ZAP ZA ZAR-2 ZA ZAR2 ZAP ZAP ZP3 ZA ZA ZA ZAP ZA ZAR2/ZAR1 ZA ZAP ZCBH ZCBH ZCBH ZCBH ZCBH ZCBH ZCBH

Tabela 8 Mdia da rea aprovada por projeto em cada bairro nos perodos 1993-1996 e 19972002. Uso Residencial e Misto. Fonte: PRODABEL/PBH. Elaborao: Natlia A. Mol.

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Bairros inseridos nas ZAP

Os bairros classificados como ZAP pela LPOUS/96 em geral tiveram um crescimento na mdia anual de metros quadrados aprovados (TAB. 7). Tambm de uma maneira geral, os bairros que tiveram crescimento negativo ou baixo estavam inseridos na zona ZR-4 pela LUOS/85, enquanto que os que tiveram maiores ndices de crescimento so aqueles que eram classificados como ZR-3 pela mesma lei. Se se analisar o incremento da rea de construo aprovada dos bairros sob o ponto de vista da mudana de CA entre as LUOS/85 e LPOUS/96, verifica-se que aqueles que experimentaram maiores crescimentos bairros anteriormente classificados como ZR-3 tiveram o CA alterados de 1,0 para 1,7. Da mesma forma, os bairros que tiveram crescimento negativo ou baixo estavam inseridos na zona ZR-4, e tiveram CA alterados de 1,5 para 1,7. Ou seja, observa-se, no desempenho destas regies, uma relao direta entre o aumento do potencial construtivo e o crescimento da quantidade de rea aprovada aps a aprovao da LPOUS/96. A informao relacionada rea mdia de metros quadrados por projeto aprovado (TAB. 8) mostra um aumento generalizado no tamanho das edificaes aps a aprovao da LPOUS/96, podendo significar a ocorrncia da ocupao e do adensamento nesses bairros. Entretanto, ao comparar esses indicadores - que variam de 300 a 800m2, em mdia - com aqueles de bairros/ regies eminentemente verticalizados, como o Sion e as regies da Segunda (So Pedro) e Terceira (Gutierrez) Sees Suburbanas, por exemplo que apresentam valores mdios mnimos de 1000m2 por projeto aprovado v-se que as ZAP esto sendo ocupadas, apesar de no estarem se verticalizando. Uma possvel explicao pode estar relacionada aos maiores afastamentos presentes na LPOUS/96 que, conforme demonstrado anteriormente, no possibilita a construo de edifcios com grandes nmeros de pavimentos. Bairros inseridos nas ZAR

A TAB. 7 mostra poucos bairros/ regies inseridos em zoneamento ZAR, o que, a principio, j indicador da ocorrncia de baixa dinmica construtiva nesta zona, correspondendo inteno do PD e LPOUS/96 de desestmulo sua ocupao. De uma maneira geral, os bairros/ regies inseridos nas ZAR-2, presentes na listagem acima, apresentaram uma estabilidade no total de rea aprovada, com exceo do 108

Estoril e Camargos. O Estoril experimentou um decrscimo na mdia anual de rea aprovada. Este bairro possui uma dinmica imobiliria que antecede a LPOUS/96, tendo sido, no perodo de 1993 a 1996, o segundo bairro/ regio de maior indicador de rea aprovada (menor apenas que o Buritis, bairro adjacente), apesar de sua insero em zoneamento ZR-2 pela Lei 4034/85, em que era permitido somente uso residencial unifamiliar. J o bairro Camargos, tambm de zoneamento ZAR-2, apresentou um alto crescimento na mdia anual de rea aprovada, acompanhado de um aumento do tamanho mdio de cada edificao aprovada (TAB. 8). A ocupao crescente deste bairro no tem muita relao com a mudana de zoneamento, pois os parmetros das ZAR-2 esto muito prximos daqueles institudos por sua zona anterior, a ZR-3, que permitia uso residencial multifamiliar vertical, com CA igual a 1,0. Os nicos bairros/ regies inseridos em ZAR-1 (TAB. 7) foram o Santa Lcia e parte do bairro Estoril. O primeiro experimentou um aumento de 100% na mdia de rea anual aprovada. O zoneamento restritivo ocupao vertical da Lei 4034/85 foi substitudo pela permisso a verticalizao no adensvel, posto que a Cota de Terreno por unidade habitacional alta (180m2/unidade habitacional). Segundo entrevista realizada com o expresidente do SINDUSCON/MG, Teodomiro Camargos59, o que est acontecendo no Santa Lcia a juno de terrenos a fim de aumentar a rea mxima permitida, visto que o CA baixo (1,0), e com isso, viabilizaria edificaes verticalizadas. De fato, a listagem dos projetos aprovados aps 1996 evidencia os dois extremos: mostra inmeras edificaes aprovadas com mdia de 200 a 300m2 (provavelmente de residncias unifamiliares), intercaladas por outras, possivelmente verticalizadas, cuja rea total varia de 1700 a 5000m2.

Bairros inseridos em outros zoneamentos

Algumas regies da rea central de Belo Horizonte, classificadas como ZCBH, apareceram na TAB. 7 devido alta quantidade de rea aprovada principalmente no perodo 1993 a 1996. Uma primeira questo levantada sobre esses bairros/ regies diz respeito ao tamanho de suas unidades: esto sendo aprovados nestas regies os projetos de maior rea

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Em entrevista realizada em outubro de 2003.

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mdia de construo (TAB. 8) de toda a listagem. De fato, o zoneamento ZCBH foi institudo para permitir maiores adensamentos e verticalizao atravs da definio do mais alto CA para a cidade (3,0). Alm disso, a Cota de Terreno de 20m2/unidade habitacional e os afastamentos inferiores aos dos demais zoneamentos. Todos os bairros/ regies da ZCBH mostradas na TAB. 7 tiveram uma diminuio na mdia anual de projetos aprovados, sendo que os que apresentaram maiores decrscimos continham quadras no zoneamento tipo ZC, pela LUOS/85, cujo CA para edificaes multifamiliares verticais era igual a 4,5 (ZC-5) e 8,0 (ZC-6). (ver Anexo 3). As outras regies de menor decrscimo estavam inseridas em zoneamentos tipo ZR-5 e ZR-6, que, dependendo do tamanho do lote, poderiam atingir o CA mximo de 3,2 e 4,5, respectivamente. Desta forma, mais uma vez pode ser percebida a correspondncia entre a diferena de potencial construtivo (relativo aos CAs de cada zoneamento, principalmente) e o ndice de incremento da rea total aprovada nos bairros, em relao aos dois perodos analisados.

Aparecem tambm na TAB. 7, bairros/ regies inseridas em zoneamento ZP-2 e ZP-3. As ZP-2 so reas de proteo onde devem ser mantidos baixos ndices de densidade demogrfica, segundo LPOUS/96. Trata-se de bairros, com exceo de parte do Belvedere (que inclui uma poro verticalizada - o Belvedere III cujo zoneamento ZP-3), que so eminentemente horizontalizados, caracterizados por edificaes residenciais unifamiliares. Os indicadores relativos a estas reas na TAB. 7 permitem identificar a intensa dinmica de ocupao, retratada pelo aumento de rea total aprovada nos perodos. Esta ocupao, entretanto, vem sendo feita de modo tambm no verticalizado, com baixo ndice de densidade demogrfica, visto que a cota de terreno de 1000m2 por unidade habitacional. No caso das ZP-2, portanto, a inteno de baixa densidade na ocupao, explicitada no rigor dos parmetros urbansticos deste zoneamento, parece ter sido cumprida, uma vez que o perfil das edificaes aprovadas para essas reas est de acordo com o pretendido pela LPOUS/96. O bairro Belvedere possui dois tipos de zoneamento, sendo o mais restritivo ZP-2 quele destinado poro I e II (rea de tipologia residencial unifamiliar), e o mais permissivo ZP-3 - a regio denominada Belvedere III (com edificaes residenciais multifamiliares verticais). O alto indicador de rea aprovada neste bairro, apresentado na TAB. 7, pode estar, portanto, relacionada s edificaes situadas no Belvedere III. A 110

LPOUS/96 definiu para estas reas um CA igual a 1,5 e cota de terreno equivalente a 90m2 por unidade habitacional, permitindo, portanto, uma verticalizao significativa. A espacializao dos projetos aprovados, apresentada na FIG. 12, ilustra a ocupao ps aprovao da LPOUS/96 no Belvedere. Pode ser visto, principalmente na Figura 12b, que os projetos de maior rea de construo esto localizados em quadras de zoneamento ZP-3, mais permissivo que o ZP-2.

Escala Aprox. 1: 40.000

Figura 12a - Zoneamento pela Lei 7166/96

Figura 12b - rea de construo/ Projeto (m2)

Figura 12 - Projetos aprovados no Belvedere de uso residencial ou misto no perodo 1997-2002. Fonte: PRODABEL/PBH. Elaborao: Natlia A. Mol.

A regio do Comiteco, tambm classificada como ZP-2, engloba o bairro Mangabeiras e uma poro do Anchieta, este ltimo de zoneamento ZA em sua maioria. Assim, o alto indicador de rea construda, que justificou sua incluso na listagem da TAB. 7, pode estar relacionado ao fato de existirem alguns projetos de grande rea de construo aprovada no bairro Anchieta.

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A espacializao dos projetos aprovados, mostrada na FIG. 13, permite identificar mais uma vez o potencial construtivo das ZA, visto que, nesta regio, os projetos de maior rea de construo inserem-se neste zoneamento.

Esc. Aprox. 1: 50.000

Figura 13a - Zoneamento pela Lei 7166/96.

Figura 13b - rea de construo/ Projeto (m2).

Figura 13 - Projetos aprovados na regio do Comiteco de uso residencial ou misto no perodo 1997-2002. Fonte: PRODABEL/PBH. Elaborao: Natlia A. Mol.

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Parte III Espacializao das Informaes

Uma vez levantada a hiptese sobre a possibilidade da LPOUS/96 promover um maior aproveitamento e utilizao dos espaos da cidade e, por conseqncia, uma desconcentrao da rea central, passou-se etapa de espacializao das informaes trabalhadas. As figuras que se seguem, portanto, referem-se ao mapeamento das informaes e tabelas da seo anterior. Sua anlise caminha no sentido de verificar as possibilidades de desconcentrao decorrente da proposta de ocupao, presente nos indicadores dos projetos aprovados. As FIG. 14 e 15, apresentadas nesta seo, mostram as regies que tiveram grandes quantidades de rea de construo aprovadas respectivamente nos perodos 1993-1996 e 1997-2002. No primeiro perodo, ainda sob vigncia da anterior LUOS/85, a rea central e bairros adjacentes mostraram-se de grande interesse da construo civil, como mostram os indicadores de rea de construo aprovada. Algumas regies, fora desse eixo, como os bairros Santa Amlia, Palmares e Dona Clara apresentaram-se tambm como lugares de inteno de alta ocupao. De fato, o estudo das tendncias recentes na ocupao de Belo Horizonte classifica esses bairros como regies de intensa dinmica de ocupao com crescimento verticalizado ou presso para verticalizar. (BELO HORIZONTE, 1995). O perodo posterior aprovao da LPOUS/96 apresenta novas regies de dinmica de ocupao que no se restringem somente rea central, localizando-se de forma mais dispersa no territrio da cidade, revelando, portanto, uma desconcentrao na ocupao do solo. O mapeamento relacionado ao Incremento da mdia anual de rea de construo apresentado na FIG. 16 evidenciou tambm a desconcentrao de ocupao da rea central. Esses bairros/ regies apresentaram decrscimo na mdia anual de rea aprovada aps a aprovao da LPOUS/96, conforme ressaltado nas cores vermelho e laranja, sendo que os mais prximos da ou inseridos no interior da Avenida do Contorno foram os que tiveram a maior queda na mdia anual de rea aprovada. Em contrapartida, e de uma maneira geral, os bairros/ regies mais distantes apresentaram crescimento positivo, conforme mostrada em colorao azul no mapa. A FIG. 17 mostra indicadores de ocupao pretendidos ps-aprovao da LPOUS/96 para os bairros/ regies delimitadas nesta anlise. Observa-se uma mudana no 114

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total de rea aprovada, de forma crescente a partir da rea central; ou seja, de uma maneira geral, os bairros/ regies de maior rea aprovada (de maior dinmica de ocupao) aps a LPOUS/96 esto mais desconcentradas, contribuindo para a constatao da efetividade do zoneamento de incentivo ocupao (tipo ZAP, principalmente), presente de forma dispersa nestes espaos da cidade. A comparao entre os mapas das FIG. 16 e 17 mostra que alguns bairros/ regies, mesmo apresentando decrscimo na mdia anual de rea de construo aprovada, como o Buritis, o Estoril, o Belvedere, a Ex-Colnia Afonso Pena e o Ouro Preto, so ainda os bairros/ regies onde esta mdia elevada, denotando a continuidade de sua dinmica de ocupao, ainda que alguns deles estejam inseridos em zoneamento cuja inteno no seja a de incentivar sua ocupao. Para ilustrar a tipologia de projetos aprovados, foi elaborado um mapa (FIG. 18) contendo o tamanho mdio das edificaes aprovadas nos bairros/ regies em questo, bem como as principais zonas da LPOUS/96. Pode ser visto, de maneira geral, que o tamanho da edificao est diretamente relacionado ao potencial construtivo da zona em que se insere. A rea central, de zoneamento ZCBH e ZHIP cujo CA (3,0) o maior da cidade, teve os projetos de edificaes de maior rea de construo. As ZA, que apesar da inteno de restrio de adensamento proposta pelo PD/96 e LPOUS/96, possuem parmetros permissivos e apresentam tambm edificaes que variam de 1000 a 3000m2. Nas ZAP, presente de forma mais dispersa no territrio de Belo Horizonte, observam-se, em sua maioria, projetos de edificaes com at 500m2, condizendo com as possibilidades que seus parmetros urbansticos permitem (ocupao maior com baixa verticalidade).

116

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118

4. CONSIDERAES FINAIS O QUE PODE UMA LEI?


Este estudo buscou refletir sobre a vinculao entre legislao urbana e produo do espao. Tal questionamento insere-se num contexto de mudanas da poltica urbana e gesto do espao, introduzidas principalmente no momento Constitucional de 1988, no qual o Poder Pblico municipal foi designado a assumir o papel de executor do desenvolvimento urbano atravs dos Planos Diretores municipais. As leis urbanas, a partir de ento, reafirmaram-se como importante instrumento na busca de um espao social mais justo, remetendo chamada funo social da propriedade. Esta dissertao procurou aproximar-se s possibilidades de atuao destas legislaes no espao urbano, enfocando as mudanas ocorridas no processo de ocupao de Belo Horizonte frente inteno proposta pelo Plano Diretor, traduzido sob forma da Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo, aprovada em 1996. Um dos objetivos principais do Plano Diretor referia-se ao ordenamento do desenvolvimento do municpio, adequando a ocupao e uso do solo urbano funo social da propriedade. Para tanto, props-se o aproveitamento socialmente justo e racional do solo, a utilizao adequada dos recursos naturais e o aproveitamento e utilizao compatveis com a segurana e sade dos usurios e vizinhos. (Art. 5, Lei 7165/96). Diante disto, a hiptese investigada neste estudo baseou-se na idia que a Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo de Belo Horizonte, enquanto normatizadora das intenes do Plano Diretor, possibilitou atravs dos parmetros urbansticos presentes nos zoneamentos um melhor aproveitamento e utilizao dos espaos da cidade, promovendo uma descentralizao na ocupao do espao urbano. Perguntou-se: a LPOUS/96 conseguiu promover a adequada distribuio dos contingentes populacionais, utilizando de forma mais racional a infra-estrutura urbana j instalada? Buscou-se elaborar esta dissertao abordando alguns aspectos, diretamente relacionados ao objeto de estudo, que poderiam contribuir para um esclarecimento sobre o questionamento levantado. Ainda na Introduo abordou-se o processo de produo das cidades, salientando os mecanismos de atuao dos agentes sobre a terra urbana. Esta etapa do trabalho foi importante para situar os limites de atuao das leis urbanas, principalmente. O enfoque no processo de produo das cidades mostrou que a atuao do poder pblico dar-se- em conjunto com outros agentes e atores interventores, que tambm definem a ocupao

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destas. Desta forma, ao pensar como pode a LPOUS/96 interferir no processo de ocupao de Belo Horizonte, deve-se ter em mente que a cidade j tem sua dinmica prpria, resultado da ao destes agentes e atores. Isto significa que, muitas vezes, a inteno contida na Lei pode no ser respondida diretamente. Tomando-se como exemplo o zoneamento de incentivo ocupao, pode-se questionar se somente a instituio de ZAP em determinados bairros ir significar necessariamente que eles sero adensados e ocupados, posto que a cidade j possui sua dinmica prpria. A anlise do crescimento da cidade e de algumas legislaes urbanas institudas mostrou como Belo Horizonte, desde seu nascimento, desenvolveu-se sob interveno direta do Estado. Atuao esta que se deu, principalmente, atravs da regulamentao do solo urbano. As Leis de Uso e Ocupao do Solo institudas em 1976 e 1985 estabeleceram normas de utilizao e ocupao do solo urbano que foram incorporadas pela atuao dos agentes imobilirios, e interferiram diretamente no processo de produo da cidade. A reflexo sobre estas leis, realizada no primeiro captulo desta dissertao, mostrou que mesmo com uma inteno clara, elas possibilitaram conseqncias no pretendidas ao espao a que foram destinadas. Ou seja, as leis 2662/76 e 4034/85 continham intenes explcitas de conter o processo especulativo na ocupao da cidade, mas resultaram no agravamento desta situao. E isto, realmente, mostra-se como efeito caracterstico de sua aplicao: preciso lembrar, primeiro, que o zoneamento comparte, com outras polticas deliberadas, razovel aleatoriedade e imprevisibilidade de efeitos. No se conhece realidade social sem tenses, contradies e efeitos bumerangue de polticas que, nas suas intenes manifestas, no visavam provoc-lo (CINTRA, 1988, p. 46). Finalizou-se o captulo com o estudo das tendncias recentes de ocupao de Belo Horizonte, mostrando como tem se dado este processo na cidade, retratando, principalmente, a realidade dos anos 90, baseando-se fundamentalmente nos estudos de Mendona (2002) e naqueles elaborados para o Plano Diretor60. Verificou-se a ocorrncia de uma desconcentrao de ocupao da rea central, apresentando um movimento de disperso para as demais regies da cidade. A proposta do Plano Diretor e Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo emergiu num contexto marcado por uma nova fase de polticas pblicas, conforme citado anteriormente. Um olhar mais focalizado sobre o PD e a LPOUS/96, feito no segundo

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Ver Belo Horizonte (1995).

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captulo desta dissertao, mostrou o modo pelo qual o processo de elaborao, discusso e aprovao foi conduzido. Diferentemente das anteriores, a nova LPOUS/96 foi bastante discutida entre os diversos setores da sociedade, fazendo-se, sob a coordenao do corpo tcnico da PBH, em diferentes instncias e intervalos temporais. Verificou-se que alguns segmentos participaram de maneira mais ativa no processo, como o caso do setor empresarial imobilirio, que interferiu de modo muito mais intenso do que o setor popular, por exemplo. Um ponto de anlise relaciona-se ao significado dessa incorporao dos diferentes segmentos de classe na discusso, e por conseqncia, no contedo das leis. Mais do que legitimar o processo e/ou garantir sua aprovao pelo Legislativo, a conseqncia dessa aglutinao de foras traduz-se na aproximao da Lei com o espao urbano um espao j construdo, com uma dinmica prpria originria da interveno destes agentes e atores. Talvez a idia principal que emergiu deste olhar sobre o processo de discussoelaborao-aprovao foi o entendimento que a anlise do impacto da LPOUS/96 deveria perpassar trs pontos principais. O primeiro refere-se inteno do Plano Diretor e Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo em relao ocupao das diversas reas da cidade, estando estreitamente relacionada com o processo de discusso de ambas as leis, que, conforme visto, incorporaram as demandas de diversos setores da sociedade. O segundo trata da possibilidade real de ocupao dos espaos da cidade, definida nos parmetros urbansticos institudos para cada zoneamento. Uma anlise mais detalhada do potencial construtivo destes ndices, principalmente aqueles relacionados ao Coeficiente de Aproveitamento, Afastamentos e Cota de Terreno por unidade habitacional, mostra que so permitidos determinados tipos de ocupao que nem sempre esto de acordo com aquela pr-definida conceitualmente no texto do PD e da LPOUS/96. O terceiro ponto diz respeito ocupao real61 que est sendo produzida em toda a cidade. Nesta questo, a dinmica do mercado imobilirio interfere de modo decisivo na produo do espao, amparando-se legalmente nas possibilidades dos parmetros urbansticos para responder demanda de ocupao, que pode ir ao encontro ou no da inteno do PD e LPOUS/96. Entretanto, foi somente no terceiro captulo desta dissertao, que os possveis impactos da LPOUS/96 foram vislumbrados. O estudo, fundamentado nos dados de

61

Apesar de ser mencionado o termo ocupao, cabe lembrar que se refere, na verdade, inteno de ocupao, visto que os dados utilizados para se tomar conhecimento da real produo imobiliria basearamse no cadastro de projetos aprovados.

121

projetos aprovados no perodo 1993-2002, apresentou a dinmica de ocupao pretendida para os espaos da cidade, principalmente aps a aprovao da Lei. De uma maneira geral, a comparao entre os projetos aprovados nos perodos pr e ps PD e LPOUS/96, mostrou que a atuao do mercado parece ocorrer em relao direta com as possibilidades que as leis permitem. Isto porque, os bairros que tiveram aumento no potencial construtivo decorrente da aprovao da LPOUS/96 foram aqueles que apresentaram, tambm, os maiores incrementos no total de rea de construo aprovada. Quando analisado o tamanho mdio das edificaes aprovadas, verificou-se tambm uma correlao entre a ocupao real pretendida e a ocupao permitida nos parmetros urbansticos da LPOUS/96. A anlise dos dados mostrou que os bairros que tiveram os projetos de maior tamanho, em mdia, situavam-se em zoneamentos mais permissivos, com CA maiores, principalmente. A espacializao das informaes trabalhadas revelou que a ocupao aprovada apresentou-se de forma dispersa no territrio da cidade. A comparao entre os projetos aprovados nos perodos 1993-1996 e 1997-2002 mostrou que, aps a instituio da LPOUS/96, alguns bairros fora do eixo central apresentaram crescimento significativo no total de projetos aprovados, denotando um movimento de desconcentrao na ocupao do solo belo-horizontino. Da mesma forma, foi possvel verificar que as reas internas e externas adjacentes Avenida do Contorno foram aquelas que tiveram maiores quedas na mdia anual de rea de construo aprovada, revelando tambm indcios de saturao e da conseqente disperso da ocupao. Pode-se dizer, portanto, que a ocupao recente, proposta para o espao de Belo Horizonte sob forma de aprovao de projetos, parece estar de acordo com o que foi pretendido pelo PD e LPOUS/96. De uma maneira geral, as zonas de conteno de adensamento apresentaram certo arrefecimento na sua dinmica de crescimento, diferentemente nas zonas de incentivo ao adensamento, que experimentaram ndices de crescimento na ocupao. No que diz respeito ao maior aproveitamento da ocupao do solo urbano (segundo diretrizes presentes no Plano Diretor), pode-se dizer tambm que o resultado mostra-se positivo, visto que a ocupao ps-aprovao da LPOUS/96 foi feita em regies no somente situadas na regio central da cidade, distribuindo-se de maneira mais dispersa no territrio do municpio. Desta forma, a ocupao destas regies vem ao encontro do pretendido pelo PD/96 de identificar reas que, por possurem condies favorveis (de

122

topografia, acessibilidade e infra-estrutura), possam ser configuradas como centros de polarizao regional, municipal e metropolitana. (Lei 7165/96, Art. 56). O estudo permitiu concluir, desta forma, que h uma correspondncia entre os zoneamentos mais permissivos e o aumento de rea de construo, ao mesmo tempo em que estes zoneamentos mais permissivos localizam-se no mais concentradas nas reas centrais, promovendo a chamada ocupao mais racional do solo. Entretanto, o PD/96 explicitava tambm a inteno de promover no s o aproveitamento racional do solo, mas a sua utilizao de forma socialmente mais justa (Lei 7165/96, Art. 5). No que se refere a este aspecto, a anlise nesta dissertao no suficiente para respond-la. Para tanto, seria necessrio aprofundar o estudo sobre quem de fato ir ocupar estas novas edificaes. Tentou-se obter, junto a PRODABEL/PBH, informaes referentes unidade habitacional dos projetos aprovados, a fim de aproximarse ao tipo social do usurio. No entanto, os dados obtidos relacionavam-se rea total do piso, no sendo possvel separ-lo de acordo como cada unidade habitacional. Alm disto, um levantamento dos valores dos imveis em tais regies poderia auxiliar no esclarecimento da questo. O estudo de Mendona (2002) identificou algumas tendncias na dcada de 80 que se relacionam a uma elitizao do espao belo-horizontino, e uma fuga dos setores de renda baixa para alm deste, em direo s cidades perifricas da Regio Metropolitana. Um outro aspecto que deve ser mencionado nestas consideraes finais diz respeito s Conferncias Municipais de Poltica Urbana, cujos objetivos incluem, dentre outros, a discusso e a reformulao da LPOUS/96. Foram promovidas, at a presente data, duas Conferncias de Poltica Urbana. A primeira aconteceu no ano de 1998, e a segunda, em 2002. A primeira Conferncia contou com uma participao ativa do Poder Executivo, alm de outros grupos da sociedade de maneira geral. Segundo Torre (2003), estabeleceuse um acordo entre os rgos envolvidos para se discutir mais os ajustes no funcionamento da Lei, do que propriamente seus resultados, visto que havia passado ainda pouco tempo desde a sua aprovao62. Os resultados desta Conferncia consolidaram-se sob forma de uma lei Lei 8137/2000 que props alteraes pontuais, alm da instituio de algumas ADEs. A Segunda Conferncia foi realizada de modo mais aberto segundo relato de Flvia Amaral63, sem a Prefeitura participar diretamente, embora tenha sido organizado
62 63

Torre (2003) analisou tambm o processo da I Conferncia Municipal de Poltica Urbana. Em entrevista realizada em Fevereiro de 2004.

123

por ela. As propostas surgidas neste encontro esto sendo ainda processadas pelo Executivo no presente momento. Sua avaliao poder acrescentar valiosas contribuies ao entendimento das questes tratadas nesta dissertao, uma vez que as Conferncias so importantes instncias de avaliao e atualizao da LPOUS/96.

Cabem tambm ser ressaltado nestas Consideraes finais, aspectos relacionados metodologia utilizada. Este estudo desenvolveu-se em paralelo, conforme dito anteriormente, com a elaborao de uma metodologia capaz de avaliar os impactos da LPOUS/96. Os resultados obtidos expressaram aspectos positivos no tratamento dos dados em resposta inteno do estudo. Trata-se de um processo de avaliao, que no se encontra acabado, como todo processo, considerando-se sempre em estado de aperfeioamento, de reviso e de reaplicao.

O estudo apresentado aqui mostrou como pode se dar a interferncia das leis urbanas sobre o processo de ocupao do espao. Mostrou-se a atuao do Estado no sentido de delimitar as atuaes dos demais agentes, na tentativa de promover um espao mais acessvel aos usurios da cidade. Deve-se ressaltar, sobre esta questo, que o contedo da LPOUS/96 expressava tambm interesses dos demais agentes, como o setor imobilirio, por exemplo. Desta forma, a normatizao proposta pelo Estado mostrou-se no como uma camisa de fora que probe ou permite a ocupao dos espaos, mas sim como um agente que atua no sentido de moldar, de forma flexvel, a ocupao que se objetiva para eles. O presente estudo no pde responder, de fato, se foi cumprida a funo social da propriedade. No entanto, mostrou os inegveis avanos da nova proposta de ordenamento do uso e ocupao do solo urbano, que incorporou instncias democrticas durante todo o processo. Tratam-se de experimentaes de gesto e polticas pblicas que buscam contribuir para um processo maior, mais abrangente, da real transformao de uma cidade mais justa e acessvel a todos.

124

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129

6. ANEXOS
Anexo 1 - Sntese dos ordenamentos das principais zonas de ocupao de Belo Horizonte, segundo a Lei 2662/76.
Zonas Lote mnimo (m2) 1000 360 Modelos de assentamentos Densidade permitidos Residencial Lquida MA2 E MA15 Baixa MA1 E MA15 Baixa Localizao Preponderante Pampulha, Mangabeiras, Serra, Santa Efignia, Santa Lcia, Belvedere Em toda rea urbana alm da Av. do Contorno Na orla da Avenida do Contorno Caractersticas Principais

ZR 1 ZR 2

Atende a setores de alta renda, protege lagoas e mananciais, encostas de alta declividade

ZR3

360

ZR 4

360

MA1 MA2 MA3 Mdia MA8 MA12 MA13 MA15 MA1 MA2 MA3 Mdia MA4 MA5 MA8 MA13 MA12 MA15 MA1 MA2 MA4 Alta MA5 MA6 MA7 MA15 MA18 MA1 MA2 MA4 MA5 MA6 MA7 MA9 MA10 MA11 MA-18 MA19 MA1 MA2 MA3 MA8 MA5 MA4 MA12 MA13 MA-15 MA18 MA1 MA2 MA3 MA4 MA5 MA6 MA9 MA12 MA16 MA-18 MA19 MA1 MA2 MA3 MA4 MA5 MA8 MA9 MA12 MA16 MA-18 MA19 Alta

ZR 5

450

ZR 6

450

ZC 1

360

Mdia

Atende aos estratos mdios da populao enfatizando o uso residencial unifamiliar Uso Residencial multifamiliar vertical. Prope a substituio de usos por prdios de apartamentos. Interna Av. do Atende estratos de alta renda. Contorno No tem as quadras com faces ou vrtices para as avenidas centrais. Exclusivo residencial. Nas quadras do Uso mltiplo verticalidade Centro, com acentuada vrtices nas avenidas centrais Nas vias locais e Uso comercial e de servios de coletoras dos carter local. Tendncia bairros vertical Vias arteriais do sistema virio regional. Setores de alta renda Lindeiras a vias arteriais (Amazonas, Antnio Carlos, Pedro II etc) Lindeiras s marginais de vias expressas ou regionais Quadras das Avenidas Centrais Centro Urbano principal Nvel superior de comrcio e servios. Ocupao vertical.

ZC 2

360

Mdia

ZC 3

360

Alta

Vrios usos e combinaes de usos. Ocupao vertical

ZC 4

360

ZC 5 ZC 6

450 450

MA1 MA2 MA3 MA4 MA5 MA18 MA8 MA12 MA13 MA-14 MA15 MA16 MA-19 MA1 MA2 MA9 Alta MA10 MA11 MA19 MA1 MA2 MA17 Alta

Uso industrial, depsitos e servios pesados. Ocupao vertical ou horizontal

ZI

MA1 MA3 MA8 MA12 MA13 MA14 MA15 MA16

Uso mltiplo. reas centrais. Ocupao vertical. Uso exclusivamente comercial e de servio. Alta verticalidade reas de cunho Uso industrial de parte variada industrial- Bairros (servios, depsitos Indstria/ Barreiro institucional, etc).

Fonte: POS, Lei 2662/76. (In MATOS, 1984, p. 35).

130

Anexo 2 - Caractersticas dos modelos de assentamentos urbanos de Belo Horizonte conforme Lei 2662/76.

MA

rea Mnima do Lote 1000 360 360 450 700 1500 300 450

MA1 MA2 MA3 MA4 MA5 MA6 MA7 MA8 MA9

MA10

700

MA11

1500

MA12 MA13 MA14 MA15 MA16 MA17

300 360 2000 600 1500 -

MA18 MA19 Fonte: MATOS, 1984, p.34.

Taxa de Ocupao Mxima 0.50 0.40 0.50 0.50 0.40 0.40 0.35 0.50 Trreo e 2 pav = 1.0 Demais = 0.35 Trreo e 2 pav = 1.0 Demais = 0.30 Trreo e 2 pav = 1.0 Demais = 0.25 0.60 0.60 0.50 0.40 0.30 Trreo e 2 e 3o pav = 1.0 Demais = 0.50 0.60 1.0

Coeficiente de Frente Aproveitament Mnima do o Lote (m) 1.0 0.8 20 1.0 12 1.5 12 2.0 15 3.2 20 4.2 30 1.0 10 3.4 14

Densidade Habitacional (habit/hectare) 130 40 350 720 1110 1500 1900 160 710

4.5

20

1200

5.5

30

1500

0.6 0.6 1.0 0.8 3.0 8.0

10 12 30 15 20 -

2000

1.2 2.0

600 -

131

Anexo 3 Zoneamento estipulado pela LOUS/85

TABELA 2A - ZONAS, CATEGORIAS DE USO, MODELOS DE ASSENTAMENTO:


USOS/ ZONAS Residncia Unifamiliar Residncia Multifamiliar horizontal Residncia Multifamiliar Vertical ZR-1
MA2 -

ZR-2
MA1 -

ZR-3
MA1 MA2 MA3

ZR4A
MA1 MA2 MA3

ZR-4
MA1 MA2 MA3

ZR4B
MA1 MA2 MA3

ZR-5
MA1 MA2 MA3

ZR-6
MA1 MA2 MA3

ZC-1
MA1 MA2 MA3

ZC-2
MA1 MA2 MA3

ZC-3
MA1 MA2 MA3

ZC-4
MA1 MA2 MA3

ZC-5
MA1 MA2 -

ZC-6
MA1 MA2 -

ZI

MA3

MA3 MA4A MA8 MA18

MA4 MA4A MA8 MA18

MA4 MA4A MA5 MA8 MA18 MA8 MA12 MA8 MA12 -

MA4 MA5 MA6 MA18

MA4 MA5 MA6 MA9 MA10 MA18 MA9 MA10 MA19

Comrcio Local Comrcio bairro Comrcio Principal Comrcio Atacadista pequeno porte Comrcio Atacadista mdio porte Comrcio Atacadista grande porte Servio Local de

MA8 MA12 MA8 MA12 -

MA8 MA12 MA8 MA12 -

MA8 MA12 MA8 MA12 -

MA3 MA4 MA5 MA8 MA8A MA18 MA8 MA8A MA12 -

MA3 MA8A MA9

MA3 MA8A MA9

MA3

MA9 MA10

MA17

MA8 MA8A MA9 MA12 MA19

de
-

MA8 MA8A MA12

MA8 MA8A MA9 MA12 MA14 MA19

MA9 MA10 MA19 MA8A MA12 MA14 -

MA17

de
-

de
MA8 MA12 MA8 MA12 MA8 MA12 MA8 MA12 MA9 MA8 MA8A MA8 MA8A MA8 MA8A MA8A MA9 MA17

132

PROJETO URBANISTICO A SER APROVADO PELA PREFEITURA

Servio de bairro Servio Principal Servio Especial1 Servio Especial2 Micro indstria no poluente

MA10 MA19

MA12 MA20 -

MA9 MA12 MA19 MA20 MA9 MA19 MA8 MA8A MA9 MA12 MA19 -

MA9 MA12 MA19 MA20 MA12 MA14 MA9 MA19 MA8 MA8A MA9 MA12 MA19 MA12 MA14 -

MA12 MA20

MA10 MA19 MA20 MA9 MA10 MA19 MA9 MA10 MA19 -

MA12 MA14 -

MA8 MA12

MA8 MA12 -

MA8 MA12 -

MA8 MA12 -

Pequena indstria no poluente Indstria de mdio potencial poluente Indstria de Grande potencial poluente MA8 Servio de Uso MA15 MA15 MA15 Coletivo local Servio de Uso Coletivo de bairro Servio de Uso coletivo principal. Fonte: BELO HORIZONTE, 1985.

MA9 MA10 MA19 -

MA8 MA8A MA12

MA8A MA12

MA17

MA12 MA14 -

MA8 MA15 -

MA8 MA15 -

MA8 MA15 -

MA15 MA9 MA10 MA19 MA8 MA15

MA8 MA8A MA9 MA15 MA16 MA19

MA8 MA8A MA9 MA15 MA16 MA19

MA15 MA16

MA9 MA10 MA19

MA17

133

TABELA 2B - CARACTERISTICAS DOS MODELOS DE ASSENTAMENTO

MA

rea Mnima do Lote

Taxa de Ocupao Mxima 0.50 0.40 0.50 0.50 0.50 0.40 0.40 0.50 1 pav. =1.0 2 pav. = 1.0 Trreo e 2 pav = 1.0 Demais = 0.50 Trreo e 2 pav = 1.0 Demais = 0.40 0.80 0.50 0.50 0.40 Trreo e 2 e 3o pav = 1.0 Demais = 0.50 0.60 1.0

Coeficiente de Aproveitamento

MA1 MA2 MA3 MA4A MA4 MA5 MA6 MA8 MA8A MA9

1000 200 360 360 450 700 200 300 450

1.0 0.8 1.0 1.2 1.5 2.0 3.2 1.0 1.5 3.4

Frente Mnima do Lote (m) 20 10 12 12 15 20 10 10 14

Afastamento mnimo lateral (m) 3.0 2.3 2.3 3.5 5.0 -

MA10

700

4.5

20

MA12 MA14 MA15 MA16 MA17

200 2000 200 1500 -

0.8 1.0 1.0 3.0 8.0

10 30 10 20 -

Trreo e 2 pav = 0.0 Demais = 3.00 Trreo e 2 pav = 0.0 Demais = 5.00 5.0 1.5 3.0 -

MA18 MA19

1.2 2.0

MA20

450

1.00

1.2

15

1.5 Trreo e 2o pav = 0.0 Demais = 1.50 -

Fonte: BELO HORIZONTE, 1985.

134

Anexo 4 - Afastamentos mnimos laterais e de fundo de acordo com a Lei 7166/96.


AFASTAMENTOS (em metros) ALTURA DA EDIFICAO (H) em metros 13,00 14,00 15,00 16,00 17,00 18,00 19,00 20,00 21,00 22,00 23,00 24,00 25,00 26,00 27,00 28,00 29,00 30,00 31,00 32,00 33,00 34,00 35,00 36,00 37,00 38,00 39,00 40,00 41,00 42,00 43,00 44,00 45,00 46,00 47,00 48,00 49,00 50,00 ZCBH ZA ZAR ZAP ZP ZCBA ZCVN 2,55 2,80 3,05 3,30 3,55 3,80 4,05 4,30 4,55 4,80 5,05 5,30 5,55 5,80 6,05 6,30 6,55 6,80 7,05 7,30 7,55 7,80 8,05 8,30 8,55 8,80 9,05 9,30 9,55 9,80 10,05 10,30 10,55 10,80 11,05 11,30 11,55 11,80 FRMULA

A = 2,30 + H - 12,00 b A - afastamentos laterais e de fundos mnimos, em metros, quanto aos pavimentos obrigatoriamente recuados 2,30 - afastamento mnimo, em metros, para pavimentos obrigatoriamente recuados cujo H esteja situado entre 6,00 m e 12,00 m. H - diferena de cota, em metros, entre a laje de cobertura do pavimento ou do topo da edificao e o piso do primeiro pavimento acima da cota altimtrica mdia do Alinhamento. 12,00 - limite superior, em metros, das diferenas de cota sujeitas a afastamento mnimo. b = 10 para edificaes na ZCBH e na ZA b = 4 para edificaes na ZAR, ZAP, ZP, ZCBA e ZCVN.

2,40 2,50 2,60 2,70 2,80 2,90 3,00 3,10 3,20 3,30 3,40 3,50 3,60 3,70 3,80. 3,90 4,00 4,10 4,20 4,30 4,40 4,50 4,60 4,70 4,80 4,90 5,00 5,10 5,20 5,30 5,40 5,50 5,60 5,70 5,80 5,90 6,00 6,10

Fonte: BELO HORIZONTE, 1996b.

135

Anexo 5 Listagem dos bairros relacionados s zonas ZAP, ZAR-1, ZAR-2 e ZA.
ZAP
AARAO REIS AEROPORTO ALVARO CAMARGOS ALVORADA BAIRRO DA GRACA BARREIRO DE BAIXO BARREIRO DE CIMA BARROCA BETANIA BOA VISTA BONFIM BURITIS CACHOEIRINHA CAICARA ADELAIDE CALAFATE CALIFORNIA CARDOSO CARLOS PRATES CASTELO CIDADE NOVA CONCORDIA COPACABANA COQUEIROS DOM BOSCO DOM JOAQUIM DONA CLARA DURVAL DE BARROS ESPLANADA ESTRELA DALVA EUROPA EYMARD FLAVIO MARQUES LISBOA FLORAMAR FLORESTA FREI EUSTAQUIO GLALIJA GLORIA GRAJAU GUARANI HAVAI HELIOPOLIS HORTO IPIRANGA ITAPUA JARAGUA JARDIM AMERICA JARDIM MONTANHES JARDINOPOLIS

ZAR-2
ALIPIO DE MELO ALVORADA APARECIDA - SETIMA SECAO BAIRRO DAS INDUSTRIAS BARREIRO DE CIMA BETANIA BOA VISTA BONFIM CACHOEIRINHA CAETANO FURQUIM CAICARA CAICARA ADELAIDE CAMARGOS CANA CEU AZUL CONCORDIA CONJUNTO CELSO MACHADO CONJUNTO ITACOLOMI COPACABANA DOM SILVERIO ERMELINDA ESTORIL ESTRELA DALVA ETELVINA CARNEIRO EUROPA FILADELFIA FLORAMAR FREI EUSTAQUIO FREI LEOPOLDO GOVERNADOR BENEDITO VALADARES INDEPENDENCIA INDUSTRIAL RODRIGUES DA CUNHA INSTITUTO AGRONOMICO IPANEMA JAQUELINE JARDIM ATLANTICO JARDIM DOS COMERCIARIOS JARDIM MONTANHES JARDIM VITORIA JARDINOPOLIS JULIANA LAGOINHA LEBLON LIBERDADE MAGNESITA MANTIQUEIRA MARAJO MARIA GORETTI

ZA
SION CORACAO EUCARISTICO GRAJAU ALTO BARROCA GUTIERREZ CORACAO DE JESUS SANTO ANTONIO SAO PEDRO CARMO ANCHIETA CIDADE NOVA SERRA CRUZEIRO SO LUCAS

ZAR-1
XANGRILA BAIRRO DAS MANSOES SANTA LUCIA SAO BENTO ESTORIL VILA PARIS

136

JOAO PINHEIRO LAGOA LAGOINHA (VENDA NOVA) LETICIA LIBERDADE LINDEIA MANTIQUEIRA MILIONARIOS MINAS CAIXA MONSENHOR MESSIAS NOVA FLORESTA NOVA GRANADA NOVA SUISSA NOVA VISTA PADRE EUSTAQUIO PALMARES PARAISO PEDRO II PLANALTO POMPEIA PONGELUPE PRADO REGINA RENASCENCA RIO BRANCO SAGRADA FAMILIA SALGADO FILHO SANTA AMELIA SANTA BRANCA SANTA CRUZ SANTA CRUZ (BARREIRO DE CIMA) SANTA EFIGENIA SANTA HELENA SANTA INES SANTA MONICA SANTA ROSA SANTA TEREZA SANTA TEREZINHA SAO BERNARDO SAO FRANCISCO SAO GERALDO SAO JOAO BATISTA (VENDA NOVA) SAO JOSE SAO PAULO SAO PAULO (VENDA NOVA) SAO SALVADOR SARANDI SERRANO TIROL UNIAO

MARIA VIRGINIA MARIZE MINAS CAIXA MINASLANDIA NOVA BARROCA NOVA CACHOEIRINHA NOVA CINTRA NOVA ESPERANCA NOVA GAMELEIRA OLARIA OLHOS D AGUA OURO PRETO PALMEIRAS PARAISO PATROCINIO PAULO VI PINDORAMA PIRAJA PLANALTO PRIMAVERA PRIMEIRO DE MAIO PROVIDENCIA RENASCENCA RIBEIRO DE ABREU RIO BRANCO SANTA AMELIA SANTA CRUZ SANTA HELENA SANTA MARIA SANTA MONICA SANTA ROSA SANTA TEREZINHA SANTO ANDRE SAO BERNARDO SAO CRISTOVAO SAO GABRIEL SAO JOSE SAO MARCOS SAUDADE SERRA VERDE TEIXEIRA DIAS TUPI UNIVERSITARIO VALE DO JATOBA VILA BRASILIA VILA VIRGINIA VISTA ALEGRE

137

VENDA NOVA VERA CRUZ VILA CLORIS VILA OESTE

Fonte: PRODABEL/PBH. Dados trabalhados pelo autor.

138

Anexo 6 rea total de construo aprovada nos perodos 1993-1996 e 1997-2002. Uso Residencial e Misto.

Seleo dos bairros inseridos nas ZAP 1993 a 1996


m2 total Bairro/ Regio SAGRADA FAMILIA EX-COLONIA AMERICO WERNECK CALAFATE VILA SILVEIRA DOS BURITIS DONA CLARA EX-COLONIA CARLOS PRATES UNIAO SANTA MONICA DOS PALMARES SANTA AMELIA VILA PADRE EUSTAQUIO DO CASTELO PLANALTO LIBERDADE ITAPOA FERNAO DIAS PAQUETA aprov. 58.745,71 63.305,67 43.311,15 68.122,19 193.023,87 62.889,13 54.777,67 35.086,48 33.710,50 53.337,71 71.837,32 29.718,84 121.986,34 18.188,90 13.727,83 11.078,07 20.059,47 10.499,08 % 1,50 1,61 1,10 1,73 4,92 1,60 1,40 0,89 0,86 1,36 1,83 0,76 3,11 0,46 0,35 0,28 0,51 0,27 mdia anual 14.686,43 15.826,42 10.827,79 17.030,55 48.255,97 15.722,28 13.694,42 8.771,62 8.427,63 13.334,43 17.959,33 7.429,71 30.496,59 4.547,23 3.431,96 2.769,52 5.014,87 2.624,77 aprov 45.079,76 53.715,14 39.297,59 62.650,21 232.870,01 94.011,66 89.727,45 58.909,75 56.988,61 94.917,18 148.471,01 63.752,61 269.077,89 66.832,25 62.572,34 54.213,59 105.279,21 66.450,36

1997 a 2002
m2 total % 0,91 1,08 0,79 1,26 4,69 1,89 1,81 1,19 1,15 1,91 2,99 1,28 5,42 1,35 1,26 1,09 2,12 1,34 mdia anual 7.513,29 8.952,52 6.549,60 10.441,70 38.811,67 15.668,61 14.954,58 9.818,29 9.498,10 15.819,53 24.745,17 10.625,44 44.846,32 11.138,71 10.428,72 9.035,60 17.546,54 11.075,06

Incremento (em rel. a media anual). -48,84 -43,43 -39,51 -38,69 -19,57 -0,34 9,20 11,93 12,70 18,64 37,78 43,01 47,05 144,96 203,87 226,25 249,89 321,94

Zoneamento
Lei Lei 4034/85 ZR4 ZR4 ZR4 ZR4 ZR4 ZR3 ZR4 ZR4 ZR3 ZR3 ZR3 ZR4 ZR3 ZR3 ZR3 ZR3 ZEU ZR3/ZEU 7166/96 ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP ZAR2/ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP ZAP

139

Seleo dos bairros inseridos nas ZAR-1 e ZAR-2


1993 a 1996 m2 total Bairro/ Regio ESTORIL EX-COLONIA AFONSO PENA SANTA LUCIA m2 total aprov. % mdia anual 45.182,17 28.992,86 6.865,61 aprov. %e mdia anual 29.658,08 20.519,29 13.861,66 1997 a 2002 Increm. % -34,36 -29,23 101,90 Lei 4034/85 ZR2 ZR4 ZR2 Lei 7166/96 ZAR-2/ZAR-1 ZA/ZAR2/ZAR-1 ZAR-1 Zoneamento

180.728,66 4,60 115.971,43 2,95 27.462,42 0,70

177.948,45 3,58 123.115,72 2,48 83.169,93 1,67

Seleo dos bairros inseridos nas ZA


1993 a 1996 m2 total Bairro/ Regio PRIMEIRA SECAO SUBURBANA OITAVA SECAO SUBURBANA SEGUNDA SECAO SUBURBANA TERCEIRA SECAO SUBURBANA EX-COLONIA ADALBERTO FERRAZ CIDADE NOVA SION EX-COLONIA AFONSO PENA m2 total aprov. 132.499,05 81.474,79 123.311,26 108.032,43 74.523,07 58.185,55 108.377,22 115.971,43 % 3,37 2,07 3,14 2,75 1,90 1,48 2,76 2,95 media por ano 33.124,76 20.368,70 30.827,82 27.008,11 18.630,77 14.546,39 27.094,31 28.992,86 aprov 34.018,44 30.977,97 48.175,55 57.703,93 41.647,44 44.954,52 87.811,99 123.115,72 % 0,68 0,62 0,97 1,16 0,84 0,91 1,77 2,48 media anual 97a02 5.669,74 5.163,00 8.029,26 9.617,32 6.941,24 7.492,42 14.635,33 20.519,29 1997 a 2002 Increm. % -82,88 -74,65 -73,95 -64,39 -62,74 -48,49 -45,98 -29,23 Lei 4034/85 ZR4B ZR2/ZR4B ZR4B ZR4B ZR4B ZR4B ZR4/ZR4B ZR4 Zoneamento Lei 7166/96 ZA ZA ZA ZA ZA ZA ZA ZA

140

Seleo dos bairros inseridos nas ZCBH

1993 a 1996 m2 total Bairro/ Regio TERCEIRA SECAO URBANA QUINTA SECAO URBANA DECIMA PRIMEIRA SECAO URBANA DECIMA SEGUNDA SECAO URBANA SETIMA SECAO URBANA DECIMA SECAO URBANA NONA SECAO URBANA SEXTA SECAO URBANA m2 total aprov. % media anual 13.409,43 14.458,88 10.280,55 15.688,82 15.454,65 30.172,18 11.027,79 10.950,50 aprov 9.431,91 19.953,29 19.217,48 32.537,28 37.058,64 84.534,04 44.679,94 45.516,48

1997 a 2002 Increm. %e 0,19 0,40 0,39 0,66 0,75 1,70 0,90 0,92 media anual 1.571,99 3.325,55 3.202,91 5.422,88 6.176,44 14.089,01 7.446,66 7.586,08 % -88,28 -77,00 -68,84 -65,43 -60,04 -53,30 -32,47 -30,72

Zoneamento Lei Lei 4034/85 ZC6 ZR5/ZR6/ZC5 ZR5/ZR6/ZC3/ZC5 ZR5/ZR6 ZR5/ZR6 ZR5/ZR6 ZR5/ZR6 ZR5/ZR6 7166/96 ZCBH ZCBH ZCBH ZCBH ZCBH ZCBH ZCBH ZCBH

53.637,71 1,37 57.835,52 1,47 41.122,21 1,05 62.755,28 61.818,61 120.688,70 44.111,14 43.802,01 1,60 1,57 3,07 1,12 1,12

141

Anexo 7 rea mdia aprovada por projeto nos perodos 1993-1996 e 1997-2002. Edificaes de uso Residencial e Misto. Ordenamento segundo mdia de rea/ projeto no perodo antecessor LPOUS/96
Mdia rea de construo/ projeto (m2) 1993 a 1996 1997 a 2002 257,63 471,42 267,48 502,50 269,21 428,71 280,23 376,33 290,72 711,35 304,40 338,20 354,94 340,68 362,48 428,49 395,53 508,17 399,83 533,88 403,76 1.009,23 440,81 637,03 451,58 952,39 462,09 585,29 491,88 541,40 584,77 829,71 588,55 543,63 671,40 1.272,51 707,72 893,92 740,24 674,64 782,07 1.045,12 802,06 604,58 863,91 739,01 1.039,03 788,68 1.241,29 1.254,62 1.493,63 1.588,65 1.597,54 1.688,01 1.693,39 1.733,09 1.736,78 1.746,72 2.273,18 2.366,05 4.010,10 4.569,13 4.866,89 5.151,55 6.034,44 6.275,53 7.229,44 756,55 1.206,93 1.368,83 1.367,95 885,08 1.407,41 1.254,46 905,38 1.235,27 1.693,25 0,00 1.214,94 3.723,33 6.405,83 3.793,04 4.632,33 5.283,38 3.615,25 3.990,66 Zoneamento Incremento % Lei 4034/85 Lei 7166/96 82,98 ZR3 ZAP 87,86 ZR3 ZAP 59,25 ZR3/ZEU ZAP 34,30 ZR2 ZAR1 144,69 ZEU ZAP 11,11 ZR3 ZAP -4,02 ZR1 ZP2 18,21 ZR3 ZAR2/ZAP 28,48 ZR3 ZAP 33,53 ZR1 ZP2 149,96 ZR3 ZAP 44,51 ZR3 ZAP 110,90 ZR3 ZAR2 26,66 ZR2 ZP2 10,07 ZR3 ZAP 41,89 ZR4 ZAP -7,63 ZR3 ZAR2 89,53 ZR4 ZAP 26,31 ZR3/ZR4 ZAR-2 -8,86 ZR4 ZAP 33,63 ZR4 ZAP -24,62 ZR4 ZAP -14,46 ZR4 ZAP -24,09 ZR4B ZA -39,05 -3,80 -8,35 -13,89 -44,60 -16,62 -25,92 -47,76 -28,88 -3,06 -100,00 -48,65 -7,15 40,20 -22,06 -10,08 -12,45 -42,39 -44,80 ZR4 ZR2 ZR2 ZR4 ZR2/ZR4B ZR4B ZR4/ZR4B ZR4B ZR4B ZR4 ZC6 ZR4B ZR5/ZR6 ZR5/ZR6/ZC5 ZR5/ZR6 ZR5/ZR6 ZR5/ZR6 ZR5/ZR6 ZR5/ZR6/ZC5 ZAP ZP3 ZAR2/ZAR1 ZA ZA ZA ZA ZA ZA ZAP ZCBH ZA ZCBH ZCBH ZCBH ZCBH ZCBH ZCBH ZCBH

Bairro/ Regio ITAPOA PLANALTO PAQUETA SANTA LUCIA FERNAO DIAS SANTA AMELIA DOS BANDEIRANTES SANTA MONICA DONA CLARA SAO LUIZ LIBERDADE DOS PALMARES CAMARGOS COMITECO DO CASTELO UNIAO OURO PRETO DOS BURITIS VILA ADELAIDE EX-COLONIA CARLOS PRATES VILA PADRE EUSTAQUIO CALAFATE SAGRADA FAMILIA CIDADE NOVA EX-COLONIA AMERICO WERNECK BELVEDERE ESTORIL EX-COLONIA AFONSO PENA OITAVA SECAO SUBURBANA TERCEIRA SEC. SUB. SION EX-COL. ADALBERTO FERRAZ SEGUNDA SECAO SUBURBANA VILA SILVEIRA TERCEIRA SECAO URBANA PRIMEIRA SECAO SUBURBANA NONA SECAO URBANA DEC. PRIMEIRA SECAO URBANA SEXTA SECAO URBANA SETIMA SECAO URBANA DECIMA SECAO URBANA DEC. SEGUNDA SECAO URBANA QUINTA SECAO URBANA

Fonte: PRODABEL/PBH. Elaborao: Natlia A. Mol.

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