Prospecto de Registro (o Prospecto) da

OPERAO URBANA CONSORCIADA GUA ESPRAIADA

Emissor

Edifcio Matarazzo, Viaduto do Ch, n 15, 5 andar Cdigo ISIN n BRPMSPCPA000

A Prefeitura do Municpio de So Paulo est ofertando at 3.750.000 de Certificados de Potencial Adicional de Construo CEPAC, no valor unitrio mnimo de R$ 300,00, para financiamento da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Registro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada na CVM sob n 2004/01 datado de 14 de julho de 2004. A emisso de CEPAC regida pela Lei n 13.430, de 13 de setembro de 2002 (Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo), pela Lei n 13.260, de 28 de dezembro de 2001 (Lei que criou a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada), pelo Decreto Municipal n 44.844, de 14 de junho de 2004, pelas disposies da Instruo CVM n 401, de 29 de dezembro de 2003, e suas alteraes posteriores (a Instruo CVM) e pelas demais disposies legais e regulamentares aplicveis. Os CEPAC sero registrados, para negociao secundria, no Mercado de Balco Organizado da BOVESPA. Os investidores sero responsveis pelo pagamento de todos e quaisquer custos, tributos ou emolumentos incorridos na negociao e transferncia de CEPAC. Os investimentos em CEPAC no contam com a garantia do Municpio de So Paulo, da Empresa Municipal de Urbanizao, da Caixa Econmica Federal, de suas Pessoas controladoras, sociedades por estes direta ou indiretamente controladas, a estes coligadas ou outras sociedades sob controle comum, de qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo Garantidor de Crditos FGC. Este Prospecto foi preparado com as informaes necessrias ao atendimento das disposies das normas emanadas pela CVM. Todas as informaes contidas neste Prospecto, inclusive aquelas referentes ao Municpio de So Paulo foram por este prestadas e so de sua inteira e exclusiva responsabilidade. Os investimentos em CEPAC de que trata este Prospecto apresentam riscos para o investidor. Ainda que sejam mantidos sistemas de gerenciamento de riscos, no h garantia de completa eliminao da possibilidade de perdas para os investidores. Os investidores devem ler a Seo Fatores de Risco, nas pginas 23 a 26. O registro da presente Operao Urbana Consorciada, para a negociao de CEPAC, no implica, por parte da CVM, garantia de veracidade das informaes prestadas ou julgamento sobre a qualidade do valor mobilirio emitido para financiar as intervenes previstas. O prospecto definitivo ser entregue aos investidores durante o perodo de distribuio. A presente oferta pblica foi elaborada de acordo com as disposies do Cdigo de Auto-Regulao da ANBID para as Ofertas Pblicas de Distribuio e Aquisio de Valores Mobilirios, o qual se encontra registrado no 4 Oficio de Registro de Ttulos e Documentos da Comarca de So Paulo, Estado de So Paulo, sob o n 4890254, atendendo, assim, a presente oferta pblica, aos padres mnimos de informao contidos no cdigo, no cabendo ANBID qualquer responsabilidade pelas referidas informaes, pela qualidade da emissora, das instituies participantes e dos valores mobilirios objeto da oferta publica.

Banco Coordenador

Coordenadora

Agente Fiscalizador

Assessores Legais

A data deste Prospecto 7 de julho de 2004. Atualizado em outubro de 2006.

ndice
Glossrio e Abreviaturas Informaes Preliminares Declaraes Sumrio Caractersticas Bsicas da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Operao Urbana Consorciada Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Quantidade Limitada de CEPAC Outras Caractersticas dos CEPAC Utilizao dos CEPAC Programa de Intervenes Divulgao de Informaes da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Operaes Urbanas Introduo 1. Operao Urbana Anhangaba 2. Operao Urbana Faria Lima 3. Operao Urbana gua Branca 4. Operao Urbana Centro 5. Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Certicados de Potencial Adicional de Construo - CEPAC Lgica da Operao Urbana Consorciada e do CEPAC Ciclo do CEPAC Novas Emisses de CEPAC Fatores de Risco da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Fator de Risco de Natureza Jurdica Fatores de Risco Macroeconmicos Fatores de Risco Setoriais Fatores de Risco da Emissora Fatores de Risco dos CEPAC Fatores de Risco de Natureza Poltica Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Introduo Mapas e Fotos dos Setores Principais Aspectos da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Descrio das Intervenes Dos Meios, Recursos e Contrapartidas da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Natureza do CEPAC Forma de Clculo para a Estimativa de m de reas Potenciais Equivalncia de um CEPAC Valor Mnimo dos CEPAC Venda, Escriturao e Negociao dos CEPAC Desapropriaes e Pagamentos de Obras com CEPAC Situaes de Concesso de Direitos Urbansticos Adicionais sem lastro em CEPAC Grupo de Gesto A EMURB Uso dos Recursos Fiscalizao O EIA/RIMA Aspectos Judiciais e Administrativos Dados do Emissor: Prefeitura do Municpio de So Paulo Dados do Coordenador da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada: EMURB 5 9 10 11 11 15 15 15 14 16 16 16 17 17 18 18 18 19 19 20 20 20 22 23 23 23 23 24 25 26 27 27 29 49 51 52 53 53 54 54 55 55 55 56 57 57 58 58 60 61 70

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Operao Urbana Consorciada gua Espraiada - Resumo da Legislao Vigente a) Constituio Federal (artigo 182) b) Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade) c) Lei Municipal n 13.430, de 13 de setembro de 2002 (Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo) d) Lei Municipal n 13.260, de 28 de dezembro de 2001 (Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada) e) Decreto n 44.844, de 14 de junho de 2004 (Regulamenta a emisso de CEPAC no Municpio de So Paulo) f) Decreto n 44.845, de 14 de junho de 2004 (Regulamenta os aspectos urbansticos da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada) g) Lei n 13.885, de 25 de agosto de 2004 h) Decreto n 45.726, de 21 de fevereiro de 2005 i) Portaria n 2.653/05 PREF, de 22 de maro de 2005 j) Decreto n 45.817, de 4 de abril de 2005 l) Portaria n 47/06/SEMPLA, de 15 de setembro de 2006 m) Lei n 14.044, de 2 de setembro de 2005 n) Resoluo 3.305, de 29 de julho de 2005 A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada e as mudanas na legislao urbanstica de 02.07.2004 Resumo das Atas das Reunies do Conselho Gestor da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Ata de Reunio n 01/2003 Ata de Reunio n 02/2003 Ata de Reunio n 03/2003 Ata de Reunio n 04/2003 Ata de Reunio n 05/2004 Ata de Reunio n 06/2004 Estudo de Viabilidade Econmica 1. Introduo 2. Objetivo 3. Referncias Normativas 4. Viabilidade dos Setores 5. Diagnstico dos Setores 6. Estoque 7. Demanda 8. Concluso Resumo do Estudo de Viabilidade - Complementao ANEXOS I Operao Urbana gua Espraiada Legislao Vigente 1. Lei Municipal n 13.260, de 28 de dezembro de 2001 (Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada) 2. Portaria 59, de 1 de abril de 2004 3. Decreto n 44.844, de 14 de Junho de 2004 4. Decreto n 44.845, de 14 de Junho de 2004 5. Decreto n 45.726, de 21 de fevereiro de 2005 6. Portaria n 2.653/05 PREF, de 22 de maro de 2005 7. Decreto n 45.817, de 4 de abril de 2005 8. Portaria n 47/06/SEMPLA, de 15 de setembro de 2006 9. Lei n 14.044, de 2 de setembro de 2005 10. Resoluo 3.121 de 25 de setembro de 2003, alterada pela 3.305, de 29 de julho de 2005 II Proposta de Estruturao de Oferta Pblica de CEPAC III Fiscalizao do Emprego dos Recursos Obtidos com a Venda de CEPAC IV Contrato de Escriturao V Regimento Interno do Grupo de Gesto VI Atas de Reunio do Grupo de Gesto VII Lei de Criao e Estatuto da EMURB VIII Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) IX Parecer Tcnico do CADES X Licena Ambiental Prvia

71 71 71 72 74 76 78 78 79 79 79 80 80 80 81 84 84 84 85 85 86 87 88 89 89 89 89 95 102 105 117 119 143 145 147 163 164 169 176 178 179 200 201 202 229 263 275 287 295 323 341 347 383

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GLOSSRIO E ABREVIATURAS Para fins deste Prospecto, as definies aqui contidas, no singular ou no plural, salvo se outro significado lhes for expressamente atribudo, tm o seguinte significado: Alterao de Uso alterao de uso dado a um imvel, diverso do permitido pela legislao vigente pores do territrio de especial interesse para o desenvolvimento urbano, que so objeto de projetos urbansticos especficos, nas quais podero ser aplicados instrumentos de Interveno, previstos no Estatuto da Cidade, para fins de regularizao fundiria, execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social, constituio de reserva fundiria, ordenamento e direcionamento da expanso urbana, implantao de equipamentos urbanos e comunitrios, criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes, criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de interesse ambiental valorizao do terreno decorrente da obteno de Potencial Construtivo Adicional, Alterao de Uso e Parmetros Urbansticos Certificados de Potencial Adicional de Construo de emisso de municpios no mbito de Operaes Urbanas Consorciadas, utilizados como pagamento de Contrapartida de Outorga Onerosa, e no representativos de dvida ou crdito Centro Educacional Unificado ndice utilizado para clculo da relao entre a rea construda e a rea do terreno de um imvel, de acordo com a legislao aplicvel

reas de Interveno Urbana

Benefcio Econmico Agregado CEPAC

CEU Coeficiente de Aproveitamento Bsico e/ou Coeficiente de Aproveitamento Conta Vinculada

conta em que sero mantidos os recursos obtidos com a alienao dos CEPAC, mantida pela EMURB junto CEF valor econmico correspondente ao pagamento pela aquisio de Direitos Urbansticos Adicionais outorgados pela municipalidade Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura Decreto n 44.845, de 14 de junho de 2004, que regula os aspectos urbansticos da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada benefcios concedidos pelo Municpio para autorizar o aumento da rea construda de imveis acima do Coeficiente de Aproveitamento, observados os limites mximos previstos em lei, ou permitir a modificao do uso do solo e parmetros urbansticos previstos para a regio Estudo de Impacto Ambiental e Relatrio de Impacto ao Meio Ambiental Estudo de Impacto de Vizinhana e Relatrio de Vizinhana

Contrapartida

CREA Decreto Urbanstico

Direitos Urbansticos Adicionais

EIA/RIMA EIV/RIVI

Estoque

limite do Potencial Construtivo Adicional medido em m2, definido para a Operao Urbana e seus setores instncia prevista na Lei da Operao Urbana, composta por representantes da sociedade civil e prefeitura, coordenada pela EMURB, com funes consultivas e deliberativas para a consecuo dos objetivos da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Habitao de Interesse Social ndice de Desenvolvimento Humano, utilizado para medir o nvel de desenvolvimento humano dos pases Valor atribudo pela Prefeitura a um imvel para efeito de clculo da planta genrica de valores do municpio e IPTU Instruo CVM n 401, de 29 de dezembro de 2003, que dispe sobre os registros de negociao e de distribuio pblica dos CEPAC conjunto de aes de natureza urbanstica praticadas pelo Municpio por meio de obras pblicas e desapropriaes, sendo que o custo delas inclui todas as despesas necessrias a sua realizao, inclusive os gastos incorridos com projetos, emisso dos CEPAC, remunerao da EMURB, despesas com gerenciamento, terceiros contratados e taxas a serem pagas para distribuio pblica dos CEPAC Lei Municipal n 13.260, de 28 de dezembro de 2001, que institui a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada

Grupo de Gesto

HIS IDH

ndice Fiscal

Instruo CVM 401

Interveno

Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Lei de Uso e Ocupao do Solo

Lei Municipal n 7.805, de 1 de novembro de 1972, que estabelece os Coeficientes de Aproveitamento e parmetros de uso e ocupao do solo no Municpio de So Paulo Licena Ambiental de Instalao Licena Ambiental de Operao Licena Ambiental Prvia instrumento urbanstico que excepciona a Lei de Uso e Ocupao do Solo e utilizada para requalificar uma rea da cidade ou para implantar e/ou ampliar infra-estruturas urbanas conjunto de Intervenes coordenadas pela Prefeitura, atravs da EMURB, com a participao dos proprietrios moradores, usurios e investidores, visando a melhoria e transformaes urbansticas, sociais e ambientais na rea de influncia da Avenida gua Espraiada (atual Avenida Jornalista Roberto Marinho) concesso pelo Poder Pblico de Direitos Urbansticos Adicionais, mediante pagamento de Contrapartida todas as caractersticas urbansticas contidas na Lei de Uso e Ocupao do Solo, em especial uso misto, remembramento de lote em corredor de uso especial e gabarito de altura das edificaes

LAI LAO LAP Operao Urbana ou Operao Urbana Consorciada Operao Urbana Consorciada gua Espraiada ou OUCAE Outorga Onerosa

Parmetros Urbansticos

Plano Diretor

Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo, estabelecido pela Lei n 13.430, de 13 de setembro de 2002, o qual consiste em um instrumento global e estratgico da poltica de desenvolvimento urbano determinante para todos os agentes pblicos e privados que atuam no municpio Plano Diretor Estratgico

PDE

PRE Potencial Construtivo

Plano Regional Estratgico das Subprefeituras produto resultante da multiplicao da rea do terreno pelo Coeficiente de Aproveitamento rea (em m2) que pode ser construda alm do Potencial Construtivo, mediante pagamento da Contrapartida, que resultante da diferena entre o Potencial Construtivo mximo previsto na Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada e o Potencial Construtivo estabelecido pelo Plano Diretor e pela Lei de Uso e Ocupao do Solo ndice utilizado para clculo da relao entre a projeo da rea construda de um imvel e a respectiva rea do terreno Procedimento urbanstico destinado a fixar os usos adequados para as diversas reas do solo municipal Sistema Financeiro da Habitao

Potencial Construtivo Adicional

Taxa de Ocupao

Zoneamento

SFH

Pessoas e Instituies Agente Fiscalizador Banco Coordenador ou BB-BI CEF BB Banco de Investimento S.A., com sede na cidade do Rio de Janeiro-RJ, na Rua Senador Dantas, n 105 36 andar, inscrito no CNPJ/MF sob o n 24.933.830/0001-30, coordenador da emisso pblica de CEPAC Banco do Brasil S.A. Bolsa de Mercadorias & Futuros Banco Nacional de Desenvolvimento Econmico e Social Bolsa de Valores de So Paulo Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentvel Caixa Econmica Federal Central de Custdia e de Liquidao Financeira de Ttulos Conselho Monetrio Nacional Comisso de Valores Mobilirios

Banco do Brasil BM&F BNDES Bovespa CADES CEF CETIP CMN CVM

Coordenadora DECONT Emissora EMURB

Empresa Municipal de Urbanizao EMURB Departamento de Controle da Qualidade Ambiental Prefeitura do Municpio de So Paulo Empresa Municipal de Urbanizao, coordenadora da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Prefeitura do Municpio de So Paulo Secretaria Municipal de Habitao Secretaria Municipal de Planejamento Secretaria Municipal de Finanas Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente Sociedade Operadora do Mercado de Ativos

PMSP ou Prefeitura SEHAB SEMPLA SF SVMA SOMA

INFORMAES PRELIMINARES Alguns valores inteiros constantes de determinadas tabelas e/ou outras sees deste Prospecto podem no representar a soma aritmtica dos nmeros que os precedem em virtude de arredondamentos realizados. Alm disso, este Prospecto contm declaraes, estimativas, e perspectivas quanto a eventos e operaes futuras. Estas declaraes, estimativas e perspectivas envolvem riscos e incertezas, tendo em vista que, dentre outros motivos, referem-se a anlises, dados, e outras informaes baseadas em previses de resultados futuros e estimativas de valores ainda no determinveis. Como decorrncia de uma srie de fatores, as projees de valores aqui contidos podem vir a ser substancialmente diferentes daqueles contidos expressa ou implicitamente em declaraes e estimativas deste Prospecto. Dentre esses fatores incluem-se: Medidas do governo federal e municipal; Condies sociais e polticas do Brasil; Variaes da taxa de inflao; Flutuaes das taxas de juros; Resultado de pendncias judiciais; e Outros fatores tratados na seo fatores de risco.

O investidor dever analisar essas declaraes e perspectivas e estimativas sobre eventos e operaes futuras com cautela, uma vez que refletem as previses apenas nas datas em que foram feitas. A verificao das informaes contidas neste Prospecto feita pelo BB BI, como Banco Coordenador, limitada pela premissa de que, no curso da auditoria que realizou (diretamente ou por meio de seus representantes), lhes foram fornecidas pela Emissora (e por seus representantes) todas as informaes, documentos, certides e declaraes necessrias para que tal verificao seja correta e suficiente.

DECLARAES

Considerando que: (i) a Emissora e o Banco Coordenador, constituram assessores legais para auxili-los na operao de registro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada e no registro da distribuio pblica dos CEPAC; (ii) foi efetuada due diligence na Emissora e na EMURB; (iii) foram disponibilizados pela Emissora e pela EMURB os documentos considerados materialmente relevantes para os registro da Operao Urbana gua Espraiada, bem como para o registro da distribuio pblica dos CEPAC; (iv) segundo a Emissora e a EMURB, foram disponibilizados todos os documentos e, foram prestadas todas as informaes consideradas relevantes que permitam aos investidores a tomada de deciso fundamentada para a aquisio dos CEPAC. A Emissora, o Banco Coordenador e a EMURB declaram que: (i) o presente Prospecto em conjunto com o correspondente Suplemento apresentado para o registro da emisso pblica do CEPAC, contm as informaes relevantes necessrias ao conhecimento pelos investidores da oferta, dos CEPAC, da Emissora, da EMURB, de suas atividades, os riscos inerentes sua atividade e quaisquer outras informaes relevantes, (ii) o presente Prospecto foi elaborado de acordo com as normas pertinentes e (iii) as informaes constantes do Prospecto encontram-se atualizadas.1

Atualizao efetuada em outubro de 2006.

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SUMRIO Este sumrio foi elaborado com base nas informaes constantes do presente Prospecto.

Caractersticas Bsicas da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Emissora: Banco Coordenador da emisso: Distribuio: Prefeitura do Municpio de So Paulo, sob coordenao da EMURB BB BI os CEPAC podem ser colocados pblica ou privadamente as distribuies pblicas sero realizadas mediante 1 (um) ou mais leiles pblicos no SOMA para financiamento das Intervenes a que se destinam os CEPAC sero colocados privadamente quando forem utilizados diretamente para pagamento de obras e desapropriaes previstas nas Intervenes a que se destinam, bem como para o oferecimento em garantia de financiamentos obtidos junto a instituies financeiras para custeio das referidas Intervenes Quantidade de CEPAC a serem emitidos: Preo unitrio mnimo inicial dos CEPAC: Conta Vinculada: at 3.750.000

R$300,00

os recursos obtidos com a alienao dos CEPAC so vinculados ao financiamento das Intervenes, devendo tais recursos ser mantidos na Conta Vinculada R$1.125.000.000,00

Custo estimado da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada: Prazo estimado da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada: Conta em que sero mantidos os recursos obtidos com a alienao dos CEPAC:

15 anos

Banco: Caixa Econmica Federal CEF Agncia: 1004 C/C: 003-701-2 Titular: EMURB CEF

Agente Fiscalizador:

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Coordenadora da Operao Urbana EMURB gua Espraiada: Natureza dos CEPAC: valor mobilirio utilizado como meio de pagamento de Contrapartida e representativo de Direitos Urbansticos Adicionais, observadas as limitaes de Estoque por setor da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Os CEPAC no representam direito de crdito contra a PMSP ou a EMURB Banco do Brasil os CEPAC sero admitidos negociao no Mercado de Balco Organizado da BOVESPA. Uma vez alienados em leilo patrocinado pela Prefeitura do Municpio de So Paulo, os CEPAC podero ser livremente negociados no mercado secundrio at o momento em que sejam vinculados a um lote dentro do permetro da Operao Urbana Consorciada Tabela de Converso cada CEPAC representa os seguintes direitos: Setores da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Para rea adicional de construo Para rea de terreno referente modificao de usos e parmetros Jabaquara 3 m2 2 m2 Brooklin 1 m2 1 m2 Berrini 1 m2 2 m2 Marginal Pinheiros 2 m2 2 m2 Chucri Zaidan 1 m2 2 m2

Escriturao dos CEPAC: Negociao:

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Estoque por Setor:

A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada tem um Estoque de 3.750.000m e est dividida em setores, cada qual com Estoques especficos: Brooklin: at 1.500.000m Berrini: at 250.000m Marginal Pinheiros: at 600.000m Chucri Zaidan: at 2.000.000m Jabaquara: 500.000m (obrigatoriamente utilizados neste setor, o que significa que, dos 3.750.000 m disponveis, restam 3.250.000m para os demais setores) Americanpolis: 0m (rea em que no h potencial adicional de construo autorizado) ZEIS: 0m (Zona Especial de Interesse Social)

Emisses:

cada Interveno ou grupo de Intervenes ser objeto de uma emisso de CEPAC, sendo que a quantidade mxima de ttulos que poder ser ofertada ser igual ao resultado obtido pela diviso do valor do custo total da Interveno, pelo valor mnimo da emisso. A Operao Urbana Consorciada ter, portanto, vrias emisses de CEPAC, cada qual podendo ser objeto de um ou mais leiles uma nova emisso de CEPAC somente pode ser feita pelo Municpio de So Paulo para financiar nova Interveno ou grupo de Intervenes se (i) for concluda a Interveno ou grupo de Intervenes anterior; ou (ii) tiver sido efetivamente distribuda, de forma privada ou pblica, a totalidade dos CEPAC emitidos para custeio da Interveno ou grupo de Intervenes anterior; ou (iii) forem assegurados, comprovadamente, por meio de depsito na Conta Vinculada os recursos necessrios concluso da Interveno ou grupo de Intervenes anterior a CEF ser responsvel por fiscalizar o emprego dos recursos obtidos com a distribuio pblica de CEPAC exclusivamente nas Intervenes das Operaes Urbanas Consorciadas, bem como acompanhar o andamento das referidas Intervenes e assegurar a suficincia e veracidade das informaes que sero periodicamente prestadas pelo Municpio ao mercado. o Grupo de Gesto ser coordenado pela EMURB e ter a atribuio principal de definir e implementar as Intervenes previstas no mbito da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada a EMURB atuar como coordenadora da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, sendo responsvel, entre outras coisas, pela implementao do cronograma de Intervenes e pelo controle de emisso e abatimento de CEPAC e da rea adicional construda

Novas emisses:

Fiscalizao:

O Grupo de Gesto

A EMURB

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A SEMPLA

a SEMPLA ser o rgo responsvel pela anlise, acompanhamento e prestao de esclarecimentos tcnicos sobre a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada e pela divulgao da portaria relativa a cada emisso de CEPAC, conforme solicitao da EMURB, contendo as caractersticas principais da emisso. Informaes adicionais sobre o Registro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada podero ser obtidas com o Sr. Geraldo Biasoto Jr., vice - presidente em exerccio respondendo pela diretoria financeira e administrativa da EMURB, que se localiza na Rua So Bento, 405 10 Andar Edifcio Martinelli So Paulo - SP

Websites em que esto disponveis as www.prefeitura.sp.gov.br/cepac informaes contidas no Prospecto : www.bb.com.br Lei Aplicvel: Vide Seo Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Resumo da Legislao Vigente, pginas 71 a 80

Operao Urbana Consorciada Operao Urbana Consorciada um conjunto de Intervenes e medidas coordenadas pelo Poder Pblico Municipal, com a participao dos proprietrios, moradores, usurios permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcanar, em rea especfica, transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao ambiental. O Municpio define, por lei, um permetro urbano que ser objeto das Intervenes para o qual estabelecido um programa de obras e desapropriaes, com a participao da sociedade civil, visando melhorar a qualidade de vida da rea, solucionar problemas sociais, valorizar os imveis, organizar os meios de transporte local, e beneficiar o meio ambiente. A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada uma das vrias Operaes Urbanas Consorciadas previstas no Plano Diretor. Operao Urbana Consorciada gua Espraiada O Municpio de So Paulo, assim como qualquer outro municpio, possui limites de construo e regras de uso e ocupao do solo. Na forma autorizada pelo Estatuto da Cidade, os municpios podem outorgar onerosamente um direito de construir rea (em m2) acima dos limites bsicos estabelecidos na legislao municipal. Assim, mediante pagamento, o interessado adquire o direito de aumentar a rea de construo, ou pode ainda modificar o uso do imvel, sempre de acordo com regras pr-estabelecidas em legislao especfica. Para os imveis contidos no permetro de uma Operao Urbana Consorciada, essa outorga onerosa do direito adicional de construo somente pode ser paga, pelo interessado, por meio de CEPAC, no se admitindo qualquer outra Contrapartida (como, por exemplo, moeda corrente).

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Os recursos extra-oramentrios obtidos pelo Municpio com a alienao de CEPAC devem obrigatoriamente ser utilizados nas Intervenes previstas na mesma Operao Urbana Consorciada. Desta forma, o Municpio obtm os recursos para financiar as Intervenes da rea da Operao Urbana Consorciada sem aumento de seu endividamento. Alm disso, oferece-se ao mercado imobilirio a oportunidade de adquirir Direitos Urbansticos Adicionais para atendimento de suas necessidades antes mesmo da realizao das Intervenes que, em tese, geraro uma valorizao dos imveis do permetro urbano respectivo, e conseqentemente, desses prprios direitos. Quantidade Limitada de CEPAC Para a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada estabeleceu-se um limite mximo de 3.750.000 CEPAC a serem emitidos. Essa quantidade, definida na Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada e no EIA/RIMA, menor do que o Potencial Construtivo da rea de Interveno da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Isso significa que existe uma escassez de CEPAC para a quantidade de metros quadrados de construo que poderia ser absorvida pelo mercado imobilirio. Alm disso, para modificar o uso dos imveis os interessados devero igualmente utilizar CEPAC, o que contribui para diminuir ainda mais a oferta de CEPAC diante da quantidade de metros quadrados (m2 ) que poderiam ser absorvidos pelo mercado imobilirio. A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada dividida em diversos Setores, cada qual com um limite de metros quadrados adicionais que podero ser utilizados como Direitos Urbansticos Adicionais. Portanto, no obstante os CEPAC sejam os mesmos, e possam ser utilizados em qualquer rea contida no permetro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada (obedecida a tabela de converso entre CEPAC e benefcios para cada setor), to logo seja atingido o limite de um determinado setor, os CEPAC somente podero ser utilizados em imveis localizados nos demais setores, o que acentua a referida escassez para regies em que a demanda, hoje, j se mostre elevada. Outras Caractersticas dos CEPAC CEPAC so valores mobilirios, conforme estabelecido na Instruo CVM 401 e deciso proferida pelo Colegiado da CVM em 28 de agosto de 2003, e sua distribuio pblica est sujeita ao atendimento das determinaes contidas na Instruo CVM 401. A Prefeitura do Municpio de So Paulo editou o Decreto n 44.844, de 14 de junho de 2004, que alm de atender s exigncias da Instruo CVM 401, regulamenta a emisso dos ttulos, as responsabilidades pelo acompanhamento das Operaes Urbanas Consorciadas, e indica a forma de exerccio dos direitos assegurados pelos CEPAC.

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Utilizao dos CEPAC O interessado poder utilizar os CEPAC como pagamento de Contrapartida em um projeto de construo apresentado Prefeitura do Municpio de So Paulo, ou para modificar o uso do imvel, ou simplesmente vincular os direitos conferidos pelo CEPAC a um lote. Neste ltimo caso, ao imvel beneficiado ficam garantidos, no futuro, Diretos Urbansticos Adicionais. Desta forma, o interessado garante o exerccio desses direitos antes de esgotado o Estoque (em metros quadrados) do respectivo setor da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, mesmo que no tenha a inteno de iniciar seu projeto imediatamente. Programa de Intervenes A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada prev as seguintes Intervenes: (i) concluso e adequao da Avenida Jornalista Roberto Marinho, o que inclui seu prolongamento at a Rodovia dos Imigrantes, a execuo de ponte para interlig-la Marginal Pinheiros, implantao de viadutos, passarelas, vias locais e outras Intervenes; (ii) prolongamento da Avenida Chucri Zaidan at a Avenida Joo Dias; (iii) alargamento da Avenida Washington Luis; (iv) implantao de unidades de HIS para reassentar as populaes atingidas pelas Intervenes; (v) implantao de reas verdes e espaos pblicos; e (vi) desapropriaes e obras necessrias para a execuo das Intervenes. Cabe ao Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada estabelecer as prioridades e caractersticas do programa de Intervenes, podendo alter-las. Vale lembrar que cada Interveno ser objeto de emisso especfica de CEPAC.

Divulgao de Informaes da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada A cada 3 (trs) meses a EMURB divulgar no Dirio Oficial do Municpio e no Portal da Prefeitura de So Paulo na internet, desde a primeira emisso de CEPAC, alm de outras informaes que entender relevantes, (i) balancete contendo as receitas e despesas da Operao Urbana Consorciada; (ii) a quantidade total de CEPAC emitidos; (iii) a quantidade de CEPAC utilizados diretamente no pagamento de desapropriaes e obras; (iv) a quantidade de CEPAC utilizada como garantia de operaes de financiamento; e (v) a quantidade de CEPAC convertidos em direito de construir alm do Potencial Construtivo ou direito de modificar os usos e parmetros urbansticos de determinado imvel.

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OPERAES URBANAS Introduo Operao Urbana Consorciada, originalmente denominada Operao Urbana, um instrumento urbanstico que excepciona a Lei de Uso e Ocupao do Solo e utilizada para requalificar uma rea da cidade ou para implantar e/ou ampliar infra-estruturas urbanas, por meio de Intervenes, em reas da cidade onde haja interesse imobilirio com demanda acima dos limites estabelecidos pela legislao urbanstica. Permite municipalidade outorgar, de forma onerosa, Direitos Urbansticos Adicionais a uma rea urbana delimitada. A Operao Urbana autoriza o Poder Pblico Municipal a conceder, dentro de um permetro definido em lei prpria, ndices e parmetros urbansticos adicionais queles previstos na legislao ordinria de uso e ocupao do solo, em troca de Contrapartida a ser paga pelo interessado. Cada Operao Urbana criada por meio de lei especfica, sujeita aprovao por quorum qualificado pela Cmara Municipal (aprovao por um mnimo de trs quintos dos vereadores). A lei autorizativa descreve o permetro da Operao Urbana, confere direitos e responsabilidades s partes envolvidas, define os critrios de financiamento da Operao Urbana e estabelece um programa de Intervenes que sero custeadas com as Contrapartidas. Os recursos advindos das Contrapartidas so considerados recursos extra-oramentrios, depositados em uma conta bancria vinculada a cada Operao Urbana, no se confundindo, portanto, com o caixa geral da prefeitura e devem, obrigatoriamente, ser aplicados nas Intervenes dentro dos limites estabelecidos na prpria lei. As Operaes Urbanas tm origem no conceito de "solo-criado", desenvolvido por urbanistas a partir de meados da dcada de 70. O solo criado pressupe a existncia de um Coeficiente de Aproveitamento, de maneira a eliminar as diferenas econmicas entre regies que o Zoneamento instituiu. A partir desse coeficiente originalmente equivalente a uma vez a rea do terreno aquilo que fosse construdo a mais seria considerado solo criado. As diretrizes gerais da poltica urbana constantes do Estatuto da Cidade e relacionadas s Operaes Urbanas Consorciadas so as seguintes: cooperao entre os diferentes nveis de governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade; ordenao e controle do uso do solo; justa distribuio de benefcios e nus; adequao dos instrumentos de poltica econmica, tributria e financeira e dos gastos pblicos; recuperao dos investimentos do Poder Pblico; e igualdade de condies para os agentes pblicos e privados na promoo de empreendimentos.

Nesse sentido, qualquer Operao Urbana Consorciada envolve os seguintes aspectos principais, a saber: necessidade de sua criao por meio de Lei Municipal especfica, com definio da rea atingida, a especificao do plano de Operao Urbana Consorciada contendo o programa bsico de ocupao, o programa de atendimento econmico e social da populao diretamente afetada, sua finalidade, o estudo tcnico do impacto de vizinhana, a contrapartida a ser exigida do proprietrio que se beneficiar da Operao Urbana Consorciada, as regras para as alteraes dos ndices de loteamento, parcelamento, uso e ocupao do solo, regularizaes de imveis, com a emisso de CEPAC, e a forma de controle da operao compartilhado com representantes da sociedade civil. No Brasil, o instrumento Operaes Urbanas surge como proposta nos anos 80, e pela primeira vez includo no projeto de lei do Plano Diretor de So Paulo em 1985, j com o duplo objetivo de promover mudanas estruturais em certas reas da cidade e mobilizar recursos privados para tal (Estatuto da Cidade Guia para implementao pelos Municpios e Cidados, Mesa da Cmara dos Deputados, 51 Legislatura, 3 Sesso Legislativa, 2001, Realizao Instituto Polis, pg. 82).

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Em So Paulo, desde 1991 foram aprovadas cinco Operaes Urbanas, quais sejam: Operao Urbana Anhangaba; Operao Urbana Faria Lima; Operao Urbana gua Branca; Operao Urbana Centro; e Operao Urbana Consorciada gua Espraiada.

At a entrada em vigor do Estatuto da Cidade, a engenharia financeira das Operaes Urbanas previa o pagamento dos Direitos Urbansticos Adicionais na forma autorizada em cada lei autorizativa de Operao Urbana, no momento da aprovao do empreendimento. Exigia-se que o interessado fosse detentor de um lote e que contemplasse um projeto do empreendimento. O interessado dava entrada a esse projeto nos rgos de aprovao da Prefeitura, era feito o clculo da Contrapartida para aquisio dos Direitos Urbansticos Adicionais e, no momento da aprovao, pagava, em dinheiro ou obra, dependendo da situao, o valor correspondente aos benefcios outorgados pela municipalidade. Para a Prefeitura, significa dizer que os valores das Contrapartidas, quando pagas em dinheiro, entravam na conta vinculada a cada Operao Urbana somente na medida em que os projetos eram aprovados tornando a execuo de cada, Interveno prevista na lei especfica um processo dependente da aprovao de muitos projetos e pagamento das respectivas Contrapartidas (quando envolvendo Outorga Onerosa de Direitos Urbansticos Adicionais), tornando o processo longo e complexo. Para a cidade, significa dizer que o permetro da Operao Urbana sofria todo o impacto de empreendimentos que se instalavam muito antes que as obras de infra-estrutura necessrias para absorver o aporte de rea adicional de construo que a lei outorga. Com a adoo dos CEPAC, a municipalidade pretende antecipar os recursos e executar previamente as infraestruturas necessrias para absorver a demanda por Direitos Urbansticos Adicionais. 1. Operao Urbana Anhangaba

Essa Operao Urbana foi aprovada pela Lei 11.090/91, com prazo de 3 anos, e visava, prioritariamente, a captao de recursos para finalizar as obras do Vale do Anhangaba, iniciadas na gesto anterior. Essa Operao Urbana se extinguiu no prazo previsto na prpria lei. 2. Operao Urbana Faria Lima

Essa Operao Urbana foi instituda pela Lei n 11.732/95. Foi aplicada em uma rea j urbanizada sobre a qual j incidia forte interesse imobilirio. Como Operao Urbana em vigor, a mais antiga e aquela que obteve maior volume de Contrapartidas financeiras, tendo atingido, conforme dados da EMURB, valores nominais acumulados da ordem de R$300.064.650,13. De um estoque total de 2.250.000 metros quadrados adicionais previstos na lei, foram utilizados aproximadamente 940.000 metros quadrados, restando ainda outros 1.310.000 metros quadrados a serem utilizados, conforme Lei Municipal 13.769/04, que modificou a legislao anterior. A principal Interveno prevista e j executada nessa Operao Urbana foi o prolongamento da Avenida Faria Lima. Desde ento, foram iniciadas outras Intervenes para absorver o impacto do Potencial Construtivo Adicional que a lei outorga (cruzamentos em desnvel da Avenida Faria Lima com as Avenidas Rebouas e Cidade Jardim; alargamento da Rua Funchal; prolongamento da Avenida Hlio Pellegrino; Boulevard Juscelino Kubitschek), e de requalificao urbana (Largo da Batata). 3. Operao Urbana gua Branca

Essa Operao foi instituda pela Lei n 11.774/95, tendo um carter diferenciado da Operao Faria Lima. O permetro definido corresponde a uma rea originalmente industrial, caracterizada por grandes plantas industriais e grandes glebas no urbanizadas em pleno centro expandido da cidade, que vinha perdendo dinmica econmica e no possua nenhuma dinmica imobiliria expressiva.

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Assim como as demais Operaes Urbanas que antecederam Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, no contemplava um projeto urbanstico para o conjunto do permetro, apenas algumas diretrizes virias que efetivamente no estruturam aquela rea. 4. Operao Urbana Centro

Esta Operao Urbana possui motivaes distintas das demais Operaes Urbanas. A Lei n 12.349/97 que instituiu a Operao Urbana Centro, delimita uma rea totalmente urbanizada e consolidada que, basicamente, corresponde ao centro histrico de So Paulo. Foi concebida com o intuito de recuperar, redinamizar e requalificar a rea central da cidade. Partiu do conceito de que era essencial repovoar o centro para recuper-lo. Assim, foram estimulados o uso residencial, hoteleiro e de estacionamento. Para tanto, a lei prev muito mais a criao de estmulos do que execuo de Intervenes financiadas com Contrapartidas. Particularmente, um de seus instrumentos, denominado transferncia de potencial construtivo, gerou uma Ao Direta de Inconstitucionalidade por parte do Ministrio Pblico Estadual. Esse instrumento permitia que os proprietrios de imveis tombados, aos quais no era permitido adicional de construo por se constiturem como patrimnio histrico, pudessem, de forma onerosa, transferir esse adicional para outro lote em outra rea da cidade.Esses recursos deveriam ser obrigatoriamente aplicados em obras de recuperao do imvel tombado, com controle dos rgos pblicos. Entretanto, foi interposta pelo Ministrio Pblico Estadual uma Ao Direta de Inconstitucionalidade, j transitada em julgado, que proibiu, em particular, a utilizao desse instrumento. 5. Operao Urbana Consorciada gua Espraiada

Vide Seo Operao Urbana Consorciada gua Espraiada.

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CERTIFICADOS DE POTENCIAL ADICIONAL DE CONSTRUO - CEPAC Os CEPAC, quando destinados distribuio pblica, so valores mobilirios com a finalidade de permitir ao municpio emissor securitizar o direito adicional de construir e modificar uso, no mbito de uma Operao Urbana Consorciada. Lgica da Operao Urbana Consorciada e do CEPAC O Plano Diretor de um Municpio pode fixar reas nas quais os Direitos Urbansticos Adicionais podero ser exercidos, mediante Contrapartida a ser prestada pelo beneficirio, o que se denomina Outorga Onerosa do direito de construir ou modificar o uso do solo. O Municpio cria, por meio de lei, uma Operao Urbana Consorciada, que o conjunto de Intervenes coordenadas pelo Poder Pblico municipal, com a participao dos proprietrios, moradores, usurios permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcanar na rea especfica transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao ambiental. A mesma lei que cria a Operao Urbana Consorciada deve prever a emisso, pelo Municpio, de quantidade determinada de CEPAC, que podem ser alienados em leilo ou utilizados diretamente no pagamento das obras e desapropriaes necessrias prpria operao. Os CEPAC so utilizados no pagamento dos Direitos Urbansticos Adicionais outorgados onerosamente pela municipalidade. Cada CEPAC pode ser utilizado: (i) como rea de construo que supere os padres estabelecidos pela legislao de uso e ocupao do solo, at o limite fixado pela lei especfica que aprovar a Operao Urbana Consorciada; (ii) como uso no previsto pela legislao ordinria de uso e ocupao do solo, respeitadas as determinaes previstas na lei especfica da Operao Urbana Consorciada; e (iii) como parmetro urbanstico que supere as restries impostas a cada zona pela lei de uso e ocupao do solo. De acordo com a Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, quaisquer interessados em construir acima dos limites bsicos impostos pela legislao, ou modificar o uso e parmetros urbansticos dos imveis, devero obrigatoriamente adquirir CEPAC como meio de aquisio de Outorga Onerosa. limitada a quantidade de CEPAC que podem ser emitidos no mbito de Operao Urbana Consorciada. Alm disso, h Estoques mximos para utilizao dos CEPAC em diversos setores que abrangem a Operao Urbana Consorciada, ou seja, desta forma no haver concentrao por eventual utilizao dos CEPAC em um nico setor. Uma vez esgotado o Estoque em determinado setor da Operao Urbana Consorciada, os CEPAC remanescentes ou em circulao somente podero ser utilizados nos outros setores da mesma. Aps a utilizao do Estoque de CEPAC emitidos no mbito de determinada Operao Urbana Consorciada, no ser mais possvel construir acima dos limites bsicos impostos pela legislao, ou modificar o uso dos imveis, naquela rea. H vinculao expressa do emprego dos recursos obtidos com a alienao de CEPAC determinada Interveno (obra ou desapropriao), no se podendo destinar os valores para quaisquer outros fins. Com a realizao da Interveno, pretende-se que ocorra a valorizao da rea da Operao Urbana Consorciada. Ciclo do CEPAC O CEPAC um valor mobilirio de livre circulao no mercado que, serve como instrumento de arrecadao voluntria dos Municpios, para financiar Intervenes especficas no mbito de Operaes Urbanas Consorciadas e que no configuram endividamento para o Poder Pblico municipal.

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A municipalidade de So Paulo poder realizar emisses pblicas ou privadas de CEPAC. No podero ser emitidos mais CEPAC do que o limite estabelecido pela lei que instituir cada Operao Urbana Consorciada. Para cada emisso, a SF divulgar portaria relativa respectiva emisso, conforme solicitao da EMURB, contendo: a indicao da Operao Urbana Consorciada; indicao da Interveno que ser custeada com a emisso dos CEPAC, ou as caractersticas do financiamento em que haver prestao de garantia com CEPAC; o valor total da emisso; o preo de cada CEPAC; a quantidade de CEPAC emitida; a tabela de converso; e outras informaes relevantes.

Sero colocados CEPAC privadamente quando utilizados para pagamento das obras e desapropriaes previstas nas Intervenes, bem como para oferecimento em garantia de financiamentos obtidos junto a instituies financeiras para custeio das referidas Intervenes. Nesses casos, o valor dos CEPAC ser aquele negociado no ltimo leilo pblico e, caso ainda no tenha ocorrido nenhum leilo pblico, o valor dos CEPAC ser aquele estabelecido na lei especfica que criar a Operao Urbana Consorciada. Em nenhuma hiptese o valor dos CEPAC ser inferior ao preo mnimo de emisso previsto na lei especfica que criar a Operao Urbana Consorciada. Caber a SF, SEMPLA e EMURB, conjuntamente, decidir pela colocao privada dos CEPAC, de acordo com a opo que se mostre mais vantajosa, na ocasio, para o custeio da Interveno. No pagamento de desapropriaes necessrias s Intervenes da Operao Urbana Consorciada, os CEPAC somente podero ser utilizados diretamente aps a publicao do decreto expropiatrio, a avaliao administrativa ou judicial para determinao do valor do bem e a celebrao de documento comprobatrio da concordncia do expropriado em receber a indenizao, ou parte dela, em CEPAC. As colocaes pblicas de CEPAC sero realizadas em bolsa de valores ou em entidades de mercado de balco organizado, utilizando-se o sistema de distribuio de valores mobilirios a que se refere a Lei Federal n 6.385, de 7 de dezembro de 1976, conforme a Instruo CVM 401. Os CEPAC, quando ofertados publicamente, sero objeto de um ou mais leiles a se realizar em bolsa de valores ou mercado de balco organizado. Cabe SEMPLA e EMURB adotar providncias necessrias para o controle das emisses, alienaes, transferncias, converses dos benefcios, utilizao direta em pagamento de obra ou das indenizaes por desapropriaes, podendo contratar terceiros para a escriturao dos certificados, bem como para viabilizar a distribuio pblica dos mesmos, na forma exigida pela CVM. Para adquirir CEPAC no preciso ser proprietrio de terrenos, nem adquirir um imvel na rea da Operao Urbana Consorciada. Caso o titular dos CEPAC seja ou venha a ser proprietrio de imvel na rea da Operao Urbana Consorciada, poder, observados os Estoques, vincul-los a seu terreno, aumentando, assim, a rea disponvel para construo (e, portanto, potencialmente o valor de seu imvel) e/ou alterando os parmetros de utilizao de seu terreno. A Prefeitura divulgar trimestralmente o Estoque de CEPAC disponvel nas mos do pblico, bem como a quantidade de CEPAC vinculados a cada regio.

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Novas Emisses de CEPAC Somente sero emitidos CEPAC para custeio de novas Intervenes, no mbito da mesma Operao Urbana Consorciada, quando: for concluda a Interveno ou grupo de Intervenes anterior; tenha sido efetivamente distribuda, de forma privada ou pblica, a totalidade dos CEPAC emitidos para custeio da Interveno grupo de Intervenes anterior, na forma do caput deste artigo; ou tenham sido assegurados, comprovadamente por meio de depsito na Conta Vinculada, os recursos necessrios concluso da Interveno ou grupo de Intervenes anterior.

Caso tenha sido concluda a Interveno ou grupo de Intervenes e remanesam recursos obtidos com a alienao de CEPAC no mercado, tais recursos podero ser transferidos para a Interveno seguinte da Operao Urbana Consorciada, sendo vedada sua utilizao para qualquer outro fim. Na apurao do valor total da Interveno, ou conjunto de Intervenes, para efeito de clculo da quantidade total de CEPAC que podero ser emitidos, devero ser includas todas as respectivas despesas, devidamente comprovadas, inclusive estudos, projetos e custos de administrao prprios da Operao Urbana Consorciada.

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FATORES DE RISCO DA OPERAO URBANA CONSORCIADA GUA ESPRAIADA Antes de tomar uma deciso de investimento, os potenciais investidores devem considerar cuidadosamente, luz de suas prprias situaes financeiras e objetivos de investimento, todas as informaes disponveis neste Prospecto e, em particular, avaliar os fatores de risco descritos a seguir. Fatores de Risco Macroeconmicos A valorizao dos CEPAC est diretamente relacionada ao preo dos imveis praticado no mbito da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Eventuais modificaes na conjuntura econmica que afetem o mercado imobilirio podem afetar a demanda por CEPAC e o seu respectivo valor. Freqentemente, o Governo Brasileiro intervm na economia do Pas, realizando, ocasionalmente, mudanas drsticas e repentinas nas suas polticas. As medidas do Governo Brasileiro para controlar a inflao e implementar as polticas econmica e monetria tm envolvido alteraes nas taxas de juros, desvalorizao na moeda, controle de cmbio, tarifas, entre outras medidas. Essas polticas, bem como algumas condies macroeconmicas, causaram efeitos significativos na economia brasileira, assim como nos mercados financeiro, de capitais e imobilirio. Adicionalmente, no h como prever por quanto tempo sero mantidas as atuais diretrizes das polticas econmica e monetria implementadas pelo atual Governo Federal. A adoo de medidas, pelo Governo Federal, que possam resultar na flutuao da moeda, indexao da economia, instabilidade de preos, elevao de taxas de juros ou influenciar a poltica fiscal vigente podero impactar os negcios imobilirios e os investimentos em CEPAC. Fatores de Risco Setoriais O mercado imobilirio est sujeito a oscilaes significativas de preos. Uma eventual desvalorizao do mercado imobilirio poder afetar a demanda por CEPAC e, conseqentemente, seu valor. Alm de fatores externos, como os vistos acima, outros fatores intrnsecos ao setor imobilirio podem gerar-lhe oscilaes, tais como alteraes na legislao especfica, criao ou alterao de leis sobre meio ambiente, ou medidas que afetem a escassez de financiamentos habitao. Regulamentao Especfica e Meio Ambiente O setor imobilirio brasileiro est sujeito extensa regulamentao sobre construo e Zoneamento, que emana de diversas autoridades federais, estaduais e municipais e que afeta as atividades de aquisio de terrenos, incorporaes e construes. O setor est sujeito tambm regulamentao sobre crdito e proteo ao consumidor. As empresas que atuam no ramo imobilirio so obrigadas a obter aprovao de diversas autoridades governamentais para suas atividades de incorporao, construo e comercializao, havendo a possibilidade de serem adotados novos regulamentos ou promulgadas novas leis, ou as leis ou os regulamentos serem interpretados de tal sorte a afetarem os resultados das operaes dessas empresas. As atividades das empresas do ramo tambm esto sujeitas legislao e regulamentao brasileira federal, estadual e municipal do meio ambiente. Caso ocorra alterao na regulamentao relativa ao setor imobilirio, inclusive na regulamentao sobre o meio ambiente, as atividades e os resultados dessas empresas podero ser afetados de maneira adversa. Tal cenrio sugere oscilao para baixo dos preos praticados no mercado imobilirio, que, se ocorrer, poder afetar a demanda por CEPAC e, conseqentemente, seu valor. Financiamento Imobilirio Os diferentes tipos de financiamentos bancrios obtidos pelos consumidores para compra de imveis possuem como principal fonte o SFH, financiado com recursos captados atravs dos depsitos em caderneta de poupana. Com freqncia, o CMN altera o limite dos bancos de disporem desses recursos para fins de financiamento

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imobilirios. Assim, caso o CMN restrinja o limite de disponibilidade das instituies financeiras destinado a financiar compra de imveis, o volume de vendas das empresas do setor poder diminuir, afetando, assim, a demanda por unidades habitacionais, por CEPAC e, conseqentemente, seu valor. Valorizao Historicamente, a execuo de Intervenes e obras pblicas em geral acarreta em significativa valorizao do mercado imobilirio da regio da Interveno. No h garantia que as Intervenes no mbito da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada geraro valorizao imobiliria na rea de Interveno Urbana da referida operao. Como a valorizao dos CEPAC est atrelada, entre outros fatores, valorizao imobiliria da regio a que se referem, tambm no h garantia de valorizao dos CEPAC. Fatores de Risco da Emissora Riscos Polticos O Municpio de So Paulo possui um Plano Diretor criado pela Lei Municipal n 13.430, de 13 de setembro de 2002, elaborado de acordo com o Estatuto da Cidade, que autoriza expressamente a emisso de CEPAC pelo municpio para financiamento das Intervenes no mbito de Operaes Urbanas Consorciadas. A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada foi criada pela Lei Municipal n 13.260, de 28 de dezembro de 2001, e est expressamente prevista no atual Plano Diretor. Quaisquer leis, federais ou municipais, esto sujeitas a modificaes por outras leis, ou podem ser revogadas, expressa ou tacitamente, mediante iniciativa do Poder Legislativo e sano do Poder Executivo. So possveis alteraes legislativas que tragam mudanas em relao prioridade das Intervenes executadas, ou, ainda, modificaes de coeficientes ou de valores bsicos de imveis em quaisquer reas do Municpio, que, portanto, alterem o cenrio considerado pelo investidor no momento da aquisio dos CEPAC, apostando na valorizao da rea e de seus ttulos. No existe garantia de manuteno das caractersticas da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, ainda que definidas em legislao especfica, pois esta poder ser modificada a qualquer tempo, observados os trmites legais. Alterao da Poltica de Investimentos O governo municipal poder eleger outras regies de So Paulo como prioritrias para o desenvolvimento urbano, e estabelecer polticas que venham a retardar ou paralisar a implementao das Intervenes na Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Portanto, algumas ou todas as Intervenes previstas na Operao Urbana Consorciada gua Espraiada que ainda no tenham sido objeto de emisso de CEPAC podero sofrer modificaes, ser substitudas, ou simplesmente no se realizar. O estabelecimento, pela Prefeitura, de polticas mais favorveis ao mercado imobilirio de outras regies do Municpio de So Paulo, pode afetar o crescimento e o interesse imobilirio na regio abrangida pela Operao Urbana Consorciada gua Espraiada e, portanto, a valorizao dos CEPAC.

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Fatores de Risco dos CEPAC Inovao Os CEPAC constituem uma modalidade de investimento recentemente introduzida no mercado de valores mobilirios brasileiro, que no constitui crdito contra seu emissor, no estando, portanto, sujeitos a rendimento pr-determinado ou resgate, e que ainda no tiveram sua utilizao disseminada e difundida amplamente. Tais aspectos podem resultar em uma dificuldade maior de aceitao dos CEPAC se comparados a outras modalidades de investimento disponveis no mercado de valores mobilirios, ou com outros ativos disponveis para investimento. Liquidez Ainda no existe mercado secundrio de CEPAC e, conseqentemente, no existe histrico de negociao desses ttulos. No h como prever quais sero as movimentaes futuras de compra e venda de CEPAC no mercado secundrio. Caso os titulares de CEPAC desejem desfazer-se de seu investimento, podem ser obrigados a oferecer descontos substanciais para vend-los no mercado secundrio, realizando uma perda de parte do seu investimento. Inexistncia de Garantia de Financiamento da Interveno No existe garantia de que haver interesse do mercado em adquirir todos os CEPAC necessrios para o financiamento das Intervenes. Caso no haja procura para os CEPAC e, portanto, no haja recursos suficientes para o trmino das Intervenes, o Municpio de So Paulo no tem a obrigao de adquirir os CEPAC remanescentes, ou utilizar recursos prprios para fazer os pagamentos futuros. Alm disso, no existe por parte do Banco Coordenador garantia firme de colocao dos CEPAC. Assim sendo, caso no haja a colocao dos CEPAC nos montantes ofertados, o Banco Coordenador no tem a obrigao de adquirir os CEPAC remanescentes, ou utilizar recursos prprios para fazer os pagamentos futuros. Com isso, nada assegura que a Prefeitura conseguir emitir tantos CEPAC quanto necessrios para a realizao de qualquer Interveno no mbito da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada e que a Prefeitura complemente o custeio de qualquer Interveno, o que pode resultar em uma valorizao menor que a projetada na respectiva rea de Interveno Urbana, podendo impactar os CEPAC. Descasamento de Fluxos No h como prever se o fluxo de recursos captados com as emisses de CEPAC ser compatvel com os cronogramas fsico-financeiros das Intervenes urbansticas programadas. Assim, caso ocorra o descasamento de fluxos, os valores orados para as Intervenes urbansticas podero sofrer incrementos de valor inviabilizando sua finalizao. Inadimplncia A compra dos CEPAC pelos investidores, poder ser financiada em at 18 prestaes mensais, conforme a Lei da Operao Urbana gua Espraiada. No h como prever se os titulares dos CEPAC iro honrar os financiamentos, nas datas aprazadas. Assim, eventual inadimplncia ou atraso nos pagamentos das parcelas financiadas pelos titulares de CEPAC poder comprometer o fluxo de recursos destinados s Intervenes e, portanto, a valorizao dos CEPAC. Limites de CEPAC A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada dividida em 5 setores com Estoques distintos de Direitos Urbansticos Adicionais . Uma vez atingidos tais limites, os titulares de CEPAC somente podero utiliz-los nos setores remanescentes, sempre dentro da rea abrangida Operao Urbana Consorciada gua Espraiada.

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Assim, quanto maior for o tempo para exerccio dos direitos assegurados pelos CEPAC, maior o risco de se esgotarem as possibilidades de uso de CEPAC em determinado setor da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, restando, porm, garantia de utilizao dos ttulos na regio da operao. Fatores de Risco de Natureza Poltica Modificao da Legislao O Estatuto da Cidade (Lei Federal n 10.257/01) uma norma de ordem pblica, sancionada em 10 de julho de 2001, que regulamenta o artigo 182 da Constituio Federal de 1988. O Estatuto da Cidade assegura aos Municpios o direito de fixar coeficientes de construo e usos permitidos e, ao mesmo tempo, outorgar, onerosamente, um direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento bsico existente ou de alterao do uso do solo. Tambm permite a criao de Operaes Urbanas Consorciadas por meio de leis especficas, e o financiamento das Intervenes por meio da emisso de CEPAC. Quaisquer leis, federais ou municipais, esto sujeitas a modificaes por outras leis, ou podem ser revogadas, expressa ou tacitamente, mediante iniciativa do Poder Legislativo e sano do Poder Executivo e impactar negativamente a valorizao, negociabilidade e validade dos CEPAC. Assim qualquer alterao na legislao que disciplina os CEPAC, poder acarretar em prejuzo para os investidores. Modificao do Valor do ndice Fiscal Para terrenos no abrangidos por Operao Urbana Consorciada, a nica maneira de se adquirir direitos urbansticos adicionais por meio de outorga onerosa, cujo valor calculado de acordo com o ndice Fiscal de Imvel. A Planta Genrica de Valores do Municpio de So Paulo, definidora do ndice Fiscal, pode ser modificada por meio de procedimentos tcnicos estatsticos de avaliao em massa de imveis que apresentada e discutida na Comisso Municipal de Valores Imobilirios. Aps discusses, o Executivo Municipal elabora Projeto de Lei que deve ser aprovado na Cmara dos Vereadores seguindo para promulgao do Prefeito. Essa lei entra em vigor no ano seguinte ao da promulgao. Assim, qualquer modificao no clculo do Valor do ndice Fiscal do imvel pode tornar mais vantajoso, sob o ponto de vista econmico, executar empreendimento imobilirio em lote fora da Operao Urbana Consorciada. No Estudo de Viabilidade Econmica h vrias comparaes entre os valores dos terrenos, acrescidos da respectiva contrapartida financeira, entre reas abrangidas e no abrangidas pela Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. As concluses ali apresentadas dependem da manuteno dos ndices Fiscais atuais.

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OPERAO URBANA CONSORCIADA GUA ESPRAIADA

Introduo A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada foi criada pela Lei 13.260 de 28 de dezembro de 2001 e regulamentada pelo Decreto 44.845, de 14 de junho de 2004. A Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada estabelece diretrizes urbansticas para a rea de influncia da atual Avenida Jornalista Roberto Marinho, de interligao entre a Avenida Naes Unidas (Marginal do Rio Pinheiros) e a Rodovia dos Imigrantes. Assim, a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada abrange os bairros do entorno do crrego de mesmo nome, na zona sul de So Paulo. O projeto prolonga a Avenida Jornalista Roberto Marinho (antigamente conhecida como avenida gua Espraiada) at a rodovia dos Imigrantes, alm de revitalizar a regio com a criao de espaos pblicos de lazer e esportes. As principais Intervenes previstas na lei incluem: prolongamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho e da Avenida Lino de Moraes Leme at a Rodovia dos Imigrantes, numa extenso de aproximadamente 4,5 quilmetros; abertura de duas vias laterais (uma de cada lado) Avenida Jornalista Roberto Marinho no trecho j executado, desde a Avenida Engenheiro Luis Carlos Berrini at a Avenida Washington Luis, para distribuio do trfego local; duas novas pontes estaiadas sobre o rio Pinheiros ligando, a pista sul da Avenida Marginal Pinheiros e o bairro do Morumbi Avenida Jornalista Roberto Marinho; prolongamento da Avenida Chucri Zaidan at a Avenida Joo Dias; construo de passagens em desnvel nos cruzamentos da Avenida Jornalista Roberto Marinho com as Avenidas Pedro Bueno, Santo Amaro e Hlio Lobo, e com as ruas Guaraiuva, Nova Iorque, Vitoriana, Franklin Magalhes e George Corbisier; implantao de passarelas de pedestres; e construo de 8.500 unidades habitacionais destinadas aos moradores das favelas que esto no eixo das Intervenes previstas na Operao Urbana Consorciada gua Espraiada.

O total das Intervenes tem um valor estimado de R$1,125 bilho, sendo que os recursos a serem aplicados viro prioritariamente da colocao de CEPAC.

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A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada est dividida em seis setores, alm de uma Zona Especial de Interesse Social (ZEIS). Os setores tm os seguintes Estoques:

ESTOQUES

SETOR BERRINI at 250.000 m2 SETOR BROOKLIN - at 1.500.000 m2 SETOR JABAQUARA 500.000 m2

SETOR MARGINAL PINHEIROS at 600.000 m2

rea de Construo Adicional Jabaquara

500.000 m2

rea de Construo Adicional demais setores = 3.250.000 m2

SETOR CHUCRI ZAIDAN at 2.000.000 m2

rea de Construo Adicional TOTAL

= 3.750.000 m2

---- SETOR AMERICANPOLIS = 0 m2

Nota: a somatria do Potencial Construtivo Adicional para cada um dos setores que compem a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada corresponde a 4.850.000 m2, conforme indicado na tabela acima, dos quais somente 3.750.000 m2 podero ser integralmente convertidos em rea construda pela utilizao do CEPAC.

Os setores que possuem Estoques de Potencial Adicional de Construo seguem indicados nos mapas a seguir, que no visam representar as ZONAS, conforme a nova Lei de Zoneamento. Para tal, verifique a legislao especfica.

28

1 FOTO DO SETOR BERRINI

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2 MAPA DO SETOR BERRINI

(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

3 FOTO DO SETOR BROOKLIN

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4 MAPA DO SETOR BROOKLIN

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5 FOTO DO SETOR CHUCRI ZAIDAN

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6 MAPA DO SETOR CHUCRI ZAIDAN

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7 FOTO DO SETOR MARGINAL PINHEIROS

(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

8 MAPA DO SETOR MARGINAL PINHEIROS

(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

9 FOTO DO SETOR JABAQUARA

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10 MAPA DO SETOR JABAQUARA

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Perfil dos Distritos Atendidos pela Operao Urbana Consorciada gua Espraiada A rea de Interveno Urbana da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada est contida em sete distritos administrativos da cidade, que, por sua vez, esto sob a jurisdio de cinco subprefeituras diferentes. Os territrios no coincidem, mas o permetro ocupa partes dos sete distritos. So eles: Morumbi (na rea da subprefeitura do Butant); Vila Andrade (na rea da subprefeitura do Campo Limpo); Itaim Bibi (na rea da subprefeitura de Pinheiros); Santo Amaro (na rea da subprefeitura de Santo Amaro); Campo Belo (na rea da subprefeitura de Santo Amaro); Brooklin (parte na rea da subprefeitura de Pinheiros e parte na rea da subprefeitura de Santo Amaro); e Jabaquara (na rea da subprefeitura do Jabaquara).

De tais distritos, alguns apresentam um perfil predominantemente residencial horizontal, como Morumbi, Vila Andrade e Jabaquara, sendo que outros combinam perfil residencial horizontal e vertical e ainda comrcio e servios, como Itaim Bibi, Santo Amaro e Campo Belo. Nos distritos do Morumbi, Campo Belo, Itaim Bibi, Pinheiros e Santo Amaro h uma grande populao flutuante, que circula ali a trabalho ou a negcios. Nesses distritos o nmero de empregos formais supera a populao economicamente ativa residente. Por outro lado, h reas de excluso social e grande concentrao de favelas no permetro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Por isso, os recursos dos CEPAC sero usados tambm no atendimento a essa populao localizada ao longo das Intervenes de infra-estruturas previstas na lei, seja atravs de construo de novas unidades de HIS - Habitao de Interesse Social, atravs de reurbanizao de favelas, atravs de programas federais de incentivo construo de HIS, ou atravs de indenizao pura e simples. As reas para adoo desses programas j esto definidas em lei, denominadas ZEIS - Zonas de Especial Interesse Social, que se concentram, sobretudo no setor Jabaquara. Em toda regio, segundo Mapa da Excluso/Incluso Social da Cidade de So Paulo, elaborado pela PUC-SP, h aproximadamente 800 moradores de rua. Na Vila Andrade 25% dos domiclios no tm rede de esgoto, no Jabaquara, 9%, e no Morumbi, 8%. No Jabaquara, Morumbi e Campo Belo pelo menos um em cada 20 domiclios precrio, so casas geralmente construdas em favelas. Os dados constam do Mapa da Excluso, disponvel no website www.dpi.inpe.br/geopro/exclusao. A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, por estimular a atividade imobiliria, estimula tambm a dinmica econmica e, por conseguinte, a oferta de emprego e renda. Num primeiro momento, atravs de novos postos de trabalho na indstria da construo civil e das obras pblicas. Posteriormente, conforme concludas as obras dos empreendimentos imobilirios, a dinmica econmica se fortalece com a instalao de novos negcios e novas atividades, permitindo um ciclo virtuoso na economia local. Principais Aspectos da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada O escopo da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada compreende um conjunto de medidas e Intervenes coordenadas pela Prefeitura, por intermdio da EMURB, com participao da populao, visando a melhoria e transformaes urbansticas, sociais e ambientais na rea de influncia da Avenida gua Espraiada, atualmente designada Avenida Jornalista Roberto Marinho.

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Referida rea de influncia compreende os seguintes setores: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Jabaquara; Brooklin; Berrini; Marginal Pinheiros; Chucri Zaidan; Americanoplis (prioridade para implantao de Programas Habitacionais); e ZEIS Zona Especial de Interesse Social (tem como objetivo a consolidao das famlias moradoras e a produo de HIS - Habitaes de Interesse Social).

Programa de Intervenes O programa de Intervenes teve como preocupao primordial tratar de forma desigual as desigualdades existentes na regio, priorizando a complementao do sistema virio, o sistema de transportes, a drenagem, a oferta de espaos livres e o provimento de Habitao de Interesse Social para a populao que ocupa as favelas que poder ser atingida por tais Intervenes. De acordo com a Lei da Operao Urbana gua Espraiada, as Intervenes englobam as seguintes finalidades: Ocupao ordenada da regio da Operao Urbana. Desenvolvimento de programa de atendimento populao carente, atingida pelas Intervenes urbansticas, com a implantao de unidades de Habitao de Interesse Social. Criar estmulos para implantao de usos diversos, com ndices e parmetros urbansticos compatveis com as tendncias e potencialidades dos lotes da Operao Urbana. Incentivar a mescla de usos (ou seja, a integrao entre reas comerciais, residenciais e industriais). Dotar o permetro da operao de qualidades urbansticas compatveis com os adensamentos propostos. Criar condies para que usurios da Operao Urbana (proprietrios, moradores e investidores) participem das mudanas urbansticas. Implantao dos melhoramentos virios em especial a concluso da Avenida gua Espraiada (atual Avenida Jornalista Roberto Marinho). Incentivar o remembramento de lotes e a criao de reas de circulao e acesso pblico. Estabelecer mnimo de espaos por setor para a implementao de reas verdes. Prever a implantao em cada nova edificao, de dispositivos de drenagem, por reteno, com capacidade proporcional rea impermeabilizada.

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Descrio das Intervenes A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada tem uma previso de concluso de 15 anos e contempla as seguintes Intervenes: Obras e Intervenes Desapropriaes necessrias para implementar a Operao Urbana. Concluso da Avenida Jornalista Roberto Marinho a partir da Avenida Dr. Lino de Moraes Leme at Rodovia dos Imigrantes, mais: implantao de viadutos com acessos Avenida Jornalista Roberto Marinho(Avenidas Eng. L.C. Berrini, Santo Amaro, Pedro Bueno e George Corbisier); implantao de conexes s ruas transversais restringindo o acesso Avenida Jornalista Roberto Marinho; implantao de complexo virio com pontes, interligando Avenida Jornalista Roberto Marinho com as marginais do Rio Pinheiros; implantao de passarelas na Avenida Jornalista Roberto Marinho; implantao das vias locais margeando a Avenida Jornalista Roberto Marinho. Implantao de unidades de HIS Habitao de Interesse Social. Prolongamento da Avenida Chucri Zaidan at Avenida Joo Dias. Implantao de sistema de reas verdes e de espaos pblicos. Alargamento da Avenida Washington Luiz no trecho compreendido no permetro da Operao Urbana. Implementao de programas pblicos de atendimento econmico e social para a populao de baixa renda diretamente afetada pela operao. Implantao de outras obras e aes necessrias para a consecuo dos objetivos da Operao Urbana. As prioridades definidas pelo Grupo de Gesto so, pela ordem: (i) complexo de pontes do Real Parque; (ii) habitaes de interesse social; (iii) ampliao de reas verdes; (iv) elaborao dos projetos relativos ao Plano de Intervenes. A primeira das Intervenes constitui-se no complexo de pontes para ligar a Avenida Jornalista Roberto Marinho (antiga Avenida gua Espraiada) s Avenidas Marginais de ambos os lados do Rio Pinheiros. A licitao da obra do complexo de pontes foi realizada com base no projeto bsico executado pela empresa ENESCIL Engenharia de Projetos S/C Ltda. e teve como vencedora a Construtora OAS Ltda.. O contrato, no valor de R$146.998.994,29 prev o desenvolvimento de projeto executivo e a construo de duas pontes estaiadas em curva, incluindo a transposio da Avenida Engenheiro Luis Carlos Berrini, e alas de acesso. Outra Interveno prevista para a Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada o prolongamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho, do trecho que vai da Avenida Lino de Moraes Leme, aonde termina o segmento executado, at a Rodovia dos Imigrantes, com comprimento aproximado de 4,4 mil metros. Essa obra prev a canalizao do Crrego gua Espraiada, a execuo de via expressa com acessos controlados e duas vias laterais para distribuio de trfego local. A topografia acidentada no Jabaquara, a montante do crrego, impe soluo em tnel de seu segmento final sob a Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira e antes de seu entroncamento com a Rodovia dos Imigrantes, numa extenso aproximada de 400 metros. De maneira similar ao previsto no segmento de avenida a executar, o processo de negociao com as entidades civis que residem nos bairros residenciais no interior e no entorno do permetro dessa Operao Urbana, cuja negociao redundou na Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, mostrou a necessidade de se acrescentar, ao trecho executado da Avenida Jornalista Roberto Marinho entre as Avenidas Engenheiro Luis Carlos Berrini e Washington Luis, um sistema virio lateral para distribuio de trfego local como forma de proteo a esses bairros lindeiros quela avenida. O custo previsto para a execuo desse conjunto de obras ao longo da Avenida Jornalista Roberto Marinho est estimado em aproximadamente R$ 460.000.000,00.

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A nova ligao entre a Avenida Marginal Pinheiros e a Rodovia dos Imigrantes est prevista para ser uma via expressa, o que significa dizer que quando concluda, no dever conter nenhum cruzamento em nvel. Para que essa condio no produza descontnuos urbanos entre os bairros lindeiros a ambos os lados da avenida, o projeto urbanstico a partir do qual se concebeu a Lei de Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, props uma srie de elementos de ligao entre esses bairros a serem executados em desnvel em relao avenida expressa. Esses elementos de ligao se constituem em passarelas e viadutos que foram alocados conforme hierarquizao do sistema virio. Assim, esto previstas passagens em desnvel nos cruzamentos da Avenida Jornalista Roberto Marinho com as seguintes vias: Rua Guaraiva / Rua Miguel Sutil; Rua Nova Iorque / Rua Paschoal Paes; Avenida Santo Amaro; Avenida Pedro Bueno; Avenida Hlio Lobo / Rua Jorge Duprat Figueiredo; Rua Vitoriana / Rua Rishin Matsuda; Rua Franklin Magalhes; e Rua George Corbisier.

Em virtude do Termo de Ajustamento de Conduta firmado em 30 de abril de 2004 (vide Seo Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Pendncias Judiciais e Administrativas na pg 60.), as duas primeiras passagens em desnvel ficam condicionas aprovao dos proprietrios dos imveis dos bairros de Vila Cordeiro e Brooklin Novo. Estima-se, de acordo com vo a ser vencido, que cada uma dessas obras custar, em mdia, aproximadamente R$16.250.000,00. Concluindo as Intervenes previstas em lei para o eixo da Avenida Jornalista Roberto Marinho, h as alas de acesso e sada para a Rodovia dos Imigrantes, as quais, pelas condies de entroncamento com uma rodovia estadual, devero ser tratadas diretamente com o governo do Estado de So Paulo, inclusive no que concerne soluo de projeto e possvel parceria entre as instncias municipal e estadual para sua consecuo. Por fim, no que tange s Intervenes virias, h as obras para implantao do prolongamento da Avenida Chucri Zaidan at a Avenida Joo Dias. Essa obra dever ser realizada em segmentos segundo necessidades de efetiva abertura de novas vias ou alargamentos de vias j existentes, compondo um comprimento de aproximadamente 2,5 mil metros. Estima-se em R$130.000.000,00 o custo final dessa obra. No que diz respeito s Intervenes de cunho social, a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada pretende atender um nmero prximo a 8,5 mil famlias em situao de favela e que esto assentadas no interior das faixas de melhoramentos virios que formam parte da Operao Urbana Consorciada. Entre as formas de Intervenes sociais previstas esto a construo de unidades habitacionais; reurbanizao de favelas, onde convier; pagamento em espcie queles que preferirem se mudar; ou ainda ao pagamento de at R$7,5 mil ao investidor privado por unidade habitacional a ser construda para efeitos de aquisio de terreno necessrio construo das habitaes. Esta ltima possibilidade est vinculada aos termos da Medida Provisria n 2.212, de 30 de agosto de 2001. Nessas condies, estima-se que para atender a esses programas sejam necessrios valores mximos equivalentes a R$350.000.000,00. Dos Meios, Recursos e Contrapartidas da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada As Intervenes previstas na Operao Urbana Consorciada gua Espraiada tm custo e prazo estimados de aproximadamente R$1.125.000.000,00 e 15 anos, respectivamente. Com a finalidade de custear tais Intervenes, o Poder Executivo Municipal pode outorgar de forma onerosa, mediante entrega de CEPAC, para lotes contidos no permetro da Operao: (i) o potencial adicional de construo e (ii) a modificao dos usos e parmetros urbansticos.

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A tabela abaixo define os Estoques (em metros quadrados) por setor: SETOR Jabaquara Brooklin Berrini Marginal Pinheiros Chucri Zaidan TOTAL REA ADICIONAL CONSTRUDA m2 (limite) 500.000m2 1.500.000m2 250.000m2 600.000m2 2.000.000m2 4.850.000m2 *

* O quadro no apresenta indicao do setor Americanpolis por no ter sido designada potencial construtivo adicional para esse setor. No setor Americanplis ser priorizada a implantao de Programas Habitacionais.

A soma das reas adicionais superior ao limite de metros quadrados de rea construda que podem ser obtidos com a converso dos CEPAC, que segundo a Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada de 3.750.000m2. Quando a soma do Potencial Construtivo Adicional em cada setor atingir 50% do total do Estoque respectivo, a EMURB dever, aps ouvidos o Grupo de Gesto, a SEMPLA e a CNLU, promover, se necessrio, o ajuste dos percentuais permitidos no setor em questo, de modo a garantir a mescla de usos do solo admitidos. Natureza do CEPAC Os CEPAC revelam-se valores mobilirios de emisso pela municipalidade, que so utilizados como meio de pagamento de Contrapartida e que representam Direitos Urbansticos Adicionais, observadas as limitaes de Estoque por setor da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Os CEPAC no representam direito de crdito contra a Prefeitura ou a EMURB. Forma de Clculo para a Estimativa de m de reas Potenciais De acordo com a Planta n BE-04-7B-001 citada no Art. 1, pargrafo 2 da Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, a rea da poligonal da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada de aproximadamente 13.262.353m2 (rea bruta). Para o clculo do potencial de (m2) passveis de adeso, ou seja, os (m2) de construo adicional e de mudana de uso e parmetros que podero aderir Operao Urbana, foram analisados os seguintes setores: Berrini, Marginal Pinheiros, Chucri Zaidan e Brooklin, por serem os setores onde a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada se viabilizar de imediato. Assim, ao se subtrair a rea da poligonal (rea bruta) das reas do setor Jabaquara, alm de Americanpolis e ZEIS, reas de espaos pblicos (tais como: ruas, caladas, praas), hospitais, escolas, construes consolidadas (tais como: edifcios de grande porte), lotes pequenos (que dificilmente adeririam a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada em um primeiro momento) e as reas de melhoramentos contidas nas plantas (n BE-04-7B-002; BE-04-7B-003; BE-04-7B-004; BE-04-7B-005; BE-04-7B-006; BE-04-7B-007 e BE-04-7B-008) citadas no art. 28 na referida lei, resta uma rea potencial de aproximadamente 2.631.151m2 (rea potencial de terreno). Para se obter o nmero de m2 potenciais passveis de adeso Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, foram utilizadas 2 frmulas, constantes do Decreto Urbanstico: a dos m2 de construo adicional e a dos m2 de mudana de uso potenciais da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada.

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A primeira delas a de m2 de rea adicional de construo passveis de adeso, dada por:

2 M P = mT (Coef .OUAE Coef .bsico ) ,

onde:
2 MP

= = = =

quantidade de m2 de rea adicional de construo passveis de adeso m2 de rea potencial de terreno da quadra analisada (excluindo os lotes pequenos, as construes consolidadas, hospitais, escolas praas...) coeficiente de aproveitamento mximo permitido no permetro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada coeficiente de aproveitamento bsico, do Zoneamento em que a quadra esta inserida, permitido pela legislao vigente

mt coef.OUAE coef.bsico

A segunda delas a de m2 de mudana de uso e parmetros. Essa foi calculada de maneira subjetiva, pois depende do Zoneamento e do empreendimento que o incorporador pretende construir. Por isso, foi adotado um critrio conservador, onde a mudana de uso foi calculada somente nas quadras que estavam contidas nas Zonas 1 dos setores. Isso se deve ao fato da Z1 ser uma zona onde necessria a mudana de uso para se realizar qualquer empreendimento que no seja uma residncia unifamiliar. Assim, a frmula para o clculo da quantidade de m2 potenciais de mudana de uso dada por:

2 M m = mTZ 1 ,
onde: M2m mtz1 = = quantidade de m2 de mudana de uso e parmetros passveis de adeso quantidade de m2 de rea potencial de terreno da quadra analisada. (excluindo os lotes pequenos, as construes consolidadas, hospitais, escolas, praas) de Zoneamento igual a 1

Equivalncia de um CEPAC De acordo com a Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, a Prefeitura poder emitir at 3.750.000 CEPAC para a Outorga Onerosa de Direitos Urbansticos Adicionais. Os CEPAC sero convertidos nos benefcios (Potencial Construtivo Adicional e modificao de uso do solo e demais parmetros urbansticos) de acordo com a seguinte tabela: Setor Para rea adicional de construo 3 m2 1 m2 1 m2 2 m2 1 m2 Para rea de terreno referente para modificao de usos e parmetros 2 m2 1 m2 2 m2 2 m2 2 m2

Jabaquara Brooklin Berrini Marginal Pinheiros Chucri Zaidan Valor Mnimo dos CEPAC

Nenhum CEPAC poder ser alienado pelo Municpio de So Paulo por valor inferior a R$300,00 (trezentos reais), o qual poder ser reajustado pela EMURB, aps ouvida a SEMPLA, a CNLU e o Grupo de Gesto.

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Venda, Escriturao e Negociao dos CEPAC A EMURB ser responsvel por receber o pagamento da venda dos CEPAC, que poder ser vista ou em parcelas, de acordo com deciso tomada antes de cada emisso. No caso de venda em parcelas, um sinal de no mnimo 20% do preo do CEPAC dever ser pago vista e o saldo poder ser divido em at 18 parcelas mensais iguais e consecutivas, devidamente corrigidas por ndice oficial a ser definido pela EMURB. Os CEPAC sero alienados em leilo pblico ou utilizados para pagamento das obras previstas no programa de Intervenes acima descrito. A quantidade de CEPAC a ser ofertada em cada leilo pblico ser mensurada pela EMURB de acordo com a demanda, observada a reserva a ser retida para efeito de estoque regulador. A EMURB ser responsvel pelo controle de emisso e abatimento de CEPAC e da rea total construda. Os CEPAC sero emitidos em forma escritural, dispensada a emisso fsica de documentos. Sua escriturao ser feita pelo Banco Brasil em nome do investidor dos CEPAC. Os titulares dos CEPAC podero alienar seu ttulo no mercado secundrio. Os CEPAC podero ser livremente negociados at que seus direitos sejam vinculados a projeto de edificao para um lote especfico. Desapropriaes e Pagamentos de Obras com CEPAC Caso exista acordo quanto ao valor da indenizao a ser paga aos proprietrios de imveis atingidos pelas desapropriaes, ou com a(s) empresa(s) responsvel pelas obras, a EMURB poder realizar o pagamento do valor da indenizao em CEPAC. Nestas hipteses, o valor dos CEPAC a serem assim utilizados ser equivalente quele obtido no ltimo leilo realizado antes do pagamento. Situaes de Concesso de Direitos Urbansticos Adicionais sem lastro em CEPAC A Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada estabelece algumas situaes em que os Direitos Urbansticos Adicionais sero concedidos a proprietrios de imveis sem lastro em CEPAC, conforme quadro abaixo: SITUAO INCENTIVOS

Lotes resultantes de remembramento de Ser concedida de forma gratuita, rea adicional de construo outros lotes com rea inferior a 2.000 m2, computvel, equivalente a 10% da rea do lote resultante do e que atingirem rea superior a 2.500 m2. remembramento, respeitado o coeficiente de aproveitamento mximo. Lotes resultantes de remembramento de Ser concedida de forma gratuita, rea adicional de construo outros lotes com rea inferior a 2.000 e computvel, equivalente a 20% da rea do lote resultante do remembramento, respeitado o coeficiente de aproveitamento que atingirem rea superior a 5.000 m2. mximo. Doao pelos proprietrios de imveis Acrscimo do dobro da rea doada rea remanescente do imvel, localizados no permetro da Operao para fins de aplicao dos ndices e parmetros urbansticos, Urbana, de faixa destinada a alargamento respeitado o coeficiente de aproveitamento mximo. de calada. Empreendimentos destinados a usos no Dever prever no mnimo 1 (uma) vaga a cada 35 m2, de rea residenciais. construda para estacionamento de automveis, sendo que quando exceder a relao prevista, a rea construda de garagem no ser computada para efeito de coeficiente de aproveitamento do lote.

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De acordo com a Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada e o Decreto Urbanstico, os metros quadrados obtidos mediante incentivos no afetam o limite de converso dos CEPAC em rea construda (3.750.000m2) e os Estoques para cada setor. Grupo de Gesto2 A Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada instituiu o Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, que um rgo consultivo e deliberativo coordenado pela EMURB e do qual participam rgos municipais (secretarias) e entidades representativas da sociedade civil organizada, cada qual intitulado a indicar um representante e o respectivo suplente, totalizando 17 membros, como se segue:

EMURB Coordenador

1. 1. SEMPLA Secretaria Municipal de Planejamento 2. SF Secretaria de Finanas Finanas Municipal de

Movimento Defenda So Paulo

2. IAB Instituto de Arquitetos do Brasil 3. IE Instituto de Engenharia

3. SMT Secretaria Municipal de Transportes 4. SMMA Secretaria Municipal do SVMA do Meio Verde e do Meio Ambiente Ambiente 5. 5. SEHAB Secretaria de Habitao SEHAB Secretaria Municipal de Habitao

4. APEOP Associao Paulista dos Empreiteiros de Obras Pblicas 5. SECOVI Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis Residenciais e Comerciais de So Paulo 6. OAB Ordem dos Advogados do Brasil 7. FAU/USP Faculdades de Arquitetura e Urbanismo 8. Unio dos Movimentos de Moradia e associao de moradores das favelas Contidas no permetro da Operao Urbana Consorciada

Municipal 6. SIURB Secretaria de Infra - de Infra Estrutura Urbana e Obras 7. SP/SA Subprefeitura de Santo AR/SA Subprefeitura de Santo Amaro 8. SP/JA Subprefeitura do do AR/JA Subprefeitura Jabaquara

O Grupo de Gesto tem como atribuio principal a definio e a implementao das Intervenes previstas no mbito da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Suas atribuies principais so: Exercer controle geral da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada; Formular e acompanhar as Intervenes; Definir prioridades na aplicao de recursos; Propor revises Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada;

Atualizado em outubro de 2006

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Fazer-se representar junto autoridades pblicas na definio de polticas e priorizao das Intervenes; Propor ajustes do valor mnimo dos CEPAC; Propor ajustes dos porcentuais de mescla de usos (integrao de imveis comerciais e residenciais numa mesma regio); Contribuir na soluo de problemas nas habitaes subnormais existentes na rea da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada; e Responder a dvidas referentes Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada.

O Grupo de Gesto reunir-se- ordinariamente a cada 90 dias e extraordinariamente sempre que necessrio, mediante convocao prvia. Os quoruns de instalao e deliberao das reunies do Grupo de Gesto so de 6 e 9 membros respectivamente, cabendo 1 voto a cada membro. Caso determinada matria no seja passada em primeira deliberao, a matria dever ser reapresentada para nova deliberao e o quorum de deliberao, em segunda votao, ser de 6 membros. Para deliberaes acerca da modificao da legislao da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, h necessidade de aprovao de quorum qualificado mnimo de 14 votos dos 17 membros que integram o Grupo de Gesto. A EMURB A EMURB foi criada pela Lei n 7.670, de 24 de novembro de 1971, e tem por objeto a execuo de programas de obras de desenvolvimento de reas urbanas, bem como planos de renovao das que se apresentem em processo de deteriorao. Na qualidade de coordenadora do Grupo de Gesto, caber EMURB, entre outras atividades aqui mencionadas e definidas em lei: Implementar as Intervenes; Supervisionar todas as atividades do Grupo de Gesto; Decidir sobre questes de ordem; Submeter minutas de projetos de lei, decretos e outras normas regulamentares apreciao dos rgos competentes; Representar o Grupo de Gesto; Regulamentar os mecanismos de Estoque regulador da emisso dos CEPAC, at o limite previsto na Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada; Coordenar as atividades do Grupo de Gesto; e Administrar os recursos auferidos pela Operao Urbana Consorciada gua Espraiada atravs da Conta Vinculada, que devero ser aplicados em operaes financeiras at sua utilizao em outras Intervenes.

A EMURB receber, a ttulo de remunerao pelos servios prestados relativos administrao e ao gerenciamento de projetos e obras previstas no programa de Intervenes da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, nos termos do inciso I do artigo 21 da Lei n 13.260/01, 3% (trs por cento) do valor das obras, salvo nas hipteses em que haja definio expressa de outro percentual no edital de licitao das respectivas obras. Alm da remunerao acima, a EMURB receber, pela gesto de concesso dos benefcios conferidos pela Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, uma remunerao de 1,5% (um e meio por cento) do valor arrecadado com a venda de CEPAC. A SEMPLA ser o rgo responsvel pela anlise, acompanhamento e prestao de esclarecimentos tcnicos sobre a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Adicionalmente a outras atribuies aqui contidas e definidas por lei, caber SEMPLA divulgar portaria relativa a cada emisso de CEPAC, conforme solicitao da EMURB, contendo as caracterstica principais de cada emisso. Uso dos Recursos Os recursos auferidos pela Operao Urbana Consorciada gua Espraiada com a emisso dos CEPAC sero depositados na Conta Vinculada, que administrada pela EMURB. Tais recursos devero ser aplicados em

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operaes financeiras para manuteno de seu valor real, at sua efetiva utilizao em Intervenes no mbito da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, conforme o programa de Intervenes (vide Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Descrio das Intervenes, na pgina 51). Os recursos disponveis na Conta Vinculada tambm podero ser utilizados no pagamento das desapropriaes necessrias e para a divulgao da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Na gesto de tais recursos, a EMURB dever transferir para uma conta de titularidade da SEHAB as quantias relativas aos investimentos habitacionais da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, conforme definido na lei que a institui. A CEF ser responsvel por fiscalizar o emprego dos recursos obtidos com a distribuio pblica de CEPAC, bem como acompanhar o andamento das referidas Intervenes e assegurar a suficincia e veracidade das informaes que sero periodicamente prestadas pelo Municpio ao mercado. Fiscalizao Na forma exigida pela Instruo CVM 401, a CEF ser responsvel para exercer a funo de fiscalizar o emprego dos recursos obtidos com a distribuio pblica de CEPAC exclusivamente nas Intervenes das Operaes Urbanas Consorciadas, bem como acompanhar o andamento das referidas Intervenes e assegurar a suficincia e veracidade das informaes que sero periodicamente prestadas pelo Municpio ao mercado. Essa fiscalizao independente daquela j exercida pelo Tribunal de Contas do Municpio, pelo Ministrio Pblico, por entidades da sociedade civil e pela populao. O EIA/RIMA O Licenciamento Ambiental tem por objetivo a gesto ambiental atravs do controle da instalao de obras ou atividades de forma a garantir a qualidade do meio ambiente de forma compatibilizada com as diferentes etapas de implantao do empreendimento. O Licenciamento Ambiental, de acordo com o Decreto Federal n 99.274/90 formado pela Licena Prvia (LAP), Licena Ambiental de Instalao (LAI) e Licena Ambiental de Operao (LAO). A Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada prev o atendimento s exigncias a serem estabelecidas na Licena Ambiental, mediante apresentao e aprovao de Estudo de Impacto Ambiental EIA/RIMA como condio para sua implementao. Para a elaborao do EIA/RIMA o Empreendedor Pblico (EMURB) deve proceder licitao que habilite a contratao de empresa que atenda s qualificaes exigidas no edital. A SVMA, em conjunto com o Empreendedor Pblico, estabelece um termo de referncia que serve como base para a elaborao do EIA/RIMA, sempre levando em considerao que a Operao Urbana constituda por Intervenes de naturezas diversas, quais sejam o incremento de rea construda, diversificao de usos e a execuo das obras previstas. . A EMURB aps receber o EIA/RIMA da empresa contratada, encaminha os volumes formalmente para a SVMA, para ser analisado pelas Cmaras Tcnicas do Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentvel CADES e DECONT. Feitas as anlises, o EIA/RIMA dever ser submetido a pelo menos uma audincia pblica, para apresentao, debate, esclarecimento e sugestes. Foi realizada no dia 31 de maro de 2003 a Audincia Pblica referente Operao Urbana Consorciada gua Espraiada e ao respectivo EIA/RIMA.

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Aprovado o EIA/RIMA, foi emitida a LAP, concedida na fase preliminar do planejamento do empreendimento, e que contm requisitos bsicos que devero ser atendidos nas fases de localizao, instalao e operao, observados os planos municipais, estaduais ou federais de uso do solo. A emisso da LAP ocorreu aps a aprovao dos estudos de impactos ambientais. A LAP estabelece as condies para que o empreendimento possa prosseguir com a elaborao do seu projeto, observando os prrequisitos estabelecidos pelo rgo de meio ambiente. A LAP concedida Operao Urbana Consorciada gua Espraiada possui validade at o trmino de sua completa implantao. A LAI concedida aos empreendimentos da Operao Urbana em que se fizer necessria referida licena. Esta licena concedida aps anlise e aprovao do projeto e de outros estudos que especificam os dispositivos de controle ambiental, de acordo com tipo, porte e caractersticas. Assim, a LAI autoriza, quando necessrio, o incio da implantao do empreendimento, tal como especificado no projeto aprovado. A LAO concedida aps a implantao da Interveno, a comprovao do funcionamento dos sistemas de controle ambiental e cumpridas as demais exigncias especificadas nas fases anteriores do licenciamento ambiental. Esta licena autoriza o incio da Interveno. Na hiptese de o Poder Pblico manifestar o desejo de autorizar a construo de mais metros quadrados adicionais no permetro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, ser necessrio, alm de nova lei ordinria, um novo EIA/RIMA que contenha todos os estudos atualizados e projetados para a realidade pretendida. Em sntese, o EIA/RIMA da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada integra o processo da Secretaria Municipal do Meio Ambiente SMA n 0000/02, sendo elaborado de acordo com as premissas contidas na legislao ambiental em vigor, Resoluo CONAMA n 001/86, que institui a obrigatoriedade de apresentao do EIA/RIMA para licenciamento de atividades modificadoras do meio ambiente, completadas pelas orientaes do respectivo Termo de Referncia da SVMA/DAIA Parecer CPRN/DAIA 079/99, tendo como base o plano de trabalho encaminhado mesma instituio, atendendo o disposto no artigo 26 da Lei da Operao Urbana. O Estudo de Impacto Ambiental e respectivo Relatrio de Impacto ao Meio Ambiente (EIA/RIMA) da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada foi elaborado pela empresa TECNOSAN Engenharia S/C Ltda., e foi aprovado pelo Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentvel CADES, em parecer tcnico (vide Anexo IX, pg. 347), que se encontra anexado ao presente Prospecto, e que contm o resumo dos principais aspectos do EIA/RIMA. O referido parecer tcnico do CADES subsidiou a emisso da Licena Ambiental Prvia LAP n 17/SVMA.G/2003, obtida em 16 de dezembro de 2003 (vide Anexo X, pg. 383). O parecer tcnico do CADES estabeleceu 15 exigncias tcnicas e recomendaes para a implantao da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Tais exigncias e recomendaes foram acatadas luz do alvar de Licena Ambiental Prvia da Secretaria Municipal do Verde e Meio Ambiente e sero adotadas conforme se desenvolva a prpria Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, bem como os estudos e projetos para implantao de cada uma das obras que tenha relao com o que exige ou recomenda o CADES. Isso ocorre devido ao fato de os recursos para a realizao dos estudos e projetos necessrios para a implantao das obras advirem do desenvolvimento da prpria Operao Urbana. O cumprimento das exigncias descritas no alvar de Licena Ambiental Prvia, obedece rigorosamente o mesmo critrio mencionado acima, qual seja, as exigncias sero adotadas paulatinamente, conforme se desenvolva a prpria Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. A verso integral do EIA/RIMA pode ser consultada diretamente na EMURB, sito Rua So Bento, n 405, 16 andar, bem como no website da PMSP, no endereo eletrnico http://www.prefeitura.sp.gov.br/cepac.

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Aspectos Judiciais e Administrativos Ao Civil Pblica n 172/053.02.002694-6 No incio de fevereiro de 2002, o Ministrio Pblico de So Paulo ajuizou ao civil pblica pedindo a declarao de ilegalidade da Lei Municipal n 13.260/01 que institui a Operao Urbana gua Espraiada. Alm da ilegalidade, foram formulados os seguintes pedidos: tutela antecipada para suspender a vigncia da Lei Municipal n 13.260/01; vedao outorga, pelo municpio, de potencial adicional de construo; vedao modificao dos usos e parmetros urbansticos estabelecidos na legislao vigente de uso e ocupao do solo para os lotes contidos no interior do permetro da Operao Urbana gua Espraiada; e vedao venda de CEPAC.

Os pedidos acima indicados foram fundados, basicamente, no fato de que o plano diretor vigente poca da edio da Lei Municipal n 13260/01 no continha previso especfica relativa Operao Urbana gua Espraiada o que tornaria a referida Lei Municipal n 13.260/01 ilegal. Em sua defesa, o municpio de So Paulo, em conjunto com a EMURB, indicou que antigo Plano Diretor continha todos os elementos necessrios para a implantao da operao Urbana gua Espraiada, entanto, portanto, de acordo com o Estatuo da Cidade. O pedido de antecipao de tutela foi negado pela Juza competente, que, em seu despacho, acolheu os argumentos da defesa, indicando que embora o plano diretor no faa meno, de forma especfica, sobre a operao urbana na regio denominada gua Espraiada, aponta como objetivos gerais e diretrizes a implantao de projetos de habitao de interesse social, a preservao de recursos naturais e do patrimnio ambiental, desenvolvimento do transporte coletivo, alm de outros em relao aos quais no se distanciou da Lei Municipal n 13.260/01. O Ministrio Pblico agravou a deciso da Juza, pedindo sua reforma. O agravo foi negado pelo Tribunal de Justia, em 15 de maio de 2002, por votao unnime, j transitada em julgado, por entender que a matria requeria exame cauteloso do mrito. Em 14 de julho de 2002 a Juza extinguiu o processo sem julgamento do mrito decidindo que a ao civil pblica no poderia ser utilizada como meio de controle de constitucionalidade ou legalidade da Lei Municipal n 13.260/01. Em 6 de agosto de 2002 O Ministrio Pblico apelou da deciso de extino do processo sem julgamento de mrito e encontra-se aguardando distribuio. Em razo da no concesso da tutela antecipada requerida pelo Ministrio Pblico, a Lei Municipal n 13.260/01 encontra-se em pleno vigor, permitindo que o municpio, por intermdio da EMURB, d seqncia nos trabalhos necessrios regular consecuo da lei. Em 30 de abril de 2004 houve a celebrao de um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) entre a EMURB e entidades representativas de comunidades afetadas pela Operao Urbana Consorciada gua Espraiada (vide Anexo VIII, item 4, pg. 341) em que o Ministrio Pblico assumiu o compromisso de desistir da referida ao. A homologao da desistncia da apelao ocorreu em agosto de 2004. No h notcia de qualquer outra ao judicial em que se discuta a validade da Lei da Operao Urbana gua Espraiada.

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Importante notar que o novo Plano Diretor, institudo pela Lei Municipal n 13.430/02 contemplou expressamente a Operao Urbana gua Espraiada, ratificando os atos praticados com relao a tal operao antes da vigncia de tal Plano Diretor. Procedimento Administrativo Em meados do ano de 2003 os moradores do bairro Vila Cordeiro, regio integrante da rea de Interveno Urbana da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, encaminharam representao ao Ministrio Pblico do Estado de So Paulo, que deu ensejo instaurao do Procedimento Administrativo n 261/03, que se encontra ora em curso. Tais moradores entendem que a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada traria grande deteriorao qualidade de vida do bairro, com significativo impacto em sua rea residencial, ampliando-lhe o comrcio, trazendo novos edifcios regio, aumentando o trfego de automveis, suprimindo reas verdes e levando, conseqentemente, desvalorizao dos imveis residenciais lindeiros ao permetro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Pedem, por meio do Procedimento Administrativo, que a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada sofra ajustes de forma a no descaracterizar o bairro e, assim, manter a qualidade de vida e o valor dos imveis lindeiros. Em 30 de abril de 2004 foi realizada reunio com o representante do Ministrio Pblico do Estado de So Paulo, no gabinete da Promotoria da Justia de Habitao e Urbanismo, em que os moradores da regio e a EMURB firmaram um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC), pelo qual resolveram todas pendncias. De acordo com o referido TAC (vide Anexo VIII, pg. 341), sero adotadas diversas diretrizes no projeto urbanstico da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, a maioria delas relacionada situao de vias e trfego locais, alm de serem fixados gabaritos especiais de edificao para quadras pertencentes a reas de zoneamento Z1 -027 do bairro Vila Cordeiro, e proibio de diminuio das reas verdes do bairro denominado Vila Cordeiro. Alm disso, a municipalidade de So Paulo se comprometeu a eliminar as desapropriaes referentes s transposies previstas para as Ruas Miguel Sutil/Guaraiva e Nova Iorque/Pascoal Paes. Ao mesmo tempo, o Ministrio Pblico concordou em desistir da ao civil pblica em que buscava a anulao da Lei da Operao Urbana gua Espraiada, tendo em vista o acordo existente entre todas as partes envolvidas e a inexistncia de quaisquer outras reclamaes. Dados do Emissor: Prefeitura do Municpio de So Paulo A cidade de So Paulo ingressou no sculo XXI com mais de 10 milhes de habitantes. Sua regio metropolitana possui uma populao de cerca de 18 milhes de pessoas. Considerados os dados de 2.003, a economia paulistana, ou seja, a economia do municpio representou 9,4% do PIB nacional e 29,7% do PIB paulista. O municpio continua sendo o plo fundamental de organizao de uma imensa rede de servios, distribuio de mercadorias e produo industrial, com 13,1% do produto de servios e 8,8% do produto industrial do pas. (Fonte Secretaria Municipal de Finanas)

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O quadro abaixo mostra a evoluo da populao residente nos perodos indicados:

POPULAO RESIDENTE (EM MIL HABITANTES) Discriminao Brasil(*) Estado do So Paulo Regio Metropolitana de So Paulo Municpio de So Paulo
Fonte: IBGE e SEADE (*) Censo 2000
Produto Interno Bruto 2003

2.003 169.799 39.211 18.600 10.750

PRODUTO INTERNO BRUTO

REGIO METROPOLITANA E MUNICPIO DE SO PAULO - 2003

Discriminao

Produto Interno Bruto

Total - R$ Bilhes Per Capita - R$

Regio Metropolitana Municpio de So Paulo

Fonte: Fundao Seade

244,4 146,9

13.137,24 13.661,00

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Prefeitura de So Paulo: Poder Descentralizado O Executivo em So Paulo tem como tarefa administrar o maior PIB do pas e a cidade mais populosa do pas. Para garantir a eficcia em suas dezenas de atribuies, a administrao dividida entre 21 secretarias, 8 autarquias, 6 empresas e 31 subprefeituras. Organizao do Executivo3 Prefeito Gilberto Kassab Vice-prefeito Vago Secretarias (Assistncia e Desenvolvimento Social, Comunicao, Coordenao das Subprefeituras, Cultura, Educao, Especial para Participao e Parceria, Especial da Pessoa com Deficincia e Mobilidade Reduzida, Esporte, Lazer e Recreao, Finanas, Gesto Pblica, Governo Municipal, Habitao, infra-estrutura Urbana e Obras, Negcios Jurdicos, Planejamento, Relaes Internacionais, Sade, Servios, Trabalho, Transporte, Verde e Meio Ambiente) Empresas e Autarquias (EMURB, Prodam, SPTrans, SPTur, CET e Cohab) Coordenadorias (Mulher, Negro, Juventude Diversidade sexual, Idoso, Participao Social, Portal e Incluso Digital, Segurana) Subprefeituras (Aricanduva, Butant, Campo Limpo, Casa Verde, Capela do Socorro, Cidade Ademar, Cidade Tiradentes, Ermelino Matarazzo, Freguesia do , Guaianases, Ipiranga, Itaim Paulista, Itaquera, Jaan/Trememb, Jabaquara, Lapa, MBoi Mirim, Mooca, Parelheiros, Penha, Perus, Pinheiros, Pirituba, Santana/Tucuruvi, Santo Amaro, So Mateus, So Miguel, S, Vila Maria/V. Guilherme, Vila Mariana, Vila Prudente/Sapopemba) Descentralizao Administrativa Numa perspectiva de fortalecer os governos locais, de aproximar as instncias decisrias administrativas dos cidados e de adequar a administrao pblica municipal a uma realidade de mais de 10 milhes de habitantes, foram criadas, em 2002, as subprefeituras. A cidade foi territorialmente dividida em 31 regies, que passaram a contar com seus governos locais. Todas as secretarias que compem a estrutura pblica do executivo municipal foram descentralizadas e suas competncias foram rearticuladas em torno das subprefeituras. Com seus oramentos reforados, os subprefeitos passaram a ter efetivo poder de deciso sobre assuntos municipais em nvel regional, condio no existente com as Administraes Regionais que antecederam as subprefeituras. Oramento Municipal Apesar da crise econmica prolongada, o oramento municipal vem crescendo desde o ano de 2001 nas seguintes propores: 2001 8,8 bilhes 2002 9,2 bilhes 2003 11,2 bilhes 2004 14,2 bilhes 2005 15,2 bilhes 2006 17,2 bilhes

Atualizado em outubro de 2005

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O quadro abaixo mostra a previso de receita para 2006:

Previso Receita para 2006 Arrecadao de IPTU Arrecadao com ISS Arrecadao com ITBI Arrecadao de Taxas Cota parte do ICMS Fundef FPM SUS Outras receitas correntes Operaes de Crditos Outras receitas de Capital IPVA 16,4% 23,0% 2,0% 1,4% 18,7% 0,1% 0,5% 4,3% 20,5% 1,3% 5,9% 5,9%________ 100,00%

Plano Diretor e Oramento O Plano Diretor o balizamento principal do desenvolvimento da cidade, em conjunto com a lei de zoneamento. Ambas esto sendo objeto de profundas revises, previstas para 2006, quando as inconsistncias dessas leis e a incorporao de alteraes podero ser revistas, tornando mais claro e dando maior operacionalidade ao projeto originalmente aprovado pela Cmara Municipal. So pontos de destaque do Plano Diretor: criar a outorga onerosa em todo o territrio da cidade, exceto nos permetros das Operaes Urbanas onde prevalecem as regras estabelecidas em leis especficas; colocar em prtica o Estatuto da Cidade; preservar e recuperar o ambiente natural e o construdo, melhorando a paisagem urbana; proteger as reas de mananciais; oferecer condies de circulao e acesso da populao; criar um fundo de urbanizao que permite investir onde h maior demanda por infra-estruturas; e consagrar as Operaes Urbanas anteriormente aprovadas.

O Sistema de Planejamento da cidade composto por vrios instrumentos: LDO (Lei de Diretrizes Oramentrias), PPA (Plano Plurianual), LOA (Lei de Oramento Anual), PDE (Plano Diretor Estratgico) e PRE (Planos Regionais Estratgicos). As propostas de PPA e LOA em tramitao na Cmara Municipal, foram concebidas e elaboradas tendo como referncia aqueles outros instrumentos de planejamento, num esforo de unio dessas ferramentas de planejamento, visando aumentar a eficincia das aes da PMSP. A. Obras em Execuo 1. Pontes Estaiadas gua Espraiada (Complexo Virio Real Parque) Local: Avenida Jornalista Roberto Marinho zona sul Descritivo: A construo de duas pontes estaiadas com aproximadamente 1.200 m cada, vai fazer a interligao das avenidas Jornalista Roberto Marinho e Lus Carlos Berrini com a pista sul da Marginal do Rio Pinheiros.

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Condio atual: Fluxo intenso de trnsito com poucas sadas para o outro lado do Rio, na altura da Ponte da gua Espraiada. O que muda: Alm da melhoria do trnsito, as pontes se tornaro importante marco arquitetnico da cidade, ditando o padro de desenvolvimento urbano da regio. Valor contratual: R$148 milhes Incio: Novembro de 2003 Previso de Trmino: Junho de 2008 (de acordo com o Termo de re-ratificao do Aditamento n 1 e Aditamento n 2, datado de 31 de maio de 2005) 2. Prolongamento da Avenida Hlio Pellegrino e alargamento da Rua Funchal Local:Avenida Hlio Pellegrino - zona sudoeste Descritivo: Trata-se de um conjunto de obras de requalificao na regio da Vila Olmpia / Vila Funchal que prev o prolongamento da Avenida Hlio Pellegrino, o alargamento da Rua Funchal e a ampliao dos espaos pblicos. O projeto foi colocado em prtica a partir de uma parceria entre a Prefeitura de So Paulo e a Associao Colmia Vila Olmpia que executou parte das obras. Condio atual: As vias locais da regio da Vila Olmpia no comportam mais o fluxo intenso do trnsito. O que muda: ampliao das vias, melhoria no trnsito, e novas reas urbanizadas. Valor estimado: R$18 milhes (R$11 milhes da prefeitura, R$7 milhes da iniciativa privada) Fonte de recursos: Recursos do fundo da Operao Urbana Faria Lima Incio: Outubro de 2003 Previso de Trmino: 2007 Cruzamento em desnvel entre as Avenidas Faria Lima e Cidade Jardim Local: Avenida Brigadeiro Faria Lima zona sudoeste Descritivo: Implantao de uma passagem da Avenida Cidade Jardim sob a Avenida Brigadeiro Faria Lima, com entradas e sadas pelas Avenidas Cidade Jardim e Nove de Julho. Sero aproximadamente 1.100 metros entre os emboques de entrada e sada e a passagem. Condio anterior: Fluxo de trnsito difcil, tendo reteno no cruzamento prejudicando o trfego e afetando, at mesmo, quem transita para parte da regio sul da cidade. Valor da obra: R$142,5 milhes Fonte de recursos: Recursos do Fundo da Operao Urbana Faria Lima Incio: Setembro de 2003 Concluso da obra: Setembro de 2004 Obras complementares com previso de trmino no primeiro semestre de 2007 Cruzamento em desnvel entre as Avenidas Faria Lima e Rebouas Local: Avenida Faria Lima zona sul Nome: Passagem em desnvel no cruzamento das avenidas Rebouas e Faria Lima Descritivo: Implantao de uma passagem em desnvel nas avenidas Rebouas e Eusbio Matoso sob a avenida Brigadeiro Faria Lima.Valor estimado: R$66 milhes Valor da obra: R$113,7 milhes Fonte de recursos: Recursos do fundo da Operao Urbana Faria Lima Incio: setembro de 2003 Obras complementares com previso de trmino no segundo semestre de 2006 Sistema Virio Jacu-Pssego Nome: Setor norte da avenida Jacu-Pssego / Ligao viria da Avenida Jacu-Pssego com a rodovia Ayrton Senna, incluindo Ponte Estaiada Descritivo: Prolongamento da avenida em direo a Guarulhos com 2.125 m, com a construo de um viaduto sobre a linha leste da CPTM com 405 m de comprimento, de uma Ponte Estaiada com 265 m e quatro alas de acesso para a rodovia Ayrton Senna. Incio: maio de 2003 Previso de Trmino: entrega parcial no segundo semestre de 2007 Dotao Oramentria: R$233 milhes

3.

4.

5.

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B. Obras Planejadas 1. Boulevard JK Local: Avenida Juscelino Kubitscheck zona sudoeste Descritivo: Construo e complementao dos tneis sob a Avenida Juscelino Kubitschek, com a implantao de projetos de vias superiores e paisagsticas que vo resultar em um boulevard com caladas largas, arborizao, mobilirio urbano e iluminao, tudo adequado nova configurao da avenida. Valor estimado: R$80 milhes Fonte de Recursos: Recursos do fundo da Operao Urbana Faria Lima Previso Incio: projeto em re-anlise Nome: Reconverso Urbana do Largo da Batata Local: Avenida Brigadeiro Faria Lima zona oeste Descritivo: O projeto de Reconverso Urbana do Largo da Batata compreende um conjunto de Intervenes definidas a partir das seguintes premissas: futura construo da linha 4 do Metr associada implantao do terminal intermodal (nibus-metr) em Vila Snia e a transferncia do terminal de nibus municipal e intermunicipal hoje existentes no Largo para as proximidades da Rua Capri em rea adjacente Estao Pinheiros de trem da CPTM. O Projeto de Reconverso do Largo da Batata se baseia na transferncia de um terminal de nibus para uma rea prxima marginal de Pinheiros, com novas ligaes virias. Sero criados calades com fluxo controlado de veculos na rea chamada esplanada, prxima ao mercado municipal e do Largo de Pinheiros. As reas hoje ocupadas pelos pontos terminais de nibus sero reorganizadas, ampliando-se os espaos pblicos e criando-se novas atividades em parte da rea da antiga Cooperativa Agrcola de Cotia e vizinhana imediata. Valor estimado: R$51 milhes Fonte de recursos: Recursos do fundo da Operao Urbana Faria Lima Previso de incio: primeiro semestre de 2007

2.

Aspectos Urbansticos do Plano Diretor O Plano Diretor introduziu instrumentos urbansticos ainda novos no panorama brasileiro das prticas legais e de administrao da cidade. As Operaes Urbanas, com o uso intenso dos CEPACS e da Outorga Onerosa, permitem focar melhor as vocaes de cada regio da cidade, melhor situar e colocar em ao programas de habitao popular, de incentivos fiscais, e outros, ao mesmo tempo que d uma nova dinmica cidade.

Reorganizao e Racionalizao Administrativa A PMSP direciona seus esforos no sentido de reorganizar e racionalizar a administrao da cidade. Os servios prestados pelas Subprefeituras foram reestruturados de maneira a aumentar a eficincia, e reduzir os custos dos servios urbanos tpicos, tais como, manuteno de vias e logradouros pblicos, sinalizao, poda de rvores, fiscalizao de obras e anncios, etc. Os servios mais especializados, como sade e educao so executados pelas respectivas Secretarias.

Obras de infra-estrutura Viria e Urbana As aes da Prefeitura voltadas para a infra-estrutura da cidade tem dois eixos bsicos: manuteno dos equipamentos disponveis e aumento de oferta de infra-estrutura, com obras destinadas a eliminar gargalos da cidade.

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Escolas de Lata As escolas de lata so 51 unidades de chapa metlica que h 8 anos foram introduzidas na rede municipal de ensino, com a finalidade de atender de maneira emergencial as escolas que no ficaram prontas. Em Maro de 2006 todas elas sero substitudas por escolas de alvenaria.

Corredor expresso Cidade Tiradentes Projeto visa a implantar um corredor exclusivo para o transporte pblico para a Cidade Tiradentes, saindo do centro da cidade em direo Zona Leste Este corredor abrange o trecho das obras paralisadas do antigo projeto de Veculo Leve de Passageiros (VLP), que ser transformado nos primeiros 8 km de um total de 31,8 km do Corredor Expresso Parque D. Pedro Cidade Tiradentes, beneficiando uma populao de cerca de 1,5 milho de habitantes e atendendo a uma demanda estimada em 350 mil a 400 mil passageiros por dia. A rea de influncia do Corredor a regio Sudeste da cidade, contemplando as seguintes Subprefeituras: Cidade Tiradentes, So Mateus, Vila Prudente/Sapopemba e Moca. Dotao Oramentria 2006 = R$ 225,0 milhes

Corredor de cargas da Avenida Bandeirantes Criao de um corredor de cargas com o objetivo de facilitar o trfego na regio, dando maior fluidez no transporte de acesso ao porto de Santos, eliminando os pontos de congestionamentos nesta importante via da cidade. Dotao Oramentria 2006 = R$ 44,5 milhes

Interligao da Radial Leste a Guaianazes Obra que oferece a interligao da Radial Leste ao centro de Itaquera, atravs da construo de um tnel e de uma nova pista da Radial entre as estaes do metr Artur Alvim e Itaquera. Dotao Oramentria 2006 = R$ 33,1 milhes Ponte sobre o Canal Jurubatuba A retomada das obras do Complexo Jurubatuba em 2005, localizado na regio sul da cidade, proporcionar mais uma opo viria para a interligao dos bairros do Socorro, Cidade Dutra, Graja, Parelheiros, Jardim ngela e Interlagos, hoje feita por duas nicas pontes (Socorro e Interlagos). Os atuais acessos esto subdimensionados provocando congestionamentos entre os bairros no sentido Marginal Pinheiros, Avenida Interlagos ou para a Avenida Washington Lus. Dotao Oramentria 2006 = R$ 14,5 milhes

Programa de Recuperao de Pavimentos Flexveis Este programa tem como principal objetivo proporcionar uma melhoria significativa nas condies de circulao existentes de trfego na cidade. Atravs da sinergia de vrias secretarias da Prefeitura de So Paulo e das 31 Subprefeituras, est sendo implementado um programa de ao de melhoria e recuperao de 10% (1.600 km) da malha viria total, com foco especial nas principais vias da cidade, que incluem as vias marginais e as outras que compem o mini-anel virio.

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Programa de Recuperao e Manuteno de Pontes e Viadutos Para manter a atual estrutura viria, e tendo como premissa que a boa conservao do sistema virio proporciona melhor fluidez ao trfego e a garantia da segurana de todos os usurios, a Prefeitura est implementando um grande plano e programa de conservao de pontes e viadutos. Dotao Oramentria 2006 = R$ 25,0 milhes

Integrao tarifria nibus-metr-CPTM O sistema de transporte coletivo pblico do municpio tem seu sistema de arrecadao baseado na utilizao da bilhetagem eletrnica, que permite uma grande flexibilidade na adoo de polticas tarifrias. Originalmente, o Bilhete nico possibilitava ao usurio utilizar quatro trechos das linhas de nibus municipais (transporte sobre pneus) durante o perodo de duas horas. Na regio metropolitana vigora, desde 1976, uma poltica de integrao total entre o Metr e a Ferrovia (transporte sobre trilhos) e uma integrao parcial deste com os nibus. At maio de 2006, estar implantado o Bilhete nico que promover a integrao total entre os dois sistemas de transporte pblico: trilhos e pneus. Estima-se que a implementao do projeto beneficiar os 6 milhes de usurios que usam diariamente o sistema de transporte coletivo da capital, com efeitos sobre os usurios de toda a Regio Metropolitana.

Zona Leste As aes da Prefeitura em relao Zona Leste destinam-se a atender as necessidades essenciais de um processo que permita o seu desenvolvimento. As prioridades esto centradas em gerao de emprego e melhora na empregabilidade. Um conjunto de aes destinadas a combater a guerra fiscal com os municpios vizinhos e aumentar a oferta de emprego na regio, o objeto da lei de incentivos fiscais que est sendo implementada na Zona Leste. A Secretaria do Trabalho criou o Centro da Cidadania, destinado a complementar a formao dos moradores da regio. Os transportes pblicos esto sendo incrementados com a reformulao da concepo do Fura fila, que ser estendido dos seus originais 5, para 35 quilmetros, entrando at o extremo Leste da regio. A Radial Leste est sendo unida com sua continuao sob a ferrovia, deixando de percorrer as ruas centrais de Itaquera. Alm disso, a Estrada Jacu-Pssego ser ligada em seu extremo norte Rodovia Ayrton Sena e ao Aeroporto Internacional de Guarulhos. Aes para o Centro O centro de S. Paulo representa um importante plo para toda a regio metropolitana, alm de constituir um ponto de passagem, compras e lazer de milhes de cidados diariamente. No entanto, nas ltimas dcadas houve um esvaziamento econmico em decorrncia da mudana de grande nmero de empresas para outras partes da cidade, gerando queda na qualidade de vida e empobrecimento. Com o objetivo de promover o desenvolvimento social e econmico da rea Central, a PMSP promove uma srie de aes conjuntas, tais como o Programa Ao Centro, que conta com recursos do BID no valor de US$ 100 milhes, sendo mais US$ 67 milhes de contrapartida da PMSP, a recuperao da Cracolndia, e uma legislao tributria e urbanstica voltada para incentivar o incremento das atividades econmicas nessa regio. A regio da Cracolndia, a partir de agora denominada de Nova Luz, ter um programa de intensa renovao urbana combinada com incentivos fiscais. A PMSP j declarou de utilidade pblica uma rea de aproximadamente 15.000 m2, para desapropriao e projetos habitacionais e no residenciais. Foi enviado Cmara Municipal projeto com incentivos fiscais, com o objetivo de aumentar o investimento nas atividades da regio.

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Piscines Capacidades Projetadas e Instaladas Vrias obras de reservatrios de acmulo, os conhecidos PISCINES, foram construdas nas diversas regies da cidade. Na Zona Norte, foram construdos 03 reservatrios com capacidade total de acmulo de 475 mil m. Na Zona Leste, onde maior nmero de reservatrios foi construdo, somam 09 unidades com capacidade total de 2,4 milhes de m. J na Zona Oeste, foi construda 01 unidade de reservao com capacidade de 80.000 m sendo que a mesma foi projetada para 113 mil m. Na regio Sul, foi construda 01 unidade de 365 mil m. Finalizando, no Centro foi executada 01 unidade com 75 mil m e ainda esto programadas 02 unidades que totalizam 70 mil m. Do total de volume projetado, 4,333 milhes de m, foram executados 3,41 milhes de m.

Capacidade - litros Zona Norte Projetada Instalada At 2001 Bananal Rio das Pedras Guara Sub-total Zona Leste Caguau Limoeiro Aricanduva I Aricanduva II Aricanduva III Aricanduva V Rinco Pedreira/S. Matheus Inhumas Sub-total Centro Pacaembu Praa XIV Bis Praa da Bandeira Sub-total Oeste Pirajussara Sub-total Sul Jabaquara Sub-total TOTAL TOTAL GERAL 210.000.000 25.000.000 240.000.000 475.000.000 210.000.000 25.000.000 235.000.000 240.000.000 240.000.000 De 2001 a 2003

310.000.000 300.000.000 200.000.000 186.000.000 256.000.000 167.000.000 304.300.000 1.776.000.000 100.800.000 3.600.100.000

304.000.000 231.000.000 158.000.000 181.000.000 165.000.000 167.000.000 304.300.000 800.000.000 100.800.000 1.718.100.000

693.000.000

75.000.000 30.000.000 40.000.000 145.000.000

75.000.000 A contratar A contratar 75.000.000

113.000.000 113.000.000

80.000.000 80.000.000

365.000.000 365.000.000 4.698.100.000 4.698.100.000

365.000.000 365.000.000 1.368.000.000 3.406.100.000 2.038.100.000

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Dados do Coordenador da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada: EMURB A EMURB uma empresa municipal de economia mista, criada pela lei municipal n 7.670, de 24 de novembro de 1971, com o intuito de planejar as Intervenes no espao urbano e gerenciar tais Intervenes. A EMURB possui como objetivo fundamental a execuo de programas e obras de desenvolvimento urbano, obedecendo a planos elaborados de acordo com os rgos prprios da Prefeitura e aprovados previamente pela Cmara Municipal. Desde a sua criao, a EMURB tem sido responsvel pela transformao do perfil virio e urbanstico de So Paulo e esteve presente em todas as obras importantes da cidade, como a execuo das avenidas Paulista e Faria Lima, a reurbanizao do Vale do Anhangaba e da Praa da S, a implantao de calades nas ruas do centro, a renovao do Edifcio Martinelli e do Palcio das Indstrias e o complexo virio Ayrton Senna. Atualmente, a EMURB implementa obras na cidade, seja como administradora de recursos municipais investidos em Intervenes contratadas pelas secretarias da Prefeitura, seja como gestora direta das verbas para obras vinculadas s Operaes Urbanas. A EMURB participa das quatro Operaes Urbanas que visam promover melhorias em regies pr-determinadas da cidade por meio de parcerias entre o Poder Pblico e a iniciativa privada. Atualmente, esto em andamento quatro Operaes Urbanas: Faria Lima, gua Espraiada, Centro e gua Branca.

Organograma O quadro abaixo mostra o organograma da EMURB.

Presidncia Marcelo Cardinale

Vice-Presidncia Geraldo Biasoto Jr.

DIRETORIA FINANCEIRA E ADMINISTRATIVA Rubens Chammas

DIRETORIA DE OBRAS Roberto Lucca Molin

DIRETORIA DE PROJETOS E INTERVENES URBANAS Raul David do Valle Jnior

DIRETORIA DE MEIO AMBIENTE E PAISAGEM URBANA Aparecida Regina L. Monteiro

DIRETORIA DE PARTICIPAO E REPRESENTAO DOS EMPREGADOS ngela Maria Batista

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OPERAO URBANA CONSORCIADA GUA ESPRAIADA - RESUMO DA LEGISLAO VIGENTE A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada foi criada de acordo com a legislao vigente e est totalmente regulamentada. Os principais diplomas legais que afetam, direta ou indiretamente, a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada e os CEPAC a serem emitidos so: 1. 2. 3. 4. Constituio Federal (artigo 182); Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade); Lei Municipal n 13.430, de 13 de setembro de 2002 (Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo); Decreto n 44.844, de 14 de junho de 2004 (Regulamenta a emisso de CEPAC, conforme artigo 230 do Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo); 5. Lei Municipal n 13.260, de 28 de dezembro de 2001 (Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada); e 6. Decreto n 44.845, de 14 de junho de 2004 (Regulamenta os aspectos urbansticos da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada). 7. Decreto n 45.726, de 21 de fevereiro de 2005 (Regulamenta a equivalncia entre as zonas de uso definidas pelas Leis n 13.430, de 13 de setembro de 2002 e n 13.885, de 25 de agosto de 2004, e as zonas de uso institudas por legislao anterior) 8. Portaria n 12/05/SEMPLA G, de 8 de abril de 2005 9. Decreto n45.817, de 4 de abril de 2005 (Regulamenta a classificao dos usos residenciais e noresidenciais) 10. Portaria n 2653/05 - PREF, de 22 de maro de 2005 11. Lei n 14.044, de 2 de setembro de 2005 (Regulamenta os aspectos urbansticos da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada) 12. Resoluo 3.121, de 25 de setembro de 2003, alterada pela Resoluo n 3.305, de 29 de julho de 2005 A seguir, os principais aspectos da legislao pertinente. a) Constituio Federal (artigo 182) O artigo 182 da Constituio Federal de 1988 atribui ao Poder Pblico municipal a competncia para estabelecer a poltica de desenvolvimento urbano, por meio de um Plano Diretor aprovado pela Cmara Municipal, para municpios com mais de vinte mil habitantes (1). b) Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade) O Estatuto da Cidade trata da execuo da poltica urbana de que trata o artigo 182 da Constituio Federal. Em seus artigos 28 a 31, o Estatuto da Cidade trata genericamente da outorga onerosa do direito de construir, pelo qual o beneficirio pode exercer um direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento bsico, mediante o pagamento de contrapartida, sempre de acordo com o Plano Diretor. A Seo X do Estatuto da Cidade trata especificamente das Operaes Urbanas Consorciadas, definidas no artigo 32, 1, como o conjunto de Intervenes e medidas coordenadas pelo Poder Pblico municipal, com a participao dos proprietrios, moradores, usurios permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcanar em uma rea transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao ambiental. O 2 do mesmo artigo 32 expressamente autoriza, no mbito de Operaes Urbanas Consorciadas (i) a modificao de ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo e subsolo, bem como alteraes das normas edilcias, considerado o impacto ambiental delas decorrente; e (ii) a regularizao de construes, reformas ou ampliaes executadas em desacordo com a legislao vigente.

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O artigo 33 determina que a Operao Urbana Consorciada seja criada por lei especfica e prev requisitos mnimos para que seja vlida, dentre os quais: (i) definio da rea a ser atingida; (ii) programa bsico de ocupao da rea; (iii) programa de atendimento econmico e social para a populao diretamente afetada pela operao; (iv) finalidades da operao; (v) estudo prvio de impacto de vizinhana; (vi) contrapartida a ser exigida dos proprietrios, usurios permanentes e investidores privados em funo da utilizao dos benefcios; e (vii) forma de controle da operao, obrigatoriamente compartilhado com representao da sociedade civil. H expressa determinao para que os recursos obtidos pelo Poder Pblico municipal da contrapartida paga pelos beneficirios sejam utilizados, com exclusividade, na prpria Operao Urbana Consorciada (artigo 33, 1). Finalmente, o artigo 34 autoriza os Municpios a emitir quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construo (CEPAC), definida na lei especfica que aprovar a Operao Urbana Consorciada, os quais devero ser alienados em leilo ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessrias prpria operao. Ainda por expressa disposio contida no Estatuto da Cidade, os CEPAC podem ser livremente negociados, mas conversveis em direito de construir unicamente na rea objeto da operao (artigo 34, 1). Os CEPAC devem ser utilizados como pagamento da rea de construo que supere os padres estabelecidos pela legislao de uso e ocupao do solo, at o limite fixado pela lei especfica que aprovar a Operao Urbana Consorciada (artigo 34, 2). Portanto, os CEPAC so o meio de pagamento da contrapartida pela outorga onerosa do direito de construir no mbito especfico de Operaes Urbanas Consorciadas. c) Lei Municipal n 13.430, de 13 de setembro de 2002 (Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo)

Na forma determinada pela Constituio e pelo Estatuto da Cidade, o Municpio de So Paulo tem um Plano Diretor, aprovado pela Cmara Municipal em setembro de 2002, que substituiu o Plano Diretor anterior. O Plano Diretor de So Paulo prev, em seu Captulo III, os instrumentos de gesto urbana e ambiental, dentre os quais as Operaes Urbanas Consorciadas (artigo 198, inciso XXII). Na Seo IV, o Plano Diretor trata genericamente da outorga onerosa do direito de construir (conforme artigos 28/31 do Estatuto da Cidade). O artigo 212, inciso II, do Plano Diretor, determina que o potencial construtivo adicional passvel de obteno mediante pagamento de contrapartida seja regulado, inclusive em Operaes Urbanas Consorciadas, por um estoque. O 5 do mesmo artigo 212 estabelece que o estoque de potencial construtivo adicional seja expressamente indicado nas leis de Operaes Urbanas. O artigo 213 trata da frmula de clculo das contrapartidas, valendo destacar que o 3 mantm os critrios de clculo porventura estabelecidos nas leis de Operaes Urbanas em vigor quando da promulgao do Plano Diretor, o que reiterado pelo artigo 214, 1. O artigo 215 trata da emisso de certides de outorga onerosa de potencial adicional de construo fora do mbito de Operaes Urbanas, sendo importante destacar que, conforme o 2, alnea a, expressamente vedada a transferncia do direito obtido em outras regies para reas de Operaes Urbanas. Ou seja, no mbito de Operaes Urbanas, o direito de construir somente pode ser outorgado de acordo com as regras especficas, no se podendo aproveitar nas reas compreendidas por Operaes Urbanas benefcios concedidos de outras maneiras. Os artigos 217/219 referem-se transferncia do direito de construir, de um imvel para outro, mediante condies especficas (doao prefeitura, preservao de imveis de interesse cultural ou paisagstico, implantao de programas de regularizao fundiria, urbanizao de reas ocupadas por populao de baixa renda e habitao de interesse social, etc.). O artigo 219 condiciona o exerccio deste direito a zonas especiais (denominadas ZEPEC, ZEIS e ZEPAG). J o artigo 220 veda a transferncia do potencial construtivo para lotes situados em reas de projetos estratgicos quando localizados em reas de Operaes Urbanas Consorciadas.

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A Seo VI do Plano Diretor trata das reas de Interveno urbana, dentre as quais as Operaes Urbanas Consorciadas (artigo 221, inciso I). De acordo com o 2 do mesmo artigo 221, as reas de Operao Urbana Consorciada devero seguir as condies, parmetros e diretrizes estabelecidos na Seo VII - Das Operaes Urbanas Consorciadas, do Captulo III do Ttulo III do Plano Diretor. Antes de abordar especificamente a parte relacionada s Operaes Urbanas Consorciadas, vale destacar que o 3 do mesmo artigo 221 estabelece que nas reas de Interveno Urbana podero ser estabelecidos Coeficientes de Aproveitamento Mximo limitados a 4,0 (quatro), que podero ser atingidos mediante Outorga Onerosa de Potencial Construtivo e Transferncia do Direito de Construir, bem como o estoque de potencial a eles relativos, com base nos estudos tcnicos de capacidade de suporte da infra-estrutura de circulao e nas finalidades da Interveno. O artigo 225 do Plano Diretor define Operaes Urbanas Consorciadas como o conjunto de medidas coordenadas pelo Municpio com a participao dos proprietrios, moradores, usurios permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcanar transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao ambiental, notadamente ampliando os espaos pblicos, organizando o transporte coletivo, implantando programas habitacionais de interesse social e de melhorias de infra-estrutura e sistema virio, num determinado permetro. O 1 determina que cada Operao Urbana Consorciada seja criada por lei especfica que atenda ao disposto nos artigos 32/34 do Estatuto da Cidade. O Plano Diretor prev, no artigo 225, 2, novas Operaes Urbanas Consorciadas (Diagonal Sul, Diagonal Norte, Carandiru-Vila Maria, Rio Verde-Jac, Vila Leopoldina, Vila Snia e Celso Garcia, Santo Amaro e Tiquatira), alm das existentes Faria Lima, gua Branca, Centro e guas Espraiadas, com os permetros descritos nas suas leis especficas e indicadas no Mapa n 09 anexo ao Plano Diretor. No artigo 226 novamente se define o coeficiente mximo 4,0 (quatro) na reas compreendidas no permetro das Operaes Urbanas Consorciadas. O artigo 227 prev as finalidades alternativas das Operaes Urbanas Consorciadas: (i) implantao de equipamentos estratgicos para o desenvolvimento urbano; (ii) otimizao de reas envolvidas em Intervenes urbansticas de porte e reciclagem de reas consideradas subutilizadas; (iii) implantao de Programas de Habitao de Interesse Social; (iv) ampliao e melhoria da Rede Estrutural de Transporte Pblico Coletivo; (v) implantao de espaos pblicos; (vi) valorizao e criao de patrimnio ambiental, histrico, arquitetnico, cultural e paisagstico; (vii) melhoria e ampliao da infra-estrutura e da Rede Viria Estrutural; (viii) dinamizao de reas visando gerao de empregos. O artigo 228 repete a disciplina contida no Estatuto da Cidade quanto aos benefcios que podem ser concedidos mediante o pagamento de contrapartida, quais sejam: (i) a modificao de ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo e subsolo, bem como alteraes das normas edilcias, considerado o impacto ambiental delas decorrente e o impacto de vizinhana; e (ii) a regularizao de construes, reformas ou ampliaes executadas em desacordo com a legislao vigente. O Plano Diretor de So Paulo ainda mais rgido, em seu artigo 229, do que o Estatuto da Cidade (art. 33), ao exigir, para cada lei que criar Operao Urbana Consorciada: (i) delimitao do permetro da rea de abrangncia; (ii) finalidade da operao; (iii) programa bsico de ocupao da rea e Intervenes previstas; (iv) estudo prvio de impacto ambiental, de vizinhana; (v) programa de atendimento econmico e social para a populao diretamente afetada pela operao; (vi) soluo habitacional dentro de seu permetro ou vizinhana prxima, no caso da necessidade de remover os moradores de favelas e cortios; (vii) garantia de preservao dos imveis e espaos urbanos de especial valor histrico, cultural, arquitetnico, paisagstico e ambiental, protegidos por tombamento ou lei; (viii) instrumentos urbansticos previstos na operao; (ix) contrapartida a ser exigida dos proprietrios, usurios permanentes e investidores privados em funo dos benefcios recebidos; (x) estoque de potencial construtivo adicional; (xi) forma de controle da Operao, obrigatoriamente compartilhado com representao da sociedade civil; e (xii) conta ou fundo especfico que dever receber os recursos de Contrapartidas decorrentes dos benefcios urbansticos concedidos.

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E a despeito do que j determina o Estatuto da Cidade (artigo 33, 1), o pargrafo nico do artigo 229 do Plano Diretor exige que os recursos obtidos pelo Poder Pblico com o pagamento das contrapartidas seja aplicado integralmente nas Intervenes da Operao Urbana Consorciada. O artigo 230 prev que lei especfica que criar a Operao Urbana Consorciada poder prever a emisso, pelo Municpio, de quantidade determinada de CEPAC, que sero alienados em leilo ou utilizados diretamente no pagamento das obras, desapropriaes necessrias prpria Operao, para aquisio de terreno para a construo de HIS (Habitao de Interesse Social) na rea de abrangncia da Operao, visando ao barateamento do custo da unidade para o usurio final e como garantia para obteno de financiamentos para a sua implementao. Os benefcios obtidos pelo pagamento da contrapartida, por meio de CEPAC, somente podem ser utilizados nas reas da prpria Operao Urbana Consorciada (artigo 230, 1). O interessado pode utilizar os CEPAC na aprovao de projeto de edificao especfico (art. 230, 2), ou vincul-los a um terreno, assegurando assim os benefcios para utilizao futura naquele mesmo terreno (art. 230, 3). Os artigos 231 e 232 do Plano Diretor de So Paulo reforam a determinao nos permetros das Operaes Urbanas Consorciadas, a outorga onerosa se reger, exclusivamente, pelas disposies de suas leis especficas. E mais uma vez o artigo 233 estabelece: os imveis localizados no interior dos permetros das Operaes Urbanas Consorciadas, no so passveis de receber o potencial construtivo transferido de imveis no inseridos no seu permetro. Finalmente, o artigo 234 expressamente consigna que as Operaes Urbanas Consorciadas j existentes na ocasio da promulgao do Plano Diretor, caso da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, devero obedecer s regras de suas respectivas leis especficas. d) Lei Municipal n 13.260, de 28 de dezembro de 2001 (Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada) Trata-se da lei especfica que criou a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Apesar de ter sido promulgada pouco tempo antes do Plano Diretor de So Paulo, suas regras esto totalmente de acordo com o referido diploma legal. Os artigos 1 e 2 descrevem os limites da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, delimitando todo o seu permetro. O artigo 3 traz o programa bsico das Intervenes previstas, quais sejam: (i) concluso e adequao da Avenida Jornalista Roberto Marinho, o que inclui seu prolongamento at a Rodovia dos Imigrantes, a execuo de ponte para interlig-la Marginal Pinheiros, implantao de viadutos, passarelas, vias locais e outras Intervenes; (ii) prolongamento da Avenida Chucri Zaidan at a Avenida Joo Dias; (iii) alargamento da Avenida Washington Luis; (iv) implantao de unidades de Habitao de Interesse Social HIS para reassentar as populaes atingidas pelas Intervenes; (v) implantao de reas verdes e espaos pblicos; (vi) desapropriaes e obras necessrias para a execuo das Intervenes. A lei trata em seu artigo 4 dos objetivos da Operao Urbana, que tratam do interesse pblico de implantar determinada poltica urbanstica na regio. O artigo 5 a 7 trazem as diretrizes especficas para cada um dos setores da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada: Jabaquara, Brooklin, Berrini, Marginal Pinheiros, Chucri Zaidan, Americanpolis e ZEIS. O artigo 8 autoriza o Municpio de So Paulo a outorgar, de forma onerosa, o potencial adicional de construo e a modificao dos usos e parmetros urbansticos estabelecidos na legislao vigente de uso e ocupao do solo para os lotes contidos no interior do permetro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, devendo a contrapartida ser paga com CEPAC (2).

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O artigo 9 fixa os estoques de rea adicional construda para cada um dos setores da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, sendo 500.000m para o setor Jabaquara e 3.250.000m para os demais setores (menos Americanpolis e ZEIS, regulados por regras especficas). Em relao aos demais setores, h tambm limites de estoques para cada um deles: Brooklin: 1.500.000 m (1) Berrini: 250.000 m (2) Marginal Pinheiros: 600.000m (3) Chucri Zaidan: 2.000.000m (4) E o 5 do artigo 9 conclui que atingidos os 3.250.000m, se esgotar a oferta de CEPAC, independentemente dos limites definidos para cada setor. Logo, algum(ns) setor(es) poder(o) no atingir o limite estabelecido em lei, em vista da escassez de CEPAC definida por lei. Cabe lembrar que a mudana de uso, entendida como a possibilidade de se obter, mediante contrapartida, a permisso de usos no conformes com a legislao (art. 10), tambm afeta o estoque de metros quadrados de cada setor, sendo que o art. 6 expressamente determina que em cada setor h limites de mnimo de 30% para uso residencial e mximo de 70% para outros usos admitidos pela lei. O artigo 11 fixa o limite de CEPAC que podem ser emitidos no mbito da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada: 3.750.000 (trs milhes setecentos e cinqenta mil). E contm a tabela de converso para cada CEPAC: Setores JABAQUARA BROOKLIN BERRINI MARGINAL PINHEIROS CHUCRI ZAIDAN rea adicional de construo 3 m2 1 m2 1 m2 2 m2 1 m2 rea de terreno referente modificao de usos e parmetros 2 m2 1 m2 2 m2 2 m2 2 m2

Conforme o 1 do mesmo artigo 11, o valor mnimo de cada CEPAC de R$300,00 (trezentos reais). Cabe EMURB reajustar esse valor, ouvindo-se antes a Secretaria Municipal de Planejamento SEMPLA, a Comisso Normativa de Legislao Urbanstica CNLU e o Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. A EMURB pode decidir pela alienao dos CEPAC vista ou em at 18 (dezoito) parcelas (2 e 3). Os CEPAC devem ser alienados em leilo pblico ou no pagamento direto das obras das Intervenes (4). Devem ser adotados meios para permitir a participao do maior nmero de interessados na aquisio dos CEPAC em leilo (5). Cabe EMURB controlar as quantidades de CEPAC emitidos e as reas adicionais construdas (6). E, finalmente, os CEPAC podem ser comercializados livremente por seus titulares at sua efetiva utilizao (7). Os artigos 13/15 tratam das desapropriaes, permitindo que se faa o pagamento diretamente com CEPAC, com o preo obtido no ltimo leilo, desde que o proprietrio aceite essa forma de pagamento. Nos artigos 16/18 vm descritos os incentivos e limitaes urbansticas no permetro da operao, valendo destacar o pargrafo nico do artigo 17 que expressamente probe o aproveitamento de incentivos obtidos em outras Operaes Urbanas dentro do permetro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada.

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O artigo 19 cria o Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, que composto da seguinte maneira:

EMURB Coordenador

1. 1. SEMPLA Secretaria Municipal de Planejamento 2. SF Secretaria de Finanas

Movimento Defenda So Paulo

2. IAB Instituto de Arquitetos do Brasil 3. IE Instituto de Engenharia

3. SMT Secretaria Municipal de Transportes 4. SMMA Secretaria do Meio Ambiente 5. SEHAB Secretaria de Habitao

4. APEOP Associao Paulista dos Empreiteiros de Obras Pblicas 5. SECOVI Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis Residenciais e Comerciais de So Paulo 6. OAB Ordem dos Advogados do Brasil 7. FAU/USP Faculdades de Arquitetura e Urbanismo 8. Unio dos Movimentos de Moradia e associao de moradores das favelas Contidas no permetro da Operao Urbana Consorciada

6. SIURB Secretaria de InfraEstrutura Urbana 7. AR/SA Subprefeitura de Santo Amaro 8. AR/JA Subprefeitura do Jabaquara

Compete ao Grupo de Gesto estabelecer as prioridades de investimentos da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada (art. 22, 2). O artigo 26 da lei consigna expressamente que a lei que cria a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada deve atender Licena Ambiental, obtida aps a elaborao do competente Estudo de Impacto Ambiental e Relatrio de Impacto Ambiental (EIA/RIMA). Finalmente, o artigo 27 da Lei permite que a Prefeitura e a EMURB ofeream CEPAC como garantia de financiamentos para implementao das Intervenes previstas no mbito da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada.

e)

Decreto n 44.844, de 14 de junho de 2004 (Regulamenta a emisso de CEPAC no Municpio de So Paulo)

O artigo 230 do Plano Diretor do Municpio de So Paulo, que autoriza a emisso de CEPAC no mbito de Operaes Urbanas Consorciadas, regulamentado pelo Decreto Municipal n 44.844, de 14 de junho de 2004. Os artigos 1 e 3 autorizam a emisso de CEPAC at o limite estabelecido em lei especfica que criar a Operao Urbana Consorciada.

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Na forma permitida pelo Estatuto da Cidade, as colocaes podem ser pblicas, quando alienadas em leilo utilizando o sistema de distribuio de valores mobilirios, ou privadas, quando utilizadas diretamente no pagamento de obras e/ou desapropriaes (art. 2). Nos termos do artigo 4, a emisso se faz por meio de Portaria da Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico, que deve mencionar expressamente, alm de outras informaes que entender relevantes: (i) o nome da Operao Urbana Consorciada; (ii) a Interveno (obra e/ou desapropriao) que ser custeada com a emisso dos CEPAC, ou as caractersticas do financiamento em que haver prestao de garantia com CEPAC; (iii) o valor total da emisso; (iv) o preo de cada CEPAC; (v) a quantidade de CEPAC emitida; e (vi) a tabela de converso da Operao Urbana Consorciada. A legislao relativa emisso de CEPAC, especialmente a Instruo n 401 da CVM, exige a contratao de uma srie de instituies financeiras (para distribuio, escriturao, fiscalizao das Intervenes), alm de bolsa de valores ou mercado de balco organizado para realizao dos leiles. As competncias para assinatura dos respectivos contratos so fixadas no artigo 5. Nenhum CEPAC pode ser alienado pela Prefeitura, ou utilizado diretamente no pagamento de obras ou Intervenes, por valor inferior ao mnimo definido na lei especfica que criar a Operao Urbana Consorciada (art. 6). Cada Interveno objeto de uma emisso especfica de CEPAC. A quantidade mxima de CEPAC emitidos obtida dividindo-se o custo total da Interveno (incluindo todas as despesas) pelo valor mnimo dos CEPAC (art. 7, 2). Cabe lembrar que se houver aditamento do contrato para execuo da Interveno, podero ser emitidos mais CEPAC, at o necessrio para o custeio da mesma (art. 10, pargrafo nico). Os recursos obtidos com a alienao dos CEPAC devem obrigatoriamente ser utilizados, exclusivamente, na Interveno que objeto da emisso (art. 7, 3), e ser mantidos em conta-corrente especfica (art. 7, 4). Se a lei que criar a Operao Urbana Consorciada permitir o pagamento parcelado dos CEPAC leiloados, e se o Municpio decidir efetivamente vend-los de forma parcelada, o saldo devedor dever ser garantido por fiana bancria, no se admitindo qualquer outro tipo de garantia (art. 7, 5). De acordo com a Instruo CVM n 401, o art. 7, 6 do Decreto consigna que somente poder ser feita uma nova emisso de CEPAC se: (i) for concluda a Interveno anterior; ou (ii) tenha sido efetivamente distribuda, de forma privada ou pblica, a totalidade dos CEPAC emitidos para custeio da Interveno anterior; ou (iii) tenham sido assegurados, comprovadamente, por meio de depsito na conta-corrente especfica da Operao Urbana Consorciada, os recursos necessrios concluso da Interveno anterior. Se remanescerem recursos obtidos com a alienao de CEPAC aps a concluso da Interveno anterior (ou seja, se forem vendidos mais CEPAC do que o necessrio para custeio da Interveno, o que acontecer quando forem alienados acima do valor mnimo), os recursos devero ser destinados para a Interveno seguinte da Operao Urbana Consorciada (art. 7, 7). Para que se faa o pagamento direto das obras ou das desapropriaes com CEPAC, preciso que ambas as partes, Prefeitura e credor, concordem previamente com o ajuste. O valor dos CEPAC dever ser o do ltimo leilo (art. 8), e somente poder ser realizado aps devidamente comprovado o valor devido (arts. 9 e 10). O artigo 11 trata da hiptese de oferecimento de CEPAC, pelo Municpio ou pela EMURB, para garantia de financiamentos, desde que sejam feitos para custear Interveno da Operao Urbana Consorciada. Os artigos 13 a 21 tratam do meio de exerccio dos direitos assegurados pelos CEPAC junto aos diversos rgos do Municpio de So Paulo, que funciona da seguinte maneira: 1. Interessado solicita na SEHAB o Certificado de Vinculao ao Terreno, ou Alvar de Aprovao, ou Alvar de Execuo, ou Alvar de Aprovao e Execuo, ou Certificado de Mudana de Uso, conforme o caso.

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2. 3.

A SEHAB informa ao interessado e EMURB a quantidade de CEPAC necessria. O interessado deve requerer, na EMURB, a Certido de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC, que expedida em trs vias, sendo uma via entregue ao interessado, outra via encaminhada diretamente SEHAB. A terceira via permanece na EMURB, que imediatamente determinar ao escriturador o cancelamento dos CEPAC utilizados.

A Certido de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPACs deve ser expedida e apresentada na SEHAB at o momento da expedio do Alvar de Aprovao, ou do Alvar de Aprovao e Execuo, quando tiver por finalidade a modificao de uso e de parmetros urbansticos. Quando se tratar da hiptese de aquisio de Potencial Adicional de Construo, o Alvar de Aprovao poder ser expedido antes da apresentao da Certido de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPACs, mas o Alvar de Aprovao e Execuo, ou o Alvar de Execuo, somente sero expedidos aps a apresentao da referida certido. 4. O Certificado de Vinculao ao Terreno somente ser expedido mediante a apresentao da Certido de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPACs.

O artigo 23 assegura aos titulares de CEPAC o direito adquirido ao exerccio dos benefcios existentes quando da emisso dos referidos ttulos. Alm de j constar da Portaria de emisso (artigo 4), assegura-se expressamente aos adquirentes de CEPAC a manuteno dos direitos indicados tabela de converso de cada Operao Urbana Consorciada, no momento da emisso, independente de eventuais modificaes posteriores na referida tabela para futuras emisses. Conforme o artigo 24, no se aplica aos processos que envolvam a utilizao de CEPACs a regra que prev a aprovao automtica do projeto caso no haja manifestao da Prefeitura de So Paulo em determinado prazo (item 4.2.3 da Seo 4.2 do Captulo 4 do Cdigo de Obras e Edificaes). Finalmente, o artigo 25 trata da prestao de informaes ao mercado acerca dos principais aspectos da Operao Urbana Consorciada, o que atende igualmente ao que determina a Instruo CVM n 401. f) Decreto n 44.845, de 14 de junho de 2004 (Regulamenta os aspectos urbansticos da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada)

A Lei n 13.260, de 28 de dezembro de 2001, que criou a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, regulamentada por este Decreto, que trata de seus aspectos urbansticos. So regras especficas para clculos dos benefcios assegurados pelos CEPAC em cada um dos setores em que se divide a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Nos artigos 13 a 28 repete-se a forma de exerccio dos direitos assegurados pelos CEPAC contida no Decreto n 44.844, de 14 de junho de 2004. E o artigo 30 prev a remunerao da EMURB pela administrao e gerenciamento de projetos e obras previstas no Programa de Intervenes da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, nos termos do inciso I, do artigo 21, da Lei n 13.260/01, que ser de 3% (trs por cento) do valor das obras, salvo hipteses em que haja expressa definio de outro valor no edital de licitatao. A EMURB tambm ser remunerada pela gesto da concesso dos benefcios conferidos pelos CEPAC, controle de estoques e coordenao de toda a Operao Urbana Consorciada, no valor equivalente a 1,5% (um e meio por cento) do valor arrecadado com a venda de CEPAC. g) Lei n 13.885, de 25 de agosto de 2004 Normas complementares ao PDE, institui os Planos Regionais Estratgicos da Prefeitura, dispe sobre o parcelamento, disciplina e ordena o uso e ocupao do solo do Municpio de So Paulo. A ntegra da Lei encontra-se disponvel no site www.prefeitura.sp.gov.br

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h) Decreto n 45.726, de 21 de fevereiro de 2005 (Regulamenta a equivalncia entre as zonas de uso definidas pelas Leis n 13.430, de 13 de setembro de 2002 e n 13.885, de 25 de agosto de 2004, e as zonas de uso institudas por legislao anterior) O Quadro n 1 do Anexo nico estabelece a equivalncia entre as zonas de uso definidas pelas Leis ns 13.430, 13.885 e as zonas de uso institudas por legislao anterior, j extintas. Tal equivalncia tem por finalidade a aplicao de leis que faam referncia a zonas de uso extintas, notadamente s Leis previstas no pargrafo nico do artigo 1, conforme opo do interessado. O artigo 2 determina que os interessados que optarem pela aplicao das leis a que se refere o pargrafo nico do artigo 1 do decreto devero atender tambm s exigncias da Lei n 13.885, de 2004. Conforme o artigo 3, os interessados que optarem pela aplicao das Leis n 8.006, de 1974, e n 8.211, de 1975, devero obedecer aos parmetros urbansticos estabelecidos nos Quadros ns 2, 3 e 4 do Anexo nico. Caber Cmara Tcnica de Legislao Urbanstica CTLU dirimir dvidas e omisses relativas a matria disciplinada no decreto. i) Portaria n 2.653/05, de 22 de maro de 2005

Atribui Secretaria Municipal de Planejamento a anlise e o acompanhamento de todos os aspectos das Operaes Urbanas Consorciadas, bem como o atendimento e a prestao de esclarecimentos tcnicos s instituies contratadas, Comisso de Valores Mobilirios, aos detentores de CEPACs, aos investidores e, se for o caso, s bolsas de valores ou entidades do mercado de balco organizado em que estiverem admitidos negociao. Delega ao Secretrio Municipal de Planejamento competncia para designar representante do Municpio de So Paulo junto CVM nos assuntos relativos s Operaes Urbanas Consorciadas Faria Lima e gua Espraiada. Ademais, a Portaria estabelece que a secretaria Municipal de Finanas, a EMURB e os demais rgos municipais prestaro todas as informaes necessrias ao cumprimento da regulamentao do CEPAC expedida pela CVM. j) Decreto n45.817, de 4 de abril de 2005 (Regulamenta a classificao dos usos residenciais e noresidenciais)

Decreto n 45.817, de 4 de abril de 2005 (Dispe sobre a classificao dos usos residenciais e no residenciais). Regulamenta a classificao dos usos em categorias, subcategorias, tipologias residenciais, bem como em grupos de atividades e atividades no residenciais, para fins da legislao de uso e ocupao do solo. As categorias de uso so classificadas em residenciais e no residenciais (art. 2). A Seo II que trata do uso residencial especifica as subcategorias em R1, R2h e R2v (art. 3). O artigo 4 estipula subcategoria R2h compreende as seguintes tipologias: (i) casas geminadas, (ii) casas superpostas e (iii) conjunto residencial horizontal. As tipologias compreendidas na subcategoria R2v so estabelecidas no art. 6 e se dividem em: (i) edifcio residencial e (ii) conjunto residencial vertical.

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A Seo III trata do uso no residencial, especificando as subcategorias em nR1, nR2 e nR3. A Portaria estabelece, ainda, a classificao de usos no residenciais industriais (Seo IV) e a instalao dos usos no residenciais (Seo V). l) Portaria n 47/06/SEMPLA, de 15 de setembro de 2006

Designa para representar o Municpio de So Paulo junto Comisso de Valores Mobilirios, nos assuntos relativos s Operaes Urbanas Consorciadas Faria Lima e gua Espraiada, o Vice-Presidente em exerccio da Empresa Municipal de Urbanizao, Geraldo Biasoto Jr., RG n 12.306.936/SP, CPF n 040.530.318-18.

m) Lei n 14.044, de 2 de setembro de 2005 (Regulamenta os aspectos urbansticos da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada)4 A Lei determina que ficam excludas, das reas computveis para efeito do clculo do coeficiente de aproveitamento, as reas cobertas, em qualquer pavimento, destinadas a garagem, estacionamento, carga, descarga e manobra de veculos, at o limite mximo do coeficiente de aproveitamento efetivamente adotado no projeto. Nas edificaes destinadas aos grupos de atividades no-residenciais referentes a servios de armazenamento e guarda de bens mveis, oficinas e indstrias dos tipos Ind-1b e Ind-2, as reas cobertas mencionadas no sero computadas para efeito do clculo do coeficiente de aproveitamento at o limite de 50% do coeficiente adotado no projeto. n) Resoluo n 3.305, de 27 de setembro de 2005 (Regulamenta as diretrizes pertinentes aplicao dos recursos dos planos de benefcios das entidades fechadas de previdncia complementar) O artigo 22, V estabelece que incluem-se na carteira de renda varivel - outros ativos, os certificados de potencial adicional de construo, de que trata o artigo 34 da lei 10.257, de 10 de julho de 2001, negociados em bolsas de valores ou admitidos negociao em mercado de balco organizado por entidade credenciada na Comisso de Valores Mobilirios, cuja distribuio tenha sido registrada naquela Autarquia. De acordo com o artigo 25, IV da referida resoluo, os recursos dos planos de benefcios das entidades fechadas de previdncia complementar aplicados relativo ao segmento de renda varivel - outros ativos subordinam-se ao limite de at 3% (trs) por cento.

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A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada e as mudanas na legislao urbanstica de 02.07.2004 O Estatuto da Cidade (Lei Federal n 10.257 de 10 de julho de 2001) instituiu a base de um novo marco regulatrio para as cidades, tendo regulamentado nacionalmente as Operaes Urbanas Consorciadas, criado o CEPAC - Certificado de Potencial Adicional de Construo como instrumento de financiamento nas Operaes Urbanas Consorciadas, e, ainda, determinando a implantao de Planos Diretores em cidades e na forma que estabelece a lei. A cidade de So Paulo, j sob a vigncia do Estatuto da Cidade, instituiu seu atual Plano Diretor Estratgico por meio da Lei Municipal n 13.430, de 13 de setembro de 2002. Tendo em vista a existncia da Lei de Uso e Ocupao do Solo (a Lei Municipal n 7.805, de 1 de novembro de 1972, objeto de transformaes no ltimo dia 2 de julho de 2004), o Plano Diretor estabeleceu: Art. 189 - A Lei de Uso e Ocupao do Solo poder estabelecer coeficientes de aproveitamento mnimos superiores e mximos inferiores aos estabelecidos nesta lei, no podendo alterar os coeficientes bsicos. O Plano Diretor introduziu o instrumento de outorga onerosa para todo o territrio urbano, conceito esse j presente nos casos de Operaes Urbanas Consorciadas. Esse instrumento prev que a municipalidade admita um coeficiente de aproveitamento mnimo (bsico) e gratuito de construo, definido a partir da relao entre a rea do terreno e a rea construda computvel. Acima desse coeficiente bsico, a municipalidade admite reas construdas at um mximo estabelecido em lei. Porm, de forma onerosa. Assim, para introduzi-lo, o Plano Diretor estabeleceu um Coeficiente de Aproveitamento Bsico e outro mximo para territrios definidos em lei. Por fora do artigo 189 do Plano Diretor, a Lei de Uso e Ocupao do Solo no pode alterar os Coeficientes de Aproveitamento Bsicos. Esse o conceito estabelecido pelo Plano Diretor: definir o Coeficiente de Aproveitamento Bsico para toda a cidade e permiti-lo gratuitamente, ao mesmo tempo em que introduziu um coeficiente de aproveitamento mximo, que somente pode ser empregado mediante pagamento de Outorga Onerosa. As Operaes Urbanas, no Plano Diretor, so tratadas na Seo VII do Captulo III - Dos Instrumentos de Gesto Urbana e Ambiental: Art. 231 - Em relao s reas compreendidas no interior dos permetros das Operaes Urbanas Consorciadas, a outorga onerosa se reger, exclusivamente, pelas disposies de suas leis especficas. Art. 232 - Nas reas localizadas no interior dos permetros de Operaes Urbanas Consorciadas, os Planos Regionais previstos neste Plano diretor, devero observar o disposto nas respectivas leis das Operaes Urbanas Consorciadas." E consta nas Disposies Gerais e Transitrias do Plano Diretor Estratgico a regra concernente aos coeficientes de aproveitamento mximo: "Art. 301 - Ficam mantidas as disposies das leis especficas de Operaes Urbanas Consorciadas vigentes data de publicao desta lei, inclusive as relativas aos coeficientes de aproveitamento mximo e aquelas relativas ao clculo e pagamento da contrapartida financeira pelo benefcio urbanstico concedido.

(...)

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 2 - Nas reas das Operaes Urbanas Consorciadas os Coeficientes de Aproveitamento Bsico sero os correspondentes aos definidos nesta lei para a zona em que se situam os lotes."

Portanto, de acordo com o artigo 231 do Plano Diretor Estratgico, a Outorga Onerosa se reger exclusivamente pelo que dispe a lei especfica da Operao Urbana Consorciada; conforme o disposto no artigo 232, os Planos Regionais devero observar o disposto nas respectivas leis das Operaes Urbanas Consorciadas; e em conformidade com o que dispe o artigo 301, pargrafo 2, os Coeficientes de Aproveitamento Bsico sero aqueles definidos no prprio Plano Diretor. De tudo o que foi exposto, compreende-se que, com o Plano Diretor, e com a implantao da nova Lei de Uso e Ocupao do Solo, e com os Planos Regionais, estabelece-se um novo regramento urbanstico para a cidade de So Paulo, a partir do qual se nortear o desenvolvimento urbano, social e econmico. Toda a legislao complementar superveniente dever ter como base esse conjunto constitudo pelo Plano Diretor, pela Lei de Uso e Ocupao do Solo, e pelos Planos Regionais. A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada foi elaborada em 2001, antes, portanto, do Plano Diretor, mas j em meio s discusses que o preconizavam. Por tal razo, o Plano Diretor, ao dispor sobre outorga de Direitos Urbansticos Adicionais, fixou em seu artigo 232 a prevalncia das normas especficas de cada Operao Urbana Consorciada. O artigo 9 da Lei n 13.260/2001, que instituiu a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, dispe que: "Art. 9 - Para os fins desta lei, entende-se por potencial adicional de construo a rea construda passvel de ser acrescida, mediante contrapartida, rea permitida pela legislao vigente na data de promulgao desta lei." Como se pode observar, o artigo buscava coibir qualquer possibilidade de alterao que pudesse gerar instabilidade s regras da Operao Urbana Consorciada. Entretanto, a posterior aprovao do Plano Diretor, como lei mais alta na hierarquia das normas urbansticas, estabeleceu nova nomenclatura s zonas e aos usos; reduziu os coeficientes de aproveitamento em relao ao que era at ento praticado em praticamente quase todas as zonas de uso; introduziu os conceitos de coeficiente de aproveitamento mnimo, bsico e mximo, at ento inexistentes; adotou o conceito de Outorga Onerosa de Direitos Urbansticos Adicionais em todo o territrio da cidade; e ainda determinou o encaminhamento de nova Lei de Uso e Ocupao do Solo e dos planos regionais, para modernizar a legislao ento vigente. Para dirimir eventuais dvidas surgidas da possvel contradio entre a Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada e o Plano Diretor, no que se refere a qual o ndice bsico a partir do qual se aplica a Outorga Onerosa e se cobra a Contrapartida em CEPACs, foi introduzida na nova Lei de Uso e Ocupao do Solo e dos Planos Regionais, lei essa aprovada pela Cmara Municipal de So Paulo, em 02 de julho de 2004, dispositivo que altera a redao do artigo 9 da Lei n 13.260/2001, e elimina qualquer dubiedade de interpretao. O pargrafo 3 do artigo 37 do Captulo V - Das Operaes Urbanas Consorciadas, constante dessa nova Lei de Uso e Ocupao do Solo, dispe:

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"3o. O caput do artigo 9o. da Lei 13.260 de 28 de dezembro 2001 passa a vigorar com a seguinte redao: Art. 9o. Para os fins desta lei entende-se por potencial adicional de construo a rea construda passvel de ser acrescida, mediante contrapartida, rea permitida pela legislao vigente na data do protocolamento do respectivo processo. Com isso, de um lado ficam mantidas as determinaes constantes no Plano Diretor e, de outro, adaptase a Lei especfica da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada ao que estabelece a lei maior e toda legislao que a complementa. Cabe ressaltar que embora a Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, tenha sido aprovada no ano de 2001, a sua efetiva aplicabilidade apenas se tornou possvel a partir do final de dezembro de 2003, quando se deu a regulamentao do CEPAC pela CVM, atravs da Instruo 401. Significa dizer que at ento, a lei no produziu efeitos e, portanto, no existem direitos adquiridos que pudessem confrontar com o novo ordenamento urbanstico da cidade. De outra parte, igualmente importante ressaltar que o Estudo de Viabilidade que acompanha o Prospecto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada adotou os Coeficientes de Aproveitamento Bsicos atuais, j considerados os seus fatores de reduo mximos. Isso faz com que o estudo, no que se refere aos Potenciais Construtivos Adicionais permanea rigorosamente o mesmo. Saliente-se que a lei aprovada no dia 02.07.04 foi sancionada pela Prefeitura em 25 de agosto de 2004 (Lei 13.885)5 e est disponvel no site www.prefeitura.sp.gov.br. * A ntegra do parecer elaborado pela Emurb a respeito do assunto encontra-se disponvel na sua sede, na Rua So Bento , 405 10 andar So Paulo, ou no endereo eletrnico www.emurb.com.br.

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RESUMO DAS ATAS DAS REUNIES DO CONSELHO GESTOR DA OPERAO URBANA CONSORCIADA GUA ESPRAIADA Ata de Reunio n 01/2003 Aos vinte e sete dias do ms de maro do ano de dois mil e trs, no auditrio do vigsimo sexto andar do Prdio Martinelli, sito Rua So Bento, 405 Centro, So Paulo/SP, realizou-se a Primeira Reunio do Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, cujos membros foram regularmente convocados atravs de correspondncia acompanhada da respectiva Ordem do Dia, da proposta da Coordenadora de Regimento Interno, da Lei Municipal n 13.260, de 28 de dezembro de 2001, e do Decreto Municipal n 42.896, de 21 de fevereiro de 2003. O Grupo deliberou por unanimidade aprovar a Proposta de Regimento Interno para o Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, apresentada pela Coordenadora, e foram expostas por convidados as seguintes matrias: 1. 2. 3. 4. Principais caractersticas/histrico da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada: proferida pelo Arquiteto Horcio Calligaris; CEPAC: proferida pelo Dr. Julian Chediak; Ao Civil Pblica objetivando a declarao da ilegalidade/inconstitucionalidade da Lei Municipal n 13.260, de 28 de dezembro de 2001: proferida pela Dra. Suzana Soares; e Repercusses no Meio Ambiente: proferida pelo Arquiteto Paulo Giaquinto.

O Grupo decidiu, em relao proposta de prioridades da Coordenadora: a) b) c) d) Complexo de pontes do Real Park: aprovar por unanimidade; Habitaes de interesse social: aprovar por unanimidade; Ampliao de reas verdes: aprovar por unanimidade; e Elaborao dos projetos relativos ao Plano de Intervenes.

Ata de Reunio n 02/2003 Aos vinte e seis dias do ms de junho do ano de dois mil e trs, no auditrio do vigsimo sexto andar do Prdio Martinelli, sito Rua So Bento, 405 Centro, So Paulo/SP, realizou-se a Segunda Reunio do Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, cujos membros foram regularmente convocados atravs de correspondncia acompanhada da respectiva Ordem do Dia, e cpia da Ata da 1 Reunio do Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. A Reunio iniciou-se s dezoito horas e cinqenta minutos, presidida pelo representante da Coordenadora, Sr. Antonio Carlos Ra, Vice-Presidente em exerccio da EMURB, com a presena de seus Membros, que assinaram a lista de presena que segue anexa presente. O Sr. Antonio Carlos Rea, colocou em votao a aprovao da Ata da 1 Reunio do Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, a qual foi aprovada por unanimidade, sem alteraes. O Coordenador falou a respeito do andamento da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada: 1. 2. 3. 4. 5. Notcias a respeito da Ponte Estaiada; Projeto Bsico da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada; Eventos a Prefeita esteve no SECOVI, discursando sobre a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada; EIA-RIMA esclareceu que a ltima providncia ser aprovao do EIA-RIMA, elucidando que existe condies de aprovao do EIA-RIMA em poucos dias; e CEPAC Depois da aprovao do EIA-RIMA, iniciar a venda dos CEPAC.

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O Sr. Antonio Carlos Ra, solicitou a presena do advogado, Dr. Rodrigo Juncal, para que resumisse o andamento da ao do Ministrio Pblico. O Dr. Rodrigo esclareceu que a ao est em curso no Tribunal de Justia, aguardando o Julgamento, onde acredita que no haver nenhuma surpresa quanto ao resultado e nenhum problema para o prosseguimento do Projeto. Tambm esclareceu estar sendo analisada a possibilidade de vender CEPAC a Fundos de Penso. Ata de Reunio n 03/2003 Aos vinte e cinco dias do ms de setembro do ano de dois mil e trs, no auditrio do vigsimo sexto andar do Prdio Martinelli, sito Rua So Bento, 405 Centro, So Paulo/SP, realizou-se a Terceira Reunio do Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, cujos membros foram regularmente convocados atravs de correspondncia acompanhada da respectiva Ordem do Dia, e cpia da Ata da 2 Reunio do Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. A Reunio iniciou-se s dezoito horas, presidida pelo representante da Coordenadora, Sr. Antonio Carlos Ra, Vice-Presidente em exerccio da EMURB, respondendo pela Presidncia, com a presena de seus Membros, que assinaram a lista de presena que segue anexa presente. Iniciados os trabalhos, o Sr. Antonio Carlos Ra, colocou em votao a aprovao da Ata da 2 Reunio do Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, a qual foi aprovada por unanimidade, sem alteraes. Informaes sobre o andamento da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada: 1. 2. 3. 4. J foi enviado ao CADES a complementao solicitada referente ao EIA-RIMA, para aprovao deste relatrio e posterior emisso da Licena Ambiental; Aprovao dos CEPAC pela CVM Comisso de Valores Mobilirios que, entre outras coisas, regular a quantidade de CEPAC emitidos e exigir os projetos das Intervenes para novas emisses; Esclarecimento sobre desapropriao / no obrigatrio receber em CEPAC; e Explicao sobre o EIA-RIMA e Vila Cordeiro. O Sr. Paulo Ricardo Giaquinto disse que o processo se divide em 04 partes, e que foram solucionadas 3 delas: 1) Sobre o trnsito; 2) Vila cordeiro e soluo para transio proposta para que as edificaes nesta quadra do bairro no venham interferir na ensolao das casas; 3) As Transposies; e 4) Foi solicitada uma cpia do EIA-RIMA, que, por questo de protocolo, no pde ser atendido elucidou que poderia ser entregue a verso antiga, pois esperava ser protocolado o atual na Secretaria da regio.

O Sr. Jnio esclarece que tem constatado a avidez da populao em saber informaes sobre a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, acreditando que a populao est apreensiva, e sugere a criao de Fruns itinerantes no mbito das Subprefeituras, outra proposta seria o Conselho Gestor elaborar uma Cartilha de Orientaes, embasada em questes da Secretaria de Habitao, COHAB, EMURB e Secretaria do Meio Ambiente, sendo uma contribuio para eliminar a ansiedade da populao. O Sr. Rea esclareceu estar tratando da contratao do Arquiteto Paulo Bastos para executar o Projeto Urbanstico da Avenida Jornalista Roberto Marinho. A Sra. Regina Monteiro sugeriu que se faa uma divulgao antes do lanamento dos CEPAC, sugere ainda uma reunio com os moradores, nas subprefeituras, para esclarecimentos. O Sr. Giaquinto passou alguns esclarecimentos, dentre eles que o Plano Diretor no poder alterar o projeto da Operao Urbana, citou o artigo 232, dizendo que vale o que est na Operao Urbana. Ata de Reunio n 04/2003 6 Aos cinco dias do ms de fevereiro do ano de dois mil e quatro, no auditrio do vigsimo sexto andar do Prdio Martinelli, sito Rua So Bento, 405 Centro, So Paulo/SP, realizou-se a Quarta Reunio do Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, cujos membros foram regularmente convocados atravs de correspondncia acompanhada da respectiva Ordem do Dia, e cpia da Ata da 3 Reunio do Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. A Reunio iniciou-se s dezoito horas, presidida pelo
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Embora o nmero da ata faa referncia ao ano de 2003, a mesma ocorreu em 2004.

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representante da Coordenadora, Sr. Antonio Carlos Ra, Vice-Presidente da EMURB, com a presena de seus Membros, que assinaram a lista de presena que segue anexa presente. Iniciados os trabalhos, o Sr. Antonio Carlos Ra, colocou em votao a aprovao da Ata da 3 Reunio do Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, a qual foi aprovada por unanimidade, sem alteraes. Tratou-se das seguintes matrias: 1. O Sr. Paulo Giaquinto teceu comentrios sobre o EIA-RIMA ter sido aprovado sendo a Licena Ambiental Prvia / Necessidade de criao de Cmara Tcnica do Meio Ambiente para auxiliar o Grupo de Gesto em assuntos ambientais. 2. Decreto de emisso dos Cepac ainda no foi publicado. 3. Anlise de viabilidade da operao Banco do Brasil acredita ser possvel a realizao de 1 Leilo em 3 meses. 4. Esclarecimentos sobre o registro dos CEPACs na CVM, pelo Dr. Carlos Pires, do Escritrio Motta, Fernandes Rocha - A instruo normativa da CVM ainda no foi publicada e, em sua redao final, sofreu as seguintes alteraes: (i) exigncia para que instituio financeira faa coordenao e emisso de CEPACs; (ii) proibiu que essa mesma Instituio Financeira fosse a responsvel pela venda. A Prefeitura teve de contratar 2 instituies: a Caixa Econmica Federal e o Banco do Brasil. 5. Esclarecimentos sobre a Habitao Popular 3 empresas contratadas, que formaro um nico consrcio, faro o social, consistindo o trabalho em: entrada nas favelas, contato, cadastramento de cada casa e remoo. A lei determina que haja convnio EMURB-COHAB para a execuo do servio. Aprovou-se o envio de carta ao consrcio contratado pela COHAB solicitando que sejam contratadas pessoas do prprio local, capacitados, para trabalharem nas obras, dentro da viabilidade possvel. 6. Esclarecimentos sobre a Ao Civil Pblica e a ao de questionamento da operao Decidiu-se que o Grupo de Gesto ir ao Ministrio Pblico, prestar esclarecimentos e tentar que este desista da ao. 7. Carta da Associao de Moradores do Jardim Edite. Ata da Reunio n 05/2004 Aos quinze dias do ms de junho do ano de dois mil e quatro, s 18:15, no auditrio do vigsimo sexto andar do Prdio Martinelli, sito Rua So Bento, 405 Centro, So Paulo/SP, realizou-se a Quinta Reunio do Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, cujos membros foram regularmente convocados atravs de correspondncia acompanhada da respectiva Ordem do Dia, e cpia da Ata da 4 Reunio do Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. A Reunio iniciou-se presidida pelo representante da Coordenadora, Sr. Antonio Carlos Ra, Vice-Presidente da EMURB, com a presena de seus Membros, que assinaram a lista de presena que segue anexa presente. Iniciados os trabalhos, o Sr. Antonio Carlos Ra, colocou em votao a aprovao da Ata da 4 Reunio do Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, a qual foi aprovada por unanimidade, sem alteraes. Tratou-se das seguintes matrias: 1. Ao no Ministrio Pblico A Dra. Juliana esclarece que no prprio Termo de Ajustamento de Conduta, o Ministrio Pblico se comprometeu desistncia do recurso de apelao quanto a Ao Civil Pblica. 2. Esclarecimento sobre a realizao de leiles - Foi concedida autorizao da CVM e a ntegra dos documentos referentes aos CEPACs est na internet. Estimou-se que o valor do leilo ser de R$190 milhes, correspondentes a soma do valor das pontes estaiadas, mais o valor de 600 habitaes. 3. Habitao de Interesse Social Sr. Sidney comenta que no temos como saber se as empresas vo encontrar reas suficientes para tantas casas, e que ter que ser feito um levantamento para definir o nmero de famlias que poder ser atendido. O Sr. Janio, comentando sobre o Jardim Edite, solicitou convidar um representante do D.E.R, para saber se h algum projeto deles, nos terrenos dentro da Operao Urbana.

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Ata de Reunio n 06/2004 Aos vinte dias do ms de dezembro do ano de dois mil e quatro, no auditrio do dcimo sexto andar do Prdio Martinelli, nas dependncias da Emurb, sito na Rua So Bento, 405 Centro/So Paulo, realizou-se a sexta reunio do Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, cujos membros foram regularmente convocados atravs de correspondncia acompanhada da respectiva Ordem do Dia, e cpia da Ata da 5 Reunio do Grupo de Gesto da Operao Urbana gua Espraiada. A reunio foi presidida pelo Sr. Antonio Carlos Ra, Vice Presidente da Emurb representante da Coordenadora, com a presena de seus membros, que assinaram a lista de presena. Tratou-se das seguintes matrias: 1- O Sr. Ra colocou em votao a aprovao da ata da 5 Reunio do Grupo de Gesto da Operao Urbana gua Espraiada, tendo sido aprovada sem alteraes. 2- O Sr. Horacio Galvanesi, representante da Prefeitura, esclareceu sobre o leilo de Cepac e sobre as formalidades que foram necessrias para realizar o primeiro leilo. 3- O Sr. Horacio informou ainda sobre a realizao de um segundo leilo, que pretende vender o equivalente a 70.000 Cepac, a R$ 310,00 cada um. 4- O Sr. Horacio informou ainda que, na sua opinio, a periodicidade adequada para os leiles que seja de 3 vezes ao ano. 5- O Sr. Horacio entregou aos presentes um exemplar do prospecto e suplemento com as explicaes sobre a operao urbana. 6- O Sr. Marcos Doria informou que somente o Banco do Brasil est vendendo CEPAC e esclareceu que diversas corretoras querem vender os certificados e que o Banco do Brasil no libera. O Sr. Marcos Doria questiona o porqu do Banco do Brasil no liberar para outras corretoras venderem CEPAC, uma vez que aumentaria a divulgao. Ainda segundo o Sr. Doria, o Banco do Brasil fica no Rio de Janeiro o que dificulta tudo. Sr. Doria sugere que o conselho opine para divulgar mais os Cepacs. 7- O Sr. Horacio esclareceu que em nenhum momento houve interesse em restringir a venda/divulgao dos Cepac. 8- O Sr. Sidney esclareceu sobre o edital da Habitao de Interesse Social informando que as empresas no conseguem cumprir exigncias do edital, que h necessidade de executar com a tipologia que foi passada pela COHAB e informa que foi deserta a licitao nenhuma empresa podia cumprir o determinado e que havia dificuldade em cumprir a titpologia- o preo do terreno no foi adequado pouca procura (muita oferta) idia era republicar o edital (com modificaes) no se podia modificar o texto . Foi feito novo edital com tipologia nova as empresas poderiam apresentar suas prprias tipologias no foi publicado. H impedimento por falta de recursos assim, ser passado ao prximo governo. 9- O Sr. Horacio relatou sobre uma possvel transferncia de potencial de construo de uma operao urbana para a Operao Urbana gua Espraiada, mas na Operao gua Espraiada no aceita a transferncia, pois no poderia vender os Cepac, a deciso da prefeitura no aceitar o que esta sendo trabalhado que no haja transferncia e pela lgica da operao, que o Conselho Gestor avalie e vote por no haver essa transferncia. Segundo o Sr. Horacio, do ponto de vista financeiro, se for aceita a transferncia o investidor deixa de comprar CEPAC. 10O Sr. Ra inicia o ltimo item da pauta esclarecendo que a questo sobre a nova representao do movimento popular, e sugere que o Sr. Gerncio fique como suplente de Jnio. A proposta foi aceita pelos membros. O Sr. Ra finaliza fazendo um balano da gesto que foi vitoriosa e compartilhou com o apoio do Grupo de Gesto.

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ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA O BB, na qualidade de Banco Coordenador, no presta qualquer garantia com relao veracidade, qualidade e suficincia dos critrios, dados e demais parmetros utilizados na elaborao do estudo de viabilidade contido neste Prospecto, tendo sua anlise relativa a tal estudo se limitado a conferir a lgica, consistncia e sistemtica da aplicao de tais critrios, dados e demais parmetros.

CONSULENTE: OBJETO:

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO EMURB Material Prospecto do Estudo de Viabilidade da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada

A AMARAL D'AVILA ENGENHARIA DE AVALIAES, tendo sido consultada para a elaborao de Estudo de Viabilidade da Operao Urbana gua Espraiada, vem apresentar suas consideraes no presente

RESUMO DO ESTUDO DE VIABILIDADE

N 11.150/04

88

1.

Introduo

Trata o presente da sntese do Laudo n 11.149/04, elaborado pela empresa Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes - Estudo de Viabilidade da Operao Urbana gua Espraiada. O Estudo de Viabilidade da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada consubstanciado no laudo n 11.149/04, contemplou todos os aspectos constantes do EIA/RIMA. O EIA/RIMA constitui instrumento essencial obteno da LAP, nos termos da Resoluo 61/CADES/2001, de 05.10.2001. Ao encaminhar o projeto de lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada ao legislativo municipal, o executivo paulistano apresentou o EIV/RIVI, conforme determina o Estatuto da Cidade. Posteriormente, aps a aprovao da Lei n 13.260, a municipalidade desenvolveu e apresentou aos rgos ambientais o EIA/RIMA dessa operao, tendo obtido ento a LAP. A verso integral do laudo pode ser consultada diretamente na EMURB, sito Rua So Bento, n 405, 16 andar, bem como no wibesite da PMSP, no endereo eletrnico http://www.prefeitura.sp.gov.br/cepac. 2. Objetivo

O principal objetivo do estudo de viabilidade a anlise da viabilidade do CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construo) como valor mobilirio no mbito da Operao Urbana gua Espraiada. O trabalho contempla trs grandes estudos, que podem ser sintetizados da seguinte maneira: a) Viabilidade dos setores: por meio de duas anlises distintas, pretende-se demonstrar que o valor mnimo dos CEPAC - R$300,00 - economicamente vivel para os investidores, e que os empreendimentos imobilirios lanados no permetro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, com o uso de CEPAC, tero custo inferior ao que se verificaria se os mesmos empreendimentos imobilirios fossem lanados em outras regies;

b) Estoques: pretende-se demonstrar que a quantidade de CEPAC que poder ser emitida no mbito da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada inferior rea adicional de construo que potencialmente poderia ser consumida, alm de indicar a existncia de escassez em cada um dos setores; c) Demanda: pretende-se indicar, adotando-se trs cenrios distintos (pessimista, realista e otimista), as estimativas de consumo de CEPAC durante o prazo da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Referncias Normativas

3.

Sero consideradas as prescries da Lei N 13.340 de 13/09/2002 Plano Estratgico do Municpio de So Paulo, da Lei N 13.260 de 28/12/2001, da NBR 5.676 - Norma para Avaliao de Imveis Urbanos, NBR 14653-1 Procedimentos Gerais e da NBR 14.653-4 Empreendimentos - Normas de Avaliao de Bens da ABNT e as Normas para Avaliao de Imveis Urbanos do IBAPE-SP. 4. 4.1. Viabilidade dos Setores Abordagem do Mercado Imobilirio

A abordagem do mercado ser efetuada em duas etapas. A primeira ilustrar os valores praticados pelo mercado imobilirio, considerando-se como produtos imobilirios somente os terrenos incorporveis, os apartamentos e os conjuntos comerciais, de acordo com as caractersticas de cada setor. Atravs da anlise do histrico da regio sero apresentados grficos atravs dos quais ser possvel observar a evoluo dos preos praticados e efetuar comparaes com a evoluo da inflao ocorrida no mesmo perodo de anlise. A segunda etapa demonstrar a viabilidade da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada tendo em vista a maior potencialidade construtiva, ou seja, que os empreendedores preferiro investir no interior do permetro da operao em comparao s outras regies do Municpio que tambm sejam marcadas pela concentrao da verticalizao.

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A viabilidade, do ponto de vista do investidor, ser indicada a partir da determinao do maior valor que poder ser assumido pelo CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construo). Como parmetro de comparao ser considerado o valor mnimo estabelecido de R$ 300,00 (trezentos reais) pela Lei 13.260 de 28/12/2001. Ser apresentada ainda uma segunda anlise, onde a viabilidade da aquisio do CEPAC ser indicada a partir de comparaes efetuadas entre o mercado imobilirio do permetro da Operao e o de outras reas da cidade. Essa segunda anlise apresenta como princpio a necessidade de escolha entre o interior do permetro da operao ou outras reas da cidade de So Paulo para a implantao de um empreendimento. Ou seja, para que o investidor escolha a Operao Urbana o total a ser dispendido para que o empreendimento seja construdo em seu interior (terreno mais contrapartida financeira) dever ser, no mximo, igual ao total a ser gasto em outras reas da cidade (terreno mais outorga onerosa). Cabe destacar que em lotes no abrangidos pela Operao Urbana, a nica maneira de se adquirir Direitos Urbansticos Adicionais por meio de outorga onerosa, cujo valor calculado de acordo com o ndice Fiscal do imvel. Logo, para a segunda anlise, devero ser consideradas regies que apresentem valores de terreno semelhantes e mesmo potencial construtivo. Assim, ser indicado o valor do ndice Fiscal abaixo do qual se tornar menos interessante a aquisio de CEPAC, pois o custo do empreendimento seria menor em regio no abrangida pela Operao Urbana. Importante ressaltar que o Setor Americanpolis no ser abordado, pois a Operao Urbana no altera sua potencialidade construtiva. Sendo assim os ndices e parmetros da legislao vigente sero mantidos. 4.1.1. Comportamento do Mercado

O territrio da Operao Urbana formado por seis setores que apresentam caractersticas diversas quanto distribuio espacial da populao, das atividades econmicas e sociais e da oferta de infra-estrutura e de servios urbanos. Sendo assim, a abordagem dos valores praticados ser efetuada para cada um dos setores. Considerados os principais vetores de valorizao e de desvalorizao de cada setor (Captulo 2 do Laudo 11.149/04), a evoluo dos valores praticados para os terrenos incorporveis e para os apartamentos, considerando as observaes tambm apresentadas no Estudo de Viabilidade, ao longo dos ltimos 10 anos, pode ser observada atravs dos grficos que sero apresentados a seguir. Destaca-se que, em funo da vocao e do perfil de ocupao do Setor Berrini, ser analisado o mercado de conjuntos comerciais e no o de apartamentos.

90

O Laudo 11.149/04 apresenta o detalhamento das faixas de valores abaixo indicadas para cada setor e a seguir podero ser observados os intervalos de valores praticados nas diversas regies, inclusive lindeiras Operao Urbana gua Espraiada. 4.1.1.1. Regio do Brooklin EVOLUO DOS PREOS DOS TERRENOS REGIO DO BROOKLIN
Valores Mnimos
1.400,00 1.200,00 1.000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 1.800,00 1.600,00 1.400,00 1.200,00 1.000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 500,00 1.500,00 2.000,00

Valores Mdios
2.500,00

Valores Mximos

1.000,00

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda.

valores em R$/m2 de rea de terreno

Obs: Os valores de terreno referem-se aos praticados nas reas incorporveis, nos locais de maior adensamento. No foram consideradas reas situadas nas Zonas de Uso Z1 e Z9. No interior do Setor Brooklin (rea contida no permetro da Operao), segundo metodologia e clculos apresentados no Laudo 11.149/04, a faixa mdia dos valores praticados para as reas mnimas de terrenos incorporveis de R$ 700,00/m2 a R$ 1.000,00/m2 EVOLUO DOS PREOS DOS APARTAMENTOS SETOR BROOKLIN E REGIES LINDEIRAS
Valores Mnimos
2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
4.000,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Valores Mdios
3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 -

Valores Mximos

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda.

valores em R$/m2 de rea de terreno

Excluindo-se o efeito da inflao, o mercado de terrenos incorporveis apresentou uma valorizao de 2,50% ao ano e o mercado de apartamentos, uma valorizao de 1,11% ao ano. 4.1.1.2. Regio da Chucri Zaidan EVOLUO DOS PREOS DOS TERRENOS REGIO DA CHUCRI ZAIDAN
Valores Mnimos
900,00 800,00 700,00 600,00 500,00
600,00 800,00 1.200,00 1.000,00

Valores Mdios
1.600,00 1.400,00 1.200,00 1.000,00 800,00 600,00 400,00
200,00 -

Valores Mximos

400,00 300,00 200,00 100,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
400,00

200,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda.

valores em R$/m2 de rea de terreno

Obs: Os valores de terreno referem-se aos praticados nas reas incorporveis, nos locais de maior adensamento. No interior do Setor Chucri Zaidan (rea contida no permetro da Operao), segundo metodologia e clculos apresentados no Laudo 11.149/04, a faixa mdia dos valores praticados para as reas mnimas de terrenos incorporveis de R$ 700,00/m2 a R$ 1.000,00/m2.

91

EVOLUO DOS PREOS DOS APARTAMENTOS SETOR CHUCRI ZAIDAN E REGIES LINDEIRAS
Valores Mnimos
2.500,00 2.000,00 1.500,00
1.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00

Valores Mdios
3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00
1.000,00

Valores Mximos

1.000,00 500,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

1.000,00 500,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

500,00 -

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda.

valores em R$/m2 de rea de terreno

Excluindo-se o efeito da inflao, o mercado de terrenos incorporveis apresentou uma valorizao de 2,95% ao ano e o mercado de apartamentos, uma valorizao de 1,45% ao ano. 4.1.1.3. Regio da Marginal Pinheiros EVOLUO DOS PREOS DOS TERRENOS REGIO DA MARGINAL PINHEIROS
Valores Mnimos
600,00 500,00
600,00 800,00 700,00

Valores Mdios
1.000,00 900,00 800,00 700,00
500,00 400,00 300,00 200,00

Valores Mximos

400,00 300,00 200,00 100,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

100,00 -

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda.

valores em R$/m2 de rea de terreno

Obs: Os valores de terreno referem-se aos praticados nas reas incorporveis, nos locais de maior adensamento. No foram consideradas reas situadas na Zona de Uso Z1. No interior do Setor Marginal Pinheiros (rea contida no permetro da Operao), segundo metodologia e clculos apresentados no Laudo 11.149/04, a faixa mdia dos valores praticados para as reas mnimas de terrenos incorporveis de R$ 600,00/m2 a R$ 800,00/m2. EVOLUO DOS PREOS DOS APARTAMENTOS SETOR MARGINAL PINHEIROS E REGIES LINDEIRAS
Valores Mnimos
2.000,00 1.800,00 1.600,00 1.400,00 1.200,00 1.000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
1.000,00 500,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 1.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00

Valores Mdios
3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 -

Valores Mximos

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda.

valores em R$/m2 de rea de terreno

Obs: Os valores de terreno referem-se aos praticados nas reas incorporveis, nos locais de maior adensamento. No foram consideradas reas situadas nas Zonas de Uso Z1 e Z9. Excluindo-se o efeito da inflao, o mercado de terrenos incorporveis apresentou uma valorizao de 3,61% ao ano e o mercado de apartamentos, uma valorizao de 1,80% ao ano.

92

4.1.1.4. Regio da Berrini EVOLUO DOS PREOS DOS TERRENOS REGIO DA BERRRINI
Valores Mnimos
1.800,00 1.600,00 1.400,00 1.200,00 1.000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 500,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 500,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 1.500,00 1.500,00 1.000,00 1.000,00 2.000,00 2.000,00 3.000,00 2.500,00

Valores Mdios
3.500,00 3.000,00 2.500,00

Valores Mximos

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda.

valores em R$/m2 de rea de terreno

Obs: Os valores de terreno referem-se aos praticados nas reas incorporveis, nos locais de maior adensamento. No foram consideradas reas situadas na Zona de Uso Z1. No interior do Setor Berrini (rea contida no permetro da Operao), segundo metodologia e clculos apresentados no Laudo 11.149/04, a faixa mdia dos valores praticados para as reas mnimas de terrenos incorporveis de R$ 2.500,00/m2 a R$ 3.000,00/m2, sendo que na Zona de Uso Z6 de R$ 1.500,00/m2 a R$ 2.000,00/m2. EVOLUO DOS PREOS DOS CONJUNTOS COMERCIAIS - SETOR BERRINI
Valores Mnimos
4.000,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
5.000,00 4.500,00 4.000,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Valores Mdios
7.000,00 6.000,00 5.000,00 4.000,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00 -

Valores Mximos

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda.

valores em R$/m2 de rea de terreno

Excluindo-se o efeito da inflao, o mercado de terrenos incorporveis apresentou uma valorizao de 4,12% ao ano e o mercado de conjuntos comerciais, uma valorizao de 3,27% ao ano. 4.1.1.5. Regio do Jabaquara Quanto ao Setor Jabaquara o mercado de terrenos incorporveis apresentou uma valorizao de 1,97% ao ano e o mercado de apartamentos, uma valorizao de 0,65% ao ano. EVOLUO DOS PREOS DOS TERRENOS REGIO DO JABAQUARA
Valores Mnimos
600,00 500,00 400,00
400,00 700,00 600,00 500,00

Valores Mdios
900,00 800,00 700,00 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00
100,00 -

Valores Mximos

300,00
300,00

200,00 100,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

200,00

100,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda.

valores em R$/m2 de rea de terreno

Obs: Os valores de terreno referem-se aos praticados nas reas incorporveis, nos locais de maior adensamento. No interior do Setor Jabaquara (rea contida no permetro da Operao), segundo metodologia e clculos apresentados no Laudo 11.149/04, a faixa mdia dos valores praticados para as reas mnimas de terrenos incorporveis de R$ 400,00/m2 a R$ 700,00/m2.

93

EVOLUO DOS PREOS DOS APARTAMENTOS SETOR JABAQUARA E REAS LINDEIRAS

Valores Mnimos
1.600,00 1.400,00
2.000,00 2.500,00

Valores Mdios
3.000,00 2.500,00 2.000,00
1.500,00

Valores Mximos

1.200,00 1.000,00 800,00 600,00 400,00

500,00 1.000,00

1.500,00 1.000,00 500,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

200,00 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
-

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda. 4.1.2. Anlise de Viabilidade dos Setores

valores em R$/m2 de rea de terreno

A viabilidade do CEPAC, atravs da primeira anlise, ser indicada a partir da determinao do maior valor que poder ser assumido pelo CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construo) para manter o custo do empreendimento competitivo, utilizando-se como parmetro de comparao o valor mnimo estabelecido de R$ 300,00 (trezentos reais) pela Lei 13.260 de 28/12/2001. Para tanto ser utilizado o mtodo do terreno virtual, cujo princpio a comparao entre o imvel ao qual se agrega o benefcio da Operao Urbana (com o uso de CEPAC), com um outro terreno de mesmas caractersticas cuja rea seja virtualmente maior, de tal forma que a potencialidade construtiva seja atingida sem o pagamento de contrapartida financeira. Das vrias anlises elaboradas, que podem ser observadas no Captulo 2 Abordagem do Mercado do Laudo 11.149/04, diante da situao mais desfavorvel para cada setor, foram obtidos os seguintes valores: SETOR Brooklin Chucri Zaidan Marginal Pinheiros Berrini Jabaquara VALOR DO CEPAC (R$) 401,51 425,39 726,42 547,28 630,00

possvel concluir que, lanando-se CEPAC por valor mnimo de R$ 300,00, a Operao Urbana vivel em todo o seu territrio, pois os custos dos empreendimentos que utilizem CEPAC sero menores do que os valores que deveriam ser despendidos na aquisio de rea maior de terreno para que se pudesse executar a mesma construo. A segunda anlise, ainda acerca da viabilidade dos setores, trata da comparao entre empreendimentos imobilirios lanados dentro e fora do permetro da Operao Urbana.

94

Adotando-se terrenos com mesmas caractersticas, conforme detalhado no Laudo 11.149/04, e mantendo-se as demais premissas apresentadas no mesmo estudo, o ndice Fiscal abaixo do qual se torna desinteressante a Operao Urbana (porque a outorga onerosa ficaria mais barata do que o CEPAC), para os diversos zoneamentos e usos em cada setor, pode ser observado na tabela a seguir: ZONA DE USO SETOR ZONA 1 ZONA 2 ZONA 9 ZONA 10 ZONA 13 ZONA 1 ZONA 6 ZONA 1 ZONA 2 ZONA 17 ZONA 1 ZONA 2 ZONA 9 ZONA 10 ZONA 13 ZONA 2 USO RESIDENCIAL 429,92 644,89 429,92 644,89 644,89 644,89 322,44 214,96 322,44 322,44 376,18 644,89 322,44 644,89 644,89 214,96 USO COMERCIAL 386,93 290,20 386,93 580,40 386,93 290,20 386,93 193,47 145,10 193,47 338,57 290,20 290,20 580,40 290,20 145,10

Brooklin

Chucri Zaidan Marginal Pinheiros

Berrini

Jabaquara

Obs: Por premissa, foram comparados terrenos com a mesma rea e em zonas de valor semelhantes. Os valores dos ndices Fiscais esto expressos em reais. Importante destacar que no foram efetuadas anlises para o Setor Americanpolis, pois sua finalidade abrigar os empreendimentos de interesse social e no h possibilidade de aumento de potencial construtivo e de mudana de uso atravs das disposies da Operao Urbana gua Espraiada. 5. Diagnstico dos Setores

5.1. Mercado de Apartamentos No ano de 2003 o lanamento de unidades de dois dormitrios voltadas para a classe mdia-alta alterou o perfil dos ltimos anos desse tipo de produto (o que melhor identificava a classe mdia) e elevou a mdia dos preos. O ano registrou um aumento de aproximadamente 8% no nmero total de lanamentos e 10% no nmero de unidades lanadas na Cidade de So Paulo, foi encerrado com um total aproximado de 26.580 unidades lanadas, sendo que deste aproximadamente 50% esto na Zona Sul de So Paulo.
N DE LANAMENTOS CIDADE DE SO PAULO
500 400 300 200 100 0 1999 2000 2001 2002 2003
253

N DE LANAMENTOS ZONA SUL

437
250 201 200 161

370
332

406

213

156
150 100 50 0 1999 2000

111

2001

2002

2003

Fonte: AMARAL DAVILA ENG DE AVALIAES

95

De 1999 at 2003 o nmero de empreendimentos lanados na Zona Sul vem aumentando de forma significativa. Apesar do aumento do volume de empreendimentos lanados e de unidades lanadas, o Valor Geral de Vendas (VGV) no apresentou declnio.
VALOR GERAL DE VENDAS CIDADE DE SO PAULO
2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 1999
valores em milhes de dlares

VALOR GERAL DE VENDAS ZONA SUL

1.400,00 1.200,00 1.000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 664,02 1.102,60 829,92 1.114,98 1.299,34

1.968,62 1.662,41 1.446,72 1.722,93

2.064,66

2000

2001

2002

2003

1999
valores em milhes de dlares

2000

2001

2002

2003

Fonte: AMARAL DAVILA ENG DE AVALIAES Quanto s zonas de valor, as que apresentaram maior volume de lanamento em 2003 foram Morumbi/Vila Andrade, Sade, Tatuap e Vila Mariana. Os preos mais baixos registrados por m2 de rea total, foram observados, como sempre, nas regies mais distantes e perifricas, com baixa qualidade de infra-estrutura pblica. A rea total lanada aumentou, de 1999 a 2000 em aproximadamente 43%. Somente na Zona Sul da Cidade o aumento da rea lanada foi registrado em 105%.
REA LAN ADA ZO NA SUL
3 .0 0 0 ,0 0 2 .5 0 0 ,0 0 2 .0 0 0 ,0 0 1 .5 0 0 ,0 0 1 .0 0 0 ,0 0 5 0 0 ,0 0 19 9 9
em mil m2

2 .34 3,6 6
1.9 33 ,4 0 1 .6 8 6 ,7 1
1 .2 2 1,12

2 .5 1 1 ,7 1

20 0 0

2 0 01

2 00 2

20 03

Fonte: AMARAL DAVILA ENG DE AVALIAES

96

R EA TOTAL LAN AD A CID AD E D E SO PAULO

4 .5 00 ,0 0 4 .0 00 ,0 0 3 .5 00 ,0 0 3 .0 00 ,0 0 2 .5 00 ,0 0 2 .0 00 ,0 0 1 .5 00 ,0 0 1 .0 00 ,0 0 5 00 ,0 0 1 99 9
em mil m2

4 .0 33 ,594 .0 4 5,00 3 .3 7 5,00 3 .0 85 ,41

4 .4 01 ,62 4 .1 4 1,24 4 .4 31 ,00 4 .0 7 5,00

3.78 1 ,4 8 3 .45 2,0 0

20 0 0

2 00 1

20 02

2 00 3

Fonte: AMARAL DAVILA ENG DE AVALIAES dados em vermelho (exceto coberturas) EMBRAESP dados em cinza (incluindo coberturas) O volume de rea til lanada no Municpio de So Paulo aumentou cerca de 16% nos ltimos dois anos. No mesmo perodo, a Zona Sul mostrou um crescimento de rea total da ordem de 49%. Dentre os bairros da Zona Sul, merecem destaque as regies do Morumbi, Itaim, Vila Nova Conceio e Brooklin como as que apresentaram maior rea lanada no ano de 2003. A evoluo da rea lanada ao longo dos ltimos 5 anos poder ser observada a seguir:
D A D O S G E R A IS U L TIM O S 5 A N O S
2 0 0 ,0 0 1 9 0 ,0 0 1 8 0 ,0 0 1 7 0 ,0 0 1 6 0 ,0 0 1 5 0 ,0 0 1 4 0 ,0 0 1 3 0 ,0 0 1 2 0 ,0 0 1 1 0 ,0 0 1 0 0 ,0 0 9 0 ,0 0 8 0 ,0 0 7 0 ,0 0 6 0 ,0 0 5 0 ,0 0 4 0 ,0 0 3 0 ,0 0 2 0 ,0 0 1 0 ,0 0 0 ,0 0
O E LO N A B E I IM U R T LI M M Q E O A K A U M B E R C IT O R C N O V A C O N A E I

RE A LA N AD

IL

ZO NA D E VALO R 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003

97

IL

Embora a rea consumida de terreno tenha descrescido cerca de 29% em 2003 em comparao ao ano de 2002, em comparao ao ano de 1999 essa rea 53% superior, conforme poder ser observado a seguir:
REA DE TERRENO CONSUMIDO NA CIDADE DE SO PAULO
1.888,54
2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 1999
em mil m2

REA DE TERRENO CONSUMIDO NA ZONA SUL DE SO PAULO

1.400,00 1.290,14
886,68 647,65
303,45

1.331,48

1.495,65 905,00

1.349,14

1.200,00 1.000,00 811,49 800,00 600,00 400,00 200,00 -

1.035,00

863,00 878,77

1.018,00

1.084,00

2000

2001

2002

2003
em mil m2

1999

2000

2001

2002

2003

Fonte: AMARAL DAVILA ENG DE AVALIAES dados em vermelho EMBRAESP dados em cinza No ano de 2003 a absoro de terreno na Zona Sul respondeu por 60% de toda a rea de terreno consumida na Cidade de So Paulo. Nos anos anteriores essa relao foi de 68% (2002), 59% (2001), 49% (2000) e 35% (1999), indicando, portanto, um aumento de aproximadamente 75% entre 2003 e 1999.
REA DE TERRENO CONSUMIDO ZONA SUL X CIDADE DE SO PAULO
2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 1999
em mil m2

REA DE TERRENO CONSUMIDO ZONA SUL X CIDADE DE SO PAULO

1.888,54

1.331,48
878,77

1.495,65 1.290,14

1.349,14 811,49

647,65
303,45

886,68

RESTANTE 40% ZONA SUL 60%

2000

2001

2002

2003

em mil m2

Fonte: AMARAL DAVILA ENG DE AVALIAES A seguir poder ser observada o volume de rea lanada no Brooklin, no Campo Belo e na Vila Mascote em comparao com o volume de rea lanada na Zona Sul de So Paulo:
REA CONSTRUDA LANADA EM 2.003
96,21%

0,74%

1,92%

1,14%

BROOKLIN

CAMPO BELO

VILA MASCOTE

RESTANTE DA ZONA SUL

Fonte: AMARAL DAVILA ENG DE AVALIAES

98

No incio de 2003 a taxa Selic juros bsicos da economia era de 26% ao ano e, no final do ano j estava no patamar de 16% ao ano. Tal fato cria a expectativa positiva no setor, que espera voltar a crescer no segundo semestre do ano. De acordo com os projetos residenciais que j esto aprovados, as zonas de valor que devero apresentar o maior nmero de unidades lanadas so: Morumbi, Vila Prudente, Jabaquara, Tatuap e Vila Mariana. 5.2. Mercado de Escritrios

O estoque de escritrios na regio da Berrini est na ordem de 643.431 m teis, distribudos em 86 edifcios na seguinte proporo: 41% de toda a rea existente est voltada para edifcios classe AA, 29,70% para classe B, 15,1% para a classe A e em menor parte a classe C responde por 14,2% do estoque total. Desde 1994, com a estabilizao da economia proporcionada pelo Plano Real, o mercado de escritrios cresceu num ritmo de 8% ao ano, e praticamente, mais de 90% de todo o estoque entregue na regio aps os anos 90 possui ar condicionado central, premissa bsica para que um edifcio seja considerado de alto padro. Nos anos de 1999 e 2000 a Berrini recebeu as Torres Oeste e Norte do Centro Empresarial Naes Unidas, incorporados pela Tishman Speyer Mtodo que foram totalmente absorvidos at o ano de 2001, levando a taxa de vacncia a nveis abaixo de 10% considerado o mais baixo desde 1995. Esse comportamento, aliado com o advento de investimentos externos, incentivou a continuidade da produo de escritrios nos anos seguintes. Segundo levantamentos efetuados pela empresa Jones Lang LaSalle, a absoro lquida apresentou saldo negativo pela primeira vez em 2001 quanto o nvel de espao ocupado decresceu cerca de 3,3 mil m teis na regio em relao ao ano de 2000 e nos anos subseqentes o novo estoque de edifcios, principalmente voltados para o mercado corporativo, continuou intenso. Os produtos entregues foram voltados para o nicho da classe A: lajes em mdia de 500 m teis, boa qualidade tcnica e fachadas imponentes, mas a pouca diferenciao principalmente de laje e homogeneidade de valores, fizeram que a velocidade de absoro desses novos empreendimentos fossem mais lentas. De 2002 at o 1 trimestre de 2003 a absoro lquida na regio registrou um dos mais baixos nveis desde 1996. A perspectiva para os prximos anos de aumento do espao ocupado na regio, apesar de a economia no apontar um crescimento considervel no PIB, segundo dados do relatrio do Banco Central. De acordo com estudos efetuados pela Jones Lang LaSalle, a expectativa de aumento do espao ocupado na regio aguardada, pois a demanda esperada de empresas mudando de espaos e se apoiando numa melhor relao custo benefcio. Isso percebido uma vez que mais de 70% do volume absorvido no ano de 2003 foi referente a empresas mudando de espaos, empresas j localizadas nas regies tradicionais de escritrios. A taxa de absoro nos ltimos anos apresentou um crescimento mdio anual de 3% a.a., se projetarmos essa taxa para os prximos anos podemos verificar que a taxa de vacncia dever permanecer constante a nveis prximos de 20%, considerado alto nos padres histricos da regio. Os valores de locao de 1995 a 2003 cresceram num ritmo mdio de 7% ao ano. Em 2000 os valores de locao nominalmente atingiram a casa dos R$ 59/m til, acima da mdia pedida na cidade de R$ 55,00/m til. Atualmente a faixa de preos da regio est entre R$25 e R$65 reais o m til pedido. Decorrido um ano do novo governo, o mercado de escritrios de So Paulo comeou a se recuperar. O volume de espaos ocupados em edifcios classe AA e A cresceu mais de quatro vezes em relao a 2001 e 2002 juntos, fechando o ano com uma absoro lquida positiva de 87 mil m teis para as duas classes. Esse volume aproximou o mercado da mdia histrica verificada entre 1996 e 2003 de 88 mil m teis.

99

Mesmo estando longe do saldo de 2000, quando foram absorvidos 222 mil m teis, o ano de 2003 apontou a retomada da ocupao, o primeiro fato positivo para o mercado corporativo aps dois anos de retrao. A conseqncia foi uma maior flexibilidade nas negociaes locatcias, com estabilizao ou descontos nos valores. Este resultado favoreceu tambm as movimentaes de empresas para produtos tcnica e arquitetnicamente superiores. Um tero desses novos produtos est na regio da Faria Lima, que, por conta da renovao de seu estoque, foi a rea que mais atraiu empresas em 2003, seguida por Marginal e Berrini. 5.3. Operao Urbana Faria Lima

Apesar da dinmica, tabela de converso e critrio de contrapartida serem diferentes da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, motivo que impossibilita a comparao entre ambas, sero abordados alguns aspectos da Operao Urbana Faria Lima por se tratar de precedente importante acerca deste instrumento de poltica urbana. A Operao Urbana Faria Lima compreende um conjunto integrado de intervenes coordenadas pela Prefeitura, por intermdio da Empresa Municipal de Urbanizao EMURB, com participao dos proprietrios, moradores, usurios e investidores em geral, visando a melhoria e a valorizao ambiental da rea de influncia definida em funo da implantao do sistema virios de interligao da Avenida Brigadeiro Faria Lima e a Avenida Pedroso de Moraes e com as Avenidas Presidente Juscelino Kubitschek, Hlio Pellegrino, dos Bandeirantes, Engenheiros Lus Carlos Berrini e Cidade Jardim. A lei da operao classificou as reas contidas em seu permetro em apenas duas categorias: reas diretamente beneficiadas (lindeiras Avenida Brigadeiro Faria Lima e Nova Faria Lima) e as indiretamente beneficiadas. Tambm estava previsto na Lei que o total do potencial adicional de construo a ser concedido pela Operao Urbana no poderia exceder 1.250.000m2 na rea Diretamente Beneficiada e 1.000.000m2 na rea Indiretamente Beneficiada. O valor da outorga onerosa dos benefcios nas reas indiretamente beneficiadas determinado com base em avaliao do imvel, com e sem os benefcios, devendo a contrapartida financeira ser acordada entre o proponente e o Executivo. O valor da outorga onerosa para os lotes situados na rea diretamente beneficiada era determinado a partir de um valor base de equivalncia. Em 1995 a CNLU fixou o valor de referncia da contrapartida em R$600,00, com base em estudos elaborados pela SEMPLA, visando permitir que em qualquer um dos subpermetros as contrapartidas a serem pagas pudessem disputar vantagem sobre o mercado imobilirio concorrente, isto , com o valor de mercado dos terrenos em oferta.

100

A variao do valor do valor de referncia pode ser observada a seguir:

V AR IA O D O V AL O R D E R E F E R N C IA
R $ 1 .0 7 0 ,0 0 R $ 8 5 0 ,0 0 R $ 6 6 0 ,0 0 R $ 7 0 0 ,0 0 R $ 7 5 0 ,0 0 R $ 8 5 0 ,0 0 R $ 7 5 0 ,0 0 R $ 1 .0 7 0 ,0 0

R $ 6 0 0 ,0 0

R $ 6 6 0 ,0 0 R $ 6 0 0 ,0 0

R $ 7 0 0 ,0 0

98

00

01

96

97

03 20 6/ 29 /2

99

99

99

99

20

19

19

19

20

/2

00

/1

/1

/1

/1

0/

2/

8/

7/

1/

11

/7

/9

/6

1/

/1

/1

/5

1/

1/

31

14

30

1/

31

D ATA

De acordo com dados fornecidos pela SEMPLA o potencial utilizado at agosto de 2003 na rea direta foi de 353.527,97m2 (o que correspode a 28,28% do potencial total da rea direta) e na rea indireta foi de 586.064,10m2 (o que correspode a 58,61% do potencial total da rea indireta) gerando R$ 288.466.414,64 de recursos. Atualmente, conforme informado pela SEMPLA existem aproximadamente 20 processos em andamento que geraro cerca de R$60 milhes de receitas. 5.4. Intervenes

Assumindo-se como premissa que sero efetuadas as intervenes mencionadas no art. 28 da Lei n 13.260, de 28 de dezembro de 2001, e ainda que ser mantida a prioridade estabelecida pelo Grupo Gestor (Ata de Reunio 01/2003), o Captulo 3 do Estudo de Viabilidade (Laudo n 11.149/04) relacionou as intervenes que afetaro cada um dos setores e abordou como o mercado imobilirio ser afetado por elas. Dentre as concluses apresentadas para cada setor, destacam-se: 5.4.1. Setor Brooklin O aumento de potencialidade e de alterao de uso incentivaro a verticalizao da Zona 1; Aumento do nmero de lanamentos residenciais na regio compreendida entre a Avenida Chucri Zaidan e a Avenida Santo Amaro e incremento no valor de venda das unidades; A implantao do complexo virio sobre o Rio Pinheiros e a abertura de vias marginais ao longo da Avenida gua Espraiada facilitaro o acesso aos bairros abrangidos pelo setor e influenciar de forma especial a valorizao dos imveis; Melhoria da qualidade de vida, aumento de reas verdes e transformao de alguns terrenos em reas incorporveis como conseqncia implantao dos Programas Habitacionais. 5.4.2. Setor Chucri Zaidan Alavancagem do processo de verticalizao com o aumento de potencial construtivo associado desocupao dos imveis industriais e a existncia de terrenos vagos; Concentrao de empreendimentos comerciais de classe A e AA com o prolongamento da Avenida Chucri Zaidan, assemelhando a regio ao eixo Berrini/Marginal Pinheiros; A construo do complexo virio sobre o Rio Pinheiros contribuir para melhoria das condies de acesso, uma vez que desafogar o trnsito intenso das Pontes Joo Dias e do Morumbi;

101

31

31

1/

/2

00

A reduo do trfego pesado ao longo das vias marginais em funo da implantao do Rodoanel acarretar concentrao de empreendimentos verticais nessa regio. 5.4.3. Setor Marginal Pinheiros O complexo de Pontes sobre o Rio Pinheiros mitigar o problema de falta de acessibilidade do Setor Marginal Pinheiros; Maior atratividade das reas mais prximas s pontes face s demais, dando inico ao processo de verticalizao; O acrscimo de potencial construtivo no setor e a permisso de alterao de usos possibilitaro a concretizao da tendncia apontada desde a dcada de 90 para a marginal, que a sua ocupao por empreendimentos comerciais de padro elevado aos quais se agrega a preocupao da imagem coorporativa das empresas; A reduo do trfego pesado ao longo das vias marginais em funo da implantao do Rodoanel acarretar concentrao de empreendimentos verticais nessa regio. 5.4.4. Setor Berrini Reduo dos problemas gerados pela intensidade do trfego ao longo da Avenida Eng. Lus Carlos Berrini atravs da implantao do complexo de pontes sobre o Rio Pinheiros e da implantao de passagens em desnvel; Incremento na valorizao dos terrenos que atualmente j possuem alto valor agregado, tanto em funo de sua localizao quanto em funo da escassez existente; Com o processo de desfavelizao surgiro reas incorporveis que potencializaro a verticalizao de empreendimentos comerciais (de forma mais acentuada) e de empreendimentos residenciais; Tanto a concluso das obras quanto a potencialidade de gerar produtos com maior rea de vendas, onde o valor de venda dos produtos j elevado, tendem a valorizar tanto os terrenos, quanto os empreendimentos. 5.4.5. Setor Jabaquara Os programas habitacionais que geraro a retirada de favelas da regio e a continuao da Avenida gua Espraiada, interligando esse setor s demais reas contempladas pela Operao Urbana, acarretaro evidente processo de valorizao no mercado imobilirio. Porm, acredita-se que isso ocorra a longo prazo. Especulao imobiliria com tendncia de estabilizao de mdio a longo prazo em funo da interligao da Marginal Pinheiros e da Rodovia dos Imigrantes; Alavancagem do mercado de apartamentos pelos investimentos em infra-estrutura que sero efetuados e pela diferena de potencialidade construtiva face s reas lindeiras cujos terrenos ainda no apresentam grandes variaes de valor. 5.4.6. Setor Americanpolis Embora sem a possibilidade de aumento de potencialidade e de alterao de uso, o setor ser valorizado em funo do impacto das obras e da procura de terrenos para a implantao de empreendimentos de interesse social. 6. 6.1. Estoque Estoque Potencial de Terreno

Com base em dados do ano de 2001, a empresa Tecnosan Engenharia S/C Ltda estimou, em seu Estudo de Adensamento Populacional, as reas de terreno passveis de adeso Operao Urbana gua Espraiada a partir da simulao do grau de transformao que ocorrer na regio em funo dos incentivos urbansticos.

102

Sero consideradas como reas potenciais de terreno, para cada um dos setores, as reas relacionadas como sendo passveis de adeso: SETOR Brooklin Chucri Zaidan Marginal Pinheiros Berrini Jabaquara Americanpolis TOTAL Fonte: EIA/RIMA. REA DE TERRENO (m2) BRUTA LQUIDA P ADESO 2.890.000,00 1.759.807,00 847.506,00 3.130.000,00 2.095.532,00 1.073.181,00 1.430.000,00 886.600,00 643.083,00 1.490.000,00 831.223,00 283.889,00 2.340.000,00 1.703.493,00 694.225,00 1.730.000,00 927.334,00 13.010.000,00 8.203.989,00 3.541.884,00

A quantidade de CEPAC ser determinada atravs da transformao da rea Construda Adicional Potencial e da rea de Mudana de Uso Potencial atravs dos fatores de equivalncia estabelecidos junto ao art. 11 da lei da Operao Urbana gua Espraiada, cuja tabela segue transcrita no item 6.4. 6.2. rea Construda Adicional Potencial

A rea construda adicional potencial referente a cada um dos setores ser determinada a partir dos zoneamentos existentes e da vocao imobiliria apresentada por eles. Assim sendo, a determinao do estoque de rea construda adicional potencial ser efetuado atravs da indicao da porcentagem de terreno que cada tipo de empreendimento (comercial ou residencial) ocupar nos diversos zoneamentos dos vrios setores, considerando-se ainda seus coeficientes de aproveitamento bsico. Conforme poder ser observado junto ao item 6.1. do Laudo n 11.149/04, o estoque de rea construda adicional potencial de: SETOR Brooklin Chucri Zaidan Marginal Pinheiros Berrini Jabaquara Total ACAR (m2) 469.986,63 875.683,50 556.877,73 194.719,46 971.915,00 3.069.182,32 ACAC (m2) 1.267.988,29 2.253.680,10 1.236.455,68 458.963,35 624.802,50 5.841.889,92 ACAT (m2) 1.737.984,92 3.129.363,60 1.793.333,41 653.682,81 1.596.717,50 8.911.082,24

Nota: ACAR: rea Construda Adicional Uso Residencial; ACAC: rea Construda Adicional Uso Residencial; ACAT: rea Construda Adicional Total

6.3.

Mudana de Uso Potencial

A rea potencial de terreno onde haver mudana de uso potencial ser determinada atravs do somatrio das reas de terreno que sero ocupadas por uso que no seria permitido de acordo com as posturas da legislao.

103

So as reas ocupadas por empreendimentos residenciais nas Zonas 1 e 9 e as ocupadas por empreendimentos comerciais nas Zonas 1, 9, 13 e 17, conforme pode ser observado a seguir: SETOR Brooklin Chucri Zaidan Marginal Pinheiros Berrini Jabaquara Total 6.4. Mudana de Uso Residencial (m2) 181.069,66 0,00 95.015,52 10.915,53 0,00 287.000,71 Mudana de Uso Comercial (m2) 290.092,83 0,00 248.474,41 10.915,53 0,00 549.482,77 Mudana de Uso Total (m2) 471.162,49 0,00 343.489,92 21.831,06 0,00 836.483,47

Quantidade Potencial de CEPAC

A quantidade de CEPAC ser determinada atravs da transformao da rea Construda Adicional Potencial e da rea de Mudana de Uso Potencial atravs dos fatores de equivalncia estabelecidos junto ao art. 11 da Lei da Operao Urbana gua Espraiada, cuja tabela transcreve-se abaixo: REA ADICIONAL DE CONSTRUO 1m2 1m2 2m2 1m2 3m2 REA DE TERRENO PARA MODIFICAO DE USOS E PARMETROS 1m2 2m2 2m2 2m2 2m2

SETORES Brooklin Chucri Zaidan Marginal Pinheiros Berrini Jabaquara Fonte: Lei 13.260 de 28/12/2001.

Considerando-se os totais de rea Construda Adicional Potencial e de rea de Mudana de Uso Potencial determinados nos itens 8.2. e 8.3 do Laudo 11.149/04, a Quantidade Potencial de CEPAC ser de: SETOR ACA Potencial (m2) 1.737.984,92 3.129.363,60 1.793.333,41 653.682,81 1.596.717,50 8.911.082,24 N Potencial de CEPAC 1.737.984,92 3.129.363,60 896.666,71 653.682,81 532.239,17 6.949.937,20 Mudana de Uso Potencial (m2) 471.162,49 0,00 343.489,92 21.831,06 0,00 836.483,47 N Potencial de CEPAC 471.162,49 0,00 171.744,96 10.915,53 0,00 653.822,98 Total do Potencial de CEPAC 2.209.147, 41 3.129.363, 60 1.068.411, 67 664.598,3 4 532.239,1 7 7.603.760, 19

Brooklin Chucri Zaidan Marginal Pinheiros Berrini Jabaquara Total

104

6.5.

Concluses

A rea Construda Adicional e a Quantidade de CEPAC que cada setor potencialmente tem capacidade de consumir sero comparados aos limites estabelecidos pela lei da Operao Urbana gua Espraiada. Importante lembrar que a quantidade de CEPAC autorizada para emisso pelo Poder Executivo de 3.750.000,00 (trs milhes, setecentos e cinqenta mil). Assim sendo, temos:
A C A P O T E N C I A L x A C A M X IM A

3.50 0.00 0,0 0

3 .129 .363 ,60

3.00 0.00 0,0 0

2.50 0.00 0,0 0

2.00 0.00 0,00 1 .793 .333 ,41

2.00 0.00 0,0 0

1 .737 .984 ,92

1.5 96 .7 17,5 0

1.50 0.00 0,0 0

1.50 0.00 0,0 0

1.00 0.00 0,0 0

65 3 .68 2,81 600 .000 ,0 0

5 0 0 .0 0 0 ,0 0

50 0.00 0,0 0

25 0 .00 0,00

0,0 0 B ro o k l in C h u c r i Z a id a n M a rg i n a l P i n h e ir o s B e rr in i Jab aqu ara

r e a C o n s t r u d a L a n a d a n a O p e ra o e m m 2

L i m i t e d e r e a C o n s t ru d a A d ic io n a l e m m 2

Conclui-se ainda, segundo o estudo efetuado, que a quantidade de CEPAC que potencialmente poder ser lanada tambm superior quantidade mxima autorizada para emisso por Lei. 7. Demanda

A demanda ser determinada para trs cenrios de anlise (realista, otimista e pessimista) atravs da rea de terreno que ser consumida. A rea de terreno a ser consumida foi determinada a partir da estimativa da rea de terreno a ser ocupada por empreendimentos residenciais (nos bairros lindeiros e em regies similares do Municpio de So Paulo) e por empreendimentos comerciais. 7.1. Demanda Terrenos para Uso Residencial

A demanda de terrenos residenciais foi formada a partir da anlise estatstica dos lanamentos residenciais ocorridos nos ltimos 10 anos em regies similares do entorno do permetro da Operao Urbana e de regies similares quanto concentrao de verticalizao situadas no Municpio de So Paulo. Para cada um dos bairros eleitos no entorno da Operao Urbana foi analisada a tendncia de crescimento, determinado o termo mdio e formado o intervalo de confiana atravs da aplicao da teoria estatstica das pequenas amostras. Como premissa assumiu-se que a porcentagem de migrao dos empreendimentos situados nas reas mais prximas do entorno ser de 30%, da rea envoltria ser de 20% e das regies mais distantes ser de 10%. Ao final, o consumo de terreno foi acrescido de 10% a ttulo de migraes de outras zonas de valores do entorno que eventualmente no tenham sido consideradas.

105

O mesmo procedimento foi realizado para outras regies da cidade que se destacam pela concentrao de verticalizao. A porcentagem de migrao definida como premissa foi de 10% a partir das zonas de valor cujos produtos so mais similares e de 5% para as demais. Os grficos de tendncia e os clculos podero ser observados junto ao item 6.2. do Laudo N 11.149/04. Tendo em vista o ineditismo da operao, assumiu-se como premissa que no primeiro ano sero consumidos 80% da rea de terreno prevista para cada um dos cenrios; no segundo ano 90% e no terceiro ano 100%. A distribuio da rea de terreno a ser consumida por empreendimentos residenciais nos setores foi efetuada de acordo com a vocao das regies e em funo das obras que sero realizadas. 7.2. Demanda Terrenos para Uso Comercial

A demanda de terrenos comerciais foi formada a partir da anlise estatstica das reas de terreno consumidas por empreendimentos comerciais no perodo de 1991 a 2001, com base em dados fornecidos por estudos efetuados pela EMURB Empresa Municipal de Urbanizao. A partir desses dados foi analisada a tendncia de crescimento, determinado o termo mdio e formado o intervalo de confiana atravs da aplicao da teoria estatstica das pequenas amostras. Os grficos de tendncia e os clculos podero ser observados junto ao item 6.2. do Laudo N 11.149/04. Como o mercado de empreendimentos comerciais passou por um perodo de excesso de ofertas, alta taxa de vacncia e estoque no absorvido e como se espera elevada entrada de novo estoque no mercado at 2007 e ainda tendo em vista o ineditismo da operao, para a anlise do consumo de rea construda adicional considerou-se um consumo de terreno de 20% do determinado para os cenrios nos dois primeiros anos da anlise. Para o terceiro e quatro anos, considerou-se um consumo de 30% do determinado para os cenrios. A partir de ento, foram acrescidos 10% em cada ano. A distribuio da rea de terreno a ser consumida por empreendimentos residenciais nos setores foi efetuada de acordo com a vocao das regies e em funo das obras que sero realizadas. 7.3. Encarteiramento

Como o CEPAC fica vinculado ao lote e no ao projeto construtivo, nos setores caracterizados pela escassez de terrenos (por exemplo: Berrini) ocorrer a aquisio dos ttulos para assegurar o aumento do potencial construtivo ou a possibilidade da alterao do uso. Tendo em vista a limitao do estoque prevista na legislao, tambm ocorrer o encarteiramento quando a absoro do setor estiver prxima a esse limite. Importante ressaltar que tal fato possvel tendo em vista que o Plano Diretor do Municpio de So Paulo permite a vinculao do CEPAC ao lote sem a necessidade de projeto construtivo. Assumiu-se como premissa que o encarteiramento ocorrer no Setor Berrini ao longo de todo o perodo, de forma constante, na proporo de 1% da quantidade de CEPAC gerada por rea Construda Adicional. 7.3.1. Mudana de Uso

Assumiu-se como premissa que a mudana de uso ocorrer ao longo de todo o perodo, de forma constante, na proporo de 5% da quantidade de CEPAC gerada por rea Construda Adicional. 7.4. Evoluo do Consumo

A evoluo do consumo de CEPACs ser definida ao longo dos anos, a partir da estimativa da rea de terreno que ser consumida em cada um dos setores e que geraro rea Construda Adicional e da considerao de mudana de uso e encarteiramento.

106

A transformao da rea consumida de terreno para empreendimentos residenciais e comerciais em rea Construda Adicional e em CEPAC ser efetuada atravs da aplicao de um fator de equivalncia. Cada um dos cenrios ser analisado em funo do perodo necessrio para o esgotamento do estoque de rea construda adicional correspondente a cada um dos setores. 7.4.1. Fator de Equivalncia
FATORES DE EQUIVALNCIA

USO RESIDENCIAL

Brooklin
Z1 - restante SSB 1 SSB 2 Z2 Z9 Z10 Z13 % rea 3,45 12,98 17,70 40,76 8,60 0,42 16,08 100,00 ACA 3 1 0 2 3 2 2 M USO 1 1 1 0 1 0 0 % Lan. R 50 50 50 30 50 0 20 % Lanamentos % Ltos - Pond Ponderao CEPACs - ACA CEPACs - M USO 10 5 15 10 5 5 10 5 0 30 9 18 15 7,5 22,5 5 0 0 20 4 8 100 35,5 68,5

1,930

0,634

Berrini
Z1 Z2 Z3 Z4 Z6 % rea 7,69 31,20 38,03 19,23 3,85 100,00 ACA 3 2 2 2 3 M USO 1 0 0 0 0 % Lan. R 50 40 25 25 30 % Lanamentos % Ltos - Pond Ponderao CEPACs 10 5 15 20 8 16 35 8,75 17,5 30 7,5 15 5 1,5 4,5 100 30,75 68 CEPACs - M USO

2,211

0,081

Marginal Pinheiros % rea Z1 29,55 Z2 36,36 Z17 34,09 100,00

ACA 3 2 2

M USO 1 0 0

% Lan. Resid% Lanamentos % LanamentosPonderao CEPACs 50 30 15 45 30 40 12 24 30 30 9 18 100 36 87

CEPACs - M USO

1,208

0,208

Chucri Zaidan
Z2 Z6 % rea 28,01 71,99 ACA 2 3 M USO 0 0 % Lan. Resid% Lanamentos % LanamentosPonderao CEPACs 30 30 9 18 30 70 21 63 100 30 81 CEPACs - M USO

2,7

Jabaquara
Z2 % rea ACA M USO % Lan. Resid% Lanamentos % LanamentosPonderao CEPACs 100 2 0 70 100 70 140 100 70 140 CEPACs - M USO

0,67

Desta forma, temos: Fator de Equivalncia ACA MUDANA DE USO 1,930 0,634 2,700 0,000 1,208 0,208 2,211 0,081 0,670 0,000

SETOR Brooklin Berrini Marginal Pinheiros Chucri Zaidan Jabaquara

107

USO COMERCIAL FATORES DE EQUIVALNCIA

Brooklin
Z1 - restante SSB 1 SSB 2 Z2 Z9 Z10 Z13 % rea 3,45 12,98 17,70 40,76 8,60 0,42 16,08 100,00 ACA 3 1 0 3 3 2 3 M USO 1 1 1 0 1 0 1 % Lan. Coml % Lanamentos% Lanamentos - Ponderao CEPACs - CEPACs - M USO 50 10 5 15 50 10 5 5 50 10 5 0 70 30 21 63 50 15 7,5 22,5 100 5 5 10 80 20 16 48 100 64,5 163,5

2,535

0,597

Berrini
Z1 Z2 Z3 Z4 Z6 % rea 7,69 31,20 38,03 19,23 3,85 100,00 ACA 3 3 2 2 3 M USO 1 0 0 0 0 % Lan. Coml. % Lanamentos% Lanamentos - Ponderao CEPACs 50 10 5 15 60 20 12 36 75 35 26,25 52,5 75 30 22,5 45 70 5 3,5 10,5 100 69,25 159 CEPACs - M USO

2,296

0,036

Marginal Pinheiros % rea Z1 29,55 Z2 36,36 Z17 34,09 100,00

ACA 3 3 3

M USO 1 0 1

% Lan. Coml. % Lanamentos% Lanamentos - Ponderao CEPACs 50 30 15 45 70 40 28 84 70 30 21 63 100 64 192

CEPACs - M USO

1,500

0,281

Chucri Zaidan
Z2 Z6 % rea 28,01 71,99 ACA 3 3 M USO 0 0 % Lan. Coml. % Lanamentos% Lanamentos - Ponderao CEPACs 70 30 21 63 70 70 49 147 100 70 210 CEPACs - M USO

Jabaquara
Z2 % rea ACA M USO % Lan. Coml. % Lanamentos% Lanamentos Ponderao CEPACs 100 3 0 70 100 70 210 70 210 CEPACs - M USO

1,00

Desta forma, temos: Fator de Equivalncia ACA MUDANA DE USO 2,535 0,597 3,000 0,000 1,500 0,281 2,296 0,036 1,000 0,000

SETOR Brooklin Berrini Marginal Pinheiros Chucri Zaidan Jabaquara

108

7.4.2.

Cenrio Realista

Os grficos apresentados a seguir ilustram a evoluo do consumo de rea construda adicional e do consumo de CEPAC de forma acumulativa e segmentado por anos de anlise: a) Evoluo do Consumo de rea Construda Adicional
EVOLUO DO CONSUMO DE ACA CENRIO REALISTA

3.495.642,62 3.749.012,49

2.940.698,58 2.455.655,33 2.034.245,24 1.670.680,54 1.359.609,63 699.450,00 107.845,87 369.896,51 226.408,37 524.295,86 1.115.188,23 896.134,81

1 ano

2 ano

3 ano

4 ano

5 ano

6 ano

7 ano

8 ano

9 ano

10 ano 11 ano 12 ano 13 ano 14 ano

CONSUMO DE ACA CENRIO REALISTA

16,48% 13,32%

15,48%

0,92% 1,01% 2,14% 2,33% 3,64% 4,00%

11,75%

9,19% 8,15% 6,09%

5,50%

1 ano 11 ano

2 ano 12 ano

3 ano 13 ano

4 ano 14 ano

5 ano

6 ano

7 ano

8 ano

9 ano

10 ano

109

b) Evoluo do Consumo de CEPAC

EVOLUO DO CONSUMO DE CEPAC - ACUMULADO CENRIO REALISTA

3.460.146,50

3.642.524,05

2.970.626,81 2.530.090,92 2.150.378,33 1.809.575,87 1.505.003,80 786.473,21 125.604,36 423.966,93 264.086,18 594.122,73 1.241.316,71 1.001.890,55

1 ano

2 ano

3 ano

4 ano

5 ano

6 ano

7 ano

8 ano

9 ano

10 ano 11 ano 12 ano 13 ano 15 ano

CONSUMO DE CEPAC CENRIO REALISTA

14,44% 15,59% 1,04% 1,14% 2,35% 2,54% 3,94% 4,32% 9,30% 8,42% 5,91% 6,49%

12,94%

11,56%

1 ano 11 ano

2 ano 12 ano

3 ano 13 ano

4 ano 15 ano

5 ano

6 ano

7 ano

8 ano

9 ano

10 ano

7.4.2.1. rea Construda Residencial Lanada no Primeiro Ano Para possibilitar a comparao entre a rea lanada no primeiro ano da anlise da evoluo do CEPAC e o praticado pelo mercado imobilirio, a rea de terreno consumida ser transformada em rea construda total. Nesse cenrio sero consumidos 40.128,77m2 de rea de terreno que geraro 221.920,14m2 de rea construda total que correspondem a 8,84% dos lanamentos da zona sul e a 5,04% dos lanamentos da Cidade de So Paulo. Em nmero de lanamentos essa rea corresponde a 22 lanamentos, sendo importante salientar que em 2003 foram lanados 213 empreendimentos na Zona Sul de So Paulo.

110

COMPARATIVO DE REAS LANADAS

4.401.623,32 2.511.709,15
5.000.000,00 4.000.000,00 3.000.000,00 2.000.000,00 1.000.000,00 0,00
rea Construda Lanada na Operao rea Construda Lanada em So Paulo (Amaral D'Avila)

4.431.000,00

221.920,14

rea Construda Lanada na Zona Sul (Amaral D'Avila) rea Construda Lanada em So Paulo (EMBRAESP)

7.4.2.2. rea Construda Comercial Lanada no Primeiro Ano Para possibilitar a comparao entre a rea lanada no primeiro ano da anlise da evoluo do CEPAC e o praticado pelo mercado imobilirio, a rea de terreno consumida ser transformada em rea construda total. Nesse cenrio sero consumidos 8.500,00m2 de rea de terreno que geraro 52.522,86m2 de rea construda total. De acordo com estudos efetuados pela Jones Lang LaSalle o volume de lanamentos comerciais da regio da Berrini em 2003 foi de aproximadamente 50.000,00m2. Como esse estudo da Jones Lang LaSalle somente trata de empreendimentos comerciais na regio da Berrini natural que a rea construda total comercial determinada para a Operao Urbana seja superior j que o uso comercial tambm ocorrer nos Setores Brooklin, Chucri Zaidan e Marginal Pinheiros. 7.4.3. Cenrio Otimista

Os grficos apresentados a seguir ilustram a evoluo do consumo de rea construda adicional e do consumo de CEPAC de forma acumulativa e segmentado por anos de anlise:

111

a) Evoluo do Consumo de rea Construda Adicional

EVOLUO DO CONSUMO DE ACA CENRIO OTIMISTA

3.748.541,82 3.299.597,81 2.724.033,85 2.225.712,51 1.797.648,84 1.433.366,98 895.118,50 472.987,89 137.863,79 289.237,21 670.493,48 1.147.841,01

1 ano

2 ano

3 ano

4 ano

5 ano

6 ano

7 ano

8 ano

9 ano

10 ano

11 ano

12 ano

CONSUMO DE ACA CENRIO OTIMISTA

18,44% 17,69% 1,33% 1,46% 3,10% 3,36%

5,26% 14,11% 5,80% 8,01% 12,14% 9,31%

1 ano

2 ano

3 ano

4 ano

5 ano

6 ano

7 ano

8 ano

9 ano

10 ano

11 ano

12 ano

112

b) Evoluo do Estudo de CEPAC

EVOLUO DO CONSUMO DE CEPAC CENRIO OTIMISTA

3.654.733,71 3.322.391,82 2.798.079,54 2.349.617,27 1.948.844,98 1.592.558,36 1.005.107,39 541.293,02 160.291,33 336.816,25 758.722,72 1.281.546,52

1 ano

2 ano

3 ano

4 ano

5 ano

6 ano

7 ano

8 ano

9 ano

10 ano

11 ano

12 ano

CONSUMO DE CEPAC CENRIO OTIMISTA

1,49% 1,64% 16,77% 3,38% 3,65% 5,67% 6,22%

17,14%

8,56%

9,53% 13,69% 12,27%

1 ano

2 ano

3 ano

4 ano

5 ano

6 ano

7 ano

8 ano

9 ano

10 ano

11 ano

12 ano

7.4.3.1. rea Construda Residencial Lanada no Primeiro Ano Para possibilitar a comparao entre a rea lanada no primeiro ano da anlise da evoluo do CEPAC e o praticado pelo mercado imobilirio, a rea de terreno consumida ser transformada em rea construda total. Nesse cenrio sero consumidos 50.587,20m2 de rea de terreno que geraro 279.757,35m 2 de rea construda total que correspondem a 11,14% dos lanamentos da zona sul e a 6,36% dos lanamentos da Cidade de So Paulo. Em nmero de lanamentos essa rea corresponde a 28 lanamentos, sendo importante salientar que em 2003 foram lanados 213 empreendimentos na Zona Sul de So Paulo.

113

COMPARATIVO DE REAS LANADAS

4.401.623,32 4.431.000,00 2.511.709,15

5.000.000,00 4.000.000,00 3.000.000,00 2.000.000,00 1.000.000,00 0,00
rea Construda Lanada na Operao rea Construda Lanada em So Paulo (Amaral D'Avila) rea Construda Lanada na Zona Sul (Amaral D'Avila) rea Construda Lanada em So Paulo (EMBRAESP)

279.757,35

7.4.3.2. rea Construda Comercial Lanada no Primeiro Ano Para possibilitar a comparao entre a rea lanada no primeiro ano da anlise da evoluo do CEPAC e o praticado pelo mercado imobilirio, a rea de terreno consumida ser transformada em rea construda total. Nesse cenrio sero consumidos 11.449,84m2 de rea de terreno que geraro 70.750,39m2 de rea construda total. De acordo com estudos efetuados pela Jones Lang LaSalle o volume de lanamentos comerciais da regio da Berrini em 2003 foi de aproximadamente 50.000,00m2. Como esse estudo da Jones Lang LaSalle somente trata de empreendimentos comerciais na regio da Berrini natural que a rea construda total comercial determinada para a Operao Urbana seja superior j que o uso comercial tambm ocorrer nos Setores Brooklin, Chucri Zaidan e Marginal Pinheiros. 7.4.4. Cenrio Pessimista

Os grficos apresentados a seguir ilustram a evoluo do consumo de rea construda adicional e do consumo de CEPAC de forma acumulativa e segmentado por anos de anlise:

114

a) Evoluo do Consumo de rea Construda Adicional

EVOLUO DO CONSUMO DE ACA CENRIO PESSIMISTA
3.749.969,91 3.262.972,77 3.611.934,79

2.356.426,72

2.773.753,04

1.970.389,33 1.633.037,50 1.339.957,83 1.136.430,03 950.916,25 782.085,45 629.236,62

491.720,70 75.929,49 260.328,05 159.545,33 368.936,67

1 ano 2 ano 3 ano 4 ano 5 ano 6 ano 7 ano 8 ano 9 ano

10 ano

11 ano

12 ano

13 ano

14 ano

15 ano

16 ano

17 ano

CONSUMO DE ACA CENRIO PESSIMISTA

13,13% 13,14% 14,14% 0,55% 0,61% 1,40% 2,18% 2,40% 3,29% 3,63% 9,58% 7,56% 6,77% 4,64% 5,11% 1,29%

10,60%

1 ano 11 ano

2 ano 12 ano

3 ano 13 ano

4 ano 14 ano

5 ano 15 ano

6 ano 16 ano

7 ano 17 ano

8 ano

9 ano

10 ano

115

b) Evoluo do Consumo de CEPAC

EVOLUO DO CONSUMO DE CEPAC CENRIO PESSIMISTA

3.506.845,83

3.655.150,10

3.127.282,45 2.363.051,18 2.038.142,08 1.744.497,39 1.479.896,22 1.259.369,00 1.056.763,54 872.169,91 704.800,07 2.716.063,78

553.924,38 299.003,04 88.636,16 186.508,48 418.867,22

1 ano 2 ano 3 ano 4 ano 5 ano 6 ano 7 ano 8 ano 9 ano

10 ano

11 ano

12 ano

13 ano

14 ano

15 ano

16 ano

17 ano

CONSUMO DE CEPAC CENRIO PESSIMISTA

13,29% 0,63% 0,70% 1,44% 1,56% 2,41% 2,64% 3,61% 3,96%

12,89% 12,22%

5,06% 10,17% 6,95% 9,28% 7,64% 5,54%

1 ano 11 ano

2 ano 12 ano

3 ano 13 ano

4 ano 14 ano

5 ano 15 ano

6 ano 16 ano

7 ano 17 ano

8 ano

9 ano

10 ano

7.4.4.1. rea Construda Residencial Lanada no Primeiro Ano Para possibilitar a comparao entre a rea lanada no primeiro ano da anlise da evoluo do CEPAC e o praticado pelo mercado imobilirio, a rea de terreno consumida ser transformada em rea construda total. Nesse cenrio sero consumidos 28.781,74m2 de rea de terreno que geraro 159.168,79m 2 de rea construda total que correspondem a 6,34% dos lanamentos da zona sul e a 3,61% dos lanamentos da Cidade de So Paulo. Em nmero de lanamentos essa rea corresponde a 16 lanamentos, sendo importante salientar que em 2003 foram lanados 213 empreendimentos na Zona Sul de So Paulo.

116

COMPARATIVO DE REAS LANADAS

4.401.623,32 4.431.000,00 2.511.709,15

5.000.000,00 4.000.000,00 3.000.000,00 2.000.000,00 1.000.000,00 0,00
rea Construda Lanada na Operao rea Construda Lanada em So Paulo (Amaral D'Avila) rea Construda Lanada na Zona Sul (Amaral D'Avila) rea Construda Lanada em So Paulo (EMBRAESP)

159.168,79

7.4.4.2. rea Construda Comercial Lanada no Primeiro Ano Para possibilitar a comparao entre a rea lanada no primeiro ano da anlise da evoluo do CEPAC e o praticado pelo mercado imobilirio, a rea de terreno consumida ser transformada em rea construda total. Nesse cenrio sero consumidos 5.550,16m2 de rea de terreno que geraro 34.633,00m2 de rea construda total. De acordo com estudos efetuados pela Jones Lang LaSalle o volume de lanamentos comerciais da regio da Berrini em 2003 foi de aproximadamente 50.000,00m2. Como esse estudo da Jones Lang LaSalle somente trata de empreendimentos comerciais na regio da Berrini natural que a rea construda total comercial determinada para a Operao Urbana seja ligeiramente inferior j que o uso comercial tambm ocorrer nos Setores Brooklin, Chucri Zaidan e Marginal Pinheiros. 8. Concluso

Atravs das anlises apresentadas com relao ao primeiro estudo possvel concluir que o valor mnimo dos CEPAC - R$300,00 economicamente vivel para os investidores. Observou-se que a quantidade de CEPAC que poder ser emitida no mbito da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada inferior rea adicional de construo que potencialmente pode ser consumida. De acordo com o estudo da demanda conclui-se que os CEPAC sero absorvidos entre 12 e 17 anos dependendo do cenrio de anlise. Segundo os cenrios e tendo como base as premissas adotadas, a rea construda a ser gerada ser compatvel com o que se verifica no mercado imobilirio. As consideraes e concluses desse estudo so pautadas nas limitaes e pressuposies relacionadas no Laudo 11.149/04. ENCERRAMENTO Encerrados os trabalhos, foi redigido e impresso este LAUDO, que se compe de 38 (trinta e oito) folhas escritas de um s lado, contendo rubricas impressas, menos esta ltima, que vai datada e assinada.

117

No acompanham anexos.

So Paulo, 13 de Maio de 2004

PELA AMARAL D'AVILA ENGENHARIA DE AVALIAES

CELSO DE SAMPAIO AMARAL NETO CREA n 133.052/D Engenheiro Civil

JOO FREIRE D'AVILA NETO CREA n 90.899/D Engenheiro Civil

118

CONSULENTE: EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO - EMURB OBJETO: Material Complementar ao Prospecto do Estudo de Viabilidade da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada.

AMARAL D'AVILA ENGENHARIA DE AVALIAES,

A tendo sido consultada para a elaborao de Complementao ao Estudo de Viabilidade da Operao Urbana gua Espraiada, vem apresentar suas consideraes no presente

RESUMO DO ESTUDO DE VIABILIDADE COMPLEMENTAO

N 11.560/05

119

1. INTRODUO
Trata o presente da complementao ao Laudo n 11.149/04 e ao prospecto 11.150/04, elaborado pela empresa Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes - Estudo de Viabilidade da Operao Urbana gua Espraiada. A verso integral do laudo acima mencionado pode ser consultada diretamente na Emurb, sito Rua So Bento, n 405, 16 andar, bem como no website da PMSP, no endereo eletrnico http://www.prefeitura.sp.gov.br/cepac.

2. OBJETIVO
O principal objetivo desse estudo complementar a anlise da viabilidade do CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construo) como valor mobilirio no mbito da Operao Urbana gua Espraiada a partir de estudo paramtrico elaborado com base no Laudo 11.149/04 e tendo em vista as alteraes impostas pelos Planos Regionais Estratgicos (Lei 13.885 de 25/08/2004). Segundo essa anlise pretende-se demonstrar que o valor mnimo dos CEPAC R$300,00 - economicamente vivel para os investidores, e que os empreendimentos imobilirios lanados no permetro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, com o uso de CEPAC, tero custo inferior ao que se verificaria se os mesmos empreendimentos imobilirios fossem lanados em outras regies.

3. REFERNCIAS NORMATIVAS
Para esse estudo foram consideradas as prescries da Lei N 13.340 de 13/09/2002 Plano Estratgico do Municpio de So Paulo, da Lei N 13.885 de 25/08/2004 Planos Regionais Estratgicos, da Lei N 13.260 de 28/12/2001 Operao Urbana gua Espraiada e da NBR 14653 Normas para Avaliao de Bens da ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas) partes 1 - Procedimentos Gerais e 4 Empreendimentos.

120

4. IMPACTO DA LEI DE ZONEAMENTO VIGENTE

4.1. Planos Regionais Estratgicos
Para a elaborao dos Planos Regionais Estratgicos o territrio da cidade foi dividido em 31 subprefeituras.

FONTE: Prefeitura do Municpio de So Paulo

121

A lei que estabelece o novo uso do solo e os 31 Planos Regionais foi aprovada pela Cmara Municipal em 2/7/2004, completando a modificao da legislao relativa ao desenvolvimento urbano de So Paulo. Alm de estabelecer normas complementares ao Plano Diretor Estratgico, os Planos Regionais foram institudos pela Lei 13.885 de 25 de Agosto de 2004. Essa lei, cuja vigncia teve incio em 03/02/2005, divide-se em trs partes: Parte I Parte II Estabelece Normas Complementares ao Plano Diretor Estratgico PDE Institui os Planos Regionais Estratgicos das Subprefeituras - PRE;

Parte III - Dispe sobre o Parcelamento, Disciplina e Ordena o Uso e Ocupao do Solo. Os Planos Regionais abrangem a totalidade do territrio de cada uma das subprefeituras e contemplam proposies relativas s especificidades prprias, definindo no plano urbanstico-ambiental os aspectos fsicos, territoriais e sociais, inclusive os parmetros urbansticos mnimos e mximos, para que se faa cumprir a funo social da propriedade. Considera ainda as desigualdades regionais e tem em vista a incluso social, em funo de sua localizao e das articulaes inter e intra-urbanas e de suas especificidades, estabelecendo na sua Poltica de Desenvolvimento Regional as interaes com o Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo.

4.2. Impactos da Nova Lei de Zoneamento no Mercado Imobilirio

A legislao de uso e ocupao do solo da Cidade de So Paulo h muitos anos necessitava reviso.

122

Vulgarmente chamada de lei de zoneamento, teve origem na Lei n 7.805 de 1/11/1972 e baseava-se em pressupostos estabelecidos em 1971. Ao longo de seus 32 anos de vigncia foram efetuadas vrias alteraes, complementaes e adaptaes, resultando numa legislao que, para muitas pessoas era considerada complexa, pouco clara e de difcil compreenso. Com a Constituio Federal de 1988, foram incorporadas novas disposies a respeito da poltica urbana cuja aplicao seria impossvel sem a reviso da legislao municipal. Essa reviso tornou-se ainda mais necessria a partir de 10/4/2001 com o advento do Estatuto da Cidade. O que pode parecer complexo na nova normatizao do uso do solo resulta da reunio e entrosamento, numa mesma lei, de disposies dispersas que at ento eram tratadas em centenas de leis, decretos e portarias. Dentre as principais inovaes do Plano Diretor Estratgico, no mbito urbanstico ambiental destaca-se o estabelecimento do controle da densidade de construo, importante para evitar a sobrecarga da infra-estrutura instalada (gua, esgoto, etc) e o congestionamento do sistema virio pelo trfego gerado pelos usos lindeiros e tambm pelo estacionamento ao longo das vias pblicas. Para controle da densidade construtiva e da funo social da propriedade foram criados trs coeficientes de aproveitamento (mnimo, bsico e mximo). A antiga lei de zoneamento j apresentava diferentes coeficientes de aproveitamento para as diversas zonas em que o solo urbano foi subdividido. Dessa forma, o mercado imobilirio dinmico (como o da Cidade de So Paulo) estabelecia diferenciais de valor para os terrenos, conforme a menor ou maior possibilidade de construo. No entanto, uma cidade pode e deve ter coeficientes de aproveitamento mximos diferenciados, de acordo com as caractersticas de determinados locais, tais como centralidades, topografia, qualidade do solo e outras.

123

Para equilibrar os diferenciais de valor dos imveis e o planejamento de determinadas reas, o Plano Diretor Estratgico instituiu um coeficiente de aproveitamento nico e uniforme para todo o solo urbano e a possibilidade de ultrapass-lo onde a convivncia urbanstica expressa na lei o permitir, mediante o pagamento, Municipalidade, de uma contrapartida ou atravs da adeso s Operaes Urbanas. O coeficiente de aproveitamento bsico foi definido como uma vez a rea do terreno, ou duas vezes para certos locais. O coeficiente mximo geral de 2,5 e 4,0 para certos locais providos de transporte de massa. O perodo de tempo entre a promulgao do Plano Diretor Estratgico e dos Planos Regionais Estratgicos foi caracterizado pela incerteza quanto ao potencial construtivo dos terrenos e s demais posturas de zoneamento, o que gerou, em alguns locais da cidade, especulao dos preos. Com a promulgao da Lei N 13.885/04, a partir da diviso do territrio municipal dentre as 31 (trinta e uma) subprefeituras, foram estabelecidas as zonas de uso e ento definidos os coeficientes de aproveitamento bsico, ou seja, a potencialidade construtiva qual os proprietrios tm direito sem o pagamento de contrapartida financeira ou de outorga onerosa. Alm da necessidade de adaptao s alteraes de potencialidade construtiva por parte dos proprietrios de imveis, dos construtores, dos incorporadores e dos operadores, o ritmo do mercado imobilirio sofreu com o veto considerao como no computvel das reas cobertas de garagem para fins do clculo do coeficiente de aproveitamento. Por esse motivo, de fevereiro/2005 a setembro/2005 - quando foi promulgada a Lei N 14.044 verificou-se novo perodo de estagnao, principalmente no segmento de terrenos incorporveis j que, dependendo de sua rea, do padro do empreendimento e da quantidade de vagas, muitos projetos tornavam-se inviveis.

124

Quanto ao nmero de lanamentos, tanto residenciais quanto comerciais no se constatou impacto considervel tendo em vista o estoque de projetos protocolados ou aprovados antes da vigncia dos Planos Regionais Estratgicos. Aps a promulgao da Lei 14.044 de 02/09/2005 - que regulariza a classificao das reas cobertas de garagem como no computveis - e com o conhecimento cada vez maior da legislao por parte da populao verifica-se tendncia de crescimento do mercado imobilirio do Municpio de So Paulo. O mercado imobilirio do territrio englobado pela Operao Urbana Consorciada gua Espraiada tambm foi alvo das mesmas dificuldades verificadas de forma geral no Municpio de So Paulo (estagnao do mercado e desacelerao do ritmo das comercializaes de terrenos incorporveis e do nmero de lanamentos imobilirios). Embora essa rea tambm apresente tendncia de crescimento, os dados de mercado imobilirio ainda no so suficientes para a elaborao de estudos de alterao dos preos dos imveis. Para anlise do impacto gerado pelas alteraes urbansticas referentes aos Planos Regionais Estratgicos sero traados a seguir, paralelos entre as posturas atuais e as decorrentes dos zoneamentos em vigor.

4.3. Zoneamento Anterior

De acordo com a Lei de Uso e Ocupao do Solo de 1972 os imveis situados no interior do permetro da Operao Urbana gua Espraiada estavam implantados nas seguintes zonas de uso:
Brooklin Z1 Z2 Z9 Z10 Z13 Chucri Zaidan Z2 Z6 Marginal Pinheiros Z1 Z2 Z17 Berrini Z1 Z2 Z3 Z4 Z6 Jabaquara Z2

125

Essas zonas apresentavam os seguintes coeficientes de aproveitamento bsico:

ZONA 1 2 3 4 6 9 10 13 17 Residencial 1,00 2,00 (*) 2,00 2,00 1,00 1,00 2,00 2,00 (*) 2,00 (*) No Residencial 1,00 1,00 2,00 2,00 1,00 1,00 2,00 1,00 1,00

Obs1: (*) De acordo com o Art. 166 do Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo nas zonas Z2, Z11, Z13, Z17 e Z18 e nos corredores de uso especial a elas lindeiros (existentes na poca de sua promulgao), at a reviso da legislao de parcelamento, uso e ocupao do solo, para categoria de uso R3 01 e R3 02, o coeficiente de aproveitamento bsico poder ser beneficiado de acrscimo de at 1,0 (um), sem o pagamento de contrapartida, desde que a taxa de ocupao mxima seja de 25% da rea do lote e desde que seja mantida rea de permeabilidade equivalente a 15% da rea do lote e desde que sejam reservados no mnimo 50% da rea no ocupada por jardim. Obs2: O coeficiente de aproveitamento bsico referente a cada zoneamento corresponde ao vlido para o ano de 2004, em conformidade com as leis de uso e ocupao vlidas para a poca.

4.4. Zoneamento Atual

De acordo com essa legislao o territrio da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada divide-se em regies delimitadas pelas Subprefeituras de Pinheiros, Santo Amaro, Campo Limpo, Butant e Jabaquara. Os quadros a seguir ilustram o novo zoneamento imposto aos terrenos abrangidos pela Operao Urbana gua Espraiada, de acordo com o Mapa 4 dos Planos Regionais Estratgicos e indicam as posturas bsicas em vigor:

126

4.4.1. Setor Brooklin

a) Zoneamento
ZONA ANTIGA Z1 Z2 Z9 Z10 Z13 SETOR BROOKLIN ZONA ATUAL ZER1/06 ZER1/01 ZM1/01 e ZM1/03 ZM1/01 ZCPa/01 ZM2/10 e ZM2/11 ZCPa/01 ZM1/01 SUBPREFEITURA Pinheiros (PI) Santo Amaro (SA) Santo Amaro (SA) Santo Amaro (SA) Santo Amaro (SA) Pinheiros (PI) Santo Amaro (SA) Santo Amaro (SA)

b) Posturas em Vigor
ZONA ANTIGA Z1 ZONA ATUAL COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BSICO Residencial No Residencial 1,00 1,00 1,00 1,00 2,00 (*) 1,00 Gabarito (m)

PI ZER1/06 10,00 SA ZER1/01 10,00 Z2 SA ZM1/01 25,00 SA ZM1/03 Z9 SA ZM1/01 1,00 1,00 25,00 Z10 SA ZCPa/01 1,00 1,00 Sem limite Z13 PI ZM2/10 e PI 2,00 (*) 1,00 25,00 ZM2/11 SA ZCPa/01 2,00 (*) 1,00 Sem limite SA ZM1/01 2,00 (*) 1,00 25,00 Obs1: Nota (*) Como essas reas estavam enquadradas nas antigas Z2 e Z13 foi considerado o Coeficiente de Aproveitamento Bsico obtido atravs da disposio transitria que trata o Art. 166 do Plano Diretor Estratgico. Obs2: A quadra formada pelas Ruas lvaro Lus Roberto de Assumpo, Edson e Baro do Triunfo e pela Avenida Vereador Jos Diniz no foi analisada por ser a nica enquadrada na Zona de Uso Z3 no Setor Brooklin j que ocupa cerca de 0,33% da rea bruta do setor.

c) Anlise Comparativa c1) Uso Residencial

ANTIGO Z1 Z1 Z2 Z9 ZONEAMENTO ATUAL PI ZER01/06 SA ZER01/06 SA ZM1/01 e ZM1/03 SA ZM1/01 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO ANTIGO ATUAL 1,00 1,00 1,00 1,00 2,00 2,00 1,00 1,00

127

10
Cont.

ZONEAMENTO ANTIGO ATUAL Z10 SA ZCPa/01 Z13 PI ZM2/11 e PI ZM2/11 Z13 SA ZCPa/01 Z13 SA ZM1/01

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO ANTIGO ATUAL 2,00 1,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00

c2) Uso No - Residencial

ANTIGO Z1 Z1 Z2 Z9 Z10 Z13 Z13 Z13 ZONEAMENTO ATUAL PI ZER01/06 SA ZER01/06 SA ZM1/01 e ZM1/03 SA ZM1/01 SA ZCPa/01 PI ZM2/11 e PI ZM2/11 SA ZCPa/01 SA ZM1/01 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO ANTIGO ATUAL 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

c3) Concluses No se verificam alteraes na potencialidade bsica dos imveis situados no Setor Brooklin, com exceo rea que antigamente enquadrava-se como Z10, atual ZCPa/01 da Subprefeitura de Santo Amaro, onde a demanda de CEPAC ser maior. Com relao ao gabarito mximo, as reas atualmente apresentam maiores restries na maioria do territrio do setor (excluindo-se apenas a regio atualmente classificada como ZCPa). Caso sejam solicitadas alteraes de parmetros urbansticos a demanda de CEPAC ser maior. Quanto Mudana de Uso constata-se alterao na regio antigamente classificada como Z9 onde essa aquisio no mais necessria com alterao do zoneamento para SA ZM1/01, gerando, dessa forma, menor demanda de consumo de CEPAC. J nas reas antigamente classificadas como Z13 o uso no-residencial passou a ser permitido, logo, no mais necessria a compra de mudana de uso, gerando, dessa forma, menor demanda de consumo de CEPAC.

128

11

4.4.2. Setor Chucri Zaidan

a) Zoneamento
SETOR CHUCRI ZAIDAN ZONA ANTIGA ZONA ATUAL SUBPREFEITURA ZM1/05 Santo Amaro (SA) 2 ZM2/16 Pinheiros (PI) ZPI/01 Pinheiros (PI) 6 ZM1/05 Santo Amaro (SA)

b) Posturas em Vigor
ZONA ANTIGA Z2 Z6 ZONA ATUAL SA ZM1/05 PI ZM2/16 PI ZPI/01 (**) SA ZM1/05 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BSICO Residencial No Residencial 2,00 (*) 1,00 2,00 (*) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Gabarito (m) sem limite sem limite sem limite sem limite

Notas: (*) Como essas reas estavam enquadradas na antiga Z2 foi considerado o Coeficiente de Aproveitamento Bsico obtido atravs da disposio transitria que trata o Art. 166 do Plano Diretor Estratgico. (**) Nesse zoneamento ZPI no permitida a categoria de uso R2v (residencial vertical). c) Anlise Comparativa c1) Uso Residencial
ANTIGO Z2 Z2 Z6 Z6 ZONEAMENTO ATUAL SA ZM1/05 PI ZM2/16 PI ZPI/01 SA ZM1/05 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO ANTIGO ATUAL 2,00 2,00 2,00 2,00 1,00 1,00 1,00 1,00

c2) Uso Comercial

ANTIGO Z2 Z2 Z6 Z6 ZONEAMENTO ATUAL SA ZM1/05 PI ZM2/16 PI ZPI/01 SA ZM1/05 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO ANTIGO ATUAL 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

129

12

c3) Concluses No se verificam alteraes na potencialidade bsica dos imveis situados no Setor Chucri Zaidan, tampouco com relao limitaes no gabarito mximo. Quanto Mudana de Uso constata-se alterao na regio antigamente classificada como Z6 e atualmente enquadrada como ZPI onde o uso R2v (residencial vertical) no mais permitido. Tal alterao acarreta, no cmputo geral, maior demanda de consumo de CEPAC.

4.4.3. Setor Marginal Pinheiros

a) Zoneamento
SETOR MARGINAL PINHEIROS ZONA ANTIGA ZONA ATUAL SUBPREFEITURA 1 ZER1/07 Butant (BT) ZER1/01 Campo Limpo (CL) 2 ZM2/15 Butant (BT) ZM3a/03 Campo Limpo (CL) 17 ZM2/01 Campo Limpo (CL)

b) Posturas em Vigor
ZONA ANTIGA Z1 Z2 Z17 (**) ZONA ATUAL BT ZER1/07 CL ZER1/01 BT ZM2/15 CL ZM3a/03 CL ZM2/01 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BSICO Residencial No Residencial 1,00 1,00 1,00 1,00 2,00 (*) 1,00 2,00 (*) 1,00 2,00 (*) 1,00 Gabarito (m) 10,00 10,00 25,00 sem limite 25,00

Notas: (*) Como essas reas estavam enquadradas nas antigas Z2 e Z17 foi considerado o Coeficiente de Aproveitamento Bsico obtido atravs da disposio transitria que trata o Art. 166 do Plano Diretor Estratgico. (**) De acordo com a legislao anterior a Zona de Uso Z17 possua restrio de gabarito mximo em 25,00m.

130

13

c) Anlise Comparativa c1) Uso Residencial

ANTIGO Z1 Z1 Z2 Z2 Z17 ZONEAMENTO ATUAL BT ZER1/07 CL ZER1/01 BT ZM2/15 CL ZM3a/03 CL ZM2/01 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO ANTIGO ATUAL 1,00 1,00 1,00 1,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00

c2) Uso Comercial

ANTIGO Z1 Z1 Z2 Z2 Z17 ZONEAMENTO ATUAL BT ZER1/07 CL ZER1/01 BT ZM2/15 CL ZM3a/03 CL ZM2/01 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO ANTIGO ATUAL 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

c3) Concluses No se verificam alteraes na potencialidade bsica dos imveis situados no Setor Marginal Pinheiros. Com relao ao gabarito mximo, as reas atualmente apresentam maiores restries na maioria do territrio do setor (excluindo-se apenas a regio atualmente classificada como ZM3a). Quanto Mudana de Uso constata-se alterao na regio antigamente classificada como Z17 onde essa aquisio no mais necessria com alterao do zoneamento para CL ZM2/01. Tais alteraes acarretam, no cmputo geral, maior demanda de consumo de CEPAC.

4.4.4. Setor Berrini

a) Zoneamento
ZONA ANTIGA 1 2 3 4 6 SETOR BERRINI ZONA ATUAL SUBPREFEITURA ZER1/06 Pinheiros (PI) ZM2/15 e ZM2/19 Pinheiros (PI) ZM3b/08 e ZCLb Pinheiros (PI) ZM3b/08 e ZCLb Pinheiros (PI) ZPI/01 Pinheiros (PI)

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14

b) Posturas em Vigor
ZONA ANTIGA Z1 Z2 Z3 Z4 Z6 ZONA ATUAL PI ZER1/06 PI ZM2/15 PI ZM2/19 PI ZM3b/08 PI ZCLb PI ZM3b/08 PI ZCLb PI ZPI/01 (**) COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BSICO Residencial No Residencial 1,00 1,00 2,00 (*) 1,00 2,00 (*) 1,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 1,00 1,00 Gabarito (m) 10,00 sem limite 25,00 sem limite sem limite sem limite sem limite sem limite

Obs1: (*) Como essas reas estavam enquadradas na antiga Z2 foi considerado o Coeficiente de Aproveitamento Bsico obtido atravs da disposio transitria que trata o Art. 166 do Plano Diretor Estratgico. Obs2: (**) Nesse zoneamento ZPI no permitida a categoria de uso R2v (residencial vertical) Obs3: A anlise efetuada com base no zoneamento anterior no considerou a regio classificada como Z8-052 por ser uma zona de uso especial completamente ocupada por uma Estao do Sistema de Transmisso de Energia Eltrica. c) Anlise Comparativa c1) Uso Residencial
ANTIGO Z1 Z2 Z2 Z3 Z3 Z4 Z4 Z6 ZONEAMENTO ATUAL PI ZER1/06 PI ZM2/15 PI ZM2/19 PI ZM3b/08 PI ZCLb PI ZM3b/08 PI ZCLb PI ZPI/01 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO ANTIGO ATUAL 1,00 1,00 2,00 1,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 1,00 1,00

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c2) Uso Comercial

ANTIGO Z1 Z2 Z2 Z3 Z3 Z4 Z4 Z6 ZONEAMENTO ATUAL PI ZER1/06 PI ZM2/15 PI ZM2/19 PI ZM3b/08 PI ZCLb PI ZM3b/08 PI ZCLb PI ZPI/01 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO ANTIGO ATUAL 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 1,00 1,00

c3) Concluses No se verificam alteraes na potencialidade bsica dos imveis situados no Setor Berrini. Com relao ao gabarito mximo verificam-se restries nas PI ZER01 e
PI ZM2/19.

Quanto Mudana de Uso constata-se alterao na regio antigamente classificada como Z6 e atualmente enquadrada como ZPI onde o uso R2v (residencial vertical) no mais permitido. Tais alteraes acarretam, no cmputo geral, maior demanda de consumo de CEPAC.

4.4.5. Setor Jabaquara

a) Zoneamento
ZONA ANTIGA 2 SETOR JABAQUARA ZONA ATUAL SUBPREFEITURA ZM1/03 Jabaquara (JA)

b) Posturas em Vigor
ZONA ANTIGA Z2 ZONA ATUAL JA ZM1/03 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BSICO Residencial No Residencial 2,00 (*) 1,00 Gabarito (m) 15,00

Nota: (*) Como essas reas estavam enquadradas na antiga Z2 foi considerado o Coeficiente de Aproveitamento Bsico obtido atravs da disposio transitria que trata o Art. 166 do Plano Diretor Estratgico.

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c) Anlise Comparativa c1) Uso Residencial

ANTIGO Z2 ZONEAMENTO ATUAL JA ZM1/03 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO ANTIGO ATUAL 2,00 2,00

c2) Uso Comercial

ANTIGO Z2 ZONEAMENTO ATUAL JA ZM1/03 COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO ANTIGO ATUAL 1,00 1,00

c3) Concluses No se verificam alteraes na potencialidade bsica dos imveis situados no Setor Jabaquara. Com relao ao gabarito mximo verificam-se restries em todo o territrio que geraro aquisio de alterao de parmetros urbansticos. Tais alteraes acarretam, no cmputo geral, maior demanda de consumo de CEPAC.

5. ANLISE DE VIABILIDADE DOS SETORES

A viabilidade do CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construo) ser indicada a partir da determinao do maior valor que poder ser assumido por esse ttulo para manter o custo do empreendimento competitivo. Para tanto ser utilizado o mtodo do terreno virtual, cujo princpio a comparao entre o imvel ao qual se agrega o benefcio da Operao Urbana (com o uso de CEPAC), com um outro terreno de mesmas caractersticas cuja rea seja virtualmente maior, de tal forma que a potencialidade construtiva seja atingida sem o pagamento de contrapartida financeira.

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17

Com o perodo de estagnao do mercado imobilirio proveniente das incertezas geradas pela alterao dos parmetros urbansticos e pelo veto considerao das reas cobertas de garagem como no computveis no foi possvel a elaborao de um estudo de mercado que apontasse a evoluo dos preos dos terrenos. Por esse motivo, considerando as alteraes das posturas de zoneamento no mbito dos setores, que foram homologadas pelo corpo tcnico da EMURB Empresa Municipal de Urbanizao, a viabilidade do CEPAC foi estudada atravs de uma anlise de sensibilidade baseada na variao paramtrica dos preos estimados quando da elaborao do Laudo 11.149/04. Ou seja, foram efetuadas trs anlises: 1 Anlise: Alterao das posturas de zoneamento e manuteno dos preos de terreno estimados no Laudo 11.149/04 2 Anlise: Alterao das posturas de zoneamento e reduo dos preos de terreno estimados no Laudo 11.149/04 em 10% (dez porcento) 3 Anlise: Alterao das posturas de zoneamento e majorao dos preos de terreno estimados no Laudo 11.149/04 em 10% (dez porcento)

5.1.1. Setor Brooklin

a) Uso Residencial
SETOR BROOKLIN ZONA ANTIGA ZONA ATUAL Z1 PI ZER 1/06 Z1 SA ZER 1/01 Z2 SA ZM1/01 e /03 Z9 SA ZM1/01 Z10 011 SA ZCPa/01 Z13 009 PI ZM2/10 e /11 Z13 010 PI ZM2/11 Z13 010 SA ZCPa/01 Z13 012 SA ZM1/01 menores valores: Valor de Cepac mais desfavorvel: EST. ANTIGO 401,51 401,51 445,81 401,51 503,93 445,81 445,81 445,81 445,81 401,51 xxxx USO RESIDENCIAL - CEPAC (R$) 1 ANLISE 2 ANLISE 401,51 361,35 401,51 361,35 445,81 401,22 535,34 481,81 1.007,85 907,07 445,81 401,22 445,81 401,22 445,81 401,22 445,81 401,22 401,51 361,35 361,35 3 ANLISE 441,66 441,66 490,39 588,87 1.108,64 490,39 490,39 490,39 490,39 441,66

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18

b) Uso Comercial
SETOR BROOKLIN ZONA ANTIGA ZONA ATUAL Z1 PI ZER 1/06 Z1 SA ZER 1/01 Z2 SA ZM1/01 e /03 Z9 SA ZM1/01 Z10 011 SA ZCPa/01 Z13 009 PI ZM2/10 e /11 Z13 010 PI ZM2/11 Z13 010 SA ZCPa/01 Z13 012 SA ZM1/01 menores valores: Valor de Cepac mais desfavorvel: EST. ANTIGO 401,51 401,51 891,61 401,51 503,93 445,81 668,71 668,71 668,71 401,51 xxxx USO COMERCIAL - CEPAC (R$) 1 ANLISE 2 ANLISE 401,51 361,35 401,51 361,35 891,61 802,45 535,34 481,81 1.007,85 907,07 891,61 802,45 891,61 802,45 891,61 802,45 891,61 802,45 401,51 361,35 361,35 3 ANLISE 441,66 441,66 980,77 588,87 1.108,64 980,77 980,77 980,77 980,77 441,66

Observaes: 1. Por se tratar de atualizao do Laudo 11.149/04 e do Material Prospecto 11.150/04 e por no apresentar estoque significativo de terreno passvel de adeso, no foi elaborada a anlise do maior valor que poderia ser obtido pelo CEPAC no Subsetor do Brooklin indicado no item k do inciso II do Art. 5 da Lei 13.260 de 28/12/2001 - onde o Coeficiente de Aproveitamento Mximo de 2 vezes a rea do terreno. 2. Por se tratar de atualizao do Laudo 11.149/04 e do Material Prospecto 11.150/04 e considerando-se no ser permitida por lei a compra de adicional de construo, no foram analisadas as reas situadas Subsetor do Brooklin indicado no item j do inciso II do Art. 5 da Lei 13.260 de 28/12/2001. 3. A regio antigamente enquadrada na Zona de Uso Z10 possua coeficiente de aproveitamento bsico igual a 2 vezes a rea do terreno. A anlise da viabilidade do CEPAC nesse caso era efetuada com base na comparao entre o custo total desse terreno (ao qual se inclua o pagamento da contrapartida atravs da aquisio de 4000 CEPAC) e o de outro terreno cuja rea fosse virtualmente maior, de tal forma que a potencialidade mxima era obtida sem a adeso Operao Urbana gua Espraiada. Ou seja, seu custo total (compra do terreno e pagamento da contrapartida) era comparado ao custo total da compra de 2 terrenos de 2.000,00m2 (no qual possvel construir um produto com 8.000,00m2 de rea construda computvel sem a adeso Operao), mantendo assim a competitividade do empreendimento. Com as alteraes impostas pelos Planos Regionais Estratgicos, o coeficiente de aproveitamento bsico sofreu reduo, passando a ser equivalente a 1 vez a rea de terreno. O aumento na rea Construda Adicional (ACA) acarretou aumento no nmero necessrio de CEPAC e conseqentemente no custo total do terreno. No entanto, como esse custo passou a ser comparado com o que seria obtido com a compra de 4 terrenos de 2.000,00m2, para que o empreendimento continue sendo competitivo, o valor do CEPAC aumentou consideravelmente em relao ao estudo anterior.

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19

4. Na regio antigamente enquadrada na Zona de Uso Z9 a incorporao imobiliria, tanto de empreendimentos residenciais quanto comerciais somente era possvel atravs da compra de Mudana de Uso. Como a incorporao passou a ser permitida a partir das alteraes das posturas de zoneamento, o nmero necessrio de CEPAC diminui de 8000 para 6000. A diminuio do valor da contrapartida gerou reduo no custo total do terreno e conseqentemente aumento no valor que pode ser alcanado pelo CEPAC para manuteno da competitividade do empreendimento.

5.1.2. Setor Chucri Zaidan

a) Uso Residencial
SETOR CHUCRI ZAIDAN ZONA ANTIGA ZONA ATUAL Z2 SA ZM1/05 Z6 SA ZM1/05 Z6 PI ZPI Z2 PI ZM2/16 menores valores: Valor de Cepac mais desfavorvel: EST. ANTIGO 425,39 522,48 522,48 425,39 425,39 xxxx USO RESIDENCIAL - CEPAC (R$) 1 ANLISE 2 ANLISE 425,39 382,85 522,48 470,23 447,84 403,06 425,39 382,85 425,39 382,85 382,85 3 ANLISE 467,93 574,73 492,62 467,93 467,93

b) Uso Comercial
SETOR CHUCRI ZAIDAN ZONA ANTIGA ZONA ATUAL Z2 SA ZM1/05 Z6 SA ZM1/05 Z6 PI ZPI Z2 PI ZM2/16 menores valores: Valor de Cepac mais desfavorvel: EST. ANTIGO 895,93 682,69 682,69 895,93 682,69 xxxx USO COMERCIAL - CEPAC (R$) 1 ANLISE 2 ANLISE 850,78 765,70 682,69 614,42 682,69 614,42 850,78 765,70 682,69 614,42 614,42 3 ANLISE 935,86 750,96 750,96 935,86 750,96

5.1.3. Setor Marginal Pinheiros

a) Uso Residencial
SETOR MARGINAL PINHEIROS ZONA ANTIGA ZONA ATUAL Z1 BT ZER1/07 Z1 CL ZER1/07 Z2 BT ZM2/15 Z2 CL ZM3a/03 Z17 CL ZM2/01 menores valores: Valor de Cepac mais desfavorvel: EST. ANTIGO 907,04 907,04 786,74 786,74 726,42 726,42 xxxx USO RESIDENCIAL - CEPAC (R$) 1 ANLISE 2 ANLISE 907,04 816,33 907,04 816,33 786,74 708,07 786,74 708,07 726,42 653,78 726,42 653,78 653,78 3 ANLISE 997,74 997,74 865,41 865,41 799,06 799,06

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20

b) Uso Comercial
SETOR MARGINAL PINHEIROS ZONA ANTIGA ZONA ATUAL Z1 BT ZER1/07 Z1 CL ZER1/07 Z2 BT ZM2/15 Z2 CL ZM3a/03 Z17 CL ZM2/01 menores valores: Valor de Cepac mais desfavorvel: EST. ANTIGO 1.099,98 1.099,98 2.263,18 2.263,18 1.654,29 1.099,98 xxxx USO COMERCIAL - CEPAC (R$) 1 ANLISE 2 ANLISE 1.099,98 989,98 1.099,98 989,98 2.263,18 2.036,86 2.263,18 2.036,86 2.205,72 1.985,15 1.099,98 989,98 989,98 3 ANLISE 1.209,98 1.209,98 2.489,50 2.489,50 2.426,29 1.209,98

5.1.4. Setor Berrini

a) Uso Residencial
SETOR BERRINI ZONA ANTIGA ZONA ATUAL Z1 PI ZER1/06 Z2 PI ZM2/15 Z2 PI ZM2/19 Z3 PI ZM3b/08 Z3 PI ZCLb Z4 PI ZM3b/08 Z4 PI ZCLb Z6 PI ZPI menores valores: Valor de Cepac mais desfavorvel: EST. ANTIGO 547,28 976,45 976,45 1.641,66 1.641,66 1.753,09 1.753,09 1.688,04 547,28 xxxx USO RESIDENCIAL - CEPAC (R$) 1 ANLISE 2 ANLISE 547,28 492,55 976,45 878,80 976,45 878,80 1.641,66 1.477,49 1.641,66 1.477,49 1.753,09 1.577,78 1.753,09 1.577,78 1.446,89 1.302,20 547,28 492,55 492,55 3 ANLISE 602,00 1.074,09 1.074,09 1.805,83 1.805,83 1.928,40 1.928,40 1.591,58 602,00

b) Uso Comercial
SETOR BERRINI ZONA ANTIGA ZONA ATUAL Z1 PI ZER1/06 Z2 PI ZM2/15 Z2 PI ZM2/19 Z3 PI ZM3b/08 Z3 PI ZCLb Z4 PI ZM3b/08 Z4 PI ZCLb Z6 PI ZPI menores valores: Valor de Cepac mais desfavorvel: EST. ANTIGO 626,80 2.729,91 2.729,91 1.641,66 1.641,66 1.753,09 1.753,09 1.688,04 626,80 xxxx USO COMERCIAL - CEPAC (R$) 1 ANLISE 2 ANLISE 626,80 564,12 2.729,91 2.456,92 2.729,91 2.456,92 1.641,66 1.477,49 1.641,66 1.477,49 1.753,09 1.577,78 1.753,09 1.577,78 1.688,04 1.519,24 626,80 564,12 564,12 3 ANLISE 689,48 3.002,90 3.002,90 1.805,83 1.805,83 1.928,40 1.928,40 1.856,84 689,48

5.1.5. Setor Jabaquara

a) Uso Residencial
SETOR JABAQUARA ZONA ANTIGA ZONA ATUAL Z2 JA ZM1/03 menores valores: Valor de Cepac mais desfavorvel: EST. ANTIGO 630,00 630,00 xxxx USO RESIDENCIAL - CEPAC (R$) 1 ANLISE 2 ANLISE 358,30 322,47 358,30 322,47 322,47 3 ANLISE 394,13 394,13

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b) Uso Comercial
SETOR JABAQUARA ZONA ANTIGA ZONA ATUAL Z2 JA ZM1/03 menores valores: Valor de Cepac mais desfavorvel: EST. ANTIGO 1.800,00 1.800,00 xxxx USO COMERCIAL - CEPAC (R$) 1 ANLISE 2 ANLISE 1.206,68 1.086,01 1.206,68 1.086,01 1.086,01 3 ANLISE 1.327,35 1.327,35

5.1.6. Concluso
A partir dos trs cenrios que compem a anlise de sensibilidade efetuada, as situaes mais desfavorveis para cada setor podem ser verificadas nas tabelas a seguir apresentadas: a) Primeira Anlise
SETOR Brooklin Chucri Zaidan Berrini Marginal Pinheiros Jabaquara VALOR DO CEPAC (R$) RESIDENCIAL COMERCIAL 401,51 401,51 425,39 682,69 547,28 626,80 726,42 1.099,98 358,30 1.206,68

b) Segunda Anlise
SETOR Brooklin Chucri Zaidan Berrini Marginal Pinheiros Jabaquara VALOR DO CEPAC (R$) RESIDENCIAL COMERCIAL 361,35 361,35 382,85 614,42 492,55 564,12 653,78 989,98 322,47 1.086,01

c) Terceira Anlise
SETOR Brooklin Chucri Zaidan Berrini Marginal Pinheiros Jabaquara VALOR DO CEPAC (R$) RESIDENCIAL COMERCIAL 441,66 441,66 467,93 750,96 602,00 689,48 799,06 1.209,98 394,13 1.327,35

139

22

Atravs de anlise de sensibilidade embasada na variao paramtrica dos preos estimados no Laudo 11.149/04 possvel verificar a viabilidade da aquisio do CEPAC em todo o territrio da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada caso esse ttulo seja lanado pelo valor mnimo estipulado na Lei 13.260/01. Importante destacar que no foram efetuadas anlises para o Setor Americanpolis, pois sua finalidade abrigar os empreendimentos de interesse social e no h possibilidade de aumento de potencial construtivo e de mudana de uso atravs das disposies da Operao Urbana gua Espraiada. No foram efetuadas anlises para as reas enquadradas nas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) situadas no interior do permetro da Operao Urbana gua Espraiada cuja regulamentao est contida no Decreto 44.667 de 26/04/2004.

6. CONCLUSO
Analisando-se as posturas urbansticas atualmente em vigor e comparando-as com as que eram vlidas durante a execuo do trabalho anterior possvel constatar que a aprovao dos Planos Regionais Estratgicos no gerou alterao significativa na potencialidade construtiva dos terrenos. Quanto s alteraes das demais posturas como usos permitidos e restries ao gabarito mximo das edificaes os Planos Regionais Estratgicos acarretaram, no cmputo geral, demanda por um maior nmero de CEPAC. Atravs da anlise de sensibilidade traada a partir das alteraes urbansticas e da variao paramtrica dos preos dos terrenos possvel concluir que se o CEPAC for lanado pelo valor mnimo de R$ 320,00, a Operao Urbana vivel em todo o seu territrio, pois os custos dos empreendimentos que utilizem CEPAC sero menores do que os valores que deveriam ser despendidos na aquisio de rea maior de terreno para que se pudesse executar a mesma construo.

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23

Caso o CEPAC seja lanado por valor mnimo de R$ 320,00 a R$ 350,00 a adeso Operao Urbana gua Espraiada ser menos interessante somente no Setor Jabaquara e somente se for verificado, junto ao mercado imobilirio que os preos dos terrenos estimados no Laudo 11.149/04 sofreram reduo de 10% (dez porcento). Cumpre esclarecer que se os investidores detectarem que os preos dos terrenos sofreram majorao superior a 10% (dez porcento) a viabilidade de aquisio do CEPAC ser mais significativa. No entanto, caso se constate que os preos dos terrenos sofreram mais que 10% (dez porcento) de reduo, sugere-se a elaborao de estudos pontuais.

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ENCERRAMENTO
Encerrados os trabalhos, foi redigido e impresso esta COMPLEMENTAO AO MATERIAL PROSPECTO, que se compe de 24 (vinte e quatro) folhas escritas de um s lado, contendo rubricas impressas, menos esta ltima, que vai datada e assinada

No acompanham anexos:

So Paulo, 31 de Outubro de 2005

PELA AMARAL D'AVILA ENGENHARIA DE AVALIAES

CELSO DE SAMPAIO AMARAL NETO CREA n 133.052/D Engenheiro Civil

JOO FREIRE D'AVILA NETO CREA n 90.899/D Engenheiro Civil

142

ANEXOS
I Operao Urbana gua Espraiada Legislao Vigente 1. Lei Municipal n 13.260, de 28 de dezembro de 2001 (Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada) 2. Portaria 59, de 1 de abril de 2004 3. Decreto n 44.844, de 14 de Junho de 2004 4. Decreto n 44.845, de 14 de Junho de 2004 5. Decreto n 45.726, de 21 de fevereiro de 2005 6. Portaria n 2.653/05 PREF, de 22 de maro de 2005 7. Decreto n 45.817, de 4 de abril de 2005 8. Portaria n 47/06/SEMPLA, de 15 de setembro de 2006 9. Lei n 14.044, de 2 de setembro de 2005 10. Resoluo 3.121 de 25 de setembro de 2003, alterada pela 3.305, de 29 de julho de 2005 II Proposta de Estruturao de Oferta Pblica de CEPAC III Fiscalizao do Emprego dos Recursos Obtidos com a Venda de CEPAC IV Contrato de Escriturao V Regimento Interno do Grupo de Gesto VI Atas de Reunio do Grupo de Gesto VII Lei de Criao e Estatuto da EMURB VIII Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) IX Parecer Tcnico do CADES X Licena Ambiental Prvia

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(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

I Operao Urbana gua Espraiada Legislao Vigente

1. Lei Municipal n 13.260, de 28 de dezembro de 2001 (Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada) 2. Portaria 59, de 1 de abril de 2004 3. Decreto n 44.844, de 14 de Junho de 2004 4. Decreto n 44.845, de 14 de Junho de 2004 5. Decreto n 45.726, de 21 de fevereiro de 2005 6. Portaria n 2.653/05 PREF, de 22 de maro de 2005 7. Decreto n 45.817, de 4 de abril de 2005 8. Portaria n 47/06/SEMPLA, de 15 de setembro de 2006 9. Lei n 14.044, de 2 de setembro de 2005 10. Resoluo 3.121 de 25 de setembro de 2003, alterada pela 3.305, de 29 de julho de 2005

145

(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

Operao Urbana gua Espraiada Legislao Vigente A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada foi criada de acordo com a legislao vigente e est totalmente regulamentada. Os principais diplomas legais que afetam, direta ou indiretamente, a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada e os CEPAC a serem emitidos so:

1. Lei Municipal n 13.260, de 28 de dezembro de 2001 (Lei da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada) Trata-se da Lei especfica que criou a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, que segue integralmente transcrita: LEI N 13.260, 28 DE DEZEMBRO DE 2001 (Projeto de Lei n 656/01, do Executivo) Estabelece diretrizes urbansticas para a rea de influncia da atual Avenida gua Espraiada, de interligao entre a Avenida Naes Unidas (Marginal do Rio Pinheiros) e a Rodovia dos Imigrantes, cria incentivos por meio de instrumentos de poltica urbana para sua implantao, institui o Grupo de Gesto, e d outras providncias. HLIO BICUDO, Vice-Prefeito, em exerccio no cargo de Prefeito do Municpio de So Paulo, no uso das atribuies que lhe so conferidas por lei, faz saber que a Cmara Municipal, em sesso de 22 de dezembro de 2001, decretou e eu promulgo a seguinte lei: CAPTULO I DO CONCEITO E DO PROGRAMA DE INTERVENES SEO I DO CONCEITO Art. 1 - Fica aprovada a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, que compreende um conjunto de Intervenes coordenadas pela Prefeitura, atravs da Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB, com a participao dos proprietrios, moradores, usurios e investidores, visando a melhoria e transformaes urbansticas, sociais e ambientais na rea de influncia da atual Avenida gua Espraiada. 1 - Todo aquele que quiser se utilizar da presente lei, alm do pagamento da contrapartida, dever observar rigorosamente as diretrizes estabelecidas nos artigos 5, incisos I a VII, 6 e 17, bem como as demais disposies e restries urbansticas contidas nesta lei. 2 - Fica delimitada a rea objeto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada pelo permetro assinalado na Planta n BE-04-7B-001, que integra o arquivo da Empresa Municipal de Urbanizao EMURB, que comea na Av. Nova Independncia, esquina com a Av. dos Bandeirantes, segue at a confluncia com a R. Soberana, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Porto Martins, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Kansas, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Nova Independncia, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Flrida, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Arandu, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Arizona, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Ribeiro do Vale, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Michigan, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Califrnia, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Flrida, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Nova Iorque, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Michigan, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Portugal, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Flrida, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Santo Amaro, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. lvaro Luis Roberto de Assumpo, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Vereador Jos Diniz, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Edson, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Joo Alvares Soares, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Joo de Souza Dias,

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deflete direita, segue at sua mudana de nome para R. Ibituruna, segue at a confluncia com a Estevo Baio, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Nhu-Gua, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Washington Lus, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Tapes, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Padre Leonardo, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Vapabussu, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Galileu, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Moreira Cardoso, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Prof Helosa Carneiro, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Viaza, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Dr. Lino de Moraes Leme, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Myron Clark, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Joo de Lery, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Benjamim Hunnicutt, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Rua Nicolau Zarvos, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Pedro Bueno, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Pe. Arnaldo Pereira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Anglica de Jesus, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Luciano Carneiro, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Hlio Lobo, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Taciba, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Alba, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Artemis Correia Junior, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Armando Esteves Sevilha, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Ipaobi Rubens Matar, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Benedito Ferreira, deflete esquerda, segue at confluncia com a R. Prof. Carlos Rizzini, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Dr. Vitor Eugnio de Sacramento, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Parnaba Paolielo, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Geraldo S. Romeo, deflete esquerda, segue at sua mudana de nome para R. das Grumixamas, segue at a confluncia com a Av. Eng George Corbisier, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Gen. Daltro Filho,deflete esquerda, segue at confluncia com a R. das Guassatungas, deflete direita, segue at a confluncia com a R. dos Beija-Flores, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. dos Azules, deflete direita, segue at a confluncia com a R. das Rolinhas, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. dos Pica-Paus, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Garam, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Santa Rita DOeste, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Joo Turriano, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Cel. Lus de Faria e Souza, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Olteiro, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Eng Armando Arruda Pereira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. das Prolas, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Eullia, deflete direita, segue at a confluncia com a Rodovia dos Imigrantes, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Alfenas, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Eng Armando Arruda Pereira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Felipe DOliveira, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Hugo Vitor Silva, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Simo Rodrigues, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Muzambinho, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Cidade de Santos, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Cap. Braslio Carneiro, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. David J. Curi, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Rodrigues Montemor, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Benigno Carrera, deflete direita, segue at sua mudana de nome para Av. Santa Catarina, segue at a confluncia com a R. Alba, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Tenente Amrico Moretti, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Jorge Duprat Figueiredo, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Durval Fontoura Castro, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Tlio Teodoro de Campos, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Saraiva, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Joo da Matta, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Gasto da Cunha, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Domas Filho, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Ciridio Durval, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Dr. Lino de Moraes Leme, deflete esquerda, segue at sua mudana de nome para R. Rodes, segue at a confluncia com a R. Palacete das guias, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Palestina, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Washington Lus, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Joaquim Nabuco, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Vicente Leporace, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Bernardino de Campos, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Conde de Porto Alegre, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Jos dos Santos Jr., deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Vereador Jos Diniz, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Bernardino de Campos, deflete direita, segue at a Av. Santo Amaro, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Francisco Dias Velho, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Ministro Jos Gallotti, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Bartolomeu Feio, deflete esquerda,

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segue at a confluncia com a R. Gabriel de Lara, deflete esquerda, segue at confluncia com a R. Francisco Dias Velho, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Miguel Sutil, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Baltazar Fernandes, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Morumbi, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Santo Arcdio, deflete direita, segue at sua mudana de nome para R. Cancioneiro Popular, segue at a confluncia com a R. Diogo de Quadros, deflete direita, segue at sua mudana de nome para R. Antnio Pacheco Valente, segue at a confluncia com a R. Adriano Ribeiro de Souza, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Dr. Jos ureo Bustamante, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Toms Deloney, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Bela Vista, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Henri Dunant, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Amaro Guerra, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Amrico Brasiliense, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Jos Guerra, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Alexandre Dumas, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Antnio de Oliveira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Verbo Divino, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Booker Pittman, deflete esquerda, segue at a confluncia com aR. Ricardo Lunardelli, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Joo C. da Silva Borges, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Prof. Alceu Maynard Arajo, deflete direita, segue at a confluncia com a R. D. Aurora Alegretti, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Ferreira do Alentejo, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Laguna, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Joo Dias, deflete direita, segue pela Ponte Joo Dias at a confluncia com a Marginal Pinheiros, deflete direita, segue at a confluncia com o prolongamento da R. Oagy Calile, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Prof. Benedito Montenegro, deflete direita, segue at a confluncia com o prolongamento da Rua Jaime Costa (ponto A do segmento A-B), deflete direita, segue pelo segmento A-B at o ponto B, segue pela R. Jaime Costa, deflete direita, segue at a confluncia com a R. General Pereira da Cunha, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Leite de Vasconcelos, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Silvio Tramontano, deflete esquerda, segue at a confluncia com Av. Morumbi, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Francisco Tramontano, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Duquesa de Gois, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Paulo Bourroul, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Csar Vallejo, deflete direita, segue at a confluncia com a Marginal Pinheiros, deflete esquerda, segue at a confluncia com o ponto C (do segmento C-D), deflete esquerda, segue pelo segmento C-D at o ponto D, deflete esquerda e segue pela R. Pedro Avancine at a confluncia com a R. Ana Vieira de Carvalho, deflete direita, segue at a confluncia com o ponto E (do segmento E-F), deflete direita, segue pelo segmento E-F at o prolongamento da R. Armando Petrella (ponto F), deflete esquerda, segue pela R. Armando Petrella at a confluncia com o ponto G (do segmento G-H), deflete direita, segue pelo segmento G-H at a confluncia com a R. Joap (ponto H), deflete direita, segue at a Marginal Pinheiros, deflete esquerda, segue at o ponto I (do segmento I-J), deflete direita, segue pelo segmento I-J at a confluncia com a R. Sa de Sete Cores (ponto J), segue at a confluncia com a Av. dos Bandeirantes, deflete direita, segue at encontrar o ponto inicial, na confluncia com a Av. Nova Independncia, conforme indicado na Planta n BE-04-7B-001. Art. 2 - Com o objetivo de tratar de forma diferenciada as desigualdades existentes na regio e privilegiando as funes urbanas relacionadas com a distribuio espacial da populao, das atividades econmicas e sociais, da oferta de infra-estrutura e de servios urbanos, so criados os seguintes setores: I - SETOR JABAQUARA, compreendido pelo permetro que comea na R. Myron Clark, esquina com a Av. Dr. Lino de Moraes Leme, segue at a confluncia com a R. Joo de Lery, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Benjamim Hunnicutt, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Pedro Bueno, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Pe. Arnaldo Pereira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Anglica de Jesus, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Luciano Carneiro, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Hlio Lobo, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Taciba, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Alba, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Artemis Correia Junior, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Armando Esteves Sevilha, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Ipaobi Rubens Matar, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Benedito Ferreira, deflete esquerda, segue at confluncia com a R. Prof Carlos Rizzini, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Dr. Vitor Eugnio de Sacramento, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Parnaba Paolielo, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Geraldo S. Romeo, deflete esquerda, segue at sua mudana de nome para R. das Grumixamas, segue at a confluncia com a Av. Eng George Corbisier, deflete direita,

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segue at a confluncia com a Av. Gen. Daltro Filho, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. das Guassatungas, deflete direita, segue at a confluncia com a R. dos Beija-Flores, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. dos Azules, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Austrlia, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Marcelino Antonio Dutra, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Hildebrando Siqueira, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Eng Armando de Arruda Pereira, deflete direita, segue at a confluncia com o prolongamento da R. Joo Batista, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Existente, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Nilpolis, deflete direita, segue at a confluncia com a Rodovia dos Imigrantes, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Alfenas, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Eng Armando Arruda Pereira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Felipe DOliveira, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Hugo Vitor Silva, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Simo Rodrigues, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Muzambinho, deflete esquerda, segue ata confluncia com a R. Cidade de Santos, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Dr. Alcides de Campos, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Jos Gaspar, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Rodrigues Montemor, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Benigno Carrera, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Joo Maria de Almeida, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Mendes Nunes, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Rainha Vitria Eugnia, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Guian, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Afonso XIII, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Lusa lvares, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Jos E. de Magalhes, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Concepcion Arenal, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Belmiro Zanetti Esteves, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Mianos, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Belfort Duarte, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Navarra, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Simo Rocha, deflete direita, segue at a confluncia com o prolongamento da R. Nelson Washington Pereira, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Alba, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Tenente Amrico Moretti, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Jorge Duprat Figueiredo, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Durval Fontoura Castro, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Tlio Teodoro de Campos, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Saraiva, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Joo da Matta, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Gasto da Cunha, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Domas Filho, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Ciridio Durval, deflete esquerda, segue at aconfluncia com a Av. Dr. Lino de Moraes Leme, deflete direita, segue at o ponto inicial, na confluncia com a R. Myron Clark, conforme indicado na Planta n BE-04-7B-001. II - SETOR BROOKLIN, compreendido pelo permetro que comea na R. Arizona esquina com a R. Arandu, segue at a confluncia com a R. Ribeiro do Vale, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Michigan, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Califrnia, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Flrida, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Nova Iorque, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Michigan, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Portugal, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Flrida, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Santo Amaro, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. lvaro Luis Roberto de Assumpo, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Vereador Jos Diniz, deflete direita, segue ata confluncia com a R. Edson, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Joo Alvares Soares, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Joo de Souza Dias, deflete direita, segue at sua mudana de nome para R. Ibituruna, segue at a confluncia com a Estevo Baio, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Nhu-Gua, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Washington Lus, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Tapes, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Padre Leonardo, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Vapabussu, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Galileu, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Moreira Cardoso, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Prof Helosa Carneiro, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Viaza, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Dr. Lino de Moraes Leme, deflete direita, segue at sua mudana de nome para R. Rodes,segue at a confluncia com a R. Palacete das guias, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Palestina, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Washington Lus, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Joaquim Nabuco, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Vicente Leporace, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Bernardino de Campos, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Conde de Porto Alegre, deflete direita, segue at a confluncia com a R.

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Jos dos Santos Jr., deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Vereador Jos Diniz, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Bernardino de Campos, deflete direita, segue at a Av. Santo Amaro, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Francisco Dias Velho, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Ministro Jos Gallotti, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Bartolomeu Feio, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Gabriel de Lara, deflete esquerda, segue at confluncia com a R. Francisco Dias Velho, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Miguel Sutil, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. gua Espraiada, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Araaiba, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Charles Coulomb, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. George Ohm, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Samuel Morse, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Arandu, deflete direita, segue at encontrar o ponto inicial, na confluncia com a R. Arizona, conforme indicado na Planta n BE04-7B-001. III - SETOR BERRINI, compreendido pelo permetro que comea na Av. Nova Independncia, esquina com a Av. dos Bandeirantes, segue at a confluncia com a R. Soberana, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Porto Martins, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Kansas, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Nova Independncia, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Flrida, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Arandu, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Samuel Morse, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. George Ohm, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Charles Coulomb, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Araaiba, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. gua Espraiada, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Miguel Sutil, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Baltazar Fernandes, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Morumbi, deflete direita, segue at a Av. Naes Unidas, deflete direita, segue at a R. Sa de Sete Cores, deflete direita, segue at a Av. Bandeirantes, deflete direita, segue at encontrar o ponto inicial no encontro com Av. Nova Independncia, conforme indicado na Planta n BE-04-7B-001. IV - SETOR MARGINAL PINHEIROS, compreendido pelo permetro que comea na Av. Naes Unidas, esquina com a R. Sa de Sete Cores (ponto J), segue at a confluncia com a Ponte do Morumbi, deflete direita, atravessa o Rio Pinheiros, at a confluncia com a Marginal Pinheiros, deflete esquerda, segue at a confluncia com o prolongamento da R. Oagy Calile, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Prof. Benedito Montenegro, deflete direita, segue at a confluncia com o prolongamento da Rua Jaime Costa (ponto A do segmento A-B), deflete direita, segue pelo segmento A-B at o ponto B, segue pela R. Jaime Costa, deflete direita, segue at a confluncia com a R. General Pereira da Cunha, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Leite de Vasconcelos, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Silvio Tramontano, deflete esquerda, segue at a confluncia com Av. Morumbi, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Francisco Tramontano, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Duquesa de Gois, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Paulo Bourroul, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Csar Vallejo, deflete direita, segue at a confluncia com a Marginal Pinheiros, deflete esquerda, segue at a confluncia com o ponto C (do segmento C-D), deflete esquerda, segue pelo segmento C-D at o ponto D, deflete esquerda e segue pela R. Pedro Avancine at a confluncia com a R. Ana Vieira de Carvalho, deflete direita, segue at a confluncia com o ponto E (do segmento E-F), deflete direita, segue pelo segmento E-F at o prolongamento da R. Armando Petrella (ponto F), deflete esquerda, segue pela R. Armando Petrella at a confluncia com o ponto G (do segmento G-H), deflete direita, segue pelo segmento G-H at a confluncia com a R. Joap (ponto H), deflete direita, segue at a Marginal Pinheiros, deflete esquerda, segue at o ponto I (do segmento I-J), deflete direita, segue pelo segmento I-J at o ponto inicial na confluncia da R. Sa de Sete Cores (ponto J) com a Av. Naes Unidas, conforme indicado na Planta n BE-04-7B-001. V - SETOR CHUCRI ZAIDAN, compreendido pelo permetro que comea na R. Santo Arcdio, esquina com a Av. Morumbi, segue at sua mudana de nome para R. Cancioneiro Popular, segue at a confluncia com a R. Diogo de Quadros, deflete direita, segue at sua mudana de nome para R. Antnio P. Valente, segue at a confluncia com a R. Adriano Ribeiro de Souza, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Dr. Jos ureo Bustamante, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Toms Deloney, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Bela Vista, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Henri Dunant, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Amaro Guerra, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Amrico Brasiliense, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Jos Guerra, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Alexandre Dumas, deflete esquerda, segue ata confluncia com a R. Antnio de Oliveira, deflete direita, segue

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at a confluncia com a R. Verbo Divino, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Booker Pittman, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Ricardo Lunardelli, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Joo C. da Silva Borges, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Prof. Alceu Maynard Arajo, deflete direita, segue at a confluncia com a R. D Aurora Alegretti, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Ferreira do Alentejo, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Laguna, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Joo Dias, segue pela Ponte Joo Dias at a confluncia com a Marginal Pinheiros, deflete direita, segue at a confluncia com a Ponte do Morumbi, deflete direita, atravessa o Rio Pinheiros, segue pela Av. Morumbi at encontrar o ponto inicial, na confluncia com a R. Santo Arcdio, conforme indicado na Planta n BE-047B-001. VI - SETOR AMERICANPOLIS, onde ser priorizada a implantao de Programas Habitacionais, compreendendo os seguintes permetros: a) o primeiro, que comea na R. das Rolinhas, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. dos Pica-Paus, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Garam, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Santa Rita DOeste, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Joo Turriano, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Cel. Lus de Faria e Souza, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Olteiro, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Eng Armando Arruda Pereira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. das Prolas, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Eullia, deflete direita, segue at a confluncia com a Rodovia dos Imigrantes, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Existente, deflete direita, segue at a confluncia com R. Joo Batista, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Eng Armando Arruda Pereira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Hildebrando Siqueira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Marcelino Antonio Dutra, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Austrlia, deflete direita, segue at encontrar o ponto inicial na confluncia com a R. das Rolinhas, conforme indicado na Planta n BE-04-7B-001; b) o segundo, que comea na R. Dr. Alcides de Campos, esquina com a R. Cidade de Santos, segue at a confluncia com a R. Jos Gaspar, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Rodrigues Montemor, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. David J. Curi, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Cap. Braslio Carneiro, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Cidade de Santos, deflete direita, segue at o ponto inicial, na confluncia com a R. Dr. Alcides de Campos, conforme indicado na Planta n BE-04-7B-001; c) o terceiro, que comea na Av. Benigno Carrera, esquina com a R. Joo Maria de Almeida, segue pela Av. Benigno Carrera at sua troca de nome para Av. Santa Catarina, segue at a confluncia com a R. Alba, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Nelson Washington Pereira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Simo Rocha, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Navarra, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Belfort Duarte, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Mianos, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Belmiro Zanetti Esteves, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Concepcion Arenal, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Luisa lvares, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Afonso XIII, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Guian, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Rainha Vitria Eugnia, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Mendes Nunes, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Joo Maria de Almeida, deflete direita, segue at encontrar o ponto inicial na confluncia com a Av. Benigno Carrera, conforme indicado na Planta n BE-04-7B-001. VII - SETOR ZEIS, considerado ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL, tendo como objetivo a consolidao das famlias moradoras e a produo de Habitaes de Interesse Social, determinado pelos seguintes permetros, conforme indicado na Planta n BE-04-7B-001: a) inicia-se na Av. Eng. Lus Carlos Berrini, segue at a confluncia com a R. Charles Coulomb, deflete direita, segue at a confluncia com a R. George Ohm, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. gua Espraiada, deflete direita e segue at a confluncia com a Av. Eng. Lus Carlos Berrini. b) inicia-se na R. Bragana Paulista, segue at a confluncia com a R. Marcileia, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Carmo do Rio Verde, deflete direita, segue at a confluncia com a R. dos Missionrios, deflete direita e segue at a confluncia com a R. Bragana Paulista. c) inicia-se na R. Lus Seraphico Jr., segue at a confluncia com o futuro prolongamento da Av. Chucri Zaidan, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Prof. Alceu Maynard Arajo, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Lus Seraphico Jr. d) inicia-se na R. Igua, segue at a confluncia com a Rua Snia Ribeiro, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Gutemberg, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Casimiro de Abreu,

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deflete direita, segue at a confluncia com a R. Igua. e) inicia-se na Av. gua Espraiada, segue at a confluncia com a R. Prof. Miguel Maurcio da Rocha, deflete direita, segue a confluncia com a R. Acapurana, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Tibiri, deflete direita e segue at a confluncia com a Av. gua Espraiada. f) inicia-se na R. Alba, segue at a confluncia com a R. Tenente Amrico Moretti, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Jorge Duprat Figueiredo, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Prof. Francisco Emygdio da Fonseca Telles, deflete direita e segue at a confluncia com a R. Alba. g) inicia-se na R. Prof. Francisco Emygdio da Fonseca Telles, segue at a confluncia com a R. Estevo Mendona, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Nelson Washington Pereira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Rishin Matsuda, deflete direita e segue at a confluncia com a R. Prof. Francisco Emygdio da Fonseca Telles. h) inicia-se na R. Gustavo da Silveira, segue at a confluncia com a R. Henrique Wickbold, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Conselheiro Elias de Carvalho, segue at a confluncia com a Av. Santa Catarina, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Rishin Matsuda, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Gustavo da Silveira. i) inicia-se na R. Franklin Magalhes, segue at a confluncia com a R. Navarra, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Rodolfo Garcia, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Guaipeva, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Franklin Magalhes. j) inicia-se na R. Embiara, segue at a confluncia com a R. Franklin Magalhes, deflete direita, e segue at o futuro prolongamento da Av. gua Espraiada, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Alexandre Martins Rodrigues, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Embiara. l) inicia-se na R. Navarra, segue at a confluncia com a R. Bertold Duarte, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Tenente Amrico Moretti, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Coriolano Durand, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Navarra. m) inicia-se na R. Camilo Carrera, segue at a confluncia com a R. Brasilina Fonseca, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Concepcion Arenal, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Cidade de Bagd, deflete direta, e segue at a confluncia com a R. Camilo Carrera. n) inicia-se na R. Concepcion Arenal, segue at a confluncia com a R. Dr. Ruy de Azevedo Sodr, deflete esquerda, segue at a confluncia com o prolongamento da R. Afonso XIII, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Jos E. de Magalhes, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Concepcion Arenal. o) inicia-se na R. Dr. Ruy de Azevedo Sodr, segue at a confluncia com o prolongamento futuro da Av. Eng. George Corbisier, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Santa Catarina, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Dr. Ruy de Azevedo Sodr. p) inicia-se na R. das Rolinhas, segue at a confluncia com a R. Lagoa dos Salgueiros, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Arnaldo Augusto de S, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Lagoa dos Salgueiros, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Cap. Valdir Alves de Siqueira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. do Cu, deflete direita, segue at a confluncia com a R. das Rolinhas. q) inicia-se na R. Cap. Valdir Alves de Siqueira, segue at a confluncia com a R. Lagoa dos Salgueiros, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Barro Branco, deflete direita, segue at a confluncia com a R. do Cu, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Cap. Valdir Alves de Siqueira. r) inicia-se na R. das Jias, segue at a confluncia com a Av. Barro Branco, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Lagoa dos Salgueiros, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Capito Valdir Alves de Siqueira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. das Jias. s) inicia-se na R. Santa Rita DOeste, segue at a confluncia com a Av. Barro Branco, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Porcelana, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Cap. Valdir Alves de Siqueira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Santa Rita DOeste. t) inicia-se na R. Coroa Imperial, segue at a confluncia com a Av. Muzambinho, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Onofre Silveira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Charles Hoyt, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Coroa Imperial. u) inicia-se na R. Onofre Silveira, segue at a confluncia com a Av. Muzambinho, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Hildebrando Siqueira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Charles Hoyt, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Onofre Silveira. v) inicia-se na R. Hildebrando Siqueira, segue at a confluncia com a Av. Muzambinho, deflete direita, segue at a confluncia com a Tr. Bierremback, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Charles Hoyt, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Hildebrando Siqueira.

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x) inicia-se na R. Dr. Alcides de Campos, segue at a confluncia com a R. Cidade de Santos, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Dr. Mrio de Campos, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Jos Gaspar, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Dr. Alcides de Campos. y) inicia-se na R. Natalino Amaro Teixeira, segue at a confluncia com a R. Agapito Silva, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Av. Eng. Armando de Arruda Pereira, deflete esquerda, segue at a confluncia com a R. Natalino Amaro Teixeira. z) inicia-se na R. Jos Bonifcio, segue at a confluncia com o prolongamento da R. Marcelo Pascoal, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Dborah Pascoal, deflete direita, segue at a confluncia com a projeo do prolongamento da Av. gua Espraiada, deflete esquerda, segue at a confluncia com a Rodovia dos Imigrantes, deflete direita, segue at a R. Alfenas, deflete direita, segue at a confluncia com a Av. Eng Armando de Arruda Pereira, deflete direita, segue at a confluncia com a R. Jos Bonifcio. Pargrafo nico - Fica assegurado aos proprietrios de imveis contidos nos permetros descritos nos incisos I a VII deste artigo, a opo de utilizar os benefcios concedidos nos termos desta lei, como alternativa s disposies da legislao de uso e ocupao do solo em vigor. SEO II DO PROGRAMA DE INTERVENES Art. 3 - O Programa de Intervenes, garantindo o pleno desenvolvimento urbano e preservando a qualidade ambiental da regio, tem por objetivo a complementao do sistema virio e de transportes, priorizando o transporte coletivo, a drenagem, a oferta de espaos livres de uso pblico com tratamento paisagstico e o provimento de Habitaes de Interesse Social para a populao moradora em favelas atingida pelas Intervenes necessrias, e ser realizado atravs das seguintes obras e Intervenes: I) Desapropriaes para a realizao das obras necessrias implementao da Operao Urbana Consorciada aprovada nesta lei; II) Concluso e adequao da Avenida gua Espraiada: a) concluso da Avenida gua Espraiada a partir da Avenida Dr. Lino de Moraes Leme at sua interligao com a Rodovia dos Imigrantes, com os complementos virios necessrios; b) implantao de viadutos com acessos Avenida gua Espraiada: - Av. Eng. Lus Carlos Berrini - Av. Santo Amaro - Av. Pedro Bueno - Av. George Corbisier; c) implantao de conexes s ruas transversais restringindo o acesso Avenida gua Espraiada; d) implantao de complexo virio, com pontes, interligando a Avenida gua Espraiada com as marginais do Rio Pinheiros; e) implantao de passarelas de transposio ao longo da Avenida gua Espraiada; f) implantao das vias locais margeando a Avenida gua Espraiada. III) Implantao de unidades de Habitao de Interesse Social - HIS, melhoramentos e reurbanizao, assegurando-se o reassentamento definitivo das famlias atingidas pelas obras e outras Intervenes previstas nesta lei, no permetro desta Operao Urbana Consorciada: a) Para a implantao das unidades de Habitao de Interesse Social - HIS, na forma anteriormente prevista, a Prefeitura poder conceder empresa privada que construir aquelas unidades atravs de quaisquer Programas de Subsdio Habitao de Interesse Social - PSH, estabelecidos pela Medida Provisria n 2.212, de 30 de agosto de 2001, como, por exemplo, o Programa de Arrendamento Residencial - PAR, institudo pelo Governo Federal atravs da Lei n 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, o valor complementar do preo do terreno estabelecido nesses programas at o limite de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) por unidade construda. IV) Prolongamento da Avenida Chucri Zaidan at a Avenida Joo Dias. V) Implantao de sistema de reas verdes e de espaos pblicos. VI) Alargamento da Av. Washington Lus no trecho compreendido no permetro desta Operao Urbana. VII) Implementao de programas pblicos de atendimento econmico e social para a populao de baixa renda diretamente afetada por esta Operao. VIII) Implantao de outras obras e aes necessrias para a consecuo dos objetivos desta Operao Urbana Consorciada. Pargrafo nico - Os investimentos necessrios para implantao do Programa de Intervenes, inclusive para o pagamento das desapropriaes das obras necessrias, sero oriundos de recursos auferidos pela Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, nos termos desta lei, bem como de verbas oramentrias e financiamentos.

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CAPTULO II DOS OBJETIVOS E DAS DIRETRIZES SEO I DOS OBJETIVOS E DAS DIRETRIZES GERAIS Art. 4 - A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada tem como objetivos gerais: I - Promover a ocupao ordenada da regio, segundo diretrizes urbansticas, visando a valorizao dos espaos de vivncia e uso pblicos; II - Desenvolver um programa que garanta o atendimento populao que vive em habitaes subnormais, atingida pelas Intervenes urbansticas previstas nesta lei, em conjunto com os rgos municipais, estaduais e federais competentes, com implantao de unidades de Habitao de Interesse Social, melhoramentos e reurbanizao; III - Criar estmulos para a implantao de usos diversificados, com ndices e parmetros urbansticos compatveis com as tendncias e potencialidades dos lotes inclusos no permetro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, visando alcanar as transformaes urbansticas e ambientais desejadas; IV - Incentivar a mescla de usos para estimular a dinmica urbana; V - Dotar o permetro da Operao Urbana Consorciada de qualidades urbansticas compatveis com os adensamentos propostos; VI - Criar condies para que proprietrios, moradores e investidores participem das transformaes urbansticas objetivadas pela presente Operao Urbana Consorciada; VII - Implantar os melhoramentos virios constantes do Programa de Intervenes descrito no artigo 3 desta lei, em especial a concluso da Avenida gua Espraiada, preservando a qualidade de vida do seu entorno mediante a ampliao das reas verdes e de lazer, com tratamento paisagstico, visando a minimizao do impacto decorrente da intensidade do trfego; VIII - Incentivar o remembramento de lotes e a criao de reas de circulao e acesso pblico, de acordo com o que dispe esta lei; IX - Estabelecer um mnimo de espaos por setor destinados implementao de reas verdes sob a forma de praas e/ou parques lineares, alm das reas destinadas na quadrcula das vias implantao de passeios pblicos arborizados e ajardinados; X - Prever a implantao, em cada nova edificao, de dispositivo de drenagem, por reteno, com capacidade proporcional rea impermeabilizada. Pargrafo nico - Respeitando-se integralmente o Programa de Intervenes previsto nesta lei, bem como todas as medidas urbansticas necessrias, a presente Operao Urbana Consorciada dever considerar os planos diretores de bairros que eventualmente venham a ser legalmente definidos. SEO II DAS DIRETRIZES ESPECFICAS Art. 5 - Para o permetro delimitado na Planta n BE-04-7B-001 do arquivo da Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB, que integra a presente lei, e constante do artigo 1, 2 desta lei, observadas as limitaes previstas na Seo V, do Captulo III desta lei, ficam estabelecidas as seguintes diretrizes: I - Para os lotes contidos no SETOR JABAQUARA: a) Faixa suplementar de adequao viria para a implantao de rea pblica de circulao e acessibilidade dentro dos limites dos melhoramentos previstos no artigo 28 desta lei e de acordo com projeto a ser desenvolvido pela Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB; b) faixa de 2 metros para alargamento da calada, conforme disposto no artigo 17 desta lei; c) lote mnimo de 1.000 m2, com frente mnima de 16 metros, exceto para C1, I1, S1 e E1, para os quais ser mantido o lote mnimo exigido em lei especfica vigente; d) taxa de ocupao mxima de 0,50; e) coeficiente de aproveitamento mximo de 4,0; f) usos admitidos: R1, R2, R3, C1, C2, E1, E2, E3, I1, S1 e S2, exceto boates e casas noturnas; g) recuos mnimos: g.1) frente = 5 metros, contados a partir das faixas definidas nas alneas "a" e "b" desse inciso; g.2) lateral = 3 metros, contados a partir da faixa definida na alnea "b", ou contados da divisa com outro lote; g.3) fundo = 5 metros, contados a partir da faixa definida na alnea "b", ou contados da divisa com outro lote.

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h) gabarito: sem limite. II - Para os lotes contidos no SETOR BROOKLIN: a) Faixa suplementar de adequao viria para a implantao de rea pblica de circulao e acessibilidade dentro dos limites dos melhoramentos previstos no artigo 28 desta lei e de acordo com projeto a ser desenvolvido pela Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB; b) faixa de 4 metros para alargamento da calada, conforme disposto no artigo 17 desta lei; c) lote mnimo de 2.000 m2, com frente mnima de 25 metros, exceto para C1, E1 e S1, para os quais ser mantido o lote mnimo exigido em lei especfica vigente; d) usos admitidos: R1, R2, R3, C1, C2, E1, S1 e S2, exceto boates, casas noturnas, C2.3, S2.8, S2.9, motis, auto-cines, boliches, diverses eletrnicas, drive-in, jogos, "kart indoor", "paintball", sales de festas, bailes e "buffets"; e) taxa de ocupao mxima: 0,50 no trreo e trreo +1, e 0,25 acima do trreo + 1; f) coeficiente de aproveitamento mximo de 4,0; g) recuos mnimos do trreo e trreo + 1: g.1) frente = 5 metros, contados a partir das faixas definidas nas alneas "a" e "b" desse inciso; g.2) lateral = 3 metros, contados a partir da faixa definida na alnea "b" desse inciso; ou contados da divisa com outro lote; g.3) fundo = 5 metros, contados a partir da faixa definida na alnea "b" desse inciso, ou contados da divisa com outro lote; h) recuos mnimos acima do trreo + 1: h.1) frente = 6 metros; h.2) lateral = 4,5 metros; h.3) fundo = 5 metros; i) gabarito: sem limite; j) para os lotes contidos no permetro definido pela Avenidas Vereador Jos Diniz, gua Espraiada, Washington Lus, Ruas Joaquim Nabuco, Vicente Leporace, Bernadino de Campos, Conde de Porto Alegre e Jos dos Santos Jnior, o acesso virio somente ser feito pela via local, admitindo-se os usos R1, C1, C2 e S1, exceto as categorias S1.5 e S1.6, aplicando-se, desta lei, apenas as alneas "a", "b" e "c" deste inciso, prevalecendo-se, quanto ao mais, a legislao em vigor para a zona Z1; k) os lotes lindeiros a Z1, localizados no permetro constitudo pela Av. Portugal, Rua Flrida, Av. Santo Amaro e Rua Michigan, no permetro constitudo pela Av. Portugal, Ruas Michigan, Ribeiro do Vale e Arizona, no permetro constitudo pelas Ruas Ribeiro do Vale, Castilho, Guaraiva e Arizona; e no permetro constitudo pelas Ruas Flrida, Nova Iorque, Michigan e Califrnia, devero observar os ndices e parmetros abaixo: k.1) taxa de ocupao mxima de 0,25; k.2) coeficiente de aproveitamento mximo de 2,0; k.3) gabarito < 25 metros; k.4) recuos mnimos: k.4.1) frente = 6 metros, contados a partir da faixa definida na alnea "b" desse inciso; k.4.2) lateral = 4,5 metros, contados a partir da faixa definida na alnea "b" desse inciso; ou contados da divisa com outro lote; k.4.3) fundo = 5 metros, contados a partir da faixa definida na alnea "b" desse inciso, ou contados da divisa com outro lote. III - Para os lotes contidos no SETOR BERRINI: a) Faixa suplementar de adequao viria para a implantao de rea pblica de circulao e acessibilidade dentro dos limites dos melhoramentos previstos no artigo 28 desta lei e de acordo com projeto a ser desenvolvido pela Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB; b) faixa de 2 metros para alargamento da calada, conforme disposto no artigo 17 desta lei; c) lote mnimo de 1.000 m2, com frente mnima de 16 metros, exceto C1, I1, E1 e S1, para os quais ser mantido o lote mnimo exigido em lei especfica vigente; d) taxa de ocupao mxima de 0,50; e) coeficiente de aproveitamento mximo de 4,0; f) usos admitidos: R1, R2, R3, C1,C2, C3, E1, E2, E3, I1, S1, S2 e S3, exceto boates e casas noturnas; g) recuos mnimos: g.1) frente = 5 metros, contados a partir das faixas definidas nas alneas "a" e "b" desse inciso; g.2) lateral = 3 metros, contados a partir da faixa definida na alnea "b" desse inciso, ou contados da divisa com outro lote;

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g.3) fundo = 5 metros, contados a partir da faixa definida na alnea "b" desse inciso, ou contados da divisa com outro lote; h) gabarito: sem limite; i) para os lotes contidos no permetro compreendido pelas Ruas Soberana, Porto Martins, Kansas e pela Av. Nova Independncia, cujos proprietrios aderirem presente Operao Urbana Consorciada, sero admitidos apenas os usos R1, R2 e R3. IV - Para os lotes contidos no SETOR MARGINAL PINHEIROS: a) faixa de 2 metros para alargamento da calada, conforme disposto no artigo 17 desta lei; b) lote mnimo de 1.000 m2, com frente mnima de 16 metros, exceto para C1, E1 e S1, para os quais ser mantido o lote mnimo exigido em lei especfica vigente; c) taxa de ocupao mxima de 0,50; d) coeficiente de aproveitamento mximo de 4,0; e) usos admitidos: R1, R2, R3, C1, C2, E1, E2, E3, S1 e S2; f) recuos mnimos: f.1) frente = 5 metros, contados a partir da faixa definida na alnea "a" desse inciso; f.2) lateral = 3 metros, contados a partir da faixa definida na alnea "a" desse inciso, ou contados da divisa com outro lote; f.3) fundo = 5 metros, contados a partir da faixa definida na alnea "a" desse inciso, ou contados da divisa com outro lote; g) gabarito: sem limite. V - Para os lotes contidos no SETOR CHUCRI ZAIDAN: a) faixa de 2 metros para alargamento da calada, conforme disposto no artigo 17 desta lei; b) lote mnimo de 1.000 m2, com frente mnima de 16 metros, exceto para C1, E1 e S1, para os quais ser mantido o lote mnimo exigido em lei especfica vigente; c) taxa de ocupao mxima de 0,50; d) coeficiente de aproveitamento mximo de 4,0; e) usos admitidos: R1, R2, R3, C1, C2, E1, E2, E3, S1 e S2; f) recuos mnimos: f.1) frente = 5 metros, contados a partir da faixa definida na alnea "a" desse inciso; f.2) lateral = 3 metros, contados a partir da faixa definida na alnea "a" desse inciso, ou contados da divisa com outro lote; f.3) fundo = 5 metros, contados a partir da faixa definida na alnea "a" desse inciso, ou contados da divisa com outro lote; g) gabarito: sem limite. VI - Para os lotes contidos no SETOR AMERICANPOLIS, ficam mantidos os ndices e parmetros da legislao vigente na data de publicao desta lei. VII - Para os lotes localizados no SETOR ZEIS, os parmetros de uso e ocupao do solo sero aqueles contidos no Decreto n 31.601/92, que estabelece critrios para a construo de unidades de Habitaes de Interesse Social do Municpio, bem como legislao posterior pertinente, observando-se: a) faixa suplementar de adequao viria para a implantao de rea pblica de circulao e acessibilidade dentro dos limites dos melhoramentos previstos noartigo 28 desta lei e de acordo com projeto a ser desenvolvido pela Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB; b) faixa de 2 metros para alargamento da calada, conforme disposto no artigo 17 desta lei. Art. 6 - A utilizao do estoque de potencial adicional de construo para cada setor dever observar o percentual abaixo para a mescla de usos admitidos: I - mnimo de 30% (trinta por cento), para usos residenciais; II - mximo de 70% (setenta por cento), para os demais usos admitidos nesta lei. 1 - Ser admitido, de forma onerosa, o uso misto residencial e comercial, ou de servios, excetuados postos de abastecimento e comrcio de produtos perigosos, quando no permitido na legislao de Zoneamento vigente. 2 - O eventual ajuste dos percentuais permitidos em cada setor caber Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB, ouvida a Secretaria Municipal de Planejamento - SEMPLA, e a Comisso Normativa de Legislao Urbanstica - CNLU, e o Grupo de Gesto definido no 1 do artigo 19, obedecendo o disposto nos incisos I e II. Art. 7 - Nos setores de implantao de Habitaes de Interesse Social - HIS, no mbito desta Operao Urbana Consorciada, devero ser previstos usos complementares funo habitacional, bem como espaos pblicos.

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CAPTULO III DOS MEIOS, RECURSOS E CONTRAPARTIDAS DA OPERAO URBANA CONSORCIADA GUA ESPRAIADA SEO I DA OUTORGA ONEROSA DE NDICES E CARACTERSTICAS DO PARCELAMENTO, USO E OCUPAO DO SOLO E SUBSOLO Art. 8 - Fica o Poder Executivo autorizado a outorgar, de forma onerosa, o potencial adicional de construo e a modificao dos usos e parmetros urbansticos estabelecidos na legislao vigente de uso e ocupao do solo para os lotes contidos no interior do permetro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, nos termos desta lei. 1 - Para o uso do subsolo devero ser observados os recuos e demais disposies definidos na legislao vigente at a data da promulgao desta lei. 2 - A contrapartida da outorga onerosa do potencial adicional de construo e modificao do uso do solo e parmetros urbansticos prevista neste artigo ser realizada atravs da venda de Certificados de Potencial Adicional de Construo, nos termos da Seo II deste Captulo. Art. 9 - Para os fins desta lei, entende-se por potencial adicional de construo a rea construda passvel de ser acrescida, mediante contrapartida, rea permitida pela legislao vigente na data de promulgao desta lei. Pargrafo nico - O total da rea adicional construda fica limitado a 500.000 m (quinhentos mil metros quadrados) para o SETOR JABAQUARA, e a 3.250.000 m (trs milhes, duzentos e cinqenta mil metros quadrados) para os demais setores. 1 - O total da rea adicional construda para o SETOR BROOKLIN no poder exceder a 1.500.000 (um milho e quinhentos mil) m. 2 - O total da rea adicional construda para o SETOR BERRINI no poder exceder a 250.000 (duzentos e cinqenta mil) m. 3 - O total da rea adicional construda para o SETOR MARGINAL PINHEIROS no poder exceder a 600.000 (seiscentos mil) m. 4 - O total da rea adicional construda para o SETOR CHUCRI ZAIDAN no poder exceder a 2.000.000 (dois milhes) m. 5 - Atingidos os 3.250.000 m (trs milhes, duzentos e cinqenta mil metros quadrados), se esgotar a oferta de Certificados de Potencial Adicional de Construo, independentemente dos limites definidos para cada setor nos pargrafos 1 a 4. Art. 10 - Para os fins desta lei, entende-se por modificao de uso a possibilidade de se obter, mediante contrapartida, a permisso de usos no conformes com a legislao vigente que passam a ser admitidos a partir da data da promulgao desta lei. SEO II DA EMISSO DE CERTIFICADOS DE POTENCIAL ADICIONAL DE CONSTRUIR Art. 11 - Fica autorizado o Executivo a emitir 3.750.000 (trs milhes, setecentos e cinqenta mil) Certificados de Potencial Adicional de Construo, para a outorga onerosa de potencial adicional de construo e modificao de uso do solo e demais parmetros urbansticos, que sero convertidos de acordo com a tabela de equivalncia a seguir descrita: 1(um) Certificado equivale a: Setores rea adicional de construo 3 m2 1 m2 1 m2 2 m2 1 m2 rea de terreno referente modificao de usos e parmetros 2 m2 1 m2 2 m2 2 m2 2 m2

JABAQUARA BROOKLIN BERRINI MARGINAL PINHEIROS CHUCRI ZAIDAN

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1 - O valor mnimo estabelecido para cada Certificado de Potencial Adicional de Construo de R$ 300,00 (trezentos reais), podendo ser reajustado pela Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB, ouvindo-se a Secretaria Municipal de Planejamento - SEMPLA, a Comisso Normativa de Legislao Urbanstica - CNLU e o Grupo de Gesto previsto no 1 do artigo 19 desta lei. 2 - A Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB fica autorizada a receber o pagamento das contrapartidas definidas nesta lei, realizado atravs da venda de Certificados de Potencial Adicional de Construo, vista ou em parcelas. 3 - O valor da venda dos Certificados poder ser recebido pela Empresa Municipal de Urbanizao EMURB parceladamente, com no mnimo 20% (vinte por cento) vista, e o saldo restante em at 18 (dezoito) prestaes mensais, iguais e consecutivas, devidamente corrigidas por ndice oficial a ser definido pela Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB. 4 - Os Certificados referidos neste artigo devero seralienados em leilo pblico ou utilizados para o pagamento das obras previstas no Programa de Intervenes da presente Operao Urbana Consorciada. 5 - A quantidade de Certificados a ser ofertada em cada leilo pblico ser mensurada pela Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB de acordo com a demanda, de modo a prever a reteno de uma reserva para efeito de estoque regulador. 6 - O edital referente a cada leilo pblico a ser realizado para a venda dos Certificados referidos neste artigo dever prever mecanismos que garantam o maior grau possvel de pulverizao dos Certificados, observando-se os princpios gerais contidos na Lei n 8.666/93. 7 - A Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB ser responsvel pelo controle de emisso e abatimento de Certificados e da rea adicional construda, dentro dos totais previstos nos artigos 9 e 11 desta lei. 8 - Os Certificados podero ser negociados livremente at que seus direitos sejam vinculados a projeto de edificao para um lote especfico, que dever ser submetido aos trmites normais de aprovao junto Prefeitura Municipal de So Paulo. SEO III DAS DESAPROPRIAES Art. 12 - Todas as disposies reguladas nesta Seo, que se referem s desapropriaes a serem efetivadas em funo das obras necessrias Operao Urbana Consorciada gua Espraiada observaro o disposto no Decreto-Lei n 3.365, de 21 de junho de 1941, e demais disposies pertinentes matria. Art. 13 - Na hiptese de realizao de acordo para se estabelecer o valor da indenizao a ser paga aos proprietrios de imveis atingidos pelas desapropriaes, a Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB fica autorizada a realizar o pagamento do valor da indenizao em Certificados de Potencial Adicional de Construo. 1 - A possibilidade de que proprietrio de imvel expropriado para os fins da presente Operao Urbana Consorciada, atravs de acordo, venha a receber o valor da indenizao na forma prevista no "caput", no impede que a Empresa Municipal deUrbanizao - EMURB opte por realizar o pagamento em dinheiro, ou, ainda, parte em dinheiro e parte em Certificados de Potencial Adicional de Construo. 2 - Havendo opo pelo pagamento da indenizao em Certificados de Potencial Adicional de Construo, o valor destes ser aquele obtido no ltimo leilo realizado antes do pagamento, levando-se em conta a quantidade de metros quadrados desapropriada para fins de outorga de potencial adicional de construo e modificao de uso do solo e dos parmetros urbansticos. Art. 14 - Havendo remanescente de rea desapropriada e optando a Empresa Municipal de Urbanizao EMURB pela alienao, esta dever ser realizada na forma da legislao especfica, e os recursos obtidos destinados conta vinculada prevista no artigo 22 desta lei. Art. 15 - A desocupao de imveis, inclusive daqueles sob locao, quando atingidos pelas Intervenes urbansticas desta Operao Urbana Consorciada, dever atentar para o direito de permanncia desses moradores na regioe, no caso de locatrios, ao direito de acomodao em condies dignas at sua incorporao em Programas Habitacionais.

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SEO IV DOS INCENTIVOS E DAS LIMITAES URBANSTICAS Art. 16 - Os proprietrios de imveis que aderirem Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, respeitando as diretrizes especficas estabelecidas nos artigos 5, incisos I a VII, 6 e 17, bem como as demais disposies e restries urbansticas contidas na presente lei, podero usufruir dos seguintes incentivos: I - aos lotes resultantes de remembramento de outros lotes com rea inferior a 2.000 m, que atingirem rea superior a 2.500 m, ser concedida, de forma gratuita, rea adicional de construo computvel equivalente a 10% da rea do lote resultante do remembramento, respeitado o coeficiente de aproveitamento mximo do setor que contiver o lote remembrado. II - aos lotes resultantes de remembramento de outros lotes com rea inferior a 2.000 m, que atingirem rea superior a 5.000 m, ser concedida, de forma gratuita, rea adicional de construo computvel equivalente a 20% da rea do lote resultante do remembramento, respeitado o coeficiente de aproveitamento mximo do setor que contiver o lote remembrado. Pargrafo nico - No podero ser utilizados para os efeitos desta lei os incentivos obtidos em outras Operaes Urbanas. Art. 17 - Alm das diretrizes especficas estabelecidas nos artigos 5, incisos I a VII e 6, e do pagamento da contrapartida, para a utilizao dos benefcios previstos nesta lei, os proprietrios de imveis contidos no permetro desta Operao Urbana Consorciada devero doar ao Municpio a faixa destinada a alargamento de calada mencionada nos incisos I, alnea "b", II, alnea "b", III, alnea "b", IV, alnea "a", V, alnea "a" e VII, alnea "b", do artigo 5 desta lei, recebendo como incentivo o acrscimo do dobro da rea doada rea remanescente do imvel, para fins de aplicao dos ndices e parmetros urbansticos, respeitado o coeficiente de aproveitamento mximo do setor que contiver o lote. Art. 18 - Todos os empreendimentos destinados a usos no residenciais que fizerem uso dos dispositivos desta lei devero prever, no mnimo, 1 (uma) vaga a cada 35 m2 de rea construda para estacionamento de automveis, sempre alocada no prprio lote. 1 - A rea construda de garagem que exceder a relao prevista no "caput" no ser computada para efeito do coeficiente de aproveitamento do lote. 2 - As demais disposies especficas para a implantao de vagas de garagem em subsolo devero obedecer legislao vigente at a data de promulgao desta lei. 3 - Os empreendimentos citados no "caput" deste artigo esto tambm sujeitos anlise da Companhia de Engenharia de Trfego e ao cumprimento das determinaes expressas na legislao aplicvel aos Plos Geradores de Trfego. CAPTULO IV DO GRUPO DE GESTO Art. 19 - Fica institudo o Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, coordenado pela Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB, contando com a participao de rgos municipais, de entidades representativas da sociedade civil organizada, visando a definio e implementao do Programa de Intervenes da Operao Urbana Consorciada. 1 - O Grupo de Gesto ser composto da seguinte maneira: a) Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB; b) 1 (um) representante de cada uma das seguintes Secretarias Municipais: SEMPLA, SF, SMT, SMMA, SEHAB, SIURB, AR/SA e AR/JA; c) 1 (um) representante de cada uma das entidades da sociedade civil a seguir descritas: Movimento Defenda So Paulo, IAB, Instituto de Engenharia - IE, APEOP, SECOVI, OAB, FAU/USP, Unio dos Movimentos de Moradia e associao de moradores das favelas contidas no permetro desta Operao. Art. 20 - Ao Grupo de Gesto da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, coordenado pela Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB, caber formular e acompanhar os planos e projetos urbansticos previstos no Programa de Intervenes, o controle geral da presente Operao Urbana gua Espraiada, e, ainda, propor a reviso da presente lei.

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Art. 21 - Cabe Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB, como coordenadora da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, as seguintes atribuies: I - Implementar o Programa de Intervenes definido na presente lei e o programa de obras necessrias e complementares efetivao desta Operao Urbana Consorciada; II - Regulamentar os mecanismos de estoque regulador de emisso de Certificados de Potencial Adicional de Construo, at o limite previsto para cada setor nos artigos 9, 10 e 11 desta lei; III - Coordenar o Grupo de Gesto definido no 1 do artigo 19 desta lei. Art. 22 - Os recursos auferidos pela Operao Urbana Consorciada gua Espraiada sero administrados pela Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB atravs de conta vinculada presente Operao, a ser regulamentada por Decreto. 1 - Na gesto dos recursos auferidos pela Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, a Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB, transferir para conta especfica, administrada pela Secretaria de Habitao e Desenvolvimento Urbano - SEHAB, as quantias destinadas aos investimentos habitacionais desta Operao Urbana Consorciada, definidos no plano de prioridades de investimentos. 2 - Os recursos sero utilizados de acordo com o Programa de Intervenes previsto no artigo 3 desta lei, cujas prioridades sero estabelecidas pelo Grupo de Gesto. 3 - Os recursos auferidos pela Operao Urbana Consorciada gua Espraiada tambm sero utilizados para o pagamento das desapropriaes necessrias e para a promoo e divulgao da Operao. 4 - Enquanto no forem efetivamente utilizados, todos os recursos devero ser aplicados em operaes financeiras, objetivando a manuteno de seu valor real. Art. 23 - O Poder Executivo fixar remunerao a ser paga Empresa Municipal de Urbanizao EMURB pelos servios prestados para a implantao e coordenao da presente Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. CAPTULO V DAS DISPOSIES GERAIS E TRANSITRIAS Art. 24 - Expedido o alvar para construo, o proponente dever afixar placa detalhada com todos os dados do empreendimento no terreno, fazendo referncia, em local visvel, para conhecimento de todos, Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Art. 25 - Fica autorizada a Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB a praticar todos os atos necessrios realizao da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, em especial, aqueles de sua competncia para a desapropriao dos imveis necessrios sua implantao, de forma judicial ou extrajudicial, atendendo ao Programa de Intervenes estabelecido no artigo 3 desta lei, visando a reduo dos impactos e resguardando a qualidade de vida e o interesse coletivo. Pargrafo nico - A Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB far publicar, no Dirio Oficial do Municpio e em pelo menos um jornal de grande tiragem, com freqncia semestral, relatrio com todas as informaes referentes implantao das obras, recursos e receita fiscal auferidos. Art. 26 - A aplicao desta lei atender as exigncias da Licena Ambiental a ser obtida junto Secretaria Municipal do Meio Ambiente, mediante a apresentao e aprovao do respectivo Estudo de Impacto Ambiental - EIA/RIMA. Art. 27 - A Prefeitura de So Paulo e a Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB ficam autorizadas a oferecer como garantia para financiamentos obtidos para a implementao desta Operao Urbana os Certificados de Potencial Adicional de Construo. Art. 28 - Ficam aprovados os melhoramentos virios constantes nas plantas anexas n BE-04-7B-002; BE04-7B-003; BE-04-7B-004; BE-04-7B-005; BE-04-7B-006; BE-04-7B-007 e BE-04-7B-008 rubricadas pelo Presidente da Cmara Municipal e pela Prefeita, que passam a ser parte integrante desta lei, a seguir descritos: 1 - Para os Distritos de Itaim Bibi, Campo Belo e Jabaquara: I - Abertura de vias ao longo do crrego gua Espraiada, desde a Av. Lino de Moraes Leme at a Rodovia dos Imigrantes, consistindo de uma via expressa, com acessos controlados, e 2 (duas) vias laterais para

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distribuio de trfego local, abrangendo uma faixa de largura varivel e extenso aproximada de 4.400 (quatro mil e quatrocentos) metros; II - Abertura de 2 (duas) vias laterais de distribuio de trfego local, desde a Av. Engenheiro Lus Carlos Berrini at a Av. Washington Lus, ao longo do trecho implantado da Av. gua Espraiada, abrangendo uma faixa de largura varivel e a extenso aproximada de 3.850 (trs mil, oitocentos e cinqenta) metros; III - Passagem em desnvel projetadas nos cruzamentos com as seguintes vias: a) Rua Guaraiva /Rua Miguel Sutil; b) Rua Nova Iorque/Rua Paschoal Paes; c) Av. Santo Amaro; d) Av. Pedro Bueno; e) Av. Hlio Lobo/Rua Jorge Duprat Figueiredo; f) Rua Vitoriana/Rua Rishin Matsuda; g) Rua Franklin Magalhes; h) Rua George Corbisier; IV - Execuo de tnel de aproximadamente 400 (quatrocentos) metros de extenso sob a Av. Engenheiro Armando de Arruda Pereira, promovendo a ligao entre a via expressa de que trata o item I com a Rodovia dos Imigrantes; V - Alas direcionais de acesso e sada para a Rodovia dos Imigrantes; VI - Complexo virio com pontes sobre o Rio Pinheiros interligando a Av. gua Espraiada j executada com as marginais do Rio Pinheiros; VII - Formao de rea ajardinada junto via expressa de que trata o item I e a Av. gua Espraiada j executada, visando a separao e proteo ambiental em relao s vias laterais e s reas adjacentes. 2 - Para o Distrito de Santo Amaro: I - Prolongamento da Av. Chucri Zaidan at a Rua da Paz, com largura de 40 (quarenta) metros e extenso aproximada de 890 (oitocentos e noventa) metros; II - Alargamento da Rua Jos Guerra, entre as Ruas da Paz e Fernandes Moreira, com largura de 40 (quarenta) metros e extenso aproximada de 270 (duzentos e setenta) metros; III - Alargamento da Rua Lus Seraphico Jr. desde a Praa Embaixador Ciro Freitas Vale, com largura de 40 (quarenta) metros e extenso aproximada de 460 (quatrocentos e sessenta) metros; IV - Abertura de via entre as Ruas Leone Vaz de Barros e Castro Verde, com largura de 40 (quarenta) metros e extenso aproximada de 120 (cento e vinte) metros; V - Alargamento da Rua Laguna desde a Rua Castro Verde at a Av. Joo Dias, com largura de 40 (quarenta) metros e extenso aproximada de 770 (setecentos e setenta ) metros; VI - Formao de praa na confluncia da Rua Laguna referida no item V com a Av. Joo Dias. 3 - Ficam igualmente aprovadas as concordncias de alinhamento constantes das plantas n BE-04-7B006; BE-04-7B- 007 e BE-04-7B-008. 4 - Os imveis atingidos pelos planos virios ora aprovados sero oportunamente declarados de utilidade pblica para efeito de desapropriao. Art. 29 - Esta lei ser regulamentada pelo Poder Executivo, no prazo de 60 (sessenta) dias, contados da data de sua publicao. Art. 30 - Esta lei entrar em vigor na data de sua publicao, revogadas as disposies em contrrio. PREFEITURA DO MUNICPIO DE SO PAULO, aos 28 de dezembro de 2001, 448 da fundao de So Paulo. HLIO BICUDO, Prefeito em Exerccio ANNA EMILIA CORDELLI ALVES, Secretria dos Negcios Jurdicos FERNANDO HADDAD, Respondendo pelo Cargo de Secretrio de Finanas e Desenvolvimento Econmico LUIZ PAULO TEIXEIRA FERREIRA, Secretrio da Habitao e Desenvolvimento Urbano Publicada na Secretaria do Governo Municipal, em 28 de dezembro de 2001. RUI GOETHE DA COSTA FALCO, Secretrio do Governo Municipal

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2.

Portaria 59, de 1 de abril de 2004 PORTARIA 59, DE 1 DE ABRIL DE 2004

MARTA SUPLICY, Prefeita do Municpio de So Paulo, usando das atribuies que lhe so conferidas por lei, e considerando o Dec. 44.417, de 26 de fevereiro de 2004, que regulamenta a emisso e demais caractersticas dos CEPACs - Certificados de Potencial Adicional de Construo no mbito do Municpio de So Paulo, a Lei Municipal 13.260, de 28 de dezembro de 2001, que criou a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada e a Instruo 401 da CVM - Comisso de Valores Mobilirios, de 29 de dezembro de 2003, RESOLVE: 1. Caber EMURB - Empresa Municipal de Urbanizao, firmar contrato ou convnio com: a. Instituio financeira com o fim de registrar os CEPACs bem como viabilizar todos os atos necessrios colocao privadas e pblicas de cada Operao Urbana Consorciada, nos termos estabelecidos na Instruo 401 da CVM - Comisso de Valores Mobilirios, de 29 de dezembro de 2003. b. Instituio financeira para prestao de servios de escriturao dos CEPACs, bem como para viabilizar a distribuio pblica dos ttulos c. Instituio financeira para fiscalizao das intervenes, na forma da legislao vigente, especialmente na Instruo 401 da CVM - Comisso de Valores Mobilirios; d. Empresa especializada de custdia de ttulos e valores mobilirios, bolsas de valores ou entidade de mercado de balco organizado, para gerenciar a custdia e a negociao dos CEPACs. 2. Caber EMURB adotar procedimentos necessrios para o controle das emisses, das alienaes, das transferncias, das converses dos benefcios, da utilizao direta em pagamento de obra ou das indenizaes por desapropriaes. 3. Caber EMURB manter o controle dos estoques de CEPAC e de metros quadrados adicionais utilizados e disponveis por setor em cada Operao Urbana Consorciada. 4. Caber Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico decidir pela colocao privada ou pblica dos CEPACs. 5. Na forma determinada pelo artigo 7, pargrafo nico, da Instruo 401 da CVM - Comisso de Valores Mobilirios, fica designada a Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico como rgo responsvel pela prestao de informaes s instituies contratadas na forma dos artigos 9 e 18 da referida Instruo, CVM, aos detentores de CEPACs, aos investidores, s bolsas de valores ou entidades do mercado de balco organizado em que estiverem admitidos negociao. 6. Fica o arquiteto Horacio Calligaris Galvanese, RF 598481.5.00, designado para atuar como interlocutor entre a EMURB, a Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico e os demais rgos municipais envolvidos na Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, a fim de viabilizar o levantamento das informaes a que se refere o artigo 7, pargrafo nico, da Instruo 401 da CVM Comisso de Valores Mobilirios. 7. Esta Portaria entrar em vigor na data de sua publicao. PREFEITURA DO MUNICPIO DE SO PAULO, aos 1 de abril 2004, 451 da fundao de So Paulo. MARTA SUPLICY, Prefeita

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3.

Decreto n 44.844, de 14 de Junho de 2004

DECRETO N 44.844, DE 14 DE JUNHO DE 2004 Regulamenta a emisso e demais caractersticas dos Certificados de Potencial Adicional de Construo, previstos no artigo 34 da Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001, e no artigo 230 da Lei Municipal n 13.430, de 13 de setembro de 2002. MARTA SUPLICY, Prefeita do Municpio de So Paulo, no uso das atribuies que lhe so conferidas por lei, D E C R E T A: Art. 1. O Poder Executivo emitir Certificados de Potencial Adicional de Construo (CEPACs), para utilizao no pagamento da contrapartida correspondente outorga onerosa de potencial adicional de construo e modificao de uso do solo e demais parmetros urbansticos, na forma autorizada pelo artigo 230 da Lei Municipal n 13.430, de 13 de setembro de 2002, at a quantidade autorizada pela lei especfica que criar cada Operao Urbana Consorciada. Art. 2. As emisses de CEPACs podero ser objeto de colocaes privadas ou pblicas. 1. Sero colocados privadamente CEPACs quando forem utilizados diretamente para pagamento das obras e das desapropriaes previstas nas intervenes da Operao Urbana Consorciada, bem como para oferecimento em garantia de financiamentos obtidos junto a bancos e instituies financeiras para custeio das referidas intervenes. 2. As colocaes pblicas sero realizadas em bolsa de valores ou em entidades de mercado de balco organizado, utilizando-se o sistema de distribuio de valores mobilirios a que se refere a Lei Federal n 6.385, de 7 de dezembro de 1976, conforme a Instruo CVM n 401, de 29 de dezembro de 2003, e a legislao pertinente. Art. 3. No podero ser emitidos mais CEPACs do que a quantidade autorizada na lei especfica que criar cada Operao Urbana Consorciada. Art. 4. A Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico divulgar portaria relativa s condies especficas de cada emisso de CEPACs, conforme solicitao encaminhada pela Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB, contendo: I - a indicao da Operao Urbana Consorciada; II - a indicao da interveno (obra e/ou desapropriao) que ser custeada com a emisso dos CEPACs, ou as caractersticas do financiamento em que haver prestao de garantia com CEPACs; III - o valor total da emisso; IV - o preo de cada CEPAC; V - a quantidade de CEPACs emitida; VI - a tabela de converso da Operao Urbana Consorciada; VII - outras informaes que entender relevantes. Art. 5. Ficam a Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico e a EMURB autorizadas a tomar todas as providncias necessrias para viabilizar as operaes com CEPACs, observadas as disposies previstas na Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade), na Lei Municipal n 13.430, de 13 de setembro de 2002 (Plano Diretor Estratgico), na lei especfica que criar cada Operao Urbana Consorciada, na Instruo n 401 da Comisso de Valores Mobilirios e em outras que venham a ser editadas, bem como neste decreto e na legislao vigente aplicvel. 1. Caber Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico e EMURB, conforme disposto em portaria, adotar as providncias necessrias para o controle das emisses, das alienaes, das transferncias, das converses dos benefcios, da utilizao direta em pagamento de obra ou das indenizaes por desapropriaes, podendo contratar terceiros para a prestao dos servios de escriturao dos CEPACs, bem como para viabilizar a distribuio pblica dos ttulos, na forma exigida pelas normas editadas pela Comisso de Valores Mobilirios.

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 2. A Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico e a EMURB, conforme previsto em portaria, podero firmar contrato ou convnio com empresa especializada de custdia de ttulos e valores mobilirios, bolsa de valores ou entidade de mercado de balco organizado, para gerenciar a custdia e a negociao dos CEPACs, bem como para a prtica de todos os atos necessrios a viabilizar as colocaes privadas e pblicas dos CEPACs, inclusive a contratao de instituies financeiras para fiscalizao das intervenes, na forma da legislao vigente. 3. Os contratos e convnios firmados pela Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico e a EMURB com terceiros devero assegurar, no que couber, as seguintes condies: I - acesso Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico e EMURB, de forma rpida e sem restries, a todas as informaes relativas s emisses de CEPACs, quantidades e seus detentores; II - registro da utilizao dos direitos assegurados pelos CEPACs por seus titulares; III - prestao de informao aos titulares de CEPACs acerca de suas posies, da mesma forma que assegurada aos titulares de outros ttulos e valores mobilirios escriturais mantidos em empresas especializadas de custdia; IV - mercado secundrio pblico e transparente para os CEPACs emitidos. 4. Os CEPACs sero identificados de modo a determinar a Operao Urbana Consorciada a que pertencem, e sujeitar a utilizao dos benefcios que asseguram, nica e exclusivamente, nos lotes contidos no interior do permetro da referida Operao Urbana Consorciada e de acordo com a tabela de converso vigente poca da emisso. 5. Os CEPACs devero ser registrados em forma escritural, dispensada a emisso fsica de documentos e atendidos os requisitos de segurana, transparncia e economicidade. Art. 6. Os CEPACs sero emitidos pelo valor mnimo estabelecido na lei especfica que criar cada Operao Urbana Consorciada. Art. 7. Cada emisso est diretamente vinculada e limitada quantidade de CEPACs necessria ao custeio da interveno ou intervenes consideradas em conjunto que tenham sido previamente definidas pela EMURB. 1. Interveno o conjunto de aes de natureza urbanstica praticadas pelo Municpio por meio de obras pblicas e desapropriaes, e seu custo inclui todas as despesas necessrias a sua realizao, inclusive os gastos incorridos com a emisso dos CEPACs, a remunerao da EMURB e de terceiros contratados e as taxas a serem pagas para distribuio pblica dos ttulos. 2. A quantidade de CEPACs ser obtida pela diviso do valor total da interveno, ou intervenes consideradas em conjunto, pelo valor mnimo dos CEPACs definido na lei especfica que criar a Operao Urbana Consorciada. 3. Os CEPACs, bem como os recursos obtidos por meio de financiamento em que tais certificados tenham sido oferecidos em garantia, somente podero ser utilizados pela EMURB para o pagamento de obras e desapropriaes da interveno, ou conjunto de intervenes, que originou a emisso, sendo expressamente vedada a utilizao em outra interveno ou para qualquer outro fim. 4. A EMURB dever manter os recursos obtidos com a alienao de CEPACs em conta corrente individual e especfica, podendo utiliz-los apenas em investimentos de baixo risco e grande liquidez, a fim de viabilizar os pagamentos de acordo com o fluxo das intervenes. 5. Se a lei especfica que criar a Operao Urbana Consorciada permitir o pagamento parcelado dos CEPACs, caber Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico, ouvida a EMURB, definir, para cada leilo, a quantidade de parcelas, o local e a forma dos pagamentos, desde que as condies de reajuste do valor das parcelas sejam, no mnimo, as mesmas condies de mercado obtidas pela EMURB nos investimentos previstos no 4 deste artigo e que o saldo devedor seja garantido por fiana bancria. 6. Somente sero emitidos CEPACs para custeio de novas intervenes, no mbito da mesma Operao Urbana Consorciada, quando: I - for concluda a interveno anterior; ou II - tenha sido efetivamente distribuda, de forma privada ou pblica, a totalidade dos CEPACs emitidos para custeio da interveno anterior, na forma do "caput" deste artigo; ou III - tenham sido assegurados, comprovadamente por meio de depsito na conta corrente de que trata o 4 deste artigo, os recursos necessrios concluso da interveno anterior.

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 7. Caso tenha sido concluda a interveno e remanesam recursos obtidos com a alienao de CEPACs no mercado, tais recursos podero ser transferidos para a interveno seguinte da Operao Urbana Consorciada, sendo vedada sua utilizao para qualquer outro fim. 8. Na apurao do valor total da interveno, ou conjunto de intervenes, para efeito de clculo da quantidade total de CEPACs que podero ser emitidos, devero ser includas todas as respectivas despesas, devidamente comprovadas, inclusive estudos, projetos e custos de administrao prprios da Operao Urbana Consorciada. Art. 8. Na utilizao dos CEPACs diretamente para pagamento de obras e desapropriaes previstas no mbito da Operao Urbana Consorciada ou para garantir financiamento ao custeio de intervenes, conforme previsto no artigo 230, "caput", da Lei n 13.430, de 2002, o valor dos CEPACs ser aquele negociado no ltimo leilo pblico. 1. Se ainda no ocorrido leilo pblico, o valor dos CEPACs ser aquele estabelecido na lei especfica que criar a Operao Urbana Consorciada. 2. Em nenhuma hiptese, os CEPACs sero utilizados como meio de pagamento direto de obras e desapropriaes, ou em garantia de financiamentos, por valor inferior ao preo mnimo de emisso previsto na lei especfica que criar a Operao Urbana Consorciada. 3. Caber Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico e EMURB, conjuntamente, decidir pela colocao privada ou pblica dos CEPACs, de acordo com a opo que se mostre mais vantajosa, na ocasio, para o custeio da interveno. Art. 9. Para pagamento de desapropriaes necessrias s intervenes da Operao Urbana Consorciada, os CEPACs somente podero ser utilizados diretamente aps a publicao do decreto expropriatrio, a avaliao administrativa ou judicial para determinao do valor do bem e a celebrao de documento comprobatrio da concordncia do expropriado em receber a indenizao, ou parte dela, em CEPACs. Art. 10. Para pagamento de obras das intervenes da Operao Urbana Consorciada, os CEPACs somente podero ser utilizados aps a assinatura do respectivo contrato, com o estabelecimento do custo total da obra, e a celebrao de documento comprobatrio da concordncia do contratado em receber seu pagamento, ou parte dele, em CEPACs. Pargrafo nico. Caso o contrato seja aditado ou, por qualquer motivo, haja modificao do valor real da interveno, podero ser emitidos e utilizados CEPACs at a quantidade necessria para seu custeio. Art. 11. Os CEPACs podero ser oferecidos em garantia de operaes de financiamento realizadas pela EMURB ou pela Prefeitura do Municpio de So Paulo com instituies financeiras para obteno de recursos visando a implementao de obras da respectiva Operao Urbana Consorciada, nos termos do artigo 230, "caput", da Lei Municipal n 13.430, de 2002, devendo o gravame ser devidamente averbado nos registros do escriturador e da empresa especializada em custdia. 1. A averbao ser feita a partir da data em que for assinado o contrato de financiamento. 2. Os CEPACs oferecidos em garantia a operaes financeiras no podero ser alienados, ainda que o contrato ou a prpria instituio financiadora expressamente autorize, salvo se os recursos obtidos com a venda forem utilizados exclusivamente para saldar a prpria dvida. 3. Para a alienao dos CEPACs oferecidos como garantia em operaes de financiamento, dever ser adotado o mesmo sistema previsto de leiles pblicos de CEPACs. Art. 12. Os CEPACs utilizados diretamente para pagamento de obras ou desapropriaes no estaro sujeitos a qualquer tipo de gravame ou restrio, podendo ser utilizados, desde logo, por seu titular para converso em benefcios, vinculao a terrenos, transferncia a terceiros ou quaisquer outros fins. Art. 13. Antes da expedio do Alvar de Aprovao, do Alvar de Aprovao e Execuo, do Alvar de Execuo, do Certificado de Mudana de Uso ou do Certificado de Vinculao ao Terreno, a Secretaria de Habitao e Desenvolvimento Urbano - SEHAB comunicar EMURB e ao interessado o clculo do valor da outorga onerosa e a quantidade de CEPACs necessria para o pagamento da contrapartida, de acordo com a legislao especfica de cada Operao Urbana Consorciada. Art. 14. O interessado dever entregar EMURB a quantidade necessria de CEPACs para obter a Certido de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs, que ser expedida em 3 (trs) vias, sendo a primeira encaminhada SEHAB, a segunda entregue ao interessado e a terceira permanecer na EMURB para controle da Operao Urbana Consorciada.

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 1. Caso os CEPACs tenham sido adquiridos de forma parcelada, a EMURB indicar a existncia de saldo devedor na referida certido. 2. Para os casos previstos no 1 deste artigo, o interessado dever requerer EMURB, no momento da quitao definitiva, a expedio de uma nova Certido de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs, na qual ser mencionado expressamente o cancelamento da certido anterior, devendo a nova certido ser igualmente expedida em 3 (trs) vias, enviada a primeira SEHAB, a segunda entregue ao interessado e a terceira permanecer na EMURB. 3. Se, por qualquer motivo, o titular de CEPACs que os tiver adquirido de forma parcelada deixar de fazer os pagamentos devidos, o Alvar de Aprovao, o Alvar de Aprovao e Execuo, o Alvar de Execuo de edificao, o Certificado de Mudana de Uso ou a Certido de Vinculao ao Terreno tero sua eficcia suspensa, podendo ser embargada qualquer obra em curso, at que se normalizem os pagamentos ou seja definitivamente executada a garantia de que trata o 5 do artigo 7 deste decreto. 4. Toda Certido de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs expedida pela EMURB ser devidamente identificada, para que a SEHAB a indique expressamente no Alvar de Aprovao, no Alvar de Aprovao e Execuo, no Alvar de Execuo, no Certificado de Mudana de Uso ou no Certificado de Vinculao ao Terreno, bem como no Certificado de Concluso. Art. 15. A Certido de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs, emitida pela EMURB nos termos do artigo 14 deste decreto, dever ser apresentada: I na hiptese de modificao de uso e de parmetros urbansticos, quando da expedio do Alvar de Aprovao ou do Alvar de Aprovao e Execuo; II na hiptese de aquisio de potencial adicional de construo, quando da expedio do Alvar de Aprovao e Execuo, ou at a expedio do Alvar de Execuo. 1. Nos casos previstos no inciso II do caput deste artigo, fica a SEHAB autorizada a emitir o Alvar de aprovao. 2. Nos projetos que envolverem modificao de uso e de parmetros urbansticos e aquisio de potencial adicional de construo, a apresentao das Certides de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs dever observar, respectivamente, o disposto nos incisos I e II do caput deste artigo. Art. 16. Quando o Alvar de Aprovao compreender mais de um bloco de edificao, poder ser requerido Alvar de Execuo para cada bloco isoladamente, nos termos do disposto na Lei n 11.228, de 1992 (Cdigo de Obras e Edificaes), observado o seguinte: I sem pagamento de outorga onerosa at o limite do coeficiente de aproveitamento bsico estabelecido para a zona onde estiver situado o lote; II mediante a apresentao da Certido de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs emitida pela EMURB, a partir do momento em que a rea construda ultrapassar o coeficiente bsico de aproveitamento. Art. 17. O Certificado de Vinculao ao Terreno, conforme dispe o 3 do artigo 230 da Lei n 13.430/02 (Plano Diretor Estratgico), e o Certificado de Mudana de Uso previsto na Lei n. 11.228, de 1992 (Cdigo de Obras e Edificaes), somente sero expedidos mediante a apresentao da Certido de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs emitida pela EMURB. Art. 18. Do Alvar de Aprovao, do Alvar da Aprovao e Execuo e do Alvar de Execuo de edificao devero constar: I indicao da localizao do lote; II coeficiente de aproveitamento bsico, mximo e adquirido pela outorga onerosa; III quantidade de CEPACs apresentados para modificao de uso e parmetros urbansticos e para rea adicional de construo; IV indicao do nmero da Certido de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs emitida pela EMURB; V demais caractersticas consideradas necessrias, de acordo com a legislao especfica de cada Operao Urbana Consorciada. Pargrafo nico. Caso o Alvar de Aprovao seja expedido sem a apresentao de CEPACs referentes rea adicional de construo, dever constar a obrigatoriedade de apresentao da Certido de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs para a expedio do Alvar de Execuo. Art. 19. A expedio do Certificado de Concluso final da edificao ficar condicionada quitao integral dos CEPACs utilizados para sua aprovao.

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Pargrafo nico. A SEHAB e as Subprefeituras devero consultar a EMURB a respeito da quitao integral dos CEPACs. Art. 20. Aps a expedio da Certido de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs, a EMURB determinar ao escriturador e empresa especializada de custdia de ttulos e valores mobilirios o definitivo cancelamento dos CEPACs utilizados. Art. 21. A EMURB dever manter registro das certides emitidas e demais elementos, visando ao controle da Operao Urbana Consorciada e a viabilizao da expedio de novas vias por solicitao dos interessados. Art. 22. Fica estabelecido preo pblico no valor de R$ 200,00 (duzentos reais) para anlise de projeto nos termos da Operao Urbana Consorciada que utilize CEPACs, a ser recolhido quando do pedido de Alvar de Aprovao de edificao, de Alvar de Aprovao e Execuo de edificao, de Certificado de Mudana de Uso e de Certido de Vinculao ao Terreno. Art. 23. Cada CEPAC assegurar ao seu titular, a qualquer tempo, o direito adicional de construo e de modificao do uso do solo e demais parmetros urbansticos de acordo com a tabela de converso de cada Operao Urbana Consorciada, vigente na data de sua emisso. Art. 24. No se aplica aos casos de utilizao de CEPACs a possibilidade de incio de execuo de obra ou edificao antes de sua aprovao, com base no disposto no item 4.2.3 da Seo 4.2 do Captulo 4 da Lei n 11.228, de 1992 (Cdigo de Obras e Edificaes). Art. 25. A cada 3 (trs) meses, a EMURB divulgar no Dirio Oficial do Municpio e no portal eletrnico da Prefeitura do Municpio de So Paulo na internet, desde a primeira emisso e para cada Operao Urbana Consorciada: I - balancete contendo as receitas e despesas da Operao Urbana Consorciada; II - a quantidade total de CEPACs emitidos; III - a quantidade de CEPACs utilizados diretamente no pagamento de desapropriaes e obras; IV - a quantidade de CEPACs utilizados como garantia de operaes de financiamento; V - a quantidade de CEPACs convertidos em direito de construir ou para modificao de usos e parmetros urbansticos; VI - demais informaes consideradas relevantes. Art. 26. As disposies do Decreto n 44.418, de 26 de fevereiro de 2004, no se aplicam aos casos de adeso s Operaes Urbanas Consorciadas. Art. 27. Este decreto entrar em vigor na data de sua publicao, revogado o Decreto n 44.417, de 26 de fevereiro de 2004. PREFEITURA DO MUNICPIO DE SO PAULO, aos de de 2004, 451 da fundao de So Paulo. MARTA SUPLICY PREFEITA

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4.

Decreto n 44.845, de 14 de Junho de 2004

DECRETO N 44.845, DE 14 DE JUNHO DE 2004 Regulamenta a Lei n 13.260, de 28 de dezembro de 2001, que aprovou a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, no que se refere aos aspectos urbansticos e aos procedimentos a serem aplicados aos empreendimentos que fizerem uso dos benefcios nela previstos. MARTA SUPLICY, Prefeita do Municpio de So Paulo, no uso das atribuies que lhe so conferidas por lei, D E C R E T A: Art. 1. Este decreto regulamenta os aspectos urbansticos da Lei n 13.260, de 28 de dezembro de 2001, que aprovou a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, e estabelece os procedimentos a serem aplicados aos empreendimentos que fizerem uso dos benefcios nela previstos. Art. 2. Ficam denominados como subsetores as seguintes reas contidas nos permetros dos Setores Brooklin e Berrini, definidas no artigo 5 da Lei n 13.260, de 2001: I - Setor Brooklin: a) Subsetor Brooklin 1: a rea definida pelo permetro descrito na alnea "j" do inciso II do artigo 5 da Lei n 13.260, de 2001; b) Subsetor Brooklin 2: a rea formada pelos lotes lindeiros a Z1, localizados no interior do permetro constitudo pelas Av. Portugal, Rua Flrida, Av. Santo Amaro e Rua Michigan, descrito na alnea "k" do inciso II do artigo 5 da Lei n 13.260, de 2001; c) Subsetor Brooklin 3: a rea formada pelos lotes lindeiros a Z1, localizados no interior do permetro constitudo pelas Av. Portugal, Rua Michigan, Rua Ribeiro do Vale e Rua Arizona, descrito na alnea "k" do inciso II do artigo 5 da Lei n 13.260, de 2001; d) Subsetor Brooklin 4: a rea formada pelos lotes lindeiros a Z1, localizados no interior do permetro constitudo pelas Rua Ribeiro do Vale, Rua Castilho, Rua Guaraiva e Rua Arizona, descrito na alnea "k" do inciso II do artigo 5 da Lei n 13.260, de 2001; e) Subsetor Brooklin 5: a rea formada pelos lotes lindeiros a Z1, localizados no interior do permetro constitudo pelas Rua Flrida, Rua Nova Iorque, Rua Michigan e Rua Califrnia, descrito na alnea "k" do inciso II do artigo 5 da Lei n 13.260, de 2001; II - Setor Berrini: a) Subsetor Berrini 1: a rea definida pelo permetro descrito na alnea "i" do inciso III do artigo 5 da Lei n 13.260, de 2001. Art. 3. O dispositivo de drenagem por reteno, previsto no inciso X do artigo 4 da Lei n 13.260, de 2001, corresponde ao estabelecido na Lei Municipal n 13.276, de 4 de janeiro de 2002. Pargrafo nico. Nos casos previstos nos artigos 166 e 297 da Lei n 13.430, de 13 de setembro de 2002 (Plano Diretor Estratgico PDE), as reas doadas para alargamento das caladas podero ser computadas para o clculo dos 15% (quinze por cento) de rea permevel, desde que sejam mantidas permeveis. Art. 4. As diretrizes especficas para os setores relacionados nos artigos 5, 6 e 7 da Lei n 13.260, de 2001, constam do Quadro que integra o presente decreto, devendo observar, ainda, exclusivamente para efeito da aplicao da Lei n 13.260, de 2001, o disposto nos 1 a 12 deste artigo. 1. O gabarito consiste na distncia entre o nvel do pavimento trreo da edificao e o nvel do ponto mais alto de sua cobertura, excetuados muretas, peitoris, ticos, coroamentos e platibandas nos termos da Lei n 11.228, de 25 de junho de 1992 (Cdigo de Obras e Edificaes COE). 2. O gabarito mximo de uma edificao localizada na rea de abrangncia do cone de aproximao do Aeroporto Internacional de Congonhas dever obedecer s restries fixadas pelo Ministrio da Aeronutica. 3. Os recuos mnimos das edificaes sero aplicados a partir dos novos alinhamentos e das faixas doadas para alargamento das caladas, exceto para os recuos especiais previstos na Lei n 9.334, de 13 de

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outubro de 1981, e para as faixas non-aedificandi junto a crregos, faixas de escoamento de guas pluviais, galerias, canalizaes e linhas de transmisso de energia eltrica com alta tenso, cujos recuos especiais ficam mantidos. 4. Nos recuos mnimos estabelecidos para o subsolo pela Legislao de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo - LPUOS podero ser computadas as larguras das faixas previstas no artigo 17 da Lei n 13.260, de 2001. 5. Para fins de aplicao das diretrizes previstas no artigo 5 da Lei n 13.260, de 2001, a expresso "trreo e trreo + 1" consiste no trreo e no pavimento imediatamente superior a este. 6. A Seo V do Captulo III de que trata o "caput" do artigo 5 da Lei n 13.260, de 2001, consiste na Seo IV do mesmo captulo. 7. Os usos complementares funo habitacional previstos no artigo 7 da Lei n 13.260, de 2001, sero aqueles definidos e quantificados pela legislao que regulamenta a produo de Habitao de Interesse Social - HIS e de Habitao de Mercado Popular - HMP. 8. Nos casos de lotes de esquina, os recuos da frente secundria sero os recuos estabelecidos no artigo 5 da Lei n 13.260, de 2001, para os recuos laterais. 9. Para o setor Americanpolis ficam mantidos todos os dispositivos da LPUOS vigentes na data da publicao da Lei n 13.260, de 2001, ressalvado o disposto no 1 do artigo 301 do PDE no que se refere aos coeficientes de aproveitamento nas Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS e no 2 do mesmo artigo no que se refere a coeficiente de aproveitamento bsico. 10. Para o clculo do potencial adicional de construo previsto na Lei n 13.260, de 2001, aplica-se o coeficiente de aproveitamento bsico conforme disposto no 2 do artigo 301 do PDE. 11. Para os empreendimentos com acesso para ruas sem sada devero ser respeitadas as exigncias definidas na LPUOS. 12. Em ruas com menos de 10,00 m de largura somente podero ser aprovados projetos se o leito carrovel apresentar no mnimo 7,00 m de largura. Art. 5. No Subsetor Brooklin 1, definido no inciso I, alnea "a", do artigo 2 deste decreto, os imveis podero ser acessados diretamente pela Avenida Jornalista Roberto Marinho (antiga Av. gua Espraiada), enquanto no forem construdas as vias laterais de distribuio do trfego naquela avenida. Art. 6. Quando a soma do potencial adicional de construo utilizado em cada setor atingir 50% (cinqenta por cento) do total do seu estoque permitido, a Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB dever, aps ouvir o Grupo de Gesto institudo pela Lei n 13.260, de 2001, a Secretaria Municipal de Planejamento Urbano - SEMPLA e a Cmara Tcnica de Legislao Urbana - CTLU ou seus substitutos legais, promover, se necessrio, o ajuste dos percentuais permitidos no setor em questo, de modo a garantir a mescla de usos admitidos. Art. 7. Para os fins do artigo 8 da Lei n 13.260, de 2001, so considerados parmetros urbansticos todas as caractersticas urbansticas contidas na LPUOS, em especial uso misto, remembramento de lote em corredor de uso especial, gabarito de altura das edificaes, nmero de pavimentos e restries relativas largura de vias. Art. 8. Para os fins do artigo 10 da Lei n 13.260, de 2001, considerada modificao de uso toda e qualquer modificao de categoria e/ou de subcategoria de uso permitido. Art. 9. Para os fins do artigo 9 da Lei n 13.260, de 2001, a rea construda passvel de ser acrescida mediante potencial adicional de construo aquela definida como rea computvel pela LPUOS. Art. 10. A quantidade de Certificados de Potencial Adicional de Construo CEPACs necessria para pagamento da outorga onerosa ser calculada de acordo com as frmulas constantes do Anexo I deste decreto. Pargrafo nico. A outorga onerosa para modificao de uso e parmetros urbansticos ser calculada em uma nica vez, independentemente dos parmetros alterados, dando ao interessado, depois de efetuado o pagamento devido, direito a todos os parmetros e modificaes permitidos nos termos da Lei 13.260, de 2001. Art. 11. Para os fins do artigo 18 da Lei n 13.260, de 2001, a rea construda para o clculo das vagas de estacionamento ser aquela definida como rea computvel pela LPUOS e pelo COE. Art. 12. Para os proprietrios de imveis localizados no interior do permetro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada que doarem Prefeitura do Municpio de So Paulo a rea necessria execuo da faixa suplementar de adequao viria mencionada na alnea a, dos incisos I, II, III e VII do artigo 5 da Lei n 13.260, de 2001, de modo a possibilitar a implementao dos melhoramentos virios previstos no artigo 28 da mesma lei, ser observado o disposto no artigo 6 do COE.

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Art. 13. Os proprietrios de imveis contidos no interior do permetro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, para usufrurem de seus benefcios, devero encaminhar SEHAB: I projeto ou pedido de vinculao ao lote a ser submetido a aprovao, contendo indicao da rea a ser doada para alargamento de caladas, prevista no artigo 17 da Lei n 13.260, de 2001; II Declarao Padro, conforme modelo constante do Anexo II deste decreto, ou sistema informatizado de protocolo de processos a ser estabelecido pela Prefeitura. Art. 14. Antes da expedio do Alvar de Aprovao, Alvar de Aprovao e Execuo, Alvar de Execuo, Certificado de Mudana de Uso ou Certificado de Vinculao ao Terreno, a SEHAB comunicar EMURB e ao interessado o clculo do valor da outorga onerosa e a quantidade de CEPACs necessria para o pagamento da contrapartida de acordo com as frmulas constantes do Anexo I deste decreto. Art. 15. O interessado dever entregar EMURB a quantidade necessria de CEPACs para obter a Certido de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs, que ser expedida em 3 (trs) vias, sendo uma encaminhada SEHAB, outra ao interessado e a terceira permanecer na EMURB para controle do estoque. 1. Caso os CEPACs tenham sido adquiridos de forma parcelada, a EMURB indicar a existncia de saldo devedor na referida certido. 2. Para os casos previstos no 1 deste artigo, o interessado dever requerer EMURB, no momento da quitao definitiva, a expedio de uma nova Certido de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs, onde ser mencionado expressamente o cancelamento da certido anterior, devendo a nova certido ser igualmente expedida em 3 (trs) vias, enviada a primeira SEHAB, a segunda entregue ao interessado e a terceira permanecer na EMURB. 3. Se, por qualquer motivo, o titular de CEPACs que os tiver adquirido de forma parcelada deixar de fazer os pagamentos devidos, o Alvar de Aprovao, o Alvar de Aprovao e Execuo, o Alvar de Execuo de Edificao, o Certificado de Mudana de Uso ou a Certido de Vinculao ao Terreno, tero sua eficcia suspensa, podendo ser embargada qualquer obra em curso, at que se normalizem os pagamentos ou seja definitivamente executada a garantia de que trata o 5 do artigo 7 do Decreto n 44.844, de 14 de junho de 2004. 4. Para a emisso da Certido de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs somente sero aceitos CEPACs quitados ou que apresentem garantia de pagamento aceita expressamente pela EMURB, nos termos do 5 do artigo 7 do Decreto n 44.844, de 14 de junho de 2004. Art. 16. Para a expedio de Alvar de Aprovao, Alvar de Aprovao e Execuo e Alvar de Execuo de Edificao, a Certido de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPACs emitida pela EMURB, nos termos do artigo 15 deste decreto, dever ser apresentada: I - na hiptese de modificao de uso e de parmetros urbansticos, quando da expedio do Alvar de Aprovao ou do Alvar de Aprovao e Execuo; II - na hiptese de aquisio de potencial adicional de construo, quando da expedio do Alvar de Aprovao e Execuo, ou at a expedio do Alvar de Execuo. 1. Nos casos previstos no inciso II do caput deste artigo, fica a SEHAB autorizada a emitir o Alvar de Aprovao. 2. Nos projetos que envolverem modificao de uso e de parmetros urbansticos e potencial adicional de construo, a apresentao das Certides de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs dever observar, respectivamente, o disposto nos incisos I e II do caput deste artigo. Art. 17. Quando o Alvar de Aprovao compreender mais de um bloco de edificao, poder ser requerido Alvar de Execuo para cada bloco isoladamente, nos termos do disposto no COE, observado o seguinte: I - sem pagamento de outorga onerosa at o limite do coeficiente de aproveitamento bsico estabelecido para a zona onde estiver situado o lote; II - mediante a apresentao da Certido de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs emitida pela EMURB, a partir do momento em que a rea construda ultrapassar o coeficiente bsico de aproveitamento. Art. 18. O Certificado de Vinculao ao Terreno, conforme dispe o 3 do artigo 230 do PDE, e o Certificado de Mudana de Uso previsto no COE somente sero expedidos mediante a apresentao da Certido de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs emitida pela EMURB.

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Art. 19. Do Alvar de Aprovao, do Alvar de Aprovao e Execuo ou do Alvar de Execuo de Edificao dever constar: I - indicao do Setor e Subsetor onde se situa o lote; II - coeficiente de aproveitamento bsico, mximo e adquirido pela outorga onerosa; III - quantidade de CEPACs apresentados para modificao de uso e parmetros urbansticos e para rea adicional de construo; IV - quantidade de metros quadrados de rea doada para alargamento de caladas; V - quantidade de metros quadrados doados, nos termos do inciso IV deste artigo, mantidos permeveis. Pargrafo nico. Caso o Alvar de Aprovao seja expedido sem que haja apresentao de CEPACs referentes rea adicional de construo, dever constar a obrigatoriedade de apresentao da Certido de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPACs para a expedio do Alvar de Execuo. Art. 20. A expedio do Certificado de Concluso para as edificaes, ainda que parcial, ficar condicionada doao, por parte do interessado, da faixa de alargamento das caladas, prevista no inciso I do artigo 13 deste decreto. Art. 21. A expedio do Certificado de Concluso final da edificao ficar condicionada quitao integral dos CEPACs utilizados para sua aprovao. Pargrafo nico. A SEHAB e as Subprefeituras devero consultar a EMURB a respeito da quitao integral dos CEPACs. Art. 22. Para o controle do estoque de metros quadrados adicionais previsto no artigo 9 da Lei n 13.260, de 2001, a quantidade de metros quadrados abatidos do estoque previsto para cada Setor ser estritamente aquela relativa rea adicional construtiva. 1. O abatimento de metros quadrados adicionais do estoque previsto para cada Setor ser efetuado pela EMURB no momento da expedio da Certido de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs. 2. As reas adicionais obtidas gratuitamente por meio de incentivos, na forma do artigo 16 da Lei n 13.260, de 2001, no sero consideradas para clculo dos estoques de metros quadrados de rea adicional construda previstos no artigo 11 da mesma lei. Art. 23. Para o controle do estoque da quantidade de Certificados de Potencial Adicional de Construo - CEPACs previstos no artigo 11 da Lei 13.260, de 2001, sero abatidos os certificados efetivamente calculados para efeito de pagamento de outorga onerosa em CEPACs, conforme Anexo I deste decreto, aps o efetivo pagamento da outorga onerosa ou a vinculao ao lote nos termos previstos neste decreto Art. 24. Aos empreendimentos que utilizarem os benefcios da Lei n 13.260, de 2001, no ser permitido o incio de execuo de obra ou edificao antes de sua aprovao, de que trata o item 4.2.3 da Seo 4.2 do Captulo 4 do COE, devendo ser observado o disposto neste decreto. Art. 25. Toda Certido de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPACs expedida pela EMURB ser devidamente identificada, para que seja expressamente indicada pela SEHAB, ou pela Subprefeitura quando for o caso, no Alvar de Aprovao, no Alvar de Aprovao e Execuo, no Alvar de Execuo, no Certificado de Mudana de Uso, no Certificado de Concluso de Edificao e na Certido de Vinculao ao Terreno. Art. 26. Aps a expedio da Certido de Pagamento Integral da Outorga Onerosa em CEPACs, a EMURB determinar ao escriturador e empresa especializada de custdia de ttulos e valores mobilirios o definitivo cancelamento dos CEPACs utilizados. Art. 27. A EMURB dever manter registro das certides emitidas e demais elementos para controle da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Art. 28. Fica estabelecido preo pblico no valor de R$ 200,00 (duzentos reais) para anlise de projeto nos termos da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, a ser recolhido quando do pedido de Alvar de Aprovao de Edificao, de Alvar de Aprovao e Execuo de Edificao, de Certificado de Mudana de Uso e de Certido de Vinculao ao Terreno. Art. 29. O Grupo de Gesto, previsto no artigo 19 da Lei n 13.260, de 2001, dever obedecer s disposies do seu regimento interno publicado no Dirio Oficial do Municpio de So Paulo em 11 de outubro de 2003.

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Art. 30. A EMURB receber, a ttulo de remunerao pelos servios prestados relativos administrao e ao gerenciamento de projetos e obras previstos no Programa de Intervenes da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, nos termos do inciso I do artigo 21 da Lei n 13.260, de 2001, 3% (trs por cento) do valor das obras, salvo nas hipteses em que haja definio expressa de outro percentual no edital de licitao das respectivas obras. Pargrafo nico. A remunerao a ser paga EMURB pela gesto da concesso dos benefcios conferidos pela Lei n 13.260, de 2001, ser de 1,5% (um e meio por cento) do valor arrecadado com a venda de CEPACs. Art. 31. As disposies do Decreto n 44.418, de 26 de fevereiro de 2004, no se aplicam aos casos de adeso Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Art. 32. Este decreto entrar em vigor na data de sua publicao, revogado o Decreto n 42.898, de 21 de fevereiro de 2002. PREFEITURA DO MUNICPIO DE SO PAULO, aos 14 de junho de 2004 451 da fundao de So Paulo. MARTA SUPLICY PREFEITA JAM/NPN/MCPG

Retificao da publicao do dia 15 de junho de 2004 Anexo I integrante do Decreto n 44.845, de 14 de junho de 2004 Leia-se como segue e no como constou: ....................... I1 = 20:100 X rea remembrada formada por lotes 2000 m2 ab) Incentivos previstos no art. 17 da Lei n 13.260, de 2001 - doao de faixa para alargamento de caladas I2 = 2 X Atdc

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ANEXO I INTEGRANTE DO DECRETO N 44.845, DE 14 DE JUNHO DE 2004 Mtodo de clculo da Quantidade de CEPACs necessrios para pagamento da Outorga Onerosa a) Potencial adicional de construo pelo aumento do Coeficiente de Aproveitamento Clculo da rea construda computvel adicional: Aca = (Ato x Cproj) (Ato X CB) aa) Incentivos previstos no art. 16 da Lei n 13.260, de 2001 - Remembramento de lotes: Inciso I, art. 16 Se: Lotes < 2000 m2 remembrados originarem em rea > 2500 m2, I1 dado por: I1 = 10:100 X rea remembrada formada por lotes < 2000 m2 Inciso II, art. 16 Se: Lotes < 2000 m2 remembrados originarem em rea > 5000 m2 I1 dado por: I1 = 20:100 X rea remembrada formada por lotes < 2000 m2 ab) Incentivos previstos no art. 17 da Lei n 13.260, de 2001 - doao de faixa para alargamento de caladas Clculo da quantidade necessria de CEPACs para construo adicional Qad = {Aca - (I1 + I2)} : F1 b) Modificao de uso e parmetros: Clculo da rea do terreno referente: Atrmp = Ato Atdc Clculo da quantidade necessria de CEPACs para mudana de uso e parmetros urbansticos: Qmp = Atrmp : F2 c) Clculo da quantidade TOTAL de CEPACs : Qt = Qad + Qmp Onde: Aca = rea construda adicional Atrmp = rea de terreno referente para mudanas de uso e parmetros Ato = rea do terreno anterior doao de faixa para alargamento das caladas Atdc = rea de terreno doada para alargamento das caladas CB = Coeficiente de aproveitamento bsico na Legislao Vigente Cproj = Coeficiente de aproveitamento do projeto permitido pela Lei n 13.260, de 2001 (Operao Urbana Consorciada gua Espraiada) F1 = Fator de converso de rea em CEPAC extrado da primeira coluna da tabela constante do artigo 11 da lei F2 = Fator de converso de rea em CEPAC extrado da segunda coluna da tabela constante do artigo 11 da lei I1 = Incentivos previstos no art. 16 da Lei n 13.260, de 2001 I2 = Incentivos previstos no art. 17 da Lei n 13.260, de 2001 Qt = Quantidade TOTAL de CEPACs + Qad = Quantidade necessria de CEPACs para construo adicional Qmp = Quantidade necessria de CEPACs para mudana de uso e parmetros urbansticos.

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ANEXO II INTEGRANTE DO DECRETO N 44.485, DE 14 DE JUNHO 2004 Modelo de Declarao DECLARAO (nome ou razo social)..............................., (CPF ou CNPJ)...................................., (endereo...................................................................................................................., vem pela presente declarar que opta pela aplicao do disposto na Lei n 13.260, de 28 de dezembro de 2001, cuja previso da outorga onerosa em CEPACs foi calculada conforme Anexo I do Decreto n 44.845, de 14 de junho de 2004 e est expressa no quadro abaixo: a) Potencial adicional de construo pelo aumento do Coeficiente de Aproveitamento Clculo da rea construda computvel adicional: Aca = (Ato x Cproj) (Ato X CB) aa) Incentivos previstos no art. 16 da Lei 13.260/01 - Remembramento de lotes: Inciso I, Art, 16 Se: Lotes < 2000 m2 remembrados originarem em rea > 2500 m2, I1 dado por: I1 = 10:100 X rea remembrada formada por lotes < 2000 m2 Inciso II, Art. 16 Se: Lotes < 2000 m2 remembrados originarem em rea > 5000 m2 I1 dado por: I1 = 20:100 X rea remembrada formada por lotes < 2000 m2 ab) Incentivos previstos no art. 17 da Lei 13.260/01 - doao de faixa para alargamento de caladas I2 = 2 X Atdc Clculo da quantidade necessria de CEPACs para construo adicional Qad = {Aca - (I1 + I2)} : F1 b) Modificao de uso e parmetros: Clculo da rea do terreno referente: Atrmp = Ato Atdc Clculo da quantidade necessria de CEPACs para mudana de uso e parmetros urbansticos: Qmp = Atrmp : F2 c) Clculo da quantidade TOTAL de CEPACs : Qt = Qad + Qmp Onde: Aca = rea construda adicional Atrmp = rea de terreno referente para mudanas de uso e parmetros Ato = rea do terreno anterior doao de faixa para alargamento das caladas Atdc = rea de terreno doada para alargamento das caladas CB = Coeficiente de aproveitamento bsico na Legislao Vigente Cproj = Coeficiente de aproveitamento do projeto permitido pela Lei 13.260 (Operao Urbana Consorciada gua Espraiada) F1 = Fator de converso de rea em CEPAC extrado da primeira coluna da tabela constante do artigo 11 da lei F2 = Fator de converso de rea em CEPAC extrado da segunda coluna da tabela constante do artigo 11 da lei I1 = Incentivos previstos no art. 16 da Lei 13.260/01 I2 = Incentivos previstos no art. 17 da Lei 13.260/01 Qt = Quantidade TOTAL de CEPACs Qad = Quantidade necessria de CEPACs para construo adicional Qmp = Quantidade necessria de CEPACs para mudana de uso e parmetros urbansticos.

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DECRETO N 45.726, DE 21 DE FEVEREIRO DE 2005 Dispe sobre a equivalncia entre as zonas de uso definidas pelas Leis n 13.430, de 13 de setembro de 2002, e n 13.885, de 25 de agosto de 2004, e as zonas de uso institudas por legislao anterior. JOS SERRA, Prefeito do Municpio de So Paulo, no uso das atribuies que lhe so conferidas por lei, e na conformidade do disposto no 1 do artigo 239 da Lei n 13.885, de 25 de agosto de 2004, CONSIDERANDO que a Lei n 13.885, de 25 de agosto de 2004, em seus artigos 239, 240, 241, 270 e 271, mantm disposies urbansticas aplicveis a zonas de uso extintas por esse diploma legal, bem como pela Lei n 13.430, de 13 de setembro de 2002 - Plano Diretor Estratgico, D E C R E T A: Art. 1. A equivalncia entre as zonas de uso definidas pelas Leis n 13.430, de 13 de setembro de 2002 - Plano Diretor Estratgico - PDE, e n 13.885, de 25 de agosto de 2004, e as zonas de uso institudas por legislao anterior, j extintas, fica estabelecida nos termos do Quadro n 1 do Anexo nico integrante deste decreto. Pargrafo nico. A equivalncia prevista no "caput" deste artigo tem por finalidade a aplicao de leis que faam referncia a zonas de uso extintas, conforme opo do interessado, notadamente as seguintes: I - Lei n 8.006, de 8 de janeiro de 1974, que estabelece condies de aproveitamento, ocupao e recuos para edificaes destinadas a hotis de turismo (Lei de Hotis); II - Lei n 8.076, de 26 de junho de 1974, que estabelece condies de aproveitamento, ocupao e recuos para edificaes destinadas a hospitais (Lei de Hospitais); III - Lei n 8.211, de 6 de maro de 1975, que estabelece condies de localizao, aproveitamento, ocupao e recuos para edificaes destinadas a estabelecimentos de ensino pertencentes ao sistema educacional do Estado de So Paulo e aos estabelecimentos de educao infantil (Lei de Escolas); IV - Lei n 8.843, de 19 de dezembro de 1978, que dispe sobre reformas, reconstrues e mudanas de uso das edificaes contidas nas zonas de uso Z4 e nas extintas Z5-003 e Z5-004 (ao longo das Avenidas Paulista e Consolao); V - Lei n 8.844, de 19 de dezembro de 1978, que dispe sobre reformas, reconstrues ou novas edificaes nas zonas de uso Z5-001 e Z5-002 (Centro Histrico); VI - Lei n 9.413, de 30 de dezembro de 1981, que dispe sobre o parcelamento do solo do Municpio de So Paulo; VII - Lei n 10.096, de 10 de julho de 1986, que probe a construo e instalao de cemitrios em Z1 e reas de proteo de mananciais (Lei de Cemitrios); VIII - Lei n 10.137, de 29 de setembro de 1986, que permite a edificao de casa superpostas (categoria extinta R2-03); IX - Lei n 10.714, de 16 de dezembro de 1988, que disciplina a implantao de cemitrios de animais domsticos de pequeno porte (Lei de Cemitrios de Animais); X - Lei n 11.605, de 12 de julho de 1994, que dispe sobre a criao de subcategoria de uso residencial R3-03, conjunto residencial - Vila (extinta).

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Art. 2. Os interessados que optarem pela aplicao das leis a que se refere o pargrafo nico do artigo 1 deste decreto devero atender tambm s exigncias da Lei n 13.885, de 2004, especialmente dos Planos Regionais Estratgicos, notadamente quanto a: I - permisso do uso na zona de uso em que est localizado, coeficiente de aproveitamento bsico e gabarito de altura mximo quando houver, constantes dos Quadros n 4 anexos aos Livros I a XXXI da Parte II da Lei n 13.885, de 2004; II - parmetros de incomodidade e condies de instalao estabelecidos para cada zona de uso, constantes dos Quadros 2/a a 2/h anexos Parte III da Lei n 13.885, de 2004; III - nas zonas mistas devero ser atendidos, ainda, os parmetros de incomodidade e condies de instalao decorrentes da funo da via de acesso na malha viria do Municpio, constantes dos Quadros 2/d a 2/g anexos Parte III da Lei n 13.885, de 2004. Art. 3. Os interessados que optarem pela aplicao das Leis n 8.006, de 1974, n 8.076, de 1974, e n 8211, de 1975, devero obedecer aos parmetros urbansticos estabelecidos nos Quadros ns 2, 3 e 4 do Anexo nico integrante deste decreto. Pargrafo nico. Os coeficientes de aproveitamento mximos constantes dos Quadros referidos no "caput" deste artigo podero ser alcanados mediante outorga onerosa e contrapartida financeira calculada conforme o artigo 213 da Lei n 13.430, de 2002, combinado com o artigo 21 da Lei n 13.885, de 2004. Art. 4. Caber Cmara Tcnica de Legislao Urbanstica - CTLU dirimir dvidas e omisses relativas matria disciplinada por este decreto. Art. 5. Este decreto entrar em vigor na data de sua publicao. PREFEITURA DO MUNICPIO DE SO PAULO, aos 21 de fevereiro de 2005, 452 da fundao de So Paulo. JOS SERRA, PREFEITO LUIZ ANTNIO GUIMARES MARREY, Secretrio Municipal dos Negcios Jurdicos MAURO RICARDO MACHADO COSTA, Secretrio Municipal de Finanas FRANCISCO VIDAL LUNA, Secretrio Municipal de Planejamento Publicado na Secretaria do Governo Municipal, em 21 de fevereiro de 2005. ALOYSIO NUNES FERREIRA FILHO, Secretrio do Governo Municipal OBS: ANEXOS, VIDE DOM DE 22/02/2005

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DECRETO N 45.817, DE 4 DE ABRIL DE 2005 Dispe sobre a classificao dos usos residenciais e no residenciais. JOS SERRA, Prefeito do Municpio de So Paulo, no uso das atribuies que lhe so conferidas por lei, CONSIDERANDO o disposto nos pargrafos primeiros dos artigos 155, 156 e 157, nos pargrafos nicos dos artigos 160 e 161, e no artigo 273 da Lei n 13.885, de 25 de agosto de 2004, quanto regulamentao e implementao das categorias dos usos residenciais e das atividades no residenciais no Municpio de So Paulo; CONSIDERANDO a necessidade de definir e detalhar o enquadramento de determinadas atividades nas diferentes categorias de uso e grupos de atividades; CONSIDERANDO a necessidade de estabelecer as disposies aplicveis s categorias e subcategorias de usos residenciais de que trata o artigo 153 da Lei n 13.885, de 25 de agosto de 2004, D E C R E T A: CAPTULO I Dos Objetivos Art. 1. Este decreto regulamenta a classificao dos usos em categorias, subcategorias, tipologias residenciais, bem como em grupos de atividades e atividades no residenciais, para fins da legislao de uso e ocupao do solo, nos termos da Lei n 13.885, de 25 de agosto de 2004, que estabelece normas complementares ao Plano Diretor Estratgico, institui os Planos Regionais Estratgicos das Subprefeituras, dispe sobre o parcelamento, disciplina e ordena o Uso e Ocupao do Solo do Municpio de So Paulo. CAPTULO II Dos usos e atividades Seo I Das categorias de uso Art. 2. As categorias de uso so definidas em: I - Categoria de Uso Residencial - R, constituda pela moradia de um indivduo ou grupo de indivduos; II - Categoria de Uso No Residencial - nR, constituda por atividades comerciais, de prestao de servios, industriais ou institucionais. Seo II Da Categoria de Uso Residencial - R Art. 3. A Categoria de Uso Residencial - R, tendo como referncia a unidade habitacional, divide-se nas seguintes subcategorias: I - R1: uma unidade habitacional por lote; II - R2h: conjunto de duas ou mais unidades habitacionais, agrupadas horizontalmente e/ou superpostas;

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III - R2v: conjunto com mais de duas unidades habitacionais, agrupadas verticalmente. 1. As subcategorias de uso residencial so permitidas nas diversas zonas de uso, conforme dispe o Quadro n 01 anexo a este decreto. 2. A subcategoria de uso R1 permitida em stios e chcaras, considerados como reas destinadas ao lazer, agricultura familiar, piscicultura, apicultura, criao de animais de pequeno porte e ao usufruto de paisagens ou espaos abertos preservados. 3. Os stios e chcaras permitidos na zona de uso ZEP, conforme dispe o artigo 152 da Lei n 13.885, de 2004, devero respeitar a legislao federal e estadual, os Planos de Manejo e os parmetros constantes dos Quadros n 04 dos Livros I a XXXI dos Planos Regionais Estratgicos das Subprefeituras, integrantes da Parte II, e o inciso V do artigo 101 da Parte III da referida lei. Art. 4. A subcategoria de uso R2h, nos termos do artigo 153 da Lei n 13.885, de 2004, compreende as seguintes tipologias: I - casas geminadas: unidades habitacionais agrupadas horizontalmente com acesso independente para a via oficial de circulao; II - casas superpostas: duas unidades habitacionais agrupadas verticalmente no mesmo lote, com acesso independente para via oficial de circulao, podendo o conjunto ser agrupado horizontalmente; III - conjunto residencial horizontal: aquele constitudo em condomnio por casas isoladas, geminadas ou superpostas, com acesso s edificaes por via particular interna ao conjunto, ficando vedado o acesso direto pela via oficial de circulao; IV - conjunto residencial vila: aquele constitudo em condomnio por casas isoladas, geminadas ou superpostas, com acesso s edificaes por via particular interna ao conjunto, ficando vedado o acesso direto pela via oficial de circulao, podendo ser implantado em lotes ou glebas com rea mxima de 15.000m (quinze mil metros quadrados). 1. A quota mnima de terreno por unidade habitacional para a subcategoria de uso residencial R2h igual a 62,50m (sessenta e dois metros e cinqenta centmetros quadrados), considerando-se como quota mnima de terreno por unidade habitacional a diviso entre a rea total do terreno e o nmero de unidades habitacionais, exceto nas zonas de uso de que trata o 2 deste artigo. 2. A quota mnima de terreno por unidade habitacional nas zonas de uso ZER, ZCLz, ZPI, ZMp, ZERp, ZPDS, ZLT, ZCPp e ZCLp igual rea do lote mnimo exigido pela legislao para a zona de uso, devendo ser observado o nmero mximo de habitaes por metro quadrado nas zonas de uso ZER, de acordo com o disposto no inciso I do artigo 108, respeitado o disposto no artigo 247, ambos da Lei n 13.885, de 2004. 3. As casas geminadas e as casas superpostas quando agrupadas horizontalmente podero ser desdobradas em lotes independentes, desde que: I - cada lote resultante do desdobro tenha rea e frente mnima estabelecidas para a zona de uso onde se localizam; II - sejam atendidas, para cada lote resultante do desdobro, as caractersticas de aproveitamento, dimensionamento e ocupao do lote, estabelecidas para a zona de uso onde se localizam, e as demais disposies da Lei n 13.885, de 2004, e deste decreto. 4. O conjunto residencial horizontal, de que trata o inciso III do "caput" deste artigo, dever atender s disposies dos artigos 7 e 8 deste decreto.

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 5. permitido o uso misto nas edificaes de que tratam os incisos I e do II do "caput" deste artigo, de acordo com as disposies do artigo 39 deste decreto. Art. 5. O conjunto residencial vila dever atender s seguintes exigncias, de acordo com o que dispe o artigo 153 da Lei n 13.885, de 2004: I - previso de espaos de utilizao comum, ajardinados e arborizados, correspondentes a 5m (cinco metros quadrados) por unidade habitacional; II - previso de vagas de estacionamento de veculos, conforme o disposto no artigo 190 da Lei n 13.885, de 2004, podendo estar situadas na prpria unidade habitacional, em bolso de estacionamento ou em subsolo; III - acesso independente a cada unidade habitacional por meio de via particular de circulao de veculos ou de pedestres, internas ao conjunto, sendo que: a) a via de circulao de pedestres dever ter largura mnima de 3,00m (trs metros), e ser dotada de acesso para pessoas portadoras de deficincia ou com mobilidade reduzida; b) a via particular de circulao de veculos, interna ao conjunto, dever ter largura mnima de 8m (oito metros), dos quais 2m (dois metros) destinados circulao de pedestres, e declividade mxima de 15% (quinze por cento); c) a largura total mnima da via de circulao de veculos poder ser de 6m (seis metros), respeitada a declividade mxima de 15% (quinze por cento), nos seguintes casos: 1 - nos conjuntos com at 20 (vinte) unidades habitacionais; 2 - nos conjuntos em que todas unidades habitacionais tenham acesso por via de circulao de pedestres, independente da via de circulao de veculos; 3 - nos casos em que a circulao de veculos nas vias internas seja unidirecional; IV - cada unidade habitacional ou a edificao formada por unidades habitacionais superpostas dever ter, no mximo, 9m (nove metros) de altura, medidos a partir do piso do pavimento mais baixo da unidade, incluindo o subsolo, at o limite superior da laje de cobertura ou forro, atendido, quando mais exigente, o gabarito de altura mxima da zona de uso onde se localiza o conjunto residencial vila; V - os estacionamentos cobertos, quando executados fora da projeo da unidade habitacional, sero considerados isoladamente da unidade habitacional para clculo da altura mencionada no inciso IV deste artigo; VI - as edificaes do conjunto devero respeitar os recuos mnimos de frente, laterais e de fundo estabelecidos pela Lei n 13.885, de 2004; VII - no projeto do conjunto podero ser previstas reas de uso comum destinadas ao lazer, recreao ou servios de uso coletivo, as quais, quando cobertas, sero computadas para efeito do clculo do coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupao; VIII - os espaos de uso comum, as reas de estacionamento, bem como as vias internas de circulao de veculos e de pedestres sero considerados fraes ideais do condomnio e bens de uso exclusivo do conjunto. 1. O conjunto residencial vila destina-se unicamente implantao de unidades habitacionais, no sendo admitida a instalao de outros usos.

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 2. O conjunto residencial vila dever atender, nas zonas de uso de que trata o artigo 247 da Lei n 13.885, de 2004, as restries contratuais do loteamento, quando mais restritivas. 3. O conjunto residencial vila dever ser implantado em lotes que tenham frente e acesso para vias oficiais de circulao de veculos com largura igual ou superior a 10m (dez metros), sendo admitida a sua implantao em lotes com frente e acesso para vias oficiais de circulao de veculos com largura inferior a 10m (dez metros) e igual ou superior a 8m (oito metros), desde que esteja previsto estacionamento de visitantes no interior do conjunto, na proporo de uma vaga de estacionamento para cada duas unidades habitacionais. 4. O projeto de implantao do conjunto residencial vila dever prever: I - arborizao e tratamento das reas comuns no ocupadas por edificaes; II - drenagem das guas pluviais; III - sistemas de distribuio de gua e de coleta e disposies de guas servidas e esgotos; IV - local para coleta de lixo, atendendo legislao pertinente. 5. Ser permitida a implantao do conjunto residencial vila de carter evolutivo, construindo-se na etapa inicial apenas as instalaes mnimas previstas em lei, desde que: I - seja apresentado e aprovado o projeto completo da edificao das unidades pertencentes ao conjunto; II - seja emitido certificado de concluso parcial das obras correspondentes s instalaes mnimas executadas, quando: a) as obras de implantao da infra-estrutura do conjunto residencial vila, previstas no projeto aprovado, atenderem s condies que garantam acessibilidade, higiene e salubridade para cada unidade objeto de certificado, bem como a proteo do solo contra a eroso; b) as obras, da unidade habitacional, atenderem s disposies mnimas da Legislao de Obras e Edificaes para uso residencial, quanto s instalaes prediais e construo dos compartimentos destinados a repouso, instalao sanitria e preparo de alimentos. Art. 6. A subcategoria de uso R2v, de acordo com artigo 153 da Lei n 13.885, de 2004, compreende as seguintes tipologias: I - edifcio residencial: aquele constitudo por mais de duas unidades habitacionais agrupadas verticalmente em at dois blocos ou torres de edifcios; II - conjunto residencial vertical: aquele constitudo em condomnio por edifcios residenciais com acesso s edificaes por via particular interna ao conjunto, ficando vedado o acesso direto das unidades habitacionais pela via oficial de circulao. 1. permitido o uso misto nos edifcios residenciais, de que trata o inciso I do "caput" deste artigo, de acordo com as disposies do artigo 39 deste decreto. 2. Os edifcios residenciais, de que trata o inciso I do "caput" deste artigo, podero beneficiar-se das disposies do inciso II do artigo 7 deste decreto, referentes s reas cobertas no computveis, desde que sejam atendidos os parmetros definidos nos incisos I, II e III do artigo 7 deste decreto.

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Art. 7. Os conjuntos residenciais horizontais, conforme o disposto no inciso III do artigo 4 deste decreto, e os conjuntos residenciais verticais com rea de terreno ou terrenos inferior a 20.000m (vinte mil metros quadrados) ou aquele com at 400 (quatrocentas) unidades habitacionais, conforme o disposto no inciso II do artigo 6 deste decreto, devero atender as seguintes disposies, nos termos do artigo 153 da Lei n 13.885, de 2004: I - espaos de utilizao comum no cobertos destinados ao lazer, correspondendo, no mnimo, a 5m (cinco metros quadrados) por habitao, sendo esses espaos de rea nunca inferior a 100m (cem metros quadrados) e devendo conter um crculo com raio mnimo de 5m (cinco metros); II - espaos de utilizao comum, cobertos ou no, destinados instalao de equipamentos sociais, correspondendo, no mnimo, a 3m (trs metros quadrados) por habitao, sendo esses espaos de rea nunca inferior a 100m (cem metros quadrados); quando cobertos, no sero computados para efeito do clculo do coeficiente de aproveitamento at o mximo de 3m (trs metros quadrados) por habitao; III - os espaos definidos nos incisos I e II deste artigo sero devidamente equipados para os fins a que se destinam, constituindo parte integrante do projeto; IV - os acessos s edificaes do conjunto residencial horizontal e vertical somente podero ser feitos por meio da via particular interna ao conjunto, ficando vedado o acesso direto pela via oficial de circulao, observando-se: a) a largura mnima da via particular de circulao de pedestres interna ao conjunto ser de 4m (quatro metros); b) a largura mnima da via particular de circulao de veculos interna ao conjunto ser de: 1. 8m (oito metros), dos quais 2m (dois metros) destinados a passeio, quando seu comprimento for menor ou igual a 50m (cinqenta metros); 2. 10m (dez metros), dos quais 3m (trs metros) destinados a passeio, quando seu comprimento for maior do que 50m (cinqenta metros) e menor ou igual a 100m (cem metros); 3. 12m (doze metros), dos quais 5m (cinco metros) destinados a passeio, quando sua extenso for maior do que 100m (cem metros); V - a via particular de circulao interna ao conjunto, com largura de 4m (quatro metros), poder ser utilizada para acesso de veculos para uma nica habitao isolada, desde que o acesso via oficial de circulao seja feito por uma das vias definidas nos itens 1, 2 e 3 da alnea "b" do inciso V deste artigo; VI - as garagens ou estacionamentos coletivos podero ter acesso via oficial de circulao, obedecidos os recuos estabelecidos por lei; VII - o projeto de implantao dos conjuntos residenciais horizontais e verticais dever prever: a) arborizao e tratamento das reas comuns no ocupadas por edificaes; b) drenagem das guas pluviais; c) sistema de distribuio de gua, bem como de coleta e disposies de guas servidas e esgotos; d) local para coleta de lixo, atendendo legislao pertinente. 1. Para fins de aplicao do artigo 240 da Lei n 13.885, de 2004, os conjuntos residenciais horizontais e verticais podero dispor de espaos cobertos destinados a atividades pertencentes aos grupos de atividades comrcio de abastecimento de mbito local e servios pessoais, integrantes da subcategoria de uso nR1, correspondendo ao mximo de 2m (dois metros quadrados) de rea construda por habitao, que devero ser

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considerados para o clculo da taxa de ocupao e do coeficiente de aproveitamento, atendidos os parmetros de incomodidade e as condies de instalao estabelecidos para cada zona de uso e, quando contidos na zona mista, devero ser observados os parmetros de incomodidade e as condies de instalao estabelecidos segundo a categoria de via. 2. Ser permitida a implantao dos conjuntos residenciais horizontais e verticais de carter evolutivo, construindo-se na etapa inicial apenas as instalaes mnimas previstas em lei, desde que: I - seja apresentado e aprovado o projeto completo da edificao das unidades pertencentes ao conjunto; II - seja emitido certificado de concluso parcial das obras correspondentes s instalaes mnimas executadas, quando: a) as obras de implantao da infra-estrutura do conjunto residencial horizontal e vertical, previstas no projeto aprovado, atenderem s condies que garantam acessibilidade, higiene e salubridade para cada unidade objeto de certificado, bem como a proteo do solo contra a eroso; b) as obras, da unidade habitacional, atenderem s disposies mnimas da Legislao de Obras e Edificaes para uso residencial, quanto s instalaes prediais e construo dos compartimentos destinados a repouso, instalao sanitria e preparo de alimentos. Art. 8. Os conjuntos residenciais horizontais e verticais com rea de terreno ou terrenos superior a 20.000m (vinte mil metros quadrados) ou aquele com mais de 400 (quatrocentas) unidades habitacionais, cujos espaos e instalaes internas so de utilizao comum, caracterizados como bens de condomnio do conjunto devero atender s seguintes disposies: I - o projeto do conjunto ter como parte integrante o plano de distribuio interna para parcelamento do solo, nos termos do disposto nos artigos 3 e 6 da Lei n 9.413, de 30 de dezembro de 1981, com exceo do previsto no inciso X do citado artigo 6 e, quanto pavimentao das vias, as Normas Tcnicas da Municipalidade de So Paulo a que refere o seu inciso VI; II - o certificado de concluso do conjunto, mesmo que parcial, fica condicionado obteno do termo de verificao e execuo das obras de infra-estrutura; III - da rea total objeto de plano do conjunto residencial, obrigatria a reserva de porcentagens mnimas de terreno e de quotas mnimas de terreno, assim como frao mnima da superfcie de terreno destinada a um nico uso exclusivo a: a) 10% (dez por cento) da rea do imvel para sistema virio; b) 40m (quarenta metros quadrados) de quota de terreno por habitao; c) 15m (quinze metros quadrados) de quota de terreno por habitao para reas verdes, arborizadas e ajardinadas; d) 4m (quatro metros quadrados) de quota de terreno por habitao reservada para reas institucionais cobertas ou no; e) 2m (dois metros quadrados) de quota de terreno por habitao para equipamentos comunitrios, tais como salo social, salo de jogos, saunas, fisioterapia e outros, a critrio do projeto; f) 1m (um metro quadrado) de quota de terreno por habitao para equipamentos de lazer no cobertos, contendo equipamentos, tais como aparelhos para recreao infantil, quadras esportivas e piscinas;

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g) 4m (quatro metros quadrados) de quota de terreno por habitao para espaos cobertos destinados a atividades pertencentes aos grupos de atividades de comrcio de abastecimento de mbito local e servios pessoais, da subcategoria de uso nR1, admitindo-se supermercados da subcategoria de uso nR2, desde que sejam permitidos na zona de uso em que se localizem e sejam atendidos os parmetros de incomodidade e as condies de instalao estabelecidas para cada zona de uso, e quando contidos na zona mista devero ser observados os parmetros de incomodidade e as condies de instalao estabelecidas segundo a categoria da via; IV - os acessos s edificaes do conjunto residencial horizontal e vertical somente podero ser feitos por meio da via particular interna ao conjunto, ficando vedado o acesso direto pela via oficial de circulao, observandose: a) a largura mnima da via particular de circulao de pedestres interna ao conjunto ser de 4m (quatro metros); b) a largura mnima da via particular de circulao de veculos interna ao conjunto ser de: 1. 8m (oito metros), dos quais 2m (dois metros) destinados a passeio, quando seu comprimento for menor ou igual a 50m (cinqenta metros); 2. 10m (dez metros), dos quais 3m (trs metros) destinados a passeio, quando seu comprimento for maior do que 50m (cinqenta metros) e menor ou igual a 100m (cem metros); 3. 12m (doze metros), dos quais 5m (cinco metros) destinados a passeio, quando sua extenso for maior do que 100m (cem metros); V - quando o projeto do conjunto residencial localizar-se em lote ou lotes resultantes de loteamento aprovado, as reas exigidas nas alneas "b" e "c" do inciso III deste artigo sero reduzidas em 15% (quinze por cento) e 5% (cinco por cento) respectivamente. 1. Nos conjuntos residenciais horizontais e verticais, para o atendimento das exigncias da alnea "g" do inciso III do "caput" deste artigo, admite-se agrupamento numa mesma edificao das unidades comerciais e de servios de mbito local constantes da listagem da subcategoria de uso nR1 do Quadro n 02 anexo a este decreto para os grupos de atividades de comrcio de abastecimento de mbito local e servios pessoais e supermercados da subcategoria de uso nR2, desde que permitidos na zona de uso, observadas as seguintes condies: I - a rea privativa para cada uma das atividades no ultrapassar 250m (duzentos e cinqenta metros quadrados); II - a edificao dever obrigatoriamente ter pelo menos um acesso por uma via oficial de circulao de veculos; III - devero ser obedecidos recuos de 5m (cinco metros) de frente e 3m (trs metros) de ambos os lados em relao divisa do lote onde estiver implantado o conjunto residencial, bem como em relao s vias internas do conjunto; IV - a edificao dever ficar afastada no mnimo 6m (seis metros) em relao s demais edificaes do conjunto; V - as reas destinadas ao comrcio e servios sero computadas no clculo do coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupao do conjunto residencial. 2. Nos conjuntos residenciais horizontais e verticais a taxa de ocupao e o coeficiente de aproveitamento sero calculados considerando-se a rea bruta do terreno correspondente ao conjunto projetado. Art. 9. Os conjuntos residenciais horizontais e verticais podero ser implantados no mesmo lote, desde que as respectivas subcategorias de uso R2h e R2v sejam permitidas na zona de uso onde se localizem.

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Art. 10. Os usos residenciais R com 500 (quinhentas) vagas ou mais de estacionamento de veculos ou com rea construda total igual ou superior a 80.000m (oitenta mil metros quadrados) so considerados Plos Geradores de Trfego e Empreendimentos Geradores de Impacto de Vizinhana respectivamente, aplicando-se a eles os procedimentos relativos a aprovao de projeto para construo ou reforma de edificaes, equipamentos ou instalaes previstas para a subcategoria de uso nR3, de acordo com as disposies dos artigos 16, 17 e 18 deste decreto. Art. 11. Para fins de aplicao do disposto nos artigos 179, 182 e 183 da Lei n 13.885, de 2004, considera-se vila o conjunto de habitaes independentes, dispostas de modo a formar rua ou praa, interior quadra, com ou sem carter de logradouro pblico, que tenha sido reconhecida como tal pelo Poder Pblico, existente e/ou aprovada anteriormente data da publicao da Lei n 7.805, de 1 de novembro de 1972. Pargrafo nico. Na vila de que trata o "caput" deste artigo somente ser permitida a subcategoria de uso R1 e a tipologia - casas geminadas -, da subcategoria de uso R2h observadas as disposies do artigo 183 da Lei n 13.885, de 2004. Art. 12. Para fins de aplicao do disposto nos artigos 179, 180, 181 e 182 da Lei n 13.885, de 2004, considerase rua sem sada a rua ou trecho de rua com conexo apenas com um logradouro pblico, tendo necessariamente duas mos de direo e o mesmo percurso para a chegada e sada das propriedades para as quais d acesso. 1. So permitidas as subcategorias de uso R1, R2h e R2v nas ruas sem sada, atendidas as disposies dos artigos 179, 180, 181 e 182 da Lei n 13.885, de 2004. 2. Para fins de aplicao do disposto no artigo 180 da Lei n 13.885, de 2004, a altura mxima da edificao H a distncia entre o pavimento trreo e o ponto mais alto da cobertura, excludos o tico e a caixa d'gua, conforme o disposto no inciso XXV do artigo 2 da Lei n 13.885, de 2004. Seo III Da Categoria de Uso No Residencial - nR Art. 13. A Categoria de Uso No Residencial - nR subdivide-se nas seguintes subcategorias de uso: I - usos no residenciais compatveis - nR1: atividades compatveis com a vizinhana residencial; II - usos no residenciais tolerveis - nR2: atividades que no causam impacto nocivo vizinhana residencial; III - usos no residenciais especiais ou incmodos - nR3: atividades de carter especial por natureza ou potencialmente geradoras de impacto de vizinhana ou ambiental; IV - usos no residenciais ambientalmente compatveis com o desenvolvimento sustentvel - nR4: atividades que podem ser implantadas em reas de preservao, conservao ou recuperao ambiental. Art. 14. Classificam-se na subcategoria de uso nR1 os seguintes grupos de atividades: I - comrcio de abastecimento de mbito local: estabelecimentos de venda direta ao consumidor de produtos alimentcios sem consumo no local; II - comrcio diversificado: estabelecimentos de venda direta ao consumidor de produtos relacionados ou no ao uso residencial; III - servios pessoais: estabelecimentos destinados prestao de servios pessoais de mbito local;

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IV - servios profissionais: estabelecimentos destinados prestao de servios de profissionais liberais, tcnicos ou universitrios, ou de apoio ao uso residencial; V - servios tcnicos de confeco ou manuteno: estabelecimentos destinados prestao de servios tcnicos de reparo ou de apoio ao uso residencial; VI - servios de educao: estabelecimentos destinados ao ensino pr-escolar ou prestao de servios de apoio aos estabelecimentos de ensino seriado e no seriado; VII - servios sociais: estabelecimentos destinados prestao de servios de utilidade pblica ou de cunho social; VIII - associaes comunitrias, culturais e esportivas de carter local; IX - servios de hospedagem ou moradia: estabelecimentos destinados prestao de servios de moradia temporria ou provisria, ou de cunho social ou religioso; X - servios da administrao e servios pblicos; XI - usos industriais compatveis - Ind-1a. 1. As atividades que compem os grupos referidos no "caput" deste artigo so as relacionadas no Quadro n 02 anexo a este decreto, com exceo das atividades do grupo usos industriais compatveis - Ind-1a que se divide em outros grupos de atividades de acordo com as disposies do artigo 23 deste decreto. 2. A atividade "show room", enquadrada no grupo de atividades comrcio diversificado constante no inciso II do "caput" deste artigo, define-se como uso no residencial comercial destinado exposio de produtos de fabricante, produtor ou representante, com ou sem venda direta ou indireta de mercadorias, sem depsito e/ou retirada de mercadorias no local. Art. 15. Classificam-se na subcategoria de uso nR2 os seguintes grupos de atividades: I - comrcio de alimentao ou associado a diverses: estabelecimentos destinados venda de produtos alimentcios, com ou sem consumo no local, ou ao desenvolvimento de atividades de lazer e diverso; II - comrcio especializado: estabelecimentos destinados venda de produtos especficos; III - oficinas: estabelecimentos destinados prestao de servios mecnicos, de reparos em geral e de confeco ou similares; IV - servios de sade: estabelecimentos destinados ao atendimento sade da populao; V - estabelecimentos de ensino seriado: estabelecimentos destinados ao ensino fundamental e mdio da educao formal; VI - estabelecimentos de ensino no seriado: estabelecimentos destinados ao ensino complementar, aos cursos profissionalizantes ou de aperfeioamento, ou educao informal em geral; VII - servios de lazer, cultura e esportes: espaos ou estabelecimentos destinados ao lazer e prtica de esportes ou ao condicionamento fsico; VIII - locais de reunio ou eventos;

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IX - servios de armazenamento e guarda de bens mveis: espaos ou estabelecimentos destinados venda ou guarda de mercadorias em geral, mquinas ou equipamentos, guarda de veculos, mveis ou animais e estacionamentos de veculos; X - usos industriais tolerveis - Ind-1b; XI - usos industriais incmodos - Ind-2. 1. As atividades que compem os grupos de atividades referidos no "caput" deste artigo so as relacionadas no Quadro n 02 anexo a este decreto, com exceo das atividades dos grupos usos industriais tolerveis - Ind-1b e usos industriais incmodos - Ind-2, que se subdividem em outros grupos de atividades de acordo com as disposies dos artigos 24 e 26 deste decreto. 2. Para fins de aplicao do disposto no inciso I do "caput" deste artigo, considera-se como comrcio de alimentao associado a diverses os estabelecimentos comerciais, inclusive bares e restaurantes, que possuam pista de dana, instalaes para "shows" e eventos e palco para "shows" e espetculos. Art. 16. Classificam-se na subcategoria de uso nR3 os seguintes grupos de atividades: I - usos especiais: espaos, estabelecimentos ou instalaes sujeitos a controle especfico ou de valor estratgico para a segurana e servios pblicos; II - empreendimentos geradores de impacto ambiental: aqueles que possam causar alterao das propriedades fsicas, qumicas e biolgicas do meio ambiente e que direta ou indiretamente afetem: a) a sade, a segurana e o bem estar da populao; b) as atividades sociais e econmicas; c) a biota; d) as condies paisagsticas e sanitrias do meio ambiente; e) a qualidade dos recursos ambientais; III - empreendimentos geradores de impacto de vizinhana: aqueles que pelo seu porte ou natureza possam causar impacto ou alterao no seu entorno ou sobrecarga na capacidade de atendimento da infra-estrutura. Pargrafo nico. As atividades que compem os grupos de atividades referidos no "caput" deste artigo so as relacionadas no Quadro n 02 anexo a este decreto. Art. 17. Os usos no residenciais nR3 podero ser instalados nas zonas e vias onde o uso no residencial nR permitido, desde que sejam observados: I - as disposies estabelecidas para cada zona de uso na Parte II da Lei n 13.885, de 2004, nos Livros dos Planos Regionais Estratgicos das Subprefeituras; II - os parmetros de incomodidade e as condies de instalao estabelecidos para a subcategoria de uso nR2 em cada zona de uso e, na zona mista, por categoria de via, nos Quadros n 02 anexos da Parte III da Lei n 13.885, de 2004; III - as larguras de via definidas para a subcategoria de uso nR2 no Quadro n 04 anexo Parte III da Lei n 13.885, de 2004.

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Pargrafo nico. Fica vedada a instalao dos usos no residenciais - nR3: I - nas Zonas Especiais de Preservao - ZEP, Zonas de Proteo e Desenvolvimento Sustentvel - ZPDS, Zonas de Lazer e Turismo - ZLT; II - nas Zonas Exclusivamente Residenciais de Proteo Ambiental - ZERp e faces de quadra a elas lindeiras; III - nas vias locais das Zonas Mistas de Proteo Ambiental ZMp; IV - nas Zonas Especiais de Preservao Ambiental - ZEPAM; V - nas Zonas Especiais de Preservao Cultural - ZEPEC; VI - nas Zonas Especiais de Produo Agrcola e de Extrao Mineral - ZEPAG; VII - nas Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS - 4; VIII - nas Zonas Exclusivamente Residenciais - ZER e faces de quadra a elas lindeiras e nas Zonas Centralidade Lineares ZCLz -I, ZCLz - II; IX - nas vias locais das Zonas Mistas - ZM; X - nas vias com largura inferior a 12m (doze metros). Art. 18. Previamente aprovao de projeto para construo ou reforma de edificaes e para equipamentos ou instalaes destinadas s atividades classificadas como nR3 ou, ainda, previamente ao licenciamento para instalao e funcionamento dessas atividades, quando no houver a necessidade de aprovao de projeto, a Cmara Tcnica de Legislao Urbanstica - CTLU, aps anlise do empreendimento e impacto previsto, dever emitir parecer contendo as exigncias que, alm das demais disposies legais, devero ser obrigatoriamente atendidas. 1. Para subsidiar o parecer a ser emitido pela CTLU, a Comisso de Anlise Integrada de Projetos de Edificaes e de Parcelamento do Solo - CAIEPS, criada pelo Decreto n 41.864, de 4 de abril de 2002, poder definir previamente exigncias adicionais relativas a: I - recuos; II - gabarito; III - permeabilidade e cobertura vegetal; IV - espaos para estacionamento, condies de instalao (rea construda computvel mxima, horrio de funcionamento, nmero mximo de funcionrios por turno, lotao mxima, vagas para estacionamento, reas para embarque e desembarque, ptio para carga e descarga); V - medidas mitigadoras dos impactos negativos no trfego, de vizinhana e ambiental. 2. A instalao dos empreendimentos com potencial gerador de trfego classificados na subcategoria de uso nR3, atendidas as disposies do "caput" deste artigo, est sujeita fixao de diretrizes, pela Comisso de Anlise Integrada de Projetos de Edificaes e de Parcelamento do Solo - CAIEPS, nos termos da legislao especfica relativas a: I - caractersticas e localizao dos dispositivos de acesso de veculos e de pedestres, com respectivas reas de acomodao e acumulao;

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II - caractersticas e dimensionamento das reas de embarque e desembarque de veculos e passageiros, ptio de carga e descarga; III - dimensionamento de vagas para estacionamento de veculos; IV - medidas mitigadoras para reduzir o impacto do empreendimento no sistema virio. Art. 19. Os empreendimentos geradores de impacto ambiental e/ou de impacto de vizinhana devero apresentar o EIA-RIMA ou EIV-RIVI nos termos da legislao vigente. Art. 20. As instalaes e equipamentos de infra-estrutura e servios urbanos, assim como as edificaes a eles necessrias, situadas acima do nvel do solo, relativas a saneamento ambiental, abastecimento de gua, coleta e tratamento de esgotos, distribuio de gs canalizado, rede telefnica (fixa e mvel) e equipamentos de comunicao e telecomunicaes podero ser implantados no territrio do Municpio, desde que sua localizao e caractersticas do empreendimento sejam previamente analisadas pela CAIEPS, que subsidiar o parecer tcnico a ser exarado pela Cmara Tcnica de Legislao Urbanstica - CTLU, o qual fixar as condies para instalao e funcionamento desses empreendimentos, observada a legislao prpria e as competncias estabelecidas quanto aos impactos de vizinhana e ambiental. 1 - As instalaes, equipamentos e servios urbanos e edificaes a que se refere o "caput" deste artigo incluem estaes de gua, reservatrios, estao de energia eltrica, linha de transmisso de alta tenso, usinas eltricas, estaes, torres, antenas e equipamentos de comunicaes e telecomunicaes, instalaes do metr e ferrovias. 2 - As Estaes Rdio-Base e as Centrais Telefnicas devero atender s disposies da Lei n 13.756, de 16 de janeiro de 2004, e do Decreto n 44.944, de 30 de junho de 2004. Art. 21. Classifica-se na subcategoria de uso nR4 os seguintes grupos de atividades: I - atividades de pesquisa e educao ambiental: empreendimentos realizados por perodos de tempo limitados e em instalaes ou territrios especficos, tais como pesquisa cientfica, educao ambiental, manejo florestal sustentvel, entre outros; II - atividades de manejo sustentvel: aquelas realizadas no meio rural ou ligadas s atividades rurais, tais como agroindstria, atividades agroflorestais, agropecuria, dentre outras; III - ecoturismo: atividades cujo desenvolvimento relaciona-se conservao de condies ambientais especficas, viabilizando, tambm, o seu aproveitamento econmico e favorecendo o bem-estar e a qualidade de vida, tais como ecoturismo, clubes, pousadas, entre outras; IV - uso institucional: atividades cujo desenvolvimento relaciona-se a instituies pblicas ou privadas, tais como usos religiosos, cooperativas de produtores, parques temticos, dentre outros; V - servios de sade: atividades relacionadas ao tratamento ou recuperao fsica ou mental, tais como clnicas de recuperao e casas de repouso; VI - comrcio de alimentao associado a diverses: atividades cujo desenvolvimento envolvam instalaes e ambientes relacionadas ao preparo ou conservao de alimentos, bem como diverses associadas aos usos de lazer e turismo; VII - hospedagem e moradia: estabelecimentos destinados a prestao de servios de moradia temporria ou provisria ou de cunho social ou religioso.

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Pargrafo nico. As atividades que compem os grupos de atividades referidos no "caput" deste artigo so as relacionadas no Quadro n 03 anexo a este decreto. Seo IV Da classificao dos usos no residenciais industriais dos grupos de atividades usos industriais Art. 22. Os usos industriais classificam-se nos seguintes grupos de atividades: I - usos industriais compatveis - Ind-1a; II - usos industriais tolerveis - Ind-1b; III - usos industriais incmodos - Ind-2; IV - usos industriais especiais - Ind-3. 1. O grupo de atividades usos industriais compatveis - Ind-1a enquadra-se na subcategoria de uso nR1 e os grupos usos industriais tolerveis - Ind-1b e usos industriais incmodos - Ind-2 na subcategoria de uso nR2, de acordo com as disposies dos artigos 14 e 15 deste decreto. 2. No grupo de atividades usos industriais especiais - Ind-3, de que trata o artigo 169 da Lei n 13.885, de 2004, so relacionadas as atividades industriais cuja instalao proibida no Municpio. Art. 23. O grupo de atividades usos industriais compatveis - Ind-1a divide-se nos seguintes grupos de atividades: I - confeco de artigos de vesturio e acessrios: confeces que no utilizem processos de tingimento de fibras ou tecidos; II - fabricao de artefatos de papel: indstrias potencialmente geradoras de rudos e vibrao compatveis com o uso residencial; III - fabricao de equipamentos de comunicaes: indstrias cuja incomodidade est vinculada aos processos de montagem, no sendo processada qualquer operao de transformao de materiais, tais como anodizao e pintura; IV - fabricao de mquinas para escritrio e equipamentos de informtica: indstrias cuja incomodidade est vinculada aos processos de montagem, no sendo processada qualquer operao de transformao de materiais; V - fabricao de equipamentos de instrumentao mdico-hospitalares, instrumentos de preciso e pticos, equipamentos para automao industrial, cronmetros e relgios: indstrias cuja incomodidade est vinculada aos processos de montagem, no sendo processada qualquer operao de transformao de materiais. Pargrafo nico. As atividades que compem os grupos referidos no "caput" deste artigo so as relacionadas no Quadro n 04 anexo a este decreto. Art. 24. O grupo de atividades usos no residenciais industriais tolerveis - Ind-1b divide-se nos seguintes grupos de atividades: I - fabricao de produtos alimentcios e bebidas: estabelecimentos destinados fabricao de produtos de padaria, confeitaria, pastelaria, rotisserie, dentre outros, com rea construda mxima de 2.000m2 (dois mil metros quadrados), cujo potencial poluidor, em especial de odores, seja passvel de controle tecnolgico;

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II - fabricao de produtos txteis: indstrias sem operaes de fiao, tecelagem, beneficiamento e tingimento de fibras txteis ou tecidos; III - preparao de couros e fabricao de artefatos de couro, artigos de viagem e calados: indstrias de artefatos de couro, sem operaes de curtimento e preparao de couros e peles, inclusive subprodutos; IV - fabricao de produtos de plstico: estabelecimentos destinados fabricao de laminados plsticos, artefatos diversos de material plstico, potencialmente geradores de emisso de odores, rudos e efluentes lquidos, passveis de tratamento; V - fabricao de produtos de madeira: indstrias com potencial de emisso de rudos e poeiras, passveis de tratamento; VI - fabricao de peas e acessrios para veculos automotores: indstrias de montagem que no envolvem transformao de matria-prima; VII - fabricao de mveis: indstrias com baixo potencial de poluio do meio ambiente, com rea construda mxima de 2.000m2 (dois mil metros quadrados), com gerao de material particulado, emisso de rudos e de incmodos ao uso residencial, passveis de serem controlados. Pargrafo nico. As atividades que compem os grupos de atividades referidos no "caput" deste artigo so as relacionadas no Quadro n 04 anexo a este decreto. Art. 25. Podero ser enquadrados na subcategoria de uso industrial compatvel Ind-1a, mediante anlise prvia pela Comisso de Anlise Integrada de Projetos de Edificaes e Parcelamento do Solo - CAIEPS, os estabelecimentos industriais nos quais no seja processada qualquer operao de fabricao, mas apenas de montagem. Art. 26. O grupo de atividades usos industriais incmodos - Ind-2 divide-se nos seguintes grupos de atividades: I - fabricao de produtos alimentcios e bebidas: estabelecimentos destinados preparao de alimentos, conservas, produtos de cereais, bebidas, dentre outros; II - fabricao de produtos do fumo: indstrias potencialmente incmodas pela emisso de odores; III - fabricao de produtos txteis: estabelecimentos destinados ao beneficiamento e tecelagem de fibras txteis, estamparia e texturizao, alvejamento e tingimento de tecidos, dentre outros; IV - fabricao de papel e produtos de papel: indstrias destinadas fabricao de papel, papelo, cartolina e carto; V - edio, impresso e reproduo de gravaes: indstrias potencialmente incmodas pela emisso de odores, rudos e vibrao, podendo tornar-se insalubres e com riscos de periculosidade por uso de solventes em operaes de impresso, emisso de poluentes atmosfricos e manipulao de substncias inflamveis; VI - fabricao de produtos qumicos: indstrias destinadas fabricao de produtos qumicos que envolva processos e operaes com potencial de insalubridade, periculosidade e incomodidade, passveis de tratamento; VII - fabricao de artigos de borracha: estabelecimentos destinados fabricao de fios de borracha, espuma de borracha, dentre outros, que no utilizem processos de regenerao de borracha; VIII - fabricao de produtos de minerais no metlicos: estabelecimentos destinados fabricao de vidro, artigos de vidro, artefatos de concreto, cimento e estuque, dentre outros;

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IX - metalurgia bsica: estabelecimentos destinados produo de laminados de ao, metalurgia de diversos metais e fundio; X - fabricao de produtos de metal, exceto mquinas e equipamentos: estabelecimentos que utilizem processos de forja, galvanoplastia, usinagem, solda, tmpera, cementao e tratamento trmico de materiais, dentre outros; XI - fabricao de mquinas e equipamentos: estabelecimentos destinados fabricao de motores, bombas, tratores, armas, dentre outros, potencialmente poluidores da gua, do ar e do solo; XII - fabricao de mquinas, aparelhos e materiais eltricos: estabelecimentos destinados fabricao de geradores, transformadores e motores eltricos, fios e cabos, dentre outros; XIII - fabricao e montagem de veculos automotores, reboques e carrocerias: indstrias potencialmente incmodas pela natureza da atividade e porte do empreendimento que exigem solues tecnolgicas e condies de instalao adequadas; XIV - fabricao de outros equipamentos de transporte: indstrias potencialmente incmodas pela natureza da atividade e porte do empreendimento que exigem solues tecnolgicas e condies de instalao adequadas; XV - indstria extrativista. 1. As atividades que compem os grupos de atividades referidos no "caput" deste artigo so as relacionadas no Quadro n 04 anexo a este decreto. 2. Ficam enquadrados na subcategoria de usos industriais incmodos - Ind-2, os estabelecimentos industriais nos quais houver processo de fundio de metais, ferrosos ou no ferrosos, necessrio ou no ao desempenho da atividade na qual est classificado o estabelecimento. 3. As atividades industriais agrupadas nas categorias edio, impresso e reproduo de gravaes, fabricao de mquinas e equipamentos e fabricao de mquinas, aparelhos e materiais eltricos, por meio de comprovao prvia do interessado de que a atividade atende aos parmetros de incomodidade estabelecidos para a zona e via em que se situam, mediante aprovao de requerimento pelo Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentvel - CADES e anlise prvia da Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente - SVMA, podero ser reclassificadas e enquadradas na subcategoria de usos no residenciais industriais tolerveis - Ind-1b, ficando vedada a instalao nas vias locais das zonas ZM e ZMp. 4. No so passveis do reenquadramento de que trata o 3 deste artigo as seguintes indstrias: I - fabricao de pilhas, baterias e acumuladores eltricos; II - fabricao de lmpadas e equipamentos de iluminao. 5. As atividades relacionadas ao extrativismo, enquadradas como Ind-2, devero ser submetidas apreciao da Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente - SVMA, excetuando-se a pesquisa e lavra de gua mineral. 6. A pesquisa e lavra de gua mineral poder ser permitida nas zonas de uso que admitam uso no residencial desde que sua localizao seja previamente aprovada pela Secretaria Municipal de Planejamento - SEMPLA, que fixar as caractersticas de dimensionamento, aproveitamento, ocupao, permeabilidade, recuos, gabaritos de altura mxima e demais condies, e pelo rgo ambiental municipal competente. Art. 27. A fabricao de produtos txteis, de papel e produtos de papel, de produtos qumicos, de produtos de minerais no-metlicos, metalurgia bsica, de produtos de metal, de mquinas e equipamentos, de mquinas, aparelhos e materiais eltricos, a fabricao e montagem de veculos automotores, reboques e carrocerias, de

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outros equipamentos de transporte e indstria extrativista, enquadrados como Ind-2, constam da lista de atividades potencialmente contaminadoras do solo e guas subterrneas da Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental - CETESB, devendo, a critrio da Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente SVMA, a sua implantao conter medidas mitigadoras dos riscos envolvidos nos respectivos processos produtivos. Art. 28. O grupo de atividades usos industriais especiais - Ind-3 divide-se nos seguintes grupos de atividades: I - fabricao de produtos alimentcios: estabelecimentos destinados produo de leos, gorduras, beneficiamento de arroz, fabricao de raes balanceadas, dentre outros, que exigem solues tecnolgicas complexas ou onerosas para seu tratamento; II - curtimento e outras preparaes de couro: indstrias com alto potencial de poluio do meio ambiente, tanto pelas emanaes odorferas, como pela qualidade dos efluentes e resduos slidos industriais gerados que, em geral, necessitam de pr-condicionamentos para disposies conjuntas em sistemas de tratamento pblicos ou privados; III - fabricao de celulose e pastas para fabricao de papel; IV - fabricao de coque, refino de petrleo, elaborao de combustveis nucleares: indstrias com alto potencial de poluio da gua e do ar, gerando resduos slidos, que exigem tratamento e/ou disposio final complexa e onerosa, alm de possurem alta periculosidade, riscos de incndios e exploses, causando srios incmodos populao; V - fabricao de produtos qumicos: indstrias com processos e operaes com potencial de insalubridade, periculosidade e incomodidade, podendo gerar emisses atmosfricas, efluentes lquidos e resduos slidos altamente nocivos para a sade pblica e o meio ambiente; VI - fabricao de borracha: indstrias com operaes de beneficiamento ou regenerao de borracha; VII - fabricao de produtos de minerais no-metlicos: estabelecimentos destinados fabricao de cimento, cal, telhas, tijolos, dentre outros; VIII - metalrgica bsica: estabelecimentos destinados produo de gusa, ferro e ao, metalurgia dos metais no ferrosos, dentre outros, com alto potencial de poluio do ar, emitindo material particulado, gases txicos e incmodos, rudos e vibraes, alm de poluir a gua e gerar resduos slidos que exigem solues tecnolgicas complexas e onerosas para o seu tratamento. 1. Ficam tambm classificados como Ind-3, os estabelecimentos industriais nos quais houver processos de: I - reduo de minrios de ferro; II - beneficiamento e preparao de minerais no-metlicos no associados em sua localizao s jazidas minerais; III - qualquer transformao primria de outros minerais metlicos no associados em sua localizao s jazidas minerais, excetuado o caso de metais preciosos; IV - regenerao de borracha; V - liberao ou utilizao de gases ou vapores que possam, mesmo acidentalmente, colocar em risco a sade pblica, o qual ser verificado em funo da toxicidade da substncia, da quantidade de gases ou vapores que possam ser liberados e da localizao do estabelecimento industrial.

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 2. Mediante aprovao do CADES e anlise prvia de SVMA, as atividades classificadas como usos no residenciais industriais especiais - Ind-3, de que trata o "caput" deste artigo, podero ser reclassificadas como Ind-2 ou Ind-1 por meio de comprovao prvia do interessado de que a atividade atende aos parmetros de incomodidade estabelecidos para a zona e via em que se situa. Seo V Da instalao dos usos no residenciais Art. 29. A instalao de usos no residenciais no territrio do Municpio dever atender, simultaneamente, s seguintes disposies: I - parmetros de incomodidade definidos por zona de uso nos Quadros ns 02/a a 02/g anexos Parte III da Lei n 13.885, de 2004, relativos: a) emisso de rudo; b) ao horrio para carga e descarga; c) vibrao associada; d) potncia eltrica instalada; e) emisso de radiao; f) emisso de odores; g) emisso de gases, vapores e material particulado; h) emisso de fumaa; II - condies de instalao definidas para os grupos de atividades no residenciais, por zona de uso, nos Quadros ns 02/a a 02/g anexos Parte III da Lei n 13.885, de 2004, relativas: a) ao nmero mnimo de vagas para estacionamento; b) implantao de ptio de carga e descarga; c) implantao de rea destinada a embarque e desembarque de pessoas; d) ao horrio de funcionamento; e) lotao mxima; f) rea construda computvel mxima permitida; g) ao nmero mximo de funcionrios por turno. Pargrafo nico. Em qualquer zona de uso, para edificaes existentes consideradas em situao regular, nos termos do "caput" e 1 do artigo 217 da Lei n 13.885, de 2004, no se aplica a limitao de rea construda computvel mxima permitida referida na alnea "f" do inciso II do "caput" deste artigo, devendo ser obrigatoriamente observadas as demais condies de instalao e atendidos os parmetros de incomodidade.

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Art. 30. Os parmetros de incomodidade e as condies para instalao dos usos no residenciais a que se refere o artigo 28 deste decreto constam nos seguintes quadros anexos Parte III da Lei n 13.885, de 2004: I - na macrozona de estruturao e qualificao urbana: a) ZCLz I - Quadro n 02/a; b) ZCLz II - Quadro n 02/b; c) ZCP, ZCL - Quadro n 02/c; d) ZM/ vias locais - Quadro n 02/d; e) ZM/ vias coletoras - Quadro n 02/e; f) ZM/vias estruturais N3 - Quadro n 02/f; g) ZM/ vias estruturais N1 e N2 - Quadro n 02/g; h) ZPI - Quadro n 02/h; II - na macrozona de proteo ambiental: a) ZCPp, ZCLp - Quadro n 02/c; b) ZMp/ vias locais - Quadro n 02/d; c) ZMp/ vias coletoras - Quadro n 02/e; d) ZMp/ vias estruturais N3 - Quadro n 02/f; e) ZMp/ vias estruturais N1 e N2 - Quadro n 02/g. 1. Na ZER aplicam-se os parmetros de incomodidade estabelecidos para a Zona Centralidade Linear - ZCLzII. 2. Em qualquer zona de uso devero ser observados os parmetros estabelecidos no Quadro n 04 anexo Parte III da Lei n 13.885, de 2004, em funo da segurana da via e da fluidez do trfego, relativos : I - categoria da via; II - largura da via. 3. Nas zonas de uso onde os usos no residenciais tolerveis - nR2 so admitidos, sua instalao ser permitida em vias com largura inferior quelas estabelecidas no Quadro n 04 anexo Parte III da Lei n 13.885, de 2004, quando: I - em um raio de 500m (quinhentos metros) traados a partir do ponto mdio da extenso do alinhamento do imvel, no houver outra via com a largura mnima exigida para a instalao do uso pretendido; II - a edificao em que se pretende instalar o uso nR2 seja existente e considerada em situao regular, nos termos do "caput" e 1 do artigo 217 da Lei n 13.885, de 2004;

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III - seja observado para as novas construes: a) em vias com largura inferior a 10m (dez metros), mas no inferior a 7m (sete metros), a rea construda total mxima de 250m (duzentos e cinqenta metros quadrados); b) em vias com largura superior a 10m (dez metros), mas inferior a 12m (doze metros), a rea construda total mxima de 500m (quinhentos metros quadrados). Art. 31. Nas Zonas Predominantemente Industriais - ZPI, so permitidas as indstrias Ind-1a em vias com largura inferior a 10m (dez metros), mas no inferior a 7m (sete metros), desde que a rea construda total da edificao no ultrapasse 250m (duzentos e cinqenta metros quadrados). Captulo III Das Disposies Gerais Art. 32. Para os fins da disciplina do uso do solo no se diferencia o comrcio varejista do atacadista. Art. 33. As atividades cinema ao ar livre, "drive-in" e motel somente sero permitidas nas Zonas Centralidade Polar ou Linear ZCP ou ZCL, na Zona Predominantemente Industrial - ZPI, na Zona de Proteo e Desenvolvimento Sustentvel - ZPDS e na Zona de Lazer e Turismo - ZLT. Art. 34. Nas Zonas Especiais de Produo Agrcola e de Extrao Mineral - ZEPAG so tambm permitidos como atividades correlatas: I - os usos no residenciais ambientalmente compatveis com o desenvolvimento urbano sustentvel - nR4, definidos no artigo 159 e relacionados no Quadro n 05, "a", anexo Parte III da Lei n 13.885, de 2004, compostos pelos seguintes grupos de atividades: a) pesquisa e educao ambiental; b) manejo sustentvel; II - as indstrias extrativistas constantes do grupo de atividades uso no residencial industrial incmodo Ind-2, conforme classificao do artigo 26 deste decreto, bem como, mediante anlise prvia caso a caso pela CAIEPS, as atividades complementares a seguir relacionadas: a) fabricao de concreto pr-moldado; b) fabricao de argamassa pronta; c) fabricao de pr-moldados. Pargrafo nico. A instalao das atividades de que trata o "caput" deste artigo somente ser permitida mediante a observncia de restries, limites, condies de manejo, tratamento e disposio de resduos e efluentes, nos termos do disposto na legislao federal, estadual e municipal. Art. 35. Nos imveis contidos na rea de Proteo aos Mananciais somente ser permitida a instalao de indstrias da subcategoria de uso no residencial industrial compatvel - Ind-1a. Art. 36. Os usos residenciais e no residenciais admitidos em imvel enquadrado como ZEPEC so aqueles permitidos na zona de uso ou categoria de via em que se situa o imvel desde que compatveis com as normas estabelecidas na resoluo de tombamento, quando houver.

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Art. 37. Nas zonas mistas ZM e ZMp, nos imveis com frente e acesso para vias estruturais N1 e N2, que possurem divisa lateral com imveis com frente para vias estruturais N3, devero ser atendidos os parmetros de incomodidade e as condies de instalao definidos no Quadro n 02/f anexo Parte III da Lei n 13.885, de 2004, para as vias estruturais N3. Pargrafo nico. Nos imveis com frente e acesso para vias estruturais N1, N2 ou N3, que possurem divisa lateral com imveis com frente para vias coletoras ou locais, devero ser atendidos os parmetros de incomodidade e as condies de instalao, definidos no Quadro n 02/e anexo Parte III da Lei n 13.885, de 2004, para as vias coletoras. Art. 38. Nas zonas mistas, aplicam-se aos lotes com frente para mais de uma via de circulao as seguintes disposies: I - podero ser instalados os usos permitidos em qualquer uma das vias, atendidas as condies para instalao correspondentes; II - fica vedado o acesso, tanto de veculos como de pedestres, para a via onde o uso a ser instalado no permitido de acordo com as disposies da Lei n 13.885, de 2004, e deste decreto, devendo toda a extenso do alinhamento ser obrigatoriamente fechada; III - devero ser atendidos os parmetros de incomodidade estabelecidos para a via mais restritiva. Art. 39. So admitidos usos mistos em lotes ou edificaes localizadas em qualquer zona de uso, desde que se trate de usos permitidos na zona, possam funcionar de modo independente e sejam atendidas, em cada caso, as disposies da Lei n 13.885, de 2004, e deste decreto. 1. No caracterizam outros usos as atividades complementares para o atendimento exclusivo dos usurios da atividade principal. 2. As atividades complementares de que trata o 1 deste artigo no podem ter acesso direto para a via pblica. 3. Nas edificaes ou lotes ocupados por usos mistos admitido o uso comum de espaos e instalaes complementares s atividades compreendidas. 4. Os usos industriais Ind-1b e Ind-2 no podero ter uso misto com usos residenciais. Art. 40. Ficam mantidos os recuos de frente especiais estabelecidos pela Lei n 9.334, de 13 de outubro de 1981. Art. 41. Para fins de aplicao do artigo 240 da Lei n 13.885, de 2004, a Taxa de Ocupao Mxima admitida TO, constante da frmula expressa no artigo 166 da Lei n 13.430, de 13 de setembro de 2002, poder ser estabelecida adotando-se uma das seguintes disposies: I - a taxa de ocupao mxima constante dos Quadros n 04 integrantes dos Livros I a XXXI da Parte II da Lei n 13.885, de 2004; II - a taxa de ocupao mxima estabelecida pelo artigo 192 da Parte III da Lei n 13.885, de 2004, desde que a edificao correspondente subcategoria de uso R2v se localize na zona de uso ZM e tenha gabarito de altura mxima de at 12m (doze metros). Art. 42. Para a aplicao da taxa de ocupao mxima do lote nas zonas de uso ZM e ZCP, constantes dos Quadros n 04 integrantes dos Livros I a XXXI da Parte II da Lei n 13.885, de 2004, quando diferenciadas por categoria de uso, considera-se que o uso comercial igual categoria de uso no residencial - nR.

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Art. 43. Para fins de aplicao do 3 do artigo 187 da Lei n 13.885, de 2004, considera-se terrenos com acentuado declive ou aclive em relao ao logradouro ou aos imveis contguos, aqueles com declividade superior a 30% (trinta por cento). Art. 44. Caber CTLU dirimir dvidas e omisses relativas ao disposto neste decreto, bem como incluso de outras atividades nas diferentes subcategorias de uso dele constantes, inclusive quanto aos equipamentos e servios de infra-estrutura de que trata o seu artigo 20. Art. 45. Este decreto entrar em vigor na data de sua publicao. PREFEITURA DO MUNICPIO DE SO PAULO, aos 4 de abril de 2005, 452, da Fundao de So Paulo. JOS SERRA, PREFEITO FRANCISCO VIDAL LUNA, Secretrio Municipal de Planejamento Publicado na Secretaria do Governo Municipal, em 4 de abril de 2005. ALOYSIO NUNES FERREIRA FILHO, Secretrio do Governo Municipal OBS: ANEXOS, VIDE DOM 05/04/2005

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Dirio Oficial da Cidade de So Paulo Sexta-Feira, 15 de Setembro de 2006.

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LEI N 14.044, DE 2 DE SETEMBRO DE 2005 (Projeto de Lei n 463/05, do Executivo)

Dispe sobre a excluso das reas cobertas de garagem das reas computveis para efeito do clculo do coeficiente de aproveitamento, nas condies que especifica.

JOS SERRA, Prefeito do Municpio de So Paulo, no uso das atribuies que lhe so conferidas por lei, faz saber que a Cmara Municipal, em sesso de 31 de agosto de 2005, decretou e eu promulgo a seguinte lei: Art. 1 Ficam excludas, das reas computveis para efeito do clculo do coeficiente de aproveitamento, as reas cobertas, em qualquer pavimento, destinadas a garagem, estacionamento, carga, descarga e manobras de veculos, at o limite mximo do coeficiente de aproveitamento efetivamente adotado no projeto, excetuado o disposto no pargrafo nico deste artigo. Pargrafo nico. Nas edificaes destinadas aos grupos de atividades no-residenciais - nR2 referentes a servios de armazenamento e guarda de bens mveis, oficinas e indstrias dos tipos Ind-1b e Ind-2, as reas cobertas mencionadas no "caput" deste artigo no sero computadas para efeito do clculo do coeficiente de aproveitamento at o limite de 50% do coeficiente adotado no projeto. Art. 2 Esta lei entrar em vigor na data de sua publicao. PREFEITURA DO MUNICPIO DE SO PAULO, aos 2 de setembro de 2005, 452 da fundao de So Paulo. JOS SERRA, PREFEITO Publicada na Secretaria do Governo Municipal, em 2 de setembro de 2005. ALOYSIO NUNES FERREIRA FILHO, Secretrio do Governo Municipal (Dirio Oficial pgina 01)

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II Proposta de Estruturao de Oferta Pblica de CEPAC

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EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO

INSTRUMENTO PARTICULAR DE RE-RATIFICAO DE CONTRATO DE COORDENAO, COLOCAO E DISTRIBUIO PBLICA PRIMRIA DE CERTIFICADOS DE POTENCIAL ADICIONAL DE CONSTRUO - CEPAC, SOB O REGIME DE MELHORES ESFOROS DA 1 EMISSO DA PREFEITURA DO MUNICPIO DE SO PAULO

ENTRE

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO EMURB

BB BANCO DE INVESTIMENTO S.A.

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EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO

INSTRUMENTO PARTICULAR DE RE-RATIFICAO DE CONTRATO DE COORDENAO, COLOCAO E DISTRIBUIO PBLICA PRIMRIA DE CERTIFICADOS DE POTENCIAL ADICIONAL DE CONSTRUO - CEPAC, SOB O REGIME DE MELHORES ESFOROS DA 1 EMISSO DA PREFEITURA DO MUNICPIO DE SO PAULO

Pelo presente Instrumento Particular, as Partes abaixo identificadas e qualificadas, representadas na forma de seus respectivos atos constitutivos, de um lado,

a) EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO EMURB, empresa pblica integrante da Administrao Pblica do Municpio de So Paulo, com sede na Rua So Bento, n 405, 16 andar, na Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob n 43.336.288/0001-82, doravante denominada EMURB e, neste ato, com respaldo nos Decretos Municipais n 44.417, de 26 de fevereiro de 2004 e n 44.844, de 14 de junho de 2004, agindo em nome da Prefeitura do Municpio de So Paulo, doravante denominada Prefeitura; conforme competncia que lhe foi atribuda por fora da Portaria 59 da Prefeitura Municipal de So Paulo de 1 de abril de 2004. e, de outro lado, b) BB BANCO DE INVESTIMENTO S.A., pessoa jurdica de direito privado com sede no Setor Bancrio Sul, Quadra 04, Bloco C, Lote 32, parte, 24 andar, Asa Sul, Braslia, Distrito Federal, inscrita no CNPJ/MF sob n 24.933.830/0001-30, doravante denominado Banco Coordenador; em conjunto denominadas Partes,

CONSIDERANDO QUE (i) de acordo com a Lei Municipal n 13.260, de 28 de dezembro de 2001 (Lei da Operao gua Espraiada), a qual institui a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada (Operao gua Espraiada), o Poder Executivo Municipal, sob coordenao da EMURB, poder emitir at 3.750.000 (trs milhes, setecentos e cinqenta mil) Certificados de Potencial Adicional de Construo (CEPAC) para a outorga onerosa de (i) potencial adicional de construo, (ii) modificao de uso do solo e (iii) demais parmetros urbansticos (em conjuntos, os Direitos Urbansticos Adicionais); os recursos obtidos com a emisso dos CEPAC devem ser obrigatoriamente utilizados para o financiamento das Intervenes previstas na Lei da Operao gua Espraiada, sendo que, para os fins deste instrumento, Interveno ou Intervenes significaro o conjunto de aes de natureza urbanstica praticadas ou a serem praticadas pelo Municpio de So Paulo por meio de obras pblicas e desapropriaes no mbito da Operao gua Espraiada;

(ii)

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EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO (iii) o Grupo de Gesto da Operao gua Espraiada, que liderado pela EMURB (Grupo de Gesto), definiu como prioridades da Operao gua Espraiada as seguintes Intervenes (Intervenes da 1 Emisso): (a) a construo de 2 (duas) pontes estaiadas sobre o Rio Pinheiros interligando a Avenida Jornalista Roberto Marinho com a Marginal do Rio Pinheiros Avenida das Naes Unidas (as Pontes); e (b) a implantao de unidades habitacionais de interesse social para atendimento s famlias atingidas pelas obras das Pontes, incluindo o reassentamento das famlias que ocupam a favela denominada Jardim Edith, localizada no cruzamento das Avenidas Jornalista Roberto Marinho e Engenheiro Luis Carlos Berrini; para financiar as Intervenes da 1 Emisso, o Poder Executivo Municipal pretende arrecadar at R$198.140.244,19 (cento e noventa e oito milhes, cento e quarenta mil, duzentos e quarenta e quatro reais e dezenove centavos) com a emisso pblica primria de at 660.467 (seiscentos e sessenta mil, quatrocentos e sessenta e sete) CEPAC, de valor unitrio mnimo de R$300,00 (trezentos reais) (a 1 Emisso); em 4 de maro de 2004, a EMURB celebrou um contrato de coordenao, colocao e Distribuio Pblica Primria de CEPAC Contrato com o BB Banco de Investimentos S.A., atravs do Processo Administrativo n 006243800, com a finalidade de coordenar a colocao e a distribuio pblica primria de todos CEPAC previstos no mbito da Operao gua Espraiada, nos termos da Lei Federal n 8.666, de 21 de junho de 1993 (Lei de Licitaes), Lei n 6.385/76, de 7 de dezembro de 1976, Instruo n 400, de 29 de dezembro de 2003 (CVM 400/03) e Instruo n 401, de 29 de dezembro de 2003 (CVM 401/03) as duas ltimas da Comisso de Valores Mobilirios (CVM); em complemento quelas disposies contratuais contidas no Contrato que se originou do Processo Administrativo n 006243800, faz-se necessrio o detalhamento operacional da 1 Emisso de Oferta Pblica dos CEPAC, no mbito da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, decorrente do contrato celebrado com o Coordenador lder, em 4 de maro de 2004, para atendimento das normas do mercado de capitais e das normas estabelecidas pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM); e

(iv)

(v)

(vi)

Resolvem as Partes celebrar o presente Instrumento Particular de Re-ratificao do Contrato de Coordenao, Colocao e Distribuio Pblica Primria de CEPAC n 0062438000, firmado em 4 de maro de 2004, sob regime de melhores esforos da 1 Emisso da Prefeitura do Municpio de So Paulo (Instrumento Particular de ReRatificao), com preo global, como suplemento das clusulas contratuais, ora ratificadas, exceto no que concerne s retificaes constantes neste instrumento, bem como pelas disposies legais aplicveis, em especial, a Lei Federal n 8.666, de 21 de junho de 1993 (Lei de Licitaes), Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade), a Lei Municipal n 13.430, de 13 de setembro de 2002 (Plano Diretor), a Lei Municipal n 13.260, de 28 de dezembro de 2001 (Lei da Operao gua Espraiada), Decreto Municipal n 44.844, de 14 de junho de 2004, Portaria Municipal n 59, de 1 de abril de 2004 e Instrues CVM 400/03 e 401/03, nos seguintes termos:

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EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO

I.

REQUISITOS

1.1

Registros na CVM __/__/__ sob

1.1.1 A Operao gua Espraiada foi registrada na CVM em n , nos termos da Instruo CVM 401/03.

1.1.2 A distribuio pblica da 1 Emisso foi devidamente registrada em __/__/__ sob n. na CVM, na forma prevista na Lei n 6.835/76 e na Instruo CVM 401/03.

1.2

Registro para Negociao

1.2.1 Os CEPAC sero registrados para negociao e distribuio pblica na Sociedade Operadora de Mercado de Ativos SOMA (SOMA).

1.3

Registro na Associao Nacional de Bancos de Investimento (ANBID)

1.3.1 O prospecto da Operao gua Espraiada (Prospecto) foi registrado na ANBID em atendimento ao Cdigo de Auto-Regulao da ANBID para ofertas pblicas de ttulos e valores mobilirios (Cdigo ANBID). 1.3.2 O suplemento ao Prospecto contendo as caractersticas principais da 1a Emisso (o Suplemento) ser registrado na ANBID em atendimento ao Cdigo ANBID.

II.

CARACTERSTICAS DA 1 EMISSO

2.1

Custo Estimado das Intervenes: as Intervenes indicadas no Anexo I ao presente instrumento tm um custo estimado para sua realizao de R$ 198.140.244,19 (cento e noventa e oito milhes, cento e quarenta mil, duzentos e quarenta e quatro reais e dezenove centavos).

2.1.1 O custo das Intervenes acima referido inclui todas as despesas necessrias sua realizao, sejam elas j incorridas ou a serem incorridas, incluindo os gastos com projetos, emisso dos CEPAC, remunerao da EMURB e de terceiros contratados e as taxas a serem pagas para a distribuio pblica dos CEPAC, entre outros. 2.2 Quantidade de CEPAC e Nmero de Leiles: sero emitidos at 660.467 (seiscentos e sessenta mil, quatrocentos e sessenta e sete) CEPAC, em um ou mais leiles pblicos de venda a serem realizados no SOMA. Valor Unitrio Mnimo: os CEPAC sero emitidos a um valor unitrio mnimo de R$ 300,00 (trezentos reais).

2.3

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EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO 2.4 Montante Total da 1 Emisso: at R$ 198.140.244,19 (cento e noventa e oito milhes, cento e quarenta mil, duzentos e quarenta e quatro reais e dezenove centavos), na Data de Emisso, conforme definio abaixo, assumindo a colocao de at 660.467 (seiscentos e sessenta mil, quatrocentos e sessenta e sete) CEPAC, ao valor unitrio mnimo de R$ 300,00 (trezentos reais). Forma: os CEPAC devero ser registrados em forma escritural, dispensada a emisso fsica de documentos e atendidos os requisitos de segurana, transparncia e economicidade. Data de Emisso: para todos os fins e efeitos legais, a data de emisso dos CEPAC ser a data em que for publicado o anncio de incio de distribuio pblica primria de CEPAC (Data de Emisso). Subscrio e Forma de Integralizao: os CEPAC devero ser integralizados vista em moeda corrente nacional. Direitos Urbansticos Adicionais: cada CEPAC representa rea (em m2) a ser construda, que (i) supere os padres estabelecidos pela legislao de uso e ocupao do solo, at o limite fixado pela Lei da Operao gua Espraiada; e/ou confira utilizao do imvel diversa da prevista pela legislao de uso e ocupao do solo, nos limites fixados pela Lei da Operao gua Espraiada ; e/ou supere as restries impostas a cada zona pela legislao de uso e ocupao do solo.

2.5

2.6

2.7

2.8

(ii)

(iii)

2.8.1

Cada CEPAC poder ser convertido em rea construda, observados os parmetros de converso abaixo indicados:

Setores da Operao gua Espraiada

Direitos Urbansticos Adicionais Conferidos

rea adicional de construo Jabaquara Brooklin Berrini Marginal Pinheiros Chucri Zaidan 3 m2 1 m2 1 m2 2 m2 1 m2

rea de terreno referente modificao de usos e parmetros 2 m2 1 m2 2 m2 2 m2 2 m2

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EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO 2.8.2 Cada um dos setores da Operao gua Espraiada observar os seguintes estoques mximos, observado um estoque mximo de 3.750.000 m2:

Setores da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada Estoque

Jabaquara 500.000 m (que devem ser obrigatoriamente, o que significa que, dos 3.750.000 m disponveis, restam 3.250.000 m para os demais setores) Brooklin at 1.500.000 m Berrini at 250.000 m Marginal Pinheiros at 600.000 m Chucri Zaidan at 2.000.000 m Americanpolis 0 m (rea para a qual no foi definido Estoque) ZEIS 0 m (Zona Especial de Interesse Social)

2.9

Prazo e Remunerao: os CEPAC no representam ttulos de dvida do Municpio de So Paulo ou da EMURB, ou de crdito contra o Municpio de So Paulo ou a EMURB e, portanto, no atribuem a seus titulares direito de resgate ou amortizao, nem apresentam prazo de vencimento ou prazo determinado para utilizao. A valorizao dos CEPAC est basicamente ligada valorizao imobiliria e s regras de demanda e oferta por Direitos Urbansticos Adicionais.

2.10

Fiscalizao: a Prefeitura do Municpio de So Paulo, por intermdio da EMURB, contratou a Caixa Econmica Federal (CEF) para fiscalizar o emprego dos recursos obtidos com a distribuio pblica de CEPAC no mbito da Operao gua Espraiada, bem como para acompanhar o andamento das respectivas Intervenes e assegurar a suficincia e veracidade das informaes que sero periodicamente prestadas pelo Poder Executivo Municipal ao mercado.

2.11

Escriturao: a Prefeitura do Municpio de So Paulo, por intermdio da EMURB, contratou o Banco do Brasil S.A. para prestar servios de escriturao dos CEPAC.

236

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO 2.12 Perodo de Distribuio: A distribuio da 1 Emisso, a ser feita por meio de um ou mais leiles pblicos de venda no SOMA, ocorrer no prazo de at 2 (dois) anos, contados da Data de Emisso. Custos, Taxas e Comisses: O quadro abaixo indica os custos, taxas e comisses (incorridos ou a serem incorridos) com relao 1 Emisso e Operao Urbana Consorciada gua Espraiada como um todo. 1 Emisso Custos, Comisses e Taxas Comisso de Colocao Taxas e Emolumentos (registro junto CVM e ANBID e emolumentos CBLC) Outros Custos Relacionados (assessoria legal grfica, entre outros) Custos das Intervenes (Pontes e HIS): Subtotal 1 Operao gua Espraiada Custos, Comisses e Taxas Comisso de Coordenao Outros custos e despesas (pareceres, estudos, escriturao, fiscalizao e outros) Fiscalizao EMURB Subtotal 2 Total Geral (subtotal 1 + subtotal 2 ) e Gerenciamento da Mnimo (R$) Mximo (R$) 400.000,00 783.502,98 Mnimo (R$) 0 Mximo (R$) 3.962.804,88 91.874,00

2.13

167.023,00

185.352.964,90

189.574.666,78

7.382.074,43

8.565.577,41 198.140.244,19

2.13.1 Os custos j incorridos no mbito da Operao gua Espraiada so reembolsveis, nos termos explicitados no Prospecto e no Suplemento. 2.14 O custo unitrio da distribuio de aproximadamente R$ 0,000002 por CEPAC, assumindo o valor unitrio mnimo de colocao de R$300,00 (trezentos reais).

237

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO III. REGIME E CONDIES DE COLOCAO

3.1

Observadas as condies previstas neste contrato, o Banco Coordenador far a colocao de CEPAC objeto da 1 Emisso em regime de melhores esforos. No existiro reservas antecipadas, nem fixao de lotes mnimos ou mximos, sendo que o Banco Coordenador, com expressa anuncia da EMURB e/ou da Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico do Municpio de So Paulo, organizar plano de distribuio, o qual poder levar em conta suas relaes com clientes e outras consideraes de natureza comercial ou estratgica, nos termos previstos no artigo 33, pargrafo 3, da Instruo CVM 400/03. Se, ao final do prazo de colocao da 1 Emisso, os CEPAC objeto de melhores esforos no tiverem sido totalmente colocados, nem a EMURB, nem o Banco Coordenador tero a obrigao de adquirir os CEPAC remanescentes e a EMURB no ter a obrigao de utilizar recursos prprios para fazer os pagamentos futuros, da mesma forma que o Banco Coordenador no tem como obrigao a colocao dos CEPAC nos montantes ofertados. Os CEPAC devero ser integralizados vista em moeda corrente nacional. A colocao pblica de CEPAC somente ter incio aps a concesso do registro de distribuio pela CVM, a disponibilizao do Prospecto e do Suplemento aos investidores e a publicao do anncio de incio de distribuio dos CEPAC, sendo que tal disponibilizao e publicao devero ocorrer no prazo mximo de 90 (noventa) dias da obteno do registro, sob pena de caducidade do mesmo, nos termos do artigo 17 da Instruo CVM 400/03. Os CEPAC devero ser colocados no prazo mximo de 2 (dois) anos, contados da Data de Emisso. Findo o referido prazo, os CEPAC no colocados devero ser cancelados, salvo se tal prazo for prorrogado. No ser constitudo fundo de manuteno de liquidez dos CEPAC.

3.2

3.3

3.4 3.5

3.6

3.7

IV.

OBRIGAES

4.1

A EMURB, na qualidade de coordenadora da Operao gua Espraiada, agindo em nome do Municpio de So Paulo, obriga-se a: (a) preencher, com o auxlio do Banco Coordenador, todos os documentos necessrios para a obteno do registro da 1 Emisso e dos respectivos leiles pblicos de venda na CVM e no SOMA, conforme o caso; preparar, com a assistncia do Banco Coordenador, e de seus assessores jurdicos, nos prazos adequados e dentro dos limites razoveis, conforme

(b)

238

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO responsabilidade necessrios distribuio e colocao dos CEPAC, observada a legislao aplicvel, especialmente as disposies constantes da Instruo CVM n 401/03, Instruo CVM 400/03 e do Cdigo da ANBID; (c) manter sempre disposio, e apresentar, o mais rapidamente possvel, desde que solicitado pelo Banco Coordenador, os documentos e informaes utilizados para preenchimento dos documentos mencionados nos itens a e b acima; manter atualizado o registro da Operao gua Espraiada perante a CVM, nos termos da Instruo CVM 401/03; enviar CVM, trimestralmente, at 45 (quarenta e cinco) dias aps o trmino de cada trimestre do ano civil, por meio do Prefeito ou de seu representante, em conjunto com a Secretaria de Finanas e Desenvolvimento do Municpio de So Paulo, consoante pargrafo nico do artigo 7, da Instruo CVM 401/03 e item 5, da Portaria Municipal n 59, de 01 de abril de 2004, as seguintes informaes peridicas: (i) relatrio informando o andamento da Operao gua Espraiada e das Intervenes da 1 Emisso, a situao atualizada dos setores em que os CEPAC ainda podem ser utilizados, o prazo estimado para o seu trmino, os custos j incorridos, a quantidade de CEPAC distribudos pblica e privadamente e quaisquer outros elementos que direta ou indiretamente afetem a execuo das Intervenes da 1 Emisso, relatrio da CEF contemplando os fatos relativos aplicao dos recursos obtidos com a distribuio pblica dos CEPAC e ao andamento da Operao gua Espraiada; e discriminao da quantidade de CEPAC utilizados, a rea disponvel para utilizao de CEPAC e o estoque remanescente de CEPAC.

(d)

(e)

(ii)

(iii)

(f)

comunicar, em conjunto com a Secretaria de Finanas e Desenvolvimento do Municpio de So Paulo, imediatamente CVM, ao Banco Coordenador e ao mercado a existncia de estudos, projetos de lei ou quaisquer iniciativas que possam modificar o Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo ou quaisquer aspectos da Operao gua Espraiada; divulgar, em conjunto com a Secretaria de Finanas e Desenvolvimento do Municpio de So Paulo, ampla e imediatamente, qualquer ato ou fato relevante relativo aos CEPAC, de modo a garantir aos investidores acesso a informaes que possam direta ou indiretamente afetar o valor de mercado dos CEPAC ou influir em suas decises de adquirir, permanecer com, ou alienar CEPAC. arcar com todos os custos relativos a: (a) confeco do Prospecto e do Suplemento, (b) elaborao, distribuio, publicao e veiculao de

(g)

(h)

239

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO da 1 Emisso, (c) publicaes necessrias no mbito da 1 Emisso, quer sejam exigidas pelo presente instrumento ou decorrentes de exigncia legal ou regulamentar, (d) pagamento da taxa de registro na ANBID, e (e) confeco e publicao de todo material necessrio distribuio e colocao dos CEPAC, incluindo mas no se limitando aos editais de leilo pblico de venda e demais avisos previstos na Instruo CVM 401/03 e Instruo CVM 400/03; (i) contratar e arcar com todos os custos, despesas e remuneraes incorridos na contratao, se necessrio, de consultores externos do Municpio de So Paulo, especialmente advogados e auditores, banco mandatrio, CEF, instituio escrituradora dos CEPAC, custodiante (se houver), necessrios ao bom desempenho da 1 Emisso, bem como arcar com os custos decorrentes do registro da 1 Emisso na CVM e no SOMA e/ou outros custos atribuveis EMURB, nos termos do contrato firmado em 4 de maro de 2004 entre o Banco Coordenador e a EMURB (Anexo 2). reembolsar o Banco Coordenador de quaisquer despesas incorridas com a distribuio pblica dos CEPAC e devidamente documentadas, nos termos do Contrato, desde que previamente autorizadas; cumprir integralmente a legislao e regulamentao relativamente 1 Emisso e Operao gua Espraiada; aplicveis

(j)

(k)

(l)

efetuar e arcar com o recolhimento de quaisquer tributos e/ou contribuies, de sua exclusiva responsabilidade, que incidam ou venham a incidir sobre a 1 Emisso, incluindo, mas no se limitando Taxa de Fiscalizao do Mercado de Capitais de que trata a Lei n. 7.940, de 21 de dezembro de 1989; efetuar, na Data de Liquidao, definida na Clusula VII abaixo, o pagamento ao Banco Coordenador, da comisso a ele devida nos termos das Clusulas V e VI deste instrumento;

(m)

(n)

fazer com que os CEPAC sejam registrados em nome dos respectivos subscritores; acompanhar o andamento das Intervenes da 1 Emisso e diligentemente submeter, em conjunto com a Secretaria de Finanas e Desenvolvimento do Municpio de So Paulo, todas as informaes que lhe sejam exigveis CVM, ao mercado e ao Banco Coordenador, na forma da alnea (e) acima; no veicular para o pblico, sem o prvio e expresso consentimento do Banco Coordenador, qualquer informao estratgica, ou ainda, qualquer informao que altere o contedo do registro da Operao gua Espraiada e da 1 Emisso na CVM, exceto as legalmente exigveis; caso ocorram, no mbito da Operao gua Espraiada, distribuies privadas de CEPAC, comunicar tal fato CVM, ao SOMA, ou outro mercado em que os CEP
240

(o)

(p)

(q)

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO escriturador dos CEPAC, bem como a quantidade de CEPAC distribuda e o valor dos CEPAC adotado como referncia, em conjunto com a Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico do Municpio de So Paulo; e (r) observar e cumprir o Contrato firmado em 04 de maro de 2004 naquilo que no for revogado pelo presente Instrumento Particular de Re-Ratificao.

4.2

O Banco Coordenador obriga-se a:

(a)

assessorar a EMURB no que for necessrio para a realizao da distribuio pblica da 1 Emisso; solicitar, juntamente com a EMURB, o registro da distribuio pblica dos CEPAC, devidamente instrudo, e assessorar a EMURB em todas as etapas da distribuio pblica da 1 Emisso; comunicar imediatamente CVM qualquer eventual alterao no presente instrumento, ou a sua resciso; remeter mensalmente CVM, no prazo de 15 (quinze) dias aps o encerramento do ms, a partir da Data de Emisso e at a publicao do anncio de encerramento de distribuio pblica primria de CEPAC, relatrio indicativo do movimento consolidado da distribuio pblica dos CEPAC, conforme Anexo VII da Instruo CVM 400/03; participar ativamente, em conjunto com a EMURB, na elaborao do Prospecto e do Suplemento e na verificao da veracidade, consistncia, qualidade e suficincia das informaes deles constantes, ficando responsvel pelas informaes prestadas, nos termos do artigo 56, pargrafo 1, da Instruo CVM 400/03, observadas as ressalvas feitas ou a serem feitas no Prospecto e/ou Suplemento no que diz respeito ao estudo de viabilidade da Operao gua Espraiada; manter o Prospecto e o Suplemento disposio do pblico; auxiliar a EMURB na preparao dos avisos, mencionados nas alneas a e b do subitem 4.1 retro e nas publicaes exigidas nos termos da regulamentao aplicvel, bem como dar ampla divulgao distribuio pblica, publicando tais avisos e publicaes, na forma prevista, no Dirio Oficial do Municpio de So Paulo e/ou outro jornal de grande circulao, se for o caso; acompanhar e controlar o plano de distribuio dos CEPAC; controlar os boletins de subscrio ou recibos de aquisio, devolvendo EMURB os boletins de subscrio ou os recibos no utilizados, no prazo mximo de 30 (trinta) dias aps o encerramento da distribuio pblica dos CEPAC;

(b)

(c)

(d)

(e)

(f) (g)

(h) (i)

241

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO (j) suspender a distribuio dos CEPAC na ocorrncia de qualquer fato ou irregularidade, inclusive aps a obteno do registro, que venha a justificar a suspenso ou o cancelamento do registro, que venha a, no seu entendimento e no de seus assessores jurdicos, justificar a suspenso ou cancelamento do registro; sem prejuzo do disposto no item (j) acima, comunicar imediatamente a ocorrncia do ato ou irregularidade ali mencionados CVM, que verificar se a ocorrncia do fato ou da irregularidade so sanveis, nos termos do artigo 19 da Instruo CVM 400/03; guardar, por 5 (cinco) anos, disposio da CVM, toda a documentao relativa ao processo de registro da distribuio dos CEPAC, de elaborao do Prospecto e do Suplemento, bem como toda a documentao comprobatria de sua diligncia para o cumprimento do disposto no item (m) abaixo; tomar todas as cautelas e agir com elevados padres de diligncia, respondendo pela falta de diligncia ou omisso, para assegurar que as informaes prestadas pela EMURB so verdadeiras, consistentes, corretas e suficientes, permitindo aos investidores uma tomada de deciso fundamentada a respeito da distribuio pblica; solicitar CVM e ao SOMA, em conjunto com a EMURB, os registros necessrios realizao dos leiles de venda de CEPAC da 1 Emisso, acompanhados de todos os documentos exigidos pelas normas aplicveis e praticar todos os atos necessrios, assessorando a EMURB em todas as etapas da 1 Emisso, visando obteno de tais registros; prestar esclarecimentos e informaes aos investidores a respeito da 1 Emisso; observar e cumprir o Contrato, firmado em 04 de maro de 2004, naquilo que no for retificado pelo presente Instrumento Particular de ReRatificao.

(k)

(l)

(m)

(n)

(o)

(p)

V.

REMUNERAO

5.1.

Pelos servios prestados, sem garantia de colocao dos CEPAC, ser devida pela EMURB ao Banco Coordenador, livre de quaisquer tributos, uma remunerao varivel equivalente a 2% (dois por cento) sobre o valor total do lote de CEPAC efetivamente distribudo em cada leilo pblico de venda da 1 Emisso. A importncia devida ao Banco Coordenador, a ttulo de pagamento de remunerao varivel dever ser paga, vista, integralmente em moeda corrente nacional, no prazo de 5 (cinco) dias teis, contados da liquidao financeira da venda dos CEPAC em cada leilo pblico de venda da 1 Emisso.

5.2.

242

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO 5.3 Alm da remunerao varivel acima, a EMURB dever pagar ao Banco Coordenador uma remunerao fixa, nos termos do Contrato, firmado em 04 de maro de 2004, observada a deduo prevista no item IX do precitado ajuste.

VI.

DESPESAS REEMBOLSVEIS PELA EMURB

6.1

As despesas incorridas pelo Banco Coordenador relacionadas com a 1 Emisso sero de responsabilidade da EMURB, que reembolsar todos os custos, taxas e despesas incorridas para a consecuo da 1 Emisso, incluindo, mas no se limitando ao seguintes: (a) despesas incorridas com o comparecimento a reunies de due diligence e outras despesas relacionadas; despesas incorridas pelo Banco Coordenador, necessrias e usuais para operaes da espcie com realizao de road show (incluindo passagens areas, hospedagens, refeies, traslados, locao de salas, e outras).

(b)

6.2

Todas as despesas mencionadas no pargrafo acima devero ser justificadas pelo Banco Coordenador, por meio de documentao adequada para efeitos fiscais (tais como notas fiscais, recibos, faturas) e, quando necessrio, ser solicitado pela EMURB a apresentao de trs oramentos que justifiquem a compatibilidade com preo praticado atualmente pelo mercado. As despesas mencionadas nesta clusula sero reembolsadas pela EMURB no prazo mximo de 10 (dez) dias, contados a partir do pedido de reembolso do Banco Coordenador, devidamente instrudo.

VII.

LIQUIDAO

7.1

A EMURB dever pagar ao Banco Coordenador, no prazo de 5 (cinco) dias teis contados data de integralizao dos CEPAC (Data de Liquidao), a comisso a ele devida, conforme Clusula V acima. O Banco Coordenador firmar recibos para a EMURB, dando quitao das importncias recebidas a ttulo da comisso de coordenao, estabelecida na Clusula V acima.

7.2

VIII.

PODERES DE REPRESENTAO

8.1

A fim de possibilitar o cumprimento das atribuies decorrentes deste instrumento, fica o Banco Coordenador constitudo pela EMURB como seu bastante procurador, de forma individual, investido de poderes especiais para dar quitao, aps devida compensao bancria, cujo processamento venha a realizar.

243

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO XIX. INDENIZAO

9.1

A parte culpada por inadimplemento contratual obriga-se a isentar de responsabilidade e a indenizar integralmente a parte inocente, suas controladoras e controladas, seus respectivos diretores, funcionrios e agentes, por quaisquer perdas, danos diretos, obrigaes ou despesas (incluindo taxas e honorrios advocatcios), em razo de ao ou omisso decorrente de conduta dolosa ou culposa da parte contratante responsvel, resultantes de quaisquer dos negcios e ou atos jurdicos contemplados no presente Contrato. A parte culpada por inadimplemento contratual obriga-se, em carter irrevogvel e irretratvel, a ressarcir a parte inocente ou quaisquer das pessoas fsicas ou jurdicas mencionadas no item 9.1 acima, de qualquer custo incorrido ou despesa que esta tiver de incorrer para a defesa de seus direitos e interesses, ou que tiver de suportar em decorrncia das situaes previstas no item 9.1 acima. Os itens 9.1 e 9.2 acima continuaro em pleno vigor, sendo existentes, vlidos e eficazes, mesmo aps a expirao do prazo de durao do presente instrumento, previsto na Clusula XVIII abaixo.

9.2

9.3

X.

DECLARAES E GARANTIAS

10.1

O Banco Coordenador declara e garante EMURB que: (a) est devidamente autorizado a celebrar o presente instrumento e a cumprir as obrigaes ora assumidas, tendo sido plenamente satisfeitos todos os requisitos legais e estatutrios necessrios; as obrigaes estabelecidas no presente instrumento no infringem qualquer obrigao por ele anteriormente assumida; o presente contrato constitui uma obrigao legal, vlida e vinculante, exeqvel de acordo com os seus termos e condies; cumpre todas as leis, regulamentos, normas administrativas e determinaes dos rgos governamentais, autarquias ou tribunais, aplicveis conduo de seus negcios; as informaes por ele fornecidas por escrito para incluso no Prospecto so verdadeiras e que manter durante a execuo do presente instrumento, todas as condies exigidas por ocasio da contratao; e manter atualizadas as inscries e certides mencionadas no artigo 40 do Decreto Municipal n 44.279 de 24 de dezembro de 2003.

(b)

(c)

(d)

(e)

(f)

10.2

A EMURB declara e garante ao Banco Coordenador que: (a) est devidamente autorizada a celebrar o presente Instrumento de Reratificao pa
244

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO Brasil S.A. (escriturao) e CBLC (custdia), com a anuncia da Secretaria das Finanas e Desenvolvimento do Municpio de So Paulo, no concernente s clusulas contratuais que especificamente lhe digam respeito, e a cumprir as obrigaes previstas nos referidos documentos, tendo sido plenamente satisfeitos todos os requisitos legais e estatutrios necessrios; (b) a celebrao do presente Instrumento de Re-ratificao, do contrato com a CEF (fiscalizao) e com o Banco do Brasil S.A. (escriturao) e o cumprimento de suas obrigaes previstas nos referidos documentos no infringe qualquer obrigao anteriormente assumida; este Instrumento de Re-ratificao, o contrato com a CEF (fiscalizao), com o Banco do Brasil S.A. (escriturao) e com a CBLC (custdia) constituem obrigaes legais, vlidas, eficazes e vinculantes, exeqveis de acordo com os seus termos e condies; a celebrao deste Instrumento, do contrato com a CEF (fiscalizao), com o Banco do Brasil S.A. (escriturao) e com a CBLC (custdia) e a colocao dos CEPAC no infringem qualquer disposio legal, contrato ou instrumento dos quais a EMURB seja parte, nem ir resultar em (i) vencimento antecipado de obrigao estabelecida em quaisquer desses instrumentos, (ii) na resciso de quaisquer desses contratos ou instrumentos, ou (iii) na criao de qualquer nus sobre qualquer ativo ou bem da EMURB; est devidamente autorizada e obteve, ou obter, em conjunto com a Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico do Municpio de So Paulo, desde que seja o rgo responsvel para tanto, at a Data de Emisso, todas as licenas e autorizaes necessrias perante os rgos municipais, estaduais e federais competentes, 1 Emisso e ao perfeito e integral cumprimento de suas obrigaes aqui previstas; o Prospecto e o Suplemento contm e contero todas as informaes e declaraes relevantes necessrias ao conhecimento, pelos investidores, da distribuio pblica, dos CEPAC, da EMURB, da Prefeitura e suas secretarias, subsecretarias, autarquias, empresas pblicas e demais rgos envolvidos na Operao gua Espraiada, suas respectivas atividades, os riscos inerentes s suas atividades e quaisquer outras informaes relevantes, necessrias para que investidores e seus consultores tenham condies de efetuar uma anlise para a aquisio de CEPAC, no contendo declaraes falsas ou omisses de fatos relevantes, bem como que o Prospecto e o Suplemento foram elaborados de acordo com as normas pertinentes, em conjunto com a Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico do Municpio de So Paulo; cumpre todas as leis, regulamentos, normas administrativas e determinaes dos rgos governamentais, autarquias ou tribunais, aplicveis conduo de seus negcios; no de seu conhecimento a existncia de qualquer ao judicial,

(c)

(d)

(e)

(f)

(g)

(h)

245

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO investigao governamental que possa vir a causar impacto adverso relevante na Operao gua Espraiada e na 1 Emisso, exceto pelas aes judiciais, procedimentos administrativos ou arbitrais, inquritos ou outras investigaes informados no Prospecto e no Suplemento; (i) no omitiu ou omitir nenhum fato relevante, de qualquer natureza, que seja de seu conhecimento e que possa resultar em alterao substancial de sua situao econmico-financeira ou jurdica em prejuzo dos investidores dos CEPAC; os recursos obtidos com a colocao dos CEPAC da 1 Emisso sero integralmente utilizados para financiar as Intervenes da 1 Emisso de acordo com o estabelecido no Prospecto e no Suplemento; foi nomeada a Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico do Municpio de So Paulo, rgo da Prefeitura Municipal de So Paulo, como responsvel pela anlise e acompanhamento de todos os aspectos da Operao gua Espraiada e pelo atendimento e prestao de esclarecimentos tcnicos ao Banco Coordenador, CEF, aos titulares de CEPAC, aos investidores em geral e ao SOMA; na forma determinada pelo pargrafo nico do artigo 7, da Instruo CVM 401/03 e item 5, da Portaria Municipal n 59, de 01 de abril de 2004, que comparece neste instrumento particular como anuente ao teor das clusulas que especificamente lhe digam respeito; A Operao gua Espraiada e a 1 Emisso atendem, em todos os aspectos relevantes, aos dispositivos legais e regulamentares aplicveis.

(k)

(l)

(m)

XI.

CONFIDENCIALIDADE E EXCLUSIVIDADE

11.1

Cada uma das Partes deste Instrumento de Re-ratificao dever manter confidenciais todas as informaes que lhe forem fornecidas pelas demais Partes at a data do protocolo na CVM e que no sejam: (i) de domnio pblico; (ii) de divulgao necessria execuo do presente Instrumento de Re-ratificao ou divulgao de informaes relativas colocao pblica dos CEPAC; (iii) de divulgao exigida por lei, regulamentao ou qualquer normativo; ou, (iv) de fornecimento obrigatrio por ordem judicial ou administrativa (doravante designadas Informaes Confidenciais).

11.1.1 necessria a prvia aprovao escrita do Banco Coordenador ou da EMURB e/ou Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico do Municpio de So Paulo, conforme o caso, para que quaisquer Informaes Confidenciais obtidas no mbito deste instrumento sejam transmitidas a terceiros. 11.1.2 O Banco Coordenador e a EMURB e/ou Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico do Municpio de So Paulo podero fornecer as Informaes Confidenciais para seus funcionrios, prepostos ou representantes de suas controladoras, controladas e coligadas que venham a auxiliar na execuo dos servios ora contratados.

246

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO 11.2 A obrigao de confidencialidade prevista nesta Clusula XI ter validade desde a celebrao do presente Instrumento de Re-ratificao at a apresentao das informaes CVM. A EMURB confere, neste ato e por meio deste Instrumento particular, ao Banco Coordenador, exclusividade para estruturao e implementao da 1 Emisso, comprometendo-se, ainda, a no contratar, sem anuncia do Banco Coordenador, nenhuma outra instituio financeira para assessorar a EMURB na colocao pblica de CEPAC, pelo prazo de 2 (dois) anos, contados da Data de Emisso.

11.3

XII.

JUROS MORATRIOS

12.1

Caso a EMURB deixe de efetuar qualquer pagamento de qualquer obrigao prevista neste Instrumento de Re-Ratificao, dever pagar, em relao ao valor de tal pagamento devido e no pago, independentemente de aviso, notificao ou interpelao judicial ou extrajudicial, sujeitos a: (i) multa convencional, irredutvel e no compensatria, de 2% (dois por cento); e, (ii) juros moratrios razo de 1% (um por cento) ao ms.

XIII.

MULTA

13.1

A Parte que infringir quaisquer obrigaes previstas neste Instrumento de ReRatificao, e no as sanar no prazo de at 30 (trinta) dias aps ter sido expressamente notificada, ficar sujeita ao pagamento de multa no compensatria de 2% (dois por cento), incidente sobre o valor total da remunerao prevista na Clusula V deste instrumento, sem prejuzo de honorrios advocatcios na eventualidade de instaurao de procedimento judicial, bem como resciso contratual e demais penalidades legais.

XIV.

RESILIO

14.1

O presente Instrumento de Re-Ratificao poder ser resilido se, por avaliao de qualquer das Partes, a ocorrncia das hipteses abaixo listadas vier a resultar na inexeqibilidade ou na inadequao da 1 Emisso, exceto a obrigao de ressarcimento do Banco Coordenador pela EMURB das despesas efetuadas com relao prestao de servios decorrentes do presente instrumento at o momento da resilio, desde que devidamente comprovadas: (a) se a CVM negar o competente registro da 1 Emisso ou impuser exigncias de tal ordem que dificultem ou tornem desaconselhvel ou indesejvel s Partes a obteno do citado registro; se ocorrerem eventos graves de natureza poltica, conjuntural, econmica ou financeira, que no possam ser razoavelmente previstos ou evitados, ou que tornem impossvel a qualquer das Partes o cumprimento das

(b)

247

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO

(c)

modificaes das normas legais ou regulamentares, relativas ao mercado que venham de qualquer forma alterar substancialmente as condies de mercado, tornando desaconselhveis ou indesejveis, para as Partes e/ou Anuente, a realizao da 1 Emisso, quer sob o aspecto administrativo, quer sob o aspecto jurdico; ocorrncia da incidncia de novos tributos de qualquer natureza sobre as operaes da espcie tratada neste Instrumento, desde que afetem substancialmente as condies contratadas, ou aumento substancial das alquotas ou valores dos tributos j incidentes nesta data; e ocorrncia de motivos de fora maior, independentemente da vontade das Partes contratantes, que tornem invivel a prestao dos servios objeto do presente instrumento.

(d)

(e)

14.2

O presente Instrumento de Re-Ratificao poder ser resilido, ainda, sem quaisquer obrigaes e ou nus para as Partes quanto s estipulaes ora pactuadas, exceto a obrigao de ressarcimento do Banco Coordenador pela EMURB das despesas devidamente comprovadas e efetuadas com relao prestao de servios decorrentes do presente instrumento at o momento da resilio se ocorrer, a juzo da CVM, alterao substancial, posterior e imprevisvel nas circunstncias de fato existentes quando da apresentao do pedido de registro de distribuio pblica, ou que o fundamentem, acarretando aumento relevante dos riscos assumidos pela EMURB e inerentes prpria distribuio pblica, que levem a CVM a acolher pleito de modificao ou revogao da oferta, nos termos do artigo 25 da Instruo CVM 400/03.

XV.

CONDIES PRECEDENTES

15.1

O cumprimento, por parte do Banco Coordenador, das obrigaes assumidas no contrato firmado em 4 de maro de 2004 e neste Instrumento de Re-Ratificao particular, est condicionado, mas no limitado, ao atendimento das seguintes condies precedentes: (a) liberdade, do Banco Coordenador, nos limites da legislao em vigor, para divulgar os termos e condies da 1 Emisso por qualquer meio e com expressa autorizao da EMURB para efetuar publicao de marketing com o logo da EMURB; aprovao, por parte da rea jurdica do Banco Coordenador e/ou de seus assessores jurdicos externos, de toda documentao legal pertinente ao processo da 1 Emisso; comprometimento da EMURB e da Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico do Municpio de So Paulo em fornecer ao Banco Coordenador todas as informaes necessrias, e em tempo hbil, para atender os requisitos da operao. Qualquer alterao ou incongruncia verificada nas informaes fornecidas devero ser

(b)

(c)

248

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO analisadas pelo Banco Coordenador, que poder decidir, a seu exclusivo critrio, sobre a continuidade do negcio objeto do presente instrumento; (d) fornecimento pela EMURB e/ou Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico do Municpio de So Paulo de informaes que cumpram os requisitos de veracidade, consistncia, qualidade e suficincia das informaes fornecidas e obrigao de indenizar o Banco Coordenador por eventuais prejuzos decorrentes da no veracidade, inconsistncia, falta de qualidade ou insuficincia de informaes; contratao e remunerao pela EMURB dos prestadores de servios que incluem, mas no se limitam, escritrio de advocacia externo, banco mandatrio, agente fiscalizador e banco escriturador dos CEPAC, se necessrio; atendimento pela EMURB e/ou Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico do Municpio de So Paulo aos requisitos do Cdigo de AutoRegulao da ANBID, para as operaes de colocao e distribuio de ttulos e valores mobilirios no Brasil; negociao e preparao de toda a documentao necessria 1 Emisso, em conjunto com a Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico do Municpio de So Paulo, em forma e substncia satisfatrias ao Banco Coordenador, aos assessores jurdicos, EMURB e CVM; realizao e concluso satisfatria, por parte do Banco Coordenador e de seus assessores jurdicos do levantamento de informaes e do processo de due diligence, incluindo anlise detalhada dos negcios, da situao econmico-financeira e dos documentos legais da EMURB e/ou Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico do Municpio de So Paulo tendo disponibilizado todas as informaes razoavelmente necessrias ao atendimento das normas pertinentes, bem como ao cdigo de autoregulao da ANBID; obteno do registro da 1 Emisso de CEPAC junto CVM e junto ao SOMA, inclusive para a realizao dos leiles pblicos de venda dos CEPAC e obteno de eventuais autorizaes necessrias, inclusive de agncias reguladoras, se for o caso, previstas em lei, para realizao da Emisso; e apresentao, pela Secretaria das Finanas e Desenvolvimento Econmico do Municpio de So Paulo e/ou pela EMURB, de parecer legal emitido por seus assessores legais externos, atestando que a Operao gua Espraiada e a 1 Emisso atendem e atendero, em todos os aspectos relevantes, a todos os dispositivos legais e regulamentares aplicveis, em formato aceitvel para o Banco Coordenador.

(e)

(f)

(g)

(h)

(i)

(j)

XVI. 16.1

RESCISO

Este Instrumento de Re-Ratificao poder ser rescindido a qualquer tempo por

249

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO Parte a outra, com antecedncia mnima de 10 (dez) dias, bem como nas hipteses previstas nos termos da Lei n 8.666/93, artigos 77 e 78. 16.2 Caso o presente Instrumento de Re-Ratificao venha a ser rescindido por vontade nica e exclusiva da EMURB, esta reembolsar o Banco Coordenador das despesas por ele incorridas e devidamente comprovadas no mbito da 1 Emisso de CEPAC ou decorrentes do presente instrumento particular, no prazo mximo de at 24 (vinte e quatro) horas, contadas do trmino do prazo previsto no item 16.1 acima.

XVII. 17.1

ALTERAES

Quaisquer alteraes das condies do contrato firmado em 04 de maro de 2004 e neste Instrumento Particular de Re-ratificao devero ser previamente submetidas CVM, observado o disposto no artigo 35 da Instruo CVM 400/03.

XVIII. 18.1

PRAZO

Fica ratificado o prazo de vigncia constante na Clusula XII do contrato celebrado em 04 de maro de 2004.

XIX.

DISPOSIES GERAIS

19.1

O fato de qualquer das Partes no exigir, a qualquer tempo, o cumprimento de qualquer dever ou obrigao ou deixar de exercer qualquer direito no significar renncia de qualquer direito, ou novao de qualquer obrigao, tampouco dever afetar o direito de exigir o cumprimento de toda e qualquer obrigao prevista neste Instrumento e no Contrato n 0062438000. Nenhuma renncia ser eficaz perante as Partes deste instrumento particular ou terceiros a menos que feita por escrito e efetuada por representante legal da Parte renunciante, devidamente autorizado. A nulidade ou ineficcia de qualquer das clusulas do Contrato n 0062438000 e neste instrumento no prejudicar a validade e a eficcia das suas demais clusulas. O Contrato n 0062438000, firmado em 4 de maro de 2004, fica retificado no que por este instrumento lhe for expressamente contrrio, ficando ratificadas as demais disposies contratuais, na forma estabelecida no presente instrumento. Aplica-se, no que couber, o disposto no Artigo 62 da Lei n 8.666/93.

19.2

19.3

19.4

XX. 20.1

COMUNICAES

Quaisquer notificaes, cartas e informaes entre as Partes deste Instrumento devero ser encaminhadas:

250

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO

Para a EMURB: Rua So Bento, 405, 16 andar, centro CEP: 01008-906 So Paulo SP Tel.: (11) 3242-2622 Fax: (11) 3105-4931 A/C Sra. Dr Cludia Castello Branco Lima (Diretoria Financeira)

Para o Banco Coordenador: Rua Llio Gama, 105, 28 andar CEP: 20031-080 Rio de Janeiro - RJ Tel: (21) 3802-3436 Fax: (21) 3808-3239 At.: Dr. Alexandre Wanzeller Casali

20.2 As comunicaes sero consideradas entregues quando recebidas sob protocolo ou com aviso de recebimento expedido pelo correio, sob protocolo, ou por telegrama nos endereos acima. As comunicaes feitas por fac-smile ou correio eletrnico sero consideradas recebidas na data de seu envio, desde que seu recebimento seja confirmado atravs de indicativo (recibo emitido pela mquina utilizada pelo remetente) seguido de confirmao verbal por telefone. Os respectivos originais devero ser encaminhados para os endereos acima em at 5 (cinco) dias teis aps o envio da mensagem. 20.3 A mudana de qualquer dos endereos acima dever ser comunicada s demais Partes pela Parte que tiver tido seu endereo alterado.

XXI.

FORO

21.1 O foro da Comarca de So Paulo, Estado de So Paulo, fica eleito como o nico competente para conhecer qualquer assunto ligado ao Contrato n 0062438000, firmado em 04 de maro de 2004 e ao presente Instrumento Particular de Re-Ratificao, havendo formal e expressa renncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou possa vir a ser. A cpia do presente Instrumento de Re-Ratificao poder ser obtida nos seguintes endereos e pginas da rede mundial de computadores : (I) junto sede da EMURB, situada Rua So Bento, n 405, 16 andar, So Paulo (II) no website da Prefeitura: www.prefeitura.sp.gov.br/cepac, (III) junto sede do Banco do Brasil, situada Rua Llio Gama, 105, 28 andar, Rio de Janeiro e (IV) no website do Banco do Brasil: www.bb.com.br.

251

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO E, por estarem justas e contratadas, as Partes assinam o presente em 03 (trs) vias de igual teor e forma e para um s efeito, juntamente com 02 (duas) testemunhas que tambm o assinam. So Paulo, [] de 2004.

BB BANCO DE INVESTIMENTO S.A.

____________________________ Walter Elias Furtado Gerente Executivo

____________________________ Alexandre Wanzeller Casali Gerente de Diviso

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO - EMURB

____________________________ Ndia Somekh Presidente

___________________________ Cludia Castello Branco Lima Diretora Financeira

ANUENTE: Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico do Municpio de So Paulo no concernente ao disposto nas seguintes clusulas: a) III - 3.2 b) IV - 4.1 e; f, g;o;q c) X 10.2 a; e; f, l d) XI 11.1.1; 11.1.2 e) XIV 14.1; c f) XV c; d; f;g; h; j

SECRETARIA DE FINANAS E DESENVOLVIMENTO ECONMICO DO MUNCPIO DE SO PAULO

____________________________

___________________________

TESTEMUNHAS: ____________________________ Nome: ___________________________ Nome:

CPF :
252

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO

ANEXO I DESCRIO DAS INTERVENES

APONTES

Duas pontes estaiadas sobre o rio Pinheiros interligando a Avenida Jornalista Roberto Marinho com a Marginal do Rio Pinheiros Avenida das Naes Unidas, facilitando o fluxo de veculos na regio, bem como proporcionando uma nova identidade urbana na cidade. A primeira inicia-se na pista expressa da Avenida das Naes Unidas, recebendo tambm o trfego proveniente da ponte nova do Morumbi, e ser uma ala direcional que promover a interligao direta da pista expressa da Marginal do Rio Pinheiros - Avenida das Naes Unidas Avenida Jornalista Roberto Marinho, aps o seu cruzamento com a Avenida Luiz Carlos Berrini. A segunda interligar as pistas expressa e local da Marginal do Rio Pinheiros Avenida das Naes Unidas, no sentido de Santo Amaro, com a Avenida Jornalista Roberto Marinho, tambm aps o seu cruzamento com a Avenida Luiz Carlos Berrini. Ao implantar as obras citadas acima a Prefeitura objetiva: No cruzamento da Avenida Luiz Carlos Berrini com Avenida Jornalista Roberto Marinho: uma diminuio do trfego do cruzamento e da converso esquerda, com possvel eliminao de semforo; Na ponte do Morumbi: a eliminao do trfego proveniente das Avenidas Jornalista Roberto Marinho, Luiz Carlos Berrini e dos Bandeirantes, com sentido do bairro de Santo Amaro; Criar uma nova interligao entre as duas margens do Rio Pinheiros, aproximando os bairros lindeiros.

Alm disso, as pontes sustentadas por estais impem um novo padro na arquitetura de pontes que, alm das melhorias virias citadas, funcionam como referncia urbana, portal de entrada da Avenida Jornalista Roberto Marinho, e marco arquitetnico da cidade. HIS Construo de 600 unidades para atendimento das famlias moradoras da favela Jardim Edith, localizada no cruzamento das avenidas Roberto Marinho e Eng. Luis Carlos Berrini. O prazo previsto para a execuo desta primeira interveno habitacional de 15 meses, considerando todas as etapas necessrias ao reassentamento definitivo das famlias nas novas unidades habitacionais. So consideradas etapas importantes deste trabalho: a aquisio do(s) terreno(s), a elaborao dos projetos arquitetnicos do empreendimento habitacional, a execuo das obras e todo o trabalho de gerenciamento social das famlias a serem atendidas.

253

EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO

ANEXO II CONTRATO N 0062438000 (firmado em 4 de maro de 2004)

254

Rio de Janeiro, 04 de maro de 2004

Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB Rua So Bento, 405 16 andar So Paulo - SP

Ref.: Proposta de Estruturao de Oferta pblica de CEPAC - Certificados de Potencial Adicional de Construo em regime de melhores esforos

Prezados Senhores,

Em continuidade aos nossos entendimentos referentes oferta pblica primria de Certificado de Potencial Adicional de Construo CEPAC (CEPAC) de emisso da Prefeitura do Municpio de So Paulo (EMISSORA), vinculados Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, aprovada pela Lei n. 13.260, de 28 de dezembro de 2001, o BB Banco de Investimento S.A. (COORDENADOR LDER) apresenta a seguir os termos e condies mediante os quais se prope a estruturar a operao.

I Termos e Condies
A operao consistir na emisso primria (OFERTA) de CEPAC pela EMISSORA para colocao no mercado domstico, no mbito da Operao Urbana gua Espraiada (OPERAO) aprovada pela Lei municipal n. 13.260, de 28.12.2001 e de acordo com o Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo Lei n 13.430, de 13.09.2002, do Estatuto da Cidade Lei n 10.257, de 10.07.2001, e da Instruo da Comisso de Valores Mobilirios CVM n 401, de 29.12.2003 e ser operacionalizada por essa Empresa Municipal de Urbanizao (EMURB), nos termos do Decreto n. 44.417, de 26.02.2004.

A presente OFERTA visa a captao de recursos pela EMISSORA, junto a investidores privados, por meio de distribuio pblica dos CEPAC para aplicao nica e exclusiva na OPERAO. A EMURB reconhece que o COORDENADOR LDER, como requerido em operaes da espcie: (I) contratar, a suas expensas, servios de consultoria jurdica especializada para assessor-lo legalmente no processo de due diligence e na preparao dos documentos necessrios realizao da OFERTA dos CEPAC, (ii) poder contratar, a suas expensas,

255

empresa especializada na rea imobiliria, visando promover estudos e anlises de viabilidade com informao relativa aos efeitos das intervenes sobre os imveis contidos no permetro da OPERAO, conforme previsto no artigo 11, item IX, da Instruo CVM n 401, (iii) poder subcontratar instituio financeira para participar da distribuio dos CEPAC.

A EMURB, ao concordar com a presente proposta, reconhece e declara estar ciente que este instrumento no constitui um compromisso (expresso ou tcito) de subscrio ou compra de CEPAC, por parte do COORDENADOR LDER nem, tampouco, representa qualquer compromisso do mesmo para qualquer contribuio de capital ou captao de financiamento em favor da EMISSORA. A no celebrao dos Contratos de Colocao com relao Emisso, por motivos alheios vontade do COORDENADOR LDER, no ensejar qualquer direito a indenizao ou reclamao por parte da EMISSORA ou da EMURB. Cumpridas as condies para o xito da Emisso, satisfatrio para a EMURB e a exclusivo critrio da mesma, esta se obriga a celebrar os respectivos Contratos de Colocao, desde que o teor dos mesmos tenha sido ento devidamente acordado com o COORDENADOR LDER.

II - Due Diligence
O processo de due diligence compreender a anlise de todos os documentos relativos OFERTA e OPERAO, por parte dos analistas do COORDENADOR LDER, bem como a anlise de documentos de ordem jurdica, operacional e financeira, sendo o resultado consolidado na forma de um relatrio de uso restrito que auxiliar na formatao dos termos da OPERAO e na preparao do prospecto de venda (PROSPECTO), de acordo com as normas da Comisso de Valores Mobilirios (CVM). Tambm para a due diligence o COORDENADOR LDER contar com a participao direta de consultoria jurdica especializada conforme mencionado no item I. A EMURB se compromete a prestar todas as informaes solicitadas pelo COORDENADOR LDER e seus consultores. A due diligence ocorrer sob a forma de uma ou mais visitas aos rgos, departamentos e, se necessrio, a empresas da EMISSORA, com a participao da administrao e de funcionrios da EMURB, na qual ou nas quais o COORDENADOR LDER e seus consultores revisaro as questes legais e outras que se fizerem necessrias. Nesse processo de fornecimento de informaes por parte da EMISSORA haver uma reunio organizacional para definir responsabilidades e determinar um cronograma preliminar interno.

III Prospecto de Venda

O documento de venda ou marketing que ser usado para divulgar a OFERTA junto aos investidores o PROSPECTO. Devero ser observadas todas as leis e regulamentos referentes

256

s informaes que devem constar de tal documento, sendo que o COORDENADOR LDER e seus consultores prestaro servios de assessoria EMURB no cumprimento dessas leis e regulamentos. O PROSPECTO ser elaborado pela EMURB em conjunto com seu consultor jurdico e revisado pelo COORDENADOR LDER e pelo seu consultor jurdico.

IV Road Show
A EMURB compromete-se a realizar, com a presena dos seus representantes, algumas apresentaes (Road Show) a serem programadas e organizadas pelo COORDENADOR LDER.

A EMURB dar incio fase final de marketing da OFERTA

com apresentaes para

a equipe de vendas do COORDENADOR LDER, seguida do Road Show para investidores, que se concretizar por meio de reunies isoladas e vrias reunies em grupo.

V Subcontratao e Contratos de Colocao

Para atendimento das exigncias legais e regulatrias referentes Emisso e tendo em vista o declarado na Clusula I acima, por este instrumento e na melhor forma do direito, a EMURB declara ter cincia de que o COORDENADOR LDER poder subcontratar outros Bancos (COORDENADORES CONTRATADOS), os quais devero ser instituies financeiras de primeira linha, credenciadas a operar no mercado de valores mobilirios no Brasil. A

subcontratao mencionada neste item depender de prvio acordo entre a EMURB e o COORDENADOR LDER.

VI Obrigaes do Coordenador Lder

O COORDENADOR LDER dever conduzir a organizao e implementao de todas as etapas necessrias ao processo da Emisso dos CEPAC, conduzindo a due diligence, em conjunto com seus consultores jurdicos e os da EMISSORA, bem como assessorando a EMURB na elaborao dos documentos exigidos pela CVM em consonncia com a legislao em vigor.

Alm

das

atividades

acima

descritas,

ficaro

sob

responsabilidade

do

COORDENADOR LDER as seguintes providncias referentes Oferta:

257

(i)

Orientar a EMURB e cooperar com a mesma na preparao das minutas da documentao no processo de registro na CVM;

(ii) (iii)

Coordenar a comercializao da OFERTA; e Organizar o Road Show da OFERTA devendo responsabilizar-se pelas atividades de preparo.

VII - Obrigaes da EMURB:

(a) A EMURB obriga-se a fornecer ao COORDENADOR LDER e a seus consultores:

(i)

Todas as informaes sobre a OPERAO julgadas necessrias, bem como todas e quaisquer informaes e dados que possam ser considerados relevantes pelo COORDENADOR LDER e materialmente necessrios para a efetivao da OFERTA, inclusive quanto preparao do PROSPECTO;

(ii)

Acesso ao COORDENADOR LIDER e auditores e consultores jurdicos.

a seus representantes, funcionrios,

(b)

A EMURB obriga-se, ainda, a:

(i)

Contratar, a suas expensas ou da EMISSORA, empresa para a impresso do PROSPECTO e veiculao na imprensa de atos ou documentos relacionados com a OFERTA, conforme exigido pela legislao aplicvel;

(ii)

Arcar com as despesas necessrias realizao de Road Show (incluindo passagens areas, hospedagens, refeies, traslados, locao de salas, e outras );

(iii)

Arcar com as despesas e taxas cobradas pela CVM, com os custos relacionados com os registros para negociao em mercado de balco organizado e demais despesas semelhantes;

(iv)

Arcar com as despesas de viagens (incluindo passagens areas, hospedagens, refeies, traslados, etc) dos funcionrios do COORDENADOR LDER, necessrias execuo dos servios decorrentes da presente PROPOSTA.

258

VIII Despesas reembolsveis pela EMURB

Excetuando-se disposies em contrrio que eventualmente vierem a ser estabelecidas nos Contratos de Colocao, as despesas incorridas pelo COORDENADOR LDER relacionadas com a OFERTA e descritas no item VII acima, sero de responsabilidade da EMURB que reembolsar todos os custos, taxas e despesas incorridas para a consecuo da OFERTA, incluindo, mas no se limitando ao seguinte:

(i)

Despesas incorridas com o comparecimento a reunies outras despesas relacionadas;

de due diligence e

(ii)

Despesas incorridas pelo COORDENADOR LDER, necessrias e usuais para operaes da espcie com a realizao de Road Show (incluindo passagens areas, hospedagens, refeies, traslados, locao de salas, e outras).

Todas as despesas mencionadas no pargrafo acima devero ser justificadas pelo COORDENADOR LDER, por meio de documentao adequada para efeitos fiscais (tais como notas fiscais, recibos, faturas). As despesas mencionadas nesta clusula, sero reembolsadas pela EMURB, no prazo mximo de 10 (dez) dias contados a partir do pedido de reembolso do COORDENADOR LDER.

IX Remunerao do Coordenador Lder

Pela prestao dos servios objeto desta proposta, referentes coordenao e colocao das CEPAC, sem garantia de colocao da Oferta, a EMURB dever pagar ao COORDENADOR LDER, livre de quaisquer tributos, a remunerao varivel de 2% (dois inteiros por cento) sobre o valor total do lote de CEPAC efetivamente distribudo.

A ttulo de remunerao fixa, a EMURB dever pagar a importncia de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), em moeda nacional, em 4 (quatro) parcelas mensais e sucessivas de R$ 100.000,00 ( cem mil reais ), sendo a primeira parcela paga em at 5 dias teis aps o aceite da presente PROPOSTA. As demais parcelas vencero no mesmo dia dos meses subsequentes data de vencimento da primeira parcela. O valor de R$ 200.000,00 ( duzentos mil reais ), equivalente metade da remunerao fixa, ser deduzido da quantia referente ao pagamento da remunerao varivel. A deduo citada, somente ocorrer caso a remunerao varivel seja igual ou maior que R$ 1.000.000,00 (hum milho de reais). Caso a liquidao financeira relativa colocao dos CEPAC seja realizada antes do prazo de 4 (quatro) meses, as parcelas da remunerao fixa a vencer, sero pagas pela EMURB na mesma data da liquidao financeira da OFERTA.

259

A importncia devida ao COORDENADOR LDER, a ttulo de pagamento da remunerao varivel dever ser paga, vista, integralmente em moeda corrente liquidao financeira da venda das CEPAC. nacional, na data da

X Da Limitao de Responsabilidades
O COORDENADOR LDER e seus associados (incluindo, mas no se limitando a seus controladores, administradores e/ou empregados) somente sero responsveis perante a EMURB ou perante quaisquer terceiros, por perdas e danos decorrentes de ao ou omisso em relao s suas funes, nos termos da presente PROPOSTA, na medida em que a perda ou dano decorra de culpa ou dolo do COORDENADOR LDER e de seus associados, comprovado em juzo.

A EMURB indenizar o COORDENADOR LDER por eventuais perdas e danos que venha a suportar como resultado do estrito cumprimento dos servios objeto desta PROPOSTA, desde que tais perdas ou danos no tenham sido causados ou de qualquer forma provocados por culpa ou dolo do COORDENADOR LDER.

O COORDENADOR LDER no poder ser responsabilizado por quaisquer erros, falhas e omisses nas informaes disponibilizadas pela EMURB.

Nada aqui estabelecido obriga o COORDENADOR LDER ou qualquer uma de suas coligadas/controladas a executar quaisquer servios no especificados nesta PROPOSTA, ou a conceder qualquer financiamento EMURB ou EMISSORA.

XI Da Resilio
O contrato celebrado, no caso de aceite da presente PROPOSTA poder ser resilido na ocorrncia dos fatos abaixo enumerados, sem quaisquer obrigaes das partes contratantes quanto s condies contidas nesta PROPOSTA, bem como sem quaisquer nus para as partes contratantes, exceto a obrigao de ressarcimento do COORDENADOR LDER pela EMURB das despesas efetuadas com relao prestao dos servios decorrentes da presente PROPOSTA at o momento da resilio:

(a) se a CVM negar o competente registro de emisso ou impuser exigncias de tal ordem que dificultem ou tornem desaconselhvel ou indesejvel s partes a obteno do citado registro;

260

(b) se ocorrerem eventos graves de natureza poltica, conjuntural, econmica ou financeira, que no possam ser razoavelmente previstos ou evitados, ou que tornem impossvel a qualquer das partes o cumprimento das obrigaes assumidas, observada a prvia anuncia da CVM;

(c) modificaes das normas legais ou regulamentares, relativas ao mercado que venham de qualquer forma alterar substancialmente as condies de mercado, tornando

desaconselhveis ou indesejvel, para as partes, a realizao da operao, quer sob o aspecto administrativo, quer sob o aspecto jurdico;

(d) ocorrncia da incidncia de novos tributos de qualquer natureza sobre as operaes da espcie tratada nesta PROPOSTA, desde que afetem substancialmente as condies contratadas, ou aumento substancial das alquotas ou valores dos tributos j incidentes nesta data;

(e) ocorrncia de motivos de fora maior, independentemente da vontade das partes contratantes, que tornem invivel a prestao dos servios objeto da presente PROPOSTA;

XII Vigncia do Contrato

O contrato celebrado, no caso de aceite da presente PROPOSTA, ter vigncia de 2 anos, podendo ser prorrogado pelo prazo necessrio colocao de todos os CEPACs emitidos no mbito da Operao Urbana gua Espraiada.

XIII - Do Aceite
A aceitao dos termos da presente proposta, mediante a assinatura do termo de concordncia, significar a outorga de mandato para o COORDENADOR LDER prestar os servios objeto do presente instrumento que ficar desde logo autorizado a iniciar os trabalhos visando posterior formalizao dos respectivos Contratos de Colocao e demais contratos necessrios consecuo da OFERTA.

261

XIV Validade, Lei de Regncia e Foro

A concordncia com os termos da presente proposta dever ser manifestada at a data de 15 de maro de 2004, a partir da qual no mais sero vlidas as condies ora apresentadas. As partes elegem o foro da Comarca da Cidade de So Paulo para dirimir quaisquer dvidas ou controvrsias com relao a esta proposta.

Atenciosamente,

BB Banco de Investimento S.A. Walter Elias Furtado Gerente Executivo

BB Banco de Investimento S.A. Mrcio Hamilton Ferreira Gerente Executivo

De Acordo:

Empresa Municipal de Urbanizao EMURB Empresa Municipal de Urbanizao EMURB Nadia Somekh Cludia Castello Branco Presidente Diretora Financeira

Testemunhas:

---------------------------------------------------------Nome: CPF :

-------------------------------------------------------------Nome: CPF :

262

III Fiscalizao do Emprego dos Recursos Obtidos com a Venda de CEPAC

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(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

265

266

267

268

269

270

271

272

273

274

IV Contrato de Escriturao

275

(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

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278

279

280

281

282

283

284

285

286

V Regimento Interno do Grupo de Gesto

287

(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

289

290

291

292

293

294

VI Atas de Reunio do Grupo de Gesto

295

(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

297

298

299

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302

303

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315

316

317

318

319

320

321

322

VII Lei de Criao e Estatuto da EMURB

323

(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

325

326

327

328

329

330

331

332

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334

335

336

337

338

339

340

VIII Termo de Ajustamento de Conduta (TAC)

341

(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

343

344

345

346

IX Parecer Tcnico do CADES

347

(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

349

350

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352

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354

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373

374

375

376

377

378

379

380

381

382

X Licena Ambiental Prvia

383

(Esta pgina foi intencionalmente deixada em branco)

385

386

387

388

389

390

OPERAO URBANA CONSORCIADA GUA ESPRAIADA

Emissor Municpio de So Paulo Edifcio Matarazzo, Viaduto do Ch n 15, 5 andar So Paulo SP

Coordenadora Empresa Municipal de Urbanizao EMURB Rua So Bento n 405, 16 andar So Paulo SP

Banco Coordenador BB Banco de Investimento S.A. Rua Senador Dantas, 105, 36 andar - Centro Rio de Janeiro RJ CEP: 20031-201

Agente Fiscalizador Caixa Econmica Federal Avenida Paulista n 2.300, 11 andar So Paulo SP

Consultores Jurdicos para o Banco Coordenador Machado, Meyer, Sendacz e Opice Advogados Rua da Consolao n 247, 4 andar So Paulo SP

Assessores Legais da Prefeitura Motta, Fernandes Rocha Advogados Alameda Santos n 2.335 11 andar So Paulo SP