I.

PRESENTACIÓN

El mantenimiento de los edificios e instalaciones escolares, son especiales por el propósito educativo al que están destinadas, pero además por la intensidad de uso a que son someteros cotidianamente, pues a diferencia de la mayoría de las construcciones habitaciones y de servicios, albergan durante una buena parte del día a decenas e incluso centenares de personas. Toso eso hace que las instalaciones escolares presenten pequeños deterioros cotidianos, mismo que se acumulan si no son, originando desperfectos que pueden llegar a obstaculizar labores educativas propias de las escuelas. La realización de actividades de prevención que impidan llegar a los deterioros y alarguen la vida útil de los edificios e instalaciones escolares, así como de las pequeñas reparaciones que implican un costo mínimo y mano de obra no calificada requiere la participación activa de los diversos miembros de la comunidad escolar.

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II. ¿Qué es el mantenimiento? Entendemos por mantenimiento todas aquellas acciones que deben ejecutarse en una edificación, en sus instalaciones, mobiliario y equipos con el objetivo de preservar sus condiciones originales de calidad, funcionamiento y comodidad. Los trabajos de conservación y manteniendo se deben realizar de acuerdo con lo señalado en el proyecto y conforme a las especificaciones e instructivos que en cada caso proporcionen los fabricantes de los equipos y el mobiliario. Por otra parte se deben buscar que los trabajos se efectúen sin interrumpir las actividades educativas, por lo cual se deben planear considerando los horarios no hábiles. Las actividades de mantenimiento las podemos dividir a su vez en mantenimiento preventivo y mantenimiento correctivo. II.1 Mantenimiento preventivo Comprende aquellas acciones que se deben realizar en forma periódica en los edificios, instalaciones, mobiliario y equipo, para prevenir o evitar el deterioro y las descomposturas. II.2 Mantenimiento correctivo Este concepto incluye aquellas acciones que se deben realizar en forma inmediata con el objetivo de reparar daños o deterioros ocasionados por el desgaste o por accidentes. II.3 ¿Cómo realizar el mantenimiento? Diagnostico Un programa de mantenimiento necesariamente debe iniciar con la evaluación de las mismas, para determinar cuál es la situación de que se parte y cuáles son las necesidades más urgentes por atender. La revisión permanente de las instalaciones escolares nos permite elaborar un diagnostico y mantenerlo actualizado. El diagnostico nos permite conocer en qué condiciones se encuentran las instalaciones y detectar descomposturas o fallas y realizar un programa de trabajo para corregirlas. Para elaborar el diagnostico debemos hacer un recorrido por la biblioteca, revisando:
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B-06: fuera de servicio. C-04: contacto sin tapa PP-1: agarradera rota. tuberías y coladeras. A continuación se presenta una propuesta de un programa de mantenimiento preventivo semestral para la biblioteca de la Facultad de Ciencias Químicas e Ingenierías. Lámpara fluorescente-planta baja-numero que corresponde a esa lámpara. LF.Edificio: plafón. cualquiera pueda continuar con estas labores. para que sin importar los posibles cambios en el personal. eso se puede realizar mediante una codificación. lavabos. contactos. lo importante es dejar un registro de lo que se ha realizado y de las necesidades pendiente. si encontramos algún desperfecto debemos considerar en qué consiste y su ubicaciones exacta. BM-1: fluxómetro fuera de servicio. Por ejemplo:  LF-PB-001. cortinas y chapas. Instalaciones eléctricas: apagadores. cables. tableros y lámparas. Es importante ordenar las necesidades de mantenimiento detectadas utilizando un formato. Mobiliario: sillas y mesas. Durante la revisión debemos anotar en qué condiciones se encuentran el área. 3 . nomenclatura y una serie de recomendaciones para la realización del mantenimiento. BH-1: lavabo tapado. Diagnóstico: LF. vidrios. sanitarios.B-65: fuera de servicio. Con esta información se elabora un programa de trabajo que nos permita estableces tiempos. Instalaciones sanitarias: llaves.

V.PLANO Y CODIFICACIÓN DE LA BIBLIOTECA 7 .

situaciones extremas que pueden ser evitadas. para realizarlo es necesario contar con el juego de planos actualizados de la instalación así como de los manuales e instructivos de los equipos y operarlos de acuerdo con lo indicado de los mismos. disminuye la eficiencia de iluminación. por lo que la limpieza de sus 8 . INSTALACIONES ELÉCTRICAS VI.2 Acciones preventivo Uso adecuado de mantenimiento El uso correcto de las instalaciones eléctricas constituye probablemente la actividad más importante para el mantenimiento preventivo de este tipo de instalaciones.Recomendaciones VI. ya que pueden producir accidentes por descargas eléctricas así como incendios. por lo que es necesaria la limpieza periódica de los tubos y las cubiertas de acrílico. El exceso de polvo en las lámparas y luminarias. estamos contribuyendo a que disminuya su capacidad para ser utilizados.1 ¿Por qué deben darse mantenimiento a las instalaciones eléctricas? Cuando permitimos que se acumulen deterioros en las instalaciones eléctricas. Es oportuno señalar que uno de los elementos de deterioro más importantes para cualquier instalación y equipo eléctrico es la humedad. Por otra parte con este deterioro aumentan los factores de riesgo para los usuarios. VI. con el uso adecuado y algunas acciones básicas de mantenimiento preventivo. Limpieza Es importante mantener libres de sustancias ajenas los diversos componentes de nuestras instalaciones eléctricas. pues por los diversos tipos de residuos de alimentos e incluso pintura mal aplicada pueden ser conductores de la electricidad ocasionando cortos circuitos cuando se adhieren a los componentes de nuestra instalación.

Es oportuno señalar que cualquier reparación de las instalaciones eléctricas. No trabajar en áreas mojadas. Utilizar guantes de carnaza. son aquellas pequeñas reparaciones que por su sencillez y bajo costo pueden ser realizadas por cualquier persona de mantenimiento con un mínimo de información y herramientas básicas. es preferible no realizarla y esperar a pueda ser auxiliado por un especialista. ya que estas aíslan las manos de la corriente eléctrica. No dejas conexiones sueltas y sin aislar. recuerde que una pequeña falla puede arruinar toda la instalación y poner en riesgo su seguridad. A continuación se señalan algunas de las principales actividades preventivas y reparaciones menores que se pueden realizar.   Es importante señalar que si usted tiene dudas sobre la realización de alguna reparación. Utilizar herramientas especiales para electricidad. 9 .componentes debe realizarse evitando el uso de agua o limpiadores líquidos e interrumpiendo el flujo de energía de las áreas y equipos que se estén aseando. VI.3 Mantenimiento menor en los diversos componentes de las instalaciones eléctricas. Las actividades de manteniendo menor. implica riesgos para la seguridad de quien la realiza por lo que las siguientes medidas de prevención se deben observar de manera rigurosa:    Cortar la energía en el circuito o área donde se vaya a realizar la operación.

ya que esto indica que su vida útil a llegado a su fin.Equipo de alumbrado Para conservar una lámpara fluorescente en óptimo estado de funcionamiento se deben seguir las siguientes recomendaciones:     Colocar en posición de apagado el interruptor que gobierna el circuito al cual está conectada la lámpara. Si se presenta alguna falla intempestiva. Sustituir los tubos ante la presencia de parpadeo o manchas negras en sus extremos. Verificar que el voltaje de alimentación a la luminaria sea el indicado por el fabricante. antes de iniciar cualquier actividad de mantenimiento. verificar que las conexiones internar de la luminaria no se hayan aflojado o estén sueltas. 10 .

Verificar que la capacidad en amperios sea adecuada a la carga conectada al circuito que controla. 11 . con el fin de no rebasar la capacidad del contacto. por lo cual se requiere realizar las siguientes acciones de prevención:    Verificar que las tapas exteriores de protección estén en buen estado y correctamente colocadas. Verificar que las conexiones a las terminales sean firmes. cambiándolos alternativamente por uno en buen estado. por lo cual. Para su conservación deben observarse las siguientes recomendaciones:  Verificar que el manual de usuario la potencia requerida por el equipo a ser conectado. es decir que cada dos tubos están conectados a un balastro común. Contactos Los contactos son uno de los dispositivos de mayor uso dentro de la instalación eléctrica. Verificar de las conexiones a las terminales del contacto sean firmes. el otro dejara de encender por lo que es conveniente verificar su funcionamiento. por lo que también requiere de una mayor atención para su mantenimiento.   Apagadores Los apagadores son otro de los dispositivos de uso frecuente y donde se presentan mayor cantidad de deterioros. con el fin de evitar fugas de corriente. al descomponerse uno de ellos. Verificar que las conexiones tengan colocadas sus tapas exteriores de protección y que se encuentren en buen estado.Se deben de tomar en cuenta que las lámparas o tubos de una luminaria fluorescente normalmente encienden por pares. Es muy importante para un uso adecuado de los contactos conocer su capacidad en amperios a voltaje de operación de 120v o 220v según sea el caso.

de un aumento en la intensidad de consumo eléctrico (muchos aparatos conectado a un solo circuito) o de baja de voltaje. es la revisión del aislamiento de los cables en sus tramos terminales. para evitar deterioros en este componente. Generalmente los materiales aislantes que están deteriorados se endurecen. Perdiendo totalmente su capacidad aislante. lo que puede ocasionar descargas y cortos circuitos. donde se conecta a los dispositivos y equipos. por lo que antes de sustituirlos debemos determinar la causa del deterioro y corregirla. además de que representan la mayoría parte de la misma.Reemplazo de apagadores y contactos Un apagador y un conectado deben ser sustituidos en caso de que se calienten. El calentamiento en estos dispositivos es producto de un falso contacto. Cables conductores Los cables y sus conexiones son uno de los componentes más importantes de la instalación eléctrica. aunque curiosamente no se les da mayor importancia ni cuidados. cuando un apagador o contacto se calienta presentan señales de quemado como deformación o carbonización. Una de las medidas de prevención. 12 . por lo que muchos de los desperfectos de la instalación suelen suceder allí. se rompa o fallen.

la persistencia del calentamiento debe provocar que se accione el interruptor de emergencia respectivo. en ningún caso se debe realizar empalmes o amarres de cable dentro de la tubería. lo que generalmente indica que existe una conexión floja o en mal estado. por lo que debe procederse a eliminar el tramo del conductor con el aislamiento dañado y realizar firmemente la nueva conexión. que alguno de los interruptores de protección está dañada o que uno de los circuitos se encuentra sobrecargado. aunque la más usual es la de las conexiones flojas.  13 . por lo que también se deberá verificar la carga del circuito correspondiente. estos deben hacerse siempre en las cajas de registro. sus causas son generalmente las mismas que provocan el zumbido. se debe proceder a sustituir todo el tramo de circuito donde se presenta el deterioro. Tableros de distribución En un tablero de distribución se pueden anticipar averías ante la presencia de los siguientes síntomas:  Ruido o zumbido dentro de la cada del tablero. Cuando el largo del cable no permite nuevos cortes.Este endurecimiento ocurre por lo general ante la presencia de conexiones flojas. Calentamiento en conexiones.

ya que la humedad penetra y correo prácticamente todos los materiales por lo que es importante evitar cualquier fuga para conservar las condiciones de uso. La mayor parte de esos componentes se encuentran ocultos en los pisos y paredes del edificio. Por otra parte se debe de considerar el beneficio económico de evitar el desperdicio de agua. lavabo). cobre o PVC. reducen la comodidad y funcionalidad necesarias para las actividades educativas. mingitorio. sirven para dar cause al suministros y desecho de agua. Otros elementos importantes de la instalación son: los muebles sanitarios (excusados. Las fallas en las instalaciones sanitarias pueden proporcionar escape de aguas negras y olores desagradables que resulta un riesgo para la salud. El sistema hidráulico. comodidad y seguridad de los espacios educativos. coladeras o los sifones que sirven para evitar el paso de los malos olores a los ambientes en que están instalados. 14 . que en este caso pueden ser de PVC que recolecta el agua ya utilizada o de desechos y la conducen fuera de la instalación. pues una filtración prolongada puede ocasionar inclusive deterioros en la estructura del edificio.VII. registros. INSTALACIONES SANITARIAS VII. está integrado por el conjunto de tuberías que pueden ser de fierro galvanizado. también está integrado por una red de tuberías. los componentes que se ubican en las aéreas exteriores a las edificaciones se encuentran enterrados. El sistema sanitario. otro aspecto que resulta de gran relevancia. así como válvulas y conexiones destinadas a surtir de agua a cada uno de los de los sitios del edificio.1 ¿Por qué sebe de darse mantenimiento a las instalaciones sanitarias? Normalmente estas instalaciones se encuentran perfectamente integradas a las edificaciones. el cual es uno de los elementos que mas deterioro puede ocasionar a los edificios y sus instalaciones.

como son los accesorios del tanque de descarga de los excusados. aunque en casos especiales se pueden instalar la tubería visible. debemos checar en los planos de las 15 . Esto se puede realizar con ayuda de un cable de acero flexible. Antes de realizar cualquier reparación o modificación. La colocación de objetos pesados sobre los muebles sanitarios. registros y coladeras que sirven para la recolección de aguas de lluvia y de desecho. evitando fugas que puedan redundar a mayores deterioros. así como todas las medidas de limpieza.Este sistema también se encuentra oculto en pisos y muros de los edificios y enterrado en los espacios exteriores. perforaciones en muros y pisos. entre las que podemos destacar el uso correcto y responsable.2 Medidas preventivas para la conservación de las instalaciones hidráulicas y sanitarias Al igual que el resto de las instalaciones. los empaques de las llaves y válvulas de nuestra instalación. VII. que impliquen realizar excavaciones. su utilización como escalones para alcanzar sitios elevados son prácticas frecuentes que ocasionan el deterioro de la instalación Debemos tener en cuenta que existen componente de nuestras instalaciones que tiene una vida útil corta. Desazolve de ductos y tuberías no es otra cosa que la limpieza interior que se hace para retirar residuos sólidos de los ductos de desagüe. las principales medidas para el mantenimiento de los sistemas hidráulicos y sanitarios son las de tipo preventivo. tuberías. por lo que debemos hace un seguimiento permanente. fija en los muros o techos de los pisos superiores.

por ejemplo en el fierro galvanizado generalmente se utilizan uniones (coples). de compuesta. de globo. Existen válvulas de tres tipos.3 Componentes de las instalaciones hidráulicas y sanitarias Tuberías Las tuberías son los elementos que sirven para la conducción del agua. Tuberías de distribución de aguas Sirven para distribución de aguas potables a los sitios del edifico que la requieren para su funcionamiento.insta lalaciones hidráulicas y sanitarias la hubieras de las tuberías con el fin de no dañarlas. y de retención. VII. generalmente se fabrican de acero galvanizado. platico (PVC) o cobre. Válvulas Las válvulas o llaves como también se conocen. por lo que los materias utilizados para su manufactura deben ser muy resistentes. La manera de unir los tramos de tubo varían de acuerdo con los materiales con que este confeccionada la instalación. se dividen de acuerdo a su función en: tuberías de distribución (agua potable) y de recolección de aguas residuales o se desechó (aguas negras). entre ellas las más comunes y recomendables para uso frecuente 16 . el cobre se utilizan uniones soldadas y en el PVC se unen con pegamento aditivo. de caracterizan por que trabajan a presión. son dispositivos de la red de distribución ubicados entre tramos de tubería que permiten el control de la circulación y la presión de agua.

cuando el tanque se descarga permite la entrada de agua hasta el nivel en que el flotador la vuelve a cerrar. El surtidor permite el llenado del tanque. pedal. Llaves Se les conoce como llaves de válvulas diseñadas para que se adapten a la forma de los muebles sanitarios a los cuales están adaptadas y que son accionadas directamente por los usuarios Fluxómetro El fluxómetro es el mecanismo que al ser accionado (por palanca. Excusados de tanque Son muebles sanitarios formados por dos piezas que son el tanque y la taza.son las de globo. es accionado generalmente por un flotador (existen otros mecanismos) que al subir el nivel del agua dentro del tanque cierra la válvula de acceso del agua. Dentro del tanque existen dos mecanismos principales: el surtidor y la válvula de descarga. en la primera se almacena el agua necesaria para la limpieza rápida y eficiente de la segunda. suficiente para efectuar el lavado de la taza. ya que pueden ser usadas para interrumpiese el flujo o para regular la cantidad de agua y la presión de la misma. La válvula de 17 . o de manera automática) produce en excusados y mingitorios una descarga de agua.

como producto de las faltas de control sobre los arboles y jardines. es frecuente el desarrollo de raíces y hongos que rompen u obstruyen las tuberías. es el uso inadecuado de las mismas ya que se vierten en ellas atrás de las excusados.descarga generalmente se acciona mediante una palanca o un botón que abre una compuerta permitiendo la salida del agua almacenada en el tanque. se fabrican de diversos materias. Tuberías de recolección de aguas negras y pluviales Son las que se utilizan para desalojar de los edificios e instalaciones de aguas ya utilizadas o provenientes de la lluvia. algunos muebles sanitarios los tienen integrados mientras que a otros se les adiciona. Principales problemas que se pueden presentar en las tuberías Obstrucción o rotura de tuberías: las principal causa de taponamiento en la red de recolección de aguas negras o de desecho. el plástico (PVC) y el concreto. 18 . En la red exterior. éstos contienen una determinada cantidad de agua que actúa como tapón contra los malos olores presentes en las tuberías de desagüe. desechos sólidos que al no poder ser transportados por el agua se acumulan impidiendo el flujo de salida. La rotura de tuberías frecuentemente está relacionada con asentamientos del terreno o con una instalación muy poco profunda en un área de circulación intensa de personas y automóviles. entre lo más frecuentes podemos encontrar el fierro fundido. coladeras o lavabos. Sellos hidráulicos (cespol) Son conducciones (tubos) en forma de “U”. ubicados en la parte inferior de los muebles sanitarios.

3.Sacar el vástago y retirar el empaque gastado.Algunos problemas que pueden presentarse en las llaves son: La llave gotea Solución: cambiar el empaque 1. 19 .Desenroscar el vástago para no dañar el empaque al colocar la válvula.. 4. apretar con la llave inglesa. si la causa son daños en el vástago sustituir por un elemento nuevo. Ruido en la llave Solución: revisar los elementos de la llave siguiendo el procedimiento anterior.Cortar el flujo de agua cerrando la llave de paso... 2..Aflojar el sombrerete con una llave inglesa.. si no se consigue la pieza cambiar la llave completa mediante el siguiente procedimiento: a) Cortar el flujo de agua cerrando la llave de paso. 6. 5.Montar el vástago y enroscar el sombrerete..Colocar un empaque nuevo.

e) Verificar que el flotador no esté perforado o contenga agua en su interior si es así sustituirlo. El tanque no se llena Solución: a) Verificar el suministro de agua. g) Lubricar las conexiones entre el brazo y la válvula del surtidor. f) Verificar que el flotador no se trabe con las paredes del estanque si es así doblar un poco el brazo hacia el interior. c) Ajustar la inclinación del brazo para que suba más.b) Con la llave inglesa aflojar las tuercas que fijan a la llave a la tubería o al mueble sanitario. c) Quitar la llave dañada. b) Revisar que no esté atorado el brazo del surtidor. Problemas que se pueden presentar en el excusado (tanque y taza). d) Si lo anterior no funciona cambiar la válvula del surtidor. 20 . d) Colocar la llave nueva y ajustar con la llave inglesa.

La válvula queda suspendida Solución: a) Si la válvula es metálica limpiar las guías y si no mejora el funcionamiento cambiarlas. Problema en el tanque del excusado Se pierde agua por la base del surtidor Solución: a) Apretar la tuerca que sujeta el surtidor al tanque. El tanque pierde agua por la unión con la taza Solución: a) Apretar las tuercas de sujeción. Problemas de la válvula de descarga La válvula no cierra Solución: a) Revisar la válvula y si denota algún deterioro sustituirla. cambiarla si no es posible corregir el defecto. b) Si la tuerca no está floja cambiar el empaque. b) Cambiar el empaque del surtidor. c) Revisar la palanca de accionamiento y corregir si presenta alguna obstrucción por desajuste. en caso necesario acomodarlas. Problema con la taza del excusado 21 .El surtidor no cierra Solución: a) Doblar ligeramente hacia abajo el brazo del flotador o ajustar la tuerca de nivel para que se aumente la presión del empaque sobre el asiento de la válvula. b) Cambiar la válvula cuando esta presenta algún defecto. b) Si lo anterior no da resultado cambiar el empaque. b) Si la válvula es metálica revisar las guías para ver si están desalineadas.

por contener elementos móviles son más sensibles a un uso incorrecto. VIII. los vidrios se deberán lavar con agua limpia. es decir. uno de los desperfectos más comunes sea la rotura de vidrios.La taza no se limpia bien Solución: a) Revisar el nivel de agua del tanque y ajustar si está muy bajo. posteriormente se deberán secar con trapo limpio o con papel periódico. lo que hace que en las escuelas. Utilización adecuada: las puertas y ventanas. Revisión periódica: la revisión constante de las puerta y ventanas nos permitirá detectar 22 . situación que se ve agravada cuando consideramos la fragilidad de los cristales.1 Mantenimiento preventivo Al igual que para el resto de las instalaciones escolares las principales medidas de mantenimiento son aquellas de carácter preventivo. VIII. b) Si está bloqueado el ducto de descarga de la taza. VENTANAS Y PUERTAS La función más relevante de las puestas y ventanas es la de el resguardo de los equipos y mobiliario. destapar utilizando una bomba de goma. para estos elementos debemos realizar: Limpieza: por lo menos una vez a las quincena se deberían limpiar de polvo y manchas las puertas ventanas. las que podemos realizar antes de que se presenten los deterioros.

entre otros. además de los riesgos que implican los fragmentos del vidrio que continúan sujetos a las ventanas. polvo. en ese caso lo mejor es cambiar las bisagras. permitiendo el acceso no deseado de ruido. Se atasca el pasador de la cerradura: en este caso puede ser que el pasador este doblado por hacer soportado una presión indebida. en las bisagras o en los rieles de las puertas corrediza. incluye un instructivo de montaje fácil de seguir con la herramienta adecuada. pues una diferencia en estos aspectos hará que se deban realizar modificaciones en la puerta y/o su marco. de acurdo con su materia de manufactura deberán ser pintadas por lo menos una vez al año. 23 .pequeños desperfectos. solo se debe cuidar que sea el mismo tipo y dimensiones de la original. fallas en el mecanismo de apertura de las ventanas. que atendidos oportunamente evitaran deterioros mayores que pueden llegar a la necesidad de sustitución. Desajuste en cerradura: el uso cotidiano y la constante movilidad pueden producir que los elementos de la cerradura se desajusten de su ubicación en las puerta o en el marco de la misma. Pintura: las puertas y ventanas. Cambio de vidrios: como ya se menciono. aunque en algunos casos el problema se corrige intercambiándolas de posición. por lo que se deberá revisar constantemente y ajustar los tornillos cuando se detecten algún movimiento. si el problema es considerable lo mejor será cambiar la cerradura. es pueden detectar la necesidad de pintura. Mantenimiento correctivo Algunas de las acciones de mantenimientos correctivo más usuales y que pueden ser realizadas por los integrantes de la comunidad educativa son: La puerta tiende a atascarse en su giro: esto puede ser un problema de mal funcionamiento de las bisagras o que el eje de las mismas se hayan doblado por exceso de peso (alguien jalo la puerta o se colgaron de ella). mismo que deben ser repuestos a la brevedad. insectos y otras plagas. color y pintura. La mayoría de las cerraduras comerciales. vidrios estrelladlos. de no realizarse esta actividad se corre el riesgo de un mayor deterioro de la puerta y su cerradura. pues de lo contrario se interrumpe la función reguladora del ambiente interior que cumplen las ventanas. cuidando conservar las características originales de acabado. viento. uno de los desperfectos más comunes de las escuelas es la rotura de vidrios. entre otros.

una vez instalado.Para realizar esta actividad siga los siguientes pasos. 24 . use guantes de carnaza. Coloque el vidrio nuevo Atornille el porta vidrio. Quite el vidrio roto. Destornille el porta vidrios. limpie el vidrio con agua y jabón.

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