1.Rolul evaluării de piaţă a 2. Valoarea de piaţa a bun.imob. Evaluare benevolă şi imobilului. Valoarea pentru obligatorie.

utilizarea existentă şi alternativă. Evaluarea e definită ca proces de Valoarea normativă. Valori determinare a valorii bunului la o dată negative şi alte tipuri de valori concretă ţinînd cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură care (investiţională, baza impozabilă, influenţează valoarea. Evaluatorul etc.).
analizează şi formulează concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea şi valoarea bun., şi a drepturilor reale asupra lui. În dependenţă de scopul evaluării, care e determinat de client, în procesul de evaluare poate fi estimată val.de piaţă, de gaj, de asigurare, de lichidare, de investiţie, sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaţia naţională. Conceptul valorii de piaţă a căpătat o deosebită importanţă şi semnificaţie în activitatea de evaluare şi în relaţiile economice anume în perioada de tranziţie la economia de piaţă. Trecerea de la determinarea preţului normativ la calcularea valorii de piaţă a bun.imob. a contribuit mult la dezvoltarea pieţii imob. Val.de piaţă reflectă utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere a pieţii şi e considerat de majoritatea cumpărătorilor şi vînzătorilor drept valoarea reală a bunului. În literatura ec. pot fi întîlnite diferite definiţii ale noţiunii valoarea de piaţă. Însă cea ce se utilizează în practică e cea redată de Standartele Europene de evaluare:,,Val de piaţă e suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat în care fiecare parte a acţionat prudent şi neconstrîns de nimeni.,, Parlamentul a adoptat Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, care e menită să contribuie la unificarea conceptelor şi metodelor aplicate în evaluarea de piaţă a bun. imob. Conform legii în majoritatea cazurilor cînd e solicitată evaluarea, se determină val.de piaţă. La fel conform legii, evaluarea poate fi de 2 tipuri: benevolă şi obligatorie. Ev. benevolă se efectuează din iniţiativa beneficiarului. Ev. obligatorie se efectuează din iniţiativa autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale. Acestei evaluari sint supuse obiectele evaluarii, indiferent de tipul de proprietate asupra lor. Evaluarea obligatorie se efectuiaza in urmatoarele cazuri: 1.în cazul privatizării sau altui mod de instrăinare a obiectelor evaluării(sechestru, inclusiv in urma insolvabilitatii proprietarului obiectului); 2.transmiterii dreptului de folosinta asupra obiectelor proprietate publica a statului sau darii in arenda a acestora; 3.transmiterii obiectelor in administrare fiduciara; 4.exproprierii obiectelor evaluarii pentru cauza de utilitate publica; 5.impozitarii bunurilor si incasarii fortate a impozitelor; 6.reorganizarii si lichidarii intreprinderilor de stat, municipale, precum si a intreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate; 7.aparitiei litigiului patrimonial in legatura cu hotarirea instantei de judecata, solicitarii instantei de judecata, inclusiv in cazul examinarii dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor in urma actiunilor ilicite si a concurentei neloiale; 8.depunerii in gaj a obiectelor proprietate publica a statului sau proprietate publica a unitatilor administrativ-teritoriale; 9.transmiterii obiectelor evaluarii in calitate de contributie in capitalul social al intreprinderilor; 10.utilizarii obiectelor de proprietate intelectuala create din contul mijloacelor bugetare si introduse in circuitul economic de catre agentii economici, indiferent de tipul lor de proprietate; 11.introducerii obiectelor de proprietate intelectuala in circuitul economic al intreprinderilor cu tip de proprietate preponderent de stat; 12.solicitarii organului care efectuiaza inregistrarea persoanei juridice; 13.modificarii legislatiei şi altor situatii. Valoarea-termen prin care se exprimă mărimea calităţii, a însuşirii unui bun şi/sau serviciu de a satisface o nevoie, de a fi util, respectiv de a fi schimbat pe alte bunuri economice. Valoarea de piaţă (VP) – suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă; într-o tranzacţie liberă; după un marketing adecvat în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză prudent şi fără constrângere. Valoarea de piaţă, estimată în procesul evaluării, poartă un caracter de recomandare şi serveşte drept bază pentru determinarea preţului bunului imobil în scopul înstrăinării, ipotecării, determinării cuantumului plăţii de arendă, întocmirii rapoartelor financiare şi altele. Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă – suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de continuare a utilizării actuale, dar presupunând că activul este liber, neocupat, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă într-o tranzacţie liberă după un marketing adecvat în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Valoarea de piaţă pentru utilizarea alternativă poate fi definită ca valoarea cu cea mai bună utilizare, alta decît cea prezentă, respectiv cea intenţionată de proprietar sau arendaş inclusiv cu redezvoltări, remanieri, reconstrucţii, reprofilări, modernizări, ş.a. Valoarea de inlocuire – suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau constructii analogice obiectului evaluarii, calculata in baza preturilor de piata, existente la data evaluari, tinind cont de uzura cladirii sau constructiei evaluate. Valoarea de reconstituire – suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cladirii sau a constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata existente la data evaluarii, cu aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui. Valoarea de investitie – valoarea bunului imobil determinata in baza rentabilitatii lui pentru un investitor concret; Valoarea de lichidare (sau valoarea de vinzare fortata) – valoarea bunului imobil in cazul in care obiectul evaluarii este sau urmeaza a fi instrainat intr-o perioada de timp foarte scurta si in conditii de expunere pe piata diferite de cele necesare pentru a obtine cel mai bun pret de piata; Baza impozabilă a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimată a acestor bunuri. Valoarea impozabilă este valoarea care conform legislaţiei în vigoare se utilizează ca bază impozabilă. Valoarea de inventar este valoarea obţinută în rezultatul inventarierii. Valoarea de asigurare reprezintă suma care a fost asigurată , primită de proprietar în cazul calamităţilor naturale sau cum a fost încheiat contractul. Valori negative (VN) apar atunci când activele imobiliare care constituie subiect al unor obligaţii contractuale, fizice, legale sau financiare generează un flux monetar negativ, real sau ipotetic sau necesită lucrări substanţiale de remediere (reparaţii, dezactivare ş.a). Aceste active devin astfel o datorie sau o VN. Proprietatea neînchiriată poate deveni de asemenea o VN dacă costurile legale obligatorii legate de o reclamaţie sau cheltuielile necesare pentru îndeplinirea unor cerinţe legale sau contractuale depăşesc valoarea proprietăţii libere de aceste obligaţii.

3. Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Principiul cererii şi ofertei.
Baza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, principiilor şi regulilor care s-au format în rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum şi a comportamentului partici-panţilor la piaţa imobiliară. Principiul de evaluare este baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Practica mondială de evaluare se conduce de următoarele principii: principiul cererii şi ofertei; dinamismului; - înlocuirii; - aportului; celei mai potrivite şi eficiente utilizări; -productivităţii; concurenţei; compatibilităţii; - espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor). Principiul cererii şi ofertei indică că preţul pentru un bun imobiliar este determinat de interacţiunea cererii şi ofertei. Interacţiunea cererii şi ofertei pe parcursul unei perioade de timp îndelungate poate stabili destul de efectiv preţul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfecţiunii pieţei imobiliare, inelasticităţii ofertei şi elasticităţii cererii, piaţa imobiliară deseori se află în dezechilibru. Conf. acestui principiu cu cît este mai mare oferta de b.i., cu atât mai mult se va micşora preţul lor. Există un prag de echilibru între cerere şi ofertă. În acest punct valoarea de piaţă reflecta cheltuielile socialmente necesare pentru producerea b.i. Dacă cererea creşte sau oferta scade apare dezechilibrul şi creşte preţul. Oferta b.i. e limitată ca toate resursele. Aceasta face ca să crească cererea şi valoarea de piaţă. Pe termen scurt pot să aibă loc şi excepţii. Răspuns la creşterea preţului la locuinţe trebuie căutat în politica monetară, creditară, fiscală şi ramurală a construcţiilor. Bunurile imobile comerciale fiind amplasate într-un raion de prestigiu şi ca ofertă limitată, vor crea o concurenţă mare între cumpărători, ceea ce va spori cererea şi valoarea de piaţă indiferent de creşterea uzurii acestor imobile. Evaluatorul trebuie să ţină minte că oscilaţiile cererii sunt mai frecvente decât oscilaţiile ofertei. Aceasta se explică prin faptul că asupra cererii influenţează factorii de conjunctură, de emoţii. Oferta e mai stabilă ca cererea fiindca timpul de reacţie la schimbarea cererii este specific pentru imobile. La momentul dării în exploatare a unei cantităţi impunătoare de imobile cererea va scădea şi vor scădea şi preţurile. Dacă preţurile vor scădea mai jos decât cheltuielile plus o rată acceptată a profitului pentru construcţii atunci oferta va scădea, fiindca este neconvinabil de a construi locuinţe. La scăderea ofertei, conform legii, are loc creşterea preţului. Astfel cererea şi oferta oscilează în jurul punctului de echilibru. Evaluatorul trebuie să poată depista aceste tendinţe pe piaţa imobililor. Cererea spre deosebire de ofertă depinde de schimbări în legislaţie, de falimentul unor întreprinderi, de inflaţie. Relaţia cererea-oferta nu în toate cazurile e dominantă asupra preţului. Preţul depinde de condiţiile finanţării, de motivele afacerii, de competenţa şi informaţia disponibilă a preţurilor de care dispune vânzătorul şi cumpărătorul.

observă scăderea cererii, vânzărilor, profitului şi tuturor parametrilor pozitivi. Evaluatorul trebuie să poată caracteriza la ce etapă a ciclului de viaţă se află B.I. Principiul înlocuirii (substituţiei)– valoarea maximă a b.i. este determinată de cel mai mic preţ sau valoarea la care sar putea achiziţiona un alt obiect imobil de o utilitate echivalentă. Acest principiu stă la baza fiecărei metode tradiţionale de evaluare. Principiul înlocuirii afirmă că un cumpărător raţional nu va plăti pentru un b.i. o sumă mai mare decât suma minimă pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similară. Acest principiu stă la baza tuturor metodelor de evaluare a b.i. Principiul înlocuirii este asemănător cu noţiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezintă pierderile eventuale ale investitorului în urma respingerii unor proiecte investiţionale de alternativă şi investirea mijloacelor în proiectul actualizat. Principiul aportului – costul (valoarea) oricărui element al b.i. este în funcţie de aportul lui în valoarea totală sau în mărimea scăderii acestei valori dacă el (elementul) lipseşte. Unele elemente majorează valoarea b.i. cu o mărime ce depăşeşte cheltuielile pentru realizarea lor, deşi sunt şi cazuri când unele elemente suplimentare reduc valoarea imobilului (de ex. exagerări arhitecturale).

construcţia apartamentelor. Din cauza duratei mari de construcţie oferta de apartamente nu poate reacţiona imediat la cerere, astfel cererea devine excesivă. Concurenţa din partea altor tipuri de locuinţe va scădea preţurile la apartamente, dar în fond plata de arendă se va menţine. Terminarea construcţiei a unui număr considerabil de ap. va schimba radical situaţia, chiar aferta poate deveni excesivă. Astfel de oscilaţii poartă un caracter periodic. Evaluatorul trebuie să poată prognoza tendinţele de creştere sau scădere a concurenţei şi să le ia în consideraţie în timpul evaluării.

6. Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Principiile compatibilităţii şi espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor)
Baza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, principiilor şi regulilor care s-au format în rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum şi a comportamentului partici-panţilor la piaţa imobiliară. Principiul de evaluare este – baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Practica mondială de evaluare se conduce de următoarele principii: principiul cererii şi ofertei; dinamismului; - înlocuirii; - aportului; celei mai potrivite şi eficiente utilizări; -productivităţii; concurenţei; compatibilităţii; - espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor). Principiul compatibilităţii (conformităţii) – stilul arhitectonic, nivelul comfortului şi a prestărilor de servicii a b.i. trebuie să corespundă necesităţilor şi aşteptărilor pieţei de imobil într-un loc determinat unor anumite standarde scrise sau imaginate. O clădire cu anumite defecte are de câştigat într-un raion priveligiat, din cauza atracţiei faţă de alte ob.imob. şi invers un b.i. va avea o val. mai mică dacă se află într-un raion neprestigios. Valoarea max. se obţine atunci când se atinge o omogenitate arhitectonică raţională şi compatibilitatea utilizării terenurilor, precum şi în folosinţă este opţiunea de forţă a b.i. Compatibilitatea optimală a b.i. asigură venituri maximale posesorului. În fond, utilizarea satisfăcătoare a terenurilor se obţine atunci când ea corespunde standardelor existente în locurile unde este amplasat b.i.Principiul espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor) – conform acestui principiu cumpărătorul este în aşteptarea veniturilor în rezultatul exploatării imobilului. Utilitatea obiectului de imobil este în funcţie de veniturile prognozate. Pentru b.i. care aduc venit, valoarea se determină în funcţie de veniturile viitoare şi încasările de la revânzarea lor aşteptate de investitorul potenţial. Foarte importante pentru investitor sunt mărimile, calitatea şi durata fluxurilor veniturilor viitoare, aceste venituri fiind actualizate proporţional schimbării valorii lor în funcţie de timp.

5. Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Principiile celei mai potrivite şi eficiente utilizări, productivităţii şi concurenţei.
Baza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, principiilor şi regulilor care s-au format în rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum şi a comportamentului partici-panţilor la piaţa imobiliară. Principiul de evaluare este – baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Practica mondială de evaluare se conduce de următoarele principii: principiul cererii şi ofertei; dinamismului; - înlocuirii; - aportului; celei mai potrivite şi eficiente utilizări; -productivităţii; concurenţei; compatibilităţii; - espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor). Cea mai eficientă utilizare este un concept utilizat de Standardele Internaţionale de Evaluare şi este folosit pe larg de evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui principiu se conţine şi în Standardele Europene de Evaluare. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări este definit ca utilizarea cea mai probabilă a bunului, care este posibilă din punct de vedere fizic, justificată în mod corespunzător, admisibilă din punct de vedere legal, eficientă din punct de vedere economic şi din care rezultă cea mai mare valoare a bunului supus evaluării. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerată ca cea mai bună utilizare şi va corespunde definiţiei valorii de piaţă. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări ia în considerare factorii majori ce influenţează valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, întrunind şi alte principii de evaluare. În căutarea celei mai potrivite şi eficiente utilizări evaluatorul compară utilizarea curentă cu alte variante posibile. Cea mai potrivită şi eficientă utilizare se mai consideră şi utilizarea cea mai rentabilă la momentul evaluării sau în viitorul apropiat. Pentru determinarea acestei utilizări (cea mai eficientă) se efectuează analiza economică în 2 etape: I.se efectuează analiza celei mai potrivite utilizări ai terenului (totalitatea scopurilor de utilizare) ; II.al terenurilor şi construcţiilor deja existente sau posibile de efectuat. În cadrul acestei analize evaluatorul trebuie să ia în consideraţie durata utilizării, reacţia obiectivelor adiacente, aportul îmbunătăţirilor funciare, constrângerilor dacă există. Această analiză trebuie să se bazeze pe legislaţia în vigoare şi pe posibilităţile fizice ale b.i. Evaluatorul trebuie să aibă în vedere că pe parcursul utilizării pot avea loc schimbări ai factorilor de influenţă de ordin exterior (se poate schimba destinaţia obiectelor învechite). Principiul productivităţii –proprietarii b.i. efectuează îmbunătăţiri ai terenului sau a construcţiei pentru a mări randamentul b.i. S-a observat că aceste îmbunătăţiri au limită după care investiţiile în îmbunătăţiri nu mai au aceleaşi eficienţe sau chiar pot deveni nerentabile şi pot conduce la căderea valorii de piaţă a b.i. Principiul concurenţei – presupune că în cazul cînd pe piaţă beneficiul depăşeşte plata pentru mijloacele de producţie, pe piţa dată se înăspreşte concurenţa, ceea ce duce la scăderea nivelului mediu al beneficiului. Acest principiu influenţează puternic piaţa b.i. Obţinerea veniturilor supranormative din imobil duce la sporirea concurenţei care, de regulă, are loc concomitent cu creşterea ofertei. Creşterea ofertei contribuie la scăderea preţurilor şi firesc a veniturilor. Concurenţa normală sporeşte calitatea obiectelor de construcţii. Concurenţa excesivă poate să diminueze profiturile până la nivelul lor normal şi chiar mai jos până la dispariţia acestora. Dacă într-un anumit sector concurenţa de afaceri comerciale este destul de puternică, construcţia încă a unui magazin va fi nerentabil şi invers. Un exemplu concludent în această ordine de idei este

7. Factorii de influenţă asupra valorii imobilului. Factorii macro şi microeconomici
Asupra valorii b.i. influenţează o serie de factori care se iau în consideraţie la diferite etape a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Toţi factorii pot sa fie divizaţi in 2 grupe mari: obiectivi si subiectivi. Factorii subiectivi sunt:

4. Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Principiile dinamismului, înlocuirii şi aportului.
Baza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, principiilor şi regulilor care s-au format în rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum şi a comportamentului partici-panţilor la piaţa imobiliară. Principiul de evaluare este – baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Practica mondială de evaluare se conduce de următoarele principii: principiul cererii şi ofertei; dinamismului; - înlocuirii; - aportului; celei mai potrivite şi eficiente utilizări; -productivităţii; concurenţei; compatibilităţii; - espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor). Principiul dinamismului (schimbării) – bunurile imobile, mediul natural, economic şi social sunt într-o dinamică permanentă. Principiul schimbării afirmă că valoarea bunurilor imobiliare se schimbă continuu. Imobilele se uzează fizic, funcţional şi ec., utilizarea terenurilor se schimbă în rezultatul diverselor activităţi ale oamenilor. Condiţiile economice şi demografice modificându-se creează premise de creştere sau scădere a cererii la b.i. Aceştia şi alţi factori pot schimba utilitatea obiectului imobil. Evaluatorul trebuie să poată sesiza atât schimbările subtile cît şi cele evidente pe piaţa imobiliară, să determine consecinţele acestor schimbări în localităţi şi micro raioane concrete. Principiul dinamismului (schimbării) afectează nu numai b.i. dar şi localităţile, ramuri, economii naţionale şi civilizaţii întregi. În baza principiului dinamismului se află aşa numitul ciclu de viaţă care parcurge urm. faze: 1. faza de naştere (proiectarea şi construcţia b.i., formarea raionului, etc.); 2. etapa de creştere – se caracterizează prin pătrunderea produsului pe piaţă, prin creşterea vânzărilor şi profitului, dezvotarea raionului, etc.; 3. faza de maturitate – stabilizarea vânzărilor şi profitului, formarea infrastructurii raionului, etc. 4. la etapa declinului se

-

competenta tranzacţii;

participanţilor

la

nivelul de informare a populaţiei; - onestitatea (cinstit, inocent, nevinovat); - temperament (sanguin, coleric, melancolic, fegmatic); - atractivitate personală (şarm, carismă). Factorii obiectivi la rândul sau se împart în: macroeconomici şi microeconomici. 1) Factorii macroeconomici cuprind capacitatea de cumpărare a populaţiei şi nivelul de consum, nivelul şomajului, inflaţia, rata procentului bancar, cursul dolarului, impozitele, taxele, etc. Valoarea bunului imobil este influenţată şi de interacţiunea unor factori care pot fi: - factori economici (Impozitare; Inflaţia; Cererea şi oferta; Cursul dolarului sau EURO; Nivelul de trai al populaţiei; Relaţiile economice internaţionale); - factori sociali (Numărul şi structura populaţiei; Densitatea populaţiei; Demografia; Nivelul educaţiei şi culturii); - factori juridici, administrativi si politici (Legislaţia fiscală; Legea cu privire la proprietate; Legislaţia privitor la ipotecare; Legi în domeniul ecologiei; Legea cu privire la politica de creditare; Stabilitatea politică; Legi cu privire la operaţiunile cu imobilul); - factori naturali si de mediu (Factorii geografici; Factorii seismici; Factorii ecologici; Clima; Nivelul apelor subterane; Zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren; Construcţii pe rocile sedimentare; Prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de producere a substanţelor chimice, staţii de purificare; alţi factori). Factorii macroeconomici: Impozitarea – Conform titlului VI a Codului Fiscal impozitul pe imobil este o forma nerecuperabilă de vărsare în

bugetul de stat a unei părţi din costul acesteia, aflat în posesia unei persoane fizice sau juridice. Rata inflaţiei şi cursul dolarului sau EURO sînt indicatori macroeconomici, care într-o măsură mai mică sau mai mare influenţează asupra costului spaţiului locativ prin legătura lor directă cu majoritatea aspectelor vieţii economice a ţării. Scăderea veniturilor generate de inflaţie, poate fi compensată pe calea indexării plăţii pentru arendă. Protecţia împotriva inflaţiei acţionează doar în acel caz, când schimbarea taxei pentru arendă coincide cu nivelul inflaţiei. Cererea şi oferta sînt forţe majore ale pieţei spaţiului locativ, fixând oscilaţiile frecvente în direcţia creşterii şi descreşterii costului spaţiului locativ. Cererea pentru proprietăţile imobiliare este afectată de situaţia economică generală: gradul de ocupare a populaţiei; mărimea salariului şi veniturilor populaţiei; solvabilitatea populaţiei; variaţia numărului populaţiei modificările în preferinţele populaţiei; nivelul inflaţiei; disponibilitatea mijloacelor creditare; mărimea ratei dobânzii; mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor; şi altele. Creşterea cererii determină sporirea activităţii pieţei imobiliare. O condiţie obligatorie pentru asigurarea creşterii cererii este extinderea posibilităţilor economice ale potenţialilor cumpărători, majorarea veniturilor populaţiei. Spre deosebire de cerere, oferta b.i. este inelastică. Oferta de b.i., este influenţată de: stocurile de b.i. libere (neocupate) care sunt expuse la vânzare pe un anumit segment al pieţei imobiliare; volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente; impozitul pe b.i.; cheltuieli pentru reparaţia şi reconstrucţia b.i.; cheltuieli pentru menţinerea b.i. şi plata serviciilor comunale; modificări curente şi potenţiale ale tehnologiilor de construcţii şi influenţa lor eventuală asupra costurilor de construcţie; corelaţia costurilor de construcţie şi a preţurilor de vânzare a b.i. Relaţiile economice externe nu au influenţă nemijlocită asupra costului spaţiului locativ, ci mai degrabă stimulează politica investiţională, extinderea spaţiului economic, astfel contribuind la prosperarea economică, la asigurarea condiţiilor, normelor de viaţă, inclusiv a asigurării cu locuinţe. 2) Factorii microeconomici sunt factorii formaţi de caracteristicile concrete ale bunului imobil. Factorii microeconomici cuprind: Condiţiile de vânzare-cumpărare, Condiţiile de finanţare, Amplasarea, Caracteristicile fizice, Arhitectura clădirii, ş.a.. Condiţii de finanţare. De obicei investiţiile în imobil se finanţează pe 50100% din contul mijloacelor împrumutate, ceea ce influenţează asupra preţurilor tranzacţiilor şi la coeficienţi, achitaţi atât din conturi operaţionale cît şi din conturi de capital. Condiţii de vânzare-cumpărare pot fi tipice sau specifice. Fiind pusă problema efectuării oricărei tranzacţii condiţiile de vânzare-cumpărare rămân a fi unul din aspectele microeconomice de bază. Este foarte important de analizat motivele vânzătorului şi cumpărătorului, precum şi termenele de realizare a tranzacţiei pe care le solicită un participant sau altul. O urgenţă a vânzătorului este foarte mult în favoarea cumpărătorului, aşa cum costul locuinţei va scădea. Iar dacă cumpărătorul este cointeresat în achiziţionarea unui anumit imobil atunci costul va creşte. Amplasarea locuinţei. În centrul oraşului apropierea liniilor de transport nu are mare influenţă asupra costului spaţiului locativ, însă pentru periferii situaţia este absolut inversă: depărtarea de la linia principală de transport şi costul sînt în dependenţă invers proporţională. Însă în cazul dat se mai ia în consideraţie intensitatea circulaţiei transportului public. Un alt factor ce influenţează costul spaţiului locativ în direcţia creşterii este existenţa în apropierea acestuia a parcărilor pentru automobile, a grădiniţelor, şcolilor, centrelor de distracţie, a parcurilor publice, a magazinelor şi a altor bunuri de necesitate publică. Amplasarea clădirii într-o altă zonă îndepărtată, în apropierea unor fabrici sau uzine, unde zgomotul depăşeşte limitele normalului şi există riscul poluării mediului ambiant, va orienta costul spaţiului locativ în direcţia descreşterii. În dependenţă de unii factori sociali accent se pune, în majoritatea cazurilor, pe prestigiul cartierului sau sectorului dat. La alegerea locuinţei, în afară de cheltuielile de ecologie, prestigiu şi mediul social se ţine cont de cheltuielile de transport la locurile de lucru, învăţământ şi agrement. Caracteristicile fizice a spaţiului locativ. În timpul efectuării oricărei tranzacţii pe piaţa spaţiului locativ rolul de bază în stabilirea costului acestuia îl are analiza caracteristicilor sale fizice, la care se referă: parametri fizici; calitatea construcţiei şi exploatării; serviciile comunale şi dotarea tehnică; exteriorul plăcut şi confortul. De asemenea la evaluarea clădirii se va ţine cont de orientarea construcţiei (nord, sud, est, vest); gradul de durabilitate; caracteristica elementelor de bază: fundamentul, pereţii, planşeele, pardoseala, uşile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construcţiei, arhitectura, racordarea la reţelele publice (apă, canalizare, energie electrică, energie termică, gaze, telecomunicaţii), utilizarea curentă a spaţiilor. Un factor important

Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator privind conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei. Datele privind preţurile de vânzare şi plăţile de arendă pot fi obţinute din contractele de vânzare-cumpărare şi contractele de arendă înregistrate la OCT. Surse de informaţie externă sunt îndrumarele de specialitate. Valoarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode: a) metoda comparatiilor unitare. Culegerile indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea fondurilor fixe. de către evaluatorii privaţi şi cei de stat. Definirea uzurii fizice şi determinarea ei prin metoda vizuală Deprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. Unitate de comparaţie poate servi atât întregul bun imobil. ceea ce necesită introducerea unor elemente noi. Fiecare din metodele de evaluare conţine elemente ale previziunii. Se determină rata de capitalizare ca raportul dintre plata de arendă actuală/preţul de vânzare a BI similare neinfluenţat de factorii externi. Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza venituri. In cadrul metodei cantitative. cu atât este mai mare deprecierea funcţională. Un avantaj important al metodei date este simplitatea ei. . normative şi de proiect. Metoda vînzărilor comparabile este limitată de disponibilitatea datelor veridice despre vînzările comparabile. evaluatorul trebuie să recalculeze valoarea dse reconstituire în preţurile curente la data evaluării. Colectarea şi analiza datelor de piaţă pentru bunurile imobiliare similare obiectului evaluării este una din cele mai importante etape ale metodei vânzărilor comparabile.legislaţia Republicii Moldova. Întreprinderile de evaluare nou create nu dispun de informaţia veridică despre piaţa imobiliară şi respectiv aplicarea metodei date necesită o durată mai mare de timp. In cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionate nu este posibila. Cauzele depr funcţ sunt: neadecvarea construcţiei din punct de vedere al conceptului spaţial. metoda veniturilor si metoda cheltuielilor. decât cele construite anterior. 2. 1. se aplică coeficienţii de majorare pentru an. sumarele economico-statistice privind dezvoltarea pieţei.reprezintă tut elem . Vc – valoarea de reconstituire sau de inlocuire a constructiei evaluate considerate ca noi. Valoarea de inlocuire – suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau constructii analogice obiectului evaluarii. Caracteristica generală a reconstituire prin metoda metodelor de evaluare. d) metoda obiectului analog. Deprecierea funcţi nerecuperabilă este estimată în baza următorilor factori: insuficienţa unor elemente ale construcţiei sau ale unor caracteristici calitative ale elementelor. 1 m2 al suprafetei totale). Ea poate fi fizică. Mărimea depr funcţ este egală cu valoarea totală a lucrărilor de reconstrucţie necesare pentru a aduce bunul imobiliar în conformitate cu cerinţele pieţii. -mărimile estimate ale deprecierii economice nu pot fi absolut obiective din cauza influenţei evaluatorului asupra rezultatului estimărilor şi influenţei factorului comportamentului consumatorilor asupra mărimii cererii. calculata in baza preturilor de piata. Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere al caracteristicilor functionale si fizice. În acest caz deprecierea funcţională recuperabilă va fi egală cu costul licidării acestor elemente. b) conditiile de finantare.informaţia referitoare la tranzacţie: preţul şi data tranzacţiei. exprimata in preturi curente si cantitatea unitatilor date (volum. deoarece piaţa tehnologiilor de construcţie este în continuă dezvoltare şi tinde spre crearea unor construcţii moderne şi mult mai calitative. Informaţia specială caracterizează un bun imobiliar concret. Metodele venitului sînt bazate pe previziuni şi estimări subiective ale veniturilor anticipate şi ratei rentabilităţii. factorii economici. c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie comerciala – metoda analizei comparative a vinzarilor. Pierderea din valoare a bunului imobiliar în cazul deprecierii funcţionale este determinată de evoluţia tehnico-ştiinţifică-folosirea tehnicii eficiente. componenţa elementelor de construcţii după care se determină UF nu se limitează doar la elementele de construcţii portante. Evaluatorul trebuie să aibă o atitudine critică faţă de informaţia obţinută.compararea preţurilor de vânzare ale bunurilor imobiliare similare asupra cărora influenţează factorii externi şi celor ce nu sunt influenţate de manifestarea factorilor externi. utilajele şi clădirea în ansamblu pe parcursul funcţionării îşi pierd calităţile şi proprietăţile iniţiale. aplicarea metodei este destul de problematică.capitalizarea pierderilor venitului datorită influenţei factorilor externi. Esenţa. Astfel. c) determinarea marimii ajustarilor. Informaţia generală cuprinde informaţia cu caracter general economic şi social. de etapa ciclului de viaţa la care se află. Determinarea deprecierii acumulate a bunurilor imobile. inclusiv şi cu destinaţie agricolă. rezultatele licitaţiilor. Dar. sociali. Valoarea de reconstituire a obiectului evaluarii va fi egala cu produsul intre costul unitatii de comparatie.M. Informaţia secundară sau externă este informaţie prelucrată. că nici una din metodele de evaluare nu este universală şi nu generează rezultate absolut corecte. 1056 din 12 noiembrie 1997 (varianta greşită deoarece se folosesc coeficienţi artificiali). metoda veniturilor si metoda cheltuielilor. Colectarea datelor de piaţă este un proces continuu necesar pentru a asigura monitorizarea calităţii modelelor de evaluare şi actualizarea lor. În condiţiile dezvoltării neuniforme a pieţei imobiliare. Metoda cantitativa se bazeaza pe estimarea cheltuielilor necesare pentru constructia cladirii in intregime si diferitor componente ale ei. să fie bine proiectate. Se capitalizează pierderile (pierderi/rata de capiatlizare). evaluatorul trebuie să găsească un număr suficient de obiecte similare cu obiectul evaluării. metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. Metoda venitului – în R. constructii si preturilor de livrare a acestor resurse. ecologici. În urma analizei deprecierii funcţionale facem următoarele concluzii: . cum ar fi termenii restrinsi de vinzare a bunului imobil. Trebuie de menţionat că deşi caracteristica finală a UF este gradul de diminuare a capacităţii portante iniţiale. b) metoda de resurse si indici. Aplicarea metodei date se recomandă pentru bunuri imobile unicale sau cu destinaţie specială. existenţei diferitor segmente formate în dependenţă de veniturile cumpărătorilor potenţiali. Ajustarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil comparabil difera de amplasarea obiectului evaluarii. deoarece: . nr. domeniul de aplicare şi algoritmul metodei de evaluare prin metoda analizei comparative a vânzărilor Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor de vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. informaţie privind dezvoltarea pieţei imobiliare. Preturile bunurilor imobile comparabile sint analizate si corectate in functie de asemanari si diferentieri. prezentată sub formă de articole de analiză. Pentru determinarea UF pot fi aplicate mai multe metode. estimarea lor nu este posibilă. deoarece construcţiile nu mai corespund cerinţelor noi faţă de gradul de confort.documentaţia de proiect şi deviz. cheltuielile legate de constructia obiectului se estimeaza prin urmatoarele metode: a) metoda de resurse. . . b) metoda costurilor segregate. tinind cont de uzura cladirii sau constructiei evaluate.datele statistice publicate oficial. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile si obiectul evaluarii. dar cea mai răspîndită în rîndurile evaluatorilor este metoda normativă (vizuală). determinarea UF pentru elementul constructiv 8. . Caracteristica calitativă şi cantitativă a deformaţiilor poate fi determinată numai în rezultatul inspecţiei clădirii pe teren cu utilizarea utilajelor şi procedurilor speciale. deprecierea funcţională şi economică nu au un caracter material. f) caracteristicile fizice. Guv-lui. rigidităţii sub influienţa mediului. în raportul de evaluare este necesar să fie inclusă o argumentare a calculelor efectuate. Surse de informatie pentru estimarea valorii de reconstituire sau de inlocuire prin metoda data pot servi normele de deviz comasate si informatia privind obiectele analogice.caracteristicile tehnice. respectarea cerinţelor de exploatare şi utilizare. adresa sau locul amplasării). Distingem 2 tipuri ale depr. economică.datele de identificare a bunului imobiliar (nr. aplicarea coeficienţilor de majorare a preţurilor în construcţii. planurile cadastrale. funcţionale şi economice ale Bl la data tranzacţiei. UF mai depinde de convenţiile locale. . b) identificarea unitatilor si elementelor de comparatie. evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. Deprecierea economică reprezintă pierderea valorii bunului imobil ca rezultat al acţiunii factorilor de origine externă. ce se datorează calificăriii evaluatorilor şi nu ioau în considerare deprecierea funcţională şi deprecierea economică a obiectului evaluării. datele mass-media privind conjunctura pieţei. Hotărârile arhitectural-constructive au o mare importanţă în timpul evaluării. Pentru a obţine o opinie veridică privind valoarea proprietăţii imobiliare. deoarece sunt factori obiectivi care nu permit dezvoltarea metodei date şi aplicarea ei într-o scară largă din cauza instabilităţii economiei ţării. competenţa şi intuiţia sa. determinarea UF a construcţiei în ansamblu (în%) UF constr = UF elem *100 / GS în care UFelem. Deprecierea funcţ . conformitatea rezultatelor evaluării. . rezistenţei. prognoze. Ajustarile sint aplicate pentru majorarea sau diminuarea preturilor bunurilor imobile comparabile si pot fi exprimate in marimi absolute sau relative. GS tut. sau Indicatorii comasaţi ai costului construcţiei. Ajustarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata imobiliara in perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil comparabil. Costul unitatii de comparatie poate fi determinata in baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau in baza „Culegerilor indicilor comasati ai valorii de reconstituire a cladirilor si constructiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe”. un aspect exterior plăcut.I. rezultatele obţinute prin metoda normativă poartă un caracter subiectiv pronunţat. cât şi o parte componentă a bunului. Se utilizează algoritmul următor: 1. Urmatoarele elemente de comparatie sint examinate in cadrul metodei respective: drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise. sunt folosite 2 metode pentru determinarea deprecierii economice: . Metoda costurilor segregate se bazeaza pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale cladirii.elem. . devizelor pe obiect si devizelor generale pentru obiectul evaluat.GSelem. evaluarea căruia se face pentru un anumit cumpărător. 1997). 10. Pentru acumularea datelor de piaţă oficiile cadastrale trebuie să menţină o bază de date a tranzacţiilor imobiliare. În practică. funcţionale: recuperabilă şi nerecuperabilă. contribuind la diminuarea valorii lui.-uzura fizică a elementelor. are multe limitări şi se aplică mai rar decît celelalte metode. 13. precum şi de tipul bunului imobiliar. care va conţine: . dezvoltarea tehnologiilor în construcţie. politici. în special pentru proprietăţile imobiliare vechi. Domeniul de aplicare a acestei metode este foarte larg. Alegerea cheltuielilor Metoda cheltuielilor consta in met. criteriul de comparaţie a bunurilor imobiliare este preţul pentru o unitate de măsură. să obţină informaţia completă privind caracteristicile lor tehnice.in cazul unei piete dezvoltate – metoda analizei comparative a vinzarilor. e) amplasarea.datele cadastrului bunurilor imobiliare. La determinarea valorii de reconstituire sau de inlocuire a bunului imobil este necesar de luat in considerare marimea deprecierii acumulate. etc. de sistemul de reparaţii curente şi capitale. care exercită o influenţă egală asupra tuturor obiectelor pieţei imobiliare. De regulă. 2. colaborarea profesională. In cazul evaluarii diferitor tipuri de bunuri imobile. Prin urmare. dat fiind că ele nu pot fi deplasate. Procesul UF a clădirilor locative şi a elementelor constructive constă în faptul că construcţiile. calcularea uzurii funcţionale şi economice. fiind analizata fiecare caracteristica in parte.este şi modul de utilizare curentă a obiectului evaluării: locativă. diferenţa dintre caracteristicile rele ale bunului imobil şi preferinţele consumatorilor.conform Regulamentului provizoriu (varianta corectă). este important de menţionat. Metoda de resurse este o metoda de determinare a valorii de deviz a cladirilor si constructiilor in baza indicilor de resurse evidentiati in documentatia de proiect si deviz: manopera. D–deprecierea acumulata. Ajustarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei. fiind cea mai complicată. Totuşi. etc. În majoritatea cazurilor de evaluare. În cazul evaluării după metoda venitului sunt necesare datele gestiunii contabile şi financiare a întreprinderii. Sursele de informaţie trebuie să fie sigure. inclusiv terenurile cu destinatie agricola: metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. Deprecierea funcţională completă a unui tip de bunuri imobiliare corespunde situaţiei când cererea la bunurile imobiliare din categoria dată va fi nulă. d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie industriala: . Metoda indicilor de baza se bazeaza pe recalcularea cheltuielilor incluse in devize din preturile de baza in preturile curente prin aplicarea indicilor. In scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor evaluatorul trebuie sa dispuna de informatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta pentru aceste bunuri. Aşadar valoarea obiectului depinde de starea lui fizică. Cea mai generală caracteristică a procesului de schimbări ce au loc în caracteristicile fizico-constructive pe parcursul duratei de viaţă se numeşte UZURĂ. Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată în baza cheltuielilor pentru reconstrucţia necesară a obiectului evaluării. În majoritatea cazurilor evaluatorii nu au acces la informaţia veridică despre activitatea financiară a obiectului evaluării. Metoda dată se aplică în condiţiile unei pieţe transparente. Aceste tipuri de depreciere a bunului imobiliar pot fi observate doar în momentul comparării obiectului evaluării cu alte bunuri imobiliare. industrială sau specializată. . Informaţia este cea mai valoroasă resursă a pieţei. Pretul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Ureală. morală. pentru terenuri. pentru majoritatea bunurilor imobile se aplică metoda analizei comparative a vînzărilor. cadastral. * U unde. Determinarea deprecierii funcţionale şi economice este o problemă mai complexă decât determinarea uzurii fizice. evaluatorul aplică diverse metode de evaluare. amplasarea şi preţul de vânzare. d) / 100 a) . Valoarea de reconstituire – suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cladirii sau a constructiei evaluate. Metoda de resurse si indici reprezinta o aplicare mixta a metodei de resurse si a sistemului de indici pentru resursele folosite in constructie si determinate ca raport intre preturile curente si preturile de baza pentru resursele similare. e) analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piata a obiectului evaluarii. b) pentru evaluarea terenurilor. Valoarea de reconstituire corespunde mărimii tututror cheltuielilor suportate pentru construirea bunului imobiliar. După sursele de obţinere informaţia se împarte în primară şi secundară. Toată informaţia necesară pentru evaluare se împarte în două grupe: informaţia generală şi informaţia specială. pierderile venitului net sunt determinate prin comparaţia plăţilor de arendă de piaţă pentru construcţiile în care sunt prezente elementele corespunzătoare şi construcţiile în care ele lipsesc. La rîndul său UF a construcţiilor aparte după care se calculă UF a clădirii în ansamblu este proporţională cu raportul dintre mărimea sectorului deteriorat a construcţiei şi mărimea totală a ei. se aplică pentru bunuri imobile tipice. De regulă pentru comparare sunt suficiente 35 vânzări. с) metoda indicilor de baza. care include următoarele 2 etape: 1. h) modul de folosinta. metodele de evaluare se vor aplica in urmatoarea consecutivitate: a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa: metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda cheltuielilor.a. dar nu esential. comercială. . Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la tranzactia de vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile. exprimate in unitati de masura adecvate. Sursa acestei informaţii este inspectarea şi expertiza tehnică a obiectului. deprecierea funcţională este determinată pentru fiecare obiect individual. informaţia despre activitatea şi serviciile băncilor comerciale. 3. Determinarea mărimii uzurii elementelor constructive poartă mai mult un caracter subiectiv şi depinde de experienţa şi pregătirea profesională a specialistului care inspectează bunul imobiliar. . Pentru determinarea valorii iniţiale a bunului imobiliar sunt utilizate. c) conditiile tranzactiei. Procedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizării pierderilor venitului este cea mai des utilizată. informaţia de la specialiştii pieţei imobiliare. surplusul de elemente. Acest tip de depreciere este caracteristic doar pentru bunurile imobiliare. dosarele cadastrale. comparatia bunului imobil evaluat cu obiectele similare. apărută din cauza insuficienţei unor elemente constructive va fi egală cu diferenţa între valoarea capitalizată a pierderilor venitului net şi costurile de construcţie a elementelor date. În R. perfecţionarea materialelor de construcţie. În acest caz. Uzura fizică este determinată de deteriorarea bunului imobiliar sub influenţa diferitor factori mai ales climaterici. Metoda dată presupune determinarea valorii de piaţă a terenului.greutatea specifică a tuturor elementelor. hărţile de bonitate a terenurilor. g) caracteristicile economice.in cazul unei piete slab dezvoltate sau inexistentei acesteia – metoda cheltuielilor. 2. În practică. Exactitatea rezultatului evaluării depinde de definirea corectă a scopului evaluării. Clădirile destinate locuinţelor trebuie să corespundă condiţiilor climaterice. care reprezinta reducerea calitatilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumparatorului potential si se manifesta prin diminuarea valorii bunului in urma actiunii diferitor factori.. închirierea şi ipotecarea obiectelor similare şi altă informaţie. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa care sint date in arenda poate fi aplicata metoda veniturilor. Se determină pierderile anuale de la plata pentru arendă.metoda aplicată de către OCT (în acest caz nu se calculează valoarea de piaţă a terenului. Informaţia primară este informaţia internă care caracterizează bunul imobiliar evaluat. planurile de organizare a teritoriului. rezultatele obţinute sunt convingătoare şi pot fi uşor verificate. de modul de folosinta al obiectului evaluarii. Principalele surse de informaţie care pot fi utilizate de evaluator sunt: . deprecierea funcţională reala este prezentă permanent şi influenţează considerabil calităţile de consum ale bunului imobiliar. calculata in baza preturilor de piata existente la data evaluarii. evaluatorul determină numărul vânzărilor comparabile necesar pentru analiză.procesul deprecierii funcţionale şi economice nu poate fi standardizat. UF normativă se utilizează în scopuri de contabilitate pentru a amortiza cheltuielile pentru imobil. Prin pierderea calităţilor tehnice şi de exploatare se înţelege diminuarea capacităţii portante. prin intocmirea devizelor locale. Formula generala de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este: 11. datele cu privire la vânzări-cumpărări. în timp ce ar putea fi folosite concepte constructive şi spaţiale perfecţionate. cu un anumit nivel de venituri. de afaceri sau interese financiare comune. suprafata). Mărimea UF se determină în funcţie de starea tehnică a elementelor de construcţii principale. Valoarea BI este în funcţie de caracteristicile lui naturale şi fizicoconstructive şi de schimbările ce au loc în aceste caracteristici care au loc pe durata ciclului de viaţă. UF elem = GS elem . listei cu volumul de lucrări. sursele de informaţie. d) conditiile pietei. expoziţii. demografici. Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi întocmit un deviz în baza documentaţiei de proiect. adică să aibă o bună iluminaţie naturală a încăperilor. în funcţie de tipurile BI şi estimarea valorii de piata a obiectului scopul evaluării Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmatoarele metode: metoda cheltuielilor. creşterea productivităţii muncii. construite după proiect standard. În cazul diferenţei între elementele constructive ale bunului imobiliar evaluat şi elementele constructive ale obiectului analog se fac corectările necesare. nerecup. În cazul efectuării evaluării cu aplicarea metodei analizei comparative a vânzărilor. de aceea în unele caziri. indiferent de scopul evaluării. existenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie: de rudenie. calitate şi amenajare. a unei largi baze informaţionale.deprecierea funcţională depinde de destinaţia bunului imobiliar. Metoda cheltuielilor se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuire.M. cu aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui. Cantitatea de informaţie necesară depinde de metoda aplicată la efectuarea evaluării. 12. funcţională şi ecologică. amplasare. evaluarii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui in starea curenta sau reproducerea calitatilor lui de consum. Deprecierea funcţ. În cazul estimării deprecierii funcţionale. Metoda comparatiilor unitare se bazeaza pe analiza comparativa a unitatilor ce caracterizeaza calitatile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al cladirii. pentru a asigura o utilizare mult mai efectivă a bunului imobiliar.uzura reală Semnele UF sînt existenţa deformaţiilor închise sau deschise a elementului constructiv. Pentru diferite tipuri de bunuri imobile deprecierea funcţională se manifestă diferit. . Determinarea valorii de 9. c) metoda cantitativă. Determinarea deprecierii funcţionale şi economice Spre deosebire de uzura fizică. Metoda costului este limitată de dificultăţile asociate cu estimarea deprecierii (uzurii). 3. Cu cât mai mare este perioada între data construcţiei şi data evaluării. de scopul evaluării. veridicitatea surselor de informaţie. in scopul ajustarii preturilor de vinzare. caracteristicile fizice ale obiectelor şi alţi factori. utilajele de constructii-montaj. existente la data evaluari. Metoda costului sau cheltuielilor – această metodă se utilizează în toate cazurile de evaluare a B. de asemenea.greutatea specifică a elementului. Metoda vânzărilor comparabile presupune efectuarea corectărilor preţurilor bunurilor imobiliare similare pentru data tranzacţiei. Mai des metoda dată poate fi aplicată de către firmele de evaluare care au baza de date dezvoltată şi care se ocupă şi cu serviciile de intermediere. Vt – valoarea de piata a terenului. Prin acesţi indici metoda dată se apropie de valoarea de piaţă. dar cu cât mai mare este numărul vânzărilor analizate cu atât e mai precisă estimarea.metoda costului care se bazează pe valoarea de reconstituire cu aplicarea coeficienţilor din Hot.experienţa personală a evaluatorului. deficienţe ce necesită efectuarea lucrărilor de modernizare sau înlocuirea elementelor demodate. principiilor metodologice ce stau la baza identificării obiectelor comparabile şi de metode de ajustare a preţurilor. metoda costului se aplică în 3 variante: . participarea la conferinţe. Ajustarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care modul de folosinta curenta al obiectului comparabil difera. Metoda indicilor determină valoarea bunului imobiliar în baza valorii obiectului analog. Construcţia bunului imobiliar este desfăşurată în baza unor proiecte aprobate. . V = Vt + (Vc − D) unde: V – valoarea bunului imobil. ea determină calitatea serviciilor de evaluare.. materiale. publicaţiile periodice. surplusul de îmbunătăţiri. i) componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil. Informatia necesara pentru evaluarea BI. Aplicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri standard: a) colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile. . Metoda respectiva se utilizeaza in cazurile in care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii.datele despre tranzacţiile cu bunuri imobiliare. e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice si specializate – metoda cheltuielilor. ş. Deprecierea funcţ este caracteristică tuturor bunurilor imobiliare. Deprecierea funcţională începe să se acumuleze din momentul creării bunului imobiliar. deprecierea funcţională apare cu mult înaintea apariţiei uzurii fizice. Pentru efectuarea analizei datelor de piaţă şi selectarea bunurilor imobiliare comparabile. fie a valorii de reconstituire.

Metoda adiţionării presupune estimarea individuală a fiecărei componente a ratei de actualizare: rata reală a rentabilităţii. VBP – venitul brut potential. în deosebi în condiţiile creditării ipotecare neregulate. marimea ajustarii fiind egala cu valoarea de piata a drepturilor aditionale asupra bunului imobil. In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil: a) venitul brut potential . Metoda de analiza comparativa a vinzarilor. rata compensării pentru risc. Venitul Brut Efectiv = Venitul brut potenţial – Deducerile pentru spaţiile libere şi pierderile la colectarea plăţii de arendă + Alte venituri Venitul Brut Potenţial reprezintă suma arenzii (plata de arendă.tehnica grupului investiţional. următor perioadei de calcul (VONn+1) veniturilor VON n +1 18. Datele din documentaţia contabilă şi financiară nu pot fi utilizate direct în evaluare fără a fi supuse corectărilor. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii: − cheltuielile operationale fixe. In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata după următoarea formula: V =∑ t =1 n VON t (1 + Y ) t + R (1 + Y ) n unde. Calcularea operaţional net venitului VBE = (VBP − DSL ) + AV VON = VBE − CO V= VON r unde. Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse: − plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil. starea bunului imobil. care în condiţiile crizei economice. sau dacă obiectul evaluării este un bun imobiliar special sau posedă anumite calităţi economice şi tehnice unice. zugravirea peretilor si altele). diferit de cele generate de darea în arendă a spaţiilor. de afaceri sau interese financiare comune. . iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale. mobilier si altele. Deosebirea principală a metodei capitalizării venitului este aceea că nu se ţine evidenţa separată a capitalului recuperat şi venitului la capital. nu necesită prognozări de lungă durată. 5. cum ar fi: utilaje si echipamente de productie. renta) ce poate fi obţinută în urma dării în arendă a bunului imobiliar dat. reprezintă compensarea investitorului pentru costurile de intrare pe piaţa imobiliară şi cele de ieşire. decât alte investiţii. Prin lichiditate se subînţelege rapiditatea cu care un activ poate să se transforme în bani lichizi. Determinarea ratei de R= directe. prima pentru risc. mărimea uzurii şi dobânda calculată pentru capitalul împrumutat nu se include în calcularea venitului operaţional net. Această metodă permite evaluatorului să introducă corectări speciale la diferenţierea veniturilor aduse de imobil şi alte tipuri de venituri. Aparitia unor restrictii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispozitie a bunului imobil. calculând mărimea ratei interne a rentabilităţii. b) actualizarea fluxurilor de numerar. Metode de estimare a ratei de actualizare Există patru metode de bază pentru determinarea ratei de actualizare: 1. atunci şi conducerea cu aceste investiţii necesită un efort determinat. Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza venituri. cum ar fi termenii restrinsi de vinzare a bunului imobil. intervievări personale şi altele. sunt incluse într-o poziţie separată.metoda coeficientului de acoperire a datoriei.metoda multiplicatorului venitului brut efectiv. 4)cheltuielile operationale pentru inlocuire. cu condiţia că modul curent de utilizare a bunurilor imobiliare comparabile corespunde principiului celei mai bune şi eficiente utilizări. În afară de primirea dobânzii sub formă de procente la capitalul investit. rata reală „pură” a rentabilităţii este determinata in baza analizei investitiilor financiare fara de risc sau care implica riscuri minime. Reieşind din aceasta pentru aplicarea metodei capitalizării directe e necesar: I)De calculat mărimea Venitului operaţional net (VON) pentru un an. în baza datelor despre tranzacţiile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului evaluării sau în baza ofertei curente a proprietăţilor imobiliare similare. Mărimea ratei de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare.metoda cumulativă. Pretul de vinzare va fi cel mai mare in cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului si constructiei. 3. Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vândut la sfirsitul perioadei de calcul. Ajustarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei. metoda capitalizării directe propune pentru calcularea valorii proprietăţii imobiliare următoarea formulă: V = VON r unde VON– venitul operaţional net. În procesul estimării venitului brut potenţial. Metoda extracţiei de piaţă este bazată pe analiza informaţiei despre vînzările comparabile. r) componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil. condiţiile de finanţare. preţul bunului imobiliar comparabil va fi micşorat cu suma ajustării respective. Metoda capitalizării directe se utilizează când avem de afacere cu fluxuri de venituri stabile pe o perioadă nelimitată de timp. Metoda adiţionării. Ajustarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil comparabil difera de amplasarea obiectului evaluarii. În calitate de rată de bază în această metodă se utilizează rata fără risc. . care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Metoda cumulativă (sau metoda sumară) constă în faptul. . Prima pentru costurile în afara riscului. existenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie: de rudenie. deoarece aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcţionarea propriu zisă a proprietăţii imobiliare. plata de arenda. În acest caz. − determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. Pretul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. 2. caracteristicile unei investiţii pentru care un investitor aşteaptă să fie compensat. sau înmulţindul la coeficientul respectiv a venitului. k) conditiile de finantare. analiza trendului. 4. deprecierea constructiilor. II)Determinarea ratei de capitalizare. ajustarea pentru condiţiile pieţii – data tranzacţiei. Preţurile proprietăţilor imobiliare similare sunt ajustate. la sfârşitul perioadei de exploatare are loc o creştere a cheltuielilor pentru întreţinere şi revânzarea. rata inflaţiei aşteptate. In cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii: a) capitalizarea directa. Informaţia privind aşteptările investitorului pot fi obţinute din contactele nemijlocite cu el. care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil. care trebuie compensat cu rata managementului investiţional. sau altfel spus transformă venitul obţinut pe parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. . Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei ratei curente a rentabilitatii pe pietele de capital (dobinda pentru hirtiile de valoare de stat) si diferenta intre marimea ratei rentabilitatii pe pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din analiza investitiilor anterioare. care. In scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor evaluatorul 15. impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe. Dat fiind faptul că aceste costuri nu influenţează direct fluxul de numerar. 4. analiza costurilor. Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct este efectuata in baza proceduri standard: f) colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile. în cazul când bunul imobiliar este ocupat la 100%. pentru diferenţele între obiectele similare şi proprietatea imobiliară evaluată. ce nu sunt tipice pentru piaţa imobiliară. 2. Dat fiind faptul că aşteptările investitorilor dictează regulile de joc pe piaţă. cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele). Unele costuri din această categorie sunt reflectate în estimarea fluxurilor de numerar. formula generală de calculare a ratei de actualizare (Y0) este: Y0 = r rentabilităţii+ r inflaţiei+ r riscului+ rnon-risc 1. 3. care constau din rata fără risc. atât pentru perioada curentă cît şi pentru perioadele anterioare. R . prima pentru risc (r riscului) 4. Investirea capitalului în imobil are un nivel mai înalt de risc. schimbarile in structura cererii si a ofertei bunurilor imobile si altele. Astfel. În cadrul analizei comportamentului venitului. Daca dreptul de proprietate asupra obiectului evaluarii este absolut. metoda investiţiilor de alternativă. . DSL – deducerea pentru spatiile libere. Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator privind conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei. ajustările sunt aplicate în următoarea consecutivitate: 1. suprafata si altele). Aceasta ajustare este aplicata in cazurile cind cumparatorul plateste creditorului dobinda pentru creditul acordat in scopul procurarii bunului imobil sau cind vinzatorul participa la finantarea tranzactiei. care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului. .reversia. Obiecte şi elemente de comparaţie Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor de vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. Dacă piaţa imobiliară este insuficient de dezvoltată. j) analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piata a obiectului evaluarii. q) modul de folosinta. riscul inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii joase caracteristic pentru bunurile imobile.rata de actualizare. Cheltuieli operaţionale sunt cheltuielile legate de asigurarea funcţionării bunului imobiliar. Imobilul se atribuie categoriilor de mărfuri cu un nivel scăzut de lichiditate. l) conditiile tranzactiei. prima pentru costurile în afara riscului (rnon-risc). rata inflaţiei aşteptate (r inflaţiei) 3.imposibilităţii de a asigura ocuparea deplină a spaţiilor destinate dării în arendă pe parcursul întregii perioade de operare. ce nu sunt legate nemijlocit de darea lor în arendă.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil. b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil. 2. i) comparatia bunului imobil evaluat cu obiectele similare. calitatea administrarii bunului. creditori. 2.cheltuieli operaţionale pentru menţinere şi reparaţii. În practică. tinind cont de inflatie sau deflatie. şi viceversa. Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil. preturile de vinzare sau preturile de oferta Determinarea mărimii ajustări. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioada de calcul determinata. rata reală „pură” a rentabilităţii (r rentabilităţi) 2. La etapa colectarii si analizei datelor de piata evaluatorul determina numarul vinzarilor comparabile necesar pentru analiza. Ajustările pentru drepturile de proprietate.necolectarea plăţii de arendă în termenii stabiliţi de contractul de arendă. poate fi rata de depozitare în Banca de economii sau rata de depozitare în alte bănci mai sigure a Moldovei. metoda investigaţiei. . Metoda respectiva se utilizeaza in cazurile in care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii. Aşa cum investirea capitalului în imobil este o afacere destul de riscantă. − cheltuieli pentru reparatii si mentinere. Ajustarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care modul de folosinta curenta al obiectului comparabil difera. Aplicarea r . La categoria datelor secundare se referă: rapoartele companiilor de analiză şi cercetare. De regulă. Aici nu se ia în consideraţie că cu trecerea timpului rentabilitatea obiectului evaluat (rata de capitalizare) se poate modifica din cauza că la începutul perioadei de exploatare există multe spaţii neantrenate în producţie şi sunt necesare cheltuieli suplimentare pentru reclamă. Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este: unde: VBE – venitul brut efectiv. Metoda analizei trebuie sa dispuna de informatia privind comparative a vânzărilor. o modalitate de a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt nemijlocit pe piaţa imobiliară: investitori. ele trebuie reflectate în rata de actualizare. Metoda investiţiilor de alternativă se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. preţurile bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării sunt analizate şi corectate în funcţie de diferenţieri. condiţiile de vânzare şi data tranzacţiei sunt efectuate după regula următoare: preţul de vânzare este recalculat după fiecare corectare a ajustărilor sus menţionate. rata compensării pentru lichiditate scăzută şi rata p/u management investiţional (conducerea cu investiţia). profitul operaţional net sau fluxul bănesc până la achitarea impozitului. metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfirsitul perioadei de calcul (reversia). Astfel. Pentru efectuarea analizei comparative sint suficiente trei –cinci vinzari. prima pentru costurile în afara riscului. evaluatorii utilizează şi alte metode pentru estimarea mărimii ajustărilor: metoda analizei grafice. adică la rata obţinuta va trebui de adăugat şi rata de recuperare a capitalului. Determinarea ratei de actualizare. care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperisul. − cheltuielile operationale variabile. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea creditului ipotecar. În calitate de nivel de bază a venitului anual de la obiectul evaluat poate fi utilizat venitul brut existent sau potenţial. o) caracteristicile fizice. Această mărire reprezintă prima pentru risc. majorările de capital. se recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani. Celelalte elemente de comparaţie pot fi aplicate în dependenţă de preferinţele evaluatorului. Venitul brut efectiv reprezintă venitul generat de proprietatea imobiliară şi este definit ca suma veniturilor provenite din darea în arendă a proprietăţii imobiliare şi altor venituri obţinute din exploatare. Caracteristici şi estimarea valorii bunului imobil in baza (1 + r ) n +1 venitului operational net ce poate fi capitalizare prin metoda metode unde. Ajustarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata imobiliara in perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil comparabil. Altfel spus rata riscului reprezintă compensarea minimală pentru banii investiţi luând în consideraţie factorul timpului. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile si obiectul evaluarii.informaţia despre bunul imobiliar evaluat. Un bun imobiliar. Estimarea venitului operaţional net este efectuată în baza veniturilor obţinute în perioada unui an de activitate şi prin aplicarea următorului algoritm: Venitul Operaţional Net = Venitul Brut Efectiv – Cheltuieli Operaţionale. instalatiile sanitare – ingineresti si altele). 3)cheltuieli pentru reparatii si mentinere. III)Aplicarea formulei.reversia. Veniturile produse în procesul de exploatare a bunului imobiliar. Aceste caracteristici sunt: 1. Rata internă a rentabilităţii reprezintă rata de actualizare care egalează valoarea prezentă a fluxurilor de numerar ce vor fi obţinute în viitor cu valoarea investiţiei (suma investită iniţial). fiind analizata fiecare caracteristica in parte (elementele constructive. Aplicarea metodei date este foarte efectivă în cazul când evaluatorul are de analizat un număr mare de bunuri imobiliare standard. Preturile bunurilor imobile comparabile sint analizate si corectate in functie de asemanari si diferentieri. AV – alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile. care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar. Dat fiind faptul ca in condiţiile unei economii in tranziţie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade îndelungate. Prin această metodă sunt identificaţi factorii care au cea mai mare influenţă asupra valorii bunului imobil şi ponderea fiecărui factor.metoda analizei vânzărilor comparabile. . Unele poziţii urmează a fi excluse din rapoartele financiare. prima pentru asigurarea bunului imobil si altele). În procesul aplicării abordării vânzărilor comparabile. instalatiile sanitare – ingineresti si altele). prin raportarea acestuia la rata respectivă a dobânzii. ca rata de capitalizare se divizează în părţi componente. Totodată trebuie de deosebit rata de depozitare în valută şi rata de depozitare în lei. prin urmare si a pretului de vinzare. care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperisul. Această metodă presupune aplicarea metodelor statistice. p) caracteristicile economice. de aceea este pe larg utilizat în procesul de evaluare masivă în scopul impozitării. Dacă elementul de comparaţie este de o calitate mai bună la bunul imobiliar comparabil decât la obiectul evaluării.pentru aceste bunuri. − veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil. 16. ce are loc la noi în ţară. Rata de actualizare reflectă metodei veniturilor se efectueaza in doua etape: − prognozarea veniturilor viitoare. 3. R . anul imediat următor perioadei de calcul. zugravirea peretilor si altele). Aplicarea practică a metodei vânzărilor comparabile este posibilă doar în cazul unei piaţa imobiliare dezvoltate. in scopul ajustarii preturilor de vinzare. acestea fac parte din cheltuielile operaţionale. uzura contabilă. analiza distributivă. Ordinea aplicării corecţiilor nu va influenţa rezultatul final. Urmatoarele elemente de comparatie sint examinate in cadrul metodei respective: j) drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise. analiza comparativă relativă. care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuieli ce nu sunt incluse în cheltuieli operaţionale: Uzura şi dobânda pentru mijloacele împrumutate. Corecţiile sau ajustările pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor bunurilor imobiliare comparabile şi exprimate în mărimi absolute (în monedă) sau în mărimi relative (în procente). bunurile imobiliare care au participat în tranzacţie trebuie să posede caracteristic identice. c) cheltuielile operationale – cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a bunului imobil. agenţi imobiliari sau evaluatorii referitor la mărimea ratei profitului pentru anumite tipuri de proprietăţi imobiliare. dacă element de comparaţie la proprietatea comparabilă este de o calitate mai inferioară decât acelaşi element la obiectul evaluării sau lipseşte – preţul proprietăţii comparabile va fi majorat cu suma ajustării pentru elementul în cauză. cum ar fi cheltuielile legate de desfăşurarea Metoda capitalizării venitului recalculează venitul anual în valoarea proprietăţii. În evaluare sunt folosite următoarele metode de determinare a ajustărilor: 1. r – rata de capitalizare. rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii investiti in bunul imobil. Rata de capitalizare reprezintă coeficientul în % sau formă relativă care caracterizează eficienţa investiţiilor în imobil. Ele cuprind: cheltuielile operationale curente. 17. pentru vânzarea bunului imobil fără pierderi e nevoie de o perioadă îndelungată de timp. Alte venituri. m) conditiile pietei. cheltuieli operaţionale variabile. dacă acestea sunt cunoscute atunci prin sumare obţinem rata de capitalizare. Rata reala a rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este similara pentru toate investitiile din economia nationala. 2)cheltuielile operationale variabile. deseori. Această metodă este destul de simplă şi înţeleasă. Aplicarea metodei vinzarilor comparabile lor şi a consecutivităţii lor Abordarea vânzărilor comparabile modelează comportamentul participanţilor la piaţa imobiliară. Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile operationale care sint suportate de proprietar. Evaluatorul începe de la calcularea ratelor componente. de modul de folosinta al obiectului evaluarii. cheltuieli operaţionale fixe. modificarea legislatiei fiscale si legislatiei in general. Caracteristica generală a Reversia se calculează prin capitalizarea afacerilor. Aceste 2 elemente sunt incluse în „deducerea pentru spaţiile libere şi pierderile la colectarea plăţii de arendă”. Capitalizarea directa implica transformarea venitului obtinut pe parcursul unui singur an de gestiune in valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. poate produce şi alte venituri. Metoda analizei statistice. rezerve pentru înlocuirea elementelor construcţiei. care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar. aplicarea metodei vânzărilor nu este apropiată. Formula determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de alternativa este: Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata investitiei de alternativa – Rata pura a rentabilitatii) + Rata riscului Metoda investigaţiei. tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda. de vedere al caracteristicilor functionale si fizice. Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la tranzactia de vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile. de asemenea trebuie să ia în consideraţie şi siguranţa arendaşului bunului imobil. . 2. CO – cheltuieli operationale. 3. r – rata de capitalizare. dar cu cit mai mare este numarul vinzarilor analizate cu atit este mai exact rezultatul evaluarii. h) determinarea marimii ajustarilor. ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise. ajustarea pentru condiţiile de finanţare. acordind cumparatorului un credit ipotecar. Folosirea datelor din documentaţia financiară. g) identificarea unitatilor si elementelor de comparatie. dar nu esential.venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor disponibile. VON – venitul operational net. 3. 4. n) amplasarea. Valoarea acestor componente se separa de valoarea bunului imobil. termenul de utilitate a cărora a expirat. Evaluatorul trebuie să obţină toată informaţia cu privire la veniturile şi cheltuielile legate de funcţionarea bunului imobiliar. Acest factor se ia în consideraţie în rata compensării pentru lichiditate scăzută. Nivelul de ocupare a spaţiilor şi pierderile plăţii de arendă. un investitor raţional va lua în consideraţie şi timpul de recuperare a capitalului investit. Rata riscului include: riscul pietei imobiliare. metoda adiţionării generează o rată medie de actualizare. t . Avantajul acestei metode este că evaluatorul obţine mărimea ratei de actualizare. Nu trebuie de confundat această recompensă cu onorariile pentru conducerea nemijlocită a imobilului. impozitul pe evaluării imobilului prin metoda venitului operaţional net din anul imediat venit. Astfel. metoda analizei de corelare şi regresie. Salariul managerului se calculează din contul venitului brut. cu excepţia caracteristicii pentru care este estimată ajustarea. − cheltuielile operationale pentru inlocuire.modelul Inwood. existenta unor grevari a dreptului de proprietate – servitute etc. cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele). ajustarea pentru amplasare şi caracteristicile fizice. fără a efectua careva estimări sau justificări ale diferitor părţi componente ale ratei. în special. de cele mai dese ori se utilizeaza plata de arenda. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului. o parte a venitului brut potenţial este pierdută din cauza: . Metoda capitalizarii Metoda veniturilor presupune 19. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectul evaluat după caracteristicile de bază.perioada de calcul.14. Datele prezentate de evaluator pot fi verificate. Există cîteva probleme care trebuie luate în consideraţie la aplicarea metodei adiţionării: rata de actualizare poate fi instabilă pe parcursul perioadei de calcul. urmatoarei generat de acest bun in viitor. in funcţie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil sau durata de viata rămasa a bunului imobil. Cheltuielile operaţionale sunt grupate în 4 categorii: 1. luând în considerare pierderile provenite de la spaţiile neînchiriate şi plăţile de arendă necolectate. După cum ne demonstrează studiul pieţii bunurilor imobiliare date în arendă. care este bazată pe indicatorii comasaţi şi poate să nu fie reprezentativă pentru toate proprietăţile imobiliare. Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula: unde. Metoda analizei datelor secundare. 1)cheltuielile operationale fixe. ajustarea pentru condiţiile de vânzare.informaţia despre bunurile imobiliare similare. V – valoarea estimata. conditiile si termenele contractului de arenda si altele. 4. prima pentru asigurarea bunului imobil si altele). articolele analitice de specialitate şi altele. Y .rata de capitalizare estimata pentru cumulativă. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit. metoda extracţiei. Una din sursele de informaţie pentru estimarea VON este documentaţia financiară şi cea contabilă a proprietarului bunului imobiliar. rata inflaţiei aşteptate este determinata in baza prognozelor oficiale privind evolutia inflatiei in economia tarii. iar toţi arendaşii îşi onorează obligaţiunile contractuale faţă de arendator în termenii stabiliţi în contract. evaluatorul trebuie sa efectueze corectarile respective ale pretului de vinzare a obiectului comparabil. Metoda analizei pare Această metodă constă în analiza a două vânzări comparabile pentru a determina mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. următoarele informaţii pot fi utilizate de evaluator: . deoarece este destul de dificil de a cuantifica legătura între venitul provenit din darea în arendă a spaţiilor şi venitul provenit din sursele secundare. Această metodă este utilizată pentru determinarea ajustărilor în baza informaţiei care nu este legată nemijlocit de obiectul evaluării sau bunul comparabil. La acest capitol este inclusă şi prima pentru managementul investiţiei. Pe lângă veniturile anuale obţinute in urma exploatării bunului imobil. atragerea clienţilor. Rata de capitalizare poate fi determinată conform următoarelor metode: .rezultatele cercetărilor pieţii imobiliare publicate în ediţiile specializate.

cu aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui. Rata de capitalizare se estimează prin următoarele metode: 1) metoda analizei vînzărilor comparabile. Metoda comparaţiilor unitare este utilizată pentru a determina costurile pentru o unitate de măsură – 1 m 3 al volumului fizic al clădirii.1} .ipotecară e/e coef. val. decât o dată pe an. 2. 2.rata de actualizare. de actualiz. plăţ. formulă: FV=PV(1+i/m)nm. u/e: m – nr. In acest caz. Ac. Valoarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode: e) metoda comparatiilor unitare.dinamica uzurii fizice la diferite etape ale vieţii obiectului este diferită.preţurile curente ale utilajelor. a anuit. suma de bani ce urmează a fi depusă la sf. cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu. an. de timp: FVAA=A × {[(1+i/m)nm+1-1] / i/m . n – perioada de calcul. 2. Valoarea de deviz include următoarele componente: . aplicarea metodei date în cazul determinării valorii investiţionale prezintă mai puţine dificultăţi decît aplicarea ei pentru determinarea valorii de piaţă. 23.1/(1+i)n]. plăţ. Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator perioadei de calcul (VONn+1) drepturi reale asupra bunului imobil fata de nivelul de rentabilitate al investitiei. Spre deosebire de cheltuielile directe. .4 din valoarea clădirii. ce vizează obiectul construcţiei. unde: {[(1+i)n+1-1]/i .normele de deviz în vigoare. intervalului) este: 1. Pentru a determina valoarea de deviz. a. mai frecvent decât o dată pe an: FVAO=A × [(1+i/m)nm-1] / i/m. b. PV – valoarea prezentă a unităţii.=1.i.metoda valorică. in functie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil sau durata de viata ramasa a bunului imobil. de acumulare a anuităţii avansate în caz.în cazul plăţilor efect. Astfel. Metoda fluxurilor de numerar actualizate (esenţa.cheltuielile pentru cumpărarea materialelor. banilor de a se devaloriza în timp. Calcularea preţului de  VE + DVFR  deviz la imobile noi. 3. Valoarea viitoare a unităţii reprezintă suma acumulată a unei unităţi monetare pe parcursul unei perioade anumite de timp. u/e: [1 . n – perioada de calcul. este întocmită documentaţia de deviz.reversia. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este: r= 1 − CCO MVBE r = CAD × rc × m unde. evaluatorul se bazează pe: . de acumulare a anuităţii avansate. Valoarea curentă a unităţii este expresia inversă a capitalizării.mărimea veniturilor viitoare. A . şi c/e permit amortizarea (rambursarea) creditului în termenele stabilite. evaluarea temporală a fluxurilor financiare.1/(1+i/m)nm-1] / i/m +1} In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa urmatoarea formula: V =∑ i =1 n VON R + i (1 + a ) (1 + a ) 22. după următoarele formule:: 1. m – nr. Un element important al valorii de deviz îl constituie beneficiul de deviz sau beneficiul antreprenorului. Valoarea totală a bunului imobiliar evaluat va fi egală cu produsul între cheltuielile pentru o unitate de măsură exprimată în preţuri curente şi cantitatea 21. banilor de a se devaloriza în timp. efect. constanta ipotecară corespunde coef.DC. Sensul economic al valorii viitoare a anuităţii constă în determinarea sumei acumulate a plăţilor sau încasărilor efectuate pe parcursul unei perioade de timp determinate. şi nu aplicarea unor rate generale de amortizare. o dată pe an. Rata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este estimata prin aplicarea urmatoarelor metode: a) metoda aditionarii. Valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare (factorul fondului de compensare) reprez. de cele mai dese ori se utilizeaza plata de arenda.i. efect. va fi determ. Formula standard p/u determ. plăţ. precum şi efectuarea lucrărilor de reparaţie a ei sunt diferite de cele prevăzute în normele generale. ţinând cont de contribuţiile la asigurările sociale. cheltuielile de regie se stabilesc de regulă în procente din suma cheltuielilor directe.rata de capitalizare pentru teren. (1-m). se recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.viit. Valoarea curentă a unităţii de capital şi a anuităţii În procesul eval. eval. Normele date au fost elaborate în preţurile de deviz pentru anul 1984 şi necesită o indexare la data evaluării. valoarea prezentă a anuităţii. în prezent. mponderea mijloacelor imprumutate. unde: i/[(1+i)n-1] – factorul fondului de compensare în cazul plăţilor (încas. n – perioada de calcul. unde. 2. . care reprezintă beneficiul organizaţiei de antrepriză realizat în urma efectuării lucrărilor de antrepriză. 2. Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezinta raportul intre pretul de vinzare a bunului imobil si venitul brut efectiv. .Cheltuielile pentru funcţionarea utilajelor de construcţii.ponderea terenului in valoarea de capitalizare.fluxul de numerar inainte de impozit. 1. efect. În procesul estimării uzurii fizice. n – perioada de calcul.proiect şi documentaţia tehnică. prin urm. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an. unde: {[(1+i)nm+1-1]/i/m . .) efect. rata de capitalizare se determina dupa urmatoarea formula: 1. Cheltuieli de regie ca parte componentă a preţului de cost al lucrărilor de antrepriză. 3) tehnica grupului investiţional.suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cladirii sau a constructiei evaluate. rata de capitalizare va tine cont atit de capitalul propriu.rata de capitalizare pentru constructie. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an. 1 m2 de suprafaţă tencuită sau vopsită. Ac. Metoda dată este o modificare a metodei cantitative. Rata de capitalizare pentru mijloacele imprumutate. dar acest fapt este compensat de reducerea timpului necesar pentru aplicarea metodei. Procesul de aducere la momentul actual a valorii banilor apăruţi în dif. Dat fiind faptul ca in conditiile unei economii in tranzitie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade indelungate. decât o dată pe an. care constă din calculele şi devizele locale. n – perioada de calcul. PVAO=A × [1 . form. Reversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de calcul. 6.în caz.28-0. Metoda de resurse constă în întocmirea devizelor pe obiect şi a r= VON V 26. deoarece: . de amortiz. MVBE. necesară pentru construirea clădirii în conformitate cu documentaţia de proiect. Rata exprimată prin raportul dintre suma anuală pentru deservirea creditului şi mărimea creditului se numeşte constanta creditară anuală sau constanta ipotecară. a unităţii. rata riscului ineficient si rata managementului efectiv.coeficientul cheltuielilor operationale. o dată pe an rata de amortizare va fi eg. efect. b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. Cheltuielile directe sunt legate nemijlocit de executarea lucrărilor de construcţii. după urm. Sursele principale de informaţie pentru metoda costurilor segregate sunt normele de deviz comasate pentru diferite lucrări de construcţie şi subramuri ale construcţiei capitale. din suma totală a unei investiţii. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.1}. valoarea prezentă a anuităţii. momente se num. valoarea viitoare a anuităţii.perioada de calcul. valorii pe care o vor avea în viitor mijloacele investite în b. În caz. efect. 2. activitatea administrativă a întreprinderii de antrepriză.alte cheltuieli. 3. Astfel. ordin. u/e: i/[1 . Unităţi de măsură ale elementelor constructive pot servi: 1 m3 de beton. r constructie. decât un an: PVAA=A × {[1 .) efect.ponderea capitalului propriu in valoarea proprietatii imobiliare. n. In acest caz. valoarea viitoare a unităţii. valoarea prezentă a unităţii. valoarea viitoare a anuităţii. efect. precum si contributia fiecarei componente fizice in valoarea totala a bunului imobil. DC SC unde.în caz.cheltuielile pentru salarizare. Cel mai important element în determinarea valorii imobilului nou este preţul de deviz. Funcţiile procentului compus. Metoda de resurse este o metoda de determinare a valorii de deviz a cladirilor si constructiilor in baza indicilor de resurse evidentiati in documentatia de proiect si deviz: manopera. împrum. frecv. Dacă adm. la sf. cheltuielile de regie şi beneficiul antreprenorului. În sens economic. În comparaţie cu metoda cantitativă. VE     ×VR27. frecv.coef. i – rata anuală nominală a dobânzii. calculele şi devizele generale. Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinata dupa urmatoarea formula: rp = FNII CP unde.condiţiile reale de exploatare a construcţiei. calculare a ratei generale r teren. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape: a) prognozarea veniturilor viitoare. Totodată. în intervale egale. b) metoda extractiei. la sf. În cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la începutul intervalului. beneficiarul evaluării intenţionează să exploateze clădirea locativă. efect. c/e includ dobânda şi capitalul de bază. unde: i/m / [(1+i/m)nm-1] – factorul fondului de compensare în cazul plăţilor (încas. evaluarea temporală a fluxurilor financiare. Anuitatea este o serie de plăţi (încasări) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. u/e: [1 .cheltuielile pentru procurarea sau confecţionarea utilajului tehnologic. PV – valoarea prezentă a unităţii. plăţ. i – rata anuală nominală a dobânzii. În acest caz evaluatorul foloseşte coeficientul care reprezintă raportul între costul reparaţiei capitale şi valoarea de reconstituire a clădirii. Costurile reparaţiilor capitale trebuie estimate în cazurile cînd: unde: CCO.ponderea constructiei in valoarea totala a bunului imobil.costul lucrărilor de construcţii.mărimea anuităţii. c) Tehnica grupului de investitii se bazeaza pe presupunerea ca in cazul in care exista mai multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat.costul lucrărilor de montare a utilajului tehnologic. d) Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplica pentru calcularea ratei de capitalizare in cazul in care sint atrase mijloace creditare pentru finantarea tranzactiei. . mobilizarea forţei de muncă. Metoda fluxurilor de numerar este o metodă perfectă pentru determinarea valorii investiţionale. În cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la începutul intervalului. . a anuit. O altă metodă a determinării ratei de capitalizare o reprezintă metoda aitionării. mărimea cheltuielilor pentru reparaţia capitală reprezintă 0.în caz.) efect.CAD. Determinarea valorii de reconstituire a imobilului prin metoda comparaţiilor unitare (ICRV) şi metoda costurilor segregate Valoarea de reconstituire . fie în baza unei analize a pieţii construcţiilor sau a lucrărilor de construcţie. plăţ. Valoarea de deviz reprezintă suma mijloacelor băneşti. Prin urmare.Alte cheltuieli directe. calculata in baza preturilor de piata existente la data evaluarii. in schimb este disponibila informatia despre veniturile brute efective si cheltuielile operationale ale acestor bunuri. teorie se bazează pe propriet. VR. 5. de actualizare (factorul valorii prezente). aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp. factorul fondului de compensare. SC.i. în caz. articolelor şi elementelor de construcţie. b) veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil. si poarta denumirea de flux de numerar inainte de impozit (FNII). dată pe an.rata de actualizare. c/e aduc venit apare necesit.vîrsta efectivă. Rata generală de capitalizare reprezintă raportul între venitul operaţional net (VON) şi preţul de vânzare (V): C. . fiecărei perioade p/u a obţine la momentul expirării unui nr. Rata de capitalizare se estimeaza prin urmatoarele metode: a) metoda analizei vinzarilor comparabile. 4. DVFR.1/(1+i)n]/i – coef. În cazul calculării dobânzii în intervale de timp mai mici decât 1an. Ac.1}. R. Ac. b) actualizarea fluxurilor de numerar. bunul imobiliar este dat în arendă sau ipotecat. rata de capitalizare este compusă din rata pură a rentabilităţii. dată la înc. în prezent sau valoarea pe care o vor avea în viitor fluxurile de numerar generate de b. În cazul când dobânda este calculată cu o frecvenţă mai mare decât o dată pe an. n – perioada de calcul. algoritmul de calcul) Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce poate fi generat de acest bun in viitor. Ac. Ne indică mărimea plăţilor obligatorii succesive necesare pentru rambursarea unui credit. 4. In cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii: a) capitalizarea directa. valoarea viitoare a anuităţii. plăţilor va fi: A=FV × i/m / [(1+i/m)nm-1]. Metoda de resurse Valoarea construcţiei noi trebuie să reflecte cheltuielile şi beneficiile tuturor participanţilor la procesul de creare a construcţiei noi în condiţiile economiei de piaţă.în cazul plăţilor efect. . efect. rata de amortizare a unităţii. frecv. reprezentind o marime medie ponderata a ratei rentabilitatii pentru creditor (rc) si ratei rentabilitatii pentru proprietar (rp). după urm. cit si de capitalul imprumutat. pentru care sunt elaborate listele de preţuri ale unităţilor de comparaţie. în caz. Tehnica grupului de investitii poate fi aplicata si pentru componentele fizice ale unui bun imobil complex – teren si constructii. Formula de calculare a ratei de capitalizare este: 24.20. Rezultatele obţinute prin metoda unităţilor comparabile nu pot fi caracterizate printr-o precizie înaltă. În procesul evaluării bunului imobiliar este inadmisibilă folosirea ratei de amortizare sau ratei normative a uzurii. m. rata de amortizare a unităţii. i – rata anuală nominală a dobânzii. . elaborate pentru toate clădirile ce aparţin unei anumite categorii de durabilitate. R. Coeficientul dat indică caracterul neliniar al cheltuielilor pentru reparaţia capitală pe parcursul perioadei de exploatare. metoda costurilor segregate. plăţ. m – nr. de mai multe ori pe an: A=PV × i/m / [1 . rata de amortizare a unităţii. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an. de aceea metoda dată este recomandabilă în cazurile unor clădiri construite în baza proiectelor standard. Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil. O conditie necesara pentru obtinerea rezultatelor corecte in urma aplicarii metodei respective este asigurarea unui nivel inalt de comparabilitate a obiectului evaluarii si obiectelor comparabile in baza carora a fost estimata rata de capitalizare. se bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus: 1.rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.durata totală de viaţă fizică. determinat de perioade suma de o unitate monetară. materiale. valorii viitoare a anuităţii ordinare (cu efectuarea plăţilor sau încasărilor la sf. f) 25. FV – valoarea viitoare a unităţii. 3. formulă: PVAA=A × {[1 . Costul unităţii de comparaţie poate fi determinata în baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau in baza „Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe”.1/(1+i/m)nm] / i/m. cu: A=PV × i/[1 . Metoda vîrstei efective solicită efectuarea expertizei obiectului evaluării şi se bazează pe ipoteza că raportul între vîrsta efectivă şi vîrsta fizică a construcţiei este egal cu raportul între valoarea de reconstituire şi mărimea uzurii. de capitalizare p/u credit sau p/u capitalul împrum. efect. utilajele de constructii-montaj. eval. Funcţiile procentului compus. Pentru determinarea UF pot fi aplicate mai multe metode: . Metode de totala a bunului imobil. Coeficientul de acoperire a datoriei reprezinta raportul dintre venitul operational net si plata anuala pentru deservirea creditului.metoda normativă (vizuală). at. de actualiz. r . o sing. Interesele materiale legate de obiectul evaluarii pot fi de origine financiara (finantarea bunului imobil cu capital propriu si capital imprumutat) si de origine fizica (divizarea bunului imobil in parti componente: teren si constructii). 1 m 2 a suprafeţei utile a obiectelor de comerţ. m. 3. 2) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv. mai frecv. Prin această metodă se pot determina uzura elementelor constructive cît şi uzura construcţiei. .1/(1+i/m) nm] – coef. Prima parte reprezinta platile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar). PV – valoarea prezentă a unităţii. şi includ: . momente se num.suma capitalului propriu investit. unde: [(1+i/m)nm-1] / i/m – coef. CP. decât o dată pe an. b. rata de capitalizare trebuie sa corespunda cerintelor fiecaruia din detinatorii de .în cazul plăţilor efect.suma creditului ipotecar. anului: FVAA=A × {[(1+i)n+1-1]/i . DVF.reversia. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă. Valoarea curentă (prezentă) a anuităţii ordinare e/e calc.mărimea anuităţii. 6. interv. .1/(1+i)n] – coef. ordin. în caz. Ac. deoarece pentru determinarea costurilor unitare se folosesc normele de deviz comasate. mai frecvent decât o dată pe an: PVAO=A × [1 . Astfel. de acumulare a anuităţii ordinare. Beneficiul de deviz se determină în procente din preţul de cost de deviz al lucrărilor executate. Astfel. Cel de-al doilea element al valorii construcţiei noi reprezintă costurile indirecte. c) metoda investitiilor de alternativa. Durata de viaţă economică a clădirii sau construcţiei va fi determinată ţinând cont de faptul că reparaţiile capitale sunt efectuate în mod obligatoriu. plăţ. care se bazează nu atît pe informaţia pieţei imobiliare. valoarea prezentă calculăm după formula: PV=FV×1/(1+i/m)nm.durata de viaţă fizică rămasă. evaluatorul va ţine cont de următoarele: 1. exprimate în unităţi de măsură adecvate. m. În procesul de determinare a valorii de deviz. d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei a) Metoda analizei comparative a vinzarilor este metoda care se va aplica de preferinta pentru estimarea ratei de capitalizare.multiplicatorul venitului brut efectiv. plăţilor (încas. avem o anuitate avansată sau prenumerado. Limitele metodei date sunt determinate de necesitatea efectuării unor calcule detaliate ale cheltuielilor pentru reparaţie. Inainte de a estima rata de capitalizare este necesar sa fie efectuate toate ajustarile corespunzatoare pentru diferenta intre bunul evaluat si bunurile similare. valoarea prezentă a unităţii. 5. în caz. se bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus: 1. avansate se determ. FV – valoarea viitoare a unităţii. Premisa metodei valorice este determinarea costului reparaţiei capitale a construcţiei. b. constructii si preturilor de livrare a acestor resurse. VE. Fiecare din componentele costurilor indirecte este determinat fie în baza unor norme oficial aprobate.în procesul evaluării individuale a bunurilor imobiliare este necesar să fie examinată starea reală a construcţiei. plăţ. c/e aduc venit apare necesit. se bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus: 1. utilizate în contabilitate. de acum. ţinând cont de defalcările pentru amortizare. de amortiz.1/(1+i)n]/i. 6. valoarea viitoare a unităţii. determinată de evaluator în baza stării tehnice a elem constructive şi clădirii întregi. 4. Ignorarea necesităţii reparaţiilor capitale contribuie la uzura completă a elementelor ce au o durată de viaţă mai mică decât cea a elementelor constructive de bază. exactitatea rezultatelor obţinute prin metoda costurilor segregate este mai mică.perioada în care aceste venituri se preconizează a fi obţinute.coeficientul de acoperire a datoriei. 1 m3 de zidire. 2. Metoda costurilor segregate utilizează costurile unitare pentru diferite componente ale clădirii. Efectuarea reparaţiilor poate prelungi durata de viaţa de la 30% la 50%. banilor de a se devaloriza în timp. unităţilor date. 2. teorie se bazează pe propriet. 1 m2 a suprafeţei totale a casei de locuit. . Noţiunea „valoarea viitoare” este utilizată pentru determ. Procesul de aducere la momentul actual a valorii banilor apăruţi în dif.1/(1+i)n-1]/i +1} În cazul cînd intervalele de calcul sunt mai frecv. ci pe informaţia ce reflectă interesele şi situaţia unui investitor concret.FNII. în caz. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp. Factorul fondului de compensare este expresia inversă a valorii viitoare a anuităţii. de amortiz. efect. În scopul aplicării metodei fluxurilor de numerar este necesar să fie obţinute următoarele date iniţiale: . Procesul de aducere la momentul actual a valorii banilor apăruţi în dif. de mai multe ori pe an măr. u/e: i/m / [1 . Valoarea viitoare a unităţii de capital şi a anuităţii În procesul eval. În cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate ordinară sau postnumerado. metoda costurilor segregate nu prezintă mari dificultăţi în aplicare. b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv.valoarea de reconstituire a obiectului evaluării. Valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare şi factorul de amortizare În procesul eval. domeniul de aplicare. Funcţiile procentului compus. avansate se determ. ţinând cont de mărimea uzurii. valoarea prezentă a anuităţii. In acest caz rata de capitalizare se calculeaza dupa formula: r = T × rteren + C × rcontructie unde: U-uzura. etc.. VV a anuit. . evaluarea temporală a fluxurilor financiare. decât o dată pe an la înc. T. eval. valoarea viitoare a unităţii. h) metoda obiectului analog. . care reprezintă recompensa investitorului pentru riscul legat de realizarea proiectului. c/e aduc venit apare necesit. 2. c) tehnica grupului investitional. a anuit. a unit. A . fiec. pentru a estima marimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie sa cunoasca: rata de capitalizare pentru teren si rata de capitalizare pentru constructii. factorul fondului de compensare. calculele de deviz pe tipuri de cheltuieli. Determinarea uzurii fizice prin metoda valorică şi metoda vîrstei efective Deprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de crearea condiţiilor pentru execuţia construcţiilor. b)Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplica in cazurile cind nu poate fi obtinuta informatia completa privind bunurile imobile comparabile. i – rata anuală nominală a dobânzii. Rata de amortizare a unităţii mijl. Anuitatea este o serie de plăţi (încasări) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. anului: FVAO=A × [(1+i)n-1]/i. Aceste calcule pot fi folosite pentru determinarea mărimii cheltuielilor pentru reparaţia curentă a clădirii în procesul de estimare a cheltuielilor operaţionale. Formula de calcul: FV=PV(1+i)n.coef. 5.i. g) metoda cantitativă. de mai multe ori pe an. unde: 1/ (1+i)n – coef. unde: [(1+i)n-1]/i –coef. Structura ratei generale unde. care in practica evaluarii este cunoscuta sub denumirea de constanta ipotecara este determinata dupa urmatoarea formula: rc = sau  VE  U =  ×VR  DFV  VON n +1 R= (1 + r ) n +1 unde. cheltuielile pentru reparaţia capitală se compensează la vânzarea obiectului (diferenţa între preţul obiectului după reparaţia capitală şi preţul obiectului înainte de reparaţia capitală este mai mare decât cheltuielile pentru reparaţia capitală).metoda vîrstei efective. venitul operational net este divizat in doua parti.1/(1+i/m)nm]. m – nr.: 1. calculele şi devizele pe obiect. i – rata anuală nominală a dobânzii. mai frecv.. r = (m)(rc ) + (1 − m)(r p ) unde.i. const. valoarea prezentă a unităţii. 4) metoda coeficientului de acoperire a datoriei.hotărârile organelor administraţiei publice centrale şi locale. Scopul principal al normelor de deviz este determinarea cantităţii normative de resurse necesare pentru efectuarea unui tip de lucrări şi determinarea preţurilor resurselor. De regulă. fiind cunoscută rata anuală a dobânzii. momente se num. centralizatoare de cheltuieli şi altele. Coeficientul cheltuielilor operationale este egal cu raportul intre cheltuielile operationale si venitul brut efectiv. a unit. Cel de-al treilea element al valorii construcţiei noi este beneficiul investitorului. factorul fondului de compensare. Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse: a) plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil. etc. Preţul de deviz este determinat în baza normelor de deviz şi a altor acte normative specializate.în caz.1/(1+i/m)nm] / i/m – coef. plăţ. i – rata anuală nominală a dobânzii.platile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea creditului). că suma credit. unde: FV – valoarea viitoare a unităţii. avem o anuitate avansată sau prenumerado. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit. . În cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate ordinară sau postnumerado. estimată la data evaluării. Formula de calcul: PV=FV×1/(1+i)n. 1 m2 de acoperiş. n Tehnica grupului de investitii pentru interesele financiare este aplicata in cazurile in care pentru procurarea proprietatii imobiliare au fost atrase resurse creditare. În cazul plăţilor (încasărilor) efectuate o dată pe an mărimea plăţilor va fi: A=FV × i/[(1+i)n-1]. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp.1} . unde m – nr. Valoarea de deviz în construcţii se compune din cheltuieli directe. plăţ. Valoarea prezentă a anuit. e/e expresia inversă a valorii curente a anuităţii. Rezultatele obţinute prin metoda valorică sunt considerate destul de realiste. teorie se bazează pe propriet. o sing. Valoarea prezentă (curentă) a unităţii (reversie) reprezintă valoarea de azi a unei sume care urmează a fi obţinută în viitor. decât o dată pe an.

RIR este un indicator de eficienţă cu o capacitate de informare mai mare în comparaţie cu: termenul de recuperare. în calitate de criteriu de optimizare a setului de proiecte. evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmatoarele metode: metoda cheltuielilor. începând cu momentul punerii în funcţiune (m1) a capacităţilor. Definirea misiunii de evaluare consta din urmatoarele elemente: a) identificarea obiectului evaluarii. Riscul de ruină sau faliment este pericolul în urma alegerii incorecte a proiectului investiţional. imobil in baza rezultatelor obtinute in urma aplicarii metodelor de evaluare. Dacă VNAT are valoare nulă sau negativă proiectul este inacceptabil. pe parcursul căreia suma acumulată a avantajelor economice obţinute egalează volumul investiţiilor prevăzute în proiect. VNAT va fi nulă (VNAT=0). c) Aplicarea metodelor de evaluare. Aici se referă şi riscul emitentului în caz că nu va fi în stare să plătească datoria pe hârtiile de valoare emise. VNAT este pozitiv. Termenul (durata) de recuperare a investiţiilor reprezintă perioada de timp. b) Colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare. Dacă volumele de investiţii sunt identice pe I′ ). reacţionează slab la variaţiile De pe variante. Procesul de evaluare este compus din etape specifice. La riscurile procentuale se referă pierderile băncilor comerciale. n / Σ n—probabilitatea căpătăriifluxului de numerar Vxt. respectiv ecuaţia: VNAT = . când acţiunile noilor firme încep să se coteze pe piaţă. cauzate de neexecutarea unor lucrări. alese întâmplător. pierderea totală a capitalului statutar şi incapacitatea achitării datoriilor. • Nu permite soluţionarea problemelor de decizie de investiţii când diferă de la un proiect la altul. evaluatorul apreciază cât de potrivită este fiecare metodă scopului evaluării şi utilizării ulterioare a raportului de evaluare. dar pentru analiza exactă a unui proiect trebuie utilizat în combinaţie cu alţi indicatori: VNAT. I′ E′ 32. în temeiul cărora a fost făcută concluzia cu privire la valoare. Procesul de evaluare începe atunci când un evaluator identifică problema de evaluare şi se termină atunci când el raportează concluziile clientului. riscul poate fi împărţit în câteva categorii . T şi T' nu ne informează ce volume de avantaje economice obţinem după T sau T' ani până la expirarea duratei De. Activitatile evaluatorului in cadrul acestei etape vor tine de studierea pietei imobiliare in general si descrierea obiectului evaluarii in scopul efectuarii unei analize detaliate a factorilor de influenta asupra valorii lui. caracterizate prin fundamentare ştiinţifică şi testate de o practică îndelungată. VNAT sau Net Present Value – NPV constituie un indicator fundamental pentru evaluarea economică şi financiară a oricărui proiect de investiţii. nul. Riscurile investitionala in activitatea Sunt acceptabile şi selectate acele proiecte sau variante de proiect pentru care VNAT>0. certificate şi alte hârtii de valoare. Riscul creditar reprezintă pericolul neachitării împrumutului şi dobânzilor. Rezultatele evaluării pot fi prezentate oral sau în scris. semnifică faptul: 1) că el are capacitatea de a rambursa pe perioada duratei de viaţă economică capitalul investit. Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale evaluatorului. Riscul de pierdere a profitului—e riscul apariţiei pierderilor financiare indirecte. d) reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale. Riscul scăderii rentabilităţii—apare în rezultatul micşorării venitului din dobînzi. Procedura de ponderare poate să se bazeze atât pe aplicarea coeficienţilor de ponderare cât şi pe ponderea relativă a rezultatelor. 2) că el are o rentabilitate globală. prezentată de un specialist în domeniu. prin urmare proiectul de investiţii devine acceptabil după condiţia VNAT >0. Reconcilierea rezultatelor 29. perceput de om. cu atât proiectele sunt mai eficiente. e) elaborarea raportului de evaluare. proiecte. ordonând proiectele eficiente. iar acţiunile se împart între fondatori. Acesta e riscul care planează asupra noilor investiţii. Ca categorie istorică. ne permite să elaborăm strategia cea mai avantajoasă de investiţii alegând n proiecte dintre ele.tipul valorii estimate. deci în limitele fondurilor noastre disponibile pentru finanţarea investiţiilor folosind. care face ca pe perioada (d+De. Aplicînd criteriul de adecvare. se operează cu valorile actualizate. Evaluatorul trebuie să prezinte temeiul şi justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate şi pentru acordarea ponderilor rezultatelor obţinute de diferite metode. depuneri bancare şi credite. procesul de evaluare conţine toate etapele necesare pentru acest tip de sarcină.I/t + CFTA = 0. răsplata sau recompensa investitorului pentru capitalul investit în proiectul respectiv. adesea. Riscul bursier prezintă pericolul pierderilor în: urma afacerilor la bursa de valori. Riscul pierderilor financiare . RIR este acea rată de actualizare (a). folosind fie analiza de sensibilitate. instalaţiilor şi echipamentului de producţie etc. a) Definirea misiunii de evaluare este efectuata de evaluator in comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare si are drept scop stabilirea conditiilor si criteriilor de desfasurare a lucrarilor de evaluare. Cu cât indicele de profitabilitate k2 este mai mare.a. Riscurile investiţionale se împart în: riscul de pierdere a profitului. fondurile se desfiinţează. astfel: T′= Pentru investori şi manageri. Riscul este o categorie istorică şi economică. de regulă. sunt folosiţi indicatori contabili simpli dar exista si indicatori complexi cum sunt: valoarea netă actualizată (VNAT). o procedură sistematică menită să răspundă la toate întrebările clientului despre valoarea bunului imobil. Procesul de evaluare este un model şi o oglindă a activităţii de evaluare şi el reflectă multe atitudini. venit). Întreprinderea nu poate face faţă plăţilor. legată de tipul bunului imobiliar şi viabilitatea pieţii. instituţiilor investiţionale. b) colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare. nu ţine cont de mărimea duratei de funcţionare eficientă (De). deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bună decât altele. atât în abordare statică. ceea ce înseamnă că salariaţii îşi pierd posturile.include următoarele subtipuri: riscul bursier. Formele de manifestare a riscului în activitatea firmei: Forma de Situaţia firmei manifestare k1 = VNAT *100 It VNAT k2 = * 100 I t/ Indicele de profitabilitate ne permite să selectăm variantele eficiente de proiecte şi ordonarea acestora după valoarea descrescătoare a indicelui k. exactitatea. La evaluarea proiectelor de durată mică sau medie se foloseşte o combinaţie a metodelor tradiţionale şi moderne. asigurare. e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluarii. . c) identificarea scopului evaluarii. fie că se soluţionează printrun credit suplimentar de la bancă. Cu cât VNAT este mai mare cu atât şi rentabilitatea sa este mai mare. simplificarea situaţiei reale folosind valori medii anuale.). deci. indicatorul privind durata de recuperare (T şi T') se consideră că are o capacitate de informare mai mare comparativ cu rata rentabilităţii investiţiilor şi. Iar peste o perioadă stabilită în prealabil (de obicei 10 ani). Cea mai frecventă sarcină de evaluare este de a estima valoarea de piaţă. Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei. riscuri selective. în valoare absolută. evaluatorul aplică diferite metode de evaluare. valoarea finală poate fi reprezentată ca o cifră concretă. Ele atrag alţi investitori şi înfiinţează fonduri cu capital riscant pe bază de partenerat. Deşi valoarea finală reprezintă o concluzie imparţială. rata de absorbtie. menţionăm că în cazul indicării intervalului valoric. câştigul.informaţia disponibilă la data evaluării. În practică. Metodele moderne se caracterizează prin: abordarea dinamică a analizei proceselor investiţionale. Se manifestă înainte de declanşarea crizei de insolvabilitate. dar nu pune în evidenţă importanţa relativă.veridicitatea datelor utilizate în analiză. În procesul de reconciliere. Cel mai eficient proiect de investiţii se consideră acel pentru care excedentul dintre CFAT şi I' este maxim. dar care degajă volume anuale mai mari de VNAT. Indicele de profitabilitate (k1). riscul prezintă un pericol posibil. Deci rata de actualizare (a) folosită în calculele VNAT îndeplineşte rolul de criteriu de testare a eficienţei (rentabilităţii) unui proiect de investiţii. investire. cât şi dinamică. Atât teoretic cât şi practic durata de recuperare a investiţiilor se calculează în abordare statică şi dinamică a proceselor economice. Orice indicator de eficienţă folosit la evaluarea proiectelor de investiţii exprimă rezultatul comparării costurilor şi avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor respective. Metodele de evaluare au la bază ipotezele. La proiectele la care k2=1. investiţii se bazează pe folosirea combinată a metodelor tradiţionale şi moderne. este important de menţionat. Aceasta poate duce fie la lichidare. Capitalul riscant prezintă investiţiile în acţiuni emise în noi sfere de activitate legate de un risc foarte înalt. Orice activitate investiţională presupune risc. indicele de profitabilitate (IP). valoarea minimă sau maximă a intervalului nu poate fi mai mică respectiv mai mare decât valorile obţinute din aplicarea metodelor de evaluare. dividende. costurile de constructie. Graficul ne permite să observăm. riscul scăderii rentabilităţii. Valoarea finală este o funcţie a scopului evaluării. riscul neachitării comisionului firmei de brokeri etc. Urmatoarele categorii de date vor fi colectate si analizate de evaluator: a) datele generale cu caracter economic si social despre regiunea si localitatea in care este amplasat bunul imobil. incertitudinea şi riscul se apreciază intuitiv etc. În procesul de reconciliere a valorilor. aplicarea mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerată mult mai acceptabilă. cauzate de mărirea dobînzilor plătite pentru mijloacele atrase faţă de dobînzile primite din credite. Acest indicator permite cunoaşterea duratei de reconstituire a costurilor de investiţii pe seama avantajelor economice obţinute după realizarea proiectului încă din etapa pregătirii deciziei. termenul de recuperare a investiţiilor (T). În practică. exprimat tot în valoare actuală ( În care: amin . Insă poate fi evidenţiat capitalul. Raportul în scris poate fi un document amplu care conţine toate datele şi rezultatele necesare ale analizei efectuate. expertă şi justificată privind valoarea obiectului evaluat..durata deinvestiţie iar De. ca şi cum ar fi construit din nou. rata spatiilor libere si altele. investigaţii. Pentru a determina RIR. mai mult decât pe parcursul celorlalte etape ale evaluării se bazează pe experienţa sa profesională şi perceperea proprie a fenomenelor de pe piaţa imobiliară. Estimarea valorii finale. • VNAT nu ţine seama de mărimea duratei de recuperare T. că pentru a>RIR proiectul de investiţii nu este eficient. mărimea capitalului se determină considerând nivelul riscului.corectitudinea bazei de evaluare selectate în raport cu scopul evaluării. evaluării indicele de profitabilitate bunurilor imobile şi Principalul scop al procesului de caracteristica etapelor Aprecierea eficienţei proiectelor de evaluare este determinarea valorii bunului evaluat. beneficiul net nu Riscul creşte în aceeaşi scăderii proporţie. Investiţiile riscante sunt determinate de necesitatea susţinerii financiare a firmelor ce se ocupă de ştiinţă. . noi tehnologii. aşa numitul capital riscant. investirea căruia e echivalentă cu "a risca". 2. adică. Σ n —numărul cazurilor precăutate. Procesul de evaluare a venitul net actualizat total. când nu mai este nici o şansă de salvare (riscul de ruină).a. Aici se referă riscul neachitării contractelor încheiate. Apare Riscul când întreprinderea pierderii constată că. Investiţiile făcute aduc venit aproximativ peste 5 ani. În formă grafică putem obţine valoarea RIR. se calculează VNAT pentru diferite rate de actualizare. sau valoarea actuală a acestora I/. Analitic. Această concluzie poate fi prezentată ca o valoare precisă sau ca un interval în care se află valoarea. d) definitia tipului valorii estimate. cea mai buna si eficienta utilizare a obiectului evaluarii. De obicei se formează companii independente cu capital riscant. Standardele Europene de evaluare 2000 stipulează următoarele cerinţe faţă de valoarea finală a proprietăţii: Valoarea finală va depinde de: . Diferenţa admisă între ele trebuie să fie de maxim 5 puncte procentuale. Riscul creditar poate fi referit şi la riscurile pierderilor financiare.. că nici una din metodele de evaluare nu este universală şi nu generează rezultate absolut corecte. se operează cu valorile actualizate. Această parte a procesului de evaluare este numit reconciliere. el poate apela la ajutorul unui specialist în domeniul elaborării devizelor. . tehnici şi metode legate de întrebările despre valoare. riscul de ruină sau faliment. numărul etapelor depinde de natura sarcinii de evaluare şi datele disponibile. Totodată. Riscul selectiv -este riscul alegerii incorecte a variantelor de investiţii. care atunci când se foloseşte ca rată de actualizare (a) pentru calculul valorii VNAT face ca suma să fie nulă. a hârtiilor de valoare în raport cu alte tipuri din portofoliul investiţional. pozitiv (câştig. indicele de profitabilitate etc. Varianta optimă de proiect este aceea care răspunde criteriului: k2 → max. 3) are capacitatea de a produce cash flow în exces şi de a asigura obţinerea unui anumit volum de valoare netă. ţinând seama de acţiunea timpului asupra procesului investiţional. metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. rata internă de rentabilitate (RIR). idei. simplificarea situaţiei reale folosind valori medii anuale. La evaluarea proiectelor de durată mică sau medie se foloseşte o combinaţie a metodelor tradiţionale şi moderne. utilizând datele privind mărimea medie a cheltuielilor de regie. deoarece volumul investiţiilor totale actualizate devine mai mare ca volumul cash flow total actualizat şi VNAT va avea valoare negativă. ţinând seama de acţiunea timpului asupra procesului investiţional. Orice indicator de eficienţă folosit la evaluarea proiectelor de investiţii exprimă rezultatul comparării costurilor şi avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor respective. ţinând seama de restricţiile bugetelor de capital. similară obiectului evaluării. sunt folosiţi indicatori contabili simpli dar exista si indicatori complexi cum sunt: valoarea netă actualizată (VNAT). E= ∑V x =1 n xt * Pxt Et = ∑V x =1 m xt * nx ∑n x =1 m x în care: Vxt—reprezintă fluxul de numerar asociat cu al x—lea coeficient de probabilitate în timp (t). acţionarii îşi pierd sumele de bani pe care le-au investit. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finala a bunului multe ori la subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evaluării. La investiţiile cu perspectivă. 30. incertitudinea şi riscul se apreciază intuitiv etc.consistenţa datelor utilizate în evaluare. Termenul de recuperare. ea totuşi rămâne doar o opinie. nuşi mai poate păstra în viitor poziţia sa în producţie sau sub aspect comercial. variatia fluxurilor financiare.. Rezultatul unei evaluări depinde de confidenţialitatea evaluatorului în veridicitatea datelor analizate şi corectitudinea ajustărilor aplicate în procesul comparaţiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile. Ecartul-tip al fluxurilor de numerar aşteptate pe o perioadă de timp se obţine cu ajutorul formulei: σ t= ∑ (V x =1 n xt − E t ) 2 * Pxt σ t= sau ∑ (V t ∑n − Et ) 2 * n x x . Metodele tradiţionale de evaluare a eficienţei economice şi financiare a investiţiilor se caracterizează prin: abordarea statică a analizei proceselor şi fenomenelor. caracterizate prin fundamentare ştiinţifică şi testate de o practică îndelungată. În continuare. aportul de avantaj economic al unui proiect dat de investiţii. RIR se determină cu exactitate folosind relaţia : VNAT ( + RIR = a min + ( a max − a min ) × Întreprinderea ajunge într-o VNATcând+) + VN situaţie ( practic e condamnată la Riscul ruină de dispariţie. Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai Toate acţiunile care le întreprinde evaluatorul la satisfacerea necesităţilor clienţilor constituie procesul de evaluare. Dacă a<RIR. experienţa şi ideile evaluatorului. Indicatorul VNAT realizează compararea între cash flow-ul total actualizat degajat pe durata de viaţă economică a unui proiect sau variante de proiect de investiţii (CFTA) şi efortul investiţional total generat de acest proiect. Procedura de reconciliere este constituită din 2 etape: 1. d) Reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale. a dobînzilor la obligaţiuni. Pentru precizare. La riscuri procentuale se referă pierderile investorilor în urma micşorării dividendelor pe acţiunile deţinute. fie valoarea probabilistică a indicatorilor. exprimate fie sub formă de cash flow în valoare actuală. ultimul pas care urmează a fi întreprins de evaluator este de a ajunge la un rezultat unic unic al valorii obiectului evaluat. un interval de valori sau o combinaţie a celor 2 variante expuse mai sus. b) datele specifice obiectului evaluarii: modul de utilizare.corectitudinea metodelor aplicate.devizelor generale pentru obiectul evaluării. care include explicarea diferenţelor între valorile estimate şi determinarea celei mai credibile valori. T/. pentru care VNAT(a)=0 Prin urmare RIR reprezintă rata limită de actualizare. O modalitate mai simplă de calcul este raportarea valorilor deja actualizate Riscul de 31. Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar.profunzimea analizei elementelor pieţii imobiliare. riscul se transformă în categorie economică. fie valoarea probabilistică a indicatorilor. In urma aplicarii metodelor de evaluare pot fi obtinute marimi diferite ale valorii. pentru determinarea RJR se pleacă de la egalitatea I/t = CFTA. a capitalului iniţial cel puţin egală cu rata de actualizare (a) folosită în calcule. Metoda dată necesită eforturi mari din partea evaluatorului. Deseori scopul evaluării sau necesităţile clientului dictează care din valorile obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare va avea cea mai mare influenţă asupra valorii finale. Altfel spus. Evaluatorul poate să acorde un grad mai mare de confidenţă exactităţii datelor şi calculelor unei metode decât altei. logica efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode. profit. -metodele de evaluare aplicate. indicele de profitabilitate (IP). evaluatorul. ş. rentabilităţii semnalându-se astfel fenomenul de diluare. este acea rată de actualizare care egalează CFAT cu I1 RIR = a. In cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionate nu este posibila. termenul de recuperare a investiţiilor (T). Indicele de profitabilitate (IP) caracterizează raportul dintre VNAT şi fondurile de investiţii care stau la baza proiectului de investiţii şi generează acel volum de VNAT.durata de funcţionare eficientă) valoarea actuală totală a veniturilor din vânzarea produselor şi serviciile prestate să fie egală cu suma costurilor totale de investiţii şi de exploatare actualizate. c) aplicarea metodelor de evaluare. VNAT caracterizează. măsuri (ex. Evaluarea investitiilor: rata de rentabilitate. au prioritate proiectele cu durata de viaţă economică mai scurtă. În prezent. Metodele moderne se caracterizează prin: abordarea dinamică a analizei proceselor investiţionale. f) identificarea conditiilor limitative ce stau la baza evaluarii.corectitudinea interpretării şi utilizării datelor. care reprezintă perceperea evaluatorului a preţului cel mai probabil care ar putea fi obţinut într-o tranzacţie. în condiţii echivalente. prezintă mai mult interes pentru analiza proiectelor.VNAT poate deveni negativ dacă se alege pentru calcule o rată de actualizare prea mare. După dimensiunile pierderilor pe care le presupune. b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluarii. Riscul acesta e de natură mai mult financiară. În abordare statică termenul de recuperare a investiţiilor se determină prin relaţia: Ti=Iti / Ehi Se observă că indicatorul termenul de recuperare a investiţiilor reprezintă inversul ratei de rentabilitate a proiectelor. Metodele tradiţionale de evaluare a eficienţei economice şi financiare a investiţiilor se caracterizează prin: abordarea statică a analizei proceselor şi fenomenelor. fie ca valoare netă actualizată. Pxt—probabilitatea sumei din fluxul financiar. sau firma respectivă se asociază cu o altă întreprindere de acord a o ajuta. Odată cu dezvoltarea omenirii şi apariţia relaţiei marfă -bani. prin autonomiei mijloace proprii. comparabile din alte puncte de vedere. ş. de regulă. pentru care se anulează realizarea de VNAT la proiectul dat de investiţii. Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale trebuie să fie bazată pe următoarele aspecte:. Punctele slabe ale indicatorului VNAT sunt: • VNAT ne permite să constatăm dacă proiectul de investiţii este sau nu rentabil. evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite în evaluare şi de a argumenta estimarea valorii finale a proprietăţii. de acceptare sau respingere a lui. Următoarele criterii stau la baza reconcilierii: adecvarea. deprecierea. În cazul cînd devizele nu sunt disponibile şi evaluatorul trebuie să le elaboreze. veniturile si cheltuielile operationale. Raportul oral este necesar să fie însoţit de documente de lucru sau de concluzii asupra valorii conform Standardelor Internaţionale de Evaluare. În cazul că evenimentul a avut loc sunt posibile trei rezultate economice: negativ (pierdere). Et—speranţa matematică a fluxurilor financiare. evaluatorul determină valoarea actuală a construcţiei noi. subiective ale evaluatorului. folosind fie analiza de sensibilitate.. relevantă scopului misiunii de evaluare. Raportul de evaluare este un act intocmit de evaluator si prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificata estimarea valorii bunului imobil. unde d. Fiecare proprietate este unică şi pentru fiecare proprietate pot fi stabilite multe tipuri de valori. capitalul respectiv ar putea fi reinvestit cu o rentabilitate egală cu rata de actualizare şi ar aduce avantaje corespunzătoare mai mari. urmând să dea faliment. Cheltuielile de deviz pentru funcţionarea utilajelor de construcţii şi manopera pot fi estimate în baza preţurilor curente pentru indicii de resurse: 1 oră-utilaj (h-ut) şi 1 oră-om (hom). prin intermediul analizei concluziilor alternative obţinute în procesul de evaluare. coeficientul de rentabilitate. e) Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finala a procesului de evaluare. În funcţie de durate de investiţie (d) se pot avea în vedere investiţiile iniţiale (I). În plan economic şi financiar un proiect de investiţii cu VNAT pozitiv. Evaluarea investitiilor: 28. Riscul poate fi exprimat matematic ca probabilitatea aparitiei pierderilor. întreprinderilor creditare. Dar. constrângerilor de ordin legal şi celor legate de disponibilitatea datelor. randamentul economic. În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare. Valoarea finală a proprietăţii imobiliare poate fi calculată prin aplicarea a două metode: metoda mediei aritmetice şi metoda mediei ponderate. Ca categorie economică riscul prezintă un eveniment ce poate fi sau nu. Astfel. care pot fi reduse dacă beneficiarul dispune de devizele în baza cărora a fost construit obiectul evaluării. riscul pierderilor financiare. Aceste metode iau în consideraţie incertitudinea şi riscul. rata internă de rentabilitate (RIR). Procesul de evaluare este constituit din urmatoarele etape: a) definirea misiunii de evaluare. comparativă a aportului acelui proiect. O integrare eficientă a tuturor elementelor în proces depinde de cunoştinţele. La calculul şi analiza indicelui de profitabilitate trebuie apelat atunci când proiectele sau variantele se deosebesc între ele prin efortul investiţional necesar. Speranta mat. Marimea nivelului riscului se determină prin 2 criterii :speranta matematica. Acest tip de risc include următoarele subtipuri: riscuri procentuale şi riscuri creditare. evaluatorul obţine mai multe rezultate. în procesul reconcilierii.respectiv rata mai mică şi mai mare de actualizare folosite pentru calculul VNAT. În raportul de evaluare. amax . cantitatea evidenţelor. Rata internă de rentabilitate (RIR) reprezintă acea rată a dobânzii compuse. Fiecare din metodele de evaluare conţine elemente ale previziunii. termenul de recuperare Aprecierea eficienţei proiectelor de investiţii se bazează pe folosirea combinată a metodelor tradiţionale şi moderne. Pentru a îndeplini procesul de evaluare evaluatorul integrează informaţiile obţinute din cercetările de piaţă şi analiza datelor şi din aplicarea metodelor pentru a forma concluzia privind valoarea. Aceste metode iau în consideraţie incertitudinea şi riscul. Adecvarea metodei este. c) datele specifice pietei imobiliare: preturile de vinzare si preturile ofertei obiectelor similare. Pentru a obţine o opinie veridică privind valoarea proprietăţii imobiliare. maxim de VNAT pe ansamblul proiectelor. rentabilitatea sa fiind inferioară ratei de actualizare (e<a). el exprimă faptul că la creşterea de capital. adesea.

Ex de eveniment: Instabilitatea cererii. se determină media fiecărui grup de riscuri apoi nivelul de risc general aferent proiectului investiţional. rr . dintre care 39% sînt în localităţile urbane. pentru a uşura alegerea tehnologiei de fabricaţie şi a utilajelor.preţul unei acţiuni. Pe parcursul ultimilor 3-4 ani în raza orasului a crescut si pretul lotului p/u constr de vile. deşi nu în toate cazurile e corect.Unii clienţi preferă să nu cumpere un obiect gata făcut. costul capitalului serveşte fie ca element de referinţă. adică pierderile din cauza suprimării unor activităţi prin realizarea proiectului. Însă pentru a rezolva problema legată de spaţiul locativ este nevoie de construit încă 5. in procente. barurile. Et—speranţa matematică a fluxurilor de numerar ale investiţiei în timpul t. Analiza economică trebuie să releve faptul în ce măsură si cum răspunde proiectul intereselor economiei nationale.rata de actualizare. la ameliorarea balanţei de plăţi externe a ţării. Botanica. Pentru aceasta este necesar în fiecare an de construit aproximativ 300 mii m2 de spaţiul locativ. b) profit net /investiţii. echilibrul financiar. De obicei rata de actualizare financiară se stabileşte la nivelul minim al ratei de rentabilitate financiară. reală a valutei străine. lui singuri. Nivelul ratei de actualizare pentru evaluarea financiară O formă principală în care este folosit costul capitalului în evaluarea proiectelor o constituie rata de actualizare a cheltuielilor şi veniturilor. -primă de risc financiar în funcţie de structura planului de finanţare. nivelul de dezvoltare al industriei. toate riscurile posibile sunt grupate în patru categorii: riscuri economico . Dumbrava etc. Modul de evaluare a costurilor economice depind de diverse împrejurări de procurare a resurselor şi de vânzare a produselor şi serviciilor. Pentru a reflecta corect realitatea la stabilirea ratei de actualizare se pleacă de la costul capitalului calculat ca medie ponderată a costurilor surselor de finanţare a proiectelor de investiţii. Costul capitalului provenit din emisiune de acţiuni i= d ×100 p 34. verificarea trezoreriei proiectului. În pofida tuturor greutatilor anului trecut se poate spune ca piata imobilului se dezvolta in mod dinamic.situaţia curentă şi perspectivele de modificare a solvabilităţii cererii pentru diverse grupe sociale. 36. Se au în vedere orăşele cu vile. Ac. . care dispun de informaţiile necesare privind situaţia balanţei de plăţi şi măsurile de intervenţie din partea statului pentru menţinerea cursului valutar la un nivel mai convenabil. impozitele. iar pentru evaluarea proiectului se foloseşte rata de actualizare stabilită pe baza costului oportun al capitalului la nivel de întreprindere. un împrumut cu pondere mare în cadrul surselor de finanţare sporeşte riscul. calitatea lui este joasă. Analiza situaţiilor 'fără' şi 'cu' proiect În evaluarea eficienţei proiectului atât sub aspect financiar. • cantitatea de produse oferit ă şi cererea lor pe piaţă. pentru a fi cât mai aproape de realitate. Cafenelele. drumuri de acces. fitness cluburile etc. scoaterea lui din funcţiune agrară.4 mln. materiale etc. probabilitatea aparitiei evenimentului. şi a prelucrării în continuare a produselor sale. precum şi distribuţia probabilistică pentru fiecare variabilă ce se schimbă. Costul economic al forţei de muncă este în funcţie de: a) gradul de raritate sau abundenţa forţei de muncă. diminuarea accentuată a încasărilor viitoare generează riscul de insolvabilitate.cele cu 3 odai 800$. încăperi p-u depozit. pe când metoda efectelor dimpotrivă. . str. În ceea ce priveşte oferta. Mărimea acestor parametri este independentă de deciziile luate în privinţa unui sau altui proiect. apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje. ci să se ocupe de construcţ. se recomandă folosirea ratei de rentabilitate medii pe economia naţională sau pe subramura din care face parte obiectivul economic respectiv. pretul mediu a lor constituie în prezent între 1000-4000euro p/u 0. subvenţiile primite de la stat etc. complicând relaţiile dintre investitor şi antreprenor. În practică.punerea la dispoziţie a suprafeţei de pămînt. este "analiza sensibilităţii proiectului". de partea de piaţă deţinută. Aici se iau în consideraţie toate momentele neprevăzute în analiza sumară. Acolo se indica care este evenimentul si nivelul de risc. indiferent de provenienţa lor. În acelaş timp lărgirea hotarelor oraşului bazată pe teritoriile noi este legată nemijlocit cu investiţiile în procurarea pămîntului. -primă ce corespunde riscului de întreprindere (al afacerilor). Propunem aplicarea uneia din următoarele metode.vînzarea – cumpărarea terenurilor. analiza capacităţii de autofinanţare. Sectoarele de teren se divizează şi în funcţie de destinaţia lor. -vînzarea-cumpărarea locuinţelor. în care: d . în principal din împrumuturi rata dobânzii la care s-a obţinut împrumutul. Pentru adoptarea deciziei finale asupra proiectului. administraţii locale. respectiv al economiei naţionale: "cu proiect" şi "fără proiect". ale diferitor categorii de populaţie . circulaţia pieţei este nesemnificativă. efectuată în cadrul politicii strategice ce ţine de dezvoltarea fondului locativ. Permanenta sursă de oferte. transferurile banesti din strainatate. care exprimă capacitatea întreprinderi de a aduce profit în prezent şi în perspectivă. proiectul se analizează în strânsă interdependenţă cu întreprinderile furnizoare de materie primă şi consumatorii produsului finit. suprafaţa lotului. Nu sunt avute în vedere cheltuielile privind impozitul pe venituri. Pentru a efectua evaluarea unui teren aparte fiecare evaluator trebuie să se călăuzească de o bază informaţională complexă.flow-ului. Cele mai des utilizate criterii contabile sunt: a) vânzări nete /investiţii. cu luarea în considerare a factorilor de risc. Telecentru.pentru a determina marimea lor. care necesită cunoştinţe vaste în domeniu. Preţul de referinţă al forţei de muncă Dacă la evaluarea financiară se aplică costul efectiv al foiţei de muncă. Cele mai intrebate pe piata ramin loturile de pamint cu suprafata in limitele 0.destinate cumparatorului mediu. În prezent în RM există circa 1. Nu rău se vînd barurile mici în locuri înviorate. se referă la ob. . în cadrul studiilor de fezabilitate. cu instalarea reţelelor inginereşti şi dezvoltarea infrastructurii. al întreprinderilor ce cooperează cu proiectul pe linia furnizării de materii prime. După care. metoda analizei de sensibilitate sau analiza scenariilor. Mărirea impozitelor. Apoi. El oscilează de la 0% până la 100%. considerabil a crescut nr de blocuri în constructie. în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză prudent şi fără constrîngere. mai ales pentru importuri şi exporturi. rapidă şi mai puţin costisitoare pentru o primă apreciere. La efectuarea analizei detaliate se va ţine seama de un moment foarte important: spre deosebire de analiza sumară. ob. . Piaţa imobilului în RM s-a format în anii 90 ca rezultat al desfăşurării procesului de privatizare a proprietăţii de stat. Acest interes este asociat cu perspectiva plantarii culturilor multi anuale. pentru evaluarea economică se foloseşte preţul de referinţă al forţei de muncă sau costul ei pentru naţiune. -vînzarea. Σ n—numărul cazurilor precăutate. Calculul se recomandă a efectua în formă de tabel. Analiza respectivă serveşte pentru a evidenţia unele costuri şi efecte ale obiectivului economic care nu sunt reflectate în veniturile şi cheltuielile acestuia. cu care se compară rata de rentabilitate internă a proiectului.ev.dividendul pe o acţiune. mai ales în centrul istoric în raioanele prestigioase cum sint Parcul Valea Morilor. va avea loc în mod cert. În virtutea faptului. pe care le întocmesc firmele. ceea ce determină eliminarea prea multor variante investiţionale în procesul de evaluare. oraşul a pierdut aproximativ 864 mii m2 de suprafaţă locativă în care se putea de cazat 54 mii de persoane.Evaluarea financiară proiectelor investiţionale a Evaluarea financiară se face pentru a vedea. O metodă mult mai simplă. În practica investiţiilor. cum sint preturile la energie. dacă investiţia este suficient de rentabilă la nivelul întreprinderii. Indiferent de statutul terenului.deprecierea sau reprecierea monetară anuală.rata medie de rentabilitate din subramura căreia îi aparţine. Sectorul locativ trebuie de privit ca un component cheie a întregii economii şi este un sector productiv. starea şi individuală în felul său.. nu se ia în consideraţie dobânda datorată băncii. folosind preţurile pieţei la nivelul proiectului. La fel se va ţine cont de „valoare adăugată negativă”. care sunt mai putin întrebate. constructia de bunuri imobile cu destinatie rezidentiala se află într-o perioadă de stagnare ca urmare a crizei economice mondiale ce a generat stoparea creditării în domeniul construcţiilor. ratei de rentabilitate internă aferente proiectului investiţional. mai ales alţi factori care influenţează valoarea de piaţă a lotului. Cel mai simplu calcul al preţului de referinţă al forţei de muncă constă în corectarea preţului de piaţă al acesteia. Stabilirea corectă a acestui cost ne permite să evităm riscul de a adopta proiecte mai puţin rentabile sau să respingem proiecte bune. care permite a determina distribuţia probabilistică a posibilelor rezultate. deseori nu este utilizată. şi de asemenea magaz. pentru investiţii şi consum. constituie pe piaţa respectivă. 37. ce constă din salariile plătite. c) capacitatea maximă de autofinanţare /investiţii. în funcţie de care se decide acceptarea sau respingerea a proiectului de investiţii. com. Preţurile de referinţă constituie nişte parametri naţionali necesari în evaluarea economică a proiectului de investiţie. În cadrul evaluării proiectului se vor determina atât indicatorii de sinteză a eficienţei (rata de rentabilitate internă). costul capitalului îndeplineşte următoarele roluri: . Evaluarea definitivă a rentabilităţii proiectului se poate face cu ajutorul criteriilor contabile sau a folosirii tehnicii actualizării în calculul randamentului. iar cel mai popular format ramîn magazinele cu suprafetele de pîna la 200 m2-anume acestui segment îi revine majoritatea cererilor din partea operatorilor comerciali cu amanuntul. Cu ajutorul preţurilor de referinţă se evaluează costurile şi avantajele proiectului pentru colectivitate cu mai multă exactitate decât prin folosirea preţurilor pieţei.ev. În cadrul studiului financiar detaliat se rezolvă o serie de probleme: structura optimă a surselor de finanţare a investiţiei. Aceste operaţiuni de schimb se efectuează după un curs (raport) ce reiese dintr-un echilibru între cererea şi oferta acestor două monede. În unele împrejurări. Cricova.privatizarea terenului. a crescut preţul la loturile de păm. -venituri reale ale diferitor categorii de populaţie. este analiza „Expert". Costul oportun al capitalului. • 10—25%—oscilaţie medie. Măsurarea costului capitalului Costul capitalului se determină atât pentru fiecare sursă de finanţare a investiţiilor. -donaţie. Costul capitalului provenit din profituri alocate investiţiilor. Piaţa locuinţelor: de bani şi de aceea fiecare vînzare este componentele.6. În medie pe oras un metru patrat de suprafata totala în apartamentele cu o singura odaie a costat 900$.cele mai intrebate in Chisin. -situaţia demografică a pieţei locative şi dinamica dezvoltării ei. amplasate în suburbie în apropierea Chişinăului: Tohatin. Chisinau la finele anului 2006 a constituit 806$. inclusiv cu plata în rate. 100% . fie la stabilirea ratei de actualizare. Pentru sumele primite cu împrumut se plăteşte dobânda.La fel ca pe piata secundara pe piata primara volumele de vînzari s-au redus. producători. cu scopul de a determina rentabilitatea capitalurilor investite. care exprimă raportul dintre ecartul-tip al fluxurilor de venit şi speranţa matematică a acestora: ∑n − Et ) 2 * n x x γ = σt * 100 Et Coeficientul de variaţie este o mărime relativă.tip.darea în arendă a terenurilor. de o cerere stabilă se bucură ob. valori nete actuale. piaţă specifică. Rata de rentabilitate minim admisibilă poate să se determine prin adăugarea la rata dobânzii a unei rate de inflaţie. cu întreţinerea pe viaţă a proprietarului. ci pe diferiti agenti economici. cu destin. Pentru aceasta în calcule preţurile pieţei se înlocuiesc cu preţuri teoretice sau de referinţă. a economiilor populaţiei şi întreprinderilor. Trebuie menţionat faptul că această modalitate de calcul a ratei de actualizare. Pxt— probabilitatea de realizare a valorilor previzionate.Au inceput sa se construiasca niste locuinte mai accesibile. iniţial. b) pentru obiectivele care se realizează prin autofinanţare . asupra rentabilităţii nominale. predomină construcţ.p. Analiza situaţiilor "cu" şi "fără" proiect ne ajută să stabilim costurile economice şi preţurile de referinţă ale factorilor de producţie şi ale produselor oferite de proiect. d . anume cu o singura odaie sau 2 odai. fără a deveni publice. este necesară pentru un studiu mai aprofundat..rata anuală a dobânzii (fără risc). În perioada actuală. preţuri. ea este întemeiată pe informaţii asupra obiectivelor naţionale şi pe judecăţi de valoare. Încă o problemă de care se confruntă populaţia RM este supraglomerarea fondului locativ. Preţul normativ al pămîntului este în funcţie de bonitatea pămîntului. După această analiză. pentru care nu este asigurată rentabilitatea prevăzută. În ultimul timp pe piata primara a locuintelor a crescut nr de apartamente mici.6 mii oameni. Calculând rata de rentabilitate a capitalului în condiţiile în care au fost considerate toate obligaţiile fiscale şi financiare. dispersia şi coeficientul de variaţie.marja de risc anuală. Cu ajutorul lui poate fi comparată variaţia indicatorilor exprimaţi prin diferite unităţi de măsură. Pretul 1ha de teren agricol în aceste zone variaza între 700-2000euro. climaterici de amplasament. pe unele locuri şi teren aferent de 4-5 ari. Costul împrumuturilor bancare. -împrumuturi garantate imobiliar (ipotecarea). cum ar fi: împrumuturile bancare.Neaga si Belinski.Monte Carlo. acţiuni) rata de actualizare este rezultatul a trei componente: -rata de dobândă stabilită la împrumuturile pe obligaţiuni cu garanţie de stat. În special acestea se referă la centrul prestigios al oraşului.5 mln m2 sau 336 mii de apartamente. Uneori se consideră şi rata dobânzii la creditele pe termen scurt. • mai mult de 25%—oscilaţie înaltă. dau faliment şi se absorb una pe alta.transmiterea terenului cu drept de folosinţă viageră sau permanentă (pe teren nelimitat). sociale. Actualmente pe piaţa imobilului a apărut o tendinţă nouă în domeniul imobilului extravilan.donaţia lotului de pămînt şi/sau cotei de pămînt. respectiv nu putem afirma nimic cert. starea tehnică şi sanitară este foarte rea şi continuie să se agraveze. . etc). -schimbul de spaţiul locativ.8 mii oameni. Pentru a mări această pondere se poate face din contul clădirilor vechi precum şi terenurile care aparţin periferiei oraşului care au fost eliberate în rezultatul schimbării funcţionale a destinaţiei lor. Conform acestei metode.exproprierea terenului pentru cauză de utilitate publică. dar mai ales economic. calculele se fac în monedă curentă. Rata de actualizare pentru evaluarea financiară Costul oportun al capitalului este unul din elementele ce delimitează cele două tipuri de evaluare a proiectului: financiară şi economică.cumpărarea spaşiului locativ. unităţi locative. În legătură cu ac. costul capitalului obţinut din împrumuturi este dat de rata dobânzii stabilită pentru împrumuturile bancare pe termen mediu şi lung. în practică metoda se aplică pentru evaluarea situaţiilor riscante. într-o tranzacţie liberă. Tranzacţiile cu terenurile pot fi: . Uzarea utilajului. cotele echivalente de pămînt şi terenurile întreprinderilor privatizate şi în curs de privatizare. Metoda preţurilor de referinţă este uşoară. ne vorbeşte despre faptul că firmele se tansformă. . probabil că va avea loc. energiei etc. Din anul 2001 preturile de pe piata secundara au crescut de 6 ori. prezenţa comunicaţiilor inginereşti. Esenţa politicii locative noi este de a privi sectorul locativ ca o piaţă integră şi de atras atenţie asupra factorilor cheie: consumatorii. metoda de analiză a simulaţiilor. ri . În primul rând se face analiza financiară sumară. cererea este influienţată de factori specifici. tendinţe de dezvoltare Din punct de vedere juridic se delimitează loturile întovărăşirilor pomicole şi aferente caselor de locuit.financiare.moştenirea terenului. este necesară considerarea a două situaţii la nivelul întreprinderii. S-a înviorat cererea la încăp. rv . instituţii financiare.În an 2007 cumparatorii potentiali au exprimat un interes semnificativ fata de terenurile consolidate amplasate în raza 30-40km de la Chisinau. Studiul financiar sumar ia în considerare cheltuielile şi încasările ce corespund elementelor esenţiale a proiectului. se consideră drept preţuri de referinţă preţurile pieţei externe. Nivelul preţului de referinţă al devizelor se stabileşte de echipe de specialişti ai Ministerului Finanţelor. Cu toate că fondul locativ este destul de nou. . Piaţa locuinţelor poate fi împărţită în următoarele componente: case de locuit particulare ocupate permanent. ipotecarea terenului şi/sau cotei de pămînt.. Desigur. Ea presupune măsurarea efectului în urna variaţiilor de „intrări" asupra cash . Se propune următoarea evaluare calitativă a coeficientului de variaţie: • Până la 10%—oscilaţie slabă. dacă acestea constituie o sursă de finanţare a investiţiilor. variaţiile nu depăşeau limitele de 7-10 %.01ha. Evaluarea economică a proiectelor investiţionale Evaluarea economică ajută la pregătirea şi selecţionarea proiectelor care aduc cea mai mare contribuţie la dezvoltarea economică.rata de rentabilitate financiară aşteptată. care fac obiectul actul de vînzare-cumpărare. a-i studia fezabilitatea. deoarece duce la un nivel prea ridicat al ratei respective. În cazul terenurilor cu destinaţie agricolă trebuie evaluaţi toţi factorii ce influenţează veniturile şi în baza argumentelor ştiinţifice.comerc. care pot apărea în procesul realizării proiectelor de construcţie. Tranzacţiile cu bunurile imobiliare locative pot fi: -privatizarea apartamentelor şi camerilor din fondul locativ municipal. Piaţa imobilului reflectă într-o mare măsură dezvoltarea societăţii în întregime şi reacţionează la schimbările din mediul juridic. În activitatea de evaluare. pentru a identifica proiectul. depinzând de sectorul de activitate. mari care costă scump şi cererea tendinţele de dezvoltare Piaţa imobiliară defineşte totalitatea bunurilor imobiliare şi a dreptirilor asupra acestora. în funcţie de care se face repartizarea viitoare a venitului. cele cu 4 odai 750$. sau venituri provenite din subvenţii acordate de stat. Pentru analiza economică. forma lotului. se face analiza detaliată. pe toţi cumpărători potenţiali îi reunesc aceleaşi întrebări: amplasare (oraş. de depreciere monetară şi de risc. Analiza financiară sumară se efectuează la etapa preliminară de evaluare a proiectelor investiţionale. Piaţa imobilului comecial: componente.rata anuală a inflaţiei sau deflaţiei. cât şi pentru două sau mai multe.). niste locuinte necesare p/u mai multi cetateni ce doresc sa îsi procure apart noi. putem aprecia investiţia (proiectul) din punctul de vedere al aspectelor financiare (capacitatea de autofinanţare. politica guvernului orientata spre favorizarea sau spre limitarea utilizarii anumitor resurse sau bunuri.pentru un risc considerat inexistent. situaţia balanţei de plăţi a ţării. 75% . lupta cu alunecările de teren. Pe fiecare segment al pieţei. De regulă.06-0. Instabilitatea calităţii materiei prime şi materialelor Tehnologii noi. taxele vamale etc. 50% . care permite aprecierea nivelului de risc. tb de luat in consideratie : gradul de raritate sau de abundenta a factorilor de productie a bunurilor si serviciilor . tehnice şi ecologice. Acesta este un proces firesc. locative. care reprezintă costul real. metoda statistică . restaurant. . iar investitorul poate compara avantajul investiţiei respective cu alte alternative de plasare a capitalului de care dispune. Bacioi. Fondul locativ în RM este destul de nou. din punctul de vedere al colectivităţii naţionale. pe ac. ca şi mai înainte. Conform calculelor efectuate în conceptul planului general de urbanism. În cazul capitalurilor provenite din resurse proprii costul de oportunitate se stabileşte pornind de la rentabilitatea capitalului propriu. Rezultatele proiectului pentru economie sunt apreciate prin valoarea adăugată netă. necesită o mare investire 35. Pentru aceasta. deseori. • costurile de fabricaţie.prag minim al rentabilităţii. Cu ajutorul tehnicilor de actualizare se calculează rata internă a rentabilităţii. tranzacţiile se produc. Dispersia fluxurilor de numerar ale unui an t este egală cu: σ 2= ∑(V xt sau − Et ) * P σ 2= 2 ∑ (V t O măsurare mai exactă presupune calculul coeficientului de variaţie. În rezultat terenurile cu destinaţie pentru construcţiile locative a fost ocupat de clădiri individuale cu puţine etaje. care să asigure recuperarea cheltuielilor şi un profit. sint cele mai întrebate iar concomitent se observa scaderea nr de apartamente cu metraj mare. pe care îl au variaţiile elementelor de "intrări" (produse. moştenire. 38. sub forma unei medii ponderate a costului surselor respective. Apariţia unui produs alternativ. pu centrele sportive. De cea mai mare cerere acum beneficiaza apartamentele din diapazonul de preturi intre 30 şi 40 mii$. în rezultatul căruia fondul locativ va ajunge pînă la 19. se face analiza economică detaliată folosind metoda efectelor.1 ha. Vadul-lui-Vodă.schimbul. care nu include factori de relief.de producţie. însă subiectivă. Scopul principal al evaluării terenurilor agricole este estimarea preţului cel mai probabil cu care poate fi vîndut terenul de un vînzător hotărît să vîndă şi un cumpărător hotărît să cumpere. in raza administrativa a orasului. În procesul de studiere a cererii de bun. După datele statistice în 2001 ea constituie 770. etc. taxele vamale. conţinutul căreia va fi stabilit prin coordonarea cu clientul care solicită evaluarea în contractul de efectuare a lucrărilor de evaluare. se consideră preţuri de referinţă preţurile de pe piaţa mondială. 33. asupra propriei activităţi şi perspectivei acestea. adică o parte importantă din acest fond a fost construit în ultimii 30-35 de ani. situatia cu exportul de vinuri au inceput sa influenteze asupra pietii imobiliare. Pot fi menţionate două modalităţi de bază la stabilirea acestei rate: a) pentru obiectivele care sunt finanţate. suburbie). Piaţa terenurilor: componente. Influenta factorilor externi. În felul acesta se va cunoaşte rentabilitatea resurselor unui proiect. Problema constă în faptul că pentru dezvoltarea noului fond locativ în oraş practic nu au rămas terenuri libere. etc. stare şi temei de dezvoltare Imobilul comerc.la ev. Evaluarea proiectului necesită determinarea valorilor critice ale variabilelor aleatoare. face beneficiul mai volatil. stare. O altă metodă. rata şomajului. Majoritatea vînzărilor de pe piata primara continua sa fie asigurata de apart cu suprafata totala sub 80 m. agriculturii etc. efectiv al capitalului obţinut pe această cale. în dependenţă de nivelul necesar de exactitate a calculelor: metoda „expert". Se poate găsi variante de amplasare la cinci-opt km de la capitală. p . cu detalierea prin ecartul . trebuie să reflecte valoarea efectivă. O influenţă sensibilă asupra rentabilităţii proiectului în primul rând o exercită: • preţurile de vânzare a produselor finite. - a = d + ri + rv + rr în care: a . Scopul întregului studiu financiar este de a calcula rentabilitatea definitivă a proiectului. imob. Preţul de referinţă al devizelor Relaţiile de comerţ cu străinătatea ale unei ţări sau împrumuturile sale din exterior presupun operaţiuni de schimb între moneda naţională şi o deviză (monedă străină). . Pentru calculul cheltuielilor şi veniturilor sunt folosite preţurile pieţei interne. Rata de actualizare economică nu este altceva decât preţul de referinţă al capitalului. Din cadrul terenurilor destinate constructiei imobil. anume aceste apart. Costul capitalului pe acţiuni apare ca o rată a dobânzii pentru care valoarea actuală a dividendelor scontate egalează cursul acţiunii. de evoluţia preţurilor etc. adică o rată de schimb asigurată spontan de echilibrul balanţei de plăţi externe. cărora li se aplică anumiţi coeficienţi de corectare.locat. rentabilităţii nominale. Preţul de referinţă (costul) a capitalului pentru economia naţională Stabilirea costului capitalului pentru economia naţională înseamnă alegerea ratei de actualizare economică (pentru evaluarea economică a proiectelor). Preţul de referinţă a devizelor. La a doua etapă se determină costurile şi avantajele proiectului pe ansamblul economiei naţionale.05 mln m 2 de spaţiul locativ. sint loturile de pamint transmiterea terenului şi/sau cotei de pămînt în calitate de contribuţie în capitalul social al întreprinderii. De aceea în strategie se pune accent pe folosirea intensivă a terenurilor deja amenajate. probabil că nu va avea loc.cu priv. preţurile de referinţă se stabilesc pe baza preţurilor reale ale pieţei. Preţurile de referinţă ale bunurilor şi serviciilor Preţurile de referinţă ale resurselor consumate de proiect şi ale bunurilor şi serviciilor produse de acestea trebuie să reflecte costurile lor reale pentru economia naţională. în raioanele Centru. se vor lua în calcul: cărora numără unităţi. pu oficii comerc. Aceasta se datorează faptului că terenurile care erau destinate caselor cu multe etaje APL în ultimii ani a împărţit terenurile pentru diferite construcţii. b) politica guvernamentală privind utilizarea acestui factor. În sectorul imobilului comercial din Chisinau actualmente se observa o insuficienta semnificativa. se face suma valorilor adăugate directe şi indirecte. Pentru întregul an 2007 nr de apartamente în curs de constructie în Chisinau a acrescut cu aproape 25%. case de locuit particulare cu şedere sezonieră. această raportare fiind efectuată nu global. La prima etapă se calculează costurile şi avantajele proiectului din punctul de vedere al colectivităţii. populaţia în capitală în 2010 va constitui 767. . Pe piaţa imob. chiar dat fiind faptul ca cererea pentru suprafete de calitate în centrele profesionale comerciale este destul de înalta. bazele de producere şi terenurile sub construcţ.ev. au piedut popularitatea în ochii cumpărăt. 25% . n—numărul cazurilor în care fluxurile de numerar au constituit V. că cantitatea loturilor de teren cu destinaţie neagricolă este limitată. care îndeplineşte rolul de cost al capitalului. cât şi măsura în care valoarea adăugată a proiectului contribuie la creşterea veniturilor administraţiei publice. a capitalurilor investite. Pentru o investiţie finanţată prin emisiunea de titluri de valoare (obligaţiuni. preţurile de achiziţie ale materiilor prime. dacă se obţin venituri. De asemenea. metoda speranţei matematice. Preţurile de referinţă dau proiectului o dimensiune mai largă xt deoarece ele reflectă: modele sau strategii de dezvoltare implicite sau explicite. la nivel naţional.standardele de nivel şi ale modului de viaţă. cursul de schimb valutar pentru economie. De un interes sporit beneficiază loturile de teren sub construcţie de locuit. Potenţialii cumpărători care formează cerea de spaţiul locativ sînt cetăţenii RM care lucrează peste hotare. care pot fi sub sau supraestimate faţă de nivelul lor real. cum ar fi: sectoarele de teren destinate construcţiei pentru imobile locative şi comerciale şi terenuri din sectorul agrar.iar cele cu 2 odai 850$. în cele mai dese cazuri. care permite o mai bună analiză a eficienţei proiectului pentru societate. pu constr. pe care nu-1 putem ignora la evaluarea proiectelor. Rezerva medie de terenuri libere din capitală la momentul de faţă constituie aproximativ 2 % din tot teritoriul oraşului. Stăuceni. Fiecărei situaţii posibile i se atribuie un anumit nivel de probabilitate (grad de risc): 0% . Numărul mediu de persoane ce revim la o cameră este de 1. În perioada anului 2008 preţurile medii la loturi de teren rămân practic nemodificate în comparative cu anul precedent. El reprezintă partea substanţială a mărimii ratei de actualizare. care reprezintă o metodă subiectivă de determinare a nivelului de risc.În care: Vxt—reprezintă suma fluxurilor de numerar asociat cu al x-lea coeficient de probabilitate a timpului t. care reprezintă contribuţia proiectului la creşterea venitului naţional. social şi economica activităţii conducerii. Această metodă presupune măsurarea efectului. În prezent aproximativ 96 la sută din fondul locativ este privatizat . calculul rentabilităţii definitive a proiectului. . Practic. iar pretul mediu al unui metru patrat de spatiu locativ pe piata primara in mun. valorii nete actuale sau ratei de rentabilitate internă a proiectului. rata minimă a rentabilităţii capitalului alocat pentru investiţii..

însă are mari perspective de dezvoltare mai ales în oraşele mari. care este document analitic. premisa căruia este crearea cadrului normativmetodologic al sistemului dat de evaluare.. suprafata totală a cărora constituie aproximativ 50 000m. În acelaşi timp se va realiza şi funcţia fiscală a sistemului de impozitare.a. si ca consecinta-dezvoltarea sectoarelor mai putin amenajate.aplicarea modelelor de evaluare în zona test permite aplicarea acestora pe întreg teritoriul ţării. În unele cazuri potenţialul cumpărător iniţial arendează încăperi de producere pentru a verifica dacă nivelul dat satisface cerinţele lui şi numai după aceasta cumpără imobilul dat. precum şi a preţurilor. subiect al impunerii este considerata fiecare dintre aceste persoane. 6.i este cea mai eficientă cale de a asigura realizarea funcţiei sociale a sistemului de impozitare. dreptu evaluării. se întocmesc ţinându-se cont de acest drept. Vînzăt. cotele. Conform Codului Fiscal al R. şi include următoarele etape: formarea grupurilor de bunuri imobile similare.identificare ale lui. deoarece în rezultatul automatizării procesului de calcul al valorii . Cotele impoz. instrucţiunile. Însă în legătură cu faptul că preţurile la obiectele de pe această piaţă sau ridicat. Subiecţii impunerii fiscale achită impozitul pe b.i.se recomandă întrebuinţarea celor trei metode. potenţialii cumpărăt.i. Este foarte important faptul ca noul sistem de evaluare şi impozitare să fie deschis (transparent). În perspectivă. calculează de sine stătător suma impozitului pe b. in cota-parte care ii revine. adoptîndu-se numai bazele de evaluare recunoscute. . scrisoare de însoţire în confor confirmă faptul încetării lucrărilor de care m evaluare.i.i”. i-au revenit oficiilor şi centrelor comerciale. iar in cazul achitării sumei integrale a impozitului funciar pentru anul fiscal în curs până la data de 30 iunie a anului respectiv. Evaluarea masivă este un proces de evaluare a unui grup de b. numele de familie. În cazul evaluării masive se foloseşte metodologia unificată. precum şi pentru gospodăriile ţărăneşti (de fermier) calcularea sumei anuale a impozitului funciar si întocmirea avizelor de plata a impozitului se efectuează. raportului. procurarea de echipament şi programe automatizate pentru prelucrarea şi analiza informaţiei privind b. evaluării. urmează să sporească. baza evaluării. se calculează prin înmulţirea valorii b. Evaluarea masivă reflectă numai factori de bază care influenţează la toată grupa obiectelor tipice. cel târziu la 15 august şi 15 octombrie a anului fiscal . Jumătate din tranzacţ. 10. Cotele şi modul de calculare a impozitului pe b. Oferta pe piaţa depozitelor are document amplu care conţine toate datele o dendinţă de creştere. terenuri destinate industriei. Titlul VI „Impozitul pe b. hotărî 3. 5.siguranţa rezultatelor evaluării depinde de calitatea şi volumul informaţiei iniţiale. La capitolul „Acte legislative” .. pentru scopul de impozitare poate fi efectuată pe calea evaluării masive în cazul bunurilor imobile tipizate (standarde) şi pe calea evaluării individuale în cazul obiectelor specifice. oferta bunurilor efectuate. ci stopează businessul. deoarece proprietarii lor nu pot schimba situaţia creată de pe piaţă. ipotezele cherie evaluatorului pe care se bazează ev. 4. privind imobilul cu destinaţie de producţie şi depozitare cu suprafeţe în special mici şi medii se observă o cerere destul de stabilă.. atragerea mijloacelor financiare . care 5-7ani în urmă nu prezentau nici un interes. parte componentă a raportului de care caracterizează o piaţă imobiliară evaluare.i. bugetele locale şi mijloacele extrabugetare. Rezultatele evaluării masive sunt trecute în Registrul de estimare a valorii b. Proprietarilor li se va transmite avizul privind valoarea estimată în care vor fi incluse şi caracteristicile b. transporturilor. Avizele de plata a impozitului funciar.i . care există în alte ţări este nivelul actual sau pronosticabil al cererii. data la care a fost darea estimată valoarea. după cum menţionează specialiştii de la bursa .naţionale.comerc. serviciilor de evaluare (licenţa  întreprinderii. La moment. Evaluarea masivă presupune aplicarea metodelor şi procedurilor de analiză statistică a informaţiei privind factorii ce contribuie la formarea valorii de piaţă a b. cu caracteristici similare la o dată concretă cu aplicarea procedurilor standarde de evaluare şi analizei statistice a rezultatelor. au fost determinate caracteristicile clădir cantitative şi calitative ale obiectului elorevaluării. Pe cînd evaluarea individuală reflectă majoritatea factorilor care influenţează la valoarea unui obiect concret.mari.inlesniri la plata impozitului pe bunurile imobiliare 6.i bazat pe valoarea de piaţă a acestora. evaluarea si reevaluarea bunurilor imobiliare in scopul impozitarii 4. locativ şi Evaluare. Finanţarea programului dat se va efectua de către bugetul de stat. subiecti ai impunerii sint arendasii. Se poate de menţionat lipsa ofertei ob. iar contribuabilii care achită suma integrală a impozitului – până la 30 iunie a anului fiscal în curs. Raportul poate să includă şi altă şi constr informaţie care ar influenţa valoarea ucţilor obiectului evaluat. Realizarea acestui program presupune crearea bazei normativ-metodologice a organizării şi desfăşurării lucrărilor de evaluare în scopul impozitării. Cea mai răspîndită este depozit constituie 10-12%. 13. a diversilor tipuri de încăperi de producere. Impozitul funciar se determină prin înmulţirea cotei concrete a impozitului la numărul de grad-hectare. ramase nefinisate timp de 5 ani dupa inceputul lucrarilor de constructie. principale. de conducătorul tiveîntreprinderii şi autentificat cu ştampila în calitat întreprinderii. semnătura evaluatorului. 44. Vom cunoaşte val.i. În ambele cazuri. prezentat la cererea instanţelor de  judecată. nevoile clientului. La momentul actual profitabilitatea imobilului de de piaţă. inclusiv terenuri. 11.i în scopul impozitării.25%-0. a etapele evaluării şi temeiul determinării compl valorii recomandate a obiectului evaluării. cu privire la ucţiilo activitatea de evaluare.i şi crearea unui sistem automatizat de calculare a valorilor şi transmiterea datelor organelor fiscale vor contribui la reducerea costurilor pentru administrarea sistemului de evaluare şi impozitare a b. unul din proprietari (coproprietari). determinarea drepturilor de proprietate. hectare sau la suprafaţa terenului ce aparţine persoanei juridice sau persoanei fizice.i”. materiale grafice şi fotografii care ilustrează obiectul evaluării. Obiecte ale impunerii sint bunurile imobiliare. telecomunicatiilor si terenurile cu alte destinatii speciale) din intravilan sau din extravilan si/sau imbunatatirile de pe ele cladiri. 16. Raportul în scris poate fi un comercial. transferă impozitul funciar şi pe b.Şt. Pe aceasta piaţă se oferă depozite speciale în care este tehnică necesară pentru lucrările de încărcaredescărcare. O altă cauză în acest sens ar fi faptul că preturile la imobilele comerciale sînt prea mari. instituţiile. raportul poate fi r întocmit în scris sau pe suport electronic. crearea unui sistem automatizat de evaluare. premisele .. vor avea valori similare. Specificul pieţei imobiliare ce aduce venit este inaccesibilitatea. amplasate pe bl. organizaţiile şi persoanele fizice care au b. inclusiv cu  o procedură de verificare internă. Raportul trebuie să fie obiectiv şi concretă. Reducerea migrării şi a vînzărilor de bunuri imobiliare a fost influienţată de înăsprirea condiţ. colectarea informaţiei privind b. . 9. precum şi a valorii Titlul VI al Codului Fiscal prevede că evaluarea b. În R. de administrare operativa) asupra bunurilor imobiliare de pe teritoriul Republicii Moldova ce se afla in proprietatea publica a statului sau in proprietatea publica a unitatilor administrativ-teritoriale si arendasii care arendeaza un obiect al impunerii proprietate privata. data şi volumul expertizei tehnice.dispozitii generale 2.i. care va constitui 50% de la val.. înmânate subiecţilor impunerii. de aceea putem pronostica o creştere mică sau stagnarea creşterii preţurilor. certificatul de calificare al Transmiterea evaluatorului). comerc. formarea reţelei de b. Conform rezultatelor preliminare. determinarea bazei evaluării. metodele standardizate.poziţia obiectului. . Rezultatele evaluării masive sunt valabile pentru perioada de timp între două evaluări. companiile în general se află în căutarea suprafeţelor care nu depăşesc 500 m2.i. 2.M.cuprinsul succint al faptelor şi rii concluziilor principale. mai ales cele cu ob. exelor La raport se anexează: copiile de pe imobil actele care acordă dreptul de prestare a iare. O tendinta evidenta a pietii de suprafete comerc. i. evaluate în baza criteriilor identice.i.extinderea bazei de date ce cuprinde informaţiile despre b. de piaţă a b.i. În prezent se lucrează asupra sistemului de evaluare masivă. Atît parţial. Este foarte important de specificat care este eficienţa economică şi socială a realizării programului dat şi anume faptul că acceptarea valorii de piaţă drept bază pentru calcularea sumei impozitului pe b. impozitare în dependenţă de destinaţia acestora se aplică metodele de evaluare de piaţă. integral la bugetele unităţilor unde sunt nemijlocit amplasate bunurile respective. ca urmare a trecerii pietii imobiliare în etapa de saturatie. pe care se indică a altor denumirea şi adresa obiectului evaluării. dacă piaţa imobilului este bine dezvoltată toate trei metode trebuie să conducă la acelaşi rezultat. în scopuri de 42.i. în care intră B. ipotezele şi restricţiile. baze industiale şi depozite.i. instruirea specialiştilor din cadrul OCT. Pe acest sector de piaţă predomină contractele de arendă. în totalitate sau guvernamentale şi alte agenţii sau de scrisori adresate beneficiarului. precizie.ai ob.i . data încăpe întocmirii raportului şi data desfăşurării rilor. denumirea cump întreprinderii de evaluare. inclusive terenurile (terenuri cu destinatie agricola. nu Vînzareatrebuie să fie influenţat de presiune din cump partea clientului sau a unei terţe persoane ărarea pentru a prezenta un rezultat particular al .În general. sa făcut încercarea de a clădir standardiza formele de prezentare şi ale elor şi conţinutului rapoartelor de evaluare.i..M .rezultatele obţinute sunt obiective . 8. e)întocmirea raportului de evaluareconform standardelor europene rapoartele de evaluare se elaborează în acord cu practica internaţională.i. Cea mai mare parte a obiectelor industriale sînt oferite în arendă pe termen lung. daca contractul de arenda nu prevede altfel. Raportul oral depozitelor în mediu constituie 15-50$/m2 este necesar să fie însoţit de documente de anual. modul de calculare si termenele de achitare a impozitului pe bunurile imobiliare 5.i. darea În raportul de evaluare trebuie de arătat în cine este evaluatorul cine este cherie beneficiarul. impozabile la cota concretă a impozitului. 39. Raport de evaluare – tipuri. În concluziilor. descrierea ărarea obiectului evaluării şi datele privind şi proprietarul acestuia. calitatea lucrărilor de evaluare se determină prin corespunderea lucrărilor de evaluare efectuate conform standardelor profesionale. stabilirea factorilor ce influenţează asupra valorii b. in baza acordului comun. Calitatea evaluării într-o evaluare masivă se determină cu ajutorul metodei statistice. -tipul încăperii arendate -amplasarea -existenţa locurilor de parcare -dimensiunele etc.i . Evaluarea masivă se finanţează în limita mijloacelor prevăzute în bugetul de stat. autorităţilor abilitate să exercite Recunoaşterea controlul activităţii de evaluare prin dreptu legislaţie să efectueze expertiza rilor rapoartelor de evaluare. în părţi egale. Evaluarea individuală poate fi efectuată pentru diferite tipuri de bunuri imobile şi în scopuri diferite determinate de beneficiari (inclusiv şi pentru impozitare). 12. Însă în cazul evaluării individuale se aplică diferite metode de evaluare şi fiecare evaluator determină de sine stătător necesitatea aplicării unei altei metode. conţinutul raportului Rezultatele activităţii de evaluare trebuie prezentate sub formă de raport. deoarece în situaţia crizei financiare.I utilizarea presupusă a rezultatelor evaluării. Persoanele specificate mai sus pot achita impozitul funciar in bugetul unităţii administrativ-teritoriale respective. Piaţa imobilelor industriale: componente.crearea sistemului dat duce la reducerea timpului şi resurselor necesare pentru efectuarea reevaluării b. constructii. şi modelul de evaluare pentru ca proprietarul să poată contesta valoarea în caz că are obiecţii .i se înmânează subiectului cel târziu cu 60 zile înaintea expirării termenului de plată . Astfel costul 1 m2 de suprafaţă de producţie şi depozitare a constituit pentru perioada dată 180-360euro.i. adică vor fi asigurate veniturile bugetelor locale. Caracteristica comparativă a evaluării masive şi a celei individuale: Evaluarea masivă este un proces larg şi necesită implicarea mai multor specialişti. obiectele impunerii si baza impozabila a bunurilor imobiliare 3. Chişinău plata pentru arenda prezentate oral sau în scris. Pentru bunurile imobiliare proprietate publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale arendate. formulare libere şi desponibile. analiza celei mai bune şi mai eficiente utilizări a obiectului evaluării. 17. această piaţă e atractivă pentru structurile implicate în economie. se calculează şi se achita după cum urmează: a) persoanele juridice si persoanele fizice care desfăşoară activitate de întreprinzător. efectuată exclusiv în scopul impozitării b. Costul 1m. Segmentul dat pe piaţă este destul de ionactiv. Ca rezultat al analizei cererii pe certificatul valorii este forma prescurtată a diferite segmente ale pieţei se poate certificatului evaluării. În comparaţie cu piaţa imobiliară locativă. în comparatie cu puterea de cumparare a investitorilor. de unde derivă distribuirea echitabilă a poverii fiscale.i. Tranzacţiile pe această piaţă pot evaluatorul trebuie să garanteze că nu fi: există un conflict de interese.i . cel târziu la 15 august si 15 octombrie a anului fiscal în curs. subiectii impunerii. cel mai nou dintre ele. anexe De obicei la raportul de evaluare se anexează actul de expertiză tehnică a obiectului. funciar şi pe b. scopul ev. data inspectării. Un aspect important al reformei sus numite îl constituie Programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare a b. p/u comercializare. Şi evaluarea masivă şi cea individuală reflectă sarcinile economiei aplicate.i. întocmit şi semnat de evaluator conform rezultatelor desfăşurării evaluării unui bun imobil concret. Avizele de plată a impozitului pe b. Pentru piaţa depozitelor e carcteristică stabilitatea cererii şi a ofertei. Calcularea valorii impozabile a b.. apoi certificatul formula concluzia necesară cu privire la asupra valorii. Un rol aparte îl ocupă depozitele vamale. legile şi reglementările naţionale şi europene. oferta întrece cererea cu mult. d)coordonarea rezultatelor . Evaluarea individuală constă din următoarele etape: a) determinarea sarcinilor evaluăriiaceastă etapă cuprinde: identificarea bunului imobil.i similare . Întrep.  prenumele beneficiarului şi datele de Vînzarea. mari şi scumpe se stăruie să le vîndă fără a face totul public.i. descrierea obiectului evaluării. În majoritatea cazurilor aceste obiecte sînt mari şi scumpe.i. La evaluarea tuturor b. Impozitul pe b.i sunt anexate la legea cu privire la punerea în funcţiune a Titlului VI al Codului Fiscal „Impozitul pe b. în temeiul cărora a fost făcută imobiliare se formează din 2 surse: concluzia cu privire la valoare. cerinţe de bază faţă de evaluării masive şi a evaluării individuale a b. Analiza cererii de bun. de aceea afacerile. tind spre procur. baza impozabilă a b. lucru sau de concluzii asupra valorii Cheltuielile pentru întreţinere sînt mai conform Standardelor Internaţionale de mici decît pentru imob. productiv şi posibilităţile de atragere a referinţe privind aplicarea Standardelor investiţiilor p/u organizarea noilor procese Internaţionale şi alte acte normative necesare. amplasate în afara unităţii administrativ teritoriale în care se află reşedinţa de bază.In cazul in care bunurile imobiliare se afla in proprietate comuna in devalmasie. Analiza comparativă a 40. determinarea valorii de piaţă.M. aprecierea scopului şi datei de evaluare. Pe cînd la evaluarea individuală este necesar numai un specialist pentru evaluarea b. în scopul impozitării. cu excepţia gospodăriilor ţărăneşti (de fermier). Scopul evaluării individuale conform proiectului de legi este determinarea valorii de piaţă sau a unei alte valori a unui singur bun imobil la o dată concretă.comerc. Baza impozabila a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimata a acestor bunuri.i va fi calculată în temeiul valorii lor de piaţă. 43. Proprietarii ob. de emigrare din RM şi de obţinere a cetăţeniilor şi a vizelor de reşedinţă în alte ţări. denumirea beneficiarului şi data ri a evaluatorului. suprafeţele de depozitare. În cazul persoanelor fizice care nu desfăşoară activitate de întreprinzător.În cea mai mare masura a crescut preturile la supraf magazinelor autonome amplasate la primele etaje ale bloc.i în scopul impozitării. imob. când putem vorbi despre noul sistem de impozitare a b. de setul de comunicatii ingineresti si de comoditatea cailor de acces. În raport sau certificat trebuie să • nivelul dezvoltării economice şi fie prezentate: identificarea evaluatorului al dinamicii ramurilor componente ale şi data evaluării. Persoanele fizice şi juridice . aşa cum modelele sunt universale.sunt greu de vîndut din cauza stării sau din cauza preţurilor mari. de supraf tot. Analizînd dinamica preţurilor.care desfăşoară activitatea de întreprinzător. c)utilizarea metodelor corespunzătoare de evaluare . cu imob. b) detinatorii drepturilor patrimoniale (drepturilor de posesie. Deasemenea prescurtat sub formă de  volumul construcţiilor noi utilizate de agenţiile  rezervele existente de bun. în părţi egale.este un proces de apreciere definitivă a valorii imobilului în baza unor raţionalmente logice. Însă în general. analiza situaţiei social-economice în regiune. informaţia de bază judecă suplimentară. Aplicarea procedurilor de evaluare în scopul impozitării b. lista literaturii folosite la întocmirea raportului. care nu stimulează.i ce aparţin persoanelor fizice şi juridice Funcţia socială a sistemului de impozitare este bine cunoscută. de către serviciile de colectare a impozitelor şi taxelor locale ale primăriilor cu participarea inspectoratelor fiscale teritoriale. pentru fiecare grup de b. identificarea şi evaluabile. comparativ cu sem I 2008 a crescut cu 3-5% în dependenta de amplasare.5%. scopul şi econ. In cazul in care bunurile imobiliare se afla in proprietate (in folosinta) comuna in diviziune a mai multor persoane. certificatul de evaluare. elaborarea unui program eficient de relaţii cu publicul. apartamente si alte incaperi izolate. Situaţia actuală în domeniul evaluării bunurilor imobile în scopul impozitării. vor fi impozitate conform titlului VI al Codului fiscal. calcule şi informaţii utilizate la întocmirea raportului. Multe ob. . precum şi calculele acestora. aceste persoane beneficiază de dreptul la o reducere cu 15% a sumei impozitului ce urmează a fi achitat. b) pentru persoanele fizice. . comerc. de locuit. - .crearea unui sistem eficient de evaluare a b.foaie de titlu. lista standardelor. este nestabilă. Sistemul de evaluare masivă are următoarele avantaje : .i şi achită impozitul în bugetul unităţii administrativ teritoriale trimestrial..comerc. lista condiţiilor care permit publicarea rezultatelor evaluării. b)culegerea şi analiza datelor . copiile de pe actele încape utilizate de către evaluator în baza cărora rilor. Reducerea nivelului de producere industială a adus la apariţia acestui tip de piaţă. coordonarea rezultatelor evaluării. securitatea antiincediară şi ecologică. ţin preţurile. analiza amplasării obiectului evaluării. din cauza legislaţiei. Situaţia pe piaţa ob. în anul curent consta în decentralizarea constructiei.Lara” în prezent multe bunuri imobiliare de pe acest sector de piaţă sînt foarte greu de realizat. Calitatea evaluării individuale trebuie să fie mai înaltă şi se determină prin compararea cu preţul real de vînzare. ceea ce înseamnă că fiecare contribuabil va plăti impozite în funcţie de valoarea reală a bunului său . Imobiliare cu Standardele Europene cît şi Internaţionale destinaţie industrială trebuie însoţită de propun 2 variante de rapoarte de evaluare: raport de evaluare şi certificat de investigarea următoarelor aspecte: • starea generală a economiei ţării. b.i în bugetul unităţii administrativ teritoriale . Aceste persoane beneficiază de o reducere a impozitului de 15%. stabilirea hotarelor zonelor valorice în interiorul cărora obiectele similare au valoare egală. atunci calitatea lucrărilor se acceptă.i. de piaţă înmulţită la cota concretă a impoz. patrim Raportul complet de evaluare a oniale bunului imobil poate fi prezentat în felul şi următor: 1.M. informaţii despre obiecte analoage. La momentul de fata majoritatea companiilor comerciale prefera depozitele amplasate alături de mun Chisinau(circa 15km). De la 1 ianuarie 2006 b. piata imob comerc include mai multe centre de afaceri moderne. 7. 41.M . completări cuprinzătoare pentru concluzii. Programul dat se va realiza în două etape: implementarea proiectului pilot şi implementarea sistemului de evaluare pe întreg teritoriul R.i.. în metodele şi datele iniţiale. Rezultatele evaluării pot fi or. informaţii despre evaluator. Avizele de plata a impozitului funciar se înmânează subiecţilor impunerii cel târziu cu 60 de zile până la expirarea primului termen de plata a impozitului .. chiar a celor imob. elaborarea modelelor de evaluare a b. Pe piaţă imob. clasificarea rapoartelor de evaluare după datorita cresterii continue a sinecostului gradul de prelucrare a materialului şi după de constructie acest indicator nu va creste. logic. El trebuie să fie neloca semnat de evaluator. evaluare. Raportul de evaluare e trebuie întocmit în 2 exemplare. această piaţă e mai mică şi numărul tranzacţiilor e mai scăzut. Evaluarea masivă se efectuează în baza datelor înregistrării masive a b. Titlul VI al codului fiscal conţine 6 capitole: 1. gradul de expunere detaliată a faptelor şi a este posibila chiar reducerea valorii lui. În plata pentru arendă se ţine cont de următorii factori. Un de aport exemplar se transmite beneficiarului la serviciilor de evaluare.i. care va fi în limitele 0. care are o formă unică pentru întreaga republică şi este ţinut de OCT în raza sa de activitate. ş. Evaluarea individuală este un proces de estimare a valorii unui bun imobil concret la o dată concretă ţinîndu-se cont de toţi factorii de influenţă a valorii. calculul valorii construcţiei noi. înscrierea valorilor estimate în Registrul bunurilor imobile.i amplasate pe teritoriul R. Titlul VI al codului fiscal privind evaluarea şi reevaluarea b. etalon pentru estimarea valorii b. evaluării sau orice recomandare asociată. În ultimul timp se observă o tendinţă de diminuare a preturilor la obiectele comerciale. Magazine nu prea mari cu caracteristici bune se vînd mai bine. scăderii puterii de cumpărare a populaţiei şi astfel dificultăţii realizării producţiei. calcularea sumei anuale a impozitului şi perfectarea avizelor de plată revine serviciilor de colectare a impozitelor şi taxelor locale cu participarea organelor fiscale . Cerinţele pentru obiectele industriale depind de tehnologiile de producţie. evaluarea tuturor b. Persoanele specificate trebuie să se încadreze în aceeaşi perioadă de timp pentru a prezenta organelor fiscale calculul impozitului . subiect al impunerii este considerata. cu indicare obligatorie a metodicilor utilizate. se va stabili baza impozabilă. constr Conform legii R.i .în părţi egale. conform instrucţiunii Ministerului Finanţelor. sunt în număr unitar. rezultatele principale şi toreşti obţinute în urma analizei. inclusiv imbunatatirile aflate la o etapa de finisare a constructiei de 80% si mai mult. se elaborează instrucţiunile concrete privind efectuarea evaluării. Dacă majoritatea rezultatelor se află în limitele devierii standardelor de la preţul real. Plata pentru arendă pe piaţa încăperilor destinate depozitării depinde de: nivelul de automatizare amplasare distanţă pînă la căile de transport mărimea suprafeţei etc.i în baza tehnologiilor informaţionale moderne .i. industriale predomină contractele de arendă şi nu cele de vînzare-cumpărare ca pe piaţa imob. exprimată prin distribuirea echitabilă a poverii fiscale astfel încât fiecare contribuabil plăteşte impozite în funcţie de valoarea reală a proprietăţii sale. care va fi utilizarea a prezumtivă a rezultatelor evaluării. Modificarea în segmentul dat al pieţei s-a produs în micşorare forte a cererii de suprafeţe de 1500 m2 şi mai mult. 14. Datele culese trebuie să corespundă următoarelor criterii: oportunitate. La baza evaluării stau metodele sistematizate de colectare. exemplarul al capita doilea se păstrează la arhiva întreprinderii lul de evaluare timp de 5 ani şi poate fi social. neloca În raport se indică: data întocmirii tive.i .administrarea impozitului pe bunurile imobiliare Subiectii impunerii Subiecti ai impunerii sint persoanele juridice si persoanele fizice rezidenti si nerezidenti ai Republicii Moldova: a) proprietarii bunurilor imobiliare de pe teritoriul Republicii Moldova.cel Mare. dar realizarea ei începe abia acum. 15.p. cel târziu la data de 20 a lunii imediat următoare trimestrului gestionar al anului fiscal în curs. de gestiune. analiză şi prelucrarea informaţiei iniţiale Modul de calculare a impozitului Printre sarcinile programului dat putem menţiona următoarele : funciar Reforma sistemului de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării constituie o parte componentă a reformei sistemului de impozitare a b. putem menţiona că este Programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare a b. calculează de sine stătător suma anuala a impozitului funciar şi până la 1 iulie a anului fiscal în curs prezintă inspectoratelor fiscale teritoriale calculul impozitului funciar. Pe fiecare segment şi rezultatele necesare ale analizei al pieţei imobiliare. • existenţa potenţialului ştiinţifico.p. Dacă de producţie sau tehnologice.asigurarea organelor fiscale şi organelor APL cu informaţia despre valoarea de piaţă a b. locativ. stare şi tendinţe de dezvoltare Piaţa obiectelor industriale a început să se formeze odată cu privatizarea întreprinderilor.

ori din influenţa factorilor externi. Contribuabilul poate contesta valoarea bunului său în decursul unei luni de la primirea avizului. La etapa colectării informaţiei este necesar de a colecta şi indici suplimentari de ev. divizează sarcinile şi determină normativele pentru colectarea datelor şi efectuarea lucrărilor în teren. şi caietelor de sarcini p/u OCT. locul amplasarii bunului imobiliar. Tranzacţiile netipice pot fi excluse din analiză. F2. Sistemul de dirijare a datelor constă din următoarele etape: 1. Extinderea perioadei de analiză a vânzărilor poate fi aplicată numai pe piaţa stabilă. să fie interpretabile . in urma carora bunurile imobiliare au fost distruse sau au fost deteriorate considerabil.. de tranzacţii care nu se efectuează în condiţii libere(forme specifice de finanţare. 3.Verificarea rezultatelor evaluării.Procedura de apel. ea va asigura transparenţa datelor în viitor şi va contribui la extinderea bazei informaţionale privind valoare reală a obiectelor. Sunt diferite metode de extindere a bazei de date despre tranzacţii: Colectarea informaţiei despre majoritatea tranzacţiilor. 10.I. Modelele de evaluare vor fi elaborate pentru fiecare tip de Bl. Într-o zonă valorică vor fi incluse toate Bl similare. proprietarul este în drept să se adreseze la Agenţie. Modele naturale sunt utilizate în cazul obiectelor foarte mari. Rezultatele EM sunt valabile pentru perioada de timp între două evaluări. Pentru acumularea datelor de piaţă OCT trebuie să menţină o bază de date a tranzacţiilor imobiliare care va conţine: . c) metoda cheltuielilor. este efectuată în scopul obţinerii informaţiei necesare pentru elaborarea sau actualizarea modelului de evaluare. masivă. Procesul de elaborare a modelului de evaluare se divizează în două etape: -specificarea structurii de bază a modelului . Presupune procesul de dotare a fiecărui subsistem al evaluării masive cu un set de metode şi proceduri. masive este necesar de introdus controlul calităţii datelor iniţiale. prin aplicarea metodelor analizei statistice.Transmiterea datelor organelor fiscale teritoriale. Analiza resurselor disponibile. deoarece ea permite lichidarea insuficienţei celorlalte resurse. specificarea de care dispun: personal calificat. După soluţionarea litigiilor . Algoritmul reevaluării Reevaluarea este una din funcţiile evaluării masive şi este utilizată în scopul perfectării metodelor de efectuare a calculelor şi a sistemului în întregime. având ca scop determinarea valorii tuturor obiectelor pe un anumit teritoriu în termeni restrânşi. materiale normative şi soft necesar. Evaluarea bunurilor imobiliare se efectueaza pe calea evaluarii in masa in cazul obiectelor-tip ce constituie bunuri imobiliare si pe calea evaluarii individuale . Orice sistem fiscal trebuie să fie pregătit pentru a efectua reevaluări periodice şi a perfecta sistemul său de evaluare masivă. c) adresa. care urmează a fi transmise organelor fiscale. în baza rezultatelor verificării vor fi operate modificările necesare în modelul de evaluare. Pentru a organiza expertize eficiente a lucrărilor de evaluare este necesar de elaborat standarde speciale. estimarea valorii Bl. va fi determinat bunul imobil standard pentru fiecare categorie de Bl. Colectarea informaţiei. După avizarea acestor lucrări vor fi obţinute valorile estimate. cât şi cu ieşire pe teren. in caz de: a) calamitate naturala sau incendiu. Dacă modelul dă rezultate favorabile. fiind reflectate în tabele şi grafice. au contribuit la estimarea valorii şi mărimea lor. OCT-le cu sprijinul autorităţilor publice locale trebuie să comunice datele despre valoarea estimată şi factorii valorici ce au contribuit la determinarea ei. Expertiza metodelor aplicate în evaluarea masivă constă în verificarea algoritmului de calculare a valorii.. l) familiile care au copii invalizi in virsta de pina la 18 ani. care se efectueaza in conformitate cu legislatia. de catre serviciile de colectare a impozitelor si taxelor locale ale primariilor cu participarea autoritatilor fiscale teritoriale. F2. în cadrul căreia are loc identificarea obiectelor evaluării care nu sunt înregistrate în cadastrul BI şi înregistrarea lor. Evaluarea se va efectua treptat pentru diferite categorii de Bl. Uneori reevaluarea se face în conformitate cu prevederile actelor normative şi legislative. Controlul asupra calităţii efectuării evaluării masive. Calibrarea parţială este o combinare a modelului de evaluare din anul precedent cu recalibrarea modelului anului curent. Momentul iniţial în procesul de dirijare a datelor reprezintă determinarea factorilor de influenţă asupra valorii. Dacă în contract nu se indică preţul real atunci evaluatorii întreprind eforturi pentru colectarea informaţiei necesare: * modificări în lege. k) familiile militarilor cazuti in actiunile de lupta din Afghanistan si persoanele care au fost intretinute de acestia. adică preţul şi data tranzacţie. să corespundă cerinţelor faţă de calitatea modelelor matematice . OCT examinează rezultatele evaluării Bl respectiv. Informaţia transmisă trebuie să poarte sigiliul OCT. în cazul în care litigiul privind valoarea bunului nu poate fi soluţionat la nivelul OCT. În multe ţări legea prevede declararea preţurilor pe bunuri imobile în toate documentele de transmitere a dreptului de proprietate : în contracte de donaţie. este cel mai eficient mod de a organiza personalul. să corespundă cerinţelor faţă de eficienţa economică a întregului sistem de evaluare. Influenţa fiecărei caracteristici asupra valorii bunului este exprimată prin mărimea coeficienţilor modelului. Crearea grupelor de lucru 4. b) metoda veniturilor. ceea ce înseamnă că modelele evaluării masive trebuie să studieze influenţa factorilor asupra cererii şi asupra ofertei: 1. colectarea datelor iniţiale. f) persoanele de virsta pensionara. 3. cu indicarea fiecărei etape şi termenele de executare. încheierea contractelor între Agenţie şi OCT pentru executarea lucrărilor de evaluare. Există un anumit nr. deoarece reflectă cel mai bine realitatea. OCT-urile. Dacă survin unele modificări de ordin juridic sau tehnico-economic ale BI autorităţile publice locale trebuie să prezinte informaţia respectivă OCT într – o formă tip. statistică. poate fi începută colectarea datelor. c. data calculării valorii. factorii valorici ce 2. 50. b) numele. In cazul in care subiectul impunerii refuza sa prezinte informatia necesara pentru evaluarea bunurilor imobiliare. veridică şi cuprinde informaţia necesară despre tranzacţii şi obiectul imobilului. În cazul când pentru colectarea datelor sau pentru efectuarea expertizei specializate sunt necesare resurse considerabilă. este posibilă atragerea suplimentară a personalului. sunt întocmite şi trimise contribuabililor avizele de plată a impozitului. c) intreprinderile penitenciarelor. conform căruia anual se face nemijlocit investigarea şi reev. a căror valoare se plasează într-un interval valoric şi în centrul căruia se află valoarea estimată a Bl standard. Reevaluarea bunurilor imobiliare se efectueaza de catre organelle cadastrale teritoriale o data la 3 ani in modul stabilit de Guvern. depinde de calitatea informării iniţiale. OCT prezintă organelor fiscale informaţia despre fiecare BI evaluat. e) obiectivele de protectie civila. schimb. Cota concretă a impoz. semnătura conducătorului OCT şi şefului secţiei de evaluare.a. are o mai mare prioritate. Extinderea bazei de date se face prin prisma necesităţii de informare a populaţiei. Calitatea datelor disponibile determină exactitatea calculelor ulterioare. Dacă obiect al evaluării este construcţia nefinisată. In condiţii camerale sau pe teren vor fi verificate corectitudinea valorilor obţinute şi corespunderea lor preţurilor de piaţă. Reevaluarea se petrece după următorul algoritm: Analiza eficacităţii. . 5. Pe b. invalizii din copilarie. Dacă valoarea lui a fost estimată greşit din motivul datelor incorecte despre BI. Această analiză are un rol important la bilanţul rezultatelor lucrului sistemei noi. valoarea nouă a bunului va fi stabilită pe baza rezultatelor evaluării individuale. Tranzacţiile pot fi corectate la condiţiile de piaţă existente. După ce sunt elaborate formele şi metodicile necesare. Oficiul Informaţional Central „Cadastru" va asigura menţinerea şi perfecţionarea sistemului nominalizat. schemelor şi tabelelor evaluării masive la situaţia curentă pe piaţa BI. se bazează pe metoda vânzărilor comparabile. c) boala indelungata sau deces al proprietarului b. Esenţa şi etapele efectuării evaluării pentru impozitare. Graficul organizării lucrărilor curente trebuie să reflecte divizarea obligaţiunilor . prin certificat de deces. m) familiile persoanelor decedate in urma unor boli cauzate de participarea lor la lucrarile de lichidare a consecintelor avariei de la C. . Investigaţiile de probă. el poate fi utilizat pentru calcularea mărimilor valorii. determinarea factorilor de influenţă a valorii BI. proprietarul este în drept să se adreseze ASRFC. executându-se machete pentru obiectele respective.influenţa factorilor asupra cererii.informaţia referitoare la tranzacţie. 4. funcţionale şi economice ale BI la data tranzacţiei. se efectuează în baza modelului de evaluare pentru tipul sau subcategoria respectivă a BI. În dependenţă de acest factor se stabilesc intervale de timp după care se va efectua reevaluarea după anumite intervale de 3-4 ani ori în baza analizei indicilor relativi ai valorii. estimarea mărimii mijloacelor financiare necesare pentru executarea lucrărilor de evaluare şi prezentare propunerilor respective Ministerului Finanţelor pentru a fi incluse în proiectul bugetului de stat. În cadrul calibrării depline se urmăreşte corectarea coeficienţilor utilizaţi pentru a evita diferenţele mari faţă de perioada precedentă. 9. precum şi resursele materiale şi echipamentul necesar (hărţi. măsura în care procedura de evaluare corespunde standardelor profesionale de evaluare. Protectiei Sociale si Familiei. calculata conform situatiei de la 1 ianuarie a anului fiscal respectiv. calibrarea lui de asemenea şi calculele preventive. invalizii de gradul I si II. OCT va examina rezultatele evaluării BI respectiv. 10. presupun testarea procedurilor noi pentru fiecare parte a unităţilor administrativ teritoriale. Metoda evaluarii individuale a bunurilor imobiliare poate fi aplicata si in baza deciziei instantei judecatoresti. datela existente şi baza cartografică. 4. d. Cernobil si persoanele care au fost intretinute de acestea.Colectarea datelor despre Bl amplasate pe teritoriul RM şi introducerea în baza de date. În cazul în care valoarea estimată a obiectului este contestată de proprietarul Bl sau alt contribuabil. ratele de capitalizare şi uzura. 2. în baza dosarelor cadastrale. finanţe. . La evaluarea bunurilor imobiliare. elaborează un plan de acţiuni şi alcătuieşte un grafic care asigură la timp îndeplinirea scopului propus. începe cu analiza pieţei elaborarea modelului. modifică înscrierile şi recalculează valoarea BI. 4.). Subiectul impunerii este obligat sa prezinte organelor cadastrale informatia necesara pentru evaluarea bunurilor imobiliare. Vor fi colectate datele privind tranzacţiile de vânzare-cumparare. Mărimile coeficienţilor se determină prin analiza statistică a tranzacţiilor de vânzarecumpărare. Investigaţiile de probă sunt necesare pentru verificarea eficienţei şi eficacităţii noului sistem analiza resurselor pentru a putea fi aplicate ca model universal de lucru. Calitatea rezultatelor obţinute în urma evaluării masive se estimează. unei părţi a imobilului său. corecţia se face pentru data efectuării tranzacţiei.i. Dacă valoarea lui a fost estimată greşit din motivul datelor incorecte despre Bl. Autorităţile fixează termenele de finisare a lucrărilor şi obiectivele îndeplinirii programului de reevaluare. 6. Această procedură va permite corectarea datelor despre BI şi a valorii BI înainte de a fi calculate sumele impozitelor. trebuie să fie în conformitate cu următoarele criterii: a. în baza cărora sunt delimitate zonele valorice. 7. invalizii de gradul III s. Ev mas. La această etapă va fi elaborat bugetul pentru întreaga ţară şi pentru fiecare unitate teritorialadministrativă în parte. şi în special: numărul cadastral al Bl. vânzarea cotei părţi a B. Datele necesare pentru introducerea în sistemul automatizat de evaluare sunt colectate din registru BI. denumirea subiectului impunerii. În cazul în care litigiul privind valoarea bunului nu poate fi soluţionat la nivelul OCT. trebuie efectuate lucrări de inventariere a acestui BI la începutul fiecărei evaluări generale. Principala metodă de control a calităţii evaluării masive este analiza indicilor relativi ai valorii. Pentru fiecare BI (după necesitate şi pentru subcategorii de BI ) sunt elaborate modele separate de evaluare. Pentru funcţionarea raţională a ev. şi calibrarea modelului Modelul de evaluare masivă (MEM) descrie influenţa factorilor valorici asupra preţurilor de vânzare a bunului imobil şi este elaborat în baza analizei datelor despre piaţă. ceea ce presupune că cerinţele faţă de sistem se vor schimba continuu. transformarea datelor. determină dacă valorile obţinute sunt echilibrate şi corespund situaţiei de pe piaţă. costurile de construcţie. d) caracteristica generala a bunului imobiliar (suprafata terenului si a imbunatatirilor de pe el). 3.Determinarea Bl standard (etalon) pentru diferite categorii de Bl. se aplica urmatoarele metode de determinare a valorii de piata: a) metoda analizei comparative a vinzarilor. Programul automatizat elaborat şi testat în cadrul proiectului pilot va fi instalat în OCT-uri.in cazul obiectelor specifice (netipice). n) institutiile medico-sanitare publice finantate din fondurile asigurarii obligatorii de asistenta medicala. trebuie selectate metode şi indicatoare pentru colectarea şi prelucrarea informaţiei după parametrii BI. organelor fiscale teritoriale informatie asupra fiecarui subiect si obiect al impunerii bunurilor imobiliare privind: a) numarul cadastral de identificare al obiectului (obiectelor) impunerii. 3. 5. In acest caz pot fi acordate scutiri de impozit pe durata normativa a lucrarilor de constructie. * modificarea formei contractului(de inclus în contract descrierea mai amplă bunurilor imobile) *colaborarea cu serviciile de înregistrare a tranzacţiilor cu firme private pentru obţinerea preţurilor reale. În cadrul evaluării masive se iau în consideraţie doar factorii de influenţă majoră asupra valorii BI. Esenţa şi etapele procesului de reevaluare. în baza analizei statistice a caracteristicilor lor. Modelele de ev. Ortopedie si Reabilitare al Ministerului Muncii. Suplimentul dat se păstrează în formă electronică şi conţine valoarea estimată. Colectarea datelor de piaţă este un proces continuu necesar pentru a asigura monitorizarea calităţii modelelor de evaluare aşi actualizarea lor. 2. masivă: aditiv. dosarele cadastrale şi inventariere tehnică ţinute de OCT. Evaluatorul efectuează analiza finală a indicilor relativi ai valorii în scopul determinării exactităţii şi lipsei contraverselor în rezultatele primite. Procedura de contestare a rezultatelor evaluării Evaluarea masivă este un proces de evaluare a unui grup de BI cu caracteristici similare la o dată concretă cu aplicarea procedurilor standarde de evaluare şi analize statistice a rezultatelor. Procesul de evaluare masivă constă din următoarele etape: Etapa lucrărilor pregătitoare. 1) Modele logice sunt bazate pe presupuneri şi ipoteze ale evaluatorului privind BI. aplicându-se metode specifice statistice. necesare pentru evaluare. Termenele achitarii impozitului Impozitul pe bunurile imobiliare se achita de catre subiectul impunerii in parti egale nu mai tirziu de 15 iunie si 15 octombrie a anului curent. numele şi prenumele (denumirea) subiectului impunerii. OCT examinează şi dacă constată că obiecţiile proprietarului sunt întemeiate. pornindu-se de la baza impozabila a bunurilor imobiliare. UAT poate utiliza un grafic ciclic.Formarea zonelor valorice. Etapele de implementare a sistemului nou de evaluare a bunurilor imobiliare în scop de impozitare În baza rezultatelor obţinute în cadrul proiectului pilot. el dă posibilitatea de a verifica amănunţit calculele pe obiecte aparte şi de introducerea corectărilor necesare. el o poate 5. Pentru funcţionarea eficientă a sistemului automatizat de evaluare va fi organizată instruirea personalului OCT-urilor.i. se va purcede la implementarea sistemului de evaluare masivă pe întreg teritoriul RM. Există diferite variante de efectuare a calibrării: Calibrare deplină se efectuază anual. Există 3 modele de ev. În caz de dezacord cu caracteristicile tehnice care au stat la baza calculării valorii. atunci p/u acumularea informaţiei necesare p/u ev. În cazul lipsei de informaţie despre preţurile de vânzare se utilizează metode speciale de evaluare. Datele mai pot fi colectate de la proprietarii BI sau alţi titulari de drepturi. . 5) Calcularea valorilor BI. in dependenta de destinatia acestora. care are ca scop identificarea factorilor valorici şi care se face în baza rezultatelor analizei pieţei BI. În cazul în care nu este de acord cu decizia acesteia el o poate ataca în instanţă de judecată. Modelul de evaluare reflectă dependenţa valorii Bl de caracteristicile lui de bază şi arată cum se schimbă valoarea Bl odată cu schimbarea unor anumite caracteristici. să reflecte realitatea . 11. sisteme existente şi metode practice. de asemenea la pregătirea către următoarea reevaluare. e) valoarea estimata (de piata) a bunului imobiliar.. idicând caracteristicile cu care nu este deacord şi temeiul. confirmate prin certificat medical sau. Factorul decisiv este finanţarea. care are ca scop identificarea factorilor valorici şi care se face în baza rezultatelor analizei pieţei BI. asigurare tehnică a procesului de prelucrare a informaţiei. Avizele despre valoarea BI sunt trimise prin poştă contribuabililor. Structura modelului MEM poate rămâne aceeaşi pe parcursul a zeci de ani dar calibrarea trebuie efectuată anual conform uneia din trei metode: analiza de regresie multiplă. .Q cer = f(F1. valoarea nouă a Bl va fi stabilită pe baza rezultatelor evaluării individuale. Chiar dacă procesul de soluţionare a litigiilor ia mult timp. Societatea Surzilor.Instalarea sistemului automatizat de evaluare în OCT. veniturile şi cheltuielile operaţionale pentru Bl date în arendă.specificarea structurii de bază a modelului . 48. Calibrarea MEM reprezintă un proces de adaptare a formulelor. Din motivul că sistemul în cauză nu este static.E. Colectarea datelor. Avizul de plata a impozitului Avizul de plata a impozitului este expediat fiecarui subiect al impunerii de catre serviciul de colectare a impozitelor si taxelor locale al primariei cel tirziu cu 60 de zile pina la expirarea primului termen de plata a impozitului. respectiv. evaluării masive a BI Lărgirea bazei informaţionale în Evaluarea masivă (EM) este procesul de evaluare a unui grup de BI cu condiţiile lipsei de informaţie caracteristici similare la o dată concretă privind preţurile de vânzare a cu aplicarea procedurilor standarde de BI.Elaborarea graficului executării lucrărilor de evaluare. În procesul de elaborare a bugetului se va ţine cont de faptul că evaluarea se va efectua treptat pentru diferite categorii de Bl. în specialdacă aceasta nu s-a făcut demult. să fie cuprinsă în intervalul de 1020%. care este întocmit după o formă ce trebuie să corespundă normativelor şi este semnată de evaluatorul fiscal. La etapa creării modelelor de evaluare masivă foarte des se ţine cont de 5-6 factori cei mai esenţiali. Acesta este cea mai raţională metodă. Furnizarea informatiei Organele cadastrale prezinta anual. Planificarea şi organizarea lucrărilor. b) Societatea Orbilor. Procesul de elaborare a moelului de evaluare se divizează în două etape: .. se efectuază graficul calibrării şi BI se repartizează în grupe proporţional perioadelor de calibrare. evaluare şi analiză. * relaţii cu publicul . La luarea deciziei de reevaluare trebuie să fie luate în consideraţie beneficiile care vor fi primite primite şi costurile necesare primirii lor. Va fi întocmit planul calendaristic al desfăşurării lucrărilor de evaluare. mai ales în cazul obiectelor comerciale care sunt rar tranzacţionate. Fn) . 3. în cazul în care nu este de acord cu decizia acesteia. 46. introducerea şi redactarea datelor. Informaţia poate fi scrisă pe suport de hârtie sau în formă electronică. computere etc. Pentru diferite tipuri de BI se stabilesc diferite perioade de analiză a tranzacţiilor.Colectarea şi analiza datelor de piaţă pentru elaborarea modelului de evaluare a lor. Procesul de implementare a sistemului de evaluare a Bl în scopul impozitării pe întreg teritoriul ţârii va consta din următoarele etape: 1. depozitarea şi păstrarea datelor. met analiza amplasării obiectului.Aplicarea modelelor de evaluare pentru diferite tipuri de Bl. 8. Disponibilitatea resurselor financiare determină tipul sistemei utilizate şi timpul necesar punerii ei în funcţiune. care este introdusă în suplimentul la Registru BI. caracteristicilor BI. -estimarea parametrilor modelului. agenţii imobiliari şi firmele de evaluare. OCT va verifica corectitudinea informaţiei şi va expedia avizul corectat. elaborarea de către Agenţie a planului de desfăşurare a lucrărilor de ev. La o eficacitate scăzută este necesarde a efectua reevaluare. ceea ce va reduce substanţial potenţialele cazuri litigioase. Autorităţile trebuie să fie gata pentru diferite litigii oficiale şi neformale. Va fi completată baza de date a cadastrului Bl cu caracteristicile terenului şi/sau construcţii-lor. Agenţia va elabora o instrucţiune de examinare şi soluţionare a litigiilor. care trebuie efectuată anual.influenţa factorilor asupra ofertei. La această etapă lucrările sunt bazate pe metodele de analiză statistică. Pregătirea borderoului fiscal. cel tirziu pina la 1 februarie. Analiza indicilor relativi ai valorii. Colectarea datelor reprezintă momentul cheie în toată ev.25% din baza impozabila a bunurilor imobiliare. 8. Decizia de efectuare a reevaluării. care are ca scop calcularea coeficienţilor ce arată contribuţia fiecărui factor la valoarea de piaţă a BI. 49. deoarece specificul lor contravine metodologiei evaluării masive. proprietarul are dreptul să se adreseze OCT în termen de o lună de la data emiterii notificării. si de la proprietarii bunurilor imobiliare.estimarea parametrilor modelului. Modele de evaluare autorităţile trebuie să evalueze resursele masivă: elaborarea. Elaborarea sistemei. Fn) . se stabileşte anual de către autoritatea APL şi nu poate fi mai joasă de 0. în termenele stabilite de legislaţie trebuie să prezinte organelor fiscale teritoriale informaţia privind subiecţii şi obiectele impunerii. Totodată. Sunt cele mai importante aspecte ale reev. Datele trebuie să fie redactate şi verificate minuţios înainte de a fi utilizate în calcul. în cazul în care în dosarele cadastrale lipsesc careva date sau în cazurile în care informaţia din dosare nu a fost actualizată pe parcursul ultimilor 5 ani. în funcţie de finalizarea lucrărilor de înregistrare masivă. evaluarea se efectueaza in baza informatiei detinute de catre organele cadastrale in privinta obiectelor analoage ce constituie bunuri imobiliare. 6) Transmiterea rezultatelor evaluării organizaţiilor fiscale.02% din cota maximă. Chiar dacă această procedură este costisitoare. în baza datelor de piaţă vor fi calculaţi indicii evoluţiei preţurilor pe piaţa imobiliară. Înainte de a determina scopul reevaluării 1. Dacă preţurile de vânzare cresc. Scutirea de impozit acordata de autoritatile reprezentative ale administratiei publice locale.caracteristicile tehnice. caracteristica generală şi valoarea estimată a BI. 6. adresa sau locul amplasării bunului. 2 ) Colectarea datelor de piaţă. Modele de evaluare masivă se împart în două grupe : naturale şi logice.Estimarea resurselor necesare pentru evaluarea Bl în scopul impozitării pe întreg teritoriul RM. Anume la etapa de dirijare sunt necesare calculele eficienţei sistemului de ev. La etapa acesta este necesar de a limita nr.Evaluarea si reevaluarea bunurilor imobiliare Evaluarea bunurilor imobiliare se efectueaza de catre organelle cadastrale teritoriale in baza unei metodologii unice pentru toate tipurile de bunuri imobiliare in modul si in termenele stabilite de legislatie. 2. corectate pe parcursul lucrărilor de câmp şi expertizelor camerale. 47. Cotele impozitului Cota maxima a impozitului constituie 0. care sunt necesari pentru argumentarea valorii determinate a imobilului în cazul apariţiei întrebărilor contribuabililor. 3) Elaborarea modelului de evaluare descrie influenţa factorilor valorici asupra preţului de vânzare a BI şi este elaborat în baza analizei preţurilor de piaţă. ulterior efectuată. În cazul ideal intenţia dată e obiectivă. 4) Colectarea datelor despre obiectele evaluării.A. Qofert = f(F1. metoda evaluării adaptive. se recomandă ca diferenţa dintre valorile Bl standard.i. Bl înregistrate în Cadastrul Bl vor fi divizate în grupuri omogene (conform clasificatorului elaborat în cadrul proiectului pilot) şi. precum şi exactitatea rezultatelor obţinute. masivă. mărimile finale ale valorii sunt trecute în borderoul fiscal. Calcularea impozitului Suma impozitului pe bunurile imobiliare se calculeaza annual pentru fiecare obiect al impunerii. În cazul în care valoarea estimată a obiectului este contestată de proprietarul BI sau alt contribuabil în termenele stabilite de legislaţie. Calibrarea periodică se efectuază o dată în 2 ani în felul următor: se analizează toate BI şi se determină valoarea nouă mai exactă. Bugetul urmează a fi divizat pe articole principale de cheltuieli. Colectarea şi prelucrarea informaţiei pentru efectuarea 45. Autoritatile reprezentative ale administratiei publice locale sint in drept sa acorde persoanelor fizice si persoanelor juridice scutiri sau aminari la plata impozitului pe bunurile imobiliare pe anul fiscal respectiv. b) atribuire a terenurilor pentru evacuarea intreprinderilor cu impact negativ asupra mediului inconjurator. multiplicativ şi hibrid (complex) – care este cel mai utilizat. 1.) . La această etapă lucrările sunt bazate pe metodele de analiză statistică. presupune exactitate maximă şi necesită mari cheltuieli. proprietarului BI sau titularului de drepturi. În primul rând trebuie elaborate forme pentru colectarea informaţie. b. determină exactitate şi corectitudinea mărimilor pe tipuri de bunuri imobile şi zone valorice. Datele privind preţurile de vânzare şi plăţile de arendă pot fi obţinute din contractele de vânzare cumpărare şi contractele de arendă înregistrate la OCT. sunt testate probate şi aprobate.analiza calităţii rezultatelor finale. Scopul evaluării masive este determinarea valorii de piaţă a Bi. de regulă. serviciile subordonate autorităţilor publice locale şi persoanele care datorită activităţilor lor economice deţin informaţie necesară pentru evaluare. Colectarea datelor privind caracteristicile tehnice a BI este etapa cea mai costisitoare în sistema ev. Conform rezultatelor lucrărilor de evaluare. deoarece veridicitatea ev. 2. Calcularea valorii.. j) familiile participantilor cazuti in actiunile de lupta pentru apararea integritatii teritoriale si independentei Republicii Moldova si persoanele care au fost intretinute de acestia. Modele conceptuale caracterizează evaluarea BI şi evoluţia stării lui sub influenţa factorului timpului. d) Centrul Republican Experimental pentru Protezare. Această idee se realizează cu ajutorul analizei de regresie multiplă când la determinarea coeficienţilor se stabilesc condiţiile specifice ale modelelor anului precedent şi anului curent. Colectarea datelor se va face atât cameral. datele despre vânzări şi indicatori ai venitului. 9. Societatea Invalizilor. Drept surse de informaţie pot fi autorităţile administraţiei publice locale. care are ca scop calcularea coeficienţilor ce arată contribuţia fiecărui factor la valoarea de piaţă a BI.datele de identificare a BI . Organele cadastrale sint in drept sa solicite informatia necesara referitoare la obiectul impunerii de la pers-le care infaptuiesc inregistrarea drepturilor patrimoniale sau a tranzactiilor cu b. 7. Va fi estimat necesarul de personal în fiecare OCT implicat în lucrările de evaluare masivă. Zonele valorice vor fi formate pentru întreaga ţară sau fiecare UAT. Modele logice pot fi : matematice şi conceptuale. Modele matematice arată schimbările cantitative şi de conţinut. Planul determină lista şi termenele finalizării acţiunilor cheie. Finantarea lucrarilor de evaluare a bunurilor imobiliare se efectueaza de la bugetul de stat. prenumele. Numărul zonelor valorice va depinde de valorile pe care le poate avea în diferite localităţi bunul imobil standard.. De impozitul pe bunurile imobiliare sint scutiti: a) autoritatile publice si institutiile finantate de la bugetele de toate nivelurile. 2. EM se utilizează numai pentru impozitare.

forma si altele. şi vice-versa dacă unul din elemente al terenului comparabil este de o calitate mai joasă atunci se efectuiază o ajustare pozitivă. Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula: unde. 4. Reconcilierea rezultatelor evaluării. Valoarea terenului se determină după formula: Vt= VON/R Unde Vt – valoarea terenului. metoda actualizarii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfirsitul perioadei de calcul (reversia). Dacă unul din elementele de bază ale proprietăţilor comparabile este de o calitate mai bună decît acelaşi element al proprietăţii evaluate se efectuează ajustare prin reducerea preţului de vînzare a terenului comparat. In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil: a) venitul brut potential . Conform acestei metode valoarea terenului evaluat este determinat în condiţiile pieţii la fel ca şi pentru terenurile comparabile.Estimarea valorii terenului evaluat Vt Determinarea ponderii mediei aritmetice a valorii terenului: Vt= V* Pma Astfel se efectuează calculul valorii terenului prin metoda alocaţiei. indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. valorile obţinute trebuie să fie reconciliate. DSL – deducerea pentru spatiile libere. D – deprecierea acumulată. Formula de calcul este: Vc=CC+CI+BI CC – costul de construcţie. suprafata. care este considerată egală cu valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire. starea ecologică şi indicii sociali. folosind aceleaşi materiale de construcţie. Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula: unde. raportul dintre creditul acordat şi valoarea proprietăţii ipotecare. Evaluarea terenurilor prin metoda alocaţiei Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor. bunurile care au participat in tranzactie. care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil. Reversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de calcul. tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda.: 1. Venitul obtinut in urma utilizarii terenului poate proveni atit din darea in arenda a terenului cit si din exploatarea lui de catre proprietar in scopuri economice. R – rata capitalizării. Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este: unde: VBE – venitul brut efectiv.principiul contribuţiei. tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda. Metoda este utilizată în cazul obiectelor vîndute cu regularitate. Evaluarea terenurilor prin metoda reziduală Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor. indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. de analiză. 2.venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor disponibile. -Determinarea preţului de vînzare pentru BI complex . b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil. in baza platilor de arenda de piata pentru bunurile imobile similare bunului imobil complex parte componenta a careia este terenul evaluat. tehnologii şi manoperă. Vc. − cheltuieli pentru reparatii si mentinere. − cheltuielile operationale pentru inlocuire. articolele si publicatiile de specialitate. -existenţa informaţiei veridice privind ponderea valorii terenului în valoarea bunului imobil complex. Rata riscului include: riscul pietei imobiliare. Aplicarea metodei pentru evaluarea terenurilor în condiţiile curente în RM este limitată de următorii factori: 1. Metoda investitiilor de alternativa se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. pentru a construi o copie exactă a construcţiei evaluate. metoda alocatiei si metoda extragerii. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea creditului ipotecar. b) determinarea preturilor de vinzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat. VON – venitul operational net. − cheltuielile operationale variabile. M analizei datelor secundare presupune determinarea marimii ajustarilor in baza informatiei din rapoartele analitice privind tendintele de dezvoltare a pietii imobiliare.Estimarea valorii B. Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este: unde: VBE – venitul brut efectiv. Evaluarea terenurilor prin 54. Pe linga veniturile anuale obtinute in urma exploatarii bunului imobil. d) ajustarea preturilor bunurilor imobile comparabile. Caracteristicile fizice – În acest caz se identifică şi se analizează asemănările şi deosebirile cele mai semnificative între proprietăţile comparabile şi proprietatea evaluată (mărimea. proiecte şi design actualizate. Practic este imposibil de a găsi 2 terenuri identice. e) estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat. Formula determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de alternativa este: Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata investitiei de alternativa – Rata pura a rentabilitatii) + Rata riscului 56.) Există trei forme ale corecţiilor sau ajustărilor aplicate. Metoda analizei vinzarilor comparabile. Evaluarea terenurilor prin metoda actualizării metoda capitalizării directe Metodele de evaluare a terenurilor sint Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor. c) estimarea ajustarilor pentru deosebirile intre bunurile imobile comparabile si bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat. f) calcularea valorii de reconstituire sau de inlocuire a imbunatatirilor de pe terenul evaluat.costurile indirecte. se recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani. cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele). b) estimarea venitului operational net ce poate fi obtinut in urma utilizarii bunului imobil complex.corectarea. indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. prin scaderea venitului operational net atribuit imbunatatirilor din venitul operational net generat de bunul imobil complex. c) estimarea venitului operational net atribuit imbunatatirilor prin inmultirea valorii de reconstituire sau de inlocuire la rata de capitalizare pentru imbunatatiri. cu conditia existentei informatiei despre preturile de vinzare a bunurilor imobile in componenta carora intra terenuri similare terenului evaluat. Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe. Etapele principale ale evaluării prin metoda vînzărilor comparabile sunt următ. . 52. proprie mai multor localităţi rurale. In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil: a) venitul brut potential . impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe. ceea ce nu permite utilizarea frecventă a metodei date în procesul de evaluare. Compararea terenului evaluat cu alte obiecte de pe piaţa imobiliară este efectuată după următorii indicatori: Condiţiile de finanţare a tranzacţiei.reversia. Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator perioadei de calcul VON n +1 (VONn+1) R = (1 + r ) n +1 unde. t. CO – cheltuieli operationale. Analiza pieţei şi colectarea informaţiei necesare la tranzacţiile curente.Elaborarea procedurii de reevaluare a Bl. gaze naturale. Drept rezultat al implementării noului sistem de evaluare a Bl pe întreg teritoriul ţării. Rata reala a rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este similara pentru toate investitiile din economia nationala. d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei Darea pămîntului în arendă pe termen lung este una din cele mai sigure posibilităţi de a obţine venit. şi anume: în formă valorică(bani). Din valoarea de reconstituire sau inlocuire a imbunatatirilor se scade suma deprecierii acumulate care include uzura fizică. pentru care poate fi estimată cu acurateţe mărimea tuturor formelor deprecierii. AV – alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile. fie prin inerenţa pieţei terenurilor. 4. 2. Metoda alocaţiei poate fi aplicată pentru determinarea valorii de piaţă a terenului în cazul cînd loturile libere participă rar în tranzacţii din motivul că localitatea se caracterizează fie prin densitatea dezvoltării terenurilor şi terenurile libere se întîlnesc destul de rar. în formă procentuală şi în formă de coeficient.. Metoda analizei vinzarilor comparabile reprezintă cea mai de "piaţă" din cele trei metode de bază de evaluare si include: metoda comparatiei directe. Ponderea se determină : Pt=Vt/V Condiţii necesare: -disponibilitatea informaţiei. Dat fiind faptul ca in conditiile unei economii in tranzitie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade indelungate.dacă vînzătorul trebuie să vîndă urgent terenul. . Vc – Valoarea se reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate considerate noi. indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii: − cheltuielile operationale fixe. trebuie sa posede caracteristici indentice. se exercită o presiune asupra lui şi în acest caz vînzarea terenului va avea loc la un preţ mai mic. Valoarea bunului imobil complex se formează din două componente: V=Vt +Vc V. metoda alocatiei si metoda extragerii Metoda comparatiei directe este utilizata pentru determinarea valorii terenurilor cu constructii si terenurilor fara constructii prin compararea preturilor de vinzare a terenurilor similare obiectului evaluarii. cu exceptia caracteristicii pentru care e determinata ajustarea. Amplasarea – In analiza amplasării locale este necesar de avut în vedere accesul transportului spre lotul de pămînt. prima pentru asigurarea bunului imobil si altele). perioada pentru care este acordat creditul. b) metoda extractiei. Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe. Lipsa informaţiei privind preţurile reale la care terenurile au fost vîndute. Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile operationale care sint suportate de proprietar. Rata inflatiei anticipate este determinata in baza prognozelor oficiale privind evolutia inflatiei in economia tarii.determinarea valorii terenului prin impartirea venitului anual la rata de capitalizare. Metoda capitalizarii directe se utilizeaza pentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe parcursul perioadei de exploatare. modul de utilizare curenta si drepturile persoanelor terte asupra terenului. Deci domeniul de utilizare a metodei este determinarea valorii terenului cu construcţii. Urmatoarele etape sint aplicate in cadrul metodei capitalizarii directe: .venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor disponibile. Această metodă permite determinarea mărimii celei mai probabile a preţului de piaţă. Compararea vînzărilor este efectuată pe baza a 3-5 vînzări recente ale terenurilor similare şi amplasate în apropierea terenului evaluat. d) accesul la teren. Metoda extractiei se bazeaza pe analiza informatiei despre bunurile imobile comparabile si extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete si valorile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii. zugravirea peretilor si altele). O altă conditie de aplicare a metodei date este aceea ca fluxurile de numerar generate de lotul de pămint nu sint constante. suprafaţa. include: metoda comparatiei directe. ceea ce va spori valoarea terenului evaluat în comparaţie cu preţul de vînzare a terenului comparabil. De regulă în procesul evaluării sunt utilizate preţurile ofertă. b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil. zugravirea peretilor si altele). • 51. 5. CI .. În cazul cînd există divergenţe importante în datele iniţiale trebuie să fie efectuate corectările respective (procentuale sau băneşti).rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul. Y. trebuie analizate în cazul fiecărei tranzacţii cu scopul depistării diferenţelor dintre vînzările comparabile şi terenul evaluat. Condiţiile de vînzare – ajustările pentru condiţiile de vînzare reflectă relaţiile atipice dintre cumpărător şi vînzător. Principalii factori de influenta asupra valorii terenurilor de regula sint: amplasarea si mediul inconjur. In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa urmatoarea formula: n VON t R V =∑ + t (1 + Y ) n t =1 (1 + Y ) unde. Determinarea valorii terenului prin această metodă se efectuează în următoare consecutivitate: Valoare de piaţă a terenului după regulamentul provizoriu se calculează după formula: Vt= V-Vc+D Vt –Valoarea terenului. metoda reziduala si metoda parcelarii. 55. Pentru compararea terenurilor pot fi folosite urmatoarele unitati de masura: 1 m2. Ambele principii susţin afirmaţia că există un raport tipic (standard ) între valoarea terenului şi valoare proprietăţii imobiliare care depinde de categoria bunului imobiliar şi de locul amplasării. De ex. Informaţia privind raportul dat poate fi obţinută atît din rezultatele evaluării masive în scopul impozitării.estimarea venitului anual obtinut de la utilizarea terenului. panta de înclinare a terenului. Comparatiei pare. electrice si altele). Metoda alocaţiei se bazează pe următoarele principii: . in functie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil sau durata de viata ramasa a bunului imobil. aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor. 3. rata inflatiei anticipate si rata riscului. VBE = (VBP − DSL ) + AV VBE = (VBP − DSL ) + AV 2. folosind materiale moderne de construcţie. Metodele de estimare a ratei de capitalizare sint următoarele: a) metoda analizei vinzarilor comparabile. lei/an . exprimate în preţuri a) r. c) cheltuielile operationale – cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a bunului imobil.determinarea ratei de capitalizare. Plata de arenda depinde de veniturile arendasilor obtinute in urma folosirii terenurilor conform destinatiei lor. parte componenta a careia este terenul evaluat. Vt – valoarea terenului în valoarea bunului imobil complex. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului. VON – venitul operational net. pentru a construi un obiect cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluat.M comp pare constă în analiza a 2 vinzări comparabile pentru a determina marimea ajustării pentru un element de comparatie. prima pentru asigurarea bunului imobil si altele). c) cheltuielile operationale – cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a bunului imobil. iar de cele mai dese ori constatarea diferenţelor dintre acestea cu o mare exactitate prezintă dificultăţi. VBP – venitul brut potential. În acest caz.. Evaluarea terenurilor prin metoda extracţiei Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor.. Metoda reziduala se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor cu constructii si terenurilor destinate constructiilor. R. include: metoda comparatiei directe. Metoda extractiei se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor cu constructii. . impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe. Metoda respectiva se aplica pentru evaluarea terenurilor cu constructii si celor fara constructii in cazurile in care este disponibila informatia despre veniturile generate de terenurile similare obiectului evaluarii. Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe. Determinarea elementelor comparabile corespunzătoare şi analiza comparativă a fiecărei tranzacţie selectate.perioada de calcul. Metoda extracţiei presupune extragerea valorii terenului din preţul de vînzare a proprietăţii imobiliare cu construcţii. Metoda actualizării fluxurilor de numerar se utilizează în cazul în care terenul genereaza venit şi evaluatorul are acces la informaţia despre acesta. – dobînda pentru mijloacele • • • Estimarea valorii de piaţă a terenului prin metoda alocaţiei include: 1. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaza pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioada de calcul determinata. Ajustările pentru proprietatea evaluată şi cele comparabile sunt determinate prin intuiţie.ataca în instanţa de judecată. instalatiile sanitare – ingineresti si altele). Ţinem să menţionăm că procedura de determinare a raportului între preţul terenului şi preţul întregii proprietăţi imobiliare este destul de complicată. c) metoda investitiilor de alternativa. care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar. termoficare. . vor fi determinate principiile şi criteriile de organizare a lucrărilor de reevaluare a Bl. Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea creditului ipotecar. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului. 1 ar. Analiza statistica presupune aplicarea tehnicilor economico-matem. Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile operationale care sint suportate de proprietar. bonitatea . care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperisul.valoare construcţiei în valoarea bunului imobil complex. V – Valoarea BI complex. metoda actualizării fluxurilor de numerar. VBP – venitul brut potential. Profitul obţinut în urma prelucrării pămîntului de proprietar este urmărit de riscuri înalte. indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. prin deducerea valorii construcţiilor. Data vînzării – ajustarea pentru timpul efectuării tranzacţiei reflectă schimbarea puterii de cumpărare a valutei în care este efectuată plata pentru terenurile comparabile. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei ratei curente a rentabilitatii pe pietele de capital (dobinda pentru hirtiile de valoare de stat) si diferenta intre marimea ratei rentabilitatii pe pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din analiza investitiilor anterioare. Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor. care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar. forma terenului. valoarea terenurilor reprezinta suma actualizata a veniturilor viitoare obtinute din darea in arenda a terenurilor. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii: − cheltuielile operationale fixe. (Pma): Pma=(Vt1/V1+Vt2/V2+. metoda actualizării fluxurilor de numerar. Agenţia va elabora o instrucţiune privind modul de examinare şi soluţionare a litigiilor. riscul inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii joase caracteristic pentru bunurile imobile. V – venitul obţinut.rata de actualizare. care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. BI – beneficiul investitorului. indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. În practica evaluării nu se recomandă calcularea mărimii medii aritmetice a preţurilor ajustate. d) calcularea venitului operational net atribuit terenului. cererii şi ofertei terenurilor ce sunt comparabile proprietăţii evaluate. − cheltuieli pentru reparatii si mentinere. e) dotarile edilitare existente la nivel de parcela (retelele de alimentare cu apa. cît şi din consultarea companiilor de construcţii sau companiilor de investiţii capitale care propun spre vînzare terenuri cu construcţii şi care în baza experienţei lor ar putea aloca preţul de vînzare între teren şi îmbunătăţiri.principiul echilibrului . In cazul evaluarii terenurilor cu destinatie agricola venitul generat de bunul imobil poate fi calculat in baza preturilor de piata pentru productia agricola cultivarea careia reprezinta cea mai buna si mai eficienta utilizare a terenului respectiv. 1 ha sau un lot de teren. curente. Compararea terenului evaluat şi terenurilor comparabile vîndute sau care se vînd la piaţă. Urmatoarele etape se aplica in cadrul metodei reziduale: a) calcularea valorii de reconstituire sau valorii de inlocuire a imbunatatirilor existente pe terenul evaluat sau ce urmeaza a fi construite. de canalizare. Estimarea valorii de piaţă a terenului evaluat în baza analizei caracteristicilor comparabile şi reducerea lor la un singur indicator de preţ sau la un grup de indicat. Selectarea informaţiei cu scopul sporirii veridicităţii şi de obţinerea confirmării faptului că tranzacţiile au avut loc în condiţii libere de piaţă. După efectuarea ajustării preţurilor terenurilor comparabile în baza indicatorilor specifici. Pentru determinarea mărimii ajustărilor se aplică metodele: m. 12. exprimate în preţuri curente. ajustarea preţurilor terenurilor comparabile. deprecierea funcţională şi deprecierea economică. − cheltuielile operationale pentru inlocuire.Determinarea ponderii valorii terenului în valoarea BI complex Determinarea ponderii mediei aritmet. Metoda dată produce cele mai exacte rezultate în cazul proprietăţilor imobiliare cu construcţii noi.valoarea bunului imobil complex. VON = VBE − CO VON = VBE − CO • . c) caracteristicile fizice ale terenului: relieful. În cadrul metodei extractiei sint aplicate urmatoarele etape: a) determinarea principalilor factori de influenta asupra valorii bunului imobil complex. metoda alocatiei si metoda extragerii. 53. Astfel. b) destinatia terenului. metoda reziduala si metoda parcelarii. Metoda alocaţiei este bazată pe determinarea ponderii terenului în valoarea bunului imobil complex. care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. CO – cheltuieli operationale. Ajustările sunt efectuate la preţul de vînzare ale terenului comparabil cu care este comparat terenul evaluat. g) calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de inlocuire a imbunatatirilor din valoarea bunului imobil complex. care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil. care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperisul. m analizei datelor secundare. Evaluarea terenurilor prin metoda comparaţiei directe Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit.reversia. Avantajul acestei metode constă în faptul că ea reflectă atitudinea vînzătorului şi cumpărătorului faţă de conjunctura pieţei. Metoda capitalizării directe a venitului presupune estimarea venitului anual mediu generate de proprietate şi capitalizarea lui pentru obţinerea valorii la data evaluării. 3. Rata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este estimata prin aplicarea urmatoarelor metode: a) metoda aditionarii. metoda reziduala si metoda parcelarii. Aceasta metoda poate fi utilizata respectind conditia ca modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile corespunde principiului celei mai bune si eficiente utilizari. 5. R. cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele). Rata reala a rentabilitatii este determinata in baza analizei investitiilor financiare fara de risc sau care implica riscuri minime. tehnologii de construcţie contemporane. − cheltuielile operationale variabile. AV – alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile. Lipsa informaţiei de piaţă privind vînzările comparabile din cauza subdezvoltării funciare. Valorea terenului se determină prin formula: Vt= V-Vc+D c) tehnica grupului investitional. metoda actualizării fluxurilor de numerar. b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv. in special de regresie şi corelare. analiza statistică. Metoda analizei vinzarilor comparabile. Rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii investiti in bunul imobil. Metoda aditionarii presupune insumarea estimarilor individuale a fiecarei componente a ratei de actualizare: rata reala a rentabilitatii. împrumutate. DSL – deducerea pentru spatiile libere.I complex din care face parte terenul evaluat: -determinarea principalilor factori de influenţă asupra valorii BI complex din care face parte terenul evaluat. instalatiile sanitare – ingineresti si altele).+Vtn/Vn)/n 3.

În procesul inventarierii se stabileşte gradul de uzură fizică a fiecărei categorii de bunuri şi pentru utilaje. este determinată de capacitatea sa de a produce venituri destinate remunerării capitalului prorpiu investit şi a eventualilor servicii ale muncii. Principiul anticipării presupune că valoarea justă a întrprinderii provine din beneficiile viitoare aştetate care urmează a fi generate. băncile. ci presupune o apreciere profundă a performanţelor şi riscurilor firmei. V= VON r unde. Diagnosticul are drept scop analiza aspectelor legale privind activitatea firmei evaluate. calculate în baza informaţiei despre investiţiile alternative. care urmează să fie dezmembrată sau lichidată. atehnoogiilor de fabricaţie a produselor. În abordarea prin comparaţie. Prin diagnosticarea unei întreprinderi. aparate mari.Reconcilierea şi estimarea valorii finale.Metoda capitalizări directe (valori matematice) . utilajelor. Diagnosticul operaţional. În toate situaţiile activele rebudante se evaluaează separat conform valorii nete de realizare pe piaţă şi se include în valoarea întreprinderii la finele calculelor. În rezultatul aplicării metodelor de evaluare. În cazul acestei metode se estimează fluxul de lichidităţi pentru o perioadă viitoare şi prin tehnica actualizării fluxurilr viitoare sunt convertite în valoare prezentă a afacerii care generează acele fluxuri. precum şi prezentarea şi analiza echipei de conducere a întrerinderii.activul net (contabil) corectat (activul net corectat real). Metoda actualizării venitului Actualizarea presupune o perioadă non explicită de prognoză şi o valoare reziduală. al resurselor umane. Conform principiului substituţiei.Abordarea bazată pe active (pe bază de costuri) patrimoniu. ataşate tuturor elementelor de activ care se află la dispoziţia întprinderii. ratei de absorbţie şi costurilor. Întrucît evaluarea întrerinderii nu înseamnă o aplicare mecanică a unor tehnici. 4. V=Pnet / Rcap.valoarea substanţială brută. valoarea lor de piaţă sau o altă valoare corespunzătoare.Estimarea valorii reziduale. rata de absorbtie a pietei si perioada de expunere pe piata pentru parcele formate. în mod logic. Acesta presupune o analiză detliată a factorilor tehnici de producţie. diagnosticul economico-financiar urmăreşte: .e) determinarea valorii terenului prin impărtirea venitului operational net atribuit terenului la rata de capitalizare a terenului. operaţional. termoficare. Dacă venitul prognopzat este în termeni nominali (preţuri curente) atunci trebuie utilzate şi rate nominale iar cînd venitul este exprimat în termeni reali (preţuri constante) terbuie utilizate rate reale. în cazul existenţei unor alternative. Abordarea patrimonială se bazează în mod esenţial pe principiul substituţiei care spune că un activ nu valorează mai mult decît costul de înlocuire al tuturor părţilor sale componente. respectiv pe evaluarea tuturor activelor de care dispune o întreprindere l aun moment dat. de intrare pe piaţă şi de creare a unor reţele de cllienţi şi furnizori. diagnostic juridic. evaluatorul este pus în situaţia de a aprecia gradul de similitudine între firma evaluată şi tranzacţiile comparabile. 6. plantaţiile de culturi multianuale şi alte mijloace fixe aflate în utilizare sau gradul de uzură. În această abordare evaluatorul compară subiectul evaluat cu alte întreprinderi similare. Diagnosticul juridic. conform legii cu privire la activitatea de evalaure şi Regulamentul rovizoriu rivind evaluarea buburilor imobile. Precizia metodei este determinată de precizia ratei de actualizare.). estimarea valorii companiei evalaute.Metoda activului net corectat (metoda cheltuielilor) . dar ea easte convingătoare numai atunci cînd sunt disponibile suficiente informaţii de piaţă. Cel mai des evaluatorii utilizează în calitate de venit în cadrul metodei capitalizării. structurii. cai de acces etc. care este extrasa din datele de piata. 2. Astfel. imobilizări corporale (terenuri clădiri. indicatorul profitului net. stocuri. Un aspect important. În încercarea de a estima cât mai obiectiv valoarea economică. O parcelare bine planificată permite formarea unei proprietăţi imobiliare atractive acolo unde zonarea. precum şi a altor necesităţi de dezvoltare continuă a întreprinderii. accesul şi alte elemente sînt într-o combinaţie favorabilă. Cele două metode uzuale ale abordării prin venit sunt: capitalizarea profitului şi actualizarea cash-flow-ului. care constituie o bază pentru estimarea elementelor şi variabilelor “cheie” ce trebuie avute în vedere în cazul aplicării diferitor metode de evaluare. evaluatorul trebuie să ia toate măsurile pentru a se asigura că toate sursele de informaţii care sau folosit sunt adecvate şi credibile pentru derularea evaluării. creanţe etc. Metoda poate fi utilizată pentru afaceri ce se dezvoltă constant şi permite aprecierea atît a capitalului acţionarilor cît şi a întregului capital investit.Realizarea comparabilităţii datelor (normalizarea) 4. cum ar fi avansuri în conturile condiţionate ale acţionarilor. Obiectivul urmărit este estimarea pieţei actuale şi potenţiale a întreprinderii şi a poziţiei sale pe piaţă. pentru utilizarea informaţiilor statistice în funcţie de particualrităţile întreprinderii evaluate. 3. valoarea contabilă a capitalurilor proprii să reţină indicatori de piaţă şi să alice ajustări corespunzătoare diferenţelor între firmele cotate şi necotate. Dintre elementele importante în evaluare. şi relevante aceasta este poate cea mai bună abordare pentru a realiza o estimare credibilă a valorii de piaţă. evalutorul va determina valoarea finală a bunului evaluat în baza rezultatelor obţinute. analiza structurală a vînzîrilor de produse şi pieţe de desfacere. Parcelele trebuie sa corespunda cerintelor legale locale. construcţiilor. ciclul de viaţă al produselor. Punctul de pornire pentru această estimare este valoarea patrimoniului reflectat în documentele contabile şi calculată conform ecuaţiei: Patrimoniu = Activ net = Valoarea activelor deţinute . analiza clienţilor analiza repartiţiei vînzărilor în funcţie de ciclul de viaţă a produsului analiza furnizorilor întreprinderii studierea concurenţei. Estimarea fondurilor fixe şi activelor nemateriale se supune evaluării clădirilor. pot fi obţinute mărimi diferite ale valorii. Atît rata de capitalizare cît şi cea de actualizare se bazează pe informaţii de piaţă care sunt exprimate fie ca multiplicatori sau indici ai preţului. mijloace de transport etc). resurse umane. performanţele acestora. cu excepţia bunurilor care în urma inventarierii trebuie sau lichidate sau transmise temporar în folosinţă sau gajate indifferent de destinaţie şi locul aflării lor. 62.Aplicarea celor trei abordări ale evaluării întrerinderii.Metoda capitalului permanent necesar explorării (Valori patrimoniale daterminate pe baza activului şi pasivului bilanţier sau valori) ..Stabilirea parametrilor cheie de evoluţie a întrerinderii. care nu se află încă în proprietatea acesteia. Evaluarea terenurilor prin metoda parcelării Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor. In procesul de estimare a valorii de piata a terenului. Abordarea pe bază de venit este fundamentată pe următoarele princii de bază: 1. În cadrul acestei abordări evaluatorul va corecta bilanţul care reflectă valorille contabile cu bilanţul care refelctă pentru toate activele şi datoriile. se urmăreşte sintetic evidenţierea a doi parametri cheie: rentabilitatea şi riscul. luînd în calcul inclusiv costurile de recrutare şi formare a angajaţilor. calculaţi în baza informaţiei despre întreprinderile cotate sau tranzacţiilor cu pachete de acţiuni sau exprimă o rată a rentabilităţii investiţiei adică sunt 3. Ideea fundamentală a metodelor patrimoniale este aceea că valoarea întreprinderii este echivalentă cu valoarea patrimoniului pe care-1 deţine. in ceea ce priveste suprafata si asigurarea cu elemente ale infrastructurii (retele ingineresti apa. deoarece valoarea unei părţi depinde de cît de mult contribuie la valoarea întregii firme. Metodele abordării vînzărilor comparabile se bazează pe informaţii asupra vînzărilor de nunuri analogice sin ultimul timp la bursă sau în afara bursei. evaluatorul procedează la efectuarea unor corecţii la nivelul bilanţului şi al contului de profit şi pierdere. acestă abordare permite evaluatorului să dea răspuns la întrebarea cît costă să construieşti o întreprindere similară cu cea evaluată. pe care se bazează abordarea prin comparaţia de piaţă. patrimoniul. Se vor urmări realizarea corecţiilor la nivelul bilanţului şi reflectarea impactului lor asupra elementelor contului de rezultate. conturile blocate. pentru a crea o nouă întreprindere dotată cu o structură patrimonială cu toate caracteristicele aceleia la care se referă evaluarea. Principiul contribuţiei permite a înţelege legătura dintre valoarea întregului. 3. precum şi a organizării producţiei şi a muncii. Etapele de evaluare sunt următoarele: . VON – venitul operational net. Metodele abordării venitului au în vedere abordarea dinamică a capitalurilor.Ajustarea multiplicatorului pentru diferenţa de risc de ţară 6. însă aplicarea în practică este limitată deoarece presupune o stabilitate a fluxului de venituri utilizate în cadrul evaluării.Datorii contractate Conform acestei definiţii. Rata de actualizare. 58 Diagnosticarea în procesul 59. realizările probabile în perioada imediat următoare. Princiiul cererii şi ofertei preţul care trebuie plătit pentru a deveni proprietarul capitalului sau a unei părţi din capitalul întreprinderii depinde esenţial de cererea şi oferta de pe piaţă precum şi de pe piaţa investiţională în general. legate de procesul de parcelare şi vînzare a bunurilor imobiliare create. echivalent cu activul net contabil. comportamentuului şi eficienţei utilizării lor. trebuie sa reflecte gradul de risc asociat afacerii respective. Evaluarea întreprinderii 60 Evaluarea întrerinderii prin 61. el se finalizează printr-o sinteză a concluziilor rezultate din analiza firmei. de regulă. Aşadar diagnosticarea în procesul evaluării unei întreprinderi. Aceste metode estimează valoarea unei întreprinderi în baza sumei fluxurilor băneşti de care poate dispune proprietarul capitalului într-o durată de timp rezonabil. pentru determinarea valorii bunurilor imobile. Realizarea acestuia presupune analiza elementelor specifice referitoare la drepturile de proprietate. angajaţii. Diagnosticul economico-financiar. echipa de evaluare trebuie să opereze cu parametric consideraţi normali pentru mediul de activitate al firmei evaluate şi la momentul efectuării evaluării. Aşa cum prezintă şi standartul de evaluare a întreprinderii SEV 5. conturile de acţionariat. precum şi perspectivele acesteia. Metoda se bazează pe actualizarea tuturor beneficilor economice. echipamente şi utilaje de lucru.Alegerea multiplicatorilor 2. costurile de constructie. 5. În cadrul abordării prin comparaţie sunt incluse următoarele metode de evaluare: . ciclul normal deinvestire. reţelele de utilităţi disponibile. imobilizări financiare. La etapa reconcilierii valorilor. dar care participă la obţinerea rezultatului întreprinderii. În fond. Activul net corectat are drept scop eliminarea limitelor activului net contabil şi de a da o dimensiune valorii întreprinderii mai aproape de realitatea economică. -rata de capitalizare a clădirii şi rata de capitalizare a terenului pot fi extrase din analiza pieţei imobiliare. Evaluarea mijloacelor fixe se înfăptuieşte pe etape în baza valorii totale de bilanţ şi prin determinarea valorii de reconstituire şi estimative a fiecărei categorii de bunuri. fie prin adunarea elementelor ce reprezintă capitalul propriu şi deci sunt cuvenite acţionarilor. inclusive rin analiza tendinţelor care sau manifestat dea lungul timpului.Stabilirea ipotezelor de prognoză.ajustarea situaţiilor financiare istorice pentru a estima abilităţile întreprinderii de a genera fluxuri de venit pentru furnizorii de caital. Metodele abordării patrimoniale se bazează pe evaluarea elementelor finanţate de caitalul carea urmează s fi tranzacţionat. ţinînd cont de riscurile asociate şi de alternativele disponibile. gaze naturale. În cadrul abordării pe bază de venit sunt incluse următoarele metode de evaluare: . La determinarea valorii reziduale evaluatorul trebuie să analizeze dacă estimează valoarea unei întreprinderi care are o valoare de piaţă finită sau durata de viaţă este nelimitată.Obţinerea unei valori a întreprinderii evaluate. El presupune analiza critică a fiecărui element de calcul în funcţie de realitatea concretă şi de valoarea acestuia din chiar momentul evaluării. Realizarea diagnosticului unei firme în scopul evaluării presupune parcurgerea următoarelor etape: 1. cu participanţi şi acţiuni care au fost vîndute pe piaţă.Metoda comparaţiei cu vînzări de firme necotate (valori matematice) . Principiul substituţiei care ajută la înţelegerea atît a costului capitalului cît şi la legătura dintre costul capitalului şi valoarea întreprinderii. indiferent că participă sau nu la procesul de exploatare. Metoda parcelării va fi utilizată în cazurile cînd sînt puţine vînzări comparabile ale terenurilor libere. O metodă de evaluare utilizată la determinare valorii terenului este metoda parcelării. În practica internaţională de evaluare. V= Pnet / (Rcap-g). Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe. în vedera evaluării.Metoda comparaţiei cu tranzacţcii anterioare cu subiectul evaluării (valori matematice) În R. tipul si volumul lucrarilor de constructie necesare. compararea acestei întreprinderi cu firma evalaută şi în final.Diagnosticul întreprinderii. Din punct de vedere tehnic această abordare presupune o activitate destul de laborioasă şi complexă din partea echipei de evaluare din cauza diversităţii activelor ce vor fi evaluate distinct: imobilizări necorporale (brevete. În practica de evaluare pentru calculul activului net corectat se procedează la exprimarea activelor în funcţie de valoarea lor de utilitate sau de folosinţă. -venitul operaţional net atribuit constructiei este cunoscut sau poate fi estimat. Atunci cînd se prognozează o activitate stabilită a dezvoltării afacerilor (profiturile nete cresc stabil în fiecare an). În cazul cînd evaluarea se bazează pe profit net al anului precedent: V=PN(1+g/Rcap-g). 3. Abordarea prin comparaţie are. Este de remarcat că aceste metode presupun o identificare a bunurilor de evaluat şi nu au în vedere rezultatul potenţial asociat activităţii viitoare. 4. Referitor la asigurarea informaţiei şi analiza acestora. Diagnosticul furnizează informaţiile necesare aprecierii situaţiei trecute şi prezente. respectiv fluxurilor pe care acestea le generează pentru investitor. dar şi diferenţele între acestea. . metoda actualizării fluxurilor de numerar. d) proiectarea fluxului de venituri si cheltuieli pe parcursul perioadei de calcul. Cunoaşterea tuturor laturilor activităţii acesteia. În cazul întreprinderii ce se dezvoltă rapid sau sunt în faza de descreştere rapidă această metodă nu poate fi aplicată. Mecanismuul abordării solicită evaluatorului să utilizeze preţurile şi indicatorii de piaţă alături de alţi indicatori. Principalele metode patrimoniale de evaluare sunt:1. cheltuielile de obţinere a autorizaţiilor şi licenţelor de fucţionare. Rezultatul analizei desfasurate in cadrul primei etape este fixat intr-un plan de valorificare a terenului evaluat.activul net contabil. Metoda presupune următoarele etape: 1.M. Principalele etape ale metodei parcelării sînt: a) b) determinarea numarului si dimensiunilor parcelelor ce pot fi create tinind cont de posibilitatile fizice. Abordarea prin comaraţie stabileşte limitele valorii de piaţă a acţiunilor prin analiza preţurilor plătite.înţelegerea performanţelor realizate şi a riscurilor inerente în activitatea întreprinderii precum şi a perspectivelor de perfirmanţă financiară viitoare. Nu trebuie luate în calcul elementele puse la dispoziţia întreprinderii de actualii săi acţionari. Diagnosticul întreprinderii reprezintă interfaţa necesară pentru alicarea metodelor de evaluare şi judecarea valorii finale.Abordări bazate pe venit. licenţe. indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. fiind revendicată drept componentă a ştiinţelor contabile şi financiare deopotrivă. posibilităţile de utilizare în viitor. Aspecte precum: starea de funcţionare a maşinilor. Capitalizarea profituli este o metodă utilizată pe larg de investitori deoarece este uşor de a o înţelege. cantitatea şi calitatea informaţiei de care dispune echipa de evaluare pentru a face prognoze etc.Metoda comparaţiei cu tranzacţii de pachete minoritare (valori matematice) .Calculul unei valori pentru fiecare multiplicator utilizat 5. aborsările bazate pe active tind să determine valoarea de utilizare a capitalului de care un oarecare investitor ar trebui să beneficieze. respectiv comercială. diagnosticul poate fi structurat în: de Procesul de evaluare este util pentru estimarea credibilă a valorii definite de evalautor. Aceste metode se axează pe principiul conform căreia valoarea întreprinderii find obect de transfer. în mod normal. timpul necesar pentru parcelare si construirea imbunatatirilor si cheltuielile care urmeaza a fi suportate in perioada de expunere pe piata. Metoda capitalizării venitului se bazează pe raportarea unui singur flux de venit sau beneficiul economic aferent unei singure perioade (1 an) la o rată de capitalizare. valabil atît pentru rata de actualizare cît şi capitalizare constă în coerenţa sau interdependenţa dintre estimarea profitului în termeni nominali sau termeni reali. reţinem următoarele: a) dimensiunea firmei.Metoda discontării fluxurilor băneşti (valori matematice) Metoda bursieră (valori matematice). cum ar fi: profiturile. estimează valoarea unei întreprinderi. În acest context.. Pentru aceasta evaluatorul urmăreşte aspecte precum: evoluţi avînzărilor. Această metodă este utilizată la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună şi eficientă utilizare. 2. precum şi a punctelor forţe şi punctelor slabe corespunzător fiecăreia este de natură să permită evaluatorului fundamentarea judecăţii valorii întreprinderii. metoda analizei comparative a vîănzărilor şi metoda venitului. Stabilirea problemelor supuse analizei. Activul net contabil şi activul net corectat.Alegerea duratei de proognoză. In planul de valorificare vor fi indicate: numarul si dimensiunile parcelelor. Abordarea prin comparaţie se bazează pe un proces logic.Activele rebudante. Analiza şi prezentarea rezultateloor într-un raport. etc. Diagnosticul resurselor umane şia mangementului. contracte avantajoase). juridică.Ajustarea pentru riscul nesistematic 8. canalizare.Detectarea firmelor similare şi relevante 3. 57. . Evaluarea întreprinderilor prin abordare prin comparaţie prin abordarea veniturilor Atunci cînd sunt disponibile mai abordarea patrimonială (a În abordarea pe bază de venit se multe tranzacţii cu întreprinderi similare costurilor) Evaluarea întreprinderilor se constituie ca o disciplină de frontieră. relaţiile contractuale ale societăţii comerciale cu statul. semnificativă în judecata valorii firmei. Diagnosticul comercial. r – rata de capitalizare. utilizînd o rată de actualizare care reprezintă costul capitalului pentru această investiţie. Perioada de calcul va incepe din momentul cind terenul a fost preluat pentru a initia parcelarea si va lua sfirsit in momentul cind toate parcelele vor fi vindute. fluxurile de lichidităţi. . mărci. Alegerea perioadei de rognoză depinde de intervalul de timp în care firma va ajunge la stabilitate sau la o dinamică stabilă.compararea cu întreprinderi similare pentru a stabili arametrii de risc. financiară etc. Diagnosticul are în vederea cunoaşterea de către evaluator a resurselor umane din punct de vedere al evoluţiei.Metoda valorii de lichidare . 2. evidenţierea activelor imobilizate redudante (în afara expluatării) etc.Definirea problemei . Pentru evaluarea unei întreprinderi. o largă aplicabilitate. e) estimarea valorii de piata a terenului prin insumarea fluxurilor de numerar actualizate la data evaluarii. luarea deciziilor conform actelor constitutive ale întrerinderii. În cazul în care este utilizată valoarea anului anterior este necesară analiza rezultatelor pentru ultimii 3-5 ani. care reflectă trei abordări distincte în evaluare: 1. Procesul de evaluare prin comparaţie presupune înţelegerea şi parcurgerae corectă a unui şir de etape: 1. 2. cele luate în regim de leasing). . tehnică. Între acestea un rol important îi re vine diagnosticului financiar care cuantifică prin instrumente specifice rezultatele analizei de celelante secţiuni şi realizează o interfaţă între cele două componente de bază ale procesului de evaluare a afacerii (diagnostic şi evaluare proriu zisă).Analiza concluzilor diagnosticului întrerinderii. comercial şi financiar. Uneori este foarte complicat a face diferenţe dintre rata de capitalizare şi rata de actualizare folosită în metoda discount a Cash-Flow-urilor. În funcţie de perspectiva din care se face evaluarea. mijloacelor de lucru şi pentru reproducţie. c) estimarea pretului de vinzare cel mai probabil al fiecarei parcele prin aplicarea metodei vinzarilor comparabile si estimarea marimii profitului intreprinzatoru lui pentru valorificarea terenului si comercializare a parcelelor. Pentru aplicarea metodei date este necesar să fie analizate costurile parcelării şi preţurile de vînzare ale parcelelor valorificate.Ajustarea pentru variabile intertemporale 7. Se foloseşte atunci cînd profiturile sunt constante în timp. pentru acţiuni la firme concurente cu cea evalută. . În principiu. Există două posibilităţi de calcul al valoni patrimoniului astfel definit: fie prin scăderea valorii datoriilor din valoarea activului total. Valoarea substanţială ia naştere din adunarea activului net corectat cu valoarea reală a altor active ce nu aparţin întreprinderii (de exemplu. Diagnosticul vizeză analiza pieţei pe care operează întreprinderea. 2. litigiile în care este implicată firma etc. În cadrul abordării patrimonale se utilizează un şir de metode de evaluare a întreprinderii: . „valoarea de ănlocuire” şi „valaorea de utilizare”. si sa satisfaca cerintele pietei imobiliare locale. realizările probabile în anul în curs. se bazează pe ipoteza încetării activităţii întreprinderii. ideea fundamentală a metodelor patrimoniale este aceea că valoarea întreprinderii este echivalentă cu valoarea patrimoniului pe care-1 deţine. inclusiv pentru cele cu destinaţie industrial eşi comerciale se utilizează următoarele metode: metoda cheltuielilor bazată pe active. 3) Abordarea prin comparaţie. in calcule trebuie folosite doar datele de piata (platile de arenda si cheltuielile operationale pentru bunurile imobile similare obiectului evaluarii si altele) Metoda reziduală se aplică pentru estimarea valorii terenului în cazul cînd datele privind vînzările comparabile nu sînt disponibile şi următoarele condiţii sunt satisfăcute: -valoarea construcţiei este cunoscută sau poate fi estimată cu exactitate. analiza pietei pe care vor fi expuse parcelele: cererea si oferta. este evaluat cu respectarea tuturor exigenţelor proprii informaţiei contabile şi are în vedere exclusiv elementele reflectate în bilanţ. Din punct de vedere tehnic profitul net se calculează reeşind din realizările dintr-un an anterior. metoda reziduala si metoda parcelarii. gradul de uzură fizică. Asigurarea informaţiilor şi analiza documentelor care stau la baza lor. Elementele şi criteriile abordării prin comparaţie reprezintă acele caracteristici ale afacerii evaluate. investitorul va prefera cel mai mic preţ la riscuri egale. în care valoarea de piaţă se obţine prin analiza tranzacţiilor cu întreprinderi similare şi relevante. prin determinarea valorii prezente a veniturilor anticipate. sunt. parteneri comerciali. evaluatorii estimează valoarea bunurilor prin metode şi tehnici specifice. metodele patrimoniale sunt considerate drept unicele care pot satisface cerinţele de obiectivitate impuse de o evaluare pertinentă. prevederile juridice si eficienta economica. care stau la baza diferenţelor de preţ de tranzacţionare. Se apreciază cum ar putea să se dezvolte întreprinderea în viitor. bazate pe analiza tuturor informaţiilor rezultate din diagnostic şi în afara acestuia. este unul din cele mai importante elemente ale evaluării. dimensiunea normală a caitalului de lucru etc.Metoda valorii substanţiale(Valori patrimoniale daterminate pe baza activului şi pasivului bilanţier sau valori) . Abordări şi metode evaluare a întreprinderii evaluării întreprinderii Procesul de evaluare reprezintă o procedură sistematică utilizată pentru a estima într-o manieră credibilă o anumită valoare a întrerinderii. evoluţia preţurilor. Profitul net trebuie apreciat în baza rezultatelor anterioare ale întrepprinderii dar şi prin considerarea evoluţiei aşteptate a acestuia. Abordarea patrimonială se sprijină pe conceptul de valoare „valoare patrimonială”. se recomandă diferenţierea activelor necesare exploatării de cele în afara exploatării. rentabilitate şi de valoare.Metoda remunerării capitalului (Valori funcţionale bazate pe activitatea din exploatare). Înainte de determinarea valorii estimative se efectuiează inventarierea patrimoniului întreprinderii. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioada va fi actualizat pentru a obtine valoarea prezenta a veniturilor.

alte indicatii in conformitete cu Legea nr. 63. 49. Procedura obiectelor de intelectuala evaluarii proprietate Obiecte de proprietate intelectuala – rezultatele activitatii intelectuale confirmate prin drepturile respective ale titularilor asupra utilizarii acestora. 52.imob.). 15. in anul t. Pentru a spori credibilitatea evaluării se va oferi 3-4 surse de informaţie primară. contabilizarea. Evaluarea utilajelor şi metode de diagnosticare) mijloacelor de transport Deosebim urmatoarele tipuri de uzura (specificul.etapa preliminara. In functie de specificul obiectuil supus evaluarii si utilizarii lui. raportate la data evaluarii. Propr. In toate cazurile calcularea valorii se intemeiaza pe supozitia ca OPInd. domeniul de aplicare şi algoritmul metodei de evaluare prin metoda analizei comparative a vânzărilor. conrtactele de constituire privind transferul drepturilor asupra OPIntelectuală. Piaţa terenurilor: componente. Metoda se bazează pe teoria eficienţei tehnicii. apoi se realizează indexarea directă a preţului obectului. uzura prin blocare. impotriva riscurilor. Structura ratei generale de capitalizare. Determinarea normei de capitalizare prin metoda cumulativă. Elementele de comparaţie se reduc la rate de evaluare care. controlul veridicitatii volumului mare de informatii prezentate evaluatorului pn calcularea valorii. domeniul de aplicare. 50. Piaţa imobilelor industriale: componente. Se determină valaorea prezentă a sistemului care cuprinde complexul de maşini. Specificul acestei metodologii constă în faptul că se indexează nu preţul obectului ca atare. Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. credit. creşte. tendinţe de dezvoltare. Algoritmul reevaluării. Zt2. d) materialele vizind calcularea valotrii OPInt. 3.inclusiv Valoarea pentru utilizarea existentă şi alternativă.cheltuielile totalizate aferente utilizarii OPInd. Evaluarea Ob. Km = 1.. Metoda capitalizării profitului Această metodă a căpătat o utilizare largă în special în procesul evaluării afacerilor ce cuprind maşini şi utilaje. In cadrul intreprinderii cu titlul de misiune de serviciu. se stabilesc circumstantele speciale si limitarile.i. precum şi ansamblarea lor nu necesită cunoştinţe speciale. Determinarea uzurii fizice prin metoda valorică şi metoda vîrstei efective.vîrsta. j) suma dobinzelor aferente inprumuturilor bancare destinate elaborarii sau achizitionarii activelor nemateriale. Calculul cheltuielilor şi valorilor conform valorilor comasate normativ 1. Evaluarea terenurilor prin metoda capitalizării directe 55. Metoda calcului pe elemente 3. uzura abraziva – intre obiecte cad careva particule. Riscul in activitatea investitionala 33.) Metoda expert : a) metoda virstei efective . baza impozabilă. obiectele dreptului de autor si drepturile conexe ( opere literare. micsorarii capacitatii utile –. folosit la calcularea preturilor mijloacelor de productie utulizate pn. Evaluarea investitiilor: venitul net actualizat total. Evaluarea investitiilor: rata de rentabilitate. 30. cesiunii. Indiciii preţurilor reprezintă indicatorii relativi care reflectă dinamica preţurilor. 5.se anexeaza pe resupunerea că în perioada exploatarii utilajului. de consum. Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Deprecierea economica poate fi creata de modificari macro-economice atit la nivel de tara cit si de ramura. Întreprinderea. 2. cerinţe de bază faţă de conţinutul raportului. Formula de calcul are urmatoarea structura: Cnz=Km * ∑ (Zt * K *J ) Unde: Cnz – reprez valoarea cheltuielilor si consumurilor nesimultane totalizate. privatizarii si altor reorganizari ale intreprinderilor. Rolul evaluării de piaţă a bun. etc. 6. efectuate in perioada crearii si introducerii OPInd. intr-o sursa de venituri. desene si modele industriale. falimentului. Zt = Zt1 +Zt2 Zt. Cotele şi modul de calculare a impozitului pe b. determinarea ratei corespunzatoare de scont. deoarece determinarea uzurii fizice prin determinarea de la starea normala nu intotdeauna este posibila.etapei ciclului de reparatie. Evaluarea terenurilor prin metoda alocaţiei 53. K . Evaluarea utilajelor şi mijloacelor de transport (specificul. e) cantitatea – preţul variază cu cantitatea tranzacţionată. scopul evaluarii.Etapa calculelor. prognozarea veniturilor care vor fi obtinute prin utilizare OPInd. a listei erorilor admisibile si a calculelor propriu-zise. in cadral careia se elaboreaza sarcinile evaluarii. Abordarea veniturilor 1. iar preţurile pentru aceste elemente sunt cunoscute. f) tipul tranzacţiei. inclusiv prognozarea riscurilor. Evalaurea maşinilor şi utilajelor 1. Informatia necesara pentru efectuarea evaluarii BI. excedent capacitatea de productie in comparatie cu cerintele industriale actuale. inclusiv cele de judecata. Metoda analogului echieficient Venitul obiectului se apreciază doar pentru partea care corespunde funcţionalităţii obiectului analog. etc. Se determină Vnet căpătat în urma funcţionării sistemului comercial sau de producţie evidenţiind complexul de maşini ce trebuie evaluat. contractele de licenta si de cesiune .). stare şi tendinţe de dezvoltare. care prevede identificarea titlurilor de protectie asupra OPI (expertiza juridica). Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. materiale utilizate şi tehnologia aplicată. Calcularea venitului operaţional net. termenul de expluatare.) Metoda economico-statistica: a) m. II. sint: a) cheltuieli suportate de titularul de drepturi p-u crearea si transformarea OPInd.productivitatea. 18. efectuarea calculelor de reportare a fluxurilor mijloacelor banesti din toate etapele perioadei calculate la valoarea curenta. Evaluarea terenurilor prin metoda actualizării. însă există un anumit nivel de cerere a lui iar preţul este cunoscut. 17. instructiuni teritoriale. Esenţa şi etapele efectuării evaluării masive a BI 46 Colectarea şi prelucrarea informaţiei pentru efectuarea evaluării masive.excedentul cheltuielilor capitale. Metoda de resurse. însă se deosebeşte după productivitate.reprezintă rata dobinzei bancare pn. Anume Pnet permite căpătarea celor mai juste valori pentru întreprinderile care posedă o cantitate mare de utilaje ce se uzează repede în timp. inclusiv micsorarea cererii pn. corecţii cu privire la condiţia tehnică: . de arta. Analiza comparativă a metodei evaluării masive cu metodele individuale de estimare a b.in care se expun scopurile si sarcinile evaluarii. specificarea şi calibrarea modelului. Asigurarea informaţională Principiul de bază al abordării comparative constă în compararea bunului evaluat cu obiect identic ce se vinde pe piaţa secundară sau cu un alt obect analogic sau cu considerarea uzurii în cazul lipsei peţei secundare. etapele pregatitoare.capacitatea.in circuitul economic. Kt = 1:(1 + a:100)t Unde a – rata dobinzei bancare pn plasament. certificatele de inregistrare. . Alegerea met. altor documente si conditii prezentate in vederea evaluarii. Calcularea valorii impozabile a b. Metodele evaluarii iau in considerare consumurile aferente crearii sau achizitionarii OPInd. Metoda scontarii se bazeaza pe valoarea temporala a banilor. în funcţie de tipurile BI şi scopul evaluării.Metoda de calcul conform preţului obectului analogic 2. si efectul de piata. organizarea producerii şi componentele materiale. Obiecte şi elemente de comparaţie. De catre organizatiile terte. Caracteristici şi metode. metode de diagnosticare) 64. 44. b) cheltuielile suportate de tituilarul de drepturi pentru brevetarea (inregistrarea) obiectelor de OPInd. Un element critic în aplicarea acestei abordări este asigurarea unei baze de comparaţie rezonabilă şi stabilirea unor parametri de echivalenţă care să asigure convertirea unor date comparabile în valoarea firmei evaluate. 47. analiza investitiilor anterioare si prognozarea volumului probabil de investitii capitale destinate inovarii.b) data tranzacţiei –trebuie să fie pe cît posibil recentă. c) motivaţia părţilor (condiţiile de vînzare) d) preţul – trebuie exprimat în condiţii cash sau echivalent. Informaţia necesară cuprinde preţurile reale ale tranzacţiilor cunoscute pentru utilaj nou şi fost în utilizare. Valoarea de piaţa a imobilului. care include: a) introducerea . Aprecierea valorii obiectelor Tipuri de evaluare benevolă şi obligatorie. Modul de calculare a impozitului funciar . in conformitate cu lista stabilita a datelor initiale. d) termenul de valabilitate de protectie la data evaluarii. Lista actelor respective include : titlurile de protectie ( brevete. 51. J. analiza evaluarea consumurilor si cheltuielilor efectuate. în scopul impozitării. uzura mecanicase rod elementele prin frecare. Etapele de implementare a sistemului nou de evaluare a bunurilor imobiliare în scop de impozitare. 29. 37. Se supun expertizei. Evaluarea terenurilor prin metoda parcelării 58 Diagnosticarea în procesul evaluării întreprinderii 59. inclusiv programe pn.consumurile aferente protectiei juridice a OPInd.se ansamblează structura obectului evaluării şi se formează lista elementelor . fiecare an orgnozat. Deprecierea economica reprezinta micsorarea costului generata de influenta factorilor externi. 38. Costul oportun al capitalului. Esenţa. Determinarea ratei de actualizare. de asemenea. vigoare a documentulrui de protectie ). sau a transmiterii drepturilor de exploatare a lui.. însă apar întrebări cu privire la aprecierea Pnet şi a ratei de capitalizare. 48.directa – presupune determinarea uzurii prin raportarea cheltuielilor necesare pn reparatie la pretul utilajului nou. ci cheltuielile care formează sinecostul acestui obiect. Metoda calcului pe elemente Metoda respectivă poate fi aplicată în cazul cînd obectul evaluării este compus din mai multe elemente ce pot fi evaluate separat. 2. c) expunerea metodelor de evaluare. . 27. are loc roaderea intre ele. CashFlow-ul etc. 12. caliatatea producţiei realiazate cu ajutorul lor. indoire. Funcţiile procentului compus. atunci poate fi calculat sinecostul obectului conform normativelor comasate. nivelul inflatiei. 40. Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Se determină valoarea complexului de maşini. Evalaurea maşinilor şi utilajelor În cadrul realizării metodei respective pentru evalaurea maşinilor se va proceda în felul următor: 1. Determinarea deprecierii funcţionale şi economice. preluarea la balanta. modele de utilitate. pentru că sunt foarte multe modificari si pentru toate sunt facute incercari p-u a aprecia starea normala. Metoda analogului echieficient 1. Valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare şi factorul de amortizare 23. excedentul cheltuielilor de productie. Principiile celei mai potrivite şi eficiente utilizări. achizitionarii.termenul de valabilitate a titlului de protectie la data evaluarii. . crearea lui. Lărgirea bazei informaţionale în condiţiile lipsei de informaţie privind preţurile de vânzare a BI.i. botire. sursele de informaţie. Esenţa şi etapele procesului de reevaluare. Intelect.de Propietate industrială (inventii. Etapele metodei respective: . aducerii in stare de utilitate pentru productie si comercializare.coeficientul incremental al dobinzelor bancare pentru plasamente si credite. Metode de calculare a ratei generale 25. b) m. abordări şi metode) 65. uzura prin corodare. contractele-comenzi privind crearea OPInt. Piaţa locuinţelor : componentele. 9. i) factorl inflationist. 3)Metoda experimental-analitica necesita efectuarea experientelor si existenta documentatiei tehnicoeconomice si tehnologice cu privire la obiectul evaluarii: a) m. ruginire. Valori negative şi alte tipuri de valori (investiţională. b) m. 20 Funcţiile procentului compus.Evaluarea financiară a proiectelor investiţionale 35. Evaluarea terenurilor prin metoda extracţiei 54. analiza veniturilor obtinute in perioada anteriaora. de proprietate industrială 2. 42 Situaţia actuală în domeniul evaluării bunurilor imobile în scopul impozitării. Metoda capitalizarii directe. Titlul VI al codului fiscal privind evaluarea şi reevaluarea b. Aprecierea valorii obiectelor de proprietate intelectuala - . profit net şiTVA. 28. Metoda capitalizării profitului 2. venitul din vînzări. P-u determinarea uzurii fizice este posibilă aplicarea diferitor metode: 1.i. 11.indicele preturilor in anul t in ramurilele legate de crearea OPInd. Zt – suma cheltuielilor si consumurilor aferente utilizarii obiectelor respective in circuitul economic in anul t. h) factorii de uzura fizica si morala a obiectului evaluat. Controlul asupra calităţii efectuării evaluării masive. municipale sau administrative. disbalanta procesului de producere (deprecierea tehnologica). Raport de evaluare – tipuri. Km – coeficientul de uzura morala a OPInd. impozit. Următoarea etapă este considerată alegerea coeficientului de capitalizare: Un coeficient de capitalizare mic ccorespunde unei creşteri constante a profiturilor şi invers în cazul unor profituri instabile coef. Evaluarea întreprinderilor prin abordarea veniturilor. calculator de baze de date). uzura prin obosire – este rezultatul actiunii asupra obiectului a unor forte periodice. Preţul obectului analogic este creat din sinecostul producţiei. Abordări şi meteode de evaluare a întreprinderii 60. stiinta. 3. . Valoarea viitoare a unităţii de capital şi a anuităţii 21. contractele privind crearea OPInt. Analiza şi indexarea costului Metoda dată este răspîndită în practica evaluării dacă este cunoscută informaţia cu privire la indicii preţurilor pentru grupa respectivă de produse la care se referă obectul evaluării pentru intervalul de timp de la momentul procurării obectului pînă la data evaluării. Procedura de scontarea a fluxului previzibil al mijloacalor banesti prevede efectuarea urmatoarelor operatiuni analitice si de calcul: diagnosticarea fluxului pevizibil a mijloacelor banesti. Metoda analizei comparativă a vânzărilor. si rezultatele evaluarii. f) incasarile previzibile in forma de plati aferente licentei acordate pentru OPInd. secretul comercial (know-how) etc. Tn. Evaluarea terenurilor prin metoda reziduală 57. În cadrul acestei metode se alege un analog funcţional care îndeplineşte aceleaşi funcţii ca şi obectul evaluat. coieficientii ai ratelor. economice si alta natura ale OPIndustrială. 2. Deprecierea utilajelor si mijloacelor de transport (tipuri. contractele intre intreprindere si elaboratorii OPInt. preţurile ofertelor şi indicii preţurilor. ale carei active nemateriale contin OPInt . Valoarea obectului se extrage din preţul obiectului analog cu condiţia asigurării profitabilităţii a obectului analog. Principiile compatibilităţii şi espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor). se elaboreaza modelul de evaluare ce prevede ordinea concreta a lucrarilor. adică o dezvoltare stabilă a afacerii. Deprecierea functionala generata de excedentul cheltuielilor capitale presupune imposibilitatea utilizarii obtimal a masinilor si utilajului din cauza amplasarii si completarii ineficiente. Pognozarea eficientei economice care poate fi obtinut prin introducerea OPInd. utilitatea lui se micsoreaza odata cu sporirea uzurii fizice.Industr. 4. 66. de regulă. Analiza şi indexarea costului 4.trebuie sa detina actele privind acceptarea spre utilizare. Metoda este simplă în utilizare. Metoda actualizătii fluxului de numerar 3.i ce aparţin persoanelor fizice şi juridice.Metoda de calcul conform preţului obectului analogic Pentru obectul evaluat se alege un obect similar asemănător după construcţie. .989-XV din 18 aprilie 2002 cu privire la activitatea de evaluare. drepturile de autor . Principiul cererii şi ofertei. înlocuirii şi aportului. Procedura evaluarii obiectelor de proprietate intelectuala 66. 19. In cadrul expertiziei juridice se identifica drepturile asupra obectelor de proprietate intelectuala . g) durata de functionare utila a obiectului de OPInd. Asigurarea informaţională 2. 45. Principiile dinamismului. Factorii de influenţă asupra valorii imobilului. modele de utilitate).si mentinerea valabilitatii titlurilor de protectie . Factorii ce determina ai valorii obiectelor de P. Obiectul asemănător poate avea cu totul altă destinaţie şi poate fi folosit în altă ramură. chitanta cu privire la achitarea taxei pentru mentinerea in 24. Scontarea fluxurilor mijloacelor banesti constituie conditia de baza a calcularii valorii OPInd. 13. 62. activul net contabil. starea şi tendinţele de dezvoltare.se determina ce aspecte de utilizare a utilajelor sunt cele mai importante pn obiectul evaluarii. 64. Evaluarea terenurilor prin metoda comparaţiei directe. care prevede argumentarea tipilui de valoare in vederea alegerii abordarii si metodelor de evaluare. 16. la data evaluarii (pentru inventii.se anexeaza pe presupunerea ca uzura fizica creste proportional cu micsorarea profitului generat de utilaj (a profitului apreciat ca diferenta venitului din vinzari –costul vinzarilor in exprimare comparabila).. de asemenea.se studiează informaţia cu privire la preţurile pe elementele necesare.pieţele financiare de valori amobiliare unde sunt tranzacţionate perticipanţii. stare şi temei de dezvoltare 39. Funcţiile procentului compus.. 5. Vnet se calculează ca difirenţa dintre vînzări nete şi costul vînzărilor în care se include amortizarea. b)metoda de expertizare a starii fizice. Metoda fluxurilor de numerar actualizate (esenţa. marci de produse si marci de servicii. micsorarii profitului. 2. se identifica particularitatile unor OPInt. În mod uzual evaluatorul va folosi ca surse de informaţii: . e) circumstantele speciale si limitarii luate in considerare in procesul evaluarii. Rata de actualizare pentru evaluarea financiară. 10. deci va genera venit suplimentar. concrete.tranzacţiile anterioare ale proprietăţii subiect al evaluării. introducerea acestora in circuitul economic si marketing . Factorii macro şi microeconomici 8. Concrete sau ale produselor in care sint utilizate aceste obiecte. Caracteristica generală a evaluării imobilului prin metoda veniturilor. Calcularea preţului de deviz la imobile noi. informaţie suplimentară. 4.Ts:Tn Ts. 36. anumit tip de productie. 65. 3. De obicei se examineaza doua aspecte de diferenta intre utilajele noi si vechi: . Pentru raportarea evaluarilor retrospective ale perioadei anterioare la valoarea curenta se folosesc indicii preturilor. b) descrierea titlurilor de protectie ale OPInt. 7. c) m. Deprecierea utilajelor si mijloacelor de transport (tipuri. investitiile capitale pe termen lung finantate din diverse surse in anul t. Etapele procedurii de evaluare a obiectelor de proprietate intelectuala sunt urmatoarele: . Valoarea curentă a unităţii de capital şi a anuităţii 22. micsorarea ofertei sau a calitatii materiei prime ptrecum si modificari legislative.in circuitul economic in anul t. termenul de recuperare 32. Determinarea mărimii ajustărilor şi consecutivităţii lor. calcularea fluxului mijloacelor banesti pn. Determinarea deprecierii acumulate a b.gradul uzurii fizice. Calculul cheltuielilor şi valorilor conform valorilor comasate normativ Dacă esxistă documentaţie tehnică pentru obectul evaluării şi evaluatorul poate căpăta informaţia de la uzina producătoare. indicele de profitabilitate 31. La aceasta etapa se determina. 41. Evaluarea utilajelor şi mijloacelor de transport se poate efectua cu ajutorul a trei abordări: Abordarea costurilor 1. denumiri de origine a produselor. Abordarea comparativă a vînzîrilor 1. va fi comercializat si. care prevede stabilirea principalelor criterii de calculare. hotaririle organelor puterii executive vizind activele nemateriale in cazul lichidarii. coeficientul Kt poate fi calculat in mod diferit: Kt = 1:1(1+b:100)t Unde b.termenul de valabilitate a titlului de protectie. e) cheltuielile.. soiuri de plante. Metoda presupune o modificare neconsiderabilă în timp a profiturilor aşteptate.. utilizarii OPInd. botire sau indoire – prin presiune prea puternica . prognozarea consumurilor. 2.Etapa intocmirii raportului de evaluare. productivităţii şi concurenţei. 14. prin verificarea existentei actelor ce confirma apartenenta drepturilor patrimoniale. stare. Procedura de contestare a rezultatelor evaluării. Perioada optimală se consideră de 5 ani.fiind folosite p-u sumarea viramentelor anuale ale perioadei calculate sau p-u raportarea consumurilor nesimultane la anul calculat. 43. Zt1 – cheltuielile sau consumurile aferente crearii. Procesul de evaluare a bunurilor imobile şi caracteristica etapelor. 26. III. Piaţa imobilului comecial: componente.cu obtinerea veniturilor. Evalaurea maşinilor şi utilajelor În urma comparării şi evidenţierii factorilor la obectul evaluat şi cel analogic se reconandă următoarea ordine de includere a corecţiilor: 1. In capitalul social. c) cheltuielile ce tin de asigurarea OPInd. algoritmul de calcul) 1. actele de transmitere gratuita a drepturilor asupra OPInt. Caracteristica generală a metodelor de evaluare. Determinarea valorii de reconstituire a imobilului prin metoda comparaţiilor unitare (ICRV) şi metoda costurilor segregate. reprezintă rapoarte între reţurile de tranzacţionare şi indicatorii financiari ca: rofitul.proces de evaluare a utilitatii rezultatelor activitatii intelectuale. Evaluarea întreprinderii prin abordare prin comparaţie 63. Determinarea valorii de reconstituire prin metoda cheltuielilor. desene si modele industriale). Al doilea aspect al deprecierii functionale depinde de cheltuielile de exploatare si se numeste depreciere operationala. Reconcilierea rezultatelor evaluării. -calitatea. -amplasarea la momentul vînzării Mărimea indeciului se determină în baza unei cercetării speciale sau a unei practici îndelungate. 4. corecţii cu privire la difirenţa de condiţii în vînzări: .Evaluarea economică a proiectelor investiţionale 34. Uzura functionala reprezinta micsorarea costurilor generat de aparitia noilor tehnologii. exprimate in echivalentul valoric al caracteristicilor tehnice. Evaluarea întrerinderii prin abordarea patrimonială (a costurilor) 61. Cea mai simplă şi eficientă metodă de evaluare o constituie utilizarea indicilor preţurilor. 2. Metoda de analiza comparativa a vinzarilor. 6. Pentru calcule comasate eset necesară informaţia din sfera de producere asemănătoare obectului evaluării după tehnologia producerii. Modele de evaluare masivă: elaborarea. includerea in capitalul social si alte documente necesare. 3. i. topografi ale circuitelor integrate.calcului pe elemente – se axeaza pe aprecierea uzurii elementelor aparte si insumarea acestor marimi cu considerarea cotei elementului respectiv in sinecostul obiectului evaluarii integral. in circuitul economic constituie o premisa a crearii acestuia. Definirea uzurii fizice şi determinarea ei prin metoda vizuală. abordări şi metode) fizica: 1. Uzura fizica poate fi apreciata prin examinarea fie a obiectelor aparte sau integral. 56. ce includ: Ob.