Noţiuni privind evidenţa şi publicitatea imobiliară I. Noţiuni introductive.

Una dintre priorităţile României în noile condiţii ale economiei de piaţă este dezvoltarea unei pieţe libere a proprietăţilor imobiliare. Statul este însă interesat de cunoaşterea situaţiei bunurilor imobile pentru a căror transmitere ori deţinere percepe taxe şi impozite, care constituie o importantă sursă de venituri ale bugetului public. De aceea, statul trebuie să recurgă la diferite procedee prin care proprietarii şi posesorii de imobile să fie obligaţi la îndeplinirea anumitor formalităţi de evidenţă şi publicitate. Publicitatea imobiliară are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi localitate. Ea se efectuează, la nivelul nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale (comună, oraş sau municipiu, judeţ), prin oficiile teritoriale de cadastru şi publicitate imobiliară, aflate în subordinea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. Scopul activităţii de publicitate imobiliară este de a asigura accesul liber, cu uşurinţă şi în timp util, al tuturor celor interesaţi la informaţiile în legătură cu situaţia juridică a imobilelor. Publicitatea imobiliară se întemeiază pe sistemul de evidenţă al cadastrului general, care este un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea şi reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor şi de proprietari.

II. Aspecte generale privind sistemele de evidenţă şi publicitate imobiliară existente în România. Până la intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, în România au existat două sisteme de înregistrare a bunurilor imobile: 1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, denumit şi sistemul publicităţii personale aplicat în Muntenia, Moldova, Oltenia şi Dobrogea; 2. Sistemul cărţilor funciare denumit şi sistemul publicităţii reale, aplicat în Transilvania şi nordul Moldovei. Sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni reprezintă o modalitate de organizare a
34

publicităţii drepturilor reale imobiliare, presupunând evidenţierea actelor juridice încheiate în legătură cu imobilele, în scopul de a face acele acte opozabile terţilor. Acest sistem se compunea din: a) registrul de transcripţiuni, care servea la transcrierea: - actelor translative de proprietate între vii sau a actelor constitutive de alte drepturi reale imobiliare; - ordonanţelor de adjudecare; - actelor de expropriere pentru cauză de utilitate publică; - renunţărilor la drepturile reale transcrise; - hotărârilor judecătoreşti care constată existenţa unui drept real imobiliar; - cesiunilor de venituri pe un termen mai mare de 2 ani; - contractelor de locaţiune imobiliară cu durata mai mare de 3 ani. b) registrul de inscripţiuni, în care se înscriau ipotecile şi privilegiile imobiliare, cu excepţia privilegiului vânzătorului de imobil, care se transcrie în registrul de transcripţiuni. Sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni este un sistem personal de publicitate, întrucât evidenţa se ţine pe numele persoanelor beneficiare ale transcripţiunii şi inscripţiunii. Acest sistem de publicitate prezenta următoarele inconveniente: a) asigura numai o publicitate parţială, deoarece în registrul de transcripţiuni nu se evidenţiau: - transmisiunile pentru cauză de moarte; - hotărârile judecătoreşti ce declară desfiinţarea unui act juridic; - împărţirea unui bun indiviz, când imobilul cade în lotul unui copărtaş. b) transcrierea sau înscrierea are ca efect numai încunoştiinţarea terţilor cu privire la un drept, dar nu constituie o dovadă suficientă despre existenţa acelui drept şi nici o garanţie a valabilităţii lui. c) terţul dobânditor nu poate să cunoască situaţia exactă a imobilului şi este expus, timp de 30 de ani, să fie evins din imobilul dobândit, fie din cauza unor vicii ale actelor de dobândire anterioare titlului său, fie datorită unor sarcini pe care nu le-a putut
35

inclusiv de către creditorii chirografari sau legatarii donatorului.formalitatea înscrierii sau transcrierii să fi fost înfăptuită de către cel ce se opune actului subdobânditorului (terţului). cu privire la acelaşi bun imobil. ceea ce este de natură să creeze îndoieli în legătură cu valabilitatea acestui act. cum ar fi donaţiile. generalizându-se sistemul cărţilor funciare pe întreg teritoriul ţării. . e) datorită caracterului personal al publicităţii . determinarea adevăratului proprietar al imobilului.decurgând din faptul că înregistrarea se făcea nu pe imobile. d) notarul public nu era obligat să verifice legalitatea şi valabilitatea actului înregistrat. ci pe numele proprietarilor . Efectul principal al transcrierii este acela că actul juridic translativ de proprietate devine opozabil faţă de terţi. Sfera noţiunii de terţ este mai largă atunci când se raportează la actele translative cu titlu gratuit.dreptul real să fi fost supus transcrierii sau înscrierii. Este necesară însă. . Prin Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare s-a renunţat la sistemul de inscriptiuni şi transcripţiuni.terţul să fi dobândit el însuşi un drept real de la acelaşi autor. deci.cercetarea registrelor era deosebit de incomodă. Astfel. pe baza registrelor. o persoană nu poate invoca inopozabilitatea actului încheiat de către un alt dobânditor (terţ) în privinţa aceluiaşi imobil. aşa cum rezultă din evidenţa 36 . pentru motivul că acest act nu a fost transcris. chiar dacă actul său a fost încheiat mai în urmă. lipsa transcrierii va putea fi invocată de către orice persoană interesată. îndeplinirea următoarelor condiţii: . fiind extrem de dificilă. În sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni se aplica. Cărţile funciare constituie un sistem real de publicitate.cunoaşte. În cazul în care nu sunt îndeplinite aceste ultime două condiţii. principiul potrivit căruia dreptul celui ce-1 transcrie mai întâi este mai puternic decât drepturile altor dobânditori. întrucât se întemeiază pe identitatea topografică a imobilelor.

obiective. sistemul de carte funciară oferă avantajul unei evidenţe complete şi exacte a imobilelor din fiecare localitate. Prin sistemul de cadastru general se realizează următoarele obiective: a) identificarea. în vederea înscierii în cartea funciară. a poziţiei. prin reorganizarea Oficiului Naţional de Cadastru. republicată în M. (municipiu). aflată în subordinea Ministerului Administraţiei şi Internelor. nr. oraş. Potrivit art. b) funcţia economică . pe bază de măsurători. la solicitarea organismelor abilitate.noţiune. 3 al Legii 7/1996. a bunurilor imobile prin natura lor. înregistrarea şi descrierea în documentele cadastrale. măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale. precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice. categorii de folosinţă şi pe proprietari. precum şi ale construcţiilor. 7/1996. III. prin evidenţierea destinaţiei şi categoriilor de 37 . 1 din Legea nr. Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică. economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării (art. configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii. c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă şi echitabilă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor. 201/2006). ca instituţie publică cu personalitate juridică. Geodezie şi Cartografie şi preluarea activităţii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul Justiţiei Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativteritoriale: comună. Cadastrul general îndeplineşte trei funcţii: a) funcţia tehnică. prin oficiile teritoriale de cadastru şi publicitate imobiliară şi la nivelul întregii ţări. b) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali de alte bunuri imobile. funcţii. judeţ. Cadastrul general . Spre deosebire de sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni. realizată prin determinarea.cadastrului general al fiecărui judeţ. unica autoritate în domeniu. se înfiinţează Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. Of.

registrul corpurilor de proprietate.marcarea pe teren prin borne a limitei intravilanului localităţilor. şi marcarea pe teren prin borne a hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale respective. . situate în intravilan sau extravilan. posesorul acestora.stabilirea.folosinţă a parcelelor. în cazul neînţelegerilor între proprietari şi (sau) posesorii învecinaţi. potrivit legii. . pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar. actului de proprietate şi înscrierea lor în cartea funciară La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale (comună. Cadastrul general cuprinde următoarele documente tehnice principale: . curţi. c) f uncţia juridică. partida cadastrală pe proprietari şi pe categorii de folosinţă. după caz. pe baza datelor fur nizate de cadastrele de specialitate. încadrarea acestora pe zone în cadrul localităţii. în lipsa acestora.indexul alfabetic al proprietarilor şi domiciliul acestora. respectiv pe clase de calitate. . se vor specifica. specificându-se destinaţia.registrul cadastral al proprietarilor. . potrivit legii. oraş şi municipiu).măsurarea tuturor parcelelor de teren din cuprinsul fiecărei unităţi adminis trativ-teritoriale. lucrările tehnice de cadastru constau în: . 38 . precum şi a elementelor necesare stabilirii valorii economice a bunurilor imobile. . realizată prin identificarea proprietarilor pe baza . . în vederea impozitării. . categoriile de folosinţă a terenurilor.registrul cadastral al parcelelor.înregistrarea litigiilor de hotare.identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau.fişa centralizatoare. . precum şi pentru terenurile cu alte destinaţii.pentru terenurile ocupate de construcţii. categoria de folosinţă şi proprietarul sau. .

Sistemul cărţilor funciare îndeplineşte următoarele funcţii: a) prin acest sistem de publicitate se obţine o evidenţă foarte clară a fiecărui imobil.planul cadastral. operând şi cuprinzând fiecare modificare în situaţia materială ori juridică a acestuia. Cărţile funciare reprezintă. funcţii. transmise sau stinse fărăca aceste operaţiuni să fie evidenţiate în cărţile funciare respective. totodată. dacă asupra imobilului sau transmis ori s-au constituit drepturi. Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate care se întemeiază pe identitatea topografică a imobilelor şi reflectă toate modificările care intervin în situaţia materială şi juridică a imobilelor. fapte şi raporturi juridice în legătură cu drepturile înscrise în cartea funciară. studiind cartea funciară vom putea şti care sunt titularii acestor drepturi. deci micşorată. Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc drepturi tabulare. iar înscrierile care se referă la aceste drepturi alcătuiesc „starea tabulară". precum şi natura operaţiunilor juridice încheiate. ori printr-o alipire suprafaţa a devenit mai mare. modificate. b) prin cărţile funciare se asigură realizarea elementelor necesare cerute de lege pentru constituirea. de la intrarea bunului în circuitul civil. chiar şi unele drepturi personale. aceste operaţiuni sunt înscrise în cartea funciară. dacă o anumită suprafaţă a fost reparcelată. un sistem de evidenţă complet. Obiectul cărţilor funciare îl constituie 39 . strămutarea. De asemenea. fapte sau alte raporturi juridice referitoare la bunurile imobile. legea prevede obligativitatea înscrierii unor drepturi personale. Cărţile funciare I. Planul cadastral conţine reprezentarea grafică a datelor din registrele cadastrale. referitoare la terenurile şi construcţiile din cadrul unităţilor administrativ-teritoriale. De asemenea. deoarece oglindesc toate transmisiunile şi constituirile de drepturi reale în legătură cu imobilul respectiv.. Noţiune. pentru a putea deveni opozabile terţelor persoane. modificarea şi stingerea drepturilor reale imobiliare care nu pot fi dobândite. obiect. Astfel.

determinat în hărţile topografice şi individualizat printr-un număr cadastral. Una sau mai multe parcele alipite. entităţile de bază ale evidenţei cadastrale şi de publicitate imobiliară care trebuie să se regăsească şi în cărţile funciare sunt următoarele: parcela. Parcela reprezintă un imobil cu sau fără construcţii. dar aceasta nu este egală cu a celorlalţi. Proprietarul imobilului poate fi o persoană fizică sau o persoană juridică privată sau de drept public.imobilele. o 40 . 7/1996. fie în mod natural. precum şi bunurile încorporate lor. fie mai multora. fie că aparţine unei persoane. se va considera că dreptul de proprietate aparţine acestor persoane. o unitate distinctă din punct de vedere juridic. 1 alin. aparţinând unui proprietar. asupra întregului corp funciar nefracţionat în materialitatea sa. Corpul de proprietate reprezintă un întreg. Pentru înscrierea în cartea funciară nu are relevanţă destinaţia construcţiei. formează partida sa cadastrală care se înscrie în aceeaşi carte funciară. entitatea principală. În consecinţă. fie artificial. (2) din Legea nr. iar construcţia este entitatea accesorie. în această din urmă situaţie trebuind să fie arătate cotele fiecăruia. iar mai multe corpuri de proprietate de pe teritoriul aceleiaşi localităţi. însă aceasta se va menţiona în cartea funciară. de pe teritoriul unei localităţi. Potrivit art. se va arăta proporţia fiecăruia faţă de întreg. spre exemplu o treime. dreptul de proprietate asupra acestui corp funciar se referă la întreg. înscrierea unei construcţii în cartea funciară se va realiza numai dacă se face dovada existenţei sale materiale şi a dreptului solicitantului asupra acelei construcţii. Atunci când fiecare dintre coproprietari are o anumită cotă parte determinată. construcţia şi proprietarul. adică terenurile de orice fel. Construcţia reprezintă imobilul realizat prin edificare care se înscrie în aceeaşi carte funciară în care se înscrie terenul pe care aceasta a fost realizată. simultan şi concurent. Entităţile de bază ale evidenţei cadastrale şi publicităţii imobiliare. aparţinând aceluiaşi proprietar. În caz contrar. II. Terenul este. formează corpul de proprietate care se înscrie în cartea funciară. deci.

În cazul în care se unesc două sau mai multe parcele într-o singură parcelă. prin desprinderea unei parcele de la corpul funciar sau împărţirea unei parcele în mai multe părţi independente. dacă se desparte o parcelă de un corp sau se micşorează întinderea unei parcele. fără separare pe ani. Cartea funciară este alcătuită din titlu (compus din numărul ei şi denumirea localităţii în care este situat imobilul) şi din trei părţi. Titlul cărţii funciare al parcelei pe care s-au constituit drepturi de superficie sau concesiune va cuprinde şi menţiunea acestui drept. III. Astfel. iar toate celelalte parcele înscrise după acest semn vor fi considerate corpuri funciare independente. cuprinde: 41 . 42 din Legea nr. fie prin dezlipiri. 7/1996 cartea funciară are 3 părţi. Cuprinsul cărţii funciare. denumită şi “Foaia de avere”. corpul de proprietate se modifică şi prin dezlipiri. Modificările corpului funciar. pot avea loc fie prin alipiri. Partea I. aşa cum prevede art. 7/1996.cincime etc. dar poate avea loc şi prin mărirea suprafeţei unui corp funciar sau a unei parcele. Foile cărţii funciare se numerotează pe fiecare localitate. Potrivit art. Fiecare corp funciar alcătuit prin unirea mai multor parcele se va arăta printr-un număr roman. Dacă se înscriu în aceeaşi carte funciară parcelele care nu se vor uni la corpul funciar se va pune semnul crucii. Dezlipirea reprezintă operaţiunea prin care un corp funciar sau o parcelă devin mai mici. Alipirea este operaţiunea prin care mai multe parcele se unesc pentru a constitui un singur corp funciar. acestea trebuie să fie situate una lângă alta. se are în vedere ultimul număr dat cărţii funciare de pe lista ce se ţine pentru fiecare localitate. începând cu numărul 1 până la ultimul număr necesar. Astfel. Când se dă următorul număr. 19 din Legea nr. corpul de proprietate consti-tuit prin înscrierile în cartea funciară se va putea modifica prin alipiri. dacă mai multe parcele se unesc într-un singur corp sau dacă se adaugă o nouă parcelă la un corp de proprietate ori se măreşte întinderea unei parcele.

respectiv strada şi numărul. se referă la înscrierile privind dreptul de proprietate şi documen tele pe care se întemeiază şi are 4 rubrici: numărul curent. terenuri agricole arabile. numele şi prenumele proprietarului.) Aceste acte 42 . terenuri cu ape şi stuf etc). Dacă este persoană fizică. Menţiunile privind terenul şi categoria de folosinţă sunt cele uzitate în lucrările de cadastru ca. şi porecla. pogoane. donaţie. de exemplu: teren cu construcţii (care se descriu.) şi a numărului cadastral dat parcelei (de exemplu: 100. păşuni. a) Numele proprietarului se scrie în aşa fel. ocoale etc. stânjeni. Partea a II-a. încât să se elimine orice dubiu cu privire la identitatea acestuia. În localizarea amplasamentului se aplică repere de la cea mai largă modalitate de situare. imobilul poate avea mai multe numere cadastrale. Fiecare imobil are un număr cadastral.menţionarea modalităţilor de dobândire a proprietăţii certificate de acte juridice corespunzătoare (vânzare-cumpărare. prăjini. Suprafaţa terenului se exprimă în unităţile de măsură legale actuale: ha. când este cazul. după planul de identificare a imobilelor).. categoria de folosinţă şi. ca pe foaia I. căi ferate. terenuri neproductive (drumuri. terenuri neagricole (păduri. de exemplu: casă. parter şi etaj din cărămidă. plantaţii forestiere.a) descrierea imobilului cu indicarea numărului de ordine (adică I+1. construcţii industriale etc). se scrie numele. c) amplasamentul şi vecinătăţile. construcţiile. operaţiunea înregistrată şi observaţii. iar dacă este persoană juridică. prenumele său şi al părinţilor şi. fâneţe. dar sub acelaşi număr de ordine. mp. după caz. Dacă intervin dezmembrări sau alipiri de parcele. denumită şi “Foaia de proprietate”. vii şi livezi etc. schimb etc. grajd şi şură etc). în care se vor transforma denumirile anterioare: jugăre. aerodromuri. b) Rubrica a doua cuprinde: . b) suprafaţa terenului. Indicarea vecinătăţilor este necesară îndeosebi în regiunile care nu au avut cărţi funciare.. în antet se menţionează numă rul cărţii funciare. la cea mai detaliată. se scrie denumirea şi sediul acesteia.

Superficia se înscrie asupra parcelei sau. acte admi nistrative.orice îndreptări sau însemnări cu referire la titlu.faptele juridice care determină apariţia. Această parte a cărţii funciare cuprinde trei rubrici: numărul curent. concesiune. . îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte. modificarea sau stingerea dreptului asupra întregului corp de proprietate sub forma proprietăţii exclusive. Partea a III-a. au fost păstrate şi de Legea nr. precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte.transmiterea proprietăţii.servituţile stabilite în favoarea imobilului . .juridice pot fi autentice (notariale). denumită şi “Foaia de sarcini”. se referă la: a) dezmernbrămintele dreptului de proprietate: uzufruct. 1) Principiul consensului. drepturile personale sau alte raporturi juridice. 7/1996. comune în devălmăşie sau indivize. cu valoare de principii. uz. după caz. partea cărţii funciare. drepturile personale. modificarea sau stingerea drepturilor reale. instituite prin Decretul-lege nr. Potrivit regulilor dreptului civil. c) urmăririle imobiliare (sechestrul) sau a veniturilor imobilului. Cele mai multe dintre aceste principii. 115/1938. sub semnătură privată. d) orice modificări. . cuprinsul (inclusiv valoarea) şi observaţii. constituirea. transmiterea sau stingerea drepturilor reale are loc prin declaraţia 43 I sau a II-a a . IV. . Principiile fundamentale ale cărţilor funciare. asupra întregului corp de proprietate. acţiunile referitoare la proprietate . modificarea. La baza regimului juridic al cărţilor funciare stau anumite reguli fundamentale. privilegii). abitaţie. b) faptele juridice. superficie şi sarcini (ipoteci. servituţile în defavoarea imobilului. hotărâri judecătoreşti. iar în antet se menţionează cele înscrise pe celelalte foi.

în mod valabil. în art. înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale se face pe baza actului prin care acestea s-au constituit ori s-au transmis.radierea înscrierii drepturilor care se sting la împlinirea termenului menţionat în înscriere. reale imobiliare reprezintă un acord de vo-inţă al părţilor acelui act juridic. 7/1996 prevede implicit. terea şi stingerea acord de ţământului asemenea. fie prin moartea titularului sau împlinirea termenului arătat în înscrierea respectivă. 7/1996. dar radierea nu va afecta drepturile constituite în favoarea terţelor persoane. respectiv. 22 alin.radierea drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor. . . 44 excepţii: . 48 alin. deci.radierea înscrierii unui drept real imobiliar se va face în temeiul actului . însăşi Legea nr. consimţământul dreptului real imobiliar transmis. (1). De la principiul consensului. prin acordul dintre acesta şi cel în favoarea căruia se constituie sau se strămută dreptul. întrucât însuşi actul de constituire sau transmitere a drepturilor repre-zintă. Decretul-lege nr. decât fie în temeiul consim de radiere exprimat de titularul dreptului. inclusiv existenţa consimţământului părţilor (în măsura în care aceasta este posibilă). Potrivit art. De drepturilor reale în regim de carte funciară este necesar să existe un reale nu se pot radia din cartea funciară. transmi voinţă între cel care dă şi cel care primeşte dreptul. se prevăd următoarele care exprimă consimţământul titularului la stingerea lui. Aceste din urmă dispoziţii legale nu trebuie să ne ducă la concluzia greşită potrivit căreia la baza regimului juridic al noilor cărţi funciare nu se mai află principiul consensului. totodată. că registratorul este obligat să verifice îndeplinirea cerinţelor de valabilitate a actului juridic pe baza căruia se solicită înscrierea în cartea funciară a dreptului real imobiliar. Acest acord de voinţă al părţilor actului juridic lor implicit la înscrierea în cartea funciară a De altfel. (1) din Legea nr.de voinţă a titularului dreptului şi. drepturile 115/1938 reproducea dispoziţiile Codului civil referitoare la valabilitatea convenţiilor prevăzând că pentru constituirea.

înscrierile în cartea funciară se pot face. ci sunt urmarea unei neînţelegeri intervenite între aceştia după ce s-a realizat acordul de voinţă. acestea nu exclud acordul de voinţă dintre titularul iniţial şi cel subsecvent. 22 din Legea nr. În doctrină s-au mai evidenţiat şi alte situaţii în care se vor opera modificări de carte funciară împotriva titularului dreptului. sau radierea drepturilor reale imobiliare pe baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile sau a actului administrativ de Prin decizia administrativă nu poate fi silit nimeni să-şi înstrăineze Cât dreptul. Acesta. numai cu consimţământul titularului dreptului real. la înregistrarea cererii. dacă titularul dreptului de uzufruct comite abuzuri în exercitarea acestui drept şi între el şi proprietarul imobilului se va naşte un litigiu. şi-a grevat dreptul. însă înainte de intabularea dreptului în favoarea dobânditorului.înscrierea autoritate. renunţându-se. Astfel. se va adresa instanţei judecătoreşti printr-o acţiune în prestaţie tabulară. sau împotriva aceluia care. în temeiul unor hotărâri judecătoreşti pronunţate în anumite litigii. era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută. la principiul consensului. 7/1996 prevede că înscrierea unui drept în cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care. va dispune prin hotărâre judecătorească radierea dreptului de uzufruct. dacă amândouăînscrierile se cer deodată. 22 şi 23 din Legea nr. chiar dacă uzufructuarul s-ar opune.. deci fără consimţământul acestuia. priveşte hotărârile judecătoreşti. înainte de a fi înscris. iar înscrierile efectuate fără respectarea acestor cerinţe nu vor fi valabile. Acordul de voinţă dintre părţi trebuie să îndeplinească toate condiţiile de fond şi de formă necesare pentru tipul de act juridic încheiat. s-a arătat că. de regulă. Aceste prevederi legale au următorul conţinut: a) Art. deci. iar dacă instanţa va admite acţiunea promovată de proprietar. 45 . dar se poate dispune înscrierea unei ipoteci în favoarea statului. potrivit art. De asemenea. 7/1996. dacă proprietarul iniţial refuză să-i pună la dispoziţie actele necesare pentru intabulare.

vânzare silită. Astfel. drepturile reale imobiliare trebuie înscrise.hotărâri judecătoreşti. De la principiul opozabilităţii înscrierilor în cartea funciară există anumite excepţii . 7/1996. în prealabil. la înscrierea în cartea funciară a dreptului real imobiliar în favoarea dobânditorului o dată cu exprimarea consimţământului său la încheierea actului juridic translativ sau constitutiv de drept. . dacă titularul lor înţelege să dispună de ele. efectul de opozabilitate al inoperant cu referire la: 46 înscrierilor din cartea funciară este . 7/1996. 7/1996 dispune că. fără înscrierea în cartea funciară. Potrivit art. ca de exemplu. . Din examinarea acestor dispoziţii legale reiese că înscrierea în cartea funciară a unui drept real constituit sau transmis. potrivit art. însă că proprietarul tabular nu a consimţit. 2) Principiul opozabilităţii drepturilor reale înscrise în cartea funciară. 25 din Legea nr. 26 din Legea nr. iar înscrierile nu s-au făcut. Şi în aceste cazuri.accesiune. împroprietărirea. . Aceasta nu înseamnă. . .uzucapiune.expropriere. în mod valabil. când sunt dobândite prin următoarele moduri: . dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi. - funciară au rol de publicitate şi efectul legii. în mod tacit. înscrierile în cartea opozabilitate faţă de terţi. „dacă mai multe persoane şi-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil. cel din urmă îndreptăţit va putea cere înscrierea dobândirilor succesive o dată cu aceea a dreptului său. înscrierea făcându-se chiar împotriva acestuia.succesiune. în cartea funciară. Prin excepţie. 23 din Legea nr. se face indiferent de consimţământul titularului dreptului tabular. dovedind prin înscrisuri originale întreg şirul actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile".b) Art.

se consideră că întreg cuprinsul cărţii funciare este exact.restricţiile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate. de exemplu. concordanţă între 47 . Deci. 3) Principiul publicităţii . 891 şi 892 din acest cod). Cu alte cuvinte. modifică sau sting drepturile reale imobiliare trebuie înscrise în cartea funciară. Din aceste dispoziţii legale rezultă. 30. b) Dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară. în art. expropriere sau prin prevederile legale privind protecţia ecologică. în virtutea principiului publicităţii. după cum dreptul statului dobândit prin expropriere pentru cauză de utilitate publică nu mai poate fi contestat de nici o persoană. chiar dacă ar putea opune un drept al său înscris în cartea funciară (de exemplu. sistematizarea localită ţilor etc. valoarea sau alte aseme nea aspecte. Conform principiului publicităţii toate operaţiunile prin care se constituie. în realitate. se presupune că acel drept nu mai există." (art. o promisiune de înstrăinare a imobilului în favoarea sa). Opozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi asigurată numai prin publicitatea operaţiunilor juridice privitoare la aceste drepturi. Ca să opereze această prezumţie este necesar să existe. .. se presupune că acest drept nu există. că dreptul asupra unui imobil cu o suprafaţă mai mare decât cea înscrisă în cartea funciară este întru totul valabil. 7/1996 instituie. două prezumţii legale în domeniul cărţilor funciare: a) Un drept real înscris în favoarea unei persoane creează prezumţia că dreptul există în folosul ei. categoria de folosinţă. Dacă în cartea funciară un drept este radiat. destinaţia.suprafaţa terenului. transmit. pentru a deveni opozabile terţilor şi pentru ca titularii drepturilor reale tabulare să poată dispune de ele. se prezumă că „starea tabulară" corespunde stării de drept material. Aceste prezumţii instituite de legile cărţilor funciare au fost împrumutate din Codul civil german potrivit căruia: „Dacă un drept este înscris în favoarea unei persoane. se presupune că acelei persoane i se cuvine acel drept. Legea nr. fiind în concordanţă cu situaţia juridică reală.

Potrivit art. Terţul de bună-credinţă care a dobândit cu titlu oneros nu se poate. În ce priveşte terţii de bună-credinţă care au dobândit drepturi bazându-se pe o stare tabulară. interdicţia de înstrăinare şi grevare. sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală. Astfel. dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost notată în cartea funciară vreo acţiune care să conteste cuprinsul ei. Astfel. totuşi. dacă a obţinut dreptul în mod ilegal sau dacă a ignorat anumite restricţii impuse de lege. cuprinsul cărţii funciare poate fi invocat de orice persoană interesată. dacă o persoană şi-a înscris ipoteca asupra unui imobil. precum şi în cazul faptelor şi raporturilor juridice care se pot înscrie. aceasta se va considera alăturată dreptului real. prevala de prezumţia instituită de art. dreptul de ipotecă rămâne neatins şi va greva în continuare imobilul. Pentru opozabilitatea dreptului real tabular nu este nevoie de o altă probă pentru valabilitatea înscrierii formale. întrucât deşi instanţele nu vor putea contesta starea tabulară şi concordanţa acesteia cu situaţia juridică reală. chiar dacă acestea nu erau înscrise în cartea funciară. prezumţia că aceasta corespunde realităţii devine absolută şi exclude proba contrară. ci numai de dovada înscrierii. Prezumţiile operează în privinţa tuturor drepturilor reale imobiliare susceptibile de în-scriere în cartea funciară. 31 din lege. 48 . 7/1996 . având forţa probantă a prezumţiei legale relative care operează până la proba contrară. Dacă printr-o înscriere simultană sau subsecventă s-a adus vreo restricţie dreptului real. 31 din Legea nr. deoarece persoana care îşi valorifică dreptul înscris poate suporta consecinţele răsturnării acestei prezumţii prin prezentarea unei situaţii juridice reale diferite de cea din cartea funciară. iar proprietarul îl înstrăinează. au totuşi drept de apreciere ori de câte ori intervine un litigiu şi poate fi pusă în discuţie buna-credinţă. de exemplu. O limitare a principiului publicităţii (şi a prezumţiilor) o constituie practica judecătorească. cuprinsul cărţii funciare se consideră exact numai în folosul aceluia care a dobândit un drept real cu bună-credinţă prin act juridic cu titlu legal.situaţia juridică şi starea tabulară.

ei nu ar putea invoca buna-credinţă într-un eventual litigiu având ca obiect anularea sau nulitatea titlului vânzătorului şi. care este imprescriptibilă şi poate fi pornită împotriva dobânditorului nemijlocit oricând. În cazul atacării unei înscrieri efectuate în cartea funciară. la care ne-am referit mai sus. cu excepţia evidenţelor care privesc siguranţa naţională. principiul publicităţii este înţeles sub două aspecte şi anume acela al publicităţii materiale. titularilor de drepturi li se vor elibera. extrase. Noţiunea „orice persoană " la care se referă art. Altfel. legea prevede că nici o autoritate nu va putea cere oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară trimiterea originalului cărţii funciare sau a planurilor de identificare a imobilelor. cu plata taxelor legale. cartea funciară. terţii. caducitatea propriului lor titlu. precum şi al publicităţii formale. Cu toate acestea. De asemenea. pot lua cunoştinţă de situaţia juridică a unui imobil consultând. chiar dacă radierea din cartea funciară a fost omisă. în primul rând. instanţa judecătorească va putea cere mapa înscrisurilor care au stat la baza înscrierii 49 . certificate sau copii legalizate de pe cărţile funciare.De asemenea. 41 din Legea nr. Acest din urmă aspect vizează faptul că orice persoană va putea cerceta cartea funciară şi celelalte evidenţe care alcătuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliară. În doctrină. la cerere. Legea prevede însă că cercetarea cărţilor funciare şi a registrelor de carte funciară poate fi făcută de către cei interesaţi numai sub supravegherea conducătorului de carte funciară sau a arhivarului. Din motive de siguranţă a evidenţei de carte funciară. 41 din Legea nr. cu excepţia nulităţii absolute. nu se pot dobândi drepturi care erau stinse anterior dobândirii. pe cale de consecinţă. 7/1996 trebuie înţeleasă într sensul că interesate de cunoaşterea stării tabulare pot fi şi alte persoane decât titularii drepturilor reale înscrise în cartea funciară. De altfel. partea lezată va putea ataca în justiţie actul vicios numai înăuntrul termenului de prescripţie. ca potenţiali subdobânditori. 7/1996. prevăzut de art.

partea indiviză a fiecărui proprietar. Este necesară o individualizare exactă şi atunci când este vorba de proprietate pe etaje ori pe apartamente.atacate. la subiectele de drept titulare ale drepturilor tabulare. dacă cererile respective au fost încuviinţate. abitaţie sau servitute se pot înscrie şi numai asupra unei parcele din corpul funciar. Întâlnit în doctrină şi sub numele de „principiul neutralităţii”. Drepturile de uzufruct. 47 alin. Ordinea înregistrărilor va statornici rangul. Conform acestei reguli fundamentale. 50 . Înscrierile în cartea funciară îşi produc efectele de la data înregistrării cererii. 6) Principiul priorităţii sau al rangului serial. Aceasta spre deosebire de ipoteca înscrisă pentru o anumită sumă determinată care trebuie să greveze întregul corp funciar. 5) Principiul specialităţii. principiul legalităţii este acea regulă care obligă oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară să se supună numai legii în soluţionarea cererilor. 7/1996 determină procedura pe care trebuie să o urmeze oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară de la înregistrarea cererii şi până la soluţionarea acesteia. Detaliile trebuie să se refere atât la aspectele tehnice şi fizice. păstrându-şi neutralitatea faţă de actele juridice încheiate de părţi. uz. fiecare operaţiune în cartea funciară trebuie să fie precis determinată prin descrierea însuşirilor caracteristice ale fiecărui imobil. Legea nr. cât şi la situaţia juridică. Înscrierile drepturilor tabulare trebuie să se refere la corpul de proprietate şi la parcelele care intră în alcătuirea acestuia. (3) şi (4) din Legea nr. Pe cerere se va face menţiune despre existenţa sau inexistenţa vreunei cauze de împiedicare a înscrierii. atunci când există o proprietate indiviză. 7/1996. Nu se vor putea opera înscrieri în cartea funciară dacă acestea se solicită în temeiul unor acte nelegale. acte a căror legalitate este ţinut să o verifice. astfel încât să poată fi deosebit de altul. De asemenea. Rangul înscrierii este determinat de dată şi de ora înscrierii. după cum reiese din art. 4) Principiul legalităţii. dar trebuie ataşată o schiţă din care să reiasă care anume dintre parcele. se va indica.

Instanţa va hotărî care drept va fi înscris mai întâi. se va menţine înscrierea în cartea funciară a dreptului dobânditorului ulterior care va putea cere radierea înscrierii efectuată mai în urmă a dreptului dobânditorului mai înainte. dobânditorul anterior. care şi-a înscris mai în urmă dreptul în cartea funciară. drepturile de ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi rang. c) în momentul dobândirii dreptului să nu fi fost înscrisă în cartea 51 . Potrivit art. Dacă dobânditorul ulterior a fost de bună-credinţă şi a dobândit cu titlu oneros. Dacă mai multe cereri sunt prezentate prin acelaşi curier sau primite prin poştă în aceeaşi zi. vor primi provizoriu rang egal. potior jure". Dimpotrivă. 7/1996. dacă actele au acelaşi obiect şi provin de la acelaşi autor. făcându-se aplicarea principiului anterior. urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii înscrierii nevalabile. în funcţie de data încheierii actelor juridice de dobândire a drepturilor de proprietate sau a altor drepturi reale principale. Potrivit legii. nu va putea obţine un rang preferenţial al înscrierii sale. În condiţii egale (bună-credinţă şi titlu oneros). dobânditorul ulterior este considerat de bună-credinţă dacă sunt întrunite cumulativ următoarele condiţii: a) dreptul dobândit să fi fost înscris în cartea funciară în favoarea transmiţătorului în momentul achiziţionării de către subdobânditor. iar celelalte drepluri reale principale. va avea forţă juridică mai mare înscrierea efectuată „prior tempore. intrând în concurenţă. dobânditorul anterior al dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui imobil printr-un act juridic poate cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată de un dobânditor ulterior cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă la data încheierii actului. b) dreptul să fi fost dobândit prin act juridic cu titlu oneros. 28 din Legea nr. acestea sunt considerate ca fiind prezentate simultan şi vor fi înregistrate cu aceeaşi dată şi aceeaşi oră.Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou de carte funciară.

În concluzie. Înregistrarea cererii la biroul de carte funciară conferă înscrierii rangul serial. încheiată în formă scrisă. prin aceste dispoziţii legale sunt ocrotite drepturile reale imobiliare dobândite cu titlu oneros şi cu bună-credinţă. în primul rând. materializat în actul juridic prezentat judecătorului 52 . rangul poate fi convenţia părţilor numai pentru ipoteci. pot să-şi cedeze unul altuia rangul. însă orice persoană interesată poate face proba contrară. dacă sunt îndeplinite aceste condiţii legale. Pentru a-şi ceda rangul este necesară o convenţie în acest sens. anterior sau în momentul dobândirii dreptului. înscrisă anterior. Se va cerceta. această inexactitate din cuprinsul cărţii funciare. 7) Principiul oficialităţii.funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei. Efectul convenţiei este acela că ipoteca ulterioară va lua locul unei alte ipoteci. din oficiu. Apoi se verifică dacă actul juridic îndeplineşte condiţiile de formă şi de fond necesare pentru operaţiunea juridică încheiată. De asemenea. fără consimţământul proprietarului tabular al bunului grevat. tuturor înscrierilor operate în cartea funciară. de exemplu. d) dobânditorul să nu fi cunoscut. o astfel de nu poate fi valabilă în cazul altor drepturi tabulare. Buna-credinţă nu trebuie dovedită de către noul dobânditor întrucât aceasta se prezumă (bona fides presumitur). dacă persoana care a introdus cererea are calitatea de a solicita înscrierea şi dacă are capacitatea de a dispune asupra dreptului în discuţie. să nu lege şi să conţină acordul de voinţă dintre cuprindă clauze interzise de litatea cererii şi a actelor în Această verificare efectuată şi precizie în privinţa schimbat prin convenţie din oficiu are menirea de a asigura o mai mare siguranţă înstrăinător şi dobânditor. Deci. lega baza cărora se solicită înscrierea în cartea funciară. Oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară este obligat şi împuternicit să verifice. dar mai mulţi creditori ipotecari. pe altă cale. Cu alte cuvinte. buna-credinţă a noului dobânditor subzistă.

înscrierea provizorie şi notarea. iar prin justificare se vor asigura drepturi ca şi cele realizate prin intabulare. 7/ 1996 titularii drepturilor reale imobiliare nu vor putea dispune de ele decât cu condiţia înscrierii prealabile a acestor drepturi în cartea funciară. va trebui să efectuareze din oficiu înscrieriea în cartea funciară. pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis în mod valabil acel drept. . astfel dobândite. 25 din Legea nr. a) Intabularea este acea înscriere cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar în cartea funciară. dacă îndeplinesc cerinţele prevăzute de lege. 7/1996. produc numai două efecte: . 29 din Legea nr. Aşadar. sunt supuse intabulării drepturile reale imobiliare ce fac obiectul actelor juridice cu titlu definitiv. Categorii de înscrieri în cartea funciară. 26 alin. aceasta se va respinge printr-o încheiere motivată. dimpotrivă. admite cererea. 115/1938. înscrierea provizorie în cartea 53 . Potrivit art. Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile legale. Potrivit legislaţiei în materie. inclusiv intabularea. (3) din Legea nr.determinarea rangului înscrierii în ordinea înregistrării cererii de înscriere. V. în conformitate cu art. se pot consolida sau justifica. intabularea avea şi efect constitutiv de drept. după cum rezultă din însăşi denumirea sa. transmiterea drepturilor imobiliare fără respectarea acestei condiţii legale atrage inopozabilitatea drepturilor. Dacă registratorul. Dacă potrivit Decretului-lege nr. în sensul că dreptul real imobiliar lua naştere din momentul intabuiării lui în cartea funciară.opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererii de înscriere. b) Înscrierea provizorie. faţă de terţi. toate înscrierile efectuate în cartea funciară. Potrivit art. Această condiţie prealabilă pentru opozabilitatea drepturilor reale imobiliare faţă de terţi este obligatorie şi în cazul statului. asigură numai anumite drepturi provizorii care. după verificare.de carte funciară. 7/1996. În consecinţă. există trei feluri de înscrieri în cartea funciară şi anume: intabularea.

dreptul real imobiliar a fost va consolida şi înscrierea provizorie a justificarea înscrierii provizorii a transmis unei alte persoane. radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea acesteia. anterior. Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea ei. 29 alin. e) dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare.funciară se poate solicita în următoarele cazuri: a) când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiţie suspensivă. d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul imobiliar. cele două înscrieri provizorii vor fi radiate la cererea terţilor interesaţi. Dacă în perioada cuprinsă între momentul înscrierii provizorii şi până în momentul justificării ei. întrucât înscrierile provizorii nu au caracter de opozabilitate 54 dreptului subdobânditorului. înscrierea provizorie devine opozabilă terţilor cu rangul determinat de cererea de înscriere. nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage. înscrierea provizorie se va consolida şi se va transforma într-o veritabilă intabulare opozabilă terţilor. Înscrierea provizorie are ca efect asigurarea rangului serial al opozabilităţii faţă de terţi a drepturilor înscrise în cartea funciară. dacă s-a realizat condiţia suspensivă şi dreptul real imobiliar a devenit pur şi simplu sau dacă hotărârea judecătorească prin care s-a constituit sau s-a recunoscut un asemenea drept a rămas definitivă şi irevocabilă. sub condiţia şi în măsura justificării ei. (1) din Legea nr. o dată cu . În mod corespunzător. În caz contrar. se dreptului transmiţătorului. b) când se solicită intabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a rămas irevocabilă. a fost înscris provizoriu. Astfel. În concret. potrivit art. la cererea celui interesat. care nu aduc însă atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de cerere. c) dacă se dobândeşte un drept tabular care. 7/1996.

potrivit principiilor: „accessorium sequitur principalem" „resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis". 2) instituirea curatelei. acţiunilor şi căilor de atac în justiţie. în legătură cu imobilele din cartea funciară. c) Notarea este o înscriere provizorie în cartea funciară a altor raporturi juridice. acţiunea de ieşire din indiviziune. Aşadar. 8) interdicţia de înstrăinare sau grevare a imobilelor. de exemplu: acţiunea în prestaţie tabulară. 6) arătarea acţiunii pentru anularea hotărârii declarative de moarte a titularului dreptului real înscris în cartea funciară. acţiunea în rectificarea . 5) arătarea oricărei acţiuni care dă caracterul de drept litigios unui drept real înscris în cartea funciară ca. dacă au fost 55 şi baza căruia s-a înscris dreptul real în cartea înscrierilor din cartea funciară. precum şi a măsurilor de indisponibilizare. a incapacităţilor. precum şi modalităţile interdicţiei de înstrăinare sau grevare. 4) arătarea de raporturi juridice cu o altă persoană de natură să afecteze regimul juridic al bunului imobil. 7) arătarea situaţiilor când se face urmărirea silită a imobilelor. 3) modalităţile juridice ce afectează dreptul înscris în cartea funciară (termenul şi condiţia).decât sub condiţia justificării lor. iar radierea înscrierii provizorii nejustificare a dreptului transmiţătorului atrage şi radierea înscrierii provizorii a dreptului subdobânditorului. acţiunea pentru desfiinţarea sau desfacerea actului juridic pe pauliană etc. acţiunea funciară. 9) contractul de locaţiune sau cesiunea de venituri. drepturilor personale. se vor putea nota în cartea funciară: 1) incapacităţile totale sau parţiale de exerciţiu ale titularului dreptului real înscris.

încheiate pe o durată mai mare de 3 ani. 12) schimbarea rangului unei ipoteci. drepturi reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt considerate dobânditori de bună-credinţă şi îşi păstrează drepturile astfel dobândit proprietate al transmiţătorului a fost ulterior desfiinţat. putându-se nota în cartea funciară orice alte fapte. situaţiile şi drepturile personale. chiar dacă titlul de raporturile juridice. fi opozabile terţilor numai dacă au fost notate precum şi acţiunile în justiţie vor 56 . 11) sechestrul asigurător şi judiciar. persoanele care au dobândit. prin act juridic cu titlu oneros. ceea ce înseamnă că în cartea funciară. drepturi personale sau acţiuni a căror notare este permisă de lege. 13) atacarea încheierii de înscriere în cartea funciară cu apel şi recurs. Această enumerare are caracter exemplificativ. 10) promisiunea stabilită prin convenţie de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil. În caz contrar. 14) sentinţa declarativă de faliment. 15) lucrările de expropriere a imobilului. Efectul notării este acela de informare a terţelor persoane. e.