PROPERTY  OUTLINE   Likely  Essay  question  topics:     NY  not  duty  to  mitigate  in  LL/T    -­‐  know  that  statute

 &  number   Easement     Kenneth  Cole  case  –  no  duty  to  mitigate     Rocekfellor   Dumpler       I. LEASEHOLDS:  LANDLORD  &  TENANT  LAW:  focuses  on  the  right  to  POSSESS  and  the  right  to  EXCLUDE     1. LEASEHOLD  ESTATES:  Lease    statute    common  law     A. Non-­‐Freehold  Estates  (Leases):   i. Term  of  Years:  greater  than  1  yr.  S  of  F     1. Fixed  duration,  notice  not  required     2. Common  Law:  No  limit  on  the  number  of  years  permitted   3. Death  does  not  affect  obligations  of  L/T  under  the  will     ii. Periodic  Tenancy:     1. Lease  for  a  fixed  period  of  time  that  automatically  renews  until  either  LL  or  T  gives  notice  of   termination  –  termination  is  always  uncertain  until  notice  is  given     2. Can  be  expressed  or  implied  (if  LL  cashes  check,  then  a  periodic  tenancy  was  created)     a. If  not  express,  look  to  periods  of  when  they  paid  rent,  court  will  impose  that  period     b. EX:  if  oral  agreement  for  5  years  –  not  term  of  years,  look  to  rent  payments  to  determine   period,  and  then  enough  notice?     c. If  terms  say  T  is  to  pay  every  month  but  checks  come  erratically,  still  month  to  month  –  not   when  the  checks  come  but  what  the  amount  is  for   3. Notice  is  required  to  terminate  &  must  terminate  on  the  final  day  of  the  period  (end  of  month)   4. Common  Law:     a. Year-­‐to-­‐year  lease:  half  a  year  notice  required  to  terminate   b. Less  than  a  year-­‐to-­‐year  lease:  notice  equal  to  the  length  of  the  period  –  cannot  exceed  6   months     5. New  York  Law:  Only  applies  to  L  ONLY  WITH  MONTH  TO  MONTH     a. NYC  §232-­a:  L  has  to  written  notify  at  least  30  days  before  to  terminate  Lease  (same  as   sufferance)     b. NY:  L  has  to  give  at  least  1  month  written  notice  to  terminate     I. Statute  give  minimum,  so  if  K  says  20  days  notice,  not  valid,  statute  would  apply       iii. Tenancy  at  Will:   1. Last  as  long  as  each  party  wants,  both  LL  and  T  have  the  right  to  terminate     2.  Only  Lease  type  that  can  be  unilateral  –  and  ONLY  if  lease  at  the  will  of  the  T.    If  lease  is  at  the   will  of  LL,  it  is  implied  there  is  a  similar  right  for  the  T  to  terminate,  but  not  vise  versa   3. Fragile:  only  lasts  as  long  as  each  party  is  alive.     a.  Terminates  if  property  is  sold,  if  assigned  to  another  tenant,  L  sells  the  property,  L  leases   to  another  T   b. EX:  Oral  lease  for  5  years,  L  has  right  to  terminate  at  will  –  not  a  Tenancy  at  will  because   fixed  duration  of  time.    B/c  L  has  right  to  terminate,  implied  T  does  too.    Once  L  accepts  and   deposits  a  check  for  a  period  of  time,  becomes  a  periodic  tenancy,  have  to  find  what  KIND   of  periodic  Tenancy  was  created    (K  law  with  offer  &  acceptance).    To  prevent  Judge  from   implying  period  tenancy  over  a  tenancy  at  will  -­‐  EXPRESSLY  STATE  IN  K  a  tenancy  at  will.     4. Common  Law:     a. No  notice  necessary  –  can  give  15  minutes       5. Modern  Trend:  This  had  changed  over  time  to  something  more  reasonable  (Implies  periodic   tenancy  unless  expressly  stated  otherwise  that  it’s  a  tenancy  at  will)    

6. NY§228:  for  will  and  sufferance,  L  must  give  30  days  notice  to  terminate  –  after  30  days,  L   can  evict  T,  recover  premises…     iv. Holdover  Tenancy  (tenancy  at  Sufferance):     1. Created  when  T  won’t  move  out  (continues  to  have  possession  after  the  termination  of  his  right   of  possession)  L  can  either   a. Evict  T:  treat  T  as  a  trespasser  and  evict   b. Create  a  new  Tenancy:  Give  consent,  either  express  or  implied,  to  a  new  term    -­‐  Bind  T  to  a   new  periodic  tenancy   I. If  renew  the  lease  then:   1. Common  Law:    term  is  length  of  previous  lease   2. New  York  Law:  length  is  longer  than  month  to  month,  UNLESS  K  states   otherwise,  L  can  evict  but  if  L  accepts  rent  it  will  be  for  one  month  –  start  periodic   tenancy           2. LANDLORDS  DUTIES;  TENANTS  RIGHTS  &  REMEDIES:  Covenants  are  independent  of  T’s  covenants     A. Implied  in  EVERY  Lease:  INDEPENDENT  OF  T’S  DUTIES   i. Delivery  of  Possession  (either  actual  and/or  only  legal)     1. UK  Rule  (Common  Law  Rule):   a. Implied  duty  to  deliver  legal  and  actual  possession     2. American  Rule  (old  NY  Common  Rule,  Minority  Rule):   a. Implied  duty  to  deliver  legal  possession  only     3. NY  Law  §223-­a:       a. Uses  “default”  rule  (UK/Majority/Common  Law)     b. UNLESS  K  states  otherwise,  than  §223-­‐a  will  govern:  Legal  &  actual  possession.    K  MAY   modify  it  –  K  can  say  only  legal  and  then  K  governs.  T  can  rescind  and  get  any  consideration   paid              Contract           Statute:           Common  Law     Absent  a  provision  on  the  K         (American  Rule)  only  legal  Possession     NY  Law  §223-­‐  a  applies       4. Hannah  Rule:  at  the  beginning  of  the  term,  there  shall  be  no  legal  obstacle  to  the  tenant  right  of   possession  (Hannah  v.  Dush)  –  follows  American  rule  -­‐  only  legal  possession  required     5. EXAM:  If  no  stated  jurisdiction,  go  through  both  analyses.    If  Lease  starts  at  the  beginning  of   November  and  L  tells  T  that  old  T  moved  out,  go  ahead  and  move  in  October  15th.    L  has  NOT   given  legal  possession  because  that  doesn’t  start  until  11/1.   a. If  Old  T  still  in  possession  on  11/1:   I. Majority/UK/NY:  legal  &  Actual  –  L  must  sue  to  evict  holdover,  T2  can  rescind   II. Minority/  American  Rule:  only  legal  possession  –  T2  has  to  sue  holdover  T     ii. Implied  Covenant  of  Quiet  Enjoyment:   1. Both  residential  and  Commercial     2. Old  NJ  Rule:  no  implied  covenant  of  QE  because  of  the  LL/T  relationship  –  needed  an  express   agreement  or  use  of  some  words  that  imply  the  covenant  (NJ  now  uses  Majority  Rule)   3. Majority  Rule:  Implied  in  all  leases:  T  has  the  right  to  quiet  use  and  enjoyment  of  the  premises   without  interference  from  L   4. Breach:  3  Things  trigger   a. Actual  Eviction  by  L  or  a  3rd  party  (similar  to  ouster)   I. Physically  ousted    

II. Damages:  T  can  stop  paying  rent  and  sue  for  damages)     III.  NY  §853:  if  AE,  T  can  sue  for  treble  damages  (3  times  amount  fact  finder   determines  is  owed)   b. Partial  Actual  Eviction:    T  has  been  blocked  off  from  part  of  the  property     I. Damages:   1. T  can  withhold  all  rent  (not  just  part)  ONLY  if  it’s  L’s  doing,  but  put  in  escrow     2. T  can  sue  L     3. T  can  sue  superior  titleholder  ONLY  if  they  did  it.    OR  withhold  rent,  but  ONLY   part  of  rent     II. NOTE:  if  T  can  live  in  part  of  the  property  then  not  impossible  to  live  there   c. Constructive  evictions  L  makes  it  impossible  to  live  there  –  flooding,  construction,  heat   I. 3  Elements  which  ALL  must  be  satisfied:  (SING  –  dido  raindrops)   1. S  &  I:  substantial  interference  attributed  to  an  act  or  omission  of  L  (or  anyone   acting  by,  through,  or  under  OR  having  superior  title)    -­‐  can’t  just  be  3rd  party   i. Makes  the  premise  substantially  unsuitable  for  which  they  are  leased   • EX:  Every  time  it  rains  water  floods  the  apartment     2. N:  T  must  give  notice  and  L  must  fail  to  respond  meaningfully   3. G:  Get  out  –  T  must  CHOOSE  to  leave  within  reasonable  time  –  can’t  be  forced   out  –  look  to  who  is  causing  the  act  –  if  a  3rd  party  not  CE     i. If  T  does  not  leave,  there  is  NO  constrictive  eviction  claim   5. Default:  Requirements  can  be  modified  or  excluded  in  K     6. L  is  not  responsible  for  the  bothersome  conduct  of  other  tenants     a. If  Lease  is  silent  –  too  bad,  no  claim   I. Covenant  of  QE  =  breached  only  when  L  fails  to  do  something  they  were  suppose  to  so   according  to  the  lease.    It  is  not  implied  that  there  will  not  be  noise     b. If  there  is  a  provision,  can  enforce  the  lease     iii. Implied  Warranty  of  Habitability:  like  CE  but  by  a  3rd  party  or  nature  (tornado)  NON  WAIVABLE   1. Only  applies  to  residential  leases   2. Considered  essential,  basic:  non-­‐waivable    -­‐  even  if  parties  agree  to  waive,  CAN’T   3. New  Rule  (Hilder  v.  St.  Peter):  Premises  must  be  fit  for  basic  human  habitation  /  reasonable   condition   a. Appropriate  standard/  how  to  determine  if  there  is  a  breach  –  2  ways:   I. Look  to  the  housing  code/  local  housing  code,  OR   1. If  below  standard  –  prima  facie  negligence     2. If  L  violates  a  city  housing  code  –  triggers  Warranty  of  Habitability,  not  QE   i. EXAM:  TRIGGER:  a  warehouse  or  a  loft  that  hasn’t  been  properly  converted   to  a  residence  (L  only  put  up  walls,  might  not  be  enough  to  meet  WH)   II. Go  by  a  reasonable  standard  if  no  code/  independent  judicial  conclusion   b. TRIGGER:  will  be  a  grey  area  where  we  have  to  choose  between  CE  or  WH   4. NY  §235-­b:  Warranty  of  Habitability-­  same,  need  not  be  T’s  fault  and  no  suitable     a. Fit  for  basic  human  habitation,  L  not  breach  if  because  of  T’s  doing/  under  T’s  control   b. Any  agreement  that  T  waives/  modifies  his  right  as  set  forth  in  this  section  is  void     c. In  determining  the  amount  of  damages  sustained  by  T  as  a  result  of  L’s  breach:   I. Expert  testimony  not  necessary   II. Labor  strikes  not  under  L’s  control  are  excluded  from  recovery  unless  they  cause  L  to   have  a  net  savings  but  L  must  show  good  faith  attempt  to  cure  breach   5. Breach:  no  heat  in  winter,  no  plumbing,  no  running  water…     6. T’s  remedies/  T’s  options  if  L  breaches:  (M+RRR)   a. M:  Move  out  and  terminate  the  lease     I. Vacate   II. Stop  paying  rent   III.Make  L  pay  relocation  fees    

NOTE:  difference  between  constructive  eviction  (T  must  move  out)  and  breach  of   implied  warranty  of  habitability  (T  has  4  options)     e.  consider  both  ameliorative  and  fixture  (grey  area)   II. In  commercial  –  can  remove  any  fixture  you  install     ii.  if  intent  was  to  take   down  when  leave  then  not  a  fixture     c. If  no  agreement. T’s  duty  to  pay  rent:       4.  LANDLORDS  RIGHTS  &  REMEDIES:    2  essential  duties   A. DEFAULTING  TENANT:   A. Law  of  fixtures  (linked  to  the  doctrine  of  waste)   a. Permissive  waste  –  ordinary  wear  &  tear  (T  can  do  unless  K  states  T  must  maintain  in  a   certain  condition)     I.  law  says  T  may  remove  her  installation  so  long  as  removal  does  not   cause  substantial  harm  to  the  premise   1. EX:  If  T  is  out  of  town.  must  report  if  it  effects  a   safe  living  environment  or  else  they  are  committing  permissive  waste     c. Standard:  T  is  responsible  for  keeping  the  premises  in  reasonable  good  repair   2. NY  §227:  When  T  may  Surrender  Premises:   I. T  must  NOT  remove  a  fixture  no  matter  that  she  was  the  one  who  installed  it  –   Fixtures  pass  with  ownership  of  the  LAND     b. R:  Reduce  Rent   I.  he  commits  voluntary  waste     I.  then  an  objective  judgment  (not  subjective   of  what  T  was  thinking  a  the  time  she  installed  it)  T  has  shown  the  intentional  to   install  a  fixture.    If  improve  –   waste  b/c  can’t  return  premises  in  condition  you  found  it     I. T  must  not  commit  waste:     a. TENANTS  DUTIES. If  premises  destroyed  by  elements  or  made  unfit  for  habitation.     III. T  can  withhold  all  rent  (put  in  escrow  account)  L  will  most  likely  sue  and  T  can   impose  the  breach  of  Warranty  of  Habitability     d. If  attached. EX:  Adults  write  on  walls  –  if  Fact  pattern  says  previous  L  told  this  L  that  they  are   good  T’s  but  they  draw  on  walls  –  L  had  notice  –  must  give  both  arguments     b.  T  may  quit  and  surrender  possession  and  not  pay  rent     3. Agreement/  K  controls     1. Ameliorative  –  can’t  improve  unless  T  notifies  L  (the  future  interest  holder).  pay  rent  and  sue  for  money  damages   I. TRIGGER:  fact  patter  with  something  that  is  cheap  to  install  but  expensive  to  remove   3.If  not  substantial  damage  –  look  to  T’s  intent  when  installing.   OR     II. T  can  stay  in  premises  and  request  abatement  (difference  from  rent  and  the  defect). If  removal  will  cause  harm/  damage. R:  Remain  in  possession. Make  the  repairs  himself  and  reduce  it  from  future  rent     c. R:  Retaliatory  Theory     I. L  can  either:   .  if  not  Express  in   lease  to  the  contrary. T’s  duty  to  repair:   1. T  and  L  agree  that  T  will  install  a  chandelier  but  that  T  can  take  it  with  him   when  he  leaves   II. R:  Repair  &  Deduct     I. Voluntary  waste  –  overt/  harmful  acts  (can’t  do)   I. L  can’t  evict  the  T  in  retaliation  of  T  notifying  the  state  tat  the  L  is  in  violation  of  a   housing  code/  statute  –  don’t  want  to  punish  a  good  faith  complainant     f.  and  neighbors  knows  and  sees  a  leak. Defaulting  Tenant  still  in  Possession:   i. When  a  T  removes  a  fixture. If  we  are  not  sure  it  is  a  fixture:   I.b.

 but  if  new  T  isn’t  paying   as  much. T  must  bear  the  cost  of  L  reasonably  trying  to  re-­‐let   III. I:  Ignore  -­‐  do  nothing  and  collect  full  rent   III.Re-­‐entry  must  be  peaceable.T  has  to  pay  the  difference  if  the  new  rent  is  lower   b. If  T  abandons  with  no  surrender  (Implied  offer)   1.  P/K  with  T/I   1. If  L  doesn’t  mitigate  in  a  mitigate  jurisdiction  –  can’t  collect  damages       5. Transfer  legal  and  actual  possession   2.  must  go  through  the  jurisdictional  process  or  else   wrongful  eviction  –  hard  to  distinguish  what  isn’t  peaceful     2. Modern  Rule:  L  can  never  use  self-­‐help. Majority  Rule:   a.  but  only  way  to  be  peaceable  if  to  go  through  the  courts. No  duty  to  Mitigate  –  3  options  (SIR)   I.  who  ought  to  pay  paid  (equity)   . If  LL  sues  T2. L/T3=  P/E  (if  t3  assumed  then  L  would  have  P/K  and  P/E  with  T3)     iii. Assumption  =  creating  privity  of  K.    T1  still  has  P/K  unless  LL  releases  him  in  writing  or   novation  or  full  perfromance  –  there  are  no  implied  releases     ii.  L  must  be  involved  and  agree  to  relieve  T1  of  obligation     C. The  Law  of  Suretyship:   i. S:  Surrender  -­‐  L  can  accept  T’s  implied  surrender  of  lease  and  re-­‐let  on  L’s  own   account  (T  has  no  liability)     II.  Legally  applies  to  the  holder  of  the  present  interest  and  the  reversion  (future  interest)       2.   so  no  Self-­‐Help   b.1. Breach  of  lease  AND  lease  contains  a  re-­‐entry  clause  (giving  L  the  reversion  right  to   re-­‐enter  and  kick  out  T  if  T  defaults)     AND   III. Assignment:   i. L/T2  =  P/K   c.  could  surrender  the  lease. L/T  =  P/K   b. Privity  of  Estate:  L-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐  (lease  as  conveyance)  -­‐-­‐-­‐-­‐T   1. New  York  Rule  /  Minority  Rule  /  8  jurisdictions  use  this:   a. T1  does  not  retain  anything  –  severs  P/E. Privity  of  Contract:  L  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐(lease  as  contract)  -­‐-­‐-­‐-­‐  T   1. Renew/  start  new  lease  with  T:  new  lease  and  sue  for  prior  rent     B.  L  can  accept  and  then  no  more  lease  (Express  offer)     ii. Duty  to  Mitigate:   I.  original  T  is  liable  for  the  difference  or  any  deficiencies     2. When  LL  has  a  choice  to  sue  T1  or  T2  (through  P/K  or  P/E)  and  chooses  to  sue  T1  -­‐  There  is  a   creditor  (L).R:  Re-­‐let:  Notify  the  T  that  L  is  going  to  re-­‐let  for  his  benefit. SUBLEASES  &  ASSIGNMENTS:   A. Defaulting  Tenant  who  Abandons:     i.  then  no  problem.  then  L  had  P/K  and  P/E  with  T2   2. After  assignment. L  is  legally  entitled  to  possession  –  holdover  T         OR     II.  L  had  P/E  with  T2. FOLLOWS  THE  LAND  –  can  only  have  ONE  P/E  but  multiple  P/K   B. L  must  use  reasonable  diligence  in  re-­‐letting-­‐  must  at  least  try  to  re-­‐let   II.  debitor  (T2)  and  a  third  party  (T1)   1. Evict  T:   a. Common  Law:  L  can  use  Self-­‐help  if:   I.  Transfer  the  entire  remaining  right  of  possession  (entire  shopping  bag  f  rights)  to  a  3rd  party   1. If  T2  assigns  to  T3  (no  assumption)   a. Basic  Landlord  &  Tenant  Relationship:     i. If  T2  assumed  the  lease. Lease  is  valid  if  suffices  K  law   ii. Before  abandoning.

 T  can  sublease  with  written  consent  from  L   –  cannot  be  unreasonably  withheld     I.    If  L  reasonably  w/h  consent  no  sublet  and  T  is  NOT   released  from  lease. Have  to  look  to  the  intention  of  the  parties  in  the  K  to  find  if  the  K  is  a  sublease  or  assignment  –  if  it   says  its  an  assignment. T  shall  inform  L  of  sublease  by  mailing  notice  of  intent  by  certified  mail  with  a  return   of  receipt  request  with  the  terms.    It  will  say  assignment  but  be  a  sublease  &  vise   versa  –  language  of  one  but  facts  show  us  it’s  the  other  –  match  actions  AND  intent       6. Assignment  =  LL   ii.    Will  have  to  argue   PP  favors  the  free  transferability  of  land  and  interests  particularly  in  cases  of  residential  area   where  policy  has  a  vested  interest  in  housing  as  many  people  as  possible…    restrictions  on   assignments  are  viewed  strictly  by  the  courts  in  favor  of  permitting  assignments     iii. EX:  L  will  withhold  consent  if  he  thinks  he  can  charge  a  higher  rate     2.  names.  find  what  kind  of  tenancy.  Ernst)  only  applies  if  no  standard/  K  silent     1. Sublease  =  T1  /  Tn   F. CONSENT  TO  TRANSFER:   A. T1  paid  T2  debt  (T2  was  liable  for  the  rent)  and  now  T1  wants  to  sue  T2  for  that  money   b.:  L  can  withhold  consent  reasonably  IF  commercially  reasonable  excuse   (every  K  has  an  implied  good  faith)  (Kendal  v.    Within  30  days  of  notice  or  after  10  days  if   asked  for  info  L  must  send  notice  of  consent/  no  consent.  L  would  have   to  sue  T1  and  T1  would  go  after  T2  under  Suretyship     E. LL  does  not  have  any  legal  relationship  with  T2  (no  P/K  or  P/E)   1.  then  he  consents  to  all  future   assignments  unless  otherwise  stated   LL  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐lease  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐T1           I     Consent  of  LL  to  assignment  to  T2   .  then  presumed   L  consented  and  sublease  valid.  T  can  sublet  in  accordance  with   notice  and  recover  proceeding  &  attorney  fees  is  found  consent  w/h  in  bad  faith     c. TRIGGER:  give  us  facts  as  to  what  they  agreed  to. If  lease  is  silent  about  transferring. T1  and  T2  have  P/K   iii.    If  no  notice.2. EXAM:  If  sublease.  then  no  release   of  K     b. If  LL  sues  T1  –  then  Suretyship     a.  free  alienation  if  K  is  silent.  State  not  P/E  or  P/K  btw  L  and  T2. (6)  any  agreement  to  waive  this  provision  =  null  &  void   ii. (2)  If  T  lives  in  residence  with  4  or  more  units. T1  can  only  sue  whoever  L  could  have  sued   D. EXAM:  Fact  pattern  will  be  a  lease  with  no  assignment  w/o  L’s  permission.  if  L  consents  to  one  assignment. L  can  ask  for  more  info  within  10  days. Majority  rule/  CL/  NY:  L  can  withhold  consent  if  unreasonable.  T  cannot  assign  w/o  written   consent  from  L.     If  provision  –  this  is  the  min  T  can  be  required  to  do  –  K  trumps  unless  K  states  less  rights  to  T     a. (1)  “Default”  Unless  greater  right  to  assign  stated  in  lease.  T  may  freely  transfer     iv. LL’s  consent  to  transfer:     i. T2  can’t  sue  T1  –  Suretyship  only  goes  one  way   ii.  TI  Transfers  anything  less  than  the  whole  to  T2  (T1  becomes  sub-­‐LL)   ii. (5)  Any  sublet/  assignment  not  comply  with  statute  =  substantial  breach  of  lease  or   Tenancy     d.  restrictions  on   alienation  are  disfavored   1. Minority  Rule  Kendall  J. NY  §226-­b:  Right  to  sublease  or  assign  ONLY  RESIDENTIAL  CL.  if  unreasonably  w/h  consent. Dumpler’s  Rule:  In  a  Dumpler  J. Sublease:   i.  doesn’t  really  mean  it  is     i.    If  L  withholds  consent  reasonably.  if  lease  is  silent.  reasons…     II. Reversion  Interest:   i.    L  can  withhold  consent  unreasonably  but  T  may  ask  to  be  released  from  K   with  30  days  notice  and  L  must  release.

 consideration. Insurance  policy  for  seller  –  after  deliver  statement. NY  RPL  §460-­491:  Article  14  –  Property  condition  disclosure  in  the  sale  of  residential   real  property     e. Silence  is  not  a  misrepresentation     d. Ghostbusters  Exception:  if  condition  materially  impairs  the  value  if  the  construction  and  it   is  within  the  knowledge  of  the  seller  and/or  unlikely  to  be  discovered  by  a  prudent  buyer   exercising  due  care.  nondisclosure  gives  that  buyer  the  right  to  rescind  as  a  matter  of   equity     4.    Being  silent  on  an   issue  was  not  seen  as  lying  –  BERMAN  LOVES  THIS  FACT     3. Ancient  Rule  (Common  Law)/  NY/  Minority:    no  duty  to  disclose  defects. Must  comply  with  Statute  of  Frauds:   1.    If  found  at  closing  then  a  breach  of  covenant     c.  shop  around. §461  –  residential  real  property  =  real  property  improved  by  one  to  4  family  dwelling  used   or  occupied.  not  liable  for  actual  damages     B. Fiduciary  or  confidential  relationship  between  B  and  S   b. Duty  to  Disclose:     1.  wholly  or  partly  as  a  home  or  residence  of   one  ore  more  persons  except  condos/co-­‐ops   f. Majority:  S  has  to  disclose  defects     2.  seller  liable  for   actual  damages  suffered  by  buyer  and  any  equitable  it  statutory  remedy     1. Pre-­K:  B  needs  to  do  due  diligence.    (2)  if   seller  provides  a  statement  but  willfully  fails  to  provide  a  revised  statement. Names  of  parties     .  acceptance. Must  stratify  K  law  (offer.  no  defenses)     ii. K  of  Sale:  what  is  in  the  K  usually  mirrors  what’s  in  the  deed  equitable  title  passes     i.  TRANSFERS  OF  LAND:   1.  or  intended  to  be  used  or  occupied.  Seller   no  obligation  to  Buyer     i. 462  –  every  seller  of  “residential  real  property”  shall  complete  and  deliver  a  disclosure   statement   g.  can’t  sue  on  K  of  sale       A. NY  –  follows  Caveat  Emptor  (Buyer  beware  –  heavy  bias  in  favor  of  seller):  no  duty  to  disclose   unless:   a. §465  (remedy)  (1)  If  seller  doesn’t  deliver  statement  –  buyer  received  $500  credit.                                         I   T2   I   I   T3   Dumpler’s  Rule:  by  consenting  to  the  above   assignment. Active  concealment  of  latent  defects  -­‐  breached  during  Pre-­‐K  but  not  discovered  until   executory  period.  LL  consented  to  this  assignment       II.  inspect. The  Contract  of  Sale:                                                      I               I            I               I   Pre-­‐K  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐  K  of  sale-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐Executory  period-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐closing-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐post  closing             I               I           I               I       Equitable  Title  Passes            (Reliance)              Title  passes                 (Equitable  Conversion)                    (Implied  Marketable  Title)             (Conditions  and  Covenants)   PCs  are  breached  –  B  finds  during  EP   but  not  breached  until  now   K  and  Deed  merge  –  only  look  at   deed.  search  title  –  NO  obligation  to  seller.

EX:  I  promise  to  buy  your  house  if  after  an  inspection  there  are  no  encumbrances.  appraisal. Both  the  seller  and  the  buyer  has  an  interest  in  the  property     1. Reliance  –  EP  locks  in  the  price  and  lets  B  and  S  rely  on  their  promises  to  each  other   ii.  but.    I  can’t  be  sued     3.  covenants. Buyer  is  an  equitable  owner  at  the  time  the  K  is  made   b.  if  that   same  house  catches  fire. Common  Law  Doctrine  of  Equitable  Conversion:   a. Conditions  and  Covenants:   1. Equitable  Conversion  &  Risk  of  Loss:   1. Majority/  CL:  Equitable  conversion  –  treating  the  B  as  the  owner  even  though  S  retains   possession. Delivered   6.000. (1)  Any  interest  in  property.”  Then  good  title     iii.  so  B  should  bear  the  risk  of  loss.  liens.  the  K  is  still  enforceable. NY  GOL  §5-­703:  Conveyances  and  contracts  concerning  real  property  required  to  be  in  writing   (statute  of  frauds)     a.  can  give  us  a  deed  with  MB  description  and  we  have   something  where  a  neighbor. If  K  states  “subject  to  easements.  but  your  neighbor  parks  their  boat  there  –  who  owns   it?   2. Are  they  Adversely  possessing  it?   3.000  house  for  1  million     3. Risk  of  Loss:   a.  burns  down  and  is  now  worth  $20. Legal  Significance  of  a  condition:  The  failure  of  a  condition  to  occur  excuses  the  other  party  to   not  fulfill  their  promise   2. Meets  &  Bounds   I. What  happens  during  the  Executory  Period  is  unknown     2.  but  receive  the  benefit  of  increase     . Do  they  have  an  easement  to  use  it?   4. Equitable  Conversion  =  the  moment  equitable  title  resides  with  the  buyer  and  the  legal  title/   record  remains  with  the  seller   a. Writing     b.    Have  to  look  at  whether  title  is  marketable   1.2. Title  is  not  transferred  immediately  upon  signing  the  agreement/  K. (4)  When  not  enforceable  due  to  statute  of  frauds.  if  I  find  an   encumbrance.  life  happens  during  the  EP  want  to  be  able  to   rely  on  selling/buying  the  property     2. Price   3. Delivered     5. Description  of  property   a. EP  =  entering  into  a  K  for  future  events  (closing).  because  S  and  B  must  do   certain  things  in  the  time  between  contract  and  closing:  (title. Signed  by  party  to  be  bound     c.  be  conveyed  in   writing     b. Square  box  number     4. Buyer  gets  to  enforce  the  K  and  benefit  from  an  increase  in  a  riding  market. Who  own  it  when  it  will  be  conveyed?     b. EXAM:  if  Berman  is  bring  tricky. Executory  Period:     i. A  condition  excuses  a  buyers  promise  –  it  protects  the  buyer  (but  seller  makes  the  conditions)   4. If  the  MB  describes  a  pier.  mortgages.  according  to  the  MB  is  overlapping  with  what  they  are   doing.  judge  looks  for  reasons  to  enforce   (exceptions)     C.   inspections)     3. Minimum  requirements:   a.    B   has  to  buy  the  $20.  other  than  a  lease  that  is  for  less  than  1  year. Buyer  has  equitable  interest  =  benefit  of  increase.  burden  of  decline     4. (2)  &  (3)  Not  enforceable  unless  the  K  is  in  writing  and  signed  by  the  party  to  be  charged     c.  conditions….  I  don’t  have  to  buy.

The  promise  (oral  agreement)  must  be  foreseeable  reasonable   1. 2  types:     I.  when  neither  LEGAL  or  ACTUAL  is  given  to  B   i.000   2. Part  Performance:   b. If  immaterial. 2  exceptions:   a.000   Buyer  wants  to  enforce:  B  v. Total  loss  for  B     2. In  the  event  a  material  destruction  to  all  or  part  of  the  property  occurs   (EX:  fire).000         In  a  rising  market     The  property  is  worth  $120. NY:  get  UVPA  as  a  standard  and  common  law  to  specific  performance  &  abatement  of   price     d.  is  a  K  of  marketable  title. NY  §5-­1311:  Uniform  Vendor  and  Purchaser  Risk  Act:  risk  on  party  in  possession   1.  either  party  can  still  enforce  K.  only  common  law  and  K  law   a.  S     In  a  declining  market     The  property  is  worth  $80. Reasonable:  orally  say  I  will  sell  you  this  land  for  $15.  says  own  lot  A  when  you  own  lot  B)   II.    Why  we  have  the  standard  of   marketability  and  not  perfection     3.  S  can’t  enforce  specific  performance/  bad  title/  enforce  K     1. Minority/  NY  CL:  B  can  enforce  specific  performance  and  price  abatement     I. Unreasonable:  orally  say  I  will  sell  you  this  trillion  dollar  building       v.   incorrect  legal  description  (attached  to  deed.00   $100. Encumbrances  (more  common):     .  S  will  convey  marketable  title. K  of  sale  =  tool  of  prevention  –  court’s  can’t  enforce  a  K  that  doesn’t  comply  with  the  SofF   3.  but  not  too  much. If  S  cannot  convey  “Marketable  Title”  the  B  is  entitled  to  rescind  the  K  /  S  can’t  enforce       b. Chain  of  title  (very  uncommon)  not  yours  to  sell     1. Estoppel:       I. If  Legal  or  Actual  is  transferred  to  B. Want  the  buyer  to  take  some  risk.  or  taken  by  eminent  domain  before  closing. EX:  Fraudulent  transfer  (selling  something  you  don’t  own).  B       2.  if   B  finds  unmarketable  title. Market  Conditions:  during  EP   1.00     Seller  wants  to  enforce:  S  v. Unless  the  K  states  otherwise.    S  can  recover  any   breach  of  K  made  by  B  prior  to  destruction     ii. No  statutes  on  this  point.  parties  should  make  a  provision  in  the  K  as  to  who  bears  the  risk  of   loss       iv.  S  can’t  enforce  K  at  closing  –  Implied  covenant  of  marketability   vi. To  avoid  any  confusion.  forgery  (deed). Marketable  Title  Defects:   a.   but  B  can  sue  for  any  breach  of  K  prior  to  destruction   c. Common  law:  have  to  deliver  marketable  title  (not  perfect  title)   I.b.  B  bears  risk  of  loss  of  material  destruction.  no  one  is  contracting  got  bad  title  –  if  B  signs  and  B  finds   before  closing  unmarketable  title.  but  with  abatement  of  the   purchase  price   2. What  K  really  is. Breach  at  closing   2. EX:  S  and  B  enter  into  a  “K”  for  sale  for  real  estate  for  a  purchase  price  of  $100.  S  CANNOT  enforce  K   and  B  can  recover  any  portion  of  the  price  already  paid. Implied  covenant  of  Marketability:    Implied  in  K  that  at  closing.

Possession   • Unmarketable  if  a  3rd  party  has  the  right  to  possession   • LL/T  –  if  T  has  a  lease.    K  promises  merge  into  the  deed       ii. Merger:     1.  if  the  lease  is  silent. CA:  Transfer  is  handled  by  a  third-­‐party  escrow  agent     ii.  any  Buyer  can  get  out  of   the  K  because  it  will  be  rendered  unmarketable     2. NY:  Transfer  of  deed  takes  place  with  all  parties  physically  present   2. Closing:   i. If  zoning  law  change  during  EP.  B  must  wait  until  closing  when  it  is  breached     1.  the  buyer  is  deemed  to  be  satisfied  that  seller  has   complied  with  all  contractual  obligation     i.  not  an  encumbrance  if:   Freimberg:   • Do  not  appear  in  land  records   • Unknown  to  Seller   • No  official  action  to  compel  compliance  (damages  would  be   speculative)   • Have  not  ripened  into  an  INTEREST  that  can  be  recorded  on  land   records     4. Present  covenants  are  breached  –  S  of  L  starts  running  –  if  B  finds  unmarketable  during  EP. Almost  always  have  to  modify  the  CL  rule  in  the  K  because  there  is  usually  some   kind  of  encumbrance  and  under  CL.  encroaching  unlawfully  onto  someone  A’s   property  and  that  intrusion  renders  A’s  property  unmarketable   because  after  sometime  (AP)  it  enables  B  to  have  ownership  of  part  of   A  with  the  encroachment     o 3rd  party  has  interest  in  part  of  lot  A   o B’s  property  is  still  marketable  (added  bonus  of  the  little  part   of  A)     3. 4  types  of  encumbrances:  (MPUE  =  My  Penis  Used  Emily)  INTEREST     i.  B  can  sue)    Zoning  =  public  right   iii.  not  it’s  mere  existence  –   Lohmeyer   i.  still  marketable. Monetary   • The  right  of  a  3rd  party  in  the  subject  property  –  usually  a  creditor   with  a  lien     ii. If  latent  (present  but  not  visible)  violation. Zoning  restrictions/  restrictive  covenants  does  NOT  render  title  unmarketable  –   It’s  the  VIOLATION  of  it  that  renders  title  unmarketable.  if  not  fix. Buyer  can  no  longer  sue  S  for  promises  in  K  of  sale  not  contained  in  the  deed  (but  must   sue  on  warranties  if  any  not  in  the  deed)   . Encroachments     • Analogous  to  a  trespass. “as  is”  clause  =  risk  shifts  from  S  to  B  and  B  can’t  claim  fraudulent  concealment     iii. Use   • Right  to  use  but  not  the  right  to  exclude  others     iv.  just  not  what  B  wants  –  S  can   enforce  K     D.  right  to  possess  and  exclude  others  –  L  can’t   sell  until  lease  is  terminated     o EX:    Restrictive/  Negative  Covenant  =  private  right  (can’t   build  a  house  higher  than  2  stories.  tells  S   who  tried  to  fix.1. The  contract  merges  into  the  deed  and  the  deed  is  deemed  the  final  act  of  the  parties   expressing  the  terms  of  their  agreements. When  a  buyer  accepts  the  deed  (at  closing).  A  builds  a  7  story   house.

 B  can’t  make  any  promises  in  the  deed. B  must  be  dispossessed     3. FC  ALWAYS  run  with  the  land!!!!     c. Words  of  grant  (the  action  verb)     a.  counseling  sessions  are  not   in  the  merger     2. Description  of  the  land   b. 3  Requirements  to  Transfer  Property:  (LEAD  lawfully  executed  and  delivered)       a. EX:  I  will  sell  you  this  property  and  2  counseling  sessions. FUTURE  Covenants:     a.   b. Covenant  of  Quiet  Enjoyment:  like  L/T  law     1. Breach  occurs  after  closing  -­‐  Statute  of  limitations  starts  when  breach  occurs     b. EX:  A-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐B-­‐-­‐-­‐-­‐C-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐N500   a.    If  B  discovers  something  they  didn’t  know  –  that   indicated  S  didn’t  fully  perform  and  B  can  sue     i.  we  can  use  a  written  deed  to  transfer  property   i. Notary  or  recordation  are  NOT  required  to  be  lawfully  executed     B.  except…. Covenant  against  Encumbrances  (MPUE)   a. Covenants  of  General  Warranty   ii. Merge  doesn’t  apply  to  promises  in  the  K  that  are  not  about  the  property       i.  assign  . 3  Covenants  (2  main  ones):     1. Delivery  of  deed:   c.  buyer  has  already   performed.  B  sues  seller  after  promise   because  that  is  when  they  discover  things  that  diminish  the  value.  so  seller  can’t  sue. Covenant  of  Future  Assurances     C.  given  the  money. 3  Types  of  Deeds:   i.  NOT  “I  promise  to  sell”  (that  is  K   law  for  a  future  action.. Covenant  of  Right  to  Convey  Title/  Seisin    -­‐  chain  of  title   a.  deed  is  present)     ii.iii. The  land  is  free  from  encumbrances. Right  to  convey  legal  title  &  authority     3.  anyone  with  privity  of  K  or  privity  of  estate  (superior  title)   with  the  original  promissory  can  sue  for  breach  of  that  promise  (QE  runs  with   the  land)   2. Deed  Covenants:   i. This  is  not  true  anymore  –  B  can  sue  for  promises  in  the  K     3. N500  is  in  P/E  with  A  so  N500  can  sue  A  but  he  can  only  collect  the   amount  the  deed  was  from  A-­‐-­‐B   iii. Acceptance  by  Grantee  (presumed)     i.. Name  of  Grantor/  Grantee   iii. PRESENT  Covenants:   a. Singed  by  Grantor  (statute  of  Frauds)   2. 3  Covenants  (1  main)   i. Must  be  in  writing  (Statute  of  Frauds)   1.  sell. Covenant  of  marketable  title:   2. The  Deed:     A. Merger  =  a  seller’s  doctrine:  a  B  who  accept  a  deed  that  does  not  repeat  and  reaffirm   the  contractual  promises  made  by  the  S  to  cure  title  defect  may  be  barred  from   objecting  later  –  because  implied  in  K  not  in  Deed  –  must  be  expressed  in  deed     2. PC  only  run  with  the  land  in  a  Rockefellor  J   i. “I  hereby  grant.  transfer. Like  with  L/T  law. Deed  =  promise  going  from  S  to  B. Breached  at  time  of  closing  (when  deed  is  delivered)–  Statute  of  limitations  starts  at  closing   i. General  Warranty  Deed:   . Deed  Formalities  (in  lieu  of  “livery  of  seisin”)  –  no  longer  have  to  go  to  the  hill  and  transfer  a   rock.  Post  closing.

Notice  (only  2  Jurisdictions)  Last  BFP  to  record  wins     1. Constructive  Notice     1. C  discovers  the  mortgage. Common  Law  Rule/  Default  Rule:  First  in  time  =  First  in  Right  –  A  will  always  prevail     b. 2  separate  indexes   a.  but  can  sue  A   d.  C  can’t  sue  B.    B  didn’t  make  any  promises  and  C  has  P/E  with  A     1.  liens…)   ii. The  Index  System:   a. 2  types:   i. C  can  sue  A  but  not  B. Grantor  Index:  instruments  indexed  alphabetically  and  chronologically   under  the  grantor’s  surname   b.  the  court  will  say   you  have  knowledge  –  Oliver  selling  garage  with  Joe’s   name  on  sign     ii. BFP  –  can’t  have  notice   2. Constructive  Notice/  Inquiry  Notice:   i.  wills. Inquiry  Notice:  Harper  v.   deed. B’s  of  the  world  said  this  isn’t  fair. Special  warranty  Deed:   c. 3  types  of  notice:   a. There  is  a  separate  grantee/  grantor  index  for  different  instruments  (mortgage.a. Shelter  Rule:  only  in  notice  J   O-­‐-­‐-­‐-­‐A-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐I   O-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐B-­‐-­‐-­‐I-­‐-­‐-­‐C                    I   . Grantee  Index:  same  for  Grantee   2. A-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐GWD  (Has  a  mortgage  on  the  property)-­‐-­‐-­‐B  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐SWD-­‐-­‐-­‐-­‐   ii. Actual  Notice   b.  Paradise   1. Race:  same  as  CL     ii. Quitclaim  Deed:   a. Recorded  deed  mentioned  a  previous  condition  in  prior   deed  that  was  not  recorded  –  B  must  inquire  into  that   condition/  other  deed  –  might  be  another  owner       3. No  warranties/  promises     b. EX:  A-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐GWD-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐B-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐QCD-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐C   ii.  judge-­‐made  law  exceptions  started  and  were  codified  into   law     c. Tract  Index  (only  a  few  states  use  this)  –  indexed  by  parcel/  tract  number     ii. Record  Notice:   c. Warranties/  promises  against  Grantors  acts  but  not  the  acts  of  others     i. Rockeffellor:  NEED  TO  GO  BACK  AND  UNDERSTAND  class  14&15   3. Grantor-­‐Grantee  Index:     1. Conveying  I  have  not  done  anything  while  I  had  title. Just  looking.  making  an  inquiry  into  the  system  to  see  who   has  ownership   2.  Title  Assurance/  Recording  System:   i. Warranties/  promises  against  all  defects  in  title  whether  arose  before  or  after  Grantor  took   title   b. Can’t  sue  the  person  who  gave  you  the  QCD  because  there  weren’t  any  promises   i.  but  can’t  be  liable  for  predecessors   ii. Recording  Acts:   a. GWD  automatically  includes  6  warranties       i. Laws  (old  exceptions  to  CL  rule)     i. If  there  is  something  B  could  have  found.

 record  the   same  in  his  said  office. If  B  knew  of  O-­‐-­‐-­‐-­‐A  conveyance.  from  the   same  vendor…  and  whose  conveyance.  B  doesn’t  know  about  A. Subsequent  purchaser  (B)  is  protected  against  prior  unrecorded  instruments   only  if  B:   a.  then  B  doesn’t  have  to  close   and  a  problem  will  not  arise  in  the  future  as  to  who  the  TO  is       iii. Race/Notice  /  NY:  First  BFP  to  record  wins     1.  C:  C  wins  –  shelter  Rule:  if  B  wins. A  v.  B  =  BFP   ii. Chain  of  Title  Problems:   a. Record:  If  A  records  when  he  gets  the  deed. A  v.  and  finds  B  just  bought  the  land.  don’t  know   what  was  conveyed     c.  within  the  state. Fact  Pattern  won’t  say  he  didn’t  search.  B  wins.  C:  A  wins  -­‐  A  recorded.  on  being  duly   acknowledged  by  the  person  executing  the  same  (Grantor)…  may  be   recorded  (doesn’t  have  to)  in  the  office  of  the  clerk  of  the  county  where   such  real  property  it  situated.  B  can’t  argue  no  constructive  notice  if  no  search     b. Mother  Hubbard  Clause  =  I  transfer  you  these  7  things  and  everything  in  my  purse  (we  don’t   know  what  is  in  her  purse.  AND   b. A  v.  A  must  hurry  over  and  record  before  B  does   d. A  Conveyance  of  real  property. FACT  PATTERN:  could  give  us  the  statutory  language  and  we  have  to  interpret  what  kind  of   statute  J  we  are  in  and  then  apply  it  to  the  facts/  people  and  he  will  ask  who  owns  Blackacre?   And  list  the  parties     i.     iii.  doesn’t   mean  C  will  lose. NY:§291:  Recording  of  Conveyances   a. When  looking  at  recording  Statute.  B  can’t  ever  take  his  land     ii.  even  if  not  recorded.  B:  A  wins  –  B  not  BFP   ii.  just  won’t  say  he  did     e. 2  Principals:     i.  facts  can’t  state  notice  when  acquired  (grantor  told  you. Search:  If  B  searches  the  record  and  finds  O  is  not  the  TO.    If  B  loses.  B:  B  wins.  but  we  consider  it  a  conveyance  under  property  law)   i.  look  at   what  they  knew/  what  they  didn’t  know/  what  is  fair     1. In  Kansas  they  uphold  Mother  Hubbard  clauses   ii. A  v.  Problem  with  Mother  Hubbard  is  when  you  go  to  look  for  a  recordation.. Wild  deed:  ONLY  APPLIES  IN  DEED  FROM  ORIGINAL  GRANTOR  TO  WHOEVER     O-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐A  (doesn’t  record)  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐B  (records)     .  then:   i. If  B  didn’t  know:   i. Is  without  notice  of  prior  instrument  at  time  of  conveyance.  B  doesn’t   have  a  defense. In  other  J’s  that  don’t  uphold  –  would  say  you  need  to  identify/  detail  all  that  is  being   conveyed  –  when  you  discover  what  is  included  in  the  Mother  Hubbard  clause  –  need   to  record  that     iii.  then  C  wins  or  else  that   means  B  would  never  be  able  to  sell  their  land. If  BFP  didn’t  search  recording  system.     A  records     a.   facts  state  something. If  A  owns  land.  remember  they  are  there  to  protect  a  BFP.  nothing  in  recording  system)     a.  is  first  duly  recorded…     3..  C  had  notice     b.  Every  such  conveyance  not  so  recorded  is  void  as   against  any  person  who  subsequently  purchases…  the  same  real   property…  in  good  faith  and  for  valuable  consideration.  and  such  county  clerk  shall.  If  B   records  first. BFP-­‐  can’t  have  notice. Chain  of  title  =  series  if  recorded  documents  that  give  constructive  notice  to  a  subsequent   purchaser     b. Records  before  prior  instrument  records   2.

Fraudulently  induce  someone  to  buy.  C  wins. C  v.  to  be  safe.  must  file  a  notice  of  claim  every  30-­‐40   years  after  recording  their  instrument  of  conveyance  the  first  time.  no  mention  of  A)  C  (R)-­‐-­‐-­‐  (1990.    Even  though  B  records  first.    Unless  the  O-­‐-­‐-­‐A  deed  is  recorded  before  the  O-­‐C.     d.  it  is  a  nullity     ii. EX:   O  (1900)  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐  A  (R)   O  (1910)  -­‐-­‐(subject  to  A)-­‐-­‐-­‐B  (R)-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐(1920. Fraud  in  the  Factum  (execution)  Always  Void     1. Purchase  Money  Financing:   S-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐deed/possession  &  use  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐Buyer   S  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐down-­‐payment  $$  and  Mortgage  &  Note(as  if  S  is  the  lender)-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐Buyer     S  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐payments  in  monthly  installments  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐Buyer     d.)  deed  is  a  nullity  and  won’t  act  as   recorded   a. Types  of  Financing/  Mortgage  Substitutes:     a. Limitations  on  recording  systems:  doesn’t  tell  if  deed  is  forged.     i. Forgery  (Void)  –  ONLY  B  is  protected  –  C  loses     O-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐  forged  (void)  -­‐-­‐-­‐A  (R).  signed…. D  wins  –  he  was  a  BFP. The  Mortgage:     i.  depending  on  when  the  fraud  is  discovered)   i. If  both  parties  are  innocent.  no  notice  since  MTA. Persons  Protected  by  Recordings:   a. Fraud  in  the  inducement  (Voidable)     1.  fraud  or  there  is  AP  –  why  you   have  to  buy  title  insurance       4.  then  all  other  after   don’t  count     b. Without  all  deed  formalities  (name  of  grantor. Installment  Sales  Contracts/  contract  for  deed:     S/contract  Vendor  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐possession  &  use  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐  Buyer/  Contract   . Marketable  Title  Acts:     a. No  Financing:   S-­‐-­‐-­‐-­‐deed/possession  &  use-­‐-­‐Buyer   S  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐$$$-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐B   b.   no  mention  of  A)-­‐-­‐-­‐D   ii. Acquisition  Financing  (3rd  party  financing)   S-­‐-­‐-­‐-­‐deed/Possession  &  use-­‐-­‐  Buyer  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐Mortgages  &  Note  -­‐-­‐-­‐-­‐  Lender   S-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐$$$-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐  B  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐$$$-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐Lender   c. Under  MTA.  then  whoever  could  have  prevented  the  loss  has  to  endure   the  loss   v.  C  is  a  BFP  because  the  record  doesn’t  show   A  had  title  to  convey  to  B  and  the  A-­‐-­‐-­‐B  recording  is  a  nullity  (looked  at  as  not  there/   invisible).  usually  A  will  be  the  one  to  forge  the  deed   O-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐B   B  wins.    Even  if  A-­‐B-­‐-­‐C-­‐-­‐-­‐X.  B:  C  wins. O-­‐-­‐-­‐A  deed  =  a  wild  deed. EX:  ask  someone  to  sign  a  petition  but  it  is  really  a  deed  conveying  their  land  to   you     iii. Board  of  Ed  of  Minneapolis  v. Fraud  (Voidable  –  may  not  be  void.  Hughes:  Grantee  has  the  authority  to  fill  in  Grantors  name  in   deed  if  Grantor  did  not  do  so  himself  –  that  will  make  the  deed  operative     iv.  B  wins  because  if  O-­‐-­‐A  is  void.   b.O-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐C  (records)   i. MTA:  Limits  title  searches  to  the  years  specified  in  the  statute  (30-­‐40  years).  all  claimants  of  interest  in  land.  after  1980  (B-­‐C  with  no  mention  of  A)  C   doesn’t  have  to  look  any  further   vi.    Know  something  is  false  and  say  it   anyway  (ex:  “I  own  this  property”  or  “The  sewer  never  smells…”)  and  induce   them  to  buy   ii.

The  Note  must  be  signed  to  be  enforced. CL:  Title  theory  –  creates  an  intents  in  land  but  only  for  security   v. Includes  a  forfeiture  clause  “buyer  forfeit  the  land  &  payment  if  B  defaults”   3. P/K  only  comes  with  assumption     v.  will  receive  the  deed/  legal  title  once  paid  in   full     iii.  signed  by  borrower.  even  if  sold  to   someone  else     i.    To  collect.  description  of  the  property     iii. He  will  test  on  a  substitute  ISK  –  look  at  whether  they  are  in  the  same  position   they  would  be  if  it  were  a  mortgage. Lender  =  equitable  lien  for  the  payment  of  the  purchase  price.  rate  of  interest.  not  conveying  title)-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐  Lender   S  -­‐-­‐-­‐$$$-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐A-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐$$$-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐Lender   i. Mortgagee  has  2  parts:     a. S  =  legal  title  -­‐  right  to  receive  full  payment  of  the  K  at  closing  or  subject  to  the  K   ii. TRIGGER:  If  there  is  a  chunk  of  money. Assuming  the  Mortgage:   S  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐deed/possession  &  use  -­‐-­‐-­‐-­‐  B-­‐-­‐-­‐-­‐Assumption  of  Mortgage/  Note  -­‐-­‐  Seller’s  Lender   S  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐$$$  MINUS  credit  of  loan  balance  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐  Seller’s  Lender   i. Suretyship:  Same  as  in  L/T  law           vi.  AND   b. ISK. B  assumes  Seller’s  debt  and  is  now  personally  responsible  to  Seller’s  lender     ii.  principal   amount. B  always  gets  deed  “subject  to”  because  Bank  can  always  foreclose   2.  a  period  of  time  the  payments  are  to  be  made   over  and  no  interest  rate  –  it’s  a  mortgage  but  that  are  trying  to  make  it  look  like   something  different  (ISK  or  something)     1. Only  if  new  home  owner  is  a  BFP  –  no  notice  of  mortgage. Where  a  bank  won’t  give  a  loan  (maybe  borrower  =  high  risk). Majority:  only  up  to  point  of  foreclosure  sale   b.  then   equity  of  redemption  trumps  new  buyer’s  title     . BUT  if  it  looks  like  a  duck  and  smells  like  a  duck  it’s  a  mortgage   v. S  is  in  better  position  at  the  end  of  the  day  if  something  goes  wrong   1. Formalities:  Mortgage  should  be  written  (S  of  F).  must   foreclose  on  property  or  personally  sue  or  both     a.  “Assumption”     1. S  retains  legal  title  (whereas  w/  Mortgage  has  lien)     iii.  B  not  liable    -­‐  covenants  run   with  the  land. “subject  to”  v.  allows  a  specific  time  to  redeem  after  foreclosure  sale.  it  will  say  deed  will  be  transferred  at  the  end  of  the  period   2.  NY:  A  mortgage  merely  creates  a  lien  rather  than  conveying  title:     S-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐A-­‐-­‐-­‐Mortgage/  Note  (creates  a  lien.  Seller  gives  the  loan   ii.  the  new  owner  can’t  be  sued  on  the  note   iv. B  must  explicitly  assume  Mortgage  for  B  to  be  personally  liable     3. Basically  a  REALLY  long  Executory  Period     e. Minority:  by  statute. Avoids  expensive  judicial  foreclosing  –  automatically  gets  the  land  back   iv. Assumption  is  not  implied  –  K  must  clearly  state  B  assumes  Mortgage/Note   iii.S  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐$$$  -­‐  installments  over  a  period  of  time  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐B   S  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐deed  delivered  after  last  payment  made  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐  B   i.  names  of  parties.  a  note  is  not  a  covenant.    Only  puts  S  in  better  position  is  at  end  of   day  something  goes  wrong     ii.  can  pay  full   mortgage  plus  costs  ONLY  FOR  MORTGAGE  SUBSTITUTES     a.  if  B  doesn’t  sign. Equity  of  Redemption:     Right  of  Mortgagor  to  redeem  property  after  forfeited  –  f. A  =  equitable  owner  -­‐  possession  and  use. Promise  to  pay. S  is  never  off  the  hook  unless  Bank  releases  him  in  writing  or  novation     f. If  it  looks  like  a  ducks  &  smells  like  a  duck  –  it’s  a  mortgage   ii.  if  Mortgage  is  recorded. Security  interest  (interest  in  the  land)     iv.  due  date. Mortgage  Substitutes:  they  are  there  to  get  around  the  cost  &  time  foreclosures  take   i.

 intestacy  or  deed   1. If  TO  would  use  it  as  a  summer  house.  remainder  to  C”  then  B  dies  20  years  later.  but  a  mistaken   trespasser  does  (take  the  wrong  land.  so  you  have  to  kick  the  owner  out. Major:   a. Open  &  Notorious  (possession)  –  NOTICE  –  (Manillo  v. Cannot  share  with  the  owner. Most  courts  require  that  the  AP  take  subject  to  all  prior  easements. Encourage  the  productivity  of  the  land:  have  to  choose  between  these  2  claims. If  O  at  death.  grew  crops. Transferring  land  doesn’t  negate  AP  claim     2.c.  Kunto)   3.  let’s  reward   the  party  who  had  a  more  productive  use  of  the  land  (occupied. Exclusive   i. Visible  –  need  to  let  the  TO  have  a  chance  to  know  AP  is  there   ii. Encroachments:   1.  encourage  people  to  act  soon   iv. Have  to  know  when  AP  took  possession  to  know  when  to  start  counting   iii.  Howard  v. Adverse  Possession:  A  STATUTE  OF  LIMITATIONS  DOCTRINE     i. Minor:   .  remainder  doesn’t  go  to  C     c.  covenants. Non-­‐  waivable  –  all  Borrowers  have  a  right  to  equitable  redemption                         III.   b.   ii.  built  home…)   b.  Kunto)     1.    Land  can’t  be  taken  from  AP  by   will. English  Rule  –  Do  not  need  P/E  –  anyone  can  continue  with  possession  as  long   as  it  is  continuous  –  ouster  of  AP  can  tack  on  AP  time.  good  /  fresh  evidence. Policy  reasons  (for  Statute  of  Limitation)   i.  Gorskii)   i.   we  want  to  protect  their  interest     c.  would  assume   that  had  notice   b.  AP  =  TO  at  that  moment. There  is  a  presumption  of  notice  –  if  it  were  a  diligent  TO. Actual  or  imputed  knowledge  is  enough   2.   never  have  brought  suit  on  A.     iv.  Can’t  tack  if   taken  by  AP  or  involuntary     2. After  the  statutes  have  run.  and  equitable   servitudes.  then  AP  satisfies  continuous  requirement  if  AP   uses  it  as  a  summer  house  (Howard  v. Fact  Pattern:  muddy  facts  –  have  to  analysis  whether  AP  or  easement. ACQUISITION  OF  PROPERTY  (OTHER  THAN  PURCHASE  &  SALE):   A.  think  it  is  yours…. AP  has  to  possess  the  property  in  the  same  way  the  TO  would. Certainty. An  active  trespasser  doesn’t  get  credit  to  the  prior  time. Reliance  –  if  AP  in  good  faith  believes  he  is  the  TO  and  made  improvements  in  reliance  on  that. Can  tack  on  predecessor’s  duration  for  an  AP  claim  ONLY  if  there  is  P/E  (which   works  both  ways  –  AB  and  NAP)  -­‐  transfer  was  voluntary. Policy:     a. It  is  clear  and  unequivocal   c. Involuntary  conveyance  between  TO  and  AP         ii. TO  sues  AP:  ALWAYS  seeking  ejectment  –  AP  is  in  wrongful  possession  and  TO  has  superior/   legal  right  to  possession     c. Elements  (ECOAH)  –  claim  of  right     a.  but  a  group  can  adversely  possess  a  parcel. Can’t  share  with  the  rest  of  the  world.  transfers  “to  B  for  life. AP  Sues  TO:  quiet  title  for  court  to  declare  AP  is  the  rightful  owner     b.  Ask  what  are  they  doing?   Make  a  list  of  the  facts  of  what  they  are  doing  that  makes  them  act  like  the  owner  and  ask  do  they   have  permission  to  do  that?     a. Continuous  (duration)     i.     iii.    AP  has  to  act  as  TO   would   ii. Tacking:     1.  A  =TO.

 Claim  of  Title:   a.    Can’t   know  instrument  is  invalid. Can’t  Intend  to  take  possession  (could  intend  to  take  anything).  must  take  actual   possession   e.  have  to  show  some  fact  there   was  a  hostile  moment  to  get  S  of  L  clock  ticking     ii. NY  §521:  Actually  occupy  for  10  years.   i.    Exclude  all  others  except. Color  of  Title  v. Don’t  look  at  intent  –  only  care  about  whether  there  has  been  an  unlawful   possession  &  entry  –  all  use  is  presumed  unlawful.  and  on  the  9th  year  and  364th  day.  for  AP  claim.  OR   b.    Mistake  of  belief  is  not  OK       v. Mistaken  belief  that  AP  is  the  TO. Requirements  (taken  from  Valkenburg):  to  acquire  real  property  by  AP  not  founded   upon  a  written  instrument  need  at  least     1. Generally. Intrusion  is  not  clearly  and  self-­‐evidently  apparent  to  the  naked-­‐eye   3. NY  §511:  Color  of  title  –  need  to  occupy  for  10  years  as  stated  in  the  instrument. Requires  actual  possession    -­‐  only  get  the  part  actually  possessing     ii.a. 15  years  of  actual  occupation     2. Generally  under  several  feet  =  minor  encroachment     d.  Destroys  the  AP  claim.   TO  realizes  that  AP  is  on  land.   d. Need  intent  –  rewards  the  intentional  trespasser  (obvi  why  many  J’s  don’t  use   this).  an  adverse  possessor  gains  ownership  of  only  so  much  of  a  tract  of  property   as  the  adverse  possessor  actually  occupies. A  Diligent  TO  might  not  know  of  a  minor  encroachment   b.     v. Minority:  Maine  Doctrine  (prior  NJ  Rule)     1. If  an  innocent  trespasser  of  a  small  portion  of  land  adjoining  a  boundary  line   cannot  without  great  expense  remove  or  eliminate  a  minor  encroachment. Protected  by  a  substantial  enclosure. Claim  of  Title:  Hostile  &  Adverse  –  not  really  my  property  but  should  be  since  I  thought  it  was   /  used  it  /  improved  it….  AP  of  one  lot  doesn’t  give  right  to   all  lots     vii. Usually  cultivated  or  improved  (similar  to  open  and  notorious)   vi.  unless  AP  acquires   knowledge  that  another  is  the  TO     viii.  have  to  know  its  not   your  and  fight  for  it.   iv. Majority:  CT  Rule   1.    GF  can’t  claim  AP  because  not  hostile  enough  –  have  to  fight!     iii. EXAM:  for  this  element:       Objective/  No  Intent/  CT  Rule   AP  (Intent)  < Good  faith       Intent    <   Bad  faith/  Main  Doctrine  –  to  be  hostile. Don’t  want  to  punish  diligent  TO’s  who  in  good  faith  didn’t  realize   c. Exam  Note:  if  the  statutory  period  for  SOL  is  10  yrs. Exclusive     3.    If  track  divided  into  lots. And  the  premises  must  either  be   a.  the   TO  may  be  forced  to  convey  the  land  so  occupied. Give  the  AP  permission  to  use  the  land. Hostile  &  Adverse    (possession)  –  CLAIM  OF  RIGHT     i.  upon  payment  of  the  fair   value  of  the  land. Actual  Possession  (possession)   i.  not  hostile.  what  does  TO  do?   1.   .  and  only  if  the  sale  of  the  land  does  not  render  the  remainder   of  the  parcel  unusable  or  no  longer  capable  of  being  built  upon.    AP  can’t  have  permission  –  if  permission.     If  AP  first  came  on  land  with  permission.

If  the  object  is  deliverable  then  it  MUST  be  delivered     C. Constructive  Possession:  An  exception  to  ^this^  rule  is  when  the  AP  claims  the   land  under  color  of  title. Acquisition  by  Gift:  A  can  only  get  what  interest  O  had  –  if  life  estate.  then  SOL  freezes  until  disability  is  removed     c.  the  AP  would  acquire   the  FSA  that  TO  held  at  the  time  of  AP’s  entry. Color  of  tile  is  not  required  for  an  AP  claim.  also  think  deed  covenants  (i. Actual/  manual  (all  J’s  recognize  this  type).  AP  will  only   get  possession  for  a  LE  for  the  time  of  the  measuring  life     i. If  the  TO  is  disabled  from  bringing  a  C/A  to  recover  possession  at  the  time  the  AP  entered   land.  and  is  unaware  of  the  AP’s  house  on  the  opposite   corner  of  the  tract.  there  is  no  such  thing  as  symbolic  delivery  (one  end   of  the  spectrum/  extreme/  no  law)   2. Symbolic  (few  J’s)   1. Co-­‐tenant  and  L/T  can  acquire  land  through  AP  but  MUST  show  hostility     B.  pursuant  to  a  written  document.  OR   B. Constructive  (some  J’s)  –  item  is  incapable  of  being  delivered  –  give  A  they  key  or   something  symbolic   1. Delivery:   A. Depending  on  J  –  Statute  will  allow  TO  can  bring  suit  for  some  specified  period  after  the   disability  is  removed   d.   e.  AP  can  only  claim  the  land  that  the  AP  actually   occupies   ii. Example:  AP  enters  TO’s  property  adversely.  then  only  life  estate     i.   a.     1. FACT  PATTERN:  AP  can  only  get  what  TO  has  NOTHING  more  –  if  TO  has  life  estate. Example:  100  acre  tract. Actual  delivery  not  necessary  anymore  –  court  recognizes  symbolic   (letter  saying  he  will  give  it  to  him  with  description  and  name  of   painting)   c.  AP  acquires  what  the  TO  had  at  the  time  of  AP’s  entry.  AP  may  claim  only  the  land  actually  occupied. Intention:  Of  O  to  give  it  to  A     b.  Imprisoned.  If  B  is  TO  at  the  time  the  SOL  expires. Can  chooses  either  10  years  after  removed  or  21  based  on  what  benefits  the  TO    (figures  from   text  statute)  –  S  of  L  period  or  time  allowed  after  disability  removed     vii. Under  a  Bost  Jurisdiction.  covenant  of  seisin  –   present  covenant  analysis  <  rockefellor/non-­‐rockefellor)   vi.   b.  Gruen:  father  gives  son  painting  but  keeps  life  estate  in  the   painting  for  himself  until  he  dies. Insanity.  minority     b.b. Disability  =  immaterial  unless  it  existed  at  the  time  the  cause  thereof  accrues  (AP  entered   land)  –  Disabilities  do  not  tack.  (the  AP  is  deemed  to   be  in  constructive  possession  of  the  entire  tract). Modern  trend  =  less  strict. Elements:  of  an  effective  gift     a. Disabilities:   a.  ALL  elements  are  satisfied  if  clear  and  convincing   evidence  proves  donors  intent     a.  son  then  lets  dad   use  it  until  he  dies)  could  now  be  done  in  1-­‐step       .  TO  has  a  house  on  5  acres  on  one  corner   of  the  tract.   i.  Dad  dies   b. Exception  to  Constructive  Possession:  when  the  TO  is  living  on  a  part  of   the  tract. After  expiration  of  SOL  period. Could  give  it  to  son  with  a  2-­‐step  process  (Dad  -­‐son.e.  but  gives  a  big  advantage:     1. Color  of  Title:  Claim  founded  on  a  written  instrument  that  is  for  some  reason  defective  &   invalid   i. When  there  is  a  color  of  title  issue.  TO  (owner  in  FSA)  conveys  to  B   for  life  and  then  to  C. Gruen  v.

Divisible  –  transferable  by  will   c.  the  restraint  is  not   enforceable     b. No  Consideration:     A. Irrevocable:     ii. The  illness. Can  either:   a. “I  will  give”  =  future  promise. Alienable  –  to  be  transferable  inter  vivos   A.     IV. Future  Interest:  None  –  no  reversion  in  a  FSA  –  gave  the  whole  bag  away   e.    If  so. Sell   b.  then  it  is  enforceable     D.  start  with  a  FSA. Will:  only  way  to  give  gifts  after  death     b.d. Descendible  –  passes  to  one’s  heirs  if  died  intestate. Intervivos:  giving  something  away  while  you  are  alive  –  between  living  persons     1. Give  it  as  a  gift     i.   3. Characteristics:     1. Possessory  (Freehold)  Estates:     i.  what  are  they  and  that  is   how  you  find  out  which  estate  was  intended  to  be  created. Created:     1.   e. Created:     1.  disease. No  Limitations/  restrictions  –  Owner  has  all  present  &  future  interest     C. 4  Types  of  Interest:     a.  then  see  if  language  was  clear  to  put   restraints/  limitations  on  A’s  FSA/  alienation.  as  long  as  the  other   characteristics  of  that  estate  apply  as  well       a. CL:  “To  A  and  his  heirs”     2. Modern:  “To  A”  (if  in  1700  “To  A”  it  was  a  life  estate)     B. Ways:   a. Acceptance:  Presumed  –  without  evidence  showing  rejection.  an  objective  or  reasonable  expectation  is  not   required  -­‐-­‐  (question  of  fact)   a.  or  peril  prompting  the  expectation  must  be   objectively  present. Not  a  2-­‐way  exchange.  by  statutes  of  intestacy   d. THE  SYSTEM  OF  ESTATES:     A. A  doesn’t  have  heirs  until  A  dies  –  no  living  person  has  heirs  -­‐  Heirs  don’t  have   an  interest  in  the  land  until  A  dies  (owing  the  property)   2.  the  donee  and  donor  are  not  exchanging  consideration     d. While  Alive:    Deed     A. CL:  “To  A  and  the  heirs  if  his  body”   .  not  enforceable  by  law     B. If  it  is  not  a  FSA  and  there  is  a  restraint. Expectation  of  death  is  subjective. If  it  is  determined  a  FSA  and  there  is  a  restraint. Have  to  be  in  fear  of  immediate  death  and  then  die     2. After  Death:   A. If  father  said  “I  will  give  you  the  painting  after  I  die”  not  enforceable  –   futurfde  promise     c. Modern-­‐day  presumption:  to  figure  out  the  intent  of  creator  (which  estate  O   wishes  to  pass). The  Fee  Tail:   A. “I  give”  =  present  transfer   ii. The  Fee  Simple  Absolute  (FSA):  Best  Estate  –  only  one  with  no  alienable  limitations/   restraints  –  who  shopping  bag     b.  there  is  no  rejection. Causa  Mortis  =  gift  given  on  death  bed  (different  rules  than  normal  gift  giving)   1.

Limitations:  “And  the  heirs  of  his  body”  stays  in  the  blood  family.    O  gets  property  back     5.   . Grantor  is  using  clear  durational  language   b.   B. Created:  “To  A  and  her  heirs  until. A  can  do  whatever  she  wants  with  the  property  (FSA). FI  holder  can  sue  PI  for  waste  is  AP  takes  over  PI’s  interest  for  not   trying  to  eject       2.  will  have  to  go  to  court   for  a  judicial  sale  –  court  will  take  both  present  and  future   interests  into  account     iii. Grantor  must  use  clear  durational  language   3. POR  –  Possibility  of  Reverter  in  the  Grantor.  it  goes  to  B’s  heirs  until   A  dies   C. Future  Interest:  ALWAYS  =  POR     6.  forfeiture  is  automatic. Limitations:   a.  by  law  O  automatically  gets  back  land     c. Leaky  roof  –  A  can  do  whatever  he  wants.  so  if  A  needs  to  sell.  if  O  dies..  he  has  the  possibility   of  reversion  if  the  specified  event  happens     d. Life  Estate  Per  Autre  Vie  –  a  life  estate  measured  by  a  life  other  than  the  grantees.  then  O’s  heirs   e.  it  goes  to  B. O  conveys  “To  A  so  long  as  she  stays  married”  A  is  married.  but  the  limitation   follows:   i.  POR  =  O. If  A  sells  to  C. Characteristics:   a. Fee  Simple  Determinable  (FSD):  (FSDPOR  –  Frank  Sinatra  Didn’t  Prefer  Orville   Redinbocker)     1. The  Life  Tenant  must  not  commit  waste  [refer  back  to  Leases  for  Waste]   E. Limitations:  Only  for  A’s  life.    The  C’s  of  the  world   probably  won’t  buy. Created:  “To  A  for  life”  or  “To  A  for  life  then  to…. Present  Interest  Holder  v. Grantor  is  explicitly  carving  out  the  right  to  reenter  and  retake.)   B. Characteristics:   1.    If  A  sells  to  B  who  dies  intestate. Created:  “  To  A  (and  her  heirs). If  deed  is  silent. Fee  Simple  Subject  to  Condition  Subsequent  (FSSCS):   1.  then  to  O”   a. Think  of  it  as  a  FSA  with  limitations  of  reversion  if  a  specified  event   happens       b.”   B. Future  Interest:  ALWAYS  (whether  reversion  [to  O]  or  remainder  [3rd  party])     g. Modern:  Pretty  much  abolished  –  O  Uses  Life  Estate  to  control  inheritance  (“to  A   for  life  and  then  to….  20  years  later  A  divorces.  A  is  married”   a. Moment  A  divorces.  during. Defeasible  Estates:  Defeasible  =  Brought  to  an  end   A.  when  A  dies.  but  if/  provided  that/  however  if/  on  the   condition  that  A  divorces. “To  A  for  life  then  to  B”  (this  is  a  remainder)   i.  as  long  as  A  has   descendants     C. Future  Interest:  O  keeps  reversion  or  remainder  (in  3rd  party)  –  there  is  the  theoretical   possibility  that  A’s  line  of  descendants  might  die  sometime  –  might  be  600  years  from   now     f.   D. Fee  Simple  Subject  to  Executory  Limitations  (FSSEL):  third  party  –  gets   future  interest     4.  A-­‐-­‐-­‐ B. Life  Estate:   A.  Future  Interest  Holder     a.   2.  so  long  as.2. POR:  possibility  of  Reversion  –  O  is  called  the  POR. If  the  condition  is  violated.  but  has  to  worry  about   what  B  will  do/  think       ii.

First  determine  why  type  of  estate  (freehold:  FSA.  FT. The  power  of  termination   b. Might  be  FSD  because  immediate  language. Semicolon  Rule:   a. EXAM:  Say  “if  this  follows  a  CL  /  Mahrenholz  Jurisdiction  which  doesn’t  allow   intervivos  transfers…. FSSCS:  To  A. Can  have  unequal  interest  but  same  rights  to  the  whole     .  inheritable.  3rd  party  can’t  convey  and  O’s   heirs  can’t  convey  UNLESS  it  is  transferred  to  the  present  interest  holder  =  exception     E. ROE:  Right  of  Entry   i. Future  Interests:  ALWAYS  –  ROE   C.. If  don’t  know  which  one.  O  has  to  yank  the  string  to  get  a  possessory  interest   so  until  he  yanks  the  string. Closer  to  Grantor  =  less  property  rights   ii.    O  can’t  convey  reversionary  interest. FSD:  once  event  happens..  then”   i..  Go  through  all  steps  and  say  who  wins   G.  but  NOT   automatic     3.  then  FSD   1.  but  can  use/  responsible  for  the  whole   (would  want  an  tenant  agreement  between  us  as  to  who  is  responsible  for   what)     2.  DF/  leasehold:  TPWS…)  then  ask  how   many  owners?     iii.  O  automatically  has  possessory  Interest  so  time  starts   clicking   2. Co-­‐Ownership  Interests:     i. FSSCA:  to  railroad  forever. Separate  but  undivided  interest  in  the  whole   1. How  to  tell  the  difference  between  FSD  and  FSSCS:   1. Characteristics:   a. 3  Types  of  Concurrent  Interests:   a.  but  the  condition  follows  and  O   may  yank  the  string  if  the  condition  happens     4. Limitations:     a.  LE. Mahrenholz:     i.   2. EXAM:  don’t  have  to  pick  –  argue  both     1. AP  and  Fee  Simple:   1. EX:  roommate  –  I  have  this  bedroom.    If  O  dies. Tenancy  in  Common  (TIC):  Think  of  it  as  a  FSA  with  the  right  to  the  whole     A. 2  or  more  ownerships   ii. Manhrenholz/  CL:  Reversionary  Interest  (future  Interest)  CANNOT  be  transferred   UNLESS  it  is  transferred  to  the  present  interest  holder.  AP  time  doesn’t  start  clicking     B.2.    Interest  must  be  stated  in   original  deed  (Either  O  or  excutory  limitations  –  3rd  party).  devisable)   F. FSD:  to  school  only  as  long  as  they  used  it   2.  but  if….  automatically   passed  to  O’s  Heirs.  purpose  limited  to  railroad  use   • Difference  =  only  made  more  limitations  on  property  than   saying  forever  unless  something  happens     ii.  However. Closer  to  Grantee  =  more  property  right  (isn’t  automatic)     2. Modern:  can  transfer  interest  (alienable. A  court  might  determine  FSSCS  b/c  of  language  “but  if”   D.  then”       b. Mahrenholz:  Common  Law  Jurisdiction     a.  if  the  stated  language   suggest  the  land  to  be  used  for  a  single  purpose  “school  purpose   only”. FSD:  “To  A  for  as  long  as…. FSSCS:  once  event  happens. A  can  do  as  he  pleases  with  the  property. O  has  right  of  entry  –  can  yank  the  string  back  if  A  divorces.  FSD  /  FSSCS.

When  was  the  conveyance?   .  we  know  interest   went  to  B  –  keep  it  simple. Are  4  unities  present     2. Strawman  conveys  to  A  and  B  (need  to  acquire  at  same  time)   3.     b.  any  JT  can  transfer  while  alive.  X  is  a  TIC. The  Joint  Tenancy  (JT):  (with  rights  of  survivorship  –  JTWROS)   A. Possession:  JT’s  must  have  right  to  possess  the  whole     C.  can  do  it  secretly  even)   2. EXAM:  there  will  be  a  Q  about  a  JT  that  gets  blown  up  or  a  JT  severs  unity   c.  then…   1.  survivors  don’t  really  have  a  right.  when  JT1  dies.  A  can  convey  to  A  at  any  point  to  sever  JT  with  B   (since  didn’t  acquire  at  same  time  now)   4.  modern  law  abolishes  CL   rule  of  a  strawman.  B  and  C  as  JT  (Manhrenholz)  have  to  look  at   O’s  intent  to  see  whether  TIC  or  JT.       G. JT  but  with  marriage  –  JT  is  indestructible.  CL  =  silly  law.  divide  profit  accordingly)     E.  alienable. Go  through  it  as  a  JTWROS  analysis     i.  just  hope   parents  are  last  JT  to  die  and  die  still  owning  their  interest   F.  B  does  not  get  A’s  interest)   D. Can’t  sever  in  will.  severing  JT  and  creating  TIC  (don’t   need  other  JT’s  permission. Modern:   1.  don’t  make  them  search  further. Severance:   1. A  conveys  to  strawman   2. If  more  than  2  JT’s.  don’t  have  to   look  anywhere  else  except  before  A’s  death  –  if  deed  is  a  JT. Freely  transferable. Need  to  destroy  on  of  4  unites  to  create  a  TIC  –  if  any  is  destroyed. If  question  says  “jointly”  or  O  conveys  to  A. Don’t  have  to  have  equal  shares  (if  sold.    When  searching  title. Difference  between  JT  &  TIC  =  in  JT.  like  FSA.  now  C  and  B  =  TIC   C.  want  to  keep  it  simple.B.   death.  Harmon:  severance. JTWROS  =  misnomer.  and  all  others  are  still  JT’s   amongst  themselves       a.  4  unities  but  can  only  be  severed  by  divorce.  B  won’t  get  A’s  interest  anymore     5.  leave  it  in  a  will. CL:  if  A  owns  Blackacre  and  wants  to  create  a  JT  in  Blackacre  with  B:  2  steps:   1. Interest  =  JT’s  must  have  identical  equal  interest  (undivided  shares  of  and   identical  interest  measured  by  duration)     4. Go  through  it  as  a  TIC  analysis   b. Abolished. EXAM:     A. Very  Fragile.  give  it  as  a  gift…)   1. Tenancy  By  Entirety  (TBE):   A.  like  in  creating. Severance  of  JT  =  no  more  JTWROS.  and  A  then  A-­‐-­‐C.  More   efficient       2. Created  by  4  unities  –  TTIP   1. Time  =  interest  of  each  JT  must  be  acquired  at  the  same  time     2. Joint  Tenants  are  regarded  as  a  single  owner     B. Title  =  interest  must  acquire  by  the  same  instrument     3. If  A  and  B  =  TIC.  can  do  this  in  1  step:  A  conveys  to  A  and  B. TIC  is  the  modern  default  position  –  this  is  the  presumption  if  the  parties  cannot  figure   out  what  type  of  co-­‐ownership  they  have  –  this  presumption  is  rebuttable. Co-­‐owners  DO  NOT  have  survivor  rights  (If  A  dies. Riddle  v.  and  JT1  transfers  to  X.  bankruptcy.  divisible  (can  do  whatever  you  want  with  your  interest  –   transfer. Characteristics:   1. And  A  and  B  have  Equal  shares   D.  TIC  is  default   3. 2  –prongs:   a.  JT2  gets  his  interest  (JT1   interest  can’t  be  left  in  a  will)   2.    Have  to  be  married  AT  the  time  of  conveyance     d.

Sharing  Benefits  &  Burdens:   a.  B  gets  A’s  interest  when  he  dies  not  subject  to  a  mortgage  –  lender  gets   nothing   1. A  and  B  =  TIC  of  a  warehouse. Delfino  v. Harms  v. Property  Law  doesn’t  encourage  this   4.  an   encumbrance  but  lender  does  not  have  title   2.  A  has  a  garbage  company  on  the  land. Partitions  by  Sale:   1.  then  the  whole  land’s  value  increase  because  no  more  garage   company  and  can  sell  as  residential   A.  If  partition  by  sale. Interest  of  ALL  owners  would  be  better  promoted  by  sale     B.    Their  Tenant  leaves.    If  the   improvement  decreased  the  value.  not  TBE   b. Court  will  find  Sale  when  the  sum  of  the  whole  is  greater  than  the  sum  of  the   parts     a. Property  law  encourages  Kind  over  sale     e. CL:  favored  JT   b. Common  Law  right. Rule:  absent  of  an  agreement  to  pay  rent  or  an  ouster  of  a  cotenant.  and  A  starts  using  it.  but  the  value  significantly  decreases  because  the  garbage  company  will   stay.  a  mortgage  is  the  same  as  a  deed  of  trust  except  in  this  case   1.  he  bears  the  loss  of  the  value     b.a. Statutes  provide  that  a  grant  or  devise  to  2  or  more  persons   creates  a  tenancy  in  common  unless  an  intent  to  create  a  JT/  TBE   is  expressly  declared     e. Court  ordered  Partition  of  Sale  because  the  sum  of  the  whole  was  greater  than  the  sum   of  the  parts     v.  B  wants  to  sell  the   land.  NOT  a  conveyance.  don’t  want  to  force  a  sale   2. Modern:  Favors  TIC     i. Deed  of  Trust  (CL):  title  is  conveyed  from  borrower  to  lender  (lender  holds   deed  in  a  trust  with  a  right  to  convey  back  upon  payment  of  debt)     B.  the  improver  will  get  more  money  proportionally.  Sprague:  A  &  B  own  Blackacre. Only  available  to  JT  and  TIC. Generally.  but  waivable     3. Common  Law:  co-­‐tenants  have  a  right  to  partition  =  the  right  to  force  a  separation  of  the   cotenants     d. If  in  NY. Partitions  by  Kind:     1. Share  any  rent  profits  according  to  interest  in  property     A. Mortgage  (NY/  Modern):  a  granting  of  a  lien. TIC  =  separate  but  undivided  interest  in  the  whole   B.  a  cotenant  in   possession  is  not  liable  to  his  content  for  the  value  of  his  use  and  occupation  of  the   property   1. Property  is  unique. Forcing  a  sale  /  forcing  a  forfeiture   2. POSSIBLE  Q:  One  co-­‐tenant  improves  the  land.  money  won’t  suffice.    Other  doesn’t  have  to  help  pay. Partition:   a.    A  dies  intestate  and  without  paying  off  his  mortgage     A. Ouster  =  must  prove  A  prevent  B  from  enjoyment  for  ouster  to  apply     C.    A  takes  out  a  mortgage  for  another  property  against   Blackacre  (B  is  unaware  of  this).  but   when  they  sell  the  land. 2  Types  of  Partition:   A. When  Kind  would  be  inequitable     b.    B  demands  rent   A.  Veakencies:  A  and  B  =  TIC.    Easily  dividable. When  ONLY  one  wants  to  sell     c. Bank’s  usually  require  all  JT’s  and  TIC’s  to  sign  the  mortgage/note  if  taken   against  that  property     iv. Majority  View/  NY:  Not  liable  to  pay  rent  (only  demanded  rent  no  ouster)     .

 so  when  you  are  title   searching. If  A  crosses  B’s  land  and  B  doesn’t  like  it.    A-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐  50  acres-­‐-­‐-­‐  B     A  still  wants  to  be  able  to  cross  B’s  land  to  get  to  the  bus     2.  want  to  real  all  the  deeds  so  you  know  what  the  easements  are     ii.  reservation  -­‐-­‐-­‐-­‐  B     . Covenants  enforceable  in  equity  (Equitable  servitudes)     b. What  the  CL  refers  to  as  easements/  covenants  we  now  refer  to  as  servitudes   i. Usually  involve  2  or  more  parcels  of  land.  binding  and  benefitting  not  only  the  parties  involved   in  the  agreement  but  also  their  successors   a. CL:  must  say  “to  A  and  his  heirs”  or  else  only  easement  for  Life  estate     EXAMPLE:     A  owns  100  acres. CL  refers  to  2  types  of  servitudes:   i.  Usually  burdens  one  parcel  to  benefit  the  other  (EX:  using   A’s  driveway  to  get  to  your  home)   ii. Statute  of  Frauds  –  needs  to  be  in  writing  (exception  =  Estoppel. Benefit  =  Grantee  Burden  =  Grantor     b. Private  Agreements:   i. Benefit  =  Grantor. NY:  need  to  have  an  act  or  ouster  to  show  hostility  that  A  is  in  exclusive  control   for  A  to  claim  AP  of  whole  interest     D. These  interest  are  called  servitudes     B. 2  step  process:   A-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐FSA. Covenants  enforceable  by  law  (Real  covenants)     2. The  lines/  differences  between  enforcing  a  covenant  at  law  and  a  covenant  in  equity   have  blurred  (with  evolution.  A  is  a  trespasser. Easements   ii. Writing  (Express  Easement)  –  can  be  done  in  2  ways:  common  law     1. Created:  ALWAYS  in  writing  (grant  or  express)  unless  an  exception     a. Usually  easements  are  in  the  deeds  because  they  are  created  at  sale. Grant:   a.  implication  &  prescription)   and  signed  by  the  party  bound     b. These  agreements  create  interest  in  the  land. Covenants   1. Minority  View:  Liable  to  pay  rent  after  asked  to  vacate       V. What  you  can  do  in  2  steps  in  1  step   A  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐FSA. Servitudes  =  Interest  in  land:   i.  the  courts  have  merged. Background:   a.1. PRIVATE  LAND  USE  CONTROLS:  on  EXAM:  easement  –  right  to  use  someone  else’s  land  –  give  def  –  easy   point     A. Reservation:   a. General:   a. An  easement  in  writing  is  can  only  be  one  piece  of  paper  –  easy  to  get  A  to  sign  a  piece  of   paper  instead  of  going  to  court  for  an  easement  of  implication  or  prescription     1.     If  A  has  an  easement  to  walk  across  B’s  land.  B  can’t  interfere  with  that  easement     b.  easement  -­‐-­‐-­‐  B  (B  immediately  turns  around  and  grants  A  an  easement)   A  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐easement-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐  B     1.  Burden  =  Grantee     b.  no  longer  have  different   judges/courts…)     C. Easements:  an  interest  in  someone  else’s’  land  for  a  specific  purpose  WRITTEN  EASEMENTS:     i.    B  can  put  up  a  fence  to  keep  A  out.

 support. Exception  to  the  CL  Rule  =  Willard  Jurisdiction  (court  declared  benefit  of  an  easement   can  be  given  to  a  3rd  party)         A  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐deed. Grantor  is  keeping/  reserving  the  interest  in  B’s  land     .  ask  if  C  was  a  BFP  -­‐  when  he   bought  the  land. CL  =  either  the  beneficiary  has  to  be  the  grantor  or  the  grantee  –  not  a  3rd  party     1.  but  not  by  a  lot  )   iii.  had  C  searched.  Jesus   Church  can  benefit  from  the  easement. Modern:  US  now  has  recording  Systems  so  expanded. Requires  2  adjoining  tracks  of  land  (Grantor  doesn’t  matter)  one  is  burdened  one  is  benefited     f.  its  what  I  am  allowed  to  do  on  the  land  that  is  giving  me  some  benefit  (placing  a   sign…)     1. A  person  is  benefited  from  the  use  and  enjoyment  of  the  land  rather  than  by  the  easement     c. Under  what  circumstances  does  an  irrevocable  license  turn  into  an  easement?  WRONG  –  a   license  is  never  revocable  –NEVER  will  turn  into  an  easement  because  an  irrevocable  license   doesn’t  exist     1. EX:  I  can  give  Val  an  easement  in  gross  to  place  a  satellite  on  my  house  in  Seattle  to   take  naked  pictures  of  my  mom   E. License  =  ALWAYS  revocable   a. B  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐FSA  -­‐-­‐-­‐-­‐C  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐easement  -­‐-­‐-­‐  X   D.  but  not  in  a  Willard  Jurisdiction  –  2  ways  you  can  get  around  the   CL  Rule:   1.  they  can’t  use   the  easement  because  it  says  “church  purposes”       iv.  water)   b. B-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐FSA-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐  X  who  immediately  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐-­‐  reservation  -­‐-­‐-­‐C   2. Benefits  the  easement  owner  personally  rather  than  in  connection  with  the  use  of  land     b. Appurtenant  Easement  =  Easement  runs  with  the  land   a.  they  can  still  use  the  easement  on  the   previous  property  but  no  one  else  can  –  it  is  particular  to  them     2.  air. Dominant  Tenement  =  benefited     2. The  intent  of  the  easement  is  not  particular  to  that  person  /  owner  but  to  burden/  benefit   anyone  who  owns  the  property  after     b. If  Christ  Church  moves  and  Jesus  Church  buys  the  property  and  builds  a  church. EX:  “I  hereby  grant  an  easement  for  the  Christ  Church”   1.  easement  (benefitting  3rd  party  X)-­‐-­‐-­‐B  -­‐-­‐-­‐-­‐-­‐deed-­‐-­‐-­‐  C       a. An  irrevocable  license  =  an  easement  by  estoppel     1. First  find  the  parties  intent  –  was  the  intent  to  benefit  the  3rd  party?     b. Requires  2  tenements:   1.    If  a  restaurant  moved  in  instead. If  same  example.   c. Types  of  easements:   i.  C  would  have  found  the  deed  from  A-­‐ B  containing  the  easement  to  benefit  X  (Church)   2. Person  is  benefited  by  the  easement/  privilege  not  the  land  itself  –  the  land  is  giving  me   nothing. If  the  intent  shows  A  wanted  X  to  benefit. If  A  has  the  benefit  and  sells  his  property  to  X. If  Christ  Church  moved  down  the  street. Servient  Tenement  =  burdened     e. Affirmative  Easements  =  the  right  to  enter  land  that  isn’t  yours  and  perform  an  act     ii. In  Gross  Easement  =  Gives  a  right  to  a  particular  person/  purpose  without  regard  to  ownership  of   the  land     a. EX:  “for  church  purposes”   1. Easement  vs.  X  gets  the  benefit     d. Negative  Easement  =  forbidding  you  to  perform  an  act  on  your  own  land     a.  License:   i. CL  –  only  recognized  4  negative  easements  (light.

3  exceptions:   a.  Taylor)   1. Duration:   1. Easement  =  irrevocable  if  it  runs  with  the  land. Majority  -­     a. The  traditional  rule  has  been  that  a  license  made  irrevocable  through   equitable  estoppel  exists  as  long  as  is  needed  to  prevent  unjust  enrichment. If  a  licensor  grants  a  license  on  which  the  licensee  reasonably   relies  to  make  substantial  improvements  to  the  property. NO  WRITING  –  exceptions  to  the  statute  of  frauds.   2. Adding  to  B’s  land  –  extra  bonus     ii. 3  elements  for  a  license  to  be  irrevocable:   a.  it  is  irrevocable       F. CL:     i. It  would  not  be  reasonable  to  rely  on  a  revocable  document     4. Denigration  of  express  words  in  the  deed   b. Equitable  Estoppel   i.  appurtenant     a. Implied  easement  by  Reservation  =  strictly  necessary     1. A  license  by  nature  =  revocable     ii. An  easement  by  reservation  to  a  3rd  party  IS  NOT  allowed. Implied  Easement  by  Grant  =  reasonably  necessary     1. Intended  Continuation   6. The  modern  rule  treats  irrevocable  licenses  identically  to  easements  unless  the   parties  “intended  or  reasonably  expected”  that  the  license  would  remain   irrevocable  only  until  the  reliance  expenditures  had  been  removed. Use  by  common  owner  of  one  parcel  to  benefit  the  other  (if  O  didn’t  own  both. An  easement  by  reservation  to  a  3rd  party  IS  allowed.   which  generally  meant  that  the  license  exists  until  the  value  of  the  reliance   expenditures  has  been  exhausted. A  gave  B  a  promise/  license  and  B  reasonably  relied  on  that  promise  and  spent  money   2. Reasonably  Necessary  –  doesn’t  end  when  necessity  ends     a.   a. Notice:  Use  was  apparent  (more  than  visible)   4. Continuous  –  analyzed  at  the  time  of  severance/conveyance  –  any  fact  that   happens  after  the  time  of  severance  is  a  distracter!   5. Intention   b.1. Modern  View:  Grant  or  reservation  =  reasonably  necessary     i. Easement  by  Implication:  2  types/  ways   1.   2.  not  a  quasi-­‐easement)     3. Minority/Willard  –     a.   G.  equity   requires  that  the  licensor  be  estopped  from  revoking  the  license   c.  judge  made  easement   i.   b. The  “why”  of  the  use:  how  important  is  the  use  to  the  enjoyment   of  the  property?   . Easement  by  Prior  use  (implied  from  use)/  Quasi-­‐  easement:  (USNCRN)   1. Reservation  to  a  3rd  party   1. When  a  license  becomes  an  easement       3. Reservation  –  Grantor  benefits  (Willard)   i. Grant  –  Grantee  Benefits   b. Common  Ownership  of  Dominate  and  Sevient  estates  in  the  past  AND  Parcel   was  severed  into  2  or  more  parcels  in  connections  with  conveyance     2. License  coupled  with  an  interest   2.  it   would  just  be  an  easement. Once  you  have  found  there  is  an  easement. Easement  By  Grant:  Must  be  in  writing  –  SOF  which  requires  a  writing  signed  by  the  grantor  –  most  are   created  expressly  by  deed  or  other  grant. Easement  by  Estoppel  (Hollbrook  v.

Hostile  and  adverse  (as  opposed  to  Permissive)     1. CL/  Othen:  applied  strict  necessity. Whether  or  not  the  public  regularly  used  that  road.  used  the  easement. Conveyance  of  Part  of  Grantor’s  conveyance  caused  it  to  be  landlocked  -­‐  no   access  to  a  public  road   3.  then  no  hostility  so  AP  /  claimant  must  show:   i.  BUT  if   made  with  consent. If  the  use  of  the  parcel  changes  in  the  future. If  the  TO  uses  the  pathway  along  with  the  AP.     d.  not  an  easement. Notice  –  don’t  need  to  have  notice  of  the  use  of  the  easement     4. Some  J’s  allow  E  by  N  if  other  access  exists  but  inadequate. Stopping  the  clock  in  different  J’s  by  different  standards:   a.  or  if  that  easement  was  of   exclusive  benefit  to  the  adverse  possessor  to  the  exclusion  to  the  greater  public.  that  is  consistent.  tracks. On  exam. Majority:     i.  but  then  also  shows  TO   didn’t  acquiesced   c.  but  not  a  public  right)   1.   3.  the  courts  will  choose  to  place  an  easement  through   the  last  parcel  sold  that  causes  X  to  be  landlocked.   2. Some  J’s  water  access  would  preclude  E  of  N. Terminates  when  necessity  ends     7.  difficult  or   costly   b.  need  to  actually  build  12  foot  brick   wall  (destroys  AP’s  “continuous”  element)   . As  a  public  policy  matter. Actual  Entry/  use  resulting  in   2. Not  necessary  for  AP  to  prove  that  only  AP. Easement  by  Necessity  (Implied  from  necessity)  (USLST)   1. EX:  TO  says  you  can  walk  across  my  land. Reasonable  expectation  of  the  parties  AT  THE  TIME  OF  SEVERANCE.  but  right  to  use  land:   1. How  important  is  it  that  we  will  overlook  the  SOF  to  find  an   easement?   c. Owner  is  presumed  to  have  consented  or  acquiesced  to  the  use.  but  at  the  same  time  did  not  do  anything  about  it.  AND   ii.  The  necessity  must  have  existed  at  the  time   the  estate  was  created  (at  the  time  of  severance)   6. To  prove  both  of  these  is  hard:  to  show  that  the  TO  did  not   consent. Majority:  all  use  is  presumed  non-­‐permissive  (similar  to  AP)   a.  TO  acquiesced  (did  nothing  about  it)   1.     c.  except  for  hostile  and  exclusive  –   not  right  to  land. Open  and  Notorious   4.  and  not  the  TO.  other  J’s  it  wouldn’t     5.   3.  acquire  with  time. Must  effectively  stop  the  use. Easy  for  TO  to  win  –  to  show  no  consent  basically  also  show  no   acquiesced   4. Strict  Necessity     a. Continuous  (without  interruption)  for  statutory  period   1.  etc. Hostile  requirement:   2. Common  owner  of  2  parcels  in  the  past     2. A  letter.  fence…  anything  can  show  no  consent.ii. Easement  by  Prescription:  Same  as  AP. Exclusive  use  of  servient  estate  (not  excluding  TO  or  others.   b.  it  does  not  affect  the   easement  (unlike  an  easement  by  necessity  where  the  easement  ends   when  the  necessity  ends)   2.  look  for  well  worn  paths. No  Affirmative  Consent  /  use  was  not  permissive  (DO  NOT  show   that  TO  actually  said  “no”). Minority/  Lost  Grant  Theory:  unexplained  use  is  presumed  permissive   a.   5.  rather  a   license   3.

Remedies:  Specific  Performance. Minority:     i.  Money  damages   I. (Equitable  arguments)     VI. Arguments  in  favor  of  YES:   i. Intent  to  run  with  the  land   2. Real  Covenants&  Equitable  Servitudes:   1.   2.  stop. The  2  are  the  same  except  for  their  remedies. Does  a  subsequent  BFP  take  subject  to  an  easement  created  by  operation  of  law  (not  in  writing)?   a. NY:  Interest  can  extend  to  contributions  to  fund  neighborhood  upkeep  –  burdened  parties/  people   in  hood  have  an  easement  in  common  to  use  the  public  areas  –  therefore  they  are  benefitting     C. Written  –  satisfies  S  of  F  -­‐  NOTICE   DIFFERING  ELEMENTS   Privity  Required   Privity  NOT  Required   Remedy    damages   Remedy    injunction   Can  impose  aff  or  neg  duty   CAN’T  only  impose  aff  duty         RESTRICTIVE  COVENANTS:   License   Easement   RC/ES   Personal  revocable   Interest  in  land   Agreement  to  do/  not  do  something  on  the  land     privilege  to  enter   granted  to  another   another’s  land   for  special  use   CHARACTERISTICS:   Easements   RC   ES   Intent  to  create   YES  (but  notice   YES   methods  of  creation   . You  cannot  use  the  recording  statutes  because  recording  statutes  only  apply  to   conveyances. Why  is  this  important?  -­‐-­‐  Marketability. Both  have  the  following  elements:     A. OR  prove  there  is  consent   c.  and  an  easement  is  not  a  conveyance.  the  remedy  one  seeks  will  tell  you  which  one  you  have     RC/  law   ES/  Equity   COMMON  ELEMENTS     1.   c.  Deed  Cov.  Breach  –  because  if  the  easement  doesn’t   bind  the  subsequent  party.   H.   b. Know  the  difference  btw  the  two. Jump  up  and  down  and  say  “no. Exam:  Show  which  party  has  the  benefit  and  which  party  has  the  burden  –  1  point   4. Touch  and  Concern   3. Basically  the  same  thing. Arguments  against:   i. Buyer  was  not  on  notice  of  it   ii.  don’t!”  (even  if  you  don’t   effectively  stop  the  user)(usually  best  done  by  sending  a  letter  –   also  provides  written  proof)   1. OR  -­‐  TO  must  bring  the  cause  of  action   b. The  promise  must  Touch  and  Concern  the  land   i. Intent  for  the  promise  to  run  with  the  land   B. CL:  Interest  must  actually  relate  to  the  land  and  benefit  or  sustain  it   ii.ii. There  is  a  writing  within  the  statute  of  frauds   3.  by  showing  that  the  TO  is  NOT   aquiescing)   ii.  they  do  not  have  the  right  to  sue. Any  action  that  indicates  that  there  is  no  consent  (destroys   the  “acquiescing”  element.

’s   YES  –  for  burden.  offer.  Instantaneous  P.   NO   -­‐  Some  J’s  for  both   -­‐  Some  J’s  &  1st  Restatements  –  only   for  burden   -­‐  Some  J’s  &  3rd  restatements  –  no   HP   YES  –  both  (strict  for  burden.  Restrictive  Covenant  would  run  with  land  because  AP  would  be  in  vertical  Privity  with  TO   and  AP  acquires  all  of  what  TO  had     Real  Covenants  Class  notes:   o Mutual  Promises   o Affirmative  promises  or  Negative  promises:    I  promise  to  maintain  stone  wall    I  promise  not  to  build  anything  taller  than  2  stories.   o Promisee  receives  the  benefit  –  benefits  the  promisee’s  land   o Promisor  is  burdened  –  burdens  the  promisor’s  land   o In  order  to  sue  on  a  real  covenant.  =   common  owner   2.  Mutual  P..     For  AP.  the  parties  must  be  in  P/K.   =  like  an  assignee       Vertical  Privity   that  do  not   expressly  reflect   intent  –  e.  consideration.  and  the  contract  principles   apply  –  promise.   estoppel  and   prescription)   YES   YES  -­‐  3  exceptions   N/A   N/A   Touch  &  Concern   Remedy         • • In  Gross/  N/A   (appurtenance   fulfills  this   requirement)   Specific   performance       YES   YES   Implied  in  some  J.  damages  –     o A(promisee)  -­‐-­‐-­‐  B  (Promisor)   Benefits  and  burdens  run  if:   o Intent  to  Run  (express  or  implied)   o Notice  (in  part  because  of  recording  statutes)   o Writing  (subject  to  statute  of  frauds)   o Privity  of  estate  (Horizontal  and  Vertical  Privity)   .Notice   Written   Horizontal  Privity   1.   NO   relaxed  for  benefit)       Burden:  only  enforceable  against   someone  who  has  succeeded  to  the   same  estate  as  that  of  the  original   promisor  (O  had  FSA  –  must  be   FSA)   YES:  need  intent  to  run  with  land.  can’t  just  say  runs  with  land   and  that  is  enough  for  T  and  C   Money  Damages       Injunction  (  but  now   most  courts  can  award   damages  or  injunction)       •   Real  Covenants:   • RC  not  enforceable  against  an  adverse  possessor.g.  breach.  acceptance.

 the  only  affirmative  covenants  that  bind  lessees  are  those  that  can   more  reasonably  be  performed  by  a  person  in  possession  (maybe  because  he  is  in   possession.  do  an  analysis  for  both  damages  and  injunction.   • The  benefit  is  one  that  can  be  enjoyed  by  the  person  in  possession  without   diminishing  the  benefit’s  value  to  the  owner  of  the  property  and  without  materially   increasing  the  burden  of  performance  on  the  party  obligated  to  perform  the   covenant.     • On  the  burden  side.   • The  life  tenant’s  liability  for  performance  of  an  affirmative  covenant  is  limited  to  the  value   of  the  life  estate.**       Can  B  enjoin  A  from  building  a  factory?     • You  cannot  do  a  real  covenant  analysis  because  you  cannot  get  an  injunction.   • So  do  the  benefits  that  the  lessee  may  enjoy  without  diminishing  the  benefit’s  value   to  the  lessor  (example:  maybe  benefits  that  the  lessor  wanted  to  personally  provide  to   the  original  lessee?)  and  without  materially  increasing  the  burden  of  performance   on  the  person  obligated  to  perform  the  covenant.   • With  ES.       .  maintain.   • Adverse  Possessors:   • AP  who  has  not  yet  gained  title  is  liable  on  the  affirmative  covenants  burdening  the   property.   • To  Life  Tenants:   • Both  benefits  and  burdens  of  affirmative  covenants  run  to  legal  life  tenants.  or  render  services  to  the  property  run  to   lessees.  or  render  services  to  the  property  run   to  APs.   Equitable  Servitudes:   • Negative  promises  are  treated  the  same  as  easements:   • All  owners  and  possessors  of  burdened  land  are  bound  by  negative  covenants  regardless  of  the   extent  of  their  interest  or  the  manner  in  which  they  obtained  their  interest.   • Affirmative  Promises:   • To  lessees:   • The  benefit  of  covenants  to  repair.   • Benefit  of  affirmative  covenants  run  to  AP  who  has  not  yet  gained  title  only  under  limited   circumstances:   • The  benefit  of  covenants  to  repair.  maintain.  it  is  easier  to  perform  covenant  because  he  is  on  the  property  and  original  lessee   is  not)  than  by  the  holder  of  the  reversion.  run  to  APs  who  have  acquired  title.     • **All  the  appurtenant  benefits  and  burdens  of  servitudes  burdening  the  land  when  AP   began.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful