Banco Interamericano de Desarrollo

IMPACTO DE LAS INVERSIONES Y MEJORAS URBANAS
HECHAS EN LA CIUDAD VIEJA
DURANTE EL PERIODO 2004-2006

Análisis de impacto económico a partir
de la aplicación de un Modelo Hedónico de Precios







Octubre 2010



Ec. HUGO ROCHE
Modelo Hedónico V2.1 2-32 Octubre 2010
RESUMEN EJECUTIVO



En este documento se desarrolla un análisis económico del impacto de las inversiones e
iniciativas de mejora urbana realizadas en la Ciudad Vieja durante los años 2004-2006
posteriores a la gran recesión de los años 2002-2003.

Durante esos años la economía uruguaya registró una recesión extraordinario que repercutió
sobre todas las actividades de la sociedad y economía del país. En particular, el impacto de la
misma se hizo sentir en el mercado inmobiliario donde disminuyeron drásticamente las
transacciones y se observó una caída vertiginosa en el precio de los bienes inmobiliarios.

En los años siguientes a la crisis, se desarrollan varias inversiones inmobiliarias emblemáticas
en la Ciudad Vieja, entre las que figura la remodelación del exHotel Colon para la instalación de
la sede del Banco Interamericano de Desarrollo y de la exFerretería Mojana para la instalación
de la sede del Centro Cultural de España. En ese momento la Intendencia de Montevideo inicia
un programa de mejoras urbanas entre los que figuran la Peatonal Sarandí y los incentivos para
la realización de inversiones inmobiliarias en la Ciudad Vieja.

Las inversiones inmobiliarias realizadas durante 2004-2006 se reflejaron en un incremento
significativo del precio de los bienes inmobiliarios en la Ciudad Vieja a partir del año 2007 y
posteriores. En el análisis económico realizado en este Documento, hemos estimado los
parámetros de un Modelo Hedónico que nos permite calcular la dimensión de dicho impacto en
el valor de los bienes inmobiliarios.

De acuerdo con el Modelo de Precios Hedónico y la información disponible para esos años del
análisis, el impacto económico de las inversiones inmobiliarias y mejoras urbanas realizadas
durante 2004-2006 se reflejó en un aumento incremental del precio del metro cuadrado de
los bienes inmobiliarios de la Ciudad Vieja dentro de un rango de [ 87 ; 127 ] US$/m
2


Modelo Hedónico V2.1 3-32 Octubre 2010

INDICE TEMATICO



1. Introducción

2. El Modelo de Precios Hedónico

2.1 Especificación del Modelo Hedónico
2.2 Variables incluidas den el Modelo Hedónico de la Ciudad Vieja
2.3 Selección de la Forma funcional del Modelo Hedónico

3. Los Datos

4. Modelo Hedónico semi-log: Estimación de los Parámetros
4.1 Modelo semi-log: la selección de las variables que explican el valor
económico de los bienes inmobiliarios en Montevideo
4.2 Resultados de la estimación de los parámetros del Modelo

5. Estimación del impacto económico de las inversiones inmobiliarias en la
Ciudad Vieja durante el periodo 2004-2006
5.1 Efecto marginal de las inversiones realizadas en la CV
5.2 Impacto económico como resultado de la comparación de los
Escenarios CON y SIN inversiones
5.3 Conclusiones


ANEXOS

I. Interpretación económica de los coeficientes del Modelo Hedónico
Semilog .

II. Corrección del Sesgo de Transformación Logarítmica (STL)

III. Estadísticas del Valor de Transacción de Bienes inmobiliarios
Por Barrio. Periodo 2004-2007

IV. Estadísticas de las Variables empleadas en la estimación del Modelo
Hedónico- Montevideo

V. Estadísticas de las Variables empleadas en la estimación del Modelo
Hedónico- Ciudad Vieja
Modelo Hedónico V2.1 4-32 Octubre 2010

1.
INTRODUCCION



En este documento se desarrolla un análisis económico del impacto de las inversiones e iniciativas de
mejora urbana realizadas en la Ciudad Vieja durante los años 2004-2006 posteriores a la gran recesión
de los años 2002-2003.

Durante esos años la economía uruguaya registró una recesión extraordinario que repercutió sobre todas
las actividades de la sociedad y economía del país. En particular, el impacto de la misma se hizo sentir en
el mercado inmobiliario donde disminuyeron drásticamente las transacciones y se observó una caída
vertiginosa en el precio de los bienes inmobiliarios.

En los años siguientes a la crisis, se desarrollan varias inversiones inmobiliarias emblemáticas en la
Ciudad Vieja, entre las que figura la remodelación del ex-Hotel Colon para la instalación de la sede del
Banco Interamericano de Desarrollo y de la ex-Ferretería Mojana para la instalación de la sede del Centro
Cultural de España. En ese momento la Intendencia de Montevideo inicia un programa de mejoras
urbanas entre los que figuran la Peatonal Sarandí y los incentivos para la realización de inversiones
inmobiliarias en la Ciudad Vieja.

Las inversiones inmobiliarias realizadas durante 2004-2006 se reflejaron en un incremento significativo
del precio de los bienes inmobiliarios en la Ciudad Vieja durante el año 2007 y posteriores. En el análisis
económico realizado en este Documento, hemos estimado los parámetros de un Modelo Hedónico que
nos permite calcular la dimensión de dicho impacto en el valor de los bienes inmobiliarios.

En la sección 2 se describe el Modelo Hedónico empleado. En particular se describe la forma funcional
seleccionada y la identificación de las variables relevantes para dicho análisis.

En la sección 3 se describen los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre las
compra-ventas de inmuebles en los Barrios de Montevideo durante el periodo 2001-2007. Dichos datos
recogen información de la Dirección Nacional de Registros, Dirección Nacional de Catastro, de la
Intendencia Municipal de Montevideo y del propio INE.

En la sección 4 se presenta los resultados de la estimación de los parámetros del Modelo Hedónico de
Precios empleado.

Finalmente en la sección 5 se presentan los resultados de la estimación de impacto económico de las
inversiones e iniciativas implementadas durante los años 2004-2006 en la Ciudad Vieja. En esta
estimación se emplearon dos estrategias: (i) la estimación de la incidencia marginal de dichas inversiones
en los precios del año 2007 a partir de los parámetros del modelo y (ii) la simulación de dos Escenarios
de precio de los bienes inmobiliarios de la Ciudad Vieja CON y SIN inversiones y mejoras urbanas.
Modelo Hedónico V2.1 5-32 Octubre 2010


2.
EL MODELO de PRECIOS HEDONICOS

El modelo de Precios Hedónicos tiene varias referencias teóricas básicas. Lancaster (1966, A new
Consumer Theory) propone un enfoque en el cual la demanda de un producto no está basada en el
producto en si mismo, sino que en sus características y atributos. Los bienes heterogéneos (ejemplo, la
vivienda) poseen una serie de características integradas, y los bienes se venden como un conjunto de
características inherentes. Las familias compran estos bienes, los usan como un tipo de “inversión” y lo
transforman en utilidades. El nivel de utilidades depende de la cantidad de diferentes características. El
análisis económico adopta una serie de precios (precios hedónicos) para expresar las correspondientes
características del producto. Por tanto, el precio de este tipo de producto surge de una combinación de
precios hedónicos, donde cada característica relevante del producto tiene su precio implícito los
finalmente constituyen una estructura de precio.

Otra referencia básica es Rosen (1976 Hedonic prices and implicit markets: product differenciation in pure
competition) quien analizó el modelo de equilibrio de la oferta y demanda de mercado basado en las
características del producto. Rosen analizó la existencia y unicidad del equilibrio de corto y largo plazo en
el mercado de productos heterogéneos y establece las bases para la teoría de los precios hedónicos. Su
análisis representa el marco teórico para diferentes modelos econométricos que busquen: (i) estimar la
función de precios hedónicos, (ii) obtener los precios implícitos de las características del producto o (iii)
analizar la demanda por las características del producto.

Hemos escogido el Modelo Hedónico para estimar el impacto de las inversiones inmobiliarias en la
Ciudad Vieja porque representa una herramienta práctica con una sólida base teórica y permite identificar
elementos clave para:

- Analizar la relación entre las características de la propiedad inmobiliaria, su entorno y su precio de
mercado.
- Estimación del precio implícito de las características de la vivienda incluyendo su localización
- Evaluación del impacto económico de una intervención en el territorio
- Analizar las características de oferta y demanda del mercado de la vivienda


2.1 Especificación del Modelo Hedónico

De esta manera, la relación entre el precio de la propiedad inmobiliaria y sus características serán
formalizadas de la manera siguiente:

) (Z f P =

Donde,
P es el precio del bien inmobiliario
Z es el vector de “i” características del bien inmobiliario o su entorno

El precio implícito correspondiente a cada una de las características del bien inmobiliario puede obtenerse
calculando la derivada parcial con respecto a cada una de sus “ i “,

i
z
Z
P
P
i
c
c
=

Modelo Hedónico V2.1 6-32 Octubre 2010
Forma Funcional del Modelo Econométrico

En función de naturaleza de la distribución probabilística de la variable Precio, los modelos de precios
hedónicos asumen una de las tres formas funcionales siguientes: lineal, semilogarítimica o logarítmica.

Modelo Lineal
¿
+ + =
j
j j
Z P c | o

Modelo Semilogarítmico
¿
+ + =
j
j j
Z P Ln c | o ] [ o
c o
|
. .
¿
=
i
i i
Z
e P


Modelo Logarítmico
¿
+ + =
j
j j
Z Ln P Ln c | o ] [ ] [

Donde, o = constante del modelo; ) ( .
o
o e =
i
| = parámetro de la variable Zi que representa la
característica “i” de la vivienda
c = error aleatorio del modelo;
c = (
c
e )

Método de estimación de los Parámetros.

El método de estimación del modelo más usado es la técnica de Mínimo Cuadrados Ordinarios (Ordinary
Least Square), el cual requiere que se chequeen previamente las condiciones y supuestos implícitos para
una estimación eficiente, consistente y no sesgada. Estos supuestos son: distribución normal e
independiente de los residuos, varianza constante (Homoscedasticidad) ; regresores no estocásticos;
entre los principales.



2.2 Variables incluidas en el Modelo Hedónico de la Ciudad Vieja

La primera etapa del análisis del Modelo de Precios Hedónico para la Ciudad Vieja fue identificar la
variable precio más relevante en relación a los objetivos del análisis. Finalmente, se identificó el precio del
metro cuadrado (US$/m
2
) del inmueble como variable Precio del Modelo.

construido cuadrado metro del precio P . . . . =

La segunda etapa consiste en la identificación de las características de los bienes inmobiliario ( Z
j
) que
deberían ser tenidas en cuenta por su relevancia y significación estadística en la determinación de su
precio de mercado.

Para ello se realizó un análisis sistemático de correlaciones entre la variable Valor de los Bienes
inmobiliarios y las variables disponibles que describen sus atributos y su entorno. Con el resultado de
este análisis se estimaron diferentes versiones del Modelo Hedónico.

Algunas de estas variables tienen una naturaleza continua (Ej. Total de metros cuadrados construidos)
pero la mayoría son discretas y más específicamente fueron codificadas como binarias (D=1 si dispone
de la característica; D=0 si no la dispone).

Modelo Hedónico V2.1 7-32 Octubre 2010
Identificación de las Variables relevantes empleadas para el Modelo Hedónico del Valor de
mercado de Bienes inmobiliarios

1. Variable Precio de Venta del inmueble

Representa el valor de mercado por m
2
de la compra-venta del inmueble, de acuerdo a la información
suministrada por la Dirección Nacional de Registro. En promedio, el valor estimado para el conjunto de la
Muestra validada es de US$ 664 el metro cuadrado. (El total de observaciones validas es de 44.344 en el
periodo 2001-2007 )

2. Variables Explicativas del Precio o Valor de los Bienes inmobiliarios

En función de la información disponible (ver sección 3, pagina ) y del análisis estadístico exploratorio se
han escogido las 19 variables siguientes:

a. Características propias del bien inmueble

- Antigüedad de la Vivienda al año 2007
- Categoría catastral de la vivienda según la Dirección Nacional de Catastro ( Confortable; Común;
Económica)
- Superficie edificada en m2
- Disponibilidad de calefacción central
- Ubicación del bien en el edificio (al frente; interior; contrafrente)

b. Barrio donde está localizado el bien

- Barrio donde está localizado el Bien inmobiliario

c. Modalidad de la transacción

- Año de la inscripción en el Registro de la DNR.

TABLA 1 Variables empleadas en el Modelo Hedónico: tipo y contenido
VARIABLES TIPO CONTENIDO
Antigüedad de la Vivienda: Años de Permiso de Construccion Continua años de antigüedad al año 2007
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2002 Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2003 Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2004 Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2005 Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2006 Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2007 Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Categoría "económica" Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Categoría "Común" Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Superficie edificada en m2 Continua total de m2 edificados
Superficie edificada en m2: X < 45 m2 Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Sin Calefacción central Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Ubicación en el Edificio: Al Frente Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Con Ascensor Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Vivienda localizada en Ciudad Vieja Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Vivienda localizada en Palermo Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Vivienda Localizada en Parque Rodo Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Vivienda localizada en la Costa
(Pta. Carretas, Pocitos, Buceo, Malvin, Punta Gorda o Carrasco)
Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Vivienda Localizada en Ciudad Vieja y Compra Venta registrada 2007 Binaria "1" si la Caracteristica se cumple; "0" en caso contrario
Modelo Hedónico V2.1 8-32 Octubre 2010
2.3 Selección de la forma funcional del Modelo Hedónico


La elección de la forma funcional del Modelo Hedónico incide en la metodología de estimación
de sus parámetros, en su interpretación y en la distribución probabilística de la variable Precio o
Valor del Inmueble
1
.

El método de estimación de los parámetros del Modelo Hedónico usado de manera más
frecuente es la técnica de Mínimo Cuadrados Ordinarios (Ordinary Least Square). Este método
es de fácil implementación y permite estimar de manera eficiente coeficientes insesgados y de
varianza mínima cuando se cumplen con determinadas condiciones y supuestos estadísticos en
los residuos del modelo: media nula, varianza constante (Homoscedasticidad) y una distribución
probabilística simétrica (no necesariamente Normal).
2


En general la variable Precio (O Valor de) no sigue una Distribución simétrica y se observa una
fuerte concentración en el entorno de los precios bajos y medios-bajos. En el Gráfico 1 se
presenta la distribución del Valor del m3 en las transacciones de compra-venta en la ciudad de
Montevideo durante el periodo 2001-2007.


Grafico 1: Función de Densidad del Valor de las compra-ventas de las propiedades
inmobiliarias en Montevideo. Periodo 2001.2007
(en US$/m2)




Esta característica del Valor de los inmuebles (Variable explicativa y de los residuos del Modelo)
no cumple con los supuestos básicos para el empleo de la técnica de MCO/OLS. Se procede a
una transformación logarítmica de la variable, para lograr de esa manera que la distribución
probabilística se aproxime a las condiciones requeridas.


1
Chin, TL, Chau KW, 2003. A critical review of literature on the hedonic price model. International
Journal for housing Science and its Applications, 27(2):145-165
2
Otras condiciones son necesarias a nivel de las variables explicativas para obtener estimadores
eficientes: ausencia de multicolinealidad en las variables explicativas ; regresores no estocásticos.
Modelo Hedónico V2.1 9-32 Octubre 2010
En el grafico 2 se describe el comportamiento de la distribución de la variable transformada
Log(Valor de la Vivienda por metro cuadrado) la cual se aproxima a una Distribución quasi-
simétrica.

Grafico 2: Función de Densidad del Logaritmo de la Valor de las compra-ventas de las
propiedades inmobiliarias en Montevideo.
Periodo 2001.2007(en US$/m2)



En el grafico 3 se describe el comportamiento de la distribución de la misma variable
transformada Log(Valor de la Vivienda por metro cuadrado) para la muestra de compraventas
hechas a un precio superior a US$100 el metro cuadrado. La distribución de estos datos se
aproximan a una Distribución quasi-simétrica, pero cuyas características estadísticas no
corresponden a una distribución Normal
3
.

Grafico 3: Función de Densidad del Logaritmo de la Valor de las compra-ventas de las
propiedades inmobiliarias en Montevideo. Periodo 2001.2007
(en US$/m2) - Sub-muestra Valor > 100 US$/m2


3
El coeficiente de asimetría (Skewness=-0.186) no se aleja mucho del valor de referencia “0” y y el
coeficiente de apuntamiento (Kurtosis=2.698) está levemente por debajo del valor de referencia “3”. Sin
embargo el estadístico de Jarque-Bera rechaza la hipótesis nula de distribución Normal de la variable.
Modelo Hedónico V2.1 10-32 Octubre 2010

En función de estos resultados manejamos la alternativa de especificar el Modelo Hedónico bajo
su forma funcional semilogarítimica.


Modelo Semilogarítmico
¿
+ + =
j
j j
Z P Ln c | o ] [
o

c o
|
. .
¿
=
i
i i
Z
e P



Donde,
P representa el Valor del m2 de propiedad inmobiliaria (Precio)
Z representa las diferentes características de las propiedades
o
= constante del modelo;
) ( .
o
o e =

i
|
= parámetro de la variable Z
j
que representa la característica “j” de la propiedad
c
= error aleatorio del modelo;
c
= (
c
e
)



Modelo Hedónico V2.1 11-32 Octubre 2010
3.
LOS DATOS

ESTADISTICAS DE LAS COMPRA-VENTAS DE INMUEBLES EN
MONTEVIDEO DURANTE EL PERIODO 2001-2007


En este análisis se maneja una Base de datos construida por el INE sobre registros de
precio de compraventa de inmuebles de la Montevideo para los años 2001 a 2007 y en base
a información de varias instituciones. La información relevada por el INE corresponde al
precio del inmueble de acuerdo a la escritura notarial de compraventa e incluye información
adicional sobre las características físicas y de localización de las viviendas (ej, superficie de
construcción, etc…)

La información ha sido compatibilizada en función del número de Padrón del inmueble y
permite disponer datos de la Dirección Nacional Catastral (DNC), la Dirección General de
Registro (DGR), del Instituto Nacional de Estadística (INE) y de la Intendencia Municipal de
Montevideo (IMM).

Esta Base de Datos disponible con la que se trabajó, está constituida por 89456 registros,
pero solamente 47837 corresponden a transacciones de inmuebles con destino a vivienda.
Las fechas de construcción varían desde 1870 a junio 2007 y las de las operaciones de
compra-venta entre Enero-2001 a Junio 2007.

La Base de datos contiene información válida para las siguientes variables:

Tabla 2
Variables disponibles en la Base de Datos INE-MVOTMA


La variable clave para identificar la localización es (COB) que representa el área aproximada
de cada uno de los Barrios de Montevideo.


clasificación
de variables
nivel 1
clasificación
de variables
nivel 2
variable formato descripción
tabla de
códigos
cobertura % origen
pad F8 padrón clave (100.00) DNC
blo A2 bloque clave (100.00) DNC
niv A3 nivel clave (100.00) DNC
uni F8 unidad clave (100.00) DNC
temporal fev DATE11 fecha de incripción en el Registro clave (100.00) DGR
valor val F8.2 valor de venta en dólares corrientes 100,00 DGR
valor vap F8.2 valor de venta en pesos corrientes (a partir del 1/1/2004) 28,00 DGR
fisica sue F15.2 superficie edificada en m2 en ph 91,20 DNC
fisica sus F15.2 superficie de la parcela en m2 85,00 DNC
fisica des F2 destino original en ph si DNC
fisica ubi F4 ubicación en el edificio en ph si DNC
fisica cat F13.2 categoría catastral en ph si 33,00 DNC
fisica fec DATE11 fecha permiso construcción en ph (fecha construcción) DNC
fisica cob F2 código de área aproximada a barrios si 99,30 INE
identificacion cocimm F8 código de calle de la I.M.Montevideo si IMM
identificacion calimm A35 nombre de calle de la I.M.Montevideo si IMM
identificacion numimm F8 número de puerta de la I.M.Montevideo IMM
VARIABLES DE COMPRAVENTAS MONTEVIDEO
identificacion
identificacion
caracteristica
Modelo Hedónico V2.1 12-32 Octubre 2010



GRAFICO 4 Código de los Barrios de Montevideo (COB)



La valor clave para identificar el valor de la transacción de copra-venta es VAL=’valor de venta
en dólares’.

Con el objetivo de homogeneizar la información a ser analizada, el rango de la variable
“superficie edificada en metros cuadrados” (SUE) se limitó en función de disponer una muestra
comparable de compraventas para todo Montevideo lo que significa limitar el valor de esta
variable al rango siguiente [25 m2 ; 450 m2].

De esa manera, el total de observaciones con el que se trabajó, corresponde a n=44.635
operaciones de compra-venta en Montevideo en el periodo 2001-2007.

Descripción del Valor de venta del inmueble y del m2 en los Barrios relevantes para el estudio
comparativo propuesto. En la Tabla siguientes se resumen los valores de compra-venta en
función de su localización.



1 Ciudad Vieja 22 Ituzaingó 43 Atahualpa
2 Centro 23 Unión 44 Jacinto Vera
3 Barrio Sur 24 Villa Española 45 Figurita
4 Cordón 25 Merc.Modelo y Bolívar 46 Larrañaga
5 Palermo 26 Castro, Castellanos 47 La Blanqueada
6 Parque Rodó 27 Cerrito 48 Villa Muñoz, Retiro
7 Punta Carretas 28 Las Acacias 49 La Comercial
8 Pocitos 29 Aires Puros 50 Tres Cruces
9 Buceo 30 Casavalle 51 Brazo Oriental
10 Pque.Batlle, V.Dolores 31 Piedras Blancas 52 Sayago
11 Malvín 32 Manga, Toledo Chico 53 Conciliación
12 Malvín Norte 33 Paso de las Duranas 54 Belvedere
13 Punta Gorda 34 Peñarol, Lavalleja 55 Nuevo Paris
14 Carrasco 35 Cerro 56 Tres Ombues, P. Victoria
15 Carrasco Norte 36 Casabó, Pajas Blancas 57 Paso de la Arena
16 Bañados de Carrasco 37 La Paloma, Tomkinson 58 Colón sureste, Abayubá
17 Maroñas, P.Guaraní 38 La Teja 59 Colón centro y noroeste
18 Flor de Maroñas 39 Prado, Nueva Savona 60 Lezica, Melilla
19 Las Canteras 40 Capurro, Bella Vista 61 Villa García
20 Punta Rieles, Bell.Italia 41 Aguada 62 Manga
21 Jardines del Hipódromo 42 Reducto 63 Área rural
Modelo Hedónico V2.1 13-32 Octubre 2010
Tabla 3
Descripción estadística del Valor y m2 de las compraventas
en Montevideo, la Ciudad Vieja y los Barrios de la Costa durante el periodo 2001-2007





Tabla 4
Descripción estadística del Valor por m2 de las compraventas
Comparación de tendencia observada
en la Ciudad Vieja y Centro



Grafico 5
Tendencia del Valor por m2 (US$/m2) en Ciudad Vieja y el Centro



VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE
US Dolares m2 US$/m2 US Dolares m2 US$/m2 US Dolares m2 US$/m2
Media $ 45.768 72 $ 637 $ 30.868 72 $ 426 $ 71.676 83 $ 859
Mediana $ 32.846 59 $ 554 $ 21.500 57 $ 378 $ 55.000 70 $ 790
Max $ 1.005.000 499 $ 2.012 $ 506.027 485 $ 1.042 $ 1.005.000 486 $ 2.068
Min $ 100 25 $ 4 $ 405 25 $ 16 $ 100 25 $ 4
n 17781 46035 1033
CIUDAD VIEJA MONTEVIDEO BARRIOS DE LA COSTA
Ciudad Vieja Centro
2001 $ 528 $ 537
2002 $ 372 $ 446
2003 $ 295 $ 326
2004 $ 307 $ 437
2005 $ 434 $ 411
2006 $ 373 $ 449
2007 $ 626 $ 494
Valor Medio
USD/m2 
$ 250
$ 300
$ 350
$ 400
$ 450
$ 500
$ 550
$ 600
$ 650
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
CV
Centro
Modelo Hedónico V2.1 14-32 Octubre 2010

A partir de los datos de compra-venta en Ciudad Vieja y el Centro se observa un comportamiento
particular en los inmuebles localizados en Ciudad Vieja. Luego de la recesión del 2003, la
recuperación de los precios en Ciudad Vieja registra un incremento muy significativo observado
en 2007. Este incremento en términos porcentuales es particularmente relevante y está
influenciado por las inversiones inmobiliarias realizadas durante el periodo 2004-2006 y los
planes de desarrollo urbano en la Ciudad Vieja.

Esta observación justifica incluir una variable auxiliar COB_CV_2007, que tiene como objetivo
identificar aquellas compra-ventas de inmuebles ubicados en el área de la Ciudad Vieja
realizadas durante el año 2007. La idea es poder identificar el impacto en el diferencial de precio
que puede estar representando estas iniciativas.


Tabla 4
Descripción de las Variables sobre Otras Características del Bien Inmueble


calf ubi
0 no tiene calefaccion 0 Frente
1 tiene calefaccion 1 Interior
11 losa radiante individual 2 Contrafrente
cat aps
2 Confortable 0 no tiene apartamento de servicio
3 Común 1 tiene apartamento de servicio
4 Económica
Modelo Hedónico V2.1 15-32 Octubre 2010

4.
MODELO HEDONICO SEMI-LOGARÍTMICO:
ESTIMACIÓN DE LOS PARAMETROS

La especificación semilogaritmica, del Modelo de Precios Hedónicos puede ser representada por
la siguiente expresión

| | c ì | o + + + =
¿ ¿
= =
l
j
j j
n
i
i i
D X P Ln
1 1


donde,

P: Valor de la Vivienda asignado por los entrevistados en US$
Xi: Variables Continuas relacionadas con los atributos o características de la vivienda, el
barrio o el entorno de la vivienda.
Di: Variables Discretas (Dummies) relacionada con un atributo o característica específica de la
propiedad, de la vivienda, del barrio o del entorno de la vivienda

o
Constante del Modelo/Ecuación
i
|
Coeficiente/Parámetro de la Variable explicativa X
i
j
ì
Coeficiente de la variable explicativa Dj
c
Residuos estocásticos del Modelo econométrico


4.1 Modelo hedónico SEMILOG:
la selección de las variables que explican el valor económico de Los bienes inmobiliarios

Las variables seleccionadas en el modelo fueron identificadas de acuerdo a un criterio de
relevancia y significación estadística se describen en la Tabla 7. Su selección surge de un
proceso sistemático de contraste estadístico a partir de una especificación semilogarítmica,
yendo de lo general a lo particular, y excluyendo aquellas variables con escasa significación
estadística.


Modelo Hedónico V2.1 16-32 Octubre 2010
Tabla 5
Variables empleadas en el Modelo Hedónico Versión 2.1




4.2 Resultados de la Estimación de los parámetros del Modelo Hedónico Loglineal Versión 2.1
(Muestra n = 42.515)

En la Tabla 8 se presentan los resultados estadísticos de la estimación del Modelo Hedónico
Semi-Log mediante la técnica de los MCO/OLS.

Interpretación estadística del Ajuste y de las Propiedades de los Estimadores

El ajuste global del modelo R
2
_Adj= 45% es relativamente bueno tomando en cuenta el modelo
semilog y la naturaleza longitudinal de los datos. El F_statistic de 1832 corresponde a un
P_value de 0.000, lo que nos indica que el ajuste de los datos de la muestra al modelo Semilog
es buena en términos estadísticos.

En relación con la estimación de los coeficientes del modelo, el nivel de los t_Stats de cada
coeficiente muestran valores superiores a 2,5 lo que significa que las variables retenidas tienen
un impacto significativo y la probabilidad de error por aceptar la Hipótesis H0 ( β =0) es en todos
los casos inferior a 1%.


Constante C
Antigüedad de la Vivienda: Años de Permiso de Construccion ANTIGÜEDAD
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2002 AFEV=2002
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2003 AFEV=2003
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2004 AFEV=2004
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2005 AFEV=2005
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2006 AFEV=2006
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2007 AFEV=2007
Superficie edificada en m2 SUE
Superficie edificada en m2: X < 45 m2 SUE<45
Categoría "económica" CAT=2
Categoría "Común" CAT=3
Sin Calefacción central CALF=0
Ubicación en el Edificio: Al Frente UBI=0
Con Ascensor ASC=1
Vivienda localizada en Ciudad Vieja COB=1
Vivienda localizada en Palermo COB=5
Vivienda Localizada en Parque Rodo COB=6
Vivienda localizada en la Costa (Pta. Carretas a Carrasco) COB_COSTA
Vivienda Localizada en Ciudad Vieja y Compra Venta registrada 2007 COB_CV2007
VARIABLES del MODELO HEDONICO (MODELO 2.1)
Modelo Hedónico V2.1 17-32 Octubre 2010
Tabla 6
MODELO HEDONICO SEMI-LOG v2.1
Resultados de la estimación de los parámetros del Modelo por MCO/LSQ
(Ajustado por Heteroscedasticidad de los Residuos)



Grafico 6
RESULTADOS DE LA ESTIMACIÓN OLS DEL MODELO HEDONICO v3.0
Ln (Valor m2) Observado (“ actual” ) y Estimado (“ fitted”
Residuo de la estimación (“ residual” )


Modelo Hedónico V2.1 18-32 Octubre 2010


Propiedades estadísticas de los Residuos de la Estimación del Modelo Loglineal-Hedónico

Con el objetivo de verificar las propiedades de los Residuos del Modelo estimado se
consideraron: los siguientes aspectos: la Heteroscedasticidad, Simetría y Distribución Normal.
No se evaluó los aspectos de correlación serial por tratarse de datos longitudinales.

Grafico 7
de la Variable Residual del Modelo Loglineal





Test de Heteroscedasticidad: Contraste de White

El Modelo fue estimado incluyendo la corrección propuesta por White para tener en cuenta la
presencia de heteroscedasticidad detectada en la fase inicial. El test a partir de los residuos del
modelo ajustado muestra que dicha corrección permitió fijar de manera significativa el problema
detectado.




El estadístico
2
NR = ì
= 933,4 bajo la Hipótesis Nula
se distribuye asintóticamente como una distribución (Chi cuadrado) donde p=19
p
2
×
2 2
0
. : o o =
i
H
Modelo Hedónico V2.1 19-32 Octubre 2010
corresponde al número de las variables incluidas en la regresión auxiliar fuera de la constante.
Este resultado no justifica rechazar la hipótesis de homoscedasticidad, pues el error de tipo I es
de 1.3%


Propiedades de Simetría y de Distribución Normal de los residuos.

En el Grafico siguiente se observa que la Distribución observada de los Residuos del Modelo
estimado no presenta una asimetría significativa con respecto al valor medio “Residuals= 0”.

Las propiedades de la distribución de la Variable residual del Modelo no se identifican con las de
la Distribución Normal: Coeficiente de Asimetría=0 (Skewness=-0.249) y el Coeficiente de
apuntamiento =3 (Kurtosis=4.528). Este resultado se puede corroborar con el valor del
estadístico de Jarque-Bera correspondiente (J-B=4578) que rechaza la Ho de Normalidad en la
Distribución de los Residuos con una probabilidad de Error de tipo I inferior a 0.001.

Grafico 8
Distribución de los Residuos del Modelo Econométrico Semilogarítmico





En la Tabla 6 se describe el valor medio y el total de observaciones válidas para cada una de las
variables empleadas en el Modelo Hedónico.


Modelo Hedónico V2.1 20-32 Octubre 2010
Tabla 6
ESTADISTICOS DE LAS VARIABLES
EMPLEADAS EN EL MODELO HEDONICO V2.1


Nota : En el caso de las variables discretas (binarias) el valor medio representa el porcentaje de
inmuebles que disponen esa característica

Valor
Medi0
Total de
Observacione
s
Observaciones
con
caracteristica
Constante C 1 44109
Antigüedad de la Vivienda: Años de Permiso de Construccion ANTIGÜEDAD 41,10 44109 44109
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2002 AFEV=2002 12,3% 44109 5405
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2003 AFEV=2003 13,2% 44109 5814
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2004 AFEV=2004 17,5% 44109 7738
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2005 AFEV=2005 16,5% 44109 7284
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2006 AFEV=2006 17,8% 44109 7850
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2007 AFEV=2007 10,7% 44109 4732
Superficie edificada en m2 SUE 71,84 44109 44109
Superficie edificada en m2: X < 45 m2 SUE<45 25,38% 44109 3564
Categoría "económica" CAT=2 8,08% 44109 35084
Categoría "Común" CAT=3 79,54% 44109 11197
Sin Calefacción central CALF=0 55,20% 44109 24348
Ubicación en el Edificio: Al Frente UBI=0 70,16% 44109 30947
Con Ascensor ASC=1 29,85% 44109 13168
Vivienda localizada en Ciudad Vieja COB=1 2,25% 44109 993
Vivienda localizada en Palermo COB=5 2,00% 44109 882
Vivienda Localizada en Parque Rodo COB=6 2,41% 44109 1061
Vivienda localizada en la Costa (Pta. Carretas a Carrasco) COB_COSTA 38,69% 44109 17067
Vivienda Localizada en Ciudad Vieja y Compra Venta registrada 2007 COB_CV2007 0,36% 44109 158
VARIABLES del MODELO HEDONICO (MODELO 2.1)
Modelo Hedónico V2.1 21-32 Octubre 2010
5.
ESTIMACION DEL IMPACTO ECONOMICO
DE LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS E INICIATIVAS DE DESARROLLO
URBANO EN LA CIUDAD VIEJA (PERIODO 2005-2006)


En esta sección se estima el impacto económico de las inversiones inmobiliarias e iniciativas de
desarrollo urbano en la Ciudad Vieja, mediante la interpretación de los efectos del Modelo Hedónico de
valoración de la compra-venta de un inmueble en Montevideo.

Primeramente se calculan los efectos marginales de cada una de las variables del Modelo Hedónico
sobre el valor inmobiliarios (US$/m2), en particular cual es el impacto marginal de la compra-venta en la
Ciudad Vieja en el año 2007.

En una segunda etapa, se simulan a partir del Modelo Hedónico los efectos económicos sobre el
valor de un inmueble localizado en la Ciudad Vieja que generan las iniciativas e inversiones
desarrolladas durante el periodo 2004-2006 en el Barrio de la Ciudad Vieja mediante la comparación de
del valor de un inmueble localizado en la Ciudad Vieja en: (i) el Escenario de base y (ii) el Escenario con
inversiones e iniciativas de desarrollo urbano.


5.1 Efecto Marginal de las Características del Inmueble y de su entorno sobre el Valor de
mercado del metro cuadrado construido.

En la Tabla 7 se presenta el cálculo de la incidencia económica de una modificación marginal en cada
una de las variables “atributos” del inmueble o del entorno sobre el Precio del mismo. El parámetro de
incidencia se calcula a partir de los indicadores de impacto de [5.1] en el caso de las variables continuas y
de [5.2] en el caso de variables binarias
4
y corresponde al impacto de una modificación marginal de una
variable atributo sobre el Valor del inmueble, asumiendo que las otras características no se modifican.


En el caso de las Variables continuas el indicador de impacto de una modificación de la Variable continua
Z
j
es el coeficiente respectivo de la regresión estimado por OLS:


[5.1] IP =
P Z
P
j
1
c
c
=
j
Z
P Ln
c
c ) (
=
j
|



En el caso de las Variables Binarias el indicador de impacto de la Variable Z
j
se calcula a partir del
coeficiente λ
j
de la regresión correspondiente a dicha variable y de su respectiva varianza V(λ
j
) de la
siguiente manera:


[5.2] IP =
P
P A
=
| | 1
) (
ˆ
5 . 0
÷
÷
j j
V
e
ì ì




4
En el Anexo I se justifica el empleo de 4.1 y 4.2 para calcular la incidencia del Atributo “j” Z
j
sobre el
Valor del metro cuadrado P
j
.
Modelo Hedónico V2.1 22-32 Octubre 2010

En la Tabla 7 se resumen los resultados del cálculo de la incidencia de cada una de las variables
“atributo” empleadas en el Modelo Hedónico.

Variables estructurales de la vivienda

La antigüedad del inmueble incide pero en un -1,12% es decir lo que representa una disminución del
US$7 en relación al precio de referencia del periodo que es US$664 (US$7 = incidencia x valor promedio
del inmueble: -1,12% x US$664).

La superficie construida incide positivamente sobre el valor del m2, de manera que cuanto más grande es
la propiedad inmueble el valor del m2 aumenta en un 14,55% o sea US$97 por m2 por cada m2
adicional.

La categoría catastral del inmueble (económico o común) en particular si el inmueble es de Categoría
“Común” el valor del m2 se incrementa en un 11,1%.

La ausencia de Calefacción central en el edificio desvaloriza los inmuebles en un 12%, o sea disminuye
su valor promedio en US$79 por m2.

La ubicación del inmueble en el frente del edificio o disponer de ascensor incrementa el valor del m2 del
inmueble en US$83 y US$ 79 el m2 respectivamente.

Modalidad de la transacción

Como modalidad de la transacción se empleó la fecha del registro de la compra-venta. Este dato es muy
significativo y explica las modificaciones del precio del mercado inmobiliario en US$ durante el periodo de
análisis: 2001-2007. Es en el año 2003 cuando se observa una caída del 35% del valor en relación al
valor promedio del periodo lo que representa una disminución del US$234 por m2.

Impacto de las Variables del Entorno.

En realidad se empleó solamente el Barrio donde está localizado el inmueble como Variable de entorno.
A partir de los resultados del Modelo Hedónico V2.1 que se describen en la Tabla 7, se puede observar
que la localización tiene una incidencia muy significativa sobre el Precio del m2 del inmueble.

Si el mismo está localizado en alguno de los Barrios de la Costa (de Punta Carretas a Carrasco), el precio
se incrementa en promedio de $312 por m2 (incidencia x valor promedio del inmueble: 47,05% x
US$664).

Alternativamente si el inmueble está localizado en la Ciudad Vieja, el precio promedio disminuye en
US$57 (-8,57% x US$664).

Impacto de las Inversiones en Ciudad Vieja durante el periodo 2004-2006.

Para estimar el impacto de las inversiones e iniciativas urbanas en la Ciudad Vieja hechas en el periodo
2004-2006 se introdujo la variable “Inmueble localizado en Ciudad Vieja cuya compra-venta haya sido
registrada en 2007” (COB_CV2007). La justificación de este indicador surge a partir de la observación
de la tendencia en los valores del mercado inmobiliario de la Ciudad Vieja durante ese periodo. En el
Grafico 5 se observa la recuperación excepcional del precio del m2 de bienes inmobiliarios durante el
año 2007 en el mercado de la Ciudad Vieja (+68%), muy por encima del promedio de Montevideo y de un
Barrio con características similares como es el Centro (de apenas +10%).

Modelo Hedónico V2.1 23-32 Octubre 2010
La incidencia de esta variable es muy significativa y representa un 19,8% del valor promedio del metro
cuadrado, y representa un incremento marginal sobre la tendencia que se observa en el mercado global
de Montevideo representado por las otras variables de entorno empleadas en el Modelo.
De esta manera, el impacto económico en el año 2007 de las inversiones e iniciativas realizadas en la
Ciudad Vieja durante 2004-2006 representa aproximadamente unos US$127 por metro cuadrado.


Tabla 7
Efectos Marginales de cada una de las Variables del Modelo Hedónico V2.1
Incidencia en % e Impacto en US$ sobre el Valor de la Vivienda





VARIABLES del MODELO HEDONICO (V3.0) Coefi ci ente
Desvi o
Estandar
Inci denci a Impacto US$
Constante C 6,8436930 0,0136110 938
Antigüedad de la Vivienda: Años de Permiso de Construccion ANTIGÜEDAD -0,0112190 0,0001390 -1,12% -$ 7
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2002 AFEV=2002 -0,2011300 0,0099900 -18,22% -$ 121
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2003 AFEV=2003 -0,4341510 0,0092530 -35,22% -$ 234
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2004 AFEV=2003 -0,2821230 0,0102110 -24,59% -$ 163
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2005 AFEV=2004 -0,2014840 0,0103180 -18,25% -$ 121
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2006 AFEV=2005 -0,1186920 0,0101900 -11,20% -$ 74
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2007 AFEV=2006 -0,0653690 0,0115350 -6,33% -$ 42
Superficie edificada en m2 SUE 0,1454620 0,0111130 14,55% $ 97
Superficie edificada en m2: X < 45 m2 SUE<45 -0,0845910 0,0085840 -8,11% -$ 54
Categoría "económica" CAT=2 -0,0013120 0,0000830 -0,13% -$ 1
Categoría "Común" CAT=3 0,1054700 0,0066210 11,12% $ 74
Sin Calefacción central CALF=0 -0,1267620 0,0065400 -11,91% -$ 79
Ubicación en el Edificio: Al Frente UBI=0 0,1175000 0,0061660 12,47% $ 83
Con Ascensor ASC=1 0,1125890 0,0061430 11,92% $ 79
Vivienda localizada en Ciudad Vieja COB=1 -0,0894060 0,0186980 -8,57% -$ 57
Vivienda localizada en Palermo COB=5 0,1096470 0,0158310 11,57% $ 77
Vivienda Localizada en Parque Rodo COB=6 0,2711440 0,0155720 31,13% $ 207
Vivienda localizada en la Costa (Pta. Carretas a Carrasco) COB_COSTA 0,3856130 0,0054820 47,05% $ 312
Vivienda Localizada en Ciudad Vieja y Compra Venta registrada 2007 COB_CV2007 0,1768600 0,0669840 19,08% $ 127
Val or promedi o del m2 (US$/m2)
(Barri os consi derados en el Anal i si s)
$ 664
Modelo Hedónico V2.1 24-32 Octubre 2010
5.2 Impacto Económico como resultado de la comparación del Escenario Con y Sin Inversiones
en la Ciudad Vieja

En esta sección se calcula el impacto económico en la Ciudad Vieja sobre el Valor de mercado del metro
cuadrado de las Inversiones a partir de la simulación de dos Escenario: CON INVERSIONES
(“”Revalorización 2007”) y SIN INVERSIONES (“Línea de Base”).

Los resultados de dicha simulación permiten estimar un beneficio económico global de US$ 87
por metro cuadrado. Esto representa un valor de referencia, un valor “plancher” del impacto económico
global de dichas inversiones.

En la Tabla 8 se describen las 3 simulaciones realizadas del Modelo Hedónico:
(i) A partir del valor promedio de las variables Z(j) registrado en todos los barrios de Montevideo.
El Valor estimado del m2 obtenido es US$ 664
(ii) Escenario Ciudad Vieja “ Línea de Base” : a partir del valor promedio de las variables Z(j)
observado en las transacciones de la Ciudad Vieja SIN el diferencial observado en el año 2007
(iii) Escenario Ciudad Vieja “ Revalorización 2007” : idem que en (ii) pero CON el diferencial
observado en el año 2007 incluido.

Tabla 8
ANALISIS DEL IMPACTO ECONOMICO DE LAS INVERSIONES
E INICIATIVAS DE DESARROLLO URBANO EN LA CIUDAD VIEJA
Modelo Hedónico V2.1 (n=44.109) Simulación de la Situación Con y Sin INVERSIONES


VARIABLES MODELO 2.0
Valores
Promedios
Descripción COEFICIENTES VARIABLES
Valor del m2 (USD/m2)- valor promedio $ 663,8
Log ( Valor del m2) - media 6,284873
Log ( Valor del m2) - S.D. 0,665449 Linea de Base
Revalorizacion
2007
Constante 6,8436930 1 1 1
Antigüedad de la Vivienda: Años de Permiso de Construccion -0,0112190 41,10 54,40 54,40
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2002 -0,2011300 12,3% 13,67% 13,67%
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2003 -0,4341510 13,2% 8,83% 8,83%
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2004 -0,2821230 17,5% 9,15% 9,15%
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2005 -0,2014840 16,5% 16,09% 16,09%
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2006 -0,1186920 17,8% 14,93% 14,93%
Fecha de Inscripcion en el Registro: 2007 -0,0653690 10,7% 21,14% 21,14%
Superficie edificada en m2 -0,0013120 71,84 70,93 70,93
Superficie edificada en m2: X < 45 m2 0,1054700 25,4% 26,92% 26,92%
Categoría "económica" 0,1454620 8,1% 1,79% 1,79%
Categoría "Común" -0,0845910 79,5% 90,75% 90,75%
Sin Calefacción central -0,1267620 55,2% 51,74% 51,74%
Ubicación en el Edificio: Al Frente 0,1175000 70,2% 64,88% 64,88%
Con Ascensor 0,1125890 29,9% 36,28% 36,28%
Vivienda localizada en Ciudad Vieja -0,0894060 2,3% 100,00% 100,00%
Vivienda localizada en Palermo 0,1096470 2,0%
Vivienda Localizada en Parque Rodo 0,2711440 2,4%
Vivienda localizada en la Costa (Pta. Carretas a Carrasco) 0,3856130 38,7%
Vivienda Localizada en Ciudad Vieja y Compra Venta registrada 2007 0,1768600 0,3582% 100,0%
6,284873 5,901050 6,077910
$ 536 $ 365 $ 436
1,237 1,237 1,237
$ 664 $ 452 $ 540 Valor Esperado de la Vivienda ( corregida por FTB)
DIFERENCIAL entre ESCENARIO con/Impacto y Línea de Base $ 87
M O D E L O 2 .1 P R E C I O S H E D O N I C O S
ESCENARIOS
CIUDAD VIEJA
Estimación del Modelo (Log (Valor de la Vivienda)
Valor Esperado de la Vivienda (Media Geometrica)
Factor FTB
Modelo Hedónico V2.1 25-32 Octubre 2010

5.3 Conclusiones sobre el Impacto económico de las inversiones y mejoras urbanas
desarrolladas durante 2004-2006 en la Ciudad Vieja


A partir de los resultados comentados en 5.1 y 5.2, el impacto económico de estas iniciativas público-
privadas realizadas en la Ciudad Vieja durante esos años se ve reflejado en el año 2007 como un
incremento en el valor del m2 de los bienes inmuebles.

El impacto económico de las inversiones del periodo 2004-2006 ha sido estimado como un
incremento del valor promedio del m2 de referencia dentro del rango: [ 87 ; 127 ] US$/m2



Modelo Hedónico V2.1 26-32 Octubre 2010
A N E X O S

Modelo Hedónico V2.1 27-32 Octubre 2010
ANEXO I
Interpretación económica
de los coeficientes del Modelo Hedónico Semilog .

El caso de las variables continuas

Cuando una característica o atributo de la Vivienda puede expresarse en términos de una variable
continua Z
j
,y el impacto de esa variable sobre el Valor del Inmueble (P) puede medirse como la
variación porcentual del P , como consecuencia de una modificación unitaria de Z
j
.

En el Modelo semilogarítmico este impacto puede representarse de la manera siguiente:

[1] IP =
P Z
P
j
1
c
c
=
j
Z
P Ln
c
c ) (
=
j
|

Donde
Z
P
c
c
representa la derivada parcial de la función hedónica con respecto a la variable Z
j
, y
j
|
representa el coeficiente de Z
j
en el Modelo Hedónico. Lo que significa que los coeficientes de la variable
continua “Total del Area construida” se interpreta como el impacto en % de la modificación en una unidad
de dicha variable.

El caso de las variables binarias

Las variables Dummies (Dj) empleadas en el Modelo Hedónico, son de naturaleza binaria y por lo tanto
discretas (Dj=1 si la Vivienda dispone de la característica, o Dj= 0 si no dispone). En este caso la
expresión [1] no aplica porque la derivada parcial. no existe.

En este caso el impacto de la variable D
j
se estima caracterizando las dos situaciones siguientes:
c ì | o + + ¿ +
=
=
j
n
i
i i
X
e P
1
1
cuando D
j
=1
c | o + ¿ +
=
=
n
i
i i
X
e P
1
0
cuando D
j
=0

Finalmente el Impacto porcentual sobre P de una modificación de D
j
puede calcularse de la manera
siguiente:
[2]
| | 1
0
1 0 1
÷ =
÷
=
A
j
e
p
P P
P
P
ì


Halvorsen y Palmquist(1980)
5
y P Kennedy(1981)
6
demostraron que el Indicador anterior tiende a
sobreestimar el impacto y han propuesto el empleo de este otro Indicador corregido:


5
Halvorsen, R ; Palmquist R (1980) The interpretattion of dummy variables in semi-logarithmic
equations. American Economic Review. 70:474-475

6
Kennedy, P (1981) Estimation with correctly interpreted dummy variables in semi-logarithmic
equations. American Economic review. 71:801
Modelo Hedónico V2.1 28-32 Octubre 2010
[3] IP =
P
P A
=
| | 1
) (
ˆ
5 . 0
÷
÷
j j
V
e
ì ì

donde
) (
ˆ
j
V ì
representa la Varianza del coeficiente λ
j

Modelo Hedónico V2.1 29-32 Octubre 2010
ANEXO II

Corrección del Sesgo de Transformación Logarítmica
(STL)
7


La transformación Logaritmica de la variable P=”Valor de la Vivienda” empledada en el Modelo Hedónico
Semilog nos permitió “normalizar” los residuos del Modelo, y controlar el Sesgo de Asimetría.

Sin embargo, esta ventaje viene acompañada de dos inconvenientes asociados a :
- la interpretación de los coeficientes del modelo, ya considerado en paginas anteriores y
- la predicción del Modelo Semilog requiere de la transformación inversa de la variable
dependiente (Exp(Ln P)), pero este calculo genera el sesgo de transformación logarítmico,
subestimando el valor verdadero, y debe ser corregido para poder realizar predicciones o
simulaciones no sesgadas.

Esta corrección se justifica porque una vez realizada la transformación logarítmica de la variable Valor de
la Vivienda (P), la predicción del modelo debe tomar en cuenta que el valor esperado del antilog de la
variable cˆ no se anula

] [ ] [ ] [ ] [
0 0
c | o c | o
e E e E e E P E
Z Z
i i
+ = =
+ + +


Esta expresión incluye dos componentes no nulos, porque valor esperado del antilog de los residuos es
un valor positivo diferente de 0 ] [
c
e E >0.
] [
c
e E =
] 5 . 0 [
2
o µ+
e donde 0 = µ y
2
o >0

En el caso de que los residuos del Modelo econométrico, c sigan una distribución Normal, entonces
] [
c
e poseen una distribución LogNormal y el factor de corrección surge de considerar su valor medio
8
.

El Factor de Corrección en caso de Residuos “Normalizados” se reduce a la expresión siguiente donde
2
o representa la varianza de los residuos del Modelo:
] [
c
e E =
] 5 . 0 [
2
o
e

En el caso de Residuos homoscedasticos y que no siguen una distribución Normal el Factor de
Corrección del STL = ¿
=
n
i
i
e
n
1
ˆ
1
c
donde
i
cˆ representa el valor residual no explicado por el Modelo en
ala observación “i”.



7
Anexo V.
8
Kotz, S. and Jonson, NL, Enciclopedia of Statistical Sciences, Vol 1-9 and supplement, Wiley (1989).
Modelo Hedónico V2.1 30-32 Octubre 2010
Anexo III
Estadísticas del Valor de Transacción de Bienes inmobiliarios
Por Barrio. Periodo 2004-2007

Barrio de Ciudad Vieja


Barrio Centro


VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE
US Dolares m2 US$/m2 US Dolares m2 US$/m2 US Dolares m2 US$/m2
Media $ 21.752 71 $ 307 $ 32.797 76 $ 434 $ 28.377 76 $ 373
Mediana $ 15.000 55 $ 272 $ 22.000 60 $ 368 $ 20.800 52 $ 400
Max $ 99.834 315 $ 317 $ 506.027 315 $ 1.606 $ 506.027 485 $ 1.042
Min $ 963 26 $ 37 $ 2.500 25 $ 99 $ 405 25 $ 16
Observaciones
VAL SUE VAL_SUE
US Dolares m2 US$/m2
Media $ 47.742 76 $ 626
Mediana $ 29.751 57 $ 521
Max $ 300.000 407 $ 737
Min $ 2.016 29 $ 68
Observaciones
CIUDAD VIEJA 2007
160
170 154 211
CIUDAD VIEJA 2004 CIUDAD VIEJA 2005 CIUDAD VIEJA 2006
VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE
US Dolares m2 US$/m2 US Dolares m2 US$/m2 US Dolares m2 US$/m2
Media $ 41.728 78 $ 537 $ 32.744 73 $ 446 $ 26.012 80 $ 326
Mediana $ 35.998 63 $ 573 $ 29.000 63 $ 460 $ 23.000 63 $ 365
Max $ 180.000 434 $ 415 $ 130.000 317 $ 410 $ 156.143 479 $ 326
Min $ 2.577 25 $ 104 $ 879 25 $ 35 $ 2.187 26 $ 84
Observaciones
VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE
US Dolares m2 US$/m2 US Dolares m2 US$/m2 US Dolares m2 US$/m2
Media $ 36.747 84 $ 437 $ 32.693 80 $ 411 $ 37.355 83 $ 449
Mediana $ 26.000 65 $ 400 $ 27.141 61 $ 445 $ 31.000 64 $ 484
Max $ 330.000 479 $ 689 $ 240.000 436 $ 551 $ 250.000 478 $ 523
Min $ 2.896 25 $ 116 $ 600 25 $ 24 $ 1.815 26 $ 70
Observaciones
VAL SUE VAL_SUE
US Dolares m2 US$/m2
Media $ 40.365 82 $ 494
Mediana $ 33.000 63 $ 520
Max $ 960.000 416 $ 2.306
Min $ 1.000 25 $ 41
Observaciones
421 472 547
CENTRO 2007
338
CENTRO 2003
318 307 303
CENTRO 2004 CENTRO 2005 CENTRO 2006
CENTRO 2001 CENTRO 2002
Modelo Hedónico V2.1 31-32 Octubre 2010
Anexo IV
Estadísticas de las Variables empleadas en la estimación del
Modelo Hedónico- Montevideo
(Total de la Muestra Valida – 44109 observaciones)


Modelo Hedónico V2.1 32-32 Octubre 2010
Anexo V
Estadísticas de las Variables empleadas en la estimación del
Modelo Hedónico – Ciudad Vieja
(Total de la Muestra Valida = 951 observaciones)

RESUMEN EJECUTIVO

En este documento se desarrolla un análisis económico del impacto de las inversiones e iniciativas de mejora urbana realizadas en la Ciudad Vieja durante los años 2004-2006 posteriores a la gran recesión de los años 2002-2003. Durante esos años la economía uruguaya registró una recesión extraordinario que repercutió sobre todas las actividades de la sociedad y economía del país. En particular, el impacto de la misma se hizo sentir en el mercado inmobiliario donde disminuyeron drásticamente las transacciones y se observó una caída vertiginosa en el precio de los bienes inmobiliarios. En los años siguientes a la crisis, se desarrollan varias inversiones inmobiliarias emblemáticas en la Ciudad Vieja, entre las que figura la remodelación del exHotel Colon para la instalación de la sede del Banco Interamericano de Desarrollo y de la exFerretería Mojana para la instalación de la sede del Centro Cultural de España. En ese momento la Intendencia de Montevideo inicia un programa de mejoras urbanas entre los que figuran la Peatonal Sarandí y los incentivos para la realización de inversiones inmobiliarias en la Ciudad Vieja. Las inversiones inmobiliarias realizadas durante 2004-2006 se reflejaron en un incremento significativo del precio de los bienes inmobiliarios en la Ciudad Vieja a partir del año 2007 y posteriores. En el análisis económico realizado en este Documento, hemos estimado los parámetros de un Modelo Hedónico que nos permite calcular la dimensión de dicho impacto en el valor de los bienes inmobiliarios. De acuerdo con el Modelo de Precios Hedónico y la información disponible para esos años del análisis, el impacto económico de las inversiones inmobiliarias y mejoras urbanas realizadas durante 2004-2006 se reflejó en un aumento incremental del precio del metro cuadrado de los bienes inmobiliarios de la Ciudad Vieja dentro de un rango de [ 87 ; 127 ] US$/m2

Modelo Hedónico V2.1

2-32

Octubre 2010

INDICE TEMATICO

1. Introducción 2. El Modelo de Precios Hedónico 2.1 2.2 2.3 Especificación del Modelo Hedónico Variables incluidas den el Modelo Hedónico de la Ciudad Vieja Selección de la Forma funcional del Modelo Hedónico

3. Los Datos 4. Modelo Hedónico semi-log: Estimación de los Parámetros 4.1 Modelo semi-log: la selección de las variables que explican el valor económico de los bienes inmobiliarios en Montevideo 4.2 Resultados de la estimación de los parámetros del Modelo 5. Estimación del impacto económico de las inversiones inmobiliarias en la Ciudad Vieja durante el periodo 2004-2006 5.1 Efecto marginal de las inversiones realizadas en la CV Impacto económico como resultado de la comparación de los 5.2 Escenarios CON y SIN inversiones 5.3 Conclusiones ANEXOS I. II. III. IV. V. Interpretación económica de los coeficientes del Modelo Hedónico Semilog . Corrección del Sesgo de Transformación Logarítmica (STL) Estadísticas del Valor de Transacción de Bienes inmobiliarios Por Barrio. Periodo 2004-2007 Estadísticas de las Variables empleadas en la estimación del Modelo Hedónico- Montevideo Estadísticas de las Variables empleadas en la estimación del Modelo Hedónico- Ciudad Vieja
3-32 Octubre 2010

Modelo Hedónico V2.1

Modelo Hedónico V2. En ese momento la Intendencia de Montevideo inicia un programa de mejoras urbanas entre los que figuran la Peatonal Sarandí y los incentivos para la realización de inversiones inmobiliarias en la Ciudad Vieja. En la sección 3 se describen los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre las compra-ventas de inmuebles en los Barrios de Montevideo durante el periodo 2001-2007. Durante esos años la economía uruguaya registró una recesión extraordinario que repercutió sobre todas las actividades de la sociedad y economía del país. se desarrollan varias inversiones inmobiliarias emblemáticas en la Ciudad Vieja. En la sección 2 se describe el Modelo Hedónico empleado. Finalmente en la sección 5 se presentan los resultados de la estimación de impacto económico de las inversiones e iniciativas implementadas durante los años 2004-2006 en la Ciudad Vieja.1.1 4-32 Octubre 2010 . Dirección Nacional de Catastro. INTRODUCCION En este documento se desarrolla un análisis económico del impacto de las inversiones e iniciativas de mejora urbana realizadas en la Ciudad Vieja durante los años 2004-2006 posteriores a la gran recesión de los años 2002-2003. de la Intendencia Municipal de Montevideo y del propio INE. En esta estimación se emplearon dos estrategias: (i) la estimación de la incidencia marginal de dichas inversiones en los precios del año 2007 a partir de los parámetros del modelo y (ii) la simulación de dos Escenarios de precio de los bienes inmobiliarios de la Ciudad Vieja CON y SIN inversiones y mejoras urbanas. En los años siguientes a la crisis. el impacto de la misma se hizo sentir en el mercado inmobiliario donde disminuyeron drásticamente las transacciones y se observó una caída vertiginosa en el precio de los bienes inmobiliarios. Las inversiones inmobiliarias realizadas durante 2004-2006 se reflejaron en un incremento significativo del precio de los bienes inmobiliarios en la Ciudad Vieja durante el año 2007 y posteriores. En el análisis económico realizado en este Documento. En la sección 4 se presenta los resultados de la estimación de los parámetros del Modelo Hedónico de Precios empleado. En particular. hemos estimado los parámetros de un Modelo Hedónico que nos permite calcular la dimensión de dicho impacto en el valor de los bienes inmobiliarios. Dichos datos recogen información de la Dirección Nacional de Registros. entre las que figura la remodelación del ex-Hotel Colon para la instalación de la sede del Banco Interamericano de Desarrollo y de la ex-Ferretería Mojana para la instalación de la sede del Centro Cultural de España. En particular se describe la forma funcional seleccionada y la identificación de las variables relevantes para dicho análisis.

Por tanto. El análisis económico adopta una serie de precios (precios hedónicos) para expresar las correspondientes características del producto. la relación entre el precio de la propiedad inmobiliaria y sus características serán formalizadas de la manera siguiente: P  f (Z ) Donde. (ii) obtener los precios implícitos de las características del producto o (iii) analizar la demanda por las características del producto. Pzi  P Z i Modelo Hedónico V2.Estimación del precio implícito de las características de la vivienda incluyendo su localización . A new Consumer Theory) propone un enfoque en el cual la demanda de un producto no está basada en el producto en si mismo. Lancaster (1966.1 5-32 Octubre 2010 . sino que en sus características y atributos. donde cada característica relevante del producto tiene su precio implícito los finalmente constituyen una estructura de precio.Evaluación del impacto económico de una intervención en el territorio . Las familias compran estos bienes. EL MODELO de PRECIOS HEDONICOS El modelo de Precios Hedónicos tiene varias referencias teóricas básicas. los usan como un tipo de “inversión” y lo transforman en utilidades.Analizar la relación entre las características de la propiedad inmobiliaria. Su análisis representa el marco teórico para diferentes modelos econométricos que busquen: (i) estimar la función de precios hedónicos. la vivienda) poseen una serie de características integradas. Los bienes heterogéneos (ejemplo.2.1 Especificación del Modelo Hedónico De esta manera. El nivel de utilidades depende de la cantidad de diferentes características. Otra referencia básica es Rosen (1976 Hedonic prices and implicit markets: product differenciation in pure competition) quien analizó el modelo de equilibrio de la oferta y demanda de mercado basado en las características del producto.Analizar las características de oferta y demanda del mercado de la vivienda 2. . su entorno y su precio de mercado. Hemos escogido el Modelo Hedónico para estimar el impacto de las inversiones inmobiliarias en la Ciudad Vieja porque representa una herramienta práctica con una sólida base teórica y permite identificar elementos clave para: . Rosen analizó la existencia y unicidad del equilibrio de corto y largo plazo en el mercado de productos heterogéneos y establece las bases para la teoría de los precios hedónicos. el precio de este tipo de producto surge de una combinación de precios hedónicos. P Z es el precio del bien inmobiliario es el vector de “i” características del bien inmobiliario o su entorno El precio implícito correspondiente a cada una de las características del bien inmobiliario puede obtenerse calculando la derivada parcial con respecto a cada una de sus “ i “. y los bienes se venden como un conjunto de características inherentes.

característica “i” de la vivienda El método de estimación del modelo más usado es la técnica de Mínimo Cuadrados Ordinarios (Ordinary Least Square). el cual requiere que se chequeen previamente las condiciones y supuestos implícitos para una estimación eficiente.  = ( e ) Método de estimación de los Parámetros. consistente y no sesgada. varianza constante (Homoscedasticidad) . los modelos de precios hedónicos asumen una de las tres formas funcionales siguientes: lineal.1 6-32 Octubre 2010 . Finalmente.  (e  ) i = parámetro de la variable Zi que representa la  = error aleatorio del modelo. D=0 si no la dispone).e Modelo Logarítmico Donde.Forma Funcional del Modelo Econométrico En función de naturaleza de la distribución probabilística de la variable Precio. semilogarítimica o logarítmica. se identificó el precio del metro cuadrado (US$/m2) del inmueble como variable Precio del Modelo.2 Variables incluidas en el Modelo Hedónico de la Ciudad Vieja La primera etapa del análisis del Modelo de Precios Hedónico para la Ciudad Vieja fue identificar la variable precio más relevante en relación a los objetivos del análisis.  i Zi i . P  precio.cuadrado. Ln[ P ]      j Ln[ Z j ]   j  .del. regresores no estocásticos. Total de metros cuadrados construidos) pero la mayoría son discretas y más específicamente fueron codificadas como binarias (D=1 si dispone de la característica.metro. entre los principales. 2. Para ello se realizó un análisis sistemático de correlaciones entre la variable Valor de los Bienes inmobiliarios y las variables disponibles que describen sus atributos y su entorno.construido La segunda etapa consiste en la identificación de las características de los bienes inmobiliario ( Zj) que deberían ser tenidas en cuenta por su relevancia y significación estadística en la determinación de su precio de mercado. Estos supuestos son: distribución normal e independiente de los residuos. Algunas de estas variables tienen una naturaleza continua (Ej. Modelo Lineal P     jZ j   j Modelo Semilogarítmico Ln[ P ]      j Z j   j o P   .  = constante del modelo. Modelo Hedónico V2. Con el resultado de este análisis se estimaron diferentes versiones del Modelo Hedónico.

"0" en caso contrario "1" si la Caracteristica se cumple. "0" en caso contrario Modelo Hedónico V2. contrafrente) b. Económica) Superficie edificada en m2 Disponibilidad de calefacción central Ubicación del bien en el edificio (al frente. Común. de acuerdo a la información suministrada por la Dirección Nacional de Registro. "0" en caso contrario "1" si la Caracteristica se cumple. "0" en caso contrario "1" si la Caracteristica se cumple. Carretas. Malvin. Variable Precio de Venta del inmueble Representa el valor de mercado por m2 de la compra-venta del inmueble. TABLA 1 Variables empleadas en el Modelo Hedónico: tipo y contenido VARIABLES Antigüedad de la Vivienda: Años de Permiso de Construccion Fecha de Inscripcion en el Registro: 2002 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2003 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2004 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2005 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2006 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2007 Categoría "económica" Categoría "Común" Superficie edificada en m2 Superficie edificada en m2: X < 45 m2 Sin Calefacción central Ubicación en el Edificio: Al Frente Con Ascensor Vivienda localizada en Ciudad Vieja Vivienda localizada en Palermo Vivienda Localizada en Parque Rodo Vivienda localizada en la Costa (Pta. "0" en caso contrario "1" si la Caracteristica se cumple. "0" en caso contrario "1" si la Caracteristica se cumple. "0" en caso contrario "1" si la Caracteristica se cumple. interior. Buceo. Pocitos. "0" en caso contrario "1" si la Caracteristica se cumple. (El total de observaciones validas es de 44. Punta Gorda o Carrasco) Vivienda Localizada en Ciudad Vieja y Compra Venta registrada 2007 TIPO Continua Binaria Binaria Binaria Binaria Binaria Binaria Binaria Binaria Continua Binaria Binaria Binaria Binaria Binaria Binaria Binaria Binaria Binaria CONTENIDO años de antigüedad al año 2007 "1" si la Caracteristica se cumple. "0" en caso contrario "1" si la Caracteristica se cumple. pagina ) y del análisis estadístico exploratorio se han escogido las 19 variables siguientes: a.344 en el periodo 2001-2007 ) 2. Variables Explicativas del Precio o Valor de los Bienes inmobiliarios En función de la información disponible (ver sección 3.1 7-32 Octubre 2010 . Características propias del bien inmueble Antigüedad de la Vivienda al año 2007 Categoría catastral de la vivienda según la Dirección Nacional de Catastro ( Confortable. Barrio donde está localizado el bien Barrio donde está localizado el Bien inmobiliario c. "0" en caso contrario "1" si la Caracteristica se cumple. "0" en caso contrario "1" si la Caracteristica se cumple. "0" en caso contrario "1" si la Caracteristica se cumple. "0" en caso contrario "1" si la Caracteristica se cumple. "0" en caso contrario "1" si la Caracteristica se cumple. "0" en caso contrario "1" si la Caracteristica se cumple. "0" en caso contrario total de m2 edificados "1" si la Caracteristica se cumple. el valor estimado para el conjunto de la Muestra validada es de US$ 664 el metro cuadrado. Modalidad de la transacción Año de la inscripción en el Registro de la DNR.Identificación de las Variables relevantes empleadas para el Modelo Hedónico del Valor de mercado de Bienes inmobiliarios 1. "0" en caso contrario "1" si la Caracteristica se cumple. En promedio.

Se procede a una transformación logarítmica de la variable. Este método es de fácil implementación y permite estimar de manera eficiente coeficientes insesgados y de varianza mínima cuando se cumplen con determinadas condiciones y supuestos estadísticos en los residuos del modelo: media nula. TL.3 Selección de la forma funcional del Modelo Hedónico La elección de la forma funcional del Modelo Hedónico incide en la metodología de estimación de sus parámetros. El método de estimación de los parámetros del Modelo Hedónico usado de manera más frecuente es la técnica de Mínimo Cuadrados Ordinarios (Ordinary Least Square). Modelo Hedónico V2. Chin. En el Gráfico 1 se presenta la distribución del Valor del m3 en las transacciones de compra-venta en la ciudad de Montevideo durante el periodo 2001-2007. varianza constante (Homoscedasticidad) y una distribución probabilística simétrica (no necesariamente Normal). 27(2):145-165 2 Otras condiciones son necesarias a nivel de las variables explicativas para obtener estimadores eficientes: ausencia de multicolinealidad en las variables explicativas . International Journal for housing Science and its Applications. 2003. en su interpretación y en la distribución probabilística de la variable Precio o Valor del Inmueble1. regresores no estocásticos.2.2007 (en US$/m2) Esta característica del Valor de los inmuebles (Variable explicativa y de los residuos del Modelo) no cumple con los supuestos básicos para el empleo de la técnica de MCO/OLS.2 En general la variable Precio (O Valor de) no sigue una Distribución simétrica y se observa una fuerte concentración en el entorno de los precios bajos y medios-bajos. Chau KW.1 8-32 Octubre 2010 1 . Grafico 1: Función de Densidad del Valor de las compra-ventas de las propiedades inmobiliarias en Montevideo. para lograr de esa manera que la distribución probabilística se aproxime a las condiciones requeridas. Periodo 2001. A critical review of literature on the hedonic price model.

9-32 Octubre 2010 Modelo Hedónico V2. Periodo 2001. Sin embargo el estadístico de Jarque-Bera rechaza la hipótesis nula de distribución Normal de la variable. Periodo 2001.186) no se aleja mucho del valor de referencia “0” y y el coeficiente de apuntamiento (Kurtosis=2.En el grafico 2 se describe el comportamiento de la distribución de la variable transformada Log(Valor de la Vivienda por metro cuadrado) la cual se aproxima a una Distribución quasisimétrica. Grafico 3: Función de Densidad del Logaritmo de la Valor de las compra-ventas de las propiedades inmobiliarias en Montevideo. La distribución de estos datos se aproximan a una Distribución quasi-simétrica.1 .698) está levemente por debajo del valor de referencia “3”.Sub-muestra Valor > 100 US$/m2 3 El coeficiente de asimetría (Skewness=-0. Grafico 2: Función de Densidad del Logaritmo de la Valor de las compra-ventas de las propiedades inmobiliarias en Montevideo.2007(en US$/m2) En el grafico 3 se describe el comportamiento de la distribución de la misma variable transformada Log(Valor de la Vivienda por metro cuadrado) para la muestra de compraventas hechas a un precio superior a US$100 el metro cuadrado. pero cuyas características estadísticas no corresponden a una distribución Normal 3.2007 (en US$/m2) .

i = parámetro de la variable Z que representa la característica “j” de la propiedad j  = error aleatorio del modelo.  (e  )  = constante del modelo.  = ( e  ) Modelo Hedónico V2.1 10-32 Octubre 2010 .e  i Zi i . Ln[ P ]      j Z j   j Modelo Semilogarítmico o P   . P representa el Valor del m2 de propiedad inmobiliaria (Precio) Z representa las diferentes características de las propiedades  .En función de estos resultados manejamos la alternativa de especificar el Modelo Hedónico bajo su forma funcional semilogarítimica. Donde.

pero solamente 47837 corresponden a transacciones de inmuebles con destino a vivienda.Montevideo número de puerta de la I.2 F15.1 11-32 Octubre 2010 .2 DATE11 F2 F8 A35 F8 descripción padrón bloque nivel unidad fecha de incripción en el Registro valor de venta en dólares corrientes valor de venta en pesos corrientes (a partir del 1/1/2004) superficie edificada en m2 en ph superficie de la parcela en m2 destino original en ph ubicación en el edificio en ph categoría catastral en ph fecha permiso construcción en ph (fecha construcción) código de área aproximada a barrios código de calle de la I.00) 100. etc…) La información ha sido compatibilizada en función del número de Padrón del inmueble y permite disponer datos de la Dirección Nacional Catastral (DNC). Esta Base de Datos disponible con la que se trabajó.00 99.00 28.M.00) clave (100. La Base de datos contiene información válida para las siguientes variables: Tabla 2 Variables disponibles en la Base de Datos INE-MVOTMA VARIABLES DE COMPRAVENTAS MONTEVIDEO clasificación de variables nivel 1 clasificación de variables nivel 2 identificacion variable formato F8 A2 A3 F8 DATE11 F8. superficie de construcción.00) clave (100. está constituida por 89456 registros. LOS DATOS ESTADISTICAS DE LAS COMPRA-VENTAS DE INMUEBLES EN MONTEVIDEO DURANTE EL PERIODO 2001-2007 En este análisis se maneja una Base de datos construida por el INE sobre registros de precio de compraventa de inmuebles de la Montevideo para los años 2001 a 2007 y en base a información de varias instituciones.3.Montevideo nombre de calle de la I. Las fechas de construcción varían desde 1870 a junio 2007 y las de las operaciones de compra-venta entre Enero-2001 a Junio 2007.00 si si si si si si origen DNC DNC DNC DNC DGR DGR DGR DNC DNC DNC DNC DNC DNC INE IMM IMM IMM identificacion caracteristica pad blo niv uni fev temporal valor val valor vap fisica sue fisica sus fisica des fisica ubi fisica cat fisica fec fisica cob identificacion cocimm identificacion calimm identificacion numimm 33.00 91. del Instituto Nacional de Estadística (INE) y de la Intendencia Municipal de Montevideo (IMM). La información relevada por el INE corresponde al precio del inmueble de acuerdo a la escritura notarial de compraventa e incluye información adicional sobre las características físicas y de localización de las viviendas (ej. la Dirección General de Registro (DGR).20 85.2 F15.2 F2 F4 F13.Montevideo tabla de códigos cobertura % clave (100.M.M.2 F8. Modelo Hedónico V2.00) clave (100.00) clave (100.30 La variable clave para identificar la localización es (COB) que representa el área aproximada de cada uno de los Barrios de Montevideo.

P. Toledo Chico 33 Paso de las Duranas 34 Peñarol. Melilla 61 Villa García 62 Manga 63 Área rural La valor clave para identificar el valor de la transacción de copra-venta es VAL=’valor de venta en dólares’. P. Bella Vista 41 Aguada 42 Reducto 43 Atahualpa 44 Jacinto Vera 45 Figurita 46 Larrañaga 47 La Blanqueada 48 Villa Muñoz. V. Victoria 57 Paso de la Arena 58 Colón sureste. Con el objetivo de homogeneizar la información a ser analizada. 450 m2]. Descripción del Valor de venta del inmueble y del m2 en los Barrios relevantes para el estudio comparativo propuesto. Tomkinson 38 La Teja 39 Prado.Modelo y Bolívar 26 Castro.GRAFICO 4 Código de los Barrios de Montevideo (COB) 1 Ciudad Vieja 2 Centro 3 Barrio Sur 4 Cordón 5 Palermo 6 Parque Rodó 7 Punta Carretas 8 Pocitos 9 Buceo 10 Pque. Modelo Hedónico V2. Abayubá 59 Colón centro y noroeste 60 Lezica. En la Tabla siguientes se resumen los valores de compra-venta en función de su localización. el rango de la variable “superficie edificada en metros cuadrados” (SUE) se limitó en función de disponer una muestra comparable de compraventas para todo Montevideo lo que significa limitar el valor de esta variable al rango siguiente [25 m2 .Italia 21 Jardines del Hipódromo 22 Ituzaingó 23 Unión 24 Villa Española 25 Merc. Pajas Blancas 37 La Paloma. Castellanos 27 Cerrito 28 Las Acacias 29 Aires Puros 30 Casavalle 31 Piedras Blancas 32 Manga. Lavalleja 35 Cerro 36 Casabó. De esa manera. corresponde a n=44.1 12-32 Octubre 2010 .Dolores 11 Malvín 12 Malvín Norte 13 Punta Gorda 14 Carrasco 15 Carrasco Norte 16 Bañados de Carrasco 17 Maroñas. Nueva Savona 40 Capurro. Bell.Guaraní 18 Flor de Maroñas 19 Las Canteras 20 Punta Rieles.635 operaciones de compra-venta en Montevideo en el periodo 2001-2007. el total de observaciones con el que se trabajó.Batlle. Retiro 49 La Comercial 50 Tres Cruces 51 Brazo Oriental 52 Sayago 53 Conciliación 54 Belvedere 55 Nuevo Paris 56 Tres Ombues.

1 13-32 Octubre 2010 .005.768 72 $ 637 $ 30.005.012 $ 506.676 83 $ 859 $ 32.500 57 $ 378 $ 55.027 485 $ 1.868 72 $ 426 $ 71.068 $ 100 25 $ 4 $ 405 25 $ 16 $ 100 25 $ 4 Media Mediana Max Min n 46035 1033 17781 Tabla 4 Descripción estadística del Valor por m2 de las compraventas Comparación de tendencia observada en la Ciudad Vieja y Centro Valor Medio 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Ciudad Vieja Centro USD/m2  $ 528 $ 537 $ 372 $ 446 $ 295 $ 326 $ 307 $ 437 $ 434 $ 411 $ 373 $ 449 $ 626 $ 494 Grafico 5 Tendencia del Valor por m2 (US$/m2) en Ciudad Vieja y el Centro $ 650 $ 600 $ 550 $ 500 $ 450 $ 400 $ 350 $ 300 $ 250 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 CV Centro Modelo Hedónico V2.Tabla 3 Descripción estadística del Valor y m2 de las compraventas en Montevideo.000 486 $ 2.000 499 $ 2.042 $ 1.000 70 $ 790 $ 1. la Ciudad Vieja y los Barrios de la Costa durante el periodo 2001-2007 MONTEVIDEO CIUDAD VIEJA BARRIOS DE LA COSTA VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE US Dolares m2 US$/m2 US Dolares m2 US$/m2 US Dolares m2 US$/m2 $ 45.846 59 $ 554 $ 21.

A partir de los datos de compra-venta en Ciudad Vieja y el Centro se observa un comportamiento particular en los inmuebles localizados en Ciudad Vieja. La idea es poder identificar el impacto en el diferencial de precio que puede estar representando estas iniciativas.1 14-32 Octubre 2010 . Luego de la recesión del 2003. que tiene como objetivo identificar aquellas compra-ventas de inmuebles ubicados en el área de la Ciudad Vieja realizadas durante el año 2007. la recuperación de los precios en Ciudad Vieja registra un incremento muy significativo observado en 2007. Esta observación justifica incluir una variable auxiliar COB_CV_2007. Este incremento en términos porcentuales es particularmente relevante y está influenciado por las inversiones inmobiliarias realizadas durante el periodo 2004-2006 y los planes de desarrollo urbano en la Ciudad Vieja. Tabla 4 Descripción de las Variables sobre Otras Características del Bien Inmueble calf 0 no tiene calefaccion 1 tiene calefaccion 11 losa radiante individual cat 2 Confortable 3 Común 4 Económica ubi 0 Frente 1 Interior 2 Contrafrente aps 0 no tiene apartamento de servicio 1 tiene apartamento de servicio Modelo Hedónico V2.

del barrio o del entorno de la vivienda P: Xi:  Constante del Modelo/Ecuación i Coeficiente/Parámetro de la Variable explicativa X j  i Coeficiente de la variable explicativa Dj Residuos estocásticos del Modelo econométrico Modelo hedónico SEMILOG: la selección de las variables que explican el valor económico de Los bienes inmobiliarios 4. Modelo Hedónico V2. y excluyendo aquellas variables con escasa significación estadística. MODELO HEDONICO SEMI-LOGARÍTMICO: ESTIMACIÓN DE LOS PARAMETROS La especificación semilogaritmica. yendo de lo general a lo particular.1 15-32 Octubre 2010 . Valor de la Vivienda asignado por los entrevistados en US$ Variables Continuas relacionadas con los atributos o características de la vivienda. el barrio o el entorno de la vivienda. del Modelo de Precios Hedónicos puede ser representada por la siguiente expresión LnP       i X i    j D j   i 1 j 1 n l donde. de la vivienda.1 Las variables seleccionadas en el modelo fueron identificadas de acuerdo a un criterio de relevancia y significación estadística se describen en la Tabla 7. Di: Variables Discretas (Dummies) relacionada con un atributo o característica específica de la propiedad. Su selección surge de un proceso sistemático de contraste estadístico a partir de una especificación semilogarítmica.4.

Tabla 5 Variables empleadas en el Modelo Hedónico Versión 2.1) Constante Antigüedad de la Vivienda: Años de Permiso de Construccion Fecha de Inscripcion en el Registro: 2002 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2003 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2004 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2005 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2006 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2007 Superficie edificada en m2 Superficie edificada en m2: X < 45 m2 Categoría "económica" Categoría "Común" Sin Calefacción central Ubicación en el Edificio: Al Frente Con Ascensor Vivienda localizada en Ciudad Vieja Vivienda localizada en Palermo Vivienda Localizada en Parque Rodo Vivienda localizada en la Costa (Pta. Modelo Hedónico V2.1 VARIABLES del MODELO HEDONICO (MODELO 2. lo que nos indica que el ajuste de los datos de la muestra al modelo Semilog es buena en términos estadísticos. el nivel de los t_Stats de cada coeficiente muestran valores superiores a 2.515) En la Tabla 8 se presentan los resultados estadísticos de la estimación del Modelo Hedónico Semi-Log mediante la técnica de los MCO/OLS. Carretas a Carrasco) Vivienda Localizada en Ciudad Vieja y Compra Venta registrada 2007 C ANTIGÜEDAD AFEV=2002 AFEV=2003 AFEV=2004 AFEV=2005 AFEV=2006 AFEV=2007 SUE SUE<45 CAT=2 CAT=3 CALF=0 UBI=0 ASC=1 COB=1 COB=5 COB=6 COB_COSTA COB_CV2007 4. En relación con la estimación de los coeficientes del modelo. Interpretación estadística del Ajuste y de las Propiedades de los Estimadores El ajuste global del modelo R2_Adj= 45% es relativamente bueno tomando en cuenta el modelo semilog y la naturaleza longitudinal de los datos.000.2 Resultados de la Estimación de los parámetros del Modelo Hedónico Loglineal Versión 2.5 lo que significa que las variables retenidas tienen un impacto significativo y la probabilidad de error por aceptar la Hipótesis H0 ( β =0) es en todos los casos inferior a 1%.1 16-32 Octubre 2010 .1 (Muestra n = 42. El F_statistic de 1832 corresponde a un P_value de 0.

1 17-32 Octubre 2010 .Tabla 6 MODELO HEDONICO SEMI-LOG v2.1 Resultados de la estimación de los parámetros del Modelo por MCO/LSQ (Ajustado por Heteroscedasticidad de los Residuos) Grafico 6 RESULTADOS DE LA ESTIMACIÓN OLS DEL MODELO HEDONICO v3.0 Ln (Valor m2) Observado (“actual”) y Estimado (“fitted” Residuo de la estimación (“residual”) Modelo Hedónico V2.

4 bajo la Hipótesis Nula H 0 : . 2 El estadístico   NR = 933. El test a partir de los residuos del modelo ajustado muestra que dicha corrección permitió fijar de manera significativa el problema detectado. No se evaluó los aspectos de correlación serial por tratarse de datos longitudinales. i2   2 2 p cuadrado) donde p=19 se distribuye asintóticamente como una distribución (Chi Modelo Hedónico V2. Grafico 7 de la Variable Residual del Modelo Loglineal Test de Heteroscedasticidad: Contraste de White El Modelo fue estimado incluyendo la corrección propuesta por White para tener en cuenta la presencia de heteroscedasticidad detectada en la fase inicial.1 18-32 Octubre 2010 .Propiedades estadísticas de los Residuos de la Estimación del Modelo Loglineal-Hedónico Con el objetivo de verificar las propiedades de los Residuos del Modelo estimado se consideraron: los siguientes aspectos: la Heteroscedasticidad. Simetría y Distribución Normal.

Este resultado se puede corroborar con el valor del estadístico de Jarque-Bera correspondiente (J-B=4578) que rechaza la Ho de Normalidad en la Distribución de los Residuos con una probabilidad de Error de tipo I inferior a 0.528). Grafico 8 Distribución de los Residuos del Modelo Econométrico Semilogarítmico En la Tabla 6 se describe el valor medio y el total de observaciones válidas para cada una de las variables empleadas en el Modelo Hedónico. Las propiedades de la distribución de la Variable residual del Modelo no se identifican con las de la Distribución Normal: Coeficiente de Asimetría=0 (Skewness=-0. pues el error de tipo I es de 1. Modelo Hedónico V2. En el Grafico siguiente se observa que la Distribución observada de los Residuos del Modelo estimado no presenta una asimetría significativa con respecto al valor medio “Residuals= 0”. Este resultado no justifica rechazar la hipótesis de homoscedasticidad.3% Propiedades de Simetría y de Distribución Normal de los residuos.249) y el Coeficiente de apuntamiento =3 (Kurtosis=4.001.1 19-32 Octubre 2010 .corresponde al número de las variables incluidas en la regresión auxiliar fuera de la constante.

7% 71.00% 2.16% 29.85% 2.10 12.1) Constante Antigüedad de la Vivienda: Años de Permiso de Construccion Fecha de Inscripcion en el Registro: 2002 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2003 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2004 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2005 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2006 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2007 Superficie edificada en m2 Superficie edificada en m2: X < 45 m2 Categoría "económica" Categoría "Común" Sin Calefacción central Ubicación en el Edificio: Al Frente Con Ascensor Vivienda localizada en Ciudad Vieja Vivienda localizada en Palermo Vivienda Localizada en Parque Rodo Vivienda localizada en la Costa (Pta.08% 79.1 VARIABLES del MODELO HEDONICO (MODELO 2.3% 13. Carretas a Carrasco) Vivienda Localizada en Ciudad Vieja y Compra Venta registrada 2007 C ANT IGÜEDAD AFEV=2002 AFEV=2003 AFEV=2004 AFEV=2005 AFEV=2006 AFEV=2007 SUE SUE<45 CAT=2 CAT=3 CALF=0 UBI=0 ASC=1 COB=1 COB=5 COB=6 COB_COST A COB_CV2007 Valor Medi0 1 41.84 25.25% 2.38% 8.8% 10.20% 70.Tabla 6 ESTADISTICOS DE LAS VARIABLES EMPLEADAS EN EL MODELO HEDONICO V2.36% Total de Observaciones Observacione con s caracteristica 44109 44109 44109 44109 44109 44109 44109 44109 44109 44109 44109 44109 44109 44109 44109 44109 44109 44109 44109 44109 44109 5405 5814 7738 7284 7850 4732 44109 3564 35084 11197 24348 30947 13168 993 882 1061 17067 158 Nota : En el caso de las variables discretas (binarias) el valor medio representa el porcentaje de inmuebles que disponen esa característica Modelo Hedónico V2.5% 17.41% 38.69% 0.54% 55.2% 17.1 20-32 Octubre 2010 .5% 16.

1 Efecto Marginal de las Características del Inmueble y de su entorno sobre el Valor de mercado del metro cuadrado construido. 5.2 para calcular la incidencia del Atributo “j” Zj sobre el Valor del metro cuadrado Pj.5V (  j ) 1  En el Anexo I se justifica el empleo de 4.2] en el caso de variables binarias4 y corresponde al impacto de una modificación marginal de una variable atributo sobre el Valor del inmueble. ESTIMACION DEL IMPACTO ECONOMICO DE LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS E INICIATIVAS DE DESARROLLO URBANO EN LA CIUDAD VIEJA (PERIODO 2005-2006) En esta sección se estima el impacto económico de las inversiones inmobiliarias e iniciativas de desarrollo urbano en la Ciudad Vieja. se simulan a partir del Modelo Hedónico los efectos económicos sobre el valor de un inmueble localizado en la Ciudad Vieja que generan las iniciativas e inversiones desarrolladas durante el periodo 2004-2006 en el Barrio de la Ciudad Vieja mediante la comparación de del valor de un inmueble localizado en la Ciudad Vieja en: (i) el Escenario de base y (ii) el Escenario con inversiones e iniciativas de desarrollo urbano.2] P IP = = P e ˆ  j 0.1] IP = P 1 Ln( P) = =j Z j P Z j En el caso de las Variables Binarias el indicador de impacto de la Variable Zj se calcula a partir del coeficiente λj de la regresión correspondiente a dicha variable y de su respectiva varianza V(λj) de la siguiente manera: [5. Primeramente se calculan los efectos marginales de cada una de las variables del Modelo Hedónico sobre el valor inmobiliarios (US$/m2).1 y 4. Modelo Hedónico V2.1] en el caso de las variables continuas y de [5. El parámetro de incidencia se calcula a partir de los indicadores de impacto de [5. En la Tabla 7 se presenta el cálculo de la incidencia económica de una modificación marginal en cada una de las variables “atributos” del inmueble o del entorno sobre el Precio del mismo. En el caso de las Variables continuas el indicador de impacto de una modificación de la Variable continua Zj es el coeficiente respectivo de la regresión estimado por OLS: [5.5.1 21-32 Octubre 2010 4 . en particular cual es el impacto marginal de la compra-venta en la Ciudad Vieja en el año 2007. asumiendo que las otras características no se modifican. mediante la interpretación de los efectos del Modelo Hedónico de valoración de la compra-venta de un inmueble en Montevideo. En una segunda etapa.

La justificación de este indicador surge a partir de la observación de la tendencia en los valores del mercado inmobiliario de la Ciudad Vieja durante ese periodo. A partir de los resultados del Modelo Hedónico V2. En realidad se empleó solamente el Barrio donde está localizado el inmueble como Variable de entorno. Es en el año 2003 cuando se observa una caída del 35% del valor en relación al valor promedio del periodo lo que representa una disminución del US$234 por m2.En la Tabla 7 se resumen los resultados del cálculo de la incidencia de cada una de las variables “atributo” empleadas en el Modelo Hedónico. Si el mismo está localizado en alguno de los Barrios de la Costa (de Punta Carretas a Carrasco).57% x US$664). Este dato es muy significativo y explica las modificaciones del precio del mercado inmobiliario en US$ durante el periodo de análisis: 2001-2007. se puede observar que la localización tiene una incidencia muy significativa sobre el Precio del m2 del inmueble. Impacto de las Inversiones en Ciudad Vieja durante el periodo 2004-2006.1 22-32 Octubre 2010 . La categoría catastral del inmueble (económico o común) en particular si el inmueble es de Categoría “Común” el valor del m2 se incrementa en un 11. Modelo Hedónico V2. el precio promedio disminuye en US$57 (-8. o sea disminuye su valor promedio en US$79 por m2. En el Grafico 5 se observa la recuperación excepcional del precio del m2 de bienes inmobiliarios durante el año 2007 en el mercado de la Ciudad Vieja (+68%). de manera que cuanto más grande es la propiedad inmueble el valor del m2 aumenta en un 14. La ausencia de Calefacción central en el edificio desvaloriza los inmuebles en un 12%. Modalidad de la transacción Como modalidad de la transacción se empleó la fecha del registro de la compra-venta. Variables estructurales de la vivienda La antigüedad del inmueble incide pero en un -1.12% x US$664). muy por encima del promedio de Montevideo y de un Barrio con características similares como es el Centro (de apenas +10%). La superficie construida incide positivamente sobre el valor del m2.12% es decir lo que representa una disminución del US$7 en relación al precio de referencia del periodo que es US$664 (US$7 = incidencia x valor promedio del inmueble: -1. Alternativamente si el inmueble está localizado en la Ciudad Vieja.1 que se describen en la Tabla 7.05% x US$664). Impacto de las Variables del Entorno. Para estimar el impacto de las inversiones e iniciativas urbanas en la Ciudad Vieja hechas en el periodo 2004-2006 se introdujo la variable “Inmueble localizado en Ciudad Vieja cuya compra-venta haya sido registrada en 2007” (COB_CV2007). La ubicación del inmueble en el frente del edificio o disponer de ascensor incrementa el valor del m2 del inmueble en US$83 y US$ 79 el m2 respectivamente.1%.55% o sea US$97 por m2 por cada m2 adicional. el precio se incrementa en promedio de $312 por m2 (incidencia x valor promedio del inmueble: 47.

0054820 0.1768600 Desvio Estandar 0.0102110 0.0158310 0.0115350 0.13% 11.1096470 0.0155720 0.12% -18.0845910 -0.20% -6.8% del valor promedio del metro cuadrado.4341510 -0.13% 47.0101900 0.2011300 -0.1125890 -0.0669840 -1.0061430 0.0112190 -0.0013120 0.05% 19.25% -11.47% 11.0) Constante Antigüedad de la Vivienda: Años de Permiso de Construccion Fecha de Inscripcion en el Registro: 2002 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2003 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2004 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2005 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2006 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2007 Superficie edificada en m2 Superficie edificada en m2: X < 45 m2 Categoría "económica" Categoría "Común" Sin Calefacción central Ubicación en el Edificio: Al Frente Con Ascensor Vivienda localizada en Ciudad Vieja Vivienda localizada en Palermo Vivienda Localizada en Parque Rodo Vivienda localizada en la Costa (Pta.0085840 0.12% -11.57% 11.0894060 0.92% -8.22% -24.0103180 0.1267620 0.3856130 0. y representa un incremento marginal sobre la tendencia que se observa en el mercado global de Montevideo representado por las otras variables de entorno empleadas en el Modelo.0065400 0.0066210 0.33% 14.1 Incidencia en % e Impacto en US$ sobre el Valor de la Vivienda VARIABLES del MODELO HEDONICO (V3.2014840 -0.0136110 0.22% -35.1454620 -0.91% 12.1054700 -0.1186920 -0.0092530 0.11% -0.1175000 0.0061660 0. De esta manera.0653690 0.2821230 -0.08% Incidencia Impacto US$ 938 -$ 7 -$ 121 -$ 234 -$ 163 -$ 121 -$ 74 -$ 42 $ 97 -$ 54 -$ 1 $ 74 -$ 79 $ 83 $ 79 -$ 57 $ 77 $ 207 $ 312 $ 127 Valor promedio del m2 (US$/m2) (Barrios considerados en el Analisis) $ 664 Modelo Hedónico V2. Carretas a Carrasco) Vivienda Localizada en Ciudad Vieja y Compra Venta registrada 2007 C ANT IGÜEDAD AFEV=2002 AFEV=2003 AFEV=2003 AFEV=2004 AFEV=2005 AFEV=2006 SUE SUE<45 CAT =2 CAT =3 CALF=0 UBI=0 ASC=1 COB=1 COB=5 COB=6 COB_COST A COB_CV2007 Coeficiente 6.0000830 0. Tabla 7 Efectos Marginales de cada una de las Variables del Modelo Hedónico V2.1 23-32 Octubre 2010 .0111130 0.57% 31.59% -18.0099900 0.0001390 0.2711440 0.8436930 -0.0186980 0. el impacto económico en el año 2007 de las inversiones e iniciativas realizadas en la Ciudad Vieja durante 2004-2006 representa aproximadamente unos US$127 por metro cuadrado.55% -8.La incidencia de esta variable es muy significativa y representa un 19.

67% 8.3582% 6.S.88% 36.9% 2.83% 9.2711440 0.40 13.14% 70.67% 8.284873 $ 536 1.00% 100.1454620 -0.93 26.0% 5. PRECIOS HEDONICOS MODELO 2.0894060 0.84 25.5% 55.1768600 1 41.74% 64.28% 100.1186920 -0.media Log ( Valor del m2) .1096470 0.2% 29.4% 8.D.2% 70.237 $ 664 1 54.88% 36.1267620 0.93% 21.1175000 0.8% 10.75% 51.665449 Valores Promedios VARIABLES $ 663.7% 0.5% 16.0% 2.15% 16. Tabla 8 ANALISIS DEL IMPACTO ECONOMICO DE LAS INVERSIONES E INICIATIVAS DE DESARROLLO URBANO EN LA CIUDAD VIEJA Modelo Hedónico V2.237 $ 540 DIFERENCIAL entre ESCENARIO con/Impacto y Línea de Base $ 87 Modelo Hedónico V2.28% 100.901050 $ 365 1.1 (n=44.0013120 0.09% 14.15% 16.92% 1.284873 0.14% 70.3% 13.09% 14.74% 64. Carretas a Carrasco) Vivienda Localizada en Ciudad Vieja y Compra Venta registrada 2007 Estimación del Modelo (Log (Valor de la Vivienda) Valor Esperado de la Vivienda (Media Geometrica) Factor FTB Valor Esperado de la Vivienda ( corregida por FTB) 6. un valor “plancher” del impacto económico global de dichas inversiones.79% 90.75% 51.1054700 0.8 ESCENARIOS CIUDAD VIEJA Linea de Base Revalorizacion 2007 Constante Antigüedad de la Vivienda: Años de Permiso de Construccion Fecha de Inscripcion en el Registro: 2002 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2003 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2004 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2005 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2006 Fecha de Inscripcion en el Registro: 2007 Superficie edificada en m2 Superficie edificada en m2: X < 45 m2 Categoría "económica" Categoría "Común" Sin Calefacción central Ubicación en el Edificio: Al Frente Con Ascensor Vivienda localizada en Ciudad Vieja Vivienda localizada en Palermo Vivienda Localizada en Parque Rodo Vivienda localizada en la Costa (Pta.237 $ 452 6.83% 9.5% 17.2 Impacto Económico como resultado de la comparación del Escenario Con y Sin Inversiones en la Ciudad Vieja En esta sección se calcula el impacto económico en la Ciudad Vieja sobre el Valor de mercado del metro cuadrado de las Inversiones a partir de la simulación de dos Escenario: CON INVERSIONES (“”Revalorización 2007”) y SIN INVERSIONES (“Línea de Base”).7% 71. Los resultados de dicha simulación permiten estimar un beneficio económico global de US$ 87 por metro cuadrado. En la Tabla 8 se describen las 3 simulaciones realizadas del Modelo Hedónico: (i) A partir del valor promedio de las variables Z(j) registrado en todos los barrios de Montevideo.5.93 26.93% 21.79% 90.2% 17.3856130 0.109) Simulación de la Situación Con y Sin INVERSIONES M O D E L O 2 .0 COEFICIENTES 6.valor promedio Log ( Valor del m2) .10 12.4341510 -0.40 13. Esto representa un valor de referencia.92% 1.1 VARIABLES Descripción Valor del m2 (USD/m2).00% 1 54.2014840 -0.1% 79.2821230 -0.4% 38.1125890 -0. El Valor estimado del m2 obtenido es US$ 664 (ii) Escenario Ciudad Vieja “Línea de Base” : a partir del valor promedio de las variables Z(j) observado en las transacciones de la Ciudad Vieja SIN el diferencial observado en el año 2007 (iii) Escenario Ciudad Vieja “Revalorización 2007”: idem que en (ii) pero CON el diferencial observado en el año 2007 incluido.3% 2.0845910 -0.077910 $ 436 1.1 24-32 Octubre 2010 .0112190 -0.2011300 -0.0653690 -0.8436930 -0.

el impacto económico de estas iniciativas públicoprivadas realizadas en la Ciudad Vieja durante esos años se ve reflejado en el año 2007 como un incremento en el valor del m2 de los bienes inmuebles. El impacto económico de las inversiones del periodo 2004-2006 ha sido estimado como un incremento del valor promedio del m2 de referencia dentro del rango: [ 87 .1 25-32 Octubre 2010 .1 y 5.3 Conclusiones sobre el Impacto económico de las inversiones y mejoras urbanas desarrolladas durante 2004-2006 en la Ciudad Vieja A partir de los resultados comentados en 5.5. 127 ] US$/m2 Modelo Hedónico V2.2.

1 26-32 Octubre 2010 .ANEXOS Modelo Hedónico V2.

Palmquist R (1980) The interpretattion of dummy variables in semi-logarithmic equations. American Economic review. 70:474-475 Kennedy. Lo que significa que los coeficientes de la variable continua “Total del Area construida” se interpreta como el impacto en % de la modificación en una unidad de dicha variable. R .ANEXO I Interpretación económica de los coeficientes del Modelo Hedónico Semilog . como consecuencia de una modificación unitaria de Zj. American Economic Review. El caso de las variables binarias Las variables Dummies (Dj) empleadas en el Modelo Hedónico. son de naturaleza binaria y por lo tanto discretas (Dj=1 si la Vivienda dispone de la característica. 71:801 Modelo Hedónico V2.y el impacto de esa variable sobre el Valor del Inmueble (P) puede medirse como la variación porcentual del P . En este caso el impacto de la variable Dj se estima caracterizando las dos situaciones siguientes: P representa la derivada parcial de la función hedónica con respecto a la variable Zj. y  j Z P1  e     i X i   j  i 1 n cuando Dj =1 P0  e    iX i1 n i  cuando Dj =0 Finalmente el Impacto porcentual sobre P de una modificación de Dj puede calcularse de la manera siguiente: [2] P P  P01   1  e j 1 P p0   Halvorsen y Palmquist(1980)5 y P Kennedy(1981)6 demostraron que el Indicador anterior tiende a sobreestimar el impacto y han propuesto el empleo de este otro Indicador corregido: 5 Halvorsen. P (1981) Estimation with correctly interpreted dummy variables in semi-logarithmic equations. En este caso la expresión [1] no aplica porque la derivada parcial. El caso de las variables continuas Cuando una característica o atributo de la Vivienda puede expresarse en términos de una variable continua Zj.1 27-32 Octubre 2010 6 . no existe. o Dj= 0 si no dispone). En el Modelo semilogarítmico este impacto puede representarse de la manera siguiente: [1] IP = P 1 Ln( P) = =j Z j P Z j Donde representa el coeficiente de Zj en el Modelo Hedónico.

[3] IP = P = P e ˆ  j 0.5V (  j ) 1  ˆ donde V (  j ) representa la Varianza del coeficiente λj Modelo Hedónico V2.1 28-32 Octubre 2010 .

ANEXO II Corrección del Sesgo de Transformación Logarítmica (STL)7 La transformación Logaritmica de la variable P=”Valor de la Vivienda” empledada en el Modelo Hedónico Semilog nos permitió “normalizar” los residuos del Modelo. Vol 1-9 and supplement. porque valor esperado del antilog de los residuos es un valor positivo diferente de 0 E[e ] >0. subestimando el valor verdadero.5 2 ] En el caso de Residuos homoscedasticos y que no siguen una distribución Normal el Factor de Corrección del STL = ala observación “i”. pero este calculo genera el sesgo de transformación logarítmico. El Factor de Corrección en caso de Residuos “Normalizados” se reduce a la expresión siguiente donde  2 representa la varianza de los residuos del Modelo: E[e  ] = e[ 0. Esta corrección se justifica porque una vez realizada la transformación logarítmica de la variable Valor de la Vivienda (P). 29-32 Octubre 2010 Modelo Hedónico V2. Kotz.5 2 ] donde   0 y  >0 2 En el caso de que los residuos del Modelo econométrico. y controlar el Sesgo de Asimetría. E[e  ] = e [   0. esta ventaje viene acompañada de dos inconvenientes asociados a : . entonces [e  ] poseen una distribución LogNormal y el factor de corrección surge de considerar su valor medio8. Sin embargo.  sigan una distribución Normal.la interpretación de los coeficientes del modelo. Enciclopedia of Statistical Sciences. NL. ya considerado en paginas anteriores y . 1 n ˆi e n i1 ˆ donde  i representa el valor residual no explicado por el Modelo en 7 8 Anexo V. Wiley (1989). S. la predicción del modelo debe tomar en cuenta que el valor esperado del antilog de la ˆ variable  no se anula E[ P]  E[e  0  Z i  i ]  E[e  0  Z ]  E[e  ] Esta expresión incluye dos componentes no nulos. y debe ser corregido para poder realizar predicciones o simulaciones no sesgadas. and Jonson.la predicción del Modelo Semilog requiere de la transformación inversa de la variable dependiente (Exp(Ln P)).1 .

016 29 $ 68 160 Barrio Centro CENTRO 2001 CENTRO 2002 CENTRO 2003 VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE US Dolares m2 US$/m2 US Dolares m2 US$/m2 US Dolares m2 US$/m2 $ 41.187 26 $ 84 318 307 303 Media Mediana Max Min Observaciones Media Mediana Max Min Observaciones CENTRO 2004 CENTRO 2005 CENTRO 2006 VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE US Dolares m2 US$/m2 US Dolares m2 US$/m2 US Dolares m2 US$/m2 $ 36.797 76 $ 434 $ 28.000 55 $ 272 $ 22.000 63 $ 460 $ 23.365 82 $ 494 $ 33.027 485 $ 1.000 63 $ 520 $ 960.896 25 $ 116 $ 600 25 $ 24 $ 1.752 71 $ 307 $ 32.000 436 $ 551 $ 250.1 30-32 Octubre 2010 .000 25 $ 41 338 Modelo Hedónico V2.Anexo III Estadísticas del Valor de Transacción de Bienes inmobiliarios Por Barrio.042 $ 963 26 $ 37 $ 2.998 63 $ 573 $ 29.000 479 $ 689 $ 240.000 60 $ 368 $ 20.027 315 $ 1.693 80 $ 411 $ 37.000 64 $ 484 $ 330.606 $ 506.000 407 $ 737 $ 2.000 317 $ 410 $ 156.000 63 $ 365 $ 180.834 315 $ 317 $ 506.800 52 $ 400 $ 99.355 83 $ 449 $ 26.728 78 $ 537 $ 32.012 80 $ 326 $ 35.577 25 $ 104 $ 879 25 $ 35 $ 2.141 61 $ 445 $ 31.143 479 $ 326 $ 2.742 76 $ 626 $ 29.000 65 $ 400 $ 27.815 26 $ 70 421 472 547 Media Mediana Max Min Observaciones CENTRO 2007 VAL SUE VAL_SUE US Dolares m2 US$/m2 $ 40.000 416 $ 2.500 25 $ 99 $ 405 25 $ 16 170 154 211 Media Mediana Max Min Observaciones Media Mediana Max Min Observaciones CIUDAD VIEJA 2007 VAL SUE VAL_SUE US Dolares m2 US$/m2 $ 47.000 478 $ 523 $ 2.000 434 $ 415 $ 130.744 73 $ 446 $ 26. Periodo 2004-2007 Barrio de Ciudad Vieja CIUDAD VIEJA 2004 CIUDAD VIEJA 2005 CIUDAD VIEJA 2006 VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE VAL SUE VAL_SUE US Dolares m2 US$/m2 US Dolares m2 US$/m2 US Dolares m2 US$/m2 $ 21.747 84 $ 437 $ 32.751 57 $ 521 $ 300.306 $ 1.377 76 $ 373 $ 15.

Anexo IV Estadísticas de las Variables empleadas en la estimación del Modelo Hedónico.Montevideo (Total de la Muestra Valida – 44109 observaciones) Modelo Hedónico V2.1 31-32 Octubre 2010 .

1 32-32 Octubre 2010 .Anexo V Estadísticas de las Variables empleadas en la estimación del Modelo Hedónico – Ciudad Vieja (Total de la Muestra Valida = 951 observaciones) Modelo Hedónico V2.

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