This  property  is  in  an  excellent  school  district.

 It  would   be  an  ideal  purchase  for  an  investor  looking  for  a  backup   plan  as  a  house  they  may  want  to  personally  live  in.  This   house  was  purchased  at  trustee  sale,  fully  renovated,   inspected,  and  rented  to  a  qualified  tenant

370  MANZANITA  ST,  HENDERSON,  89014 3  bedroom  2  F  1  H      bath  1544  SF    home  built  in  1984 $                        103,900 Asking  price    
Notes: 7 8 22 9 1 2 3 10 11 12 13 8 14 5 6 30-­‐year  fixed Financed  purchase  $                                      103,900   Asking  price  $                                          83,120   Maximum  loan  $                                          20,780   Down  payment  $                                                6,156   Closing  costs  and  fees  @4%  +  $2,000  $                                          26,936   Total  Investment 5.00% Investment  loan  interest  rate $                                                1,025 $                                                      322 $                                                      704 $                                                      446 $                                                      257 $                                                      100 $                                                      357 $                                                4,286 $                                             26,936 15.9% $                                      114,538   26.2% Rent Expenses Monthly  net  income Payment Monthly  cashflow Principal  amortization  in  payment Cashflow  plus  amortization Yearly  cashflow  plus  amortization Total  Investment  (down  payment  plus  closing  costs) Cash-­‐On-­‐Cash  Return  =    cashflow  /  total  investment Cash  at  Sale  in  year  10  (profit  plus  amortization) Internal  Rate  of  Return
1  of  4

15-­‐year  fixed  $                                    103,900    $                                          83,120    $                                          20,780    $                                              6,156    $                                          26,936   4.50% $                                            1,025   $                                                    322 $                                                    704 $                                                    636 $                                                        68 $                                                    324 $                                                    392 $                                              4,702 $                                           26,936 17.5% $                                    147,889   35.0%
larry@IdealHomeBrokers.com (949)  351-­‐6913

Ideal  Home  Brokers Property  Offering  Report

Notes: 1 2 3 $                                                1,025 $                                                      322 $                                                      704 $                                                8,442 $                                      103,900   8.1% $                                      181,869   $                                             77,969 12.5%

All-­‐cash  purchase
Rent  (see  page  2  for  comparables) Expenses  (see  page  2  for  detail) Monthly  net  operating  income Yearly  net  income Asking  price  (Investment) Capitalization  Rate  =  net  income  /  asking  price Resale  value  in  year  10  (net  of  8%  liquidation  costs) Profit  from  sale  in  year  10 Internal  Rate  of  Return

4 5 6

Notes: Calculations 1 $                                                 1,025 Rent 15 16 17 18 19 $                                                          90 $                                                          60 $                                                        -­‐ $                                                          62 $                                                        -­‐ $                                                      212

Net  Operating  Income  Detail

Terms

Cash  Operating  Expenses Property  Tax Homeowners  Insurance Homeowners  Association  Fees Property  Management  Fees  (%  of  Gross  Rent) Other  Expenses Monthly  Cash  Expenses

1.0% 0.65% varies 6.0% 20.6%

20 21

Reserve  Expenses $                                                          65 Maintenance  and  Replacement  Reserves $                                                          45 Vacancy  and  Collection  Loss $                                                      110 Monthly  Reserve  Expenses $                                                      322 Total  Expenses $                                                      704 Net  Operating  Income Comparable  Resales  
371  TIERRA  ST  -­‐-­‐  4  bed  3  bath  1544  SF    -­‐-­‐  1984  List:  $87500 391  MANZANITA  ST  -­‐-­‐  3  bed  3  bath  1364  SF    -­‐-­‐  1984  List:  $95000 359  CAVOS  WY  -­‐-­‐  3  bed  2  bath  1162  SF    -­‐-­‐  1986  List:  $99950 1740  LA  CRUZ  DR  -­‐-­‐  3  bed  3  bath  1788  SF    -­‐-­‐  1989  List:  $95900 1733  DUARTE  DR  -­‐-­‐  3  bed  3  bath  1421  SF    -­‐-­‐  1985  List:  $115000 1693  DUARTE  DR  -­‐-­‐  4  bed  3  bath  1605  SF    -­‐-­‐  1988  List:  $99000 371  MANZANITA  ST  -­‐-­‐  3  bed  3  bath  1544  SF    -­‐-­‐  1984  List:  $109000

6.3% 4.4% 10.7% 31.4% 68.6% Resale  Date
7/28/11 7/27/11 6/30/11 6/30/11 6/21/11 6/16/11 5/26/11

3

Amount
$                                                  83,000 $                                                  95,500 $                                                  95,000 $                                                  93,900 $                                            111,000   $                                                  99,000 $                                            109,000  

Comparable  Rentals  
383  TIERRA  ST  -­‐-­‐  3  bed  3  bath  1544  SF    -­‐-­‐  1984  List:  $1095 375  EL  PICO  DR  -­‐-­‐  3  bed  3  bath  1605  SF    -­‐-­‐  1986  List:  $1175 1721  DUARTE  DR  -­‐-­‐  3  bed  3  bath  1770  SF    -­‐-­‐  1985  List:  $1100 378  TIERRA  ST  -­‐-­‐  3  bed  3  bath  1544  SF    -­‐-­‐  1984  List:  $1295 1740  DUARTE  DR  -­‐-­‐  3  bed  3  bath  1594  SF    -­‐-­‐  1985  List:  $1095 366  CAVOS  WY  -­‐-­‐  4  bed  3  bath  1788  SF    -­‐-­‐  1986  List:  $1395 372  MANZANITA  ST  -­‐-­‐  2  bed  2  bath  1160  SF    -­‐-­‐  1984  List:  $1075 Ideal  Home  Brokers Property  Offering  Report
2  of  4

Lease  Date
4/20/11 3/24/11 11/29/10 11/9/10 7/22/10 8/30/10 8/27/10

Amount
$                                                      1,095 $                                                      1,175 $                                                      1,100 $                                                      1,250 $                                                      1,095 $                                                      1,395 $                                                      1,075

larry@IdealHomeBrokers.com (949)  351-­‐6913

Projected  10-­‐year  appreciation  to  near  rental  parity  with  liquidation  resale
 $250,000     Rental  Parity  
2.5%  annual  rent  growth  

Resale  Value    $218,845      $197,684    

 $200,000    

 $150,000    

 $170,961      $103,900    

Undervaluafon  

Resale  near   rental  parity   in  year  10  

 $100,000    
3  year  trough  to  breakeven  

5  years  of   double-­‐digit   appreciafon  

 $50,000    

 $-­‐         2012   2013   2014   2015   2016   2017   2018   2019   2020   2021   2022  

Financing  Terms  and  Cash-­‐On-­‐Cash  Returns

40.0%   35.0%   Cash-­‐On-­‐Cash  Return   30.0%   25.0%   20.0%   15.0%   10.0%   5.0%   0.0%  

lower  interest  rates   generate  higher  returns  

lower  down  payments   generate  higher  returns  

Interest  Ra te
Ideal  Home  Brokers Property  Offering  Report

 
larry@IdealHomeBrokers.com (949)  351-­‐6913

3  of  4

Notes: Gross  Rent  is  estimated  from  comparable  rentals  or  taken  from  actual  rent  rolls. 1 2 3
Summary  of  expenses  from  page  2 Net  Operating  Income  is  the    rental  income  minus  the  cash  expenses.  This  figure  is  independent  of  taxes  or  financing  which   vary  considerably  from  deal  to  deal.  Many  rental  properties  are  purchased  without  debt,  and  the  Net  Operating  Income  is   necessary  to  compute  the  Capitalization  Rate. The  capitalization  (cap)  rate  is  the  (yearly)  Net  Operating  Income  divided  by  the  purchase  price.  It  is  the  simplest  measure  of   an  investment's  financial  performance,  and  it  provides  a  convenient  comparison  to  competing  investment  alternatives.  A  cap   rate  is  like  an  interest  rate  on  a  checking  account,  a  mutual  fund  return,  or  a  bond  yield.  The  cap  rate  is  inversely  related  to   price;  in  other  words,  high  cap  rates  are  synonymous  with  low  prices  and  visa  versa.  The  cap  rate  an  investor  will  accept   varies  from  person  to  person.  There  is  no  single  appropriate  rate  to  apply  to  value.  Instead,  we  show  a  range  of  values  at   different  cap  rates  to  show  the  current  investment  return  someone  can  expect  from  this  property. The  resale  value  at  in  year  10  assumes  prices  appreciate  strongly  after  the  supply  problems  are  resolved.  (see  page  3). The  Internal  Rate  of  Return  evaluates  the  timing  and  the  amount  of  each  source  of  income  and  calculates  a  rate  which  would   balance  these  various  sources  of  income  with  the  initial  investment.  IRR  is  the  best  method  for  calculating  the  returns  on   investments  with  variable  income. Maximum  loan  based  on  lender  limitations  or  available  cashflow.  Generally  smaller  for  15-­‐year  amortization. The  down  payment  reflects  the  minimum  up-­‐front  investment  required  based  on  financing  limitations. Mortgage  interest  rates  vary  based  on  amortization  schedule.  The  quicker  the  loan  amortizes,  the  lower  the  interest  rate.   The  monthly  payment  is  the  based  on  the  largest  loan  a  lender  offers  that  still  provides  for  positive  cashflow The  monthly  cashflow  shows  the  amount  left  over  after  all  payments  and  reserves  have  been  met.   This  is  the  calculated  principal  amortization  in  the  first  payment.  This  amount  increases  in  subsequent  payments. The  actual  monthly  gain  includes  both  left-­‐over  cashflow  and  amortization  in  the  loan. The  Cash-­‐On-­‐Cash  Return  is  similar  to  a  capitalization  rate  in  that  it  shows  a  return  on  investment,  but  it  is  measured  by   comparing  the  Total  Profit  and  Loss  after  Expenses,  Debt  and  Taxes  and  compares  that  to  the  cash  investment.  This  is  the   important  rate  of  return  for  investors  who  are  not  purchasing  with  all  cash.  As  long  as  debt  is  less  expensive  than  the  cap   rate,  the  cash-­‐on-­‐cash  returns  can  be  magnified  by  increasing  debt.  This  is  an  appropriate  use  of  leverage  to  increase   investment  returns. This  is  the  property  tax  amount  set  by  the  local  jurisdiction. Estimated  homeowners  insurance. Homeowners  association  dues  from  property  investigation. Property  management  fees  vary,  but  8%-­‐10%  of  the  monthly  rent  is  a  common  fee. Monthly  cash  expenses  are  the  actual  outlays  of  cash  each  month  to  support  the  property. Estimated  maintenance  and  replacement  reserves.  These  are  higher  in  single-­‐family  detached  homes  and  in  older  properties. Vacancy  and  Collection  Loss  is  an  allowance  for  tenant  turnover. Closing  costs  are  estimated  from  our  experience  with  dozens  of  transactions.  This  includes  bank  loan  fees,  escrow  fees,  title   insurance,  transfer  taxes,  and  other  costs  associated  with  a  typical  real  estate  transaction.

4

5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

15 16 17 18 19 20 21 22

General  Disclaimer
This  report  represents  the  considered  opinion  of  Ideal  Home  Brokers.  We  make  no  guarantee,  warranty  or  representation   about  it.  Any  projections,  opinions,  assumptions  or  estimates  may  not  represent  the  current  or  future  performance  of  the   property.  You  and  your  advisors  should  conduct  a  careful,  independent  investigation  of  the  property  to  determine  to  your   satisfaction  the  suitability  of  the  property  for  your  needs.

Ideal  Home  Brokers Property  Offering  Report

4  of  4

larry@IdealHomeBrokers.com (949)  351-­‐6913