MUSYARAKAH MUTANAQISHAH

Dr. Ir. M. Nadratuzzaman Hosen, Ms., M.Sc, Ph.D
a. Definisi Musyarakah Mutanaqishah
Musyarakah mutanaqishah merupakan produk turunan dari akad musyarakah,
yang merupakan bentuk akad kerjasama antara dua pihak atau lebih. Kata
dasar dari musyarakah adalah syirkah yang berasal dari kata syaraka-yusyrikusyarkan-syarikan-syirkatan (syirkah), yang berarti kerjasama, perusahaan atau
kelompok/kumpulan. Musyarakah atau syirkah adalah merupakan kerjasama
antara modal dan keuntungan. Sementara mutanaqishah berasal dari kata
yatanaqishu-tanaqish-tanaqishan-mutanaqishun yang berarti mengurangi
secara bertahap.
Musyarakah mutanaqishah (diminishing partnership) adalah bentuk kerjasama
antara dua pihak atau lebih untuk kepemilikan suatu barang atau asset. Dimana
kerjasama ini akan mengurangi hak kepemilikan salah satu pihak sementara
pihak yang lain bertambah hak kepemilikannya. Perpindahan kepemilikan ini
melalui mekanisme pembayaran atas hak kepemilikan yang lain. Bentuk
kerjasama ini berakhir dengan pengalihan hak salah satu pihak kepada pihak
lain.
Implementasi dalam operasional perbankan syariah adalah merupakan
kerjasama antara bank syariah dengan nasabah untuk pengadaan atau
pembelian suatu barang (benda). Dimana asset barang tersebut jadi milik
bersama. Adapun besaran kepemilikan dapat ditentukan sesuai dengan
sejumlah modal atau dana yang disertakan dalam kontrak kerjasama tersebut.
Selanjutnya nasabah akan membayar (mengangsur) sejumlah modal/dana yang
dimiliki oleh bank syariah. Perpindahan kepemilikan dari porsi bank syariah
kepada nasabah seiring dengan bertambahnya jumlah modal nasabah dari
pertambahan angsuran yang dilakukan nasabah. Hingga angsuran berakhir
berarti kepemilikan suatu barang atau benda tersebut sepenuhnya menjadi
milik nasabah. Penurunan porsi kepemilikan bank syariah terhadap barang atau
benda berkurang secara proporsional sesuai dengan besarnya angsuran.
Selain sejumlah angsuran yang harus dilakukan nasabah untuk mengambil alih
kepemilikan, nasabah harus membayar sejumlah sewa kepada bank syariah
hingga berakhirnya batas kepemilikan bank syariah. Pembayaran sewa
dilakukan bersamaan dengan pembayaran angsuran. Pembayaran angsuran
merupakan bentuk pengambilalihan porsi kepemilikan bank syariah. Sedangkan
pembayaran sewa adalah bentuk keuntungan (fee) bagi bank syariah atas
kepemilikannya terhadap aset tersebut. Pembayaran sewa merupakan bentuk
kompensasi kepemilikan dan kompensasi jasa bank syariah.
b. Ketentuan Pokok Musyarakah Mutanaqishah
Di dalam musyarakah mutanaqishah terdapat unsur kerjasama (syirkah) dan
unsur sewa (ijarah). Kerjasama dilakukan dalam hal penyertaan modal atau
dana dan kerjasama kepemilikan. Sementara sewa merupakan kompensasi yang
diberikan salah satu pihak kepada pihak lain. Ketentuan pokok yang terdapat
dalam musyarakah mutanaqishah merupakan ketentuan pokok kedua unsur
tersebut.
1

Aspek Hukum Musyarakah Mutanaqishah Lembaga perbankan adalah highly regulated industry. Oleh karena uniknya peraturan yang memagari seluruh transaksi perbankan syariah tersebut. c. Dan. Besaran sewa harus jelas dan dapat diketahui kedua pihak. dan [3] dalam pencampuran pokok modal merupakan pencampuran hak masing-masing dalam kepemilikan obyek akad tersebut. yang pelanggarannya berakibat kepada kemadharatan di dunia dan akherat.Berkaitan dengan syirkah. dan barang/benda yang disewakan yang menjadi obyek akad sewa. Al-Qur’an Surat Shad [38]. keberadaan pihak yang bekerjasama dan pokok modal. dan shighat (ucapan perjanjian atau kesepakatan) merupakan ketentuan yang harus terpenuhi. kecuali orang yang beriman dan mengerjakan amal shaleh. Sementara berkaitan dengan unsur sewa ketentuan pokoknya meliputi. Dalil hukum musyarakah adalah: 1. ayat 24: ‫ﻋ ِﻤﻠُﻮا‬ َ ‫ﻦ ﺁﻣَ ُﻨﻮْا َو‬ َ ‫ﻻ اﱠﻟ ِﺬ ْﻳ‬ ‫ ِإ ﱠ‬،ٍ‫ﻋﻠَﻰ َﺑ ْﻌﺾ‬ َ ‫ﻀ ُﻬ ْﻢ‬ ُ ‫ﻲ َﺑ ْﻌ‬ ْ ‫ﺨَﻠﻄَﺎ ِء َﻟ َﻴ ْﺒ ِﻐ‬ ُ ‫ﻦ ا ْﻟ‬ َ ‫ن َآ ِﺜ ْﻴﺮًا ِﻣ‬ ‫… َوِإ ﱠ‬ …‫ﻞ ﻣَﺎ ُه ْﻢ‬ ٌ ‫اﻟﺼﱠﺎﻟِﺤَﺎتِ َو َﻗِﻠ ْﻴ‬ "…Dan sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang yang bersyarikat itu sebagian dari mereka berbuat zalim kepada sebagian lain. ketentuan batasan waktu pembayaran menjadi syarat yang harus diketahui kedua belah pihak. dalam kajian ini akan dicoba dibahas mengenai pelaksanaan akad terutama musyarakah mutanaqishah yang dapat dilaksanakan di bank syariah. dapat disandarkan pada akad musyarakah (kemitraan) dan ijarah (sewa). penyewa (musta’jir) dan yang menyewakan (mu’jir). besar kecilnya harga sewa." 2. sebagai obyek akad syirkah. [2] antar pihak harus saling memberikan rasa percaya dengan yang lain. Al-Qur’an Surat al-Ma’idah [5]. pada saat ini. Sandaran hukum Islam pada pembiayaan musyarakah mutanaqishah.” 2 . Harga sewa. Dalam kurun waktu tertentu besar-kecilnya sewa dapat dilakukan kesepakatan ulang. yaitu hukum perdata KUH Perdata dan Hukum Islam. Sebagai syarat dari pelaksanaan akad syirkah [1] masing-masing pihak harus menunjukkan kesepakatan dan kerelaan untuk saling bekerjasama. Karena di dalam akad musyarakah mutanaqishah terdapat unsur syirkah dan unsur ijarah. Dalam syirkah mutanaqishah harus jelas besaran angsuran dan besaran sewa yang harus dibayar nasabah. shighat (ucapan kesepakatan). dapat berubah sesuai kesepakatan. dan amat sedikitlah mereka ini…. Kajian ini dilakukan dengan melihat kesesuaiannya dengan hukum positif di Indonesia. apalagi perbankan syariah selain terikat oleh rambu-rambu hukum positif sistem operasional bank syariah juga terikat erat dengan hukum Allah. Ayat 1: … ‫ﻦ ﺁﻣَ ُﻨﻮْا َأ ْو ُﻓﻮْا ﺑِﺎ ْﻟ ُﻌ ُﻘ ْﻮ ِد‬ َ ‫ﻳَﺎأَ ﱡﻳﻬَﺎ اﱠﻟ ِﺬ ْﻳ‬ “Hai orang yang beriman! Penuhilah akad-akad itu…. ujrah (fee).

yang dishahihkan oleh al-Hakim. 4. dan kaum muslimin terikat dengan syarat-syarat mereka kecuali syarat yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram. semua bentuk muamalah boleh dilakukan kecuali ada dalil yang mengharamkannya. Aku keluar dari mereka. Hadis riwayat Abu Daud dari Abu Hurairah. ayat 32: ،‫ﺤ َﻴ ﺎ ِة اﻟ ﱡﺪ ْﻧﻴَﺎ‬ َ ‫ﺸ َﺘ ُﻬ ْﻢ ﻓِ ﻲ ا ْﻟ‬ َ ‫ﺴ ْﻤﻨَﺎ َﺑ ْﻴ َﻨ ُﻬ ْﻢ َﻣ ِﻌ ْﻴ‬ َ ‫ﻦ َﻗ‬ ُ ‫ﺤ‬ ْ ‫ َﻧ‬،َ‫ﺖ َر ﱢﺑ ﻚ‬ َ ‫ﺣ َﻤ‬ ْ ‫ن َر‬ َ ‫ﺴ ُﻤ ْﻮ‬ ِ ‫َأ ُه ْﻢ َﻳ ْﻘ‬ ‫ﺖ‬ ُ ‫ﺣ َﻤ‬ ْ ‫ َو َر‬،‫ﺨﺮِﻳًّﺎ‬ ْ ‫ﺳ‬ ُ ‫ﻀ ُﻬ ْﻢ َﺑ ْﻌ ﻀًﺎ‬ ُ ‫ﺨ َﺬ َﺑ ْﻌ‬ ِ ‫ت ِﻟ َﻴ ﱠﺘ‬ ٍ ‫ﺟﺎ‬ َ ‫ﺾ َد َر‬ ٍ ‫ق َﺑ ْﻌ‬ َ ‫ﻀ ُﻬ ْﻢ َﻓ ْﻮ‬ َ ‫َو َر َﻓ ْﻌ َﻨ ﺎ َﺑ ْﻌ‬ .‫ﺤ ِﺮ ْﻳ ِﻤﻬَﺎ‬ ْ ‫َﺗ‬ “Pada dasarnya. .” 2.” Dalil hukum Ijarah adalah: 1. Hadis Nabi riwayat Tirmidzi dari ‘Amr bin ‘Auf: َ‫ﺴﻠِﻤُﻮن‬ ْ ‫ﺣﺮَا ًﻣ ﺎ وَا ْﻟ ُﻤ‬ َ ‫ﻞ‬ ‫ﺣ ﱠ‬ َ ‫ﻻ َأ ْو َأ‬ ً‫ﻼ‬ َ‫ﺣ‬ َ ‫ﺣ ﱠﺮ َم‬ َ ‫ﺻ ْﻠﺤًﺎ‬ ُ ‫ﻻ‬ ‫ﻦ ِإ ﱠ‬ َ ‫ﺴِﻠﻤِﻴ‬ ْ ‫ﻦ ا ْﻟ ُﻤ‬ َ ‫ﺢ ﺟَﺎﺋِ ٌﺰ َﺑ ْﻴ‬ ُ ‫اَﻟﺼﱡ ْﻠ‬ . dari Abu Hurairah). Al-Qur’an Surat al-Zukhruf [43]. Rasulullah SAW berkata: ‫ن‬ َ ‫ﺧﺎ‬ َ ‫ ﻓَ ﺈِذَا‬،ُ‫ﻦ أَﺣَ ُﺪ ُهﻤَﺎ ﺻَ ﺎﺣِﺒَﻪ‬ ْ ‫ﺨ‬ ُ ‫ﻦ ﻣَﺎ َﻟ ْﻢ َﻳ‬ ِ ‫ﺸ ِﺮ ْﻳ َﻜ ْﻴ‬ ‫ﺚ اﻟ ﱠ‬ ُ ِ‫ أَﻧَﺎ ﺛَﺎﻟ‬:‫ل‬ ُ ‫ﷲ ﺗَﻌَﺎﻟَﻰ َﻳ ُﻘ ْﻮ‬ َ ‫نا‬ ‫إِ ﱠ‬ .3.‫ن‬ َ ‫ﺠ َﻤ ُﻌ ْﻮ‬ ْ ‫ﻚ ﺧَ ْﻴ ٌﺮ ﻣِﻤﱠﺎ َﻳ‬ َ ‫َر ﱢﺑ‬ “Apakah mereka yang membagi-bagikan rahmat Tuhanmu? Kami telah menentukan antara mereka penghidupan mereka dalam kehidupan dunia. Jika salah satu pihak telah berkhianat. ayat 233: ‫ﺳ ﱠﻠ ْﻤ ُﺘ ْﻢ َﻣ ﺎﺁ َﺗ ْﻴ ُﺘ ْﻢ‬ َ ‫ﻋَﻠ ْﻴ ُﻜ ْﻢ ِإذَا‬ َ ‫ح‬ َ ‫ﺟ َﻨ ﺎ‬ ُ ‫ﻼ‬ َ ‫ﺿ ُﻌﻮْا أَ ْوﻻَدَ ُآ ْﻢ َﻓ‬ ِ ‫ﺴ َﺘ ْﺮ‬ ْ ‫ن َﺗ‬ ْ ‫ن َأ َر ْد ُﺗ ْﻢ َأ‬ ْ ‫ َوِإ‬.‫ﻦ ﺑَ ْﻴﻨِﻬِﻤَﺎ‬ ْ ‫ﺖ ِﻣ‬ ُ ‫ﺟ‬ ْ ‫ﺧ َﺮ‬ َ ‫ﺣ َﺒ ُﻪ‬ ِ ‫أَﺣَ ُﺪ ُهﻤَﺎ ﺻَﺎ‬ “Allah swt.” 5. dan Kami telah meninggikan sebagian mereka atas sebagian yang lain beberapa derajat. Al-Qur’an Surat al-Baqarah [2]. berfirman: ‘Aku adalah pihak ketiga dari dua orang yang bersyarikat selama salah satu pihak tidak mengkhianati pihak yang lain.” (HR. Abu Daud.‫ﺼ ْﻴ ٌﺮ‬ ِ ‫ن َﺑ‬ َ ‫ﷲ ِﺑﻤَﺎ َﺗ ْﻌ َﻤُﻠ ْﻮ‬ َ ‫نا‬ ‫ﻋَﻠ ُﻤﻮْا َأ ﱠ‬ ْ ‫ وَا‬،َ‫ وَا ﱠﺗﻘُﻮا اﷲ‬،ِ‫ﺑِﺎ ْﻟ َﻤ ْﻌ ُﺮ ْوف‬ 3 ... Kaidah fiqh: ‫ﻞ ﻋَﻠَ ﻰ‬ ٌ ‫ل َدِﻟ ْﻴ‬ ‫ن َﻳ ُﺪ ﱠ‬ ْ ‫ﻻ َأ‬ ‫ﺣ ُﺔ ِإ ﱠ‬ َ ‫ﻹﺑَﺎ‬ ِ ‫ت ْا‬ ِ ‫ﻼ‬ َ ‫ﻞ ﻓِ ﻰ ا ْﻟ ُﻤ َﻌ ﺎ َﻣ‬ ُ ‫ﺻ‬ ْ َ‫اَﻷ‬ . Dan rahmat Tuhanmu lebih baik dari apa yang mereka kumpulkan.‫ﺣﺮَاﻣًﺎ‬ َ ‫ﻞ‬ ‫ﺣﱠ‬ َ ‫ﻻ َأ ْو َأ‬ ً‫ﻼ‬ َ‫ﺣ‬ َ ‫ﺣ ﱠﺮ َم‬ َ ‫ﻻ ﺷَ ْﺮﻃًﺎ‬ ‫ﻃ ِﻬ ْﻢ ِإ ﱠ‬ ِ ‫ﺷﺮُو‬ ُ ‫ﻋﻠَﻰ‬ َ “Perdamaian dapat dilakukan di antara kaum muslimin kecuali perdamaian yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram. agar seba-gian mereka dapat mempergunakan sebagian yang lain.

‘Hai ayahku! Ambillah ia sebagai orang yang bekerja (pada kita).‫ﻦ‬ ُ ‫ﻷ ِﻣ ْﻴ‬ َ ‫ي ْا‬ ‫ا ْﻟ َﻘ ِﻮ ﱡ‬ “Salah seorang dari kedua wanita itu berkata.” 7. Rasulullah melarang kami melakukan hal tersebut dan memerintahkan agar kami menyewakannya dengan emas atau perak.‫ﻋ َﺮ ُﻗ ُﻪ‬ َ ‫ﻒ‬ ‫ﺠ ﱠ‬ ِ ‫ن َﻳ‬ ْ ‫ﻞ َأ‬ َ ‫ﺟ َﺮ ُﻩ َﻗ ْﺒ‬ ْ ‫ﺟ ْﻴ َﺮ َأ‬ ِ‫ﻷ‬ َ ‫ﻋﻄُﻮا ْا‬ ْ ‫َأ‬ “Berikanlah upah pekerja sebelum keringatnya kering. Hadis riwayat Abu Daud dari Sa`d Ibn Abi Waqqash. bersabda: . ayat 26: ‫ت‬ َ ‫ﺟ ْﺮ‬ َ ‫ﺳ َﺘ ْﺄ‬ ْ ‫ﻦا‬ ِ ‫ﺧ ْﻴ َﺮ َﻣ‬ َ ‫ن‬ ‫ ِإ ﱠ‬،ُ‫ﺟ ْﺮﻩ‬ ِ ‫ﺳ َﺘ ْﺄ‬ ْ ‫ﺖا‬ ِ ‫ﺣ ﺪَا ُهﻤَﺎ ﻳَﺂَأ َﺑ‬ ْ ِ‫ﺖ إ‬ ْ َ‫ﻗَﺎﻟ‬ . Hadis riwayat Ibn Majah dari Ibnu Umar.” 4.‫ﺟ َﺮ ُﻩ‬ ْ ‫ﺟ ْﻴﺮًا َﻓ ْﻠ ُﻴ ْﻌِﻠ ْﻤ ُﻪ َأ‬ ِ ‫ﺟ َﺮ َأ‬ َ ‫ﺳ َﺘ ْﺄ‬ ْ ‫ﻦا‬ ِ ‫َﻣ‬ “Barang siapa mempekerjakan pekerja. tidak dosa bagimu apabila kamu memberikan pembayaran menurut yang patut.” 5.” 6. Nabi s. dan kaum muslimin terikat dengan syarat-syarat mereka kecuali syarat yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram. dan ketahuilah bahwa Allah Maha Melihat apa yang kamu kerjakan. Hadis riwayat ‘Abd ar-Razzaq dari Abu Hurairah dan Abu Sa’id al-Khudri.‫ﺣﺮَاﻣًﺎ‬ َ ‫ﻞ‬ ‫ﺣﱠ‬ َ ‫ﻻ َأ ْو َأ‬ ً‫ﻼ‬ َ‫ﺣ‬ َ ‫ﺣ ﱠﺮ َم‬ َ ‫ﻻ ﺷَ ْﺮﻃًﺎ‬ ‫ﻃ ِﻬ ْﻢ ِإ ﱠ‬ ِ ‫ﺷﺮُو‬ ُ ‫ﻋﻠَﻰ‬ َ “Perdamaian dapat dilakukan di antara kaum muslimin kecuali perdamaian yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram. maka.” 4 .‫ﻀ ٍﺔ‬ ‫ِﻓ ﱠ‬ “Kami pernah menyewankan tanah dengan (bayaran) hasil pertaniannya. ia berkata: ‫ ﻓَﻨَﻬَﺎﻧَ ﺎ‬،‫ﺳ ِﻌ َﺪ ﺑِﺎ ْﻟ َﻤ ﺎ ِء ﻣِ ْﻨﻬَ ﺎ‬ َ ‫ع َوﻣَﺎ‬ ِ ‫ﻦ اﻟ ﱠﺰ ْر‬ َ ‫ﻲ ِﻣ‬ ْ ‫ﺴﻮَا ِﻗ‬ ‫ﻋﻠَﻰ اﻟ ﱠ‬ َ ‫ض ﺑِﻤَﺎ‬ َ ‫ﻷ ْر‬ َ ‫ُآﻨﱠﺎ ُﻧ ْﻜﺮِي ْا‬ ‫ﺐ َأ ْو‬ ٍ ‫ن ُﻧ ْﻜ ِﺮ َﻳ َﻬ ﺎ ِﺑ َﺬ َه‬ ْ ‫ﻚ َوَأ َﻣ َﺮ َﻧ ﺎ َأ‬ َ ‫ﻦ َذِﻟ‬ ْ ‫ﻋ‬ َ ‫ﺳ ﱠﻠ َﻢ‬ َ ‫ﻋَﻠ ْﻴ ِﻪ وَﺁِﻟ ِﻪ َو‬ َ ‫ﷲ‬ ُ ‫ﷲ ﺻَ ﻠﱠﻰ ا‬ ِ ‫لا‬ ُ ‫ﺳ ْﻮ‬ ُ ‫َر‬ . Al-Qur’an Surat al-Qashash [28]. Hadis Nabi riwayat Tirmidzi dari ‘Amr bin ‘Auf: َ‫ﺴﻠِﻤُﻮن‬ ْ ‫ﺣﺮَا ًﻣ ﺎ وَا ْﻟ ُﻤ‬ َ ‫ﻞ‬ ‫ﺣ ﱠ‬ َ ‫ﻻ َأ ْو َأ‬ ً‫ﻼ‬ َ ‫ﺣ‬ َ ‫ﺣ ﱠﺮ َم‬ َ ‫ﺻ ْﻠﺤًﺎ‬ ُ ‫ﻻ‬ ‫ﻦ ِإ ﱠ‬ َ ‫ﺴِﻠﻤِﻴ‬ ْ ‫ﻦ ا ْﻟ ُﻤ‬ َ ‫ﺢ ﺟَﺎﺋِ ٌﺰ َﺑ ْﻴ‬ ُ ‫اَﻟﺼﱡ ْﻠ‬ . karena sesungguhnya orang yang paling baik yang kamu ambil untuk bekerja (pada kita) adalah orang yang kuat lagi dapat dipercaya.” 3. Bertaqwalah kepada Allah.a. beritahukanlah upahnya.“…Dan jika kamu ingin anakmu disusukan oleh orang lain.w. bahwa Nabi bersabda: .

Dimana pihak satu berjanji kepada pihak lain atau dimana dua orang yang saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Dalam hal ini adalah bank syariah dan nasabah saling berjanji.8. keduanya memiliki kesesuaian dalam Pasal 1313 KUH Perdata. 2. Dengan demikian hubungan antara perikatan dan perjanjian adalah bahwa perjanjian itu menimbulkan perikatan.” ‫ﺢ‬ ِ ‫ﺐ ا ْﻟ َﻤﺼَﺎِﻟ‬ ِ ‫ﺟ ْﻠ‬ َ ‫ﻋﻠَﻰ‬ َ ‫ﺳ ِﺪ ُﻣﻘَ ﱠﺪ ٌم‬ ِ ‫َد ْر ُء ا ْﻟ َﻤﻔَﺎ‬ “Menghindarkan mafsadat (kerusakan. Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak. pasal ini memberikan kebebasan untuk membuat berbagai macam perjanjian yang isinya tentang apa saja asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang. Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik”. 4. Dari peristiwa itulah timbul suatu hubungan antara dua pihak tersebut yang dinamakan perikatan. Pihak yang satu dapat menuntut realisasi dari apa yang diperjanjikan oleh pihak lain dan dapat menuntutnya di depan hakim jika tuntutan dari apa yang diperjanjikan itu tidak dipenuhi secara sukarela. Secara garis besar syarat-syarat tersebut dapat dilihat pada pasal 1320. Syarat-syarat yang harus dipenuhi agar suatu perjanjian menjadi sah dalam kitab Undang-Undang Hukum Perdata buku ketiga Tentang Perikatan bab kedua bagian kedua tentang syarat-syarat yang diperlukan untuk sahnya perjanjian yang dimulai dari pasal 1320 sampai dengan pasal 1337.” Kajian pada KUH Perdata: Melihat pada ketentuan pokok akad musyarakah dan ijarah di atas. perjanjian diberi pengertian sebagai “suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Suatu hal tertentu. 3. Syarat-syarat yang disebutkan pada pasal 1320 di atas dapat dibedakan menjadi syarat subjektif dan syarat objektif. Kaidah fiqh: ‫ﻞ ﻋَﻠَ ﻰ‬ ٌ ‫ل َدِﻟ ْﻴ‬ ‫ن َﻳ ُﺪ ﱠ‬ ْ ‫ﻻ َأ‬ ‫ﺣ ُﺔ ِإ ﱠ‬ َ ‫ﻹﺑَﺎ‬ ِ ‫ت ْا‬ ِ ‫ﻼ‬ َ ‫ﻞ ﻓِ ﻲ ا ْﻟ ُﻤ َﻌ ﺎ َﻣ‬ ُ ‫ﺻ‬ ْ َ‫اَﻷ‬ . Pasal inilah yang mendasari lahirnya perjanjian-perjanjian seperti perjanjian yang dibuat oleh pihak bank dan pihak pengguna jasa layanan bank yang berfungsi sebagai undang-undang bagi para pihak. Sepakat mereka yang mengikatkan diri. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. yang menyebutkan untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat sebagai berikut : 1.‫ﺤ ِﺮ ْﻳ ِﻤﻬَﺎ‬ ْ ‫َﺗ‬ “Pada dasarnya. Suatu sebab yang halal. bahaya) harus didahulukan atas mendatangkan kemaslahatan. semua bentuk muamalah boleh dilakukan kecuali ada dalil yang mengharamkannya. Dua syarat yang disebutkan pertama pada pasal 1320 disebut syarat subjektif yang apabila syarat tidak terpenuhi maka perjanjian dapat dimintakan pembatalan (canceling) sedangkan dua syarat yang 5 . Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata berbunyi: “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.

adalah: 1. Beli barang (Bank/nasabah) 4.terakhir disebut syarat objektif yang apabila ternyata tidak terpenuhi maka perjanjian akan batal demi hukum (null and void) yang artinya perjanjian tersebut tidak pernah ada atau dengan kata lain usaha pihak yang disebut di dalam perjanjian gagal melahirkan suatu perikatan. sumber pengembalian dana untuk pelunasan kewajiban nasabah. Pengajuan permohonan dilengkapi dengan persyaratan administratif 6 . Mendapat Berkas dan Dokumen 5. Ilustrasi Musyarakah Mutanaqishah Bagan Alur pembiayaan musyarakah mutanaqishah 1 2 BANK SYARIAH NASABAH 3 3 DEVELOPER 4 4 5 6 1. diantaranya berkaitan dengan pendapatan per bulan nasabah. d. Nasabah Membayar Angsuran dan Sewa 6. serta manfaat dan tingkat kebutuhan nasabah atas barang sebut. Apabila syarat sah perjanjian tersebut sudah terpenuhi semua maka perjanjian tersebut sudah dapat dikatakan sah. Akad/kontrak Kerjasama 3. Negosiasi Angsuran dan Sewa 2. Nasabah mengajukan permohonan kepada bank untuk menjadi mitra dalam pembiayaan/pembelian suatu barang yang dibutuhkan nasabah dengan menjelaskan data nasabah. Bank Syariah Menyerahkan Hak Kepemilikannya Tahapan dalam pembiayaan Musyarakah Mutanaqishah untuk pengadaan suatu barang.

P = B0 + C0 P : Harga Barang B0 : Nilai Kontribusi Bank Syariah C0 : Nilai Kontribusi Nasabah Dimana: C0 = C0 C1 = C0 + r0R + A C2 = C1 + r1R + A C3 = C2 + r2R + A . Spesifikasi barang yang disepakati. 2. e. Jumlah dana bank dan dana nasabah yang disertakan. Besarnya angsuran dan biaya sewa yang dibebankan nasabah. d. 7 ...... Penyerahan barang dilakukan oleh distributor/agen kepada bank dan nasabah. persyaratan sewa menyewa dan sekaligus pengikatan jaminan berupa barang yang diperjualbelikan tersebut serta jaminan tambahan lainnya.. Jangka waktu pelunasan pembiayaan. maka bank menerbitkan surat persetujuan pembiayaan (offering letter) yang didalamnya antara lain: a. Simulasi Model Musyarakah Mutanaqishah Rumus akad musyarakah mutanaqishah 1. Cara pelunasan (model angsuran). 4.. pihak bank akan melanjutkan menyerahkan barang tersebut kepada pihak nasabah dengan menerbitkan surat tanda terima barang dengan penjelasan spesifikasi barang yang telah disepakati. f. setelah bank dan nasabah melunasi harga pembelian barang kepada distributor/agen. 5. 3. Setelah barang diterima bank dan nasabah... Dilakukan akad musyarakah mutanaqishah antara bank dan nasabah yang memuat persyaratan penyertaan modal (kemitraan). Apabila nasabah menyetujui persyaratan yang dicantumkan dalam offering letter tersebut. e. b... maka pihak bank dan/atau nasabah dapat menghubungi distributor/agen untuk ketersediaan barang tersebut sesuai dengan spesifikasinya..pengajuan pembiayaan yang berlaku pada masing-masing bank dan yang telah ditentukan dalam pembiayaan syariah... Petugas bank akan menganalisa kelayakan nasabah untuk mendapatkan barang tersebut secara kualitatif maupun kuantitatif...... Harga barang. Apabila permohonan nasabah layak disetujui oleh komite pembiayaan. c.

.Cn = Cn-1 + rn-1R + A Dimana: C0 = C0 C1 = C0 + r0R + A C2 = C0 + r0R + A + r1R + A = C0 + R(r0 + r1) + 2A C3 = C0 + r0R + A + r1R + A + r3R + A = C0 + R(r0 + r1 + r2) + 3A .... Cn = C0 + R(r0 + r1 + r2 + ... ⎡ (1 + x )n − 1⎤ C n = (1 + x ) C 0 + ⎢ ⎥A x ⎣ ⎦ n 2...... + rn-1) + nA Cn = C0 + C R (C0 + C1 + C2 + ...................... + Cn-1) + nA karena ri = i P P Oleh karena x = R .............. M = R + A M : Total pembayaran per periode R : Sewa per periode A : Pembayaran angsuran nasabah per periode M = R+ A = [ ] [ R (1 + x ) − 1 + x P − (1 + x ) C 0 n (1 + x ) n n ] −1 8 ..... maka P C1 = C0 + xC0 + A = (1 + x)C0 + A C2 = C0 + x(C0 + C0 + xC0 + A) + 2A = (1 + 2x + x2)C0 + (x+2)A C3 = C0 + x[C0 + C0 + xC0 + A + C0 + (C0 + C0 + xC0 + A) + 2A] + 3A = (1 + 3x + 3x2 + x3)C0 + (x2 + 3x + 3)A ........ Untuk itu: C1 = (1+x)C0 + A C2 = (1+x)2C0 + (x + 2)A C3 = (1+x)3C0 + (x2 + 3x + 3)A C4 = (1+x)4C0 + (x3 + 4x2 + 6x + 4)A .............................

M = (1 + x )n − 1 3. Pada saat transfer kepemilikan barang. x = R Internal Rate Return (IRR) P Simulasi model terlampir f.R(1 + x ) − R + xP − x(1 + x ) C 0 n = n (1 + x )n − 1 x(1 + x ) P − R + R − x(1 + x ) C 0 n = n untuk itu xP = R (1 + x )n − 1 x (1 + x ) [P − C 0 ] n = (1 + x )n − 1 x(1 + x ) B0 n = (1 + x )n − 1 x(1 + x ) B0 n Jadi. dimana kedua belah pihak ikut menyertakan dananya untuk membeli barang. Hal ini merupakan konsekuensi dari pembiayaan musyarakah mutanaqishah. Risiko Regulasi 9 . Risiko kepemilikan Dalam pembiayaan musyarakah mutanaqishah. 2. status kepemilikan barang masih menjadi milik bersama antara pihak bank syariah dan nasabah. pihak nasabah dapat menguasai kepemilikan barang sepenuhnya setelah dilakukan pembayaran bagian bank syariah oleh nasabah beserta besaran uang sewa yang disepakati bersama. ri = Ci/P ri : Rasio kepemilikan nasabah Ci : nilai kepemilikan nasabah P : Harga barang 4. Risiko yang timbul dalam Musyarakah Mutanaqishah 1. A = [ x P − (1 + x) n C 0 (1 + x) n − 1 ] A : Angsuran per bulan x : R/P n : Jangka Waktu C0 : Nilai Kontribusi Nasabah 5.

5/1990. berkaitan dengan batasan jasa perbankan yang tidak dikenakan PPN. 7 Tahun 1992 yang telah diubah dengan Undang-undang No. jual beli dengan angsuran. Pasal 1 angka 3 menyatakan bahwa Barang Kena Pajak adalah barang sebagaimana dimaksud dalam angka 2 yang dikenakan pajak berdasarkan undang-undang ini.Praktek musyarakah mutanaqishah untuk pembiayaan barang terikat dengan peraturan atau regulasi yang berlaku. Pada pembiayaan musyarakah mutanaqishah berpotensi kena pajak dilihat dari beberapa ketentuan berikut ini. Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-15/PJ. Pasal 1A ayat (1) huruf a menyatakan bahwa termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena Pajak adalah penyerahan hak atas Barang Kena Pajak karena suatu perjanjian. berwujud baik bergerak ataupun tidak bergerak. 10 Tahun 1998. yaitu: Pasal 1 angka 2 menyatakan bahwa Barang adalah barang berwujud. jasa-jasa yang merupakan kegiatan pokok perbankan yang tidak bisa dilakukan oleh lembaga non bank. 18 Tahun 2000 yang merupakan perubahan atas Undang-undang No. 3. Pasal 5 huruf d dan pasal 8 huruf a Peraturan Pemerintah No. atau perjanjian lain yang mengakibatkan penyerahan hak atas barang. yang menurut sifat atas hukumnya dapat berupa barang bergerak atau barang tidak bergerak. Salah satu regulasi yang diberlakukan untuk pola musyarakah mutanaqishah adalah masalah pembebanan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) pada kepemilikan barang. termasuk kegiatan tukar menukar barang. Pasal 1 angka 5 menyatakan bahwa jasa adalah setiap kegiatan berdasarkan suatu perikatan atau perbuatan hukum yang menyebabkan suatu barang atau fasilitas atau kemudahan atau hak bersedia untuk dipakai. 144 Tahun 2000 tentang jenis Barang dan Jasa yang tidak dikenakan PPN pada jasa perbankan disesuaikan dengan ketentuan sebagaimana diatur dalam Undang-undang No. Pengenaan PPN didasarkan atas Undang-undang No. tukar menukar. Perbedaan wilayah atas kerjasama muasyarakah tersebut akan 10 . Penjelasan pasal ini menyatakan bahwa perjanjian yang dimaksud dalam ketentuan ini meliputi jual beli. maupun barang tidak berwujud merupakan obyek PPN. 8 Tahun 1983. Risiko Pasar Ketentuan pasar akan menyebabkan terjadinya fluktuasi harga suatu barang. Pasal 1 angka 12 menyatakan bahwa perdagangan adalah kegiatan usaha membeli dan menjual. Yaitu. dan barang tidak berwujud. Dimana penyerahan barang kena pajak dan jasa kena pajak merupakan obyek pajak di dalam UU PPN dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah. Undang-undang ini menyatakan bahwa segala jenis barang. tanpa mengubah bentuk atau sifatnya. termasuk jasa yang dilakukan untuk menghasilkan barang karena pesanan atau permintaan dengan bahan dan atas petunjuk dari pemesan. Pasal 1 angka 6 menyatakan bahwa Jasa Kena Pajak adalah sebagaimana dimaksud dalam angka 5 yang dikenakan pajak berdasarkan undangundang ini. Pasal 4A ayat (3) jo.

[2] tempat/wilayah. 2. dan menjadi ringan tahun-tahun berikutnya. Dapat meminimalisir risiko financial cost jika terjadi inflasi dan kenaikan suku bunga pasar pada perbankan konvensional. 3.menyebabkan perbedaan harga. dalam skim musyarakah mutanaqishah terdapat harga sewa yang harus di bayar nasabah tiap bulannya sebagai kompensasi keuntungan bank. Kedua belah pihak dapat menyepakati adanya perubahan harga sewa sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dengan mengikuti harga pasar. Sewa yang ditentukan atas obyek barang akan dipengaruhi oleh. Jadi bank syariah tidak bisa menyamaratakan harga di. Adapun kelemahan yang muncul dalam akad musyarakah mutanaqishah ketika diterapkan sebagai bentuk pembiayaan syariah adalah: 1. Dimana dimungkinkan tejadinya wan prestasi dari pihak nasabah yang tidak mampu menunaikan kewajibannya setiap bulan. Dimana kepemilikan bank akan berkurang sesuai dengan besaran angsuran yang dilakukan nasabah atas pokok modal bank bersangkutan. [1] waktu terjadinya kesepakatan. Tidak terpengaruh oleh terjadinya fluktuasi bunga pasar pada bank konvensional. dan/atau fluktuasi harga saat terjadinya inflasi. g. Bank Syariah dan nasabah sama-sama memiliki atas suatu aset yang menjadi obyek perjanjian. Adanya bagi hasil yang diterima antara kedua belah pihak atas margin sewa yang telah ditetapkan atas aset tersebut. Dalam sewa dapat berfluktuasi sesuai dengan situasi dan kondisi saat berlangsungnya akad kerjasama tersebut. [3] supply dan demand atas barang tersebut. Risiko terjadinya pelimpahan atas beban biaya transaksi dan pembayaran pajak. Karena merupakan aset bersama maka antara bank syariah dan nasabah akan saling menjaga atas aset tersebut. Ketidakmampuan nasabah melaksanakan kewajibannya untuk membayar angsuran setiap bulan berakibat pada kegagalan kontrak yang dapat menjadi penyebab munculnya kerugian pihak bank syariah. Cicilan atas beban angsuran di tahun-tahun pertama akan terasa memberatkan bagi nasabah. baik pajak atas hak tanggungan atau pajak atas bangunan. Disamping besaran angsuran yang harus di bayar nasabah. Disamping itu. 2. Berkurangnya pendapatan bank syariah atas margin sewa yang dibebankan pada aset yang menjadi obyek akad. 4. Risiko Kredit (pembiayaan) Proses pelaksanaan pembiayaan musyarakah mutanaqishah yang dilakukan dengan cara mengangangsur setiap bulan akan terkena risiko kredit. Keunggulan dan Kelemahan Musyarakah Mutanaqishah Penerapan akad musyarakah mutanaqishah memiliki beberapa keunggulan sebagai pembiayaan syariah. diantaranya adalah: 1. serta biaya-biaya lain yang mungkin dapat menjadi beban atas aset tersebut. 4. 11 . 5. Dalam pembiayaan kepemilikan barang dengan skim musyarakah mutanaqishah merupakan bentuk pembelian barang secara bersama-sama antara pihak bank syariah dengan nasabah.

ada survey dari suatu lembaga bahwa masyarakat menginginkan cicilan bersifat flat (tetap). Pada skim murabahah.h. tingkat suku bunga dan waktu pencicilan menjadi bench mark terhadap besarnya margin penjualan pada harga barang yang dibeli nasabah. lamanya cicilan dan besarnya DownPayment (DP). Cicilan ini dipengaruhi oleh harga pokok barang. Pihak Bank lebih menyenangi waktu pencicilan (pelunasan) dibawah 10 tahun daripada lebih dari 10 tahun. tingkat harga cicilan barang yang menentukan tingkat keuntungan Bank. Hal ini disebabkan adanya resiko bahwa nilai uang yang dikaitkan dengan waktu dan kemungkinan tidak mismatch antara asset dan likuiditas akibat perubahan yang terjadi pada besarnya margin dari hasil pembiayaan dan bagi hasil yang harus dibayar kepada pihak ketiga yang berasal dari dana pihak ketiga. Bagi Bank Syariah. keuntungan didapat bukan dari nilai cicilan tapi nilai sewa. penerapan skim musyarakah mutanaqisah harus mendapatkan keuntungan sama atau lebih besar apabila Bank menerapkan murabahah plus resiko yang sama atau lebih kecil. Bagaimana dengan penerapan skim musyarakah mutanaqisah? Skim ini cocok untuk waktu yang panjang melebihi 10 tahun pelunasan. Bagi Bank. Dengan waktu yang panjang nilai cicilan akan rendah sedangkan sewa bisa disesuaikan untuk kurun waktu tertentu. Dimana tingkat cicilan bersifat tetap untuk jangka waktu tertentu. Dalam kaitannya misalnya dengan harga sebuah rumah. DP sebesar 15 % dari harga rumah/barang dan cicilan tidak lebih besar dari 20 % pendapatan. harga barang yang dibeli nasabah. 12 . Penutup Pada skim konvensional dan murabahah.

00% 76.990.560.000.560.44% 75.000 2 1.280.000 640.000 2.000 109.356.000 3 1.016.89% 79.080.041.0100 Sewa Angsuran Pokok Angsuran per Bulan A B C Rasio Porsi Nasabah D Rasio Porsi Bank E 20.800.67% 77.200 23.000 114.028.44% 79.414.000 2.89% 75.78% 74.440.120.000 4 1.200 20.520.00% 1.22% 37.363.000 2.000 106.400 640.060.054.200 640.78% 78.000 106.000 12 1.67% 30.800.420.009.00% 80.000 8 1.11% 76.44% 33.395.56% 76.200 640.200.000 2.00% Porsi Nasabah Porsi Bank F G 28.000 2.640.000 1.000 13 1.160.003.000 5 1.440.000 7 1.000 640.080.000 113.200 640.000.67% 36.440.78% 32.000 15.000 115.382.840.000 22.022.000 180 0.000 2.33% 78.360.TABEL PEMBIAYAAN RUMAH Dengan Akad Musyarakah Mutanaqishah Porsi Nasabah Awal Porsi Bank Syariah Awal 115.000 2.440.067.920.600 640.000 111.22% 77.427.33% 74.800 640.11% 30.000 20.388.720.000 Harga Sewa (bulan) Angsuran Pokok (bulan) Jangka Waktu Pembiayaan (bulan) IRR Bln 28.000 24.000 11 1.000 2.200.000 108.000 2.720.360.240.000 14 1.200.350.376.800 640.880.369.600 24.800 25.200 25.000 1 1.000 110.33% 32.400 21.048.000 107.11% 35.800 23.996.800 21.00% 34.000 6 1.22% 73.400 640.760.000 112.000 110.000 2.000 640.56% 29.080.400 640.400 24.000 13 .000 Harga Jual Rusun dari Developer Rate Margin Sewa 144.000 1.56% 35.89% 33.000 108.401.800 640.000 113.000 9 1.000.035.280.400 26.600 640.480.000 2.640.920.000 10 1.78% 37.408.000 2.000 640.22% 31.800.600 22.000 112.

000 95.000 103.960.000 98.400 640.120.299.000 91.000 1.67% 73.000 18 1.000 36 1.33% 62.44% 56.00% 51.849.33% 66.78% 70.228.840.680.44% 45.913.800.840.78% 66.280.360.960.000 32 1.817.600 29.200 29.400 35.000 97.804.67% 69.400.000 640.080.280.600 640.11% 64.312.344.600 640.89% 50.868.000 28.11% 39.000 38 1.440.640.000 33 1.190.320.56% 64.00% 46.22% 42.160.000 22 1.222.400.000 1.000 1.800 640.680.971.000 1.000.000 35 1.337.260.248.56% 68.000 1.000 89.920.400 32.080.400 30.480.200 32.254.56% 46.000 24 1.480.000 1.44% 63.000.000 19 1.22% 61.15 1.600 31.000 17 1.920.280.33% 44.200.000 29 1.000 1.200 34.000 104.89% 67.800 640.520.000 1.000 35.000 23 1.760.000 1.33% 49.320.67% 42.880.640.000 104.680.78% 55.000 101.600 640.000 37.600.880.900.932.44% 39.888.000 640.000 26 1.000 1.600 27.196.960.200 640.160.000 1.000 88.000 92.000 94.000 40 1.67% 61.000 640.200 27.22% 54.89% 71.200 38.22% 65.600 640.862.78% 43.000 1.56% 60.000 102.00% 72.000 90.600 640.811.830.000 1.000 27 1.800 30.44% 67.360.240.11% 53.200 640.33% 55.440.000 1.000 103.964.760.89% 63.000 1.184.800 32.000 37 1.000 1.44% 71.000 1.800 28.000 97.000 39 1.000 640.000 1.200 36.400.040.000 33.000 1.800 36.920.939.89% 44.000 88.720.600.11% 68.856.89% 39.33% 70.00% 68.000 43 1.200 640.203.000 1.11% 41.400 640.67% 48.305.89% 60.67% 65.000 28 1.44% 51.320.000 93.040.200 640.881.945.22% 48.800.400 640.292.040.000 101.000 99.400 37.324.000 92.800 640.680.000 31.800 640.000 30 1.000 94.000 100.000 25 1.78% 62.600 640.000 26.958.000 42 1.400 640.000 1.000 1.926.000 1.000 41 1.000 1.000 96.241.000 31 1.400 640.400 28.000 1.200.600.000 16 1.164.200 640.875.267.000 96.560.000 1.67% 53.240.824.78% 49.600 36.000 640.952.00% 64.200 640.11% 72.800 640.11% 47.000 1.22% 69.000 14 .56% 72.000 1.000 99.00% 40.000 21 1.320.000 640.331.800 39.235.894.209.907.977.836.600 38.000 87.120.800 34.984.33% 38.000 1.000 20 1.318.600 33.843.000 105.000 90.000 34 1.720.177.520.800 640.286.56% 52.56% 40.216.273.000 640.560.171.

000 56.520.89% 35.200 819.960.000 640.89% 62.000 53.56% 60.22% 59.612.200 1.600.800.000 1.44% 15 47.600 1.000 640.920.480.000 74.664.720.446.000 1.000 58.000 70.000 640.00% 61.56% 52.000 640.740.89% 48.33% 62.600 857.000 640.800 1.400 1.800 940.000 85.000 640.200 1.800 1.574.33% 50.000 75.200.78% 48.523.798.000 66.360.465.000 90.000 84.200 1.484.080.78% 44.200 915.22% 41.619.080.280.800 1.400 1.880.960.67% 56.080.400 1.56% 56.000 72.516.000 1.000 67.360.689.000 77.497.800 1.67% 34.600 1.720.11% 48.000 67.160.800 908.33% 40.78% 63.120.200 1.000 72.400.000 640.400 1.510.000 985.000 81.78% 44.600.000 65.000 85.000 640.800.600 1.67% 60.200 883.644.320.800 1.000 .44% 35.000 640.320.000 1.000 86.120.000 69.000 53.000 94.075.000 640.600.800 1.44% 53.480.720.760.000 640.000 61.200 972.000 72.600 1.440.000 81.800 812.44% 57.580.000 640.89% 39.606.000 73.000 77.760.000 63.00% 42.720.158.728.000 83.068.000 60.000 54.400 806.000 640.11% 37.920.000 640.520.000 84.120.040.000 640.040.67% 37.400 1.000 89.000 71.89% 58.000 79.33% 65.000 67.000 59.960.440.560.00% 53.000 81.78% 55.33% 54.040.000 640.000 640.200.400 1.78% 50.200.56% 42.000 56.11% 64.000 52.200.721.000 896.89% 52.657.000 74.000 74.000 640.00% 56.000 73.452.200 1.200 947.004.920.560.000.000 640.000 87.67% 59.680.600.400 870.536.840.440.11% 60.400 1.000 640.000 1.44% 51.000 640.030.132.480.11% 42.478.000 64.44% 53.000.200 1.000 55.400 1.056.680.800 1.44% 57.000 960.000 640.160.638.000 1.766.00% 34.880.000 71.760.600.280.000 69.240.000 76.22% 63.760.120.880.78% 54.000 83.088.840.33% 40.440.640.000 90.960.000 87.587.56% 42.548.000 640.33% 58.22% 59.792.440.760.200 1.000 640.960.000 640.600 953.22% 45.139.000 91.600 1.800.600 825.200 1.400 838.800 1.120.22% 40.800 1.000 800.400 1.00% 38.433.560.000 1.000 1.880.000 50.000 640.049.200 1.400.000 832.600 1.67% 45.785.00% 57.67% 55.000 72.000 640.280.000 80.000 49.000 58.676.280.000 80.000 69.000 78.000 66.000 640.640.00% 52.000 78.715.600 921.024.78% 40.56% 46.000 82.840.400 1.680.600 889.000 64.000 640.000 640.000 640.593.160.000 1.44 74 45 75 46 76 47 77 48 78 49 79 50 80 51 81 52 82 53 83 54 84 55 85 56 86 57 87 58 88 59 89 60 90 61 91 62 92 63 93 64 94 65 95 66 96 67 97 68 98 69 99 70 100 71 101 72 102 73 1.000 63.800.000 58.920.680.000 59.200 787.000 83.00% 51.89% 44.11% 60.000 864.625.640.000 1.040.89% 54.670.67% 41.22% 36.000 76.000 71.000 1.67% 45.11% 56.400 1.22% 44.145.529.000 71.000 76.000 640.107.000 640.240.44% 61.000 1.33% 36.600 1.200 851.427.000 51.000 640.632.200 1.000 640.400.56% 48.800 52.200 1.000 92.240.000 64.800 1.67% 64.89% 43.000 68.000 92.600 979.772.920.000 640.400 1.800 998.22% 55.200 1.062.000 640.800 1.600 793.000 1.200 1.036.000 51.734.000 79.000 640.800 640.520.11% 50.600 1.600.000 69.568.000 65.100.040.000 65.600 1.000 80.152.600 1.320.561.000 55.000 60.800 1.080.000 83.504.000 640.200 1.33% 48.000 87.400.520.11% 52.33% 54.000.33% 44.320.160.480.000 93.000 640.360.400 992.760.753.081.000 88.22% 55.000 85.080.000 640.000 62.800 844.22% 49.000 640.472.000 78.33% 44.000 61.640.880.000 75.000 80.126.600 1.11% 45.11% 46.747.400 966.000 78.011.67% 41.000 640.000 85.56% 38.094.000 640.44% 39.779.017.800.56% 56.400 934.400 902.11% 41.555.33% 58.600 1.000 60.000 640.600 1.000 640.000 640.043.840.708.000 62.360.89% 57.000 640.000 640.00% 46.600 1.200.44% 49.520.89% 40.56% 64.000 62.160.000 1.11% 56.400 1.400 1.560.000 57.67% 51.000 88.491.000 1.000 86.78% 40.22% 51.560.440.000 65.000 640.459.600 1.400.000 640.800 1.22% 47.480.000.000 70.000 76.000 82.800 1.000 64.542.56% 46.000 640.56% 50.00% 47.840.000 62.89% 53.000 640.000 1.78% 36.000 68.78% 58.600 1.000 928.200 1.000 60.683.113.44% 43.120.00% 48.696.000 640.200 1.600 1.400 1.78% 52.44% 43.56% 56.44% 47.200 1.67% 49.000 640.00% 65.400 1.78% 59.000 57.000 1.000 74.000 640.000 1.000 58.702.00% 43.000 67.240.240.800 876.000 640.400 1.651.89% 49.000 81.

44% 85.000 640.760.000 640.000 .000 48.44% 11.200 1.000 640.000 640.000 640.67% 73.11% 28.000 1.000 28.880.920.600 1.600 1.158.000 39.000 640.000 640.56% 88.235.000 15.240.400 454.67% 84.000 106.840.33% 90.56% 18.145.200 748.44% 33.44% 81.78% 20.89% 90.67% 27.000 1.000 119.216.11% 78.600 1.000 32.040.280.000 117.360.100.160.000 640.89% 33.000 27.680.000 640.200 1.56% 28.680.040.360.000 42.600 505.000 633.800.56% 92.000 103.760.000 42.000 17.960.000 26.22% 79.209.000 1.120.200 1.200 1.200 499.00% 67.480.00% 32.000 23.081.000 49.344.11% 84.200 563.640.22% 23.000 30.11% 66.000 33.840.280.44% 19.000 99.56% 84.000 121.200 652.56% 70.000 640.720.400 672.000 35.200 1.000 640.312.800 556.000 640.520.11% 70.395.400 1.440.000 640.600 1.33% 86.132.000 480.000 48.760.103 133 104 134 105 135 106 136 107 137 108 138 109 139 110 140 111 141 112 142 113 143 114 144 115 145 116 146 117 147 118 148 119 149 120 150 121 151 122 152 123 153 124 154 125 155 126 156 127 157 128 158 129 159 130 160 131 161 132 780.800 1.800 492.800.414.000 640.000 98.33% 16.200.520.400 1.000.89% 25.480.44% 29.800.171.049.000 44.78% 83.320.800 1.000 129.000 640.000 97.00% 10.000 14.200 640.080.800 1.440.000 665.11% 32.800 1.000 1.78% 91.400 422.160.480.177.000 40.062.78% 12.000 112.600.000 1.273.000 640.800 710.000 640.400 1.920.600 755.000 19.600 627.408.33% 20.200 435.000 640.000 130.00% 14.190.400 736.600 1.67% 9.000 23.000 17.000 640.600 1.560.000.000 761.000 16.22% 83.000 640.000 22.000 729.200 467.240.080.000 39.78% 26.600 659.240.33% 30.000.78% 30.000 640.080.960.000 640.113.000 640.388.720.800 524.800 678.000 47.840.000 640.78% 76.00% 75.000 1.000 96.000 102.000 41.000 1.000 116.000 113.00% 71.89% 72.600.960.222.000 640.400 550.89% 21.000 14.318.78% 16.640.760.720.640.000 640.800 614.000 122.000 117.400 608.560.000 124.56% 14.356.89% 11.400 486.400.000 109.67% 17.520.000 16.000.33% 12.600 473.720.248.56% 32.088.000 101.000 112.44% 21.89% 19.400 518.56% 80.11% 74.000 640.600 723.78% 68.22% 12.000 640.000 43.120.000 640.254.000 32.000 640.600 537.280.560.800.600 1.000 106.400 1.600 1.600 409.67% 69.000 40.400 640.67% 80.000 128.305.000 24.22% 69.000 1.000 46.000 640.800 774.400 1.360.560.800 742.000 21.680.33% 26.000 36.22% 27.000 640.000 1.920.000 38.200.000 640.000 640.520.89% 29.11% 17.800 588.22% 77.400.640.000 37.320.800 1.22% 8.000 544.000 126.000 126.67% 23.000 120.040.600 441.22% 87.337.000 110.89% 76.350.200.33% 82.00% 28.200 79.800 1.600 595.200 1.324.000 103.000 125.440.240.000 640.000 131.800 1.600 1.800 428.600.000 640.160.44% 75.000 113.000 96.000 37.000 576.000 105.400 1.800 460.120.184.440.400 1.000 129.000 640.000 46.280.286.800 1.11% 88.000 640.89% 86.000 29.000 12.200.420.33% 8.400 1.000 640.203.000 110.000 28.880.160.000 104.000 19.33% 22.480.44% 67.720.11% 80.78% 8.401.22% 91.400 1.000 26.068.33% 72.000 640.000 13.280.00% 18.000 640.280.000 640.292.600 1.000 640.241.000 119.200 716.00% 89.000 1.800 1.000 44.299.360.228.320.680.22% 16.600 569.600 1.67% 16 20.640.11% 9.840.382.152.400 1.400 1.00% 94.000 45.00% 85.369.000 1.094.000 640.640.44% 71.600 691.200 531.400.000 122.200.000 118.267.56% 74.56% 10.800.000 1.00% 24.000 30.22% 73.67% 77.331.560.000 640.000 21.000 108.44% 25.400 582.075.000 416.920.000 640.67% 31.320.600.200 620.11% 13.800 646.000 120.56% 24.000 123.400 1.89% 15.000 12.000 127.600 1.11% 24.22% 31.000 512.400.120.880.160.800 1.107.120.000 640.200 1.080.920.67% 88.800 1.200 1.000 35.67% 13.000 128.000 115.000 34.000 640.000 640.000 640.200 1.000 100.000 107.000 640.000 640.00% 81.200 1.200 684.000 640.000 97.000 99.78% 22.363.000 104.33% 68.000 20.360.000 640.44% 15.000 124.000.280.080.400 768.000.880.000 31.000 640.00% 78.89% 68.720.44% 89.840.000 25.139.000 131.260.000 601.56% 66.89% 82.78% 72.196.000 18.056.000 114.960.126.040.800 1.000 101.000 33.33% 76.000 1.000 640.000 115.440.000 108.000 697.000 640.400 704.000 95.000 448.78% 87.164.000 24.376.000 111.360.

67% 134.000 934.11% 139.44% 137.000 985.280.000 154.240.11% 4.00% 0.000 10.040.760.000 9.89% 3.920.44% 143.440.240.400 95.800 94.00% 4.22% 135.44% 7.000 998.78% 135.200.480.22% 1.000 1.000 953.000 2.000 175 320.000 164 390.011.520.000 972.56% 138.400 640.162 403.000 640.200 132.000 1.000 176 313.200 640.33% 2.800 640.33% 6.840.000 177 307.000 640.800 640.000 10.000 97.000 180 288.000 179 294.400 99.000 3.000 1.400 640.00% 138.67% 140.000 1.600 640.600 93.000 7.33% 142.000 640.000 171 345.400 17 - .000 178 300.200 94.56% 0.200 98.560.880.760.000 168 364.880.600.000 1.400 92.043.036.000 7.040.000 960.017.320.000 100.720.22% 5.78% 141.680.080.320.120.000 93.000 165 384.600 640.78% 6.000 166 377.000 1.22% 140.800 96.600 98.000 5.000 966.200 640.000 167 371.000 8.960.030.120.000 928.600 640.520.680.200 96.00% 144.200 1.800 92.024.000 169 358.89% 142.600.800 99.000 4.000 95.000 1.000 940.000 174 326.89% 136.000 640.56% 133.89% 7.67% 5.004.44% 3.000 172 339.000 173 332.200 640.360.600 96.400 640.400 640.400 97.67% 1.800.000 170 352.400.950.11% 0.160.11% 133.960.000 5.800 640.800 640.000.000 992.000 640.000 6.000 947.480.000 1.000 163 396.000 8.33% 136.000 11.000 979.78% 2.400.000 3.56% 4.

000) adalah cicilan sewa yang dibayar oleh nasabah dari nilai kepemilikan bank syariah atas aset. Misal.200.200. Besaran dana bank syariah merupakan porsi kepemilikan bank syariah atas aset. Besaran sewa dihitung dari Rp 115.000) adalah total harga aset dari developer yang menjadi obyek kerjasama pembelian antara bank syariah dan nasabah.-.000.2.440. (Rp 18 . Dana tersebut merupakan besaran pembiayaan yang diberikan bank syariah kepada nasabah. Harga ini tidak ada kenaikan harga dari bank syariah ke nasabah. 7.000. sewa sebesar Rp 1.3. Angsuran per bulan adalah besaran angsuran yang harus dibayar nasabah setiap bulan.-. Harga Sewa/Angsuran Sewa (Rp 1. 640. Rasio Kepemilikan Nasabah Bulan Pertama adalah besarnya modal nasabah yang dibayarkan dibagi dengan harga barang. Jumlahnya = Rp.200.000. 28. Disamping itu.000. angsuran per bulan adalah Rp 2.080. Harga Jual Rusun dari Developer (Rp 144. Jumlah uang yang disertakan nasabah dalam kerjasama pembelian aset. sedangkan angsuran pokok sebesar Rp 640.000 + Rp 640. Jumlahnya = Rp. di dalam bank syariah perlu mengcover cost of fund dari bagi hasil Dana Pihak Ketiga (DPK) 5. 115.. Dalam teori yang sebenarnya. Porsi Awal Bank Syariah adalah jumlah uang yang disertakan bank syariah dalam kerjasama pembelian aset.dibagi 180 bulan sama dengan Rp.000. 4. sewa merupakan harga sewa pasar. Penyertaan dana nasabah dalam pembelian aset tersebut diharapkan oleh bank syariah sebesar 20% dari total harga aset. 8. Besaran cicilan berasal dari Rp 115. Nilai ini bersifat tetap selama 180 bulan.000 = Rp 2. Porsi Awal Nasabah adalah DP yang dibayar oleh nasabah. Rate Margin Sewa (15%) adalah besaran persentase sewa atas aset yang dimiliki bank syariah yang menjadi keuntungan bagi bank syariah dalam pembiayaan kepada nasabah. Ini merupakan penjumlahan dari harga sewa yang harus dibayar per bulan ditambah dengan angsuran pokok yang wajib dipenuhi oleh nasabah setiap bulan.000).200.000.440.PENJELASAN RUMUS AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISHAH 1.440.000.000. 6. Dana nasabah merupakan besaran kepemilikan nasabah terhadap aset tersebut. Sementara bank syariah menginginkan sewa adalah rate margin yang dapat mengcover biayabiaya dan risiko-risiko yang timbul akibat dari pembiayaan.080.000. Harga sewa akan terus menurun setiap bulan sesuai dengan penambahan porsi kepemilikan nasabah..800.000. Jadi. 80% yang dibayar kepada developer. maka angsuran per bulan adalah (Rp 1.dikali 15% (rate margin sewa) dibagi 12 (bulan) dikalikan 180 (bulan) dibagi 180 (bulan). Angsuran pokok adalah cicilan yang dibayar oleh nasabah dari nilai yang dibayar oleh bank syariah sebesar Rp 115.-.

9. Rasio kepemilikan nasabah akan bertambah setiap bulannya sesuai dengan penambahan angsuran pokok. Misal. *** 19 . Jangka Waktu Pembiayaan merupakan jangka waktu kerjasama dalam pembiayaan yang telah disepakati bersama. maka (Rp 5.372. Dibulan ke3 dan seterusnya mengikuti pola tersebut. 10.000/Rp 144.800. ditambah dengan angsuran pokok per bulan yang dibayarkan. Jadi rasio awal kepemilikan nasabah adalah sebesar 20%.000 = 20%). 5% adalah porsi kepemilikan nasabah di bulan ke-2.000. sementara harga barang adalah sebesar Rp 144.400. angsuran pokok Rp 810.000. porsi sewa nasabah adalah 4 persen.372 + 4% / Rp 144. kemudian dibagi dengan harga barang.000.000 = 5%). Rasio Kepemilikan Nasabah Bulan ke-2 adalah besarnya modal nasabah yang dibayarkan.000.000.28.000 + Rp 810. besarnya kontribusi nasabah sebesar Rp 5. dan ditambah dengan porsi sewa nasabah.400.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful