ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

A. TINJAUAN RENCANA TATA RUANG KAWASAN

N

Menyanan SITE TERPILIH

Gambar 46. Peta Kawasan Pecinan Semarang Sumber : www.google.com.

Lokasi : Jl. Menyanan Kelurahan Kranggan Kecamatan Semarang Tengah Semarang

Proposal Final Project | Page

82

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

1. Lokasi Site, Pecinan Semarang
Tabel 11. Daftar Harga Tanah Kawasan Pecinan
NO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 JALAN Gg. Pinggir Wot Gandul Timur Wot Gandul Barat Plampitan Wahid Hasim Gg. Warung Gg. Besen Gg. Tengah Gg. Gambiran Gg. Belakang Gg. Baru Beteng Gg. Cilik Gg. Mangkok Kranggan Dalam Kali Kuping Kampung Ciut Kampung Ayam Kampung Malang Plampitan Buntu Sumonegaraan NJOP 2011 Rp. 4.155.000 Rp. 4.155.000 Rp. 4.155.000 Rp. 2.352.000 Rp. 4.505.000 Rp. 4.505.000 Rp. 2.352.000 Rp. 2.352.000 Rp. 2.352.000 Rp. 2.352.000 Rp. 2.176.000 Rp. 4.155.000 Rp. 2.176.000 Rp. 2.176.000 Rp. 1.032.000 Rp. 1.274.000 Rp. 1.032.000 Rp. 1.032.000 Rp. 1.032.000 Rp. 1.032.000 Rp. 1.032.000 HARGA PASAR Rp. 8.310.000 Rp. 8.310.000 Rp. 8.310.000 Rp. 4.704.000 Rp. 9.010.000 Rp. 9.010.000 Rp. 4.704.000 Rp. 4.704.000 Rp. 4.704.000 Rp. 4.704.000 Rp. 4.352.000 Rp. 8.310.000 Rp. 4.352.000 Rp. 4.352.000 Rp. 2.064.000 Rp. 2.548.000 Rp. 2.064.000 Rp. 2.064.000 Rp. 2.064.000 Rp. 2.064.000 Rp. 2.064.000

22

Menyanan

Rp. 1.032.000

Rp. 2.064.000

NB ; MENYANAN ADALAH SITE KAWASAN PECINAN YANG DIPILIH DIKARENAKAN PERTIMBANGAN FAKTOR KISARAN HARGA TANAH YANG PALING MURAH

Proposal Final Project | Page

83

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Alasan Pemilihan Lokasi Site; Selain pertimbangan harga tanah yang relatif murah, pemilihan site pada lokasi jalan menyanan juga mempertimbangkan aspek lokasi strategis positioning. Lokasi strategis dilihat dari tinjauan lokasi site yang berada di pusat kota dan merupakan area pusat perdagangan. Dengan lokasi yang berada di area perdagangan dan dikelilingi oleh pusat perbelanjaan menjadikan daerah ini sebagai magnet bagi investor. Matahari Mall, Pasar Johar, dan Bisnis Area Gg. Warung adalah pusat perdagangan yang mengelilingi lokasi site. Kemudahan dan kecepatan akses sirkulasi menuju site juga merupakan poin plus lokasi, dikarenakan site berada diantara dua jalan besar kota. Jl. MT Haryono dan Jl. Gajahmada merupakan kawasan perdagangan besar di kota Semarang. Site mampu dicapai baik dari Jl. MT Haryono maupun Jl. Gajahmada. Pertimbangan lain terkait pemilihan lokasi adalah mengenai revitalisasi kawasan pecinan. Permasalahan legalitas bangunan di daerah yang merupakan area kumuh dengan keberadaan bangunan-bangunan „liar‟. Program revitalisasi pecinan (tata kota) dan rusunisasi yang dicanangkan oleh pemerintah semarang dan pusat termasuk di dalamnya adalah penertiban dan pengkondisian slump area adalah acuan bagi saya untuk ikut andil mendukung program tersebut, yakni dengan mengganti kawasan padat pemukim liar dengan sebuah hunian baru yang lebih baik. Pertimbangan lokasi site yang berada di sebuah kawasan yang memiliki nilai pariwisata budaya yang baik juga merupakan aspek penting dalam proyeksi penempatan dan penentuan lokasi. Kawasan Pecinan menjadi magnet pariwisata budaya di kota semarang. Tourism menjadi salah satu target rancangan kawasan flat house. Yaitu dengan perencanaan guest house dalam bangunan.

Proposal Final Project | Page

84

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

2. Kriteria Pemilihan Lokasi Site Ditinjau Dari Standard Kelayakan Real Estate, diantaranya adalah:
POTENSI Dan ASPEK LOKASI TERPILIH:
1. KESESUAIAN DENGAN RENCANA TATA GUNA

LAHAN (LAND USED PLANNING AREA) 2. MEMPEROLEH DUKUNGAN INFRASTRUKTUR 3. MEMENUHI PERATURAN BANGUNAN LOKAL (PERDA/WAL/BUP) 4. MEMENUHI KODIFIKASI BANGUNAN LOKAL 5. MUDAH MENCAPAI FASILITAS PUBLIK 6. MEMPUNYAI RUANG SOSIAL YANG MEMADAI
Adapun Tambahan kriteria guna menambah analisis site lebih jauh:

AKSESABILITAS DAN KEMUDAHAN MENCAPAI FASILITAS PUBLIK YANG DIBUTUHKAN ( Dapat Dilihat di Data Monografi ) KEADAAN FISIK SITE: LUAS, KONTUR, BENTUK, DRAINASI DAN UTILITAS (PLN, PDAM & TELKOM) ( Dapat Dilihat di Data Monografi ) KEADAAN LINGKUNGAN: KONDISI SOSIAL SEKITAR & KONDISI LINGKUNGAN HIJAU

Land Used Planning Area Lokasi site telah sesuai dengan Tata Guna Lahan Pemerintah Kelurahan Kranggan, Kecamatan Semarang Tengah. Kepastian ini didapatkan bedasarkan hasil survey wawancara secara langsung dengan Lurah Kelurahan Kranggan. Site termasuk didalam zoning permukiman dan perdagangan. Infrastruckture Support Dukungan terhadap kemudahan dan ketersediaan infrastruktur di kawasan kranggan telah memenuhi syarat. Kranggan berada di pusat kota

Proposal Final Project | Page

85

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

(sentral kota), sehingga kemudahan akses infrastruktur jelas terpenuhi dan bukan menjadi sebuah kendala. Infrastruktur seperti jalan raya, listrik, bank, scholl, market, jaringan telepon, ketersediaan air bersih, sistem managing sampah, dsb sudah sangat memenuhi kriteria kelengkapan infrastruktur dari tolak ukur pembangunan real estate. Infrastruktur pada eksisting sudah tersedia. Untuk akses ke dalam kota, perbelanjaan, transportasi publik dan kawasan kuliner mudah di jangkau.

Peraturan Daerah: PERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR : 3 TAHUN :1992 bahwa dengan telah diterbitkannya Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun dan sebagai pengaturan lebih lanjut khususnya untuk pasal 33, 37 dan 72, Pemerintah Daerah perlu segera menyusun Peraturan Daerah tentang Rumah Susun sebagaimana telah ditetapkan dalam peraturan tersebut; bahwa untuk pelaksanaan penyusunan Peraturan Daerah tentang Rumah Susun dipandang perlu untuk menetapkan Peraturan Menteri Dalam Negeri tentang Pedoman Penyusunan Peraturan Daerah Tentang Rumah Susun.

Pemenuhan Kodifikasi Dengan memperhatikan pattern bangunan local sekitar, rancangan bangunan flat yang digagas tidak menyimpang dari kodifikasi yang telah ditetapkan oleh daerah tersebut.

Proposal Final Project | Page

86

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Kemudahan Aksesibilitas Capaian Fasilitas Public Keberadaan lokasi di pusat kota jelaslah kemudahan akses mencapai fasilitas publik seperti; Sarana Kesehatan ( Rumah Sakit) Pusat Perbelanjaan ( Mall, Toko, Pasar, dan Swalayan ) Bank Kantor Pemerintah, Polisi, Perdagangan, Swasta, dsb. Pendidikan (Sekolah, Universitas, dan Lembaga Pendidikan) Perhubungan ( Terminal, Air Port, Statsiun, dsb)

Ketersediaan Ruang Sosial Lokasi site berada di kawasan lingkungan permukiman yang berdampingan dengan sebuah kawasan pariwisata budaya, pecinan. Jelaslah pemenuhan aspek ketersediaan ruang sosial dapat dipenuhi karena lingkungan eksisting merupakan kawasan dengan ruang – ruang sosial yang memadai. Rancangan bangunan flat-pun telah menyediakan communal space di area landscape bangunan. Lingkungan Hijau Kawasan eksisting sekitas site minim dengan penghijauan. Kawasan padat permukiman yang berada ditengah kota sedikit sekali terdapat ruang hijau. Hutan beton permukiman ini menjadikannya kurang nyaman dalam aspek thermal di waktu siang hari. Perlu adanya suatu upaya penghijaun di dalam perencanaan bangunan flat pecianan. Supaya aspek kenyamanan thermal dapat terpenuhi.

Proposal Final Project | Page

87

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

B. KAJIAN PUSTAKA / STUDI LITERATUR

1. Flat House a. Pengertian Flat House

Suatu tempat yang mewadahi dan memberi tempat tinggal/hunian bagi golongan masyarakat kelas ekonomi menengah kebawah. Dengan sistem sewa seperti sebuah apartemen, namun lebih sederhana bangunan dan fasilitas penunjangnya. Rusun adalah kepanjangan dari rumah susun. Kerap dikonotasikan sebagai apartemen versi sederhana, walupun sebenarnya apartemen bertingkat sendiri bisa dikategorikan sebagai rumah susun. Rusun menjadi jawaban atas terbatasnya lahan untuk pemukiman di daerah perkotaan. Karena mahalnya harga tanah di kota besar maka masyarakat terpaksa membeli rumah di luar kota. Hal ini adalah

pemborosan.Pemborosan terjadi pada : pemborosan waktu pemborosan biaya pemborosan lingkungan (karena pencemaran) pemborosan sosial (karena tersitanya waktu untuk bersosialisasi). 48 Suatu kompleks hunian dan bukan rumah tinggal yang berdiri sendiri.49 Suatu bangunan terdiri dari tiga unit atau lebih, rumah tinggal di dalamnya merupakan suatu bentuk kehidupan bersama, dalam lingkungan tanah yang terbatas. Suatu bangunan terdiri dari tiga unit atau lebih, yang merupakan suatu kehidupan bersama dalam lingkungan terbatas, dimana masingmasing unit hunian itu dapat digunakan atau dimiliki secara terpisah.
48

Rusun, Halaman terakhir diubah 4 Januari 2011, Wikipedia Ensiklopedia Bebas, diunduh 20

September 2011,< http://id.wikipedia.org/wiki/Rusun>.
49

Chiara, Joseph D. 2001. Time Saver Standart for building Types : 4th Edition. NYC -

U.S.A : McGraw-Hill Professional Publishing.

Proposal Final Project | Page

88

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Kamar atau beberapa kamar (ruangan) yang diperuntukan sebagai tempat tinggal, terdapat di dalam suatu bangunan yang mempunyai kamar atau ruangan. 50 Suatu kompleks hunian dan bukan sebuah rumah tinggal yang berdiri sendiri. Sebuah ruangan atau beberapa susunan memiliki kesamaan dalam suatu bangunan yang digunakan sebagai rumah tinggal. b. Klasifikasi Flat House Menurut Tipe Kepemilikan 51 Flat House sewa (rental), yaitu rusun yang dimiliki perorangan atau suatu badan usaha bersama dengan unit unit rusun yang disewakan pemakai atas dasar perjanjian sewa menyewa. Kepemilikan bersama (cooperative), yaitu rusun yang penghuninya adalah sekaligus pemilik/pemegang saham dari perusahaan yang mendirikan rusun itu sendiri. Dengan dasar hukum property lease (sewa kepemilikan). Flat House milik perseorangan (Codominium), merupakan rusun yang hunianya merupakan kepemilikan atas perseorangan atau dengan kata lain unit dapat dibeli. Penghuni tetap berkewajiban membayar pelayanan flat house yang mereka gunakan kepada pihak pengelola.

50
51

Poerwadarminta, 1991. Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jakarta : PT. Balai Pustaka.

http://urbanarchplus.wordpress.com. 2008. Klasifikasi Apartemen berdasarkan kepemilikan. Diunduh Pada Tanggal 13 Oktober 2011.

Proposal Final Project | Page

89

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Menurut Tingkat Ekonomi Penghuni52 Low Cost Flat House Flat House Untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah Middle Flat House Flat House Untuk Masyarakat Berpenghasilan Sedang Luxury Flat House Flat House Untuk Masyarakat Berpenghasilan Tinggi Menurut Jenis dan Besar Bangunan53 High-Rise Apartment/Flat House Bangunan terdiri dari sepuluh lantai atau lebih. Dilengkapi area parkir bawah tanah, sistem keamanan dan servis penuh. Struktur apartemen lebih kompleks sehingga desain unit apartement cenderung standar. Jenis ini banyak dibangun di area pusat kota. Mid-Rise Apartement/Flat House Bangunan yang terdiri dari tujuh sampai dengan sepuluh lantai, jenis apartemen ini lebih sering dibangun di kota berkembang.

Low-Rise Apartemen/Flat House Bangunan yang terdiri dari kurang dari tujuh lantai. Mengunakan tangga sebagai alat transportasi vertikal. Biasanya diperuntukan untuk golongan menengah ke bawah.

52

Joseph De Chiara dan Lee E. Koppelman, 1986. Standar Perencanaan Bangunan. Jakarta : Erlangga.
53

Joseph De Chiara dan Lee E. Koppelman, 1986. Standar Perencanaan Bangunan. Jakarta : Erlangga. .

Proposal Final Project | Page

90

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Walked-Up Apartment/Flat House Bangunan yang terdiri atas tiga sampai dengan enam lantai. Bangunan umumnya memiliki sebuah lift namun bisa juga tidak. Jenis ini disukai oleh keluarga yang lebih besar (keluarga ini ditambah orang tua). Gedung hanya terdiri atas dua atau tiga unit flat.

Garden Apartements Bangunan yang terdiri atas dua sampai enam lantai memiliki halaman dan taman di sekitar bangunan. Flat House ini sangat cocok untuk keluarga inti yang memiliki anak kecil karena anak-anak dapat mudah mencapai ke taman. Biasanya diperuntukan untuk golongan menengah ke atas. Menurut Sistem Pelayanan54 Apartement/Flat House Fully Service Apartemen/Flat House yang menyediakan layanan standar hotel bagi penghuninya penghuninya, seperti laundry, catering, kebersihan dan sebagainya. Apartement/Flat House Fully Furnished Apartemen/Flat House yang menyediakan furniture atau perabotan dalam tiap unitnya. Apartement/Flat House Fully Furnished and Fully Service Gabungan antara kedua jenis apartment/flat house sebelumnya Apartement/Flat House Building Only Apartment/Flat House yang tdak menyediakan layanan ruang/furniture

54

De Chiara, Joseph & John Hancock Callender. 1986. Time Saver Standart for building Types :. NYC - U.S.A : McGraw-Hill Professional Publishing.

Proposal Final Project | Page

91

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Menurut Struktur Keluarga Penghuni55 Single People Apartment/Flat House Untuk Satu orang penghuni Lone Parent Apartment/Flat House Untuk Pasangan Suami-Istri Belum Memiliki Anak Multi Family Apartment/Flat House Untuk Keluarga dengan 1,2,3 Anak Selebihnya Dianggap Tidak Fleksible lagi tinggal di sebuah apartment/flat house Menurut Ketinggian Bangunan56 High-Rise Apartment/Flat House, ketinggian > 9 lantai Mid-Rise Apartement/Flat House, ketinggian 6 – 9 lantai Low-Rise Apartemen/Flat House, ketinggian < 6 lantai Menurut Bentuk Massa Bangunan57 Tower : Karakteristik bentuk ini adalah bujur sangkar atau yang mendekatinya, tinggi bangunan lebih besar daripada panjang dan lebarnya. Slab : Karakteristik bangunan ini panjang tipis, tidak setinggi bangunan jenis tower. Variant : Merupakan gabungan tower dan slab.

55

De Chiara, Joseph & John Hancock Callender. 1986. Time Saver Standart for building Types :. NYC - U.S.A : McGraw-Hill Professional Publishing. 56 Ibid. 57 Ibid.

Proposal Final Project | Page

92

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Bedasarkan Tujuan Pembangunan Dibagi Menjadi Tiga : Commercial Building Ditujukan untuk bisnis komersial yang mengejar profit. General Building Ditujukan untuk semua lapisan masyarakat, tetapi biasanya hanya dihuni lapisan masyarakata menegah-bawah. Special Building Hanya dipergunakan bagi kalangan tertentu, dan biasanya dimiliki oleh suatu perusahaan / instansi yang dipergunakan oleh para pegawai maupun tamu yang memiliki hubungan pekerjaan.

Bedasarkan Golongan Sosial Diagi Menjadi Empat58 : Apertment/Flat House Sederhana Apertment/Flat House menengah Apertment/Flat House Mewah Apertment Super Mewah

58

Savitri & Ignatius & Budiharjo & anwar & Rahwidyasa. 2007. Indonesia Apartment. Jakarta : PT. Griya Asri Prima.

Proposal Final Project | Page

93

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Bedasarkan Penghuni59 Apertment/Flat Apartemen Keluarga Apartemen ini dihuni oleh keluarga yang terdiri dari ayah, ibu, dan ibu tinggal anaknya. Bahkan tidak jarang orangtu ua dari ayah atau

bersama. Terdiri dari 2 hingga 4 kamar tidur, belum termasuk kamar tidur pembantu yang tidak selalu ada. Biasanya dilengkapi balkon untuk interaksi dengan dunia luar. Apartement/Flat House Lajang Apartemen ini dihuni oleh pria atau wanita yang belum menikah dan biasanya tinggal bersama teman mereka. Mereka mengunakan apartemen sebagai tempat tinggal, bekerja, dan beraktivitas lain di luar jam kerja. Apartemen/Flat House Pebisnis/Ekspatrial Apartemen ini digunakan oleh para pengusaha untuk bekerja karena mereka telah mempunyai hunian sendiri di luar. Biasanya terletak dekat dengan tempat kerja sehingga memberi Kemudahan bagi pengusaha untuk mengontrol pekerjaanya. Bedasarkan Kepemilikan60 Apartemen / Flat House sewa Pemilik membangun dan membiayai operasi serta perawatan bangunan, Penghuni membayar uang sewa selama jangka waktu tertentu.

59

Savitri & Ignatius & Budiharjo & anwar & Rahwidyasa. 2007. Indonesia Apartment. Jakarta : Penerbit PT. Griya Asri Prima. 60 De Chiara, Joseph & John Hancock Callender. 1986. Time Saver Standart for building Types :. NYC - U.S.A : McGraw-Hill Professional Publishing.

Proposal Final Project | Page

94

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Apartemen / Flat House Kondominium Penghuni memberi dan mengelola unit yang menjadi haknya, tidak ada batasan bagi penghuninya untuk menjual kembali atau menyewakan unit miliknya. Penghuni biasanya membayar uang pengelolaan ruang bersama yang dikelola oleh pemilik gedung. Apartemen / Flat House Koperasi Apartemen dimiliki oleh koperasi, penghuni memiliki saham didalamnya sesuai dengan unit yang ditempatinya. Bila penghuni pindah, ia dapat menjual sahamnya kepada koperasi atau calon penghuni baru dengan persetujuan koperasi. Biaya operasional dan pemeliharaan ditanggung koperasi. Bedasarkan Jumlah Per-Unit61 Apartemen / Flat House Simplex Apartemen yang seluruh ruangnya terdapat dalam satu lantai. Apartemen / Flat House Duplex Apartemen yang seluruh ruangnya terdapat dalam dua lantai. Apartemen / Flat House Triplex Apartemen yang seluruh ruangnya terdapat dalam tiga lantai.

61

De Chiara, Joseph & John Hancock Callender. 1986. Time Saver Standart for building Types :. NYC - U.S.A : McGraw-Hill Professional Publishing.

Proposal Final Project | Page

95

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

c. Keselamatan Flat House

Permasalahan aspek keamanan dan keselamatan rusun haruslah juga diperhatikan. Beberapa kasus yang telah terjadi di negara ini adalah permasalahan kurangnya perhatian dan penekanan terhadapa aspek kemanan. Peristiwa pembunuhan, perampokan, penjarahan dan

pencurian, anak terjatuh, ruang sosial yang membahayakan keselamatan anak, dan tempat rusun yang dijadikan sarang kejahatan menjadikan kebutuhan faktor keamanan amatlah crusial bagi penghuni. Tanpa

pertimbangan aspek keselamatan yang baik mutlak bangunan jauh dari aspek kenyamanan. Bedasarkan pengamatan dan informasi dari pakar yang saya peroleh, aspek keamanan dapat diwujudkan secara arsitektural, antara lain: 1. Privasi & Control Sirkulasi Tidak sembarang orang bisa mengakses sirkulasi masuk kedalam hunian. Sirkulasi tidak menjadi bersifat „terbuka‟ bagi siapa saja tanpa adanya pengawasan/kontrol oleh keamanan. Design perlu menciptakan „entrance‟ dan „exit‟ yang private. Hanya penghuni yang dapat mengakses jalur ini dengan cara menciptakan suatu sirkulasi entrance dan exit melalui pos security yang ada. Sehingga kontrol dapat dijamin terhadap tamu ataupun orang luar yang akan memasuki wilayah hunian. 2. Communal Space Ter-connecting Dari Hunian Kasus yang sering terjadi adalah blind sight anatara fasilitas ruang sosial ( biasanya untuk bermain anak-anank ) dengan hunian. Artinya tidak ada kontrol pengawasan dari hunian ke communal space dikarenakan design yang „membelakangi‟. Pengawasan indera penglihatan orang tua di dalam hunian tidak terakomodir,

Proposal Final Project | Page

96

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

akibat design yang kurang baik. Dengan design yang mampu mengconnect anatara hunian dan cummunal space keamanan dapat di ciptakan. 3. Buruknya Design Pembatas Fenomena „terjun bebas‟ anak anak dari flat bukanlah hal yang asing lagi. Puluhan peristiwa naas ini terjadi di berbagai daerah di indonesia dikarenakan penyebab „lalai‟ akan design. Perilaku anak yang hiperaktif diabaikan oleh perancangan design pagar pembatas. Pembatas yang kurang memadai mampu dilampaui oleh anak anak. Perlu adanya suatu design pembatas yang memberi kontrol maksimal terhadap perilaku anak sehingga keamanan selasar flat dapat dijamin.

Gambar 47.Rusun di Jakarta Timur

Sumber : Dokumentasi Penulis, 2010.

Berdasarkan tipe kepemilikan, maka tipe Flat House yang akan dirancang adalah sistem Jual atau disebut sebagai Flat House Condominium. Tipe tersebut dipilih karena dapat mendukung konsep flat house for bussiness, sehingga unit-unit huniannya akan ditawarkan kepada peminat. Flat House ini dirancang sasaran keluarga masyarakat berpenghasilan sedang - tinggi dan merupakan Low-Rise Flat House. Walaupun hanya type

Proposal Final Project | Page

97

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Low-Rise Flat House, bukan berarti jenis ini diperuntukan bagi masyarakat menengah bawah. Hanya saja sebuah rancangan yang akan dibuat memang tidak membutuhkan bangunan dengan lantai yang melebihi 6 lantai. Sehingga dengan asumsi ini rusun masihlah dapat diperuntukan bagi masyarakat kelas menengah-atas. Sementara untuk pelayanannya, Flat House yang akan dirancang akan memberikan pelayanan Building Only dengan type Triplex agar multi fungsi ruang yang telah diberikan di dalamnya dapat dimanfaatkan sesuai kebutuhan si penghuni ( moveable interior & equipment ) dan untuk hunian guest house akan menggunakan type Singlex dan Duplex. Dan sejalan dengan konsep bussiness flat house yang diusung. Merupakan Commercial Flat House yang per-unit huniannya ditujukan bagi single, couple, keluarga, pengusaha, pebisnis, dan wisatawan di kawasan Kelurahan Kranggan (Pecinan) Semarang. Permasalahan aspek safety dan security rusun haruslah juga diperhatikan. Beberapa kasus yang telah terjadi di negara ini adalah permasalahan kurangnya perhatian dan penekanan terhadapa aspek kemanan. Kebutuhan faktor keselatan dan keamanan amatlah krusial bagi penghuni. Tanpa keamanan dan aspek keselamatan yang baik mutlak bangunan jauh dari aspek layak huni.

Proposal Final Project | Page

98

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

2. Parkir dan Efisiensi Dalam Parkir a. Parkir Parkir adalah keadaan tidak bergerak suatu kendaraan yang bersifat sementara, sedang berhenti adalah keadaan tidak bergerak suatu kendaraan untuk sementara dengan pengemudi tidak meninggalkan kendaraannya. Adanya perubahan-perubahan yang terjadi dalam masyarakat, baik perubahan dalam demografi, ekonomi maupun sosial mempunyai implikasi tertentu kepada sektor parkir. Dalam mengatasi masalah transportasi ada beraneka ragam instrument yang dapat digunakan oleh pemerintah. Instrumen yang umum dikenal adalah: peraturan; perizinan lokasi parkir dan pengendalian harga/tarif parkir. Pola tata guna lahan merupakan salah satu hal yang penting untuk diperhatikan dalam menyusun suatu tarif parkir. Semakin mendekati pusat kota, maka harga lahan juga naik. Dengan demikian harga fasilitas parkir lebih tinggi di pusat kota disbanding di pinggir kota. b. Alat Pengendali Parkir Pembatasan-pembatasan parkir khususnya di jalan biasanya menurut lokasi dan waktunya, tetapi hal ini memerlukan penegakan dan penindakan yang tegas. Metode-metode pengendalian yang utama dan umum dilakukan adalah dengan;  Alat Pengukur Parkir (Parking meter) Terdiri atas jam/stop watch, dimana jam untuk mengukur lamanya parkir tersebut tersebut. berputar sesuai dengan jumlah uang yang dimasukkan. Jadi seolah-olah anda membeli waktu pada ruang parkir

Proposal Final Project | Page

99

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Sistem Kartu dan Disk Meminta suatu kendaraan untuk memperagakan kartu atau disk yang memperlohatkan waktu kedatangan kendaraan pada ruag parkir, peraturan setempat akan menentukan batas waktu kendaraan tersebut diinginkan menunggu (parkir).

Sistem Karcis Para pengemudi memarkir kendaraannya dan membeli karcis untuk suatu lama parkir yang diperlukan, dimana mereka memperlihatkan karcis tersebut dari dalam kaca mobil. Pada saat mesin karcis tersebut mengeluarkan karcis, maka mesin tersebut mencetak waktunya.

Surat Izin Parkir Perumahan Surat izin ini umumnya berbentuk stiker yang ditempel pada bagian belakang kaca kendaraan yang menunjukkan identitas dari penghuni perumahan yang dihuni, hal ini disamping berguna untuk pengendalian dan keperluan keamanan penghuni perumahan atau kompleks tertentu.

c. Daftar Istilah Parkir  Kapasitas Parkir : Kapasitas parkir (nyata)/kapasitas yang terpakai dalam satu satuan waktu atau kapasitas parkir yang disediakan (parkir kolektif) oleh pihak pengelola.  Kapasitas Normal : Kapasitas parkir (teoritis) yang dapat digunakan sebagai

Proposal Final Project | Page

100

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

tempat parkir, yang dinyatakan dalam kendaraan. Kapasitas parkir dalam gedung perkantoran tergantung dalam luas lantai bangunan, maka makin besar luas lantai bangunan, makin besar pula kapasitas normalnya.   Durasi Parkir : Lamanya suatu kendaraan parkir pada suatu lokasi. Kawasan parkir : Kawasan pada suatu areal yang memanfaatkan badan jalan sebagai fasilitas dan terdapat pengendalian parkir melalui pintu masuk.  Kebutuhan parkir : Jumlah ruang parkir yang dibutuhkan yang besarnya dipengaruhi oleh berbagai faktor seperti tingkat pemilikan kendaraan pribadi, tingkat kesulitan menuju daerah yang bersangkutan, ketersediaan angkutan umum, dan tarif parkir.  Lama Parkir : Jumlah rata-rata waktu parkir pada petak parkir yang tersedia yang dinyatakan dalam 1/2 jam, 1 jam, 1 hari.   Puncak Parkir : Akumulasi parkir rata-rata tertinggi dengan satuan kendaraan. Jalur sirkulasi : Tempat yang digunakan untuk pergerakan kendaraan yang masuk dan keluar dari fasilitas parkir.   Jalur gang : Merupakan jalur dari dua deretan ruang parkir yang berdekatan. Retribusi parkir : Pungutan yang dikenakan pada pemakai kendaraan yang memarkir kendaraannya di ruang parkir.

Proposal Final Project | Page

101

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

d. Satuan Ruang Parkir ( SRP )
Tabel 12. Penentuan Satuan Ruang Parkir

Gambar 48. SRP Mobil Pribadi

Proposal Final Project | Page

102

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Penentuan SRP diatas dibagi atas tiga jenis kendaraan dan berdasarkan penentuan SRP untuk mobil penumpang diklasifikasikan menjadi 3 (tiga).

Gambar 49. SRP Sepeda Motor

e. Cara dan Jenis Parkir Menurut Sofyan (2002), cara dan jenis parkir dapat dikelompokan menjadi tiga jenis, yaitu : Pertama, menurut penempatannya. Menurut cara penempatannya dapat di bagi menjadi dua, yaitu parkir di tepi jalan dan di luar jalan. Untuk lebih jelasnya diuraikan pada penjelasan dibawah ini. 1. Parkir di tepi jalan (on street parking) Parkir di tepi jalan (on street parking) adalah parkir yang mengambil tempat di sepanjang badan jalan dengan atau tanpa melebarkan jalan untuk pembatas parkir. Parkir di tepi jalan ini baik untuk pengunjung yang ingin dekat dengan tujuannya, tetapi untuk lokasi yang intensitas penggunaan lahan yang tinggi, menguntungkan. 2. Parkir di luar jalan (off street parking) cara ini kurang

Proposal Final Project | Page

103

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Parkir di luar jalan ini menempati pelataran parkir tertentu di luar badan jalan, baik itu di bangunan khusus parkir ataupun di halaman terbuka. Beberapa jenis parkir di luar jalan diantaranya yaitu :  Gedung parkir atau basement, yaitu ruang parkir pada suatu bagian bangunan.  Pelataran parkir, yaitu ruang parkir pada suatu bidang tanah di luar badan jalan. Beberapa aspek yang perlu dipertimbangkan, berkaitan dengan parkir di luar jalan ini, yaitu : penyediaan petak parkir yang optimal, peningkatan efisiensi pengendara pada saat keluar-masuk ruang parkir, menciptakan suasana yang aman dan nyaman, dan menata pintu masuk dan keluar fasilitas parkir dengan jalur pejalan kaki atau arus lalu lintas setempat agar nyaman dan aman. Keunggulan parkir off street dibandingkan dengan parkir on street adalah :  tingkat keamanannya terjamin, tidak mengganggu lalu lintas, dan memiliki keleluasaan dalam pengaturan petak parkir dalam usaha memaksimalkan kapasitas lahan parkir.

3. Ketiga, menurut jenis kepemilikan dan pengoperasiannya. Cara dan jenis parkir ini dapat dibedakan menjadi beberapa jenis:  Parkir milik dan pengoperasiannya adalah pihak swasta.
Proposal Final Project | Page 104

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

 

Parkir milik pemerintah daerah dan yang mengoperasikannya adalah pihak swasta. Parkir milik dan yang mengoperasikannya adalah pemerintah.

f. Standard Kebutuhan Parkir Standar kebutuhan luas area kegiatan parkir berbeda antara yang satu dengan yang lain, tergantung kepada beberapa hal antara lain pelayanan, tarif yang diberlakukan, ketersediaan ruang parkir, tingkat pemilikan kendaraan bermotor, tingkat pendapatan masyarakat. Berdasarkan hasil studi dari Indian Road Congress (1973) dan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat (1998), ditetapkan persyaratan akan kebutuhan lahan parkir, juga kegiatan dan standarstandar kebutuhan parkir. Menurut studi kebutuhan lahan parkir yang dilakukan oleh Indian Road Congress (1973), dirumuskan sebuah persyaratan untuk perparkiran seperti tercantum dalam Tabel dibawah ini.

Tabel 13. Kebutuhan Lahan Parkir.

Proposal Final Project | Page

105

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

g. Efisiensi Parkir 1. Dimensi Kendaraan dan Satuan Ruang Parkir Satuan ruang parkir (SRP) adalah ukuran luas efektif untuk meletakkan kendaraan, termasuk ruang bebas dan lebar bukaan pintu. Dapat pula dikatakan bahwa SRP merupakan ukuran kebutuhan ruang untuk parkir suatu kendaraan dengan nyaman dan aman dengan besaran ruang yang seefisien mungkin (Munawar, 2006). Untuk merancang suatu fasilitas parkir diperlukan informasi mengenai dimensi kendaraan dan perilaku dari pengemudi (manuver parkir maju atau mundur) berkaitan dengan layout SRP yang meliputi : sudut parkir, lebar ruang (stall), lebar gang (aisle), dan arah sirkulasi kendaraan. Gambar dibawah memperlihatkan beberapa variabel dimensi kendaraan yang berpengaruh dalam perancangan layout ruang parkir.

Gambar 50. Variable Dimensi Mobil Pribadi/Penumpang.

Sumber : Dirjen Perhubungan Darat (1998), Setiawan (2008).

Proposal Final Project | Page

106

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Variabel lain yang perlu mendapatkan perhatian adalah ruang bebas dan lebar bukaan pintu yang harus disediakan agar terhindar dari resiko terjadinya benturan atau goresan dengan kendaraan lain maupun bagian dari benda statis (dinding, kolom, pohon, tiang lampu, dlsb.) pada saat melakukan manuver parkir dan membuka pintu kendaraan. Dirjen Perhubungan Darat (1998) mensyaratkan jarak ruang bebas arah lateral (jarak ujung pintu kendaraan dalam kondisi terbuka terhadap bodi kendaraan yang sedang diparkir di sampingnya) adalah minimum 5cm dan arah longitudinal adalah minimum 30cm. Ukuran lebar bukaan pintu dipengaruhi oleh karakteristik pengemudi yang terkait dengan peruntukan fasilitas parkir sebagaimana terlihat pada Tabel dibawah.

Tabel 14. Ruang Bebas Lateral Parkir

Sumber : Dirjen Perhubungan Darat (1998).

Proposal Final Project | Page

107

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Tabel dibawah ini memperlihatkan penentuan SRP berdasarkan tiga jenis kendaraan dan untuk mobi penumpang dibagi lagi menjadi tiga golongan :
Tabel 15 & 16. Satuan Ruang Parkir (SRP) Untuk Mobil Penumpang

Gambar 51. SRP Kendaraan. Sumber :Dirjen Perhubungan Darat, 1998.

2. Pola Parkir dan Sirkulasi Parkir Secara garis besar ada tiga macam pola parkir, yaitu paralel (sudut 0o), menyudut (30o, 45o, 60o, 75o), dan tegak lurus (right-angle atau 90o). Pola parkir paralel lebih sesuai untuk ruang bebas yang terbatas (sempit) namun kurang nyaman bagi pengemudi pada saat melakukan manuver parkir. Pola parkir menyudut unggul dalam hal kemudahan melakukan manuver parkir, namun kurang efisien dalam hal pemanfaatan lahan. Sedangkan untuk pola parkir tegak lurus paling efisien dalam hal pemanfaatan lahan yang tersedia, namun harus tersedia aisle yang lebih lebar agar pengemudi tidak
Proposal Final Project | Page 108

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

mengalami kesulitan pada saat melakukan manuver parkir (Setiawan, 2008). Gambar gambar diatas memperlihatkan dimensi SRP untuk berdasarkan Pedoman Perencanaan dan Pengoperasian Fasilitas Parkir Facilities (Setiawan, 2008). (Dirjen Perhubungan Darat, 1998) dan Guide For The Design Of Park And Ride

Gambar 52. Tabel 17. Dimensi Ruang Parkir Untuk Berbagai Dimensi Kendaraan dan Sudut Parkir Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1998.

Gambar 53. Tabel 18. Dimensi Ruang Parkir Untuk Berbagai Dimensi Kendaraan dan Sudut Parkir Sumber : Setiawan, 2008.

Proposal Final Project | Page

109

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Sedangkan untuk sirkulasi parkir secara garis besar dibagi menjadi dua, pola sirkulasi parkir yang pertama adalah sistem satu arah yang mempunyai keunggulan dalam kemudahan bagi pengemudi untuk memahami alur pergerakan lalulintas parkir dan minimnya jumlah konflik yang diakibatkan oleh persilangan dengan pergerakan dari arah lain, namun memiliki kelemahan dalam hal jarak tempuh lebih jauh untuk mencari ruang parkir yang kosong. Sebaliknya pola parkir yang kedua yaitu sistem dua arah memberikan jarak tempuh yang lebih pendek bagi pengemudi pada saat mencari ruang parkir yang kosong, namun berpotensi menimbulkan konflik yang diakibatkan oleh persilangan dengan pergerakan dari arah lain.
Grafik 3. Use of Facilities Classified by Type. Sumber : Analisis
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10.000 25.000 25.000 50.000 50.000 100.000 100.000 250.000 250.000 500.000 500.000 1.000.000 Over 1.000.000

Population

Curb

Lot

Garage

Grafik 4. Parking Classified by Trip Purpose. Sumber : Analisis
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10.000 25.000 25.000 50.000 50.000 100.000 100.000 250.000 250.000 500.000 500.000 1.000.000 Over 1.000.000

Population

Shopping

Personal Business

Work

Other

Proposal Final Project | Page

110

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Grafik 5. Parking Classified by Trip Purpose.
6

5

Parking Duration (hour)

4

3

2

1

0 10.000 - 25.000 25.000 - 50.000 50.000 - 100.000 100.000 250.000 250.000 500.000 500.000 1.000.000 Over 1.000.000

Population

Shopping

Personal Business

Work

Other

Average All Trips (hour)

Sumber : Analisis

3. Metode Menentukan Kebutuhan Parkir:  Metode berdasarkan kepemilikan kendaraan Metode ini mengasumsikan adanya hubungan antara luas lahan parkir dengan jumlah kendaraan yang tercatat di pusat kota. Semakin meningkat jumlah penduduk, maka kebutuhan lahan parkir akan semakin meningkat karena kepemilikan kendaraan meningkat.  Metode berdasarkan luas lantai bangunan Metode ini mengasumsikan bahwa kebutuhan lahan parkir sangat terkait dengan jumlah kegiatan yang dinyatakan dalam besaran luas lantai bangunan dimana kegiatan tersebut dilakukan, misalnya: perbelanjaan, perkantoran, dan lain-lain.  Metode berdasarkan selisih terbesar antara kedatangan dan

keberangkatan kendaraan.

Proposal Final Project | Page

111

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Kebutuhan lahan parkir didapatkan dengan menghitung akumulasi terbesar pada suatu selang waktu pengamatan. Akumulasi parkir adalah jumlah kendaraan parkir pada suatu tempat pada selang waktu tertentu, dimana jumlah kendaraan parkir tidak akan pernah sama pada suatu tempat dengan tempat lainnya dari waktu ke waktu.
Tabel 19 & 20 Standard Kebutuhan Ruang Parkir.

Sumber : Setiawan, 2008.

Proposal Final Project | Page

112

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Tabel 21. Kebutuhan Akumulasi dan Volume Parkir.

Sumber : Setiawan, 2008. Tabel 22. Perhitungan Pendapatan Parkir (kombinasi tarif tetap dan progresif).

Sumber : Setiawan, 2008.

Proposal Final Project | Page

113

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Tabel 23. Persentase Kumulatif & Durasi Parkir.

Sumber : Setiawan, 2008.

Proposal Final Project | Page

114

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

h. Efektivitas Parkir Jenis Sirkulasi dan Peron Gedung Parkir Basement

Proposal Final Project | Page

115

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Proposal Final Project | Page

116

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Proposal Final Project | Page

117

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

3. Open Space ( Ruang Terbuka ) & Fleksibilitas Open Space

Fleksibility Landscape. Sumber : http://www.google.co.id Gambar 54 & 55. Diunduh Tanggal 8 October 2011

a. Pengertian Ruang Terbuka Secara teoritis pengertian ruang terbuka (open space) adalah : 1. Ruang yang berfungsi sebagai wadah (container) untuk kehidupan manusia, baik secara individu maupun berkelompok, serta wadah makhluk lainnya untuk hidup dan berkembang secara berkelanjutan (UUPR no. 24/1992). 2. Suatu wadah yang menampung aktivitas manusia dalam suatu lingkungan yang tidak mempunyai penutup dalam bentuk fisik (Budihardjo, 1999; 90). 3. Ruang yang berfungsi antara lain sebagai tempat bermain aktif untuk anak-anak dan dewasa, tempat bersantai pasif untuk orang dewasa, dan sebagai areal konservasi lingkungan hijau (Gallion, 1959; 282). 4. Ruang yang berdasarkan fungsinya sebagai ruang terbuka hijau yaitu dalam bentuk taman, lapangan atletik dan taman bermain (Adams, 1952; 156). 5. Lahan yang belum dibangun atau sebagian besar belum dibangun di wilayah perkotaan yang mempunyai nilai untuk keperluan taman dan rekreasi, konservasi lahan dan sumber daya alam

Proposal Final Project | Page

118

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

lainnya, atau keperluan sejarah dan keindahan (Green, 1962). 6. Ruang terbuka (Open Space) merupakan ruang terbuka yang terletak diluar bangunan yang dapat dimanfaatkan dan dipergunakan oleh setiap orang dan sebagai wadah untuk melakukan berbagai kegiatan. Yang dimaksud dengan ruang terbuka antara lain jalan, pedestrian, taman lingkungan, plaza, lapangan olahraga, taman kota dan taman rekreasi (Hakim, 2003: 50). Ruang terbuka didefinisikan sebagai landscape, hardscape (jalan, trotoar, dan sejenisnya), taman, dan ruang rekreasi di wilayah perkotaan. Unsur-unsur ruang terbuka meliputi tamantaman, ruang hijau perkotaan, pepohonan, bangku, perkebunan, air, pencahayaan, paving, kios, tempat sampah, air minum mancur, patung, jam, dan seterusnya. Pedestrian, tanda-tanda, dan fasilitas yang juga mungkin dianggap sebagai elemen ruang terbuka yang dibahas secara terpisah (Shirvani, 1985). Ruang terbuka ini terbentuk karena adanya kebutuhan akan perlunya tempat untuk bertemu atau bersosialisasi. Dalam satu kawasan permukiman baik yang tradisional maupun permukiman kota yang sering kita temui adalah sebuah lahan kosong atau semacam seperti alun-alun ang dijadikan sebagai ruang bersama bagi penghuni yang ada disekitarnya dengan jarak tertentu (Bappeda Tk. I Bali , 1992: 28). Dalam Undang-Undang tentang Tata Ruang Nomor 26 tahun 2007, proporsi 30% merupakan ukuran minimal untuk menjamin keseimbangan ekosistem kota, sebagai sarana untuk meningkatkan ketersediaan udara bersih, meningkatkan nilai estetika kota, serta meningkatkan fungsi dan proporsi ruang terbuka hijau. Sedangkan proporsi ruang terbuka hijau publik seluas 20% yang disediakan oleh pemerintah daerah kota dimaksudkan agar proporsi ruang terbuka hijau minimal dapat
Proposal Final Project | Page 119

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

lebih

dijamin

pencapaiannya

sehingga

memungkinkan

pemanfaatannya secara luas oleh masyarakat (Dharmawan 2009). b. Macam macam Bentuk Ruang Terbuka Ruang terbuka sebagai wadah kegiatan bersama, dapat dibedakan menjadi dua kelompok besar, yaitu (Hakim, 2003: 50) : 1. Ruang Terbuka Umum, dapat diuraikan menjadi berikut :  Bentuk dasar dari ruang terbuka selalu terletak diluar massa bangunan;  Dapat dimanfaatkan dan dipergunakan oleh setiap orang (warga);  Memberi kesempatan untuk bermacam-macam kegiatan (multi fungsi). Contoh ruang terbuka umum adalah jalan, pedestrian, taman lingkungan, plaza lapangan olahraga, taman kota dan taman rekreasi. 2. Ruang Terbuka Khusus, pengertiannya adalah sebagai berikut:   Bentuk dasar dari ruang terbuka selalu terletak diluar massa bangunan; Dimanfaatkan untuk kegiatan terbatas dan dipergunakan untuk keperluan khusus atau spesifik. Contoh ruang terbuka khusus adalah taman rumah tinggal, taman lapangan upacara, daerah lapangan terbang, dan daerah untuk latihan kemiliteran. c. Ruang Terbuka Menurut Jenisnya (Hakim, 2003: 51) : 1. Ruang terbuka aktif, adalah rang terbuka yang difungsikan untuk suatu kegiatan. Misalnya :bermain, olahraga, jalanjalan. Ruang terbuka ini dapat berupa plaza, lapangan olah raga, tempat bermain anak dan remaja, penghijauan tepi sungai sebagai tempat rekreasi.
Proposal Final Project | Page 120

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

2. Ruang terbuka pasif, adalah ruang terbuka yang didalamnya tidak digunakan untuk suatu kegiatan. Misalnya, penghijauan tepian jalur jalan, pentghijauan tepian rel kereta api, penghiajuan tepian bantaran sungai, atauapun penghijauan daerah yang bersifat alamiah. Ruang terbuka ini lebih berfungsi sebagai keindahan visual.

d. Fungsi Ruang Terbuka Pada dasarnya fungsi ruang terbuka dapat dibedakan menjadi 2 fungsi utama, yaitu ( Hakim, 2003:52 ) : 1. Fungsi Sosial :         Tempat bermain dan berolah raga Tempat bermain dan sarana olah raga Tempat komunikasi sosial Tempat peralihan dan menunggu Tempat mendapat udara segar Sarana penghubung antar tempat Pembatas diantara massa bangunan Sarana penelitian dan pendidikan serta penyuluhan bagi  Sarana masyarakat untuk untuk membentuk kesadaran rumah,

lingkungan menciptakan kebersihan kesehatan, keserasian, dan keindahan lingkungan 2. Fungsi Ekologis ( ITS, 1976:8 ):      Penyegaran udara, mempengaruhi dan memperbaiki iklim micro Menyerap air hujan Pengendali banjir dan pengatur air Memelihara ekosistem Pelembut arsitektur bangunan

Proposal Final Project | Page

121

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

e. Ruang Terbuka Beberapa pengertian tentang ruang terbuka hijau diantaranya adalah: 1. Ruang yang didominasi oleh lingkungan alami diluar maupun di dalam kota, dalam bentuk taman, halaman, areal rekreasi, dan jalur hijau ( Trancik, 1986:61) 2. Ruang di dalam kota atau wilayah yang lebih luas baik dalam bentuk area / kawasan maupun dalam bentuk area memanjang / jalur yang dalam penggunaaannya lebih bersifat terbuka yang pada dasarnya tanpa bangunan yang berfungsi sebagai kawasan pertamanan kota, hutan kota, rekreasi kota, kegiatan olahraga, pemakaman, pertanian, jalur hijau dan kawasan hijau pekarangan ( Inmendagri no. 14/1988 ). 3. Fasilitas yang memberikan kontribusi penting dalam meningkatkankualitas lingkunga pemukiman, dan merupakan suatu unsur yang sangat penting dalam kegiatan rekreasi (Rooden Van FC dalam Groove & Gresswell, 1983).

f. Fungsi Ruang Terbuka : 1. Berfungsi secara sosial yaitu fasilitas untuk umum dengan fungsi rekreasi, pendidikan dan olahraga, dan menjalin komunikasi antar warga kota. 2. Berfungsi sebagai estetika yaitu pengikat antar elemen gedung dalam kota, pemberi ciri dalam membentuk wajah kawasan dan unsur dalam penataan arsitektur perkotaan/kawasan. g. Faktor Penyebab Perubahan RT 1. Terbatasnya lahan yang hendak dibangun pada daerah RTH yang mengalami perubahan 2. Kebutuhan akan pemenuhan fasilitas yang ingin dibangun
Proposal Final Project | Page 122

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

untuk melayani penduduk 3. Kurang pengawasan dari pemerintah terhadap perubahan RT 4. Tingkat pendapatan masyarakat berpengaruh terhadap tingkat kebutuhan akan RT, seperti penjelasan berikut :  Masyarakat Berpenghasilan Rendah : Membutuhkan RT sebagai sarana sosial antar warga karena keterbatasan luas hunian yang sempit, kebutuhan RTH bukan merupakan kebutuhan langsung yang dapat dirasakan sehingga menimbulkan ketidak pedulian terhadap ada atau tidak adanya penyediaan RT.  Masyarakat Berpenghasilan Sedang Membutuhkan RT untuk kenyamanan terhadap lingkungannya, sehingga kebutuhan RT sudah menjadi kebutuhan yang dipentingkan.  Masyarakat Berpenghasilan Tinggi Membutuhkan RT karena sebagai kepentingan aspek visual dan estetika, sehingga kebutuhan RTH sudah menjadi kebutuhan primer untuk kegunaan keindahan dan kenyamanan. ( Erowati, 1988 )

Proposal Final Project | Page

123

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

C. KAJIAN PROYEK NYATA 1. Nemausus Flat House, France Oleh ; Jean Nouvel

Gambar 56 – 61. Sumber : Film Documenter Nemausus, Oleh Jean Nouvel

Gambar dari Kiri ke Kanan, Berurutan Menuju Ke bawah Perspektif I Perspektif I Perspektif Atas I 3D I Pagar Pembatas Selasar Lt.2 I Bersepeda di Selasar Lt. 2

Proposal Final Project | Page

124

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Gambar 62 – 69. Sumber : Film Documenter Nemausus, Oleh Jean Nouvel

Gambar dari Kiri ke Kanan, Berurutan Menuju Ke bawah Landscape I Perspektif Atas I Perspektif Lantai 2 & 3 I Parkir I Parkir I Parkir I Parkir Area I Halaman communal space

Proposal Final Project | Page

125

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Gambar 70– 77. Sumber : Film Documenter Nemausus, Oleh Jean Nouvel

Gambar dari Kiri ke Kanan, Berurutan Menuju Ke bawah Tampak Dari Luar I View dr Jalan Raya I Belakang Hunian I Interior lt.1 I Interior lt.1 I View dari Interior lt.1 I Interior lt.2 I Interior lt.1

Proposal Final Project | Page

126

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Gambar 78 – 85. Sumber : Film Documenter Nemausus, Oleh Jean Nouvel

Gambar dari Kiri ke Kanan, Berurutan Menuju Ke bawah View dr luar lt.3 (Office) I Moveable Door I Lift I Lift I View dr Lift I Tangga lt.3 I View Tangga dr bawah I View Bangunan dr Bawah

Proposal Final Project | Page

127

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Gambar 86 - 93. Sumber : Film Documenter Nemausus, Oleh Jean Nouvel

Gambar dari Kiri ke Kanan, Berurutan Menuju Ke bawah View dr luar selasar lt.3 I Balkon Hunian lt.3 (belakang) I Balkon Hunian lt.3 (belakang) I Concept I Interior lt.1 I Interior lt.1 I for Single Parent I for Single

Proposal Final Project | Page

128

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Gambar 94 – 101. Sumber : Film Documenter Nemausus, Oleh Jean Nouvel

Gambar dari Kiri ke Kanan, Berurutan Menuju Ke bawah For Couple I Huge Familly I Interior lt.3 I Interior lt. 1 I Interior lt.1 I Moveable Door I Moveable Door I View Bangunan dr Atas

Proposal Final Project | Page

129

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Nemausus adalah sebuah flat yang berada di tengah kota di Prancis. Berada di antara jalan raya dan permukiman padat penduduk sebuah hunian rumah susun berdiri tegak. Sang arsitek Jean Nouvel membuat mahakarya ini diperuntukan kepada masyarakat kelas ekonomi menengah di prancis. Dari preseden ini, kita bisa belajar lebih dalam mengenai bagaimana merancang sebuah rumah susun yang baik yang mempertimbangkan aspek-aspek sosial, keselamatan, efisiensi, efektifitas, tata ruang, dan tentu saja segi keindahan arsitekturalnya. Terkait dengan projek flat house yang saya ambil, nemausus menjadi concern utama tolak ukur desain. Nemausus memberikan sebuah gambaran realistis bagaimana sebuah hunian flat yang mampu merekonsiliasi dengan apik berbagai problematika sebuah rusun pada umumnya. Dari hal tersebut, saya akan mencoba menelaah dan mengkaji lebih dalam dari perspektif saya pribadi tentang bangunan ini. Belajar dari Nemausus: a. Privacy Tentu saja jika kita berada di sebuah bangunan yang dihuni oleh banyak orang pastilah aspek privasi harus menjadi concern utama. Bagaimana mungkin hidup berdampingan dengan berbagai macam tipe, karakter, dan sifat orang berbeda di dalam satu atap tanpa adanya pemilahan ruang. Sebuah ruang privasi pastilah sangat dibutuhkan tiap individu. Nemausus mampu „menangkap‟ aspek kebutuhan privasi ini dengan sangat baik. Baik dalam rancangan tata pola ruang dalam tiap hunian, sirkulasi, bahkan hingga tempat menjemur pakaian semuanya secara detil diperhatikan. Tanpa privasi yang baik, aspek kenyamanan sulit tercipta. b. Tata Ruang ( Lay Out ) Tata ruang rusun ini terbilang cukup umum dalam sebuah desain rumah susun. Berderet memanjang dan letak jalur sirkulasi penghuni berada di depan tiap-tiap hunian. Bangunan menggunakan tata ruang bersebelahan
130

Proposal Final Project | Page

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

memungkinkan yang jelas dan

definisi untuk ruang terhadap

masing-masing menjadi fungsi jelas dan

persyaratan
Gambar 102.Ruang yang bersebelahan Sumber :Bentuk ruang tatanan , DK ching

simbolisnya.

Membatasi pencapaian visual maupun fisik diantara dua ruang yang bersebelahan, memperkuat individualitas masing-masing ruang dan

menampung perbedaan. Menjadi pembatas berupa baris kolom memberikan tingkat kontinuitas visual serta kontinitas ruang yang tinggi di antara dua buah ruang. c. Circulation Pola sirkulasi nemausus amat sangat ditekankan aspek social conecting & playground area untuk anak-anak. Novel memberikan sebuah „apresiasi‟ dan media bagi anak-anak. Terkadang sering seorang arsitek luput dalam memberikan sebuah „keinginan‟ dari apa yang dibutuhkan anak-anak dalam bermain dan beraktivitas. Maka tidak jarang bangunan selalu berorientasi kepada penghuni yang sudah dewasa dan mengesampingkan anak-anak. Sirkulasi pada umumnya di dalam sebuah rusun hanya memberikan „ruang‟ sempit bagi pejalan kaki dan bersifat membosankan bagi anak-anak karena tidak mampu dijadikan sebagai tempat bermain bagi mereka. Yang sedikit membedakan sirkulasi selasar pada nemausus dengan rusun yang lain adalah ukuran lebar selasar yang lebih luas (± 4m ). Dengan ukuran lebar selasar yang luas, anak-anak sering menjadikan selasar sebagai tempat bermain bahkan tidak jarang mereka bersepeda ria di tempat ini. Selasar mampu memberikan akses bermain bagi anak.

Proposal Final Project | Page

131

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Namun ada yang unik dan menarik dalam pemilihan sirkulasi vertikal, nouvel memilih tangga outdoor sebagai pencapaian koneksi antar lantai flat. Tangga diletakkan terpisah dari kesatuan bangunan sehingga pemaksimalan luasan area terbangun dapat dicapai. Tangga ini menyerupai tangga subway atau mirip juga dengan tangga di jembatan penyeberangan jalan yang ada di indonesia. Dengan lebar yang luas dan dilengkapi atap tangga ini juga menjadi point of interest bangunan dan tidak jarang tempat ini dijadikan tempat bermain bagi anak-anak. Sirkulasi ini jauh dari „anggapan‟ tangga itu „boring‟ dan „gelap‟ bagi anak-anak. d. Communal Space Flat ini juga sangat concern terhadap keberadaan ruang sosial. Ruang sosial berada pada landscape bangunan berupa bidang lahan persegi-panjang dengan perkerasan plester semen. Landscape difungsikan sebagai tempat aktifitas sosial maupun ladang bermain anak-anak dan tidak dipergunakan sebagai lahan parkir. Dengan ruang sosial yang luas seluruh penghuni dapat menjadikannya tempat berkumpul dan berinteraksi. e. Parking Area Efektifitas lahan parkir dan penempatannya dapat kita lihat di rusun ini. Lahan parkir tidak berada di landscape bangunan namun ditempatkan di bawah massa bangunan dengan menerapkan sistem semi basement. Dengan kebijakan ini, pemaksimalan cummunal space landscape dapat dicapai karena tidak berbenturan dengan parkir. f. Safety Nouvel sangat memperhatikan aspek keselamatan bangunan rusun dengan detil. Perencanaan dan desain keselamatan pada sirkulasi amat diperhatikan. Bisa kita lihat pada desain pagar pembatas pada selasar dan railing tangga outdoor dimana desain memberikan keamanan ekstra bagi anak anak.

Proposal Final Project | Page

132

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

2. Flat House in Hougang, Singapore

Gambar 103 - 104. Peta Kawasan Hougang, Singapore Sumber: http://www.streetdirectory.com/asia_travel/travel/travel_main.php?zonename=Hougang Diunduh Tanggal 8 October 2011

Singapura adalah negeri rusun. Yaaa….rusun sebagaimana yang bisa kita saksikan misalnya di kawasan Pandugo, Gayungan, atau Urip Sumoharjo di Surabaya. Nyaris seluruh hunian di negeri yang merdeka dua puluh tahun setelah Indonesia itu adalah berupa apa yang disebut apartemen atau sebenarnya seperti apa yang kalau di Surabaya disebut sebagai rumah susun itu. Nyaris seluruh perkampungan asli yang dulu juga kurang lebih seperti perkampungan di Surabaya sudah dibongkar diganti dengan rumah rumah susun mulai dari yang sederhana sampai dengan yang mewah.
Grafik 6. Populasi Pertumbuhan Permukiman di Hougang, Singapore

Proposal Final Project | Page

133

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Ada yang menarik tentang rumah susun Singapura di kawasan pemukiman Hougang. Pada tahun 60-an, ketika konsep hunian vertikal ini mulai diperkenalkan di Singapura, kita akan dengan mudah menyaksikan kibaran baju, sarung, selimut, celana, handuk, dan aneka pakaian dalam pria wanita dijemur di “sekujur” tubuh rumah susun. Dari manapun kita memandang- utara, selatan, timur, dan baratkibaran jemuran akan menyapa. Suasananya persis seperti rusun yang kini bisa Anda saksikan di Surabaya atau Jakarta. Kini, Anda jangan berharap bisa menyaksikan suasana rusun yang dipenuhi oleh kibaran jemuran itu di Negeri berpenduduk sekitar 4 juta orang ini. Seharihari, seantero rusun tampak steril dari kibaran jemuran pakaian. Pertanyaannya, apakah kini mereka tidak perlu menjemur mencuci dan menjemur baju bajunya? Tentu saja tidak begitu. Tentu saja mereka juga butuh mencuci dan menjemur baju sebagaimana manusia pada umumnya. Lalu dimana mereka menjemur cuciannya sehari hari? Nah, mereka telah meninggalkan kebiasaan buruk tahun 60-an yang hingga kini masih dipraktekkan di surabaya atau Jakarta: memamerkan jemuran. Mereka menjemur pakaian secara “tersembunyi”. Mereka sengaja menyediakan fasilitas jemuran tersembunyi yang tidak tampak dari luar.

Gambar 105. Kawasan Rusun & Apartment Hougang, Singapore Sumber: http://www.streetdirectory.com/asia_travel/travel/travel_main.php?zonename=Hougang Diunduh Tanggal 8 October 2011

Proposal Final Project | Page

134

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Gambar 106. Kawasan Rusun & Apartment Hougang, Singapore Sumber: http://www.olx.com.sg/3room-flat-for-sale-at-hougang-northeast-iid-2995842#googlemap-big. Diunduh Tanggal 8 October 2011

Lalu, bagaimana mereka mengubah kebiasaan “pamer jemuran” yang sama sekali tidak indah dipandang mata menjadi kebiasaan yang baik dan indah? Ternyata, sebagaimana yang diceritakan oleh Pak Sholeh, pemerintah sangat berperan. Tidak henti hentinya, pemerintah menasihati masyarakat agar membuang kebiasaan buruk pamer jemuran. Petugas pemerintah selalu mendatangi dan mengingatkan manakala ada orang yang masih “pamer jemuran”. Tidak tanggung tanggung: sejak tahun 60-an dan baru bisa nikmati sekarang. Hasilnya indah. Sebuah masyarakat yang hampir 100% tinggal di rumah susun atau yang dalam bahasa lebih keren disebut sebagai apartemen. Rumah susun mulai dari yang kelas sederhana berada di pinggiran kota hingga yang mewah dengan harga belasan millyar rupiah berlokasi di pusat kota seperti di kawasan sekitar Orchard Road misalnya semuanya kompak: steril dari pameran jemuran. Proses yang diawali dengan gambaran masa depan atau yang disebut visi. Pemerintah Singapura pada tahun 60-an sudah memiliki gambaran jelas tentang bagaimana kondisi hunian yang akan mereka ciptakan pada yang akan datang. Mereka mencita-citakan sebuah sistem hunian vertikal puluhan lantai sedemikian hingga akan banyak lahan yang bisa dibiarkan kosong dan memberi kesan lapang
Proposal Final Project | Page 135

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

plus nyaman. Visi itulah yang kini telah terealisasi. Singapura adalah negeri kota yang masih bisa menyisakan sekitar 50% lahannya berupa tanah kosong yang ditumbuhi aneka pepohonan asri.

Gambar 107 - 110. Kawasan Flat House Hougang, Singapore. Sumber: http://www.google.co.id/search?um=1&hl=id&biw=1280&bih=670&tbm=isch&sa=1&q=Flat+Hou seHougang+Singaporel&btnG=Telusuri#q=Flat+House+Hougang+Singapore&um=1&hl=id&tbm=i sch&source=lnt&tbs=isz:m&sa=X&ei=93mMTrraGIHwrQeVjeXzAQ&ved=0CBEQpwUoAg&bav =on.2,or.r_gc.r_pw.,cf.osb&fp=29b6125e87fde36f&biw=1280&bih=670 Diunduh Tanggal 8 October 2011

Kita belajar dari Singapura, melihat pentingya menempatkan perencaan rumah susun atau perumahan dengan densitas tinggi (High Density Living) terintegrasi dalam perencaan kota di Singapura yang telah dimulai tahun 1960-an. Awalnya Singapura membentuk HDB (Housing Development Board), Badan atau Dewan Pengembangan Perumahan Rakyat. HDB dibentuk untuk mengatasi

Proposal Final Project | Page

136

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

kebutuhan rumah murah awalnya untuk 30.000 masyarakat Singapura yang tinggal di kawasan kumuh. Tetapi kemudian lembaga ini terus dikembangkan secara profesional untuk merencanakan, membangun dan mengatur menajemen perumahan – perumahan susun di Singapura. Singapura telah memulai pembangunan perkotaannya dengan menyusun sebuah rencana tata ruang yang berkelanjutan untuk mengatur penggunaan lahan secara efektif dan efisien. Selain itu Pemerintah Singapura juga mengambil prinsip keseimbangan Ekonomi, Sosial dan Lingkungan dalam pengadaan perumahan densitas tinggi. Selain itu, Kebijakan Perumahan juga diarahkan menjadi pemacu kegiatan ekonomi terkait di industri bangunan seperti permintaan bahan bangunan, pelayanan profesi dan sub-profesi baik secara permanen maupun kontraktual. Semuanya ini menunjukan bahwa kebijakan Perumahan Susun perlu diintegrasikan dengan kegiatan Tata Ruang dan Pembangunan Ekonomi yang terintegrasi. Selanjutnya elemen penting dalan Perumahan Rakyat yang baik ialah faktor Keterjangkauan secara Finansial (Affordability) dan Pengadaan Lingkungan Sosial yang berkelanjutan (Sustainable Social Living Environment). Salah satu contoh kasus implementasi perumahan dengan densitas tinggi atau “High Density Living” yang diakui berhasil dan terintegrasi ialah Singapura. Awal langkah penerapan “High Density Living” dimulai dengan kampanye bahwa “Singapura tidak memiliki lahan yang cukup untuk menampung semua populasi penduduk ideal Singapura di masa depan, yang diperkirakan mencapai 6 juta jiwa.” Karena itulah maka tidak ada pilihan lain untuk mewadahi perumahan warga Singapura selain menerapkan perencanaan rumah susun. Pemerintah Singapura membentuk HDB (Housing Development Board), Badan atau BUMN yang menangani Perumahan Rakyat. Organisasi ini dibentuk awalnya untuk mengatasi kebutuhan rumah murah untuk 30.000 masyarakat Singapura yang tinggal di kawasan kumuh. Hal ini ditempuh dengan merelokasi berbagai perumahan kumuh dan mengakuisisi kurang lebih 80% lahan di Singapura oleh pemerintah. Selanjutnya lembaga ini berkembang secara profesional untuk

Proposal Final Project | Page

137

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

merencanakan, membangun dan mengatur menajemen perumahan – perumahan susun di Singapura pada tahun dari 1970 sampai 1980an Penerapan “High Density Living” di Singapura dimulai tahun 1955. Pada tahun tsb sebuah Draft Master Plan dipersiapkan oleh Pemerintah Singapura dibantu tim ahli dari PBB (UN) untuk menghindari perkembangan kota yang tidak teratur. Selain itu “Land Acquisition Ordinance” atau peraturan akuisisi lahan secara wajib juga dipersiapkan untuk mencegah spekulasi lahan dan menjaga kepastian supplai lahan yang terjangkau bagi rumah susun.
Tabel 24. Percent of Resident Households by Dwelling Type

Sumber : HDB Singapore

Kemudian Master Plan Singapura direvisi kembali secara berkalasesuai dengan keadaan yang ada kemudian dikembangkan sesuai visi negara sebagai ”Global City” atau ”International and Regional Center” untuk Asia Tenggara. Master Plan Singapura terbaru saat ini ialah yang disahkan pada tahun 2008. Penyusunan master plan ini kemudian dilanjutkan dengan perencanaan HDB Town di berbagai Lokasi di Singapura yang terintegrasi dengan sistem transportasi masal MRT (Mass Rail Transit) pada tahun 1970-1980.

Proposal Final Project | Page

138

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Keberhasilan ini juga ditunjang dengan integrasi perencanaan “High Density Living” dengan kebijakan pembangunan ekonomi. Maksudnya pemerintah menerapkan prinsip keseimbangan Ekonomi, Sosial dan Lingkungan dalam pengadaan pembangunan rumah susun. Dengan memperhatikan Keterjangkauan secara Finansial (Affordability) dan Pengadaan Lingkungan Sosial yang berkelanjutan (Sustainable Social Living Environment). Untuk menciptakan perumahan yang terjangkau, HDB (Housing Development Board), memberikan dua jenis pinjaman sbb: Pinjaman Pembangunan Perumahan, untuk program dan operasi. Pinjaman Keuangan Sistem Kredit , untuk memberikan pinjaman kredit kepada pembeli. Sedangkan dalam pengadaan lingkungan sosial yang berkelanjutan (Sustainable Social Living Environment) HDB melengkapi fasilitas sosial (fasos) di dalam lingkungan perumahan HDB seperti:       Plaza dan Ruang Terbuka Hijau Tempat duduk – duduk Warung dan Toserba Pasar tradisional dan Supermarket Kafetaria (Hawker Center) Gedung Serba Guna (GSG) dll. Hal inilah yang menyebabkan nyamannya tinggal di Rumah Susun HDB dengan segenap kelengkapan fasilitas sosialnya yang terletak dalam jarak 400 m atau dapat ditempuh dengan berjalan kaki. Selain itu, HDB mengelola penjualan unit, penyewaan unit untuk masyarakat ekonomi lemah dan manajemen paska huni. Dan juga mengelola penyewaan unit pertokoan, industri ringan dan parkir mobil. Dapat dilihat bahwa keberhasilan pengadaan perumahan juga harus terkait dengan pengadaan lapangan pekerjaan bagi penghuni di sekitar perumahan.

Proposal Final Project | Page

139

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

HDB juga menerapkan subsidi silang dengan program HUDC. Program tersebut mempersiapkan perumahan untuk golongan menengah. Kemudian keuntungan dari program ini dijadikan sumber pemasukkan untuk HDB dalam penyediaan perumahan bagi golongan bawah. Selain itu juga untuk keadilan sosial, HDB tidak melayani masyarakat ekonomi atas untuk membeli dengan sistem subsidi di atas. Hal ini menyebabkan terjaminnya supplai perumahan bagi masyarakat menengah ke bawah di Singapura. HDB juga berfungsi sebagai suplier kunci untuk berbagai material untuk menjamin keterjangkauan harga dan ketersediaan bahan bangunan. Selanjutnya pada era 1990-an, untuk konstruksi, kontraktor – kontraktor lokal ditunjuk dengan sistem tender publik yang selanjutnya juga akan meningkatkan pendapatan bagi masyarakat lokal. HDB juga meremajakan perumahan lama agar selaras dengan perumahan yang baru disekitarnya terutama untuk fasilitas sosial. Dapat disimpulkan dengan konsep HDB di Singapura, pengadaan perumahan susun atau permukiman densitas tinggi dapat dicapai dengan baik. Selanjutnya pada era 1990-an, HDB juga berfungsi sebagai suplier kunci untuk berbagai material untuk menjamin keterjangkauan harga dan ketersediaan bahan bangunan untuk Rumah Susun. Selanjutnya untuk konstruksi, kontraktor – kontraktor lokal ditunjuk dengan sistem tender publik yang selanjutnya juga akan meningkatkan pendapatan bagi masyarakat lokal sekaligus mendorong kegiatan ekonomi (efek ganda dalam pembangunan perkotaan). HDB juga meremajakan perumahan lama agar selaras dengan perumahan yang baru disekitarnya. Kemudian HDB juga memperbaiki dan meningkatkan pengadaan fasilitas rekreasi dan aktivitas komunal secara berimbang dan terintegrasi. Dapat disimpulkan dengan konsep HDB di Singapura, pengadaan perumahan susun atau permukiman densitas tinggi dapat dicapai dengan baik. Terbukti dengan keberlanjutan program HDB hampir selama 40 tahun. Sebagai kesimpulan, program pengadaan Rumah Susun di Singapura dapat menjadi inspirasi untuk penerapan program serupa di Indonesia.

Proposal Final Project | Page

140

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

3. Rumah Susun Kawasan Penjaringansari Surabaya, Indonesia

Gambar 111 – 114. Letak & Kondisi Rusun Penjaringansari, Surabaya Sumber : www.google.com Diunduh Tanggal 8 October 2011

Proposal Final Project | Page

141

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Nama Rusun Penjaringansari Rusun Letak : Jl. Raya Pandugo Surabaya, Jawa Timur

Hingga saat ini kota Surabaya telah mempunya 9 rusun yang berrada di berbagai wilayah. Antar lain; rusun Grudo, Rusun Penjaringansari terdiri dari 4 blok, Rusun Sumbo (2 blok), Rusun Waru Gunung (2 blok), Rusun Siwalannkerto (2 blok), Rusun Randu (4 blok), Rusun Wonorejo (2 blok), Rusun Dupak Bangun Rejo (2 blok) dan Rusun Urip Sumoharjo (4 blok). Rumah susun sewa (Rusunawa) Penjaringansari tahap IV berdiri megah layaknya sebuah apartemen mewah. Namun siapa sangka ternyata di dalamnya kondisi bangunan banyak dikeluhkan penghuninya. Memang dari luar bangunan yang mirip hotel ini kelihatan sempurna. Rusunawa yang difokuskan untuk pasangan muda di Surabaya ini didanai APBN ini dibuat berlantai lima sehingga dari sisi arsitekturnya cukup menawan. Namun ketika masuk ke dalam bangunan rusun tersebut barulah diketahui kondisi yang sesungguhnya. Sebab banyak bagian bangunan rusunawa tersebut mengalami kerusakan. Selain banyak cat tembok mengelupas juga saluran pipa air di dalam tembok bocor. Akibatnya bisa ditebak, di sana sini nampak rembesan air dari dalam pipa yang bocor tersebut sehingga kondisinya lembab. Bagian plafon rusun juga mengalami kerusakan dan ada rembesan air entah dari saluran pipa air bersih atau saluran pembuangan. Kondisi ini terjadi hampir di semua lantai sehingga cukup merisaukan dan mengganggu para penbghuni rusun. Sebab acapkali rembesan air tersebut mengenai perabotan rumah tangga mereka.

Proposal Final Project | Page

142

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Program

pembangunan

rusun

rusun

di

Indonesia

mengalami

keterlambatan realisasi karena beberapa isu di antaranya: sulitnya perijinan, sulitnya mendapatkan tanah yang harganya cukup murah dan lemahnya kontrol Pemerintah terhadap kepemilikan Rumah Susun Milik (Rusunami) atau penyewaan Rumah Susun Sewa (Rusunawa). Kami memandang bahwa kesatuan visi pemerintahan pusat dan daerah sangat diperlukan dalam kebijakan perencanaan, pembangunan serta manajemen rumah susun. Sementara itu kami ingin membahas contoh kasus yang berhasil pembangunan perumahan dengan densitas tinggi (high density living) terintegrasi dari negara tetangga kita di Singapura dalam bagian berikutnya sebagai bahan pembelajaran menuju pembentukan institusi perencana, pembangun dan manajemen perumahan yang berkelanjutan.

D. SPESIFIKASI PROYEK

1. Pengguna Bangunan Pengguna dalam bangunan Rusun Pecinan Semarang yaitu: a. Single / Lajang / Belum Menikah Mempergunakan Hunian Untuk Diri Sendiri. b. Couple Pasangan Yang Belum Memiliki Anak c. Familly Keluarga Dengan Anggota lebih dari 3 orang. d. Wisatawan ( Domestik/Asing ) Menempati Unit Untuk Guest House e. Pedagang / Pengusaha Mengfungsikan Hunian yang berorientasi pada bisnis bukan semata hanya sebagai tempat tinggal.

Proposal Final Project | Page

143

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Projek adalah sebuah Flat Houses yang direncanakan berada di kawasan Pecinan, Semarang Tengah. Dengan Kisaran Jumlah Tampung :      Penghuni Flat ( All ) Penghuni Guest House ( All ) Pegawai Retail ( tipe A & B ) Pegawai ( Cleaning, Security, dsb. ) Pengunjung Event ( Area Landscape ) : ± 300 Orang : ± 70 Orang

: ± 100 Orang : ± 20 Orang +

: ± 1000 Orang

Total Person In Building

: ±1.490 Orang

Berdasarkan tipe kepemilikan, maka tipe Flat House yang akan dirancang adalah sistem Jual atau disebut sebagai Flat House Condominium dengan hunian yang berkolaborasi dengan toko. Flat House ini dirancang sasaran keluarga masyarakat berpenghasilan sedang - tinggi dan merupakan Low-Rise Flat House. Walaupun dengan type Low-Rise Flat House, bukan berarti jenis ini diperuntukan bagi masyarakat menengah bawah karena desain dan fasilitas penunjang memiliki standar apartment Sehingga dengan asumsi ini rusun masihlah dapat diperuntukan bagi masyarakat kelas menengah-atas. Sementara untuk pelayanannya, Flat House yang akan dirancang akan memberikan pelayanan Building Only dengan type Triplex agar multi fungsi ruang yang telah diberikan di dalamnya dapat dimanfaatkan sesuai kebutuhan si penghuni dan untuk hunian guest house akan menggunakan sistem sewa dengan type Singlex dan Duplex. Adanya fleksibilitas ruang luar yang menunjang berbagai aktifitas masyarakat. Ruang luar akan disewakan sesuai event yang diselenggarakan. Hadirnya event dalam bangunan memberikan dampak pada kebutuhan maksimal ruang parkir. Ruang parkir memakai sistem basement guna pemaksimalan lahan dan jumlah tampung kendaraan pengunjung event.

Proposal Final Project | Page

144

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

2. Lokasi dan Site Proyek Lokasi Flat House ini berada di kawasan Pecinan Semarang, Jl.Menyanan kecamatan Semarang Tengah, Kelurahan Kranggan. Tinjauan fisik kawasan Pecinan Semarang : a. Letak Wilayah Luas dan Batas Wilayah Luas Kelurahan Batas Wilayah Sebelah Utara Sebelah Selatan Sebelah Barat Sebelah Timur : Kelurahan Kauman : Kelurahan Grabahan : Kelurahan Bangunharjo : Kelurahan Jagalan : 25,25 Ha.

Luas site yang digunakan untuk mendirikan Hotel Resort adalah seluas 2.5 hektar dengan building coverage mencapai ±16% dari luas lahan atau sekitar 4078 meter2.

b. Orbitasi (jarak dari pusat pemerintahan) Jarak dari Pemerintahan Kecamatan Jarak dari pusat Pemerintahan Kota Administratif Jarak dari Ibukota Kotamadya Dati II Jarak dari Ibukota propinsi Dati I c. Kondisi Geografis Ketinggian tanah dari permukaan laut Banyak curah hujan Mm/Tahun Topografi (dataran rendah, tinggi, pantai) : dataran rendah :2m : 500 : --- km : 2 km : 3,4 km : 1,5 km

Proposal Final Project | Page

145

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

3. Kondisi Eksisting Kawasan Pecinan Semarang

U . Batas : U = Gang Warung S = Wot Gandul B= Jl. Beteng T = Gang Pinggir

Lokasi

Proposal Final Project | Page

146

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Kawasan Kumuh

Kawasan Hunian

Kawasan Perdagangan

Pasar Johar Semarang

Gambar 115. Letak & Kondisi eksisting Site Kawasan Pecinan Sumber : Analisis Penulis, 2011.

Proposal Final Project | Page

147

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

4. Nilai Investasi Proyek

Menetukan room supply for guest house di Kawasan Pecinan: Berdasarkan data Monografi Kelurahan Kranggan, Semarang Tengah dalam Angka 2011. Diperoleh data sebagai berikut : Wisatawan mancanegara sebanyak 525 jiwa Wisawatan nusantara sebanyak 50.159 jiwa

Jumlah total wisatawan yang berkunjung ke Kawasan Pecinan sebanyak 50.684 jiwa. Selama tahun 2011 diasumsikan bahwa terdapat 8 bulan dengan persentase kunjungan lebih dari 11%.Sehingga :

525 turis mancanegara 8 bulan = 65 turis/ sebulan 65 turis diasumsikan tinggal di guest house selama dua hari, sehingga 65 : 2 hari = 32,5 turis/musim. Dalam seminggu maka akan diperoleh jumlah turis mancanegara yaitu 32 turis/4 minggu = 8 orang/minggu.

Diasumsikan bahwa perbandingan turis yang tinggal di hotel antara mancanegara dengan nusantara adalah 1:2 sehingga, Turis nusantara yang datang dalam seminggu adalah 2x8 turis mancanegara/minggu=16 turis. Jumlah kamar yang dibutuhkan adalah 8+16=24 kamar. Suplai kamar yang disediakan oleh guest house adalah 20 kamar.

Proposal Final Project | Page

148

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

a. Property Size Luas Lahan Direncanakan : 9420 m² No 1 2 3 Area KDB KTLK KTLL Prosentase 60 % Luas Lahan 80 % Luas Lahan 70 % Luas Lahan Jumlah (m²) 5.652 7.536 6.594
Tabel 25. Property Size. Sumber : Analisis Penulis, 2011.

Pembagian Luasan Lantai Dasar No 1 2 3 4 5 Area Hunian Sirkulasi Ruang Dukung Ruang Sosial Retail Prosentase 45 % 30 % 9% 13 % 3% Jumlah Jumlah (m²) 2575 1695,6 520,54 734,76 193 5.652 m²

Tabel 26. Pembagian Luasan Lantai Dasar. Sumber : Analisis Penulis, 2011.

b. Area Landscape No 1 2 3 4 5 Nama Ruang Parkir Sirkulasi Taman Area Pendukung Fleksibility Space Luas Area
30% Luas Lahan Lingkungan 5 % Luas Lahan Lingkungan 10% Luas Lahan Lingkungan 55% Luas Lahan Lingkungan

Luas (m²) 1130 188 376,8 2072 3.768 m²

Jumlah

Tabel 27. Area Landscape. Sumber : Analisis Penulis, 2011.

Proposal Final Project | Page

149

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

c. Luasan Area Terbangun

INDOOR - PUBLIC
Zona Ruang No. Ruang Lobby Receptionist Equipment Store Room Serve Room Control Room Lavatory Office Marketing Executive Officer 6 Personal Manager Acounting Manager Meeting Public Room Retail Mini Market 7 ATM Drug Store & Policlinic Cafetaria Chinese Cafe 8 Kitchen Lavatory 9 10 Wardrobe Ruang Artist (Pentas) Ruang Serba Guna Security Musholla 4 68.75 4 1 Unit Unit 16 68.75 100 1 Unit 100 133 95.1 2 25 63 1 1 4 2 1 Unit Unit Unit Unit Unit 133 95.1 8 50 63 50 63 236.1 37.97 3 32.37 4 3 1 Unit Unit Unit 151.88 9 32.37 193.25 22.88 1 Unit 22.88 15.4 1 Unit 15.4 15.14 1 Unit 15.14 97.88 22.23 22.23 1 1 Unit Unit 22.23 22.23 11 5 16 1 1 4 Unit Unit Unit 11 5 64 11 1 Unit 11 & Luas (m²) 88 Jumlah 3 Sat. Unit Luasan Total (m²) 264 Sirkulasi Propoerty Size 264

1

2 3 4 5

11 11 5 64

30 %

11

100 16 68.75

Proposal Final Project | Page

150

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

JUMLAH LUASAN JUMLAH TOTAL LUASAN + SIRKULASI 30%

734,7 955

Tabel 28. Luasan Area Indoor Terbangun (Public). Sumber : Analisis Penulis, 2011. INDOOR - SERVICE
Zona Ruang No. Ruang Gudang Dapur House Keeping Control Room Locker Room Ruang Makan 2 dan Istirahat Lavatory Gudang Peralatan Ruang Service Laundry Ruang Linen Mechanical Room MEE 6 Ruang Pompa Ruang Genset IPAL Ground Tank Lift 7 Lift Barang Lift Passanger 5.86 11,7 1 3 Unit Unit 5.86 35.10 JUMLAH LUASAN JUMLAH TOTAL LUASAN + SIRKULASI 30% 520.54 676,702 40.96 22.5 30 28 100 9 1 1 1 1 1 Unit Unit Unit Unit Unit 22.5 30 28 100 9 189.5 30 1 Unit 30 36 1 Unit 36 30 47 1 1 Unit Unit 30 47 18 24.36 52.5 1 1 1 Unit Unit Unit 18 24.36 52.5 255.86 Luas (m²) 34.22 Jumlah 1 Sat. Unit Luasan Total (m²) 34.22 Sirkulasi Propoerty Size 34.22

1

30 %

Tabel 29. Luasan Area Indoor Terbangun (Service). Sumber : Analisis Penulis, 2011.

Proposal Final Project | Page

151

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

INDOOR – HOUSING ( PRIVATE )
Zona Ruang No. Ruang Luas (m²) Jumlah Sat. Luasan Total (m²) Sirkulasi Propoerty Size

Hunian Flat Triplex Type 55 Hunian
1

Triplex lt.1 Hunian Triplex lt.2
55 25 Unit 1375

1375

Housing Private

Hunian Triplex lt.3 Hunian Guest House
2

30 %

Singlex Type 48 Duplex Type 72

48

10

Unit

480

1200

72

10

Unit

720 JUMLAH LUASAN 2575 3347,5

JUMLAH TOTAL LUASAN + SIRKULASI 30%

Tabel 30. Luasan Area Indoor Terbangun (Housing). Sumber : Analisis Penulis, 2011.

Proposal Final Project | Page

152

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

OUTDOOR – PARKING AREA and LANDSCAPE
Zona Ruang No. Ruang Luas (m²) Jumlah Sat. Luasan Total (m²) Sirkulasi Propoerty Size

Parking Semi
1

Basement
Unit -

-

Basement lt. 1 30 %
Parking & Landscape

Landscape Flexibility Landscape
2 2072 1 Petak 2072 2637,2 188 1 Petak 188

Taman

Area Pendukung
376,8 1 Unit 376,8 JUMLAH LUASAN JUMLAH TOTAL LUASAN + SIRKULASI 30% 2637,2 3768

Tabel 31. Luasan Area Outdoor Terbangun. Sumber : Analisis Penulis, 2011.

Dari tabel di atas maka dapat diketahui bahwa total kebutuhan ruang yang diperoleh dari penggolongan fungsi dan kegiatan adalah 5.652 m². Kebutuhan ruang tersebut dianggap sebagai kavling efektif dimana pada nantinya akan berbentuk bangunan.

Proposal Final Project | Page

153

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

d. Building Cost Building cost terdiri dari biaya standar dan nonstandar. Building cost standar adalah kavling efektif atau kavling terbangun dikalikan dengan harga standart konstruksi bangunan flat house. Pada bangunan Flat House ini terdiri dari massa bangunan 3 lantai. Sedangkan building cost nonstandar adalah biaya peralatan yang diinstalasi ketika pembangunan gedung Menurut PERMEN No. 18 Tahun 2007, umur ekonomis bangunan hunian vertikal seperti rusunawa maupun apartment, ditentukan berdasarkan tingkat keamanan konstruksi bangunan dan diperhitungkan selama 30 tahun. Sedangkan jika diklasifikasi bedasarkan struktur bangunan, jenis material, maintenance, bentuk bangunan, dan efek pemakaian diasumsikan pula umur ekonomis bangunan lebih-kurang 30 tahun. Pembangunan Perumahan di Kawasan Kranggan Kecamatan Semarang Tengah Harus Memenuhi Ketentuan di bawah ini sesuai dengan PerBup 11 Tahun 2007.

Kawasan Budidaya No 1 2 3 4 Ketentuan Di Luar Kawasan Resapan Air Kapling Minimal KDB Maksimum KTLK Maksimum KTLL Maksimum 125m² 50 % 80 % 70 %
Tabel 32. Ketentuan Prosentasi Lahan Sumber : PerBup 11 Tahun 2007

Proposal Final Project | Page

154

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

LUAS LAHAN : 9420 m²

Gambar 116. Rencana Lokasi Site Terpilih di Kawasan Pecinan, Semarang Sumber : : www.googleearth.com dan Analisis Penulis, 2011. Diunduh 26 September 201

Proposal Final Project | Page

155

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

LUAS LAHAN : 9420 m²

Luas Lahan Yang Direncanakan Sebagai Site dari Bangunan adalah seluas 9420 m². KDB : 9420 m² x 60 % = 5.652 m² KTLK : 9420 m² x 80 % = 7.536 m² KTLL : 9420 m² x 70 % = 6.695 m² Luas Dasar Bangunan Harga Bangunan Diketahui bahwa standar harga bangunan per m² di daerah Semarang Tengah untuk bangunan gedung bertingkat sederhana adalah: = Rp 4.200.000,Bangunan Gedung Bertingkat
No Fungsi Bangunan Kelas A Mewah Klasifikasi Kelas B Kelas C Bagus Standard Kelas D Sederhana

= 5.652 m²

PERMUKIMAN 1. Wisma/ 8.200.000 4.625.000 2.837.500 Rumah Tinggal FASILITAS USAHA 1. Industri/ 10.887.500 8.625.000 5.100.000 Gudang 2. Perdagangan/ 12.675.000 9.018.750 6.362.500 Perkantoran Tabel 33. Standar Harga Bangunan Bertingkat di Semarang Tengah Sumber : http://semarang.go.id/cms/investasi/ijin/upt/imb.html Diunduh 30 Sepetember 2011.

1.918.750

2.575.000 3.706.250

Koefisien 1,120
Indeks Harga Satuan Setiap M2 Bangunan : Bangunan 2 lantai : 1,090

Bangunan 3 lantai
Bangunan 4 lantai Bangunan 5 lantai Bangunan 6 lantai Bangunan 7 lantai Bangunan 8 lantai : : : : :

:
1,135 1,162 1,197 1,236 1,265

1,120

Sumber : http://semarang.go.id/cms/investasi/ijin/upt/imb.html

Proposal Final Project | Page

156

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Maka, harga Total Building Construction Berlantai 3 adalah : Rp 8.200.000,00 x 1,120 = Rp. 9.184.000,00 Luas bangunan yang menjadi site development ± 5652 m² Maka Harga Bangunan: Luas Bangunan x Harga Konstruksi Bangunan Per m² 5652 m² x Rp. 9.184.000,00 = Rp. 51.907.968.000,00

Perincian Biaya Konstruksi Standard Biaya Konstruksi Total Standard : Rp 51.907.968.000,00

No 1 2 3 4 5 6 7 8

Biaya Konstruksi Pondasi Struktur Lantai Dinding Plafond Atap Utilitas Finishing Jumlah

Prosentase 10% 35% 10% 10% 8% 10% 10% 7%

Jumlah Rp. 5.190.796.800 Rp. 18.167.788.800 Rp. 5.190.796.800 Rp. 5.190.796.800 Rp. 4.152.637.440 Rp. 5.190.796.800 Rp. 5.190.796.800 Rp. 3.633.557.760 Rp. 51.907.968.000
Tabel 34. Biaya Konstruksi Standard Sumber : Analisis Penulis

Proposal Final Project | Page

157

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Perincian Biaya Konstruksi Non-Standard Biaya Konstruksi Total Non-Standard : Rp 4.327.000.000,00

Tabel 35. Biaya Konstruksi Non-Standard. Sumber : Analisis Penulis, 2011.

e. Master Budget

No 1

Biaya Konstruksi Building Cost
Standard Construction + Non-Standard Construction

Jumlah Rp. 51.907.968.000 + Rp. 4.327.000.000 : Rp. 56.234.968.000 Rp. 2.215.584.000 Rp. 1.215.584.000 +
Rp. 350.000.000

2 3

Fix Equipment Site Development
+ Akuisisi Ganti Rugi : 35 Bangunan Tak Ber-IMD Di Slump Area ( Rp. 10jt / Hunian Liar ) Rp. 10.000.000 x 35 Hunian Liar

4

Akuisisi Lahan +
5 % Hak Milik + 10 % Tax : Rp. 818.400.000,00

Rp. 5.456.000.000 + Rp. 818.400.000

Proposal Final Project | Page

158

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

5

Moveable Equipment
Bangunan Building Only. Hunian Tidak Berperabot. (Asumsi tidak memakai standard AIA)

Rp.

250.000.000

6 7

Profesional Fees ( AIA Standard)
Konsultan Perencana + Pengawas

Rp. 2.215.584.000 Rp. 1.734.016.560

Administrative Costs
Pay For Government 1-10%. Tot. Construction Cost x 3%

Total Master Budget

Rp. 70.490.136.560
Tabel 36. Master Budget Sumber : Analisis Penulis, 2011.

f. Pendapatan Per Tahun

No

Nama Ruang

Luas (Jual) Unit (Sewa)

Harga/m² ( Jual )

N/W/M/Y ( Sewa )

Income/Tahun

Jual dan Sewa Unit Hunian Unit 3 lt. Hunian Flat Triplex L : 165 m² Dibanderol: Rp.1,5 M Rp. 1,5 M/ Unit ( 25 Unit) Rp Guest House Duplex 1 10 Unit Rp Rp 800.000/N 5.500.000/W 20.000.000/M Rp. 37.500.000.000
Total Habis Terjual Asusmsi Dalam 3 Tahun Semua Unit Habis Terjual

Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp.

2.400.000.000 2.200.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000 2.150.000.000 1.200.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 1.050.000.000

Rp 200.000.000/Y Income Rata Rata Pertahun ( ( N+W+M+Y ) / 4 Varibel Waktu ) Rp Guest House Singlex 10 Unit Rp Rp 400.000/N 2.500.000/W 10.000.000/M

Rp 100.000.000/Y Income Rata Rata Pertahun ( ( N+W+M+Y ) / 4 Varibel Waktu ) Jumlah

Rp. 40.700.000.000

Proposal Final Project | Page

159

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

Sewa Unit Retail Retail ATM 2 Mini Market Drug Store Chinese Cafe Ruang Serba Guna 3 Unit 4 Unit 1 Unit 1 Unit 1 Unit Jumlah Sewa Landscape
30 Stand / Malam

-

Rp. 2.000.000/ M Rp. 4.500.000/ M Rp. 3.000.000/ M Rp. 30.000.00/ M Rp. 300.000 / N

Rp. 72.000.000 Rp. 180.000.000 Rp. 30.000.000 Rp. 300.000.000 Rp. 30.000.000 Rp. 612.000.000

Rp. 50.000 (sewa/m²)

(per-stand 3m²) Pasar Semawis ( 3 hari / Minggu ) 30 Stand / Malam

Rp.

648.000.000

Rp. 100.000 (sewa/m²) Halaman Multi Fungsi (Fleksibel Room) 2207 m² Rp. 100.000 (sewa/m²)

(per-stand 3m²) Psr Mlm China ( 3 hari / Tahun ) 30 Stand / Malam (per-stand 3m²) Psr Mlm Jie KM ( 2 hari / Tahun ) 30 Stand / Malam

Rp.

27.000.000

Rp.

18.000.000

Rp. 100.000 (sewa/m²) 3

(per-stand 3m²) Pameran Batik ( 3 hari / Tahun )

Rp.

27.000.000

LANJUTAN Rp.5.000.000 (sewa/mlm) Rp.5.000.000 (sewa/hr) Halaman Multi Fungsi (Fleksibel Room) 2207 m² Rp. 500.000 (sewa/mlm)
Perunjukan Wayang Poo Tay Hie ( 30 hari / Tahun ) Pentas Kesenian ( 10 hari / Tahun )

Rp.

50.000.000

Barongsai ( 20 hari / Tahun )

Rp.

50.000.000

Rp.

15.000.000

Rp.2.500.000 (sewa/mlm) Rp5.000.000

Festival Jin Jie ( 4 hari / Tahun )

Rp.

10.000.000

Rp.

15.000.000

Proposal Final Project | Page

160

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

(sewa/mlm)

Festival Perayaan Kong Co ( 3 hari / Tahun )

Rp.34.000 (sewa/m²)

Festival Konser Music Mandarin / Artis Ibukota ( 2 hari / Tahun )

Rp.

100.000.000

30 Stand / Malam

Rp.100.000 (sewa/m²)

(per-stand 12 m²)
Pameran Arsitektur Pecinan dan Lokal ( 3 hari / Tahun )

Rp. 108.000.000

Pertunjukan Akrobat,

Rp.34.000 (sewa/m²)

Magician, dan Beladiri Shaolin ( 3 hari / Tahun )

Rp.

153.714.000

Jumlah
Rp. 155.736.000/ Tahun +

Rp. 1.221.714.000

Parking Area

4.400 m²

Rp. 50.000.000 (Asumsi Hari Raya China dalam Satu Tahun)

Rp. 205.736.000

Jumlah Total Pendapatan Pertahun

Rp. 205.736.000 Rp. 5.239.450.000

Tabel 37. Pendapatan Per Tahun Sumber : Analisis Penulis, 2011.

Proposal Final Project | Page

161

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

g. Perhitungan Pay Back Periode

No 1 2 3 4 5

Komponen Biaya Total Pendapatan Kotor Per Tahun Biaya Operasional Pengelolaan Biaya Promosi dan Asuransi Biaya Tetap ( Pajak ) Biaya Tak Terduga Rp. 5.239.450.000 Rp. Rp. Rp. Rp. 250.000.000 41.120.000 90.000.000 100.000.000

Jumlah Pendapatan Kotor / Tahun Total Biaya Investasi
( dikurangi )

Rp. 5.239.450.000 Rp. 70.490.136.560 Rp. 40.700.000.000 : Rp. 29.790.136.560

Total Income Penjualan Hunian Flat Type 55.
Surplus/Thn = (Pendapatan Kotor/Thn) – (Pengeluaran/Thn) = Rp. 5.239.450.000 - Rp. 481.120.000 = Rp. 4.758.330.000

Pay Back Periode
= Rp. 29.790.136.560 / Rp. 4.758.330.000 = 6,26 Tahun

6,3 Tahun

Tabel 38. Perhitungan BEP Sumber : Analisis Penulis, 2011.

Proposal Final Project | Page

162

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful

Master Your Semester with Scribd & The New York Times

Special offer for students: Only $4.99/month.

Master Your Semester with a Special Offer from Scribd & The New York Times

Cancel anytime.