Acheter un terrain ?

Choisir son terrain en connaissance de cause.
Il faut éviter d’acheter un terrain à construire sans connaître le coût financier réel de cette opération, mais également de toutes les autres, à venir. Pour chiffrer tout cela, mais également conforter au mieux son acquisition, voici 15 points à garder à l’esprit :
1. Ne pas mettre la charrue avant les bœufs

Avant de s’engager, une visite chez son banquier s’impose. Il déterminera le budget à ne pas dépasser, le montant maximal que l’on peut emprunter et les conditions les plus adaptées de ce crédit (taux, durée, formule de remboursement, etc.). En plus du prix du terrain et des constructions, il faut tenir compte des frais notariés liés à l'acte d'acquisition et de crédit hypothécaire, dont la majorité est perçue au nom et pour le compte du fisc. Pour les constructions, le taux de TVA, de 20 %, est calculé sur la valeur de celles-ci. Doivent être intégrés dans le budget les éventuels frais de mesurage, d'étude de sol, de voirie et les honoraires d’architecte. Par sécurité, on provisionnera également un supplément de l'ordre de 10 %.
2. Le terrain lui-même

Le terrain lui-même doit faire l’objet d’une attention toute particulière. Actuellement, les terrains à bâtir deviennent de plus en plus convoités. Afin de se faire une idée du marché, il est conseillé d’en visiter plusieurs avant de s’engager, de préférence accompagné de son architecte. En effet, face à chaque terrain, beaucoup de questions doivent être posées, dont certaines techniques. Quelle est son orientation ? Présente-t-il une déclivité ? Est-il constructible ? Existe-t-il une étude de sol ou faut-il la commander ? Présente-t-il une déclivité ? Fait-il partie d’un lotissement ? Ne risque-t-il pas de trop retenir l’eau ?
3. Les environs

L’environnement du terrain est tout aussi important. Par exemple, a-t-on pensé à calculer la nouvelle distance à parcourir pour se rendre à son travail ? La question de la proximité de commerces, d'une école, de moyens de communication, d'institutions publiques diverses ou de tout autre endroit de convenance personnelle (salle de sport, école, bibliothèque, etc..) ne doit pas être sous-estimée.
4. La valeur

L’estimation de la valeur du terrain passe notamment par l’exactitude de la superficie annoncée par le vendeur. En cas de doute sur ce point (absence de titre de propriété, de procès-verbal de mesurage, de bornes, etc..), on n’hésitera pas à faire appel aux services d’un géomètre expert. La consultation des annonces de vente dans la presse et sur Internet permet également de se faire une bonne idée des prix moyens. Le notaire aussi peut aider à affiner l’évaluation. Il a accès à une banque de données interne au notariat particulièrement performante.
5. L’architecte

C’est cet homme de l’art qui va concevoir le projet pour lequel il a été sollicité. Il a un véritable devoir de conseil vis-à-vis de son client et doit de toute façon légalement intervenir. Alors pourquoi ne pas faire appel à ses services dès la recherche du terrain ? Comment le choisir ? Parfois, l’entrepreneur l’impose ou le conseille fortement et ce n’est pas la meilleure garantie d’impartialité. Si l’on ne connaît aucun architecte, l’Ordre des Architectes tient à votre disposition la liste de ceux qui sont installés dans votre régions. Combien coûte un architecte ? Il n’existe pas de barème contraignant. Suivant l’importance du projet, les honoraires varient généralement de 7 à 8 % de la valeur HTVA des travaux, même exécutés directement par le maître d’ouvrage. Mais des missions complémentaires peuvent majorer ce pourcentage. Ainsi, par exemple, en présence de corps de métier séparés, un supplément de 1,5 % pourra être réclamé. Si un métré est demandé par le maître de l’ouvrage, les honoraires peuvent être majorés de 10 %. Des devoirs complémentaires peuvent également être assumés par l’architecte, lesquels seront porteurs d’honoraires supplémentaires. Par contre, en présence d’une maison clé sur porte, les honoraires peuvent être considérablement abaissés, parfois de moitié.
6. Les conditions suspensives

Si l’on a jeté son dévolu sur un terrain sur lequel plane une incertitude (absence de pollution, certificat d’urbanisme à produire par le vendeur, résultat d’étude de sol, absence de servitudes, obtention du crédit hypothécaire etc.), on n’hésitera pas à proposer de s’engager sous la condition suspensive de la levée de cette incertitude. Celle-ci doit avoir lieu dans un délai déterminé et à des conditions à négocier entre parties. De cette manière, si l’incertitude n’est pas levée endéans la période convenue, chacun pourra reprendre sa liberté sans frais conséquents.
7. Constituer un dossier

On demandera au vendeur, au promoteur ou à l’agent immobilier tous les documents officiels qui

Il sera légèrement ajusté en plus ou en moins. La loi autorise tout voisin à acquérir la mitoyenneté d'un mur contigu. présence de remploi de fonds propres. on ne s’engagera pas sans l’avis de « son » notaire. tordons le cou à une idée reçue : la provision sera identique quelque soit le nombre de notaires sollicités. à l'amiable. source de moins-value. etc. hypothécaire et urbanistique et la vérification que le terrain n’est pas pollué ou grevé de servitudes. soit dans des proportions différentes. l’importance des apports financiers de chacun dans la construction. extrait cadastral. sans crédit hypothécaire. majore légèrement ce poste. haies et murs qui séparent deux biens immobiliers appartenant à des propriétaires différents. s'il en trouve une utilité quelconque et moyennant paiement de la moitié du sol sur lequel le mur mitoyen a été érigé et la moitié de la valeur du dit mur. Quant à la mitoyenneté. 10. factures d’entretien ou autres. sur base du prix mentionné dans la convention. c'est une propriété commune. Citons les recherches en matière fiscale. l’achat en indivision fait partie d’un montage fiscal plus complexe. par exemple.). des clôtures. Ce dernier poste recouvre les frais de recherches diverses (fiscales. Si les acquéreurs sont des (futurs) époux. cadastrale. surtout si l’un des époux souhaite racheter la part de l'autre afin de devenir seul propriétaire du bien. etc. sa famille ou sa société. propriété d'une autre personne. comme des surcoûts.concernent le terrain (titre de propriété. Beaucoup de facteurs jouent (régime matrimonial. 8. 11. degré d’inclinaison du toit.100 € Débours divers : 625 €. la ville. avant et après la signature de l’acte authentique d’acquisition. Elle sera taxée comme une vente immobilière. appelé fonds servant. Le compromis. De plus. la servitude de passage qui permet à un voisin de passer sur votre terrain. etc. etc. compromis. avertissement extrait de rôle. plus de 50 formalités. à certaines conditions. dont voici le détail. Les honoraires notariaux resteront les mêmes en présence d'un deuxième notaire. passage de câbles à usages divers. C'est la raison pour laquelle le montant réclamé n'est qu'une provision. Chez le notaire Dès qu’il est question de signer un document (offre.) ? Enfin. soit par parts égales. La répartition de ceux-ci entre eux s'effectue selon des règles propres à la profession. le notaire instrumentant (celui qui rédige l'acte) effectuera. Non définie par la loi. Dans notre droit.). Honoraires notariés calculés selon barème : 650€ Droits d'enregistrement (si 3 %) : 2. Quelle provision ? Si l'on prend l'exemple d'un acte d'acquisition d’un terrain en Wallonie pour le prix de 70. appelé fonds dominant. après que les formalités postérieures à l'acte aient été effectuées. de récompenses. Une convention contradictoire de reprise peut se dresser entre voisins. cadastrales. qui appartient à une personne pour l'usage et l'utilité d'un autre bien immobilier. même si les parties se ménagent souvent la possibilité. les choses peuvent se compliquer. etc. de se dégager Afin de conforter l'opération. on dit alors que le bien immobilier est en indivision. Le coût de ces formalités auprès des administrations est variable suivant la région.000 €. de transcription. en présence d’un lotissement. Lorsque chaque acquéreur devient propriétaire d'une partie du bien immobilier. elle doit parfois être rachetée au propriétaire voisin pour permettre la construction. . 12. 9.375 €. compromis de vente vaut vente.). ils doivent savoir que. Il s’agit de contraintes incontournables qui vont la grever (zone de recul. C’est une charge imposée à un bien immobilier. hypothécaires. c’est la crainte de ne plus bénéficier de droits réduits d'acquisition en cas d’achat de la totalité du bien. urbanistiques). couleurs. de timbres. de courriers. Quel intérêt ? Pour certains. une vente avec plusieurs vendeurs. de vacations. un problème de mitoyenneté ou de servitude. chaque construction doit respecter un lot de prescriptions urbanistiques. Cela ne pourra que majorer la sécurité juridique de l’opération et parfois éviter la découverte ultérieure de mauvaises surprises. par exemple. Le terrain est-il vraiment à bâtir ? N’est-il pas en voie d’expropriation ? Un projet immobilier indésirable n’est-il pas prévu à proximité de votre future construction ? N’existe-t-il pas des servitudes urbanistiques sur le sol (exemple de la ligne à haute tension) ou sous le sol (canalisations de gaz. accessoire et forcée. en cas de divorce. est très important parce que l'acte authentique ne sera que son reflet. Servitude et mitoyenneté Le terrain peut être grevé d’une servitude. L’occasion d’une belle économie fiscale ? L’acquisition d’un terrain peut parfois constituer une très belle occasion de légalement bénéficier d’un gain fiscal pour l’acheteur. L’urbanisme Une visite au service urbanistique de la ville concernée pourra parfois éviter un drame. Pour d’autres. Citons. à titre d’exemple. à un moment ou leur coût exact sera connu. dont très peu visibles par son client. Quelle provision va réclamer le notaire à l’acquéreur ? Avant tout. le montant provisionnel réclamé se chiffrera à 2.

la donation au beau-fils serait taxée au taux "entre étrangers". En présence d’une vente liée. le maître de l’ouvrage sera plus ou moins bien protégé. Le coordinateur de sécurité Il faut tenir compte du coordinateur de sécurité dans l’établissement de son budget. Même conseil pour des parents qui souhaitent offrir à leur fille et à leur beau-fils. L’entreprise Différentes formules existent sur le marché. un candidat acquéreur sur quatre voit sa liberté limitée : le propriétaire du terrain (personne physique ou morale) lie sa vente à l'obligation de faire construire avec sa société ou une firme qu'il désigne. les parents peuvent donner le terrain à leur fille (les taux de donation en ligne directe sont beaucoup plus bas). comme le démembrement de propriété (usufruit pour les parents et nue-propriété pour les enfants). des soustraitants ou un bureau d’étude. un entrepreneur. La moitié se le voit désigné et un tiers conseillé. Faire construire. selon une étude récente. Sans entrer dans les détails. presque un candidat sur cinq n'a pas le libre choix de l'architecte. le terrain qui servira à l'édification de leur future habitation. jusqu'à l'expiration du délai de garantie décennale (délai de dix années endéans lequel le maître de l'ouvrage peut se retourner contre l'architecte et/ou l'entreprise en cas de malfaçons. l’achat par une société. surtout si l’on envisage de se marier avant d’acquérir un terrain. exorbitant. un long et coûteux procès. grâce au droit d'accession. l'opération coûterait très cher puisque.C. la superficie ou l’emphytéose. (l’assurance « Tous risques chantiers) et une assurance de responsabilité décennale. des pièges existent. Cette dernière sort ses effets à la réception provisoire. un architecte. on consultera son notaire avant tout engagement. etc.). l'époux deviendra propriétaire pour moitié du terrain et des futures constructions… D’autres modes d’acquisition existent. celle des entreprises séparées. Qui est responsable en cas de sinistre ? La réponse n’est pas toujours claire. le juge homologuera cette modification et. comme un coordinateur de sécurité. Depuis 2001. le choix de l’entrepreneur et des corps de métier est confié à une entreprise.R. simultanément ou de manière successive. celle de la « clé sur porte ». De même. on redoublera d’attention. on doit faire appel à un coordinateur de sécurité. laquelle demandera ultérieurement au notaire de le faire rentrer dans la communauté. C’est souvent l’architecte qui assume ce rôle. Cette opération requiert une modification du régime matrimonial peu onéreuse. Citons celle de l’entreprise générale qui fait appel aux services des différents corps de métier. signalons juste qu’il existe sur le marché une assurance appelée T. parfois. Dans cette dernière formule.). dans laquelle c’est le maître d’ouvrage (celui qui fait construire) qui va choisir les corps de métier. mariés sous le régime de la communauté. dès qu'un chantier de construction ou de rénovation requiert la présence de plus de deux entrepreneurs présents. Pour éviter ces risques et. Fiscalement. Par la suite. le leasing immobilier. plus complexes. 15. En pratique. qui est un peu le « le fast-food » de la construction ou celle des entreprises de coordination. c'est nécessairement faire appel à plusieurs intervenants.5%. etc. Ainsi. qu’il s’agisse d’acheter le terrain ou de choisir l’entreprise. En conclusion. Des assurances spécifiques La construction demeure un nid à procès. selon le choix de la formule. Pour contourner cet obstacle. 14. on évitera de signer le moindre document sans le feu vert de son banquier et de son notaire et on se fera accompagner par l’architecte de son choix le plus tôt possible. 13. vices.divorce par consentement mutuel ou non. On ne construit pas sur du sable… . C’est pourquoi. Ses honoraires sont libres et oscillent généralement entre 1 et 1. en droit.