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CENTRO DE EDUCAO TECNOLGICA REPBLICA

CURSO TCNICO EM TRANSAES IMOBILIRIAS






Disciplina
OPERAES IMOBILIRIAS




















FLORIANPOLIS
2005

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Disciplina: Operaes Imobilirias
Designer Instrucional: Leonardo Langaro

Programa da disciplina
Unidade 1 O Corretor de Imveis
Unidade 2 O Imvel e o Direito das Coisas
Unidade 3 A Comercializao do Imvel
Unidade 4 As Transaes Imobilirias
Unidade 5 A Administrao Imobiliria

_ Orientaes da disciplina

Ementa
O Corretor de Imveis e seu papel legal. O Cliente, o Imvel e seu Registro. A Compra
e a Venda do Imvel. O Contrato de Corretagem. Incio e Trmino da Intermediao
Imobiliria. A Administrao Imobiliria. Avaliao de Imveis. Locao de Imveis.
Os Tributos, as Taxas e a Contribuio de Melhoria.

Objetivos da Disciplina
3 Apresentar ao aluno noes do funcionamento dos conselhos de classe e sua
importncia.
3 Apresentar as operaes imobilirias. Enfocar as competncias do corretor de
imveis, sua contribuio realizao de uma transao imobiliria.
3 Apresentar os principais conceitos pertinentes avaliao de imveis e as
principais caractersticas de loteamentos, tributaes e rotinas da profisso de
Tcnico em Transaes Imobilirias.
3 Apresentar as atividades de compra, venda, permuta, locao e avaliao de
imveis que o futuro profissional de mercado imobilirio dever exercer, no
mbito de sua competncia e responsabilidade.
3 Apresentar o estudo de tpicos especficos como contratos e os direitos reais.

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Unidades de estudo
Unidade 1 O corretor de imveis
Nesta primeira unidade iremos aprender sobre a profisso do Corretor de Imveis; o
seu trabalho; as suas responsabilidades e competncias; os rgos de classe que o
representam; e o seu Cdigo de tica.
Unidade 2 O imvel e o direito das coisas
Na unidade 2 iremos aprender a reconhecer as principais caractersticas de um imvel;
identificar os princpios do Direito aplicado atividade do Corretor de Imveis; e
identificar as diferentes caractersticas de venda, aquisio e perda de imveis.
Unidade 3 A comercializao do imvel
Nesta unidade, iremos estudar a como reconhecer os diferentes tipos de contratos
utilizados na intermediao imobiliria; identificar as caractersticas dos honorrios do
Corretor de Imveis frente aos vrios tipos de transaes; identificar a documentao
necessria e aconselhvel para efetuar uma transao imobiliria legal e segura;
reconhecer os tipos de Registros de Imveis exigidos durante a comercializao dos
imveis; e identificar os tipos de avaliaes possveis conforme as caractersticas do
imvel envolvido na transao.
Unidade 4 As transaes imobilirias
Na unidade 4 iremos aprender a reconhecer o significado, a legislao especfica e a
prtica da incorporao imobiliria; identificar os diferentes sistemas de
financiamento, disponveis no mercado imobilirio; interpretar a legislao que
sistematiza e define o planejamento imobilirio e o crescimento das cidades; e
identificar a legislao para os loteamentos e os desmembramentos rurais e urbanos.
Unidade 5 A administrao imobiliria
Nesta ltima unidade aprenderemos a identificar as principais caractersticas da
Locao Predial Urbana; identificar e interpretar as premissas da Lei do Inquilinato;
reconhecer os principais tributos, impostos e contribuies de melhoria, referentes ao
mercado imobilirio; e conhecer os principais cuidados na administrao imobiliria.

= Palavras do professor
A disciplina de Operaes Imobilirias talvez seja a que mais interesse vai despertar em
voc. Obviamente ela o centro das atenes de todo profissional que deseja um dia ser
um Corretor de Imveis reconhecido e valorizado pelo mercado.
Este profissional, devidamente especializado e habilitado atuar como mediador nas
diversas transaes imobilirias existentes. Ele informar aos interessados as condies
e vantagens do mercado, promovendo o acordo de vontades para a celebrao de um
negcio, atravs de um contrato.
Todos estes procedimentos, os cuidados necessrios, a legislao em vigor e o Cdigo
de tica do profissional, sero estudados nesta disciplina. Portanto, tenho certeza de que
voc aproveitar muito todos os contedos aqui apresentados.

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Unidade 1

O Corretor de Imveis




Objetivos de aprendizagem
Aps o estudo desta unidade voc ter condies de:
3 Identificar as principais atribuies do corretor de imveis.
3 Identificar os rgos de classe representativos da profisso de Corretor de
Imveis.
3 Reconhecer as principais competncias profissionais do Corretor de Imveis.
3 Conhecer o Cdigo de tica da atividade de Corretor de Imveis.



_ Sees de estudo
Nesta unidade voc vai estudar os seguintes assuntos:
SEO 1: O Corretor de Imveis
SEO 2: Os rgos de Classe
SEO 3: O Trabalho do Corretor de Imveis
SEO 4: O Cdigo de tica


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Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

@ Para incio de conversa
Voc pode imaginar qual profissional que faz a aproximao entre pessoas,
fsicas ou jurdicas, que desejam efetuar um negcio, facilitando-lhes a transao, sem
figurar seu nome no negcio e sem que haja envolvimento alm de sua funo
principal?
Pois este profissional chama-se Corretor de Imveis!
Os corretores so intermedirios nas negociaes imobilirias, no
operando em seu prprio nome nem atuando como mandatrios.
Isto os diferencia do comissrio ou do representante.
Voc que est se preparando para ser um corretor de imveis, est
se habilitando para atuar como mediador entre as partes, num
processo de compra, venda ou aluguel de algum imvel.
Segundo Cassiani & Barreti (1988), o Corretor de Imveis o agente cuja funo
consiste em transmitir, por conta de outrem, propostas relativas a compra, a venda, a
transporte, a seguro, etc.
Vamos, ento, ao nosso estudo!


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O Corretor de Imveis

Voc sabia que o corretor de imveis um profissional liberal, com atividade
profissional regulamentada por Lei Federal, subordinada fiscalizao pelo Conselho
Regional de Corretores de Imveis CRECI?
'
ATENO!

Sua profisso reconhecida pela Lei 6.530
e regulamentada pelo decreto 81.871 de 29/06/1978.

O corretor de imveis pode exercer sua profisso como autnomo, acertando sua
remunerao atravs de seus contratos particulares com seus clientes, respeitando a
tabela homologada pelas entidades da classe.
Voc poder tambm ser dono de imobiliria ou trabalhar em uma, como profissional
autnomo, dividindo com esta os frutos de seu trabalho, uma vez que a mesma dever
dar todo o suporte para o pleno exerccio profissional.
Voc poder trabalhar como Incorporador Imobilirio e tambm como Administrador
de Condomnios Residenciais e Imveis de terceiros.
No Cdigo Civil, as funes do Corretor aparecem assim descritas:
Art. 722: Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a outra
em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de
dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios,
conforme as instrues recebidas

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Qual a primeira Lei que regulamentou a profisso do Corretor de Imveis?
A primeira Lei que regulamentou a profisso de Corretor de Imveis foi a Lei 4.116/ 62
de 1962. Esta lei foi promulgada por esforo de associaes profissionais, mas s em
1978, com a nova lei, que os Conselhos Regional e Federal foram criados e com isto a
profisso ganhou maior controle e regulamentao.
Qual a Lei que vigora atualmente?
O Decreto 81.871/ 78 regulamenta a Lei 6.530, disciplinando a profisso de Corretor de
Imveis e o funcionamento dos rgos de fiscalizao.
Voc sabe quem pode exercer a profisso de corretor de imveis?
Somente nos casos descritos a seguir permitido atuar como corretor de imveis:
I. Ao possuidor do ttulo de Tcnico em Transaes Imobilirias, inscrito no
Conselho Regional de Imveis da jurisdio;
II. Ao Corretor de Imveis inscrito nos termos da Lei 4.116 de 27 de agosto de
1962, desde que requeira a revalidao de sua inscrio.
Alm desta Lei, existe a Resoluo do Conselho Federal de Corretores de Imveis
(Cofeci) N 695/ 2001, que considera equiparado ao ttulo de Tcnico em Transaes
Imobilirias, para fins de inscrio nos Conselhos Regionais de Corretores de Imveis:
III. Ao possuidor dos Diplomas conferidos a concluintes de Cursos de Graduao
de Bacharel em Cincias Imobilirias e de Cursos Superiores Seqenciais
de Cincias Imobilirias ou de Gesto de Negcios Imobilirios.
Como o processo de inscrio no Conselho Regional?
A inscrio do Corretor de Imveis e da pessoa jurdica ser efetuada no Conselho
Regional da jurisdio.
As pessoas jurdicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imveis sujeitam-
se aos mesmos deveres e tm os mesmos direitos das pessoas fsicas nele inscritas.
Estas devero ter como scio-gerente ou diretor, um corretor de imveis,
individualmente inscrito.
Ao Corretor de Imveis inscrito ser fornecida a Carteira de Identidade Profissional,
numerada em cada Conselho Regional.
Quais os direitos do Corretor de Imveis na sua atividade?
a) Exerccio legal da profisso.
b) Receber comisso sobre as transaes imobilirias efetuadas.
c) Associar-se a Sindicato de categoria profissional.

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Quais os direitos do Corretor de Imveis quanto ao Creci?
a) Recebimento de Carteira de Identidade Profissional.
b) Votar e ser votado para o Conselho Regional e Federal da categoria.
Quais os deveres do Corretor de Imveis na sua atividade?
a) Zelar sobre a tica nas Transaes Imobilirias.
b) Denunciar ao Conselho Regional de Corretores de Imveis, o exerccio ilegal
da profisso.
c) Zelar e proteger as informaes dos clientes confiadas em sigilo a sua pessoa.
d) Zelar e prestigiar as entidades de classe, contribuindo e participando das
mesmas.
e) Conhecer todas a Legislao que rege as Transaes
Imobilirias.
f) Fornecer toda a documentao do imvel ao
adquirente para que este examine antes de ser
lavrada escritura.
g) Examinar toda a documentao do imvel, bem como
apresent-la aos possveis adquirentes.
h) Combinar o preo e as condies de venda.
i) Proceder avaliao do imvel a ser vendido.
j) Firmar contrato relativo sua prestao de servio.
k) Encaminhar ao vendedor as propostas oferecidas
pelos candidatos compra.
l) Emitir recibo de sinal ou de princpio de pagamento
Quais os deveres do Corretor de Imveis quanto ao Creci?
a) O nmero da inscrio do Corretor de Imveis ou da pessoa jurdica dever
constar obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso
relativo atividade profissional.
b) Somente poder anunciar publicamente, o Corretor de Imveis, pessoa fsica ou
jurdica, que tiver contrato escrito de mediao ou autorizao escrita para
alienao do imvel anunciado.
c) O pagamento da anuidade ao Conselho Regional constitui condio para o
exerccio da profisso de Corretor de Imveis e da pessoa jurdica.
Quais as proibies e as penalidades a que est sujeito o Corretor de Imveis?
a) Multa correspondente ao valor da anuidade, ser aplicada ao Corretor de
Imveis ou pessoa jurdica, que deixar de votar sem causa justificada.

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b) Sano disciplinar fixada pelo Conselho Federal, ser aplicada ao Corretor de
Imveis ou pessoa jurdica, nos seguintes casos de infrao disciplinar:
I. transgredir normas de tica profissional.
II. prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhes forem confiados.
III. exercer a profisso quando impedido de faz-lo ou facilitar, por
qualquer meio, o seu exerccio aos no inscritos ou impedidos.
IV. anunciar publicamente proposta de transao a que no esteja
autorizado atravs de documento escrito.
V. fazer anncio ou impresso relativo atividade profissional sem
mencionar o nmero de inscrio.
VI. anunciar imvel loteado ou em condomnio sem mencionar o
nmero do registro do loteamento ou da incorporao no Registro de
Imveis.
VII. violar o sigilo profissional.
VIII. negar aos interessados, prestao de contas ou recibos de quantia ou
documento que lhe tenham sido entregues a qualquer ttulo.
IX. violar obrigao legal concernente ao exerccio da profisso.
X. praticar, no exerccio da atividade profissional, ato que a lei de fina
como crime de contraveno.
XI. deixar de pagar contribuies ao Conselho Regional.
XII. recusar ou facilitar a terceiros, transaes ilcitas ou que por
qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros.
XIII. recusar a apresentao da Carteira de Identidade Profissional,
quando couber.
Quais as sanes disciplinares que o Corretor de Imveis est sujeito?
A sano disciplinar aplicvel ser decidida pelo Conselho, orientado pelas
circunstncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta.
A reincidncia na mesma falta determinar a agravao da penalidade.
A multa poder ser acumulada com outra penalidade, e na hiptese de reincidncia,
aplicar-se em dobro.
A pena de suspenso ser anotada na Carteira Profissional de Corretor de Imveis ou
responsvel pela pessoa jurdica e se este no apresentar para que seja consignada a
penalidade, o Conselho Regional poder convert-la em cancelamento de registro.
Os tipos de sanes disciplinares so os seguintes:
I. Advertncia verbal.
II. Censura.
III. Multa.
IV. Suspenso da inscrio, at 90 (noventa) dias.
V. Cancelamento da inscrio, com apreenso da carteira profissional.


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Os rgos de Classe

Voc j sabe que a profisso de Corretores de Imveis regulamentada por Lei Federal,
normalizada e fiscalizada pelo Conselho Federal de Corretores de Imveis - COFECI e
pelos Conselhos Regionais CRECI.
Autarquia: Entidade com
relativa autonomia de um
ramo da administrao
pblica que atua sem
interferncia do governo.
Estas entidades so a u t a r qu ia s , subordinadas ao Ministrio do
Trabalho e ao Tribunal de Contas da Unio.
H tambm as representaes profissionais, tais como associaes,
sindicatos e tambm as cmaras setoriais.
Qual a funo e como atua o COFECI ?
O COFECI um rgo que disciplina e fiscaliza a profisso e o exerccio das atividades
dos Corretores de Imveis. uma pessoa jurdica, na forma de autarquia, portanto de
direito pblico, e vinculada ao Ministrio do Trabalho e de acordo com a Lei 6530/ 78,
tem autonomia administrativa, operacional e financeira.
Por ter atuao a nvel federal, sua sede e foro so no Distrito Federal, sendo composto
por dois representantes, efetivos e suplentes, de cada Conselho Regional.
Dentre as principais atividades do COFECI esto:
a) Criar e extinguir Conselhos Regionais e sub-r
fixando-lhes a sede e a jurisdio.
egies,
b) Baixar normas de tica profissional.
c) Elaborar s contratos padro para as atividades de
corretagem.
d) Fixar multas e anuidades.

SAIBA MAIS:
Pesquise maiores informaes sobre legislao diretamente no Site do COFECI:
www.cofeci.gov.br

Quais as competncias do COFECI ?
O Conselho Federal de Corretores de Imveis tem por finalidade orientar,
supervisionar e disciplinar o exerccio da profisso de Corretor de Imveis, em todo
territrio nacional. Compete ao Conselho Federal:
I. Eleger sua diretoria.
II. Elaborar e alterar seu regimento.
III. Exercer funo normativa, baixar resolues e adotar providncias
realizao dos objetivos institucionais.
IV. Instituir o modelo das carteiras de identidade profissional e dos
certificados de inscrio.
V. Autorizar a sua diretoria e adquirir e onerar bens imveis.

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VI. Aprovar o relatrio anual, o balano e as contas de sua diretoria, bem
como elaborar a previso oramentria para o exerccio seguinte.
VII. Criar e extinguir conselhos regionais e sub regies, fixando-lhes sede e
jurisdio.
VIII. Baixar normas de tica profissional.
IX. Elaborar contrato padro para os servios de corretagem de imveis de
observncia obrigatria pelos inscritos.
X. Fixar multas, anuidades e emolumentos devidos aos conselhos regionais.
XI. Decidir as dvidas suscitadas pelos conselhos regionais.
XII. Julgar os recursos das decises dos conselhos regionais.
XIII. Elaborar o regimento padro dos conselhos regionais.
XIV. Homologar o regimento dos conselhos regionais.
XV. Aprovar o relatrio anual, o balano e as contas dos conselhos regionais.
XVI. Credenciar representantes junto aos conselhos regionais, para verificao
de irregularidades e pendncias acaso existentes.
XVII. Intervir, temporariamente nos conselhos regionais, nomeando diretoria
provisria, at que seja regularizada a situao ou, se isso no ocorrer,
at o trmino do mandato, se for comprovada irregularidade na
administrao ou se tiver havido atraso injustificado no recolhimento das
contribuies.
XVIII. Destituir diretor do conselho regional, por ato de improbidade no
exerccio de suas funes.
XIX. Promover diligncias, inquritos ou verificaes sobre o funcionamento
dos conselhos regionais e adotar medidas para sua eficincia e
regularidade.
XX. Deliberar sobre casos omissos.
XXI. Representar em juzo ou fora dele, em todo territrio nacional, os
legtimos interessados da categoria profissional.
Como atua o Conselho Regional de Corretor de Imveis?
O CRECI o rgo de fiscalizao e controle a nvel estadual e regional. uma
autarquia (rgo de direito pblico, prestando contas ao Tribunal de Contas da Unio),
e subordinado ao COFECI e ao Ministrio do Trabalho.
Sua diretoria composta por vinte e sete membros efetivos, eleitos por votao dos
Corretores de Imveis.
Sua principal funo fiscalizar o exerccio profissional e zelar pela tica nas
negociaes imobilirias, protegendo a sociedade. Suas principais atividades so:
a) Decidir sobre os pedidos de inscrio de corretor de imveis e de pessoas jurdicas.
b) Organizar e manter o registro profissional e de pessoas fsicas e jurdicas
inscritas.
c) Expedir carteiras profissionais e certificados de inscrio.
d) Impor sanes previstas na lei.
e) Baixar sanes no mbito de sua competncia.

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Quais as competncias do CRECI ?
Os Conselhos Regionais de Corretores de Imveis tem por finalidade, fiscalizar o
exerccio profissional na rea de sua jurisdio, sob superviso do Conselho Federal.
Eles tero sede e foro na Capital do Estado, ou de um dos Estados, a critrio do
Conselho Federal.
Os Conselhos Regionais sero compostos por 27 (vinte e sete) membros, efetivos e
suplentes eleitos: 2/ 3 (dois teros) eleitos por votao secreta em Assemblia Geral,
especificamente convocada para esse fim. Compete ao Conselho Regional:
I. Eleger sua Diretoria.
II. Aprovar seu regimento, de acordo com o Regimento padro elaborado
pelo Conselho Federal.
III. Fiscalizar o exerccio profissional na rea de sua jurisdio.
IV. Cumprir e fazer cumprir as resolues do Conselho Federal.
V. Arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar as medidas
destinadas efetivao da sua receita e a do Conselho Federal.
VI. Aprovar o relatrio anual, o balano e as contas de sua Diretoria, bem
como a previso oramentria para o exerccio seguinte, submetendo essa
matria considerao do Conselho Federal.
VII. Propor a criao de sub-regies,
em divises territoriais que tenham
um nmero mnimo de Corretores
de Imveis, fixado pelo Conselho
Federal.
VIII. Homologar, obedecidas s
peculiaridades locais, tabelas de
preos de servios de corretagem
para uso dos inscritos, elaboradas
e aprovadas pelos sindicatos
respectivos.
IX. Decidir sobre os pedidos de
inscrio de Corretores de Imveis e de pessoas jurdicas.
X. Organizar e manter e registro profissional das pessoas fsicas e jurdicas
inscritas;
XI. Expedir carteiras de Identidade Profissional e Certificado de Inscrio.
XII. Impor as sanes previstas pelo regulamento.
XIII. Baixar resolues, no mbito de sua competncia.
XIV. Representar em juzo ou fora dele, na rea de sua jurisdio, os legtimos
interesses da categoria profissional.
XV. Eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que
comporo o Conselho Federal.
XVI. Promover, perante juzo competente, cobrana das importncias
correspondentes a anuidades, multas e emolumentos, esgotados meios de
cobrana amigvel.


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Que outros rgos representativos do Corretor de Imveis, existem?
Federao Nacional dos Corretores de Imveis FENACI
o rgo onde esto congregados todos os Sindicatos de Corretores de Imveis do
Brasil. A FENACI desenvolve polticas de atuao conjunta em nvel federal, visando
valorizar a profisso de Corretor de Imveis.
Sindicato dos Corretores de Imveis SINDIMVEIS
Segundo a CLT (Consolidao das Leis do Trabalho), todo o profissional tem direito
livre sindicalizao. O Sindicato dos Corretores de Imveis o Sindimveis.
Normalmente os Sindimveis funcionam a nvel estadual, mas podem ser de nvel
municipal ou a nvel regional.
O Sindicato representa a classe de corretores em suas demandas junto sociedade,
municpio, estado, sindicatos patronais e organismos reguladores da profisso, tais
como o CRECI e o COFECI.
O Sindimveis tem eleio a cada 03 (trs) anos e todos os associados podem votar e
serem votados conforme o estatuto da entidade.
Associao dos Corretores de Imveis
A Associao dos Corretores de Imveis composta, normalmente, por agremiaes
municipais, onde os corretores se renem para fortalecer sua profisso e ganhar
representatividade junto aos rgos municipais, cartrios, sindicato e conselhos
regionais.
Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis
Comerciais e Residenciais SECOVI
Sindicato das Empresas Imobilirias e Condomnios Residenciais, sua funo
organizar a classe para ter maior representatividade na sociedade, atuando de forma
conjunta, prestando assistncia jurdica, representao poltica, promovendo estudos de
mercado, ciclo de palestras e outros eventos.
Sindicato da Construo Civil SINDUSCON
o Sindicato patronal das empresas de Construo Civil, representa empresas do setor,
voltadas construo de imveis residenciais, comerciais, industriais, de habitao
popular e de obras pblicas. Realiza trabalho institucional junto ao governo, em busca de
melhores condies para o desenvolvimento da atividade de suas empresas associadas
e para o segmento.
Cmara do Mercado Imobilirio CMI
As cmaras do mercado imobilirio so associaes de empresrios do ramo imobilirio,
englobando os segmentos de administrao de imveis, corretagem, construo,
incorporao e loteamento.
As cmaras promovem as mais diversas atividades de apoio e pesquisa do mercado
imobilirio, propiciando aos seus associados uma serie de informaes e estudos,
auxiliando-os na tomada de decises.

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O Trabalho do Corretor de Imveis

O Compete ao Corretor de Imveis exerce a intermediao na compra, venda, permuta
e locao de imveis e opina quanto comercializao imobiliria.
No Cdigo Civil Brasileiro o trabalho, assim descrito:
Art. 723: O corretor obrigado a executar a mediao com a diligncia e
prudncia que o negcio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas
as informaes sobre o andamento dos negcios; deve, ainda, sob pena de
responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que
estiverem ao seu alcance, acerca da segurana ou risco do negcio, das
alteraes de valores e do mais que possa influir nos resultados da
incumbncia.

As atribuies de um Corretor de Imveis podero tambm ser exercidas por pessoas
jurdicas, devidamente inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imveis da
jurisdio.

-
PO NTO C HA VE:

O atendimento ao pblico interessado na compra, venda, permuta ou locao de
imvel, cuja transao esteja sendo patrocinada por pessoa jurdica, somente poder
ser feito por Corretor de Imveis inscrito no Conselho Regional da jurisdio.

Quais as principais atribuies de um Corretor de Imveis?

1) AGENCI AMENTO DE I MVEI S
O agenciamento de imveis caracteriza-se por captao de imveis de terceiros ou
clientes potenciais.
Tal captao pode dar-se por pesquisa de campo, onde o Corretor de Imveis, busca
possveis clientes, contatando, diretamente nos
prdios, junto aos porteiros, sndicos e tambm
por anncios de jornais, indicao de clientes
antigos, e contato com os clientes antigos da
carteira de clientes da imobiliria, entre outras.

2) AVALI AO DE I MVEI S
A avaliao de imveis consiste na
determinao tcnica do valor de mercado dos
bens ou direitos sobre eles.
Existem procedimentos adequados para a realizao das anlises de valor e as
atividades de avaliaes de imveis urbanos formam um extenso campo profissional,
legalmente reservado aos engenheiros civis e arquitetos.
Os objetos de uma avaliao podem ser terrenos para habitao ou comrcio, glebas
urbanizveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prdios industriais.

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Para que seja feita uma boa avaliao, o profissional deve conhecer no s as
ferramentas matemticas envolvidas no clculo, mas tambm o funcionamento do
mercado onde se situa o imvel.

3) ADMI NI STRAO DE I MVEI S
A administrao de imveis consiste na execuo de atividades de interesse do cliente
como pagamento de taxas, impostos, obrigaes legais, etc. Compete administrao
do imvel o correto recolhimento e depsito do valor do aluguel, se houver.
Cuida da seleo de possveis pretendentes a se tornarem locatrios e dos fiadores.
Cabe ainda a administrao a manuteno do imvel, procurando oferecer produtos e
servios de qualidade sem que o proprietrio tenha que se envolver com os prestadores
de servio.

4) ADMI NI STRAO DE CONDOM NI OS
Poder ser o sndico do condomnio. Consiste na Gesto das rotinas do condomnio,
administrao de materiais, pessoas, conservao e prestao de contas.
O Corretor poder tambm ser o administrador, reunindo em um escritrio
especializado profissionais da rea contbil.
Dentre as principais atividades do administrador do
condomnio, destacam-se:
a) Convocar a assemblia dos condminos.
b) Representar, ativa e passivamente, o
condomnio, praticando, em juzo ou fora
dele, os atos necessrios defesa dos
interesses comuns.
c) Dar imediato conhecimento assemblia da
existncia de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomnio.
d) Cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as
determinaes da assemblia.

5) MEDI AO DE COMPRA E VENDA
O encontro entre as partes que buscam realizar um negcio nem sempre fcil,
chegando muitas vezes a ser impossvel de sua realizao sem um agente que faa a
mediao.
O Corretor de Imveis o profissional que pode avaliar qual a dimenso real de cada
interesse e encontrar o resultado que mais se aproxime do consenso.
Na mediao de compra e venda o Corretor deve avaliar todos os aspectos que esto
envolvidos na negociao, e conduzi-la com tica, buscando a melhor soluo para o
cliente.

6 ) GESTO DE LOJ A I MOBI LI RI A
A gesto de loja imobiliria requer um perfil de profissional com conhecimento do
mercado imobilirio, administrao de negcios e gerenciamento de pessoas. Por esta
razo o Corretor de Imveis pode atuar como Gerente de Imobiliria, atuando na
gesto dos negcios a serem efetuados, na organizao dos documentos necessrios, no
atendimento a clientes e na gesto dos profissionais envolvidos.

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7) I NCORPORAO DE EMPREENDI MENTOS I MOBI LI RI OS
A incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construo, para alienao parcial ou total, de edificaes ou conjunto de edificaes
compostas de unidades autnomas. O corretor, em face de seu conhecimento e a
legislao, pode ser o incorporador do negcio imobilirio.


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O Cdigo de tica

O Cdigo de tica Profissional determina a forma pela qual o Corretor de Imveis deve
se conduzir, durante o exerccio profissional.
Os deveres do Corretor de Imveis compreendem, alm da defesa do interesse que lhe
confiado, o zelo do prestgio de sua classe e o aperfeioamento da tcnica das
transaes imobilirias.

O Cor r et or d e I m veis e a Pr ofis s o
3 Considerar a profisso como alto ttulo de honra e no praticar nem permitir a
prtica de atos que comprometam a sua dignidade.
3 Prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o
sucesso de suas iniciativas em proveito da profisso, dos profissionais e da
coletividade.
3 Manter constante contato com o Conselho Regional
respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse rgo.
3 Zelar pela existncia, fins e prestgio dos Conselhos Federal
e Regional.
3 Aceitar mandatos e encargos que lhes forem confiados,
cooperando com os que forem escolhidos em tais mandatos
e encargos.
3 Exercer a profisso com zelo, discrio, lealdade e
probidade, observando as prescries legais e
regulamentares.
3 Defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputao da classe.
3 Zelar pela prpria reputao mesmo fora do exerccio profissional.
3 Auxiliar a fiscalizao do exerccio profissional, cuidando do cumprimento deste
Cdigo, comunicando, com discrio e fundamentalmente, aos rgos
competentes, as infraes de que tiver cincia.
3 Relacionar-se com os colegas, dentro dos princpios de considerao, respeito e
solidariedade, em consonncia com os preceitos de harmonia da classe.
3 Colocar-se a par da legislao vigente e procurar difundi-la, a fim de que seja
prestigiado e definido o legtimo exerccio da profisso.


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O Cor r et or d e I m veis e o Clien t e
3 Inteirar-se de todas as circunstncias do negcio, antes de oferec-lo,
3 Apresentar, ao oferecer um negcio, dados rigorosamente certos, nunca
omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais
circunstncias que possam comprometer o negcio.
3 Recusar a transao que saiba ilegal, injusta ou imoral.
3 Comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos
a ele destinados.
3 Prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concludo o negcio,
contas pormenorizadas.
3 Zelar pela sua competncia exclusiva na orientao tcnica do negcio,
reservando ao cliente a deciso do que lhe interessar pessoalmente.
3 Restituir ao cliente os papis de que no mais necessite.
3 Dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer ttulo.
3 Contratar, por escrito e previamente, a prestao dos servios profissionais.
3 Receber, somente de uma nica parte, comisses ou compensaes pelo mesmo
servio prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido
consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdio.

-
PO NTO C HA VE:

Conforme o Novo Cdigo Civil, o Corretor de Imveis responde civil e penalmente por
atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por impercia,
imprudncia, negligncia ou infraes ticas.

@ Ao Cor r et or d e I m veis p r oibid o:
3 Aceitar tarefas para as quais no esteja preparado ou que no se ajustem s
disposies vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude.
3 Manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e
em Resolues.
3 Promover a intermediao com cobrana de over-price.
3 Locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente.
3 Receber comisses em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que no
correspondam a servios efetiva e licitamente prestados.
3 Angariar, direta ou indiretamente, servios de qualquer natureza, com prejuzo
moral ou material, ou desprestgio para outro profissional ou para a classe.
3 Desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imveis.
3 Deixar de atender s notificaes para esclarecimento fiscalizao ou
intimaes para instruo de processos.
3 Acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades
de transaes imobilirias.
3 Praticar quaisquer atos de concorrncia desleal aos colegas;

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3 Promover transaes imobilirias contra disposio literal da lei.
3 Abandonar os negcios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prvia
cincia do cliente.
3 Solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concesses ilcitas;
3 Deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinao emanada do rgo ou
autoridade dos Conselhos, em matria de competncia destes.
3 Aceitar incumbncia de transao que esteja entregue a outro Corretor de
Imveis, sem dar-lhe prvio conhecimento, por escrito.
3 Aceitar incumbncia de transao sem contratar com o Corretor de Imveis,
com que tenha de colaborar ou substituir.
3 Anunciar capciosamente.
3 Reter em suas mos negcio, quando no tiver probabilidade de realiz-lo.
3 Utilizar sua posio para obteno de vantagens pessoais, quando no exerccio
de cargo ou funo em rgo ou entidades de classe.
3 Receber sinal nos negcios que lhe forem confiados caso no esteja
expressamente autorizado para tanto.


VOC SABIA?
Conforme a Lei das Contravenes Penais (Decreto-Lei 3.688),:
Art. 47: Exercer profisso ou atividade econmica ou anunciar que a
exerce, sem preencher as condies a que por lei est subordinado o seu
exerccio, est sujeito a uma pena de priso simples, de quinze dias a trs
meses, ou multa pecuniria.

>ATIVIDADES DE AUTO-AVALIAO
Leia com ateno os enunciados e responda:

1) Escreva, nos parnteses, V para as afirmativas verdadeiras ou F para as afirmativas
falsas. Explique por que so falsas.
a ( ) O corretor o agente comercial que atua especificamente nos
processos de compra e venda em nome de quem quer vender.
b ( ) O corretor de imveis atua em processos de compra e venda,
locao ou permuta de imveis, em nome de uma das partes.
c ( ) Segundo o cdigo comercial, o corretor de imveis est classificado
como corretor oficial desde a regulamentao da profisso em 1962.

2) Complete as lacunas, escolhendo a resposta correta entre os parnteses.
a) Ao regulamentar a profisso do corretor de imveis, o/ a ____________
ressalvou os direitos dos profissionais que j atuavam na rea, estabelecendo
critrios para que eles se inscrevessem no Conselho Regional de sua rea de

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atuao mesmo sem terem o curso de Tcnico em Transaes Imobilirias.
(Decreto n 81.871/ 78 Lei n 4.116/ 62 Lei n 6.530/ 78)
b) De acordo com os instrumentos legais que regulamentam a profisso, o corretor
de imveis s poder atuar, aps fazer a sua inscrio no _____________
(Sindicato local Conselho Federal Conselho Regional).
c) O ____________ tem entre suas competncias, elaborar o Regimento padro
dos Conselhos Regionais, criar e extinguir Conselhos Sub-regionais, instituir o
modelo das Carteiras de Identidade Profissional e dos Certificados de Inscrio,
etc. (Sindicato local Conselho Federal Ministrio do Trabalho).
d) Escreva, nos parnteses, V para as afirmativas verdadeiras ou F para as
afirmativas falsas. J ustifique sua resposta.

a ( ) As atividades de corretagem de imveis podem ser exercidas por
pessoas fsicas ou jurdicas.
b ( ) as operaes imobilirias entregues a pessoas jurdicas s podem
ser executadas por corretor inscrito no Conselho Regional.
c ( ) a nica exigncia legal para que as pessoas fsicas ou jurdicas
anunciem publicamente um imvel constar o nmero de inscrio
do corretor responsvel pela transao.
d ( ) os Conselhos Regionais e o Conselho Federal so rgos de
disciplina e fiscalizao do exerccio da profisso de corretor de
imveis.
e ( ) Analise as situaes e responda ao que se pede.

3) O Diretor de um Conselho Regional, ocupado com os lanamentos de sua
incorporao, no tem tido tempo para acompanhar as atividades do Conselho,
limitando-se a assinar os documentos que lhe so apresentados pelos funcionrios
daquele rgo, sem sequer ter tempo para l-los. Com isto, comearam a acontecer
diversas irregularidades: so expedidos certificados de inscrio para pessoas no
habilitadas, as arrecadaes esto atrasadas, etc.
Responda: Que rgo deve imediatamente tomar as medidas cabveis situao?
____________________________________________________________
____________________________________________________________

4) Escreva nos parnteses, C (certo) ou E (errado). Compete aos Conselhos Regionais
dos Corretores de Imveis:
a ( ) Fiscalizar o exerccio da profisso na sua jurisdio e na de outros
CRECI, sempre que forem detectadas irregularidades nestes
rgos.
b ( ) Entregar aos corretores, que solicitam inscrio, as Carteiras de
Identidade Profissional e os Certificados de Inscrio expedidos
pelo COFECI.
c ( ) Organizar e manter o registro profissional das pessoas fsicas e
jurdicas inscritas.

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RESUMO
Nesta unidade voc estudou que a profisso do corretor de imveis foi regulamentada
pela Lei n 4.116, de 27 de agosto de 1962, recebendo nova regulamentao por meio da
Lei n 6.530, de 12 de maio de 1878 e do Decreto n 81.871, de 29 de junho de 1978.
Voc ficou sabendo que o nmero da inscrio no CRECI (Conselho Regional dos
Corretores de Imveis) deve constar em documentos, mdias e impressos pertinentes.
Estudou sobre as competncias do corretor de imveis, na intermediao da compra,
venda, permuta e locao de imveis e no aconselhamento quanto comercializao
imobiliria.
O Conselho Federal dos Corretores de Imveis COFECI o rgo responsvel pela
orientao, superviso e disciplinamento do exerccio da profisso do corretor. O
COFECI deve ter sede e foro na Capital da Repblica e sua jurisdio estende-se a todo
o territrio nacional.
Os Conselhos Regionais de Corretores de Imveis visam fiscalizao do exerccio
profissional na rea de sua jurisdio, sob superviso do COFECI. Eles devem ter sede e
foro na capital do Estado ou de um dos Estados. As inscries dos corretores de imveis
e das pessoas jurdicas devem ser feitas no Conselho Regional CRECI.
Aps voc aprender sobre a legislao e os rgos competentes nesta unidade, vamos
passar prxima e saber quais os instrumentos que o Corretor de Imveis deve possuir
para a sua perfeita atuao.

REFERNCIAS

RAPOSO, Alexandre. Sit u a es J u r d ica s d a Pr ofis s o d e Cor r et or d e I m veis .
2ed. So Paulo: Imobiliria Ltda, 1995.
_____ . Ma n u a l J u r d ico d o Cor r et or d e I m veis . 5ed. So Paulo: Colibrie, 1995.
TRAVASSO, Ari. Com p r a e Ven d a d e I m veis . Rio de J aneiro: Iel Nrdica, 1991.
_____ . As s im Qu e Se Fa z. . . Com p r a e Ven d a d e I m veis . Rio de J aneiro: Iel
Nrdica, 1994.
REZENDE, J os Machado. Op er a es I m obili r ia s . Goinia: Ed. AB, 2001.
ZADIR, ngelo e outros, Ma n u a l d o Tcn ico em Tr a n s a es I m obili r ia s , v. 1.
11ed. Goinia: Ed. AB, 1989.
Lei 6530 de 12/ 05/ 78 Lei d a Cr ia o d a Pr ofis s o d e Cor r et or d e I m veis .
Decreto 81.871 de 29/ 06/ 78 decreto que regulamentou a Lei 6530 e a profisso de
Corretor de Imveis.
Lei 10.406/ 2004 Lei d o Novo cd igo Civil Br a s ileir o.
Resoluo COFECI n.
o
326/ 92 Cd igo d e t ica Pr ofis s ion a l .
Legis la o d o Cor r et or d e I m veis , Editado pelo COFECI.
Maia Neto, Francisco. Negcios I m obili r ios . Belo Horizonte: Del Rey Editora,
1987.



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Unidade 2

O Imvel e o Direito das Coisas






Objetivos de aprendizagem
Aps o estudo desta unidade voc ter condies de:
- Reconhecer as principais caractersticas de um imvel;
- Identificar os princpios do Direito aplicado atividade do Corretor de Imveis;
- Identificar as diferentes caractersticas de venda, aquisio e perda de imveis.


_ Sees de estudo
Nesta unidade voc vai estudar os seguintes assuntos:
SEO 1: O Imvel e o Direito das Coisas
SEO 2: Quais so os direitos reais de gozo ou fruio?
SEO 3: Quais so os direitos reais de garantia da propriedade?
SEO 4: Quais so os direitos reais de dispor em venda ou aquisio?
SEO 5: Quais as formas de perda de um imvel?


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@ Para incio de conversa
Voc estudou na unidade anterior o conceito de Corretor de Imveis e os rgos
de classe que representam este profissional. Aprendeu quais so as suas principais
funes na atividade profissional, suas atribuies, direitos e deveres. Ficou sabendo das
penalidades a que est sujeito e o seu Cdigo de tica Profissional.
Nesta segunda unidade voc aprender o que um Imvel, as diversas formas em que
ele se apresenta e a legislao vigente que trata da moradia como propriedade.
Para ilustrarmos nosso estudo sobre o Imvel, citaremos alguns trechos do artigo do
professor Marcos Ferreira Guedes da Costa, apresentado Faculdade de Direito (FD) da
USP como defesa de sua dissertao de Mestrado, sobre a necessidade da moradia para
uma vida com dignidade.
Para o professor, a prpria natureza explica a essencialidade de um lar para o ser
humano:
"Nenhum ser vive sem um lugar. Temos os
exemplos clssicos do joo-de-barro e do
castor, excelentes construtores dos lugares
onde vivem"...
"Estabelecido em um lugar, o homem pde se
preocupar menos com a natureza e dedicar-se
a outras atividades, como a escrita"...
"No se pode negar que o Brasil passou por
uma estrutura de feudos em um perodo de sua
histria, quando o 'capito' exercia o papel do
senhor feudal. Este sistema fez com que toda
propriedade, e as moradias por conseqncia,
ficassem vinculadas estrutura do 'feudo', o
que acarretou no crescimento desordenado das
cidades brasileiras"...
"Na poca do Imprio, os sobrados do Rio de Janeiro estavam disponveis
apenas para as pessoas da nobreza e s que possuam melhores condies
financeiras"...
" com um lar que a pessoa tem acesso a saneamento, higiene pessoal,
endereo....
Em seu trabalho, o professor sugere que a criao de moradias uma funo social do
Estado, devendo aparecer em diversas frentes, como a construo de casas populares e
a realizao da reforma agrria:
"Alm disso, o Estado pode apoiar a realizao de mutires, e com isso teremos
o cumprimento de dois direitos humanos: da moradia e da solidariedade".
Para Guedes, a construo de moradias pode representar "a concretizao da funo
social da propriedade". Alm da realizao destes direitos, o professor enfatiza a
habitao como um elemento chave para a realizao da cidadania:
"A pessoa que tem sua casa tem sua individualidade preservada, tem mais
condies de exercer um papel digno na sociedade".



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O Imvel e o Direito das Coisas

Voc saberia conceituar o que um Imvel?
Conforme o Dicionrio Imobilirio de Raimundo e Almeida (2002, p.178):
Imvel toda coisa que se acha fixada num lugar, donde no pode ser
removida sem fragmentar-se ou perder a sua forma ou substncia. O mesmo
que bens de raiz.
De acordo com sua destinao, os imveis classificam-se em comerciais e residenciais e,
conforme a sua localizao, podem ser urbanos ou rurais.
O Cdigo Civil (Art. 43) estabelece a seguinte classificao para os imveis:

1) I m v ei s p or n a t u r ez a : bens fsicos que no podem ser removidos em funo de
sua natureza:
+
EXEMPLO:
Solo, subsolo, guas em superfcie, rvores em p.

2) I m v ei s p or a ces s o f s i ca a r t i f i ci a l: bens que no podem ser removidos e
que foram colocados em determinado local, artificialmente, pelo homem.
+
EXEMPLO:
Construes diversas, sementes lanadas ao solo.

3) I m v ei s p or a ces s o i n t elect u a l: bens permanentes, que visam facilitar ou
melhorar o desenvolvimento das atividades. Estes bens so resultado de
atividades intelectuais.
+
EXEMPLO:
Manual ou mquina empregada em propriedade agrcola.

4) I m v ei s p or d i s p os i o d a lei : direitos tais como hipoteca, penhor e usufruto.

Na sua atividade como Corretor de Imveis, voc conviver com quase todas estas
categorias.
Dependendo da regio em que voc trabalhar, ir tratar com imveis rurais ou
urbanos, prdios, terrenos etc. Portanto vamos estudar mais detalhadamente cada uma
delas.
A primeira idia que se tem quando falamos sobre imveis no conceito de
propriedade. a partir dela que tudo acontece: a compra, a venda, a locao, etc.

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Como voc definiria o conceito de propriedade?
A p r op r ied a d e do solo abrange o espao areo e o
subsolo, correspondentes em altura e profundidade sua
utilizao. O proprietrio no poder opor-se s atividades
que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou
profundidade tais, que ele no tenha motivo legtimo em
impedi-las.
Propriedade (ou domnio) plena
quando todos os seus direitos
elementares e os direitos de usar,
gozar e dispor esto reunidos em
mos de um s titular. Sendo tais
elementos autnomos, nem sempre
so detidos por um s indivduo.
A propriedade do solo no abrange as jazidas, as minas e
demais recursos minerais, os potenciais de energia
hidrulica e os monumentos arqueolgicos.
O proprietrio do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego
imediato na construo civil, desde que no submetidos transformao industrial.
Qual a diferena entre propriedade e posse?
comum confundirmos propriedade com posse. A propriedade distingue-se da posse,
porque:
3 A p r op r ied a d e a relao entre uma determinada pessoa e uma coisa
especfica. Ela est alicerada na vontade objetiva da lei, implicando um
poder jurdico, e criando uma relao de direito. O proprietrio pode usar,
gozar e dispor da coisa e usar meios jurdicos para retom-la de quem
injustamente a possua ou detenha.
3 A p os s e consiste numa relao de pessoas e coisa, fundada na vontade do
possuidor, criando mera relao de fato.
Quais as caractersticas da posse de um imvel?
A p os s e uma situao de fato, em que uma pessoa,
independente ou no de ser proprietria, exerce sobre esta
coisa poderes ostensivos, conservando-a e defendendo-a.
Posse o exerccio de um dos direitos
inerentes propriedade, o modo pelo
qual esta se manifesta. A posse
distinta do domnio e tem vida
autnoma, independente. Pode existir
isoladamente ou coexistir com ele.
Adquire-se a posse desde o momento em que se torna
possvel o exerccio, em nome prprio, de qualquer dos
poderes inerentes propriedade.
A posse pode ser adquirida pela prpria pessoa que a pretende ou por seu
representante; e por terceiro sem mandato, dependendo de ratificao.

Quais so os efeitos da posse?
5 O direito ao uso dos interditos.
5 A percepo dos frutos.
5 O direito da reteno por benfeitorias.
5 A responsabilidade pelas deterioraes.
5 A posse conduz ao usucapio.

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Se o direito do possuidor contestado, o nus da prova compete ao adversrio, pois a
posse estabelece-se pelo fato. O possuidor goza da posio mais favorvel em ateno
propriedade.
Quais os tipos de aes para defesa da posse?
O Direito Brasileiro estabelece seis modalidades de
aes para defesa da posse:
1) Ao de manuteno da posse.
2) Ao de integrao de posse.
3) Interdito proibitrio.
4) Ao de imisso de posse.
5) Embargos de terceiros senhor e possuidor.
6) Ao de nunciao de obra nova.

Como se perde a posse?
Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o
bem, ao qual se refere o Cdigo Civil:
Art. 1.196:Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o
exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade.

A posse tambm perde-se por:
- Alienao;
- Renncia;
- Abandono;
- Perecimento da coisa;
- Desapropriao.

SAIBA MAIS
Para agregar mais informaes, sugiro a leitura do texto: A Legitimao de Posse de
Patrcia Fortes Lopes Donzele (Advogada, Mestre em Direito pela UFG e Professora
universitria em Catalo-GO), disponvel no seguinte endereo da Internet:
http://www1.jus.com.br/doutrina/texto.asp?id=5101 .


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Qual o conceito do Direito?
Seja o imvel de propriedade ou de posse, ele estudado pela cincia do Direito. A
cincia do Direito determina, aplicando as leis, como devem ser efetuadas as
transaes, quais os direitos e quais os deveres dos integrantes do processo.
O direito a realizao da lei. Subjetivamente considerado, o interesse
protegido pela ordem jurdica que cada um tem de agir, praticar, ou no,
livremente um ato lcito, ou exigir que outrem o pratique ou se abstenha de o
praticar. (RAIMUNDO e ALMEIDA, 2002, p.130).
Como se classificam os tipos de direitos reais?
Os direitos reais classificam-se, genericamente, em duas categorias:
1) Di r ei t os s ob r e a coi s a p r p r i a : a propriedade. Direitos de uso, gozo fruio e
disposio da mesma. O direito real pleno, ou seja, a propriedade, tem por objeto
a coisa mvel ou imvel, corprea ou incorprea, do prprio titular.
2) Di r ei t os s obr e a coi s a a lh ei a : os direitos esto garantidos em contratos,
normalmente onerosos prevendo uma contrapartida. Os direitos reais limitados,
incidentes sobre coisa alheia, tm por objeto a propriedade limitada. So direitos
que implicam em restries propriedade alheia, em benefcio do titular:
Di r ei t os r ea i s d e goz o ou f r u i o: superfcie, servides, usufruto, uso,
habitao, renda, constitudos sobre imveis.
Di r ei t os r ea i s d e ga r a n t i a : penhor, anticrese, hipoteca e alienao
fiduciria em garantia.
Di r ei t os r ea i s d e a q u i s i o: o direito do promitente comprador do
imvel.


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Os Direitos Reais de Gozo ou Fruio

Conforme citados anteriormente, os direitos reais de gozo ou fruio, podem ser o
usufruto, a servido, o uso, a habitao, a superfcie e a renda. Veremos os principais:

1) USUFRUTO
O usufruto constitui o direito real de fruir
(gozo, posse, usufruto) a utilidade e frutos de
uma coisa, enquanto temporariamente
destacada da propriedade.
A funo econmica do usufruto assegurar
meios para a subsistncia de certos
proprietrios quando se institui a algum
determinado imvel.
O Novo Cdigo Civil estabelece que:

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Art. 1.390: O usufruto pode recair em um ou mais bens, mveis ou
imveis, em um patrimnio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe o todo ou
em parte, os frutos e utilidades.

O usufruturio, ou usufruidor aquele a quem foi concedido os direitos, posse, uso e
gozo da coisa.
Como ocorre a extino do usufruto?
O usufruto se extingue quando cancelado o registro no Cartrio de Registro de Imveis,
atravs de:
5 Renncia ou morte do usufruturio.
5 Termo de sua durao.
5 Extino da pessoa jurdica em favor de quem, o usufruto, foi constitudo,
ou se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se comeou
a exercer.
5 Cessao do motivo de que se origina.
5 Destruio da coisa.
5 Consolidao.
5 Culpa do usufruturio, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os
bens, no lhes acudindo os reparos de conservao.
5 No uso, ou no fruio, da coisa em que o usufruto recai.

2) USO
O Novo Cdigo Civil assim nos d o conceito de Uso:
O usurio usar da coisa e perceber os seus frutos, quanto o exigirem
as necessidades suas e de sua famlia.
Avaliar-se-o as necessidades pessoais do usurio conforme a sua condio
social e o lugar onde viver.

Ou seja, como uma restrio ao usufruto, pois se d em
relao deteno temporria da coisa alheia para dela tirar
as utilidades, para si ou sua famlia em coisas mveis e
imveis.
O uso difere na sua extenso e durao. O uso
personalssimo e no pode ser cedido a outro.
Conforme o Novo Cdigo Civil:
As necessidades da famlia do usurio
compreendem as de seu cnjuge, dos filhos solteiros
e das pessoas de seu servio domstico.
So aplicveis ao uso, no que no for contrria sua natureza, a disposio
relativa ao usufruto.

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3) HABI TAO
Assim dispe o Cdigo Civil:
Art 1.414: Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente
casa alheia, o titular deste direito no a pode alugar, nem emprestar, mas
simplesmente ocup-la com sua famlia.

Por sua vez, uma forma de uso regida pelas disposies do usufruto. No pode ser
dividida nem cedida, s pode ser exercida pessoalmente e confere ao usurio direitos e
deveres.
Quais os direitos do usurio?
Fruir a utilidade da coisa.
Perceber frutos que bastem s suas necessidades e de sua famlia.
Administrar a coisa.
Quais os deveres do usurio?
Conservar a coisa.
No dificultar o exerccio dos direitos do proprietrio.
Restituir a coisa. Assim como o uso, a habitao extingue-se pelos mesmos
modos como se acaba o usufruto.

4) USUCAPI O
Usucapio aquisio de propriedade mvel ou imvel pela posse prolongada e sem
interrupo, durante o prazo legal estabelecido para a prescrio aquisitiva.
Quais as exigncias que precisam ser atendidas para a legalizao do usucapio?
Para obter legalmente o domnio, a situao da posse necessita atender algumas
caractersticas:
5 Possuir rea, urbana ou rural, de at 250 metros quadrados por 05 (cinco) anos,
ininterruptamente e sem oposio, utilizando para sua moradia ou de sua famlia.
5 No ser proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
5 Em reas maiores de 250 metros quadrados, ocupadas por populao de baixa renda para sua
moradia, por mais de cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, onde no for possvel
identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, existe a possibilidade de serem usucapidas
coletivamente, desde que os possuidores no sejam proprietrios de outro imvel urbano e rural.
5 O condomnio especial constitudo indivisvel, no sendo passvel de extino, salvo
deliberao favorvel tomada por, no mnimo, dois teros dos condminos, no caso de execuo
de urbanizao posterior constituio do condomnio.


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5) SERVI DO
A servido um direito real sobre coisa alheia de carter acessrio, perptuo e
indivisvel. Uma vez criada a servido e inscrito o ato que a institui, a servido se
incorpora ao prdio dominante. Este direito real se transmite a quem quer que seja o
proprietrio do prdio dominante, e onera o prdio serviente, seja quem for seu dono.
A servido perptua, no sentido de que irresgatvel sem anuncia do proprietrio do
prdio dominante.
o direito real constitudo em favor de um prdio (o dominante), sobre outro prdio (o
serviente), pertencente a dono diverso. A servido tem por fim aumentar a utilidade do
prdio dominante e implica restries trazidas ao prdio serviente.
Quais os tipos de Servido?
- S er v i d o d e Pa s s a gem : o proprietrio de um imvel assegura a
prerrogativa de transitar pelo imvel de outrem.
- S er v i d o d e I lu m i n a o ou Ven t i la o: fica o dono do prdio serviente
impedido d construir em determinada rea de seu terreno, para no
prejudicar acesso de luz ou de ar ao prdio dominante.
- S er v i d o d e Aq u ed u t o ou d e Ga s od u t o: o proprietrio de um prdio (ou
terreno) tem a prerrogativa de fazer com que a gua (ou o gs) a este
necessria atravesse pelo prdio (ou terreno) serviente.
- S er v i d o d e Pa s t a g en s : adquire um criador o direito de fazer com que o seu
gado se alimente nos pastos do imvel serviente.

SAIBA MAIS
Como exemplo de servido de gasoduto, sugerimos a leitura de um texto disponvel na
Internet, que mostra os cuidados que se deve ter em relao a tubulao aparente de Gs
Natural de Petrleo (GNP) pela Transportadora Brasileira do Gasoduto Brasil-Bolvia
(TBG). Esta cartilha est disponvel no site:
http://www.tbg.com.br/site/cgi/cgilua.exe/sys/start.htm?sid=23
O que caracteriza a indivisibilidade das servides?
A servido no pode ser instituda em favor de parte ideal do
prdio dominante, nem pode incidir sobre parte ideal do prdio
serviente.
Se o proprietrio do imvel dominante se torna condmino do
serviente, ou vice-versa, mantm-se a servido.
Defendida a servido por um dos condminos do prdio
dominante, a todos aproveita a ao.
Ela subsiste, no caso de partilha, em benefcio de cada um dos
quinhes do prdio dominante, e continua a gravar cada um dos
quinhes do prdio serviente.

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Como se d a extino das servides?
Pelo cancelamento de sua transcrio no Registro de Imveis. O cancelamento da
servido deve ser deferido por ato judicial e a pedido do dono do prdio serviente,
mesmo com impugnao do dono do prdio dominante:
5 Quando o titular houver renunciado a sua servido.
5 Quando a servido for de passagem, que tenha cessado pela abertura de
estrada pblica acessvel ao prdio dominante.
5 Quando o dono do prdio serviente resgatar a servido.
5 Pela reunio de dois prdios no domnio da mesma pessoa.
5 Pela sucesso das respectivas obras por efeito do contrato, ou de outro ttulo
expresso.
5 Pelo no-uso, durante dez anos contnuos.


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Os Direitos Reais de Garantia da Propriedade

So exemplos de direitos reais de garantia da
propriedade o penhor, a hipoteca e a anticrese. Sendo
que estes diferem dos direitos reais de gozo como a
Enfiteuse: direito real em contrato
perptuo, alienvel e transmissvel
para os herdeiros, pelo qual o
proprietrio atribui a outrem o domnio
til de imvel, contra o pagamento de
uma penso anual certa e invarivel;
aforamento
en fit eu s e, o usufruto, o uso, a habitao e as
servides.
Enquanto o titular de direitos reais de gozo pode usar e
fruir o objeto de posse, o titular de direitos reais de
garantia pode, por sua iniciativa, obter a satisfao da
dvida garantida pela coisa.
Dispe o Novo Cdigo Civil que:
S aquele que pode alienar poder empenhar, hipotecar ou dar em
anticrese. S os bens que se podem alienar podero ser dados em penhor,
anticrese ou hipoteca.
A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais
estabelecidas por quem no era dono.
A coisa comum a dois ou mais proprietrios no pode ser dada em garantia
real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode
individualmente dar em garantia real a parte que tiver.

1) PENHOR
Direito real que submete coisa mvel ou mobilizvel ao pagamento de uma dvida,
assim, este ficar como garantia ao pagamento de uma obrigao assumida ou
determinada legalmente.
Geralmente objeto de coisas mveis, mas tambm pode recair sobre as imveis, como
no caso do penhor agrcola e pecurio.

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O que pode ser objeto de penhor?
As coisas mveis.
Os imveis por acesso.
Os direitos.
Os ttulos de crdito.
Quais as principais caractersticas do penhor?
de natureza indivisvel.
Pressupe a existncia da dvida, como garantia de pagamento de uma
dvida.
Deve pertencer ao prprio devedor, a coisa oferecida em garantia.
O credor no pode, sem mais formalidades, ficar com o objeto da garantia.
um direito de certa durao e no pode exceder a um certo prazo.
A tradio efetiva a entrega da coisa ao credor, que tambm inerente ao
penhor.
Como acontece a extino do penhor?
Extinguindo-se a obrigao.
Perecendo a coisa.
Renunciando o credor. Presume-se a renncia do credor quando consentir
na venda particular do penhor sem reserva de preo, quando restituir a sua
posse ao devedor, ou quando anuir sua substituio por outra garantia.
Confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da
coisa.
Dando-se a concesso judicial, a remisso ou a venda da coisa empenhada,
feita pelo credor ou por ele autorizada.

2) ANTI CRESE
Diferentemente do penhor comum, a anticrese recai em bem imvel e constitui-se do
direito real de perceber os frutos sobre um imvel alheio. Estabelece o novo Cdigo
Civil:
Art. 1.506: Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imvel
ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensao da dvida, os
frutos e rendimentos. permitido estipular que os frutos e rendimentos do
imvel sejam percebidos pelo credor conta de juros, mas se o seu valor
ultrapassar a taxa mxima permitida em lei para as operaes financeiras, o
remanescente ser imputado ao capital. Quando a anticrese recair sobre bem
imvel, este poder ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrtico, ou a
terceiros, assim como o imvel hipotecado poder ser dado em anticrese.

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Como se d a extino da anticrese?
A extino se d com o real pagamento da dvida, ou com o perecimento da coisa dada
em garantia, ou ainda pela desapropriao.

3) HI POTECA
um direito real de garantia onde o devedor confere ao credor um imvel de sua
propriedade para possvel resgate de dvida, estabelecida para assegurar o pagamento e
fortalecer o crdito. A hipoteca surge com a sua inscrio e se extingue com a averbao
de sua causa extinta no Registro Imobilirio.
Quais os princpios que regem a hipoteca?
- O p r i n c p i o d a es p eci a li z a o: que consiste na determinao precisa e
pormenorizada dos bens dados em garantia, com suas caractersticas e
caracterizaes, bem como o montante da dvida, prazo, taxas de juros,
etc.
- O p r i n c p i o d a p u bli ci d a d e: que se faz por meio de registro no Cartrio
de Imveis para dar cincia a todos os interessados que o imvel est
sujeito ao nus hipotecrio. A validade da hipoteca depende que o devedor
seja o proprietrio do imvel dado em garantia.
Quais os Bens que podem ser objeto de hipoteca?
Os imveis e os acessrios dos imveis conjuntamente com eles.
As estradas de ferro.
Os recursos naturais, independentemente do solo onde se acham.
Os navios e as aeronaves.
Qual a classificao das hipotecas quanto sua origem?
- Con ven cion a l: quando se origina de um contrato. Aquela que deriva do
livre consentimento das partes em que o devedor oferece em garantia,
assegurando desta forma, a execuo de uma obrigao. Na escritura devem
constar:
os totais da dvida;
o prazo fixado para pagamento;
a taxa de juros, se houver;
a descrio pormenorizada da coisa dada em garantia.
- Lega l: quando emana da lei. a que no se origina de um contrato, mas a
que imposta pela lei.
- J u d icia l: quando decorre da sentena.

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Quais os casos aplicados Hipoteca Legal?
5 s pessoas de direito pblico interno, sobre os imveis pertencentes aos
encarregados da cobrana, guarda ou administrao dos respectivos fundos
e rendas.
5 Aos filhos, sobre os imveis do pai ou da me que passar a outras npcias,
antes de fazer o inventrio do casal anterior.
5 Ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imveis do delinqente, para
satisfao do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais.
5 Ao co-herdeiro, para garantia do seu quinho ou torna da partilha, sobre o
imvel adjudicado ao herdeiro que fez a reposio.
5 Ao credor sobre o imvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preo da
arrematao.
Em que consiste a remisso de hipoteca?
A remisso de hipoteca a liberao do imvel hipotecado mediante o pagamento feito
ao credor, ou da totalidade da dvida ou do valor do imvel. Em outras palavras o
perdo da dvida que pode ser expressa e tcita.
Quem tem o direito de resgatar o imvel hipotecado?
- O p r p r i o d eved or : a este se concede a prerrogativa de resgat-la dentro do
processo de execuo, depois da primeira praa e antes da assinatura do auto de
arrematao, depositando o montante da dvida ou o valor oferecido naquela
praa.
- O cr ed or d a s egu n d a h ip ot eca : se houver mais de uma hipoteca onerando o
imvel, o credor da segunda hipoteca s ter como garantia daquilo que sobrar,
aps o pagamento do primeiro credor.
- O a d q u ir en t e d o I m vel Hip ot eca d o: a lei confere ao adquirente do imvel
hipotecado o direito de resgat-lo. Segundo o Cdigo Civil:
Art. 1.481: ...dentro de 30 dias subseqentes transcrio do
ttulo aquisitivo, ao adquirente pode citar os credores hipotecrios,
propondo importncia no inferior ao preo por que o adquiriu.
Como se d a extino da hipoteca?
Arrematao: a compra de quaisquer
bens, feita em leilo pblico.
Pela extino da obrigao principal.
Adjudicao: Ato pelo qual os bens
penhorados ao devedor, e levados
leilo, so transmitidos ao credor, por
preo igual ao da avaliao, ou pelo
valor de maior lano, quando
arrematados por terceiro.

Pelo perecimento da coisa.
Pela resoluo da propriedade.
Pela renncia do credor.
Pela remio.
Pela a r r em a t a o ou a d ju d ica o.

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Os Direitos Reais de Dispor em Venda ou Aquisio

O proprietrio tem o direito de dispor o seu imvel para
venda e poder faz-lo caso no haja nenhum
impedimento, tais como: hipoteca, concordncia do
cnjuge, alienao, desapropriao, etc.
Quando o imvel no tem nenhum impedimento legal
de venda e o proprietrio assina uma promessa de venda
e todas as clusulas so cumpridas pela outra parte, esta
promessa irrevogvel.
Na promessa de compra e venda, o titular no tem os
atributos do domnio sobre a coisa. Tanto por suas
caractersticas como por suas finalidades, consideramos
como um direito real novo. Distingue-se dos direitos reais de gozo e diferencia-se dos
direitos reais de garantia.

-
PO NTO C HA VE:
No devemos confundir o Contrato Preliminar de Compra e Venda com o direito real
respec tivo: o primeiro o ato causal do segundo.

O Contrato Preliminar de Compra e Venda pode tornar-se a causa geradora do direito
real. A Promessa de Compra e Venda um pr-contrato que tem por objetivo a
celebrao de outro, que ser o contrato definitivo.

Vejamos alguns requisitos da Lei no Cdigo Civil:
Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e
registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente
comprador direito real aquisio do imvel.
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem
cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme
o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao
juiz a adjudicao do imvel.

Quais os principais requisitos de um Contrato Preliminar de Compra e Venda?
5 Irretratabilidade: para que a promessa de venda inicie um direito real, necessrio que no
exista clusula de arrependimento. A irretratabilidade significa que este contrato no pode ser
desfeito ou revogado pela vontade de uma das partes. Ele a garantia real que o negcio ser
efetuado.
+No caso de um Contrato Preliminar de Compra e Venda de um apartamento.
5 Imvel: no existe o direito real na promessa de venda de coisa mvel. Somente imvel e
qualquer imvel (loteado ou no loteado).
+Este tipo de Contrato Preliminar de Compra e Venda no passvel de utilizar-se no caso de
um bem que no seja um imvel, como um automvel, um caminho, etc.

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5 Preo: seja este pago vista ou dividido em prestaes, neste tipo de contrato, sempre deve ser
descrito o valor do negcio acordado entre as partes.
5 Inscrio: o ponto importante desse direito real a inscrio no registro imobilirio. Antes do
registro existem apenas direitos meramente obrigacionais. obrigatria a inscrio no Cartrio
de Registros de Imveis deste Contrato, para que tenha a devida validade.
5 Outorga uxria: no pode ser dispensada; qualquer que seja o regime de comunho de bens, o
marido no pode gravar nem alienar de nus reais as coisas imveis, sem o consentimento da
mulher.
+Nem a mulher nem o marido, podem vender o imvel, adquirido aps o casamento, sem o
consentimento do outro.
Quais as outras formas de aquisio de um imvel?
1. Alu vi o: Diz respeito a um terreno sedimentar que se acrescenta lentamente alm
dos de marinha, que se forma margem de um rio navegvel, oriundo de depsitos
ou aterros naturais ou de desvio do curso de suas guas. uma forma de acesso de
propriedade imvel.
Os acrscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por
depsitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou
pelo desvio das guas destas, pertencem aos donos dos terrenos
marginais, sem indenizao.
2. For m a o d e ilh a s : a formao de ilhas pelo desvio da corrente. As ilhas que se
formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietrios
ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:
- As que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos sobrevindos aos
terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporo de suas
testadas, at a linha que dividir o lveo em duas partes iguais.
- As que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se
acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado.
- As que se formarem pelo desdobramento de um novo brao do rio continuam
a pertencer aos proprietrios dos terrenos custa dos quais se constituram.
3. Avu ls o: o modo de aquisio da propriedade imvel pela superposio ou
adjuno de uma poro de terra arrancada de seu lugar originrio por fora maior
da natureza.
Quando, por fora natural violenta, uma poro de terra se destacar
de um prdio e se juntar a outro, o dono deste adquirir a propriedade
do acrscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenizao, se,
em um ano, ningum houver reclamado.
4. Aba n d on o d e lveo: a mudana do curso do rio, quando este era o limtrofe da
propriedade, ento h perda de propriedade para uma parte e ganho para a outra,
sem necessidade de indenizao.
O lveo abandonado de corrente pertence aos proprietrios
ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenizao os donos
dos terrenos por onde as guas abrirem novo curso, entendendo-se que
os prdios marginais se estendem at o meio do lveo.

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As Formas de Perda de um Imvel

A propriedade imvel se perde quando ocorrer:
- Ali en a o: quando da venda do imvel.
- R en n ci a : que o abandono manifestado expressamente pelo titular do
domnio que assim se desfaz dos seus direitos sobre o imvel.
- Ab a n d on o: quando o proprietrio deixa de usar o imvel de forma
definitiva, porm, sem manifestao expressa.
- Per eci m en t o: quando o imvel, por fenmeno natural ou provocado pelo
homem, desaparece.
- Des a p r op r i a o: que um ato de fora do Estado que, para atender ao
interesse pblico da comunidade, tira, o domnio da propriedade atravs de
uma indenizao.
- Con f i s co: um imvel pode ser confiscado quando foi adquirido atravs de
crimes contra a administrao publica, por danos ambientais, trafico de
drogas, corrupo, crimes contra a Receita Federal, INSS, outros.

-
PO NTO C HA VE:

Tanto a venda, quanto a renncia, por serem atos formais, somente produzem efeitos
depois que os ttulos houverem sido registrados no Registro de Imveis.

>ATIVIDADES DE AUTO-AVALIAO
Leia com ateno os enunciados e responda:
1) Relacione as colunas adequadamente.
A Imveis por disposio da lei.
B Imveis por acesso intelectual.
C Imveis por acesso fsica artificial.
D Imveis por natureza.
( ) Bens fsicos que, por sua natureza, no podem ser removidos.
( ) Direitos adquiridos tais como hipoteca, penhor e usufruto.
( ) Bens permanentes que visam facilitar ou melhorar os desempenhos.
( ) Bens irremovveis colocados em algum local pela ao humana.

2) Analise as situaes e escreva ao final de cada uma o direito a que se referem:
Como J os Carlos deve a J ane uma certa quantia e deu a ela um televisor como garantia
da dvida, J ane levou o televisor para casa e dever mant-lo at receber o pagamento.
____________________________________________________________

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Sebastio comprou um apartamento para sua esposa sob a condio de que seus pais
morem nele enquanto viverem.
____________________________________________________________
J oaquim levantou um alto emprstimo no banco para montar uma firma e deu como
garantia uma fazenda e a casa em que mora.
____________________________________________________________

3) Explique os direitos do proprietrio:
Direito de usar:
____________________________________________________________
____________________________________________________________
Direito de gozar:
____________________________________________________________
____________________________________________________________
Direito de dispor:
____________________________________________________________
____________________________________________________________

4) Escreva nos parnteses, C para as afirmativas certas ou E para as erradas:
( ) Os direitos do proprietrio no podem sofrer restries.
( ) O Estado pode desapropriar um imvel em funo de uma necessidade social,
para ser usado a servio da coletividade, mediante indenizao ao proprietrio.
( ) Os municpios estabelecem normas sobre uso de terrenos marinhos em sua
jurisdio.
( ) Os municpios fazem determinaes sobre gabaritos para construes e
loteamentos.
( ) O proprietrio de um terreno no tem a posse do subsolo.
( ) A utilizao de terrenos de fronteira deve ser decidida pelos dois pases
confrontantes.

RESUMO
Bem imvel todo aquele que, por sua natureza ou destino, no pode ser removido de
um lugar para outro sem perda de sua forma e/ ou substncia.
Os imveis podem ser classificados em comerciais e residenciais conforme a sua
destinao; em urbanos e rurais conforme a sua localizao; ou, ainda, conforme o
Cdigo Civil, em imveis por natureza, imveis por acesso fsica artificial, imveis por
acesso intelectual e imveis por disposio da lei.
Os proprietrios tem asseguradas por lei trs classes de direito: de usar, de gozar e de
dispor.
O direito de usar consiste na liberdade de decidir como utilizar o imvel, desde que
respeitadas as eventuais restries locais.
O direito de gozar consiste em usufruir do imvel.

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O direito de dispor consiste na liberdade de decidir como e quando dispor do imvel.
Os direitos do proprietrio tem limites em normas federais ou locais que estabelecem
parmetros a serem observados quanto a loteamentos, gabaritos de construo,
natureza do imvel por localizao, terrenos especiais (marinhos e de fronteira),
explorao do subsolo, desapropriao, etc.
O Cdigo Civil estabelece as formas de aquisio e perda do imvel.
So formas de aquisio do imvel: registro do imvel, acesso, usucapio, direito
hereditrio.
Registro do imvel o ato oficial e solene de transferncia do imvel que se d pela
transcrio do ttulo de transferncia da propriedade do Registro de Imveis.
Acesso o aumento do Bem do proprietrio por processos narurais.
Usucapio a aquisio do direito de propriedade pela sua posse prolongada sem o
conhecimento e consentimento do proprietrio original.
So formas de perda do imvel: renuncia, alienao, abandono, desapropriao e
confisco.
Renncia a desistncia expressa e definitiva da posse do imvel.
Alienao a transferncia do imvel para outra pessoa voluntria ou
involuntariamente. o caso mais comum da perda do direito de posse.
Abandono ocorre quando o proprietrio no utiliza o imvel sem contudo manifestar
expressamente a sua inteno de no mais us-lo.
Desapropriao a transferncia da propriedade do imvel para o Estado, mediante
indenizao e independente da vontade ou interesse do proprietrio.
Confisco a tomada, pelo Estado, da propriedade como penalidade imposta ao
proprietrio por transgresses legais graves, no cabendo qualquer tipo de indenizao.


REFERNCIAS
NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO. So Paulo: Ed. Revista dos Tribunais. 2003.
J UNQUEIRA, Gabriel J . Pereira. As p ect os J u r d icos d os Negcios I m obili r ios .
Rio de J aneiro: Ed. LED. 2003.
_____ . Te or ia e Pr t ica d o Dir eit o I m obili r io. Rio de J aneiro: Ed. LED. 2002.
AGIARIAN, Hercules. Cu r s o d e Dir eit o I m ob ili r io. Rio de J aneiro: Lumen J ris.
2000.
ALMEIDA, Maria C. Ladeira. Ret ifica o d e r ea s n o Regis t r o I m obili r io. So
Paulo: J urcia Brasileira. 1999.
BERSONI, Darcy. Dir e it os Rea is . So Paulo: Saraiva. 1999.
CARVALHO, Afrnio. Regis t r o d e I m veis . Rio de J aneiro: Forense. 1998.
LIMA, Frederico H. Viegas. Da Alien a o Fid u ci r ia em Ga r a n t ia d a Cois a
I m vel. Paran: J uru. 1999.
ORLANDI NETO, Narciso. Ra t ifica o d o Regis t r o d e I m veis . So Paulo:
Oliveira Mendes. 1999.
PEREIRA, Lafayete Rodrigues. Dir e it o d a s Cois a s . Rio de J aneiro: Freitas. 1995.
RIOS, Arthur. Ma n u a l d e Dir eit o I m obili r io. Paran: J uru. 1999.

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Unidade 3

A Comercializao do Imvel




Objetivos de aprendizagem
Aps o estudo desta unidade voc ser capaz de:
- Reconhecer os diferentes tipos de contratos utilizados na intermediao
imobiliria.
- Identificar as caractersticas dos honorrios do Corretor de Imveis frente aos
vrios tipos de transaes.
- Identificar a documentao necessria e aconselhvel para efetuar uma
transao imobiliria legal e segura.
- Reconhecer os tipos de Registros de Imveis exigidos durante a
comercializao dos imveis.
- Identificar os tipos de avaliaes possveis conforme as caractersticas do
imvel envolvido na transao.

_ Sees de estudo
Nesta unidade voc vai estudar os seguintes assuntos:
SEO 1: Os Contratos nas Transaes Imobilirias
SEO 2: Os Honorrios
SEO 3: A Documentao
SEO 4: Os Registros de Imveis
SEO 5: A Avaliao do Imvel

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@ Para incio de conversa
Como voc j deve ter percebido, em notcias de jornal e televiso, o mercado
imobilirio atualmente ganha destaque por apresentar-se como melhor opo para quem
deseja realizar um bom negcio e investir suas economias.
Como corretor de imveis voc deve perceber as excelentes oportunidades de negcios,
j que a compra de imveis est sendo considerada como o investimento mais seguro, se
comparada outros investimentos financeiros.
Para que o investidor tenha a garantia de realizar o melhor negcio indispensvel a
consultoria de um corretor de imveis habilitado e credenciado.
Voc, como profissional credenciado, estar apto a informar sobre
a idoneidade da construtora, o cumprimento do prazo de entrega, a
qualidade dos materiais utilizados na construo do imvel, o
memorial descritivo da obra, a documentao referente ao aval da
prefeitura, localizao do terreno, avaliao do imvel,
rentabilidade sobre sua locao, entre outros.
Vale ainda ressaltar a grande importncia do segmento imobilirio
para o Brasil. Com o maior investimento em imveis, amplia-se a
gerao de empregos diretos e indiretos, produzindo uma reao em cadeia que
certamente contribuir para aumentar a confiana sobre o futuro da estabilizao
econmica do pas.
Nesta unidade voc vai estudar acerca das formas e dos meios da comercializao dos
imveis novos ou usados, lhe fornecendo, com isto, as ferramentas necessrias para
possibilitar um exitoso trabalho.


SEO 1
Os Contratos nas Transaes Imobilirias

Contrato, do latim contractus, conveno, ajuste, pacto. Os romanos conceituavam
contrato como sendo,
...o mtuo consenso de duas ou mais pessoas sobre o mesmo objeto.
Um contrato a combinao de interesses de pessoas sobre determinada coisa. o
acordo de vontades que tem por fim criar, modificar ou extinguir um direito.


PARA REFLETIR:
Alm das condies para sua validade o contrato possui trs princpios bsicos:
5 O princpio da autonomia, significando, a, a liberdade das partes na estipulao do que
melhor lhes convenha;
5 O princpio da supremacia da ordem pblica ou seja a vontade das partes tem como limite
os termos da legislao pertinente matria, aos princpios da moral e da ordem pblica.
5 O princpio da obrigatoriedade, onde as partes fazem suas leis e regras em comum e num
pacto de concordncia cada um compromete-se a respeitar.

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Um contrato se caracteriza, efetivamente, como o negcio jurdico bilateral que tem por
finalidade gerar obrigaes entre as partes.
'
Ateno!
A legislao relativa aos contratos est contida nos artigos 1079 a 1504 do
Cdigo Civil. oportuno ressaltar que a lei brasileira no conceitua contrato.
Conveno, pacto, convnio, ajuste, so expresses sinnimas no Direito Civil,
pois tm a mesma idia como fundamento e o mesmo contedo jurdico.

O contrato pressupe a interveno de duas ou mais pessoas que acordam sobre
determinada coisa. A manifestao da vontade ou consentimento recproco requisito
essencial dos contratos.
Contrato um acordo de vontades de duas ou
mais pessoas, para criar, modificar, ou
extinguir entre si uma relao de direito. O
mesmo que conveno. Meio empregado na
conjugao de vontades para realizar o
negcio jurdico. Instrumento que deste faz
prova. (RAIMUNDO et ALMEIDA, 2002,
p.106).
Nas transaes imobilirias, voc vai se deparar com o
uso de diversos tipos de contratos, que sero utilizados conforme a convenincia e o
tipo de negcio a ser realizado. Veja quais so os mais utilizados na comercializao de
imveis:

1) CONTRATO DE MEDI AO
O Contrato de Mediao o documento em que o dono do imvel autoriza o corretor a
promover a venda.
Este documento deve ser feito em duas vias e assinado por ambos. Ao assinar, o
vendedor deve ser alertado, quanto ao valor e condies de venda, alm da
percentagem ajustada e ao estabelecimento do prazo para que o corretor complete a
mediao.

-
PO NTO C HA VE:

O anncio pblico de um imvel, s poder ser realizado, por Corretor de Imveis,
pessoa fsica ou jurdica, que tiver contrato escrito de mediao ou autorizao escrita
para aliena o do imvel anunciado.

2) CONTRATO DE OPO DE VENDA
a autorizao do cliente para ofertar e vender o seu imvel no mercado. Este
documento exigido pelo CRECI e garante o recebimento da comisso do cliente em
caso de contestao judicial.

3) CONTRATO DE OPO DE COMPRA
a proposta do comprador ao imvel anunciado, que dever ser datada e assinada,
descrevendo a forma de pagamento.

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4) COMPROMI SSO DE COMPRA E VENDA
um contrato firmado entre as partes, descrevendo as condies do negcio. Costuma
ser efetuado quando h parcelamento de valores ou demora no tramite de algum
documento. No passvel de ser anulado, revogado ou alterado por ato posterior.

5) CONTRATO DE LOCAO
feito entre o locador e o locatrio, visando assegurar ao primeiro, obrigaes do
segundo, com respeito remunerao, prazos e garantias de um imvel, bem como
resguardar ao locatrio os direitos previstos em lei.


SAIBA MAIS:
No decorrer de uma transao imobiliria, outros documentos tambm fazem parte instrumental
do processo, so eles:
- Termo de Vistoria: normalmente quando se inicia e quando se finaliza um contrato de locao,
este termo efetuado. Nele so descritos as condies detalhadas do imvel e de seus mveis
e utenslios. Este termo um aditivo ao contrato. Os dois termos sero confrontados, o ltimo
com o primeiro. Ele dever ser assinado por ambas as partes.
- Memorial Descritivo: normalmente utilizado como aditivo de contratos de compra e venda de
imveis na planta. Este termo descreve todas as condies de acabamento, mveis e outros que
ter no futuro o imvel comprado.
- Termo de Visita: quem assina este termo o cliente que visita o imvel. Este termo
importante, pois assegura o pagamento da comisso ao Corretor se o visitante fechar o negcio
direto com o vendedor. A comisso devida caso o Corretor tiver opo de venda vlida. Este
termo que complementa as garantias do Corretor, com a Opo de Venda.
- Arras ou Sinal: garante, a indenizao da parte desistente do negocio a outra parte, caso no
haja no contrato clausula de arrependimento (art.420), ou seja, a devoluo em dobro do sinal
recebido, em caso da desistncia do negocio por quem recebeu ou simplesmente a reteno do
sinal por parte de quem recebe em caso da desistncia da outra parte. O Sinal ou Arras, em
contrato visa indenizar a parte inocente em caso de arrependimento, podendo ainda fazer parte
da indenizao se o prejuzo for provado maior pelo arrependimento da outra parte.


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Os Honorrios

Uma remunerao ao Corretor de Imveis devida
quando da concluso da intermediao. Essa
retribuio devida ao Corretor com percentual
combinado com o proprietrio sobre o preo da
transao.
Cada regio do pas tem uma variao com respeito
s comisses, que so fixadas pelos Sindicatos da
Categoria, e homologadas pelos conselhos
regionais.


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Tabela de Honorrios de Servios Profissionais para Sta Catarina*
I. Venda %
a) Imveis avulsos, com edificaes, situados no permetro urbano ou
suburbano
6%
b) Imveis avulsos, s/ edificaes, situados em regies urbanas ou
suburbanas
8%
c) Imveis avulsos, situados em zona rural de extenso suburbana,
ou fora do municpio ou sede de atividade do Corretor de Imveis
10%
d) Loteamentos 10%

II. Permuta
Nas permutas, os honorrios sero pagos sobre todas as
propriedades negociadas pelos respectivos, observadas as
mesmas percentagens do item I. Vendas.


III. Corretor de Imveis que atua junto s Imobilirias %
a) Pelo agenciamento 10% da comisso auferida
pela empresa
b) Pela corretagem 40% da comisso auferida
pela empresa

IV. Locao %
a) Para intermediao da locao, a ser cobrado do Locador. 60% do valor locatcio
contratado
b) Na avaliao para locao R$ 30,00 (trinta reais) para
valores fixados em locaes
at R$ 300,00 (trezentos
reais). Acima desse valor,
10% do preo fixado.

V. Honorrios de Administrao de Locao %
12% (doze por cento),
quando do seu repasse.
Ser cobrado sobre o valor mensal do aluguel, a cargo do locador,
no mximo



VI. Honorrios de Locao de Temporada %
Ser cobrado do locador, no mnimo 15% (quinze por cento) e no
mximo, 20% (vinte por
cento) sobre os valores
recebidos da locao


VII. Valor de Comercializao %
a) Parecer escrito quanto ao Valor de Comercializao de um imvel 0,5%
b) Valor mnimo a ser cobrado quanto ao Valor de Comercializao R$ 100,00 (cem reais)
* Tabela homologada pelo CRECI-SC, 1999.
'
Ateno!

de carter obrigatrio a contratao dos servios profissionais por escrito
(art. 20, item III da Lei 6.530 e art. 1 da Resoluo Cofeci n 458/95).

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A Documentao
Quais os documentos que devem ser exigidos para que um negcio seja seguro?
5 Ttulo de propriedade devidamente registrado e regularizado.
5 Certido de filiao de domnio pelo prazo de 20 (vinte) anos.
5 Certido negativa de nus pelo prazo de 20 (vinte) anos, repetindo os nomes dos proprietrios,
da mesma forma que na certido de filiao de domnio.
5 Certido negativa de aes reais e pessoais reipersecutrias pelo prazo de 10 (dez) anos, em
nome do proprietrio atual e de seus antecessores compreendidos nesse perodo.
5 Certido negativa de protestos de ttulos pelo prazo de 5 (cinco) anos, em nome do atual
proprietrio ou de seus antecessores dentro deste perodo.
5 Certido negativa de aes fiscais pelo prazo de 5 (cinco) anos em nome do atual proprietrio
ou de seus antecessores dentro deste perodo.
5 Certido negativa de registro de ttulos e documentos pelo prazo de 10 (dez) anos, sob a
responsabilidade do atual proprietrio e/ou dos antecessores neste mesmo perodo.
5 Certides negativas de impostos e taxas expedidas pelas reparties Federal, Estadual e
Municipal, em nome do atual proprietrio.
5 Certido negativa expedida pela Secretria Municipal de Obras e Servios Pblicos, atestando-
se o imvel est ou no sujeito rea de recuo ou investidura ou se est sujeito zona de
influncia do metr.
5 Certido de aes penais referentes ao crime contra o Patrimnio e contra a Administrao
Pblica, pelo prazo de 10 (dez) anos.
5 Certido de quitao expedida pela repartio providenciaria, para os casos a que se obrigam
as pessoas fsicas e jurdicas.
5 Certido comprovando que a associao ou sociedade civil se acha formalizada diante do
Cartrio de Registro Civil das Pessoas Jurdicas.
5 Certido comprovando e regularizando a firma comercial ou sociedade annima perante o
Registro do Comrcio.
5 Documento legal, se o imvel estiver alugado, provando a desistncia do inquilino quanto
preferncia de aquisio.

'
Ateno!
Antes de se lavrar o instrumento, deve-se verificar da necessidade ou no, de:
- Averbao da construo ou da demolio;
- Averbao da alterao do nome da rua, do nmero e demolio do imvel;

- Averbao da reconstruo;
- Averbao de desmembramento;
- Averbao de alterao do nome do vendedor e ou de seu cnjuge;
- Averbao do estado civil do vendedor e/ou de seu cnjuge;
- Reconhecer as firmas dos vendedores e testemunha em ttulos de instrumento
particular.

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Quais os documentos exigidos pelo Cartrio?
Normalmente os negcios so mais simplificados e o cartrio exige apenas os seguintes
documentos, para efetuar a transferncia de propriedade:
a) RG e CPMF de ambas as partes.
b) Escritura anterior.
c) Certido de Nascimento ou Casamento (o cnjuge
dever assinar caso tenha unio estvel).
d) Carn de IPTU.

'
Ateno!
Aconselhamos que voc seja mais cauteloso e exija as seguintes certides para dar segurana
a seu cliente:
- Certido de Dbitos na Prefeitura.
- Certido de Dbitos na Exatoria Estadual.
- Certido de nus no Cartrio de Registro de Imveis, onde est localizado o imvel.
- Certido Negativa de processos no Cartrio de Distribuio na Comarca onde est
localizado o imvel.
- Cartrio de Distribuio da Justia Federal, caso o proprietrio for empresa solicitar
Negativa de Dbitos e Processos (INSS Receita Federal e outros).


SEO 4
Os Registros de Imveis

O registro de imveis um ato de carter pblico, que tem por finalidade dar
publicidade da alterao da propriedade e da instituio de nus reais sobre imveis.
a garantia real do comprador com respeito ao direito sobre a coisa. no Cartrio de
Registro de Imveis, que a Escritura torna-se pblica.
Voc sabe qual a principal atribuio do Registro de Imveis?
A atribuio do Registro de Imveis a de se constituir no repositrio fiel da
propriedade imvel e dos negcios jurdicos a ela referentes.
Vamos descrever a seguir quais os tipos de registros de imveis mais utilizados durante
a comercializao de um imvel.

1) MATR CULA
A matrcula de um imvel a caracterizao e individualizao, diferenciando um do
outro. A matricula nica, e trata-se um nmero e letras que combinadas, que
individualizam imvel.

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PO NTO C HA VE:
A matrcula o ato jurdico mais importante que existe no direito imobilirio
brasileiro, porque, atravs dela, cada imvel fica perfeitamente c arac terizado, o
que d ao seu proprietrio direito real contra terceiros, assegurando, assim, o
domnio pleno da propriedade. Em razo disso, a lei assegura ao proprietrio o
direito de usar, gozar e dispor de seus bens, e de reav-los do poder de quem quer
que injustamente os possua (artigo 524 do Cdigo Civil Brasileiro).


2) AVERBAO
A Lei de Registros Pblicos determina em seu artigo 172 que no registro de
imveis sejam feitos o registro e a averbao, dependendo do caso,
dos ttulos ou atos constitutivos, declaratrios, translativos
(em que h transferncia ou transmisso) e extintos de
direitos reais sobre os imveis, reconhecidos em lei, inter
vivos ou causa mortis, quer para a sua validade em relao
a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
Averbao o lanamento de todas as ocorrncias que, por
qualquer modo, alterem ou anulem a relao entre pessoas
ou coisas, alterando ou criando registro, em cartrio ou
repartio pblica.
+
EXEMPLO:
Criao, transferncia ou anulao de hipoteca, averbao de loteamento, averbao de
incorporao, separao de casal, etc.


3) REGI STRO
Ato de registrar ou transcrever em livro especial, feita em instituio, rgos e cartrio,
para dar autenticidade e publicidade a atos, resguardando direitos contra terceiros.

-
PO NTO C HA VE:

Para assegurar o domnio da propriedade, a lei d ao ato jurdico da matrcula,
que compreende o registro ou transcrio, o que se c hama de publicidade. Assim,
o imvel fica constitudo em direito real erga omnes, ou seja, oponvel contra todos.

Para o adquirente ter assegurado o direito sua aquisio ele deve registrar o mesmo
no cartrio de Registro de Imveis, para dar publicidade troca de proprietrio.
Compete ao Oficial de Registro de Imveis, os seguintes atos:
5 Averbao
5 Matrcula
5 Registro



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Os atos do Registro de Imveis produzem efeitos importantes como:
5 Forma de aquisio de um imvel com o registro do ttulo de transferncia,
operando sempre a validade contra terceiros.
5 O modo de se constiturem e transferirem os reais direitos, quer os de gozo
como os de garantia, sobre imveis alheios.
5 Com a averbao na folha de matrcula ou competente registro,
determinando a extino do respectivo direito real.
5 Finalmente, este registro garante a existncia dos direitos reais e do
domnio sobre o imvel, ressalvando-se os direitos de terceiros.

4) CERTI DES NEGATI VAS
A certido negativa isenta o comprador de qualquer responsabilidade, alm de
desonerar o imvel.
Portanto, sempre necessrio que, em toda escritura de transferncia de imveis serem
transcritas as certides de quitao de impostos com a fazenda, federal, estadual e
municipal.
A certido extrajudicial referente aos nus em hipoteca, penhora, servido, etc,
obedecero ao mesmo critrio que as certides judiciais, emitidas por distribuidores
dos tabelies e no registro geral de imveis.
As demais certides sero extradas nos Distribuidores de Ttulos e Documentos ou
Protestos de Letras.

'
Ateno!
conveniente verificar a existncia de atos pendentes relativos a processos em
juzo, quitao de dvidas, contratos sociais, alvars, procuraes, hipotecas e
renuncias de parte de bens. Se houver alguma pendncia neste sentido, dever
ser solicitada certido que esclarea melhor a situao, evitando, dessa forma,
problemas futuros.

Alm das certides negativas acima citadas, existem outras que podem ser solicitadas:
- R egi s t r o Ci v i l d e Pes s oa s Na t u r a i s : certido do que constar em nome
do atual proprietrio sobre interdio, emancipao e ausncia.
- R ep a r t i o d a Fa z en d a P bli ca : certido de que o imvel no est
sujeito a recuo ou desapropriao.
- Pr ef ei t u r a Mu n i ci p a l: certido de auto de vistoria, denominado
habite-se.
- Dep a r t a m en t o d e S a d e d o Es t a d o: certido que constar sobre
multas e infraes legais.
- Dep a r t a m en t o d e Ur ba n i s m o d a Pr ef ei t u r a : certido de que o
imvel no est sujeito s restries para construo.
- S ecr et a r i a d a Fa z en d a : certido de localizao do imvel, na Diretoria
de Impostos e Taxas sobre a Riqueza.


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5) ESCRI TURA PBLI CA
o instrumento pblico no qual se transfere a propriedade de uma pessoa para outra.
Neste documento est colocada a localizao exata do imvel, vizinhos de
confrontaes, logradouro, nmero, matricula, averbao, etc.
Voc sabe qual o significado legal de uma Escritura?
A Escritura o documento mximo do imvel. Neste documento est todo o histrico
do imvel, quem comprou, quem vendeu, confrontaes, matricula, etc.
A Escritura lavrada no Cartrio de Notas, e torna-se pblica, quando registrada no
Cartrio de Registro de Imveis, ou seja, a transao comercial de compra e venda de
imveis, teve a devida publicidade, para resguardar direitos dos adquirentes.

'
Ateno!
Os imveis s podem ser escriturados se preencherem alguns requisitos, tais
como:

- loteamento legalizado,
- tamanho mnimo previsto em plano diretor,
- incorporao legalizada,
- quitao de encargos sociais.

6 ) ESCRI TURA DE POSSE
A Escritura de Posse o documento pelo qual se cede ou
transfere a outrem os direitos de um imvel que lhe pertencem,
sendo assim possvel a alienao e a transmisso entre vivos.
Esta escritura muito comum, no litoral e em ilhas, onde as
terras so (eram) da marinha e tem uma srie de dificuldades
para legalizar em definitivo.
A Escritura de Posse no pode ser registrada no Cartrio de
Registro de Imveis. No entanto pode ser registrada Cartrio
de Ttulos e Documentos.

7) CONTRATOS DE GAVETA
So contratos normalmente efetuados sem a transferncia dos imveis no Cartrio, por
impedimento de financiamentos, escritura de posse, entre outros.
As partes no podem registrar em definitivo suas aquisies e nem transferir o
financiamento.
Estes contratos so Promessa de Compra e Venda e registrados no Cartrio de Ttulos e
Documentos, normalmente irretratveis, e tornam-se garantia de aquisio.
Normalmente muitas transaes comerciais onde no h possibilidade de transferncia
imediata, o mesmo passa por um Contrato de Gaveta, procurando resguardar os
direitos das partes, seja, por terrenos de posse, financiamentos, arrendamentos entre
outros.


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A Avaliao do Imvel

A avaliao de imveis a determinao tcnica do valor de um imvel ou de um
direito sobre ele, sendo empregada em uma variedade de situaes, dentro ou fora do
mbito judicial.
+
EXEMPLO:
A Inventrios, dissoluo de sociedade, operaes de compra e venda, aluguel, cobrana de
tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinmica imobiliria etc.
Quais os objetos que podem ser avaliados?
Os objetos de uma avaliao podem ser terrenos para habitao ou comrcio, casas,
apartamentos, salas comerciais ou prdios industriais.
Pode ser uma avaliao para venda, uma avaliao judicial e ainda uma avaliao
tcnica da estrutura do imvel, juntamente com um engenheiro.
Para que seja feita uma boa avaliao, o profissional deve conhecer no s as
ferramentas matemticas envolvidas no clculo, mas tambm a dinmica do mercado
imobilirio onde se situa o imvel.
Qual o objetivo de uma avaliao?
A funo principal de uma avaliao obter uma estimativa do valor de um imvel, sob
um determinado conjunto de condies. Existem vrios mtodos para se encontrar o
valor de mercado de uma propriedade.
Qual o mtodo mais utilizado para a avaliao?
Existem diversas formas de obter-se o valor de um imvel. A escolha do mtodo
depende das informaes disponveis e do nvel de rigor desejado. Acompanhe a seguir
um breve resumo de como funciona cada mtodo de avaliao:

1) COMPARATI VO DE DADOS DE MERCADO
A forma de avaliao atravs da comparao com imveis semelhantes o mtodo
conhecido como Comparativo de Dados de Mercado.
um mtodo prtico, mas depende da existncia de transaes do mesmo tipo de
imvel, na mesma poca e localizao espacial, e em quantidade suficiente para
possibilitar a anlise dos valores, o que nem sempre possvel, devido necessidade
desse conjunto de variveis.
Os valores de transaes com imveis semelhantes so a maior evidncia de mercado
para um imvel. Havendo dados, preciso obter um valor mdio. sempre uma mdia
ponderada, visto que os imveis so sempre diferentes uns dos outros a singularidade
uma caracterstica bsica.

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PONTO CHAVE:
A desvantagem do mtodo comparativo:

No se pode afirmar que o comportamento do mercado de uma regio seja igual em
outras regies. Ao contrrio, tudo leva a crer que existem diferenas substanciais de um
local para outro, tais como diversidade scio-econmica, cultural, costumes etc . Estes
mtodos por compara o s tornam-se confiveis, se existe uma boa amostra de dados
do mercado.
Este mtodo o mais usado pelos corretores e consiste em fazer uma comparao dos
preos pagos no mercado para propriedades similares, quando existem substitutos
razoavelmente semelhantes e ocorrem transaes com uma certa freqncia, obtendo
evidncias para o valor do imvel em estudo.
largamente empregado para propriedades residenciais, nas
quais existe normalmente mais similaridade entre diferentes
unidades.
As principais dificuldades do uso deste mtodo esto
associadas impossibilidade de encontrar propriedades
idnticas: h diferenas na rea construda, acabamento,
estado de conservao, etc. Alm do mais, os preos variam
consideravelmente em espaos de tempo relativamente
curtos.
O mtodo baseado na anlise de informaes sobre preos
de propriedades comparveis com a que est sendo avaliada. Os avaliadores precisam
conferir as condies em que so feitas as transaes (motivos dos compradores e
vendedores), para verificar se os preos so tpicos de mercado ou se existem algum
fator influindo no preo do imvel.
Para se obter o valor de um imvel por este mtodo, preciso que existam dados de
transaes com imveis semelhantes, em nmero e especificao razoveis, para
permitir a obteno de resultados com confiabilidade.
A partir da amostra do mercado, trs procedimentos podem ser adotados:
a) Expedito
A ponderao expedita aquela baseada apenas no sentimento do avaliador. As anlises
baseadas na experincia, usando tambm modelos microeconmicos, geralmente baseados na
anlise de dados, permitem a obteno de valores para imveis especficos, ou de indicadores
do funcionamento do segmento pesquisado.
Adota pesos arbitrrios, baseados na deciso subjetiva do avaliador.
Os clientes valorizam os imveis por razes diferentes, de modo geral, os preos de cada
caracterstica ou servio da habitao tendem a variar diretamente com a oferta dos mesmos.
b) Homogeneizao de Valores
A homogeneizao um procedimento que consiste na coleta de dados de mercado para a
avaliao. Sempre envolve imveis diferentes, distintos daquele que est sendo avaliado. Em
funo disto, o avaliador necessita transformar (homogeneizar) os valores, para poder comparar
estes imveis. Por este modo, os dados da amostra so alterados por fatores ou coeficientes
corretivos, de modo a torn-los mais semelhantes.
Aps, so empregadas frmulas de matemtica financeira e medidas estatsticas simples e
atribui-se um valor ao imvel avaliando.

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Assim, h coeficientes para forma de pagamento, dimenses e forma do terreno, posio no
quarteiro, topografia, localizao, disponibilidade de servios pblicos, proximidade de
supermercados, existncia de calamento da via e para quaisquer outras caractersticas julgadas
importantes.
Os dados so tratados com mdia aritmtica e desvio-padro (conceito estatstico). Dados muito
diferentes ou discrepantes so desprezados, sendo removidos da considerao calculando-se
nova mdia geral.
c) Inferncia Estatstica.
A tcnica estatstica um procedimento cientfico objetivo e que permite a obteno de
parmetros de qualificao do trabalho.
De acordo com a norma de avaliaes (NBR 5676), cada um destes processos de ponderao
est enquadrado em um dos nveis de rigor.
Na busca do valor para o imvel a ser avaliado, usando a Comparao de Dados, preciso
antes se obter uma amostra do mercado que se deseja estudar (composta de imveis
semelhantes, transacionados na mesma poca e local).
De posse destes dados, pode-se compilar um modelo do comportamento do mercado, utilizando
um programa de estatstica. O trabalho manual difcil, entretanto, e deve ser limitado aos casos
de regresso simples.
A anlise de regresso adapta-se bem ao estudo de modelos com dados diversos, pois o
resultado calculado pela equao uma mdia, ponderada pelas vrias caractersticas dos
imveis.

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PO NTO C HA VE:
Os valores das transa es , possivelmente, a informao mais importante nas
avaliaes de imveis. Contudo, os valores so justamente a informao mais difcil
de ser obtida e sobre a qual pairam mais dvidas. Nem tanto nas locaes de
imveis, mas especialmente nas vendas. Todas as fontes de informao tm
limitaes.


5) MTODO DA RENDA
Este mtodo baseia-se na hiptese de que o imvel valorizado pela renda que pode
proporcionar a seu proprietrio. Um imvel de maior valor de mercado dever gerar
maiores aluguis, portanto. Desta forma, o montante de renda que o imvel pode gerar
durante sua vida til entendido como uma evidncia de seu valor.
Naturalmente, o proprietrio aceitar uma razovel taxa de desconto para receber
antecipadamente esta renda, ou seja, a relao entre uma receita fracionada ao longo
de dcadas (aluguel lquido a ser recebido por toda a vida til restante) e uma receita
atual (venda no mercado).
A questo na aplicao deste mtodo a taxa de juros para a antecipao de receitas.
Uma pequena variao nominal implica em grandes variaes no resultado, por causa
da quantidade de parcelas.
+
EXEMPLO:

A renda de um imvel o aluguel ou a receita que pode gerar. No caso de depsitos, hotis,
hospitais, estradas (pedgios) etc., trata-se da quantia mdia arrecadada nos ltimos perodos de
uso (12/24 meses, por exemplo).

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6 ) MTODO RESI DUAL
Se for necessrio avaliar um terreno situado em rea extremamente urbanizada e no
h informaes suficientes de vendas de terrenos livres, mas existem vendas de
terrenos com construes, este mtodo til. O valor do terreno obtido a partir do
valor total do imvel, subtraindo-se deste os valores das construes existentes, que
podem ter seus valores determinados por outros mtodos, como o custo de reproduo.
Tambm empregado na finalidade da apurao do valor das construes, que pode ser
feita ento pela subtrao do valor do terreno, do valor total do imvel, nos mesmos
moldes.
Este mtodo utilizado nos casos em que no h dados de transaes de imveis
semelhantes.

7) MTODO I NVOLUTI VO
(Mtodo do Mximo Aproveitamento Eficiente)
A avaliao de uma gleba ou de um terreno pode ser realizada em funo do seu
aproveitamento potencial. O mtodo do mximo aproveitamento eficiente busca
identificar os melhores usos, em qualidade e quantidade.
Todos os tipos de utilizaes possveis devem ser investigados. O avaliador realiza um
anteprojeto do loteamento ou da construo, levando em conta as utilizaes
permitidas pelos planos diretores e os usos tradicionais e a demanda recente na regio.
Definida a utilizao, a anlise segue-se com a execuo de oramentos, pesquisa de
dados de mercado para imveis que devem ser construdos (lotes ou unidades
construdas), segue-se na verificao da viabilidade, das receitas e das despesas
esperadas (aluguis, lucros na venda, taxas, custos de publicidade e corretagem, etc).
Mas voc deve estar se perguntando: quando este mtodo utilizado?
Este mtodo utilizado nos casos em que no h dados de transaes de imveis
semelhantes.
Se o imvel em avaliao um terreno urbano, realiza-se um estudo para sua
edificao, considerando as despesas necessrias para produzir o
melhor tipo de empreendimento, incluindo todos os custos e o
lucro do promotor. O valor do terreno a diferena entre o
preo de mercado das unidades construdas (avaliado pela
comparao com imveis semelhantes) e este total de despesas.
Sendo um terreno urbano, verifica a alternativa de loteamento.
Os preos dos terrenos so determinados por comparao de
dados de mercado. Deve ser preparado um projeto de
loteamento, obtendo-se o nmero de lotes, no tamanho padro
adotado na regio, e verificando-se as despesas a serem
realizadas. O valor do terreno a diferena entre o montante das
vendas destes lotes e o custo para obt-los, descontados tambm a administrao do
negcio, e o desconto sob o prazo de venda e valor nominal projetado Matemtica
Financeira.

8 ) MTODO DO CUSTO DE REPRODUO
Este mtodo baseia-se na hiptese de que um comprador, bem informado, no pagar
por um imvel mais do que o custo para construir outro igual. Nestas condies, o valor

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das construes pode ser avaliado atravs de um oramento, para reproduo do
imvel, descontado a depreciao do imvel j construdo.
A vantagem comparativa do imvel j pronto em relao quele em projeto
considerada pela renda que o mesmo pode auferir no dia seguinte a compra, como
fundo de comercio, ou vantagem da coisa feita.
Quando este mtodo utilizado?
Este mtodo utilizado nos casos em que no h dados de transaes de imveis
semelhantes. empregado normalmente para residncias, prdios comerciais,
hospitais e hotis.
Eventualmente, pode ser usado para avaliar bens pblicos, assim como estradas,
pontes, viadutos e praas.
Tambm pode ser empregado para avaliar parte de imveis, como em casos de diviso
apenas das benfeitorias, de construes inacabadas, ou em caso de separaes de casais
ou de sociedades comerciais.


SEO 6
A Intermediao Imobiliria

Considera-se Intermediao Imobiliria todo o trabalho desenvolvido pelo Corretor de
imveis, no que tange as rotinas para compra e venda de imveis, a locao, a
administrao de imveis e condomnios etc.
Veja, a seguir, quais so os principais:

1. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA
Conforme o exposto na Lei n 6.766/ 79:
Art. 25: os compromissos de compra e venda so irretratveis, bem como
cesses e promessas, os que atribuam direito e a adjudicao compulsria e,
stando registrados, confiram direito real oponvel a terceiros. e


O que deve constar num Contrato de Compra e Venda?
Nos Termos de um Contrato de Compra e Venda, devero constar as seguintes
indicaes:
5 Nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministrio da Fazenda,
nacionalidade, estado civil e residncia dos contratantes.
5 Denominao do loteamento, nmero e data da inscrio.
5 Descrio do lote ou dos lotes que forem objeto de compromisso,
confrontaes, reas e outras caractersticas.
5 Preo e prazo, forma e local de pagamento, e valor do sinal quando
acertado.

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5 Taxa de juros incidentes sobre o dbito em aberto e sobre as prestaes
vencidas e no pagas, bem como a clusula penal, nunca excedente a 10%
do dbito e s exigvel nos casos de interveno judicial ou de mora
superior a trs meses.
5 Indicao sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas
incidentes sobre o lote compromissado.
5 Declarao das restries urbansticas convencionais do loteamento,
supletivas da legislao pertinente.
Quais os procedimentos na compra e venda por Contrato?
Todo contrato dever ser firmado em trs vias, uma para cada parte, sendo a terceira
para arquivamento do Cartrio de Registro de Imveis, isto aps registro e devidas
anotaes.
Ser obrigatrio o arquivamento da procurao, se o contrato for firmado por
procurao de qualquer das partes.
Como os Contratos podem ser classificados?
Os contratos podem ser classificados em:

a ) Con t r a t os Bila t er a is e Un ila t er a is :
Nos bilaterais nascem obrigaes recprocas; os contratantes so simultaneamente
credores e devedores do outro, pois produz direitos e obrigaes, para ambos. Na
compra e venda, por exemplo, o vendedor est obrigado a entregar o bem, assim que
recebe o preo ajustado. Ressalte-se que nesta espcie de contrato vista, no pode um
dos contratantes, antes de cumprir a sua obrigao, exigir o cumprimento da do outro.
Nos unilaterais, s uma das partes se obriga em face da outra. Nestes, um dos
contratantes exclusivamente credor, enquanto o outro devedor. o que ocorre na
doao pura, no depsito e no comodato.

a ) On er os os e Gr a t u it os :
Os autores diversificam suas opinies no tocante discriminao: quais so os
contratos a ttulo gratuito e quais os contratos a ttulo oneroso? Objetivando a
identificao, norteia-se pela utilidade proporcionada pelos contratos, enquanto outros
fundam no nus a respectiva diferenciao. So aspectos da doutrina, que no trarei
aqui colao.
Os onerosos so aqueles que por serem bilaterais trazem vantagens para ambos os
contraentes, pois estes sofrem um sacrifcio patrimonial correspondente a um proveito
almejado, como por exemplo, na locao em que o locatrio paga o aluguel para usar e
gozar do bem e o locador entrega o que lhe pertence para receber o pagamento.
Os gratuitos, ou benficos, so aqueles em que s uma das partes obtm um proveito,
podendo este, por vezes, ser obtido por terceira pessoa, quando h espitulao neste
sentido, como na doao pura e simples.

b) Com u t a t ivos e Alea t r ios :
O comutativo o tipo em que uma das partes, alm de receber da outra prestao
equivalente a sua, pode apreciar imediatamente essa equivalncia. No momento da

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formao ambas as prestaes geradas pelo contrato esto definidas, como na compra e
venda.
O Aleatrio o contrato em que as partes se arriscam a uma contraprestao
inexistente ou desproporcional, como no contrato de seguro e no contrato de aquisio
de coisas futuras, cujo risco de elas no virem assume o adquirente.

c) Con s en s u a is ou Rea is :
Consensuais so os que se consideram formados pela simples proposta e aceitao.
Reais so os que s se formam com a entrega efetiva da coisa, como no mtuo, no
depsito ou no penhor. A entrega, a, no cumprimento do contrato, mas detalhe
anterior, da prpria celebrao do contrato. Observe-se que a doutrina moderna critica
o conceito de contrato real, mas a espcie ainda inafastvel diante do nosso direito
positivo vigente.
Os contratos reais so comumente unilaterais posto que se limitam obrigao de
restituir a coisa entregue. Excepcionalmente, podem ser bilaterais, como acontece no
contrato de depsito remunerado: a importncia prtica est em que, enquanto no
entregue a coisa, no h obrigao gerada.

d ) Con t r a t os Nom in a d os e I n om in a d os :
Os nominados, tambm chamados tpicos, so
espcies contratuais que possuem denominao e
so regulamentados pela legislao.
Os inominados ou atpicos so os que resultam da
consensualidade, no havendo requisitos definidos
na lei, bastando para sua validade que as partes
sejam capazes (livres), o objeto contrato seja lcito,
possvel e suscetvel de apreciao econmica.

e) Solen es e n o Solen es :
Anote-se aqui que a classificao se preocupou com
a forma pela qual se d o consentimento das partes.
Os solenes, tambm chamados formais, so contratos que s se aperfeioam quando o
consentimento das partes est perfeitamente adequado pela forma prescrita na lei,
objetivando conceder segurana a algumas relaes jurdicas. De regra, a solenidade se
exige na lavratura de documentos ou instrumentos (contrato) pblico, lavrado nos
servios notariais (cartrio de notas), como na escritura de venda e compra de imvel
que , inclusive pressuposto para que o ato seja considerado vlido.
Os no-solenes, ou consensuais, so os que se perfazem pela simples anuncia das
partes. O ordenamento legal no exige forma especial para que seja celebrado, como no
contrato de transporte areo.

f) Pr in cip a is e Aces s r ios :
Os principais so os que existem por si, exercendo sua funo e finalidade
independentemente da existncia de outro.
Os acessrios (ou dependentes) so aqueles que s existem porque subordinados ou
dependentes de outro, ou para garantir o cumprimento de determinada obrigao dos
contratos principais, como a cauo e a fiana.


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g) Pa r it r i os e p or Ad es o:
Os paritrios so contratos em que as partes esto em situao de igualdade no que
permite ao princpio da autonomia de vontade; discutem os termos do ato do negcio e
livremente se vinculam fixando clusulas e condies que regulam as relaes
contratuais.
Os contratos por adeso se caracterizam pela inexistncia da liberdade de conveno,
porque excluem a possibilidade de debate ou discusso sobre os seus termos; um dos
contratantes se limita a aceitar as clusulas e condies previamente redigidas pelo
outro, aderindo a uma situao contratual que j est previamente definida.
Ressalte-se se tratar de um clich contratual, segundo normas de rigorosas, que
algum adere, aceitando os termos como postos, no podendo fugir, posteriormente do
respectivo cumprimento. Nos contratos de adeso, eventuais dvidas oriundas das
clusulas se interpretam em favor de quem adere ao contrato (aderente).
O Cdigo de Defesa do Consumidor, em seu artigo 54, oferece o conceito e dispe sobre
a admisso de clusula resolutria. So espcies deste tipo de contrato, o seguro, o
contrato de consrcio e o de transporte.
Qual a estrutura bsica de um Contrato?
Cada tipo de contrato tem suas caractersticas prprias, no entanto, apresentaremos
algumas caractersticas usuais que compe todos os contratos de modo que o Tcnico
em Transaes Imobilirias possa identificar de relance essa estrutura e saber quais as
informaes que podem ser retiradas de cada parte e qual sua importncia, assim, um
contrato normalmente apresenta a seguinte estrutura com as caractersticas:

a) Partes envolvidas
Nesse tpico so caracterizadas as partes envolvidas no contrato, identificando
o nome, CPF, nmero da identidade, estado civil, etc. ou seja, as informaes
pessoais mais relevantes primeiro de quem esta contratando e segundo de quem
esta sendo contratado.

b) Objeto do contrato
Toda a relao jurdica se d entre duas ou mais pessoas e essa relao
normalmente sobre um objeto. Nessa parte do contrato fica caracterizado o
objeto com o qual as pessoas esto se relacionando, normalmente informado o
endereo completo e outra informaes relevantes que as partes julgarem
necessrias.

c) Caractersticas especficas
Nessa parte so caracterizadas as especificidade do contrato em questo, tais
como valores, prazos, condies de pagamentos, prazos de vencimento das
parcelas e do contrato, as despesas, os tributos, reajustes, seguros, etc.

d) As disposies finais
Nesse tpico so firmadas as ultimas questes do contrato tais como foro ou
arbitragem, definidas as formas de negociao em caso de litgio e apresentam-
se as testemunhas do contrato com suas informaes gerais (nome CPF, etc.).

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2. CONTRATOS DE I NTERMEDI AO I MOBI LI RI A
Nesse sentido, a primeira mensagem a ser passada bastante direta: o Corretor de
Imveis obrigado a celebrar contrato para realizar qualquer intermediao
imobiliria.
Importante ressaltar que essa afirmao fruto de uma determinao do Cofeci
(Conselho Federal de Corretores de Imveis):
Resoluo Cofeci n 5, de 09/ 09/ 1979:
Art. 1 - Toda e qualquer intermediao imobiliria ser contratada,
obrigatoriamente, por instrumento escrito.

Perceba que o Cofeci, em sua Resoluo, no deixou qualquer dvida em relao ao
carter obrigatrio do Contrato de Intermediao Imobiliria.
Portanto, como dito anteriormente, o Corretor de Imveis somente pode intermediar
uma transao imobiliria se tiver celebrado contrato com o seu cliente.
Alm das questes jurdicas, trabalhar sem que exista o Contrato de Intermediao ,
acima de tudo, um desrespeito valorizao da profisso de Corretor de Imveis,
colocando-nos na mera condio de vendedores.
Vamos ento estudar os tipos de contratos de intermediao mais utilizados:

a) Proposta de Compra e Venda
Trata-se da proposta, onde esto identificadas as partes, descrito o objeto, o nus,
condies de pagamentos e prazos.
Esta proposta derivada da opo de venda que o corretor possudo imvel e ser
levada assinada ao proprietrio para apreciao. Aceitando a proposta dever assinar
autorizando a seqncia da documentao.

b) Contrato de Corretagem
Tambm chamada de Opo de Venda. Neste contrato est descrito minuciosamente o
imvel, as condies exigidas pelo vendedor, o prazo de vigncia e tambm
normalmente acertado a comisso do corretor.
O Corretor de Imveis tambm pode ser contratado para buscar um imvel para o
comprador e assina com este um contrato aparte, bem como uma consultoria,
estabelecido tambm um valor pelo servio.
Art. 722: Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a outra
em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de
dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme
as instrues recebidas.

c) Promessa de Compra e Venda
Quando h um acordo sobre o preo do imvel e condies de pagamento as partes
podem concretizar o negocio. Quando o negocio a vista e a documentao esta
desembaraada, a transferncia e imediata no cartrio.

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J , quando o pagamento a prazo, ou quando o imvel esta sendo construdo, ou
mesmo quando est faltando algum documento, espolio, etc, praxe fazer um contrato
compromissrio de compra e venda de forma irretratvel.
O comprador pode dispor do imvel imediatamente, enquanto espera a transferncia
definitiva e o registro no Cartrio de Registro de Imveis.

d) Locao
uma relao jurdica onerosa entre o locador e o locatrio, em que um objeto, ou
imvel cedido ao segundo, por prazo determinado.
No mercado imobilirio as locaes so regidas pela Lei do Inquilinato que visa
garantir os direitos e dos deveres das partes envolvidas.
O contrato de Locao pode ser feito diretamente entre as partes ou atravs de um
Corretor de Imveis especializado, que far jus a uma comisso mensal para
administrar este contrato.

e) Incorporao Imobiliria
Qualquer pessoa pode ser um
incorporador imobilirio, desde que
disponha de um terreno e aprove um
empreendimento imobilirio no mesmo e
disponha-se a implement-lo.
As incorporaes so regidas por lei
especiais. Os contratos de Incorporaes
Imobilirias so feitos entre as partes
envolvidas, desde o dono do terreno
alienado na incorporao, e os
compradores das fraes ideais.

f) Administrao
Na administrao de um imvel, o corretor ou a imobiliria, recebe o imvel para
locao, ou gesto de investimento e faz jus a uma comisso para tal feito.
Na locao, praxe no mercado a comisso entre 10 a 12 % do valor transacionado, em
imveis em contratos de longa durao e at 20% em aluguis de temporada.
J na gesto de investimentos imobilirios de compra e venda os valores so acertados
sobre a rentabilidade dos negcios efetuados.
O Corretor de Imveis pode tambm se especializar em contratos de administrao de
condomnios, e esta se constitui de uma nova rea de atuao.

g) Procurao
o ato de fazer-se representar, por outrem por instrumento pblico, onde poder
assinar documentos, contratos, assumir compromissos em nome do outorgante de
poderes, como se o mesmo presente estivesse, sendo seu procurador.
Para que este documento tenha validade nas transaes imobilirias o mesmo dever
ser uma procurao publica, quando um tabelio emite a mesma no cartrio, que
assinada pelo outorgante.

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A Compra e a Venda do Imvel
A compra e a venda de imveis so os atos mais lucrativos das Transaes Imobilirias,
no qual o corretor de imveis faz jus a comisso de intermediao.
A venda de um imvel o processo final do trabalho de uma equipe ou de um
profissional no qual passa por diversas fases, a saber.
Quais as fases da venda de um Imvel?
a) O agenciamento do Imvel
O agenciamento do imvel de terceiro, d-se atravs do jornal, indicao, ou captao
direta. O Corretor agenciador para poder oferecer o imvel do cliente deve ter uma
autorizao de venda do mesmo, chamada opo venda.
b) As certides Negativas
Dever ser exigida do cliente vendedor, certido negativa de nus do imvel, junto aos
cartrios de distribuio, receita municipal, dependendo do caso, receita federal,
estadual, e do inss.
c) Consulta de Viabilidade
interessante ter em mos uma consulta de viabilidade de construo emitida pelo
rgo municipal, para poder avaliar suas reais condies de valor de mercado.
d) Laudo de Avaliao
O Laudo de Avaliao emitido por profissional competente d segurana quanto ao
valor do mercado, pois pondera diversas variveis. De posse do Laudo o Corretor
poder fazer algumas estratgias de venda, no mercado, ponderando o valor do imvel
com taxas do mercado financeiro e com isto, calcular um coeficiente para forar a
venda, baixando o preo do imvel, para eventualmente aplicar no mercado financeiro.

+
EXEMPLO:
Se um imvel vale R$ 100.000 e leva 02 meses para ser vendido por este valor, considerando
oportunidade de investimento no mercado financeiro de 2 % ao ms, equivale ento a vender o imvel
hoje por R$ 96.117,00, o que equivale a R$ 100.000 daqui a 02 meses.


Conhecer opes de investimento e ter uma slida formao, conhecimento do mercado
e laudos confiveis pode ser uma poderosa ferramenta de vendas.
e) Opo de venda:
A Opo de venda um documento obrigatrio, e deve ser mantido arquivado no
escritrio do corretor, para vistoria dos rgos competentes. Este documento consiste
da identificao do cliente e do imvel, onde o mesmo est descrito detalhadamente,
com autorizao de venda por determinado preo, condies e prazo de validade da
proposta.

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f) O Plano de Marketing
De posse da autorizao de venda o Corretor traa uma estratgia para comercializar
este imvel no mercado. No plano de comercializao podero ser utilizados diversos
veculos, tais como :
a) Anncios em jornal
b) anncios em Portal de Imveis na Internet
c) Feiras, Exposies, Plantes
d) Panfletos
e) Agenda
g) O Cliente interessado
Quando o Cliente contata o Corretor de Imveis, deve ser entrevistado amigavelmente
para se saiba quais as suas particularidades, para encontrar o imvel, exatamente
dentro de suas necessidades e possibilidades e financeiras.
Encontrado o imvel ideal o Corretor dever mostrar-se conhecedor do imvel, com
respeito ao tipo de materiais utilizados, padro, destinao, localizao, vizinhana,
acessos, comodidades, avaliao, retorno de investimento e sobretudo mostrar a
situao de legalidade do mesmo, garantindo segurana no negcio. Encontrado e
estudado o imvel e a regio, marca-se uma visita, onde o cliente dever assinar um
Termo de Visita, pois s assim o Corretor de Imveis ter cobertura jurdica, com
respeito aos seus honorrios.
h) Termo de Visita ao Imvel
Neste termo est identificado o visitante, o corretor, o imvel e o dono do imvel. Este
termo tem validade, mesmo depois de vencido a Opo de Venda. O Corretor ainda
far jus a comisso, caso o negcio seja fechado, com cliente apresentado pelo mesmo
ao vendedor, em prazo previsto em lei.
i) Opo de Compra
O cliente tendo gostado do imvel, visto sua documentao manifestar seu interesse
em compr-lo atravs da Opo de Compra, onde esto descritos as condies do
negocio ofertado, datado e assinado dever ser entregue ao proprietrio, com prazo
para manifestao. Aceita a proposta, poder ser lavrada a escritura diretamente ou
poder ser feito um contrato de Sinal ou ARRAS.
j) Contrato de Sinal ou ARRAS
Neste contrato o comprador d um sinal manifestando de compra ao imvel. Caso
venha a desistir perder o valor dado em sinal e caso o vendedor desistir de vender aps
aceito a venda, dever devolver a quantia recebida mais sua forma equivalente (dobro).
Art. 418 a 420 do Cdigo Civil. Poder ainda, a parte inocente requerer na justia
indenizao suplementar se provar prejuzo maior pela desistncia, ao mesmo, caso no
haja clausula de arrependimento no contrato.
k) Contrato de Compra e Venda
O Contrato um acordo de vontades, oneroso, entre 02 ou mais pessoas, onde uma das
partes compromete-se a passar direitos reais de posse, domnio e uso a outra parte
diante de pagamento em quantia certa, estipulado no contrato, segundo condies
acordadas, no mesmo.

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O contrato de compra e venda cria uma relao entre o vendedor e o comprador,
especificam o negcio a ser realizado, quais as condies, garantia, prazo etc. No
contrato devem estar todas as informaes necessrias ao enquadramento das pessoas
e dos negcios.
Quais os passos para elaborao do Contrato de Compra e Venda?
a) A identificao completa das partes envolvidas no negocio, documentao, naturalidade,
estado civil, endereo, profisso etc.
b) A natureza do negcio, a tipificao do objeto transacionado (compra e venda).
c) Informaes que indiquem precisamente o imvel em questo (localizao, metragem,
confrontaes, matrcula e outras caractersticas, como garagem, rea privativa, memorial
descritivo, etc).
d) A garantia de que o imvel pertence quele proprietrio.
e) O valor da parcela de entrada (o sinal ou arras) ou a forma de pagamento inicial escolhida,
que garante ao comprador primazia na compra do imvel, e a data em que esse valor ser
pago.
f) Um prazo razovel para a apresentao de toda a documentao.
g) O valor da prestao ou das prestaes posteriores e suas respectivas datas de
pagamento, com eventuais correes acertadas entre as partes.
h) Em caso de financiamento do restante a ser pago, o prazo exeqvel para que toda a
documentao seja providenciada e analisada pela instituio que conceder o emprstimo.
i) Clausulas de arrependimento, quando houver, Arras (o comprador perde a quantia ou o bem
dado como sinal se desistir da compra).
j) O vendedor paga ao comprador o sinal em dobro, ou determinado valor acertado, se desistir
da venda.
k) A entrega ao comprador de documento de quitao da compra do imvel aps os devidos
pagamentos.
l) A denominao do foro contratual (um tribunal de justia) escolhido para julgar problemas
decorrentes desse negcio.

Para que o negcio transcorra em segurana, necessrio que o vendedor apresente
uma serie de certides negativas de nus, junto a receita governamental (federal,
estadual, municipal), cartrio de distribuio protestos etc.
Normalmente estas certides tm o prazo de validade de 30 dias.
O que necessrio para que um contrato seja lcito ou sem vcios?
1) Que os agentes tenham maioridade.
2) Que os agentes sejam capazes perante da lei:
a) Que no sejam prdigos
b) Que no sejam brios habituais ou viciados em txicos
c) Que no deficientes mentais

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d) Que por enfermidade no consigam exprimir sua vontade
3) Que os contratantes no tenham impedimentos legais.
4) Que o objeto seja lcito.
5) Que o contrato seja lcito.

>ATIVIDADES DE AUTO-AVALIAO
Leia com ateno os enunciados e responda:
1) Assinale a alternativa que complete a frase a seguir:
No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica ______________
validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia,
modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta
vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.
a) ( ) essencial.
b) ( ) facultativa.
c) ( ) optativa.
d) ( ) dispensvel.
e) ( ) aconselhvel.

2) Considere os seguintes enunciados:
I. Os documentos solicitados pelo Agente de Fiscalizao devem ser exibidos de
imediato ou obrigatoriamente no prazo de 05 (cinco) dias teis, exceto o
contrato de intermediao imobiliria, cuja exibio deve ser imediata.
II. Os instrumentos de contrato de intermediao imobiliria devero ser
arquivados no escritrio do Corretor de Imveis contratado durante um ano a
contar do vencimento do prazo de vigncia.
III. Ao Agente de Fiscalizao somente facultativa a apresentao do contrato de
intermediao imobiliria no caso de intermediao com vistas locao do
imvel.
Em anlise aos enunciados pode-se afirmar que:
a) ( ) somente os enunciados I e II esto corretos.
b) ( ) somente os enunciados I e III esto corretos.
c) ( ) somente os enunciados II e III esto corretos.
d) ( ) todos esto incorretos.
e) ( ) todos esto corretos.

3) O que se cobra sobre a atividade de corretagem imobiliria?
a) ( ) o Imposto sobre circulao de Mercadoria e Servios
b) ( ) a Taxa sobre Prestao de Servios
c) ( ) o Imposto Territorial Urbano

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d) ( ) o Imposto Sobre Servio de Qualquer Natureza
e) ( ) Imposto Predial Urbano

4) Ato que no se faz no Cartrio de Registro de Imveis:
a) ( ) averbao
b) ( ) prenotao
c) ( ) registro
d) ( ) reconhecimento de firma
e) ( ) matrcula

5) Para vender um imvel o que o proprietrio poder fazer?
____________________________________________________________
______________________________________________________

6) O que um Contrato de Mediao?
____________________________________________________________
______________________________________________________

7) Cite quatro documentos como garantia de um negcio seguro e perfeito.
____________________________________________________________
______________________________________________________

8) O que compete a um Oficial de Registro de Imveis?
____________________________________________________________
______________________________________________________

RESUMO
A profisso de corretor de imveis foi regulamentada no Brasil em 27 de agosto de
1962. Esta lei foi anulada e a situao s foi resolvida pela edio da Lei n 6530 de 12
de maio de 1978.
A primeira obrigao do corretor o da necessidade para registro oficial no CRECI, que
obtenha o ttulo de Tcnico em Transaes Imobilirias.
Quem no possui registro no CRECI Conselho Regional de Corretores de Imveis no
pode trabalhar com intermediaes imobilirias.
O Corretor de Imveis o profissional que aproxima duas partes em torno de um
objetivo comum, que o imvel. Assim podemos definir o seu trabalho, do ponto de
vista tcnico, como sendo a Intermediao Imobiliria.

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Pela lei 6530/ 78 de competncia legal e exclusiva do Corretor de Imveis servir de
intermedirio na compra, venda, locao e permuta de imveis, podendo, ainda, opinar
quanto comercializao imobiliria.
O objetivo da intermediao imobiliria promover a aproximao entre as partes em
processos de compra, venda, locao, permuta ou cesso de imveis.
O Corretor de Imveis o nico profissional legalmente habilitado para intermediar as
transaes imobilirias, nos seus mais variados tipos.
A legislao determina que o Corretor de Imveis s inicie uma transao imobiliria
de posse de um documento em que o proprietrio do imvel o autorize, expressamente,
a agir em seu nome. Este documento uma garantia para que o corretor receba o
pagamento pelos servios prestados.
A remunerao do corretor ou seus honorrios obedecem a uma tabela local editada
pelo CRECI da regio.
O contrato de compra e venda de imvel uma transao comum de transferncia da
propriedade de um imvel o que encerra operaes de importncia econmica e
financeira e resguarda os direitos e deveres dos interessados.
Os pressupostos jurdicos que devem ser averiguados antes da celebrao do contrato
de compra e venda de imveis so: o direito de propriedade do vendedor; a inexistncia
de fraude contra credores e de nus judicial ou extrajudicial.
Quanto ao direito de propriedade, deve-se averiguar o seguinte: a capacidade do
vendedor; a legalidade do imvel e a comprovao de propriedade do imvel.
A escritura de compra e venda de imvel um ato lavrado por tabelio e assinado pelos
contratantes mais duas testemunhas. Esta contm o preo e condies de pagamento,
bem como as caractersticas do imvel objeto da venda. Torna-se um ttulo de
propriedade aps a sua transcrio no Registro de Imveis.

REFERNCIAS
ALVINO, J os. Ava lia o d e I m veis . Laguna SC: paper 35 fls, 1999.
AYRES, Antonio. Com o a va lia r im veis . . . s e m m is t r ios . So Paulo: Imobiliria,
1996.
BUENO, A Mrcio A. O cor r et or d e im veis e a s r egr a s d a s loca es
r es id en cia is . So Paulo: Imobiliria, 1996.
RAPOSO, Alexandre. Sit u a es ju r d ica s d a p r ofis s o d e cor r et or d e im veis .
2.ed. So Paulo: Imobiliria Ltda, 1995.
_____ . Ma n u a l ju r d ico d o cor r et or d e i m veis . 5.ed. So Paulo: Colibrie, 1995.
TRAVASSO, Ari. Com p r a e ve n d a d e im veis . Rio de J aneiro: Iel Nrdica, 1991.
_____ . a s s im qu e s e fa z. . . com p r a e ve n d a d e im veis . Rio de J aneiro: Iel
Nrdica, 1994.
REZENDE, J os Machado. Op er a es I m obili r ia s : Goinia: Ed. AB, , 2001
ZADIR, ngelo e outros. Ma n u a l Do Tcn ico Em Tr a n s a es I m obili r ia s , Vol 1
11
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. Ed. Goinia: Ed. AB.



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Unidade 4

As Transaes Imobilirias




Objetivos de aprendizagem
Aps o estudo desta unidade voc ser capaz de:
- Reconhecer o significado, a legislao especfica e a prtica da Incorporao
imobiliria.
- Identificar os diferentes sistemas de financiamento, disponveis no mercado
imobilirio.
- Interpretar a legislao que sistematiza e define o planejamento imobilirio e o
crescimento das cidades.
- Identificar a legislao para os loteamentos e os desmembramentos rurais e
urbanos.

_ Sees de estudo
Nesta unidade voc vai estudar os seguintes assuntos:
SEO 1: A Incorporao Imobiliria
SEO 2: Os Sistemas de Financiamento Imobilirio
SEO 3: O Planejamento das Cidades
SEO 4: A Legislao Ambiental
SEO 5: Loteamentos Rurais e Urbanos


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@ Para incio de conversa
Todo condomnio, edificao de mais de uma unidade, vertical ou horizontal,
com a venda de suas unidades, para entrega futura, obriga o incorporador ou o
construtor a realizar incorporao do mesmo, inclusive nas incorporaes chamadas de
Condomnio Fechado, salvo se a associao das pessoas se der de forma espontnea e
no existir firma ou pessoa fsica obtendo lucro com isso, ou seja, fazendo s vezes de
um incorporador.
Esta obrigao est prevista em Leis e decretos, e tem por objetivo maior proteger o
consumidor ou adquirente de uma ou mais unidades.
So vrias as vantagens da decorrentes e o comprador pode, antes de concretizar o
negcio, saber da sade financeira da empresa, se a posse do terreno estar bem
definida, se o projeto da edificao foi realmente aprovado, se a planta arquitetnica de
sua unidade realmente como lhe est sendo ofertada, qual sero os materiais de
acabamento, quais usos a edificao ter no todo, e quais so suas reas comuns e
privativas.
importante lembrar que no pode o corretor intermediar a venda de imvel para
entrega futura, se este imvel no estiver com a incorporao realizada.
Vamos ao estudo mais aprofundado sobre a incorporao imobiliria, nesta unidade!


SEO 1
A Incorporao Imobiliria

Incorporao imobiliria uma atividade voltada para a construo de edificaes ou
conjunto delas, compostas de unidades autnomas para sua alienao total ou parcial.
A lei no limita o direito de construir, salvo o direito de vizinhana e os regulamentos
administrativos como o cdigo de obras do municpio, por exemplo.
Pode-se entender a incorporao tambm como um contrato para a construo de um
edifcio, prdio, etc. na forma de condomnio em que possa comear a se vender
imediatamente, inclusive em prestaes. Diz-se que o incorporador aquele que
promove a incorporao de prdios, casas, lojas, etc., em condomnios.
Quem pode ser incorporador?
A Lei n 4.591 de 16 de dezembro de 1964, possibilita a incorporao a trs pessoas:
Art. 31:
a) Pode ser incorporador o proprietrio do terreno, a ele equiparado: o
promitente-comprador, o cessionrio deste ou promitente-cessionrio.
b) Pode ser o construtor. No uma pessoa qualquer, que se inculque nessa
condio, mas sim aquela que faa da edificao uma atividade
disciplinada e que, devidamente licenciada.
c) Pode ser o Corretor de Imveis, devidamente inscrito no Conselho
Regional de Corretores de Imveis CRECI.

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Quais os procedimentos para o incio de uma incorporao?
Para iniciar uma incorporao deve-se apresentar uma srie de documentos que ficam
arquivados no Cartrio de Imveis da regio, dentre os mais importantes destacam-se:
a) Ttulo de propriedade do terreno ou promessa irrevogvel e irretratvel de
compra e venda, ou de cesso de direitos ou de permuta.
b) Certides negativas de impostos federais, estaduais e
municipais, e protestos de ttulos, de aes cveis e
criminais e de nus reais, relacionadas ao imvel, aos
alienantes do terreno e o incorporador.
c) Histrico da propriedade, abrangendo os ltimos vinte
anos, acompanhados de certido dos respectivos
registros.
d) Projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes
e) Todas as informaes pertinentes ao imvel.

A Lei N. 4.864, de 29/ 11/ 1965, impe uma srie de deveres ao incorporador em todas
as fases da incorporao, apresentaremos aqui sua descrio sucinta pois, nas pginas
seguintes estar seu detalhamento.

'
Ateno!
So deveres do Incorporador:
- A obrigatoriedade de apresentar e formalizar um contrato.
- A obrigao de informar aos clientes sobre o andamento e o estado da
obra.

- Responder civilmente pela execuo da incorporao.
- O compromisso em manter o projeto original, bem como no alterar o
preo e as condies de pagamento, salvo se forem aprovadas por
unanimidade dos adquirentes ou provierem de exigncia legal.


O que caracteriza o incio de uma incorporao?
Caracteriza o incio da incorporao, a venda, a promessa de venda, cesso ou promessa
de cesso de cota ideal de terreno, vinculada a projeto de construo ou o contrato de
construo assinado pelo incorporador, ou por adquirente.
Para efeito desta lei considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o
intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial de
edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.


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Quem considerado o incorporador?
Considera-se incorporador, as pessoas fsicas ou jurdicas,
comerciantes ou no, que embora no efetuando a
construo, compromisse ou efetive a venda de fraes
ideais de terreno.
Qual a documentao necessria?
O incorporador somente poder negociar sobre unidades
autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de
registro de imveis, os seguintes documentos:

5 Titulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e
venda ou de cesso de direitos ou de permuta, do qual conste clusula de imisso na posse
do imvel, no haja estipulaes impeditivas de sua alienao em fraes ideais e inclua
consentimento para demolio e construo, devidamente registradas.
5 Certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos, de
aes cveis e criminais e de nus reais relativamente ao imvel, aos alienantes do terreno
e ao incorporador.
5 Histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos vinte anos,
acompanhados de certido dos respectivos registros.
5 Projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes.
5 Clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns e
indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de rea construda.
5 Certido negativa de dbito para com a previdncia social, quando o titular de direitos sobre
o terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies.
5 Memorial descritivo das especificaes da obra projetada.
5 Avaliao do custo global da obra, atualizada a data do arquivamento, calculada com base
nos custos unitrios, discriminando-se tambm, o custo de construo de cada unidade,
devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra.
5 Discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas
correspondero.
5 Minuta da fatura conveno de condomnio que reger a edificao ou o conjunto de
edificaes.
5 Declarao em que se defina a parcela do preo.
5 Certido do instrumento pblico de mandato.
5 Declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia.
5 Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que opere no
pas, h mais de cinco anos.
5 Declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o numero de veculos que a
garagem comporta e os locais destinados guarda dos mesmos.


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Os Sistemas de Financiamento Imobilirio

Difcil encontrar quem no sonhe com a casa prpria. Ter o seu canto costuma ser o
grande objetivo na vida das pessoas. Para realizar esse sonho, porm, preciso ter uma
considervel quantia de dinheiro mo para pagar uma casa vista ou em algumas
parcelas. Caso isso no seja possvel, ser preciso recorrer ao financiamento
imobilirio.
Atualmente, existem trs modalidades bsicas de
financiamento: Sistema Financeiro da Habitao (SFH),
Carteira Hipotecria (CH) e Sistema Financeiro Imobilirio
(SFI).
Os financiamentos imobilirios feitos pelo Sistema
Financeiro da Habitao (SFH) contam com regras
estipuladas pelo governo e atividades fiscalizadas pelo Banco
Central. Por esse sistema, os recursos da caderneta de
poupana e do FGTS so emprestados para aqueles que vo
adquirir imveis. A intermediao feita pelos bancos. No
SFH, as taxas de juros so tabeladas (12% ao ano, uma das
mais baixas do mercado); e a correo das prestaes feita
pelo ndice que corrige tambm a caderneta de poupana. Atualmente, esse ndice a
Taxa Referencial (TR). No SFH s so aceitos financiamentos de at R$ 150 mil para
imveis com valor mximo de R$ 300 mil.
Na Carteira Hipotecria (CH), as taxas de juros so livres. A correo das prestaes
tambm feita pela TR. No h limite para o valor mximo do imvel a ser financiado,
mas, nesse caso, os bancos costumam financiar - em mdia - entre 30% e 60% do valor
do imvel.
J o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI) d aos bancos uma proteo maior contra
inadimplncia j que, por esse sistema, a instituio adota como garantia a alienao
fiduciria. Atravs dela, o imvel financiado continua em nome do banco e o muturio
apenas desfruta do uso da casa ou apartamento. No caso de inadimplncia, o banco
recebe o imvel de volta em at 90 dias.
Nas linhas de financiamento imobilirio, a garantia do pagamento o prprio imvel.
Vale lembrar tambm que a correo pela TR d a esse financiamento um carter de
imprevisibilidade, porque a Taxa Referencial embute juros, alm de inflao. Por isso,
para quem pretende entrar num financiamento imobilirio, a recomendao dos
especialistas que se planeje os gastos e se comprometa apenas com 20% da renda com
a prestao. Isso d uma margem de manobra para o comprador, no caso de queda na
renda ou vaivens abruptos da economia.




DICA:
Pesquise bastante, planeje e faa suas contas, antes de optar por uma instituio. Com certeza,
ser possvel encontrar uma opo que caiba no seu bolso.


A) SFH SI STEMA FI NANCEI RO DA HABI TAO
Teve sua criao articulada junto reforma do Estado em 1964, objetivando reordenar
a forma de captao de recursos para concesso de emprstimos setores de

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construo habitacional, urbanizao e saneamento bsico, frente ao enorme fenmeno
da migrao do campo para as cidades.
A alta inflao naquela poca constituiu tambm um forte elemento desagregador do
sistema, pois os muturios premiados pagavam suas prestaes em moeda
desvalorizada, provocando uma acelerada e irrecupervel descapitalizao das
instituies financiadoras do sistema.
juros Como as taxas reais de estavam extremamente negativas, os tradicionais
poupadores, voluntrios, afastavam-se deste mercado, da mesma forma que as
instituies pblicas existentes naquela poca. O resultado da falta de investimentos
macios no setor agravou cada vez mais o dficit habitacional.
A resposta do governo a essa situao, na busca do
estabelecimento de condies econmico-financeiras no
intuito de corrigir as distores, foi a instituio da
correo monetria nos financiamentos habitacionais,
atravs da criao da UPC - Unidade Padro de Capital;
da criao das Cadernetas de Poupana, principal
instrumento de captao das poupanas populares; da
criao do Banco Nacional da Habitao - BNH; da
criao do Fundo de Garantia por Tempo de Servio -
FGTS e da organizao do Sistema Brasileiro de
Poupana e Emprstimo - SBPE.
Os integrantes do SFH foram: BNH; rgos federais,
estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia
mista em que havia participao majoritria do poder
pblico, tais como as Caixas Econmicas Estaduais
(CEEs) e Federal (CEF) e as COHABs, que operaram em conformidade com a Lei n
9.389 no financiamento de habitaes e obras conexas; sociedades de crdito
imobilirio (SCIs); fundaes; cooperativas e outras formas associativas para
construo ou aquisio de casa prpria, sem finalidade de lucro, tais como
Cooperativas Habitacionais e Institutos de Previdncia Social.
O BNH foi criado entre 1964 e 1965 com a finalidade de orientar e controlar o SFH; em
14 de novembro de 1971 foi transformado em empresa pblica pela lei n 5762,
tornando-se vinculado ao Ministrio do Interior, passando a representar o principal
instrumento de execuo da poltica habitacional do governo federal.
Por diversos motivos que no caberia aqui transmitir, o BNH foi extinto pelo DL 2291
de 21de novembro de 1986, tendo sido incorporado CEF, que assumiu o compromisso
de manter seu conjunto de atribuies.
Por seu turno, o SFH, com a extino do BNH, limitou-se s instituies que faziam
parte do SBPE quando de sua criao, que eram as SCIs, APEs - Associaes de
Poupana e Emprstimo, das carteiras imobilirias das CEEs e CEF e mais dos bancos
mltiplos.

Atualmente, o Banco Central do Brasil sucedeu ao BNH - Banco Nacional da
Habitao, tornando-se o fiscalizador das atividades do Sistema.
Hoje, o que viabiliza os programas habitacionais do SFH provm das captaes das
cadernetas de poupana e do FGTS.



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Como so distribudos os recursos captados?
Os recursos captados em depsitos de poupana pelas instituies financeiras do
Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) observam a seguinte
distribuio:
6 5% (sessenta e cinco por cento), no mnimo, em operaes de
financiamentos imobilirios, sendo:
8 0 % (oitenta por cento), no mnimo, do percentual acima,
correspondendo, no mnimo, 52% da base de clculo, em
operaes de financiamento habitacional no SFH;
O restante em operaes a taxas de mercado, desde que a
metade, no mnimo, em operaes de financiamento
habitacional.
15% (quinze por cento) em encaixe obrigatrio no Banco Central do Brasil;
Recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e operaes da
faixa livre.
Em que casos obtida a concesso de financiamentos?
A concesso de financiamento nas condies do SFH exclusiva para construo e
aquisio de imveis residenciais novos ou usados.
Os financiamentos para aquisio, construo, reforma ou ampliao de imveis
comerciais novos, usados ou em construo so operaes realizadas taxas de
mercado.
Desde 24/ 06/ 1998, no existe mais qualquer limitao de natureza normativa ao
nmero de imveis financiados pelo SFH que uma pessoa pode ter.
Alm das demais condies estabelecidas na legislao em vigor, as operaes no
mbito do SFH devero obedecer ao seguinte:
Valor unitrio dos financiamentos, compreendendo principal e despesas
acessrias no superiores a R$ 150 mil;
Limite mximo do valor de avaliao do imvel financiado de R$ 300 mil.
Quais os prazos e os encargos estabelecidos?
Atualmente, os prazos dos financiamentos so livremente estabelecidos entre as partes.
Sobre o financiamento podem incidir juros, comisses e outros encargos. A
remunerao efetiva mxima para o muturio final, incluindo juros, comisses e outros
encargos financeiros, de 12% a.a., acrescidos dos custos de seguros e, nos casos dos
planos de equivalncia salarial, do Coeficiente de Equiparao Salarial (CES).
Os saldos devedores dos contratos de financiamento, emprstimo, refinanciamento e
repasse concedidos por entidades integrantes do SFH so reajustados pela
remunerao bsica dos depsitos de poupana, efetuados na mesma data e com a
periodicidade contratualmente estipulada para o pagamento das prestaes, aplicando-
se o critrio de proporcionalidade do ndice (pro rata die) para eventos que no
coincidam com aquela data.

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Desde 24/ 06/ 1998 permitida, aos agentes financeiros do SFH, a contratao de
financiamentos onde a cobertura securitria pode se dar em aplice oferecida pelo
mercado segurador, desde que seja prevista, no mnimo, a cobertura relativa aos riscos
de morte e invalidez permanente do muturio.
O que o FCVS?
O Fundo de Compensao de Variaes Salariais - FCVS, foi criado com a finalidade
garantir o limite de prazo para amortizao das dvidas dos financiamentos
habitacionais contradas pelos muturios do Sistema Financeiro da Habitao - SFH.
As transferncias mediante simples substituio do devedor de contratos que
contenham clusula de cobertura pelo Fundo de Compensao de Variaes Salariais
FCVS devem observar:
1) Foram mantidas para o novo muturio as mesmas
condies e obrigaes do contrato original, desde
que se trate de financiamento destinado casa
prpria, observando-se os requisitos legais e
regulamentares, inclusive a demonstrao da
capacidade de pagamento do novo muturio em
relao ao valor do novo encargo mensal.
2) O valor da mensalidade para o novo muturio ser
atualizado proporcionalmente (p r o r a t a d i e), a
contar da data do ltimo reajustamento at a data
da formalizao da transferncia, acrescido da
quinta parte do valor atualizado do encargo.
3) O recolhimento pelo novo muturio de
contribuio de 2 % do saldo devedor atualizado.
Nestas transferncias, as instituies financeiras ficam
dispensadas da observncia das seguintes exigncias: Pro rata: em proporo, de forma
proporcional (segundo a parte
contada a cada um): o clculo
considera a variao diria, segundo
a parte individual acordada.
a) O limite mximo de financiamento, desde que
no haja desembolso adicional de recursos.
b) O limite mximo de preo de venda ou de
avaliao do imvel objeto da transferncia.
c) A localizao do imvel deve ser no domiclio do comprador.
As demais transferncias de contratos com cobertura do FCVS, a partir de 12/ 6/ 98,
podem ser efetuadas mediante assuno pelo novo muturio de montante equivalente a
70% do saldo devedor contbil da operao, atualizado pelo critrio de
proporcionalidade do ndice (pro rata die) da data do ltimo reajuste at a data da
transferncia, observados os requisitos legais e regulamentares da casa prpria.

B) SFI SI STEMA DE FI NANCI AMENTO I MOBI LI RI O
O SFI (Sistema de Financiamento Imobilirio) uma modalidade de financiamento
recentemente criada (1997) que contrasta como alternativa ao SFH (Sistema Financeiro
da Habitao) e Carteira Hipotecria, que d aos agentes financeiros credores uma
maior proteo contra a inadimplncia.
Isso vm a acontecer porque nesse sistema adotada a Alienao Fiduciria, que
permite que o agente credor detenha a propriedade do bem imvel financiado at o
momento da quitao total da dvida pelo muturio.

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Essa novidade ajudar a alavancar a construo de novas residncias, resolvendo parte
da maior questo existente hoje no setor: a falta de verba para financiamento,
conseqncia da inadimplncia em massa.
Quais as fontes de recursos do SFI?
A principal vantagem do SFI sobre os outros sistemas a fonte de recursos utilizados
para o financiamento. Para reunir os fundos de financiamento, os agentes financeiros
emitem ttulos com lastro imobilirio. Estes ttulos so vendidos para investidores no
Brasil ou no exterior. O SFI se distingue dos demais produtos pela fonte dos recursos
utilizados para o financiamento.
O muturio pode utilizar o seu FGTS neste tipo de financiamento?
O muturio pode usar seu FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Servio) nos
financiamentos do SFI, tanto como entrada quanto para amortizar, ou quitar, o saldo
devedor. Se o muturio resolver no utilizar o FGTS, as partes esto ento livres para
estipular de juros e valores.


SEO 3
O Planejamento das Cidades

O planejamento das cidades uma das questes mais importantes hoje, e tem ganhado
fora ano aps ano, com o avano da legislao. Por fora de Lei a Unio, os Estados e
todos os Municpios devero apresentar Planos Plurianuais - PPA, onde devero estar
norteadas todas as aes dos governos em prazos de 4, 5, 10 e 15 anos.
Agregado a isto h o Estatuto da cidade, que tambm institui a exigncia de Planos
Diretores para cidades acima de 20.000 habitantes.

1) OS PLANOS PLURI ANUAI S - PPA
O Plano Plurianual (PPA), um instrumento das administraes pblicas que visa
apontar os rumos dos investimentos dos governos, normalmente para o perodo de
quatro anos. Ele pode ser utilizado para planejar aes longo prazo, no que tange a
administrao publica, nas esferas Federal, Estadual e Municipal.
So obrigatrios e regidos por Lei Federal. O administrador pblico que no o fizer
esta sujeito s punies da Lei das Responsabilidades Fiscais.
Os governos tm a possibilidade de construir o PPA junto com a
comunidade e ao levar o PPA para consulta pblica, o governo
confirma o seu compromisso com a participao social nas
grandes decises e democratiza o processo que vai estabelecer
diretrizes, objetivos e metas.
Estes planos so abrangentes e versam sobre tudo o que diz
respeito destinao das verbas pblicas geridas pelo
administrador.

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Quais os objetivos do PPA?
O PPA busca respostas para questes fundamentais, como:
5 Quais as polticas mais adequadas para estimular os diversos setores da
produo?
5 Quais as melhores polticas para gerar mais e melhores empregos?
5 Quais so as aes para reduzir as desigualdades regionais?
5 Quais so os projetos de infra-estrutura que vo receber mais ateno e
recursos?
5 Quais so os ramos da pesquisa cientfica e tecnolgica fundamentais para o
crescimento do pas?
5 Quais so os programas sociais necessrios para o desenvolvimento humano da
populao, a incluso social e a melhor distribuio da renda?
5 Quais sero as polticas norteadoras do desenvolvimento urbano e social a serem
adotadas?

2) O ESTATUTO DA CI DADE LEI 10 . 257/ 20 0 1
O Estatuto da Cidade surgiu com a pretenso de pr fim ao prolongado caos em que
ainda vive o direito urbanstico brasileiro. Por outro lado, ser preciso que, pelo Plano
diretor formulado pelo municpio, formule-se o planejamento, tomando
necessariamente as decises relacionadas a vrios dos instrumentos urbansticos
previstos pelo Estatuto da Cidade.
Com o Estatuto da Cidade, o Ministrio Pblico ganhou
poderes para frear a ocupao desordenada do espao
urbano, a destruio do meio ambiente e criou a funo
social da propriedade urbana. Institui a necessidade de
planejamento a cidades com mais de 20.000
habitantes, atravs de Planos Diretores, que sero os
norteadores desta ocupao.
O Estatuto da Cidade estabelece algumas finalidades e
objetivos comuns que, em princpio, devero orientar as
polticas urbanas de todos os Municpios. So
finalidades comuns que devero orientar a
interpretao e aplicao das normas especficas, o bem coletivo, a segurana e o bem-
estar dos cidados e o equilbrio ambiental.
um objetivo a ser atingido por meio da utilizao dos instrumentos acima referidos o
pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana,
conforme o extenso rol de diretrizes gerais.
O Estatuto das Cidades pode servir como instrumento jurdico ou tributrio para forar
o proprietrio a urbanizar, lotear ou edificar o seu terreno. Visa coibir a especulao
imobiliria. Instituiu a possibilidade do imvel ser desapropriado caso haja interesse
pblico ou social.
O usucapio especial uma das modalidades de usucapio, e essa se d em imvel que
assegure a subsistncia do proprietrio e sua famlia, ou em razo da funo (moradia),
independentemente de justo ttulo e boa-f desde que este esteja de posse contnua e
sem oposio durante cinco anos ininterruptos. Pode ser do tipo individual ou coletivo.

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As regras para usucapio ganharam novo vigor, reduzindo para 5 (cinco) anos o tempo
exigido para o ganho do titulo definitivo do terreno urbano. Assim, nada impede que
grupos de favelados, moradores de loteamentos irregulares e de imveis particulares
reclamem a titularidade do bem.
O Estatuto da Cidade trata da gesto democrtica?
A gesto democrtica estabelecida no Estatuto da Cidade a chave dos novos
instrumentos de direito urbanstico e poltica urbana.
Essa realizao do processo democrtico na gesto das cidades a razo da prpria
existncia do Estatuto. Na verdade, a realizao da gesto democrtica a nica
garantia de que os instrumentos de poltica urbana como o direito de preempo
(preferncia), o direito de construir, as operaes consorciadas, etc, no sero meras
ferramentas a servio de concepes tecnocrticas, mas sim verdadeiros instrumentos
de promoo de direito cidade para todos, sem excluses.
A gesto democrtica remete a idia de um novo pacto territorial, em que o Direito no
se distancie da J ustia, mas garanta que a cidade seja espao de convivncia de todos os
seus habitantes, onde cada um possa desenvolver plenamente suas potencialidades.

3) O PLANO DI RETOR
O Plano Diretor uma lei que organiza o crescimento e o funcionamento da cidade.
no Plano Diretor que est o projeto da cidade. Ele diz quais so os objetivos a serem
alcanados em cada rea da cidade e, para viabiliza-los identifica instrumentos
urbansticos e aes estratgicas que devem ser implementadas. Ele orienta as
prioridades de investimentos, e organiza a ocupao do solo urbano, legislando sobre
arruamentos, gabaritos, e indica as obras estruturais que devem ser realizadas.
Quais os temas em que o Plano Diretor se ocupa?
O Plano Diretor se ocupa de temas da cidade e do meio rural, incluindo suas relaes
com municpios vizinhos, procurando um ambiente fsico e social adequado. Dentre
eles, podemos citar:
a) A integrao dos diferentes lugares que constituem a cidade (bairros, centros,
praas, parques, morros, etc.), valorizando os existentes e propondo novos.
b) A organizao do transporte coletivo e individual de passageiros e cargas, assim
como as vias pblicas, estacionamentos e espaos para pedestres.
c) A interveno no espao municipal visando manuteno e o enriquecimento
dos costumes e das paisagens urbanas e rurais, ampliando a atuao da
populao na proteo e incremento do patrimnio natural e cultural.
d) A democratizao do acesso a todos os servios que a cidade presta.
e) As regras para as novas construes, em relao ao uso e a forma dos prdios e
os tipos de diviso da terra que podem ser feitos na cidade.
f) A regularizao daquelas reas urbanas que no correm riscos naturais.
g) As medidas de saneamento, transporte e distribuio dos equipamentos para
evitar deslocamentos desnecessrios e otimizar o consumo de materiais, energia
e gua.

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h) As medidas para evitar as poluies sonoras, atmosfricas e das guas, e o bom
manejo dos solos.
i) A desburocratizao do planejamento e a integrao dos saberes e interesses
comunitrios na tomada de decises sobre inovaes urbanas.
De que forma o Cdigo de Obras est inserido no Plano Diretor?
O Cdigo de Obras parte do Plano Diretor, suas atribuies so orientar, fixando
normas para as construes, tais como arruamento, recuos, gabaritos, questes
sanitrias e ambientais. Toda cidade deve ter um, juntamente com o Plano Diretor, de
acordo com a Lei.


SEO 4
A Legislao Ambiental

A Legislao brasileira sobre crimes ambientais abrangente e
complexa. Encontra-se regulamentada na Constituio Federal
(captulo VI), nas Constituies Estaduais, no Cdigo Florestal
(federal), nas Leis de Pesca (federal), em decretos e resolues especiais
Os documentos primrios que desencadeiam todo um conjunto de
aes, visando salvaguarda da natureza para preservar o interesse
pblico, correspondem em graus crescentes de complexidade, aos laudos periciais, aos
RIMAs e aos EIAs (Estudo de Impacto Ambiental).
Cada esfera em nvel federal, estadual e municipal tem rgos que tem por objetivo
defender e preservar o Meio Ambiente, tais como o Ibama e as Procuradorias da
Cidadania.

1) I BAMA
O Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis - IBAMA,
foi criado pela Lei n 7.735, de 22 de fevereiro de 1989. Foi formado pela fuso de
quatro entidades brasileiras que trabalhavam na rea ambiental: Secretaria do Meio
Ambiente - SEMA; Superintendncia da Borracha - SUDHEVEA; Superintendncia da
Pesca SUDEPE, e o Instituto Brasileiro de Desenvolvimento Florestal - IBDF.
Em 1990, foi criada a Secretaria do Meio Ambiente da Presidncia da Repblica
SEMAM, ligada Presidncia da Repblica, que tinha no IBAMA seu rgo gerenciador
da questo ambiental, responsvel por formular, coordenar, executar e fazer executar a
Poltica Nacional do Meio Ambiente e da preservao, conservao e uso racional,
fiscalizao, controle e fomento dos recursos naturais renovveis.
Criado em 16 de outubro de 1992, o Ministrio do Meio Ambiente - MMA o rgo de
hierarquia superior, com o objetivo de estruturar a poltica do meio ambiente no Brasil.
Quais so objetivos do IBAMA e sua misso institucional?
a) Reduzir os efeitos prejudiciais e prevenir acidentes decorrentes da
utilizao de agentes e produtos agrotxicos, seus componentes e afins,
bem como seus resduos;

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b) Promover a adoo de medidas de controle de produo, utilizao,
comercializao, movimentao e destinao de substncias qumicas e
resduos potencialmente perigosos;
c) Executar o controle e a fiscalizao ambiental nos mbitos regional e
nacional;
d) Intervir nos processos de desenvolvimento geradores de significativo
impacto ambiental, nos mbitos regional e nacional;
e) Monitorar as transformaes do meio ambiente e dos recursos naturais;
f) Executar aes de gesto, proteo e controle da qualidade dos recursos
hdricos;
g) Manter a integridade das reas de preservao permanentes e das
reservas legais;
h) Ordenar o uso dos recursos pesqueiros em guas sob domnio da unio;
i) Ordenar o uso dos recursos florestais nacionais;
j) Monitorar o status da conservao dos ecossistemas, das espcies e do
patrimnio gentico natural, visando ampliao da representao
ecolgica;
k) Executar aes de proteo e de manejo de espcies da fauna e da flora
brasileiras;
l) Promover a pesquisa, a difuso e o desenvolvimento tcnico-cientfico
voltados para a gesto ambiental;
m) Promover o acesso e o uso sustentado dos recursos naturais;
n) Desenvolver estudos analticos, prospectivos e situacionais verificando as
tendncias e cenrios, com vistas ao planejamento ambiental.

2) PROCURADORI AS DA COLETI VI DADE
So rgos de defesa do cidado e sua funo zelar
pelo respeito aos direitos e garantias coletivas.
Normalmente os crimes ambientais so
considerados crimes federais, podendo ento os
responsveis responder pela destruio de reas de
preservao, dano ambiental, morte de animais
silvestres, em foros federais.
Qualquer procurador da Repblica, ou do Estado
poder apresentar denncia de crime ambiental,
trazendo os responsveis justia por tratar-se o
meio ambiente com interesse coletivo.

3) O I MPACTO AMBI ENTAL
O Impacto Ambiental a alterao no meio ou em algum de seus componentes por
determinada ao ou atividade. Estas alteraes precisam ser quantificadas pois
apresentam variaes relativas, podendo ser positivas ou negativas, grandes ou
pequenas.
O objetivo de se estudar os impactos ambientais , principalmente, o de avaliar as
conseqncias de algumas aes, para que possa haver a preveno da qualidade de

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determinado ambiente que poder sofrer a execuo de certos projetos ou aes, ou
logo aps a implementao dos mesmos.
Antes de se colocar em prtica um projeto, seja ele pblico ou privado, precisamos
antes saber mais a respeito do local onde tal projeto ser implementado, conhecer
melhor o que cada rea possui de ambiente natural (atmosfera, hidrosfera, litosfera e
biosfera) e ambiente social (infraestrutura material constituda pelo homem e sistemas
sociais criados).
O estudo para a avaliao de impacto permite que uma
certa questo seja compreendida: proteo e preservao
do ambiente e o crescimento e desenvolvimento
econmico.
Muitas vezes podemos encontrar grandes reas
impactadas, ou at mesmo pases e estados, devido ao
rpido desenvolvimento econmico, sem o controle e
manuteno dos recursos naturais. A conseqncia pode
ser poluio, uso incontrolado de recursos como gua e
energia etc.
E tambm podemos encontrar reas impactadas por causa do subdesenvolvimento, que
traz como conseqncia ocupao urbana indevida em reas protegidas e falta de
saneamento bsico. Avaliar para planejar permite que desenvolvimento econmico e
qualidade de vida possam estar caminhando juntas. Depois do ambiente, pode-se
realizar um planejamento melhor do uso e manuteno dos recursos utilizados.
O que vem a ser o Estudo de Impacto Ambiental?
O EIA Estudo de Impacto Ambiental um estudo que dever ser apresentado aos
rgos competentes, cada vez que qualquer projeto ou ao que altere o meio ambiente
for desenvolvido.
Foi criada resoluo do Conama (Conselho Nacional do Meio Ambiente) n. 001/ 86, de
23/ 01/ 1986.
As atividades em que se utilizam os recursos ambientais consideradas de significativo
potencial de degradao ou poluio dependero do Estudo Prvio de Impacto Ambiental
(EIA) e respectivo Relatrio de Impacto Ambiental (RIMA) para seu licenciamento ambiental.
Neste caso o licenciamento ambiental apresenta uma srie de procedimentos especficos,
inclusive realizao de audincia pblica, e envolve diversos segmentos da populao
interessada ou afetada pelo empreendimento. O EIA e o RIMA ficam disposio do
pblico que se interessar.
O que vem a ser o RIMA?
O RIMA - Relatrio de Impacto Ambiental o relatrio que reflete todas as
concluses apresentadas no Estudo de Impacto Ambiental (EIA).
Deve ser elaborado de forma objetiva e possvel de se compreender, ilustrado por
mapas, quadros, grficos, enfim, por todos os recursos de comunicao visual.
Deve tambm respeitar o sigilo industrial (se este for solicitado) e pode ser acessvel ao
pblico. Para isso, deve constar no relatrio:
a) Objetivos e justificativas do projeto e sua relao com polticas setoriais e
planos governamentais.

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b) Descrio e alternativas tecnolgicas do projeto (matria prima, fontes de
energia, resduos etc.).
c) Sntese dos diagnsticos ambientais da rea de influncia do projeto.
d) Descrio dos provveis impactos ambientais da implantao da atividade
e dos mtodos, tcnicas e critrios usados para sua identificao.
e) Caracterizar a futura qualidade ambiental da rea, comparando as
diferentes situaes da implementao do projeto, bem como a
possibilidade da no realizao do mesmo.
f) Descrio do efeito esperado das medidas mitigadoras em relao aos
impactos negativos e o grau de alterao esperado.
g) Programa de acompanhamento e monitoramento dos impactos.


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Loteamentos Rurais e Urbanos

Depois de vrias legislaes sobre parcelamento do solo nas quais dava-se nfase na
relao comercial entre particulares sobre terra, reduzindo-a a simples mercadoria, a
Lei Federal 6.766/ 79, entre outras contribuies para a qualidade de vida nas cidades,
se preocupou com o meio ambiente, tanto com o fsico como com o construdo.
Houve, assim, uma preocupao de regular a expanso da cidade atravs do
parcelamento do solo, determinando critrios gerais para salvaguardar adequadas
condies ambientais, respeitando-se as zonas urbanas e de expanso definidas pelos
municpios, como se poder verificar a seguir:

O PARCELAMENTO DO SOLO
Conforme dispe o Art. 2 da lei n 6.766, de 19/ 12/ 79, o parcelamento do solo urbano
poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposies
desta lei e as legislaes estaduais e municipais pertinentes.
Qual a diferena entre loteamento e desmembramento?
Considera-se loteamento a subdiviso da gleba em lotes destinados a edificao, com
abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento,
modificao ou ampliao das vias existentes.
Por outro lado, desmembramento a subdiviso da gleba em lotes destinados a
edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique de
novas vias e logradouros pblicos, nem do prolongamento, modificao ou ampliao
dos j existentes.
Quais as condies para se constituir um parcelamento?
Somente ser admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou
de expanso urbana, assim definida, por lei municipal. A lei n 6.766/ 79, n o permite
o parcelamento do solo em:

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a) Em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes, antes de tomadas s
providencias para assegurar o escoamento das guas;
b) Em terreno que tenham sido aterrados com material nocivo sade
publica, sem que previamente saneados;
c) Em terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendida
exigncia especifica das autoridades competentes;
d) Em terrenos onde as condies geolgicas no aconselham a edificao;
e) Em reas de preservao ecolgica e naquelas onde a poluio impea
condies sanitrias suportveis, at a sua correo.
Quais os requisitos urbansticos que os loteamentos devero atender?
a) As reas destinadas a sistema de circulao a implantao de
equipamentos urbano e comunitrio, bem como a espaos livres de uso
pblico, sero proporcionais densidade de ocupao prevista para a
gleba;
b) Os lotes tero rea mnima de 125 m e frente mnima de 5 (cinco) metros,
salvo a legislao estadual ou municipal determinar maiores exigncias,
ou quando o loteamento se destinar urbanizao especfica ou edificao
de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados
pelos rgos pblicos competentes;
c) Ao longo das guas correntes e dormentes e das taxas de domnio pblico
das rodovias, ferrovias e dutos, ser obrigatria a reserva de uma faixa
no edificvel de 15 metros de cada lado, salvo exigncias da legislao
especfica.
d) As vias de loteamento devero articular-se com as vias adjacentes oficiais,
existentes ou projetadas, e harmonizando-se com a topografia local.
-
PO NTO C HA VE:

A percentagem de reas pblicas previstas no item a , no poder ser inferior a 35%
da gleba nos loteamentos destinados ao uso industrial, cujos lotes forem maiores do
que 15.000 m, c aso em que a perc entagem poder ser reduzida.
Quais as exigncias para um projeto de loteamento?
Antes da elaborao do projeto de loteamento, o interessado dever solicitar
Prefeitura Municipal, que defina as diretrizes para o uso do solo, traado dos lotes, do
sistema virio, dos espaos livres e das reas reservadas para o equipamento urbano e
comunitrio. Apresentando o Requerimento e Planta do Imvel contendo pelo menos:
5 As divisas da gleba a ser loteada.
5 As curvas de nvel distncia adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal.
5 A localizao dos cursos de gua, bosques e construes existentes.
5 A indicao dos arruamentos contguos a todo o permetro, a localizao das vias de
comunicao, das reas livres, dos equipamentos urbanos e comunitrios existentes ou em
suas adjacncias, com as respectivas distncias da rea a ser loteada.
5 O tipo de uso predominante a que o loteamento se destina.
5 As caractersticas, dimenses e localizao das zonas de uso contguas.

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Quais as exigncias para um projeto de desmembramento?
Para que o Projeto de Desmembramento seja aprovado, o interessado far um
requerimento Prefeitura Municipal ou Distrito Federal e, em anexo, ttulo da
propriedade e a planta do imvel a ser desmembrado devendo conter:
5 Indicao das vias existentes e loteamentos prximos.
5 Indicao do tipo de uso predominante no local.
5 Indicao da diviso de lotes pretendida na rea.
Quais as condies para aprovao deste projeto?
O exame e a anuncia para aprovao cabem ao estado, pelos municpios, nas seguintes
condies:
a) Quando localizados em rea de interesse especial, tais com as de proteo aos
mananciais ou patrimnio cultural, histrico, paisagstico e arqueolgico,
assim definidas por legislao estadual ou federal.
b) Quando o loteamento ou desmembramento localizar-se rea limtrofe do
municpio, ou que pertena a mais de um municpio, nas regies
metropolitanas ou em aglomeraes urbanas, definidas em lei estadual ou
federal.
c) Quando o loteamento abrange rea superior a 1.000.000 metros quadrados.
Como se procede para o registro, aps a aprovao?
Depois de aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o interessado
(loteador), dentro do prazo de 180 dias, dever submet-lo ao Registro Imobilirio,
acompanhado dos documentos abaixo:
a) Titulo de Proprietrio do Imvel.
b) Histrico dos ttulos de propriedade do imvel.
c) Certides negativas:
d) Tributos federais, estaduais e municipais
incidentes sobre o imvel.
e) Aes reais referentes ao imvel, pelo
perodo de 10 (dez) anos.
f) Aes penais com respeito ao crime contra o
patrimnio e contra a administrao
pblica.
g) Certides:
h) Cartrio de protestos e de ttulos, em nome
do loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos.
i) Aes pessoais ao loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos.
j) nus reais relativos ao imvel.

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k) Aes penais contra o loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos.
l) Cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de
verificao pela prefeitura da execuo das obras exigidas por legislao
municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do
loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de
escoamento das guas pluviais ou por aprovao de cronograma, com a
durao mxima de dois anos acompanhado de competente instrumento de
garantia, para execuo das obras.
m) Exemplar do contrato padro de promessa de venda, ou de cesso ou
promessa de cesso.
n) Declarao do cnjuge de que consente no registro de loteamento.
Em que condies poder ser cancelado o Registro de Loteamento?
S poder ser cancelado o Registro de Loteamento:
a) Por deciso judicial.
b) Por requerimento do loteador, com anuncia da Prefeitura ou do Distrito
Federal, quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de
contrato.
c) Por requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com
anuncia da Prefeitura e do Estado.
O que diz a Lei sobre a tributao de loteamentos?
O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, citado no Cdigo
Tributrio Nacional, estabelece que:
O imposto, de competncia dos Municpios, sobre a propriedade predial e territorial
urbana tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse de bem imvel
por natureza ou por acesso fsica, como definido na lei civil, localizado na zona urbana
do Municpio.
Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei
municipal; observado o requisito mnimo da existncia de melhoramentos indicados
em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construdos ou mantidos pelo Poder
Pblico:
a) Meio-fio ou calamento, com canalizao de guas pluviais;
b) Abastecimento de gua;
c) Sistema de esgotos sanitrios;
d) Rede de iluminao pblica, com ou sem posteamento para distribuio
domiciliar;
e) Escola primria ou posto de sade a uma distncia mxima de 3 (trs)
quilmetros do imvel considerado.
A lei municipal pode considerar urbanas as reas urbanizveis, ou de expanso
urbanas, constantes de loteamentos aprovados pelos rgos competentes, destinados
habitao, indstria ou ao comrcio, mesmo que localizados fora das zonas definidas
nos termos do pargrafo anterior.

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O que considerado crime contra a administrao pblica?
Considera-se crime contra a administrao pblica, de acordo com o art. 50 da Lei n
6.766/ 79:
Dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do
solo para fim urbano, sem autorizao do rgo pblico competente, ou em
desacordo com as disposies desta lei ou das pertinentes do Distrito federal,
Estado ou Municpios.
Dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do
solo para fins urbanos sem observncia das determinaes constantes do ato
administrativo de licena.
Fazer ou veicular proposta, contrato, protesto ou comunicao ao pblico ou
a interessados, afirmao falsa sobre a legalidade de loteamento do solo para
fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

>ATIVIDADES DE AUTO-AVALIAO
Leia com ateno os enunciados e responda:
1) O que o Estatuto da Cidade?
____________________________________________________________
______________________________________________________
2) Cite 04 funes importantes do estatuto da cidade:
____________________________________________________________
______________________________________________________
3) Cite 05 instrumentos que tem o estatuto da cidade para fazer valer seus objetivos:
____________________________________________________________
______________________________________________________
4) Cite 05 mudanas importantes que o Estatuto da Cidade trouxe:
____________________________________________________________
______________________________________________________
5) O que Plano Diretor?
____________________________________________________________
______________________________________________________
6) A que cidades exigido o Plano Diretor?
____________________________________________________________
______________________________________________________
7) Qual a funo do Plano Diretor?
____________________________________________________________
______________________________________________________
8) O que parcelamento do solo?
____________________________________________________________
______________________________________________________

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9) O que remembramento?
____________________________________________________________
______________________________________________________
10) Quando um solo pode ser parcelado?
____________________________________________________________
______________________________________________________
11) O que so requisitos urbansticos?
____________________________________________________________
______________________________________________________
12) Cite 06 requisitos urbansticos que um loteamento deve atender:
____________________________________________________________
______________________________________________________
13) O que um projeto de loteamento?
____________________________________________________________
______________________________________________________
14) A quem deve ser apresentado um Projeto de Loteamento?
____________________________________________________________
______________________________________________________
15) Que relatrios so necessrios para a aprovao de um loteamento?
____________________________________________________________
______________________________________________________
16) Pode haver loteamento em terreno rural?
____________________________________________________________
______________________________________________________
17) O que Edificao compulsria?
____________________________________________________________
______________________________________________________
18) O que usucapio especial?
____________________________________________________________
______________________________________________________
19) Qual o prazo que o usucapio em que pode configurar-se usucapio especial?
____________________________________________________________
______________________________________________________
20) Um usucapio especial pode requer a titulao de um terreno urbano de 1500 m ,
caso no haja oposio? Porque?
____________________________________________________________
______________________________________________________




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RESUMO
Veja a seguir os principais assuntos que voc estudou nesta unidade.
A incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construo total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes, compostas de
unidades autnomas.
Na incorporao, cada unidade imobiliria comercializada individualmente. O tcnico
em transaes imobilirias atua na fase de comercializao da incorporao, desde o
terreno at as construes. Por exemplo, quando loteamentos, edifcios, condomnios,
etc. so lanados, as unidades so comercializadas individualmente.
O financiamento imobilirio pode ser uma boa opo para quem deseja realizar o sonho
da casa prpria e no tem o dinheiro em mos para compr-la vista. Nele, o banco
fornece o dinheiro necessrio para aquisio do imvel e o muturio faz o pagamento
sob a forma de prestaes mensais at quitao do bem.
Existem no mercado trs formas bsicas de financiamento imobilirio. O Sistema
Financeiro da Habitao (SFH), a Carteira Hipotecria (CH) e o Sistema Financeiro
Imobilirio (SFI).
O Sistema Financeiro da Habitao (SFH) - conta com regras estipuladas pelo governo
e atividades fiscalizadas pelo Banco Central. Neste sistema, os bancos emprestam os
recursos da caderneta de poupana e do FGTS para aqueles que querem comprar o
imvel. As taxas de juros so tabeladas e a correo feita pela Taxa Referencial (TR).
No SFH s so aceitos financiamentos de at R$ 150 mil para imveis com valor
mximo de R$ 300 mil.
A Carteira Hipotecria - as taxas de juros so livres, a correo das prestaes feita
pela TR e no h limite para o valor do imvel a ser financiado. Porm os bancos
costumam financiar entre 30% a 60% do valor do imvel.
O Sistema Financeiro Imobilirio (SFI) - oferece mais proteo aos bancos contra a
inadimplncia. O imvel financiado fica em nome do banco at a quitao do bem.
O planejamento das cidades uma das questes mais importantes hoje, e tem ganhado
fora ano aps ano, com o avano da legislao.
O Plano Plurianual (PPA), um instrumento das administraes pblicas que visa
apontar os rumos dos investimentos dos governos, normalmente para o perodo de
quatro anos.
O Estatuto da Cidade estabelece algumas finalidades e objetivos comuns que, em
princpio, devero orientar as polticas urbanas de todos os Municpios.
A gesto democrtica estabelecida no Estatuto da Cidade a chave dos novos
instrumentos de direito urbanstico e poltica urbana. Essa realizao do processo
democrtico na gesto das cidades a razo da prpria existncia do Estatuto.
O Plano Diretor uma lei que organiza o crescimento e o funcionamento da cidade.
no Plano Diretor que est o projeto da cidade.
O Plano Diretor se ocupa de temas da cidade e do meio rural, incluindo suas relaes
com municpios vizinhos, procurando um ambiente fsico e social adequado. A
interveno no espao municipal visando manuteno e o enriquecimento dos
costumes e das paisagens urbanas e rurais, ampliando a atuao da populao na
proteo e incremento do patrimnio natural e cultural.
O Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis - IBAMA,
foi criado pela Lei n 7.735, de 22 de fevereiro de 1989. Foi formado pela fuso de
quatro entidades brasileiras que trabalhavam na rea ambiental: Secretaria do Meio

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Ambiente - SEMA; Superintendncia da Borracha - SUDHEVEA; Superintendncia da
Pesca SUDEPE, e o Instituto Brasileiro de Desenvolvimento Florestal - IBDF.
Em 1990, foi criada a Secretaria do Meio Ambiente da Presidncia da Repblica
SEMAM, ligada Presidncia da Repblica, que tinha no IBAMA seu rgo gerenciador
da questo ambiental, responsvel por formular, coordenar, executar e fazer executar a
Poltica Nacional do Meio Ambiente e da preservao, conservao e uso racional,
fiscalizao, controle e fomento dos recursos naturais renovveis.
Criado em 16 de outubro de 1992, o Ministrio do Meio Ambiente - MMA o rgo de
hierarquia superior, com o objetivo de estruturar a poltica do meio ambiente no Brasil.
As atividades em que utilizam os recursos ambientais consideradas de significativo
potencial de degradao ou poluio dependero do Estudo Prvio de Impacto
Ambiental (EIA) e respectivo Relatrio de Impacto Ambiental (RIMA) para seu
licenciamento ambiental.
A preocupao de regular a expanso da cidade atravs do parcelamento do solo,
determinando critrios gerais para salvaguardar adequadas condies ambientais,
respeitando-se as zonas urbanas e de expanso definidas pelos municpios.
Conforme dispe o Art. 2 da lei n 6.766, de 19/ 12/ 79, o parcelamento do solo urbano
poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposies
desta lei e as legislaes estaduais e municipais pertinentes.
Antes da elaborao do projeto de loteamento, o interessado dever solicitar
Prefeitura Municipal ou ao Distrito Federal, quando for o caso, que defina as diretrizes
para o uso do solo, traado dos lotes, do sistema virio, dos espaos livres e das reas
reservadas para o equipamento urbano e comunitrio.

REFERNCIAS
ALVINO, J os. Ava lia o d e I m veis . Laguna SC: paper 35 fls, 1999.
AYRES, Antonio. Com o a va lia r im veis . . . s em m is t r ios . So Paulo: Imobiliria,
1996.
BUENO, A Mrcio A. O cor r et or d e im veis e a s r egr a s d a s loca es
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RAPOSO, Alexandre. Sit u a es ju r d ica s d a p r ofis s o d e cor r et or d e im veis .
2.ed. So Paulo: Imobiliria Ltda, 1995.
_____ . Ma n u a l ju r d ico d o cor r et or d e i m veis . 5.ed. So Paulo: Colibrie, 1995.
TRAVASSO, Ari. Com p r a e ve n d a d e im veis . Rio de J aneiro: Iel Nrdica, 1991.
_____ . a s s im qu e s e fa z. . . com p r a e ven d a d e im veis . Rio de J aneiro: Iel
Nrdica, 1994.
REZENDE, J os Machado. Op er a es I m obili r ia s : Goinia: Ed. AB, , 2001
ZADIR, ngelo e outros. Ma n u a l Do Tcn ico Em Tr a n s a es I m obili r ia s , Vol 1
11
a
. Ed. Goinia: Ed. AB.






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Unidade 5

A Administrao Imobiliria





Objetivos de aprendizagem
Aps o estudo desta unidade voc ter condies de:
- Identificar as principais caractersticas da Locao Predial Urbana.
- Identificar e interpretar as premissas da Lei do Inquilinato.
- Reconhecer os principais tributos, impostos e contribuies de melhorias
referentes ao mercado imobilirio.
- Conhecer o Cdigo de tica da atividade de Corretor de Imveis.


_ Sees de estudo
Nesta unidade voc vai estudar os seguintes assuntos:
SEO 1: A Locao Predial Urbana
SEO 2: A Lei do Inquilinato
SEO 3: Tributos, Impostos e Contribuies de Melhoria
SEO 4: A Administrao Imobiliria


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@ Para incio de conversa
Na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo
determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio.
O locador tem a obrigao de:
- Entregar ao locatrio a coisa alugada, com suas pertenas, em estado de servir ao
uso a que se destina, e a mant-la nesse estado, pelo tempo do contrato.
- Garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacfico da coisa.
O locatrio obrigado a:
- Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a
natureza dela e as circunstncias, bem como trata-la com o mesmo cuidado como se
sua fosse.
- Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o
costume do lugar.
- Levar ao conhecimento do locador as turbaes de terceiros, que se pretendam
fundadas em direito.
- Restituir a coisa, finda a locao, no estado em que a receber, salvas as
deterioraes naturais ao uso regular.
Se o locatrio empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do que se destina, ou se
ela se danificar por abuso do locatrio, poder o locador, alm de rescindir o contrato,
exigir perdas e danos.
Havendo prazo estipulado durao do contrato, antes do vencimento no poder o
locador reaver a coisa alugada, seno ressarcindo ao locatrio as perdas e danos
resultantes, nem o locatrio devolv-la ao locador, seno pagando, proporcionalmente, a
multa prevista no contrato.
Aps esta introduo sobre locao imobiliria, vamos iniciar o estudo mais detalhado!


SEO 1
Locao Predial Urbana

Com base na leitura da introduo, como voc definiria um Contrato de Locao?
O contrato de locao em geral bilateral, oneroso, comunicativo, tpico, geralmente
consensual, no formal e de trato sucessivo.
bilateral porque dele se originam obrigaes para ambas as partes. Este contrato se
contrape ao unilateral, aquele que em sua formao s gera obrigaes para uma das
partes, como ocorre na doao.
O donatrio no tem obrigaes para uma das partes, como ocorre na doao. J na
locao, desde a origem do trato, existem obrigaes para locador e locatrio.

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No contrato bilateral, portanto, existe a caracterstica da dependncia recproca de
obrigaes.
O contrato de locao bilateral por sua prpria natureza, no podendo a vontade das
partes alterar essa caracterstica.
Quais os deveres do Locador e os direitos do Locatrio?
Antes de iniciar o estudo sempre bom relembrar a diferena entre quem o Locador e
quem o Locatrio.
Loca d or : o dono de prdio urbano ou rstico, que o d de aluguel ou
arrendamento ao inquilino ou agricultor.
Loca t r i o: aquele que toma de aluguel a coisa mvel ou imvel,
especialmente uma casa.
Voltemos, ento, nossa pergunta: Quais os deveres do Locador e quais os direitos do
Locatrio? Sim, pois todo o contrato de locao requer direitos e deveres de ambas as
partes.
Os deveres do Locador:
a) Entregar ao locatrio o imvel alugado, com seus pertences, em estado de
servir ao uso a que se destina, e a mant-lo nesse estado, pelo tempo de
contrato, salvo clusula expressa em contrrio;
b) Garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado;
c) Manter, durante o contrato de locao, a forma e o destino do imvel alugado;
d) Responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao;
e) Fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do
imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos
existentes;
f) Fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas,
vedada a quitao genrica;
g) Pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes,
nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do
pretendente locao ou de seu fiador;
h) Pagar os impostos e taxas, e ainda prmio de seguro complementar contra
fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel locado, salvo disposio
expressa em contrrio no contrato;
i) Exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas
que estejam sendo exigidas;
j) Pagar as despesas extraordinrias de condomnio.


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Quais os deveres do Locatrio e os direitos do Locador?
Agora vamos ver quais os deveres do Locatrio:
a) Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou
contratualmente exigveis, no prazo estipulado, ou, em sua falta, at o sexto
dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando outro local no
tiver sido indicado no contrato;
b) Servir-se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com
a natureza deste e com fim a que se destina, devendo trat-lo com o mesmo
cuidado como se fosse seu;
c) Restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as
deterioraes decorrentes do seu uso normal;
d) Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer
dano ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais
turbaes de terceiros;
e) Realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas
instalaes, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes e
prepostos;
f) No modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento
prvio e por escrito do locador;
g) Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e
encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de
autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio;
h) Pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto;
i) Permitir a vistoria do imvel pelo locador, ou por seu mandatrio, mediante
combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado
e examinado por terceiros, autorizados por ele;
j) Cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos
internos;
k) Pagar o prmio do seguro de fiana;
l) Pagar as despesas ordinrias de condomnio.
Quais as caractersticas da Locao Residencial?
Nas locaes ajustadas por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses, a
resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de
notificao ou aviso.
Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na posse do imvel por mais de trinta
dias sem oposio do locados, presumir-se- prorrogada a locao por prazo
indeterminado, mantidas as demais clusulas e condies do contrato.
Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar o contrato a qualquer tempo,
concedido o prazo de trinta dias para desocupao.
Pela legislao em vigor, todo contrato de locao residencial, por mais que reze
diferente o contrato, tem o prazo legal, arbitrado em 30 meses.

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Quais as caractersticas da Locao no Residencial?
Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito renovao do
contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
a) O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
b) o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos
contratos escritos seja de cinco anos;
c) o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo
e ininterrupto de trs anos.
Em que consiste a sublocao?
A sublocao um contrato derivado. Existe um contrato derivado ou subcontrato
quando sua existncia decorre exclusivamente de outro contrato. Nesse negcio existe
tambm um contrato-base ou contrato principal, do qual emerge o contrato derivado.
O que locao de temporada?
Considera-se locao para temporada aquela destinada residncia temporria do
locatrio, para prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade, feitura de
obras em seu imvel, e outros fatos que decorram to somente de determinado tempo,
e contratada por prazo no superior a noventa dias, esteja ou no mobiliado o imvel.
No caso de a locao envolver imvel mobiliado, constar do contrato,
obrigatoriamente, a descrio dos mveis e utenslios que o guarnecem, bem como o
estado em que se encontram.
O que so as benfeitorias numa locao?
So obras ou despesas feitas na coisa, para o fim de conserv-la, melhor-la ou
embelez-la. So obras, produtos do trabalho do homem. Excluem-se de sua noo os
acrscimos naturais que pode sofrer a coisa. O locatrio que est de boa f tem direito
reteno pelas benfeitorias necessrias e teis desde que no prejudique o imvel (sua
estrutura e substncia).
Quais os tipos de sucesso num contrato de locao?
1) s u ces s o n a loca o n a m or t e d o loca d or
O vnculo locatcio permanece mesmo com o falecimento do locador, sendo respeitado
o prazo determinado ou indeterminado do contrato. Os direitos e deveres so
transmitidos aos herdeiros, os quais quando mais de uma pessoa, sero eles
considerados locadores solidrios.
tambm Enquanto no tiver sido feita a partilha, poder o esplio ser visto como
locador. Neste caso quem responde pelo esplio o inventariante.

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Na dvida a quem pagar o aluguel, deve o locatrio promover ao de consignao em
pagamento.

2) s u ces s o n a loca o n a m or t e d o loca t r i o
No caso de locao residencial, o cnjuge ou companheiro, e os herdeiros, ficaro sub-
rogados nos direitos e deveres do falecido.
No caso de locao com finalidade comercial, ficaro com os direitos e obrigaes o
esplio ou ento, seu sucessor no negcio.
Quem tem o direito de preferncia de compra num imvel locado?
Tem direito a preferncia de compra do imvel, o inquilino do imvel locado.
Quando no caso da locao, havendo interesse de vrios condminos na locao do bem
ser feita uma licitao entre eles.
A preempo, ou preferncia, impe ao comprador a obrigao de oferecer ao vendedor
a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de
prelao na compra, tanto por tanto.
O prazo para exercer o direito de preferncia no poder exceder a cento e oitenta dias,
se a coisa for mvel, ou a dois anos, se imvel.
Quais os procedimentos no caso de despejo?
Estes procedimentos processuais, dizem respeito aos casos de aes de despejo,
consignao em pagamento de aluguel e acessrio da locao, revisional de aluguel e
renovatrias de locao. Cabem a eles:
Que os processos tramitam durante as frias forenses e no se suspendem pela
supervenincia delas;
O local competente para conhecer e julgar tais aes o foro do lugar da
situao do imvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
O valor da causa corresponder a doze meses de aluguel, ou na hiptese da
extino do contrato de trabalho, os trs salrios vigentes por ocasio de
ajuizamento;
Desde que autorizado no contrato, a citao, intimao ou notificao far-se-
mediante correspondncia com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa
jurdica ou firma individual, mediante telex ou fac-smile, ou, ainda, sendo
necessrio, pelas demais formas previstas no cdigo de processo civil;
Os recursos interpostos contra as sentenas tero somente efeito devolutivo.

Quais as penalidades aplicadas?
As penalidades mais comuns para os inquilinos so multa, despejo e indenizao.
E para o locador multa e indenizao.
Incorre de pleno direito o devedor na clusula penal, desde que, culposamente, deixe de
cumprir a obrigao ou se constitua em mora.

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Para exigir a pena convencional, no necessrio que o credor alegue prejuzo.
Ainda que o prejuzo exceda ao previsto na clusula penal, no pode o credor exigir
indenizao suplementar se assim no foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale
como mnimo da indenizao, competindo ao credor provar o prejuzo excedente.
Em que consiste a Denncia Vazia?
Denncia vazia o dispositivo legal a que tem o locador, de pedir despejo,
independente de qualquer motivao. Para isso, o locador notificar o locatrio dentro
do prazo de 30 (trinta) dias, findo o contrato de locao.
Cabe denncia vazia apenas no caso de imvel no residencial, depois de transcorrido o
prazo de 30 (trinta) meses da assinatura do contrato de locao. Aps findo o prazo de
trinta meses, sendo vontade de ambas as partes de prorrogar o contrato, mesmo que
por igual perodo, a denncia vazia tornar-se- possvel com o decurso do prazo desse
novo contrato.
Em que consiste a Denncia Cheia?
A denncia cheia, tambm conhecida por denuncia motivada, o dispositivo legal que
possibilita a retomada, quando tem o retomante real necessidade, do imvel.
Na sistemtica revogada, procuravam os locadores a motivao para o despejo a fim de
minorar o prejuzo de uma locao gravosa e inconveniente, reconduzida
indefinidamente por prazo indeterminado.
Nestes casos, no h necessidade de notificao prvia, salvo a hiptese da vigncia
ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.
Como se procede a Ao de Despejo?
A ao de despejo consiste no ato do locador despejar o inquilino. Ser concedido,
liminar para desocupao em quinze dias, independentemente da audincia da parte
contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel,
nas aes que tiverem por fundamento exclusivo:
O descumprimento do mtuo acordo, celebrado por escrito e assinado pelas
partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mnimo
de seis meses para desocupao, contado da assinatura do instrumento;
Havendo prova escrita da resciso do contrato de trabalho ou sendo ela
demonstrada em audincia prvia;
O trmino do prazo de locao para temporada, tendo sido proposta a ao
de despejo em at trinta dias aps o vencimento do contrato;
A morte do locatrio sem deixar sucessor legtimo na locao,
permanecendo no imvel pessoas no autorizadas por lei;
A permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao, celebrada com
o locatrio;
Segundo qualquer que seja o fundamento da ao dar-se- cincia do pedido
aos sublocatrios, que podero intervir no processo como assistentes.

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O prazo para desocupao voluntria conta-se da respectiva notificao e no do
trnsito em julgado da sentena que acolheu o despejo.
Escoado o prazo da notificao, mediante o requerimento do autor, se expede o
mandato de despejo, autorizando o magistrado, o uso da fora e o arrombamento do
imvel se necessrio.
Em que consiste a Ao Revisional do Aluguel?
A ao revisional de aluguel aquela que autoriza o reajuste do aluguel sem que exista
questionamento da prpria relao jurdica expressa no contrato de locao.
Na ao revisional de aluguel, se observar:
A petio inicial dever indicar o valor do aluguel cuja fixao pretendida.
Ao designar a audincia de instruo e julgamento, o juiz, se houver pedido
e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixar
aluguel provisrio, no excedente a 80% do pedido, que ser devido desde a
citao.
Sem prejuzo da constatao e at audincia, o ru poder pedir seja revisto
o aluguel provisrio, fornecendo os elementos para tanto.
Na audincia de instruo e julgamento, apresentada a contestao, que
dever conter contraproposta se houver discordncia quanto ao valor
pretendido, o juiz tentar a conciliao e, no sendo esta possvel,
suspender o ato para realizao de percia, se necessria, designado, desde
logo, audincia em continuao.
No caber ao revisional na pendncia de prazo para desocupao do
imvel, ou quando tenha sido este estipulado amigvel ou judicialmente.
A ao revisional pode ser proposta ainda que em curso ao de despejo.
Mesmo nessa hiptese nada est a dispensar o inquilino de pagar o justo
valor de mercado.
Quando configura a Consignao de Pagamento?
A consignao de pagamento est disposio do
locatrio, quando o locador no quer receber o valor do
aluguel por algum motivo ou interpretao diversa do
contrato, onde o primeiro poder depositar o valor
juzo, enquanto discute em juzo.

Quando ocorre a Ao Renovatria?
a ao pertinente, quando da expirao do contrato de locao e a manuteno do
interesse do locatrio em continuar no imvel, contrario a vontade do locador, se j por
fundo de comercio, benfeitorias, comodidade ou outro interesse particular.
atravs desta ao que se busca a renovao do contrato.


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O que se entende por Garantia Locatcia?
Garantia Locatcia uma proteo para o locador, que cede seu imvel em contrato
para uma terceira pessoa, garantindo sua renda ou retomada.
As garantias Locatcias podem ser, de acordo com a Lei do Inquilinato:
a) Ca u o: so valores depositados como garantia financeira do contrato.
b) Fi a d or : esta garantia constitui-se de pessoas com renda e bens imveis que
garantam e avaliem o contrato.
c) Ca r t a f i a n a ou S eg u r o d e Fi a n a Loca t ci a : contratada em banco ou
seguradora pelo locatrio e avalizar seu contrato, dando como garantia ao
locador o recebimento dos valores.


SEO 2
A Lei do Inquilinato

Pela deficincia de imveis prprios, pouca poupana para financiamento e tambm
pelas migraes, o mercado de locaes no Brasil bastante aquecido, sendo que
muitas pessoas tm a locao como uma fonte de renda extra no aluguel de imveis.
A lei que rege estas relaes entre inquilinos e proprietrios a Lei do Inquilinato.
Qual o conceito de Aluguel?
Chama-se de aluguel a cesso do direito de uso e gozo de prdio urbano, ou rstico, ou
de coisa mvel, por preo convencionado e tempo determinado.
Quais as caractersticas do Contrato de Locao?
A locao feita atravs de um contrato que possui dentre suas caractersticas ser
bilateral; oneroso; mutativo; tpico.
Alm disso, necessrio que esse contrato seja consensual, embora no formal, mas de
trato sucessivo, visto a ser contratado a prazo determinado ou indeterminado e, que
haja capacidade dos contratantes e que o objeto seja lcito.
Quais os casos que continuam regulados pelo Cdigo Civil e por leis especiais?
Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais:
a ) As loca e s :
i. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas
autarquias e fundaes pblicas;
ii. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de
veculos;

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iii. de espaos destinados publicidade;
iv. em apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam
autorizados a funcionar.
b) o a r r en d a m en t o m er ca n t il, e m qu a lqu e r d e s u a s m od a lid a d es .
Qual o prazo limite que um Contrato de Locao pode ser ajustado?
O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vnia
conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Ausente a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a observar o prazo excedente.
Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o
imvel alugado.
O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, segundo a
proporo prevista no art. 913 do Cdigo Civil e, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada.
O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer de
transferncia, pelo seu empregador, privado ou publico, para prestar servios em
localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador
com prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia.
Em que caso se aplica a Ao de Despejo?
Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o
imvel a de despejo.
Isto no se aplica se a locao termina em decorrncia de desapropriao, com a
imisso do expropriante na posse do imvel.
O locatrio poder denunciar a locao por prazo indeterminado mediante aviso por
escrito ao locador, com antecedncia mnima de trinta dias.
Na ausncia do aviso, o locador poder exigir quantia correspondente a um ms de
aluguel e encargos, vigentes quando da resilio.
Nos casos de extino de usufruto ou de fideicomisso, a locao celebrada pelo
usufruturio ou fiduciria poder ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a
desocupao, salvo se tiver havido aquiescncia escrita do nu-proprietrio ou do
fideicomissrio, ou se a propriedade estiver consolidada em mos do usufruturio ou
do fiducirio.
A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extino do
fideicomisso ou da averbao da extino do usufruto, presumindo-se, aps esse prazo,
a concordncia na manuteno da locao.
E se o imvel for alienado durante a locao?
Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o contrato,
com o prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo

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determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver
averbado junto a matrcula do imvel.
Idntico direito ter o promissrio-comprador e o promissrio-cessionrio, em carter
irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do
mesmo.
A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da
venda ou do compromisso, presumindo-se, aps esse prazo, a concordncia na
manuteno da locao.
A locao tambm poder ser desfeita:
a) por mtuo acordo;
b) em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;
c) em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
d) para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico,
que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio
no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
O que acontece no caso da morte do locador e do locatrio?
a) Morrendo o locador, a locao transmite-se aos herdeiros.
b) Morrendo o locatrio, ficaro sub-rogados nos seus direitos e obrigaes:
a. nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o
companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas
que viviam na dependncia econmica do "de cujus", desde que
residentes no imvel;
b. nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso,
seu sucessor no negcio.

O que acontece nos casos de separao ou divrcio?
Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da sociedade
concubinria, a locao prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro
que permanecer no imvel.
Nestas hipteses, a sub-rogao ser comunicada por escrito ao locador, o qual ter o
direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituio do fiador ou o oferecimento de
qualquer das garantias previstas nesta Lei.
Quais as condies para a sublocao ou emprstimo do imvel?
A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou parcialmente,
dependem do consentimento prvio e escrito do locador.
No se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar
formalmente a sua oposio.
Aplicam-se s sublocaes, no que couber, as disposies relativas s locaes.

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Rescindida ou finda a locao, qualquer que seja sua causa, resolvem-se s sublocaes,
assegurado o direito de indenizao do sublocatrio contra o sublocador.
O sublocatrio responde subsidiariamente ao locador pela importncia que dever ao
sublocador, quando este for demandado.


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Tributos, Impostos e Contribuies de Melhoria

Os Tributos e Impostos so recolhidos em todas as Transaes Imobilirias, e tambm
so incidentes sobre a coisa. J contribuio de melhoria devida quando h uma
despesa extraordinria visando melhorar a coisa pblica.
Para tratarmos destes itens deveremos, antes de qualquer coisa, conceituarmos alguns
termos jurdicos que sero muito utilizados neste contedo, so eles:
O que considerado Sujeito Ativo?
Sujeito ativo so os Municpios, Estados no divididos em municpios, Distrito Federal
e Unio, nos territrios federais no divididos em municpios.
O que considerado Sujeito Passivo?
Sujeito passivo o contribuinte, o proprietrio do imvel, o titular do seu domnio til,
ou o seu possuidor a qualquer ttulo. o responsvel quando, sem revestir a condio
de contribuinte, sua obrigao decorra de disposio expressa em lei.
O que so Bens Imveis por natureza ou acesso fsica?
o solo com a superfcie, os seus acessrios e adjacentes naturais, compreendendo as
rvores e os frutos pendentes, o espao areo e o subsolo. Tudo quanto o homem
incorporar ao solo, como a semente lanada a terra, os edifcios e construes, de modo
que no possa retirar sem destruio, modificao, fratura ou dano.(Cd Civil art. 79).
O que Zona Urbana?
definida em lei municipal, observando o requisito mnimo da existncia de 2 (dois)
dos seguintes melhoramentos, construdos ou mantidos pelo Poder Pblico, a saber:
Meio fio com canalizao de guas pluviais;
Abastecimento de gua;
Sistema de esgotos sanitrios,
Rede de iluminao pblica, com ou sem loteamento para distribuio
domiciliar;
Escola primria;
Posto de sade a uma distancia mnima de trs quilmetros do imvel
considerado.

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O que considerado rea Urbanizvel ou de Expanso Urbana?
A lei municipal pode considerar urbanas as reas urbanizveis ou de expanso urbana,
constante de loteamentos aprovados pelos rgos competentes destinados habitao,
industria ou ao comrcio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos
anteriores.
O que considerado rea Urbana por Equiparao?
o caso de stio de recreio e no qual a eventual produo no se destine ao comrcio.
Quando um imvel considerado com Imunidade
perante a tributao?
decorrente da imunidade tributria do patrimnio da
Unio, dos Estados, Distrito Federal e dos outros municpios e
suas autarquias:
Templos de qualquer culto;
Partido polticos;
Instituies de educao e assistncia social.

Quando um imvel considerado Isento de tributao?
Pode ser por lei, lei ordinria do sujeito ativo (que o mais freqente), ou pela Unio,
atravs de lei complementar, atendendo a relevante interesse social ou econmico
nacional, uma das limitaes constitucionais do poder de tributar.
Qual o significado de Base de Clculo?
Base de clculo o valor do imvel. So excludos os valores dos bens mveis mantidos
em carter permanente ou temporrio, para efeito de utilizao, explorao,
aformoseamento ou comodidade.
Para o imposto territorial urbano a base o valor venal, que depende de avaliao
peridica e esse acrscimo no constitui majorao do tributo.
A alquota fixada por lei, conforme o princpio da legalidade, uma das limitaes
constitucionais do poder de tributao.
O que o Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis?
O imposto sobre transmisso de Bens Imveis ou Intervivos o imposto devido sobre
todas as transaes imobilirias, onde a causa da transferncia no causa mortis.

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O que diz o Cdigo Tributrio Nacional sobre os impostos?
O imposto, de competncia, sobre a transmisso de bens imveis e de direitos a eles
relativos tem como fato gerador:
a) A transmisso a qualquer ttulo, da propriedade ou do domnio til de bens
imveis, por natureza ou por acesso fsica, como definidos na lei civil.
b) A transmisso, a qualquer ttulo de direitos reais sobre imveis, exceto os
direitos reais de garantia.
c) A cesso de direitos relativos s transmisses referidas nos itens a e b.

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Ateno!

Nas transaes causa mortis ocorrem tantos fatos geradores distintos
quantos sejam os herdeiros ou legatrios.

Quais os cuidados que devemos ter antes de fazer uma operao imobiliria?
Devemos ter um cuidado especial, antes de se fazer qualquer operao imobiliria,
verificando se o imvel (objeto de transao) est realmente livre de qualquer nus.
Antes de ser dado o sinal, ser exigido provar que este imvel, indiscutivelmente, est
livre de nus.
Em caso de ser dado sinal, poder haver clusula de devoluo da respectiva
importncia, dentro de 48 horas, se comprovada a existncia de tal.
Podemos citar como nus mais comuns:
a) Hipoteca
b) Penhoras
c) Servido
d) Condomnio
e) Execuo por dividas e tributos referentes a impostos, taxas, contribuies de
melhoria etc.
Quem tem a obrigao da despesa com a extrao de documentos?
Quem tem a obrigao de assegurar ao comprador a
plena e total propriedade da coisa, com os
respectivos ttulos e regularizao da situao, o
proprietrio, ficando a seu encargo todas e quaisquer
despesas para, se obter ttulos e certides
necessrias.
Esses sero apresentados ao comprador, que verifica
a regularidade do imvel, que objeto da transao.

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O que pode ser considerado um imvel rural?
Imvel Rural o prdio, de rea continua, qualquer que seja a sua localizao, que se
destine explorao extrativa, agrcola, pecuria ou agro-industrial, quer atravs de
planos pblicos de valorizao, quer atravs da iniciativa privada.
O Imposto Territorial Rural (ITR) de competncia da unio, porm, o produto desta
arrecadao pertence ao municpio onde esteja situado o imvel.
Em que condies os imveis esto imunes ao ITR?
Consideram-se imunes desse imposto, os stios com reas que no excedam a 25
hectares e quando os cultive, s ou com a famlia, desde que o proprietrio no tenha
outro imvel.
A base de clculo do imposto o valor fundirio, isto , o valor do solo nu, sem
qualquer interveno humana.
O imposto, de competncia da unio, sobre a propriedade territorial rural tem como
fato gerador propriedade, o domnio til ou a posse de imvel por natureza, como
definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do municpio.
O que o Imposto Predial Territorial Urbano?
O IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano o imposto que incide sobre a
propriedade de casas, apartamentos, lotes, terrenos, prdios desde que estejam na rea
urbana do municpio.
A Constituio Federal explicita que so de competncia dos Municpios os impostos
sobre a propriedade predial e territorial urbana.
Com o Estatuto da cidade o IPTU, ganhou novo status, pois o legislador municipal,
pode fazer poltica urbana usando de progressividade de carga tributaria, para forar o
proprietrio do imvel a dar utilizao eficiente ao mesmo, fazendo que o imvel
cumpra sua funo social.
Utilizando-se os elementos da relao tributria, o imposto sobre propriedade predial e
territorial urbana pode ser estudado nos seguintes aspectos:
1) Quanto aos Elementos:
a) Propriedade, posse, domnio til.
b) Bem imvel por natureza, por acesso fsica.
c) Zona urbana, reas urbanizveis, reas de expanso urbana.
d) Zona urbana por equiparao (stio de recreio).
2) Quanto Imunidade:
a) Unio, Estados, Distrito Federal, Municpios e Autarquias.
b) Templos de qualquer culto.
c) Partidos polticos e instituies de educao e assistncia social.
Ba s e d e c lcu lo: va lor ven a l ( va lor d e ven d a )

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Qual o significado da progressividade do IPTU?
O IPTU, com o Estatuto da Cidade e Emenda Constitucional, ganhou progressividade
no tempo, visando a subutilizao do imvel, promovendo o adequado aproveitamento,
ou seja, poder o poder pblico sobre taxar imveis, forando os proprietrios a
construrem com o mximo de aproveitamento.
Quem so os responsveis pelos encargos Previdencirios?
A consolidao das Leis da Previdncia Social estabelece que o proprietrio, o dono da
obra, o condomnio de uma unidade imobiliria, seja qual for a forma de contrato de
execuo de obra de construo, acrscimo ou reforma do imvel, so igualmente
responsveis (solidrios) com o construtor para o cumprimento das obrigaes, que
nela constam, a menos que tenha havido, por
parte deles, alguma reteno de importncia, para
garantia dessas obras at a expedio de
Certificado de Quitao.
Quando a prestao de servios for feita por
tarefa ou sob empreitada, estaro isentos,
proprietrio e construtor, dessas obrigaes,
desde que obriguem o sub-empreiteiro a recolher
previamente, fixado pelo INSS como contribuio
previdenciria, inclusive o seguro de acidentes de
trabalho.
No ser dividida a contribuio previdenciria,
se a construo for feita em regime de mutiro,
ou seja, sem mo-de-obra assalariada.
Em que consiste a Contribuio de Melhoria?
A contribuio de Melhoria um instrumento de poltica urbana.
Trata-se de um tributo que incide sobre o sujeito passivo, para a realizao de obras
pblicas que acabam decorrendo em valorizao imobiliria.
No entanto face realidade brasileira, fica difcil aplicar mais este tributo, tendo o
mesmo ento pouca utilidade prtica.
No entanto o Estatuto da Cidade visa incentivar a aplicao desta como forma de
tributo para recuperar o investimento pblico, antes feito a fundo perdido, para reas
que tenham valorizao imobiliria face s melhorias efetuadas.
A contribuio de melhoria um tributo eminentemente social, uma vez que se aplica
sobre o proprietrio que teve o seu imvel valorizado e este retorna valores aos cofres
pblicos em beneficio da coletividade.




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Administrao Imobiliria

O que se considera um condomnio?
Denomina-se condomnio a situao originada do direito de domnio exercido por
vrias pessoas sobre o mesmo objeto.
No sentido literal mais puro, tem-se o condomnio como a propriedade em comum,
ainda em estado de indiviso, na qual o direito de cada condmino no incide sobre
uma parte determinada ou definida, mas to somente sobre um quinho ou frao
ideal.
No que se refere especificamente a prdios constitudos por diversas unidades
autnomas, cada qual com rea perfeitamente determinada, entende-se por
condomnio o conjunto de apartamentos ou de salas (quando se tratar de prdios com
fins no-residenciais), corredores, elevadores e outras reas de uso comum,
pertencentes a diversos proprietrios.
Quem o Sndico?
O Sndico o administrador do prdio de dois ou mais pavimentos, eleitos pelos
condminos, de forma prevista na conveno.
Seu mandato de no mximo 02 (dois) anos, permitida a reeleio, sm limite de vezes.
Os condminos respondem pelas faltas do sndico, mas cabe-lhes o direito regressivo
contra o mesmo.
Por imposio de lei, todo o condomnio, independentemente do nmero de unidades
autnomas que tiver, dever ter um sndico, que ser o seu administrador.
Quais as atribuies do Administrador de Condomnio?
As funes administrativas podem ser delegadas a uma pessoa de confiana do sndico,
e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovao da assemblia geral.
O sistema, administrador(a) ou administrao indireta o mais conhecido ou pelo
menos o mais adotado na administrao de condomnios. Nesse sistema, a
administrao realizada por empresa especializada, geralmente escolhida pelo
sndico.
Logo, as atribuies desta administrao indireta so:
a) Representar, ativa e passivamente o condomnio, em juzo ou fora dela, e
praticar os atos de defesa dos interesses comuns a todos os condminos, dentro
dos limites previstos em lei ou na conveno de condomnio.
b) Exercer a administrao do condomnio, no que diz respeito sua vigilncia,
moralidade, segurana e a servios gerais.
c) Praticar outros atos estabelecidos em lei ou na prpria conveno de
condomnio: dentre esses atos incluem-se o de convocar assemblias gerais de
condomnios, arrecadar as contribuies, cobrar multas, etc.

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d) Impor as multas previstas na lei, na conveno ou no regimento interno.
e) Cumprir e fazer cumprir a conveno e o regimento interno (referente aos
direitos e deveres dos condminos), bem como executar e fazer executar as
deliberaes da assemblia, tais como as que dizem respeito ao aumento do
valor das contribuies, ao rateio de despesas extras, pintura do prdio,
instalao de extintores de incndio, etc.
f) Prestar contas assemblia dos condminos: deve o sndico prover a prestao
de contas em duas oportunidades.
Quais os deveres dos Condminos?
Condmino o dono, com outro(s), da mesma propriedade mvel ou imvel em
comum.
O proprietrio do apartamento no sofre limitaes em seu direito real. Apenas esse
seu direito se acha regulamentado pela Lei n. 4.591, de 16/ 12/ 1964, que trata da
organizao da vida em comum no edifcio.
A conveno um instrumento que exterioriza os direitos e os deveres fundamentais
dos condminos. atravs da conveno que o condmino se vale para invocar seus
direitos, em juzo e fora dele. A conveno funciona como norma interna do
condomnio.
Alm da conveno, o prprio Cdigo Civil esclarece sobre os direitos e os deveres dos
condminos.
a) Pagar, mensalmente, ao sndico, os valores relativos cota-parte que lhe couber
nas despesas ordinrias do condomnio.
b) Pagar, sempre que for necessrio e exigido, a sua cota-parte nas despesas
relativas s obras que interessarem estrutura integral e a conservao do
prdio.
c) Contribuir para a constituio do Fundo de Reserva.
d) Instalar, em sua unidade autnoma, medidor de
gua ou aparelho de registro, para a mensurao da
quantidade de gua consumida pelo condmino.
e) Permitir o ingresso, em sua unidade autnoma, do
sndico e empregados do condomnio, quando
indispensvel realizao de servios que visem a
segurana da estrutura do prdio ou necessrios
instalao e reparos de tubulaes, nas unidades
vizinhas, e para possibilitar a leitura de medidores
de consumo de gua.
f) Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes
ideais.
g) No realizar obras que comprometam a segurana da edificao.
h) No alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
i) Dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos
bons costumes.

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Quais os direitos dos Condminos?
Dentre outros, constituem-se direitos dos condminos:
a) usar e usufruir, com exclusividade, sua unidade autnoma, segundo seus
prprios interesses, desde que tal uso no implique em prejuzo dos demais
condminos;
b) usar as reas e partes comuns do condomnio (corredores, escadas, elevadores,
salo de festas, jardins) de forma convencional, ou seja, sem causar danos,
incmodo ou embarao aos demais condminos;
c) comparecer s assemblias gerais, discutir, votar e ser votado, desde que se
encontre quite em relao s taxas e quotas condominiais;
d) manter em seu poder as chaves da porta de acesso ao prdio e do porto da
garagem;
e) solicitar e obter esclarecimento do sndico sobre questes que considere
relevante e inerente ao seu direito de condomnio;
f) denunciar ao sndico as irregularidades que observar no mbito do condomnio;
g) recorrer assemblia geral dos atos ou decises do sndico que venham em seu
prejuzo ou em prejuzo do condomnio;
h) usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
i) usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a
utilizao dos demais compossuidores;
j) votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite.
O que a Conveno do Condomnio?
A Conveno do Condomnio a Lei mxima dentro do mesmo, desde que no conflitue
com direitos da Constituio Federal e do Cdigo Civil
a norma com poder imperativo que vai ordenar e regulamentar as aes dentro do
condomnio.
A quem cabe a elaborao da Conveno do Condomnio?
Os proprietrios promitentes-compradores, cessionrios ou promitentes - cessionrios
dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes a serem
construdas, em construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno de
Condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao, em assemblia,
aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes.
Quando considerada aprovada a Conveno do Condomnio?
Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes-
compradores, cessionrios e promitentes - cessionrios, atuais e futuros, como para
qualquer ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que
representem, no mnimo, 2/ 3 (dois teros) das fraes ideais que compem o
condomnio.

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Quais os principais itens que deve conter a Conveno do Condomnio?
Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter:
5 a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com
especificaes das diferentes reas;
5 o destino das diferentes partes;
5 o modo de usar as coisas e servios comuns;
5 encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as
despesas de custeio e para as extraordinrias;
5 o modo de escolher o sndico, e o Conselho Consultivo;
5 as atribuies do sndico, alm das legais;
5 a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
5 o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais dos condminos;
5 o quorum para os diversos tipos de votaes;
5 a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;
5 a forma e o quorum para as alteraes de conveno;
5 a forma e o quorum para a aprovao do Regimento Interno quando no
includos na prpria Conveno.
5 no caso de conjunto de edificaes, fixar os direitos e as relaes de
propriedade entre os condminos das vrias edificaes, podendo estipular
formas pelas quais se possam desmembrar e alienar pores do terreno,
inclusive as edificadas.
Quais as proibies aos condminos?
A Lei n. 4.591/ 64, atendendo ao princpio de ordem pblica, para proteger a
propriedade particular, estabeleceu de forma enftica:
Art. 10 : proibido a qualquer condmino:
a) alterar a forma externa da fachada;
b) decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas
das empregadas no conjunto da edificao;
c) destinar a unidade utilizao diversa da finalidade do prdio, ou us-la
de forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e segurana dos
demais condminos;
d) embaraar o uso das partes comuns.

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PO NTO C HA VE:
O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na conveno ou no
regulamento do condomnio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da
prtica do ato, cabendo, ao sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-la,
custa do transgressor, se este no a desfizer no prazo que lhe for estipulado.


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Como fica dividida a tributao num Condomnio?
Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio isolado,
contribuindo o respectivo condmino, diretamente, com as importncias relativas aos
impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos
lanamentos.

>ATIVIDADES DE AUTO-AVALIAO
Leia com ateno os enunciados e responda:

1) O que um contrato de locao?
____________________________________________________________
____________________________________________________________
2) Qual a Lei do Inquilinato e quando foi promulgada?
____________________________________________________________
____________________________________________________________
3) Cite 05 deveres do Locatrio
____________________________________________________________
____________________________________________________________
4) Cite 05 deveres do locador
____________________________________________________________
____________________________________________________________
5) Cite 05 direitos do locatrio
____________________________________________________________
____________________________________________________________
6) O que denuncia vazia? Cite um exemplo.
____________________________________________________________
____________________________________________________________
7) O que denuncia cheia? Cite um exemplo.
____________________________________________________________
____________________________________________________________
8) O que caracteriza uma locao residencial?
____________________________________________________________
____________________________________________________________

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9) Pode haver exigncia de desocupao do imvel por parte do locador ao locatrio,
em contrato de locao residencial findo 01 ano de contrato? Porque?
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10) Existe contratos de locao de temporada por seis meses? Explique.
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11) O proprietrio deve indenizar as benfeitorias, no autorizadas?
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12) O que so impostos? Cite um exemplo.
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13) O que contribuio de melhoria? Cite um exemplo.
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RESUMO
Veja a seguir os principais assuntos que voc estudou nesta unidade.
Chamamos de locao predial o fato de um imvel ser posto disposio de algum,
mediante contrato de locao e em troca de uma remunerao ajustada e de acordo
com a Lei do Inquilinato.
As trs disposies essenciais do contrato de locao so: o imvel descrito, o preo e o
acordo de vontades.
A locao predial urbana regulada por lei especial a Lei do Inquilinato n 8.245, de
18 de outubro de 1941 e tem como responsveis o locador (o proprietrio ou
responsvel do imvel) e o locatrio (a pessoa que aluga).
Compete ao locado: entregar ao locatrio o imvel alugado em bom estado; garantir o
uso pacfico do imvel durante a locao; manter durante a locao a forma e o destino
do imvel; responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao; fornecer documentos
e recibos pedidos; pagar as taxas de administrao imobiliria (se houver) e as despesas
extras de condomnios.
Compete ao locatrio: pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao; servir-se
do imvel para o uso convencionado; restituir o imvel ao fim do contrato, em bom
estado; levar ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito;
realizar reparao dos danos apresentados pelo imvel; entregar ao locador os
documentos e recibos pedidos; pagar as despesas de telefone, luz, gua, esgoto, gs;
manter instalaes e reas em comum e repor o fundo de reserva caso seja necessrio.
Compete ao administrador imobilirio: alugar o imvel, receber o aluguel, recolher os
impostos ou taxas, representa o condmino perante as assemblias e pagar as despesas,

110 Operaes Imobilirias
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Centro de Educao Tecnolgica Repblica

dentre outros atos.
Condomnio o direito simultneo que vrias pessoas detm sobre o mesmo objeto.
Constitui-se por conveno onde so descritas e caracterizadas as partes de
propriedade comum, exclusiva; os deveres e direitos dos condminos; as assemblias
gerais; a administrao do condomnio por um sndico; o Conselho Fiscal; o oramento;
as penalidades; as despesas condominiais, etc.
Fazem parte dos deveres dos condminos; observncia das condies estticas comuns
do edifcio; despesas e obras de interesse geral; participao nas despesas;
ressarcimento de cert5os prejuzos; aplicao de sanes; preceitos atinentes boa
vizinhana.
Quanto aos direitos dos condminos, encontramos: a liberdade de trnsito pelas partes
comuns; a faculdade de utilizar as reas de servio ou de acesso a qualquer parte do
edifcio; a propriedade exclusiva da propriedade que lhe cabe; o direito de participar
das reunies e assemblias e de denunciar qualquer irregularidade da administrao do
prdio, etc.

REFERNCIAS
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