You are on page 1of 11

PROCENA TRINE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Poslovni prostor lokal , Deanska 8, Beograd

PROCENITELJ:

Stalni sudski vetak za oblast procene trine vrednosti nepokretnosti Rajko Antoni

NARUILAC:

VOLKSBANK, Beograd, Bulevar Mihajla Pupina 165

Beograd, 12. maj 2008. godine Sadraj: 1. 2. strana Rezime procene............................................................................................ 3 Naziv i sedite naruioca procene.............................................................. 4 1.1. Namena procene..................................................................................... 4 Podaci o nepokretnosti................................................................................ 4 2.1. Naziv i adresa (adresa) vlasnika........................................................ 4 2.2. Naziv (vrsta) objekta..........................................................................4 2.3. Adresa nepokretnosti (mesto, ulica i broj).........................................4 Analiza formalno pravnog statusa............................................................ 4 Tehniki opis nepokretnosti........................................................................ 5 4.1. Namena i mogunost promene namene............................................. 5 4.2. Spratnost prostorni sadraji sa povrinama (m2), materijali, obrada podova i zidova, konstrukcije, instalacije, kvalitete tekueg investicionog odravanja, infrastrukturna opremljenost, stepen zavrenosti objekta.......................................... 5 4.3. Dodatne informacije .......................................................................... 5 4.4. Usklaenost sa zakonima, kontaminacija zemljita, rizik od poplava i seizmika dejstva, rizik od prisustva, odnosno upotrebe tetnih materijala, ostali zdravstveni i bezbednosni rizici.............................. 6 Vreme izgradnje objekta i stepen amortizovanosti objekta.................... 6 Opis lokacije (povrina, udaljenost od centra i bitnih institucija, infrastrukturna opremljenost, saobraaj i sl)................................................. 6 Gradjevinska vrednost nepokretnosti....................................................... 7 7.1 Trokovi izgradnje objekta...................................................................... 7 7.2 Procena gradjevinske vrednosti............................................................... 8 Vrednost nepokretnosti............................................................................... 8 8.1. Prikaz metoda za utvrdjivanje vrednosti nepokretnosti..................... 8 8.2. Trina vrednost nepokretnosti Direct Value Comparasion Method 8 8.3. Elementi koji utiu na trinu vrednost konkretne nepokretnosti, sa posebni osvrtom na odnos ponude i tranje, sa postignutim cenama za sline objekte na datoj lokaciji................ 9 8.4. Procenjena trina vrednost nepokretnosti........................................ 10 1. Reenje o upisu u Registar stalnih sudskih vetaka za oblast procena trine vrednosti nekretnosti 2. Reenje Agencije za privredne registre 3. Kopija lista nepokretnosti 4. Situacioni plan objekta 5. Fotografije objekta 6. Kursna lista NBS na dan 12.05.2008.god. 2

3. 4.

5. 6. 7. 8.

Prilozi:

REZIME PROCENE TRINE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

Naziv i sedite naruioca procene VOLKSBANK, Beograd, Bulevar Mihajla Pupina 165 Namena procene Procena se vri za potrebe utvrivanja poetne cene na javnoj prodaji. Podaci o nepokretnosti Poslovni prostor lokal povrine 236m2, u prizemlju poslovno-stambenog objekta u ulici Deanska 8, Beograd. Procena gradjevinske vrednosti Ukupna gradjevinska vrednost predmetnog lokala iznosi 153.400 Eura, a to na dan 12.05.2008. godine po srednjem kursu NBS (1Eur = 83,8674) iznosi 12.919.772,97 RSD Procenjena trina vrednost nepokretnosti Realno oekivana trina vrednost predmetne nepokretnosti od 237m2 na dan procene iznosi 1.200.000 EUR-a, a to po zvaninom srednjem kursu NBS na dan 12.05.2008. godine (1EUR= 83,8674 RSD) iznosi 100.640.880,00 RSD.

STALNI SUDSKI VETAK za procenu trine vrednosti nepokretnosti Rajko Antoni

1. Naziv i sedite naruioca procene VOLKSBANK, Beograd, Bulevar Mihajla Pupina 165 1.1. Namena procene Procena se vri za potrebe utvrivanja poetne cene na javnoj prodaji. 2. Podaci o nepokretnosti 2.1. Naziv i adresa vlasnika ZLATI MOMILA, Beograd, Agostina Neta 42/13 2.2. Naziv (vrsta) objekta Lokal ukupne uknjiene povrine 237m2. prizemlje (nivo ulice). 2.3. Adresa nepokretnosti (mesto, ulica i broj) Beograd, Deanska 8, prizemlje. 3. Analiza formalno pravnog osnova za izvrenje upisa hipoteke (analiza komentar i zakljuak) Lokal, u prizemlju (nivo ulice)u stambeno-poslovnoj zgradi u ulici Deanska br.8, Beograd, upisan je u Republikom geodetskom zavodu u Slubi za Katastar nepokretnosti Beograd, Katastarska optina Stari grad, u listu nepokretnosti br. 810, na katastarskoj parceli broj 2809 KO Stari grad. U listu A podaci o zemljitu Pod rednim brojem 1. upisano je zemljite pod zgradom i drugim objektom u povrini od 12 ara i 03m2, pod rednim brojem 2. upisano je zemljite pod zgradom i drugim objektom u povrini od 2m2, pod rednim brojem 3. upisano je zemljite uz zgradu i drugi objekat u povrini od 19 ara i 26m2, odnosno ukupno 31ari i 31m2 sve kao gradsko graevinsko zemljite U listu B podaci o nosiocu prava na zemljitu Kao korisnici zemljita upisani su vlasnici posebnih delova zgrade upisanih u V listu nepokretnosti 1 i 2 deo Vlasnitvo nad zemljitem je dravno-Republika Srbija. U listu V 1. deo podaci o zgradama i drugim gradjevinskim objektima i nosiocima prava na njima Stambeno-poslovna zgrada br.8 u ulici Deanska, spratnosti Pr+7 sa naznakom da je objekat preuzet iz zemljinih knjiga, kao zajednika svojina vlasnika posebnih delova zgrade i to Institut za trna istraivanja, Akcionarsko drutvo, Beograd, Deanska 8 u idealnom delu 55930/531,5; Privredna komora Srbije, Beograd, Resavska 13 u idealnom delu od 63,186/531,5; Srbija i Crna gora u idealnom delu 376,681/531,5; Varteks varadinska tekstilna industrija dd Varadin, Zagrebaka 94 u idealnom delu 23,688/531,5 i Privredna komora Crne Gore, Podgorica, Novaka Miloeva 29 u idealnom delu 12,058/531,5 4

U listu V 2. deo podaci o stanu i poslovnoj prostoriji kao posebnim delovima zgrade ili drugih gradjevinskih objekata i nosiocima prava na njima U zgradi br. 8, u prizemlju, povrine 237m2, upisan je poslovni prostor za koji nije utvrena delatnost u privatnoj svojini 1/1 ZLATI MOMILA, Beograd, Agostina Neta 42/13 U listu G podaci o teretima i ogranienjima Za stambeno poslovnu zgradu upisana je zabeleba pokretanja spora za utvrivanje prava na nepokretnosti Reenjem br. 952-02-12-86/05 izvrena je zabeleba pokretanja spora pred Trgovinskim sudom u Beogradu, pod P.br. 4622/04, radi utvrenja prava vlasnitva na nepokretnosti, po tubi Hrvatske gospodarske komore, Zagreb, Ruzveltov trg br. 2 protiv tuenih: Privredne Komore Republike Srbije, Beograd, Resavska br. 13 i Privredne Komore Crne Gore, Podgorica, Nova Miloeva br. 29/2, kao pravnih sledbenika Privredne Komore Jugoslavije. Na osnovu uvida u Centralni registar hipoteka Republikog geodetskog zavoda auriranog od 12.05.2008.god u 0,00 asova ustanovljeno je da je izvren upis: Dana 01.03.2007 godine, Reenjem 952-02-12-1/07 izvrena je uknjiba zalonog prava izvrne vansudske hipoteke na nepokretnosti zalonog dunika preduzea Varteks DD, ukljuujui sve sastavne delove navedene nepokretnosti, prirodne plodove koji nisu odvojeni od nepokretnosti, i sva poboljanja i poveanja vrednosti nepokretnosti do kojih doe posle zasnivanja hipoteke, na osnovu zalone izjave zalonog dunika overene pred Prvim Optinskim sudom u Beogradu pod Ov. Br. 15/07 od 03.01.2007. god., radi obezbeenja novanog potraivanja poverioca prema duniku Zlati Momilu iz Beograda, ul. Agostina Neta br. 42/13, po osnovu ugovora o kreditu za kupovinu nepokretnosti-poslovnog prostora br. 285-0000000007991-63 d 29.12.2006. god., u iznosu od Eur 660.000,00 u din. protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan putanja kredita u teaj, sa rokom vraanja do 6 meseci raunajui od dana putanja prve trane kredita u teaj, jednokratno, sa kamatnom stopom od 10% godinje, i svim ostalim uslovima shodno navedenom ugovoru, u korist poverioca: FOLKSBANK AD, Beograd, Bul. Mihaila Pupina br. 165/g. Dana 16.04.2007 godine, Reenjem 952-02-12-2/07 izvrena je uknjiba zalonog pravaizvrne vansudske hipoteke na nepokretnosti zalonog dunika Preduzea Varteks DD, ukljuujui sve sastavne delove navedene nepokretnosti, prirodne plodove koji nisu odvojeni od nepokretnosti, i sva poboljanja i poveanja vrednosti nepokretnosti do kojih doe posle zasnivanja hipoteke, na osnovu zalone izjave zalonog dunika overene pred Prvim Optinskim sudom u Beogradu, pod Ov.br. 65/07 od 03.01.2007. god. radi obezbeenja novanog potraivanja poverioca prema duniku Preduzeu KUL PLUS DOO, Beograd, ul. Deanska br. 8, po osnovu ugovora o kratkoronom kreditu za refinansiranje kredita br. 1209329263 od 14.09.2005 god.i Aneksa br. 1 uz ugovor od 29.12.2006. god., u iznosu od Eur 379.977,79 u din. protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan putanja kredita u teaj, a to sa svim kamatama, naknadama i svim drugim trokovima iznosi na dan 27.12.2006. god. Eur 435.664,87; rokom vraanja kredita do 12 meseci u jednakim mesenim anuitetima, sa kamatom u visini 9% godinje, kao i svim 5

ostalim uslovima shodno navedenom ugovoru i Aneksu 1 ugovora, u korist poverioca: FOLKSBANK AD, Beograd, Bul. Mihaila Pupina br. 165/g. Republiki geodetski zavod, Sluba za Katastar nepokretnosti Beograd, doneo je dana 12.03.2008.godine Reenje br. 952-02-12-409/08 kojim se dozvoljava na poslovnom prostoru BB, korisne povrine 236,88m2 u prizemlju zgrade, u ulici Deanska br.8, postojee na katastarskoj parceli broj 2809/1 upisanoj u list nepokretnosti u listu nepokretnosti broj 810 KO Stari grad, upisanom na ZLATI MOMILA, Beograd, ul.ica Agostina Neta br.42/13 sa udelom 1/1 upis ZABELEBE HIPOTEKARNE PRODAJE radi namirenja potraivanja obezbedjenog izvrnom vansudskom hipotekom zasnovanom zalonom izjavom overenom pred I optinskim sudom u Beogradu pod Ov.br.15/07 od 03.01.2007.god. ime je hipotekarni poverilac ovlaen da, kada reenje o upisu zabelebe postane pravosnano, ali ne pre isteka roka od 30 dana od dana izdavanja reenja, moe kao hipotekarni poverilac u svoje ime prodati nepokretnost, u skladu sa odredbama zakona o hipoteci, uz zabranu prodaje hiotekarne nepokretnosti od strane vlasnika nepokretnosti Zlati Momila iz Beograda, ul poeka br.9/2 u korist hipotekarnog poverioca FOLKSNBANK AD, Beograd, Bulevar Mihajla Pupina br. 165/G. 4. Tehniki opis nepokretnosti 4.1. Namena i mogunost promene namene Objekt je gradjen namenski kao poslovni prostor u prizemlju. 4.2. Spratnost, prostorni sadraji sa povrinama (m2), materijali, obrada podova i zidova, konstrukcije, instalacije, kvalitet tekueg i investicionog odravanja, infrastrukturna opremljenost, stepen zavrenosti objekta Objekat u kome se nalazi predmetni poslovni prostor je spratnosti Po+Pr+7spratova, sa ravnom krovnom terasom. Objekat je izgradjen od vrstog materijala sa AB konstrukcijom. Fasada objekta je zavrena mermerom. Pregradni zidovi u objektu su od cigle. Zidovi su obraeni keramikom i poludisperzijom. Podne obloge su od granitne keramike. Prozori i vrata su metalni. Predmetni poslovni prostor se sastoji od prizemne etae od 237m2 i podrumske etae od 68m2. Podrumska etaa nije uknjiena i nije predmet procene. Visina plafona u podrumskoj etai iznosi 2,38m a u prizemnoj 5.01m. U delu prizemne etae poslovnog prostora izvedena je galerija montano-demontanog tipa. Poslovni prostor se sastoji od prodajnog dela, kancelarija, mokrog vora i magacina. Objekat je prikljuen na gradsku vodovodnu, kanalizacionu, elektro i ptt mreu, te mreu daljinskog sistema grejanja beogradskih toplana. Objekat u kome se nalazi predmetni lokal je gradjen od kvalitetnih matereijala. Prema podatku dobijenom od naruioca procene predmetni lokal je renoviran 1994. godine. Vetaku nije omoguen ulazak u objekat. Svi tehniki podaci su preuzeti iz dostavljenog elaborata Ing eksperta broj 339/2008-R od 07.04.2008. godine. 6

4.3 Dodatne informacije Procenjena vrednost zakupnine koju je mogue ostvariti na tritu je cca 40Eura/m2 meseno. Primenom dohodovne metode dobijen je koeficijent povrata investicije je cca 11,7 godina.
Tvn = Vpi Npz

1.200 .000 =11,72 102 .384

Tvn = trina vrednost nepokretnosti 1.200.000 Eura Npz = neto godinji prihod od zakupa ( Npz = bruto prihod od zakupa 10% na ime trokova) (237m2 x 40Eur) x12 meseci 10% = 102.384,00 Eura Vpi = vreme povrata investicije 4.4. Usklaenost sa zakonima, kontaminacija zemljita, rizik od poplava i seizmika dejstva, rizik od prisustva, odnosno upotrebe tetnih materijala, ostali zdravstveni i bezbednosni rizici S obzirom da je za objekat izdata upotrebna dozvola vetak zakljuuje da su potovani svi domai zakoni pri izgradnji objekta i standardi iz oblasti gradjevinarstva i zatite ivotne sredine. Nema podataka da je dolo do naknadne kontaminacije zemljita oko objekta, nije bilo dejstava u neposrednoj okolini za vreme Nato bombardovanja, niti su otvarane deponije u okolini i sl. Objekat je izdrao sva dosadanja seizmika dejstva, te zbog svog poloaja nije bio ugroavan od poplava. S obzirom da je za objekat izdata upotrebna dozvola vetak zakljuuje da je objekat graen od standardnih graevinskih materijala koji zadovoljavaju propise koji se odnose na zatitu zdravlja ljudi, te da nisu upotrebljavani sporni materijali koji sadre azbest i sl. S obzirom da se objekat nalazi u sklopu gradskog stambenog bloka vetak smatra da ne postoje ostali zdravstveni i bezbednosni rizici. 5. Vreme izgradnje objekta i stepen amortizovanosti objekta Objekat je izgraen 1970. godine, odnosno starosti 38 godinu te sa pretpostavljenim vekom trajanja zgrade od "100 godina" ima stepen amortizovanosti od cca 21 % u skladu sa propisanim stopama amortizacije.
A= 08 xG 100 + G = =% 100 200

6 .Opis lokacije (povrina, udaljenost od centra i bitnih institucija, infrastrukturna 7

opremljenost, saobraaj i sl) Predmetni stan se nalazi u samom centru Beograda na uglu ulica Deanske i Nuieve na jednom od ulaza u trni centra umievo sokae. Poslovni prostor je na uglu objekta u novou trotoara sa ulinim izlogom. Ne postoji obezbedjen parking prostor. 7. Gradjevinska vrednost objekta 7.1 Trokovi izgradnje objekta Ovim trokovima su obuhvaeni: trokovi izrade i overe tehnike dokumentacije objekta, trokovi graenja i opremanja objekta, i trokovi nadzora nad izvoenjem objekta. Gradnja i opremanje objekta su po finansijskoj vrednosti najznaajnija komponenta strukture investicionog programa, koja takoe poseduje sopstvenu vrlo razgranatu strukturu trokova. Za predmetni objekat koja se ovde analizira komponente strukture trokova graenja i opremanja su trokovi: izvoenja grubih graevinskih radova u koje spadaju: zemljani radovi, zidarski radovi, betonski i armirano betonski radovi, armiraki radovi i tesarski radovi izvoenja graevinsko zanatskih radova u koje spadaju: izolaterski radovi, stolarski radovi, limarski radovi, keramiarski radovi, teracerski radovi, kamenorezaki radovi, parketarski radovi, molersko-farbarski radovi, krovopokrivaki radovi, fasaderski radovi, i razni radovi. izvoenja instalaterskih radova u koje spadaju: instalacije vodovoda i kanalizacije, elektro instalacije, termo mainske instalacije, i instalacija lifta izgradnja sklonita. 7.2 Procena gradjevinske vrednosti 8

Analizom trokova iz take 7.1. vetak procenjuje da je gradjevinska vrednost postojeeg m2 650 Eura te je stoga ukupna gradjevinska vrednost predmetnog stana 237m2 x 650 Eura 154.050,00 Eura, a to na dan 12.05.2008. godine po srednjem kursu NBS (1Eur =83,8674) iznosi 12.919.772.97 RSD 8. Vrednost nepokretnosti 8.1 Prikaz metoda za utvrdjivanje vrednosti nepokretnosti Metodi za utvrivanje vrednosti nepokretosti su: Direct Value Comparasion Method (Sales approach) Depriciated Replacement Cost Method Discounted Cash Flow Method

Direct Value Comparasion Method (Sales approach) je metod koji se primenjuje uvek kada je mogue na tritu izvriti direktno uporedjenje procenjivane nepokretnosti sa slinim ili istim nepokretnostima koje su prodate u neposrednoj prolosti. Depriciated Replacement Cost Method i Discounted Cash Flow Method su metodi koji se primenjuju kao pomoni metodi kada nije mogue primeniti samo Direct Value Comparasion Method zbog ne postojanja prometa slinih ili istih nepokretnosti koje slue za poredjenje ili zbog specifinosti vrste i namene same nepokretnosti ili iz nekog drugog opravdanog razloga. S obzirom da je predmetna nepokretnost lokal u stambeno-poslovnoj zgradi u centru Beograda iju je trinu vrednost mogue sa razumnom izvesnou odrediti uporedjivanjem sa istim ili slinim nepokretnostima prodatim u bliskoj prolosti procenitelj se opredelio za primenu Direct Value Comparasion Method-a (Sales approach) kao pouzdanog metoda za utvrdjivanje trine vrednosti nepokretnosti. 8.2 Trina vrednost nepokretnosti - Direct Value Comparasion Method (Sales approach) Trinu vrednost nepokretnosti odredjuje odnos ponude i tranje u datom trenutku za slinim ili istim nepokretnostima. Najznaajniji element koji utie na ponudu i tranju odnosno trinu vrednost nepokretnosti je lokacija nepokretnosti. Bitni elementi trine vrednosti nepokretnosti su izmedju ostalog pravni status nepokretnost (eventualni tereti, mogunost hipotekarnog optereenja i sl.), urbanistike mogunosti nepokretnosti, kvalitet i povrina izgradjenog objekta, saobraajna povezanost, infrastrukturna opremljenost nepokretnosti i sl.

Trinu vrednost nepokretnosti predstavlja cena koju je mogue postii u datom trenutku na tritu. Cena koju je mogue postii u datom trenutku na tritu se sastoji od opsega koji ini donja granica trine vrednosti, realno oekivana trina vrednost i maksimalno oekivana trina vrednost. Donju granicu trine vrednosti nepokretnosti predstavlja cena koju je sa velikom izvesnou mogue postii na tritu u kratkom vremenskom periodu sa veinom kupaca. Realno oekivanu trinu vrednost nepokretnosti predstavlja cena koju je mogue postii sa izvesnou u razumnom roku sa veinom potencijalnih kupaca. Maksimalno oekivanu trinu vrednost nepokretnosti predstavlja cena koju je sa ogranienom izvesnou mogue postii u kratkom vremenskom periodu sa malim brojem kupaca koji su iz subjektivnih razloga posebno zainteresovani za predmetnu nepokretnost. Odnos ponude i tranje definie u kom delu opsega trine vrednosti nepokretnosti e se kretati postignuta prodajna cena. U sluaju da je ponuda vea od tranje vremenski period za postizanje prodajne cene e biti dui a prodajna cena e se kretati uglavnom izmedju donje granice trine vrednosti i realno oekivane trine vrednosti nepokretnosti. U sluaju da je ponuda manja od tranje vremenski period za postizanje prodajne cene e biti krai a prodajna cena e se kretati uglavnom izmedju realno oekivane trine vrednosti i maksimalno oekivane trine vrednosti nepokretnosti. Metod utvrivanja opsega trine vrednosti predmetne nepokretnosti predstavlja poreenje sa postignutim cenama slinih ili istih nepokretnosti koje su prodate u skorije vreme uz uvaavanje i vrednovanje svih specifinosti koje predmetna nepokretnost poseduje na dan procene. Informacije o prodatim i nekretninama u ponudi, traenim i postignutim prodajnim cenama vetak prikuplja samostalno na tritu nekretnina, u kontaktu sa ovlaenim lokalnim agencijama za promet nekretnina i na sve druge primerene naine. 8.3 Elementi koji utiu na trinu vrednost konkretne nepokretnosti, sa posebnim osvrtom na odnos ponude i tranje, sa postignutim cenama za sline objekte na datoj lokaciji Tranja za uknjienim lokalima sline kvadrature u centru Beograda znaajno premauje ponudu. Na predmetnoj lokaciji se u ponudi trenutno nalazi novi lokali u Balkanskoj ulici sa traenom cenom od 5.000 Eura/m2. Lokali slini predmetnom se retko nude na tritu. U skorijoj prolosti su postizane cene za uknjieni m2 poslovnih prostora sa ulinim izlozima, u opsegu od 4.000 do 5.000 Eura/m2 zavisno od veliin, poloaja i opremljenosti poslovnog prostora. Od inilaca koji pozitivno utiu na trinu vrednost predmetne nepokretnosti izdvaja se injenica da je predmetni lokal poseduje ulini izlog na prometnoj lokaciji, te da poseduje podrumski prostor od 68m2. Podrumski prostor kao neuknjien nije bio predmet procene. 10

Predmetni lokal, zbog lokacije na kojoj se nalazi, moe da privue veliki broj potencijalnih zakupaca. Imajui u vidu sve navedeno predmetni poslovni prostor predstavlja nekretninu za koju je mogue pretpostaviti sa izvesnou da bi na dan procene postigao neto viu cenu od prodatih slinih nepokretnosti u blioj prolosti, na istoj lokaciji. 8.4 Procenjena trina vrednost nepokretnosti Na osnovu svega iznetog, vetak je miljenja da predmetna nepokretnost, lokal u prizemlju, u ulici Deanska 8, na dan procene ima trinu vrednost u opsegu od 1.100.000 do 1.300.000 EUR od ega je donja granica trine vrednosti nepokretnosti 1.100.000 EUR, realno oekivana trina vrednost nepokretnosti 1.200.000 EUR, a maksimalno oekivana trina vrednost nepokretnosti 1.300.000 EUR. Sa iznetog procenitelj smatra da je : realno oekivana trina vrednost predmetne nepokretnosti na dan procene 1.200.000 EUR-a, a to po zvaninom srednjem kursu NBS na dan 12.05.2008. godine (1EUR= 83,8674 RSD) iznosi 100.640.880,00 RSD.

Vetak posebno napominje da mu nije omogueno fotografisanje i merenje unutranjosti lokala, te se procena radi na osnovu dostavljenih podataka od strane naruioca.

U Beogradu, 14.05.2008 god.

STALNI SUDSKI VETAK za procenu trine vrednosti nepokretnosti Rajko Antoni

11