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Rencontres Chiffres & Droit

Compte-rendu du dbat

Vendredi 17 fvrier 2012 A l'htel Novotel Cap 3000

en partenariat avec

Association interprofessionnelle Avocats et Experts-comptables

Droits et Taxes en matire immobilire : la nouvelle donne


Intervenants : Me Valrie Ginet, avocat, Thomas Cartosio, expert-comptable et commissaire aux comptes.

es nouvelles mesures fiscales, intervenues depuis 2010, en matire immobilire, sontelles les prmices dune grande rforme de la fiscalit du patrimoine ou sagit-il de mesurettes, prises sans relle rflexion, au coup par coup, dictes par des chances lectorales proches et un contexte conomique dfavorable ? Je penche pour la seconde hypothse. Ces rformes, qui font suites dautres, rcentes et reviennent parfois en arrire, crent une vritable inscurit juridique. En outre, ces rformes qui rpondent un objectif doptimalisation fiscale et de rduction de la fraude, risquent terme de produire leffet inverse : le ralentissement des oprations Thomas Cartosio (expert-comptable), Valrie Ginet (avocat), Richard Varlet (Prsident de l'Association immobilires et donc dun grand AvEc), Emmanuel Voisin-Moncho (avocat). pan de notre conomie.

Le contribuable ne peut aujourdhui envisager la gestion long terme de son patrimoine et doit se contenter de naviguer vue ou mme de rester au port. Notre rle aujourdhui ne sera pas de vous guider dans la tempte, mais plus modestement de vous rappeler les rformes intervenues et leur impact. Nous voquerons tour tour la rforme de la TVA, les droits de mutation puis des Plus-Values immobilires, mais nous ne pourrons aborder, par manque de temps, dautres secteurs: lISF, les droits de succession, les taxes en matire durbanisme

I. La rforme du champ dapplication de la TVA

a loi du 09.03.2010 a profondment modifi le champ dapplication de la TVA sur les oprations immobilires, en sparant le rgime des livraisons (en TVA) et celui des acquisitions (en droits denregistrement). En 2011, larticle 13 de la loi de finances rectificative cre en outre un nouveau taux intermdiaire de TVA de 7% et y soumet, compter du 1er janvier 2012, lessentiel des oprations qui bnficiaient, jusqu prsent dun taux rduit de 5,5%.

Ainsi seule la cession pour un prix symbolique (libralit) pourrait placer lopration hors champ TVA. Par ex : oprations de lotissement comprenant des remises une collectivit locale ou lASL ; pour des quipements gnraux ou collectifs. Pour autant, la TVA supporte en amont lors de lachat ou de travaux demeure dductible ds lors que la jurisprudence considre quil sagit de dpenses ncessites par lexercice de lactivit. - La notion dassujetti :

(un professionnel qui va raliser la cession dun lment de son patrimoine en dehors de son activit, par ex). Pour la Cour de Justice des Communauts Europennes cest lacquisition des biens par un assujetti en tant que tel qui dtermine lapplication du systme de TVA et partant, du mcanisme de dduction. La rforme sur ce point, semble ainsi vouloir se conformer une harmonisation europenne. Ainsi, pour chaque opration, il

b) Une entreprise professionnelle assujettie dans son activit courante : Les oprations ralises dans le cadre de son activit conomique (commerciale, librale et agricole) sont assujetties mais celles ralises dans un cadre patrimonial, en dehors de toute objectif commercial, ne le sont pas. La cession dun actif inscrit au bilan de lentreprise est normalement considre comme une opration conomique, donc assujettie ; quid lorsque le bien nest pas inscrit en tant que tel ?

1. Le nouveau champ dappli- Beaucoup plus difficile cerner, en conviendra de sinterroger sur le cation de la TVA en matire de revanche. point de savoir si la personne a pour c) Les personnes morales de droit seule intention dexercer son droit de public : livraison dimmeuble : Larticle 256 A du CGI considre
Toutes les livraisons dimmeubles sont dsormais comprises dans le champ dapplication de la TVA, ds lors quelles sont ralises titre onreux par un assujetti en tant que tel. - Oprations titre onreux : Traditionnellement, il faut donc un lien direct entre le bien livr et la contrepartie reue. Le prix doit tre en proportion avec la valeur de limmeuble mais pas ncessairement vers par le bnficiaire (ex : subvention publique ; prise en charge des chances par un assureur). comme assujetties les personnes qui effectuent de manire indpendante une des activits conomiques mentionnes au 5me alina, quel que soit leur statut juridique, leur situation au regard des autres impts et la forme ou la nature de leur intervention. Peuvent tre ainsi concernes aussi bien les personnes morales que les particuliers, les personnes publiques ou prives, les entreprises inscrivant leur immeuble en immobilisation que les professionnels les conservant en stock. En outre, selon les oprations, la mme personne peut tre assujettie pour certaines et pas pour dautres
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proprit (non assujetti) ou par un objectif den tirer un rsultat conomique (assujetti).

Dans la pratique, la distinction demeure difficile : a) Un particulier non assujetti par ailleurs qui cde des terrains obtenus par succession ou donation : prsomption de non assujettissement en principe. Mais il sagit dune prsomption simple qui peut tre renverse si on le considre comme un marchand de bien de fait (dmarche active de commercialisation foncire, concurrence avec des professionnels).
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Le rgime appliqu dpend de leurs activits : activits hors champ par principe (tat civil, services administratifs) ; activits qui peuvent les rendre assujetties si elles sont dans un domaine concurrentiel (services sociaux, ducatifs, culturels) ; activits dassujetties en tout tat de cause (vente, distribution dnergie, transports) ou occasionnellement (dmarche conomique damnagement de lespace). Dans ce contexte, pour les livraisons dimmeubles ralises par les collectivits locales, la solution sera de se rfrer la dlibration autorisant lalination pour vrifier lintention

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(simple exercice de la proprit ou opration de valorisation conomique ?). d) Les socits Holding : La simple acquisition, dtention ou cession de parts de socits prpondrance immobilire ne constitue pas une activit conomique, donc assujettie. Cependant si la holding dploie, pour lopration, une activit commerciale de ngociation ou fournit des prestations ses filiales immobilires (comptabilit, gestion, prt), elle sera assujettie. - Les oprations ralises hors du cadre dune activit conomique mais qui, par exception, confre la qualit dassujetti : a) Limmeuble cd ayant t pralablement acquis comme immeuble construire : Le simple particulier, par essence non assujetti, devient assujetti pour la 1re livraison dun immeuble intervenant dans les 5 ans de son achvement, lorsquil a acquis, au pralable, en tant quimmeuble construire. Il bnficie du taux rduit des droits denregistrement mais ne pourra soumettre sa propre revente la TVA, il la supportera donc dfinitivement. Cette hypothse concerne principalement les VEFA. b) Livraison soi-mme de logements dans le cadre dune accession la proprit : Le simple particulier relve alors du rgime de TVA taux rduit (7% aujourdhui). Il sagit des oprations portant sur les logements situs dans une zone faisant lobjet dune convention de rnovation urbaine et celles daccession la proprit assortie dun prt remboursement diffr. - Les oprations ralises par les assujettis en tant que tels : La rforme concerne plus prcisment ce point. a) Imposition des livraisons de terrains nus : Terrain nu btir = TVA sur le prix de vente ou sur marge, selon les cas. Terrain non btir = exonr de TVA. Auparavant le rgime applicable tait fond sur lintention de construire ou non du propritaire. La loi nouvelle instaure un critre plus objectif : sont prsent qualifis de terrains btir ceux sur lesquels, lors de la livraison, il ny pas dinterdiction de construire ou la ncessit de voir modifier les documents durbanisme en vigueur. Elle prcise galement que le terrain sur lequel est difi des btiments anciens impropres une quelconque destination ou usage (ruine, sous le coup dun arrt de pril) est considr comme un terrain btir. Dans le cas dun terrain en partie nu et en partie bti : lacte de vente doit reflter la qualification respective de chaque partie pour viter toute requalification. Dans le cas dun immeuble inachev: cela dpendra de son degr dinachvement : absence de finition : TVA sur le prix de vente ; gros uvre en cours : TVA sur le prix de vente avec droit denregistrement rduit ou sur la seule marge avec droits denregistrement taux plein (5,09%). b) Impositions lors de lachvement de limmeuble : Le lgislateur a entendu gnraliser lapplication de la taxation de la livraison soi-mme lensemble des oprations ralises par les personnes assujetties et ce, quel que soit la destination de limmeuble. Le fait gnrateur de limposition intervient donc lors de lachvement (rception ou DATC). c) Imposition des livraisons dimmeubles neufs : Innovation de la nouvelle loi : dsormais, toutes les livraisons dimmeubles btis, intervenant dans le dlai de 5 ans de leur achvement, sont soumises de plein la TVA sur prix de vente. Auparavant, quel que soit la qualit du vendeur, seule la 1re mutation titre onreux intervenant dans le dlai de 5 ans relevait de la taxe. En revanche, comme auparavant la notion dimmeuble neuf inclus aussi les surlvations, les gros travaux visant rendre ltat neuf limmeuble ancien (majorit des fondations, de la structure ou 2/3 de 6 lments du second uvre). d) Imposition des livraisons dimmeubles anciens (+5 ans) : La livraison dun tel immeuble nest soumise la TVA que sur option. e) Oprations concernant les droits rels immobiliers : Les droits portants sur des immeubles constituent des biens meubles incorporels dont la cession est taxable de plein droit. Il sagit prsent de tous les droits rels immobiliers (nue-proprit, usufruit, droits indivis, droit de superficie, servitude ainsi que les droits relatifs aux promesses de vente.) Dsormais, dans tous les cas, la cession de ces droits suit le rgime applicable limmeuble auquel ils se rattachent (TVA de droit ou sur option, sur marge). Sagissant des cessions de part sociales de SCI, la nouvelle loi prcise que la base taxable est dtermine entre la diffrence de la valeur vnale de limmeuble et le seul passif ayant servis lacquisition du bien, y compris les comptes courants dassocis ds lors quils sont distincts ou identifis dans le montant des apports. Ne sont pas pris les apports effectus pour les travaux damliorations et plus gnralement tous travaux dduits au titre des revenus dans la catgorie des charges. - Les droits de mutation de droit commun pour lacquisition dimmeubles sont les droits denregistrement fixs 5,09 %. Sur ce point, aucun changement. Ces droits sappliquent, dans le nouveau rgime, aux : - terrain non btir ; - terrains btir vendu par un non assujetti ou un assujetti lorsque la cession est impose la TVA sur la marge ; - immeubles btis vendus par un non assujetti; - immeubles achevs depuis plus de 5 ans et vendu par un assujetti; Lassiette, pour le calcul des droits, na pas t touche. - Acquisitions au taux rduit (TPF de 0,715%) : Lobjectif est de ne pas cumuler les impts sur une mme opration de construction. Bnficient de ce taux rduit : - Terrains btir ralises par un assujetti la TVA et lorsque la vente est soumise, sur le prix total, la TVA ; - Immeubles btis depuis mois de 5 ans et vendu par un assujetti ; - Cas particulier des marchands de biens : La nouvelle dfinition est : application du taux rduit pour les acquisitions par un assujetti qui prend lengagement de revendre. La loi nouvelle innove puisquelle prvoit que ce rgime sapplique tous les assujettis acqureurs, quelle que soit la qualit du cdant et plus seulement aux seuls marchands de biens professionnels. Les marchands de biens conservent leur statut (droits rduits si engagement de revendre dans le dlai de 5 ans) mais ils ne sont plus les seuls bnficier de ce rgime drogatoire ; le particulier ou la socit assujettie par ailleurs, bnficient du mme rgime sans acquitter les charges affrentes cette activit. On peut sinterroger sur lobjectif poursuivi : freiner la spculation immobilire ou favoriser les transactions ? La sanction en cas de non- respect du dlai de 5 ans demeure la mme : perception des droits denregistrement de droit commun : 5,09%, majors des intrts de retard : 0,40% par mois ; aucune prorogation de dlai nest prvue ; les apports ou donation ne sont pas considrs comme des ventes.
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En revanche, autre nouveaut de ce rgime particulier : un engagement de construire peut se substituer dans le dlai, un engagement, lorigine, de revendre. Auparavant, cette facult tait possible uniquement sil sagissait de 2 personnes distinctes (acqureurs successifs). Lexonration est dfinitivement acquise lorsque lacqureur-constructeur justifie de lachvement de la construction neuve (dclaration spciale faire dans le mois suivant lachvement). Inversement, un engagement de revendre peut se substituer lengagement originel de construire (auparavant un double engagement pouvait tre fait au dpart). - Travaux au taux rduit : Le taux de 7% (au lieu de 5,5% jusquau 31.12.2011) sera notamment appliqu aux : - Oprations immobilires portant sur certains logements sociaux ; - Les travaux portant sur les locaux dhabitation achevs depuis plus de 2 ans. Nous rappelons que lapplication du taux rduit est conditionne au respect de rgle de forme, notamment la production dune attestation et que les co-contractants sont solidaires du paiement de la TVA. Le taux rduit nest applicable quaux travaux damlioration et de rnovation qui ne constituent ni un agrandissement, ni des travaux portant sur la structure de limmeuble. Le rgime des DOM nest cependant pas modifi (2,1%), ce qui nest pas le cas de la Corse. Quelques exceptions : - Travaux dans les logements anciens : les travaux objet de devis accept avant le 20.12.2011 et paiement dun acompte, peuvent tre facturs en totalit au taux de 5,5%, quel que soit la date effective de leur excution et du paiement du solde. - Oprations immobilires portant sur certains logements sociaux : bnficient galement damnagements particuliers. - Le rgime de droit commun pour les immeubles anciens tant celui sans TVA, loption TVA doit tre ralise bien par bien, au moment de la cession du bien. Cette option emporte rtroactivit sur le droit dduction de la TVA ayant grev les travaux. En termes de prsentation des comptes annuels dun professionnel en matire immobilire (marchands de biens) il nous parait donc ncessaire disoler le montant de cette TVA, qui constitue nanmoins un poste de travaux en cours dans lattente ventuel de loption au rgime de TVA. Il va sen dire que la TVA antrieurement dduite au 10 mars 2010 doit et aurait du tre rgularise sur les dclarations de chiffre daffaires postrieures cette date. Enfin, rappelons que labsence totale ou partiel dactivit soumise TVA, y compris au cas prsent, entraine de facto lapplication dun coefficient de dduction applicable lensemble des frais gnraux. De ce principe, la TVA sur les frais gnraux nest plus rcuprable, du moins en totalit.

2. Limpact de la rforme sur la TVA sur les droits denregistrement :


La loi nouvelle modifie les rgimes de lengagement de revendre et de construire pour lacqureur assujetti. La difficult sera donc nouveau de dterminer si lacqureur peut tre considr comme un assujetti ou non. Il sera souvent dlicat dapprcier, au moment de la vente, si un acqureur entend crer une activit conomique de marchand de biens. La prsomption jouera pour la personne qui ralise des oprations assujetties la TVA, habituellement. Mais dans le cas o cest une holding qui achte, on se posera nouveau les mmes questions que prcdemment.
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II. Les plus values immobilires des particuliers
article 1er de la 2me loi de finances rectificative pour 2011 (N2011-1117 du 19.09.2011) a modifi, sur plusieurs points le rgime dimposition des plus-values immobilires des particuliers, applicable compter du 01.01.2012 pour la plupart. Cette rforme a pargn cependant encore certains contribuables qui avaient affects leurs immobiliers ncessaires lexploitation de leurs activits lactif de leur entreprise individuelle (exclusivement les entrepreneurs individuelles, profession librale dans la catgorie fiscale des BNC). En effet, la loi nest pas venue modifier larticle 151 Septies B qui autorise la dduction dun abattement de 10% par anne de dtention au-del de la 5me anne. La question demeure : pour combien de temps ? Ces modifications sont pour certaines mineures et techniques, pour dautres portant sur la dure de dtention, elles ont un impact important et traduisent clairement la volont du lgislateur de combler le dficit budgtaire. Cette rforme remet en cause profondment les choix fiscaux oprs antrieurement, pour optimiser son patrimoine. Malgr cette reforme il est important de rappeler que loptimisation du patrimoine immobilier ncessite pralablement une analyse du patrimoine, dans lobjectif de conduire une stratgie patrimoniale. Dans ces conditions la fiscalit nest pas un outil patrimonial mais ce nest quune consquence de ladite stratgie. Il convient donc de balayer rapidement les mesures que je nommerais techniques et limites dans leurs effets, pour sarrter davantage sur les nouveaux abattements sappliquant la dtention. ments sociaux de 1,2%) ;

2. Les nouveaux abattements sur la plus-value imposable :


a) Les Oprations concernes sont les cessions titre onreux : - Dun bien immobilier (terrain, construction) - Des droits attachs un bien immobilier (servitude) - Par lintermdiaire dune SCI (non soumise lIS) ou dun fonds de placement (FPI) - Echanges de biens, partage ou apport en socit. b) Les Oprations exonres : - Vente de la rsidence principale et ses dpendances ; - Vente de biens dune valeur infrieure 15.000 ; - Vendeur titulaire dune pension de vieillesse ou handicape (sous condition des revenus) ; - Vente de lancien domicile inoccup de personnes ges accueillies dans une maison de retraite ; - Vente au plus tard le 31.12.2014 dun droit de surlvation si travaux effectus dans le dlai de 4 ans aprs la vente ; - Vente de lhabitation situe en France de personnes non-rsidentes sous certaines conditions ; - Expropriation pour cause dutilit publique condition que 90% de lindemnit soit remploye dans les 12 mois ; - Dans le cadre de remembrements urbains ou ruraux, changes exonr de plus- value ; - Vente dun bien immobilier ralise avant le 31.12.2011 au profit dorganismes grant des logements sociaux; - 1re vente dun logement lorsque le vendeur nest pas propritaire de sa rsidence principale et sengage au remploi du prix de vente dans les 2 ans pour acqurir sa rsidence principale. c) Le calcul de la plus-value Cest la diffrence entre le prix de cession et le prix dacquisition du bien. Le prix de cession est diminu de certaines charges limitatives : commissions dagence ; dpenses pour tablir les diagnostics ; indemnit dviction; frais de main leve dhypothque ; frais darchitecte pour obtention dun PC. Le prix dacquisition est celui figurant lacte dachat ou la valeur mentionne dans lacte de donation ou la dclaration de succession. Ce montant est major des frais dacquisition ; des honoraires du notaire; des indemnits la charge de lacqureur ; des droits de succession rgls mais les droits de donation sont exclus ; des dpenses de voiries, rseaux et distribution (pour les terrains btir), construction, reconstruction, rnovation, amlioration (montant rel ou forfait de 15% si revente aprs 5 ans) mais pas de prise en compte des travaux effectus soimme
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Attention : si le cot de ces travaux a dj t pris en compte pour le calcul de limpt sur le revenu, on ne peut le faire figurer nouveau ; les dpenses dites locatives ne peuvent pas plus tre ajoutes (papier peint). On mesurera la difficult pour un particulier de conserver tous les justificatifs pendant 30 ans d) La dure : La dure antrieure de 6 15 ans, passe de 6 30 ans. Les squences sont galement modifies : au lieu de 5% par an compter de la 6me anne auparavant, elles sont de 2% de la 6me la 17me anne, puis de 4% pour la priode de allant de 18 24 ans et enfin de 8% par an au-del. Ainsi au bout des 15 ans (rgime antrieur), labattement cumul est de 20% seulement ! e) La date dentre en vigueur : Le 1er janvier 2012 en principe mais rtroactivement au 25.08.2011 : - en cas dapports de bien ou de droits immobiliers une socit dont le cdant ou ses proches est associ ou le devient ; - Si une promesse de vente a t enregistre avant pour les terrains nus constructibles. f) Le calcul de limpt : 19% + prlvements sociaux Ainsi en freinant la squence des abattements et en doublant le dlai dexonration de la plus-value de cession, les investisseurs vont devoir rflchir entre placements financiers et immobiliers, au dtriment de ces derniers.

de leur affectation ou non lactivit professionnelle. Le fait dinscrire un bien lactif ne dterminera plus son rgime fiscal. Les mmes difficults vont subsister pour les locaux mixtes : lors de la vente globale du bien, il faudra ventiler entre la partie usage professionnel (abattements de 10% par an) et la partie usage priv (abattement progressif sur 30 ans). Si le local sert seulement de domiciliation commerciale (lactivit ne ncessite pas de matriel), la plusvalue applique, lors de la vente, sera celle des particuliers (exonration si habitation principale ou 30 ans). En suite de la rforme, il importe donc peu que limmeuble non professionnel soit inscrit lactif de la socit, il relvera des plus-values des particuliers. En portant 30 ans le dlai dexonration des plus- values immobilires des particuliers, le lgislateur favorise la qualification en biens professionnels. Dans lobjectif de rflchir une optimisation immobilire, beaucoup de contribuables (et de professionnels) rflchissent opter pour un rgime dimpt socit.

Diffrence de rgime :
Revenu foncier : - Frais d'acquisition non dductibles - Gros uvres non dductibles - Intrts d'emprunt dductibles - Imposition de revenu non disponible (amortissement des emprunts) au taux marginal d'imposition + CSG/CRDS - Application du nouveau rgime des plus values Revenus imposable limpt socit : - Dduction des frais d'acquisition - Dduction des intrts d'emprunt - Application d'un amortissement par composant - Imposition du rsultat au taux rduit de 15% dans la limite de 38.120 - Application du taux de 33,33% sur la plus value (y compris les amortissements qui sont alors considrs comme un diffr d'impt) - Imposition l'IRPP maximal de 21% + 13,5% sur les revenus Un dbat sinstaure sur la possibilit dopter, avant le 31 mars 2012 encore limpt socit sur les socits civiles clturant leurs exercices sociales au 31 dcembre 2011. En effet, la reforme immobilire na prvu quun seul cas de non rtroactivit sur les apports effectu compter du 25 aout 2011. Par ailleurs, une instruction de ladministration fiscale de janvier 2004 prcise que la notion de cession englobe le changement de rgime fiscal. Ds lors, une application stricte permet dopter avant le 31 mars 2012

3) Limpact de la suppression de la thorie du bilan :


La rforme en matire dimposition des plus-values va remettre en cause les dcisions de gestion relatives linscription ou non des immeubles dexploitation et de placement lactif de lentreprise individuelle dans le contexte de la suppression de la thorie du bilan.

1. Les nouvelles dispositions dordre techniques :


- Suppression de labattement fixe de 1.000 : un faux cadeau mineur. - Rduction du dlai de 2 mois 1 mois entre le dlai de dpt des actes immobiliers et la dclaration de plusvalue aux hypothques : afin dacclrer les rentres ; - Pout toute cession ltranger de participations dans des structures prpondrance immobilire, obligation de faire tablir un acte par un notaire en France, enregistrer dans le mois de la vente pout toute personne dont lactif est constitu majoritairement de biens en France (et ce, quel que soit sa nationalit): permettre de rcuprer une imposition sur des personnes trangres, passant des actes ltranger. - Dtermination du prix dacquisition par rfrence la valeur vnale relle du bien la date dentre dans le patrimoine du cdant lorsque ce prix na pas t stipul (donation) ; - Taux global (impts sur le revenu et prlvements sociaux) passant de 31,3% (19% + 12,3%) 32,5% (en suite de laugmentation des prlve-

Avant 2012 :
- Les BIC ou Bnfices agricoles : totale libert dinscription ou non des immeubles dans lactif professionnel, y compris pour la rsidence principale. - Les BNC : seule linscription au bilan des biens affects lexercice de la profession tait admise. Une inscription dans le patrimoine professionnel gnrait une imposition des plus-values professionnelles; Le bien restait dans le patrimoine priv, la plus-value applique tait celle des particuliers. Les difficults surgissaient lorsque les locaux taient usage mixte ou lorsquils migraient dun patrimoine lautre.

A partir de 2012 :
Le rgime fiscal de limmeuble ne dpend plus de leur inscription ou non dans lactif professionnel mais
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mais avec effet au 1er janvier 2012, c'est--dire avant lentre en vigueur du 1er fvrier de la reforme. Nous attirons nanmoins votre attention sur les risques dune requalification de cette option dans lhypothse notamment dune saisine par lAdministration du tribunal administratif sur ce point (un juge pourrait avoir une interprtation diffrente). Les diffrentes simulations effectues (mme avec valeur actualis 5% par an dun immeuble) permettent de dmontrer quen cas de cession du bien la taxation globale reste fortement avantageuse dans le rgime dimposition des revenus lIRPP, mais le rgime limpt socit est grandement prfrable ds lors que le bien nest pas vendu (mme aprs 30 ans). En effet, non seulement la taxation est nettement plus favorable mais le revenu disponible est suprieur. Toute la difficult rside donc dans lintention terme de se sparer de son patrimoine immobilier ou pas. Cette rflexion ne prend pas en considration dautre outils patrimoniaux, tels les dmembrements, lutilisation de lusufruit temporaire, des donations titre gratuit et en encore de lutilisation du bail construction.

III. Les mesures supprimes en 2012

S E

uppression du crdit dimpt intrts demprunt pour la rsidence principale sauf si offre de prt avant 2011 et signature de lacte au plus tard le 30.11.2011);

Suppression de la rduction dimpt pour lacquisition dun logement neuf ou ancien rhabiliter destin la location touristique ; Rduction SCELLIER supprime fin

2012 et rserve au surplus aux seuls logements BBC, avec diminution de la rduction dimpts ; Amnagement du crdit dimpt quipement : diminution du

crdit dimpts pour les installations photovoltaques (22% au lieu de 50%), instauration dun plafond au mtre carr de 150 100 pour les dpenses disolation thermique ;

IV. Les autres rformes en matire de fiscalit immobilire


lles seront voques brivement: Pour autant, lISF nest toujours pas supprim.

1. LISF :

2. Les droits de succession


La rforme marque la fin de la loi TEPA instaure en 2007 qui tait favorables aux hritiers et aux donataires, les abattements tant considrablement augments, les conjoints et partenaire de PACS tant exonrs. A lvidence ces mesures doivent compenser la perte dimposition rsultant de la rforme de lISF : - Les 2 dernires tranches du barme passent respectivement de 35 40 % et de 40 45% ; - Lors dune nouvelle donation ou dune succession, on prenait depuis 2006 fiscalement en compte celles ralises depuis 6 ans, on revient un rappel sur 10 ans en arrire ; - Suppression des rductions pour les donations entre vifs. Notre ambition tait de vous rappeler

les modifications intervenues dans le domaine de la fiscalit immobilire depuis peu et vous livrer quelques pistes de rflexion. En qualit de professionnels, notre rle consiste conseiller notre client en connaissance de la lgislation actuelle, y compris les rformes en cours et sans prtendre connatre les futures lois, dessayer danticiper ces dernires. Comme nous vous lindiquions en prambule, les nouvelles mesures ne semblent pas sinscrire dans une grande rforme fiscale, longuement prpare en amont, mais davantage comme des tentatives, pas toujours rflchies, daugmenter les recettes, dans une conjoncture conomique proccupante. Ces mesures peuvent encore voluer, voire mme tre supprimes. Ainsi, dans un avenir proche, le lgislateur pourrait envisager notamment:

- La modification de labattement pour dure de dtention (encore une fois, mais revu la baisse : 20 ans par exemple) ; - Laugmentation des contributions sociales (continue depuis leur cration, en dpit de leur caractre temporaire annonc lorigine); - Une imposition des revenus limpt socit, aligne sur celle de la catgorie des revenus fonciers ; - Limposition de la plus-value de la rsidence principale, selon les rgles communes ou par prlvement sociaux, avec lexception du remploi dans une nouvelle habitation principale. Lanne 2012 nous rservera ainsi peut-tre quelques surprises, en cette matire. Nous remercions notre partenaire, Tribune Bulletin Cte d'Azur, pour laide apporte dans la prparation de ces rendez-vous.

Le nouveau barme applicable en 2012 est simple : de 0 1,3 millions deuros : dispense ; de 1,3 3 millions, taxation annuelle de 0,25% mais sur la totalit ( partir de 1 ) ; au-del de 3%, taux de 0,50% annuel, partir du 1er euro. A partir de 2013, lISF pourra, sur option, tre mensualis. LISF rapportait 4 milliards deuros par an ; avec la nouvelle grille, seuls 2,3 milliards seront rcolts sans compter que les trangers qui ont acquis de belles rsidences secondaires, notamment dans notre rgion vont tre fortement tents de sen sparer et denvisager leur villgiatures sous dautres cieux. Le gain est vident pour les plus petits contribuables dont le patrimoine est valu moins de 1,3 millions.

CALENDRIER
En 2012 lAssociation va continuer ses Matines ayant pour but une formation mais aussi un dbat sur les thmes de :
la Transmission dEntreprise le 27 avril 2012 Les Marchs publics le 15 juin 2012 Et dautres venir.
Tous les renseignements concernant lAssociation peuvent tre trouvs sur son site :

www.association-avec.org
ou tre pris auprs de Monsieur Richard VARLET, prsident de lAssociation, dont le mail pour AvEC est :

prsident@Association-avec.org

Association interprofessionnelle Avocats et Experts-comptables

AvEC :

Interprofessionalit : Osez tre AvEC !


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