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UNIVERSIDADE ESTADUAL DO RIO GRANDE DO NORTE UERN Pr-Reitoria de Ensino de Graduao PROEG Faculdade de Direito Departamento de Direito DED

Curso: DIREITO Disciplina: DIREITO DAS COISAS Docente: EDIGLEUSON COSTA RODRIGUES Discente: LUIS ALBERTO DA COSTA

DO CONDOMNIO GERAL E DO CONDOMNIO EDILCIO

Referncia:
GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro vol. 5 - Direito das Coisas. So Paulo: Saraiva, 2010.

MOSSOR RN Maio / 2011

INTRODUO O direito de propriedade caracteriza-se pela faculdade que tem o proprietrio

de usar, gozar, dispor e reaver a coisa, de forma exclusiva, no sentido de poder afastar da coisa aquele que dela queira se utilizar. Entretanto, na vida real, na realidade das coisas, encontramos muitas situaes em que sobre a mesma coisa duas ou mais pessoas exercem o direito de propriedade ao mesmo tempo. a situao denominada de condomnio, em que existe um domnio de mais de uma pessoa, simultaneamente, sobre um determinado bem, ou partes de um bem. Nesse caso, a exclusividade de cada condmino incide sobre uma parte ideal, que lhe pertence, bem como incide sobre a totalidade do bem, perante terceiros. O Cdigo Civil disciplina o condomnio geral (art. 1314 e s.) e o condomnio edilcio (art. 1331 e s.). Neste trabalho comentaremos sobre conceitos, espcies, direitos, deveres e outros aspectos relevantes desse importante instituto do direito civil.

DO CONDOMNIO EM GERAL Nosso Cdigo Civil disciplina o condomnio geral (tradicional ou comum),

dividindo-o em voluntrio (art. 1314 e s.) ou necessrio (legal) (art. 1327 e s.). Estudaremos o conceito e espcies do condomnio geral, e, em seguida, veremos alguns aspectos importantes do condomnio voluntrio e do necessrio.

2.1

Conceito O condomnio consiste na situao em que os direitos do proprietrio

pertencem, simultaneamente, a mais de um titular (condminos), com relao ao mesmo bem, ou seja, o domnio comum de um bem. Cada condmino tm a propriedade de uma frao ideal da coisa, bem a como cada um atribui-se poder jurdico sobre a totalidade da coisa, em relao a terceiros. Portanto, cada condmino titular de uma parte (ideal), mas poder exercer direitos sobre a totalidade, em conjunto com os demais, ou para afastar a pretenso de terceiros em se utilizar daquele bem. Dessa forma o condomnio adequa-se ao princpio da exclusividade, incidente sobre o direito de propriedade, pois dessa forma permite-se que o bem tenha mais de uma pessoa como proprietrio, sem que as caractersticas do direito de propriedade sejam modificadas.

2.2

Espcies

2.2.1 QUANTO ORIGEM Podemo ter, quanto origem, o condomnio voluntrio, o eventual e o necessrio. O condomnio voluntrio (convencional) o que tem origem na vontade das partes, quando duas ou mais pessoas, de forma consensual tornam-se proprietrias do mesmo bem. O condomnio eventual resulta da vontade de terceiros, ou seja, duas ou mais pessoas tornam condminos no pela sua vontade, mas pela vontade de outra pessoa, como por exemplo, no caso em que um doador transfere a vrias pessoas o domnio de um mesmo bem. J o condomnio necessrio (legal) definido e imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros ou valas, em determinadas situaes, nas quais a lei determina que estes bem pertencem a mais de uma titular, como, por exemplo, as paredes divisrias (parede-meia), em que ambos os vizinhos so proprietrios.

2.2.2 QUANTO FORMA Por este critrio temos o condomnio pro diviso ou pro indiviso, transitrio ou permanente. No pro diviso existe apenas uma aparncia de condomnio, pois mesmo havendo uma comunho de direitos, cada titular tem domnio sobre parte certa e determinada da coisa e exerce esse domnio com exclusividade sobre a parte que ocupa. J no pro indiviso, no h a identificao de partes certas e determinadas, ao contrrio, existe uma comunho de fato, em que mesmo sendo proprietrio de apenas uma parte ideal, o condmino exerce o direito sobre a totalidade ou mesmo sobre uma parte, mas sem se limitar uma parte certa, muito menos se limitar sua parte ideal. O condomnio transitrio aquele mesmo que denominamos voluntrio ou eventual, pois pode ser extinto, em regra, a qualquer tempo pela vontade dos condminos. E o permanente, por sua vez, identifica-se com o legal (necessrio), pois determinado pela lei e, assim, permanece enquanto durar aquela situao prevista em lei, a qual o originou.

2.2.3 QUANTO AO OBJETO O condomnio, quanto ao objeto, pode ser universal, quando abranger uma universalidade de bens, incluindo frutos e rendimentos, como no caso de uma comunho hereditria, e, por fim, pode ser singular, quando incidir sobre um bem determinado, como, por exemplo, no caso da parede divisria.

2.3

Do Condomnio voluntrio Conforme j dito acima, o condomnio voluntrio aquele que decorre do

consenso entre as partes envolvidas, da autonomia da vontade, enfim, aquele em que os titulares do domnio sobre a coisa no esto legalmente obrigados a manter a relao de condomnio. Contudo, ao institurem o condomnio, as partes passam a se ter direitos e deveres atinentes a essa relao jurdica, bem com se submetem a certas regras para extino e para a administrao do condomnio.

2.3.1 DIREITOS DOS CONDMINOS O art. 1.314 do Cdigo Civil dispe que cada condmino pode: a) Usar da coisa conforme sua destinao, e sobe ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, no podendo impedir os demais condminos de usarem tambm usarem da coisa. No permitida a alterao da substncia ou da destinao da coisa sem o que haja consenso dos demais condminos (art. 1.314, pargrafo nico); b) Reivindicar a coisa que esteja em poder de terceiro. A ao reivindicatria, entretanto, cabe apenas contra terceiro, mas no contra outro condmino, j que este tambm proprietrio. Aplica-se, por exemplo, hiptese do art. 1.827 que autoriza o herdeiro a demandar os bens da herana, mesmo em poder de terceiros; c) Defender sua posse contra outrem, pois este direito, em regra, cabe a qualquer possuidor; d) alhear a respectiva parte indivisa, respeitando, conforme art. 504, o direito de preempo ou de preferncia em favor dos demais condminos; e e) gravar a respectiva parte indivisa. Como exemplo, temos a hipoteca. Nesse sentido o art. 1.420, 2 dispe: a coisa comum a dois ou mais proprietrios no

pode ser dada em garantia, na sua totalidade sem o consentimento de todos, mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.

2.3.2 DEVERES DOS CONDMINOS Alm de outros deveres atribudos aos condminos, tanto pela lei, quanto pelo consenso das partes, destacamos o dever de concorrer para as despesas de conservao do bem, proporcionalmente parte de cada um, bem como a responsabilidade por dvidas contradas em proveito da comunho, deveres esses previstos nos arts. 1.316 a 1.318 do Cdigo Civil.

2.3.3 EXTINO DO CONDOMNIO fato inegvel que o condomnio acarreta considervel potencial de desavenas, de maneira que a lei procura evitar obstculos a sua extino. Assim, o art. 1.320 prev que a todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum, e o pacto de no diviso da coisa ou a condio de no diviso estabelecida pelo doador s podero se estender por cinco anos, podendo ainda, em certas condies, o juiz determinar a diviso antes do prazo. Sendo a coisa divisvel, o meio adequado para extino do condomnio ser justamente a diviso, que poder ser amigvel, feita por escritura pblica, se houver acordo e se todos os condminos forem maiores e capazes. Se a coisa indivisvel o condomnio s ser extinto pela venda da coisa comum, com direito de preferncia aos condminos, ou podero os condminos adjudic-la a um s, sendo feito o pagamento de indenizao aos demais.

2.3.4 DA ADMNISTRAO DO CONDOMNIO Os condminos podero usar a coisa pessoalmente ou, podero decidir se a coisa ser vendida, alugada ou administrada, sendo feita, nesse ltimo caso, a escolha do administrador, que poder ser estranho ao condomnio, decidindo-se por maioria absoluta, de acordo com a valor dos quinhes (art. 1.323 e 1.325). Tambm deliberaro sobre o regime de administrao, remunerao d administrador, prestao de contas, etc. Presume-se representante comum o condmino que administrar sem oposio dos demais (art. 1.324).

2.4

Do Condomnio necessrio Necessrio ou legal o condomnio imposto pela lei, como no caso de

paredes, muros, cercas e valas, regulados pelos arts. 1.297, 1.298, 1.304 e 1.307 do CC. O art. 1.328 dispe que o proprietrio que tive direito a estremar um imvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados t-lo- igualmente a adquirir meao, embolsando-lhe do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado. No havendo consenso sobre o preo, este ser arbitrado por peritos (art. 1.329). Aquele que pretender a diviso s poder fazer uso do bem aps pagar ou depositar o valor da meao (art. 1.330).

3 3.1

DO CONDOMNIO EDILCIO Consideraes iniciais Caracteriza-se o condomnio edilcio pela existncia de uma propriedade

comum ao lado de uma propriedade privativa, isto , cada condmino titular de uma propriedade autnoma (apartamento, escritrio, loja, etc.) e titular de partes ideais de reas comuns (telhado, esgoto, corredores, elevadores, etc.), conforme art. 1.331 do Cdigo Civil, que contm regras especficas sobre direitos e deveres dos condminos, competncia das assembleias e dos sndicos, bem como faz remisso lei 4.591, de 1964, que dispe sobre o condomnio edilcio e aplica-se subsidiariamente ao Cdigo Civil. 3.2 Natureza jurdica Prevalece o entendimento de que o condomnio no tem personalidade jurdica, ente despersonalizado. No entanto, nos termos do art. 12, IX, do CPC, a atuar em juzo, ativa e passivamente, representado pelo sndico. Trata-se, portanto, de situao similar do esplio e da massa falida. Portanto, mesmo no tendo personalidade jurdica, o condomnio edilcio poder figurar em uma relao jurdica, como titular de direitos e obrigaes, seja em processo judicial ou extrajudicial.

3.3

Instituio do condomnio O art. 1.332 do Cdigo Civil prev que o ato de instituio do condomnio

edilcio pode resultar de ato entre vivos ou de testamento, com inscrio obrigatria

no Registro de Imveis, devendo conter, alm do disposto em lei especial, a individualizao de cada unidade, a determinao da frao ideal atribuda a cada uma relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim a que se destinam.

3.4

Constituio do condomnio A Conveno de Condomnio, prevista no art. 1.333 do Cdigo Civil, o ato

de constituio do condomnio edilcio. A conveno o documento escrito, feito por escritura pblica ou particular (art. 1.334, 1), que regula a utilizao do prdio, definido direitos e deveres de cada condminos, podendo ter outras normas aprovadas pelos interessados, desde que no contrariem a lei, devendo ser subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais. Os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas so equiparados aos proprietrios (art. 1.334, 2). Para as alteraes da Conveno exige-se o quorum dois teros das fraes ideais, j para alterao na destinao originria das unidades autnomas, ou mudanas nas fraes ideais ou reas comuns exige-se a unanimidade dos votos (art. 1.351). A Conveno complementada pelo Regulamento, ou Regimento Interno, documento aprovado em assembleia, o qual contm regras mais detalhadas sobre a utilizao da coisas, e deve ser amplamente divulgado a todos os condminos.

3.5

Estrutura interna Compe-se o condomnio de unidades autnomas e reas comuns. A

unidade autnoma pode consistir em apartamentos, escritrios, salas, lojas, etc., no havendo limite mnimo de peas nem de metragem, no podendo qualquer das unidades ser privada de sada para via pblica. O proprietrio de cada unidade poder alug-la, ced-la ou grav-la, sem a necessidade de autorizao dos outros condminos. Na aquisio no h preferncia aos demais condminos como ocorre com o condomnio comum. Para efeito tributrio, trata-se cada unidade autnoma como prdio isolado. As reas comuns so enumeradas nos arts. 1.331 do Cdigo Civil e 3 da lei 4.591/64. So insuscetveis de diviso e de alienao, separadas da respectiva unidade. Cada condmino poder usar as reas comuns, de modo que no cause dano ou incmodo aos demais condminos, nem obstculo ou embarao ao seu uso

pelos demais. S possvel uso com exclusividade ou a alterao de reas comuns se houver a anuncia de todos os demais condminos. Alm de limitaes previstas em lei, a utilizao das reas comuns poder sofrer outras restries estabelecidas na Conveno, como, por exemplo, a previso de regras quanto manuteno de animais de estimao no prdio. O Cdigo Civil prev ainda, no art. 1.337, pargrafo nico, a possibilidade de se aplicar multa ao condmino ou possuidor que, de forma reiterada, comportar-se de forma a gerar incompatibilidade de convivncia com os demais condminos.

3.6

Da administrao do condomnio em edificaes A administrao do condomnio exercida por um sndico, com mandato de

at dois anos, permitida a reeleio, com competncia para representar ativa e passivamente o condomnio, judicial e extrajudicialmente, dentre outras atribuies. Pode ser condmino ou pessoa estranha ao condomnio, inclusive funo pode ser exercida por empresa especializada. O sndico assessorado pelo Conselho Consultivo, que tambm rgo fiscalizador, formado por trs condminos. Pode ainda existir um Conselho Fiscal, formado por trs membros, eleitos em assembleia. Anualmente, o sndico convocar, na forma prevista na Conveno, uma assembleia geral ordinria, que aprovar, por maioria dos presentes, alm de outras matrias, o oramento, as contribuies e a prestao de contas. A assembleia geral extraordinria poder ser convocada pelo sndico ou pelos condminos que representem, no mnimo, um quarto do condomnio. A assembleia o rgos mximo do condomnio, podendo, inclusive, pelo quorum de dois teros dos condminos, alterar a prpria Conveno, e suas decises obrigam todos os condminos, sujeitando-se somente lei, aos termos da Conveno e ao controle do judicirio.