Eje Aparicio Saravia

ORDENAMIENTO TERRITORIAL | EJE APARICIO SARAVIA
Plan de Ordenamiento
ARQ. RUBEN PESCI | CONSULTOR SENIOR 1
Autores
Consultor Senior
Arq. Rubn Omar Pesci
Asesores de Consultor
- Gegrafo Juan Hernndez Faccio. - Arquitecto Jorge Prez - Arquitecto Pedro Pesci - Arquitecto Antonio Rossi - Socilogo Enrique del Acebo - Arquitecto Marcelo Satulovsky - Bilogo Nicols Garca Romero - Doctora Graciela Guidi - Sr. Guillermo Larrivey (Tcnico GIS)
Equipo Tcnico Local

- Arquitecto Julio Riella - Director General de Planeamiento Urbano y Ordenamiento Territorial - Arquitecta. Nlida Lpez - Sub Directora General de Planeamiento Urbano y Ordenamiento Territorial - Mximo Oleaurre - Encargado del rea Movilidad Ciudadana - Arquitecto Juan Pedro Venturini - Encargado del rea Planificacin Urbana - Arquitecto Adolfo Pieri - Encargado del rea de Planes - Arquitecto lvaro Bertoni - Sub Director General de Turismo - Arquitecto Roberto Gorgoroso - Asesor de la Direccin General de Planeamiento Urbano y Ordenamiento Territorial - Arquitecto Ricardo Pereira - Asesor de la Unidad de Gestin Territorial - Ingeniero Jorge Hourcade - Encargado de la Unidad de Gestin Territorial
INDICE PARTE A PARTE B INTRODUCCIN Y RESUMEN EJECUTIVO DESARROLLO DEL PLAN
1 - DELIMITACIN DEL POLGONO DE ACTUACIN 2 - PROPUESTA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL SUSTENTABLE 2.1 - Premisas para un Plan sustentable. 2.2 - Macro-directrices de la estructura regional y urbana 2.3 - Estructura territorial del polgono - Subsistemas 2.4 - Subsistema de manejo de los paisajes y de la preservacin del patrimonio 2.4.a - Paisaje del bosque urbano 2.4.b - Paisaje de El Placer 2.4.b.1 - Paisaje de la Avenida Miguel ngel 2.4.b.2 - Paisaje del Bosque de El Placer 2.4.b.3 - Paisaje del polo gastronmico-recreativo El Placer 2.4.c - Paisaje de las microcentralidades frente a Av. Aparicio Saravia 2.4.d - Paisaje de Maldonado Este 2.4.e - Paisaje del tramo urbano de Av. Aparicio Saravia 2.4.f - Paisaje del Parque Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado y del Parque Nuevo El Jagel 2.5 - Subsistema vial y movilidad 2.5.a - Sistema de movilidad - Jerarquizacin funcional 2.5.b - Sistema vial - Tipos y secciones de vas 2.5.b.1 - Afectaciones necesarias para completar el sistema viario 2.5.c - Recomendaciones para el transporte pblico 2.5.d - Componente cicloviario 2.5.e - Estacionamientos 2.6 - Subsistema de parques y espacios pblicos 2.6.a - Parque Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado Recomendaciones sobre criterios de usos y ocupacin 2.6.b Parque Nuevo El Jagel - Recomendaciones sobre criterios de usos y ocupacin 2.6.c - Parques lineales de los cursos de agua - Recomendaciones sobre criterios de usos y ocupacin 2.6.d - La Av Miguel ngel 2.7 - Subsistema de grandes equipamientos y atractores urbanos 2.7.a - Predios afectados 2.8 - Subsistema de saneamiento. Propuesta y recomendaciones
3- REGULACIN DEL SUELO PRIVADO 3.1 - Zonificacin 3.2 - Recomendaciones para ajustar la normativa existente
3.3 - Parmetros urbansticos - Superficies mximas de manzanas y relacin de lados, Parmetros parcelarios, Indicadores de ocupacin en la parcela, Retiros mnimos (frontales, bilaterales y de fondo), Altura mxima, Ocupacin (F.O.S S.S.; F.O.S P.B.; F.O.S P.A y F.O.T). 3.4 - Usos convenientes, escala e impactos admisibles. 3.5 - Bosque urbano - Recomendaciones para ajuste de la ordenanza 3.6 - Recomendaciones para la sustentabilidad edilicia 4- MECANISMOS DE PRODUCCIN 4.1 - Propuesta de articulacin pblico-privada necesaria para la implementacin del Plan 4.2 - Programa de actuaciones pblicas 4.2.a - Proyectos necesarios para el acondicionamiento del rea 4.2.b - Proyectos estratgicos de desarrollo urbano 4.2.c - Cmputos estimados 4.3 - Operaciones territoriales concertadas (OTC) - Cooperacin pblica privada 4.3.a - Operaciones territoriales concertadas de realizacin necesaria 4.4 - Sistema de indicadores socio-ambientales y mecanismos para su monitoreo permanente 4.4.a - Sobre los indicadores y la capacidad de carga 4.4.b - Sobre los riesgos a monitorear y sus indicadores 4.4.c - Monitoreo de la gestin 4.5 - Mecanismos de evaluacin de impactos urbanos ANEXO PLANOS Y TABLAS Plano 1 - Modelo Territorial Regional Propuesto Plano 1.1 - Modelo a Escala Aglomeracin Central Maldonado Punta del Este Plano 2 - Delimitacin del Polgono de Actuacin Plano 3 - Modelo Propuesto para el Polgono Plano 3.1 - Unidades de Paisaje Plano 3.2 - Equipamiento y Centralidades Plano 3.3 - Proyectos para la Estructuracin del Territorio Plano 3.4 - Proyectos para la Incentivacin del Desarrollo Plano 4 - Sistema de Movilidad y Viario Plano 4.1 - Afectaciones para el Sistema Viario Plano 4.2 - Esquema de Transporte Pblico Plano 4.3 - Ciclovas y Zona 30km/h Plano 5 - Parques y Espacios Verdes Plano 6 - Propuesta de Saneamiento Plano 7 - Zonificacin Plano 8 - Tierras de Dominio de la Intendencia en el mbito del Plan Plano 9 - Operaciones Territoriales Concertadas Tabla 1 - Parmetros parcelarios y edilicios Tabla 2 - Usos del suelo ANEXO EVALUACIN AMBIENTAL ESTRATGICA ANEXO MEMORIA E INFORMACION Y DIAGNOSTICO ANEXO ESCENARIOS Y FODA
INTRODUCCIN Y RESUMEN EJECUTIVO

El Plan de Ordenamiento consiste en el desarrollo instrumental del escenario de Valorizacin del Frente Noreste de la Ciudad (ver anexo escenarios y foda), ya que este concepto expresa el rango dominante de la propuesta, que no es slo una intervencin para facilitar la conectividad vial sino que, dando respuesta al conflicto de la movilidad, tambin aborda el necesario desarrollo de multicentralidades de escala diversa que estructuren la apropiacin de este territorio y su articulacin con el humedal, permitiendo tanto el disfrute colectivo del mismo como la localizacin de actividades econmicas dinamizadoras del desarrollo local. Para un acercamiento rpido de conjunto, en esta Introduccin se presenta un Resumen Ejecutivo del Plan, para luego ir desarrollando detenidamente sus captulos tcnicos en detalle.
CONSIGNAS ESTRATGICAS DEL CONTEXTO MACRO DEL PLAN

Las consignas estratgicas del contexto macro del Plan, indica que las intervenciones propuestas para el eje Aparicio Saravia pueden contribuir a mejorar lo siguiente. Alta estacionalidad del turismo: Punta del Este sigue siendo un balneario de alta cualidad, dirigido a los sectores de mayor poder adquisitivo, pero que permanece semi- vaco casi diez meses del ao. Esto produce fuertes crisis, sobre todo en el empleo y los servicios. El empleo en servicios suele sufrir el receso de las bajas temporadas. Y los servicios suelen estar saturados en verano y sobre abundan en el resto del ao. Consigna estratgica: Desestacionalizar las actividades. Crear ms empleo: Tema ste altamente vinculado al anterior, pero donde emerge algo ms que la desestacionalizacin del turismo: es necesario diversificar las actividades, de manera que se creen otros empleos. El sector que aparece ms predestinado a un crecimiento es de las actividades del conocimiento (universidades, centros de investigacin, cultura y arte, etc.). Este fenmeno fue muy estudiado en el caso de California, USA, desde hace muchas dcadas meca del buen vivir, pero donde se desarrollaron actividades cientficas tecnolgicas de alto nivel (como Silicon Valley). Nuevos empleos para nuevas actividades en un contexto de alta calidad de vida. Consigna estratgica: Crear ms empleo. Diversificar la economa: Un balneario cuya economa dominante es la inversin inmobiliaria, para resguardo de capitales de inversores extranjeros en su gran mayora, no participa del conjunto de la economa uruguaya con toda la potencia que esa rica regin ofrece como oportunidades. Con las consignas de desestacionalizar las actividades y crear ms empleo, se enfrenta claramente la mejora del rol turstico de Punta del Este y las mayores oportunidades de empleo para su poblacin. Pero si eso se da dentro de la cadena de valores exclusivas del turismo, ser difcil de lograr.
En cambio, cuando se sealan otros sectores de actividad, y en particular la idea de un Nuevo Maldonado como cuidad del conocimiento, aparece un rol esencial de Punta del Este, complementario al de Montevideo, en la diversificacin y modernizacin de la economa uruguaya. Consigna estratgica: Diversificar la economa. Custodiar el medio natural: Todo Uruguay est empeado desde hace muchos aos en caracterizarse como Uruguay Natural. Este slogan se ha transformado en una marca de prestigio para Uruguay, que es esencial mantener y fortalecer pues buena parte del turismo haya el valor ms destacado de la oferta balnearia de Uruguay, sus playas limpias, sus paisajes conservados, etc. Punta del Este est rodeada de esplndidos recursos naturales que le dan una fisonoma nica. Uno de eses paisajes es el que define el valor natural del Eje Aparicio Saravia, el baado - humedal - del Arroyo Maldonado. Consigna estratgica: Uruguay natural.
MEDIDAS PREVISTAS EN EL PLAN DE LA AGLOMERACIN CENTRAL PARA EL POLGONO.

En el plan de la aglomeracin central, recientemente realizado por la Universidad de la Repblica, el polgono objeto de este estudio no es objeto de una focalizacin especial, pero si lo es en cambio su contacto con el humedal del Arroyo Maldonado, que en cambio es considerado del altsimo valor. Dicho plan toma las Directrices Departamentales de Ordenamiento Territorial En ese sentido dicho plan enumera ocho cuestiones o medidas a ser tomadas en este plan especial: * Zona de proteccin del fuentes de agua y recursos hdricos: Parque-Reserva Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado y rea Protegida del Arroyo Maldonado: Se trata de un humedal de invalorable calidad natural y que constituye un valor tambin para la identidad socio cultural de la regin. * Control y limitacin de la expansin de la mancha urbana: La expansin urbana viene siendo el mayor peligro contra la conclusin anterior. * Suelo Rural Natural en planicie de inundacin del Arroyo Maldonado: Es posible limitar a uso rural natural la zona de amortiguacin del humedal de sus planicies aledaas. * Parques lineales a lo largo de las caadas en la Ciudad de Maldonado tributarias de la cuenca del Arroyo Maldonado: El humedal tiene varias recargas hdricas, una de las cuales son estos arroyos o caadas que deben ser mantenidos limpios y con su vegetacin riparia conservada. * Rectificacin del trazado de la Rambla del Humedal, por ejemplo en las cercanas de la Av. El Placer: Este punto denuncia que la idea de una rambla costanera es anterior al presente estudio, y adoptndose la misma, cuya funcin predominante tiene que ser el lmite de la urbanizacin. * Negociacin con propietarios de predios del lado este del rea Tecnolgica y Logstica para el uso pblico del sector inundable, a cambio de compensaciones de mayor aprovechamiento en los sectores utilizables del padrn: Esta medida avanza sobre un detalle micro escala, pero ser interesante que sea tomada en cuenta en la evaluacin. * Tratamiento de la futura Rambla del Humedal como espacio pblico parquizado, que se vincule directamente con el Parque del Humedal y conforme un espacio urbano de uso pblico de calidad para el sector de Maldonado Este: Esta medida da indicaciones muy precisas de la vocacin social de la rambla del humedal, adems de su rol de accesibilidad vehicular, e indica tambin una voluntad de uso social para la vida permanente de Maldonado. * Reconversin del rea del asentamiento El Placer, como sector de acceso y servicios al nuevo Parque del Humedal y actividades tursticas del rea prxima: Esta medida da alguna recomendacin ms detallada respecto de la reutilizacin del rea de El Placer.
CONSIGNAS ESTRATGICAS (CONTEXTO DEL POLGONO)
DE
ESCALA
INTERMEDIA
Es en esta y la escala micro que el estudio ha potenciado el diagnstico, tratndose de las escalas directamente pertinentes. En tal sentido y como resumen de toda la informacin recabada en la Parte A y B existen tres aspectos principales con sus respectivas consignas: Innegociable calidad ambiental del baado del Arroyo Maldonado, que no puede ser perturbada por avance de la urbanizacin sobre el mismo y por descargas contaminantes. Consigna estratgica: Buen manejo de los servicios ambientales que provee este gran recurso natural y de la colectividad biolgica que exige el mismo para su mantenimiento. Aumento de la perturbacin de la estructura urbana y la movilidad, por el avance no planificado de la urbanizacin (con caractersticas preocupantes en el rea del Barrio Maldonado Este y por posibles desbordes de la ocupacin intensiva del suelo en el Corredor Aparicio Saravia. Consigna estratgica: Completamiento y madurez de la estructura y la movilidad urbana y regional. Necesidad de fortalecer la inversin pblica hacia la creacin de actividades de diversificacin estacional, creacin de empleo y diversificacin de la economa. Todo ello en un marco de racionalizacin de costos y beneficios. Consigna estratgica: Sinergia de la inversin pblica en relacin a sus costos y beneficios.
CONSIGNAS ESTRATGICAS DE MICRO-ESCALA (POLGONO DE ACTUACIN)

Es en esta escala propia del polgono, donde finalmente aterriza el diagnstico para orientar concretamente el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial Local. All se han detectado como sntesis de todos los estudios y reflexiones realizadas seis aspectos crticos a revalorizar: Necesidad de fortalecer los paisajes de alta calidad, en este caso el baado Maldonado, el bosque urbanizado y las costas sobre la Barra de Maldonado y el mar. Se trata de recursos escasos y potentes tanto en lo biolgico, en la identidad de turistas y residentes. Consigna estratgica: Construccin y valorizacin de paisajes (nuevos y existentes). El polgono objeto de este plan ha sido tradicionalmente un rea poco desarrollada y menos servida, a tal punto que es considerada casi un rea rural. Cualquier desarrollo que se haga en esta regin debe hacrsela con criterios modernos y sustentables de servicios sanitarios completos, de recoleccin de residuos, de accesibilidad de transporte, etc. Consigna estratgica: Mejores servicios urbanos a la poblacin.
Es necesario aprovechar la oportunidad de esta rea, an poco o casi nada ocupada, para incorporar a Maldonado Punta del Este nuevos equipamientos educativos, cientficos, de turismo cultural (congresos y convenciones) que propendan a las consignas que se han planteado a nivel macro. Consigna estratgica: Nuevas oportunidades de desarrollo y inmobiliario pblico. Es necesario encontrar nuevos frentes de desarrollo inmobiliario privado para mantener el nivel de alta inversin econmica que estos ltimos aos ha asegurado empleo y rentabilidad en el sector de la construccin. Los sectores tradicionales para localizar estas inversiones (que tienden a ser conjuntos cada vez ms grandes e integrales) estn comenzando a saturarse y ponen en riesgo la sustentabilidad de esas reas. Si se hacen las cosas con un criterio de sustentabilidad general y alta valorizacin ambiental y paisajstica, el eje Aparicio Saravia aparece como un corredor factible y apetecible para nuevos desarrollos inmobiliarios privados, sin que ello genere impactos negativos. Consigna estratgica: Nuevas oportunidades de desarrollos inmobiliarios privados. La oferta urbana se ha centrado en inversiones inmobiliarias privadas, destinada a vivienda de verano, y para sectores de nivel adquisitivo cada vez ms alto. Esto contrasta con la oferta urbana para los sectores socialmente ms rezagados, que el Gobierno Municipal est decidido a atenuar. Consigna estratgica: diversificacin de la oferta urbana.
El hbitat construido se ha quedado en una produccin de objetos ms o menos bellos y autnomos. En general se trata de esbeltas torres muy altas y rodeadas de jardines, o de bloques de cuatro o cinco niveles, con una dotacin relativa de jardines a su alrededor. Hace tiempo que se dejaron de producir conjuntos de mayor creatividad con basamentos diversificados, generacin de espacios urbanos pblicos, o propuestas urbansticas integrales (como lo fueron al menos en parte Arcobaleno, Rockefeller Center, la urbanizacin de Solana del Mar de Antonio Bonet, etc.) Es necesario promover este tipo de propuestas con mayor integracin de lo pblico y de lo privado y en la idea de hacer cuidad, pensando en un Maldonado / Punta del Este con actividades todo el ao. Consigna estratgica: Nuevos modelos de hbitat construido.
1 - DELIMITACIN DEL POLGONO DE ACTUACIN

El plan de Ordenamiento territorial del Eje Aparicio Saravia tiene un rea de aproximadamente 16.194.535,85m2 1.619,45 hectreas. Este dato aproximativo se debe a que los lmites dentro del espacio del rea del Humedal del Arroyo Maldonado son imprecisos. Es as que de estas 1.619,45 hectreas, 633,02 hectreas son precisamente bajos, humedales, cuerpos de agua o el propio cauce principal del Arroyo Maldonado. El polgono de actuacin tiene los lmites siguientes: iniciando desde la interseccin de la Avenida Boulevard Artigas y Avenida Aigu, desde all contina por Av. Aigu hacia el este hasta el cruce de sta con el extremo final de la Avenida Aparicio Saravia. Desde all contina por continuacin Avenida Aigu hasta la interseccin con la Calle 15. Desde esta interseccin, contina una lnea que se interna en el humedal del Arroyo hasta el eje del cauce del mismo. El centro del cauce define el lmite este y separa el polgono de las urbanizaciones de la costa este del Arroyo Maldonado que son el Barrio El Tesoro y la localidad de La Barra. Siguiendo el cauce, el lmite llega hasta la desembocadura del arroyo en el mar. Desde este punto el polgono est definido por la lnea de costa prolongndose por la playa hasta la altura de la Avenida Dr. Elas Regules. Por la mencionada avenida contina en direccin norte - noroeste por ms de 400mts hasta la interseccin con la calle Eugene Delacroix. De ah atraviesa un terreno particular para encontrar la traza de la calle Gabriela Mistral. Por esta calle contina hacia el oeste hasta encontrarse con la Avenida Dr. Luis Pasteur rodeando al Golf por el norte hasta la Avenida San Pablo. Por San Pablo hasta la interseccin con Isabel de Castilla. Por Isabel de Castilla hacia el oeste contina hasta la rotonda ubicada en la interseccin con Av. Paso de la Cadena y Av. William Shakespeare. Por W. Shakespeare el lmite va hasta Caldern de la Barca. Por esta calle se dirige hacia el oeste, sudoeste por aproximadamente 100mts hasta Av. Boulevard Artigas. Por esta cierra el polgono. Los lmites mencionados se expresan en el Plano 1 que consta en el anexo Planos y Tablas y cuya imagen reducida se presenta a continuacin.
Fig.1 Imagen del Plano 1 de delimitacin del polgono de actuacin del Plan
Merece destacarse que todas y cada una de las propuestas y recomendaciones de este Plan se limitan exclusivamente al espacio del polgono antes descripto y no son extrapolables de por s para el resto del sistema urbano sin mediar estudios y o planes que verifiquen su pertenencia para ese otro contexto.
2 - PROPUESTA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL 2.1 - PREMISAS PARA UN PLAN SUSTENTABLE

Los criterios que guiaron la proyectacin conjuntos: A - Innegociables ambientales B - Inclusin social C - Oportunidades econmicas del Plan pueden agruparse en tres
- Se entiende aqu por innegociables ambientales aquellas cuestiones rectoras de las propuestas que garantizan las condiciones bsicas de sustentabilidad ambiental. Ellas son aqu: Conservacin integral del humedal rea de amortiguacin del humedal Bosque urbano Ahorro energtico y el reciclaje/ re-uso de los recursos Al respecto de esos innegociables ambientales el principal criterio es la conservacin integral del humedal, definindole lmites y usos precisos que garanticen su sustentabilidad geolgica y biolgica en el tiempo y que permitan su disfrute para la contemplacin paisajstica, la recreacin de bajo impacto as como la preservacin de los servicios ambientales del humedal para todo el sistema urbano. De este mismo concepto deriva el siguiente criterio que es la creacin de un rea de amortiguacin para el humedal, aplicando el enfoque metodolgico de las Reservas de Biosfera que entienden como prioritaria la garanta de condiciones de conectividad para que los flujos de aguas y nutrientes y las especies animales y vegetales puedan permear los sistemas urbanos hacia los sistemas dominantemente naturales y en consecuencia menos artificializados. Es as que la proposicin de un gradiente de patrones de ocupacin del suelo con baja intensidad permite establecer, en el polgono, fajas de amortiguacin del humedal en funcin del objetivo primero, o sea la conservacin de este ecosistema. El tercer innegociable ambiental es el llamado bosque urbano. Desde el ao 1988 y por iniciativa de diversos sectores de la comunidad y del poder pblico, el departamento de Maldonado desarroll una acertada y muy bien intencionada legislacin para el manejo del llamado bosque urbanizado, procurando compatibilizar las necesidades colectivas de la preservacin del bosque implantado con los intereses de los propietarios de los distintos solares urbanos sobre el que est asentado. Este bosque urbano es una construccin cultural y es uno de los atributos determinantes del paisaje local. Entre los beneficios socio ambientales que prestan los rboles en este caso pueden destacarse, desde los ms evidentes, la transformacin del CO2 en oxigeno, la disminucin del nivel de ruido, la disminucin de la amplitud trmica por el efecto de la sombra y el abrigo, la recreacin de un ambiente propicio para la vida de las aves, la contribucin al mantenimiento de la biodiversidad, la fijacin del suelo, y la disminucin de contenidos de agua en exceso de las napas superficiales. As mismo
desde el punto de vista urbanstico el bosque urbano aporta a la homogenizacin y caracterizacin de los diferentes barrios, valorizando fuertemente el paisaje y generando una calidad de vida imprescindible en una zona que pretende vivir del turismo. Las consideraciones de la legislacin originaria respectiva se aplican a lo que podramos llamar el rea de Bosque Urbano Patrimonial, y deben ser revisadas, potenciadas y actualizadas al aproximarse al rea de influencia ms directa del baado, que cuenta con valiosa vegetacin nativa. En consecuencia, considerar el bosque urbano como un patrimonio, con sus especies nativas y exticas exige medidas que tiendan tanto a preservarlo, como a enriquecerlo ya que su existencia es parte fundamental de la identidad de la zona. Por ultimo, respecto de los innegociables ambientales emerge como significativo el imperativo del ahorro energtico y el reciclaje/reuso de los recursos. En ese sentido, el Plan propondr, para el espacio del polgono de actuacin, recomendaciones para aumentar la eficiencia energtica de los edificios y en particular para el reciclaje y re-uso de las aguas y de los desechos de la construccin iniciando un proceso experimental que podr luego extrapolarse al resto del municipio y aumentar as los estndares de buen manejo de recursos en el mismo.
B - El segundo conjunto de criterios es el referido a la inclusin social,

esto es a procurar disminuir la disociacin social entre la ciudad permanente y la ciudad turstica, y de ese modo hacer un uso ms eficiente de la costosa infraestructura que permanece ociosa durante la mayor parte del ao. Es as que los criterios que idearon el proyecto pueden sintetizarse en: Vida permanente Diversidad de usos, Generacin de empleos; Bloque mximo de manzanas.
Lo que se entiende por vida permanente est ntimamente ligado a la diversidad de usos. El Plan ofrecer la posibilidad del desarrollo de equipamientos a lo largo de la Avenida Aparicio Saravia que procurar que se localicen all actividades de desarrollo anual. O sea, actividades que por una parte sirvan a los residentes permanentes de Maldonado/ Punta del Este, ofrecindoles alternativas de educacin, servicios y empleo de modo de atemperar el monocultivo turstico, y tambin ofrecer actividades que tiendan a la desestacionalizacin del turismo de verano, o sea a hacer atractiva a Punta del Este para otros usos, por ejemplo las actividades de ferias y convenciones, las actividades relacionadas con la educacin superior, las actividades relacionadas con la salud y la belleza que pueden ir paulatinamente generando un movimiento urbano que permita aumentar el aprovechamiento durante ms tiempo del ao de la numerosa infraestructura existente. Derivado de la anterior emerge la generacin de ms empleos, no slo vinculados al turismo sino tambin a la educacin, la recreacin, la ciencia y la cultura, que aumentarn la complejidad urbana del sistema y su demanda de empleo.
Por ltimo, un aspecto no menor vinculado con la inclusin social es la regulacin del rea mxima para manzanas, o sea la limitacin de la superficie mxima de los condominios horizontales de modo de evitar tanto la privatizacin de grandes reas de paisajes como la invisibilizacin de las mismas o la creacin de espacios inaccesibles que complican los flujos urbanos y segregan aun ms tanto a los marginados socialmente como a los ms favorecidos.
C - El tercer conjunto de criterios como dijimos anteriormente es el

referido al aumento de las oportunidades econmicas. En ese sentido,
podemos indicar tres lineamientos rectores. Ellos son: Duplicacin del volumen de la construccin; Operaciones concertadas territoriales entre el poder publico y la iniciativa privada; El retorno para el sector publico de las plusvalas que generan sus inversiones.
Respecto del incremento del volumen de la construccin, en el Departamento la actividad econmica turstica est ntimamente ligada al negocio de la construccin. Ello es as en casi todas las ciudades tursticas hasta que llega a su madurez urbana. El caso particular de Maldonado - Punta del Este, la actividad inmobiliaria ligada a la construccin sigue siendo hasta ahora un fuerte motor del desarrollo. Los riesgos de este comportamiento son la sobreoferta y la expansin difusa que exige onerosas infraestructuras. Por ello, el Plan de Ordenamiento del Eje Aparicio Saravia propone duplicar el potencial constructivo en el propio espacio, evitando que otras reas se vean sometidas a la presin de la especulacin difusa. Ser menester, no obstante monitorear este crecimiento e ir preparando el sistema productivo para que la actividad econmica no dependa tanto de la construccin y se vuelque ms a la prestacin de servicios tursticos, cuando la oferta construida alcance su madurez. Para viabilizar lo dicho anteriormente y apuntar a una oferta ms compleja y diversificada, es necesario recurrir a nuevos mecanismos de produccin del sistema urbano. En ese sentido, las operaciones territoriales concertadas que la legislacin Uruguaya prev son el mecanismo idneo para promover intervenciones de mayor calidad y complejidad, en las que la iniciativa privada en acuerdo consorciado con el poder pblico empiece a producir las nuevas centralidades que el sistema necesita para la inclusin social y la desestacionalizacin turstica. Por ltimo, aunque no menos importante, es necesario estructurar eficientemente el mecanismo de retornos econmicos para que el sector pblico pueda hacer factibles las obras necesarias distribuyendo equitativamente las cargas y los beneficios derivados del aumento del potencial constructivo antes enunciado y de la exigencia de mayor complejidad y calidad de servicios y equipamientos urbanos que presionan las arcas pblicas.
2.2 - MACRO - DIRECTRICES DE LA ESTRUCTURA REGIONAL Y URBANA

En funcin de los criterios antes enunciados, se definen tres escalas o contextos de actuacin: contexto micro-regional, escala urbana del sistema Maldonado-Punta del Este y Polgono de actuacin del Plan. Contexto micro-regional En el que se destacan los siguientes atributos:
Fig. 2 Esquema de la propuesta en la escala macro (Esquema 1)
Fig. 2.1 Modelo general (Esquema 1.1)
La jerarquizacin de la ruta 9 para el trnsito regional pasante de modo de evitar la interferencia del mismo con el sistema Maldonado/ Punta del Este articulando las localices de Pan de Azcar, San Carlos, hacia Rocha y Chu. Este gran conector regional este-oeste permite su articulacin con un el sistema de vas de menor jerarqua norte-sur de modo de organizar una trama direccional para dar acceso a Piripolis, Maldonado/ Punta del Este, Manantiales y Jos Ignacio. Este sistema se articula desde Pan de Azcar con la ruta 10 que vincula a su vez el aeropuerto del Sauce, Solanas da acceso a Punta del Este y permite establecer un by pass en sentido este-oeste desde Solanas hasta La Barra haciendo interseccin con la ruta 39 que conecta con San Carlos. Es precisamente sobre el tramo de este by pass que acompaa el humedal del Arroyo Maldonado en frente norte de Maldonado/ Punta del este que se localiza el polgono de intervencin. La proteccin y manejo de los principales cuerpos de agua, destacndose la Laguna del Sauce, la Laguna Del Diario, el propio parque del humedal, la Laguna Blanca y la Laguna de Jos Ignacio. Entre estos diversos cuerpos de agua se desarrolla un paisaje agrario de notable belleza y potencialidad productiva que debe ser valorizado y protegido. En los referido a los sistemas urbanos la situacin macro expresa con claridad la organizacin de un sistema urbano de jerarqua variable que se compone de el ncleo Maldonado/ Punta del Este desde Solanas a
Manantiales en un segundo rango Piripolis y San Carlos y en un rango menor los enclaves de Pan de Azcar y Jos Ignacio.
El sistema urbano Maldonado/ Punta del Este se propone con un modelo

policntrico siguiendo la tendencia actual que debe ser reforzada y estimulada con la consolidacin de centralidades locales o barriales. Se puede constatar la importancia de un nuevo Frente Norte de Maldonado/ Punta del Este, que en un horizonte de completamiento a lo largo de 20 aos generar espacios habitables para unos 150 mil habitantes, entre residentes y turistas. Asimismo, dicho nmero no provoca un escenario de gran magnitud si se lo compara con la capacidad actual del resto de Maldonado/ Punta del Este, segn las normas vigentes, de casi 900 mil habitantes, entre permanentes y turistas. Por ltimo, la consolidacin de los recorridos junto al mar como vas paisajsticas liberadas de los flujos regionales pasantes y dedicados al disfrute, la contemplacin y la recreacin. Respecto de la escala intermedia o la escala propiamente urbana del sistema Maldonado/ Punta del Este, el mismo se define a partir de tres componentes bsicos:
I. Paisajes como reserva de biosfera en ambiente urbano II. Multicentralidad para la des-estacionalizacin turstica y la inclusin social III. Movilidad para la conectividad este-oeste
COMPONENTE I: PAISAJE DE RESERVA DE BIOSFERA EN AMBIENTE URBANO Las reservas de biosfera en ambiente urbano (RBAU), una figura de creciente inters en las previsiones de UNESCO, proponen un manejo de los paisajes que los que se manifieste la interaccin y sinergia de servicios ambientales y servicios culturales. Deben combinar las tres funciones que se exponen a continuacin, procurando ser lugares de excelencia y teatros de experimentacin para el ensayo y la demostracin de mtodos de conservacin y desarrollo sustentable en escala regional y local. Funciones: Contribuir a la sinergia de conservacin entre los paisajes naturales, rurales y urbanos, los ecosistemas, las especies, la variacin gentica y la diversidad socio-cultural. Fomentar un desarrollo econmico y humano sustentable desde los puntos de vista sociocultural y ecolgico. Prestar apoyo a proyectos de demostracin, de educacin y capacitacin sobre la sinergia entre ambiente urbano, natural y rural. Es as que para el caso que nos ocupa se aplican las siguientes categoras: rea ncleo natural - ANN
rea de amortiguacin natural directa - AAND rea de amortiguacin natural indirecta - AANI El rea Ncleo Natural es de proteccin absoluta. Se podrn hacer actividades de investigacin y de eco-turismo controlado. Es zona de conservacin estricta a nivel natural y paisajstico y ser zonificada como rea Rural Natural. Para esta rea la IDM ya est desarrollando un plan de manejo. El rea de amortiguacin natural directa admite localizar actividades recreativas, de investigacin, turismo y otras de muy bajo impacto con mnima alteracin del paisaje. El AAND es el rea de proteccin, filtro o buffer entre el ANN y el resto del territorio. Por ltimo, el rea de amortiguacin natural indirecta admite desarrollar las actividades humanas, incluida las actividades urbanas pero manejando el territorio con patrones que permitan mantener el equilibrio ambiental general y garantizar especialmente la conservacin del AAND y del ANN y la conectividad biolgica e hidrolgica entre ellas. Ello requiere patrones de ocupacin edilicia de muy bajo impacto que preserven la recarga de los acuferos y garanticen la consolidacin del bosque urbano. Ambas zonas de amortiguacin corresponden a la zonificacin de reas urbanas. En la figura 3 se expresan esas tres reas de modo conceptual.
Fig. 3 Esquema conceptual Reserva de biosfera en ambiente urbano (Esquema 1.2)
COMPONENTE II: MULTICENTRALIDAD PARA LA DESESTACIONALIZACIN TURSTICA Y LA INCLUSIN SOCIAL El eje Aparicio Saravia, como estructurador este-oeste, ofrece la potencialidad de organizar sobre l un sistema de multicentralidades con oportunidades para la localizacin de actividades tanto vinculadas con la vida de la poblacin permanente como con una oferta de centralidad barrial, de inters tanto de residentes como de turistas. Pueden identificarse distintos atributos: - Un sistema multipolar o polinuclear que debe ser reforzado no slo con incentivos y obras en los ncleos existentes (Maldonado, Punta del Este, La Barra) sino adems con nuevas micro-centralidades a escala de zonas o barrios con actividades definidas y complementarias a otras zonas. - Entre este sistema se incluye el propio Parque Nuevo El Jagel, que propone en su interior actividades institucionales y recreativas que aumentan la oferta urbana y turstica. - Un corredor de centralidad para aprovechar la potencialidad de las iniciativas universitarias en el sector entre el tramo final de Aparicio Saravia y Av. Roosevelt y Av. Espaa, creando as un corredor que vaya reuniendo-conectando las actividades cvicas, culturales o econmicas que existen o que tendern a concentrarse a partir de proyectos propuestos, algunos en estado avanzado de concrecin. - Por ltimo, adems de las centralidades de barrio se han proyectado microcentralidades asociadas a reforzar la estructura urbana a fin de dotar a cada sector de barrio de las reas comerciales, de servicios necesarios para una vida plena.
Fig. 4- Sistema de centralidades (Esquema 2.2)
COMPONENTE III: MOVILIDAD PARA LA CONECTIVIDAD ESTE-OESTE Para un buen funcionamiento de un conjunto urbano multipolar o polinuclear se debe garantizar la conexin entre las partes del sistema. La estructura de movilidad urbana deber mejorarse, completarse y complementarse con el transporte pblico, con la ampliacin de redes de ciclovas y las reas peatonales. El sistema de movilidad propuesto procura mediante la ampliacin de la estructura existente conformar una trama articulada que, combinada con el sistema interno del Parque Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado, permita resolver los conflictos de accesibilidad y ofrecer el acceso visual al humedal sin la barrera que supondra una perimetral de borde que atrajera demasiado flujo al borde de la barranca. Se entiende oportuno iniciar una poltica ms ambiciosa que contemple: el reequilibrio sustentable de la distribucin de los modos de transporte (menos autos, ms transporte pblico, ms bicicletas, ms peatonalidad) y el desarrollo de la intermodalidad (transferencias), la descongestin de trfico, un enfoque diferente de la seguridad vial que promueva la disminucin de las velocidades promedio, y la calidad de los servicios (tanto de los servicios pblicos como de las calles y rutas) en el punto de mira de nuestra actuacin, sin abandonar por ello el mantenimiento del derecho a la movilidad. La figura 5 expresa los grandes rasgos principales del sistema viario, que luego se desarrollan en el punto 2.5.
Fig. 5 Sistema viario propuesto (Esquema 3)
2.3 - ESTRUCTURA SUBSISTEMAS
TERRITORIAL
DEL
POLGONO
En base a los tres grandes componentes antes expresados, se presenta el modelo territorial propuesto y los subsistemas que lo componen con el fin de su desagregacin instrumental. El modelo que se expresa en la Figura 6 contiene los principales atributos de la propuesta. Estos son: Ms de 200 hectreas de reas verdes pblicas nuevas. Nuevos equipamientos sociales, deportivos y culturales, Nuevas reas de centralidad urbanidad con comercios, servicios y actividades; Mejoramiento de la trama; Jerarquizacin de vas; Nueva perimetral este; Apertura de vas para facilitar la conectividad directa de los barrios; Centro de actividades - Parque Nuevo El Jagel Desarrollo de la Punta del Rincn del Indio y El Placer con un centro direccional de escala regional; Desarrollo y consolidacin de Maldonado este con trama urbana, servicios y equipamientos acordes.
Fig.6- Modelo propuesto (Esquema 2)
A los fines de dar un desarrollo instrumental al Plan se divide el mismo en 5 subsistemas. Estos son: Subsistema de manejo de los paisajes y de la preservacin del patrimonio; Subsistema vial y movilidad; Subsistema de parques y espacios pblico; Subsistema de grandes equipamientos y atractores urbanos; Subsistema de saneamiento.
2.4 - SUBSISTEMA DE MANEJO PRESERVACIN DEL PATRIMONIO
DEL
PAISAJE
LA
El enfoque fundamental para el manejo del territorio del polgono consiste en la comprensin y potenciamiento de los mejores valores y atributos paisajsticos naturales y culturales de las diferentes reas. Este es un enfoque no slo tendencial sino tambin propositivo, es decir que del mismo modo que en su oportunidad se concibi el bosque urbano como un artificio de la cultura empleando materiales de la naturaleza, hoy este Plan propone una similar operacin cultural aunque aplicada con mayor diversidad de situaciones. Es as que desde un punto de vista propositivo se entiende conveniente modelar el territorio del polgono organizndolo en 6 unidades de paisaje diferentes. Estos son: 1- Paisaje del bosque urbano; 2 - Paisaje de El Placer; 3 - Paisaje de las microcentralidades frente a Av. Aparicio Saravia; 4 - Paisaje de Maldonado Este; 5 -Paisaje del tramo urbano de Av. Aparicio Saravia; 6- Paisaje del Parque Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado. Se desarrollarn a continuacin los patrones de integracin natural y construida de cada uno de los paisajes que sern ilustrados con esquemas referenciales, los que a su vez son el fundamento de la regulacin del suelo pblico y privado en los que se refiere a criterios de ocupacin del espacio, usos y actividades, manejo de la forestacin, entre otros. En la figura siguiente se presenta el esquema 2.1 de Unidades del paisaje que forma parte del anexo grfico.
Fig.7 Unidades de paisaje (Esquema 2.1)
2.4.a - Paisaje del bosque urbano

Este es el paisaje predominante recomendado para el polgono tal como se indica en el figura 7 que consiste en edificaciones de baja ocupacin y una altura promedio que no supere el porte de los pinos caractersticos del rea. Este bosque implantado podr ser complementado con otros tipos de pinos o con especies de alto porte que puedan coexistir con ellos manteniendo la densidad adecuada que se fije en la norma respectiva (ver 3.5). El bosque urbano se complementa con un sistema viario de baja velocidad promedio caracterizado predominantemente como zona 30 Km. / hora o sea, un rea que pueda coexistir el transporte automotor con la movilidad cicloviaria (ver figura 23)
Fig.8 Imagen del bosque urbano
Respecto de la forestacin, en aquellas zonas o barrios donde se procura exclusivamente el uso residencial estival se debera considerar la incorporacin de especies perennes y no poner trabas al recambio de especies que pudieran realizar los vecinos dentro de las propiedades cuando se trate de la remocin de eucaliptos. En ese mismo aspecto, en tramos de avenidas donde existen viejas alineaciones de eucaliptos, que extienden sus alineaciones hacia el centro de las mismas conformando un arbolado particular, realizar un plan de comunicacin e involucramiento de los vecinos para el manejo y remocin paulatina de los mismos, de modo de producir una transicin con el menor impacto sobre el paisaje.
2.4.b - Paisaje de El Placer

La voluntad del Plan de transformar a la Punta del Rincn del Indio y El Placer conocida como Rincn del Indio y El Placer en una nueva centralidad de alta intensidad de ocupacin y paisaje de muy controladas visuales exige un tratamiento en particular, y en consecuencia se debe desagregar en: b.1 - Paisaje de la Avenida Miguel ngel b. 2 - Paisaje del Bosque de El Placer b. 3 - Paisaje del polo gastronmico-recreativo El Placer
2.4.b.1 - Paisaje de la Avenida Miguel ngel

Se hace referencia aqu al espacio delimitado en una franja de aproximadamente 250 metros teniendo como eje la avenida Miguel ngel desde su cruce con la calle Leonardo Da Vinci hacia el este hasta la rambla Lorenzo Batlle Pacheco frente a la desembocadura del Arroyo Maldonado. En este espacio se procura la concentracin en los lotes frentistas en la Avenida Miguel ngel de edificios en esbeltas torres de hasta 75 metros con muy baja ocupacin de los terrenos y en amplias parcelas de modo de conformar una oferta residencial destacada con visuales cruzadas que permitan contemplar el ocano, la desembocadura del Arroyo Maldonado y el humedal mismo del Arroyo Maldonado. Se procurar que las edificaciones se ubiquen de manera diversa dentro de los terrenos (respetando normas de retiros y otras), no siendo obligatoria la alineacin sobre el frente y, en el generoso espacio central de la avenida se construir un parque lineal que ofrezca al pie de los edificios un paseo de amplias dimensiones con equipamientos para la recreacin y el deporte.
Fig.9 Torres a los lados de la avenida Miguel ngel
Este paisaje termina, en el extremo este de la avenida Miguel ngel frente a la desembocadura del Arroyo Maldonado, con una operacin urbana de mayor complejidad y envergadura que procura generar un mirador urbano sobre el que se localizar una centralidad de alta complejidad que requiere del acuerdo entre el poder pblico y los potenciales desarrolladores de la misma. En consecuencia, se propone all una operacin concertada territorial de realizacin necesaria para conformar un hito que procurara ser un nuevo emblema paisajstico para todo Maldonado-Punta del Este.
Fig.10 Centralidad de la Punta del Rincn del Indio y El Placer
2.4.b.2 - Paisaje del Bosque de El Placer

El entorno del paisaje ya descripto para la avenida Miguel ngel se caracteriza por patrones similares a los del bosque urbano descripto anteriormente y procura por su menor altura, ser el contrapunto de las esbeltas torres as como aportar una oferta de vivienda diferenciada que diversifique los productos inmobiliarios de la zona. Por su diferente exposicin a los vientos el manejo de la vegetacin en este boque implantado quizs merezca un tratamiento diferenciado recurriendo a especies con mayor resistencia a la presin de los vientos y suficiente porte como para ofrecer la densidad de un bosque, siempre salvaguardando los pinares existentes.
Fig. 11- Bosque urbano a los lados de las torres de la avenida Miguel ngel
2.4.b.3 - Paisaje del Polo Gastronmico- recreativo El Placer

En el espacio entre la calle Jos Cuneo y el borde del arroyo, y desde la rotonda del puente Leonel Viera hasta la proyeccin de la calle Rubens se propone un paisaje claramente diferenciado para constituir ah un enclave gastronmico y de recreacin nocturna con espacios pblicos abiertos que garanticen el acceso y la contemplacin de la ribera y un patrn de ocupacin de construcciones rsticas de baja altura articuladas con un espacio abierto, publico y continuo que ofrezca un paseo frente al arroyo y una plaza lineal que pueda albergar usos variados al aire libre. Hacia el interior y aproximadamente en coincidencia con la actual traza de la Avenida Aparicio Saravia en ese tramo se localizarn los estacionamientos del enclave.
Fig.12 Paisaje del polo gastronmico-recreativo El Placer
Fig.13 Paisaje del polo gastronmico-recreativo El Placer
Respecto a la forestacin recomendada esa zona ya cuenta tanto con vegetacin implantada (pinos y eucaliptos) como con alguna vegetacin nativa, por lo tanto es un rea potencial para la experimentacin de la coexistencia de ambas especies
procurando construir una interfase natural de vegetacin predominantemente nativa, hacia el arroyo.
2.4.c- Paisaje de las micro-centralidades frente a Avenida Aparicio Saravia

Las micro-centralidades son enclaves que procuran dotar al sistema urbano de hitos referenciales que funcionan tanto como sea identitaria cuanto como concentracin de usos ms diversificados que brinden servicios de escala barrial. Por lo tanto, lo que se pretende es la coexistencia en el mismo espacio de usos comerciales de frecuencia diaria peridica junto con viviendas de media densidad y superficie promedio ms reducida que la habitual en Punta del Este de modo de que la poblacin permanente pueda residir en los edificios en altura que se localice en esas micro centralidades. Al pie de las mismas se construir un espacio pblico de accin social alrededor del cual pueden localizarse desde los ya mencionados usos comerciales hasta oficinas pblicas o privadas que brinden servicios administrativos o profesionales, o bien pequeos o medianos centros comerciales. Para estimular la conformacin de las micro-centralidades, las superficies de las plantas bajas comerciales, de servicio e institucionales no se computarn en el clculo del FOT.
Fig.14 - Paisaje de una micro-centralidad
Desde el punto de vista de la forestacin, habida cuenta de que se procura consignar un espacio pblico abierto de uso anual y no solamente estival, se recomienda el uso de variadas especies incluyendo rboles de hojas caducas que garanticen el asoleamiento en estacin invernal.
2.4.d- Paisaje de Maldonado Este

Los barrios que componen el paisaje del Maldonado Este son barrios para poblacin permanente que habita y trabaja el ao entero. Se caracteriza por parcelamientos reducidos, con viviendas individuales de uno o dos pisos o propiedad horizontal producto de la autoconstruccin familiar. sta rea debe ser consolidada, estructurada urbanamente y equipada para que constituya la nueva fase barrial homognea de Maldonado, delimitando con claridad sus vas en cordn-cuneta, veredas ajardinadas y alineaciones de forestacin de hoja caduca en todas las vas.
Fig.15 - Paisaje de Maldonado Este
2.4. e- Paisaje del tramo urbano de la Avenida Aparicio Saravia

El tramo de la Avenida Aparicio Saravia desde Pedragosa Sierra en direccin hacia el centro de Maldonado y cuando confluyen con la Avenida Tacuaremb, donde se localizar la Terminal de mnibus, constituye un paisaje urbano de transicin donde se pueden localizar alternativamente usos comerciales e institucionales de mayor porte. A partir de Pedregosa Sierra, en sentido hacia el oeste se debe percibir que se entra en un rea urbana con una velocidad promedio menor y que paulatinamente se produce una transformacin del paisaje desde el bosque urbano ya descripto hacia el paisaje ms tradicional del ncleo urbano en cuadrcula del centro de Maldonado. Se destaca en este tramo el parque lineal propuesto en coincidencia con La Caada frente a la Avenida Tacuaremb en las actuales canchas ecuestres del Cantegril Country Club. Este parque lineal formar parte de la operacin territorial concertada para la localizacin del campus universitario, que aportar actividad urbana permanente a sta zona del municipio. Actualmente hay otros usos no compatibles con esta propuesta de paisaje pero los criterios de este plan proponen su adecuacin en el tiempo.
Fig.16 - Paisaje del tramo urbano de Av. Aparicio Saravia entre Paso de la Cadena y Tacuaremb.
2.4.f - Paisaje del Parque Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado
Los Parques Nuevo El Jagel y Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado, incluyendo entre ellos el Parque Indgena, son el ltimo gran componente del sistema y unidades de paisaje. El criterio de ocupacin bsico puede diferenciarse claramente en dos grandes reas: El Parque Nuevo El Jagel y el Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado propiamente dicho. En ambos ser obligatorio el uso de especies nativas, tanto de porte arbreo como arbustivo, incluyendo los canteros centrales y los espacios de recreacin en general. El rea del Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado no podr tener construcciones permanentes ni cubiertas, solo sern admisibles senderos y pequeas drsenas para el uso de embarcaciones recreativas. Por su parte el Parque Nuevo El Jagel tendr usos estrictamente colectivos y sobre espacios pblicos, aunque muchos de ellos podrn ser concesionados. All debern coexistir edificaciones de elaborado diseo que conformen paulatinamente un parque de actividades que constituya un atractivo turstico y un espacio de recreacin y esparcimiento para los habitantes permanentes.
Fig.17 Paisaje del Parque Nuevo El Jagel contra el humedal
Particular atencin merecern los estacionamientos ya que los usos aqu propuestos son fuertes generadores de trnsito y el manejo paisajstico de estos extensos espacios requerir garantas de permeabilidad de aguas de lluvias y acondicionamiento de sombras con especies nativas.
2.5 - SUBSISTEMA VIAL Y MOVILIDAD

2.5.a - Sistema de movilidad - Jerarquzacin funcional
El Plan para el eje Aparicio Saravia responde a los lineamientos trazados en el Plan de la Aglomeracin Central, que es la pauta de planeacin superior en la que se enmarca. Siguiendo entonces los criterios del mencionado Plan de la Aglomeracin Central el sistema de movilidad del rea del polgono del Plan, internamente y en su relacin con el resto del sistema urbano, se organiza jerrquicamente en 4 niveles ms un 5to nivel de vas menores. Asimismo incluye un rango peatonal.
Fig.18 El sistema vial segn el Plan de la Aglomeracin Central
Tal como lo determina el Plan de la Aglomeracin Central (ver grfico arriba), el sistema de movilidad constituye uno de los elementos principales a la hora de fortalecer y democratizar el acceso igualitario desde y hacia cada sector de la Aglomeracin. Es tambin un estructurador principal de la ciudad y facilita o dificulta los procesos de urbanizacin, ordenando los diferentes fragmentos en la medida que los atraviesa de manera diversa y con vas de diferente jerarqua. Contina el mencionado Plan afirmando que la visin histricamente preponderante sobre el rol funcional del Sistema Vial, propende a la actuacin sobre los aspectos fsicos de la red, proyectando acciones de tipo infraestructural, generalmente
relacionada con ensanches, rotondas, cruces con semforos, etc. Esta visin simplificadora del Sistema Vial pensada principalmente en funcin del vehculo automotor y en detrimento del peatn, genera una constante percepcin de carencia de las infraestructuras y consecuentemente tiende a impulsar operaciones en el mismo sentido de presunta agilizacin ante el aumento creciente del trnsito vehicular. Asimismo el Plan de la Aglomeracin Central indica que otra problemtica referida a esta cuestin y que resulta de particular relevancia en la Aglomeracin, deviene en la aparicin creciente de barrios cerrados y clubes de campo. stos se colocan de manera dispersa en diferentes mbitos del territorio, segn el inters de los grupos inversores y la oportunidad de acceso a la propiedad del suelo. Esto genera algunas dificultades en cuanto a las posibilidades de vincular la trama urbana e incluso en algunos casos ello puede resultar imposible. ... El Plan propone un 1er nivel de jerarquizacin que coincide con la conexin vial en sentido este-oeste, denominado inicialmente como avenida perimetral, que procura establecer un vnculo fluido entre La Barra y la ruta 39. Ms adelante, el mencionado Plan propone, en lo referente al polgono de este Plan, una vialidad interna, que articula todas las trazas principales, conformando una red de penetracin flexible e interrelacionada que funciona articuladamente y que mediante una sealizacin adecuada, podra resolver con fluidez los requerimientos de los momentos de mayor exigencia. Dentro de este esquema de vialidad interesa destacar un segundo nivel de jerarquizacin vial constituido por: Avenida Aparicio Saravia y su continuacin por 3 de Febrero; Pedragosa Sierra y su extensin hasta la Rambla del Humedal; Avenida San Pablo; Calles Elas Regules y Rubens desde Rambla Lorenzo Batlle Pacheco hasta la Avenida Aparicio Saravia; El cuarto nivel est conformado por otras vas circulatorias con una importancia ms limitada en su jerarqua pero que conectan barrios entre s y permiten la circulacin de lneas de transporte pblico. Finalmente se encuentra una red de calles complementarias para servicio del rea urbana inmediata las cuales conformaran un quinto nivel. La figura siguiente es una imagen del esquema 2 que expresa estos diferentes niveles en el sistema de movilidad.
Fig.19 Sistema de movilidad (Esquema 2)
Como se mencion en la introduccin, para el desarrollo de esta parte del Plan se han tomado como base los lineamientos del Plan de La Aglomeracin Central pero se ha hecho adems hincapi en otra cantidad de tems que buscan cambiar, aunque sea a largo plazo, la manera de cmo se moviliza la poblacin en el rea urbana. Se quiere ir ms all de lo definido en el mencionado Plan, donde se promueve una mejora y ordenacin del sistema de vas pero se estima oportuno iniciar una poltica ms ambiciosa que contemple: el reequilibrio sustentable de la distribucin de los modos de transporte (menos autos, ms transporte pblico, ms bicicletas, ms peatonalidad) y el desarrollo de la intermodalidad (transferencias), la lucha decidida con la congestin de trfico, un enfoque diferente de la seguridad vial que promueva la disminucin de las velocidades promedio, y y la calidad de los servicios (tanto de los servicios pblicos como de las calles y rutas) en el punto de mira de nuestra actuacin, sin abandonar por ello el mantenimiento del derecho a la movilidad. El primer punto es mejorar la peatonalidad del sector. Para ello, se ha propuesto que en todos los sectores de barrios, las calles sean tratadas o denominadas zonas 30km/h. Este tipo de zonas, actualmente muy utilizado en todo el mundo es una manera de generar entornos donde los vehculos deben circular a baja velocidad. Esto se puede lograr a travs de los pavimentos (articulados, de balasto) o del diseo del trazado de las calles (con curvas, con reducciones de calzadas en los cruces, etc.). Este simple elemento tendr consecuencias positivas de muy diferente orden. Por un lado crear reas tranquilas con poco trfico y ruido ya que de ellas los automovilistas
buscarn salir lo antes posible hacia las estructuras veloces (avenidas). Por otro, al haber bajas velocidades se generarn menos accidentes. Por ltimo, se ha comprobado (ver estudios de la San Francisco Municipal Transportation Agency, de PPS u otros organismos similares) que en entornos de baja velocidad los vecinos interactan ms y generan mayores vnculos lo que lleva a comunidades ms integradas, mejoras de la seguridad pblica y control social. El segundo gran punto es la disminucin de los desplazamientos y especialmente los desplazamientos a travs de automviles particulares a cambio del uso del transporte pblico o la bicicleta. Para esto como se ha visto en el punto 2.3 (Estructura territorial del polgono - Subsistemas) y se complementar en la explicacin del punto 2.7 (Subsistema de grandes equipamientos y atractores urbanos) existen polticas de distribucin de las actividades y de la localizacin de la poblacin (concentracin, aumento de densidad) que favorecern la peatonalidad y el acceso al transporte pblico) El objetivo final es el de equilibrar los modos de transporte. Difcilmente se llegue al estricto equilibrio pero si a un equilibrio o redistribucin importante pese a la base cultural fuerte de la movilidad individual sobre la colectiva. Esto es importante para disminuir los congestionamientos y la necesidad constante de ampliaciones de vas solo para que pasen ms vehculos individuales con adems pasajeros individuales. Para conseguir esto lo ms importante es dar prioridad a la movilidad sustentable (transporte pblico, bicicleta y peatonal) dentro de la estructura de movilidad y especialmente orientar esa estructura para vincular los distintos modos de transporte. Es as que, como se ver en el punto 2.5.a, 2.5.b y 2.5.c, el sistema jerarquizado de avenidas, calles, ciclovas, nodos de urbanidad (micro-centralidades) est ntimamente entrelazado para facilitar la vinculacin y reforzar la movilidad sustentable. En un entorno aun con poca poblacin y especialmente con la dispersin de la misma, la factibilidad, medida desde lo estrictamente econmico del transporte pblico se hace inviable. Ahora bien, con los aumentos de densidad previstos, la concentracin de poblacin especialmente en puntos clave, la nueva estructuracin o jerarquizacin de vas propuestas, el sistema de ciclovas que la acompaa, se puede pensar en una mejora del sistema transporte pblico. Posiblemente, incluso con la nueva demanda siga siendo deficitario o poco rentable bajo la mirada tradicional, pero deber ponerse en juego otras nuevas variables a la hora de evaluarlo desde lo econmico como el de la disminucin de vehculos en las calles y por tanto reduccin de ruidos, consumo de combustible e incluso accidentes. Se detallar la propuesta de mejoramiento del transporte pblico en el punto 2.5.c. Tambin se procura incorporar una variable importante ms al tema del sistema de movilidad y vial en este Plan que es el tema de la seguridad vial, para evitar accidentes. Para mejorar este tem se debe actuar desde dos dimensiones. El diseo de los espacios viales para hacerlos seguros de transitar y especialmente a velocidades controladas. Y, por otra parte el tema de los controles. Cabe a este plan la primera dimensin. Desde la incorporacin de los conceptos de zona 30km/hora para las calles de barrio hasta la dimensin y diseo de los espacios
de circulacin de peatones y vehculos se est orientando para la seguridad. Ante todo se pone al peatn y al ciclista como primer objeto de cuidado o al que hay que proteger y fomentar. No se han reducido espacios de veredas para la ampliacin de reas de circulacin vehicular. Slo ha sucedido esto para la incorporacin de ciclovas en muy pocas calles. Se sugieren en el Plan patrones de calles y avenidas que sean capaces de transportar importante caudal pero a velocidades controladas y seguras. El caso ms importante de diseo es el de la Avenida Rambla del Humedal y Aparicio Saravia. Estas vas (que en un tramo es la misma) se ha previsto con calzadas de 2 carriles por sentido pero con un ancho de 6,50mts a fin que las velocidades sean no mayores a 50km/h. Otro elemento de seguridad es la incorporacin de calles de servicio que recolectarn y ordenarn el flujo de los barrios y los canalizarn a las mencionadas avenidas solo en puntos claros como rotondas o cruces definidos. Adems, el diseo de las rotondas y la propia traza buscar tener elementos que favorezcan la seguridad como movimientos o estrangulamientos que regulen sin colocar elementos duros (ejemplo lomos de burro o lomadas) que en definitiva hacen ms peligroso el trfico y pueden daar los vehculos (generando mayores peligros). En el caso de las rotondas, las habr de 2 tipos. Aquellas vinculadas a la Rambla del Humedal tanto en su tramo tangente a Maldonado Este como cuando se superpone a Aparicio Saravia donde su diseo buscar solo una reduccin menor de la velocidad sin perder capacidad o detener el flujo en sentido Este - Oeste o viceversa. Sern aproximadamente elpticas con su lado largo en direccin al flujo que se quiere mantener y los vehculos que vengan de las calles menores debern ceder el paso a aquellos que circulen por la avenida. En las zonas netamente urbanas, las rotondas tomarn diseos tradicionales, lo ms circulares posibles buscando a diferencia de en las otras, una detencin o reduccin importante de la velocidad de los vehculos. Se destaca que en las rotondas no se podrn colocar monumentos o fuentes y se debern manejar con vegetacin que permita amortiguar potenciales impactos de vehculos.
Fig.20a Patrones de seccin transversal de las vas principales y nuevas calles crear por afectaciones segn directrices del Plan (Plano 4.4).
Fig.20b Patrones recomendados para reducir la velocidad y generar mayor seguridad en diferentes situaciones en la propuesta de la Rambla del Humedal Av. Aparicio Saravia.
Una consecuencia importante de tener un trnsito con flujo y capacidad importante, a velocidades medias a bajas continuas es una importante reduccin del consumo de combustible (por tanto de CO2 y de otros gases nocivos) y de ruidos (por menores momentos de aceleracin y porque los vehculos pueden viajar a cambios ms altos con menores revoluciones del motor por minuto). Otro elemento que influy en el diseo de la Rambla del Humedal como una avenida con capacidad de flujo pero de velocidad lenta o moderada es su destino o cualidad paisajstica. Se busca que el que circula, al hacerlo en una velocidad moderada, pueda disfrutar el paisaje y valorarlo adems de hacer ms placentero su desplazamiento.
2.5.b - Sistema vial - Tipos y secciones de vas - Afectaciones necesarias y orientativas

Para hacer operativo este sistema de movilidad es necesario un soporte viario que lo canalice. El sistema de vas propuesto, cuya imagen se present en la figura 19 (esquema 2), es el siguiente: IVas principales, que son aquellas que tienen por funcin conciliar el trfico pasante con el trfico local y propiciar facilidades al transporte pblico colectivo II - Vas de servicio, son aquellas que tienen la funcin de canalizar el trfico de las vas locales para articularlo con las vas principales, pudiendo constituirse en corredores de comercio y servicio de los barrios III - Vas secundarias, son aquellas que tienen por funcin recoger el trnsito de las vas locales y encaminarlo a las vas de servicios o a las vas principales, apoyando la funcin comercial de las vas de servicio y facilitando tambin el acceso a los barrios. IV - Vas locales, son las dems vas de circulacin de vehculos dentro de los barrios, teniendo la funcin de dar acceso directo a las edificaciones y a los lotes ; V - Vas paisajsticas o panormicas, es un atributo complementarios del sistema de vas que tiene por funcin el turismo y la recreacin, debido a la visibilidad de los paisajes destacados; VI - Ciclovas, son vas abiertas al uso pblico caracterizadas con una calzada destinada al trnsito exclusivo de bicicletas, separada de la va pblica de trfico motorizado y del rea destinada a peatones, por algn dispositivo que distinga ambas reas; VII - Vas de trfico compartido o Zona 30km/h, son aquellas vas abiertas al uso pblico con calzada en la que conviven vehculos motorizados y bicicletas y en las que no se puede superar una velocidad, mxima de 30 Km. /hora. VIII - vas exclusivas para peatones; paseos, lazas, escalinatas, pasajes y pasarelas que no permitan el paso de vehculos motorizados 1. Est prohibida la circulacin de vehculos en el rea del Parque Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado 2. La circulacin de vehculos en el Parque Nuevo El Jagel queda restringida a sus vas internas El dimesionamiento mnimo de las vas es el siguiente:
Tipos de vas
Distancia entre lmites de frentes de predios (en metros) 50m con una sola va de servicio 61m con 2 vas de servicio
Calzadas
Cantero central 6m 6m
Fajas verdes laterales 15m c/u 15m c/u
Vas principales (incluyendo vas de servicio) Vas de servicio Vas secundarias Vas locales Ciclovas Vas de trfico compartido o Zona 30km/h Vas exclusivas para peatones
6,5m 6,5m c/u 6m
17m 17m 2,5m
17m
3m
Las vas de circulacin de vehculos sin salida sern autorizadas cuando tengan culde-sac y cuando su desarrollo longitudinal incluyendo su espacio de maniobra no exceda en 20 veces su ancho. Los cul-de-sac debern tener un radio mnimo igual al ancho de la va y nunca inferior a 11,30m. Las vas podrn terminar sin cul-de-sac en los lmites de terreno cuando su prolongacin estuviera prevista en el trazado del sistema viario.
2.5.b.1 - Afectaciones necesarias para completar el sistema viario

Para completar el sistema viario sern necesarias una serie de afectaciones de tierras. Para compensar a sus respectivos propietarios por esas afectaciones se acordar con los mismos que el potencial constructivo de las tierras a afectar sea aplicado a la parcela respectiva. En la Figura 21 se indican las afectaciones de tierras privadas necesarias para completar el sistema viario propuesto a partir de un trazado preliminar.
Fig. 21 Afectaciones viarias (Plano 3). Para mayor precisin y detalle ver Anexos.
Tabla de afectaciones viales sobre propiedades privadas debidas a ampliaciones ensanchamientos o por la apertura de nuevas vas (segn trazado preliminar)
AFECTACIN Aparicio Saravia Urbano Calles Nuevas Perimetral Aparicio Saravia Perimetral Maldonado Este TOTAL REA 62 852.46 186 413.47 49 998.09 9 255.19 308 519.21
Tabla de afectaciones viales sobre propiedades privadas fiscales de dominio departamental debidas a ampliaciones ensanchamientos o por la apertura de nuevas vas (segn trazado preliminar)
AFECTACIN Fiscal Calles TOTAL REA 270 015.14 185 473.75 455 488.89
2.5. c- Recomendaciones para el transporte pblico

Para cumplir con la meta de nutrir de actividades con permanencia durante todo el ao y resolver la disociacin entre la ciudad permanente y la ciudad turstica, junto con la estrategia de las multicentralidades es necesario desarrollar una estrategia complementaria, e inductora de actividad, que consiste en incrementar el recorrido, mejorar el servicios a travs del cambio de tipo de unidades, puntualidad y aumento de las frecuencias. La propuesta aqu recomendada consiste en articular con 3 nuevas lneas de transporte colectivo de pasajeros la oferta hoy existente. Esas nuevas lneas, indicadas en la fig. 22 con trazos celeste, rojo y verde, estructuran los siguientes recorridos. Lnea Celeste: Desde el cruce de la ruta 39 por la nueva perimetral hasta Av. Aparicio Saravia y por ella hasta Pedragosa Sierra y desde all hasta el centro de Punta del Este Lnea Roja: Iniciado desde Av. Aigu y Santa Teresa, por all hasta articular con la nueva Terminal de mnibus, luego tomando Tacuaremb hasta Av. Aparicio Saravia y por ella hasta La Barra Lnea Verde: Desde la Terminal de mnibus de Punta del Este, siguiendo hacia el noreste por la Rambla Lorenzo Batlle Pacheco hasta La Barra. Actualmente la lnea 14 ya realiza este recorrido, pero la propuesta es tener un servicio diferencial de mayor capacidad y velocidad, con paradas ms distanciadas que se articule con la mencionada lnea. Estas lneas, tienen puestos de trasbordo de pasajeros para producir articulaciones entre s y con el sistema existente. Los puntos principales estn indicados en la figura 22 con la letra T y en el proyecto final se debern estudiar las distancias ptimas o los puntos en relacin a las actividades y la distribucin de la poblacin.
Fig.22 Propuesta del sistema de transporte (Esquema 3.1)
En parte o totalmente estas lneas nuevas coinciden con alguna lnea existente. La propuesta es que o se creen nuevas lneas especficas de transporte rpido o se adapten las existentes para cumplir con los roles que se indican en este Plan que es muy diferente a su forma actual.
2.5.d - Componente cicloviario

El sistema cicloviario responde a la figura 23 cuya imagen se presenta o continuacin y est contenido en el dimensionamiento mnimo expresado en el apartado referido al sub-sistema viario. En la perimetral y en la Av. Aparicio Saravia y Costanera se propone una va exclusiva para bicicletas, mientras que en el resto de las vas indicadas con verde se propone una faja en el propio espacio de la va vehicular.
Fig.23 Sistema de ciclovas y zona 30km/h (Esquema 3.2)
2.5.e - Estacionamientos
En general seguir los lineamientos del artculo 90 referido a Estacionamientos contenido en el Captulo IV (Instalaciones requeridas del TONE) A efectos de realizar una actualizacin o avance sobre los lineamientos del mencionado artculo para el polgono del Plan se ha agregado elementos como datos o medidas para clculo y nuevas indicaciones para los usos a desarrollarse. En lo que respecta a los parmetros de medicin de reas de nuevos de estacionamientos son los siguientes: - El rea para estacionamiento de bicicletas es de 0,50 x 2,00m - El rea para estacionamiento de motocicletas es de 1 x 2,00m Para el resto sigue vigente todo lo indicado en el artculo 90 del TONE
A continuacin se detalla en una Tabla los diferentes estndares mnimos obligatorios para los estacionamientos segn usos. Tabla Recomendaciones del Consultor para estacionamientos:
Uso Viviendas Unifamiliares menores a 200m2 Viviendas Unifamiliares mayores a 200m2 Mnimo unidades de estacionamiento para automotores 1 unidad de estacionamiento/ vivienda 2 unidades de estacionamiento/ vivienda 1 unidad de estacionamiento / vivienda menor a 200m2 y 2 unidades de estacionamiento / vivienda mayor a 200m2 1 unidad de estacionamiento visitante / 5 unidades 1 unidad de estacionamiento / unid con rea<= 150m2 Edificios o conjuntos de edificios multifamiliares 2 unidades de estacionamiento / vivienda con rea > 150m2 1 unidad de estacionamiento visitante / 5 unidades 1 unidad de estacionamiento / unidad de alojamiento Hotelera 1 unidad de estacionamiento de mnibus para embarque / desembarque en hoteles con superficies mayores a 2500m2 Estacionamiento para bicicletas Estacionamiento para motocicletas
Condominios de casas o viviendas unifamiliares.
2 unidades de estacionamiento / vivienda -
1 unidad de estacionamiento c/ 5 viviendas 1 unidad de estacionamiento c/ 5 unidades 1 unidad de estacionamiento c/ 5 unidades -
2 unidades de estacionamiento / unidad 2 unidades de estacionamiento / unidad -
Camping
Segn indicaciones del Decreto 3605. 1 unidad de estacionamiento / 40m2 de rea construida o utilizada 1 unidad de estacionamiento / 500m2 de terreno, con un mnimo de 10 unidades de estacionamientos 1 unidad de estacionamiento / 40m2 de rea construida o utilizada, con un mnimo de 3 unidades de estacionamiento 1 unidad de estacionamiento / 60m2 de rea construida o utilizada Mnimo de 3 unidades 1 unidad de estacionamiento / 300m2 de rea de terreno, con un mnimo de 3 unidades de estacionamiento 1 unidad de estacionamiento / 25 m2 de rea de terreno. 1 unidad de estacionamiento / 25m2 de rea de terreno. 2 unidades de estacionamiento / 25m2 de rea construida o utilizada 2 unidades de estacionamiento / 50m2 de rea construida o utilizada. Mnimo 2 unidades 1 unidad de estacionamiento / 500m2 de rea de terreno. 1 unidad de estacionamiento / 50m2 de rea de terreno. 1 unidad de estacionamiento / 50m2 de rea de terreno. 1 unidad de estacionamiento / 25m2 de rea construida o utilizada 1 unidad de estacionamiento / 50m2 de rea construida o utilizada. Mnimo 2 unidades 1 unidad de estacionamiento / 500m2 de rea de terreno.
Circos
Parques de diversiones y parques temticos
Estadios, canchas cubiertas o similares
Gimnasios y similares
Canchas descubiertas para deportes
Uso
Mnimo unidades de estacionamiento para automotores 1 unidad de estacionamiento / 25m2 de rea construida, con un mnimo de 3 unidades de estacionamiento 1 unidad de estacionamiento / 500m2 de terreno.
Estacionamiento para bicicletas 2 unidades de estacionamiento / 25 m2 de rea construida o utilizada.
Estacionamiento para motocicletas
Locales de recreacin nocturna y casas de espectculos Clubes y asociaciones culturales
1 unidad de estacionamiento / 25m2 de rea construida o utilizada.
1 unidad de 1 unidad de estacionamiento / 25m2 de estacionamiento / 25m2 de rea de terreno. rea de terreno.
Equipamientos de salud con servicio ambulatorio
1 unidad de estacionamiento / 50m2 de rea construida, con un mnimo de 3 unidades de estacionamiento
1 unidad de 1 unidad de estacionamiento / 40m2 de estacionamiento / 40m2 de rea construida. rea construida.
1 unidad de estacionamiento / cama, hasta 50 camas
1 unidad de estacionamiento / 1.5 camas, entre 50 y 200 camas
Hospitales y clnicas con servicio de internacin
1 unidad de estacionamiento / 2 camas > 200 camas 1 unidad de estacionamiento para carga/descarga 1 unidad de estacionamiento para embarque/desembarque 1 unidad de estacionamiento para taxi
1 unidad de 1 unidad de estacionamiento / 40m2 de estacionamiento / 40m2 de rea construida. rea construida.
Guarderas. escuelas infantiles y primarias
1 unidad de estacionamiento / 50m2 de rea construida
1 unidad de estacionamiento por aula
1 unidad de estacionamiento / 50m2 rea construida
3 unidades de estacionamientos para embarque/desembarque
Liceos. escuelas especiales y terciarias
1 unidad de estacionamiento / 50m2 de rea construida, con un mnimo de 5 unidades de estacionamiento
1 unidad de estacionamiento cada 2 alumnos
Cursos superiores
1 unidad de estacionamiento cada 2 alumnos
Uso
Mnimo unidades de estacionamiento para automotores
Estacionamiento para bicicletas
Estacionamiento para motocicletas 1 unidad de estacionamiento / 25m2 de rea construida 1 unidades de estacionamiento / 10m2 de auditorio 1 unidad de estacionamiento / 30m2 de rea -
Salas pblicas, bibliotecas Centros de convenciones, auditorios, cines y teatros
1 unidad de 1 unidad de estacionamiento / 50m2 estacionamiento / 25m2 de de rea construida rea construida 1 unidades de 1 unidad de estacionamiento / 10m2 estacionamiento / 10m2 de de auditorio auditorio 1 unidad de 1 unidad de estacionamiento / 30m2 estacionamiento / 30m2 de de rea rea 1 unidad de estacionamiento para embarque/desembarque Para locales de menos de 100m2, no se exigen estacionamientos salvo si son parte de complejos comerciales o edificios comerciales. 1 unidades de estacionamiento/40 m2 de rea construida con un mnimo de 2 unidades de estacionamientos para aquellos de ms de 100m2 o para aquellos que formen parte de complejos o reas comerciales. 1 unidad de estacionamiento / 30m 2 de rea construida ** 2 unidades de estacionamiento para carga y descarga 1 unidad de estacionamiento / 30m 2 de rea construida 1 unidad de estacionamiento para carga/descarga 1 unidad de estacionamiento / 50m 2 de rea construida, con un mnimo de 2 unidades de estacionamiento 1 unidad de estacionamiento para carga/descarga 20% del rea del terreno, con un mnimo de 100m2 -
Iglesias, templos y locales de culto
Comercio local / vecinal y minorista en general
1 unidad de estacionamiento / 250m2, mnimo 1
Mercados, supermercados e hipermercados
1 unidad de estacionamiento / 100m2, mnimo 5 1 unidad de estacionamiento / 100m2, mnimo 5 1 unidad de estacionamiento / 100m2, mnimo 5 1 unidad de estacionamiento / 100m2, mnimo 5
1 unidad de estacionamiento / 250m2, mnimo 1 1 unidad de estacionamiento / 250m2, mnimo 1 1 unidad de estacionamiento / 250m2, mnimo 1 1 unidad de estacionamiento / 250m2, mnimo 1 1 unidad de estacionamiento / 10m2 de auditorio -
Shopping center, galeras y centros comerciales
Comercios minoristas de mercaderas de gran porte Comercios mayoristas y depsitos en general
Ferias y parques de exposiciones
1 unidad de 1 unidad de estacionamiento / 30m2 estacionamiento / 10m2 de de rea construida auditorio 1 unidad de estacionamiento para carga/descarga -
Prestacin de servicios profesionales, administracin, bancos y similares Gastronoma
1 unidad de estacionamiento / 50m 2 1 unidad de de rea construida. con un mnimo estacionamiento / 25m2 de de 2 unidades de estacionamiento rea construida
1 unidad de 1 unidad de estacionamiento / 10m2 estacionamiento / 25m2 de de saln rea construida
2.6- SUBSISTEMA DE PARQUES Y ESPACIOS PBLICOS

El subsistema de parques y espacios pblicos puede desagregarse en: a - Parque Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado b - Parque Nuevo El Jagel c - Parques lineales de los cursos de agua d - La avenida Miguel ngel
Fig.24. Sistema de parques y espacios pblicos (Plano 4)
Complementan el sistema las plazas derivadas de nuevos parcelamientos, en consecuencia de los que indica la legislacin respectiva.
2.6.a - Parque Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado Recomendaciones sobre criterios de usos y ocupacin
El Parque del Humedal, cuyo permetro excede ampliamente los lmites del polgono de actuacin del presente Plan, est fundado en el Proyecto de Gestin ecosistmica del Humedal del Arroyo Maldonado, con nfasis en el tramo medio bajo e inferior que desarrollan la ONG AFDEA, la Intendencia Departamental y el Municipio de San Carlos. Dicho proyecto propone contribuir a la dimensin tica de la relacin sociedadnaturaleza, y en particular gestionar el desarrollo sostenible del Humedal de la cuenca del Arroyo Maldonado, con especial nfasis en su tramo medio e inferior, priorizando la preservacin y rehabilitacin del ecosistema en sentido amplio
Para ello el Proyecto de Gestin ecosistmica del Humedal del Arroyo Maldonado propone: Generar acciones de gobernanza (tico-ambientales, econmicas y sociales) sobre el territorio, definiendo y desarrollando estrategias participativas de los grupos de poblacin urbana, suburbana y rural, que se encuentran en el ecosistema del Humedal, as como realizar una campaa de informacin orientada a la prevencin, colectivizando la apropiacin social y cultural del espacio a preservar, en base a la normativa vigente. Facilitar la toma de decisiones e instrumentar mecanismos de control, con respecto al correcto uso del territorio, desde un enfoque ecosistmico, profundizando y generando acuerdos con distintos organismos gubernamentales con competencias en el territorio del Humedal, y cuantificando los impactos ambientales negativos instaurados, con miras a establecer programas especficos de rehabilitacin de las reas degradadas. Promover y desarrollar programas de investigacin necesarios para llenar vacos de informacin, mediante la identificacin de reas temticas prioritarias para su investigacin y la promocin de programas de investigacin Contribuir en la elaboracin de bases programticas para el desarrollo econmico, desde un enfoque ecosistmico, para la regulacin del emplazamiento de infraestructura, servicios y actividades, realizando un estudio de los mbitos de potencialidades de desarrollo econmico, bajo la premisa de un uso sostenible, y proponiendo el desarrollo de infraestructura, servicios y actividades en las zonas identificadas Promover conciencia ambiental en la ciudadana, con nfasis en la poblacin residente en el rea de influencia, desarrollando los espacios de propiedad pblica como mbitos educativos-cultural-tursticos, amigables con la promocin y cuidado del medio ambiente, y desarrollando programas con la participacin pblico-privada, orientados a la difusin, y conocimiento del espacio del humedal. Desarrollar una gestin sostenible en los predios de propiedad pblica con valor estratgico, utilizando los espacios de propiedad pblica como mbitos educativo-cultural-tursticos, amigables con la promocin y cuidado del medio ambiente, y actualizando el relevamiento de espacios a rehabilitar, con intervenciones de impacto en el territorio Procurar fondos para la gestin integral y el desarrollo sostenible, mediante la identificacin de posibles fuentes de financiamiento, nacional e internacional, para distintos objetivos del proyecto. El rea del Parque del Humedal que corresponde al polgono de actuacin del Plan, se considera non edificandi, limitndose las intervenciones a senderos de bajo impacto y embarcaderos con fines deportivos y recreativos.
2.6.b - Parque Nuevo El Jagel - Recomendaciones sobre criterios de usos y ocupacin

El Parque Metropolitano de Actividades se propone como la gran centralidad recreativa y deportiva de la aglomeracin. Podr acoger usos tan variados como: servicios de alimentacin, espectculos pblicos y actos pblicos, teatros, cines, auditorios en locales abiertos o cerrados, centros de congresos y convenciones y predio feriales, locales para actividades religiosas, recreacin al aire libre y parques temticos, juegos de saln y de azar, deportes y cuidados del cuerpo, estadios,
canchas de deportes, clubes deportivos y afines, gimnasios y afines, spa y afines, educacin, artes y cultura, escuelas, liceos, museos, bibliotecas, centros culturales, instituciones de la sociedad, la cultura y la ciencia y/o hospitales El Parque Metropolitano de Actividades es una obra pblica que podr ser parcelada y confeccionada para su explotacin, y que en su etapa inicia exigir la caminera principal y la dotacin de infraestructura bsica.
2.6.c - Parques lineales de los cursos de agua - Recomendaciones sobre criterios de usos y ocupacin
Los parques lineales a lo largo de las riberas de caadas y arroyos constituyen un componente esencial de la macro-trama verde y sern el producto de afectaciones frente a cursos de agua abarcando su planicie de inundacin. Cuando se transforman en parques pblicos podrn ser equipados con mobiliario urbano dejando una franja non edificandi.
2.6.d - La Avenida Miguel ngel

La avenida Miguel ngel se constituye como una plaza lineal, con usos recreativos y deportivos, que califica a la zona de El Placer como una gran oportunidad de residencia permanente y de residencia turstica, con un paseo muy amplio y forestado, que permite en sus bordes laterales esbeltas torres de muy baja ocupacin del suelo y vistas al ocano y al humedal.
Fig. 25.- Imagen del posible paisaje resultante de la Avenida Miguel ngel
2.7 - SUBSISTEMA DE ATRACTORES URBANOS
GRANDES
EQUIPAMIENTOS
El modelo propuesto, que tiene a la multicentralidad como uno de los componentes centrales, procura el establecimiento en el territorio de varios focos de actividad local o de integracin general, de manera de dar ms condiciones de vida permanente y de equipamientos y servicios en los barrios. Estos se estructuran en el fortalecimiento de tres centralidades nuevas y en su continuidad a travs de dos corredores de centralidad: o Recentralizacin de Maldonado ante la nueva Terminal de mnibus y el Campus Universitario. o Nueva centralidad de la vida permanente en el Parque Metropolitano, que incluye el centro de congresos y convenciones y el gran parque de actividades asociadas. o Nueva centralidad en la Punta del Rincn del Indio y El Placer, que incorpora el reciclaje de El Placer como pueblo gastronmico y de vida nocturna, y la centralidad que se conformar sobre La Barra en el inicio de la Avenida Miguel ngel. o El Corredor de centralidad de vida permanente que se producir entre el Centro de Maldonado y el Parque Metropolitano. o El Corredor de Centralidad que se propone entre el Parque Metropolitano y la Punta del Rincn del Indio y El Placer. Se producirn as mltiples servicios y equipamientos para una mejor vida permanente y una ms diversificada vida turstica con fuerte tendencia a la desestacionalizacin. En su conjunto estos cinco componentes generan una gran interfase de centralidad oeste/este, y de valorizacin del norte de la aglomeracin, que generan una profunda transformacin de Maldonado/Punta del Este de ciudad balnearia a polo de cultura y turismo de nivel internacional. Los equipamientos y atractores urbanos destacados del Plan son los siguientes Predio Ferial y Centro de Congresos y Convenciones, localizado en un predio de aproximadamente 10 hectreas, en el espacio de la antigua pista del aeropuerto del Jagel desactivada, limitando hacia el este con Pedragosa Sierra y entre Aparicio Saravia e Isabel de Castilla, sin descartar definitivamente la ubicacin que el Gobierno Departamental ha manejado. Campus Universitario que constituye un complejo de Ciudad del Conocimiento integrando universidades, centros de investigacin y equipamientos urbanos de variados orden, sobre un predio de 20 hectreas, incluyendo la Terminal de mnibus sobre Boulevard Artigas y el Parque de la caada. El predio total limita con las vas Tacuaremb, Aparicio Saravia, Boulevard Artigas y Honorato de Balzac. Se realiza mediante operacin territorial concertada Planta de tratamiento de saneamiento - OSE - UGD Maldonado, que est localizada en un predio de 10 hectreas, dentro del Parque Nuevo El Jagel, frente a la Avenida Aparicio Saravia a la altura de la Avenida San Pablo.
Equipamientos Barrio Kennedy, en el espacio de una operacin territorial concertada que procura dar solucin definitiva a un barrio carente, se propone un ncleo de equipamientos urbanos, en aproximadamente 6 hectreas, para una demanda aproximada de 6000 habitantes, que contar con policlnica, guardera, escuela y liceo, polideportivo, puesto de seguridad y plaza Centralidad de El Placer, que consiste en una operacin territorial concertada en un predio de aproximadamente 4,5 hectreas, localizado en la confluencia de la Avenida Miguel ngel y la Rambla Batlle. Esta centralidad se constituye como un gran complejo edilicio, sobre espacio pblico, de usos altamente diversificados, que puede alojar centros comerciales (shoppings), hotel, aparthotel, servicios administrativos y de seguridad, bancos, financieras, casas de cambio, compaas de seguro, oficinas o escritorios, oficinas de servicios pblicos y afines, servicios de seguridad, alimentacin (cafs, bares, restoranes, heladeras, etc.), espectculos pblicos y actos pblicos, teatros, cines, auditorios en locales abiertos o cerrados, centros de congresos y convenciones y predios feriales, salas de baile y de fiesta, boliches, cabarets y dancings o similares, locales para actividades religiosas, juego de saln, juegos de azar, gimnasios y afines, spa y afines, educacin, artes y cultura , escuelas, liceos, universidades, academias, institutos (idiomas, computacin, etc.), museos, bibliotecas, centros culturales, instituciones de la sociedad y/o la cultura, policlnicas, consultorios mdicos, odontolgicos y de prcticas relacionadas con la salud, servicios relacionados con la belleza, comercio de abastecimiento diario, comercio de abastecimiento ocasional, supermercados, residencial multifamiliar y estacionamiento. En todos los casos, los usos residenciales no podrn superar no podrn superar el 40% del factor de ocupacin total. Micro centralidades, son enclaves de diversidad de usos, que procuran ofrecer servicios urbanos y lugares de encuentro a la poblacin permanente y a los turistas, en reas de una superficie promedio de 1,6 hectreas y con un potencial constructivo que permite hacer un complejo edilicio de aproximadamente 40.000m2. Estos complejos pueden alojar los siguientes usos: comercio de abastecimiento diario, ocasional, supermercados, centros comerciales (shoppings), carniceras, hotel, apart-hotel, hosteras, hostales, albergues, hostels, servicios administrativos y de seguridad, bancos, financieras, casas de cambio, compaas de seguro, oficinas o escritorios, oficinas de servicios pblicos, servicios de seguridad, alimentacin (cafs, bares, restoranes, heladeras, etc.), espectculos pblicos y actos pblicos, teatros, cines, auditorios en locales abiertos o cerrados, juegos de saln, clubes deportivos, gimnasios y afines, spa y afines, escuelas, liceos, universidades, academias, institutos, museos, bibliotecas, centros culturales, instituciones de la sociedad y/o la cultura, sanatorios, policlnicas, consultorios mdicos, odontolgicos y de prcticas relacionadas con la salud, servicios relacionados con la belleza, servicios grficos, fotogrficos, de computacin y afines, suministro de combustible, industrias alimentarias domsticas y artesanas, entre otros. El uso residencial multifamiliar no puede superar el 40% del potencial constructivo total del emprendimiento, para garantizar la diversidad de usos. Para estimular la conformacin de las microcentralidades, las superficies de las plantas bajas comerciales, de servicio e institucionales no se computarn en el clculo del FOT.
2.7.a - Predios afectados

Entre las propuestas que originaron la necesidad de la realizacin de este Plan (Campus Universitario, Centro de Congresos y Convenciones, Rambla del Humedal Perimetral) as como en otras nuevas propuestas de proyectos que surgieron durante el desarrollo del mismo, se han afectado predios o edificaciones que actualmente estn con usos o actividades. Estas actividades, edificaciones o usos en muchas casos estaban obsoletas u ocupando reas donde la presin del avance de la ciudad o la necesidad de la realizacin de obras hicieron que se decidiera hacer uso de sus parcelas en forma parcial y completa. Desde el predio de la cancha de futbol Defensor donde se propone realizar la nueva Terminal de mnibus o el rea destinada al Campus Universitario (C.U.R.E. y otras instituciones) donde actualmente funciona el rea hpica del Cantegril Country Club, muchos usos ms se ven afectados. En general, los usos afectados tienen carcter deportivo o recreativo institucional e involucran terrenos de propiedad de la IDM. Al tener este carcter dominante se ha sugerido la relocalizacin de los mismos formando parte de las actividades que dinamizar el rea de Parque de Actividades asociado a las reas verdes del Parque del Humedal ubicado en la interseccin de la Av. Aparicio Saravia y Pedragosa Sierra y el rea de baados y bajos asociados al A Maldonado. A esta rea (ver figura 17) se trasladaran el rea hpica del Cantegril Country Club, la escuela de equitacin ubicada al final de la Av. Pedragosa Sierra a la altura de la perrera, las reas de actividades de la Asociacin Tradicionalista El Ceibo actualmente ubicadas en una manzana sobre la Av. Pedragosa Sierra. La perrera antes mencionada y ubicada en esta zona deber ser reubicada en zonas extra-urbanas ya que en su actual ubicacin afecta a los usos del Parque de Actividades. Se recomienda sobre la zona de la Ruta 39 entre Maldonado y San Carlos (zona de actividades de logstica y servicios). En la zona donde la Rambla del Humedal - Perimetral se debe ubicar haciendo de borde entre las expansiones urbanas de Maldonado Este sobre el humedal desde la Ruta 39 hasta el final de Pedragosa Sierra a la altura de la actual perrera, la traza en parte deber internarse adentro de la lnea de mxima inundacin del arroyo para no tener que demoler viviendas o esquivar equipamientos deportivos o sociales existentes y muy valorizados. En principio estos equipamientos no se vern afectados, pero los estudios de factibilidad de la traza final definirn si por ajustes de la traza de la Rambla o por la necesidad de la extensin de otras vas (relacionadas con el proyecto general tales como calles de servicio o calles de acceso a la Rambla) ser necesario trasladar alguno o mover alguno. Igualmente en estos casos el traslado o el movimiento se har en reas inmediatas adyacentes salvo razones de fuerza mayor. Hay propuestos otros usos nuevos como el Museo de la Navegacin y la Pesca. La propuesta incluso destaca como lugar las inmediaciones de la actual perrera, donde estn los restos de la goleta abandonada. El objetivo es exhibir tesoros histricos relacionados a los barcos hundidos y a las costas locales. Reconstruir leyendas como la del tesoro de La Barra, la historia del Muriel, de los barcos de pesca, de historias de pescadores y loberos.
2.8 - SUBSISTEMA DE RECOMENDACIONES
SANEAMIENTO.
PROPUESTA
Para el sector de la aglomeracin central de Maldonado - Punta del Este se estn haciendo actualmente una cantidad importante de obras que tiene como fin tener una capacidad completa de tratamiento de los efluentes cloacales para toda la poblacin actual y para un horizonte de aumento de poblacin hasta el 2025. Este importante proyecto consta de varios tipos de obra como la adecuacin o reutilizacin de infraestructura existente y la construccin de nueva. Dentro de este nuevo grupo los 2 elementos principales son la Nueva Planta de Tratamiento y el sistema de conducciones finales que terminan en un emisario submarino se extender ms de 1000mts sobre el lecho ocenico. Para el Plan de Ordenamiento Territorial del Eje Aparicio Saravia estas 2 obras son capitales no slo porque son los elementos que podrn hacer frente a la demanda de esta zona y el resto del crecimiento de la aglomeracin urbana sino adems porque ambas se encuentran o desarrollan en el sector del Plan. La Planta de Tratamiento (en fase de construccin durante el desarrollo de este Plan) est localizada a escasos metros al norte de la Av. Aparicio Saravia hacia el humedal del A Maldonado a la altura de la Av. San Pablo prximo a los terrenos de la Escuela de Silvicultura y de la Polica Montada. En esa planta se realizar el tratamiento de los efluentes del sistema de alcantarillado que irn hacia all impulsados a travs de ocho estaciones de bombeo, ubicada en diferentes puntos de Maldonado y Punta del Este, con capacidades para trasladar entre 100 y 1.950 litros por segundo. Tambin implicar la construccin de 13 kilmetros y medio de colectores por gravedad de entre 200 y 1.300 milmetros de dimetro, para la interconexin de los pozos de bombeo y las distintas cuentas del sistema. Adems se construirn 19 kilmetros de tuberas de impulsin. La disposicin final de los efluentes tratados se realizar en el Ocano Atlntico, por medio de un emisario de 1.400 milmetros de dimetro, a la altura de la Parada 31 de la Playa Brava, en Rincn del Indio. El emisario constar de un tramo terrestre de 4.200 metros, que trasladar los efluentes desde la nueva planta hasta la Parada 31, y un colector subacutico de un kilmetro de extensin. Especficamente, en el rea de estudio del presente Plan, la existencia de servicios de saneamiento bsico es casi nula. Slo algunos sectores desarrollados hace muchos aos poseen servicios y actualmente, debido a los nuevos desarrollos, se ha suministrado servicio a la zona de la Rambla Batlle sobre la Playa Brava. Los sectores interiores residenciales dentro del denominado bosque urbano as como las reas sobre la Av. Aparicio Saravia no cuentan con servicio, situacin que aun no es grave por la escasa urbanizacin. Otro sector con graves deficiencias es el sector de Maldonado Este que hasta ahora se conecta al sistema de lagunas (planta depuradora por lagunas de tratamiento) ubicados sobre el rea del humedal del A Maldonado a la altura de la calle Justicia.
De acuerdo a lo establecido en el Plan OSE - UGD Maldonado, este sistema deber completarse a medida que se siga urbanizando y conectarse al sistema general tratado por la nueva planta de tratamiento. Las lagunas sern desactivadas. Especficamente en el sector del Plan que estamos desarrollando, esta Consultora prev una serie de acciones para el completamiento y manejo del sistema sanitario urbano. Las premisas dentro del polgono son 2: 1 - Reduccin de los efluentes por manejo interno del recurso agua en las edificaciones 2 - Manejo de la infraestructura por gravedad reduciendo al mnimo las estaciones de bombeo o impulsin. Para la 1 premisa se describirn acciones de manejo del recurso agua dentro de las edificaciones que estn descriptas en detalle en el Captulo 3.6. Esta estrategia, consistente en una reduccin del 30% del consumo de agua potable (a partir del reciclaje de aguas grises y el aporte de agua de lluvia), podr llevar a una reduccin del aporte al sistema de tratamiento superior al 15% (fuente: Eco urbanismo. Entornos Humanos Sostenibles. 60 proyectos. Miguel Ruano). Para la 2 premisa se debern estudiar las microcuencas del sector y su posible aprovechamiento para optimizar el trazado de las redes por gravedad. En el esquema de la figura 24 (proyecto de OSE - UGD Maldonado) se muestra una posible resolucin a travs del completamiento paulatino del sistema con un conjunto de conductos troncales primarios y secundarios que se extendern por las calles y avenidas y tomarn los efluentes para transportarlos a la Nueva Planta. Los conductos troncales primarios se pueden dividir en 2 grupos, uno principal que es el que se extendern por la Av. Aparicio Saravia y recibir el aporte total de toda la zona para canalizarlo hacia la Planta y el segundo grupo por aquellos ubicados en las avenidas que llegan transversales a Aparicio Saravia y son los encargados de tomar el material que llega de los conductos secundarios que corren por las avenidas o calles menores. Los conductos secundarios sern aquellos encargados de recibir las descargas por sectores, manzanas o grupos de vivienda o edificaciones (ver Fig 26). Un aspecto a tener en cuenta en esta zona son los cortes que generan las pequeas caadas existentes. Muchas veces estas caadas son las que definen las microcuencas. El dimensionamiento de los mencionados conductos, su trazado definitivo as como la necesidad de bombeo surgir de un proyecto ejecutivo que deber realizar OSE en consonancia con la Intendencia. Como todo componente basado en la tecnologa, se recomienda hacer una actualizacin de los elementos o estrategias de este subsistema cada 10 aos, dado los peridicos avances tanto en los procedimientos o tcnicas como en los conceptos de manejo, tratamiento, conduccin y vertido.
Fig. 26 Red troncal de saneamiento propuesta para el polgono y el sistema actual (Esquema 4)
En el plano de la Figura 26 se puede ver el sistema de obras actualmente en ejecucin para la construccin y puesta en funcionamiento de la nueva planta de OSE y el sistema de descarga a travs del emisario submarino. Adems, se ha superpuesto a esta informacin el posible trazado de los elementos principales del sistema necesario de saneamiento para la zona del Plan siguiendo los criterios enunciados en prrafos anteriores. Es importante sealar que solamente este sistema principal involucra alrededor de 20.000 metros lineales de caeras.
3 - REGULACIN DEL SUELO
3.1- ZONIFICACIN
A los fines de reglamentar usos e intensidades de ocupacin, as como otros condicionantes referidos a los espacios parcelarios, los diferentes paisajes descriptos en 2.4 tienen su traduccin instrumental en la zonificacin que se organiza del modo siguiente. El espacio del polgono est dividido en 17 tipos de zonas, correspondiendo a cada una de ellas uno o varios patrones edilicios en relacin al tamao de la parcela, cuando se recurre a nuevos parcelamientos o a reparcelamientos, o cuando se refiere a parcelamientos existentes de menores dimensiones a las propuestas para los reparcelamientos. Es as que las zonas y sus patrones son los siguientes:
ZONA
Patrones de Ocupacin, con alternativas segn parcelas

Patrn Torre Excenta, dominantemente residenciales, frentistas a Av. Miguel ngel Patrn Bloque mediano, en la misma zona. Patrn Bloque chico, en la misma zona. Patrn vivienda aislada, en la misma zona. Patrn Bloque en el bosque urbano, con usos diversificados, sobre las avenidas perpendiculares a la Av. Miguel ngel hacia el humedal. Incluye el tramo de la Av. Federico Garca Lorca desde la microcentralidad de A. Saravia hasta la calle Gabriela Mistral Patrn Bloque mediano, en la misma zona. Patrn Bloque chico, en la misma zona. Patrn mnima ocupacin, en la misma zona.
A.1 A.2 A.3 A.4
B.1
B.2 B.3 B.4
ZONA

Patrn Bloque en el bosque urbano. dominantemente residencial . frentistas a la Rambla Batlle
Patrn Basamento y Torre en microcentralidad. con espacio pblico abierto (Operacin Territorial Concertada optativa)
D.1
Patrn Basamento y Torre en centralidad Punta del Rincn del Indio y El Placer. con espacio pblico abierto- (Operacin Territorial Concertada de realizacin necesaria)
E.1 E.2 E.3 E.4
Patrn Bloque en Bosque urbano con residenciales Patrn Bloque mediano. en la misma zona. Patrn Bloque chico. en la misma zona. Patrn mnima ocupacin. en la misma zona.
usos dominantemente
F.1
F
F.2 F.3 F.4
Patrn Bloque en el bosque urbano. con usos diversificados. en parcelas frentistas a tramos de avenida Aparicio Saravia y avenidas Elas Regules. San Pablo. Paso de la Cadena y su continuacin hacia el norte hasta continuacin Av. Aigu. y Av. Aigu entre continuacin Paso de la Cadena y el tramo de la calle de servicio frente al Parque Metropolitano. Patrn Bloque mediano. en la misma zona. Patrn Bloque chico. en la misma zona. Patrn mnima ocupacin. en la misma zona. Predio Ferial y Centro de Congresos y Convenciones Patrn de pabellones o edificios aislados. con usos recreativos. culturales e institucionales. en el Parque Metropolitano de Actividades Patrn a definir en la operacin territorial concertada Usos dominantes institucionales y de transporte OTC 1 Campus Universitario / Terminal de transporte
G H I
ZONA

Patrn a definir en la operacin territorial concertada - Usos dominantes residencial, institucional y recreativo - OTC 2 - B. Kennedy y Parque El Jagel
J.1
Barrio de inters social Nuevo barrio residencial rea de equipamientos Parques Patrn a definir en la operacin territorial concertada - Usos dominantes gastronoma y recreacin - OTC 3 - El Placer Patrn manzana semi-compacta con usos dominantemente residenciales en parcelas pequeas - Barrios en Maldonado Este Patrn bloques o tiras de edificaciones con usos mixtos frente Av. A. Saravia en Maldonado Este Patrn de pabellones o edificios aislados, con usos recreativos y tursticos
J.2 J.3 J.4
K L M N
O.1
Patrn Bloque en el bosque urbano, con usos diversificados de baja intensidad Patrn Bloque en el bosque urbano, con usos diversificados de baja intensidad, slo en parcelamientos existentes
O
O.2
reas verdes pblicas en el parque del Humedal, con equipamiento de apoyo a los usos de reserva natural, recreacin y contemplacin.
rea Rural Natural - Parque del Humedal - rea non edificandi, salvo senderos y equipamientos mnimos para embarcaderos y afines
En consecuencia, la zonificacin propuesta para el polgono de actuacin del Plan es la que se expresa en la figura siguiente, y consta en el anexo grfico como Plano 5.
Fig. 27 Zonificacin (Plano 5)
3.2 - RECOMENDACIONES PARA AJUSTAR LA NORMATIVA EXISTENTE

La ordenanza de zonificacin y uso del suelo que elaborar la IDM, se fundamentar en la zonificacin indicada en 3.1 y en los parmetros indicados y recomendados en 3.3, 3.4, 3.5 y 3.6. Como se indicara anteriormente, los alcances del presente Plan se limitan exclusivamente al espacio del polgono de actuacin cuyos lmites han sido descriptos en el captulo 1. No obstante, influirn sobre el polgono otras normativas de mayor rango, aplicables para todo el Departamento. Algunas de ellas, a los fines de este Plan, requieren ser adaptadas. Por lo tanto se recomienda que en la ordenanza del Plan se hagan las salvedades, ajustes e inclusiones que se indican a continuacin: 1) Parques lineales: Para aportar al proyecto de los parques lineales a lo largo de los arroyos y caadas que hoy atraviesan propiedades privadas se recomienda establecer servidumbre frente a cauces de agua de 30m de cada lado, non edificandi. Cuando se transforman en parque pblicos podrn ser equipados con mobiliario urbano dejando una franja non edificandi de 10m. 2) reas non edificandi: Se recomienda destacar que no se podr construir, en parcelas pblicas o privadas, en reas por debajo de la cota de inundacin. Ello es particularmente importante para la zona N. 3) Altura de la edificacin (HE): se recomienda, en el mbito del polgono medir las alturas del modo siguiendo utilizando el mecanismo de la recta de comparacin pero introduciendo que introduciendo pequeos cambios quedara asi: La recta de comparacin es una recta contenida en el plano vertical secante en el medio del volumen edificado y perpendicular al frente del predio. Est definida por el punto de interseccin del lmite del predio con el plano y el punto de interseccin de ste con el lmite del lote en direccin hacia el lado opuesto de la manzana. Sobre la calle ser medido a nivel de vereda y en el lmite de fondo del lote a nivel de terreno natural. El nivel de vereda se definir de acuerdo a lo establecido en el captulo de Aceras. En los casos de calles con pavimento no definitivo, para el clculo del nivel de vereda se considerarn 30 cms. por encima del nivel existente. Cuando existan en el predio puntos que disten sobre una vertical ms de l.30 mts. respecto de la recta de comparacin, sta se podr quebrar de acuerdo a la poligonal que una los referidos puntos. La Intendencia podr exigir el trazado de otras lneas que sirvan de referencia para la medicin de la altura. Nivel de referencia: define el nivel 0 de referencia en el cordn de la vereda o respecto de la rasante existente +30cm (verificar) El nivel de subsuelo no podr superar los 2m por encima del nivel de referencia La altura de la edificacin se mide en metros y en niveles (no pudiendo superar ninguno de los 2 medidores) y se computa a partir del umbral de planta baja sobre el nivel del 1er subsuelo siguiendo el nivel indicado por la recta de comparacin.
En cualquier caso no podr tener ms de un subsuelo de edificacin destinado a garajes o estacionamientos. En este nivel no podr haber locales de dormitorios pero si reas comunes no pudiendo superar estas el 25% de la superficie del nivel. Los cambios del prrafo anterior afectan a los artculos 152 a 155 del Texto Ordenado de Normas de Edificacin y surgen de ver artilugios, trampas o simplemente confusiones relativos a este sistema de medicin, especialmente a dos aspectos. El primero de ellos es el relativo a la toma de los niveles o puntos para recta de comparacin. Al estar muchas veces muy distante daba una diferencia de nivel entre las edificaciones y la calle superior a lo que estaba estipulado en la norma. El segundo aspecto es que no est definido con claridad la cantidad de niveles de subsuelos y los usos que estos podan tener. Con esto se aprobaron niveles como de subsuelos que luego fueron transformados en unidades residenciales modificando la percepcin urbana y alterando los indicadores. 4) Relacin FOT y envolvente virtual: Las alturas medidas en metros, los retiros laterales, frontales y de fondo as como el FOS definen una evolvente virtual dentro de la cual se podrn proponer diferentes ocupaciones del espacio. El resultante del clculo del FOT en ningn caso permite ocupar o generar un volumen o suma de volmenes que ocupen la totalidad de esta envolvente virtual. Permite proponer variantes para las edificaciones que van desde edificios con mayor superficie por planta y menor altura, hasta edificios ms esbeltos y ms altos, divisin en varios cuerpos de edificacin (incluso con alturas diferentes) con todas las alternativas intermedias. En definitiva es una nueva relacin entre el FOS y el FOT que ha hecho que hasta este momento, ante la bsqueda de no perder potencial de m2, las construcciones no solo ocupen todo el volumen o envolvente virtual que general las normas sino que en algunos casos se hayan tenido que generar artilugios para obtener ms metros que ayuden a liberar volumtricamente que van desde no computar metros de superficies construidas de aleros hasta alterar la medicin de la altura a travs de la recta de comparacin. 5) Retiros en subsuelos: se recomienda, en el mbito del polgono, impedir en todos los casos la ocupacin de retiros en subsuelos. En consecuencia, no sera aplicable el artculo 157 del Texto Ordenado (versin 2010) de la normativa vigente en materia de edificacin del Departamento de Maldonado. Este cambio se debe a la pauta de conservacin de reas de superficies de suelo natural absorbente y a la idea de alejar impactos de construccin de un terreno sobre el vecino. 6) reas computables en FOT: se recomienda la modificacin del art.163 del Texto Ordenado (versin 2010) de la normativa vigente en materia de edificacin del Departamento de Maldonado, del modo siguiente: Art 163) rea computable en FOT, en el 2do prrafo donde dice: En el nivel de azotea, por encima de la altura de edificacin establecida en el cuadro paramtrico correspondiente y respetando el glibo en todas las fachadas que sean frentistas a la calle, podrn construirse servicios secundarios, por ejemplo: barbacoa, bao, kitchenette, servicios complementarios del equipamiento de azotea, y su acceso ser, exclusivamente, a travs de circulaciones generales del edificio. se recomienda reemplazar por
En el nivel de azotea, por encima de la altura de edificacin establecida en el cuadro paramtrico correspondiente y respetando el glibo en todas las fachadas, podrn construirse servicios secundarios, por ejemplo: barbacoa, bao, kitchenette, servicios complementarios del equipamiento de azotea, y su acceso ser, exclusivamente, a travs de circulaciones generales del edificio. Esta modificacin surge de dar importancia a todas las fachadas por igual, no solo a aquellas frentistas a la calle 7) Aticos: se recomienda, en el mbito del polgono, la promocin de los techos inclinados (a partir de 30% de pendiente) y/ o abovedados, permitiendo la construccin en el tico y no computando dicho tico en el FOT ni como nivel,
siempre que en ningn casos se supere la altura mxima medida en metros.

8) Penthouse: se recomienda la modificacin del art.166 del Texto Ordenado (versin 2010) de la normativa vigente en materia de edificacin del Departamento de Maldonado, del modo siguiente: Artculo 166) - Penthouse.- En aquellos edificios cuya altura sea de 36 mts. o ms, podr construirse otra planta adicional de altura mxima exterior de cinco (5) mts., cuyas lneas de fachadas estn retiradas con respecto a las lneas o plomo de las fachadas del volumen en un ngulo de cuarenta y cinco grados como mnimo. El fundamento del cambio es que si se va a permitir, o ms bien fomentar la aparicin de penthouses, estos debern tener un nivel volumtrico importante dado la orientacin de unidad de alta valorizacin o calidad. Adems, el aumento de 2 mts en la altura es insignificante en cuanto a la altura total de la construccin pero notable en el rea especfica. 9) Patrones de bloques: Habida cuenta que en la tabla de indicadores se precisan las alturas de cada tipo de Bloque, se recomienda la modificacin del art.173 del Texto Ordenado (versin 2010) de la normativa vigente en materia de edificacin del Departamento de Maldonado, con el texto siguiente: Bloques: Segn su altura, los bloques se dividirn en los siguientes patrones: a) Patrn Bloque en Bosque urbano, con una altura tope de 15 mts b) Patrn Bloque mediano, con una altura mayor a 7 mts. e inferior a 9mts. c) Patrn Bloque chico, con una altura de hasta 7mts. En todos los patrones de bloques, todas las fachadas debern contar con similar nivel de diseo. 10) Urbanizaciones cerradas: Se recomienda en la normativa a desarrollar indicar que las urbanizaciones cerradas no podrn tener una superficie mxima que exceda la manzana mxima para cada zona. 11) Frente de parcelas: En nuevos parcelamientos o en reparcelamientos las superficies mnimas recomendadas para las parcelas debern cumplirse con exactitud, dejando en cambio una flexibilidad para el frente mnimo que podr disminuir en un 10%, para resolver situaciones excepcionales.
12) Salientes y cuerpos salientes: Se recomienda en la normativa a desarrollar que en el mbito de todo el polgono se prohban las salientes y los cuerpos salientes que ocupen el espacio de los retiros. 13) Balcones: se recomienda, en el mbito del polgono, que los balcones y/o terrazas salientes se computen para el FOS pero no computen para el FOT, en un porcentaje que no supere el 10% de la superficie de cada nivel, siempre que tengan 2 de sus caras abiertas.
3.3 - PARMETROS URBANSTICOS

Para una mejor comunicacin de las recomendaciones hemos divido la tabla siguiente en Parmetros de Parcelamiento y Parmetros de Edificacin. Los parmetros para reparcelamientos aplican para modificaciones de parcelamientos existentes que aspiren a aprovechar la mxima potencialidad constructiva de cada zona, como por ejemplo englobar padrones que sumados alcancen la superficie mnima para reparcelamientos. Ello no impide utilizar y/o unificar parcelas existentes de menores dimensiones, aplicndose para esos casos otros indicadores de edificacin segn se indica en la tabla de parmetros de edificacin. Respecto de los parmetros para calcular el incremento de rentabilidad derivado de esta modificacin del Plan, en el captulo 4.1 se indican los mismos siendo que stos constituyen un ingreso sustantivo para el financiameinto de las infraestructuras derivadas del Plan.
Tabla de parmetros para reparcelamiento (Recomendaciones del Consultor a ser revisadas por la IDMaldonado):
Tabla de parmetros para la edificacin (Recomendaciones del Consultor a ser revisadas por la IDMaldonado): Para una mejor visualizacin hemos subdividido esta tabla de parmetros e indicadores en 2 partes. En el Anexo Grfico se presenta completa.
Consideraciones sobre tratamientos y visuales En la zona A y para los patrones A.1 y A.2, la proyeccin total dimetro del crculo en que se inscriban las plantas altas deber proyectarse sin obstculos visuales a la Avenida Miguel ngel Todas las zonas y patrones merecern tratamiento obligatorio en las 4 fachadas Todas las edificaciones en todas las zonas debern tener techo verde en un mnimo del 50% de su superficie, exceptuando las zonas G, I, J y L, en los que este tratamiento ser opcional En la zona P, todos los pavimentos, incluidos los estacionamientos, sern del tipo permeable. Asimismo, en la zona P se debern hacer proyectos paisajsticos especficos atentos a la preservacin de las especies locales
3.4 - USOS CONVENIENTES, ESCALA E ADMISIBLES. (Recomendaciones del Consultor)
IMPACTOS
Con la finalidad de reducir la discrecionalidad en la evaluacin de usos del suelo y con el propsito de comunicar y viabilizar un paulatino proceso de diversificacin de usos en las centralidades y microcentralidades de Plan de Ordenamiento del Eje Aparicio Saravia, se recomienda innovar en lo referente asignacin de usos respecto de lo que indican el Decreto 3338 de 1977 y la Resolucin 183 de 1998. En la actualidad esas tareas estn a cargo de la CAZIC - Comisin de Zonificacin Industrial y Comercial. Para facilitar las tareas de dicha comisin y disminuir la cantidad de evaluaciones que ella deba afrontar, en el rea del polgono del Plan se propone una clasificacin de usos, basada en la aplicada en Montevideo, que permitir agilizar los procedimientos, dejando para la CAZIC la consideracin de aquellos usos que requieran una consideracin especial Es por ello, que se propone aplicar el siguiente criterio: A App CC (1) Uso Prohibido Uso Adecuado Uso Adecuado de pequeo porte Uso con estudio de impacto y consulta a CAZIC Uso slo en microcentralidades con superficies mayores a 1,50Ha
Para una mejor visualizacin hemos subdividido esta tabla de usos en 2 partes. En el Anexo Grfico se presenta completa.
Entorno de Av. M. ngel y barrios del bosque urbano
Avenidas perpendic. a Av M. ngel hacia el humedal
Microcentralidades frente a Av. A. Saravia
OTC4 - Centralidad Avenida Miguel ngel
Otras avenidas perpendiculares a las microcentralidades
Equipam. Urbanos Centro de Congr. y Conv. - Predio Ferial
Frentistas Av. Miguel ngel
A A. Residencial a - Unifamiliar b - Multifamiliar A B. Comercio y servicios a - Comercio 1. Comercio de abastecimiento diario 2. Comercio de abastecimiento ocasional 3. Supermercados 4. Centros comerciales (shoppings) 5. Venta de fruta y verdura al por mayor 6. Carniceras b - Hospedaje 1. Hotel, Apart-Hotel A 2. Hosteras,Hostales, Albergues, Hostels 3. Moteles 4. Paradores 5. Pensiones 6. Campings c - Estacionamiento 1. En local abierto 2. En local cubierto d - Servicios administrativos y de seguridad 1. Bancos, financieras, casas de cambio, compaias de seguro 2. Oficinas o escritorios, oficinas de servicios pblicos y afines 3. Servicios de seguridad e - Alimentacin (cafs, bares, restoranes, heladeras, etc.) A f - Espectculos pblicos y actos pblicos 1. Teatros, cines, auditorios en locales abiertos o cerrados 2. Centros de congresos y convenciones y predio feriales 3. Salas de baile y de fiesta, boites, cabarets y dancings o similares 4. Locales para actividades religiosas 5. Recreacin al aire libre y parques temticos g - Juegos 1. Juego de salon 2. Juegos de azar h - Deportes y ciudados del cuerpo 1. Estadios 2. Canchas de deportes 3. Clubes deportivos y afines 4. Gimnasios y afines A 5. Spa y afines A i - Educacin, artes y cultura 1. Escuelas, liceos, universidades, academias, institutos (idiomas, computac., etc.) o similares 2. Museos, bibliotecas, c. culturales, instituciones de la soc. y/o la cultura o similares j - Salud 1. Hospitales 2. Sanatorios 3. Polclnicas 4. Consultorios mdicos, odontolgicos y de prcticas relacionadas con la salud k - Servicios relacionados con la belleza A l - Servicios grficos, fotogrficos, de computacin y afines m - Servicios fnebres 1. Salas velatorias 2. Cementerios 3. Crematorios n - Estaciones de servicio automotriz y servicios al automvil (gomeras, lavaderos, cambio de aceite, etc.) 1. Slo suministro de combustible 2. Suministro de combustible y servicios al automovil 3. Servicios al automovil (gomeras, lavaderos, cambios de aceite y similares) 4. Reparacin de automotores o - Transporte de pasajeros C. Agropecuaria, hortifrutcola y otras producciones rurales. a - Viveros b - Emprendimientos agropecuarios, hortifrticolas y similares D. Industrial. a - Industrias manufactureras b - Depsitos comercios de venta al por mayor c - Depsito de metales, chatarreras, desguazaderos y afines; y depsito de papel, cartn, d - Industrias alimentarias domsticas y artesanas e - Industrias proveedoras de servicios en general (lavaderos industriales, taller de reparacin f - Empresas transportistas g - Barraca de materiales de construccin con acopio a cielo abierto h - Depsito y comercializacin de supergas y productos inflamables o explosivos i - Hornos de ladrillo de produccin artesanal j - Faena de aves k - Depsitos de lea o madera a cielo abierto D. Explotacin de minas y canteras. a - Explotacin de minas y canteras -
D.1
A A
A A
A A
A A
A A A A A A A A A A A App A A A A -
A A A A A -
A A App A A A A App A A A A A A App App A App App App A A A A A(1) App -
A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A -
A A CC CC CC CC A -
A A A A A A A A CC CC A A A A App A A A A A -
A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A -
rea Centro de Actividades - Parque Nuevo El Jagel
Frente al mar en Rambla Batlle
A A A A A A A A A A A A A A A -
OTC 1 - Campus Universitario - Terminal de mnibus
Frente Av. Aparicio Saravia en Maldonado este
reas verdes pblicas
I A. Residencial a - Unifamiliar b - Multifamiliar A B. Comercio y servicios a - Comercio 1. Comercio de abastecimiento diario A 2. Comercio de abastecimiento ocasional 3. Supermercados A 4. Centros comerciales (shoppings) A 5. Venta de fruta y verdura al por mayor 6. Carniceras b - Hospedaje 1. Hotel, Apart-Hotel A 2. Hosteras,Hostales, Albergues, Hostels A 3. Moteles 4. Paradores 5. Pensiones A 6. Campings c - Estacionamiento 1. En local abierto A 2. En local cubierto A d - Servicios administrativos y de seguridad 1. Bancos, financieras, casas de cambio, compaias de seguro A 2. Oficinas o escritorios, oficinas de servicios pblicos y afines A 3. Servicios de seguridad A e - Alimentacin (cafs, bares, restoranes, heladeras, etc.) A f - Espectculos pblicos y actos pblicos 1. Teatros, cines, auditorios en locales abiertos o cerrados A 2. Centros de congresos y convenciones y predio feriales A 3. Salas de baile y de fiesta, boites, cabarets y dancings o similares 4. Locales para actividades religiosas A 5. Recreacin al aire libre y parques temticos g - Juegos 1. Juego de salon 2. Juegos de azar h - Deportes y ciudados del cuerpo 1. Estadios 2. Canchas de deportes A 3. Clubes deportivos y afines A 4. Gimnasios y afines A 5. Spa y afines A i - Educacin, artes y cultura 1. Escuelas, liceos, universidades, academias, institutos (idiomas, computac., etc.) o A similares 2. Museos, bibliotecas, c. culturales, instituciones de la soc. y/o la cultura o similares A j - Salud 1. Hospitales A 2. Sanatorios A 3. Polclnicas A 4. Consultorios mdicos, odontolgicos y de prcticas relacionadas con la salud A k - Servicios relacionados con la belleza A l - Servicios grficos, fotogrficos, de computacin y afines A m - Servicios fnebres 1. Salas velatorias 2. Cementerios 3. Crematorios n - Estaciones de servicio automotriz y servicios al automvil (gomeras, lavaderos, cambio de aceite, etc.) 1. Slo suministro de combustible 2. Suministro de combustible y servicios al automovil A 3. Servicios al automovil (gomeras, lavaderos, cambios de aceite y similares) 4. Reparacin de automotores o - Transporte de pasajeros A C. Agropecuaria, hortifrutcola y otras producciones rurales. a - Viveros b - Emprendimientos agropecuarios, hortifrticolas y similares D. Industrial. a - Industrias manufactureras b - Depsitos comercios de venta al por mayor c - Depsito de metales, chatarreras, desguazaderos y afines; y depsito de papel, cartn, d - Industrias alimentarias domsticas y artesanas e - Industrias proveedoras de servicios en general (lavaderos industriales, taller de reparacin f - Empresas transportistas g - Barraca de materiales de construccin con acopio a cielo abierto h - Depsito y comercializacin de supergas y productos inflamables o explosivos i - Hornos de ladrillo de produccin artesanal j - Faena de aves k - Depsitos de lea o madera a cielo abierto D. Explotacin de minas y canteras. a - Explotacin de minas y canteras -
A A
A A
A A
A A
A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A -
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A A A A A App A A CC CC A A A A CC A A A A -
App CC CC CC -
A CC A A A A A A A A A A A A A A A A A App A A App App -
Parque Metropolitano del Humedal del A Maldonado
OTC 2 - B. Kennedy y Parque El Jagel
Parcelas frentistas de la antigua zona 3.3 existente
rea privada frente al Humedal
Barrios Maldonado este
OTC 3- Polo Gastronmico El Placer
3.5 - BOSQUE URBANO - RECOMENDACIONES PARA AJUSTE DE LA ORDENANZA

Aportes a la determinacin de especies arbreas a implantar en el entorno del Eje Aparicio Saravia, Rincn del indio, El Placer, el Jagel, Parque Indgena, etc. Esta consultora hace propias los aportes que sobre el manejo de las especies arbreas acerc la Comisin del Bosque y que son convergentes con el enfoque de las propuestas a) En el espacio pblico
La determinacin de las mismas debera surgir de un proceso de anlisis que tomara en consideracin los diferentes aspectos que intervienen en el tema. Un comienzo sera recordar los beneficios de la incorporacin de rboles a los espacios pblicos, especialmente en las calles y avenidas. As enumeraramos rpidamente por un lado, los beneficios socio ambientales, como por ejemplo la transformacin del CO2 en oxgeno (fotosntesis), la disminucin del nivel de ruidos, la disminucin de la amplitud trmica por el efecto de la sombra y el abrigo, la recreacin de un ambiente propicio para la vida de las aves, la contribucin al mantenimiento de la biodiversidad, la fijacin del suelo, la disminucin de contenidos de agua en exceso en las napas superficiales; y por otro, los beneficios que trae aparejado desde el punto de vista urbanstico, homogeneizado y caracterizando los diferentes barrios, valorizando fuertemente el paisaje y generando calidad de vida. Para determinar cuales debera ser las especies que colaborando en la consecucin de los objetivos antes descritos, no interfieren con la infraestructura ciudadana se deber inexorablemente realizar un trabajo tcnico detallado de todas las variables involucradas. En general, pensamos, en las especies de caducifolias, de mediano porte, de races adecuadas al espacio que disponen, que acepten bien eventuales podas, de rpido crecimiento, que se adopten al clima y suelo del lugar, que sean resistentes a parsitos y enfermedades , que no sean espinosas, que no generen alergias, etc. Otro aspecto a tener en cuenta es la normativa vigente. Precisamente nos referimos al alcance de la Ordenanza de Manejo Bosque Costero, donde se establece la obligatoriedad de la incorporacin de pinos en la zona de aplicacin con el criterio de mantener en el tiempo el recuso bosque. Dicha ordenanza se aplica parcialmente y debera ser actualizada a la brevedad. Otro es por ejemplo, tener en cuenta lo que sucede en algunas zonas como San Rafael, donde se han instalado centenares de cipreses en alineaciones en los espacios pblicos y privados. De la misma forma, hay que considerar tambin la forestacin existente en la zona dentro y fuera de los predios, que si nos referimos exclusivamente a especies exticas, est representada mayoritariamente por eucaliptos y pinos. Tambin deberamos recordar que la zona de estudio no es homognea desde el punto de vista de su ambiente; no es lo mismo pensar en la zona cercana al humedal
del Arroyo Maldonado, que en la zona ms alejada del mismo. Los tipos de suelos forestales, la tipografa, la cercana al mar, los vientos costeros, la mayor o menos ocurrencia de heladas, etc., son factores climticos que se deben considerar a la hora de la determinacin de las especies a implantar. Finalmente, entendemos que aquellos espacios pblicos como el Parque Indgena, El Jagel, y la zona de los Grandes Emprendimientos, en particular, mereceran un estudio aparte y posterior, donde probablemente la idea sera llamar a los interesados en desarrollar proyectos donde esta Comisin del Bosque podra estar representada, tanto en la elaboracin de las bases, como en la seleccin de las propuestas. Propuestas: 1- Delimitar con exactitud el alcance de la normativa vigente. Si fuera preciso, sugerir la correccin de la misma, a los efectos de adoptarla precisamente a la zona de estudio. 2- Pensar en la incorporacin de especies nativas (de porte arbreo y arbustivo) en el rea cercana al Humedal, (podra ser del Aparicio Saravia al norte) incluyendo expresamente los canteros centrales y aceras de la Rambla del Humedal, y los espacios de recreacin en general. 3- No poner trabas al recambio de especies que pudieran realizar los vecinos de sus propiedades, cuando se trate de la remocin de eucaliptos. 4- Adecuar las especies a incorporar en las nuevas avenidas al espacio disponible, evitando as la realizacin de las futuras costosas e innecesarias podas. 5- Evitar la plantacin donde existan cableados de UTE que luego obliguen a su remocin o mutilacin. Promover que los cableados se entierren. Exigir de UTE reciprocidad en el sentido de no realizar ms tendidos areos que afecten la forestacin. 6- En aquellas zonas o barrios donde se procure exclusivamente el uso residencial estival, se podra pensar en la incorporacin de especies perennes. 7- Actuar con cautela. En tramos de avenidas donde existen por ejemplo viejas alineaciones de eucaliptos, que extienden sus copas hacia el centro de las mismas conformando un abovedado particular, no iniciar ninguna accin hasta no contar con un informe tcnico detallado y un apropiado plan de comunicacin e involucramiento de los vecinos, tendiente a que stos, comprendan y compartan los beneficios de la mejora propuesta.
b)
En los espacios privados.
A los efectos del manejo de esta zona se propone dictar una norma que bsicamente repita los trminos del Decreto 3602 sobre el Manejo del Bosque Costero. A continuacin se propone una redaccin para los primeros artculos: Artculo 1 El objeto de esta ordenanza, es establecer el marco legal, que regule el uso y el manejo de los bosques urbanizados de la zona denominada Eje Aparicio Saravia, de acuerdo a lo dispuesto en la ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible N 18.308. En el caso del bosque ubicado frente a la costa martima, ste ha cumplido un rol muy importante en la antropizacin de los balnearios, actuando como complemento natural del cordn dunoso, ha detenido la voladura de arena de las playas e incidido
positivamente en el microclima; generando adems un paisaje muy atractivo, que ha convertido el sistema de playas en uno de los principales recursos del Departamento. La gestin de ese recurso requiere como accin prioritaria operaciones de vigilancia y manejo que compatibilicen las necesidades de la masa boscosa con los requerimientos de las reas urbanizadas. Deben compatibilizarse tambin, la necesidad colectiva de la preservacin del bosque con los intereses de los propietarios de los distintos solares urbanos, sobre los que est asentado. El manejo del Bosque Urbano, nativo o extico, exige medidas que tiendan a preservarlo y enriquecerlo, ya que su existencia es parte fundamental en la percepcin de la identidad de la zona. El instrumento bsico a utilizar ser la reforestacin continua de todos los predios que se asegure en el tiempo y en el espacio de existencia del mismo. Artculo 2 Densidad forestal mnima exigible En la reglamentacin de esta ordenanza se establecern las especies predominantes para cada una de las subzonas determinadas, de acuerdo a las condiciones del lugar. En las zonas categorizadas como de Pinares se continuar promoviendo el gnero Pinus. A los efectos de asegurar la continuidad perceptiva de la masa boscosa, todo terreno con construcciones comprendido en la zona correspondiente a Pinares deber tener con carcter permanente una densidad mnima exigible de un pino cada 75 metros cuadrados de superficie total del predio, repartidos de manera tal que la distancia mnima entre individuos sea al menos de 3 metros lineales, cuidando de cumplir con lo establecido en el Cdigo Civil al respecto de las distancias a las medianeras. En relacin a otras especies esta densidad deber ser determinada por la Seccin Especializada de la IDM. Los predios baldos ubicados en esa misma zona, debern tener con carcter permanente una densidad mnima exigible de un pino cada 30 metro cuadrados de superficie total del predio distribuido en forma homognea. En caso de tratarse de un predio ubicado en la zonas de donde la especie predominante no sea el Pino como la zona identificada como Area de Amortiguacin Natural Directa, se debern mantener las densidades establecidas pero con las especies a determinar por la Seccin Especializada de la IDM. En zona caracterizada como el Humedal o Area Ncleo Natural queda excluida de los lineamientos o parmetros de esta ordenanza. Artculo 3 La Intendencia de Maldonado podr autorizar, a solicitud fundada del interesado, el cambio de especie, cuando las caractersticas de los suelos no admitan el desarrollo normal del pino. La fundamentacin deber estar avalada por tcnico idneo. Artculo 4 Todo propietario cuyo predio no tenga los rboles requeridos para cumplir con la densidad mnima exigida por esta ordenanza, deber plantar, dentro de los 3 aos de promulgada la misma, el nmero de ejemplares necesario para asegurar su cumplimiento.
3.6 - RECOMENDACIONES PARA LA SUSTENTABILIDAD EDILICIA

Para que la propuesta de manejo territorial sustentable propuesta para el polgono de estudio sea completa se propone generar reglas o recomendaciones para todas las escalas, incluso las escalas menores de produccin del conjunto territorial urbano como son las edificaciones. Esta Consultora recomienda que se integre al cuerpo normativo a aplicar en el polgono del Plan de actuacin, para luego evaluar su extrapolacin a otras reas o al resto del Departamento, las siguientes metas de sustentabilidad para los edificios. Ahorro de energa mnimo de un 15%. Recupero de agua mnimo de 30%, incluyendo un mnimo de 50% de techos planos verdes. Respecto de la eficiencia energtica, la importancia que toma este tema es bsica cuando se termina que comprender que las edificaciones son el responsable del consumo del 30 al 40% de la energa que se produce en el planeta. Este nmero trepa a ms del 50% si se suma el consumo producido durante su perodo de construccin o para la produccin de sus elementos componentes (materiales, terminaciones, etc.). Este consumo viene de los diferentes tipos de energas necesarios para su calefaccin, funcionamiento o construccin, por tanto las edificaciones son grandes responsables de la produccin de CO2 y de otros gases nocivos de efecto invernadero. Estos datos ya son conocimiento concreto o corriente que se pueden encontrar con pequeas variantes segn cual fuente se consulte. Entre las fuentes consultadas se recomienda el Libro Verde de la Union Europea (Hacia una Independencia Energtica), el libro Arquitectura Ecolgica. 29 Ejemplos Europeos de Dominique Gauzin-Mller, editorial GG o el informe de la Comisin Eficiencia Energtica SAU (Sociedad de Arquitectos del Uruguay) del 2007. Con estos datos se puede ver lo beneficioso al medio ambiente que puede ser el incorporar elementos de eficiencia energtica para todas las etapas de la vida de una edificacin, desde su construccin (y la produccin de sus componentes) hasta incluso los procesos de reciclaje de sus materiales en caso de demolicin pasando por su vida til. Segn el informe de la Comisin de Eficiencia Energtica de la Sociedad de Arquitectos del Uruguay, el Uruguay posee una frgil situacin energtica. Las principales fuentes utilizadas para atender el consumo de energa en el Uruguay son los productos derivados del petrleo (53% de participacin en el ao 2005), la electricidad (24% en el mismo ao), la lea y carbn vegetal (17%), gas natural (3%)y residuos de biomasa (2%). Uruguay es un neto importador de petrleo y ha logrado el aprovechamiento prcticamente total del recurso hidroelctrico. Los espacios construidos (hogares, escuelas, edificio de oficinas, shopping centers) son los responsables de un significativo consumo de energa.
En Uruguay, el consumo de este sector se eleva al 38% del total de energa consumida en el pas, ganndole con creces al consumo de energa del sector transporte (32%) y al industrial (21%). El consumo de energa elctrica en los hogares creci de 53 ktep (kilo toneladas equivalentes de petrleo) en el ao 1965 a 231 ktep en el ao 2005. Si observamos las cifras de programas ms complejos -comercios, hoteles, oficinas, shoppings, hospitales- el consumo se multiplic mas de 11 veces en los ltimos 40 aos (de 13,4 ktep en el ao 1965 a 158 ktep en el ao 2005) 1. Hasta hace poco, en general en todo Uruguay, al no tener normativa en cuanto a la calidad trmica de las edificaciones, condiciones de consumo de las edificaciones o promocin de las energas renovables, quedaba a criterio de los proyectistas y de los grupos promotores de las construcciones (clientes de viviendas, desarrolladores o estado) o a alguna condicin especfica la incorporacin de estrategias constructivas innovadoras o de tecnologas de ahorro o hasta produccin energtica. No se ponen en la balanza de los proyectos cuestiones como el mantenimiento, o la amortizacin en relacin al costo inicial de la obra y menos los costos de reciclaje. Esta situacin fue cambiando por la intervencin de estrategias a nivel nacional como el Programa de Eficiencia Energtica que est orientado a mejorar el uso de la energa por parte de los usuarios finales de todos los sectores econmicos, fomentando el uso eficiente de todos los tipos de energa incluyendo electricidad. De este programa ya se ha conseguido las primeras reglamentaciones a escala nacional y ha influido en otras de escala municipal. A escala Nacional se ha promulgado la Ley 18.585 referente a la promocin de la energa solar trmica que declara de inters nacional la investigacin, el desarrollo y la formacin en su uso. Adicionalmente la Ley conceder las exoneraciones previstas en la Ley de Promocin de Inversiones para la fabricacin, implementacin y utilizacin de este tipo de energa. Se busca, a travs de la misma, incrementar la participacin de las fuentes autctonas y de las energas renovables no tradicionales. Para ello se han identificado subsectores prioritarios, intensivos en el consumo de energa para el calentamiento de agua; reas en que se pretende realizar la incorporacin de la tecnologa promovida en primer trmino. Los sub-sectores afectados son: Hotelera (Nuevos edificios o rehabilitaciones integrales) Centros de asistencia de salud (Nuevas instalaciones o rehabilitaciones integrales) Clubes deportivos (Nuevos o rehabilitaciones integrales) Edificios pblicos (Nuevos) Emprendimientos industriales o agroindustriales (Nuevos) Piscinas climatizadas (Instalaciones nuevas o las que se reconviertan a climatizadas) Esta Ley 18.585 como es de nivel nacional ya afectar a los mencionados tipos de edificaciones del rea de este Plan.
A escala de Departamentos, Montevideo ha iniciado su camino con la Resolucin N 2928/09 que modifica del Digesto Municipal, el Ttulo III.1 Normas para Edificios Destinados a Vivienda, los coeficientes de transmitancia trmica (U) mximos admisibles de las cubiertas, muros exteriores y las condiciones de los cerramientos vidriados exteriores. Esta resolucin fue redactada por el Grupo de Trabajo interdisciplinario integrado por funcionarios municipales y tcnicos representantes del M.V.O.T.M.A., M.I.E.M. y Facultad de Arquitectura de la UDELAR. Se propone avanzar aun ms en este sentido no tomando slo el tema de las edificaciones destinadas a viviendas o aquellas indicaciones de la Ley 18.585 sobre utilizacin de la energa solar trmica en algunas edificaciones sino generar ms acciones y diversas escalas de aplicacin. Adems, como se ha mencionado en el captulo de Saneamiento, la sustentabilidad en las edificaciones tiene otros componentes como el manejo del agua potable, los efluentes sanitarios y el manejo del agua de lluvia.
Detalle de las estrategias propuestas para el ahorro energtico y manejo sustentable de los recursos en las edificaciones dentro de este Plan.
Se han realizado sobre dos lneas. Una lnea es la organizada desde los aspectos ordenamiento del territorio y urbansticos donde se incluyen los normativos. La otra es relacionada con la construccin de las edificaciones, especficamente respecto a sus elementos constitutivos, tipos constructivos, de cerramientos, etc. A nivel de la norma urbanstica hay varias estrategias que afectan al ahorro energtico en las edificaciones. El premio o incentivo en las reas del plan a las edificaciones para viviendas multifamiliares va en relacin con aumentar la relacin de viviendas respecto a envolvente constructiva que est asociado al ndice de compacidad. Como se puede ver en la figura siguiente se observa como ser reduce el consumo energtico en las edificaciones compactas y densas en relacin a las viviendas unifamiliares
Fig. 28 La figura muestra la comparacin entre la superficie de la envolvente y la superficie til de los edificios. Cuanto menor es la cifra, ms energticamente eficaz es el edificio (Esquema: Solarbur, Dr. Goretzki, 1997)
Adems, desde la norma, se orienta a que las edificaciones no afecten el patrimonio del bosque urbano. Esto ltimo sumado a la propuesta de modificacin de la ordenanza de Bosque Urbano para fomentar su completamiento, proteccin y evolucin generar un entorno con mejoras en aspectos de control de temperatura, vientos y humedad evitando peso al aumento de las edificaciones situaciones tpicas provocadas por el aumento de la construccin como el efecto isla de calor.
RECOMENDACIONES 3.6.a - Recomendaciones para una mayor eficiencia energtica de las edificaciones
Respecto a la energa hay una lnea orientada al ahorro pasivo basado en caractersticas constructivas y de diseo de la construccin y que pueden ser atendidas por mecanismos similares a los ya mencionados de Montevideo y quedando contenidos en el Cdigo de Edificacin de esa ciudad, cuya trascripcin se acompaa: Inicio de la cita .. EL INTENDENTE MUNICIPAL DE MONTEVIDEO RESUELVE: 1.- Incorporar el Titulo III.1 al Libro XVI del Planeamiento de la Edificacin, Parte Reglamentaria, del Volumen XV del Digesto Municipal el que se denominar: Normas para edificios destinados a viviendas, el cual quedar redactado de la siguiente manera: TITULO III.1 NORMAS PARA EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDA Captulo nico De la reduccin de la demanda de energa para acondicionamiento trmico Artculo R.1652.6. Objeto: el presente Captulo pretende promover el uso eficiente de la energa en el departamento, contribuyendo a un desarrollo sostenible y a la reduccin de las emisiones de gases de efecto invernadero en los trminos del Protocolo de Kyoto de la Convencin Marco de las Naciones Unidas sobre Cambio Climtico, aprobado por ley N 17.279 del 23 de noviembre de 2000. Se entiende por uso eficiente de la energa (U.E.E.), o eficiencia energtica a los efectos de este Captulo, a todos los cambios que resulten en una disminucin econmicamente conveniente de la cantidad de energa necesaria para producir una unidad de actividad econmica o para satisfacer los requerimientos energticos de los servicios que requieren las personas, asegurando un igual o superior nivel de calidad y una disminucin de los impactos ambientales negativos derivados de la generacin, distribucin y consumo de energa. Artculo R.1652.7. En los techos el coeficiente de transmitancia trmica (U) mximo admisible es de 0,85 W/m2K. Artculo R.1652.8. En los muros exteriores el coeficiente de transmitancia trmica (U) mximo admisible es de 0,85 W/m2K.
Artculo R.1652.9. Los cerramientos vidriados exteriores deben ajustarse a las siguientes condiciones: a) Se debe cumplir con los requerimientos del siguiente cuadro
Transmitancia hueco mxima admisible (Uh) W/m2k Orientacin preponderante N E O S VS VS 2.8 DVH Proteccin solar (Ps) Orientacin preponderante N E O S Opcional Si Si Si
Opcional
Fh 0 a 25 % >25 hasta 60 %
VS: vidrio simple DVH: doble vidriado hermtico - A los efectos de determinar la orientacin preponderante se considera la orientacin neta correspondiente hasta 20 de desviacin. Cuando la orientacin es a medios rumbos, se tomar la orientacin E u O ms prxima. - Factor de huecos (Fh): es el porcentaje de rea vidriada en relacin al rea total de la fachada que lo contiene. - Proteccin solar (Ps): se define como el dispositivo mvil exterior, paralelo al plano de vidrio, que en las horas de asoleamiento del plano opera como un elemento prcticamente opaco a la transmisin directa de la radiacin solar. Se trata de dispositivos de bajo Factor Solar (Fs entre 0.05 y 0.3), cuando estn cerrados, tales como: cortinas de enrollar, postigos, celosas, esteras, toldos, persianas. - Factor Solar (Fs): es el cociente entre la radiacin solar que se introduce en el edificio a travs de un hueco y la radiacin solar que incide sobre el mismo. b) El lmite mximo de huecos por fachada es de 60% Se admitir un Fh mayor a 60%, si la transmitancia del hueco (Uh) es menor a 2.8 W/m2.K, cumpliendo siempre con la proteccin solar exigida en a), y debiendo ser aprobado por la oficina municipal competente. c) Se admitirn como mximo, dos fachadas con Fh mayor a 60%. Artculo R.1652.10. Se recomienda que toda vivienda debera recibir sol directo durante el invierno durante una hora como mnimo, en el interior de por lo menos uno de los siguientes locales: dormitorio, estar o comedor. Artculo R.1652.11. El mtodo de clculo de la resistencia y transmitancia trmica de techos y muros exteriores es el que se establece en la norma UNIT-ISO 6946:2007. 2.- Comunquese a Asesora Jurdica; a Secretara General para la comunicacin al M.V.O.T.M.A., al M.I.E.M. y a la Facultad de Arquitectura de la UDELAR; a los Departamentos de Acondicionamiento Urbano y de Descentralizacin; a la Divisin de Planificacin Territorial; al Servicio de Regulacin Territorial; a la Unidad del Plan de Ordenamiento Territorial y pase a la Unidad de Normas Tcnicas y Edilicias... Fin de la cita
Otra lnea de recomendaciones tiene que ver con las tecnologas que pueden ir desde los tipos, tecnologas y calidades de los artefactos instalados para iluminar, calefaccionar o para otros elementos necesarios de las edificaciones (motores, ascensores, etc.). En esta lnea la prohibicin definitiva de la utilizacin de lmparas incandescentes, la utilizacin de lmparas electrnicas o de otras tecnologas que llegan tener consumos inferiores al 25% de una lmpara incandescente convencional ya sera un gran cambio as como artefactos de probada eficiencia lumnica. Para controlar el gasto de electricidad se sugiere poner como obligacin la incorporacin de: Detectores de presencia y temporizadores que controlen la iluminacin de las distintas estancias de la vivienda o edificaciones. Sensores lumnicos y temporizadores que permiten graduar la intensidad de la luz y su programacin (robotizacin). Lmparas de bajo consumo. Tambin hay que atender a las luminarias de la escala urbana, donde hay que paulatinamente remplazar las tradicionales lmparas de vapor de mercurio por lmparas ms eficientes de sodio de alta presin o de halogenuros metlicos. Incluso ya hay disponibles (no en el mercado uruguayo) las power ligth led de aun mejores performances de color y lux. Este remplazo de un tipo de lmparas por otro genera un ahorro inmediato que incluso puede llevar a amortizar los costos de la operacin de cambio en un ao. Adems, permitira mayores distancias entre artefactos gracias a mejores lmparas y luminarias, columnas ms pequeas y ayudara a reducir las emisiones de dixido de carbono (CO2). Dentro de este contexto de cambios de poltica de iluminacin hay que rever los lux adecuados para cada zona urbana, modificando la altura de las lmparas en algunos casos, el color, o la intensidad para no desperdiciar energa. Una observacin ms se puede hacer dentro de este tem y es el de la contaminacin de luz que se genera en las zonas urbanas y que afecta por un lado a algunas especies animales (especialmente a los pjaros) y por otro a la posibilidad de ver el cielo estrellado en las noches. A esto ltimo se lo llama ndice de cielo oscuro y cada vez ms se est buscando mitigar el efecto de la reflexin de la iluminacin urbana en el cielo para as conservar la posibilidad de ver el paisaje de las estrellas durante las noches. Incluso, esto ya ha tomado estado de polticas pblicas en Europa donde el ndice de cielo oscuro (ndice Bortle) en algunas partes es igual a 9 (peor calidad, cielo con demasiada contaminacin lumnica) lo que indica la casi imposibilidad de la vista de las estrellas, incluso de las ms brillantes. Parece un tema menor pero desde la valorizacin perceptiva de la gente sobre la calidad del medio se est volviendo cada vez ms importante. Tambin se debe tener en cuenta la produccin in-situ de energa en las edificaciones o en los predios en cuales se encuentra. En este marco la Ley 18.585 que impulsa la energa solar trmica lleva a la instalacin de colectores o calefones solares. La incorporacin de paneles fotovoltaicos o de aerogeneradores no es una cosa impensada y podr ser impulsada a travs de algn mecanismo impositivo
(deduccin en los costos de permiso de construccin o del impuesto predial) o a partir de sistemas de financiacin adecuada. En el caso de la colocacin de paneles fotovoltaicos se debera reglar en el Cdigo de Edificacin su colocacin sobre las azoteas o sobre las cubiertas. Para el caso de los aerogeneradores se recomendara la obligacin de que se colocaran sobre la propia estructura de las edificaciones, en sus azoteas o partes superiores, y no en torres o estructuras anexas para no generar impacto en el paisaje. Este Plan recomendara como mnimo respecto al manejo de la energa los siguientes tems a ser incorporados como modificaciones en el cdigo de edificacin o en otra ordenanza especfica: la obligatoriedad de la produccin in situ de energa para la iluminacin de los espacios exteriores y provisin de energa para los sistemas de riego o acondicionamiento paisajstico de los conjuntos en superficies mayores a 2000m2. Este sistema deber tener complemento o la posibilidad de su uso con la energa de la red urbana en caso de no poder generar la cantidad necesaria debido a un perodo nublado o de poco viento extendido. la obligatoriedad en todas las edificaciones (no importando su uso y dimensin) de la aplicacin de condicionantes similares a la Ley 18.585. la prohibicin de uso artefactos con lmparas incandescentes. la incorporacin de parmetros similares sobre coeficientes mnimos de transmitancia trmica (U) en los diferentes componentes de las edificaciones para todo tipo de edificio o uso siguiendo como mnimo los parmetros ya previstos en Montevideo. Es de notar que con tecnologas existentes en el mercado se podran llevar el coeficiente de transmitancia (U) mnimo de techos y muros indicado en Montevideo de 0,85 W/m2K a 0,60W/m2K. El coeficiente determinado para los cerramientos vidriados parece correcta la indicacin de 2,8W/m2K. En la Unin Europea se estn usando Coeficientes U menores a 0,25W/m2K para cubiertas o muros y menores a 1 W/m2K para cerramientos vidriados si la edificacin quiere obtener certificaciones ambientales. En los cerramientos vidriados habra que incluir variaciones orientadas a las edificaciones comerciales o de oficinas que tiene generalmente mayor cantidad de superficies vidriadas. Se sugiere que estas superficies vidriadas no podran superar el 80% de la envolvente. Adems, debern tener una proteccin exterior de control de la exposicin solar no menor del 75% de su superficie en las orientaciones NO y O, 60% en la N, no menor del 40% en la E y menor del 25% en la SE, E y SO. Estas propuestas podran ser aplicadas especficamente en las edificaciones de grandes dimensiones, generalmente asociadas a condominios de lujo o alto valor que podran tener pblico que pague el posible incremento de precios o porque ya de por si el beneficio es mayor y pueden ser afrontados los posibles mayores costos.. Por tanto se recomienda aplicar este criterio para edificaciones o complejos edificados con superficies mayores a 2500m2. Podran quedar excluidas las edificaciones declaradas de inters social.
Fig. 29.- Diferentes soluciones aplicadas para el ahorro energtico en las edificaciones, desde la utilizacin de calefones solares, la implementacin de soluciones de provisin de energa a travs de paneles fotovoltaicos o el uso de pieles verdes por delante de los cerramientos (fachadas).
Para ahorrar energa se sugiere implementar como obligatorio: Paneles solares que capten energa para calentar hasta el 50% de las necesidades el agua caliente sanitaria. Seguir los parmetros de coeficientes de transmitancia trmica (U) propuestos en los prrafos anteriores Manejo de las superficies de cerramiento vidriadas segn tipo de edificacin y su orientacin para favorecer que el edificio aproveche la luz y calor del sol. Ventilacin cruzada que facilite el trnsito del aire por el interior de la vivienda y prohibir la ventilacin solo por mtodos forzados en oficinas y reas comerciales. Materiales y aislamientos que conserven el calor en invierno y protejan de l en verano. Incorporacin de la vegetacin tanto en el terreno circundante como directamente sobre las superficies de cerramientos. Aplicacin de la normativa de techos verdes siendo obligtatoria una superficie mnima del 50% de los techos planos. Carpinteras especiales con rotura de puente trmico que permitan un mayor aislamiento trmico. Lmparas de bajo consumo.
3.6.b - Recomendaciones para un buen manejo del agua

Como ya se indic en el punto 2.8 subsistema de saneamiento, propuesta y recomendaciones, las estrategias de manejo del agua potable, del saneamiento y de las aguas superficiales o el sistema pluvial tienen un componente de manejo que se desarrolla dentro de las edificaciones o dentro de los predios donde se desarrollan las mismas. El manejo en las edificaciones o dentro de los predios privados no solo puede generar un ahorro en la demanda sino tambin un alivio en la presin de los sistemas urbanos de drenaje sanitario y pluvial as como convertirse en un recurso por su reutilizacin para riego o para sistemas como los depsitos sanitarios, lavado de veredas o de automviles. En general se genera ahorro evitando las prdidas y e incorporando la obligatoriedad del uso de elementos como: Grifera con control de caudal. Vlvulas de corte en cuartos hmedos y aparatos sanitarios. Cisternas de inodoro de doble descarga y por goteo. Sistemas de riego automatizado. Adaptando la vegetacin al entorno mediante la plantacin de especies autctonas en los espacios verdes conjuntos.
El otro tema es la captacin para re-uso de las aguas de lluvia. Esta podr ser captada en los techos, terrazas y toda superficie impermeable y canalizada a depsitos para su posible reutilizacin. En los espacios comunes la manutencin de la mayor superficie posible de superficies naturales, el uso de pavimentos permeables como el balastro, el polvo de ladrillo o la piedra partida o semi-permeables como los bloques intertrabados ayudan a la retencin e re-infiltracin del agua en el subsuelo y la recarga del fretico. Esto por un lado es controlado por el FOS verde y el FOS natural no pavimentado incluido en la norma general pero se deber avanzar en la determinacin de tipos de pavimentos segn zonas (reas de terrazas, estacionamientos, etc.) Como complemento y para reinsertar en el suelo el agua de lluvia que no cae directamente en el terreno por la impermeabilizacin provocada por las edificaciones y reas pavimentadas se sugiere hacer obligatoria la incorporacin de lo que se denomina pozos blancos. Estos son reservorios subterrneos que acumulan el agua de lluvia durante las mismas y luego por sus caractersticas la re-inyectan al subsuelo De esta manera, toda nueva construccin deber: Realizar un pozo absorbente de dos metros cbicos (2m3) por cada cien metros cuadrados (100m2) de terreno impermeabilizado, tomando la superficie del FOS proyectado. La ubicacin de los Pozos Blancos ser preferentemente hacia el frente del lote y a una distancia mayor de 1,50m de la lnea de parcela. En los casos necesarios podr compensarse la capacidad con canales de drenaje, a razn de 0.50m3 de canal por cada 1.00m3 de pozo blanco. Prohbese en las nuevas construcciones, el libre escurrimiento de desages pluviales en la va pblica, autorizndose nicamente el desborde natural que
surja de los pozos absorbentes, pluviales colmados por grandes precipitaciones y durante la cada de las mismas Antes de proceder al tapado deber solicitarse su inspeccin en la Direccin de Obras Particulares.
Fig. 30 - Esquema sugerido para ahorro de agua donde se puede ver como pensar un sistema de instalacin de agua y saneamiento en una edificacin que permita el re-uso del agua de lluvia y de las aguas grises de duchas y lavatorios.
Otra medida que se propone y que de alguna manera afecta tanto al ahorro energtico como al manejo del recurso agua es la obligatoriedad de las azoteas ajardinadas o azoteas verdes en un mnimo del 50% de las cubiertas planas, sean estas accesibles o no. Esta medida arquitectnica genera coeficientes de aislacin superiores a los mnimos indicados en prrafos anteriores, colabora con la retencin de polvo en suspensin en el aire, disminuye la temperatura urbana, funciona como laminador (retencin) y purificador de las aguas de lluvia (para posible re-uso) e incluso pasa a ser un apostadero de aves para la zona. Esta medida tambin puede ser aplicada a cubiertas con pendientes pero en general en estas la solucin comienza a ser ms compleja y costosa por lo tanto no se propone como obligatoria pero si se la recomienda a los proyectistas y usuarios como algo til y deseable
Fig. 31 - Techos verdes en la ciudad de Sturgart en Alemania donde este tipo de azoteas ajardinadas es parte de la normativa de edificacin municipal desde 1989.
Un ltimo prrafo sugerido es la determinacin de una norma o la inclusin en la norma de edificacin de un manejo de construccin limpia. Este es un tema que usualmente se deja de lado pero los impactos en el territorio y a lo largo de la vida til de las edificaciones en los usuarios y el ambiente es muy significativo. Se sugieren 2 formas de manejos para la construccin limpia: a.- Usando materiales que no sean txicos ni contaminantes como: Materiales con sellos o certificados medioambientales. Materiales sin PVC y plomo. Cables libres de halgenos. Gases de refrigeracin ecolgicos o que no daen la capa de ozono. b.- Reduciendo la produccin de residuos por medio de: Materiales que produzcan menos residuos, como los bloques de hormign celular curado en autoclave (HCCA), otros bloques estandarizados de cemento o yeso, placas o paneles compuestos de aluminio o yeso, paneles de madera o compuestos con componentes de madera. Todas estas medidas aplicadas a las edificaciones llevarn tambin algunas modificaciones o cambios en las tipologas y lenguajes arquitectnicos hasta ahora usados generando mayor diversidad y heterogeneidad de las mismas. Adems una vez que se difunda este tipo de normas, las propias edificaciones sern un medio de comunicacin de un nuevo tipo de manejo del territorio y de la conciencia social. Algunos de estos parmetros sugeridos son difciles de aplicar como el evitar el uso del PVC, pero si se puede hacer una disminucin o indicacin de uso para aquellos rubros donde es difcil de substituir como en las tuberas o conductos. Diferente es el caso de las carpinteras donde puede ser substituido por aluminio o madera.
Aplicando las medidas propuestas en este plan se piensa que se puede conseguir hasta un 15% de ahorro en el consumo de energa en las edificaciones y hasta un ahorro del 30% del consumo de agua potable. Se indica desde este plan llegar a la obligatoriedad de demostrar estos valores de ahorro en cada una de las nuevas edificaciones del polgono del Plan y utilizar a esta zona como rea experimental de edificaciones sustentables. Este tipo de acciones puede enmarcarse en programas especiales y recibir el fomento o incentivo de programas internacionales en la materia o llegar incluso a estrategias como la de obtencin de bonos de carbono. En sntesis, el conjunto de la aglomeracin urbana Maldonado - Punta del Este ser en otro aspecto ms un punto o mito a seguir tanto a nivel nacional como internacional siguiendo estas medidas.
4 - MECANISMOS DE PRODUCCIN
4.1 - PROPUESTA DE ARTICULACIN PBLICO - PRIVADA NECESARIA PARA LA IMPLEMENTACIN DEL PLAN
La implementacin de un Plan como el presente, que se propone innovar en los procesos de produccin de la ciudad promoviendo usos y actividades no meramente residenciales sino de centralidad urbana, exige cambios en las prcticas de la institucin departamental, o sea supone una fuerte innovacin en el paradigma de gestin, ya que demanda hacer converger la actuacin de organismos pblicos e inversores privados ms habituados a intervenciones limitadas a patrones individuales. Por ejemplo, en el caso que nos ocupa, ser necesaria la construccin coordinada de redes de infraestructura como condicin necesaria para hacer viable luego la construccin en predios individuales. Ello exige la definicin de procesos de produccin urbana que debern ser suficientemente flexibles para poder adaptarse a los azarosos tiempos de la produccin de inmuebles. Tambin ser necesaria una organizacin para poder administrar el capital derivado de las tierras de dominio privado de la Administracin Departamental que puedan ser objeto de enajenacin, el que generara recursos para reinvertir en infraestructuras o en viviendas o equipamiento de inters de toda la comunidad. Este nuevo rol de IDM capaz de desplazar su tradicional imagen de prestador de servicios al rol mucho ms preactivo de promotor/articulador del desarrollo local impone una adecuacin de su estructura de gestin y de sus misiones y funciones, con atribuciones orientadas a la concertacin, negociacin y operacin, y un muy claro reconocimiento institucional de los negociadores pblicos de modo de garantizar la transparencia de su accionar y la defensa del inters pblico. Este nuevo rol est facilitado por la legislacin uruguaya, cuando en la Ley N 18.308 de Ordenamiento territorial y desarrollo sostenible, en su artculo 59 al hablar de las operaciones territoriales concertadas indica que A iniciativa del Poder Ejecutivo o de uno o ms Gobiernos Departamentales y tambin a propuesta de personas o entidades privadas, podrn constituirse sociedades comerciales de economa mixta cuyo objeto sea la urbanizacin, la construccin de viviendas u obras de infraestructura tursticas, industriales, comerciales o de servicios, as como cualquier obra de infraestructura o equipamiento prevista en un instrumento de ordenamiento territorial, incluyendo su gestin y explotacin de conformidad con la legislacin aplicable.
Es as que la modalidad institucional necesaria para llevar a cabo el Plan exige centralmente tener capacidad de organizacin para la articulacin de diversos inversores privados que requerirn la produccin coordinada de infraestructuras para poder viabilizar las actividades inmobiliarias en sus respectivos terrenos, as como la capacidad para realizar los equipamientos comunitarios, trazado y construccin de vas y espacios verdes de competencia del poder pblico. En ese sentido se proponen 4 modalidades alternativas. Ellas son:
Alternativa 1
Desarrollar el polgono desde una dependencia existente de la Intendencia Departamental de Maldonado Crear una sociedad comercial de economa mixta, con la forma de Agencia o similar Crear un Programa de incentivo al desarrollo del Eje Aparicio Saravia, a ser ejecutado por la Corporacin Nacional de Desarrollo, tal el antecedente del Programa de apoyo a las micro empresas y a las pequeas empresas Crear un Programa de incentivo al desarrollo del Eje Aparicio Saravia, a ser ejecutado por la Agencia Nacional de Desarrollo Econmico (ANDE), creada por Ley N 18.602
Alternativa 2
Alternativa 3
Alternativa 4
Se realiza entonces un anlisis de fortalezas y debilidades de las alternativas mencionadas.

Fortalezas Alternativa Dependencia 1 existente de la IDM No exige la creacin de nueva legislacin nacional especfica Debilidades Exige gran competencia gerencial en los funcionarios a cargo Corre el riesgo de diluirse en la administracin de los problemas cotidianos Dificulta la autonoma en el manejo de fondos Exige una legislacin nacional especfica Exige control social y financiero Exige costos y tiempos para iniciar su funcionamiento
Alternativa Nueva sociedad 2 comercial de economa mixta
Aproxima y aumenta la autonoma de la IDM para incidir en el Plan Tiene una nica finalidad especfica y limitada a la concrecin del Plan, lo que la hace potencialmente ms gil y eficiente Puede reinvertir ganancias en el rea del Plan Puede ser creada por la propia Corporacin Nacional de Desarrollo, que lo prev en su legislacin
Alternativa Programa 3 especial ejecutado por la Corporacin Nacional de Desarrollo
Aprovecha una institucin Aleja las decisiones de la IDM existente con experiencia en la materia Tiene antecedentes de crear programas especficos Tiene una Gerencia de Infraestructura con un rea de gestin de proyectos, articulacin, desarrollo y ejecucin en proyectos de arquitectura y urbanismo. No exige legislacin especfica ni mayores costos para el inicio de su funcionamiento
Alternativa Programa Aprovecha una institucin 4 especial ms reciente que la ejecutado por la Corporacin Nacional de Agencia DesarrolloNo exige Nacional de legislacin especfica ni Desarrollo mayores costos para el inicio Econmico de su funcionamiento (ANDE)
Aleja las decisiones de la IDM
El anlisis anterior indica que la Alternativa 3, o sea un Programa de incentivo al desarrollo del Eje Aparicio Saravia, a ser ejecutado por la Corporacin Nacional de Desarrollo aparece como la ms recomendada, seguida de la alternativa 2 que consiste en crear, incluso desde la CND, una nueva sociedad de economa mixta, que diera ms agilidad y proximidad a la ejecucin y toma de decisiones desde el mbito departamental. La decisin sobre la alternativa a seleccionar recaer en las autoridades del Departamento de Maldonado y, en cualquiera de los casos, est a priori orientada por lo indicado en las competencias de la Corporacin Nacional de Desarrollo que indica, entre sus cometidos, los siguientes:
A partir de la Ley 18.308, art. 5, numeral 5 se agrega otro cometido ms a los previstos por el art. 11 de la Ley 15.785, en materia de ordenamiento territorial. Con fecha 21.9.2009, el art. 11 de la Ley 15.785 fue sustituido por el art. 34 de la Ley 18.602, siendo actualmente los cometidos de CND los siguientes: A. Actuar como concesionario de proyectos de infraestructura pblica de transporte, energa, telecomunicaciones y de cualquier otro tipo que sean de uso pblico, de acuerdo con lo que por ley, contratos y convenios se le asignen. A estos efectos la Corporacin podr crear o adquirir sociedades comerciales o participar en consorcios y/o en fideicomisos especializados en la explotacin de las concesiones o proyectos que se le otorguen.
B. Ejercer como administrador y/o fiduciario de proyectos vinculados al desarrollo y mantenimiento de infraestructura financiados con recursos pblicos, prstamos o donaciones nacionales o internacionales. C. Constituir sociedades comerciales, consorcios y/o fideicomisos con entes autnomos y servicios descentralizados a los efectos de la realizacin de obras de infraestructura o prestacin de servicios. D. Analizar y preparar proyectos de inversin as como identificar reas de oportunidad en infraestructura pblica. E. Prestar servicios de administracin de fondos, de recursos humanos o de administracin contable y financiera, siempre y cuando los mismos no puedan ser prestados por otras personas pblicas en razn de sus cometidos. A partir de la Ley N 18.786 (promulgada el 19 de julio de 2011), se agregan a CND los siguientes cometidos en materia de participacin pblico privada (PPP), enumerados en el art. 9: A. Desarrollar y fomentar la ejecucin de proyectos de Participacin Pblico-Privada mediante la aplicacin de los mejores criterios tcnicos y el apego a los principios y orientaciones contenidos en la presente ley. B. Elaborar los lineamientos tcnicos aplicables a proyectos de Participacin PblicoPrivada a travs de la confeccin de guas de mejores prcticas recomendadas, uniformizacin de procedimientos y preparacin de manuales, modelos e instrumentos que contribuyan al diseo y ejecucin de los referidos proyectos en formas ms eficaz y eficiente. La difusin de los mismos requerir la aprobacin del Ministerio de Economa y Finanzas, previo informe de la Oficina de Planeamiento y Presupuesto. C. Asesorar en la identificacin, concepcin, diseo, estudio, estructuracin, promocin, seleccin y contratacin de los proyectos de Participacin PblicoPrivada, en los trminos y condiciones que se acuerden mediante convenio con las Administraciones Pblicas contratantes. D. Contribuir al fortalecimiento de capacidades de las Administraciones Pblicas contratantes en el diseo e implementacin de proyectos de Participacin PblicoPrivada. E. Asesorar al Poder Ejecutivo a identificar y priorizar proyectos susceptibles de ser ejecutados mediante el sistema de Participacin Pblico-Privada. F. Facilitar a las Administraciones Pblicas contratantes la coordinacin interinstitucional de sus actividades relacionadas con proyectos de Participacin Pblico-Privada.
G. Crear o adquirir sociedades comerciales de cualquier naturaleza as como instrumentos financieros, cuando ello se entienda necesario para el mejor desarrollo de proyectos de Participacin Pblico-Privada. Fin de la cita
Para cualquiera de las alternativas seleccionadas, es importante destacar que la solucin adoptada debe contar con: Capacidad de organizacin para la articulacin de diversos inversores privados que requerirn la produccin coordinada de infraestructuras para poder viabilizar las actividades inmobiliarias en sus respectivos terrenos. Capacidad de proyecto e inversin para la construccin de infraestructura vial, de agua potable, de saneamiento y de energa elctrica. Capacidad de organizacin para negociar los intereses pblicos en las operaciones territoriales concertadas. Capacidad para difundir y captar inversiones no tradicionales para desestacionalizar la actividad turstica. Capacidad de fiscalizacin y monitoreo para evaluar el buen desempeo de las estrategias del Plan Todas estas acciones sucedern dentro del polgono que el Plan establece, el que es descrito en la ya mencionada Ley 13.308 como un permetro de actuacin. A saber: Artculo 56. (Permetros de Actuacin).- El permetro de actuacin constituye un mbito de gestin de un instrumento de ordenamiento territorial, en una superficie delimitada en el suelo categora potencialmente transformable, o urbano no consolidado, para ejecutar las previsiones del mismo y efectuar el cumplimiento de los deberes territoriales de cesin, equidistribucin de cargas y beneficios y retorno de las mayores valorizaciones. La delimitacin de un permetro de actuacin podr traer aparejada la suspensin de otorgamiento de permisos de construccin hasta tanto no se aprueben los respectivos proyectos de urbanizacin y reparcelacin en su caso. Artculo 57. (Sistemas de gestin de los Permetros de Actuacin).- Los permetros de actuacin se desarrollarn por alguno de los siguientes sistemas de gestin: a) Por iniciativa privada directa, constituyndose una entidad privada para los fines de ejecucin o por convenio de gestin entre los titulares de los terrenos. b) Por cooperacin pblico-privada, mediante la suscripcin del correspondiente instrumento. c) Por iniciativa pblica, expropiando la Administracin la totalidad de los bienes necesarios. ... Fin de la cita. En este caso que se podr recurrir a los dos primeros tipos de sistemas de gestin indicados, o sea a la habitual iniciativa privada directa, muy probablemente a convenios de gestin entre los titulares de los terrenos, y a la cooperacin pblicoprivada. Por su parte, siendo la IDM propietaria de variados terrenos, no se estima a priori necesaria la expropiacin para realizar equipamientos comunitarios, aunque pueda ser necesaria para la ampliacin en algunos tramos de la Avenida Aparicio Saravia. En
ese caso se evaluar la compensacin tanto con dinero, acciones, tierras o potencial constructivos. Es as que esta consultora, en razn de las particularidades que la futura implementacin de este Plan exigir, entiende conveniente recomendar la aplicacin del procedimiento de las operaciones territoriales concertadas. Previo a la descripcin de estas propuestas, es necesario hacer una serie de consideraciones preliminares para fundamentar los alcances de los mecanismos recomendados en razn de los potenciales ingresos que se debern administrar as como las nuevas capacidades que la IDM deber desarrollar para llevar adelante este Plan. Sintticamente, los ingresos al erario pblico provendrn de: Retornos por mayores valorizaciones en tierras de dominio privado Enajenacin de tierras de dominio privado de la Administracin Departamental con fines residenciales, comerciales, institucionales o recreativos Concesiones de uso en el Parque Nuevo El Jagel Incremento de impuestos territoriales por aumento del potencial constructivo de las zonas Valorizacin del capital accionario En cualquiera de los casos, los objetivos de la modalidad adoptada, debern ser: Promover, gestionar y ejecutar proyectos e inversiones relacionados con el Plan de Ordenamiento Territorial del Eje Aparicio Saravia.; Gerenciar el destino las tierras de dominio privado de la Administracin Departamental y administrar los fondos derivados de transacciones sobre las mismas Gerenciar las operaciones territoriales concertadas Coordinar la articulacin de inversores privados y el OSE para la construccin de la infraestructura de agua potable y saneamiento, incluidas las operaciones territoriales concertadas Coordinar la articulacin de inversores privados y el UTE para la construccin de las redes de energa, incluidas las operaciones territoriales concertadas Monitorear el cumplimiento de los compromisos derivados de las operaciones territoriales concertadas Gerenciar los recursos derivados del retorno de las mayores valorizaciones. Gestionar afectaciones para la apertura de vas Monitorear los indicadores de sustentabilidad Gestionar reparcelamientos necesarios para los proyectos del Plan
Ser necesario constituir un capital con las tierras de dominio privado de la IDM identificadas dentro del polgono del Plan que se indican en el esquema siguiente, siempre que no estuvieran afectadas con aterioridad para otros fines:
Fig.32 Tierras pblicas dentro del polgono del plan (Plano 6)
ZONA ZONA A ZONA B ZONA D ZONA D1 ZONA E ZONA F ZONA G ZONA H ZONA I ZONA J ZONA K ZONA M ZONA O ZONA P TOTAL
Total 22291,43 42981,62 49144,31 3395,08 240878,62 85620,14 5573,15 740989,42 139116,23 619516,06 54611,49 5588,22 8253,00 81435,46 2099394,23
FOT 2 0,8 2,5 2,5 0,8 0,8 1 0,1 1 1 0,4 1,5 0,8 0
SUP FOT 44582,86 34385,30 122860,78 8487,70 192702,90 68496,11 5573,15 74098,94 139116,23 619516,06 21844,60 8382,33 6602,40 0,00 1346649,35
DENSIDAD 400 250 600 600 250 250 SUH SUH 500 400 SUH 250 250 SUH
POBL PROY 892 1075 2949 204 6022 2141 0 0 6956 24781 0 140 206 0 45364
Esta tabla identifica la superficie (en m2) de los terrenos fiscales disponibles segn cada zona (slo en aquellas que los incluyen), luego aplicando el potencial constructivo de las mismas se calcula los m2 potenciales que se podran construir y, a partir de ese dato, se estima la poblacin potencial de los mismos. Otra fuente de ingresos significativa es la derivada del recupero pblico por mayor valor de las propiedades producto del incremento del potencial constructivo. Para ello se presenta a continuacin la tabla que indica el ndice de ponderacin para ese clculo.
PARAMETROS PARA EL INDICE DE PONDERACION DEL INCREMENTO POR MAYOR VALOR

FOT PROPUESTO
Patrn Torre Excenta, dominantemente residenciales, frentistas a Av. Miguel ngel Patrn Bloque mediano Patrn Bloque chico Patrn vivienda aislada Patrn Bloque en el bosque urbano, con usos diversificados, sobre las avenidas perpendiculares a la Av. Miguel ngel hacia el humedal. Incluye el tramo de la Av. Federico Garca Lorca desde la microcentralidad de Av. A. Saravia hasta la calle Gabriela Mistral
0,4 0,4 0,4 0,6
2 1 0,8 0,4
1,6 0,6 0,4 -0,2
0,4
0,8
0,4
Patrn Bloque mediano Patrn Bloque chico Patrn mnima ocupacin Patrn Bloque en el bosque urbano, dominantemente residencial , frentistas a la Rambla Batlle
0,4 0,4 0,6
0,8 0,4 0,4
0,4 0 -0,2
no corresponde no corresponde
Patrn Basamento y Torre en microcentralidad, con espacio pblico abierto - (Operacin Territorial Concertada optativa)
0,4
2,5
2,1
D.1
Patrn Basamento y Torre en centralidad Punta Norte, con espacio pblico abierto - (Operacin Territorial Concertada de realizacin necesaria)
2,5
1,5
INDICE DE PONDERACIN 1 1 1 0 0,5 1 1 1 0.5
INCREMENTO
FOT ACTUAL
ZONA
FOT PROPUESTO
Patrn Bloque en Bosque urbano con usos dominantemente residenciales
0.4 0.4 0.4 0.6
0.8 0.8 0.4 0.4
0.4 0.4 0 -0.2
Patrn Bloque mediano Patrn Bloque chico Patrn mnima ocupacin Patrn Bloque en el bosque urbano, con usos diversificados, en parcelas frentistas a tramos de Av. Aparicio Saravia y avenidas Elas Regules, San Pablo, Paso de la Cadena y su continuacin hacia el norte hasta continuacin Av. Aigu, y Av. Aigu entre continuacin Paso de la Cadena y el tramo de la calle de servicio frente al Parque Metropolitano. Patrn Bloque mediano Patrn Bloque chico Patrn mnima ocupacin
0.4
0.8
0.4
0.4 0.4 0.6 0
0.8 0.4 0.4 1
0.4 0 -0.2 1
no corresponde no corresponde no corresponde no corresponde
G H I
Predio Ferial y Centro de Congresos y Convenciones Patrn de pabellones o edificios aislados, con usos recreativos e institucionales, en el Parque Metropolitano de Actividades Patrn a definir en la operacin territorial concertada Usos dominantes institucionales y de transporte OTC 1 CURE / Terminal de transporte Barrio de inters social Nuevo barrio residencial
0.1
0.1
0.5
0.5
no corresponde
0.4 0.4 0.4 0
1 0.8 1 0.1
0.6 0.4 0.6 0.1
J
rea de equipamientos Parques 0 no corresponde
INDICE DE PONDERACIN 0.4 0.4 0.2 0.4 0 0.5
INCREMENTO
FOT ACTUAL
ZONA
FOT PROPUESTO
K L M N
Patrn a definir en la operacin territorial concertada - Usos dominantes gastronoma y recreacin - OTC 3 - El Placer Patrn manzana semicompacta con usos dominantemente residenciales en parcelas pequeas - Barrios en Maldonado Este
0,4
0,4
no corresponde
1,2
1,2
no corresponde
Patrn bloques o tiras de edificaciones con usos mixtos frente Av. A. Saravia en Maldonado Este
1,2
1,5
0,3
Patrn de pabellones o edificios aislados, con usos recreativos y tursticos
0,4
0,4
no corresponde
Patrn Bloque en el bosque urbano, con usos diversificados de baja intensidad Patrn Bloque en el bosque urbano, con usos diversificados de baja intensidad, solo en parcelamientos existentes reas verdes pblicas en el parque del Humedal, con equipamiento de apoyo a los usos de reserva natural, recreacin y contemplacin.
0,8
0,8
0,4
0,4
P Q
no corresponde
rea Rural Natural Parque del Humedal
no corresponde
INDICE DE PONDERACIN 0,4
INCREMENTO
FOT ACTUAL
ZONA
4.2 - PROGRAMA DE ACTUACIONES PBLICAS

El programa de actuaciones pblicas puede subdividirse en aquellos proyectos necesarios que consuetudinariamente la IDM realiza para acondicionar reas sujetas a la urbanizacin y otros proyectos estratgicos para el desarrollo urbano, o sea aquellos proyectos detonadores de cambios en la dinmica de la ciudad.
4.2. a- Proyectos necesarios para el acondicionamiento del rea

Los proyectos necesarios para el acondicionamiento bsico del rea estn relacionados fundamentalmente con el saneamiento y el tendido de las redes para servir a los diferentes barrios y conectarlas con la planta de tratamiento de saneamiento. Ser a partir de la construccin y puesta en funcionamiento de los diferentes tramos del sistema de saneamiento que se podrn ir produciendo los permisos para iniciar total o parcialmente los nuevos emprendimientos urbanos y/o edilicios. En ese sentido, realizado el colector troncal principal, las posteriores conexiones de redes podrs realizarse aleatoriamente producto de la convergencia de demanda en una determinada zona o bien producto de los acuerdos derivados de las operaciones territoriales concertadas.
Fig. 33 Proyectos necesarios para el acondicionamiento bsico (Esquema 4)
4.2.b - Proyectos estratgicos para el desarrollo urbano

Son proyectos estratgicos o detonantes las iniciativas e inversiones que tienden a fortalecer la diversificacin urbana y econmica con la innovacin de usos, capaz de aprovechar el potencial de la regin, sin causar cambios significativos negativos en el ambiente. Estos proyectos estratgicos incluyen las llamadas "ciudades del conocimiento", las universidades, parques temticos, centralidades urbanas y otras innovaciones empresariales tecnolgicas, culturales y sociales capaces de diversificar la economa, el turismo fuera de temporada y una mejor distribucin de las actividades econmicas en el territorio para la poblacin permanente. Tambin son proyectos estratgicos aquellas infraestructuras que posibilitan la localizacin de nuevas actividades. En sntesis, hemos organizado los proyectos estratgicos en 3 conjuntos: aquellos bsicos para viabilizar la gestin y el financiamiento de todo el territorio; aquellos imprescindibles para estructurar el territorio, y aquellos que son un incentivo urbano para las inversiones y las localizaciones de inters. En este sentido, son proyectos estratgicos para este Plan:
Para la gestin y el financiamiento Crear la Agencia de desarrollo Capitalizar la Agencia Para la estructuracin del territorio
A B C D E F G H I J
Avenida Perimetral y Ampliacin de A. Saravia Parque Metropolitano de Actividades Campus Universitario - Terminal del omnibus (OTC1) EL Jagel / Barrio Kennedy (OTC2) Parque del Humedal Para el incentivo al desarrollo Avenida Miguel Angel y afectaciones y ampliaciones de vas vinculadas Centralidad de la Punta de Rincn del Indio y El Placer (OTC4) Polo Gastronmico-recreativo El Placer (OTC3) Microcentralidades de Aparicio Saravia Predio Ferial y Centro de Congresos y Convenciones
Fig. 34- Proyectos estratgicos (Esquema 2.3)
Fig.35 Proyectos para el incentivo del desarrollo (Esquema 2.4)
Una estimacin de cmputos de los mencionados proyectos es la siguiente: Unidad Cantidad 5.446,02 Observaciones
El rea total que ocupar la avenida es aproximadamente de 272.301,19m2 (27,2Ha) El rea total que ocupar la avenida es aproximadamente de 229.962,64m2 (22,9Ha) El rea total que ocupar la avenida es aproximadamente de 125.081,90m2 (12,5Ha) El rea total que ocupar la avenida es aproximadamente de 15.694,88m2 (1,56Ha) El rea total que ocupar la avenida es aproximadamente de 98.600m2 (9,86Ha) El rea total en Hectreas sera de 54,08Ha El rea total en Hectreas seria de 20,16Ha El rea total en Hectreas seria de 78,45Ha El rea de renovacin del Kennedy ser de alrededor de 15Ha El rea total en Hectreas seria de 14,21Ha
Sistema vial principal
Rambla del Humedal Maldonado Este (desde Ruta 39 hasta Pedragosa Sierra) Rambla del Humedal Aparicio Saravia (desde Pedragosa Sierra hasta puente Leonel Viera) Av. Aparicio Saravia Duplicacin en Urbano (desde Tacuaremb hasta Pedragosa Sierra) Av. Tacuaremb Duplicacin (desde Boulevar Artigas hasta Aparicio Saravia) Av. Miguel Angel Diseo Urbano y Paisajstico (desde Elias Regules hasta Rambla Batlle P.37)
mts
mts
4.599,25
mts
2.501,64
mts
313,90
mts
1.972,00
reas Especiales
Parque de Actividades Diseo Urbano y Paisajstico. Equipamientos OTC 1. Campus Universitario Terminal de mnibus Superficie Afectada (Predio Fiscal) OTC 2. B. Kennedy y Parque El Jagel Superficie Afectada (Predio Fiscal) OTC 3. Polo Gastronmico El Placer Superficie Afectada (Predio Fiscal) OTC 4. Centralidad Avenida Miguel ngel l Superficie Afectada (Predio Fiscal)
m2
540.847,91
m2
201.643,26
m2
783.457,82
m2
142.215,54
m2
45.024,31
El rea total en Hectreas seria de 4,5Ha
Otros Proyectos
Saneamiento Troncales Principales y Secundarias (Estimacin)
mts
20.342,36
No se discriminaron secciones de los diferentes tramos
4.3 - OPERACIONES TERRITORIALES CONCERTADAS (OTC) COOPERACIN PBLICA PRIVADA

Como indica el Artculo 59 de la ley 18308 de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible, las operaciones territoriales concertadas para la cooperacin pblicoprivada son instrumentos de ordenamiento territorial que podrn disponer condiciones y localizaciones en que se estimularn operaciones territoriales concertadas conducidas por la Administracin, con la participacin de los propietarios inmobiliarios, los vecinos, los usuarios regulares de la zona, inversionistas privados o el Estado, con el objeto de alcanzar para un rea determinada, transformaciones territoriales, mejoras sociales, desarrollo productivo o elevacin de la calidad ambiental. A iniciativa del Poder Ejecutivo o de uno o ms Gobiernos Departamentales y tambin a propuesta de personas o entidades privadas, podrn constituirse sociedades comerciales de economa mixta cuyo objeto sea la urbanizacin, la construccin de viviendas u obras de infraestructura tursticas, industriales, comerciales o de servicios, as como cualquier obra de infraestructura o equipamiento prevista en un instrumento de ordenamiento territorial, incluyendo su gestin y explotacin de conformidad con la legislacin aplicable. Fin de la cita. Las OTC son entonces son un conjunto de intervenciones y de acciones coordinadas por parte de la Administracin Departamental a travs de su la Direccin de Planeamiento Urbano y Territorial, con la participacin de los propietarios, residentes, usuarios permanentes e inversores privados, con el objetivo de lograr en un rea determinada, las transformaciones urbanas de mejora estructural, social y mejora del paisaje. Las OTC tienen las siguientes finalidades derivadas del Plan de este polgono. Deben ser funcionales a: las intervenciones derivadas de la conformacin de la estructura territorial del polgono la infraestructura vial y de movilidad, el sistema de parques y espacios pblicos, las infraestructura de saneamiento, los equipamientos educativos, sanitarios, culturales, institucionales y comerciales, la implementacin de programas de vivienda, la estrategia de manejo de los paisajes y la preservacin del patrimonio, y la creacin de micro-centralidades, incluyendo los usos habitacionales. En ese sentido este apartado de la normativa departamental a desarrollar deber: 1 - Identificar las operaciones concertadas territoriales que se estiman de realizacin necesaria para el desarrollo de los proyectos estratgicos en el polgono Eje Aparicio Saravia 2 - Definir para cada una de ellas sus reas de alcances directas e indirectas as como los condicionantes mnimos que debern ser cumplidos en cada OTC. 3 - Los condicionantes mnimos pueden tratar de usos y sus porcentajes relativos, patrones de manejo paisajstico, parcelamiento y porcentaje mximo de
incremento de intensidades de ocupacin por encima de los bsicos establecidos. 4 - Por su parte las reas de alcance directas definen el territorio sujeto a las transformaciones de las OTC y sus beneficiarios y participantes. Luego las reas de alcance indirectas definen el rea donde hay que estudiar los impactos, la poblacin a ser consultada durante el proceso y los sitios y/o beneficiarios que pueden ser destinatarios de las contrapartidas. 5 - Para cada una de las OTC se definir un equipo negociador en representacin de la IDM y la IM respectiva. 6 - Por ltimo, se indicar el o los tipos de contrapartida que el beneficiario de la OTC deber garantizar as como el destino de esa contrapartida que podr ser aplicado en el rea de alcance directo y/o indirecto. La normativa indicar tambin la posibilidad de realizacin de operaciones territoriales concertadas de realizacin optativa, las que podrn ser iniciadas por el poder pblico o por los emprendedores privados. Es as que otras OTC pueden ser iniciadas por la IDM o por demanda de la sociedad civil, en el caso de proyectos en reas de relevancia urbana o el paisaje. Se entiende como reas de relevancia urbana y paisajstica aquellas reas con el atractivo potencial de centralidad o de valores urbanos, escnicos o culturales actuales o potenciales. En ese caso la OTC merecer una ordenanza municipal para definir reas de alcances, condicionantes mnimos, equipo negociador y contrapartida. Inicialmente, las microcentralidades pueden considerarse como Operaciones Concertadas Territoriales de realizacin optativa. Es as que para dar inicio a una OTC, el equipo negociador, en dilogo con los involucrados, deber fijar al menos las siguientes directrices: I - la definicin del permetro de la intervencin directa, incluyendo las reas sujetas a cambios; II - la definicin del permetro del rea de alcance indirecto, incluyendo las zonas aledaas cuyos habitantes deben participar en la OTC y puedan ser beneficiarios potenciales de la operacin. III la finalidad de la operacin; IV - el programa bsico para la zona y las intervenciones previstas; V - las actividades que requeriran un estudio previo del impacto ambiental; VI los contenidos bsicos del programa de apoyo social de la poblacin directamente afectada por la operacin, si correspondiera; VII los patrones para vivienda en el caso de la necesidad de tratar con renovaciones de reas degradadas; VIII - asegurar la conservacin de edificios, espacios urbanos y paisajes de especial inters histrico, cultural o natural, si los hubiere; IX - instrumentos de participacin ciudadana para el desarrollo y contralor del proceso de la negociacin; X el tipo, el monto y el destino de la contrapartida sobre la base de los beneficios esperados; XI los mrgenes de modificacin sobre los indicadores urbansticos bsicos; XII la indicacin de fondo especfico o una cuenta para administrar los recursos econmicos derivados, siendo que los fondos recaudados por el poder pblico
en virtud de la OTC se aplicarn exclusivamente en el programa de la intervencin. XIII- el proceso y los lapsos recomendados para la negociacin as como las instancias de acompaamiento y supervisin administrativa y tcnica de los avances de la misma, incluyendo las consultas a la Junta Departamental
4.3.a - Operaciones Territoriales Concertadas de realizacin necesaria

Las OTC de realizacin necesaria que han de proponerse en la normativa para el Polgono del Eje Aparicio Saravia son: OTC1 - Campus Universitario - Terminal de mnibus OTC2 - Barrio Kennedy y Parque El Jagel OTC3 - Polo Gastronmico El Placer OTC4 - Centralidad Avenida Miguel ngel
Fig.36 Localizacin Operaciones Territoriales Concertadas (Esquema 6)
La definicin de estas como de realizacin necesaria y no otras es debido a varias razones como que su programa ser un transformador de la matriz econmica-social del rea, de la ciudad y del Departamento (ejemplo la OTC1 con el Campus Universitario), situaciones de complejidad urbano-social con histricos conflictos que nunca fueron resueltos y son una pieza clave para el mejoramiento del sector o estn en relacin con situaciones de fragilidad ambiental (ejemplo la OTC2 con el Barrio Kennedy y la OTC3 de la zona El Placer) o como operaciones detonantes de un nuevo sector (la centralidad de la OTC4).
La OTC1 Campus Universitario - Terminal de mnibus deber contemplar como mnimo: Terminal de mnibus con acceso franco a Bv. Artigas Actividades universitarias asociadas a la ciencia, la tecnologa, la sociedad y la cultura Preservacin del rea de la caada como espacio verde pblico, salvo en el tramo sobre calle Tacuaremb que ser necesario para la ampliacin de la misma Conectividad norte sur de las vas segn esquema adjunto con un trazado que no exceda el 20% de su conexin virtual en lnea recta. Incluir conectividad esteoeste con la calle de servicio. Espacios verdes pblicos en un mnimo de 30% de la superficie total Alojamiento para universitarios con patrn urbanstico abierto con una densidad neta que no supere los 250 hab./ha Apertura mnima de sistema viario y peatonal segn la directriz del grfico adjunto
Fig.37a Imagen tentativa de las reas de alcance directo e indirecto de la OTC 1
Fig.37b Imagen donde se representa la estructura urbana bsica propuesta para la OTC 1
Fig.37c Imagen donde se sugiere la distribucin de actividades o usos para la terminal de mnibus de la OTC 1
Fig.37d Imagen tentativa de la posible resolucin urbanstica de la OTC1.
Estos lineamientos son para garantizar que las acciones urbano ambientales dentro del permetro de la OTC 1 no solo no afecten al entorno sino que generen nuevas potencialidades dentro y fuera de del mismo, especialmente en este caso la integracin entre el rea urbana del bosque urbanizado y Maldonado Este. OTC2- Barrio Kennedy y Parque El Jagel deber contemplar como mnimo: la localizacin de la poblacin censada al inicio de la OTC preferentemente en el mismo sitio del actual barrio o en otra rea dentro del territorio de esta misma operacin; la dotacin de la infraestructura de saneamiento y agua para el barrio; la instalacin de equipamiento de salud (policlnica) y equipamiento educativo (escuela y liceo) y deportivo con dimensiones a definir durante el proceso en la escala mnima de los pobladores del actual B. Kennedy; la preservacin del rea de las caada como espacio verde pblico Apertura mnima de sistema viario y peatonal segn la directriz del grfico adjunto Distribucin genrica de actividades e intensidades de ocupacin segn la directriz del grfico adjunto
Fig.38a- Imagen tentativa de distribucin las reas de alcance directo e indirecto de la OTC 2
Fig.38b- Imagen donde se representa la estructura urbana bsica propuesta para la OTC 2
Fig.38c- Imagen tentativa de la posible resolucin urbanstica de la OTC2.
Esta OTC es de muy alta complejidad por la situacin de los conflictos generados por el asentamiento del Kennedy, las reas de parques pblicos y reas degradadas o abandonadas debido a los conflictos sociales. Esta OTC podr tener variantes dentro de sus formas de actuacin, superficies de sus reas pero deber garantizar la integralidad de la operacin, su integracin con el entorno inmediato, la conservacin y puesta en valor de las pre-existencias ambientales naturales. En el caso que se termine localizando en el rea de la actual pista desactivada del viejo aeropuerto de El Jagel el Centro de Congresos y Convenciones Predio Ferial deber estudiarse sus impactos, especialmente los de estacionamientos y movilidad accesibilidad.
OTC3 - Polo Gastronmico El Placer deber contemplar las siguientes condiciones: Distribucin genrica de actividades segn la directriz del grfico adjunto Un mnimo de 30% (respecto de la superficie total) de reas abiertas de acceso pblico, construidas y equipadas con vistas directas al humedal en un frente hacia el mismo no inferior al 50% del borde del rea. Un programa de capacitacin productiva para los actuales pobladores del rea para que se integren voluntariamente a la actividad gastronmica a desarrollar en el cluster. Dotacin de estacionamientos pblicos con dimensiones y distribucin a definir durante el proceso; La altura mxima promedio ser de 7,5m, pudiendo llegar en algunos sitios a 9m durante el proceso del proyecto la OTC Apertura mnima de sistema viario y peatonal segn la directriz del grfico adjunto Distribucin genrica de actividades e intensidades de ocupacin segn la directriz del grfico adjunto
Fig.39a- Imagen tentativa de los lmites de las reas de alcance directo e indirecto en la OTC 3
En esta OTC se excluye del rea de alcance directo la zona de la microcentralidad en el extremo de la Avenida Rubens que si debe quedar dentro del rea de alcance indirecto. La definicin del rea de alcance indirecto es tentativa pudindose extender en su lado norte hasta las costas del barrio El Tesoro, dado el impacto paisajstico a este o impacto ambiental en lo que respecta al A Maldonado. Esta definicin de rea habr que tenerse en cuenta para esta OTC.
Fig.39c- Imagen tentativa de la posible resolucin urbanstica de la OTC2 siguiendo los patrones pre-figurados en la Fig. 39b
Se puede ver en la imagen como se cambia el trazado de la Av. Aparicio Saravia llevndola hacia el sur, transformando a la calle Cuneo en una calle de servicio. El viejo tramo de la Av. Aparicio Saravia se anula pero se genera una calle interna de trnsito restringido entre ambos sectores de actividades para acceder a los mismos. El trazado final de esta calle al igual que la distribucin final de las parcelas, edificaciones y estacionamientos ser parte de un proyecto especial a definir por la Intendencia, incluso en lo que respecta a su mecanismo de adjudicacin (Concurso de Arquitectura, Concurso de Proyecto y Precio, etc).
OTC4 Centralidad Avenida Miguel ngel deber contemplar las siguientes condiciones: Distribucin genrica de actividades segn la directriz del grfico adjunto Un mnimo de 30% (respecto de la superficie total) de reas abiertas de acceso pblico, construidas y equipadas, con vistas a la desembocadura del arroyo Maldonado. Dotacin de estacionamientos pblicos con dimensiones y distribucin a definir durante el proceso; Los usos residenciales no podrn superar el 50% del factor de ocupacin total Apertura mnima de sistema viario y peatonal segn la directriz del grfico adjunto Distribucin genrica de actividades e intensidades de ocupacin segn la directriz del grfico adjunto
Fig.40a- Imagen tentativa de los lmites de las reas de alcance directo e indirecto en la OTC 4
El rea de alcance directo es acotada pero el rea de alcance indirecto se la ha extendido, especialmente hasta la zona del mirador de la desembocadura del arroyo. Esta decisin est dada por las cualidades paisajsticas de este punto y las posibles implicancias (positivas o negativas) que podran surgir de las obras de la OTC4.
Adems estn ambas reas ligadas por los sistemas de circulacin tanto vehicular como peatonal y la idea es que conformen un sistema de paseos junto con la nueva rea verde central de la Av. Miguel ngel.
Fig.40c- Imagen tentativa de la posible resolucin urbanstica de la OTC2 siguiendo los patrones pre-figurados en la Fig. 40b
Como se puede ver en este croquis se indica la voluntad de que esta nueva centralidad producto de la OTC4 sea una puerta o portal de integracin entre el rea de la costa, especialmente de la zona de platas de El Placer sobre la barra del A Maldonado y las reas urbanas interiores. Esta puerta de carcter urbano, con usos mixtos, es la centralidad de urbanidad para el corredor de densidad de la Avenida Miguel ngel.
4.4 - SISTEMA DE INDICADORES SOCIO-AMBIENTALES Y MECANISMOS PARA SU MONITOREO PERMANENTE

El objetivo de este apartado es proponer un sistema de indicadores para el monitoreo permanente, tcnico y social, de los procesos en el territorio del polgono del Plan de Ordenamiento del Eje Aparicio Saravia y para la evaluacin y posible revisin de los resultados de la aplicacin del plan. En ese sentido merece aclararse que la propuesta de indicadores para el monitoreo se limita estrictamente al espacio del polgono del Plan y a los aspectos que han resultados destacados para controlar en razn del enfoque y las caractersticas principales de las propuestas de intervencin. En consecuencia, puede que de pretenderse aplicar un sistema de monitoreo para todo el departamento deban identificarse posteriormente ms indicadores para atender a la evaluacin del desempeo de otras polticas en el territorio departamental. Previo a la identificacin de los indicadores y a la propuesta de un sistema para su monitoreo, es necesario describir la naturaleza de la herramienta y su finalidad.
4.4.a - Sobre los indicadores y la capacidad de carga

Un territorio sustentable es aquel que mantiene un equilibrio dinmico entre el ambiente natural y el construido, gobernando las transformaciones de los paisajes de modo de realizar intervenciones que los potencien a partir de sus mejores atributos. El territorio que nos ocupa es un ejemplo de buen gobierno del paisaje, generado a travs de los aos, a partir de un acuerdo social basado en respetuosas intervenciones siempre en procura de la calidad y el mantenimiento de una buena rentabilidad inmobiliaria. Ese acuerdo social tambin estuvo sostenido por normativas, como la del llamado bosque urbano que intervinieron positivamente y fueron un avance acorde con el desarrollo del enfoque ambiental de su poca. Ahora entonces, el territorio que nos ocupa exige que se monitoreen algunos indicadores para evaluar peridicamente si los objetivos de los proyectos se estn cumpliendo y si la capacidad de carga del ambiente no est siendo sobrepasada. La capacidad de carga est asociada con el desarrollo de planes de manejo. Estos planes tienden a promover un marco dentro del cual los administradores pblicos puedan tomar decisiones acertadas durante la vida til del Plan. Por capacidad de carga se entiende tambin lmite de cambio aceptable. Este lmite de cambio aceptable reconoce la naturaleza subjetiva del proceso y se concentra en limitar o condicionar usos siendo una, de entre otras herramientas de manejo posible para asegurar que las actividades no causen alteraciones poco deseables. Evaluar la capacidad de carga se trata entonces de medir los estados actuales y compararlos con las condiciones deseadas de los recursos as como con las experiencias de los usuarios. El componente de vigilancia (monitoreo) de este proceso ayuda a comprobar la eficacia de las acciones de gestin y proporcionar una base de datos para tomar decisiones informadas y flexibles en la gestin de los paisajes, sean stos dominantemente naturales o construidos.
Establecer la capacidad de carga de un lugar es un proceso que requiere tiempo, recursos y la colaboracin de cientficos, tcnicos, administradores y pblico en general. Para entender el proceso tienen que cumplirse dos premisas: identificar indicadores expresivos del fenmeno que se quiere monitorear y definir el estndar, o sea tomar decisin tcnico-administrativa sobre qu limites no podan ser superados mediante ninguna intervencin. Cuando ese estndar es superado estamos ante una situacin de capacidad de carga excedida con riesgo para el sistema. En este punto, previo a identificar los indicadores y estndares de nuestro caso, merecen hacer consideraciones sobre el concepto de riesgo. El riesgo es la probabilidad de una prdida, humana o material, producto de la combinacin de un fenmeno natural o cultural (amenaza) que incide negativamente en un ambiente vulnerable. El esquema conceptual siguiente expresa la relacin entre esos tres factores.
AMENAZA (A) Proceso o fenmeno natural o cultural con suficiente intensidad para causar daos en espacio y tiempo especficos No controlables o parcialmente controlables RIESGO (A/V) Probabilidad de prdidas como resultado combinado de amenazas y vulnerabilidad
VULNERABILIDAD (V) Condiciones resultantes de las transformaciones que aumentan la suceptibilidad de una comunidad a las amenazas Controlables
Corresponder a este estudio identificar las situaciones de riesgo ms significativas en el polgono del Plan e identificar luego los indicadores para su monitoreo. Un monitoreo eficaz requiere la identificacin de variables que pueden efectivamente medirse y cuya particular condicin puede indicar correctamente si una condicin deseada se est alcanzando. Los indicadores pueden ser expresados en mltiples forma dependiendo de la unidad de medida ms adecuada para considerar el entorno del sitio o los impactos relacionados al uso.
Despus de un perodo de testeo, los indicadores no deberan ser alterados durante la vigencia del plan de gestin, excepto por una razn muy conveniente. Los administradores pueden decidir cambiar los indicadores al encontrar mejores maneras de medir los cambios en los recursos o condiciones sociales, si los indicadores no son lo suficientemente sensibles para medir nuevos hbitos de uso, o si no es rentable revisarlos peridicamente. En consecuencia, la identificacin inicial es sumamente importante pues el monitoreo permanente requiere costos que deben ser merituados a lo largo del tiempo. Escoger los mnimos indicadores suficientemente sensibles y expresivos de los fenmenos es la tarea que nos ocupa. Por su parte, como se indic anteriormente, los estndares de capacidad de carga son decisiones de la administracin sobre la condicin mnima permitida para un indicador. Son las medidas especficas y cuantificables bajo las cuales se considera el indicador y sirven como gatillo cuando las condiciones se hacen inaceptables para una zona especfica. El monitoreo desempea tres funciones decisivas en el manejo de la capacidad de carga. Primero ayuda a los administradores a comprender el estado de los recursos y de las condiciones sociales, si las condiciones estn cambiando o se aproximan o exceden los estndares definidos. Segundo, el monitoreo permite a los administradores evaluar la efectividad de las acciones de manejo y aporta retroalimentacin acerca de la efectividad de esas acciones. Tercero, el monitoreo puede ofrecer una base cuantitativa defendible para iniciar acciones administrativas en el sitio, si fueran necesarias. Tres criterios principales deben ser considerados al desarrollar un programa de monitoreo. Ellos son: Factibilidad: existencia y disponibilidad de personas y equipos para hacer el monitoreo donde y cuando se lo requiera y posteriormente poder analizar esos datos Objetividad: los datos son registrados de manera objetiva y accesible Oportunidad: los datos de monitoreo aportan informacin a los administradores cuando la necesitan.
4.4.b - Sobre los riesgos a monitorear y sus indicadores

En razn de lo antedicho, se presenta ahora una relacin entre amenaza, vulnerabilidad y riesgo para poder identificar luego los indicadores pertinentes a medir: AMENAZA VULNERABILIDAD RIESGO Contaminacin del humedal y perdida de su biodiversidad por disminucin de la permeabilidad de las aguas dulces
Iniciativas dispersas de emprendimientos de alta intensidad de ocupacin
Presin sobre las infraestructuras de agua y saneamiento
Rigidez de normativa de bosque urbano que impide la diversificacin de especies arbreas
Presin por aumento de las iniciativas de transformacin del paisaje Deterioro del bosque del bosque urbano urbano implantado con la consecuente prdida de especies Presin para aumentar la rentabilidad del rea y Prdida de visuales y de aumento de las ventas, acceso comunitario gratuito concesiones y ocupaciones al parque y al humedal del rea Concentracin de nuevos equipamientos en la zona en detrimento de otras Resistencia de los propietarios a la cesin de dominio Vaciamiento del centro histrico de Maldonado Dificultades para concretar la iniciativa de los parques lineales
Aumento de la atraccin hacia el sitio y mayor afluencia de vehculos
Aumento de la atraccin del rea Bordes los arroyos y caadas ocupados por propiedades privadas
A continuacin se indican los aspectos a monitorear. RIESGO Contaminacin del humedal y perdida de su biodiversidad por disminucin de la permeabilidad de las aguas dulces INDICADORES A MONITOREAR Densidad poblacional en relacin a la capacidad de la planta de tratamiento y a las redes existentes Programa de monitoreo de la poblacin de cangrejos para medir la salud del humedal. Los cangrejos son los primeros que van a sentir cualquier alteracin porque estn al final de la cadena trfica. Son ms fciles de medir que las aves porque son residentes. Proponer 3 puntos de muestreo: frente a las antiguas lagunas, frente a la nueva planta de tratamiento y cerca de la desembocadura, frente al polo gastronmico El Placer Deterioro del bosque urbano Densidad y diversidad del bosque urbano implantado Monitoreo de propagacin y plantacin de especies autctonas en el parque del humedal y en el parque metropolitano
Perdida de visuales y de acceso comunitario gratuito al parque y al humedal Nota: este riesgo ya est controlado por la asignacin de usos pblicos en la franja hacia el Humedal.
Control de visuales en todos los proyectos del Parque Metropolitano del Humedal del Arroyo Maldonado y del Parque Nuevo El Jagel para que no se obstaculicen las visuales hacia el arroyo Monitorear la no impermeabilizacin del suelo en el Parque Nuevo El Jagel en un mnimo de 75 % de su superficie Desarrollar un programa para que los grandes equipamientos a implantar en el eje A. Saravia aporten usos complementarios en el centro histrico Monitorear el cumplimiento de la no edificacin en reas de los borde de arroyos
Vaciamiento del centro histrico de Maldonado
Dificultades para concretar la iniciativa de los parques lineales
4.4.c Monitoreo de la Gestin

Mencin especial merece el monitoreo de la gestin. En ese sentido se recomienda monitorear el desarrollo y la efectividad de las operaciones concertadas y establecer un plazo para su desarrollo, terminado el cual, si las mismas no se han ejecutado poder evaluar la aplicacin de la normativa general para la produccin de las intervenciones propuesta en las OTC 1 a 4 inclusive. El siguiente cuadro muestra las prioridades de gestin y en Anexo se estima un desarrollo en el tiempo de las mismas para su control ao a ao.
Para la gestin y el financiamiento

Crear mecanismo de desarrollo (ver 4.1) Capitalizar el mecanismo de desarrollo creado (ver 4.1)
Prioridad de Realizacin Mxima Mxima
Para la estructuracin del desarrollo

A B C D E Avenida Perimetral y Ampliacin de A. Saravia (desde el Puente Leonel Viera hasta Av. Aigua) Parque Metropolitano de Actividades Campus Universitario - Terminal de mnibus (OTC1) Barrio Kennedy y Parque El Jagel (OTC2) Parque del Humedal
Prioridad de Realizacin Alta Media Alta Media Alta
Para el incentivo al desarrollo

F G H I J Avenida Miguel ngel y afectaciones y ampliaciones de vas vinculadas Centralidad Avenida Miguel ngel (OTC4) Polo Gastronmico El Placer (OTC3) Microcentralidades de Aparicio Saravia Predio Ferial y Centro de Congresos y Convenciones
Prioridad de Realizacin Media Media Media Alta Alta
Se estima, a priori, que la propuesta de estas actuaciones estratgicas llevan entre 5 y 15 aos como horizonte de realizaciones estimado (ver Anexo ), dependiendo de la complejidad y oportunidad de las mismas pero debe destacarse en todos los casos la necesidad de creacin de un mecanismo de articulacin pblico-privada para la implementacin del Plan segn lo indicado en 4.1. como requisito prioritario para desencadenar un proceso de transformaciones integradas e integrales para el polgono de actuacin del Plan.
4.5 - MECANISMOS DE EVALUACIN DE IMPACTOS URBANOS

Todas las propuestas del Plan de Ordenamiento del Eje Aparicio Saravia se han realizado con el enfoque de la sustentabilidad. En consecuencia, sus instrumentos tcnicos ya prevn medidas para evitar los impactos negativos sobre el ambiente. Es as que, junto a las exigencias de evaluacin de impacto ambiental que indique la legislacin uruguaya se recomienda, para el espacio del polgono de actuacin del Plan de Ordenamiento del Eje Aparicio Saravia, realizar cuando corresponda estudios previos de impacto relativos a los aspectos urbansticos, como requisito para la obtencin de permisos de construccin, ampliacin o funcionamientos de emprendimientos y actividades, pblicas o privadas. Los EIU tienen por objetivo identificar y evaluar previamente los impactos positivos y negativos derivados de la implantacin de emprendimientos y actividades sobre determinada rea de influencia, definiendo medidas mitigatorias y/o compensatorias siempre que no fuera posible la eliminacin total de los impactos negativos. Toda consulta de viabilidad previa expedida por la IDM deber indicar obligatoriamente la necesidad de realizacin de EIU conforme al emprendimiento o actividad, segn lo previsto en este apartado. El rgano de planeamiento ser el responsable por la recepcin, coordinacin, evaluacin y aprobacin del EIU, sin perjuicio de la participacin de otros rganos o entidades segn lo establezcan otras legislaciones especficas. El rgano de planeamiento expedir los Trminos de Referencia para la elaboracin del EIU especfico. Los TDR debern especificar los estudios que considera necesarios para la evaluacin, el rea de influencia a considerar y el nmero mnimo de audiencias pblicas a realizar. El rgano de referencia promover la participacin multidisciplinaria de los rganos pblicos directamente involucrados con los aspectos integrantes del EIU desde la instancia de elaboracin de los TDR y en todo el proceso. Sern objeto de elaboracin de EIU, los emprendimientos y actividades siguientes: a) las intervenciones y medidas urbansticas establecidas por las operaciones territoriales concertadas; b) las construcciones o ampliaciones de industrias indicadas en la tabla de usos del suelo c) las alteraciones de destino o uso de cualquier inmueble, as como cualquier modificacin que derive en alteracin de calidad o cantidad de flujo de personas, vehculos y/o cargas, bien como la emisin de ruidos y residuos slidos, lquidos y/o gaseosos; d) las construcciones, demoliciones o alteraciones de uso de reas privadas o pblicas, habitualmente abiertas al pblico, de clubes, asociaciones, entidades comunitarias o grandes equipamientos que congregan personas; f) Los usos indicados en la tabla de usos con la leyenda - CC - Uso con estudio de impacto y consulta a CAZIC
g) En el caso de duda sobre el encuadramiento del emprendimiento o actividad para efectos de la exigencia del EIU, la CAZIC deber ser consultada. h) Sern responsabilidad del emprendedor los honorarios y costos derivados del EIU. i) Cuando el EIU corresponda a una OTC, el o los responsables de afrontar los costos de las obras o equipamientos derivados del EIU como medida mitigadora o compensatoria sern definidos durante el proceso de la OTC. Los EIU debern ser elaborados e instruidos del modo siguiente: 1 - Identificacin del emprendedor y de los autores del EIU 2 - Caracterizacin del rea de influencia directa e indirecta del emprendimiento o la actividad a) la definicin del rea de influencia del proyecto o actividad para determinar la zona donde se encuentra el inmueble con sus accesos generales; b) el estudio de los usos y volmenes de los edificios existentes; c) las densidades y los perfiles de la poblacin de la zona de influencia; d) el diseo de la red de vas y la identificacin de los flujos de trnsito; e) la indicacin de la zonificacin existente; 3 - Caracterizacin, descripcin y ubicacin del proyecto o actividad durante la construccin y operacin, incluyendo: a) predecir el momento de la construccin y el inicio de la operacin; b) Planialtimetria de la propiedad; c) los volmenes de movimiento de tierras y la generacin de residuos de construccin; d) las actividades previstas con el nmero de operarios y usuarios; e) las reas, dimensiones y volumen del emprendimiento; f) las entradas, salidas, generacin y distribucin de los flujos de trnsito de personas y cargas; g) la demanda de equipamiento urbano (luz, agua, cloacas, residuos, drenaje pluvial, transporte, salud, educacin, la seguridad y la red de vas); 4 - Caracterizacin de los equipamientos urbanos y comunitarios y su capacidad en el rea de influencia: a) La cartografa y la capacidad de servicio de redes de drenaje pluvial, agua y energa, cloacas y colecta de residuos; b) Equipamientos disponibles relacionados con la educacin, la salud, la seguridad y el transporte. 5 - Caracterizacin de las condiciones ambientales: a) la cartografa de las reas naturales protegidas o de valor ambiental; b) descripcin de las unidades de paisaje; c) Anlisis del asoleamiento, los vientos, las lluvias y el manejo de las aguas; d) Porcentaje de impermeabilizacin de los suelos; e) Identificacin de los riesgos potenciales; 6 - Identificacin y evaluacin de jerarqua impactos positivos y negativos del proyecto o actividad en el rea relacionada de influencia durante la ejecucin de las obras, en su caso, y despus de la entrada en funcionamiento, teniendo en cuenta los siguientes contenidos:
a) la nueva estructura y la dinmica de cambio en la movilidad urbana, las condiciones de accesibilidad y seguridad, generacin de trfico, demanda de estacionamiento y la demanda de transporte pblico; b) la necesidad de nuevos equipamientos pblicos en relacin a la demanda generada por el crecimiento de la poblacin; c) la influencia sobre el uso y ocupacin del suelo en relacin con el crecimiento poblacional; d) la relacin del proyecto o uso con el patrimonio ambiental natural y construido, histrico y artstico en cuanto a la conservacin y/o puesta en valor del mismo; f) la demanda generada por la infraestructura urbana, en cuanto a equipos y redes de agua, saneamiento, drenaje pluvial, demanda de energa y tratamiento de residuos slidos, entre otros; g) influencia sobre los bienes ambientales, la calidad del aire, suelo y subsuelo, agua, flora, fauna, y visuales, as como la potencial contaminacin acstica derivada de la actividad; h) la consulta con la poblacin afectada, a travs de reuniones, audiencias pblicas y otros medios; i) la indicacin y los detalles de las medidas de mitigacin y / o medidas compensatorias que resultaran necesarias para hacer mitigar a los impactos negativos.

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Equipo Tcnico Local

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INDICE PARTE A PARTE B INTRODUCCIN Y RESUMEN EJECUTIVO DESARROLLO DEL PLAN

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INTRODUCCIN Y RESUMEN EJECUTIVO

CONSIGNAS ESTRATGICAS DEL CONTEXTO MACRO DEL PLAN

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MEDIDAS PREVISTAS EN EL PLAN DE LA AGLOMERACIN CENTRAL PARA EL POLGONO.

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CONSIGNAS ESTRATGICAS (CONTEXTO DEL POLGONO)

CONSIGNAS ESTRATGICAS DE MICRO-ESCALA (POLGONO DE ACTUACIN)

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1 - DELIMITACIN DEL POLGONO DE ACTUACIN

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2 - PROPUESTA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL 2.1 - PREMISAS PARA UN PLAN SUSTENTABLE

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B - El segundo conjunto de criterios es el referido a la inclusin social,

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C - El tercer conjunto de criterios como dijimos anteriormente es el

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2.2 - MACRO - DIRECTRICES DE LA ESTRUCTURA REGIONAL Y URBANA

Fig. 2 Esquema de la propuesta en la escala macro (Esquema 1)

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Fig. 2.1 Modelo general (Esquema 1.1)

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El sistema urbano Maldonado/ Punta del Este se propone con un modelo

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Fig. 3 Esquema conceptual Reserva de biosfera en ambiente urbano (Esquema 1.2)

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Fig. 4- Sistema de centralidades (Esquema 2.2)

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