N

I n s t y t u t

E k o n o m i c z n y

Jacek aszek, Hanna Augustyniak Krzysztof Olszewski, Krzysztof Gajewski Biuro Polityki Makrostabilnociowej

12 marca 2012 r.

Informacja o cenach mieszka i sytuacji na rynku nieruchomoci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce1 w IV kwartale 2011 r.
Synteza Analiza sytuacji na rynku nieruchomoci w Polsce w IV kwartale 2011 r. prowadzi do nastpujcych wnioskw: w analizowanym okresie na rynku mieszkaniowym obserwowano kontynuacj wikszoci procesw obserwowanych od pocztku br., ktre mona okreli jako przesuwanie si rynku w kierunku nowego punktu rwnowagi, przy niszych cenach mieszka i mniejszych kosztach produkcji; wystpoway niewielkie nominalne spadki cen mieszka (ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtrnym) w najwikszych miastach; ceny mocniej spaday w wymiarze realnym za spraw rosncych wynagrodze oraz inflacji; pozytywny wpyw na popyt na kredyty i mieszkania miay niewielkie spadki mary przy kredytach zotowych; jednak mimo wysokich wypat kredytw Rodzina na Swoim (RnS) kwartalny przyrost nalenoci od osb prywatnych z tytuu kredytw mieszkaniowych by na poziomie niszym od zanotowanego w analogicznym okresie 2010 r.; wanym zjawiskiem dla bezpieczestwa systemu finansowego bya rezygnacja bankw z udzielania mieszkaniowych kredytw walutowych; szacujemy niewielkie zmniejszenie zyskownoci kredytw mieszkaniowych (zwaszcza zotowych) dla bankw, przy rwnoczesnej luce finansowania i rosncych kosztach depozytw, co moe ogranicza prb zwikszenia akcji kredytowej w przyszoci; udzia zyskw w cenie m kw. mieszkania oraz szacowana przecitna stopa zwrotu z inwestycji deweloperskiej nadal byy atrakcyjne dla deweloperw, zwaszcza mniejszych; skutkowao to rozpoczynaniem nowych inwestycji, pomimo istniejcego znacznego zapasu kontraktw na budow mieszka; mona to wiza z vacatio legis ustawy deweloperskiej2; rzeczywiste wskaniki finansowe firm deweloperskich (ROA, ROE) w omawianym okresie byy gorsze od teoretycznych, jednak sytuacja ekonomiczna caego sektora nie budzi wikszych obaw; na rynku nieruchomoci komercyjnych odnotowano wzrost wartoci transakcji inwestycyjnych, ktre do koca 2011 r. przekroczyy poziom z 2010 r., natomiast stopy kapitalizacji z inwestycji w najlepszych lokalizacjach kontynuoway trend spadkowy. Opracowanie w sposb syntetyczny opisuje najwaniejsze zjawiska, jakie miay miejsce na rynku mieszkaniowym w najwikszych miastach w Polsce w IV kwartale 2011 r. oraz zawiera zacznik z wykresami, na ktrych prezentowane s: 1/ceny mieszka (Wykresy 1-12), 2/dostpnoci: kredytu, mieszkania, kredytowa mieszkania oraz limity i wypaty kredytu Rodzina
Informacja zostaa przygotowana w Instytucie Ekonomicznym na potrzeby organw NBP i wyraono w niej opinie zespou autorskiego. Dokument nie powinien by rozumiany, jako materia o charakterze doradczym ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. 2 Ustawa z dnia 16 wrzenia 2011 r. (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego definiuje umow dewelopersk oraz obliguje przedsibiorc do zapewnienia nabywcy odpowiednich rodkw ochrony.
1

na swoim (RnS) (Wykresy 13-24), 3/wypaty kredytw i stopy procentowe (wykresy 25-40), 4/koszty produkcji budowlano-montaowej, zyskowno inwestycji deweloperskich oraz sytuacja ekonomiczna deweloperw w Polsce (Wykresy 41-60), 5/budownictwo mieszkaniowe w Polsce (Wykresy 61-72), oraz 6/nieruchomoci komercyjne (Wykresy 73-88). Niniejsza informacja powstaa na podstawie analizy danych z Bazy Rynku Nieruchomoci BaRN3, bazy cen ofertowych mieszka PONT Info Nieruchomoci, baz SARFIN i AMRON Zwizku Bankw Polskich, zbiorczych danych Biura Informacji Kredytowej, danych firmy Sekocenbud, GUS, NBP. Ceny ofertowe mieszka wystawianych na rynek oraz kwestie zwizane z zyskownoci projektw deweloperskich opracowano na podstawie danych firmy Real Estate Advisory Service (dalej REAS) oraz informacji GUS (F01 i F02). Informacja o rynku nieruchomoci komercyjnych4 powstaa dziki dobrowolnemu przekazywaniu danych przez porednikw w obrocie nieruchomociami komercyjnymi i firmami zarzdzajcymi tymi nieruchomociami oraz prowadzcymi doradztwo z tym zwizane. Analiza zostaa wsparta wiedz ekspertw poszczeglnych firm doradczych oraz banku. Skorzystano z danych oraz informacji nastpujcych firm doradczych: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, Horwath HTL, Jones Lang LaSalle, Ober Haus, BRE Banku Hipotecznego oraz stowarzysze Retail Research Forum Polskiej Rady Centrw Handlowych i Warsaw Research Forum. -----------------------W IV kw. 2011 r. w sektorze nieruchomoci mieszkaniowych, podobnie jak w poprzednich kwartaach, miay miejsce procesy dochodzenia do nowego poziomu rwnowagi dugookresowej. Skadao si na to wiele procesw czstkowych, zwizanych zarwno ze stron popytow jak i z reprodukcj zasobu, czyli stron podaow. Wrd tych pierwszych szczeglne znaczenie przypadao na czynniki ksztatujce dochody gospodarstw domowych oraz dostpno kredytu. Na powysze elementy nakadao si oddziaywanie regulacyjne oraz zachowania spekulacyjne zarwno producentw jak i nabywcw, charakterystyczne dla rynku nieruchomoci. O ile spekulacja przez wzrost poday wzmacniaa cykliczno rynku krtkookresowo, o tyle odziaywanie regulacyjne miao charakter zarwno krtko-, jak te dugookresowy. Omawiane procesy wida wyranie przy zestawieniu szeregw czasowych przedstawiajcych gwne proporcje sektora od strony poday mieszka (por. Wykres 41 i Wykres 42). Boom na rynku mieszkaniowym w latach 2005-2007 spowodowa gwatowny skok cen, ktry z opnieniem pocign za sob ceny produkcji budowlano-montaowej oraz czynnikw produkcji, w tym ceny materiaw i robocizny. W nastpnych latach realne ceny mieszka stopniowo zmniejszay si, w sposb trway wzrosy natomiast realne ceny czynnikw produkcji, gwnie materiaw i robocizny. Utrzymay si rwnie wysokie ceny ziemi. W konsekwencji ceny produkcji budowlano-montaowej nie wrciy ju do poprzedniego poziomu, a zyskowno produkcji deweloperskiej jest bardziej zbliona do notowanej w 2005 r. ni w 2007 r. W efekcie brak jest miejsca na przeceny mieszka wiksze ni obserwowane w przeszoci, z przyczyn fundamentalnych, jakkolwiek umiarkowana korekta cen bdzie nadal miaa miejsce w najbliszym czasie, co wie si z dochodzeniem do rwnowagi oraz czynnikami cyklicznymi. Mona si natomiast spodziewa dalszych, umiarkowanych korekt cenowych,
Baza cen mieszka BaRN Narodowego Banku Polskiego powstaje dziki dobrowolnemu przekazywaniu danych przez porednikw w obrocie nieruchomociami oraz deweloperw przy zaangaowaniu oddziaw okrgowych NBP; badanie dotyczy zarwno ofert jak i transakcji sprzeday oraz najmu mieszka w granicach administracyjnych szesnastu miast wojewdzkich, w ktrych dokonywana jest znaczc cz rynkowego obrotu. 4 Materia koncentruje si na nowoczesnych nieruchomociach komercyjnych, poniewa one s przedmiotem transakcji duych agencji nieruchomoci i skala tych transakcji ma silne, bezporednie przeoenie na gospodark narodow. Wprowadzenie do rynku nieruchomoci komercyjnych, definicje oraz gbsza analiza gwnych zmiennych ekonomicznych znajduj si w raporcie NBP Raport o sytuacji na rynku nieruchomoci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2010 r., dostpnym na stronie internetowej NBP.
3

2 / 21

spowodowanych stopniowym ograniczeniem publicznych programw infrastrukturalnych. To bdzie skutkowa spadkiem cen materiaw i robocizny, a w konsekwencji niszymi cenami robt budowlano-montaowych. Po stronie popytu wygasa gwny czynnik nierwnowagi nisze stopy procentowe kredytw denominowanych wpywajce na dostpno kredytu. W konsekwencji kredytowa dostpno mieszkania (por. Wykres 16, Wykres 18, Wykres 20, Wykres 22) oraz relacja ceny przecitnego mieszkania do przecitnego dochodu (por. Wykres 70) wracaj do poziomu sprzed boomu. Poziom ten mona uzna za zbliony do stanu rwnowagi. Mniej korzystna wysoko tych wskanikw jest efektem wci relatywnie wysokich cen mieszka. Omawiane oglne tendencje znajduj swoje odzwierciedlenie we wskanikach analitycznych, w tym dotyczcych IV kw. 2011 r. Na najwikszych rynkach w dalszym cigu wystpowaa niewielka spadkowa tendencja cen (por. Wykres 1-Wykres 12), widziana zwaszcza w cenach realnych, deflowanych CPI (por. Wykres 4). Szczeglnie zmniejszay si ceny ofertowe, jak rwnie deweloperzy bardziej realistycznie wyceniali kontrakty na budow mieszka. Spadek udziau kredytw denominowanych spowodowa powrt dostpnoci kredytw i kredytowej dostpnoci mieszkania do poziomw porwnywalnych z rokiem 2004 (Wykres 15Wykres 22). Relatywnie niszy poziom kredytowej dostpnoci mieszkania to efekt nadal wysokich cen mieszka. Co prawda wysoka inflacja w 2011 r. realnie zmniejsza koszty finansowania mieszkania (por. Wykres 14), jednak na rynku brakuje produktw dyskontujcych niskie stopy realne (kredyty z opnion spat). W konsekwencji przewaa czynnik wysokich stp nominalnych, w oparciu o ktre banki okrelaj dostpno kredytow, co ogranicza popyt. Czynnikiem podtrzymujcym popyt by niewtpliwie program rzdowy RnS, ktry pomimo obnienia limitw dla najwikszych rynkw do poziomw poniej redniej, nadal bi rekordy popularnoci (por. Wykres 24). Naley jednak pamita, e skutki obniki limitw zaczn w peni oddziaywa dopiero w 2012 r., w ktrym przewidziane jest zamknicie programu. Moe to, jak pokazuj dowiadczenia historyczne, ponownie zwikszy popyt na kredyty w ramach programu i w konsekwencji na mieszkania. Ograniczenie kredytw walutowych wraz z odziaywaniami regulacyjnymi oraz obawami bankw zwizanymi z dalszymi spadkami cen mieszka, skutkoway spadkiem dostpnoci kredytowej i byy przyczyn spowolnienia przyrostu zaduenia (por. Wykres 25-Wykres 27). Nie zmieni si jednak znaczco ani rozkad przestrzenny kredytw, ani ich jako. Zyskowno kredytw hipotecznych utrzymywaa si od pocztku roku na staym poziomie i nie bya barier dla akcji kredytowej. Natomiast dla czci bankw problemem okazywaa si pynno, ktra wobec sabo dziaajcego rynku midzybankowego znacznie podnosia koszty finansowania kredytw (por. Wykres 31-Wykres 32). W sektorze deweloperskim relatywnie wysokie ceny mieszka (mare na poziomie ok. 40%) zapewniay dla rozpoczynanych projektw deweloperskich poziom ok. 25% dla operacyjnej rocznej rentownoci brutto. Skutkowao to dobr koniunktur w sektorze i rozpoczynaniem nowych projektw pomimo nadwyki niesprzedanych mieszka na rynku, gdy deweloperzy zakadali, e przy tym poziomie rentownoci mog dalej obnia ceny mieszka i je sprzeda. Wobec braku oficjalnych danych GUS na podstawie znajomoci rynku zakadamy, e nadwyka rentownoci w IV kw. 2011 r. nie ulega istotnej zmianie, a jej poziom by nadal wysoki. Rzeczywiste wyniki firm deweloperskich byy sabsze, na co zoyo si szereg przyczyn, w tym te okrelone mianem ryzyka przedsiwzicia deweloperskiego, np. nieprzewidziane koszty. Znaczcy udzia miay te projekty rozpoczynane w warunkach boomu, to jest przy wysokich cenach gruntw, materiaw budowlanych i robocizny. Realne rozmiary budownictwa mierzone mieszkaniami oddanymi do eksploatacji byy nieco nisze ni rok temu, co jest efektem doka budowlanego z roku 2009 (por. Wykres 613 / 21

Wykres 67). Na rynku obserwujemy przecitnie dwuletni okres budowy dla projektu inwestycyjnego. Na rynku nieruchomoci komercyjnych w IV kw. 2011 r. kontynuowane byy procesy trwajce ju od pocztku 2011 r. Warto inwestycji w nieruchomoci komercyjne do koca 2011 r. osigna 2,5 mld EUR. Warto inwestycji na rynku powierzchni handlowej przekroczya poziom osignity w caym 2010 r., natomiast na rynku powierzchni biurowej bya prawie dwukrotnie wysza. Stopy kapitalizacji we wszystkich sektorach kontynuoway lekki spadkowy trend. W przypadku nieruchomoci biurowych, gdzie czynsze pozostaj stabilne, wiadczy to o rosncych cenach nieruchomoci (por. Wykres 73-Wykres 74). Perspektywy rynku warszawskiego, w tym nieruchomoci handlowych, a zwaszcza biurowych wydaj si by korzystne. W rankingu dotyczcym perspektyw inwestowania w nieruchomoci komercyjne PwC i Urban Land Institute5 na 2012 r. Warszawa zaja trzecie miejsce, znajdujc si pomidzy Monachium a Berlinem. Inwestorw przyciga stabilny wzrost ekonomiczny oraz postrzeganie Warszawy jako centrum finansowego dla Europy rodkowoWschodniej. Raport stwierdza, e mona zauway znacznie wikszy optymizm wrd inwestorw z zewntrz, ni wrd ju obecnych na rynku. Obecni na rynku inwestorzy wskazywali na ryzyko dla Polski wynikajce z potencjalnego spowolnienia w caym regionie. Optymizm inwestorw znajduje te potwierdzenie w prognozach firmy Jones Lang LaSalle6, ktra szacuje, e w Warszawie w 2012 r. zostanie oddanych 250 000 m kw. powierzchni biurowej. Oznaczaoby to prawie dwukrotny wzrost nowej powierzchni w stosunku do 2011 r. oraz odwrcenie dwuletniego trendu spadkowego. Jest to wynikiem wczeniej podpisanych kontraktw (przyjmuje si, e miedzy podpisaniem umowy o budow a oddaniem obiektu do uytku mog min dwa lub trzy lata). Warto te pamita, e jak dotd na rynku nieruchomoci komercyjnych dominuj inwestorzy zagraniczni, ktrych decyzje inwestycyjne s w duej mierze uwarunkowane wydarzeniami w strefie euro. Sytuacja na rynku nieruchomoci biurowych nie zmieniaa si znaczco (por. Wykres 75Wykres 78). Odnotowano umiarkowany przyrost powierzchni biurowej we wszystkich duych miastach. W Warszawie w caym 2011 r. nowa poda bya jednak mniejsza ni w 2010 r., przy stabilnym wskaniku powierzchni niewynajtej (por. Wykres 79-Wykres 80). W pozostaych miastach regionalnych, poza odzi, kontynuowany by spadek pustostanw. Czynsze na wszystkich rynkach pozostay stabilne. Na rynku nowoczesnych powierzchni handlowych (por. Wykres 81-Wykres 82) w IV kw. 2011 r. odnotowano wzrost powierzchni, zwaszcza poza aglomeracjami. Galerie handlowe lokowane s te coraz czciej w maych miastach. Wynika moe to z faktu, i uczestnicy rynku obserwuj pewne nasycenie obiektw w duych miastach i aglomeracjach (por. raport DTZ7). Przy braku bezporedniej konkurencji oraz jednoczenie niskich cenach gruntw w mniejszych miastach, inwestorzy s bardziej skonni do podjcia ryzyka i inwestowania w miastach, w ktrych niekoniecznie mog liczy na zamonych klientw z duych aglomeracji i ktre zale silnie od koniunktury. W drugiej poowie 2011 r. czynsze za m kw. powierzchni handlowej w najlepszych lokalizacjach utrzymuj si na poziomie z pocztku roku. W II kw. br. stopa kapitalizacji ulega dalszej kompresji (por. Wykres 83-Wykres 84). Czynsze przy gwnych ulicach handlowych w IV kw. pozostaway na poziomach obserwowanych od pocztku 2011 r. Jedynie we Wrocawiu mona zauway spadkowy trend, ktry trwa ju od pocztku 2009 r. Kontynuowane jest istotne zrnicowanie najwyszych czynszw w poszczeglnych miastach (por. Wykres 85 i Wykres 86).
PwC i Urban Land Institute (2012) Emerging Trends in Real Estate Europe 2012. Jones Lang LaSalle Pulse Analiza Warszawskiego Rynku Biurowego IV kw. 2011 7 DTZ Property Times Poland Shopping centres in medium-sized cities. Steady growth of interest. Grudzie 2011 r.
6 5

4 / 21

Na rynku powierzchni magazynowych w drugiej poowie 2011 r. odnotowano wzrost poday przekraczajcy 250 tys. m kw. Na wikszoci rynkw czynsze za powierzchni magazynow pozostaj stabilne (por. Wykres 87 i Wykres 88). W Krakowie ww. czynsze spady, co moe wynika z proporcjonalnie bardzo duej nowo oddanej powierzchni. W 2011 r. oddano ponad 46 tys. m kw., co stanowi roczny wzrost powierzchni o prawie 70%. Zgodnie z danymi CBRE8 w 2011 r. okoo 40% powierzchni magazynowych w Polsce byo budowane na zamwienie, co moe wskazywa na pewn ostrono deweloperw. Raport Market Beat Cushman & Wakefield Wiosna 2012 podaje, e na koniec 2011 r. w Polsce w budowie byo okoo 370 tys. m kw. powierzchni magazynowej.

CBRE Big Box Poland Rynek magazynowy w Polsce, 4 kwarta 2011.

5 / 21

Zacznik 9 1. Ceny mieszka ofertowe, transakcyjne, hedoniczne , rynek pierwotny (dalej RP), rynek wtrny (dalej RW)
Wykres 1 Ofertowe ceny m kw. mieszka - RP Wykres 2 Ofertowe ceny m kw. nowych kontraktw mieszkaniowych RP

rdo: PONT Info Nieruchomoci. Wykres 3 Ofertowe ceny m kw. mieszka RW

rdo: REAS. Wykres 4 rednia waona*/ cena m kw. mieszkania oraz deflowana CPI (III kw.2006 r.=100) - RP, oferta

rdo: PONT Info Nieruchomoci.

*/ Cena waona udziaem mieszka w zasobie rynkowym; rdo: NBP.

7 miast: Warszawa, Krakw, Pozna, Wrocaw, d, Gdask, Gdynia; 10 miast: Biaystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszw, Szczecin, Zielona Gra; Wykres 5 Transakcyjne ceny m kw. mieszka - RP Wykres 6 Transakcyjne ceny m kw. mieszka - RW

rdo: NBP.

rdo: NBP.

Indeks hedoniczny to wskanik odzwierciedlajcy zmian cen wynikajc z innych czynnikw ni rnice w jakoci mieszka; indeks uwzgldnia zmiany jakoci mieszka stanowicych prby badawcze w kadym okresie;

6 / 21

Wykres 7 Transakcyjna cena rednia m kw. a cena korygowana indeksem hedonicznym9/ RW

Wykres 8 Transakcyjna cena rednia m kw. a cena korygowana indeksem hedonicznym9/ RW

rdo: NBP. Wykres 9 Dynamika (r/r) rednich cen m kw. mieszka RP, oferty i transakcje

rdo: NBP. Wykres 10 Dynamika (r/r) rednich cen m kw. mieszka RW, oferty i transakcje

7 miast: Warszawa, Krakw, Pozna, Wrocaw, d, Gdask, Gdynia; 10 miast: Biaystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszw, Szczecin, Zielona Gra; rdo: NBP (transakcje), PONT Info Nieruchomoci rdo: NBP (transakcje), PONT Info Nieruchomoci (oferty). (oferty). Wykres 11 rednia waona*/ cena m kw. mieszkania - RP, transakcje Wykres 12 rednia waona*/ cena m kw. mieszkania oraz cena hedoniczna - RW, transakcje

Uwaga: */ Cena waona udziaem mieszka w zasobie rynkowym; rdo: NBP.

7 / 21

2. Dostpno mieszkania, dostpno kredytu, kredytowa dostpno mieszkania

Wykres 13 Dostpno mieszkania w m kw. za przecitne wynagrodzenie w sektorze przedsibiorstw Wykres 14 Opacalno kredytu mieszkaniowego dla konsumenta

Dostpno mieszkania miara potencjalnej moliwoci zakupu powierzchni mieszkania w cenie ofertowej za przecitne miesiczne wynagrodzenie w sektorze przedsibiorstw; wyraa ona ilo metrw kwadratowych mieszkania o przecitnej cenie ofertowej na danym rynku (PONT Info) moliwych do nabycia za przecitn pac w sektorze przedsibiorstw w danym miecie (GUS); rdo: NBP, GUS, PONT Info Nieruchomoci. rdo: NBP, GUS, PONT Info Nieruchomoci. Wykres 15 Dostpny kredyt mieszkaniowy PLN (w tys. z) Wykres 16 Kredytowa dostpno mieszkania w m kw. (przy kredycie PLN)

Kredytowa dostpno mieszkania miara okrelajca ile metrw kwadratowych mieszkania w redniej cenie ofertowej na danym rynku (PONT Info), mona zakupi z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego uzyskanego w oparciu o przecitne miesiczne wynagrodzenie w sektorze przedsibiorstw na danym rynku (GUS), z uwzgldnieniem wymogw kredytowych banku i parametrw kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimum socjalne, jako minimalny dochd po spacie rat kredytowych); znaczenie informacyjne ma tempo zmian indeksu i rozpitoci pomidzy rynkami; rdo: NBP, GUS, PONT Info Nieruchomoci. rdo: NBP, GUS, PONT Info Nieruchomoci. Wykres 17 Dostpny kredyt mieszkaniowy CHF (w tys. z) Wykres 18 Kredytowa dostpno mieszkania w m kw. (przy kredycie CHF)

rdo NBP, GUS, PONT Info Nieruchomoci.

rdo NBP, GUS, PONT Info Nieruchomoci.

8 / 21

Wykres 19 Dostpny kredyt mieszkaniowy EUR (w tys. z)

Wykres 20 Kredytowa dostpno mieszkania w m kw. (przy kredycie EUR)

rdo: NBP, GUS, PONT Info Nieruchomoci. Wykres 21 Dostpny kredyt mieszkaniowy waony (w tys. z)
10/

rdo: NBP, GUS, PONT Info Nieruchomoci. Wykres 22 Kredytowa dostpno mieszkania w m kw. (przy kredycie waonym10/)

10/

Kredyt waony struktur walutow kwartalnego przyrostu kredytu mieszkaniowego dla osb prywatnych; rdo: NBP, GUS, PONT Info Nieruchomoci. rdo: NBP, GUS, PONT Info Nieruchomoci. Wykres 23 Luka limitu RnS wzgldem mediany ceny transakcyjnej w 6 miastach RP Wykres 24 Poziomy wypat kredytw RnS

rdo: NBP, BGK.

rdo: BGK.

9 / 21

3. Wypaty kredytw mieszkaniowych, stopy procentowe

Wykres 25 Przyrosty kwartalne stanu nalenoci od osb prywatnych z tytuu kredytu mieszkaniowego po korekcie kursowej (w mln z) Wykres 26 Struktura walutowa przyrostw kwartalnych stanu nalenoci od osb prywatnych z tytuu kredytu mieszkaniowego po korekcie kursowej (w mln z)

rdo: NBP. Wykres 27 Struktura stanu nalenoci od osb prywatnych z tytuu kredytu mieszkaniowego (w %)

rdo: NBP. Wykres 28 Nowy kredyt mieszkaniowy wartociowo oraz liczbowo - zmiany kwartalne (w mld z)

rdo: NBP. Wykres 29 Struktura przestrzenna nowego kredytu mieszkaniowego w Polsce, w czwartych kwartaach

rdo: ZBP. Wykres 30 Nowy kredyt mieszkaniowy w 6 miastach Polski, w czwartych kwartaach

Uwaga: dane BIK nie pokrywaj caej populacji kredytw mieszkaniowych; 6 miast: Warszawa, Krakw, Pozna, Wrocaw, d, Gdask; 10 miast: Biaystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszw, Szczecin, Zielona Gra; rdo: NBP na podstawie danych BIK. rdo: NBP na podstawie danych BIK.

10 / 21

Wykres 31 Luka finansowania sektora bankowego w Polsce (stan, w mln z)

Wykres 32 Luka finansowania sektora bankowego w Polsce (zmiany kwartalne, w mln z)

rdo: NBP. Wykres 33 Stopy procentowe w Polsce

rdo: NBP Wykres 34 Stopy procentowe dla kredytw mieszkaniowych w Polsce

rdo: NBP. Wykres 35 Mare bankowe (do WIBOR, LIBOR, EURIBOR 3M) dla nowych kredytw mieszkaniowych

rdo: NBP. Wykres 36 Wycena ryzyka12/ przez banki dla nowych kredytw mieszkaniowych

Mar bankow stanowi rnica midzy stop kredytu mieszkaniowego (NBP) a LIBOR3MCHF lub LIBOR3MEUR lub WIBOR3M; 12/ Wycena ryzyka: kredytowego PLN (stopa kredytu mieszkaniowego zotowego minus stopa obligacji skarbowych 10L), kursowego CHF (stopa kredytu mieszkaniowego we frankach szwajcarskich minus wycena ryzyka kredytowego PLN minus LIBOR3MCHF), kursowego EUR (stopa kredytu mieszkaniowego w euro minus wycena ryzyka kredytowego PLN minus LIBOR3MEUR); rdo: NBP. rdo: NBP.

11 / 21

Wykres 37 Jako 13/ portfela kredytw mieszkaniowych w szeciu miastach w Polsce w czwartych kwartaach

Wykres 38 Szacunkowa zyskowno dla bankw w Polsce z tytuu udzielania i spaty kredytw w walutach 14/

13/

Udzia procentowy kredytw mieszkaniowych poniej standardu (tj. zalegych 91-180 dni) w caoci kredytw mieszkaniowych danego miasta oraz poziom redni dla szeciu miast; aktualne dane wg stanu na koniec trzecich kwartaw; */rednia waona udziaem miasta w przyrocie kredytu;

14/

Przychody z operacji FX obliczane s w nastpujcy sposb. Nowo udzielane kredyty walutowe wypacane s w zotych. Zaoono, e przecitny spread na walucie wynosi 6%, co oznacza, e bank przy kadej operacji zmiany waluty pobiera 3%. Rwnie, gdy klient spaca raty kredytu walutowego dochodzi do wymiany walut, bank pobiera kolejne 3% od tej sumy. Zyskowno obliczana jest jako stosunek przychodw z operacji FX do caego portfela kredytowego, tzn. zotowego i w walutach. Spata rat kredytu zostaa obliczona za pomoc metody staych rat, przy zaoeniu, e kredyt udzielony zosta na 20 lat; rdo: NBP, AMRON. Wykres 40 Szacunkowa zyskowno kredytw mieszkaniowych 15/ dla bankw w Polsce na kredytach walutowych

rdo: NBP na podstawie danych BIK. Wykres 39 Szacunkowa zyskowno kredytw mieszkaniowych 15/ dla bankw w Polsce na kredytach zotowych/

15/

Przychody i koszty zwizane z portfelem kredytw mieszkaniowych. Szacunkowe ROE* liczone jest jako skorygowana mara odsetkowa na kredytach mieszkaniowych w stosunku do minimalnego wymaganego kapitau wasnego. Minimalny wymagany kapita wasny oszacowany jest na podstawie szacunkw LTV z danych AMRON oraz wymogw kapitaowych dla kredytw mieszkaniowych ustalonych przez KNF. Skorygowana mara odsetkowa to wynik dodawania wszelkich dochodw oraz odjcia wszelkich kosztw. Efekt zamknicia pozycji walutowej oraz efektywne oprocentowanie kredytw pochodzi z opracowania DSF NBP. Efektywny koszt finansowania zosta obliczony na podstawie stopy WIBOR oraz LIBOR przez dodanie szacunkowych kosztw zwizanych z t operacj; rdo: NBP, AMRON.

12 / 21

4.

Operacyjna zyskowno mieszka i projektw deweloperskich, koszty produkcji budowlano-montaowej oraz sytuacja ekonomiczna deweloperw w Polsce

Wykres 41 Realna dynamika cen mieszka i cen produkcji mieszka cz. I (XII.2005 r.=100)

Wykres 42 Realna dynamika cen mieszka i cen produkcji mieszka cz. II (XII.2005 r.=100)

rdo: NBP na podstawie Sekocenbud, GUS. Wykres 43 Warszawa - struktura ceny m kw. pow. uytk. mieszk. (typ 1121 16/) dla konsumenta

rdo: NBP na podstawie Sekocenbud, GUS. Wykres 44 Krakw - struktura ceny m kw. pow. uytk. mieszk. (typ 1121 16/) dla konsumenta

16/

Budynek (typ 1121) monitorowany przez NBP od drugiej poowy 2004 r., jako przecitny; Mieszkalny, wielorodzinny, piciokondygnacyjny, z podziemnym garaem oraz pomieszczeniami usugowymi na parterze; konstrukcja tradycyjna (nadziemna cz murowana z cegie ceramicznych); przyjto dla uproszczenia, e koszt budowy m kw. garau oraz pomieszcze usugowych jest zbliony do kosztu budowy mieszkania w standardzie deweloperskim; rzeczywista, oparta na kosztach budowy cena m kw. mieszkania, zaley od udziau zewntrznych powierzchni, odmiennych dla rnych budynkw; przy obliczaniu ceny m kw. pow. uytkowej mieszkania dla konsumenta przyjto 20% udzia powierzchni zewntrznych w stosunku do powierzchni mieszkania i o wielko t skorygowano w gr cen m kw. mieszkania; 17/ W legendzie z wykresw 42-47 - skumulowany zysk deweloperski brutto (dla caego okresu inwestycji) nie uwzgldniono odpisw na ryzyka inwestycyjne; Uwaga: dane w wykresach 42-47 od II kw. 2008 r. w ukadzie kwartalnym, wczeniej dane roczne; rdo: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS.

13 / 21

Wykres 45 Gdask - struktura ceny m kw. pow. uytk. mieszk. (typ 1121 16/) dla konsumenta

Wykres 46 Wrocaw - struktura ceny m kw. pow. uytk. mieszk. (typ 1121 16/) dla konsumenta

rdo: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. Wykres 47 Pozna - struktura ceny m kw. pow. uytk. mieszk. (typ 1121 16/) dla konsumenta Wykres 48 d - struktura ceny m kw. pow. uytk. mieszk. (typ 1121 16/) dla konsumenta

rdo: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. Wykres 49 Udziau kosztw bezporednich budowy m kw. pow. uytk. bud. mieszk. (typ 1121 16/) w cenie transakcyjnej RP Wykres 50 Udzia zysku deweloperskiego w cenie m kw. pow. uytk. bud. mieszk. (typ 1121 16/) w cenie transakcyjnej RP

rdo: NBP na podstawie Sekocenbud.

rdo: NBP na podstawie Sekocenbud.

14 / 21

Wykres 51 Dynamika r/r oczekiwanych cen robt budowlano-montaowych oraz kosztw budowy pow. uytkowej budynku mieszk. (typ 1121 16/)

Wykres 52 Koszt budowy m kw. pow. uytkowej budynku mieszk. (typ 1121 16/)

rdo: NBP na podstawie danych GUS (ankieta dot. koniunktury), Sekocenbud. Wykres 53 Koszty przecitnej duej (DF) 18/ firmy deweloperskiej w trzecich kwartaach

rdo: rdo: NBP na podstawie Sekocenbud. Wykres 54 Udzia kosztw wasnych w kosztach duej firmy deweloperskiej (DF) 18/ oraz udzia zysku deweloperskiego w cenie m kw. mieszkania RP

18/

Dua firma, wg GUS, zatrudnia powyej 50 osb; rdo: NBP na podstawie GUS (F01). Wykres 55 Wskaniki ekonomiczne przecitnej duej 18/ firmy deweloperskiej w trzecich kwartaach

rdo: NBP na podstawie GUS i Sekocenbud. Wykres 56 Sytuacja przecitnej duej 18/ firmy deweloperskiej w trzecich kwartaach

rdo: NBP na podstawie GUS (F01).

rdo: NBP na podstawie GUS (F01).

15 / 21

Wykres 57 Struktura finansowania przecitnej duej 18/ firmy deweloperskiej w trzecich kwartaach

Wykres 58 Struktura kosztw przecitnej duej 18/ firmy deweloperskiej w trzecich kwartaach

rdo: NBP na podstawie GUS (F01). Wykres 59 Kredyty dla deweloperw w latach 2002-2011 (w mld z)

rdo: NBP na podstawie GUS (F01). Wykres 60 Jako zobowiza 19/ firm deweloperskich w trzecich kwartaach

rdo: ZBP.

19/

Zobowizania, ktre zostay zaliczone do kategorii zagroone; rdo: NBP na podstawie GUS (F01).

16 / 21

5. Budownictwo mieszkaniowe i rynek mieszka w Polsce w wybranych miastach

Wykres 61 Polska struktura wasnociowa budownictwa mieszkaniowego w 2010 i 2011 r. Wykres 62 Polska - mieszkania oddane do uytkowania

rdo: GUS. Wykres 63 Polska mieszkania, ktrych budow rozpoczto

rdo: GUS. Wykres 64 Polska pozwolenia wydane na budow mieszka

rdo: GUS. Wykres 65 Wskanik koniunktury produkcji mieszka w Polsce i 6 najwikszych miastach Polski*/ (mieszkania rozpoczte minus oddane)
20/

rdo: GUS. Wykres 66 Liczba mieszka wprowadzanych na rynek, sprzedanych i znajdujcych si w ofercie w 6 najwikszych rynkach Polski*/

20/

Wskanik stanowi dwunastomiesiczn warto kroczc; */6 najwikszych miast: Warszawa, Krakw, Gdask, d, Pozna, Wrocaw; rdo: NBP na podstawie PABB i GUS.

*/

6 najwikszych rynkw: Warszawa, Krakw, Trjmiasto, Wrocaw, Pozna, d; rdo: REAS.

17 / 21

Wykres 67 Dynamika przecitnej ceny m kw. mieszka wprowadzanych do sprzeday na RP w 6 najwikszych rynkach Polski*/ (I kw.2007=100)

Wykres 68 Przecitny czas (w dniach) sprzeday mieszka na RP w 6 najwikszych miastach Polski

*/

Warszawa, Krakw, Trjmiasto, Wrocaw, Pozna, d; rdo: REAS. Wykres 69 Dostpno kredytowa mieszkania a mieszkania sprzedane w 6 miastach Polski*/(szacunek popytu i poday)

rdo: NBP.

Wykres 70 Wskanik ceny transakcyjnej przecitnego mieszkania na RP do przecitnego dochodu (P/I) w 6 miastach Polski

*/Warszawa, Krakw, Gdask, Pozna, Wrocaw, d; rdo: NBP na podstawie REAS. Wykres 71 Struktura poday i popytu21/ na mieszkania o powierzchni 50 m kw. na RP w wybranych miastach Polski

rdo: GUS, NBP. Wykres 72 Struktura poday i popytu21/ na mieszkania o powierzchni > 50 m kw. na RP w wybranych miastach Polski

21/

Jako przyblienie struktury poday przyjto struktur ofert sprzeday mieszkania, jako przyblienie struktury popytu przyjto struktur transakcji; rdo: NBP. rdo: NBP.

18 / 21

6. Nieruchomoci komercyjne
Wykres 73 Warto transakcji inwestycyjnych (mln EUR) Wykres 74 Stopa kapitalizacji dla inwestycji w nieruchomoci w najlepszych lokalizacjach

rdo: Cushman & Wakefield. Wykres 75 Skumulowana poda nowoczesnych powierzchni biurowych (m kw.)

rdo: DTZ. Wykres 76 Wskanik niewynajtej powierzchni biurowej w proczach

rdo: DTZ. Wykres 77 Czynsze (EUR/m kw./mies.) za powierzchnie biurowe w najlepszych lokalizacjach

rdo: DTZ. Wykres 78 Stopa kapitalizacji dla inwestycji w nowoczesne powierzchnie biurowe w najlepszych lokalizacjach

rdo: Cushman & Wakefield.

rdo: Cushman & Wakefield.

19 / 21

Wykres 79 Roczna poda nowej powierzchni biurowej w Warszawie (m kw.)

Wykres 80 Wskanik pustostanw w poszczeglnych czciach Warszawy

rdo: Jones Lang LaSalle. Wykres 81 Skumulowana poda nowoczesnych powierzchni handlowych (mln m kw.) w duych aglomeracjach i pozostaej czci Polski

rdo: Jones Lang LaSalle. Wykres 82 Skumulowana poda nowoczesnych powierzchni handlowych w duych aglomeracjach (m kw. na 1000 mieszkacw)

rdo: Polska Rada Centrw Handlowych. Wykres 83 Czynsze (EUR/m kw./mies.) powierzchni handlowej w najlepszej lokalizacji

rdo: Polska Rada Centrw Handlowych . Wykres 84 Stopa kapitalizacji dla inwestycji w nieruchomoci handlowe w najlepszych lokalizacjach

rdo: Cushman & Wakefield.

Uwaga: Stopy kapitalizacji dla wszystkich rynkw poza Warszaw byy jednakowe od koca 2008 r. rdo: Cushman & Wakefield.

20 / 21

Wykres 85 Czynsze (EUR/m kw./mies.) przy gwnych ulicach handlowych w I poowie 2011 r.

Wykres 86 Najwysze czynsze (EUR/m kw./mies.) przy gwnych ulicach handlowych

rdo: Ober-Haus. Wykres 87 Skumulowana poda powierzchni magazynowej w regionach Polski (mln m kw.)

rdo: Cushman & Wakefield. Wykres 88 Czynsze (EUR/m kw./mies.) powierzchni magazynowej w najlepszej lokalizacji

rdo: Cushman & Wakefield.

rdo: Cushman & Wakefield.

21 / 21