Panduan Praktek Penilaian Indonesia 6 (PPPI 6) Penilaian Usaha

1.0 Pendahuluan 1. Panduan Praktek Penilaian Indonesia (PPPI) ini diterapkan agar penilaian bisnis dilaksanakan oleh para penilai dengan lebih konsisten dan lebih bermutu sehingga bermanfaat bagi pengguna jasa penilaian. 2. Penilaian bisnis biasanya dilakukan menggunakan Nilai Pasar sebagai dasar penilaian dengan menerapkan SPI 1. Sedangkan untuk penerapan Dasar Penilaian selain Nilai Pasar harus diberikan penjelasan yang memadai sesuai dengan SPI 2. 3. Secara umum, penilaian bisnis menerapkan konsep, proses dan metode yang biasa digunakan untuk penilaian-penilaian lainnya. Beberapa istilah mungkin bisa memiliki arti atau penggunaan yang berbeda dan perlu penjelasan apabila digunakan. Beberapa definisi penting yang digunakan dalam penilaian bisnis dikemukakan dalam panduan ini. 4. Penilai dan pengguna jasa penilaian hendaknya berhati-hati dalam membedakan antara nilai suatu entitas usaha, nilai sebuah aset yang dimiliki oleh suatu entitas, dan berbagai kemungkinan penerapan bisnis atau pertimbangan untuk bisnis yang sedang berjalan yang diperhitungkan dalam penilaian hak atas real properti. Sebagai contoh adalah penilaian properti yang memiliki potensi perdagangan/usaha. (Lihat Tipe-tipe properti, para. 4.3.2). 2.0 Ruang Lingkup 1. Panduan ini dimaksudkan untuk membantu dalam rangka penyusunan maupun penggunaan penilaian bisnis.. 2. Sebagai tambahan terhadap hal-hal yang umum terdapat pada panduan lainnya dalam SPI, panduan ini memuat pembahasan yang lebih luas mengenai proses penilaian bisnis. Termasuk berbagai hal yang biasanya terkait dalam penilaian bisnis. dan dasar perbandingan dengan jenis-jenis penilaian lainnya, namun pembahasan ini tidak dianggap sebagai mandat atau batasan kecuali dicantumkan dalam PPPI atau SPI. 3. Karena prinsip-prinsip penilaian dasar, SPI dan panduan-panduan lainnya juga dapat diterapkan dalam penilaian bisnis. Panduan ini hendaknya dipahami dan diterapkan secara bersama-sama dengan bagian lain dari SPI. 3.0 Definisi 1. Nilai Buku Yang Disesuaikan. Nilai buku yang dihasilkan ketika satu atau lebih aset atau kewajiban ditambahkan, dikurangkan, atau diubah dari jumlah yang dilaporkan dalam buku. 2. Pendekatan Berbasis Aset. Suatu cara memperkirakan nilai suatu bisnis dan/atau ekuitas menggunakan metode yang didasarkan pada Nilai Pasar aset bisnis secara individu dikurangi dengan kewajiban. 3. Nilai Buku

a. Dengan mengacu pada aset, merupakan biaya perolehan aset yang dikapitalisasi dikurangi akumulasi penyusutan, deplesi atau amortisasi yang tertera pada laporan akuntansi usaha. b. Dengan mengacu pada perusahaan/entitas usaha, adalah perbedaan antara jumlah aset (bebas dari penyusutan, deplesi dan amortisasi) dan jumlah kewajiban suatu bisnis sebagaimana tercantum dalam neraca. c. Penilai Usaha. Seseorang yang memiliki kualifikasi pendidikan, pelatihan, dan pengalaman untuk melakukan suatu penilaian usaha, hak atas kepemilikan usaha, surat berharga, dan/atau aset tak berwujud. 4. Perusahaan/Entitas Usaha. Suatu organisasi komersial, industri, atau jasa yang melakukan aktivitas/kegiatan ekonomi. 5. Penilaian Usaha. Suatu kegiatan atau proses untuk memperoleh pendapat atau perkiraan nilai suatu bisnis atau perusahaan/entitas atau suatu kepemilikan di dalamnya. 6. Kapitalisasi a. Konversi pendapatan menjadi sebuah nilai. Pada tanggal yang ditentukan, merupakan konversi menjadi nilai modal yang setara dari suatu realisasi atau perkiraan pendapatan bersih atau serangkaian penerimaan bersih, untuk lebih dari satu masa/periode. b. Struktur permodalan usaha. Dalam penilaian usaha, istilah ini merujuk pada struktur permodalan suatu bisnis dari sebuah perusahaan/entitas usaha. c. Dalam penilaian usaha, istilah ini juga merujuk pada pengakuan suatu pengeluaran sebagai aset/barang modal lebih daripada sebagai pengeluaran berkala. 7. Faktor Kapitalisasi. Setiap pengali yang digunakan untuk mengkonversi pendapatan menjadi sebuah nilai. 8. Rate Kapitalisasi. Setiap pembagian (biasanya ditunjukkan dalam persentase) yang digunakan untuk mengkonversi pendapatan menjadi sebuah nilai. 9. Struktur Modal. Komposisi modal yang diinvestasikan. 10. Arus Kas. a. Arus Kas Kotor; Laba bersih setelah pajak, ditambah dengan komponen bukan kas seperti depresiasi dan amortisasi. b. Arus Kas Bersih; Sejumlah kas yang tersisa setelah semua kebutuhan kas untuk bisnis terpenuhi selama masa operasi. c. Arus Kas Bersih Ekuitas; Laba bersih setelah pajak, ditambah dengan depresiasi dan komponen bukan kas lainnya, dikurangi kenaikan modal kerja, dikurangi pengeluaran modal/investasi, dikurangi penurunan pokok pinjaman investasi, ditambah kenaikan pokok pinjaman investasi. d. Arus Kas Bersih Modal Instasi; Arus kas bersih ekuitas, ditambah dengan pembayaran bunga bebas pajak, dikurangi kenaikan bersih pokok pinjaman. 11. Kendali. Kekuasaan untuk mengatur pengelolaan dan kebijakan suatu bisnis. 12. Premi Kendali. Nilai tambah yang melekat dalam kepemilikan mayoritas yang mencerminkan adanya kekuatan kendali, kebalikan dengan suatu kepemilikan minoritas. 13. Diskon Minoritas (Discount for Lack of Control). Suatu jumlah atau persentase pengurang dari saham rata-rata dari nilai 100% kepemilikan ekuitas dalam suatu bisnis untuk menggambarkan tidak adanya sebagian atau seluruh kekuatan pengendali.

Masa selama properti masih menguntungkan untuk digunakan. Tanggal dimana opini nilai dari seorang Penilai diaplikasikan. 15. 24. b. Entitas biasanya dianggap sebagai bisnis yang sedang berjalan. dan ijin-ijin yang diperlukan. c. hak atas kepemilikan usaha. Personal Goodwill. 18. pabrik yang beroperasi. Umur Ekonomis. Jumlah hutang dan ekuitas dalam suatu usaha/bisnis jangka panjang. Suatu usaha/bisnis yang menerima pemasukan dari asetnya. Goodwill a. b. Unsur nilai yang tidak berwujud dalam suatu pengoperasian bisnis yang dihasilkan dari faktor-faktor tertentu. 19. yaitu kegiatan operasi yang berlangsung sampai masa mendatang. 21. sistem dan prosedur pada tempatnya.14. atau atas adanya sebuah hak/kepentingan. kebijakan depresiasi. Usaha/Bisnis yang sedang beroperasi. Modal yang Diinvestasikan. sebagai bisnis yang sedang berjalan. menjadi nilai sekarang (present value). dukungan pelanggan. b. Tanggal Efektif. produk dan faktor sejenis yang menghasilkan keuntungan ekonomis. Adopsi premis bisnis yang sedang berjalan mengijinkan suatu bisnis dinilai di atas nilai likuidasi dan diperlukan untuk pengembangan Nilai Pasar untuk sebuah usaha/bisnis. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan. Kendali Mayoritas (Majority Control). Suatu kondisi dimana Penilai dan akuntan mempertimbangkan suatu usaha/bisnis sebagai perusahaan telah berdiri yang akan terus beroperasi. Nilai suatu usaha/bisnis. Perusahaan Induk (Holding Company). 22. Cara yang lazim untuk memperkirakan indikasi nilai suatu usaha/bisnis. Suatu tingkat pengembalian yang digunakan untuk mengkonversi sejumlah uang yang dapat dibayarkan atau diterima di masa yang akan datang. Aset tak berwujud yang muncul sebagai akibat dari nama khusus dan reputasi. a. 16. Posisi kepemilikan yang lebih dari 50% dari hak suara dalam perusahaan. seperti memiliki tenaga kerja yang terlatih. Nilai keuntungan yang melebihi dan di atas harapan pasar. 25. Tingkat Diskonto. Lihat bisnis perusahaan/entitas usaha. 23. Nilai Bisnis yang Sedang Berjalan (Going Concern Value) a. biaya pinjaman dan modal yang diinvestasikan dalam bisnis. Hal ini melekat pada kekhususan perdagangan properti dan akan dialihkan melalui penjualan kepada pemilik baru. Tingkat kendali yang dimiliki karena posisi kepemilikan mayoritas. Diasumsikan bahwa entitas tidak memiliki maksud atau keperluan untuk likuidasi atau memendekkan secara material atas lingkup operasinya. atau sekuritas menggunakan satu atau lebih metode dimana nilai diperkirakan dengan mengkonversi keuntungan yang diansipasi menjadi nilai modal. Goodwill yang dapat dialihkan (Transferable Goodwill ). Premis bisnis yang sedang berjalan merupakan alternatif untuk premis likuidasi. . Manfaat ekonomis masa mendatang yang diperoleh dari aset yang tidak dapat diidentifikasi secara individu/pribadi maupun diakui secara terpisah. 20. Bisnis yang Sedang Berjalan (Going Concern). c. Kepemilikan Mayoritas (Majority Interest). sekaligus dengan factor keuangan yang terkait secara spesifik dengan pengelola bisnis pada saat itu. Perusahaan. 17. lokasi. seperti perpajakan. tidak termasuk penjualan properti yang diperdagangkan secara khusus.

dan teknik pelaksanaan langkah-langkah dalam suatu metode penilaian. Kepemilikan Minoritas (Minority Interest). Nilai Wajar. Jumlah dimana aset yang sekarang melebihi kewajiban sekarang. Secara umum. Lihat SPI 1-3. Cara tertentu untuk mengestimasi sebuah nilai dalam suatu pendekatan penilaian. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan. 33. Biaya sekarang untuk perolehan barang baru yang sama/identik. dinyatakan dalam persentase dalam investasi tersebut. Perkiraan jumlah uang tunai bersih atau yang bersifat ekivalen yang dapat diperoleh jika bisnis suatu perusahaan dihentikan dan asetnya dijual secara terpisah dalam waktu yang sesingkat mungkin. 47. 37. Pengurangan karena kurangnya/ketiadaan hak pengendali dapat diaplikasikan pada suatu kepemilikan minoritas. 43. Modal Kerja. Posisi kepemilikan yang kurang dari 50% dari hak suara dalam perusahaan. Pendapatan Bersih. Perusahaan yang Beroperasi. 32. Nilai Likuidasi Paksa. misalnya pelelangan. Nilai Pasar. Diskon Minoritas. hak atas kepemilikan usaha/bisnis. 36. 35. Total aset dikurangi total kewajiban. Biaya Penggantian Baru. 30. Pendekatan Pasar. cara mengestimasi nilai menggunakan satu atau lebih metode penilaian yang spesifik. 41. Kemungkinan sama dengan atau berbeda dari tanggal penilaian. Nilai Pasar Wajar. 46.1 28. Lihat SPI 1-3. termasuk pajak. Biaya sekarang untuk perolehan barang baru yang sejenis mempunyai penggunaan yang hampir sama dengan obyek yang sedang dinilai. Aset Bersih (Net Asset). 31. operasional. atau data fisik yang disiapkan sebagai penyebut. Pendapatan dikurangi pengeluaran. Nilai dari suatu perusahaan atau saham atau kepentingan dalam perusahaan yang bersifat spesifik terhadap seorang investor. 34. hak atas kepemilikan usaha/bisnis. atau memperjual-belikan produk atau jasa. 45. 27.5 29. dan Pendekatan berbasis Aset) 44. Nilai Likuidasi. Biaya Reproduksi Baru. Tindakan. Metode Penilaian. Rasio Penilaian. 39. 38. Tanggal Laporan Penilaian. 42. menjual. Perkiraan jumlah uang tunai bersih atau yang bersifat ekivalen yang dapat diperoleh jika bisnis suatu perusahaan dihentikan dan asetnya dijual secara terpisah dalam suatu proses penjualan yang bersifat normal.0 Hubungan dengan Standar Akuntansi . Nilai dari perusahaan atau saham yang berlaku secara khusus untuk kasus adanya pemegang saham yang berbeda pendapat (dissenting shareholder). atau sekuritas sejenis yang telah dijual. Sejumlah pendapatan (kerugian) dan/atau perubahan dalam nilai yang terealisasi atau diantisipasi dalam suatu investasi. 40. Prosedur Penilaian. cara. Suatu jumlah atau persentase pengurang dari indikasi nilai ekuitas suatu perusahaan yang menggambarkan keterbatasannya untuk dapat dipasarkan. Diskon Marketabilitas (Marketability Discount). didasarkan pada atau terkait dengan persyaratan tertentu dari seorang atau kelompok investor. Pendekatan Penilaian. atau sekuritas menggunakan satu atau lebih metode yang membandingkannya dengan usaha/bisnis yang sama. Faktor dimana nilai atau harga bertindak sebagai pembilang dan keuangan. Tanggal Laporan. (lihat definisi Pendekatan Pasar. Nilai Investasi. Cara yang lazim untuk memperkirakan indikasi nilai suatu usaha/bisnis. Tingkat Pengembalian/Balikan (Rate of Return).26. Sebuah bisnis yang menjalankan aktivitas ekonomi dengan membuat. 4.

Apabila tujuan penilaian memerlukan perkiraan Nilai Pasar. 5. dengan memperhatikan kesepakatan yang menggambarkan pengaruh perubahan harga. Dalam beberapa kasus. termasuk akuisisi dan penjualan usaha-usaha individu. dan sejenisnya. pelatihan. penilai akan mengaplikasikan definisi. Meskipun banyak prinsip. ketrampilan dan pengalaman. penilaian bisnis memerlukan pendidikan khusus. 2. dan teknik penilaian bisnis sejenis dengan bidang penilaian lainnya.menggambarkan Nilai Pasar semua komponen dalam neraca bisnis untuk memenuhi Standar Akuntansi. mengungkapkan fakta bahwa tidak ada langkah verifikasi yang diambil. Dalam konteks ini. Jika dalam opini Penilai aspek tertentu dalam suatu penugasan mengindikasikan bahwa adanya penyimpangan dari SPI atau dari PPPI ini harus diungkapkan dan dasar untuk penyimpangan diungkapkan Laporan Penilaian yang diterbitkan oleh Penilai. metode. Penilai bisnis. dan metode yang konsisten dengan provisi dalam SPI 1. dan mengambil langkah-langkah yang diperlukan untuk membedakan perkiraan nilai dari perkiraan Nilai Pasar. Penilai akan mengambil langkah untuk meyakinkan bahwa semua sumber data dapat diandalkan dan layak untuk melaksanakan penilaian.1. 3. atau b. Persyaratan penyusunan Laporan Penilaian tersebut akan mengikuti KEPI dan SPI 3 tentang Laporan Penilaian. 6. mendefinisikan nilai. 4.0 Panduan Penerapan 1. penggabungan. . 3. melakukan langkah verifikasi yang diperlukan untuk meyakinkan bahwa jasa tersebut dilakukan secara kompeten dan kesimpulan yang dihasilkan wajar dan dapat dipercaya. penilaian bisnis dapat atau tidak dapat menjadi alasan prinsip untuk suatu penilaian. Pada umumnya. Penilaian bisnis mungkin diperlukan untuk sejumlah kegunaan. Ketika penugasan memerlukan dasar nilai selain Nilai Pasar. Penilaian bisnis biasa digunakan sebagai dasar pengalokasian berbagai asset untuk membantu pembentukan atau penyusunan kembali laporan keuangan. 2. a. 5. jika memungkinkan. Sumber data tersebut akan dikutip oleh Penilai dalam Laporan Penilaian dan data tersebut hendaknya telah diverifikasi. Penilai bisnis sering kali tergantung pada jasa Penilai properti dan/atau tenaga ahli profesional lainnya. Pertimbangan lain yang terkait dengan hubungan dalam penilaian bisnis dan Standar Akuntansi adalah sejenis dengan provisi yang dibahas dalam Penerapan Penilaian Indonesia (PPI) 1. Di mana jasa para ahli lainnya digunakan. Dalam beberapa kasus penilaian bisnis menyediakan dasar untuk memperkirakan perluasan keusangan aset tetap tertentu. Penilai akan mengidentifikasikan secara jelas jenis nilai yang terkait. b. Contoh yang umum adalah ketergantungan pada Penilai properti dalam menilai komponen real estat yang dimiliki oleh sebuah bisnis. penilaian kepemilikan pemegang saham. tetapi kombinasi jasa oleh Penilai bisnis dan. Penilai bisnis akan : a. Penilai bisnis sering kali bersandar kepada informasi yang diterima dari klien atau dari perwakilan klien. misalnya Penilai real properti perlu untuk mengalokasikan secara layak dan menggambarkan Nilai Pasar aset untuk dicantumkan dalam laporan keuangan. adalah di luar ruang lingkup penilai untuk melakukan verifikasi lengkap mengenai akurasi dan kelayakan sumber data sekunder atau tersier yang akan digunakan dalam penilaian. proses.

. Hak kepemilikan bisnis ditetapkan dalam berbagai dokumen hukum. dan kerugian nilai dalam persediaan) juga diperhitungkan dan dikurangkan dari estimasi nilai bisnis. c. c. b. dan hak tersebut dapat atau tidak dapat dipindahkan kepada pemilik hak yang baru. Pemahaman terhadap aktivitas pasar sekarang dan pengetahuan tentang perkembangan dan tren ekonomi yang relevan adalah penting untuk suatu penilaian bisnis yang kompeten. a. Pengeluaran yang berhubungan dengan likuidasi (imbalan jasa penjualan. Tercantum hak dan kondisi/persyaratan dalam perjanjian pemilik atau pertukaran korespondensi. Dalam beberapa konteks. Bisnis yang sedang berjalan mempunyai beberapa arti dalam akuntansi dan penilaian. Premis bisnis yang sedang berjalan sebagai alternatif untuk premis likuidasi. Dalam mengestimasi Nilai Pasar dari sebuah bisnis. Faktor yang dipertimbangkan oleh Penilai dalam penilaian bisnis mencakup : a. 8. anggaran dasar dan rumah tangga. Definisi nilai. Karena nilai merupakan manfaat dari suatu kepemilikan yang akan datang. dan suku bunga mungkin mempengaruhi bisnis yang beroperasi dalam sektor yang berbeda dalam situasi ekonomi yang sangat berbeda. i. e. b. Penilai bisnis melakukan identifikasi dan menilai dampak berbagai pertimbangan dalam penilaian dan Laporan Penilaian. Karakteristik dan sejarah bisnis. hak kepemilikan bisnis. Penerapan premis bisnis yang sedang berjalan mengijinkan suatu bisnis dinilai di atas nilai likuidasi dan diperlukan untuk pengembangan Nilai Pasar untuk sebuah usaha/bisnis. Hak. i. iii. nilai dari kebanyakan aset tak berwujud (misalnya goodwill/reputasi) cenderung menuju ke nol. d. Dokumen dapat berisi larangan untuk pengalihan hak dan mungkin berisi ketentuan yang mengatur dasar penilaian yang harus diterapkan dalam kegiatan pengalihan hak. Di Indonesia dokumen tersebut adalah akte pendirian dan perubahannya. kemitraan atau perorangan. bisnis yang sedang berjalan sebagai premis di mana Penilai dan akuntan mempertimbangkan bahwa perusahaan merupakan suatu entitas yang telah berdiri dan akan terus beroperasi selamanya. pajak. apakah dalam bentuk perusahaan. dan perjanjian pemegang saham. Tanggal efektif penilaian.7. komisi. inflasi. Dalam setiap kasus. 9. Gambaran ekonomi yang dapat mempengaruhi bisnis. Hal-hal seperti nilai tukar. Pemilik bisnis. termasuk keadaan politik dan kebijakan pemerintah. ii. atau sekuritas yang dinilai. biaya penutupan lainnya. dan nilai dari semua aset berwujud menggambarkan keadaan likuidasi. Dalam likuidasi. Siapapun yang memiliki hak kepemilikan bisnis terikat oleh dokumen bisnis. atau kondisi yang melekat pada hak kepemilikan. Deskripsi penugasan Penilaian bisnis harus mencakup : a. sejarah bisnis berguna untuk memberikan panduan untuk harapan bisnis di masa yang akan datang. 10. hak kepemilikan yang dinilai dan hak yang menyertai hak lainnya harus dipertimbangkan di luar tersebut. Maksud dan tujuan penilaian. perjanjian kemitraan. kemudahan. Identifikasi bisnis. biaya administrasi selama penutupan.

Penilai perlu memperhatikan batasan dan persyaratan hukum yang berlaku di daerah bisnis tersebut berada. Setiap informasi relevan lainnya yang dipercaya oleh Penilai. seperti menutup bisnis. Jika suatu bisnis/bisnis memiliki aset tak berwujud. dan berbagai penyesuaian perlu dilakukan. yang mungkin membutuhkan lebih dari 50% hak suara. ii. Nilai aset tak berwujud dapat berupa nilai atas aset tak berwujud yang dapat diidentifikasi seperti paten. . merek dagang. basis data. apakah berupa kas atau aset lainnya yang diambil dari bisnis tersebut sebelum diakuisisi. informasi yang memadai seringkali sulit atau tidak mungkin didapatkan. Kondisi dan gambaran masa depan dari industri spesifik yang dapat mempengaruhi bisnis. Aset. ii. Penilai mungkin tidak mengetahui garansi dan ganti rugi yang diberikan oleh penjual. dan lain-lain. kewajiban. Apakah sebuah bisnis mempunyai nilai aset tak berwujud : i. k. Dalam beberapa contoh kendali efektif mungkin diperoleh dengan kurang dari 50% hak suara. Ada perbedaan tingkat kendali (lack of control) yang dihasilkan dari perbedaan ukuran hak kepemilikan. ekuitas dan kondisi keuangan suatu bisnis. kerugian karena kurangnya likuiditas. j. Data pasar lainnya. ii. hak cipta. e. Harga akuisisi untuk keseluruhan perusahaan menggambarkan 100% bisnisnya. atau apakah pengaruh perencanaan perpajakan terhadap transaksi. terlepas apakah aset tak berwujud yang dapat diidentifikasi telah dinilai secara terpisah ataupun tidak. Harga pasar dari barang yang diperdagangkan kepada umum atau kepemilikan atas suatu kemitraan. Catatan bahwa nilai good will dalam konteks ini sama dengan good will dalam pengertian akuntansi yang keduanya merupakan nilai sisa (biaya historis dalam istilah akuntansi) setelah semua aset lainnya telah diperhitungkan. syaratsyarat apa yang diberikan atau didapat. h. Penyesuaian harus dibuat karena perbedaan-perbedaan yang muncul dikarenakan oleh perbedaan tingkat kendali. Transaksi sebelumnya atas hak kepemilikan bisnis tersebut. iii. biasa disebut goodwill.d. Ukuran relatif terhadap hak kepemilikan yang dinilai : i. Sementara harga transaksi yang sebenarnya mungkin diketahui. f. Meskipun jika seseorang memiliki lebih dari 50% hak suara dan memiliki kendali operasional. i. Ketika menggunakan harga pasar yang menggambarkan penjualan kepada masyarakat umum. pengetahuan. Terutama dalam praktek transaksi akuisisi. keuntungan sebagai pengendali. Data yang dapat diperbandingkan seharusnya selalu digunakan dengan hati-hati. Penilai harus meyakini bahwa nilai aset tak berwujud sudah dicerminkan seluruhnya. Laba dan kapasitas/kemampuan membayar deviden dari sebuah bisnis. harga perolehan untuk kepemilikan suatu bisnis atau perjanjian kerjasama bisnis dengan jaringan bisnis yang sama atau sejenis. Nilai aset tak berwujud mungkin berupa aset yang tidak dapat dipisahkan. g. akan melakukan tindakan tertentu. dan bahkan membutuhkan persetujuan dari semua pemilik. dan lain-lain. Penilai harus mengingat bahwa harga pasar berasal dari transaksi untuk pemegang saham minoritas kecil. seperti tingkat pengembalian pada investasi alternatif. l. i.

Penyesuaian laporan keuangan historis untuk mengestimasi kemampuan ekonomi dan prospek suatu bisnis. mungkin tergantung pada tingkat kendali yang dipunyai oleh pemegang hak kepemilikan yang sedang dinilai. Perbandingan dengan bisnis yang sejenis untuk mengevalusi risiko dan parameter nilai. iv. laporan keuangan seharusnya dianalisis dalam hal : 1) nominal uang. atau diantara pos-pos neraca untuk suatu bisnis dari waktu ke waktu dan di antara bisnis yang sejenis. baik terhadap laporan laba-rugi maupun neraca. Tren dan hubungan ini digunakan untuk mengevaluasi arus pendapatan yang diharapkan di masa mendatang sejalan dengan modal yang dibutuhkan untuk menjalankan suatu bisnis untuk menghasilkan pendapatan. v. penyesuaian umum terhadap laporan keuangan dilakukan agar lebih mendekati realitas ekonomi. termasuk hak kepemilikan 100%. Analisis dalam persentase membandingkan akun dalam laporan laba-rugi terhadap pendapatan dan akun dalam neraca terhadap total aset.11. Kegunaan laporan keuangan a. a. Untuk menyediakan data keuangan obyek dan perusahaan pembanding / pedoman pada landasan yang konsisten. 12. Untuk hak pengendalian. a. Untuk menyesuaikan pendapatan dan pengeluaran yang wajar untuk operasional yang berkelanjutan sebagaimana diharapkan. misalnya antara pendapatan dan pengeluaran. Untuk melakukan penyesuaian terhadap aset dan kewajiban nonoperasional serta pendapatan dan pengeluaran yang terkait. Analisis dalam nominal uang sesuai dengan yang dinyatakan dalam laporan keuangan digunakan untuk mengetahui tren dan hubungan antara pendapatan dan pengeluaran dalam suatu kepemilikan bisnis sepanjang waktu. Untuk membantu pemahaman ekonomi dan risiko dalam suatu kepemilikan bisnis. Terdapat tiga tujuan dalam analisis dan penyesuaian keuangan : Pemahaman hubungan yang ada dalam laporan laba-rugi dan neraca termasuk tren dari masa ke masa untuk mengevaluasi risiko yang timbul dalam operasional bisnis dan prospek kinerjanya di masa mendatang. Penyesuaian laporan keuangan seharusnya dilakukan terhadap informasi keuangan untuk pos-pos yang relevan dan signifikan terhadap proses penilaian. penyesuaian yang besar mungkin pantas jika pemilik dapat melakukan perubahan sebagaiman terwakili oleh besarnya penyesuaian. b. Untuk penilaian i. Untuk melakukan penyesuaian terhadap pendapatan atau pengeluaran yang bersifat non-ekonomi. . ii. b. Analisis persentase digunakan untuk membandingkan sebuah tren hubungan. 2) persentase (persentase penjualan untuk pos-pos dalam laporan laba rugi dan persentase total aset untuk pos-pos di neraca). dan 3) rasio keuangan. Untuk melakukan penyesuaian dari nilai yang dilaporkan menjadi Nilai Pasar. Analisis rasio keuangan digunakan untuk membandingkan risiko secara relatif terhadap suatu bisnis sepanjang waktu dan di antara bisnis yang sejenis. iii. Apakah penyesuaian tersebut wajar atau tidak. Penyesuaian dapat dilakukan karena : i. c. Untuk memperkirakan Nilai Pasar suatu bisnis. ii. 13.

dari Kejadian Sesekali (non-recurring events). angin topan. Penilai seharusnya lebih teliti dalam merefleksikan kenyataan ketika mempertimbangkan penyesuaian yang potensial. jika tidak biasa  Permulaan pabrik baru  Fenomena cuaca. Jenis penyesuaian tersebut biasanya dilakukan baik untuk penilaian hak mayoritas maupun hak minoritas. iii. Hapuskan kompensasi pengeluaran dan pajak yang terkait serta sesuaikan pajak pendapatan. Akun non-operasional harus dinilai pada Nilai Pasar. jika ada. ada risiko terhadap penilaian yang terlalu tinggi terhadap suatu bisnis jika pengeluaran ditambahkan kembali ke dalam laba. Penilai harus berhati-hati dalam menyesuaikan akun-akun seperti akun Bukan Karyawan Inti dalam menghitung keuntungan yang dapat dikelola. Hapuskan aset yang bukan inti dan aset penunjang serta kewajiban lain dari neraca. Karena kejadian tersebut sepertinya jarang terjadi lagi. Apabila Penilai tidak mengetahui bahwa pembeli. Kebanyakan bisnis mengalami hal-hal yang terjadi sesekali di setiap tahun dan Penilai seharusnya membuat provisi cadangan untuk pengeluaran tersebut. Penyesuaian terhadap laporan laba-rugi tidak menyertakan pendapatan dan pengeluaran yang muncul dari aset nonoperasional termasuk dampak perpajakannya.  Bukan aset inti / non-essential assets (seperti pesawat terbang). termasuk pajak. Penilai harus berhati-hati dalam melakukan penyesuaian untuk hal-hal yang hanya terjadi sesekali ketika ternyata muncul seringkali. di mana pemilik tidak mempunyai kemampuan untuk merubah banyak hal. dan lain-lain jika tidak biasa.  Penjualan aset jika tidak biasa ii. Biaya penjualan harus diperhitungkan. untuk membuat perubahan dan berniat menghapus karyawan yang tidak diperhitungkan. Contoh-contoh akun non-operasional dan penyesuaian yang sesuai mencakup :  Bukan karyawan inti (non-essential personnel). . Eliminasi pengaruh laporan laba-rugi dan pengaruh neraca. nilai aset yang bukan inti ditambahkan untuk rekonsiliasi nilai bisnis bersih dari biaya penjualan. maka harus dihilangkan dan dinilai secara terpisah dari operasional bisnisnya. Eliminasi pengaruh akun non-operasional terhadap neraca dan laporan laba-rugi dalam konteks penilaian hak pemegang saham pengendali. Penyesuaian yang umum meliputi : i. Contoh-contoh kejadian yang tidak berulang antara lain:  Unjuk rasa pekerja. Penyesuaian pajak mungkin diperlukan. (Setelah bisnis dinilai. namun di setiap tahun kemunculannya sebagai hasil dari kejadian yang berbeda. Penyesuaian mungkin diperlukan dalam perpajakan. pembeli hak tidak akan mengharapkan hal tersebut terjadi dan tidak akan memasukkannya ke dalam arus pendapatan. jika ada).hak minoritas. Dalam konteks penilaian hak pemegang saham minoritas. penyesuaian ini mungkin tidak diperlukan. seperti banjir. Jika akun non-operasional ada dalam neraca. atau untuk siapa Penilai bekerja yang sebenarnya mempunyai kekuasaan untuk mengendalikan.

Pesangon untuk karyawan bukan inti perlu dipertimbangkan. Penyesuaian pajak perlu dilakukan. Sebagai contoh.iv. Beberapa penyesuaian yang akan dilakukan dalam konteks penilaian terhadap keseluruhan bisnis mungkin tidak perlu dilakukan dalam konteks penilaian hak bukan pengendali dalam sebuah entitas ketika hak bukan pengendali tidak mampu melakukan penyesuaian. sewa bangunan dan kelebihan peralatan. terutama pada awal tahun pertama periode proyeksi. waralaba. Penyesuaian pajak mungkin perlu dilakukan. kontrak atau dikontrakan ke pihak ke tiga perlu disesuaikan untuk mencerminkan Nilai Pasar pembayaran. Penyesuaian persediaan dapat berbeda ketika mempertimbangkan laporan laba-rugi dan neraca. Dalam hal ini.  Biaya akun sewa. Kontrak Jasa dengan pegawai senior perlu diteliti dan jika perlu disesuaikan. Hapuskan pada laporan laba-rugi dampak dari memiliki aset yang bukan inti termasuk pengeluaran dan pendapatan penunjang dan.  Akuntansi persediaan perlu disesuaikan agar lebih akurat sesuai dengan bisnis yang sejenis yang akunnya mungkin masih dalam basis yang berbeda dengan obyek bisnisnya. Tetapi ketika mengevaluasi laporan labarugi last-in-first-out (LIFO) mungkin akan lebih akurat menggambarkan tingkat pendapatan terhadap inflasi atau deflasi. atau agar lebih akurat merefleksikan realitas ekonomi.  Kompensasi kepada pemilik perlu disesuaikan untuk menggambarkan kompensasi wajar untuk menggantikan kompensasi tenaga kerja pemilik. v. Jika pembeli tidak . dan kelebihan kas atau deposito berjangka. Aset tersebut secara prinsip termasuk ijin. hak cipta dan hak paten yang tidak digunakan. penyesuaian pajak juga perlu dilakukan. Penyesuaian laporan laba-rugi dilakukan untuk membantu Penilai mencapai kesimpulan penilaian. penyesuaian pajak perlu dilakukan. Dalam hal ini. Nilai realisasi bersih dari aset berlebih (setelah pajak penghasilan dan biaya penjualan) harus ditambahkan sebagai arus masuk arus kas bersih operasional. Contohnya. pembeli seharusnya memahami bahwa nilai yang diperoleh setelah penyesuaian menggambarkan nilai maksimal yang harus dibayar. investasi pada sebidang tanah.  Aset berlebih (surplus/berlebih atau tidak dibutuhkan untuk bisnis) harus dibahas dalam Laporan Penilaian seperti akun non-operasional. Jika Penilai bertindak sebagai konsultan bagi pembeli maupun penjual dalam transaksi tersebut. penyesuaian harus dipahami oleh klien. investasi pada bisnis lainnya. portofolio sekuritas yang dapat diperdagangkan.  Depresiasi mungkin perlu disesuaikan dari depresiasi untuk pajak atau akuntansi yang ditunjukkan dalam laporan laba-rugi yang dilaporkan ke perkiraan yang lebih akurat dibandingkan dengan depresiasi untuk bisnis yang sejenis. first-in-first-out (FIFO) mungkin lebih akurat menggambarkan nilai persediaan ketika menyusun neraca Nilai Pasar.

ii. iii.  Apakah harga bisnis yang sejenis menggambarkan transaksi yang bebas ikatan (arm’s-length)  Pencarian yang detail dan tidak bias untuk bisnis yang sejenis diperlukan guna menghasilkan sebuah penilaian yang independen dan terpercaya. Penilai seringkali menghitung rasio penilaian. Bisnis yang sejenis ini seharusnya dalam industri yang sama atau pada industri yang memiliki variabel ekonomi yang sama. Pendekatan pasar membandingkan subjek bisnis yang sejenis. hak kepemilikan suatu bisnis dan sekuritas yang telah dijual di pasar. Perbandingan harus dilakukan dengan benar dan tidak boleh menyesatkan. c. Tiga sumber data yang umum digunakan dalam pendekatan pasar adalah pasar modal (bursa efek) di mana hak kepemilikan bisnis yang sejenis diperdagangkan. vi. harga yang lebih rendah mungkin lebih layak.  Rasio harus mempunyai informasi yang bermakna tentang nilai suatu bisnis. Faktor yang dipertimbangkan agar memiliki dasar yang dapat dipertanggung jawabkan untuk perbandingan antara lain :  Kesamaan karakteristik dengan obyek bisnis. dan transaksi sebelumnya atas kepemilikan obyek bisnis. Selain itu harus berhati-hati dalam menghitung dan menyeleksi rasio tersebut. Penyesuaian tersebut seharusnya didiskusikan dengan jelas dengan klien. . Pendekatan pasar i.  Data yang berasal dari bisnis yang sejenis yang digunakan untuk menghitung rasio harus akurat. biasanya harga dibagi dengan beberapa ukuran pendapatan atau aset bersih. Harus ada dasar yang cukup memadai untuk membandingkan dengan dan bersandar pada bisnis yang sejenis dalam pendekatan pasar.percaya pengembangan operasional atau keuangan yang dapat dilakukan. Penyesuaian yang dibuat seharusnya dijelaskan dan didukung sepenuhnya.  Analisis komparatif terhadap persamaan dan perbedaan secara kualitatif dan kuantitatif di antara bisnis yang sejenis dan obyek yang dinilai. Penilai harus berhati-hati dalam membuat penyesuaian data historis.  Jumlah dan verifikasi data terhadap bisnis yang sejenis. baik secara kualitatif dan kuantitatif. Pendekatan penilaian bisnis a. pasar akuisisi di mana seluruh bisnis dibeli dan dijual. Penilai seharusnya membuat penyesuaian hanya setelah data mengenai bisnisnya cukup memadai untuk mendukung validitasnya. Pencarian hendaknya memasukkan kriteria yang sederhana dan obyektif dalam menyeleksi bisnis yang sejenis.  Melalui analisis terhadap perusahaan publik atau akuisisi.

 Penyesuaian yang lebih tepat untuk perbedaan terhadap hak kepemilikan suatu bisnis dan hak dalam bisnis yang sejenis terkait dengan hak kendali (control) ataupun kurangnya kendali (lack of control).  Penyesuaian diperlukan untuk akun yang sesekali.   .  Semua perhitungan harus dilakukan dengan cara yang sama. industri. Bagaimanapun. jika tidak dapat diandalkan oleh baik pembeli maupun penjual. Pendekatan pendapatan  Pendekatan pendapatan memperkirakan nilai suatu bisnis.  Jika diperlukan.  Aturan penilaian yang tidak tertulis mungkin berguna dalam penilaian suatu bisnis. hak kepemilikan bisnis atau sekuritas dengan menghitung nilai kini (present value) dari keuntungan yang diantisipasi. baik untuk bisnis yang sejenis maupun untuk obyek bisnis. atau yang bersifat non-operasional. atau dapat dipasarkan (marketability) atau kurang dapat dipasarkan (lack of marketability) harus dilakukan. jika diperlukan. indikasi nilai yang diperoleh dari penggunaan suatu aturan tidak semestinya diberikan bobot yang penting.  Data harga yang digunakan dalam rasio harus valid pada tanggal penilaian. Jika data tersebut adalah rata-rata. yang jarang terjadi.  Beberapa nilai indikasi dapat diperoleh karena beberapa pengganda penilaian diseleksi dan diaplikasikan terhadap bisnis yang dinilai.  Rasio yang dipilih harus sesuai dalam hal perbedaan dalam risiko dan harapan terhadap bisnis yang sejenis dan bisnis yang dinilai. Perhitungan rasio harus akurat. hak kepemilikan bisnis atau sekuritas.  Jika transaksi sebelumnya atas suatu bisnis yang dinilai biasa digunakan sebagai panduan dalam penilaian. dan bisnis yang berubah. Dua metode yang umum adalah kapitalisasi pendapatan dan analisis diskonto arus kas (discounted cash flow) atau metode dividen (dividends method). penyesuaian dilakukan sedemikian hingga antara bisnis yang sejenis dan bisnis yang dinilai lebih dapat diperbandingkan. maka periode waktu yang diperhitungkan dan metode rata-rata tersebut harus sesuai.iv. penyesuaian mungkin diperlukan untuk waktu tersebut dan untuk kondisi ekonomi.

penerimaan kas diperkirakan untuk setiap periode di masa yang akan datang.  . Tingkat diskonto harus sesuai dengan definisi arus kas yang digunakan.  Dalam analisis diskonto arus kas dan/atau metode dividen. Tingkat kapitalisasi harus disesuaikan dengan definisi pendapatan yang digunakan. penerimaan yang diukur biasanya berupa pendapatan sebelum pajak atau pendapatan setelah pajak. Penerimaan ini dikonversi menjadi nilai oleh aplikasi tingkat diskonto menggunakan teknik nilai kini. tingkat pengembalian yang diharapkan oleh investor pada investasi sejenis.  Tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto diperoleh dari pasar dan diekspresikan sebagai pengganda harga (didapat dari data peresahaan publik) atau tingkat bunga (diambil dari data dalam investasi alternatif). harapan ke depannya dan faktor-faktor industri dan ekonomi. pendapatan mempunyai definisi yang berbeda dari segi penerimaan dan arus kas. Dalam prakteknya. Dalam prakteknya. tingkat penerimaan dibagi dengan tingkat kapitalisasi atau dikalikan dengan pengganda pendapatan untuk mengkonversi pendapatan menjadi nilai. Secara teori. Beberapa definisi arus kas dapat digunakan. dan risiko yang melekat pada keuntungan yang diantisipasi. ketika mengkapitalisasi pendapatan untuk mendapatkan nilai. Penilai harus mempertimbangkan beberapa faktor seperti tingkat suku bunga. ketika mengenakan diskonto terhadap arus kas. Dalam mengestimasi tingkat diskonto yang sesuai. dan nilai uang dan waktu.  Pendapatan atau keuntungan yang diantisipasi seharusnya diestimasi dengan mempertimbangkan struktur modal dan kinerja historis suatu bisnis. atau dividen aktual (terutama dalam kasus pemegang saham minoritas) biasa digunakan.  Pendekatan pendapatan memerlukan estimasi tingkat kapitalisasi. atau tingkat diskonto. risiko yang terkait dengan keuntungan. Pendapatan atau keuntungan yang diantisipasi dikonversi menjadi nilai menggunakan perhitungan yang mempertimbangkan pertumbuhan yang diharapkan dan waktu. arus kas bersih (arus kas yang dapat didistribusikan oleh pemegang saham). Dalam kapitalisasi (langsung) pendapatan.

 . Dalam penerapan pendekatan aset. Contohnya. biaya penjualan dan pengeluaran lainnya mungkin perlu dipertimbangkan. Pajak perlu dipertimbangkan. Pendekatan aset didasarkan oleh prinsip substitusi. diskonto nominal harus digunakan. Y adalah tingkat diskonto. tingkat pertumbuhan jangka panjang yang diharapkan dari pendapatan hendaknya didokumentasi dan secara jelas dinyatakan dalam nominal atau riil. dan ∆a adalah perubahan nilai tahunan). Jika nilai pasar atau nilai likuidasi diaplikasikan. Dalam metode kapitalisasi yang menggunakan diskonto. dan diskonto arus kas bersih harus digunakan dengan keuntungan arus kas bersih. pertumbuhan yang diharapkan secara eksplisit dipertimbangkan dalam estimasi keuntungan di masa yang akan datang. di mana R adalah tingkat kapitalisasi. seperti bisnis properti atau bisnis pertanian.  Tingkat kapitalisasi atau tingkat diskonto harus konsisten terhadap jenis antisipasi keuntungan yang digunakan. iv. pertumbuhan yang diharapkan sudah termasuk dalam tingkat kapitalisasi. iii. pendekatan aset adalah sejenis dengan pendekatan biaya yang digunakan oleh Penilai untuk jenis properti yang berbeda. dan jika prediksi pendapatan dinyatakan dalam kondisi yang riil diskonto riil harus digunakan.v. neraca atas dasar biaya digantikan dengan neraca yang melaporkan semua aset berwujud dan tak berwujud serta semua kewajiban pada Nilai Pasar atau nilai saat ini yang lebih tepat.  Dalam metode kapitalisasi yang tidak menggunakan diskonto. tingkat/rate diskonto sebelum pajak harus digunakan dengan keuntungan sebelum pajak. Dengan kata lain. diskonto pendapatan bersih setelah pajak harus digunakan dengan keuntungan bersih setelah pajak. Hubungan. atau pendapatan. Dalam penilaian bisnis.∆a. yaitu sebuah aset bernilai tidak lebih dari biaya untuk menggantikan seluruh bagiannya. adalah tingkat diskonto dikurangi tingkat pertumbuhan jangka panjang sama dengan tingkat kapitalisasi (R = Y . Pendekatan aset (Asset based approach) i.  Jika prediksi pendapatan dinyatakan dalam bentuk nominal. dinyatakan dalam rumus. Pendekatan aset harus dipertimbangkan dalam penilaian hak pengendali entitas bisnis yang mencakup satu atau lebih hal berikut :  Sebuah investasi atau induk perusahaan. ii.

Jika induk perusahaan investasi dinilai. jika hal tersebut diperlukan. i. jenis sekuritas (tercatat dan tidak tercatat). metode. Semua biaya yang berhubungan dengan penjualan aset atau penutupan bisnis perlu diperhitungkan dalam penilaian jenis ini. merk dagang. aset hendaknya dinilai dengan basis Nilai Pasar atau dengan dasar yang mengasumsikan dalam periode waktu yang pendek ditawarkan di pasar. Bisnis yang dinilai dengan basis selain sebagai bisnis yang sedang berjalan. vi. dan prosedur yang sesuai tergantung pada pertimbangan Penilai. atau merk mungkin masih memiliki nilai.  14. Kesimpulan nilai didasarkan pada : . Pada beberapa kasus. Kesimpulan nilai juga didasarkan pada estimasi nilai dari metode penilaian yang digunakan. likuiditas dan ukuran dari sekuritas mungkin relevan dan mungkin mengarah pada deviasi dari harga yang tercatat di bursa. Jika induk perusahaan properti memiliki properti dan menerima pendapatan investasi dari properti. viii. Penilai harus memberikan pertimbangan yang rasional dalam menentukan metode penilaian yang digunakan dan bobot tertimbang atas metode tersebut dalam mencapai nilai yang direkonsiliasi. . meskipun aset tak berwujud lainnya seperti hak paten. Pemilihan terhadap dan keyakinan pada pendekatan. Jika penilaian sebuah bisnis yang beroperasi bukan dengan basis sebagai bisnis yang sedang berjalan. Maksud dan Tujuan penilaian. Nilai Pasar seharusnya diperoleh dari setiap properti. kecuali diminta untuk digunakan oleh penjual dan pembeli. Proses rekonsiliasi a. Definisi nilai. i. Penilai harus mendukung pemilihan pendekatan ini. Semua informasi yang relevan pada tanggal penilaian diperlukan dalam kaitannya dengan ruang lingkup penugasan. vii. Pendekatan aset seharusnya bukan satu-satunya pendekatan dalam penilaian yang digunakan dalam penugasan berkaitan dengan bisnis yang dinilai sebagai bisnis yang sedang berjalan. b. Aset tak berwujud seperti goodwill mungkin tidak mempunyai nilai dalam kondisi ini. . Penilai harus menggunakan pertimbangan ketika mengestimasi bobot relatif untuk setiap estimasi indikasi nilai yang dihasilkan dalam proses penilaian.v. dan ii.

86% 100.167 24.887.167 0% 2% 2% 14.629 8.587.540.STUDI KELAYAKAN 1.78% 26.55% 28.184 22.709.000 1.990.115.000.332.81% 1.-.000.184 16% 10% 27% Rp.14% 71.439.269. yaitu : Biaya proyek pembangunan Villa oleh PT.000.167 1.59% 1. MENGHITUNG WACC Dalam menentukan kelayakan menggunakan IRR (Iinternal rate of return) maupun NPV (net present value) dalam studi kelayakan usaha ( feasibility study ) tentunya harus menghitung terlebih dahulu discount rate berupa Weighted Average Cost f Capital (WACC).199. sebesar Rp 86.633.47% 9.541.633. KETERANGAN INVESTASI Tanah Bangunan Infrastruktur External Mesin Inventaris Kendaraan Biaya Perijinan & Pra Operasi sub total IDC Total Investasi Modal Kerja Total Biaya Proyek 1.000 2.327.000 483.64% 3.709.985.823 900.990 1.985.946.341.000 8.633.709.541. AAA ini terdiri dari aktiva tetap dan modal kerja.00% Nilai Buku Rp 000 % Sedangkan komposisi permodalan untuk investasi tersebut adalah sebagai berikut : Komposisi Permodalan Investasi Pinjaman KI Modal Sendiri Sub Total Investasi IDC KI IDC Modal Sendiri Sub total IDC 1.000 5.732 3. 000 % .072.000.798.74% 1.184 1.500.000 1.350 62.56% 1. Berikut ini adalah langkah-langkah dalam menentukan WACC dengan menggunakan contoh kasus.341.300.639 86.55% 6.342.112.870.000.04% 0.439.341.

maka WACC proyek adalah WACC KI + WACC KMK + WACC Equity = 1.199.26% x (116%-47%)= 7.000..439. Perhitungannya adalah sebagai berikut. Country Risk Premium 0%.935% + 7.112.639.5%.dibiayai dari pinjaman atau kredit modal kerja (KMK) sebesar Rp 40. Equity Risk Premium 7. WACC KMK = CoD KMK x Weight KMK.38 x 7.74% + 4.Modal Kerja KMK Modal Sendiri Sub Total Modal Kerja Total Cost of Project 40. WACC KMK dan WACC Ekuitas (modal sendiri).639 62. CoD KMK = 14% x (1-25%) = 10.5%.739.184. Langkah pertama adalah menghitung cost of debt (CoD) terlebih dahulu. 2..935%.990 47% 25% 72% 100% Sumber dana dalam proyek ini dengan komposisi seperti dalam tabel diatas dapat dijelaskan sebagai berikut : 1.26%. Rumus yang akan digunakan adalah CoE = Risk Free Rate + (Beta x Equity Risk Premium) + Country Risk Premium + Specific Risk.38 . terdapat dua jenis pinjaman (debt) yaitu pinjaman Kredit Investasi (KI) dan Kredit Modal Kerja (KMK). Berikut ini adalah langkah-langkah untuk menghitung WACC (Weighted Average Cost of Capital) : 1.199. Kebutuhan investasi sebesar Rp 22.112. sehingga WACC KMK = 10.739.639 dibiayai dari modal sendiri. Langkah selanjutnya adalah menghitung Cost of Equity (CoE).875% . asumsi Beta adalah 1.373.dibiayai dari pinjaman atau kredit invetasi (KI) sebesar Rp 14. Setelah WACC KI. 1. .5%) + 0% + 2% = 20. diasumsikan SUN sebesar 7. CoD KI = 14.dibiayai dari modal sendiri.dan sisanya sebesar Rp 21.5% x 47% = 4.4962%.000.000 21.373. 3..341.541. sehingga kedua pinjaman (debt) tersebut harus kita hitung terlebih dahulu cost of debt . CoD KMK = tingkat suku bunga KMK x (1. Dalam kasus ini. sehingga WACC Equity = 20. Maka CoE adalah = 7.dan sisanya sebesar Rp 8.167. Kebutuhan modal kerja sebesar Rp 62.870.709.633. Tingkat bunga pinjaman KI sebesar 14. Rumus yang digunakan untuk menghitung cost of debt adalah CoD KI = tingkat suku bunga KI x (1.875% x 16% = 1.000. akan ada tiga perhitungan yaitu menghitung WACC KI. Langkah selanjutnya adalah menghitung WACC (Weighted Average Cost of Capital).5% x (125%) = 10.639 86.000. dan WACC Equity = CoE x Weight. sehingga WACC KI = 10. Risk free rate di ambil dari Surat Utang Negara (SUN) yang berlaku. Pertama kita akan menghitung WACC ki dengan rumus sebagai berikut WACC KI = CoD KI x Weight KI.. 4.633.KMK dan Equity diketahui.199. 2.985.000.pajak yang berlaku).9156% + (1.184.1712%.. Interst During Construction sebesar Rp.9156% tgl 24 juni 2010.dibiayai dari modal sendiri.115.5% per tahun sedangkan KMK 14%. dan Specific Risk 2%. pada tahapan ini..199.nya.pajak yang berlaku).74%. 3.4962% = 14.

tahun ke-6 Rp 5.000. tahun ke-3 Rp 4.289.000. Disc. tahun ke-5 Rp 4.-. Internal Rate of Return.000.000.000. dan lain-lain. Investasi : Rp.000.…. MENGHITUNG NPV Untuk menentukan layak atau tidaknya sebuah investasi dalam laporan studi kelayakan usaha (feasibility study) dapat di ukur dengan berbagai macam parameter. Benefit Cost Ratio.-.000.000. Payback Period. Excel. akan dijelaskan dengan menggunakan contoh kasus.000.113. jika NPV < npv =" 0.value1. Untuk lebih memudahkan dalam mencari NPV di dalam Ms.500. investasi layak. Rumus untuk mencari Net Present Value adalah =NPV(rate. 10. maka WACC tersebut dapat dijadikan dasar untuk menentukan layak atau tidaknya sebuah proyek dengan menggunakan IRR (internal rate of return) dan NPV (net present value). tahun ke-2 Rp 3.500.B3:B10).000.000. penyusunan data di sesuaikan dengan gambar di atas."> Selanjutnya.-.Rate : 25% . maka proyek layak untuk dilaksanakan.000. Selanjutnya ketik rumus =NPV(B2. Net Cash Flow: Tahun ke-1 Rp 3.000.000. tahun ke-6 Rp 5.500.-.000.[value2]. penjelasan : B2 : Discount Rate 25% B3:B10 : Net Cash Flow Tahun ke 1 s/d ke 6 Hasilnya adalah NPV menjadi 1.Setelah WACC Proyek diketahui. Misalnya adalah Net Present Value. untuk memudahkan.Dasar penentuan kelayakan proyek : Jika NPV > 0. NPV > 0.000.-. 2. .600.000. Pembahasan pertama adalah bagaimana menentukan kelayakan proyek dengan menggunakan Net Present Value (NPV).000.-.

tahun ke empat Rp21.66%.000. Kita ambil contoh saja. dan neraca (balance sheet). Kemampuan likuiditas. selain metode tersebut ada metode yang lain yang bisa digunakan untuk menilai sebuah bisnis (investasi). dan akan didapat hasil IRR sebesar 8. gunakan IRR worksheet function IRR(C3:C7).Excel. Likuiditas perusahaan ditunjukkan oleh besar kecilnya aktiva lancar.  Current Ratio diperoleh dari total aktiva lancar dibagi total hutang lancar. 4. 2. perlu dilakukan analisa rasio keuangan yang tentu sebelumnya harus membuat terlebih dahulu proyeksi laba rugi (income statement). berikut ini adalah beberapa analisa rasio keuangan yang sering digunakan dalam laporan studi kelayakan : ANALISA RATIO KEUANGAN Liquidity Ratio (Rasio Likuiditas) Rasio ini menunjukkan kemampuan perusahaan untuk membayar kewajiban financial jangka pendek tepat pada waktunya.3. Jika Ingin mengetahui IRR setelah tahun ke lima.000. tahun ke tiga Rp18. 3. arus kas (cash flow). Misalnya untuk mengetahui IRR setelah tahun ke empat. solvabilitas dan kemapuan untuk menutup biaya operasi tentu harus dipertimbangkan dalam menyusun studi kelayakan usaha / studi kelayakan proyek / studi kelayakan bisnis (Feasibility Study of business).000 .000. Alat untuk mengukur rasio likuiditas adalah Current Ratio dan Cash Ratio. PENILAIAN INVESTASI METODA IRR Pada edisi 231 (Tabloid PC Plus) sebelumnya. . tahun ke dua Rp15. gunakan IRR(C3:C8).12%. Selamat mencoba. idalam proyeksi keuangan. sehingga akan didapat hasil IRR setelah tahun ke empat adalah –2. Semakin tinggi Current Ratio berarti semakin besar kemampuan aktiva lancar perusahaan untuk memenuhi kewajiban financial jangka pendek. Untuk menjalankannya. ikuti langkah-langkah dibawah ini: 1.000. A mempunyai usaha rumah makan dengan Investasi awal Rp70. Penerimaan pada tahun pertama adalah sebesar Rp12. dan tahun ke lima adalah Rp26. Masukkan data tersebut seperti pada gambar. Untuk menilai studi kelayakan usaha (feasibility study) layak atau tidak dijalankan. telah dibahas metode penilaian investasi dengan metode NPV (Net Present Value) dengan menggunakan Ms. Oleh sebab itu.000. yaitu IRR (Internal Rate of Return).

sehingga dapat diketahui tingkat efisiensi dalam mengelola aset yang dimiliki oleh perusahaan terhadap industri. . Cash Ratio diperoleh dari total kas dan bank dibagi total hutang lancar. Terdapat beberapa alat yang dapat digunakan untuk menghitung rasio aktivitas.  Fixed Assets Turn Over menunjukkan efektivitas perusahaan dalam menggunakan keseluruhan aktiva tetap untuk menciptakan penerimaan dan laba. FATO diperoleh dari nilai penerimaan dibagi total aktiva tetap yang dimiliki perusahaan. Semakin tinggi Cash Ratio berarti semakin besar kemampuan kas dan bank perusahaan untuk memenuhi kewajiban financial jangka pendek. Rasio ini diperoleh dengan cara membandingkan rasio aktivitas dengan standar industri. Activity Ratio (Rasio Aktivitas) Rasio aktivitas menunjukkan bagaimana optimalisasi pemanfaatan sumber daya. Semakin tinggi FATO menunjukkan semakin tinggi pula perputaran aset tetap yang dilakukan perusahaan untuk memperoleh laba. salah satunya adalah Fixed Assets Turn Over dan Total Assets Turn Over.

dan Debt Service Coverage. Leverage Ratio (Rasio Leverage) Rasio leverage menunjukkan kemampuan perusahaan atas proporsi penggunaan hutang dalam membiayai investasi.  Debt to Total Asset diperoleh dari total hutang terhadap total aktiva. Hal ini dapat menyebabkan investor meminta tingkat keuntungan yang semakin tinggi pula. . Semakin tinggi rasio hutang. Semakin tinggi TATO menunjukkan semakin tinggi pula perputaran aset yang dilakukan perusahaan. Total Assets Turn Over dapat menunjukkan efektivitas perusahaan dalam menggunakan keseluruhan total aktiva untuk menciptakan penerimaan dan laba. Long Term Debt to Total Equity. Debt to Total Asset. Beberapa alat yang bisa digunakan untuk menghitung rasio leverage adalah Debt to Equity.  Long Term Debt to Equity diperoleh dari hutang jangka panjang terhadap kekayaan pemilik (Ekuitas). Rasio ini dapat menunjukkan keamanan atas pinjaman yang diberikan oleh bank (kreditur). Semakin rendah rasio hutang jangka panjang perusahaan. TATO diperoleh dari nilai penerimaan dibagi total aktiva yang dimiliki perusahaan. maka semakin tinggi pula risiko yang dihadapi. maka semakin rendah proporsi modal pinjaman. maka semakin rendah proporsi modal pinjaman. Rasio ini menunjukkan seberapa besar total aktiva yang dimiliki perusahaan yang berasal dari pembiayaan hutang. Long Term Debt to Equity = Long Term Debt Equity  Debt to Equity Ratio diperoleh dari total kewajiban terhadap kekayaan pemilik (Ekuitas). Rasio ini dapat menunjukkan keamanan pinjaman yang diberikan oleh kreditur. Perusahaan yang tidak mempunyai leverage artinya perusahaan tersebut menggunakan 100 persen modal sendiri untuk membiayai investasi. Semakin rendah rasio hutang terhadap kekayaan pemilik.

Net Profit Margin. Return on Equity (Return on Net Worth). Apabila proporsi hutang semakin besar maka semakin besar pula rasio ini. Rasio ini dipengaruhi oleh besar kecilnya hutang perusahaan. Debt Service Coverage = Laba Bersih Total Angsuran Pinjaman Rasio Profitabilitas Rasio profitabilitas mampu menunjukkan kemampuan perusahaan dalam memperoleh laba. Semakin tinggi Operating Profit Margin menunjukkan semakin tinggi perolehan laba usaha dari operasional perusahaan. yaitu . Rasio ini dapat digunakan untuk mengukur kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba untuk melunasi angsuran atas kewajiban jatuh temponya. Ada beberapa alat yang bisa digunakan untuk menghitung rasio profitabilitas.  Operating Profit Margin diperoleh atas laba usaha dari operasional terhadap pendapatan.  Return on Asset diperoleh dari laba bersih terhadap total aset. Return on Asset (Return on Investment). Debt Service Coverage diperoleh dari laba bersih terhadap total angsuran. ROE menunjukkan tingkat kemampuan perusahaan untuk memperoleh laba bagi pemegang saham.  Net Profit Margin diperoleh dari laba bersih terhadap pendapatan. Semakin tinggi nilai ROA menunjukkan semakin tinggi pula kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba dari total aset yang dikelolanya. . Semakin tinggi NPM maka menunjukkan bahwa perolehan laba bersih perusahaan semakin besar. menunjukkan bahwa perusahaan semakin efektif dalam mengelola hutang-hutang yang dimilikinya. Apabila angka rasio yang didapat lebih dari 100%. ROA= Net Income ÷ Total Asset  Return on Equity diperoleh dari laba bersih perusahaan terhadap kekayaan pemilik (Ekuitas).

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful