TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo

Registro: 2011.0000278774

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 913821318.2009.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO -BANCOOP sendo apelado CARLOS EDUARDO NARCELLI NUNES.

ACORDAM, em 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores FÁBIO QUADROS (Presidente) e NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA. São Paulo, 17 de novembro de 2011.

Teixeira Leite RELATOR Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo

Voto nº 14269

COOPERATIVA HABITACIONAL. Compromisso de compra e venda. Cooperativa que pretende a cobrança de saldo residual. Sem prova da origem do débito. Pretensão que ocorreu depois do cooperado estar imitido na posse do imóvel. Insegurança jurídica que não pode ser prestigiada. Entrega de termo de quitação. Violação ao princípio da boafé objetiva, diante de comportamento contraditório venire contra factum proprium. Não é razoável a cobrança de resíduo após dar de forma tácita a quitação. Nítido caráter de papel de incorporadora, sujeita, portanto à Lei 4591/64. Recurso desprovido.

Trata-se de apelação contra r. sentença (fls. 188/195) que julgou procedente em parte ação proposta por Carlos Eduardo Narcelli Nunes contra Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo Bancoop, para declarar inexigíveis todos os valores

cobrados a título de reforço de caixa aprovados em assembléia, condenando a Bancoop no pagamento de 70% das verbas de sucumbência. Inconformada, a Bancoop em suas razões (fls. 200/220) alega que a questão deve ser tratada conforme as normas da Lei das Cooperativas, além do que, foi realizado acordo com o Ministério Público, concluindo que não devem ser aplicadas as regras do código de Defesa do Consumidor. Informa que, em razão de inadimplemento de associados, é necessário que todos os cooperados arquem com o rateio de despesas, pois, todo o preço do empreendimento deve ser arcado pelos compradores das unidades, a fim de evitar a paralisação das obras e entrega dos apartamentos. Contra-razões às fls. 242/247.
b Apelação nº 9138213-18.2009.8.26.0000 - São Paulo - voto nº 14269 2/6

TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo Este é o relatório. Primeiramente, observa-se que o acordo com o Ministério Público (fls. 225/239) é posterior a esta ação, não sendo, portanto, necessária sua análise. O apelado adquiriu unidade autônoma de empreendimento denominado Residencial Jardim Anália Franco, sendo que depois de concluída a obra, a Bancoop entregou o termo de quitação. Entretanto, concluídas as obras do edifício onde se localiza o apartamento do apelado, dada a quitação e efetuada a entrega das chaves, sob a alegação de existência de déficit, recusou-se a outorgar as escrituras, pretendendo o rateio desse valor entre os cooperados, com base em decisão de assembléia. No caso, a Bancoop revestida da natureza jurídica de uma Cooperativa, sustenta que por operar essa modalidade de sistema que não visa o lucro, vislumbra, pela união dos esforços dos cooperados, a construção do empreendimento com base em custo estimado e plano de pagamento. Assim, caso o montante final ora quitado fosse insuficiente cada cooperado ficaria adstrito ao pagamento do custo real da unidade habitacional construída. Sucede que, ao contrário, o que se nota dos autos é que houve uma simples compra e venda de imóvel, os cooperados nunca tiveram nenhum poder de decisão, aderindo aos termos do contrato conforme estipulado unilateralmente pela apelante. Aliás, em caso idêntico, o Des. Relator Francisco Loureiro, no julgamento da Apelação Cível nº 994.08.018648-0 explicita: “Parece
b Apelação nº 9138213-18.2009.8.26.0000 - São Paulo - voto nº 14269 3/6

TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migração das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro espírito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedor imobiliário, com produtos destinados ao público em geral. Ao contrário do que afirma o recurso, portanto, a relação entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autônomas futuras é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Não basta o rótulo jurídico de cooperativa para escapar, por ato próprio, do regime jurídico cogente protetivo dos consumidores.” Nesse mesmo sentido, explica o Ilustre Desembargador Jacobina Rabello: “Em primeiro lugar, observe-se que, não obstante tenha a ré procurado atribuir ênfase ao fato de se cuidar de uma cooperativa imobiliária, a merecer, portanto, outro tratamento jurídico, sobressai que os autores acabaram se associando apenas para celebração do contrato imobiliário, de modo que se exclui, no caso, a aplicação da Lei n. 5764/71. A operação contratual, dessa maneira, deve ser decidida sob as regras do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, pois, embora denominada como

cooperativa, a ré mais se aproxima de um consórcio, com o associado a aderir com o único fim de aquisição da casa própria, daquela podendo se desvincular. O entendimento acima vem sendo

pacificamente seguido pela jurisprudência (JTJ 157/61, Rel. Des. Ruy Camilo; Agravo de Instrumento n. 223.789-4/0, Rel. Des. Waldemar Nogueira Filho). A 3ª Turma do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, no Agravo Regimental no Agravo de Instrumento n. 387.392-SP,

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Apelação nº 9138213-18.2009.8.26.0000 - São Paulo - voto nº 14269 4/6

TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo Relator o Min. Antonio de Pádua Ribeiro, assinalou que contrato a envolver o cooperado e a cooperativa habitacional está sob a égide do Código de Defesa do Consumidor.” (Apelação Cível nº 185.033.4/600) Logo, a pretensão à cobrança de resíduo, com base na lei das cooperativas não procede, até porque não comprovou a origem do débito, limitando-se, com base em cláusula puramente potestativa a exigir o pagamento. É o que explica o Des. Enio Zuliani, em relação a venda de unidades autônomas de outro empreendimento que também não houve qualquer justificativa para a cobrança de resíduo: “Não fez a Cooperativa, como lhe competia, prova da regularidade da dívida eu está exigindo do cooperado. O sistema contratual, centrado na função social do contrato (artigo 421, CC) e na boa-fé dos contratantes (artigo 422, do CC), reclama dos partícipes atuação destacada nesses quesitos, até porque surge como despropósito prorrogar ad aeternum a quitação, que é um direito dos que pagaram todas as prestações para que o conjunto fosse erguido. A presunção é a de que na cifra de cada parcela exigida ao longo da construção se encontrava embutida o custo atualizado da obra, pois esse é o espírito da incorporação pelo regime fechado. Agora, ainda que fosse possível cogitar de um saldo, a cobrança deveria ter sido aprovada em assembléia com os rigores de uma administração pautada pela ética, o que não ocorreu.” (Apelação Cível nº 994.09.318995-8) Ademais, e ainda que assim não fosse, não é razoável que após a entrega das unidades a apelante tenha descoberto

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Apelação nº 9138213-18.2009.8.26.0000 - São Paulo - voto nº 14269 5/6

TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo esse déficit. Nota-se que com a entrega dos termos de quitação, fica claro que a cooperativa declarou de forma tácita que não há mais o que cobrar (supressio), portanto essa exigência além de violar o princípio da boa-fé objetiva, mediante comportamento contraditório (venire contra factum proprium), resulta em insegurança jurídica aos cooperados que, já imitidos na posse, são surpreendidos com novo rateio de resíduo injustificável. Assim, correta a r. sentença devendo ser integralmente mantida. Ante o exposto, voto pelo desprovimento do recurso.

TEIXEIRA LEITE Relator

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Apelação nº 9138213-18.2009.8.26.0000 - São Paulo - voto nº 14269 6/6