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Plano de Pormenor da Gist-Brocades

JOAO FONSECA Perito Avaliador de Imóveis, aluno do “Executive Master” de Gestão e Avaliação no Imobiliário na EGE- Atlantic Business School.

Resumo Após a apresentação dos objectivos do trabalho – abordagem de alguns indicadores e parâmetros do Plano de Pormenor da Gist-Brocades – é realizado um pequeno enquadramento histórico da zona de enquadramento do Plano. Refere-se a transformação do espaço, de zona ambientalmente débil para zona residencial de luxo. São levantadas algumas interrogações quanto ao índice de utilização adoptado, é questionada a utilização do espaço publico para acesso ao estacionamento privado, a ausência de estacionamento público, a mobilidade, a falta de mistura de usos com consequências nefastas para a dinamização da zona comercial da envolvente e também a componente ambiental do projecto.

Introdução A disciplina Urbanismo e Território pretende disponibilizar aos alunos ferramentas que lhes permitam construir um espírito critico relativamente às problemáticas actuais do ordenamento do território, nomeadamente na escala urbana, sem perder de vista a evolução que o urbanismo teve ao longo dos tempos. Do espectro alargado de matéria leccionada, foi proposto aos alunos que reflectissem sobre um dos temas abordados na disciplina, estabelecendo uma ponte com o estudo de uma situação que tenham vivenciado ou que pretendem estudar. Cumprindo este objectivo, este trabalho pretende focar a sua atenção na abordagem aos indicadores urbanísticos mais utilizados e estabelecer uma comparação com os indicadores urbanísticos considerados na elaboração do Plano de Pormenor da Gist-Brocades. A Gist-Brocades A antiga fábrica da Gist-Brocades, em Matosinhos, produzia levedura de panificação para aplicação na indústria alimentar e também penicilina. Ocupava uma área aproximada de três hectares, numa zona industrial constituída, desde os inícios do século XX, na zona sul da cidade.

é de salientar a forte contaminação dos solos e águas subterrâneas1 por derrames de nafta. PAH2 e BTEX3.000 metros de “áreas ajardinadas”. com origem nos depósitos da empresa. tolueno.com. que acarretou elevados custos de descontaminação. O Palácio da Enseada A promoção do empreendimento pode ser consultada em www. de formaldeído.Plano de Pormenor da Gist-Brocades Tendo laborado durante cinquenta anos.Urbanismo e Território. etil-benzeno e os xilenos ii .palaciodaenseada. Neste aspecto. fruto da pressão exercida no sentido de recuperar e reconverter a zona e também de eliminar o forte impacto ambiental negativo. sendo de destacar o enfoque que dá à existência de 25. 1 Fonte: Associação Portuguesa de Engenheiros do Ambiente in Dossier de Recuperação / Requalificação Ambiental 2 Hidrocarbonetos aromáticos policíclicos 3 BTEX é um acrónimo que dá nome ao grupo de compostos formado pelos hidrocarbonetos: benzeno. A transformação deste espaço deu origem ao empreendimento designado Palácio da Enseada. cessou a sua actividade no ano de 2001.

É da responsabilidade do Arquitecto Alcino Soutinho e articula-se com o Plano de Urbanização de Matosinhos Sul. Foi regulamentado pela Resolução do Conselho de Ministros n. b) Incremento de uma imagem de modernidade. os espaços privados de utilização pública e os espaços privados de utilização colectiva. c) Reforço da habitação e espaços públicos. que passou de 1 para 1. do Arquitecto Souto de Moura. do Arquitecto Siza Vieira. e o Plano da Marginal.º 18/2006. d) Eliminação de discordâncias e estrangulamentos urbanos. --Artigo 14º Espaços verdes 1 – Constituem-se como espaços verdes e de utilização colectiva os espaços verdes e pedonais. Artigo 7º Âmbito e regime 1 – As servidões e restrições de utilidade pública existentes na área do Plano e assinaladas na planta de condicionantes são as seguintes: a) Servidões de gás. Decorre da leitura atenta do regulamento do PP e de várias visitas ao local que nos deveremos focalizar nos seguintes artigos: Artigo 2º Objectivos e estratégia a) Ligação à marginal de Matosinhos e interligação com o Plano de Matosinhos Sul.38.Plano de Pormenor da Gist-Brocades O Plano de Pormenor da Gist-Brocades O Plano de Pormenor da Gist-Brocades foi integrado no programa Polis. e do índice de construção. petróleo liquefeito e produtos refinados – oleoduto. e) Operacionalização e viabilização da proposta e seu ajustamento a um plano mais alargado. Programa de Requalificação Urbana e Valorização Ambiental das Cidades.Urbanismo e Território. iii . Um dos aspectos importantes do Plano de Pormenor (PP) é a alteração do uso do solo previsto. de área predominante de serviços para área predominantemente residencial. todos identificados na planta de usos e materiais. e encontra-se na área de intervenção do Plano Director Municipal de Matosinhos.

Artigo 17º Configuração geral do edificado --4 – O acesso às caves dos edifícios a construir. será feito por rampas de acesso localizado no exterior. o qual deverá ser feito por rampa interior. excepto na parcela nova 6. nomeadamente para efeitos de estacionamento. --- Anexo I iv .Urbanismo e Território.Não é permitida a vedação dos espaços mencionados no número anterior. Artigo 15º Mobiliário e equipamento urbano O mobiliário e equipamento urbano deverá ser alvo de um projecto de espaço urbano a aprovar pelas autoridades competentes. que deverão ser convenientemente enquadradas com os arranjos urbanísticos e paisagísticos de acordo com o plano.Plano de Pormenor da Gist-Brocades 2 .

Artigo 12º Estacionamento 1 – Qualquer nova construção deverá assegurar dentro do lote ou parcela que ocupa o estacionamento suficiente para responder às suas próprias necessidades. qualquer nova construção ou novo loteamento deverá criar um número de lugares de estacionamento para utilização pública. a área bruta total de pisos acima do solo não poderá exceder a área total do terreno afecto ao empreendimento. desde que não haja contradição com o seu articulado. a informação dos valores de referência para cumprir um dos objectivos do PP. torna-se relevante a sua explicitação e. no mínimo de um lugar por cada 150m2 da área bruta total de pisos acima do solo. em habitantes por hectare (p) Número médio de habitantes por fogo (i) Índice de utilização. no mínimo de um lugar por cada150m2 da área bruta total de pisos acima do solo. Exceptuam-se os casos em que. 2 – Além deste estacionamento. não se incluindo neste valor as áreas de arrecadação e de armazenagem. “incremento de uma imagem de modernidade”4 Índice / Parâmetro (d) Densidade populacional. relação entre a área de construção e a área de terreno (Cev) Capitação de espaços verdes e equipamentos. na relação com o espaço público do lote ou parcela a que respeita. se verifique inequivocamente tal ser possível ou inconveniente.9 40 50 4 Artigo 2º. ou seja.Plano de Pormenor da Gist-Brocades O regulamento do Plano Director Municipal Artigo 11º Índices Nas áreas objecto do Artigo anterior. também. do Regulamento do Plano de Pormenor da Gist-Brocades v . não se incluindo neste valor as áreas de arrecadação e de armazenagem. em m2 por habitante (Ac) Área de construção habitação (m2) por habitante Valor 100 3 0. Índices e parâmetros de referência Sendo o objectivo deste trabalho focalizar-se essencialmente na análise dos índices e parâmetros urbanísticos associados ao Plano de Pormenor da Gist-Brocades. b).Urbanismo e Território.

No entanto. o que está estabelecido no PP e o que diz o Plano Director Municipal (PDM) .760 198 PP 1. seriam necessários a disponibilização de 198 lugares públicos de estacionamento. no que for possível comparar: Indicador Índice de utilização Área de construção habitação (m2) Espaços verdes (m2) Estacionamento público Autor 0. para residencial.000 m2. que comparará o que o autor considera correcto para o PP. ainda que permita uma sã convivência do “betão” com a qualidade de vida. que passam de um valor aconselhável de 0. É assim evidente que a política urbanística definida pelos Planos Directores Municipais são sempre ultrapassáveis. Esta conclusão pode ser retirada da análise dos índices de utilização permitidos.700 23.700 23.38 39.Urbanismo e Território. e utilizando como referência os parâmetros descritos no Plano Director Municipal.625 27. teríamos. em sede de PP.º total de habitantes: 198 x 3 Área de construção habitação: 594 x 50 m2 Espaços verdes e equipamentos: 594 x 40 m2 594 29. o que não verifica o PP vi .723 54 5 PDM 1 33.9. em função dos parâmetros e indicadores urbanísticos atrás referidos.Plano de Pormenor da Gist-Brocades Análise crítica Face ao objectivo declarado no PP de criação de 198 fogos.300 198 A criação do Plano de Pormenor da Gist-Brocades vem no seguimento de uma política da Câmara Municipal de Matosinhos de obtenção de mais valias urbanísticas de forma a aproveitar o grande impulso dado ao mercado residencial pela conjuntura económica e de concessão de crédito para compra de habitação em vigor no início do século. 5 O promotor indica 25. dependendo do poder de exercer influência dos promotores. que já está um pouco sobredimensionado. Devemos relembrar que o uso inicial para a zona em estudos era de serviços.9 29.760 No que diz respeito ao estacionamento. os seguintes valores: N. tendo sido alterado. Podemos assim estabelecer o seguinte quadro comparativo.

Por outro lado. retirando espaço de estacionamento público e reduzindo o número de estacionamentos disponíveis. Reparando-se nas imagens é plenamente constatado que existe a tendência dos automobilistas ocuparem a via pública criando constrangimentos ao fluxo de tráfego. nos meses de verão. Assumindo o autor deste trabalho toda a responsabilidade pela análise aqui expressa. Só assim se compreende que seja possível que o acesso aos pisos inferiores do empreendimento “Palácio da Enseada” seja feito em pleno espaço público. de uma forma significativa. Esta zona é. sobrecarregada com o trânsito automóvel em virtude de se encontrar em zona balnear. que não se compreende quando se vii . com a atribuição sistemática destas grandes obras a arquitectos de renome nacional e mundial. Esta solução adoptada também colide.Urbanismo e Território. releva de forma substancial que a área de construção de habitação supera em 20% o que está instituído em PDM. com o objectivo atrás mencionado de incrementar a imagem de modernidade. com a agravante de prejudicar a mobilidade. não pode deixar de correlacionar este facilitismo em ultrapassar a política urbanística municipal. em que não são questionados erros ou soluções pouco correctas.Plano de Pormenor da Gist-Brocades verificamos ainda que o índice de utilização foi aumentado 38% ao que define a política geral expressa no Plano Director Municipal.

será importante reflectir nos condicionalismos que acarreta para o desenvolvimento do comércio de rua local (que seria desejável mas não se verifica. seria possível desenvolver uma série de políticas activas de fomento do comércio de rua. pouco utiliza o “Metro” como transporte e o comércio de rua local como opção. nomeadamente escritórios. com uma passagem pela zona do Campo Alegre.Urbanismo e Território. Desta forma. atendendo a que existiria publico consumidor. não cria condições de conforto e de estacionamento que motivem o seu recurso. Voltando ainda à transformação do uso. ou não estando fechado.Plano de Pormenor da Gist-Brocades “empurra” os automóveis para ocuparem a via pública em estacionamento indevido e quando prejudica seriamente a fluidez de tráfego. viii . Este problema agudizar-se-á quando for construída uma nova linha de “Metro” que vai ligar Matosinhos Sul à zona de Boavista. Acresce ainda a este facto o estarmos a segmentar o parque habitacional para a classe média-alta que. No caso particular do Plano de Pormenor da Gist-Brocades criou-se um fluxo estimado de 598 habitantes que vão estar fora da zona durante um largo período do dia e que só voltam à zona quando o comércio de rua está fechado. decididamente. A situação existente potencia um efeito contrário ao desejável. a Rua Brito Capelo. ambas na cidade do Porto. iria trazer para a zona envolvente ao PP um forte fluxo de pessoas que iriam utilizar a zona durante o dia. A existência de uma zona forte de serviços. nomeadamente naquela que era a rua comercial de Matosinhos por excelência. São as condições de conforto e de estacionamento que criam as condições para o sucesso das grandes superfícies e centros comerciais. antes pelo contrário).

Fotografia Carlos Carneiro / Ícones de Portugal / Real Companhia Vinícola. uma breve referência à componente ambiental do projecto.Plano de Pormenor da Gist-Brocades Para um desenvolvimento urbano sustentável seria essencial que no Plano de Pormenor da Gist-Brocades em particular. num futuro próximo. as instalações atrás referidas forem desactivadas. juntava-se a presença de industrias altamente poluentes. e no Plano de Urbanização de Matosinhos Sul em geral. É do conhecimento público os vários derrames que existiram e a dificuldade que vai apresentar-se quando.wordpress. como a Gist-Brocades. perdura ainda um problema importante relacionado com “Servidões de gás. A reconversão operada na zona conseguiu esconder o problema sério do seu sub-solo Além de existir uma forte contaminação dos solos. aqui em estudo. e os reservatórios de armazenagem da industria petrolífera. A uma forte componente de indústria conserveira – aliás.Urbanismo e Território.instituições públicas e privadas. http://mjfs. A zona de Matosinhos Sul foi um grande pólo industrial em meados do Século XX. com imóveis de inegável interesse arquitectónico e histórico que a pressão urbanística e o poder local não souberam (quiseram) preservar. fosse considerada uma mistura de usos . escritórios. habitação e hotéis. 6 Artigo 7º do PP ix .com/ Por fim. faz-se por oleoduto no sub-solo. que atravessa toda a zona. petróleo liquefeito e produtos refinados – oleoduto”6 O abastecimento aos depósitos de armazenamento de Matosinhos Sul. de propriedade das empresas “Repsol” e “BP”.

Se. ao que a legislação recomenda.000 m2 de áreas ajardinadas). por um lado. em teoria. o promotor do empreendimento refere cerca de 2. a implantação deste espaço está vocacionada para o afastamento do público das zonas verdes como forma de garantir o máximo de privacidade aos condóminos de um empreendimento que não deixa de ser de luxo. no entanto. De facto. por outro lado. o PP refere uma área verde superior ao que consideramos recomendável. “espaços privados de utilização pública”. todos identificados na planta de usos e materiais” 7 A livre interpretação deste ponto engloba em “Espaço Verde” espaços que de verde nada acrescentam. “Todos nós hoje nos desabituamos do trabalho de verificar” Eça de Queirós 7 Artigo 14º do PP x . Continuando na análise desta questão verificamos que o espaço de equipamentos públicos de todo o empreendimento se resumem a quatro bancos de pedra e uma passagem pedonal. as áreas verdes correspondem. por exemplo. É. os espaços privados de utilização pública e os espaços privados de utilização colectiva.Urbanismo e Território.000 m2 menos (25.Plano de Pormenor da Gist-Brocades No que diz concretamente respeito ao PP. discutível o que o PP considera de “Espaço Verde”: “Constituem-se como espaços verdes e de utilização colectiva os espaços verdes e pedonais.