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Resumen Sociedad Tasadora

1. Nombre del Proyecto:

Estudio para la conformación de la Sociedad Tasadora

2. Nombre de la entidad Responsable:

Corporación Lonja de Propiedad Raiz de Medellín y Antioquia.

3. Motivación del proyecto:

Con el Objetivo de fortalecer la prestación de servicios de tasación a nivel local y
nacional, esperando en el mediano plazo la incursión en el ámbito internacional,
bajo los preceptos de calidad, eficiencia y eficacia centrados en nuestros usuarios, el
consejo directivo de la Corporación decidió realizar el estudio de factibilidad para la
conformación de la Sociedad Tasadora y poner así, al servicio de la nación la
experiencia del talento humano de profesionales de la valoración en diferentes
especialidades, afiliados a la corporación.
Además de ello, el entorno actual exige una Sociedad capaz de intervenir o
participar en cualquier clase de valoración, no solo a nivel local sino nacional con el
fin de lograr mejores frutos para la corporación y sus afiliados.

4. Justificación:

A raiz de lo evidenciado en los últimos años en el mercado de la tasación y la
importancia de este para el desarrollo de otras actividades, como la financiera, la
fiscal (estado) y la corporativa entre otros, se hace necesario la conformación de una
Sociedad de nivel nacional e internacional, que participe activamente en los grandes
negocios de la nación, contribuyendo así mismo a la profesionalización de las
actividades conexas con la valoración.
Es importante tener en cuenta que para lograr llegar a estos negocios la manera más
sencilla es la suma de fuerzas, en este caso la historia, tradición y conocimientos de
la Corporación y nuestros afiliados facilitan el alcance de los objetivos propuestos
con la Sociedad.

5. Objetivo:

Crear una Sociedad Tasadora general que atienda diferentes tipos de clientes, del
sector público y privado, en la valoración de toda clase de inmuebles; igualmente
impulsar nuevos y diferentes mercados de valoración, lo mismo que en valoraciones
de activos, empresas y bienes muebles de diversos mercados.

6. Metas:

• Aumentar al 60% la remuneración de los honorarios de los avaluadores
• Adquirir tecnología de punta que permita la participación en masivos
mercados
• Operar a nivel nacional en el corto plazo
• Inicio de operación comercial en el mes de Octubre del Presente año

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7. Entorno económico 2008

El año 2008 se percibe como un período de mayor incertidumbre ante los últimos
hechos que han marcado el desempeño tanto de la economía global como local, con
lo cual se percibe una mayor moderación del crecimiento del crédito, una creciente
desaceleración de la economía en Estados Unidos y un posible deterioro en la
dinámica de las exportaciones por parte de Colombia hacia socios comerciales
como Venezuela.
En materia nacional, la desaceleración gradual esperada para 2008, después del muy
dinámico 2007, se presenta acompañada de dificultades para prever el
comportamiento futuro en materia de precios y el desempeño de las exportaciones
Colombianas, al tiempo que se prevé un deterioro de las finanzas públicas y del
déficit en cuenta corriente.
En lo que respecta a las crisis de las denominadas hipotecas “Subprime”, se percibe
como efecto de ello, moderación del crecimiento del crédito y un deterioro de los
indicadores de confianza de los consumidores tanto en Europa como en Estados
Unidos, apuntando a un deterioro sostenido en esta ultima economía y con ello sus
malignos efectos en las economías emergentes.
La situación económica global, en particular la de nuestros principales socios
comerciales –Estados Unidos, Venezuela, Ecuador- genera una elevada
incertidumbre sobre el desempeño de nuestras exportaciones en el 2008, el flujo de
Capitales del exterior y sobre las remesas que recibimos de los compatriotas. Uno de
los mayores riesgos proviene de Venezuela, dado que las primeras medidas tomadas
por este gobierno de reducir la participación de vehículos ensamblados en Colombia
comenzará a tener efectos sobre el desempeño de esta industria, como los despidos o
reducción de turnos que hemos vivido en los primeros meses del 2008, igualmente
las presiones político-ideológicas entre ambos países serán sin duda un foco de
constante incertidumbre económica en el corto plazo.
Pese a todo esto, se prevé un crecimiento entre el 5% y el 6% de la economía
Colombiana en el 2008, lo cual hace pensar que el funcionamiento de esta, pese a no
ser excelente, será bueno dadas las condiciones actuales del entorno. Además de no
ser un rompimiento abrupto con el ciclo económico, el cual si causaría fuertes
complicaciones para nuestra economía.

8. Mercados Objetivos

Inicialmente la Sociedad Tasadora deberá apuntar a cubrir todo el territorio nacional,
con proyecciones de internacionalización en el mediano plazo y búsqueda de
contratos en la capital de la republica; si se tiene en cuenta que es allí donde se dan
las grandes licitaciones, en lo que respecta al objeto del presente proyecto.

9. Tipo de valoraciones y/o servicios que podrá realizar la futura Sociedad

• Valoración de toda clase de inmuebles, entre los cuales se considera

A. Viviendas
B. Terrenos
C. Oficinas
E. Garajes

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F. Hoteles
G. Centros Comerciales
H. Explotaciones Agropecuarias
I. Clubes
J. Bodegas Industriales
K. Infraestructura

• Valoración de patrimonios inmobiliarios, en lo que respecta a la fusión de
empresas.
• Asesoramiento de compraventas.
• Análisis de inversiones inmobiliarias.
• Realización de avaluos catastrales para los entes territoriales.
• Banca de Inversión: Valoración de empresas.
• Empresas Estatales en liquidación.
• Activos especiales como: redes de conducción eléctrica, redes de conducción
de combustible, redes de telecomunicaciones y otros tipos de infraestructura.
• Maquinas especiales, como: naves, aeronaves, etc.
• Maquinaria y Equipo en general.

10. Generalidades

• Avaluos Corporativos:

La Sociedad Tasadora buscara aumentar su participación en este mercado, a través
de estrategias comerciales, con la meta de aumentar considerablemente los servicios
prestados por este concepto de manera tradicional por el gremio, y maximizar los
ingresos tanto para sus socios, como para los participantes en el proceso de
valoración de los activos (avaluadores).

• Relaciones Lonja-Afiliados:

El proyecto de Sociedad Tasadora no busca modificar las relaciones actuales
existentes entre los afiliados y la lonja, desde el punto de vista gremial e
institucional. Lo que busca es potencializar la capacidad de generación de ingresos,
dados el posicionamiento, trayectoria, experiencia y capacidad de gestión, tanto para
los afiliados, avaluadores y La Corporación (seria una relación gana-gana).

• Relaciones Lonja-Sociedad Tasadora-Afiliados:

Las relaciones se establecerán en el proyecto a partir del principio de asociación,
cada uno de los afiliados a la Lonja que pretendan y quieran ser socios, podrá
realizarlo, teniendo en cuenta que las participaciones de capital accionario se
definirán mas adelante.

• Como ganan los Socios afiliados:

Ganan por trabajo cuando realizan los avaluos, ganan por utilidad de la organización
y ganan por el mayor mercado que la nueva organización debe captar.

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• Sensibilización:

Se han venido realizado diferentes reuniones con diversos grupos de afiliados, en la
cual se han encontrado reacciones, la mayoría positivas.

De dichas reuniones se extraen algunas inquietudes y sugerencias:

• ¿Cuales son los objetivos?
• ¿Desaparece organización actual?
• ¿Quienes pueden ser socios?
• ¿Es delegable el nombre de la Lonja de propiedad Raiz?
• ¿Con que se reemplazaría ingresos de la Lonja de propiedad Raiz?
• ¿Quien regularía en ultima instancia?
• ¿Bogota sede de la nueva empresa?
• ¿Alianza entre afiliados: Posible sustituto de la nueva empresa?
• ¿Que pasa con el actual precio o valor de los avaluos?
• ¿Competencia externa es inatajable por la legislación vigente y por el
poder económico de empresas extranjeras
• ¿El esquema actual es totalmente individual, difícil de cambiar
• ¿Como regular la participación de cada socio?
• ¿Convertir la sociedad en promotora de negocios?
• ¿Formación y capacitación sigue en manos de la lonja?
• ¿Debe mantenerse el concepto del Comité de Avaluos como unidad del
gremio?
• ¿Es posible que los empleados actuales de la Corporación, puedan ser
socios de la futura organización?

1.9 Análisis DOFA para la Lonja de Propiedad Raiz de Medellín y Antioquia:

• Debilidad: Dependencia económica de esta actividad (Avaluos)
• Oportunidad: Aumento de los ingresos en el mediano plazo
• Fortaleza: Crecimiento del sector y nuevos proyectos jalonados por la
organización
• Amenaza: Credibilidad de la nueva Organización

1.10 Esquema de la Sociedad Tasadora:

• Sociedad Anónima: Dado que es el tipo de sociedad que mejor se
aplica al proyecto, en la cual sus socios serán la lonja y los afiliados
interesados.

• ¿Abierta u Obligatoria? El proyecto se evalúa teniendo en cuenta la
posibilidad de elección entre los diferentes afiliados, los cuales dado el
caso en que se realice el proyecto tendrán libre decisión de asociarse o
no.

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• ¿Aporte de Capital o Trabajo? Teniendo en cuenta el tipo de sociedad
y el gran número de interesados que puedan surgir en ella, además de
querer contar con el suficiente capital inicial para garantizar el éxito del
negocio, representa una mayor ventaja para este proyecto el aporte en
capital para la adquisición de las respectivas acciones.

1.11 Relación Lonja y Sociedad Tasadora

• Valoración del aporte de la lonja a la Sociedad: Nombre, tradición, prestigio y
negocios.
• Definición de unas regalías o contribuciones a la Corporación Lonja de
propiedad Raiz
• Sociedad Tasadora asume personal actual de la Lonja, existe sustitución patronal
o asume los costos de liquidación
• Inicialmente (en el corto plazo) no desaparece el área de avaluos para el estado,
pues los contratos no son cedibles a ningún título

Comparativo entre el Gremio y la Sociedad Tasadora

Corporación Lonja (Actual) Sociedad Tasadora
1. Aporta a la Sociedad Good Hill, 1. Reconoce a la lonja un porcentaje de
negocio actual (se valora) ingresos como regalías.
Paga al final dividendos a los accionistas
2. Cómo reemplaza la Lonja la fortaleza 2. Asume realización (privada) de comité
gremial del comité de avaluos? de avaluos
3. La lonja mantiene el derecho a recibir 3. Sociedad pasa información estadística y
la información para base de datos de mercado al gremio
4. Asociados actuales de la lonja 4. Son invitados a participar en la
Sociedad, preferencia a avaluadores?
5. Nuevos (futuros) asociados a la Lonja, 5. Podrían o no ser socios de la Sociedad
adquisición de todos los derechos y Tasadora (Primas en colocación de
obligaciones. acciones u otras)
6. El nombre Lonja de propiedad Raiz  6. El nuevo nombre requiere Inversión,
Posicionamiento y reconocimiento estrategia en posicionamiento
gremial
7. Corporación gremial, sin animo de 7. Sociedad Privada con Ánimo de Lucro.
lucro Es reemplazo en todas las ocasiones de la
Lonja, puede ocasionar en algunos
sectores resistencia en determinados
procesos.
8. Normatividad legal: La lonja designa 8. Es designable la sociedad o sus
avaluadores miembros, empleados, asociados?
9. Mesa Central: Nombrada por Consejo 9. Organismos Centrales: Por Voto?
Directivo de la Lonja, por consenso, Participaciones? Compañía?
análisis, tradición
10. Lonja: Un gremio democrático y 10. Sociedad de Capital. Mayor
abierto. Afiliados apoyan de manera competencia con otras agrupaciones,

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altruista La Lonja afiliados individuales, otros gremios o
entidades con ropaje de tal.
11. Lonja vigilado por Consejo Directivo 11. Competencia abierta en honorarios
y afiliados, mismos honorarios, más
costosos.
12. Lonja garantiza participación 12. Sociedad tendrá limites de
igualitaria de todos los afiliados participación accionaría o socios
mayoritarios imponen decisiones?
13. La Lonja continua prestando servicios 13. Sociedad: Acepta como pasantes,
de formación y capacitación trabajadores por honorarios a nuevos
formados aunque no sean socios?

11. Mercado

11.1 Mercado Actual

El Mercado local anual actualmente atendido por la Corporación Lonja de
Propiedad Raiz de Medellín y Antioquia y sus afiliados (Medido en volumen de
honorarios):

Valor en Miles
Lonja de Medellín 1.200.000
10 Principales firmas avaluadoras (S30.000/mes) 3.600.000
30 Siguientes firmas avaluadoras ($8.000/mes) 2.880.000
60 restantes firmas avaluadoras (3.000/mes) 2.160.000
____________
Subtotal 9.840.000

11.2 Mercados Nuevos:

Consecuentemente con los objetivos planteados para la creación de La Sociedad
Tasadora, el mercado de valoración en Colombia es mucho mayor al trabajado hoy
en día por los inmobiliarios afiliados.

Si bien no tenemos una proyección del tamaño del mismo, si se quieren efectuar
algunos estimativos que den la idea de la envergadura de este negocio.

Mercado atendido por otros valuadores y gremios: 3.000.000
(30%-50% del gremio y sus afiliados)

Mercado por fuera de los avaluadores inmobiliarios ?????

Mercado Inmobiliario Nacional sin Medellín $72.488.000

Subtotal $85.328.000

11.2.1 Mercados Nuevos Potenciales

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• Análisis licitaciones 2007 y anteriores.
• Censo, Valoración de inmuebles D.N.E
• Valoración de Activos no inmobiliarios (Redes eléctricas, Telecomunicaciones,
Infraestructura, etc.)
• Valoración de empresas: Banca de Inversión, en la mayoría de los casos, los
bienes inmuebles son marginales (Inverlink), grandes fusiones y adquisiciones.
• Consulta Supersociedades y Cámara de Comercio: Valoración de pequeñas y
medianas empresas
• Fusiones de empresas: UNE/EPM?
• Venta de empresas de Energía, Telecomunicaciones etc.
• Valoración de empresas para democratizar “Privatizar”
• Valoración de Activos para empresas
• Valoraciones de la DIAN
• Valoración para créditos Hipotecarios

Para un predimensionamiento de los mercados nuevos potenciales se ha adelantado
diversas investigaciones, contactos y proyecciones que se muestran a continuación:

• Análisis licitaciones 2007: A partir de un seguimiento realizado a las licitaciones
publicadas en la pagina que se describe a continuación, se ha predimensionado
el mercado de las licitaciones, como se ha llamado inicialmente.

Mercado de licitaciones (www.contratos.gov.co)

Avaluo de bienes inmuebles y rurales en todo
Actualizaciones catastrales Legalizacion Masiva de predios el país Total
$ 320.000.000,00 $ 286.827.000,00 $ 625.000.000,00
$ 180.000.000,00 $ 399.999.807,00
$ 550.000.000,00
$ 167.000.000,00
$ 180.000.000,00
$ 132.000.000,00
$ 115.000.000,00
$ 180.000.000,00

$ 1.824.000.000,00 $ 686.826.807,00 $ 625.000.000,00 $ 3.135.826.807,00

• Adicionalmente, entre el mercado potencial, es necesario tener en cuenta las
posibles privatizaciones que sucedan en nuestra economía, las cuales pueden
representar trabajo en actividades de valoración para la futura Sociedad, tanto de
valorizaciones como empresas en marcha (banca de inversión), como
valorizaciones de activos.
Para ello no es indispensable presentar un listado de posibles empresas a
privatizar en el próximo año y siguientes:

1. Acueducto de Bucaramanga
2. Banco Popular (12,4% que conserva)
3. Plazas de Mercado
4. Fondos Ganaderos
5. Ecogas
6. Licoreras Departamentales

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7. ISA (56%)
8. ISAGEN (80.8%)
9. Electrificadoras (Norte de Santander, Boyacá, Santander, Cundinamarca,
CHEC, Meta)

• Valoración de empresas: Banca de Inversión, en la mayoría de los casos, los
bienes inmuebles son marginales (Inverlink), grandes fusiones y adquisiciones.

Con el objeto de tener mayor claridad en lo que respecta al mercado de
valoración de empresas, nos hemos dado a la tarea de investigar el número de
Fusiones y Adquisiciones realizadas en el año anterior, las cuales arrojan las
siguientes cifras preeliminares:

1. Número de Fusiones: 375
2. Número de Adquisiciones: 198

• En lo que respecta a la asignación de créditos hipotecarios, ha sido un mercado
que ha venido creciendo en los últimos años, en lo que se refiere a la vivienda
nueva, lo cual significa una oportunidad a explotar con la formación de la nueva
sociedad, para tener en cuenta los siguientes datos (con corte al tercer trimestre
del 2007):

1. Créditos entregados para vivienda nueva y lotes con servicios registraron
un crecimiento del 44.73%.

2. Créditos entregados para vivienda usada presentaron una reducción del
11.92%.

3. Monto de los prestamos individuales desembolsados para compra de
vivienda nueva y usada: $880.167 millones de pesos, cifra que representa
un incremento real del 9.54% respecto al mismo periodo del 2006.

4. El número de viviendas nuevas y lotes con servicios financiados registro
un aumento del 51.20% y el numero de viviendas usadas una
disminución del 13.25%.

5. Los créditos entregados por las cajas y fondos de vivienda presentaron
un aumento del 159.92%, los del FNA aumentaron el 37.26% y los de la
banca hipotecaria registraron un incremento del 5.03%.

6. El número de VIS financiadas registro un incremento de 29.76%, la
financiación de VIS nueva registro un crecimiento del 73.66%, mientras
que la VIS usada presento una reducción de 8.48%.

7. Cajas de compensación: Durante ese periodo el valor de los créditos
otorgados para compra de vivienda fue superior en 44.91%, el crédito
destinado a vivienda nueva y lotes con servicios durante ese periodo
aumento en un 60.24% y para vivienda usada se incremento en 33.32%.

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• De acuerdo al Decreto 2649 de 1993 por medio del cual se reglamenta la
Contabilidad en General y se expiden los principios o normas de contabilidad
generalmente aceptados en Colombia. Estable para las empresas la
obligatoriedad de actualizar el valor de los activos fijos, cada determinado
periodo. Con fundamento en esta disposición se ha realizado una investigación
en todas las sociedades que se encuentran reguladas por la Súper Intendencia de
Sociedades, con el objetivo de dimensionar el valor total de los activos.

A continuación se muestra un resumen, por actividad económica del valor total de los
activos fijos –según información de Supersociedades:

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Activos de los diferentes empresas según sus actividades económicas a Dic 2006
"Supersociedades" (Unidades de Miles)

Actividades de Extraccion de petroleoCrudo y de Gas Natural $ 10.183.706.311
Actividades de Informatica $ 964.033.400
Actividades de Extraccion y Explotacion de otros minerales $ 928.096.773
Actividades de Productos alimenticios $ 23.377.452.468
Actividades de Bebidas $ 16.320.528.946
Actividades de Tabaco $ 1.034.688.849
Actividades de Fabricacion de Telas y Actividades relacionadas $ 5.095.527.032
Actividades de Fabricacion de Prendas de vestir $ 3.974.561.900
Actividades de Curtiembre y manofaturas de cuero diferentes al calzado $ 407.013.142
Actividades de Manofacturas de calzado y productos relacionados $ 479.968.080
Actividades de Preparacion de madera y elaboracion de productos de madera $ 680.097.850
Actividades de Fabricacion de papel, carton y derivados $ 8.239.257.858
Actividades de Editorial e impresión $ 3.004.810.253
Actividades de Productos quimicos $ 14.791.921.589
Actividades de Productos de Caucho $ 1.072.047.388
Actividades de Productos de Plástico $ 4.565.142.485
Actividades de Fabricacion de Vidrio y Productos de Vidrio $ 1.450.399.387
Actividades de Fabricacion de Productos Minerales No Metálicos $ 1.454.661.596
Actividades de Fabricacion de Productos de Cemento, Hormigon, Yeso y Cal $ 17.575.106.913
Actividades de Industrias Metalicas Basicas $ 8.056.418.377
Actividades de Industrias Metalicas Derivadas $ 4.719.555.175
Actividades de Fabricacion de Vehiculos Automotores y sus partes $ 2.719.184.666
Actividades de Fabricacion de Otros Medios de Transporte y sus partes $ 910.595.032
Actividades de Otras Industrias Manofactureras $ 4.413.805.991
Actividades de Generacion y Suministro de electricidad, gas y agua $ 190.949.817
Actividades de Construccion de Obras Residenciasles $ 9.635.905.355
Actividades de Comercio de Vehiculos y actividades conexas $ 8.024.316.432
Actividades de Comercio al por Mayor $ 33.611.060.876
Actividades de Comercio al por Menor $ 18.172.962.005
Actividades de Turismo $ 266.993.841
Actividades de Alojamiento $ 2.085.508.019
Actividades de Transporte Terrestre de Carga $ 473.762.363
Actividades de Correo $ 36.779.810
Actividades Diversas de Inversion y Servicios Financieros Conexos $ 98.168.590.599
Actividades Inmobiliarias $ 10.386.242.078
Actividades de Eduacion $ 612.592.357
Actividades de Servicios Sociales y de Salud $ 1.172.722.116
Actividades de Otros Servicios Sociales, Comunitarios y Personales $ 2.918.880.584
Actividades de Comercio de Combustibles y Lubricantes $ 918.636.567
Actividades de Otros Sectores Agricolas $ 751.771.282
Actividades Pecuarias y de Caza $ 3.537.586.517
Actividades de Silvicultura y Relacionadas $ 1.195.178.504
Actividades de Fabriacion de Otros Productos Con Materiales Textiles $ 1.089.373.475
Actividades de Publicaciones Periodicas $ 558.833.193
Actividades de Fabriacion de Maquinaria y Equipo $ 3.228.524.554
Actividades de Transporte Maritimo y Fluvial $ 60.825.292
Actividades de Transporte Aereo $ 162.316.359
Actividades de Otros Sistemas de Transporte de Pasajeros $ 116.620.211
Actividades de Transporte por Tuberias $ 3.853.213.224
Actividades de Almacenamiento y Otras actividades relacionadas con Transporte
y Almacenamiento $ 842.083.805
Actividades de Telefonía y Redes $ 15.935.550.552
Actividades de Radio y Television $ 2.358.085.252
Actividades de Pesca, Pisicultura y Relacionadas $ 444.041.390
Actividades de Carbon y Derivados $ 8.293.313.076
Actividades Otras Actividades Empresariales $ 8.552.761.175
Actividades Construccion de Obras Civiles $ 6.237.996.778
Actividades Adecuacion de Obras de Construccion $ 3.588.740.711
Actividades de Derivados del Petroleo y Gas $ 2.590.285.500
Actividades de Expendido de alimentos y bebidas $ 980.898.062
Actividades Agricolas con predominio exportador $ 6.948.035.207

Total Activos $ 394.420.518.399

Es clave aclarar que debido a la reglamentación menciona en este tipo de mercado, la
valoración se debe realizar cada tres años, por lo cual se han establecidos unos
supuestos que son los siguientes:

1. Activos Sujetos a Valoración: 30% del gran total
2. Divididos en tres años

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3. Ingresos por honorarios correspondientes al 0.7%

Es Importante tener en cuenta que en lo corrido de los últimos dos años, La Corporación
Lonja de Propiedad Raiz de Medellín y Antioquia ha valorizado activos por:

1. Año 2006: 789.331.112.225, representados en 1273 avaluos, lo cual nos
da una media de 620.055.861.

2. Año 2007: 1.184.883.723.057, representados en 1337 avaluos, lo cual nos
da una media de 886.225.671.

11.3 Resumen de Mercado

Aproximacion al Mercado Potencial de Valorizaciones Inmobiliarias y Otros (Cifras en miles)

Valor Activos Base de
Calculo Honorarios
Mercado Corporacion y Afiliados $ 9.840.000.000
Mercado Local Atendido por Otros Avaluadores $ 3.000.000.000
Mercado Nacional actual inmobiliario (Sin Medellín) $ 72.488.000.000
Subtotal $ 85.328.000.000

Licitaciones Públicas (Analisis 2007)
Legalizacion masiva de predios $ 686.286.000

Avaluos de Bienes Inm. y Rurales $ 625.000.000
Actualizaciones Catastrales $ 1.824.000.000
INCO, INVIAS $ 15.000.000.000
Telecom (Activos, Redes, etc) $ 12.000.000.000
Valoración Activos decreto 2649 39.442.051.839.900 $ 276.094.362.879
Valoración de Inmuebles DNE 693.100.000.000 $ 4.851.000.000
Valoración Crédito Hipotecario 4.500.000.000.000 $ 15.750.000.000

Total $ 412.158.648.879

Otros Mercados a Explorar
Valoración de Empresas (Banca de Inversión)
Fusiones empresariales en el 2007 375 Fusiones en 2007
Adquisiciones empresariales en el 2007 198 Adquisiciones en 2007
Venta de empresas de energía
Empresas a Privatizar
Acueducto de Bucaramanga
Banco Popular (12,4%)
Plazas de Mercado
Fondos Ganaderos
Ecogas
Licoreras Departamentales
ISA
ISAGEN

Se debe tener en cuenta que no se han considerado para efectos de la evaluación
financiera otros mercados potenciales como el de seguros, o fiscales como el que
corresponde a la DIAN entre otros.

12. Aspecto Legal

En principio se ha venido profundizando en el estudio de la Licencia de Uso, como
posible solución a la transferencia del Nombre a la nueva Sociedad, Características:

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-Temporalidad -Limite (Servicio)
-Territorialidad -Bajo Costo

También el tema de las franquicias, dadas las posibles conveniencias en el control
posterior e ingerencia en temas de la nueva Sociedad por parte del Gremio.

Ya se tienen los asesores especializados que vienen avanzando en el estudio de las
alternativas.

13. Aspecto Financiero

13.1 Valorización preeliminar de la unidad de Avaluos

Con el objetivo de sacar una cifra preeliminar sobre el valor comercial de la unidad de
avaluos, se ha realizado dos valorizaciones muy sencillas a partir de los Flujos de Caja
Brutos y luego de la aplicación de los costos indirectos, los cuales muestran los
siguientes resultados:
Valoracion del area de avaluos según Ingresos Brutos

2003 2004 2005 2006
Ingresos Avaluos 484.010 594.147 650.239 835.622
C. C. Avaluos 246.890 312.207 366.064 512.362
Utilidad Bruta 237.120 281.940 284.175 323.260

Cccimiento año 2004 Ccimiento año 2005 Ccimiento año 2006 Promedio
Ingresos Avaluos 1,23 1,09 1,29 1,20
C. C. Avaluos 1,26 1,17 1,40 1,28

2007 2008 2009 2010
Ingresos Avaluos 1.004.712 1.208.019 1.452.465 1.746.375
C.C. Avaluos 655.262 838.018 1.071.745 1.370.661
Utilidad Bruta 349.450 370.001 380.719 375.715

WACC 14,09%
VPN $ 1.068.667,35

Valoración del area de avaluos según Contribución Neta

2003 2004 2005 2006
C. Indirectos
Avaluos 196.990 148.641 188.762 186.013
Ccrecimienyp 0,754562161 1,269914398 0,985438776
Promedio 1,003305111

2007 2008 2009 2010
Ingresos Avaluos 1.004.712 1.208.019 1.452.465 1.746.375
C.C. Avaluos 655.262 838.018 1.071.745 1.370.661
Utilidad Bruta 349.450 370.001 380.719 375.715
C indirectos avaluos 186.628 187.245 187.863 188.484
Utilidad Neta 162.822 182.756 192.856 187.230

WACC 14,09%
VPN $ 523.487,64

En resumen, se toman los valores históricos comprendidos entre los años 2003 y 2006,
el estimado de 2007, presupuesto de 2008, proyecciones para los siguientes y el Costo
de Capital para Corporación en su último año (2006), se ha encontrado un valor
preeliminar de $1.068.667.000. Si tenemos en cuenta los costos indirectos cargados a la
unidad de avaluos su valor preeliminar descendería a $523.487.640.

De igual manera se ha realizado la valoración, teniendo en cuenta la tasa de captación
de los CDT (9.03%), la cual es una tasa de referencia mínima a la que los futuros

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12
accionistas estarían dispuestos a aportar capital en la futura sociedad, los valores
obtenidos son los siguientes:

• Si se tiene solamente en cuenta el Flujo de Caja Bruto, su valor sería de
$1.191.374.000

• Si tenemos en cuenta los costos indirectos , su valor descendería a $584.364.000

13.2 Personal preeliminar y Asignación Salarial para La Sociedad Tasadora

Inicialmente se ha establecido la siguiente estructura de personal, para el primer
año:

1. Gerente General: $15.000.000 +1.5% sobre los ingresos brutos (con un
mínimo garantizado el primer año de $15.000.000).

2. Asistente Administrativo: $3.500.0000

3. Auxiliares de investigación (2): $2.500.000 c/u

4. Secretaria Contable: $900.000

5. Asistente de Sistemas (1): $1.400.000 c/u

6. Coordinador de Avaluos: $5.000.000

7. Varios (2): $500.000 c/u

Lo anterior se ha establecido partiendo de la estructura actual de la unidad de
avaluos y de las dimensiones que se han logrado visualizar en el futuro mercado.

13.3 Evaluación Financiera

13.3.1 Metodología de la Evaluación

• La evaluación financiera de SOCIEDAD TASADORA se basa en la
metodología de flujos de caja libres operativos descontados (FCLOD), la cual
requiere de la elaboración de un modelo que simule el probable desempeño

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13
futuro de SOCIEDAD TASADORA y cuantifique sus implicaciones financieras
y económicas.

• De acuerdo con este método, el valor de un activo depende y está determinado
por la capacidad que tenga de generar flujo de caja disponible para su
propietario.

• Los activos operativos de SOCIEDAD TASADORA, entendidos como conjunto
armónico e inseparable, tienen valor en la medida en que generen flujo de caja
disponible para sus propietarios.

• Bajo la metodología de FCLOD, el valor comercial de la totalidad de los activos
operativos de SOCIEDAD TASADORA está determinado por, y es equivalente
a, el valor presente de los flujos de caja que estén disponibles como
contraprestación a la inversión en SOCIEDAD TASADORA.

• Se encontró también un valor residual, que corresponde al valor presente de los
flujos de caja que el conjunto de activos de SOCIEDAD TASADORA generaría
en los años posteriores al último proyectado, para lo cual se ha utilizado el
método que estima dicho valor como un múltiplo del flujo de caja del último año
proyectado. Dicho múltiplo es función de unas tasas de crecimiento proyectadas
y de las tasas de descuento utilizadas para traer a valor presente los flujos de caja
generados por SOCIEDAD TASADORA.

• Los flujos de caja se han descontado utilizando una tasa que involucra la
percepción del riesgo del mercado hacia el país, la industria específica y el ente
objeto de valoración dentro de las circunstancias de su entorno.

• El modelo relaciona, de manera interactiva, el Estado de Resultados, el Balance
General y el Flujo de Caja. Se hace énfasis en flujo de caja y generación de
valor.

• Se realizaron proyecciones de ingresos, costos, gastos, activos, pasivos y
patrimonio, así como de variables con efectos tributarios. Se hicieron los ajustes
respectivos por pago de impuestos.

13.3.2 Supuestos Macroeconómicos

Los supuestos macroeconómicos son utilizados en todas las proyecciones de ingresos,
egresos e inversiones.
La fuente de esta información son entidades especializadas en la elaboración y análisis
de esta información, tales como Banco Republica, el Departamento de Planeación
Nacional, Citó Bank y los departamentos de investigaciones económicas de corfinsura.
En la tabla 1, se presentan las principales variables macroeconómicas con las cuales se
elaboraron las proyecciones.

TABLA No1 Supuestos Macroeconómicos

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14
Tasadora 8 de abril
Supuesto Proyecciones

2007 2008 2009 2010 2011 2012
Meses 12 12 12 12 12
IPC - Variación anual 5,69% 5,10% 4,50% 4,00% 3,90% 4,30%
PIB - Crecimiento economico 6,00% 5,10% 5,00% 4,00% 4,00%

Tasa Aumento de Salarios - Puntos Adicionales al IPC 0,72% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Aumento de Salarios 6,41% 7,10% 6,50% 6,00% 5,90% 6,30%

Salario Mínimo Legal Mensual 433.700 461.500 494.267 526.394 557.978 590.899
Auxilio de Transporte 50.800 55.000 58.905 62.734 66.498 70.421
2 SMLV Mensuales 923.000 988.534 1.052.788 1.115.956 1.181.798
Factor Prestacional - Ley 53,00% 53,00% 53,00% 53,00% 53,00%

Aumento de Precios de Venta 5,10% 4,50% 4,00% 3,90% 4,30%
Aumento de los Costos 5,10% 4,50% 4,00% 3,90% 4,30%

Comisiones - sobre las ventas 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%

Tasa de Impuestos de Renta 34,00% 33,00% 33,00% 33,00% 33,00%
Reparto de Dividendos 0% 0% 0% 0% 0%

Tasa de interés (DTF) 9,74% 8,50% 8,00% 8,00% 8,00%
Puntos Adicionales Tasa de Prestamos de Largo Plazo 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%

Impuesto a las transacciones Financieras 0,40% 0,40% 0,40% 0,40% 0,40%
Impuesto de industria y comercio 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Días del año (días contable) 360

Caja Requerida para Operación - Días de Ventas 15 15 15 15 15
% de ventas a Crédito 100% 100% 100% 100% 100%
Días de Cuentas por Cobrar a Clientes 30 30 30 30 30
Días Promedio de Inventarios 0 0 0 0 0
Días Cuentas por Pagar a Proveedores 20 20 20 20 20

Reserva Legal 10% 10% 10% 10% 10%

Recursos del Emprendedor 758.999.514

13.3.3 Supuestos de Ingresos

Para los Supuestos de Ingresos se asumieron unas participaciones en el mercado
mencionado en el literal 11.3, tal como se observa dichas participaciones no
corresponden a un plan de negocios.

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15
Estas participaciones se muestran a continuación:

Supuestos de Ingresos

Aproximación al Mercado $ 412.158.648.879

Mercado a Captar año 1 (0,5%: Seis meses) $ 2.060.793.244
Mercado a Captar año 2 (1%) $ 4.121.586.489
Mercado a Captar año 3 (1,5%) $ 6.182.379.733
Mercado a Captar año 4 (Incrementar en 25%) $ 7.727.974.666
Mercado a Captar año 5 (Incrementar en 25%) $ 9.659.968.333

En la grafica 1, puede observarse el comportamiento de los ingresos, de acuerdo a los
supuestos anteriormente planteados

Grafica No 1 Comportamiento de los Ingresos

INGRESOS PERIODO PROYECTADO

12.000.000.000 120%

9.659.968.333
10.000.000.000 100%

7.727.974.666
8.000.000.000 80%
6.182.379.733
6.000.000.000 60%
4.121.586.489
4.000.000.000 40%
2.060.793.244
2.000.000.000 20%

0 0%
AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

Ingresos Crecimiento

13.3.4 Supuestos de Costos

Los costos de la Sociedad Tasadora, se dividen en fijos y variables, todos los costos
variables parten de un volumen de valoraciones realizadas, está básicamente
representada en el costo o retribución que se ha contemplado pagar a los tasadores, el
cual representa el 60% de los ingresos por honorarios de la Sociedad Tasadora.
Para la proyección de los rubros del costo se proyectan crecimientos en precios con
inflación, devaluación ó inflación salarial según sea el caso. En todos los casos, la
inflación salarial corresponde al IPC + 2%.

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16
Según la estructura de costos planteada para la Sociedad Tasadora, se observa un costo
determinante en mano de obra directa involucrada en el proceso productivo, el cual
como ya se menciono, corresponde a las retribuciones de los tasadores.

En la tabla 2, se presentan las proyecciones de los Costos.

TABLA No2 Costos

Tasadora 8 de abril
Presupuesto de Costos

COSTOS DE PRODUCCIÓN Sup.Proy AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

Crecimiento año a año N.D 100,0% 50,0% 25,0% 25,0%
Porcentaje sobre Ventas 63% 62% 61% 61% 61%
Total Costos de Producción 1.308.475.946 2.548.623.893 3.788.505.080 4.719.025.128 5.891.144.105
C.I.F fijos 72.000.000 75.672.000 79.077.240 82.240.328 95.163.105
M.O.D fija 0 0 0 0 0
Costo de Materia Prima 1.236.475.946 2.472.951.893 3.709.427.840 4.636.784.800 5.795.981.000
M.O.D variable 0 0 0 0 0
C.I.F variable 0 0 0 0 0
Honorarios pagados a avaluadores (60%)
TOTAL 1.236.475.946 2.472.951.893 3.709.427.840 4.636.784.800 5.795.981.000

Tasadora 8 de abril
Costos Indirectos de Fabricación (C.I.F.)
MODERADO

C.I.F. AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
72.000.000 75.672.000 79.077.240 82.240.328 95.163.105
Arrendamiento 21.600.000 22.701.600 23.723.172 24.672.099 35.349.715
Energía 9.600.000 10.089.600 10.543.632 10.965.377 11.393.027
Telefónico 7.800.000 8.197.800 8.566.701 8.909.369 9.256.834
Internet 3.000.000 3.153.000 3.294.885 3.426.680 3.560.321
Seguros 14.400.000 15.134.400 15.815.448 16.448.066 17.089.541
Mantenimientos Maquinaria y Equipo 1.800.000 1.891.800 1.976.931 2.056.008 2.136.192
Elementos de Aseo y Cafetería 3.000.000 3.153.000 3.294.885 3.426.680 3.560.321
Útiles, Fotocopias y Papelería 8.400.000 8.828.400 9.225.678 9.594.705 9.968.898

Taxis y Buses (pasajes Personal de Producción) 2.400.000 2.522.400 2.635.908 2.741.344 2.848.256

En la grafica 2, puede observarse el comportamiento de los costos, de acuerdo a los
supuestos anteriormente planteados

Grafica No 2 Comportamiento de los Costos

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COSTOS DIRECTOS PERIODO PROYECTADO

7.000.000.000 90,00%
5.891.144.105 85,00%
6.000.000.000 80,00%
75,00%
4.719.025.128 70,00%
5.000.000.000 65,00%
3.788.505.080 60,00%
4.000.000.000 55,00%
50,00%
3.000.000.000 2.548.623.893 45,00%
40,00%
2.000.000.000 1.308.475.946 35,00%
30,00%
25,00%
1.000.000.000 20,00%
15,00%
0 10,00%
AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

Costos Directos Costos/Ventas

Como se observa en la grafica 2, los costos del proyecto son planos y no muestran
grandes variaciones, lo cual es un estimativo de confianza.

13.3.5 Supuestos de Gastos

Las proyecciones de gastos parten del presupuesto anual de gastos que se definió para
la Sociedad Tasadora para el primer año.

Así como en los costos, los gastos se dividen en fijos y variables. Los gastos fijos se
proyectan con inflación, con excepción de los gastos fijos de personal que se proyectan
con inflación salarial y para los gastos variables se determina su grado de variabilidad.
Es decir, un crecimiento de magnitud “X” en una variable independiente origina un
crecimiento de magnitud “yX” en el gasto donde “y” es el grado de variabilidad del
gasto con respecto a la variable independiente.

Gastos administrativos: La estructura de gastos administrativos planteada para la
Sociedad Tasadora parte de una concepción de un ente en marcha operando bajo una
estructura administrativa normal de una compañía. Se conocen como gastos
administrativos, ya que son aquellos que están involucrados y concebidos para apoyar el
área productiva. Dentro de estos gastos se encuentran: el arrendamiento, contador y
revisor fiscal, impuestos y varios de oficina.

Gastos de ventas: Dentro de los gastos de ventas se encuentran aquellos gastos que
influyen directamente en la venta y comercialización de los servicios de la Sociedad
Tasadora.

En la tabla 3, se presentan las proyecciones de los Gastos administrativos y de Ventas.

TABLA No3 Gastos Administrativos y de Ventas

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18
AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Total Gastos de Administración 368.247.600 883.211.329 1.106.666.601 1.237.520.756 1.313.524.826

Gastos de Personal Administrativo 310.467.600 430.828.600 615.895.233 708.344.406 747.550.827
Hosting y dominio de la página web 6.000.000 6.306.000 6.589.770 6.853.361 7.120.642
Honorarios contador y Revisor Fiscal 14.400.000 15.134.400 15.815.448 16.448.066 17.089.541
Impuestos industria y comercio 0 15.455.949 36.063.882 56.671.814 73.415.759
Mantenimiento equipo de computo 300.000 315.300 329.489 342.669 356.033
Seguros 2.400.000 2.522.400 2.635.908 2.741.344 2.848.256
Servicios Públicos 5.040.000 5.297.040 5.535.407 5.756.823 5.981.339
Gastos legales 4.800.000 5.044.800 5.271.816 5.482.689 5.696.514
Regalias Lonja 376.200.000 391.248.000 406.506.672 423.986.459
Diversos 12.420.000 13.053.420 13.640.824 14.186.456 14.739.728
Libros, Periódicos y Revistas 1.800.000 1.891.800 1.976.931 2.056.008 2.136.192
Gastos de Representación 9.000.000 9.459.000 9.884.655 10.280.041 10.680.963
Suministros de Cafetería y Aseo 420.000 441.420 461.284 479.735 498.445
Útiles y Papelería y Suministros de Oficina 1.200.000 1.261.200 1.317.954 1.370.672 1.424.128

AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Total Gastos de Ventas 552.151.567 615.154.688 676.865.545 729.697.179 789.273.868

Gastos de Personal 275.400.000 294.953.400 314.125.371 332.972.902 352.618.304
Comisiones 30.911.899 61.823.797 92.735.696 115.919.620 144.899.525
Afiliaciones y Sostenimiento 60.000.000 63.060.000 65.897.700 68.533.608 71.206.419
Transporte-Contacto clientes 4.800.000 5.044.800 5.271.816 5.482.689 5.696.514
Publicidad y Promoción 103.039.668 108.294.691 113.167.952 117.694.670 122.284.762
Participación en ferias 18.000.000 18.918.000 19.769.310 20.560.082 21.361.925
Viáticos y Gastos de Viaje 60.000.000 63.060.000 65.897.700 68.533.608 71.206.419

13.3.6 Supuestos de Inversión Inicial y proyectada

Para los Supuestos de Inversión inicial, se ha partido de las necesidades de equipos y
otros, que podrían necesitar la nueva organización y su personal, además se han
asignado unos recursos iniciales para la fase preoperativa.

En la tabla 4, se presentan las proyecciones de la inversión inicial y proyectada en el
periodo de evaluación del proyecto.

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19
TABLA No4 Inversión Inicial y Proyectada

Inicial AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Terrenos Valor unitario
Total
Muebles y Enseres Valor unitario
Moduos 2.150.000 7 3 1 1
Muebles 2.000.000 1

Total
Equipo de Computo Valor unitario
Computadores 2.300.000 7 3 1 1
Impresora 800.000 1 1
Desarrollo Sistema Magnetico 50.000.000 1
Planta telefonica 4.000.000 1
Fax 650.000 1

Total
Equipos de red Valor unitario
Red 2.500.000 1
Servidor 5.000.000 1

Total

RESUMEN ACTIVOS FIJOS TOTAL Inicial AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Terrenos 0 0 0 0 0 0
Edificaciones 0 0 0 0 0 0
Maquinaria y Equipo 0 0 0 0 0 0
Muebles y Enseres 29.129.850 17.050.000 7.077.263 2.453.451 2.549.136 0
Equipo de Computo 85.350.429 71.550.000 8.448.825 2.624.622 2.726.982 0
Herramientas 0 0 0 0 0 0
Equipos de red 7.500.000 7.500.000 0 0 0 0

Total Activos PPE 121.980.279 96.100.000 15.526.088 5.078.073 5.276.118 0

DIFERIDOS Valor unitario Inicial AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
Gastos de Publicidad Inicial 15.000.000 1
Contitución Legal 40.000.000 1
Estruturación Juridica 6.000.000 1
Adecuación Oficina 3.000.000 1
Gastos de Viaje Inicial 10.000.000 1
Gastos de Investigación Inicial 10.000.000 1

Total Diferidos

TOTAL INVERSIÓN ACTIVOS NO CORRIENTES Valor unitario Inicial AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
205.980.279 180.100.000 15.526.088 5.078.073 5.276.118 0

INVERSIÓN NETA INICIAL REQUERIDA

Inversión Inicial Neta en PPE 180.100.000
Necesidades de Capital de Trabajo 578.899.514

Total Inversión Inicial Requerida 758.999.514
13.3.7 Supuestos de Capital de Trabajo

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20
De acuerdo a la normal evolución que puede tener un proyecto naciente, con una
demanda potencial definida se calcula una inversión inicial en capital de trabajo de
$578.899.514. Con este capital de trabajo se proyecta financiar la normal operación de
la Sociedad Tasadora durante Siete meses.

Como supuestos de administración de capital de trabajo se tiene proyectado:

• La cartera comercial se proyecta como 30 días de las ventas.
• Las cuentas por pagar a proveedores se proyectan a 20 días.

En la tabla 5, se presentan las necesidades de Capital de Trabajo del proyecto.

TABLA No5 Necesidades de Capital de Trabajo

Tasadora 8 de abril
Capital de Trabajo

Cálculo Capital de Trabajo Inicial MESES
Costo Mercancía Vendida 72.000.000
Total CMV 7,0 42.000.000

Gastos de Administración 7,0 214.811.100
Gastos de Ventas 7,0 322.088.414

Total Capital de Trabajo Inicial 578.899.514

13.3.8 Resultados

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21
13.3.8.1 Balance General

En la tabla 6, se presentan los resultados de la proyección del balance general.

TABLA No6 Balance General

Tasadora8deabril
BALANCE GENERAL (PS)

Período Inicial AÑO1 AÑO2 AÑO3 AÑO4 AÑO5

ACTIVOS
Caja (Días de Ventas) 578.899.514 85.866.385 171.732.770 257.599.156 321.998.944 402.498.681
Bancos 214.668.425 65.379.822 452.496.687 1.138.113.416 2.262.059.225
Inversiones Temporales 0 0 0 0 0
Cuentas xCobrar a Clientes 171.732.770 343.465.541 515.198.311 643.997.889 804.997.361
Inventarios 0 0 0 0 0
Otras Activos Corrientes 0 0 0 0 0
Total Activos Corrientes 578.899.514 472.267.580 580.578.133 1.225.294.154 2.104.110.249 3.469.555.267

Inversiones Permanentes
PropiedadPlantayEquipo (Neto) 96.100.000 66.340.000 47.874.360 17.595.141 12.445.146 4.835.308
Propiedad Planta y Equipo 96.100.000 96.100.000 111.626.088 116.704.161 121.980.279 121.980.279
Depreciación Acumulada -29.760.000 -63.751.728 -99.109.020 -109.535.133 -117.144.971
ActivoDiferido (Neto) 84.000.000 67.200.000 50.400.000 33.600.000 16.800.000 0
Activos Diferidos 84.000.000 84.000.000 84.000.000 84.000.000 84.000.000 84.000.000
Amortización Acumulada (Diferidos) -16.800.000 -33.600.000 -50.400.000 -67.200.000 -84.000.000
Capital Intelectual 0 0 0 0 0 0
Capital Intelectual 0 0 0 0 0 0
Amortización Acumulada (Capital Intelectual) 0 0 0 0 0
Activos no Corrientes Netos 180.100.000 133.540.000 98.274.360 51.195.141 29.245.146 4.835.308
Total Activos 758.999.514 605.807.580 678.852.493 1.276.489.295 2.133.355.395 3.474.390.575

PASIVOS
Préstamos de Corto Plazo 0 0 0 0 0 0
Cuentas por Pagar a Proveedores 0 72.693.108 141.590.216 210.472.504 262.168.063 327.285.784
Impuestos por Pagar 0 0 1.368.776 174.940.686 323.436.705 527.786.874
Otras Cuentas por Pagar de Corto Plazo 0 0 0 0 0 0

Total Pasivo deCorto Plazo 0 72.693.108 142.958.992 385.413.190 585.604.768 855.072.658

Préstamos de Largo Plazo 0 0 0 0 0 0
Total Pasivos 0 72.693.108 142.958.992 385.413.190 585.604.768 855.072.658

PATRIMONIO
Capital Social 758.999.514 758.999.514 758.999.514 758.999.514 758.999.514 758.999.514
Reservas del periodo 0 0 277.903 35.518.260 65.667.452 107.156.729
Reservas Acumuladas 0 0 0 277.903 35.796.163 101.463.615
Resultados de Ejercicios Anteriores 0 0 -225.885.042 -223.383.916 96.280.428 687.287.498
Resultado del Ejercicio 0 -225.885.042 2.501.126 319.664.344 591.007.070 964.410.561
Total Patrimonio 758.999.514 533.114.472 535.893.501 891.076.105 1.547.750.627 2.619.317.917

Total Pasivo +Patrimonio 758.999.514 605.807.580 678.852.493 1.276.489.295 2.133.355.395 3.474.390.575
13.3.8.2 Estado de Resultados

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22
En la tabla 7, se presentan los resultados de la proyección del Estado de Resultados.

TABLA No6 Balance General

Tasadora8deabril
ESTADODE RESULTADOS (PS)

Período AÑO1 AÑO2 AÑO3 AÑO4 AÑO5

Ventas 2.060.793.244 4.121.586.489 6.182.379.733 7.727.974.666 9.659.968.333
Costo Mercancía Vendida 1.308.475.946 2.548.623.893 3.788.505.080 4.719.025.128 5.891.144.105
UtilidadBruta 752.317.298 1.572.962.596 2.393.874.653 3.008.949.538 3.768.824.228
Gastos de Administración 368.247.600 883.211.329 1.106.666.601 1.237.520.756 1.313.524.826
Gastos de Ventas 552.151.567 615.154.688 676.865.545 729.697.179 789.273.868
UtilidadOper. antes deDepreyAmort. -168.081.869 74.596.579 610.342.507 1.041.731.603 1.666.025.534

Gasto de Depreciación 29.760.000 33.991.728 35.357.292 10.426.113 7.609.838
Gasto de Amortización 16.800.000 16.800.000 16.800.000 16.800.000 16.800.000
UtilidadOperativa -214.641.869 23.804.851 558.185.215 1.014.505.490 1.641.615.696

Ingresos no Operacionales 0 0 0 0 0
Gastos no Operacionales 0 0 0 0 0
Utilidadantes deIntereses eImpuestos -214.641.869 23.804.851 558.185.215 1.014.505.490 1.641.615.696

Ingresos Financieros 0 0 0 0 0
Gastos Financieros 11.243.173 19.657.046 28.061.925 34.394.263 42.261.532
Intereses 0 0 0 0 0
Impuesto del 4*1000 8.243.173 16.486.346 24.729.519 30.911.899 38.639.873
Gastos Bancarios 3.000.000 3.170.700 3.332.406 3.482.364 3.621.659
Utilidadantes deImpuestos -225.885.042 4.147.805 530.123.290 980.111.227 1.599.354.164
Impuesto de Renta 0 1.368.776 174.940.686 323.436.705 527.786.874
Utilidad/PerdidaNeta -225.885.042 2.779.029 355.182.604 656.674.522 1.071.567.290

ReservaLegal 0 277.903 35.518.260 65.667.452 107.156.729
Utilidad/PerdidaNetadespues deReservaLegal -225.885.042 2.501.126 319.664.344 591.007.070 964.410.561

Dividendos 0 0 0 0
Utilidades Retenidas del Período 0 2.779.029 355.182.604 656.674.522 1.071.567.290
Reservas Retenidas Acumuladas 0 2.779.029 357.961.633 1.014.636.155 2.086.203.445

13.3.8.3 Valoración

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23
Para descontar los flujos de caja libre operativos de SOCIEDAD TASADORA se ha
utilizado una tasa de costo promedio ponderado de capital. Esta tasa involucra el riesgo
del mercado, el sector especifico y el ente objeto de valoración dentro de las
circunstancias de su entorno.

De acuerdo a los supuestos inicialmente planteados y a la estructura financiera de
SOCIEDAD TASADORA, se observa en la tabla 8, generación de flujo de caja positivo
en el primer año de operación. Para los años siguientes se observan variaciones,
generadas por nuevas inversiones en propiedad planta y equipo y necesidades de capital
de trabajo.

Con base en los análisis de estos flujos de caja libre y de la inversión inicial se ha
concluido que la tasa interna de retorno (TIR) que arrojan dichas cifras para todo el
periodo de proyecciones es 33.47% anual. Adicionalmente se encuentra un punto de
equilibrio para el segundo año de operación y una recuperación de la inversión en el
cuarto año.

Se concluye entonces que SOCIEDAD TASADORA es un proyecto financieramente
viable y genera valor en el tiempo.

En la tabla 8, se presentan los resultados de la Valoración.

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24
TABLA No6 Valoración

Tasadora 8 de abril
Costo del Patrimonio

Tasa Bonos del Tesoro (10 años) 4,50%
Tasa de Riesgo Pais (EMBI) 1,80%
Prima de Riesgo Acciones 6,00%
Beta del Sector 1,00
Prima de Riesgo Compañía 10,00%
Costo de Capital (en dólares) 22,30%
Inflación Estados Unidos 2,60%
Inflación en Colombia 5,69%
Costo de Capital (PS) 25,98%

Tasadora8deabril
FlujodeCajaLibre(PS)

Periodo Inicial AÑO1 AÑO2 AÑO3 AÑO4 AÑO5 Valor Residual
UtilidadOperativa 0 -214.641.869 23.804.851 558.185.215 1.014.505.490 1.641.615.696

Impuestos 0 0 7.855.601 184.201.121 334.786.812 541.733.180

NOPLAT 0 -214.641.869 15.949.250 373.984.094 679.718.678 1.099.882.516

Depreciaciones yAmortizaciones 0 46.560.000 50.791.728 52.157.292 27.226.113 24.409.838

FlujodeCajaBruto 0 -168.081.869 66.740.978 426.141.386 706.944.791 1.124.292.354

Variaciónde Capital de Trabajo 578.899.514 -393.993.467 187.333.272 15.144.958 -6.992.212 -27.968.681
Inversiones enPropiedadPlanta yEquipo 96.100.000 0 15.526.088 5.078.073 5.276.118 0
InversiónenOtros Activos de Largo Plazo 0 0 0 0 0 0
InversiónenDiferidos 84.000.000 0 0 0 0 0

FlujodeCajaLibre ($758.999.514) $225.911.598 ($136.118.382) $405.918.355 $708.660.885 $1.152.261.035 $4.435.184.892

179.323.383 -85.765.687 203.017.688 281.340.365 363.113.885 1.397.666.993

PRI -579.676.131 -665.441.818 -462.424.130 -181.083.765 182.030.120 1.579.697.113

Tasa de Descuento 25,98%
Valor Presente de los Flujos $941.029.634
% Valor Presente de los Flujos 40%
T.I.R. 33,47%
T.I.R.M. 25,39%
Valor Residual $4.435.184.892
Valor Presente del Residual $1.397.666.993
% Valor Presente del Residual 60%
Tasa de Crecimiento Sostenible 0,0%
Total VP de los Flujos Futuros + Valor Residual $2.338.696.627
Valor Inversion Inicial ($758.999.514)
VPN $1.579.697.113
13.4 Estructura de Capital

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Estructura de Capital de la Sociedad Tasadora

Número de
Porcentaje Valor acciones
Capital Social $ 1.500.000.000
Valor de la accion $ 500.000
Numero de Acciones 3000
Capital Maximo a adquirir por cada
Socio 5% $ 75.000.000 150
Capital minimo a adquirir por cada
Socio 0,07% $ 1.000.000 2
Capital aportado por la Corporación
Lonja de Propiedad Raíz 10% $ 150.000.000 300
Acciones restantes a ofrecer 2700
Capital restante a ofrecer $ 1.350.000.000

13.4.1 Forma de captar el capital

La Forma de pago del capital accionario seria la siguiente:

• 50% Al momento de Constitución de la Sociedad
• 20% Tres meses después de la Constitución
• 20% Seis Meses después de la Constitución
• 10% Nueve meses después de la Constitución

14. Cronograma preoperativo de la sociedad

Actividad Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
1 Aprobacion Proyecto Asamblea Gral
2 Estructuracion Juridica
Constitución de la Sociedad y aporte
3 de capital
4 Nombramiento de la Junta Directiva
5 Nombramiento del Gerente
Adquisición de Activos Logisticos y
6 Operativos
7 Contratación personal inicial
Preparacion del Plan de Negocios y
8 estrategico
Definición y estructuracion de
9 procedimientos operativos y adm.
Definición y adquisición de
10 tecnología operativa
Definición y estructuración de
procedimientos operativos y
11 administrativos
12 Contratación personal (2)
Diseño y estructuracion de publicidad
13 y plan de medios
14 Inicio Operación Comercial

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