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Septiembre 2008

Valoraciones Inmobiliarias
MTODO: COMPARACIN DE MERCADO (homologacin)
1 ivan.humaran@upc.edu

Niveles de valuacin:
1 Usuario 2 Los que conocen el objeto 3 Los que usan mtodos de valuacin o tasacin

Elementos que componen el dictamen de tasacin:


1. Aspectos generales: 1.1. Antecedentes Hipotecaria (asociacin de tasacin), registros, controlador, tasador o valuador, solicitante, domicilio, objeto del avalu, etc. 1.2. Informacin general del inmueble Tipo del inmueble a valuar, ubicacin (cdigo postal), cuenta predial propietario, rgimen de propiedad, numero de escrituras (datos notariales), etc. 1.3. Declaraciones y advertencias Normativas utilizadas, alcances del dictamen (no vicios ocultos),mtodos velatorios aplicados, etc. 1.4 Entorno Clasificacin de la zona, proximidad urbana, densidad de poblacin, etc. 2. Caractersticas particulares: 2.1 Localizacin Croquis, medidas y colindancias, etc. ivan.humaran@upc.edu

2.2. Descripcin general de las construcciones Numero de niveles del edificio, uso actual y distribucin del inmueble, numero de espacios, baos, cuenta o no con elevador, plazas de aparcamiento, antigedad del edificio, etc. 2.3. Superficies Del solar, rea techada, til, comunes, etc. 2.4. Elementos de construccin Elementos estructurales, acabados de techo, muros, pisos, carpintera, tipos de Instalaciones, instalaciones especiales, etc. 3. Mtodos velatorios aplicados: Fsico o directo, Capitalizacin de rentas, comparacin de mercado. 4. Consideraciones previas : 5. Resumen de valores: 6. Conclusiones: 7. Reporte fotogrfico: Del inmueble y del entorno.
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Factores que influyen en los valores inmobiliarios:


1. Fsicos Clima, topografa, amenidades naturales (parques, cuerpos de agua), etc. 2. Sociales Jerarqua social, ndice de crecimiento poblacional, zona de moda, etc. 3. Econmicos Desarrollo econmico local y general, niveles de precios en la zona, tasas de intereses, nivel de renta de los vecinos, etc. 4. Administrativos Normativa aplicada a la zona, reglamentos, incentivos al sector inmobiliario, etc.

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El mtodo de valoracin por comparacin mercado:


El concepto de valor de mercado Principios generales Tcnicas de valoracin

Metodologa prctica:
Caractersticas del Inmueble Estudio de Mercado Verificacin de la Informacin Estratificacin de las muestras Comparaciones del inmueble Reconciliacin de valores Limitaciones al mtodo

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VALOR DE MERCADO (Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras):

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es VM) el precio al que podra venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido pblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. venta.
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A al efecto se considerar: a) Que entre el vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa alguna, y que ninguno de ellos tiene un inters personal o profesional en la transaccin ajeno a la causa del contrato b) Que la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una comercializacin adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de informacin privilegiada en cualquiera de las parte intervinientes. c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pblica citada y que refleja en una estimacin razonable el precio (ms probable) que se obtendra en las condiciones del mercado existentes en la fecha de tasacin. d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn gastos de comercializacin.
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PRINCIPIOS GENERALES DE VALORACIN:


Principio de anticipacin segn el cual el valor de un inmueble que se anticipacin, encuentre en explotacin econmica es funcin de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionar en el futuro. Principio de finalidad segn el cual la finalidad de valoracin finalidad, condiciona el mtodo y las tcnicas de valoracin a seguir. Los criterios y mtodos de valoracin utilizados sern coherentes con la finalidad de la valoracin. Principio de mayor y mejor uso segn el cual el valor de un inmueble uso, susceptible de ser dedicado a diferentes usos, ser el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al econmicamente ms aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, ser el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
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Principio de probabilidad segn el cual ante varios escenarios o probabilidad, posibilidades de eleccin razonables se elegirn aquellos que se estimen ms probables. Principio de proporcionalidad segn el cual los informes de proporcionalidad, tasacin se elaborarn con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoracin, as como su singularidad en el mercado. Principio de prudencia segn el cual, ante varios escenarios o prudencia, posibilidades de eleccin igualmente probables se elegir el que d como resultado un menor valor de tasacin.

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Principio de sustitucin segn el cual el valor de un inmueble es sustitucin, equivalente al de otros activos de similares caractersticas sustitutivos de aqul. Principio de temporalidad segn el cual el valor de un inmueble es temporalidad, variable a lo largo del tiempo. Principio de transparencia segn el cual el informe de valoracin de transparencia, inmueble deber contener la informacin necesaria y suficiente para su fcil comprensin y detallar las hiptesis y documentacin utilizadas. Principio de valor residual segn el cual el valor atribuible a cada residual, uno de los factores de produccin de un inmueble, ser la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de factores.
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PROCESO DE VALORACIN
CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE ESTUDIO DE MERCADO VERIFICACIN DE LA INFORMACIN ESTRATIFICACIN DE LAS MUESTRAS COMPARACIN DEL INMUEBLE RECONCILIACIN DE VALORES

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1.- DETERMINACIN DE LAS CARACTERSTICAS DEL 1.INMUEBLE A TASAR:


Uso: Residencial, comercial, industrial, hotelero, oficinas, etc.. Tipologa: Aislada, medianeras, edificio singular, en hilera, vivienda unifamiliar, pareada, etc.. Localizacin: Municipio, barrio, urbanizacin, cdigo postal, polgono industrial, etc.. Antigedad: Edad promedio, 1 mano, 2 mano, viejo, reformas realizadas, etc.. Caractersticas Constructivas: Edificio, vivienda, instalaciones, ascensor, calefaccin, aire acondicionado, etc.. Superficies: tiles, construidas, construidas con parte proporcional de zonas comunes, etc..
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En el caso particular de viviendas: Nmero de dormitorios, planta en la que se encuentra, etc.. En el caso particular de locales: Atractivo comercial del entorno, atractivo comercial del local, relacin fachada fondo, etc.. En el caso particular de naves industriales: Si est en polgono o no, altura til, si es fcilmente identificable, accesibilidad, proximidad de autopistas, etc.. En el caso particular de terrenos: Infraestructura existente, calificacin urbanstica, edificabilidad, vistas, asoleo, topografa, etc..
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2.-ESTUDIO DE MERCADO: 2.Debe recopilarse toda la informacin posible referente a: -Ofertas de mercado. -Transacciones realizadas. Fuentes de informacin: -Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. -Promotores. -Prensa especializada. -Anuncios. -Registros. -Escrituras. -Catastro. -Internet. -Etc.
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3.- VERIFICACIN DE LA INFORMACIN: 3.Se eliminarn todas aquellas muestras que no sean fiables, al considerar el tasador que puedan ser: -Actuaciones especulativas. -Promociones fallidas. -Oferta fuera de mercado -Etc.

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4.- ESTRATIFICACIN DE LAS MUESTRAS: 4.Se seleccionarn las muestras a utilizar en base a criterios de estratificacin o de filtros. As un primer criterio de estratificacin ser el uso, un segundo criterio de filtro, podr ser la localizacin, el tercer criterio podra ser la calidad de la construccin, as sucesivamente. Cada caso particular conducir a una estratificacin distinta. Es decir, mientras no parece correcto comparar una vivienda en Pedralbes con otra en NouBarris (ambas en Barcelona), si que puede resultar correcto comparar una vivienda en Sant Adri con otra en Barcelona (poblaciones distintas, pero limtrofes y de similares caractersticas).

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5.- COMPARACIN DEL INMUEBLE: 5.En base a la estratificacin realizada, y a las caractersticas ms significativas del inmueble, se trata de comparar stas, operando los ajustes necesarios, hasta obtener el valor corregido de cada muestra: El ajuste de cada caracterstica podr ser: Porcentual (se mide en % sobre el valor del inmueble): Situacin, antigedad, conservacin, etc.. Global (se mide en euros): Calefaccin, plaza de parking, reformas realizadas, etc..

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6.- RECONCILIACIN DE VALORES: 6.Una vez corregidos los valores de cada muestra, y obtenidos por tanto los valores homogeneizados de cada una de ellas, se calcular el valor final del inmueble objeto de tasacin. El mtodo a emplear podr ser: -La media aritmtica. -La mediana. -Dando ms peso, o no, a determinadas muestras. -Etc..

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EJERCICIO PRACTICO DE VALORACIN


APLICACIN DEL MTODO COMPARATIVO (HOMOLOGACIN)
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El ejercicio que ha continuacin se plantea consiste en determinar el valor de mercado de una vivienda, mediante el sistema de comparacin de mercado: Principales caractersticas de la vivienda a tasar: Situacin: c/Pars esquina c/Casanovas. C.P. 08036 Barcelona Antigedad del edificio: 50 aos aproximadamente. Caractersticas del edifico: Las tpicas de los edificios del ensanche barcelons de la poca. Conservacin de la vivienda: Bien conservada. Reformas puntuales en bao y cocina. Calefaccin. Sin llegar a considerarse una reforma integral, puede decirse que su estado es bueno. Superficie: 110 m tiles. Ascensor: S. Nmero de dormitorios: 4.
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Una vez determinadas y conocidas las principales caractersticas de la vivienda a tasar, debemos realizar y/o disponer del imprescindible estudio de mercado. Pueden ocurrir dos cosas: O bien ya disponemos de un suficiente nmero de muestras debidamente verificadas. O bien carecemos de ellas En el primer caso, procedemos a filtrar el conjunto de muestras de que disponemos. Los filtros mnimos que aplicaremos son: Uso: Vivienda en edificio plurifamiliar. Situacin: Cdigo postal 08036.

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En el segundo caso, habr que localizar un nmero suficiente de muestras (bien ofertas de viviendas en venta, bien importes satisfechos en operaciones de compraventa recientes), y verificar debidamente toda esta informacin. Obviamente a mayor nmero de comparaciones, mayor exactitud obtendremos en el proceso comparativo.
A fin de no alargar en exceso este ejercicio se supondr que se dispone de nueve muestras, todas ellas de viviendas en bloque, situadas en las proximidades (C.P. 08036) de la vivienda a tasar.
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ANALISIS DE RESULTADO (Reconciliacin de valores) Colocando los valores obtenidos de mayor a menor, e intercalando la media aritmtica de dichos valores, tendremos:

Se observa que: 1) Nmero de testigos con valor superior a la media: 3 2) Nmero de testigos con valor inferior a la media: 6 3) Diferencia mxima entre testigos: 1.912 /m(43% de la media). 4) El valor es ms alto (5.797 / m) se separa excesivamente del resto de los valores)
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Veamos que ocurre si eliminamos el testigo de mayor valor:

Tenemos que: 1) Nmero de testigos con valor superior a la media: 3 2) Nmero de testigos con valor inferior a la media: 5 3) Diferencia mxima: 923 / (21% de la media). 4) Agrupacin de valores aceptable.

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CONCLUSIN:
El testigo de c/Casanovas (2) que nos da un valor homogeneizado de 5.797 /m debe descartarse, pues o bien la informacin de que disponemos contiene errores, o bien los criterios de homogeneizacin aplicados contienen sesgos que dificultan la homogeneizacin de este testigo. VALOR DE TASACIN: Aplicando el valor obtenido a la superficie til de la vivienda, tendremos: Valor unitario por m til: 4.317 Superficie til: 110 m Valor de la vivienda estudiada: 4.317 /m til x 110 m tiles = 474.870 .
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HOMOLOGACIN UTILIZANDO LA REGRESIN MLTIPLE (EXCEL) 1. Vaciar los datos en la hoja de clculo 2. Insertar funcin fx, ESTADSTICAS y TENDENCIA 3. Conocido Y, se selecciona todos los precios unitarios de los comparables. 4. Conocido X, se selecciona todos los datos de los comparables. 5. Nueva matriz de X , se selecciona los datos del sujeto.

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