Gedung bertingkat bermunculan, jasa perawatan lift makin laris

Kian menjamurnya pembangunan gedung bertingkat, menjadi lahan bisnis yang menggiurkan bagi jasa perawatan dan perbaikan lift. Maklum, alat angkut manusia dan barang dalam gedung ini butuh perawatan rutin. Pengusaha jasa ini bisa meraup omzet puluhan juta rupiah sebulan. Lift atau elevator merupakan perangkat penting dalam sebuah gedung bertingkat. Makin maraknya pembangunan gedung-gedung bertingkat di Jakarta dan kota besar lainnya, bukan hanya mendatangkan banyak permintaan alat pengangkut itu. Tapi, juga menjadi lahan bisnis nan menggiurkan bagi usaha perawatan dan perbaikan lift. Maklum, seperti perangkat elektronik lainnya, perawatan lift maupun elevator harus dilakukan secara rutin dan berkala. Perbaikan kedua perangkat itu juga membutuhkan tangantangan ahli yang biasa menangani lift dan elevator. Suprihatin, Manajer Operasional Xiwu Elevator Indonesia (XEI) menuturkan, jasa perbaikan dan perawatan lift dan elevator ini terus meningkat seiring pertumbuhan gedung bertingkat. "Prospek ke depannya cukup bagus," ujar Supri, sapaan akrabnya Dalam sebulan, XEI bisa melayani 20 permintaan dari pengelola gedung, baik gedung perkantoran, mal ataupun rumah sakit. "Tarif perawatan yang kami tawarkan adalah berdasarkan kesepakatan dengan pelanggan," jelasnya. Dalam usaha ini, XEI lebih fokus pada jasa perawatan lift di gedung dengan sepuluh lantai. Selain lift penumpang, pihaknya juga menerima order perawatan lift barang. Perawatan lift maupun biasanya dilakukan dua kali seminggu. Tarif jasa ini perawatan ini mulai Rp 700.000, tergantung tinggi bangunan. Dalam sebulan, XEI pun bisa mendulang omzet hingga Rp 25 juta. Pemain lain usaha perawatan lift dan elevator ini adalah Tujuh Sinergi Indonesia (TSI). Alun Nugroho, pemilik TSI telah menekuni usaha ini sejak tahun 2005. Berdasarkan pengalamannya, jasa ini banyak diburu menjelang tahun baru. "Hotel-hotel yang menjadi klien kami, banyak yang melakukan perawatan lift menjelang akhir tahun," ujarnya. Menurutnya, lift harus dirawat minimal dua kali dalam sebulan.

Sayang. MANAJEMEN PEMELIHARAAN DAN OPERASIONAL GEDUNG HAKEKAT PEMELIHARAAN BANGUNAN Maintenance atau pemeliharaan pada bangunan dimaksudkan sebagai gabungan dari tindakan teknis dan administrative. Performance bangunan mencakup banyak aspek. Keberhasilan suatu bangunan dinilai dari kemampuan bangunan untuk ada pada kondisi yang diharapkan. Persyaratan fungsional Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah persyaratan yang terkait dengan fungsi bangunan. ia bisa mengantongi omzet minimal Rp 10 juta. Tindakan pemeliharaan bangunan sangat ditentukan oleh tuntutan performance yang terkait dengan fungsi bangunan. untuk gedung setinggi delapan hingga sepuluh lantai. peluang usaha jasa ini masih terbuka lebar. Sementara.000 per lift. pengusaha harus siap menghadapi kesulitan mencari spare part atau suku cadang jika mereka harus melakukan perbaikan. sampai pada elemen – elemen Mekanikal dan elektrikal ( ME ). Tapi. Namun. mulai dari performance fisik luar bangunan. Pasalnya. saban bulan. Persyaratan umum contohnya adalah bangunan mampu melindungi pemakainya dari lingkungan luar. pemainnya masih terbatas. permintaan jasa perawatan terus meningkat. yang dipengaruhi oleh beberapa persyaratan. 2.dan memulihkan fungsi bangunan sebagaimana yang telah di rencanakan sebelumnya. "Misalnya. banderol tarif jasa yang ditetapkan oleh TSI juga berdasarkan ketinggian gedung. Alun enggan menyebut seberapa banyak permintaan yang datang kepadanya. Alun menyatakan." ujar Alun. ." ujar Alun. "Pabriknya masih jarang di sini.Seperti XEI.antara lain : 1. Pasalnya. Sedangkan persyarat khusus sangat tergantung pada jenis dan fungsi bangunan tersebut. Setiap bangunan memiliki fungsional umum dan khusus yang perlu dipenuhi. Persyaratan Performance Masing – masing bangunan memiliki persyaratan performance bangunan yang sangat spesifik. yang dimaksudkan untuk mempertahankan. tarifnya sekitar Rp 400. suku cadang harus diimpor.

Biasanya bangunan yang memiliki persyaratan user adalah bangunan – bangunan sewa dan bangunan – bangunan umum. Kerusakan – kerusakan tersebut bias diakibatkan oleh proses secara alami ( contoh : Kerapuhan. pada tahap desain. Idealnya. pengecatan interior 3 tahunan. karena menyangkut regulasi dan legalitas. Pemeliharaan bangunan dapat diklarifikasikan menjadi 2 macam yaitu : Pemeliharaan rutin dan Pemeliharaan remedial / perbaikan.perencana telah memiliki kriteria – kriteria untuk menghasilkan suatu performansi tertentu sehingga aktifitas pemeliharaan yang dilakukan selama masa operasi gedung akan lebih efektif.Persyaratan ini diantarnya : Persyaratan maksimum suatu bangunan.pecah dll ). Persyaratan Menurut User Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan kenyamanan. Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai aspek yang bisa dikategorikan dalam 4 kegiatan. 3. Persyaratan Menurut Undang – undang Persyaratan menurut undang – undang merupakan persyaratn yang tidak bias diabaikan. dll. terutama pada bangunan sewa. pembersihan dinding luar. . Contohnya pengecatan dinding luar gedung 2 tahunan. Namun jenis pekerjaan pemeliharaan rutin juga bias berupa perbaikan atau penggantian komponen yang rusak.Namun seringkali terjadi perbedaan standart performance bangunan menurut USER dan menurut OWNER. 4. Pemeliharaan Rutin Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan interval waktu tertentu untuk mempertahankan gedung pada kondisi yang diinginkan / sesuai. Namun seringkali kriteria – kriteria semacam itu tidak dibuat sehingga menimbulkan kesulitan dalam menentukan program pemeliharaan sampai tahap pelaksanaannya. yaitu : Pemeliharaan rutin harian Rectification ( perbaikan bangunan yang baru saja selesai ) Replacement ( penggantian bagian yang berharga dari suatu bangunan ) Retrofitting ( melengkapi bangunan sesuai kemajuan teknologi ) ketinggian Secara sederhana. kusam ) atau proses pemakaian ( contohnya : goresan. A. dll. Kenyamanan user merupakan ukuran keberhasilan suatu bangunan.

B. Disamping itu juga kekurangan pengetahuan dari personil pengelola gedung baik tingkat manajerial maupun pelaksana mengakibatkan program pemeliharaan dan pelaksanaanya kurang optimal. manual pemeliharaan ataupun catatan pengalaman dalam pekerjaan pemeliharaan sebelumnya.bahkan cenderung memperpanjang interval pemeliharan dengan tujuan mengurangi beban biaya pemeliharaan agar keuntungan yang di dapat lebih besar.Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan siklus pemeliharaan. Pada tahap kontruksi contohnya adalah kecerobohan dalam pemasangan suatu komponen bangunan. Dalam suati rencana program pemeliharaan. Kegagalan kontruksi dan desain Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat.sejarah pemeliharaan ataupun dokumentasi. Kendala – kendala yang sering terjadi dalam pemeliharaan rutin adalah : Pemilik / Owner Seringkali para pemilik gedung tidak melaksanakan program pemeliharaan yang sudah dibuat. jika siklus kegiatannya sudah ditentukan. Kurangnya data dan pengetahuan Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik manual. maka jenis pekerjaan dan anggaran dapat segera dibuat. Contoh dari segi desain adalah kesalahan dalam pemilihan bahan bangunan. Pada tahap pengoperasian bangunan. Pemeliharaan Remedial Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat diakibatkan oleh : Kegagalan teknis / manajemen Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap pengoperasian bangunan. Siklus pemeliharaan bias ditentukan berdasarkan data fisik gedung dan equipment yang cukup dalam bentuk dokumentasi. sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak . kesalahan dalam merencanakan jadwal pemeliharaan bias terjadi dan ini dapat berakibat pada kerusakan alat atau bahan – bahan bangunan. Padahal dengan tertundanya jadwal pemeliharaan rutin akan mengakibatkan bertumpuknya kualitas kerusakan ( Multipier effect ) yang akhirnya akan membutuhkan biaya perbaikan yang jauh lebih besar.

Emergency Maintenance : Pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk menghindari akibat – akibat yang serius. Program perbaikan yang tidak efektif. Corrective Maintenance : Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi dan ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut dapat melakukan fungsinyayang diperlukan. Scheduled Maintenance : Preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu interval waktu yang telah ditentukan sebelumnya. kegiatan pemeliharaan dapat diklasifikasikan menjadi : 1. 5. ditinjau dari direncanakan atau tidak. 3. Unplanned Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang yang tidak ditentukan sebelumnya. 4.data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi. 2. Pemeliharaan terencana / planned. Preventive Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang ditentukan sebelumnya atau yang sesuai untuk kriteria yang ditentukan dan ditujukan untuk mengurangi kemungkinan kegagalan atau degradasi performansi suatu bangunan. Inspeksi – inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik dan Data . Pemeliharaan tidak terencana / unplanned Difinisi : 1.bertahan lama. 6. 7. Condition Based Maintenance : Preventive maintenance yang di mulai dari suatu hasil pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin. Sedangkan dari segi kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing dapat menyebabkan usia pemakaiannyapun tidak bertahan lama. Planned Maintenance : Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan perencanaan. 2. . Kegagalan dalam pemeliharaan Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan selama periode pemakaian bangunan adalah akibat kegagalan pemeliharaan yang disebabkan oleh Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai. Secara lebih luas. control dan penggunaan laporan – laporan untuk suatu rencana yang ditentukan sebelumnya.

Dalam pembentukan organisasi pemeliharaan gedung ada 2 hal yang harus diperhatikan. Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara efektif melalui pengamat dan pengendalian terhadap performansinya. Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan yang tepat sesuai dengan garis kebijakan yang telah ditentukan oleh perusahaan. Hal ini bisa menyulitkan untuk menentukan standart sejauh apa kegiatan pemeliharaan bangunan perlu dilakukan. Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak bervariasi tergantung pada organisasi induk.fungsi gedung.tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas laporan hasil pemeriksaan / survey terhadap kondisi bangunan. yaitu : a. Fungsi – fungsi yang berada dibawah organisasi building management pada dasarnya terdiri dari fungsi keuangan ( . Untuk itu pemeriksaan yang dilakukan harus teliti dan menyeluruh. Mengingat kompleksitas pekerjaan yang sangat besar. ada 3 pihak yang berkepentingan dalam menentukan performance bangunan.luas lantai dan jumlah lantai. b.pengawasan dan penentuan pelaksanaan / operasi pemeliharaan. maka manajen pemeliharaan dalam gedung bertingkat tinggi biasanya dilakukan oleh suatu organisasi pemeliharaan yang disebut dengan ORGANISASI PEMELIHARAAN GEDUNG. PEMELIHARAAN BANGUNAN YANG BERLANTAI BANYAK Pada bangunan yang berlantai banyak yang disewakan. yaitu : Owner / pemilik gedung Tenant / Penyewa Building management / pengelola bangunan Masing – masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang berbeda. Organisasi pemeliharaan gedung ini bertanggung jawab dalam perencanaan. Organisasinya bisa In – House atau berasal dari lembaga diluar pemilik seperti konsultan atau kontraktor khusus bidang pemeliharaan. Organisasi pemeliharaan pada gedung perkantoran biasanya masuk dalam organisasi pengelola yang lebih besar yang disebut Building management.sehingga dapat ditentukan bentuk tindakan pemeliharaan yang tepat terhadap kegagalan tertentu. Building management dipimpin oleh seorang building manager dan dibantu oleh staff dan pelaksana.misalkan kantor sewa.Pada dasarnya.

accounting ). Building Management melaksanakan perawatan dan perbaikan gedung. Membuat laporan rutin dan insidentil 2. Membuat planning. fasilitas dan kelengkapan gedung dengan tujuan tercapainya : Reliabilitas ( kehandalan ) Availabilitas ( ketersediaan ) Memperpanjang umur teknis Memberikan nilai tambah Untuk mencapai hal tersebut diatas maka building management harus membuat jadwal pemeliharaan sesuai spesifikasinya baik fisik gedung maupun mekanikal dan elektrikalnya. fungsi administrasi (general affair ).fungsi operasional dan pemeliharaan teknik. Buiding Manager Menetapakan visi buiding management dengan berorientasi pada misi perusahaan / induk. Chief Membuat protap –protap . Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi mechanical dan electrical manager bertanggung jawab atas kegiatan pemeliharaan terhadap : AC System pengadaan air bersih System pembuangan air kotor Sytem pencegah kebakaran Elevator Gondola Power suplay ( PLN dan genset ) Penerangan. fungsi security.telekomunikasi dan CCTV Sound system Dll Tugas – tugas pokok masing – masing bidang 1. Dalam konteks pemeliharaan gedung.budgeting dan program tahunan Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi.

perlu pemeliharaan dan perawatan agar selalu dapat tampil optimal. Tubuh manusia memerlukan vitamin untuk terus tumbuh dan berkembang.sehingga aktifitas pemeliharaan bisa dipantau dengan baik.Membuat standart operasi dan maintenance Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana Melakukan inspeksi Memberikan laporan kepada buiding manager secara rutin 3. Komplain ini akan disampaikan kepada organisasi pemeliharaan gedung untuk di tindak lanjuti. Teknisi / Pelaksana Melaksanakan pekerjaan pengoperasian. maka bangunan juga memerlukan “improvement” untuk terus tumbuh dan berkembang. dan apabila sedang sakit ( bocor.perbaikan dan perawatan alat dan fisik gedung Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin dan pemeliharaan perbaikan Melakukan inspeksi dan pencatatan ( checklist harian secara rutin ) Membuat laporan kepada supervisor Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak direncanakan. Dengan perawatan yang terencana maka kondisi bangunan menjadi semakin kokoh dan semakin menawan dan menjadi asset tersendiri bagi penghuni bangunan tersebut.maka pelaksana perbaikan perlu membuat laporan kepada manager.biasa dilakukan atas dasar komplainan dari pihak tenant. PEMELIHARAAN BANGUNAN BERTINGKAT BANYAK Bangunan ibarat tubuh manusia. apabila tubuh sakit maka perlu asupan obat dengan dosis yang tepat dan akurat. namun daya tarik secara visual dari sebuah bangunan tidak akan berkurang. Sehingga walaupun umur bangunan semakin hari kian bertambah. pipa pecah dll) . Setelah complain di tindak lanjuti. Sebagaimana halnya dengan tubuh manusia. Supervisor Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersama – sama chief Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya Mengatur penggunaan peralatan dan bahan Membuat laporan kepada chief secara rutin 4. juga tubuh perlu berhias agar tampil menarik dan menawan. perlu “ maintenance” yang rutin agar tetap dalam kondisi sehat dan prima.

Untuk sesi tahunan terdiri dari perawatan bangunan yang bersifat rutin menyisir setiap lantai yang ada dalam bangunan. tentunya mempunyai unit-unit yang juga mempunyai masalah secara fisik materialnya. pada hakekatnya sudah diprediksikan sejak awal tahun anggaran untuk menjaga dan memperkuat bangunan agar selalu tampil optimal selalu.maka perlu penanganan dengan dosis yang cepat dan tepat agar tidak mengganggu jalannya operasinal bangunan sehari hari. maka diperlukan ”check list” secara periodik dan terus menerus secara berkelanjutan untuk memperbaiki segala kekurangan yang ditemukan dilapangan . maka pihak ”Building Maintenance” harus dapat memprediksikan hal hal yang sekiranya akan dilakukan untuk pemeliharaan pada waktu yang akan datang dan rencana pemeliharaan tersebut terinci detail untuk dilaksanakan pada tiap bulan tahun berjalan. Roh dari bangunan adalah manusia yang menghuni bangunan tersebut. demikian juga halnya dengan bangunan. Dalam program sesi tahunan ini. Coba kita bandingkan bangunan yang berpenghuni dan yang tidak berpenghuni. dinding retak dll. Pada dasarnya semakin tua sebuah bangunan. maka akan banyak kita jumpai bangunan yang tidak terawat dan kumuh adalah bangunan yang tidak ditempati penghuninya. Bangunan vertikal biasanya difungsikan sebagai kantor. mulai dari lantai basement (terbawah) ke arah lantai paling atas (roof). akan dibahas mengenai aspek-aspek yang berpengaruh dalam memelihara bangunan bertingkat banyak (vertical) agar dapat selalu tampil optimal dan menawan.sesi bulanan. misal keramik pecah. Secara citra bangunan. maka kondisi tersebut bisa dikatakan bahwa bangunan tersebut dalam keadaan mati atau “stagnan” sehingga tidak dapat merawat dan tumbuh berkembang. Dalam penulisan mengenai pemeliharaan dan perawatan kali ini. Pada setiap pergantian tahun anggaran. hotel ataupun apartemen. Karena segala material juga mempunyai tenggat waktu tertentu yang perlu dilakukan penggantian. maka pastilah semakin banyak masalah yang terjadi pada bangunan tersebut. Jadi program pemeliharaan sesi bulanan. Perawatan bangunan vertikal dikategorikan dalam tiga sesi. Program berikutnya adalah pemeliharaan bangunan sesi bulanan. Manusia terdiri atas tubuh fisk dan roh yang membuat fisik tersebut menjadi bergerak dinamis. Dengan penyisiran secara periodik inilah maka kerusakan-kerusakan yang kecil dalam bangunan dapat segera teratasi dan tidak menunggu sampai berubah menjadi kerusakan besar yang fatal. Sesi pemeliharaan terakhir adalah sesi harian atau bisa juga dikatakan sesi mingguan. dan sesi harian. Contoh untuk . yaitu sesi tahunan .

mengingat ada program-program dalam jangka tahunan. begitu juga dengan hari-hari yang lainnya. Dari ketiga sesi pemeliharaan dan perawatan bangunan tersebut diatas. maupun dalam jangka mingguan atau harian. jangka bulanan. khususnya pada bangunan hotel maupun apartemen. walaupun pada unit yang menjadi bagian dari bangunan tersebut dalam kondisi bagus. Jadi nilai investasi hunian vertikal bertingkat banyak menjadi akan sangat hancur. Dengan adanya perawatan yang berkonsep jelas dan terencana maka nilai bangunan tidak akan pudar ditelan jaman. apabila ditemukan dinding retak. kemudian di koridor tiap lantainya banyak dinding retak yang entah kapan akan diperbaiki. Pemeliharaan bangunan vertikal bertingkat banyak menjadi lebih penting dari bangunan tunggal (landed house). maka perlu rencana perbaikan dalam rutinitas harian atau mingguan. PEMELIHARAAN GEDUNG DAN RELIABILITAS SERTA KONSEP MANAJEMEN PROYEK Maintenace dan reliabilitas merupakan kegiatan yang cukup penting dilakukan dalam manajemen operasional. kursi-kursi area kolam renang kusam seperti kursi di pasar loak. Sungguh pemandangan yang tidak enak dipandang mata dan sangat mempengaruhi nilai investasi dari unit per tinggal yang ada didalam bangunan vertikal tersebut. Untuk menambah menawan dan memperkuat citra bangunan. maka dipastikan kondisi bangunan akan selalu tampil prima dan optimal. melainkan justru akan semakin menaikkan citra dan menambah nilai investasi dari waktu ke waktu. . kebocoran dan cacat lainnya yang menyebar disemua lini bangunan. Karena fasilitas yang dimiliki harus dijaga agar dapat digunakan secara kelancaran sehingga proses operasional tidak terganggu. Coba bayangkan sebuah lobby apartemen yang kumuh dan kusam serta banyak noda bocor di plafond-nya. Sinergi dari beberapa sesi pemeliharaan diatas memungkinkan bangunan selalu tampil sehat dan nyaman untuk dihuni. karena nilai jual bangunan bertingkat tergantung dari kondisi bangunan secara keseluruhan. Misalkan pada hari raya kemerdekaan maka bangunan akan dihiasi dengan tema-tema kemerdekaan.apartemen atau rumah susun. Bangunan memang tidak sekedar fisik yang terlihat dari luarnya . disuatu unit ada yang bocor dari ”grouting” wastafel. melainkan juga merupakan sosok yang harus kita jaga dan rawat dengan baik sebagaimana kita menjaga tubuh kita sehari-harinya. bukan dari per unit tinggal. maka ada saatnya pengelola bangunan menghias sesuai dengan tema-tema tertentu.

PENTINGNYA STRATEGI PEMELIHARAAN Tujuan pemeliharaan adalah untuk memelihara kemampuan system dan mengendalikan biaya sehingga system harus dirancang dan dipelihara untuk mencapai standar mutu dan kinerja yang diharapkan. Pemeliharaan Pencegahan jauh lebih besar dartipada sekedar menjaga mesin dan fasilitas tetap berjalan. Pemeliharaan Pencegahan (Preventif Maintenance) Melibatkan pelaksanaan pemeriksaan rutin dan sevis yang menjaga fasilitas dalam kondisi yang baik.Dalam melaksanakan manajemen proyek perlu perencanaan. 1. Reliabilitas merupakan probabilitas bahwa suatu bagian dari mesin atau produk akan berfungsi sebagaimana mestinya untuk waktu dan kondisi tertentu. Konsep ini juga melibatkan perancangan system manusia dan teknik yang menjaga proses produktif tetap bekerja dalam toleransi nya. Yang bertanggung jawab terhadap pelaksanaan proyek sampai ke pelaporan proyek adalah manajer proyek. penjadwalan dan pengendalian. Tujuan pemeliharaan pencegahan untuk membangun system yang mengetahui kerusakan potensial dan membuat pergantian atau perbaikan yang akan mencegah kerusakan. B. Pemeliharaan dan Reliabilitas A. . Dalam topik ini juga akan dibahas mengenai manajemen proyek yang mana suatu proyek dengan proyek yang lain mempunyai keunikan tersendiri sehingga dalam melakukan manajemen proyek perlu suatu organisasi proyek.Tujuan pemeliharaan adalah untuk menjaga agar system yang ada dapat berjalan sebagaimana mestinya dan juga untuk dapat mengendalikan biaya baik untuk pencegahan maupun perbaikan jika terjadi kerusakan. Pemeliharaan meliputi segala aktifitas yang terlibat dalam penjagaan peralatan system dalam aturan kerja. Dengan demikian baik maintenance maupun reliabilitas adalah dua hal yang saling terkait dan tidak dapat dipisahkan. KATEGORI PEMELIHARAAN Konsep pemeliharaan dibagi menjadi dua kategori yaitu pemeliharaan pencegahan dan pemeliharaan pemogokan. Penekanannya adalah pada pemahaman bahwa proses dan membiarkannya bekerja tanpa gangguan.

atau dapat dinotasikan sebagai: Rs = R1 x R2 x R3 x … x Rn R1 = reliabilitas komponen 1 R2 = reliabilitas komponen2 Rs = Reliabilitas keseluruhan 2. maka barangkali perlu membiarkan prose situ mogok baru diperbaiki. oleh karena itu perlunya manajemen membangun system pemeliharaan yang meliputi seleksi personel dan pelatihan. Perbaikan komponen individual Karena kesalahan sering terjadi di dunia yang nyata. Memperbaiki Redundancy . Sehingga Reliabilitas keseluhan merupakan hasil kali dari semua reliabilitas komponennya. Tingkat kerusakan yang tinggi disebut Kehancuran sebelum waktunya (infant mortality) terjadi pada awal mulai produksi di banyak perusahaan terutama perusahaan elektronik. Apabila biaya pemeliharaan lebih mahal daripada biaya reparasi ketika proses tersebut mogok. Manajer operasi perlu mempertimbangkan keseimbangan antara pemeliharaan pencegahan dan pemeliharaan pemogokan Karen aberdampak pada persediaan. Harus dicatat bahwa infant mortality banyak disebabkan karena penggunaan yang tidak wajar. Kerusakan terjadi pada tingkat yang berbeda-beda selam umur produk. 2. RELIABILITAS Adalah suatu probabilitas dimana bagian mesin atau produk akan berfungsi sesuai dengan spesifikasi waktu dan kondisi yang telah ditentukan.Pemeliharaan pencegahan berarti dapat menentukan kapan suatu peralatan perlu diservis atau direparasi. uang. Akan tetapi perlu diperttimbangkan akibat pemogokan secara penuh karena akan mengganggu proses secara keseluruhan. serta tenaga kerja B. Pemeliharaan Pemogokan (Breakdown Maintenance) Adalah perbaikan secara remedial ketika terjadi peralatan yang rusak dan kemudian harus diperbaiki atas dasar prioritas atau kondisi darurat. Taktik yang digunakan dalam reliabilitas adalah: 1. pengertian akurasi dari masingmasing komponen yang mendukung suatu fasilitas yang digunakan adalah sesuatu yang penting daklam konsep reliabilitas.

Kemampuan mendisain cara untuk perluasan MBTF. 5. Pelatihan personel secara baik 2. dan mudah dipelihara. Kemampuan mengidentifikasi penyebab pemogokan. 6. Memperbesar atau memperbaikai fasilitas dapat dilakukan dengan dengan meletakkan system pengembalian dalam operasi yang lebih cepat. Kemampuan dan memiliki otoritas merencanakan material. Mengembangkan rencana pemeliharaan pencegahan yang memanfaatkan praktek terbaik dari operator dan departemen pemeliharaan serta depot servis. Melatih personel untuk mengoperasikan dan memelihara mesin yang dimiliki. Teknik ini memback up komponen dengan komponen tambahan.Redundancy adalah penggunaan komponen secara parallel untuk meningkatkan reliabilitas. 4. Dalam konsep ini melibatkan pengurangan variabilitas melalui pelibatan tenaga kerja dan pelaporan catatan pemeliharaan dan juga meliputi: 1. 4. Konsep ini dikenal sebagai pemakaian unit secara parallel dan meriupakan taktik standar operasi manajemen. Menekankan Total biaya kepemilikan ketika pembelian mesin dilakukan. Tersedia sumber dayanya 3. 3. mudah dioperasikan. PENINGKATAN KAPABILITAS REPARASI Karena pemeliharaan preventif dan reliabilitas jarang yang sempurna. banyak perusahaan mencoba meningkatkan kapabilitasnya. 2. . Fasilitas pemeliharaan yang baik meliputi : 1.TOTAL PRODUCTIVE MAINTENANCE Merupakan kombinasi TQM (Total Quality Management) dengan pandangan strategik tentang pemeliharaan dari desain proses dan peralatan ke pemeliharaan pencegahan. Akan tetapi apabila satu komponenrusak akan berakibat pada yang lain maka harus diperhatikan hasilnya yang dapat dirumuskan: (Probabilitas kerja komponen 1 ) + { (probabilitas kerja komponen 2) x (probalititas kebutuhan komponen 2)} C. D. Disain mesin yang reliable. sehingga servis dan pemeliharaan termasuk sebagai biaya. Kemampuan menetapkan rencana reparasi dan prioritas.

Model simulasi fisik juag dapat digunakan secara penuh. Beberapa perusahaan menggunakan cara otomatisasi untuk mendeteksi kesalahan yang terjadi. TEKNIK UNTUK MENETAPKAN KEBIJAKAN PEMELIHARAAN Ada dua teknik yang bermanfaat dan efektif untuk pemeliharaan yaitu simulasi dan expert system. maka simulasi computer marupakan alat yang bagus untuk mengevaluasi dampak berbagai kebijakan. Pada akhirnya banyak perusahaan yang mengajak para karyawannya untuk mempunyai rasa memiliki peralatan mereka sehingga selalu memeliharanya. Reliabilitas dapat diperbaiki melalui pemeliharaan pencegahan dan fasilitas reparasi yang excellent. Manajer operasi memfokuskan pada perbaikan desain dan memback up komponen untuk memperbaiki reliabilitas. Contohnya Du Pont menggunakan expert system untuk memonitor peralatan dan melatih personel untuk melakukan perbaikan. Contohnya personel operasi dapat ditambah staf melalui penentuan trade off antara biaya penghentian mesin dan biaya penambahan tanaga kerja. 2. .Simulasi Karena kompleksitas dari beberapa keputusan pemeliharaan.E. 1. Expert System Manajer operasi dapat menggunakan expert system seperti program computer untuk membantu sataf dalam mengisolasi dan memperbaiki variasi kesalahan dan kerusakan mesin serta peralatan. Manajemen dapat mensimulasikan permasalahan tersebut.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful