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Sachverhalt

M mietet von V eine Wohnung. Der V hat dem M mündlich zugesichert, Sachverhalt
dass dieser den Trockenspeicher mitbenutzen könnte. V verlangte einen
schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, wobei die Schriftform ausdrücklich
Wirksamkeitsvoraussetzung sein sollte. Im daraufhin abgeschlossenen
Mietvertrag war von einer Mitbenutzung des Trockenspeichers keine Rede
mehr. Wie zu erwarten war kam es zum Streit zwischen M und V. M wollte
den Schlüssel zum Trockenspeicher haben, weil V die Nutzung ja mündlich
zugesichert hatte. V berief sich auf den Mietvertrag und meinte, über den
Trockenspeicher sei keine schriftliche Vereinbarung getroffen worden.
Mündliche Abmachungen seinen daher nicht gültig.

1. Kann M von V verlangen, dass er ihm den Trockenspeicher überlässt? Fallfragen

2. Wie wäre die Rechtslage, wenn ein formularmäßiger Mietvertrag mit
demselben Inhalt geschlossen worden wäre?

Lösungsvorschlag

M könnte nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB die Überlassung des Trockenspei- Anspruchsgrundlage
chers von V verlangen, wenn die mündliche Zusage Inhalt des Mietvertra-
ges geworden ist.

Zu prüfen ist, ob dies trotz der Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag, Wirksamkeit der münd-
lichen Zusage
wonach die Schriftform Wirksamkeitsvoraussetzung sein sollte, der Fall ist.

Ein Mietvertrag bedarf grundsätzlich keiner bestimmten Form, kann also Formfreiheit/gewillkürte
Form
auch mündlich abgeschlossen werden. Den Mietvertragsparteien steht es
jedoch frei, eine bestimmte Form zu vereinbaren. Vorliegend wurde ein ge-
willkürter Formzwang im Sinne des § 127 Abs. 1 BGB vereinbart.

Nach § 125 Satz 2 BGB ist im Zweifel ein Rechtsgeschäft nichtig, wenn es Rechtsfolge des Form-
mangels
nicht der vereinbarten Form entspricht. Zunächst ist daher der wirkliche
Wille der Vertragsparteien durch Auslegung nach §§ 133, 157 BGB zu er-
mitteln. Erst wenn sich der Wille nicht eindeutig feststellen lässt, ist das
Rechtsgeschäft nach § 125 Satz 2 BGB nichtig.

Zwischen V und M kam es zum Streit, als M den Schlüssel zum Trocken- Auslegung des Willens
speicher von V verlangte. V verweigerte die Herausgabe des Schlüssels,
weil er den Trockenspeicher nicht mitvermietet haben wollte. Somit lag kein
übereinstimmender Wille vor, die mündliche Zusage als wirksamen Ver-
tragsbestandteil zu betrachten. Nach dem für M aus dem schriftlichen Ver-
trag erkennbaren Willen des V sollte die vereinbarte Schriftform nicht nur
der Beweissicherung dienen, sondern ausdrücklich Wirksamkeitsvoraus-
setzung sein. Daher wäre eine Ergänzung des Mietvertrages nur wirksam,
wenn sie schriftlich getroffen wurde. Es besteht für M somit kein Anspruch
auf Überlassung des Trockenspeichers, weil die mündliche Abrede nach §
125 Satz 2 BGB unwirksam ist.

Die mündliche Vereinbarung wäre jedoch dann wirksam, wenn M und V Aufhebung der Form-
vereinbarung
einen Aufhebungsvertrag über die Schriftform getroffen haben. Durch einen
solchen Vertrag hätten sie die Vereinbarung über das Schriftformerforder-
nis außer Kraft setzen können.

Nach herrschender Meinung kann der gewillkürte Formzwang grundsätz- Form der Aufhebungs-
vereinbarung
lich durch eine formfreie Vereinbarung wieder aufgehoben werden1. Jedoch
muss dieser Wille eindeutig und unmissverständlich erkennbar sein. Eine
ausdrückliche Aufhebungsvereinigung über die Schriftform haben V und M
nicht getroffen. Die mündliche Zusage, dass M den Trockenspeicher nut-
zen könne, kann das Schriftformerfordernis nicht aufheben, da es zeitlich
vor Abschluss des schriftlichen Mietvertrages lag. Das Schriftformerforder-
nis wurde somit nicht außer Kraft gesetzt, der Mietvertrag ist mit dem Inhalt
wirksam, den er in der schriftlichen Fassung hat.

Nach dem schriftlichen Mietvertrag wurde keine Nutzung des Trockenspei- Ergebnis
chers vereinbart, daher kann M auch nicht die Überlassung des Trocken-
speichers von V verlangen.

Abwandlung

Zu prüfen ist, ob die mündliche Zusicherung trotz der Schriftformklausel Wirksamkeit der münd-
lichen Vereinbarung
wirksam ist. Die mündliche Vereinbarung über den Trockenspeicher wäre
nach § 125 Satz 2 BGB unwirksam, wenn eine wirksame Vereinbarung
zwischen V und M getroffen wurde, dass die Schriftform Wirksamkeitsvor-
aussetzung ist. Der schriftliche Mietvertrag enthielt eine solche Vereinba-
rung.

Fraglich ist wiederum, ob diese Vereinbarung wirksam ist. Sie wäre nach § Unwirksamkeit der
Schriftformklausel
307 Abs. 1 Satz 1 BG unwirksam, wenn es sich bei dem ihr um Allgemeine
Geschäftsbedingungen handelt und sie den Vertragspartner des Verwen-
ders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach § 305 BGB alle für eine Viel- Allgemeine Geschäfts-
bedingungen
zahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Ver-
tragspartei der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt.
Ein Formularmietvertrag beinhaltet vorformulierte Vertragsinhalte und dient
dazu, für eine Vielzahl von Mietverhältnisses verwendet zu werden. Bei
dem Formularmietvertrag handelt es sich somit um Allgemeine Geschäfts-
bedingungen. Formularmietverträge werden für gewöhnlich vom Vermieter
gestellt, es ist nichts dafür ersichtlich, dass M ihn in die Vertragsverhand-
lungen eingebracht hat.

Die im Mietvertrag vorformulierte Klausel, dass Vereinbarungen zur Wirk- Inhaltskontrolle von
AGB
samkeit der Schriftform bedürfen, ist an § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB zu mes-
sen. Hiernach unterliegen Allgemeine Geschäftsbedingungen einer Inhalts-

1 BGH NJW 1968, 32, 33; 1985, 320, 322
kontrolle; eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist un-
wirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu
und Glauben unangemessen benachteiligt.

Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung ins- Unangemessene Be-
nachteiligung
besondere anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit den wesentlichen
Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden
soll, nicht vereinbar ist.

Vertragliche vereinbarte Formerfordernisse können grundsätzlich nachträg- Unwirksamkeit der
Wirksamkeitsklausel
lich aufgehobenen werden, indem die Vertragsparteien deutlich zum Aus-
druck bringen, dass eine mündliche Klausel ungeachtet der Formabrede
wirksam sein soll. Dann aber könnte der Vermieter im Falle einer selbst
eingebrachten Vereinbarung dem Mieter entgegenhalten, dass die mündli-
che Vereinbarung unwirksam sei, was ihn von der Durchsetzung seiner
Rechte abhalten könnte. Hierin liegt eine unangemessene Benachteili-
gung2.

Die Schriftformklausel ist somit nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Ergebnis
Die mündliche Vereinbarung über die Nutzung des Trockenspeichers ist
daher nicht wegen eines Formmangels nach § 125 Satz 2 BGB unwirksam.
M kann die Überlassung des Trockenspeichers verlangen.

2 BGH NJW 1985, 320, 322; 1986, 1809, 1810