QUALIMO

Management de processus de réalisation opérationnels en maîtrise d’ouvrage locative
Référentiel
Édition du 3 mai 2001

Ont participé à la rédaction du référentiel :
M. Allier, CNOA Mme Amiot Than Trong, FNSCOP M. Barré, Qualiform M. de Baudouin, TEC M. Besozzi, Union nationale Hlm M. Bessis, DGUHC M. Bleuzen, SA Hlm Haute-Normandie Mme Brajeul, AFAQ M. Burgeat, SCIC Habitat Ile-de-France M. Clusan, SAFC M. Coltat, Expansiel M. Courbe, Habitat 29 M. Ernest, SCIC M. Gallois, UNSFA M. Grandjean, Union nationale Hlm M. Grange, DGUHC puis AQC M. Grattier, OPAC Isère M. Guery, OPAC du Puy-de-Dôme M. Guillemin, Habitat 25 M. Joubert, OPAC de Saône-et-Loire M. Ledoux, FNSEM M. Marchan, OPAC 14 M. Membribe, Union nationale Hlm M. Nossent, CSTB M. Parage, Logement Français M. Quercy, Union nationale Hlm M. Salagnac, CSTB M. Ternier, AQC M. Theret, AFAQ M. Tilloux, Union nationale Hlm M. Vignes, OPAC 14 M. Voisin, Qualiform

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AFAQ Branche construction 116, avenue Aristide Briand BP 40 F-92224 Bagneux cedex Tél. 01 46 11 39 87 Fax 01 46 11 37 70

Union nationale Hlm Direction du développement professionnel 14, rue Lord-Byron F-75384 Paris cedex 08 Tél. 01 40 75 50 72 Fax 01 40 75 79 87

CSTB Pôle qualité et certifications 4, avenue du Recteur Poincaré F-75782 Paris cedex 16 Tél. 01 40 50 28 68 Fax 01 40 50 28 76

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QUALIMO Management de processus de réalisation opérationnels en maîtrise d’ouvrage locative
Référentiel
Édition du 3 mai 2001

SOMMAIRE
0 0.1 0.2 0.3 0.4 1 1.1 Introduction au référentiel ................................. 4 Objectif et domaine d’application .......................... 4 Références normatives et réglementaires ............ 4 Présentation et mode d’emploi ............................. 4 Terminologie ......................................................... 4 Maîtrise des activités fonctionnelles ................ 5 Exigences relatives à la documentation................ 5 6.1 6.2 6.3 7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 8 8.1 8.2 8.3 8.4 9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 5 5.1 5.2 5.3 5.4 6 Programme ..........................................................11 Objectifs et intentions majeurs de l’opération........11 Données et contraintes .........................................11 Besoins et exigences de l’opération......................11 Vérification du programme ....................................12 Contrats des intervenants pour la phase de conception......................................................12 Préparation et conduite de la sélection .................12 Évaluation et sélection des offres..........................12 Signature...............................................................12 Suivi de conception ............................................13 Préparation de la conception.................................13 Revue des études d’esquisses..............................13 Revue de l’avant-projet .........................................13 Programme définitif ...............................................13 Demandes d’autorisation de construire.................14 Revue des permis de construire et de démolir ......14 Préparation du dossier de consultation des entreprises......................................................14 Revue du dossier de consultation des entreprises......................................................14 Passation des marchés de travaux ...................15 Préparation et organisation de la consultation ......15 Analyse des offres et sélection des entreprises ....15 Vérification des marchés des travaux ...................15 Financement .........................................................15 Préparation de chantier ......................................16 Ordre de service préparation de chantier ..............16 Revue des intervenants de la réalisation...............16 Revue du site ........................................................16 Interfaces avec le gestionnaire pendant la réalisation ..........................................................16 Interfaces avec les intervenants de la réalisation..16 Interfaces avec les tiers.........................................16 Fin de préparation de chantier ..............................17

1.1.1 Généralités ............................................................. 5 1.1.2 Maîtrise des documents ............................................ 6 1.1.3 Maîtrise des enregistrements relatifs à la qualité ......... 6

1.2 2 2.1 2.2

Responsabilité et autorité ..................................... 6 Maîtrise des activités de réalisation des opérations .................................................... 6 Planification de l’opération .................................... 6

Surveillance, mesure de l’opération et réactions .. 7 2.2.1 Surveillance et mesure de l’opération ......................... 7 2.2.2 Traitement des non-conformités ................................. 7 2.3
2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6

Amélioration.......................................................... Validation de l’opération et démarche d’amélioration).... Satisfaction du gestionnaire ...................................... Évaluation des intervenants ...................................... Les ratio techniques et économiques .......................... Les délais ............................................................... La conformité de l’ouvrage ........................................

8 8 8 8 8 8 8

3 3.1 3.2 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8

Étude d’opportunité............................................ 9 Collecte des exigences relatives à l’ouvrage ........ 9 Détermination des exigences initiales................... 9 Étude de faisabilité ............................................. 9 Étude de faisabilité ............................................... 9 Analyse du site ..................................................... 9 Analyse du terrain................................................. 10 Analyse des conditions juridiques et administratives.................................................. 10 Étude économique et financière ........................... 10 Synthèse de la faisabilité ...................................... 10 Revue des exigences relatives à l’opération ........ 10 Décision de faisabilité ........................................... 10

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Actions du maître d’ouvrage pendant la réalisation........................................................ 17

10.1 Paiements............................................................. 17 10.2 Suivi des modifications ......................................... 17 10.3 Contrôles en cours de réalisation ......................... 17 10.4 Validations en cours de réalisation ....................... 18 11 Réception de l’ouvrage ...................................... 18 11.1 Opérations préalables à la réception .................... 18 11.2 Réception de l’ouvrage et levée de réserves ........ 18 11.3 Protection de l’ouvrage ......................................... 19 12 Conséquences de la réception de l’ouvrage .... 19 12.1 Déclaration de l’achèvement des travaux ............. 19 12.2 Réception des prestations intellectuelles .............. 19 12.3 Préparation de la clôture financière ...................... 19 12.4 Dossier dommage-ouvrage................................... 19 12.5 Clôture .................................................................. 19 13 Livraison au gestionnaire .................................. 20 13.1 Préparation de la livraison .................................... 20 13.2 Conditions de levées des réserves ....................... 20 13.3 Conditions de reprise des désordres .................... 20 13.4 Documentation...................................................... 20 13.5 Livraison de l’ouvrage........................................... 20 Glossaire des abréviations ......................................... 21

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Introduction au référentiel
b) maîtrise des activités de réalisation des opérations où sont décrites les exigences applicables à l’ensemble des opérations (chapitre 2) ; c) maîtrise des activités opérationnelles (chapitres 3 à 13) où sont décrites les exigences en matière d’élaboration du programme, de suivi de conception et de réalisation des opérations de construction, ainsi que des prestations qui y sont associées. Les rédacteurs du présent référentiel ont indiqué en note des explications ou des exemples pour favoriser la compréhension et la mise en œuvre efficace du référentiel.

0.1 Objectif et domaine d’application
Le présent référentiel a pour objectif de renforcer le professionnalisme de la maîtrise d’ouvrage locative engagée dans des opérations de construction neuve. Le présent référentiel spécifie les exigences qui sont de nature : • à démontrer l’aptitude du Maître d’Ouvrage à maîtriser ses processus pour la construction de logement neuf en vue de la location depuis l'étude d'opportunité jusqu'à la fin de l’année de parfait achèvement ; • à lui permettre de respecter les exigences pour les ouvrages et obtenir la satisfaction de ses clients (le gestionnaire et le décideur) ; • à lui permettre de développer une démarche d’amélioration.
NOTE : Les assistants maître d’ouvrage ou maîtres d’ouvrage délégués pourront appliquer le référentiel pour maîtriser les processus de maîtrise d’ouvrage. Pour une application complète à ces métiers, le référentiel sera complété, à la demande des organisations professionnelles concernées, pour introduire des exigences relatives à la négociation du contrat et la surveillance de l’atteinte des exigences incluses dans le contrat.

0.4 Terminologie
Les définitions contenues dans la norme ISO 9000 édition 2000 s’appliquent au présent référentiel. Elles sont complétées par les définitions suivantes : Maître d’ouvrage / Maîtrise d’ouvrage Juridiquement, le maître de l'ouvrage est la personne morale, pour laquelle l'ouvrage est construit. Responsable principal de l'ouvrage, il remplit dans ce rôle une fonction d'intérêt général dont il ne peut se démettre. Dans le cadre du présent référentiel, c’est la fonction qui, à l’intérieur d’un organisme locatif, construit des logements pour le compte de l’organisme locatif. Sa responsabilité s’étend depuis l’étude d’opportunité jusqu’au parfait achèvement où la responsabilité est transférée au gestionnaire. Les clients du maître d’ouvrage (fonction) sont le gestionnaire et le décideur de l’organisme. Le maître d’ouvrage met en œuvre des processus (ensemble d’activités) dont les résultats sont des ouvrages et des services associés à la livraison de l’ouvrage. Son objectif est de satisfaire ses clients et donc de construire des ouvrages conformes aux spécifications (exigences) de ses clients et de la réglementation. Dans le présent référentiel, le maître d’ouvrage (fonction) correspond à « l’organisme » au sens de l’ISO 9000 édition 2000.

Le management des processus de réalisation opérationnels en maîtrise d’ouvrage locative est une démarche permettant d’assurer la maîtrise des processus visant la réalisation des opérations et la satisfaction du gestionnaire et du décideur. Le référentiel ne couvre pas les exigences d’amélioration continue, d’efficacité, de management complet des ressources, de politique, etc. En ce sens, il ne peut être un système de management de la qualité tel que le prescrit la norme ISO 9001. Il constitue un tremplin pour entamer une démarche qualité.

0.2 Références normatives et réglementaires
Le présent référentiel ne se substitue pas aux exigences d’ordre législatif, réglementaire ou normatif en vigueur que le Maître d’Ouvrage doit par ailleurs connaître, maîtriser et appliquer.
NOTE : Le présent référentiel peut également s'appliquer à la fonction qui construit des logements pour le compte d'un autre organisme.

0.3 Présentation et mode d’emploi
Le présent référentiel est organisé de la façon suivante : a) maîtrise des activités fonctionnelles où sont décrites les exigences en matière d’organisation (chapitre 1) ;
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Gestionnaire Fonction qui, à l’intérieur d’un organisme, assure la maîtrise du patrimoine et représente ses clients, les locataires. Il est considéré comme un des clients de la maîtrise d’ouvrage. Décideur Fonction qui, à l’intérieur d’un organisme, décide d’engager une opération. Cette fonction peut varier d’une organisation à l’autre : comité d’engagement, direction de l’organisme, … Pour tenir compte de la diversité des organisations, sa forme n’est pas spécifiée dans le référentiel. Il est un client du maître d’ouvrage. Il représente toutes les fonctions de l’organisme dont le gestionnaire. Organisme (au sens de l’ISO 9000) / Organisme locatif (au sens du présent référentiel) Au sens de l’ISO 9000 édition 2000, c’est l’entité qui met en place un système de management de la qualité, c’est-à-dire la fonction maîtrise d’ouvrage à l’exclusion des autres fonctions opérationnelles de l’organisme locatif (exemple : Service de gestion locative). Les rédacteurs du présent référentiel ont choisi de désigner l’organisme (au sens de l’ISO) sous l’appellation « le maître d’ouvrage ». Lorsque le terme organisme est employé dans le référentiel, il désigne l’organisme locatif qui intègre ces trois fonctions : décideur, maîtrise d’ouvrage, gestionnaire.
NOTE : les exigences du présent référentiel ne s’appliquent qu’aux activités de la maîtrise d’ouvrage et aux interfaces avec ses clients et ses fournisseurs.

Services associés à la livraison de l’ouvrage Produit intangible (service) du maître d’ouvrage résultant de la mise en œuvre de ses processus de réalisation (par exemple information, assurance, garanties, service après vente, …). Exigences pour l’ouvrage Besoins ou attentes en termes de caractéristiques, performances, délais, prix, des ouvrages, demandés par les clients, définis par le maître d’ouvrage ou imposés par la réglementation. Opération Ouvrage et ensemble des processus conduisant à l’obtention de l’ouvrage. Pour le maître d’ouvrage, ces processus sont décrits dans le présent référentiel. On peut les inscrire dans quatre grandes phases : • activités préalables à la conception : opportunité et faisabilité ; • conception du programme (réalisée par le maître d’ouvrage) et conception architecturale et technique (réalisée en co-activité avec la maîtrise d’œuvre) ; • réalisation de l’ouvrage (réalisé en co-activité avec la maîtrise d’œuvre et les entreprises) ; • activités post-réalisation : de la réception jusqu’au parfait achèvement. Système de management des processus de réalisation opérationnels Ensemble d’éléments corrélés ou interactifs permettant d’orienter et de contrôler un organisme en matière de processus de réalisation opérationnels.

Ouvrage Produit tangible du maître d’ouvrage résultant de la mise en œuvre de ses processus de réalisation.

1 Maîtrise des activités fonctionnelles
1.1 Exigences relatives à la documentation
1.1.1 Généralités La documentation du système de management des processus de réalisation opérationnels doit comprendre : • les procédures documentées exigées par le présent référentiel ; • les documents nécessaires au maître d’ouvrage pour assurer la planification, le fonctionnement et la maîtrise efficaces de ses processus (voir chapitre 2.1) ; • les enregistrements relatifs à la qualité exigés par le présent référentiel (voir chapitre 1.1.3).
NOTE 1 : lorsque le terme « procédure documentée » apparaît, cela signifie que la procédure est établie, documentée, appliquée et tenue à jour. NOTE 2 : l’étendue de la documentation du système de management des processus de réalisation opérationnels peut différer d’un maître d’ouvrage à l’autre en raison : a) de la taille de la maîtrise d’ouvrage et du type d’activités, b) de la complexité des processus et de leurs interactions, c) de la compétence du personnel. NOTE 3 : la documentation peut se présenter sous toute forme et sur tout type de support.

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1.1.2 Maîtrise des documents Les documents requis pour le système de management des processus de réalisation opérationnels doivent être maîtrisés. Dans le présent référentiel, on distingue : • les documents de l’opération produit par le maître d’ouvrage, • les documents de l’opération produit par les autres intervenants, • les documents réglementaires et normatifs, • les procédures, • les plans qualité. Les enregistrements relatifs à la qualité sont des documents particuliers qui doivent être maîtrisés conformément aux exigences du paragraphe 1.1.3. Une procédure documentée doit être établie pour : a) approuver les documents quant à leur adéquation avant diffusion ; b) revoir, mettre à jour si nécessaire et approuver de nouveau les documents ; c) assurer que les modifications et le statut de la version en vigueur des documents sont identifiés ; d) assurer la disponibilité sur les lieux d’utilisation des versions pertinentes des documents applicables ; e) assurer que les documents restent lisibles et facilement identifiables ; f) assurer que les documents d’origine extérieure sont identifiés et que leur diffusion est maîtrisée ;

g) empêcher toute utilisation non intentionnelle de documents périmés, et les identifier de manière adéquate s’ils sont conservés dans un but quelconque. 1.1.3 Maîtrise des enregistrements relatifs à la qualité Les enregistrements relatifs à la qualité doivent être établis et conservés pour apporter la preuve de la conformité aux exigences et du fonctionnement efficace du système de management des processus de réalisation opérationnels. Les enregistrements relatifs à la qualité doivent rester lisibles, faciles à identifier et accessibles. Une procédure documentée doit être établie pour assurer l’identification, le stockage, la protection, l’accessibilité, la durée de conservation et l’élimination des enregistrements relatifs à la qualité.

1.2 Responsabilité et autorité
La direction doit assurer que les responsabilités, les autorités et leurs relations mutuelles sont définies et communiquées au sein de la maîtrise d’ouvrage.
NOTE : Cela se traduit par exemple par l’élaboration et la tenue à jour des documents suivants : • un organigramme général de l’organisme, • un organigramme et une description des relations fonctionnelles entre le Maître d’Ouvrage et les autres activités de l’organisme, • un organigramme et une description des relations fonctionnelles de l’activité maîtrise d’ouvrage.

2 Maîtrise des activités de réalisation des opérations
2.1 Planification de l’opération
Le maître d’ouvrage doit déterminer, planifier, et, mettre à jour et/ou compléter au fur et à mesure du déroulement de l’opération les processus nécessaires à la réalisation de l’opération couvrant les chapitres 3 à 13 du présent référentiel. Cette planification doit être décrite dans les documents (voir chapitre 1.1.1) et/ou dans un plan qualité spécifique à chaque opération qui complète ou adapte ces documents Ces documents et/ou le plan qualité doivent décrire : qui : • les responsabilités et autorités, fait quoi : • les étapes de la conception et de la réalisation ; • les activités de revue, de vérification et de validation à chaque étape de la conception ; • les activités de surveillance et de mesure de l’ouvrage et des prestations (chapitre 2.2.1) et les critères d’acceptation de l’ouvrage (chapitre 7.7) et des prestations (chapitre 6.1) ; • la mise en œuvre des activités de libération, de livraison de l'ouvrage et de prestations de service associées y compris après livraison. avec quoi : • les équipements appropriés et leur mode d’utilisation ; • les dispositifs de surveillance et de mesure appropriés, leur disponibilité et leur mode d’utilisation ; • les documents nécessaires et leur disponibilité (chapitre 1.1.2).
NOTE : par exemple documents de l’opération, documents réglementaires, …

Comment garder les preuves : Les enregistrements nécessaires pour apporter la preuve que l’ouvrage satisfait aux exigences (chapitre 1.1.3).

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Et, selon le cas : • les objectifs qualité et les exigences relatives à l’ouvrage ; • la nécessité de mettre en place des processus, d’établir des documents et de fournir des ressources spécifiques à l’opération ; • la justification des exigences du référentiel non applicables à l’opération. Ces exclusions ne sont acceptables que si elles se limitent aux exigences des chapitres 3 à 13 et qu’elles n’affectent pas l’aptitude du maître d’ouvrage à fournir un ouvrage conforme aux exigences des clients et aux exigences réglementaires applicables, ni ne le dégagent de cette responsabilité (IS 1.2). Le maître d’ouvrage doit également décrire les interfaces avec le décideur et le gestionnaire et avec les différents groupes ou intervenants impliqués dans la conception (chapitre 7.1) et/ou la réalisation (chapitre 9.4 à 9.6) pour assurer une communication efficace et des responsabilités et/ou autorités clairement établies (chapitre 1.2 Responsabilité et autorité). Les interfaces avec le décideur et le gestionnaire doivent couvrir au minimum les activités suivantes : • informations sur les prestations et les ouvrages, • définition des exigences pour l’opération (chapitres 3 et 4), • décision de lancer ou non l’opération (chapitre 4.8), • validation du programme (chapitre 5.4), • approbation du programme (chapitre 7.4), • validation des choix lors de la réalisation des travaux (chapitre 9.4), • livraison de l’ouvrage (chapitre 13), • retours d’information des gestionnaires ou des décideurs, y compris leurs réclamations (chapitre 2.3.2). Le maître d’ouvrage doit prendre soin de la propriété du gestionnaire ou du décideur (terrain, produits, études, etc.) lorsqu’elle se trouve sous son contrôle ou qu’il l’utilise. Le maître d’ouvrage doit identifier, vérifier, protéger et sauvegarder la propriété que le gestionnaire ou le décideur lui a fournie pour être utilisée lors de l’opération. Toute propriété du gestionnaire ou du décideur perdue, endommagée ou encore jugée impropre à l’utilisation doit faire l’objet d’un rapport au décideur ou au gestionnaire et des enregistrements doivent être conservés.

NOTE : Les critères d’acceptation sont issus : • de la conception (par les marchés de travaux via les dossiers de consultation des entreprises), • des exigences du gestionnaire et/ou du décideur (exemple : Choix des échantillons, prix, etc.).

Ceci doit être effectué à des étapes appropriées de l’opération conformément aux dispositions planifiées (voir chapitre 2.1).
NOTE : ces étapes comprennent au moins : • les contrôles en cours de réalisation (chapitre 10.3), • les opérations préalables à la réception (chapitre 11.1), • la réception de l’ouvrage (chapitre 11.2), • la réception des prestations intellectuelles (12.3), • les contrôles réalisés lors de la préparation de la livraison (chapitres 13.1 et 13.5).

La preuve de la conformité aux critères d’acceptation doit être conservée. Les enregistrements doivent indiquer la(les) personne(s) ayant autorisé le passage de l’opération à la phase suivante (voir 2.1). Ce passage ne doit pas être effectué avant l’exécution satisfaisante de toutes les dispositions planifiées (voir 2.1) sauf approbation par une autorité compétente. Le maître d’ouvrage doit suivre l’opération de façon à connaître à tout moment l’avancement de la réalisation des activités de mesure et surveillance prévues et la conformité ou non de l’opération aux exigences.
NOTE : par exemple à l’aide d’un tableau de bord intégré à la planification de l’opération.

Dès lors qu’une non-conformité est identifiée, elle doit être traitée comme indiqué à l’article 2.2.2. 2.2.2 Traitement des non-conformités Le maître d’ouvrage doit assurer que l’ouvrage ou partie d’ouvrage ou la prestation qui n’est pas conforme aux exigences est identifiée et maîtrisée de manière à empêcher son utilisation non intentionnelle. Les contrôles ainsi que les responsabilités et autorités associées pour le traitement des nonconformités doivent être définies dans une procédure documentée et/ou dans les contrats qui le lient avec ses fournisseurs.
NOTE : lorsque les intervenants disposent de leur propre procédure de traitement des non-conformités, le maître d’ouvrage pourra leur demander de lui fournir les enregistrements issus de l’application de leur procédure à la condition qu’ils satisfassent aux exigences du présent chapitre.

2.2 Surveillance, mesure de l’opération et réactions
2.2.1 Surveillance et mesure de l’opération L’organisme doit surveiller et mesurer ou faire surveiller et faire mesurer les caractéristiques de l’opération (incluant les caractéristiques de l’ouvrage et des services associés) afin de vérifier que les exigences de l’opération sont satisfaites.

Le maître d’ouvrage doit traiter ou faire traiter l’ouvrage ou la partie d’ouvrage ou la prestation non-conforme de l’une ou plusieurs des manières suivantes : a) en menant les actions permettant d’éliminer la non-conformité détectée,
NOTE : par exemple correction de l’ouvrage ou réédition de la prestation.

b) en l’acceptant par dérogation accordée par une autorité compétente ou, le cas échéant, par le décideur ou le gestionnaire.

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Les enregistrements de la nature des nonconformités et de toutes actions entreprises pour les traiter (y compris les dérogations obtenues) doivent être conservés. Lorsqu’un ouvrage ou partie d’ouvrage ou une prestation non conforme est corrigé, il doit être vérifié de nouveau pour démontrer sa conformité aux exigences. Le maître d’ouvrage doit également déclencher d’éventuelles actions qui s’avèreraient nécessaires pour prévenir l’apparition de non-conformité dans l’ensemble des opérations en cours.

Les enregistrements des résultats des évaluations et de toutes les actions nécessaires résultant de l’évaluation doivent être conservés. 2.3.4 Les ratio techniques et économiques Le maître d’ouvrage doit compiler des éléments numériques de caractères technique et économique établis lors du dépôt du permis de construire, lors de la signature des marchés et lors des décomptes définitifs portant au moins sur : • les ratios de surfaces,
NOTE : par exemple les surfaces hors œuvre brutes, et nettes, surfaces habitables et utiles.

2.3 Amélioration
2.3.1 Validation de l’opération et démarche d’amélioration Le maître d’ouvrage doit déterminer, recueillir et analyser périodiquement les données appropriées pour : • assurer que l’ouvrage est apte à satisfaire aux exigences relatives à l’opération (chapitre 4.8) et à l’usage prévu, • démontrer la pertinence et l’efficacité de ses processus, et en évaluer les possibilités d’amélioration. Les résultats de ces analyses doivent faire l’objet d’un enregistrement. Les éventuelles actions d’amélioration doivent être planifiées et leur efficacité vérifiée. Ces analyses doivent inclure les données résultant des activités de surveillance et de mesure (chapitre 2.2) et des éléments suivants : 2.3.2 Satisfaction du gestionnaire Le maître d’ouvrage doit recueillir et enregistrer les avis positifs et négatifs du gestionnaire sur l’opération comprenant ses avis sur le déroulement de l’opération, les rapports entre intervenants, la satisfaction liée à l’usage des utilisateurs. 2.3.3 Évaluation des intervenants Le maître d’ouvrage doit évaluer les intervenants des phases conception et réalisation en fonction de la conformité de leur prestation aux exigences sur la base de critères établis. Cette évaluation doit entraîner selon les cas : • l’amélioration des critères de dévolution des marchés, • la définition du type et de l’étendue de la maîtrise à exercer sur un fournisseur s’il est sélectionné de nouveau.
NOTE : cette maîtrise est entendue au sens organisationnel. Il ne s’agit pas d’ingérence mais de prévoir vis-à-vis du fournisseur des dispositions (par exemple : contrat, relance, surveillance, contrôle, …) pour prévenir tout défaut.

• les ratios de coût.
NOTE : par exemple les coûts par rapport aux ratios de surface, coûts décomposés par lots, par poste de bilan.

2.3.5 Les délais Le maître d’ouvrage doit établir un état comparatif concernant les délais et les dates tels que prévus au programme et constatés lors du déroulement de l’opération portant au moins sur : • les études de conception,
NOTE : par exemple date du choix des intervenants en conception, de l’approbation des études d’esquisse, d’avant-projet, du dépôt et de l’obtention du permis de construire, du dossier de consultation des entreprises, délais de mise au point des dossiers marché.

• la réalisation,
NOTE : par exemple délais de préparation de chantier, de durée des travaux, et des opérations de réception.

• la période de parfait achèvement,
NOTE : par exemple délai entre la réception et la livraison, délai de levée des réserves, délai de remise de documents au gestionnaire, DGD, solde de l’opération.

• les financements.
NOTE : par exemple délais entre dépôts et obtention des prêts et subventions d’une part, et du déblocage des fonds d’autre part.

2.3.6 La conformité de l’ouvrage Le maître d’ouvrage doit établir un état comparatif entre les exigences pour l’ouvrage, le programme définitif et l’ouvrage livré portant au moins sur les points suivants : • les logements, et leurs annexes, les parties communes,
NOTE : par exemple nature, typologie, répartition, surfaces.

• les montants des loyers et charges, • les performances techniques.
NOTE : par exemple respect du label QUALITEL, des prestations à éviter.

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3 Étude d’opportunité
Données d’entrée : Objectif : Données de sortie : Intention d’opération Collecte et détermination des exigences Exigences initiales relatives à l’ouvrage • étude de l’environnement socio-économique local,
NOTE : par exemple image de marque du site, présence éventuelle de nuisances, services de proximité, desserte en transports en commun, emploi.

3.1 Collecte des exigences relatives à l’ouvrage
Le maître d’ouvrage doit collecter les exigences initiales relatives à l’ouvrage qui comprennent : a) les exigences spécifiées par le décideur ou le gestionnaire, y compris les exigences relatives à la livraison et aux activités après livraison ; b) les exigences non formulées le décideur ou le gestionnaire mais nécessaires pour l’usage spécifié ou l’utilisation prévue lorsqu’elle est connue ; c) les exigences réglementaires et légales relatives à l’ouvrage ; d) toutes exigences complémentaires déterminées par le maître d’ouvrage ; e) le cas échéant, les informations issues d’opérations similaires précédentes. Le maître d’ouvrage doit vérifier que ces exigences sont compatibles avec les données, études ou des analyses disponibles sur les points suivants : • données de marché,
NOTE : par exemple nombre de logements demandés, les surfaces envisagées tant pour les parties habitables que les annexes, et les locaux communs, type d’habitat collectif ou individuel, les types de logement, la répartition par type, le mode de stationnement, montant de loyer et de charges par type de logement, catégorie socio-professionnelle, âge, mode de vie.

politique de l’organisme locatif.
NOTE : par exemple description des besoins et exigences sommaires des opérations futures en matière d’habitabilité des logements et des annexes.

3.2 Détermination des exigences initiales
Le maître d’ouvrage doit enregistrer et conserver les exigences initiales pour l’ouvrage qui sont à ce stade complètes, non ambiguës et non contradictoires. Lorsqu’il existe des différences entre les exigences du gestionnaire ou du décideur (ou celles de la politique de l’organisme locatif) avec les autres données collectées, alors le maître d’ouvrage doit prévoir de l’enregistrer et de le communiquer (le cas échéant) au décideur lors de la synthèse de faisabilité (4.6).

4 Étude de faisabilité
Données d’entrée : Objectif : Données de sortie : Exigences initiales relatives à l’ouvrage Analyse des risques techniques, juridiques et financiers présentés par l’opération au regard du terrain pressenti Décision du décideur de poursuivre ou d’abandonner le projet en fonction des conclusions formalisées par écrit de l’étude de faisabilité • la climatologie,
NOTE : par exemple donnés réglementaires.

4.1 Étude de faisabilité
Le Maître d’Ouvrage doit élaborer des scénarii répondant aux exigences identifiées au 3.2 et aux données et contraintes identifiées lors des analyses décrites aux chapitres 4.2 à 4.4.

• la végétation locale, la typologie et l’usage du bâti existant, • la présence de pollution du site,
NOTE : par exemple bruit, odeurs, vue, air, poussière.

4.2 Analyse du site
Le Maître d’Ouvrage doit réaliser ou faire réaliser une analyse du site appuyée sur des documents support (plans, photographies, documents administratifs) portant notamment sur les éléments suivants :

les risques naturels,
NOTE : par exemple séismes, inondations, coulées de boue, avalanches.

• la prise en compte des contraintes locales de voisinage.
NOTE : par exemple particuliers, associations locales.

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4.3 Analyse du terrain
Le Maître d’Ouvrage doit réaliser ou faire réaliser une analyse du terrain s’appuyant sur des documents support
NOTE : par exemple plans, photographies, documents administratifs.

NOTE : par exemple délai de prise d’option sur le terrain, délai de mise à disposition du terrain, autre s’il y a lieu.

• les contraintes particulières, le cas échéant.

4.5 Étude économique et financière
Le Maître d’Ouvrage doit réaliser ou faire réaliser une étude économique et financière portant notamment sur les points suivants : • le prix et les marges de négociation du terrain,
NOTE : par exemple prix demandé, estimation des Domaines, prix du marché, frais d’éviction.

portant notamment sur les éléments suivants : • les données d’urbanisme,
NOTE : par exemple RNU, POS, PLU, sites classés, fouilles archéologiques, monuments historiques, zone protégée, certificat d’urbanisme.

• les servitudes,
NOTE : par exemple de sol, de vue, de tréfonds, de passage, aériennes.

• la simulation des bilans d’investissement et d’exploitation du projet, • les possibilités de financements,
NOTE 1 : par exemple prêts aidés, prêts bancaires, subventions, Fonds propres, contribution patronale, participations et les principes de garanties des emprunts. NOTE 2 : par exemple Les données relatives à l’endettement de la collectivité locale.

• les données géologiques, géotechniques, et hydrologiques générales fondées sur une enquête préalable auprès des organismes compétents en la matière,
NOTE : par exemple renseignements auprès du BRGM ou des contrôleurs techniques.

• la planification des dépenses prévisionnelles.

l’état et l’usage passé et actuel du terrain,
NOTE : par exemple terrain planté ou en culture, décharge, bâtiments existants, occupés ou non, puits, contamination du sol, ouvrages enterrés.

4.6 Synthèse de la faisabilité
Le maître d’ouvrage doit établir une note de synthèse dans laquelle apparaissent : • les exigences relatives à l’ouvrage identifiées (voir 3.2) éventuellement modifiées ou complétées lors des études de faisabilité. Ces exigences feront apparaître celles qui ne devront pas être modifiées sans l’accord du décideur ou du gestionnaire ; • le ou les scénarii proposé(s), leur(s) points forts et points faibles quant à la faisabilité de l’opération et les exigences pour l’opération découlant des contraintes identifiées lors de la faisabilité.

l’état des mitoyens,
NOTE : par exemple état technique du bâti mitoyen, contraintes spécifiques.

• l’accès et les dessertes,
NOTE : par exemple pour le chantier, les secours, les riverains.

les possibilités de raccordements aux réseaux et services publics.
NOTE : par exemple eau, électricité, gaz, télécommunications, télévision, câbles, chauffage urbain, éclairage public, eaux pluviales et usées, ordures ménagères.

4.4 Analyse des conditions juridiques et administratives
Le Maître d’Ouvrage doit réaliser ou faire réaliser une analyse des conditions juridiques et administratives liées à l’acquisition du foncier, portant notamment sur les éléments suivants : • le statut du vendeur,
NOTE : par exemple particulier, aménageur, collectivité locale, autre s’il y a lieu.

4.7 Revue des exigences relatives à l’opération
Le maître d’ouvrage doit revoir les exigences relatives à l’opération avant de présenter la synthèse au décideur et doit assurer que : a) les exigences relatives à l’opération sont définies, complètes, non ambiguës et non contradictoires ; b) les écarts entre les exigences de la note de synthèse et les exigences initiales pour l’ouvrage ont été résolus ; c) le maître d’ouvrage est apte à satisfaire aux exigences définies. Des enregistrements des résultats de la revue et des actions qui en résultent doivent être conservés.

le mode d’acquisition,
NOTE : par exemple terrain à bâtir, droits à construire, bail emphytéotique ou à construction, division en volume, autre s’il y a lieu.

les acteurs et partenaires liés à la cession ou au terrain,
NOTE : par exemple notaires, géomètres, Domaines, Hypothèques, aménageurs, concessionnaires, architectes conseils, agences d’urbanisme, autre s’il y a lieu.

4.8 Décision de faisabilité
Le maître d’ouvrage doit recueillir la décision du décideur sur la poursuite ou non du projet, le choix du scénario retenu et la confirmation des exigences re-

les données temporelles,

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latives à l’opération à partir de la note de synthèse de l’étude de faisabilité. Cette décision fait l’objet d’un document écrit, conservé comme élément du dossier de l’affaire. Lorsque les exigences relatives à l’opération sont modifiées au cours de l’opération, le maître d’ouvrage doit :

• faire valider ces modifications par le décideur ou le gestionnaire, • assurer que les documents correspondants sont amendés et que le personnel concerné est informé des exigences modifiées.

5 Programme
Données d’entrée : Objectif : Données de sortie : Décision de poursuivre le projet dans les conditions fixées à l’issue de l’étude de faisabilité Recueil et organisation par le maître d’ouvrage des éléments nécessaires à la conception de l’ouvrage Le programme de l’opération projetée à remettre à la Maîtrise d’œuvre (pièce contractuelle) • les intervenants,
NOTE : par exemple Maître d’Ouvrage, gestionnaire, les intervenants liés à l’opération, au terrain, au site.

5.1 Objectifs et intentions majeurs de l’opération
Le maître d’ouvrage doit décrire les objectifs et intentions majeurs de l’opération portant sur les points suivants : • présentation de la maîtrise d’ouvrage, • l’identification et la présentation sommaire de l’opération,
NOTE : par exemple nom, adresse et objectifs de l’opération.

• les conditions particulières le cas échéant.
NOTE : par exemple REX, SPIR.

5.3 Besoins et exigences de l’opération
Le maître d’ouvrage doit décrire les besoins et exigences de l’opération portant sur les points suivants : • le type d’habitat, le nombre de logements ainsi que le mode de stationnement des véhicules, les équipements et locaux particuliers, le découpage en tranche le cas échéant ; • l’organisation spatiale de l’opération, l’image attendue de l’ouvrage, les espaces extérieurs, les circulations et, le cas échéant les éléments à conserver ;
NOTE : par exemple constructions, végétation.

la description des locataires attendus.
NOTE : par exemple catégorie socio-professionnelle, âges, modes de vie.

5.2 Données et contraintes
Le maître d’ouvrage doit décrire les données et contraintes portant sur les points suivants : • le site,
NOTE : par exemple le bâti existant environnant, axes de circulation, climatologie et sismologie, avenir du site, nuisances, points forts et points faibles.

• le terrain,
NOTE : par exemple urbanisme et servitudes, plans topographiques et de cadastre, études de sol, possibilité de raccordement aux réseaux et voiries, utilisation passée et présente du sol, mitoyens, contraintes temporelles.

• l’organisation extérieure/intérieure et de fonctionnement de l’ouvrage ;
NOTE : par exemple espaces extérieurs/communs, espaces communs/privatifs, espaces privatifs intérieurs/privatifs extérieurs.

• les conditions juridiques et administratives liées à l’opération,
NOTE : par exemple Mandat de Maîtrise d’ouvrage, convention de conduite d’opération, mode de gestion particulier de l’ouvrage par exemple copropriété, vente en volume.

• les conditions juridiques et administratives liées au foncier,

• la liste et les surfaces de chacune des pièces et des locaux, la distribution et la relation entre espaces, l’évolutivité souhaitée le cas échéant ; • le niveau des performances à atteindre, et la nature des prestations pour les logements, les parties communes, les extérieurs ; • les conditions de maintenance ; • l’enveloppe financière prévisionnelle, assortie des tolérances admissibles, affectée aux travaux et le niveau souhaité des dépenses d’exploitation de l’ouvrage ;

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• les délais.
NOTE 1 : par exemple planning prévisionnel des études, durée prévisible de la réalisation, les dates obligatoires éventuelles, tranches. NOTE 2 : les éléments quantifiés du programme représentent des exigences pour la conception. Ils peuvent être assortis de tolérances admissibles (souplesse accordée sur les surfaces ou les performances par exemple) de façon à ce que la maîtrise d’œuvre puisse agir dans un cadre défini par avance.

5.4 Vérification du programme
Le maître d’ouvrage doit : • établir le programme sous la forme d’un document reprenant les données précédentes (voir 5.1 à 5.3) ;

• vérifier que la rédaction de celui-ci est fondée sur des exigences et des performances à atteindre permettant à la maîtrise d’œuvre de les intégrer lors de la conception de l’ouvrage ; • vérifier que ces exigences et performances satisfont aux exigences pour l’ouvrage arrêtées à la fin de l’étude de faisabilité (chapitre 4.8) ; • avant de le transmettre au maître d’œuvre, présenter le programme au gestionnaire afin qu’il valide les éléments nécessaires à l’exploitation des bâtiments. Les enregistrements des résultats de la vérification et de toutes les actions nécessaires doivent être conservés. Le programme doit être approuvé avant sa mise à disposition.

6 Contrats des intervenants pour la phase de conception
Données d’entrée : Objectif : Données de sortie : Le programme de l’opération Passation des contrats avec la maîtrise d’œuvre, le contrôle technique, le coordonnateur « Sécurité et protection de la Santé » (SPS) La signature des contrats avec les intervenants ci-dessus Et selon le cas : • les exigences minimales de maîtrise de la qualité pour l’intervenant dans le cadre de sa démarche de maîtrise de la qualité pour ses opérations ; • les exigences pour l’approbation de la prestation, des procédures, des processus et des équipements ; • les exigences pour la qualification du personnel ; Le maître d’ouvrage doit assurer l’adéquation de ses exigences avant de les communiquer.

6.1 Préparation et conduite de la sélection
Le Maître d’Ouvrage doit préparer la sélection des intervenants pour la phase conception : maîtrise d’œuvre, contrôle technique, coordonnateur « Sécurité et Protection de la Santé » (SPS). En fonction de l’incidence de la prestation achetée sur la conception et la réalisation de l’ouvrage et en respectant les textes réglementaires régissant son statut, le maître d’ouvrage doit définir par écrit : • les critères de choix du ou des intervenants, • la hiérarchisation des critères, • la mise en place de critères éliminatoires le cas échéant, • l’énoncé des compétences nécessaires et la composition de l’équipe le cas échéant. Le Maître d’Ouvrage doit élaborer et transmettre à chacun des intervenants : • une notice descriptive et/ou le projet de marché ou de commande spécifique à chacun des intervenants décrivant notamment les prestations ou missions attendues ; • les conditions particulières liées au projet (par exemple durée, dates à respecter) et les éventuelles procédures à appliquer (mesure et surveillance 221, non-conformité 222, …) ; • le programme (sauf pour les intervenants en amont du programme).

6.2 Évaluation et sélection des offres
En respectant les textes réglementaires régissant son statut et les critères qu’il a définis, le maître d’ouvrage doit évaluer et sélectionner les intervenants en fonction de leur aptitude à fournir une prestation conforme à ses exigences. Les résultats des évaluations et les actions qui en découlent notamment sur le type et l’étendue de la maîtrise appliquée à l’intervenant et à la prestation achetée doivent faire l’objet d’enregistrements.

6.3 Signature
Les contrats sont transmis pour signature aux intervenants avant tout début d’exécution de la prestation. Un exemplaire des contrats signés est conservé dans le dossier de l’affaire.

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7 Suivi de conception
Données d’entrée : Objectif : Données de sortie : Le programme et l’identité des intervenants pendant la phase de conception Finaliser le programme définitif, obtenir les autorisations administratives de construire et valider les études de conception Accord du Maître d’Ouvrage sur le dossier de consultation des entreprises

7.1 Préparation de la conception
Le Maître d’Ouvrage doit préparer la conception avec les intervenants durant la phase de conception. Cette préparation fait l’objet de comptes-rendus et comporte au moins : • une visite du terrain et de ses mitoyennetés ; • la lecture concertée du programme (vérification et analyse contradictoire des données et contraintes, besoins et exigences) ; • l’organisation des études et leur planification (voir chapitre 2.1) ; • les modalités d’échange des informations (voir chapitre 1.1).
NOTE : par exemple forme des documents, mode de référencement, mode de diffusion, d’approbation et de stockage.

7.3 Revue de l’avant-projet
Le Maître d’Ouvrage doit faire une revue des études d’avant-projet afin d’évaluer leur aptitude à satisfaire les exigences, d’identifier les problèmes et de proposer les actions nécessaires. Les participants à cette revue doivent comprendre des représentants des fonctions concernées par l’objet de la revue (y compris au besoin le gestionnaire ou les intervenants de la phase conception). Un enregistrement des résultats de cette revue et de toutes les actions nécessaires doit être conservé.
NOTE : pour effectuer cette revue, il doit par exemple réaliser : • une analyse technique portant sur : - la composition générale (plans, coupes, façades, typologie, surfaces, ratios de surfaces), - la fonctionnalité (intérieur, extérieur, communs), - la vérification de la prise en compte des réglementations d’urbanisme et de construction (notamment POS, COS, prospects, limites de propriété, mitoyens, sismologie, acoustique, thermique, handicapés, incendie, IGH et ERP, santé et sécurité), - la vérification des performances des équipements techniques, • le recueil des avis, remarques et observations portant sur les éléments issus de l’analyse technique, notamment de la part du contrôleur technique, du coordonnateur SPS, de l’Administration, des collectivités locales, des services concédés, des conseils techniques (architectes conseils, géotechnicien, sociologues...), des autres conseils (avocats, notaires, association, archéologues, ...). Le maître d’ouvrage doit diffuser ces informations aux parties concernées ; • une analyse financière portant sur : - l’étude des ratios de coût de construction, - la simulation du bilan d’investissement et d’exploitation, - la vérification des possibilités de financements (par exemple Etat, 1 %, subventions, prêts, fonds propres, autre s’il y a lieu), - la vérification de la trésorerie (état des dépenses, des engagements, planification), • la vérification de la conformité des prestations dues par la Maîtrise d’œuvre, le contrôleur technique et le coordonnateur SPS (notamment respect des délais, de la forme et du nombre des documents transmis).

7.2 Revue des études d’esquisses
Le Maître d’Ouvrage doit faire une revue des études d’esquisses afin d’évaluer leur aptitude à satisfaire les exigences, d’identifier les problèmes et de proposer les actions nécessaires. Les participants à cette revue doivent comprendre des représentants des fonctions concernées par l’objet de la revue (y compris au besoin le gestionnaire ou les intervenants de la phase conception). Un enregistrement des résultats de cette revue et de toutes les actions nécessaires doit être conservé.
NOTE : pour effectuer cette revue, il doit par exemple réaliser : • le recueil et la diffusion des avis et observations du contrôleur technique et du coordonnateur SPS s’ils sont connus à cette date ; • une analyse technico-économique portant sur : - la vérification des données transmises par la maîtrise d’œuvre (notamment nombre et type de logements, surfaces, autre équipement), - l’intégration au site (notamment climat, nuisances, plan masse, volumétrie, image architecturale, rapport aux mitoyens, dessertes), - la prise en compte de l’usage (notamment fonctionnement, cheminements, acoustique, vandalisme), - l’économie de projet (notamment système constructif, adaptabilité au sol, adéquation avec les possibilités de descente de charges, organisation des façades, comparaison aux ratios type), • la vérification des possibilités de financement ; • l’analyse des propositions de la maîtrise d’œuvre des adaptations éventuelles concernant le programme.

7.4 Programme définitif
Si le besoin s’en fait sentir, le maître d’ouvrage modifie le programme en tenant compte des études d’avant projet, des adaptations acceptées, de l’estimation définitive du coût prévisionnel des travaux, et du mode de dévolution des travaux, Dans ce cas, le maître d’ouvrage doit comparer le programme éventuellement modifié : • avec les exigences pour l’opération établies lors de la faisabilité (chapitre 4.8) ;

Le Maître d’Ouvrage fait part par écrit au Maître d’œuvre du choix de l’esquisse et de l’approbation de cette phase d’étude.

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• avec le programme validé par le gestionnaire (chapitre 5.4). Le maître d’ouvrage doit identifier les écarts éventuels et faire valider par le gestionnaire et/ou le décideur les éventuelles modifications des exigences pour l’ouvrage en résultant. Les enregistrements des résultats de la vérification et de toutes les actions nécessaires doivent être conservés. Le maître d’ouvrage doit transmettre au maître d’œuvre l’accord sur les études d’avant-projet. Si le programme a été modifié, le maître d’ouvrage rédige et transmet au maître d’œuvre un avenant à son contrat sur la base du programme définitif.
NOTE : un avenant peut également être passé s’il y a modification de l’estimation prévisionnelle du coût des travaux.

7.7 Préparation du dossier de consultation des entreprises
Le maître d’ouvrage doit préparer ou faire préparer le dossier de consultation des entreprises qui comporte les éléments suivants : • la prise en compte des avis et rapports du contrôleur technique, du coordonnateur SPS et, le cas échéant, de Qualitel ; • les pièces techniques précisant les critères techniques sur lesquels se baseront les réceptions ;
NOTE : par exemple plans, descriptif, notes de calcul, cadre de bordereau, CCTG, CCTP.

• des pièces administratives.
NOTE : par exemple modèle d’acte d’engagement, CCAP dont article spécifique à la période de préparation de chantier, PC, PGCSPS, règlement de consultation.

7.5 Demandes d’autorisation de construire
Le maître d’ouvrage doit vérifier les états de propriété foncière et des polices d’assurances y afférent. Le maître d’ouvrage doit faire établir et signer les demandes d’autorisation de construire. Cette phase comporte au moins : • la vérification de la disponibilité du foncier et de la prise en compte des contraintes d’acquisition ;
NOTE : par exemple droit de préemption urbaine, mesures d’expulsion, servitudes, hypothèques, autre s’il y a lieu.

Le dossier de consultation des entreprises peut contenir selon le cas : • les exigences pour l’approbation de la prestation, des procédures, des processus et des équipements ; • les exigences pour la qualification du personnel ; • les exigences minimales de maîtrise de la qualité pour l’intervenant ; Le type et l'étendue de la maîtrise qui sera appliquée à l’entreprise et à la prestation achetée doivent dépendre de l'incidence de la prestation achetée sur la réalisation de l’ouvrage.
NOTE : cette maîtrise est entendue au sens organisationnel. Il ne s’agit pas d’ingérence mais de prévoir vis-à-vis du fournisseur des dispositions (par exemple : contrat, relance, surveillance, contrôle, …) pour prévenir tout défaut.

• l’établissement et la signature, s’il y a lieu, de la demande d’autorisation de démolir ; • la vérification du contenu des dossiers de demande d’autorisation de construire à partir de listes préétablies des pièces constitutives ; • la déclaration préalable en matière de sécurité et de santé à transmettre à l’Administration.

Le maître d’ouvrage doit s’assurer que l’intervenant chargé de la préparation du DCE a bien vérifié que les pièces qui le composent sont cohérentes entre elles.
NOTE : par exemple CCAP, CCTP, PGCSPS, …

7.6 Revue des permis de construire et de démolir
Le maître d’ouvrage doit diffuser à la maîtrise d’œuvre, au coordonnateur SPS et au contrôleur technique les permis de construire et de démolir. En fonction des éventuelles prescriptions imposées dans l’autorisation de construire, le Maître d’Ouvrage doit faire une revue des permis de construire et de démolir afin d’évaluer leur incidence sur la satisfaction des exigences du programme éventuellement modifié (chapitre 7.4), d’identifier les problèmes et de proposer les actions nécessaires. Les participants à cette revue doivent comprendre des représentants des fonctions concernées par l’objet de la revue. Un enregistrement des résultats de cette revue et de toutes les actions nécessaires doit être conservé. Le maître d’ouvrage doit réaliser ou faire réaliser un affichage des permis sur le site.

7.8 Revue du dossier de consultation des entreprises
Le Maître d’Ouvrage doit faire une revue du dossier de consultation des entreprises afin : • d’évaluer sa conformité aux exigences du programme définitif et des autorisations de construire et de démolir, • d’identifier les problèmes et de proposer les actions nécessaires. Les participants à cette revue doivent comprendre des représentants des fonctions concernées par l’objet de la revue. Un enregistrement des résultats de cette revue et de toutes les actions nécessaires doit être conservé. Le Maître d’Ouvrage approuve alors le dossier technique de consultation des entreprises.

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8 Passation des marchés de travaux
Données d’entrée : Objectif : Données de sortie : Dossier de consultation des entreprises Passation des marchés Signature des marchés de travaux

8.1 Préparation et organisation de la consultation
En respect des textes réglementaires régissant son statut, le maître d’ouvrage doit préparer la consultation, phase comprenant : • l’arrêt du mode de consultation des entreprises ; • la mise en place de critères hiérarchisés de sélection des entreprises tenant compte de l’aptitude de l’entreprise à fournir un produit/prestation conforme ; • la mise au point du règlement de consultation.
NOTE : par exemple objet, modalités de la consultation, critères de sélection et acceptation ou non des variantes au projet.

Le maître d’ouvrage doit organiser la consultation, phase comprenant : • la planification des actions,
NOTE : par exemple envoi à la publicité, délai de réception des offres, réunion de la commission d’appel d’offres.

• la vérification des prix, des prestations et des clauses administratives proposées par les entreprises, • la vérification que les offres, satisfont au dossier de consultation des entreprises, • la vérification que les éventuelles variantes proposées satisfont aux exigences pour l’opération (chapitre 4.8) et au programme définitif (chapitre 7.4). Le maître d’ouvrage prépare les réunions de la commission d’appel d’offre, qui établit le procès verbal de consultation précisant les motivations du choix des candidats retenus. Les résultats des évaluations et les actions qui en découlent notamment sur le type et l’étendue de la maîtrise appliquée à l’entreprise doivent faire l’objet d’enregistrements.

• le choix des organes de diffusion de la publicité, • le mode de diffusion des dossiers de consultations,
NOTE : par exemple lieu et conditions de retrait des dossiers dont les modalités éventuelles de remboursement.

8.3 Vérification des marchés des travaux
A la suite de la sélection des entreprises, et de la préparation des marchés réalisée par la maîtrise d’œuvre, le maître d’ouvrage doit vérifier que les marchés y compris les variantes acceptées satisfont aux exigences des dossiers de consultation des entreprises et du programme définitif. Les enregistrements des résultats de la vérification et de toutes les actions nécessaires doivent être conservés. Le Maître d’Ouvrage signe les marchés et en diffuse l’information.
NOTE : par exemple publicité par voie de presse, information de la commission d’appel d’offres, du Conseil d’Administration, éventuellement des candidats non retenus.

l’organisation de l’information des candidats,
NOTE : par exemple demandes particulières, renseignements complémentaires, mode et délai de diffusion.

• l’organisation de réception des offres,
NOTE : par exemple lieu et modalités de réception, enregistrement, stockage.

• l’organisation éventuelle de la réunion de la Commission d’ouverture des plis.

8.2 Analyse des offres et sélection des entreprises
Le maître d’ouvrage vérifie ou fait vérifier les offres susceptibles d’être retenues. Cette vérification comprend notamment : • la vérification de la composition des offres des entreprises,

Un exemplaire des marchés est conservé dans le dossier de l’affaire.

8.4 Financement
Le Maître d’Ouvrage confectionne le(s) dossier(s) de demande d’agrément et/ou de financement sur la base d’une liste préétablie.

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9 Préparation de chantier
Données d’entrée : Objectif : Données de sortie : Les marchés de travaux signés Favoriser une bonne organisation de chantier Décision de lancer les travaux

9.1 Ordre de service préparation de chantier
Le Maître d’Ouvrage, doit envoyer aux acteurs contractants de la réalisation du projet, un ordre de service particulier relatif à la préparation de chantier.

9.5 Interfaces avec les intervenants de la réalisation
Le maître d’ouvrage doit déterminer et planifier ou faire déterminer et planifier les interfaces avec les acteurs contractants de la réalisation de l’opération (chapitre 2.1.1). Ces dispositions sont diffusées aux acteurs contractants de la réalisation de l’opération. Elles concernent en particulier les dispositions pour : • l’établissement, les diffusions, l’indexation, le stockage et l’archivage des pièces,
NOTE : par exemple PV de rendez-vous de chantier, courriers, plans, notes de calculs, documents administratifs, acomptes, factures, Plan Général de Coordination de Sécurité et Protection de la Santé.

9.2 Revue des intervenants de la réalisation
Le maître d’ouvrage doit organiser au moins une réunion avec les acteurs contractants de la réalisation du projet pour : • présenter les objectifs de l’opération ; • identifier les personnes en charge du chantier ; • exposer leurs rôles et missions ; • examiner les limites de prestation, les variantes, les modes opératoires contenus dans les contrats et marchés ; • examiner les besoins des intervenants (notamment études complémentaires, besoins en eau potable et usée, électricité, téléphone, délais d’approvisionnement : des études, des fabrications, de l’exécution des travaux) ; • examiner les interfaces organisationnelles et techniques, ainsi que les moyens de contrôle y afférents. Cette réunion fait l’objet d’un compte rendu, et éventuellement d’une mise à jour de la planification de l’opération (voir 2.1).

• l’approbation des pièces techniques, financières et administratives par les différents intervenants, • l’acceptation des études d’exécution,
NOTE : par exemple plans, notes de calcul, cahier de détails.

• l’acceptation des échantillons et prototypes,
NOTE : par exemple liste, date limite de choix, modalités de présentation.

l’acceptation du ou des logements témoins ou techniques,
NOTE : par exemple localisation, degré de finition, modalité de visite, de maintien en l’état.

l’acceptation de l’ensemble des travaux,
NOTE : par exemple opérations préalables à la réception, essais, visites.

9.3 Revue du site
Le maître d’ouvrage doit organiser et faire faire par le coordonnateur SPS la revue du site et du terrain avec les intervenants (notamment analyse des accès, des réseaux, des mitoyens, du sol et du soussol, de l’environnement, et si nécessaire, états des lieux, constat d’huissier ou référé préventif). Cette réunion fait l’objet d’un compte rendu.

• la visite de réception, la liste des documents à remettre au moment de celle-ci,
NOTE : il s’agit principalement de la composition du DOE et du DIUO.

• le traitement tre 2.2.2).

des

non-conformités

(chapi-

9.6 Interfaces avec les tiers
Le maître d’ouvrage doit organiser, ou faire organiser, la coordination des relations entre les acteurs contractant à la réalisation de l’opération (Moe, entreprises, CT et SPS) avec les tiers, notamment avec : • les services publics en particulier pour les branchements provisoires ou définitifs, les limites de prestations, les dates et délais

9.4 Interfaces avec le gestionnaire pendant la réalisation
Le maître d’ouvrage doit déterminer et planifier (chapitre 2.1.1) avec le gestionnaire les moments où l’intervention de celui-ci est nécessaire pour valider des choix lors de la réalisation des travaux (par exemple échantillons, logement technique ou témoin, visites, variantes, réceptions).

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d’intervention, la fourniture de produit ou service ;
NOTE : par exemple électricité, gaz, télécommunication, télévision, eaux potables et pluviales, assainissement, Poste, autre s’il y a lieu.

les bruits, la réception hertzienne, l’impact sur le site.

Par ailleurs, si le cas se présente, le maître d’ouvrage doit organiser les visites des tiers.
NOTE : par exemple liste des personnes autorisées à visiter le chantier, encadrement des visiteurs, assurances complémentaires, chemin d’accès, protections, horaires de visite.

• les administrations ;
NOTE : par exemple Collectivités Locales, services de l’État pour l’occupation de la voirie, la circulation, la sécurité de chantier, les prescriptions, la dénomination et la numérotation de voirie, le nettoyage des abords, la gestion des déchets.

9.7 Fin de préparation de chantier
Si nécessaire, le maître d’ouvrage doit mettre à jour la planification de la réalisation et mettre à jour le plan qualité de l’opération (chapitre 2.1.1). A l’issue de ces tâches, et dès lors qu’il considère que la préparation du chantier est suffisante, le Maître d’Ouvrage notifie la décision de démarrer les travaux aux acteurs contractants de la réalisation du projet.

• les organismes autres ;
NOTE : par exemple Consuel, Promotelec, Qualitel, ATG pour la vérification des demandes préalables des autorisations nécessaires.

• les mitoyens, riverains et associations de quartier.
NOTE : par exemple pour l’autorisation de survol, les clôtures, la reprise en sous œuvre, la protection des existants,

10 Actions du maître d’ouvrage pendant la réalisation
Données d’entrée : Objectif : Données de sortie : Ordre de service de démarrage des travaux Favoriser une bonne réalisation des travaux Préparation de la réception des travaux Les modifications doivent être identifiées, revues, vérifiées, validées et approuvées avant leur mise en œuvre. Le choix d’un nouvel intervenant est réalisé conformément aux exigences du chapitre 8. La revue des modifications doit inclure l’évaluation de l’incidence des modifications sur l’ouvrage et sur les autres prestations. Les enregistrements des résultats de la revue des modifications et de toutes les actions nécessaires doivent être conservés. Après approbation, le maître d’ouvrage doit en informer par écrit les contractants concernés et modifier si nécessaire par avenant les contrats en cause.

10.1 Paiements
Le maître d’ouvrage doit au moins : • vérifier la mise en place des sûretés financières,
NOTE : par exemple retenue de garantie, cautions, garanties à première demande, nantissement.

• préparer les paiements,
NOTE : par exemple planification, vérification de la trésorerie, mise en place des appels de fonds liés aux emprunts, aux subventions.

• vérifier les demandes d’acompte, • mettre en place des paiements.
NOTE : par exemple circuit de signature, vérification des délais.

10.2 Suivi des modifications
Le maître d’ouvrage doit organiser et enregistrer les modifications concernant : • les travaux,
NOTE : par exemple études de conception et d’exécution complémentaires, vérification des implications techniques, financières, temporelles et administratives, formalisation des autorisations, avenants aux marchés en plus en moins ou sans incidence financière.

10.3 Contrôles en cours de réalisation
Au moment de l’implantation de l’ouvrage et en cours de réalisation, le maître d’ouvrage doit contrôler ou faire contrôler l’ouvrage (voir chapitre 2.2.1) conformément aux dispositions planifiées (voir chapitre 2.1) et aux critères techniques d’acceptation (voir chapitre 7.7). En cas de détection de nonconformité, le maître d’ouvrage doit appliquer ou faire appliquer la procédure prévue (voir chapitre 2.2.2).

les intervenants sur le chantier.
NOTE : par d’entreprises. exemple sous-traitance, défaillance

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10.4 Validations en cours de réalisation
Le maître d’ouvrage doit valider suivant les modalités définies (chapitres 2.2.2, 7.7 et 9.5) : • les échantillons et prototypes,
NOTE : par exemple en tenant compte des avis du Moe, CT, SPS, du gestionnaire.

• le local technique ou le logement témoin,
NOTE : par exemple en tenant compte des avis du Moe, CT et SPS et gestionnaire, définition de l’état de finition pour le reste de l’opération définition des modalités de réception.

pour assurer qu’ils sont aptes à satisfaire aux exigences relatives à l’opération (chapitre 4.8) et à l’usage prévu. Des enregistrements de ces validations et de toutes les actions qui en découlent doivent être adressés aux acteurs contractants de la réalisation et conservés par le maître d’ouvrage. Par ailleurs, le maître d’ouvrage doit organiser ou faire organiser la constitution du DOE et DIUO.
NOTE : par exemple vérification de la liste des pièces et documents, à partir d’une liste préétablie, liste des destinataires, planification, autre s’il y a lieu.

11 Réception de l’ouvrage
Données d’entrée : Objectif : Données de sortie : Demande de réception de l’ouvrage Acceptation et prise en charge de l’ouvrage PV de réception de l’ouvrage • la comparaison de l’état du site ;
NOTE 1 : par exemple voirie, mitoyens, réseaux) avec l’état initial. NOTE 2 : par exemple état des lieux, constat d’huissier ou référé préventif.

11.1 Opérations préalables à la réception
Le maître d’ouvrage doit réaliser, ou faire réaliser, et enregistrer, ou faire enregistrer conformément aux dispositions prévues : • la comparaison des prestations réalisées au regard des prestations dues au titre des marchés éventuellement modifiés (chapitres 2.2.2, 7.7 et 9.5) ;
NOTE : Cette action peut nécessiter notamment la relecture des marchés et la visite sur place.

• le recueil et examen de la proposition de réception établie par la maîtrise d’œuvre. Dès lors qu’une non-conformité est identifiée lors des opérations préalables à la réception, le maître d’ouvrage doit appliquer ou faire appliquer la procédure prévue (voir chapitre 2.2.2).

• le recueil et examen des documents d’essais ;
NOTE : par exemple PV d’essais, COPREC, Qualitel, Consuel.

11.2 Réception de l’ouvrage et levée de réserves
• Le maître d’ouvrage doit déterminer les modalités de la visite de réception.
NOTE : par exemple planification, visite totale ou par sondage, mise en place des moyens pour les contrôles, modalité de présentation des clés.

• le recueil et examen des rapports finaux des conseils ;
NOTE : contrôleur technique, SPS.

• le recueil et examen, s’il y a lieu, du rapport de la commission de sécurité ; • la vérification de la réception préalable par les services publics et concessionnaires des ouvrages relevant de leurs compétences en vue des raccordements et des abonnements provisoires ou définitifs ;
NOTE : par exemple planification des réceptions, essais, visite de réception, levée des réserves éventuelles, recueil des PV, mise en pression ou sous tension des réseaux.

• Le maître d’ouvrage doit procéder à la réception des ouvrages conformément aux dispositions prévues (chapitres 2.2.1, 7.7 et 9.5).
NOTE : par exemple établissement du PV, circuit de signature, vérification des pouvoirs de signature.

• la vérification de la composition des dossiers des ouvrages exécutés (DOE) et dossier des interventions ultérieures sur l’ouvrage (DIUO) au moyen d’une liste de contrôle ;

• Le maître d’ouvrage doit vérifier ou faire vérifier la levée des éventuelles réserves (nonconformité identifiée lors de la réception voir chapitre 2.2.2) notées au PV de réception.
NOTE : par exemple modalités d’accès, planification des reprises, contrôle des quitus, visite(s) de contrôle.

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11.3 Protection de l’ouvrage
Le maître d’ouvrage doit définir et appliquer ou faire appliquer les modalités de protection physique du bâti.
NOTE : par exemple gel, vandalisme, vol, animaux.

Le maître d’ouvrage doit procéder à la vérification de la mise en place des contrats d’Assurance du bâti.
NOTE : par exemple assurance responsabilité civile, multirisque.

12 Conséquences de la réception de l’ouvrage
Données d’entrée : PV de réception de l’ouvrage Objectif : Clôture de l’opération de construction Données de sortie : Ensemble des éléments consécutifs à la clôture de l’opération
NOTE : certaines de ses actions peuvent être réalisées après la livraison au gestionnaire. Elles devront dans ce cas être identifiées dans le document prévu lors de la livraison de l’ouvrage (chapitre 13.5).

12.1 Déclaration de l’achèvement des travaux
Le maître d’ouvrage doit réaliser le dépôt de la déclaration de l’achèvement des travaux en vue de l’obtention du certificat de conformité, et la déclaration de l’ouvrage aux services fiscaux.

12.3 Préparation de la clôture financière
Le maître d’ouvrage doit réaliser : • la vérification des comptes des marchés de travaux,
NOTE : par exemple montant des marchés, avenants, réclamations et mémoires, pénalités et réfactions, DGD.

12.2 Réception des prestations intellectuelles
Le maître d’ouvrage doit réaliser, et enregistrer conformément aux dispositions prévues (chapitres 2.2.1, 6.1 et 9.5) : • la vérification des prestations par rapport aux contrats éventuellement modifiés par voie d’avenant ; • la vérification des délais ; • la vérification des comptes de ces contrats (notamment montants des marchés, avenants, réclamations et mémoires, pénalités et réfactions, DGD) ; • la notification des réceptions des prestations intellectuelles aux intéressés. En cas de détection de prestation non-conforme, le maître d’ouvrage doit appliquer la procédure de traitement des non-conformités prévue (voir chapitre 2.2.2).

la vérification des taxes et frais divers,
NOTE : par exemple frais de branchements définitifs, PLD, CAUE.

• l’établissement du bilan financier définitif et demande éventuelle de prêt(s) complémentaire(s),
NOTE : par exemple modalité d’établissement, de signature, de transmission, de suivi et de vérification des demandes.

la vérification des quitus d’assurance des prestataires.
NOTE : par exemple entreprises, Moe, CT, SPS.

12.4 Dossier dommage-ouvrage
Le maître d’ouvrage doit réaliser l’établissement du dossier dommage - ouvrage et le transmettre à l’assureur.

12.5 Clôture
A l’issue des tâches ci-dessus et dans le cadre des délais réglementaires, le Maître d’Ouvrage doit : • lever les sûretés financières,
NOTE : par exemple retenues de garantie, cautions bancaires et/ou garanties à première demande.

• procéder aux soldes des paiements, • clôturer les comptes.
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13 Livraison au gestionnaire
Données d’entrée : Objectif : Données de sortie : PV de réception de l’ouvrage Livrer l’ouvrage au gestionnaire Remise de l’ouvrage au gestionnaire

13.1 Préparation de la livraison
Le maître d’ouvrage doit faire réaliser et vérifier que les activités ont été réalisées de façon satisfaisante : • la mise en service des fluides (notamment vérification des rinçages et nettoyages des réseaux, proposition de souscription de contrat d’abonnements, modalités de pose des compteurs, vérification du fonctionnement des équipements techniques généraux) ; • la mise en place d’équipements complémentaires le cas échéant (par exemple étiquetage et signalisation, signalétique, mobilier de la loge gardien, poubelles, extincteurs) ; • la transmission au gestionnaire des éléments nécessaires à l’établissement des contrats d’entretien et d’exploitation, et des contrats éventuellement déjà engagés (par exemple ascenseurs, chaudières, télévision, alarmes, porte de garages). En cas de détection de prestation non-conforme, le maître d’ouvrage doit appliquer la procédure de traitement des non-conformités prévue (voir chapitre 2.2.2).

NOTE : répartition des tâches entre gestionnaire et Maître d’Ouvrage, modalité de transmission des documents, d’échange d’information, d’organisation de visite, de déclaration de sinistre à l’assureur dommage ouvrage, de contrôle de reprise de ces désordres éventuels.

Lorsqu’un ouvrage non conforme est détecté, après livraison ou après que son utilisation ait commencé.
NOTE : par exemple par les retours d’information des clients.

Le maître d’ouvrage doit entreprendre les actions adaptées aux effets, réels ou potentiels, de la nonconformité (voir 2.2.2).

13.4 Documentation
Le maître d’ouvrage doit remettre les documents relatifs à l’ouvrage au gestionnaire.
NOTE : les dossiers marchés à jour, les pièces relatives au foncier, les DIUO et DOE, les éléments de permis de construire, l’attestation d’assurance dommage – ouvrage et le tableau des délais de garanties.

Le maître d’ouvrage doit établir et remettre au gestionnaire une fiche descriptive et récapitulative reprenant les prestations mises en place et leurs conditions d’utilisation, d’entretien et de remplacement.

13.2 Conditions de levées des réserves
Le maître d’ouvrage doit mettre en place les conditions de levées des réserves éventuelles après réception.
NOTE : répartition des tâches entre gestionnaire et Maître d’Ouvrage, modalité de transmission des documents, d’échange d’information, d’organisation de visite, et de contrôle de levée de ces réserves éventuelles.

13.5 Livraison de l’ouvrage
Avant la livraison, le maître d’ouvrage doit établir un état de l'exécution satisfaisante de toutes les dispositions planifiées (voir 2.1). Le maître d’ouvrage doit consigner dans un document les éventuelles dispositions planifiées qui n’auraient pas été exécutées de façon satisfaisante avant la livraison, les conditions de levées des réserves (12.2) et de reprise des désordres (12.3). Ce document doit être approuvé par une autorité compétente du maître d’ouvrage habilité à autoriser la livraison de l’ouvrage, communiqué au gestionnaire, et doit être conservé.

13.3 Conditions de reprise des désordres
Le maître d’ouvrage doit mettre en place les conditions de reprise des désordres survenant éventuellement pendant la période de parfait achèvement ou de garantie légale.

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Glossaire des abréviations
ATG BRGM CAUE CCAG CCAP CCTG CCTP COPREC COS CT DCE DGD DIUO DOE ERP IGH MOE OS PC PGC PGCSPS PLD PLU POS PV RNU SPS Association Technique des industries du Gaz en France Bureau de recherches géologiques et minières Conseil d'Architecture d'Urbanisme et de l'Environnement Cahier des administratives générales Cahier des clauses administratives particulières Cahier des clauses techniques générales Cahier des clauses techniques particulières Association des bureaux de contrôle Coefficient d’occupation des sols Contrôleur technique ou Contrôle technique Dossier de consultation des entreprises Décompte général définitif Dossier des Interventions ultérieurs sur l’ouvrage Dossier des ouvrages exécutés Établissement recevant du public Immeuble de grande hauteur Maître d’œuvre ou Maîtrise d’œuvre Ordre de service Permis de construire Plan général de coordination Plan général de coordination Sécurité protection de la santé Plafond légal de densité Plan local d’urbanisme Plan d’occupation des sols procès verbal Règlement national d’urbanisme Sécurité protection de la santé

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