MAKALAH

Investasi pada aset riil

Untuk memenuhi tugas teori ekonomi

DOSEN : I KETUT S. DRS, S.E, MM.

Disusun oleh :

Nadiyatul firdaus 141500221

Nur fitriyah 141500170

Ratih Ari S.P. 141500216

Moch. Rizal Syamsudin 141500

UNIVERSITAS PGRI ADI BUANA SURABAYA

FAKULTAS EKONOMI

MANAJEMEN

2015
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

Investasi atau yang lazim disebut juga dengan istilah penanaman modal
atau pembentukan modal merupakan komponen kedua yang menentukan tingkat
pengeluaran agregat. Dengan demikian istilah investasi dapat diartikan sebagai
pengeluaran atau perbelanjaan penanam-penanaman modal atau perusahaan untuk
membeli barang-barang modal dan perlengkapan-perlengkapan untuk menambah
kemampuan memproduksi barang-barang dan jasa-jasa yang tersedia dalam
perekonomian. Pertambahan jumlah barang modal ini memungkinkan
perekonomian tersebut menghasikan lebih banyak barang dan jasa di masa yang
akan datang. Adakalanya penanaman modal dilakukan untuk menggantikan
barang barang modal yang lama. Yang telah haus dan perlu didepresiasikan.

Secara sederhana investasi bisa diartikan sebagai salah satu bentuk

penanaman modal dengan tujuan pembelian asset yang diharapkan bisa
mendatangkan keuntungan di masa mendatang. Pada dasarnya istilah investasi
tidak hanya dikaitkan dengan bidang ekonomi bisnis saja, melainkan bisa
dikaitkan dengan berbagai macam aktivitas. Umumnya, aktivitas investasi
sejumlah dana berupa asset real berupa mesin, emas, tanah, obligasi maupun asset
finansial berupa deposito atau saham. Investasi bisa dijadikan salah satu pilihan
untuk memperoleh penghasilan lebih tinggi di kemudian hari. Yang terpenting
dari penanaman investasi adalah harus memiliki ketersediaan dana atau asset dan
harus bisa berkomitmen untuk mengikatkan asset.

Mengapa Harus Berinvestasi?

Hal ini dapat dijelaskan melalui perbedaan karakteristik antara menabung

secara konvensional dengan berinvestasi.

2
 Menabung berarti menyisihkan uang tanpa mengharapkan adanya
kenaikan dari nilai uang yang disimpan. Apabila dilakukan analisa secara
sekilas berbagai macam tabungan di bank menawarkan bunga tabungan
sebesar 1-3% setahunnya. Akan tetapi, apabila memperhitungkan
pengaruh inflasi, setiap tahun harga-harga barang selalu naik dengan
persentase yang jauh melebihi bunga tabungan. Sehingga sesunguhnya
terjadi pengurangan dalam nilai tabungan yang dimiliki.
 Melakukan Investasi berarti mengharapkan adanya kenaikan dari nilai
uang seiring dengan berjalannya waktu, sehingga akan memberikan
keuntungan. Uang yang diharapkan akan memberikan nilai tambah
tersebut disimpan dalam suatu bentuk kekayaan yang disebut dengan aset.

Kalkulator Investasi

 Merupakan alat yang digunakan untuk melakukan perhitungan

besarnya nilai investasi yang dimiliki serta melakukan perencanaan
investasi, dengan menggunakan pendekatan variabel-variabel tertentu,
seperti saham, obligasi dan pasar uang. Kalkulator investasi memudahkan
perencanaan keuangan karena dalam berinvestasi banyak hal ikut
diperhitungkan, semisal laju inflasi, jangka waktu, dan suku bunga acuan.
Sehingga pengorbanan kita akan asset tertentu benar-benar mendapat
imbal hasil seperti yang diharapkan.

Investasi, perlukah?

 Mempertanyakan perlu tidaknya berinvestasi sama dengan

mempertanyakan apakah kebutuhan hidup anda akan selalu bertambah
seiring dengan pertumbuhan usia anda. Jawabannya adalah tentu saja iya.
Kebutuhan yang selalu bertambah adalah mutlak. Sayangnya terkadang
tidak disertai dengan peningkatan pendapatan yang sebanding. Belum lagi
dengan harga-harga yang cenderung selalu meningkat seiring dengan laju
inflasi tahunan.

3
 Maka yang diperlukan adalah berinvestasi, bukan sekedar
menabung. Karena hanya menimbun uang di bank tidaklah cukup, uang
akan tergilas laju inflasi. Berinvestasi memungkinkan uang untuk
berkembang menjadi jumlah yang lebih banyak dalm wujud imbal hasil
yang lebih besar di masa depan.
Beberapa pengertian investasi menurut para ahli :
 Menurut Hamid, investasi adalah kegiatan penanaman modal baik
langsung maupun tidak langsung dengan harapan pemilik modal
mendapatkan keuntungan dari hasul penanaman modal tersebut.
 Menurut Ferdie Darmawan, investasi adalah salah satu pilihan untuk
mencapai kebebasan finansial yang tida dibatasi oleh kesibukan, waktu,
dan usia.
 Menurut jones, investasi adalah penempatan dana pada sebuah atau
sekumpulan asset selama periode tertentu dengan harapan dapat
memperoleh peningkatan nilai investasi.
 Menurut Losina Purnastuti, investasi adalah komponen pengeluaran
terbesar kedua setelah konsumsi.
 Menurut Dhuwita, investasi adalah meningkatkan kesejahteraan investor,
baik sekarang maupuan di masa yang akan datang.
 Menurut Sharpe, investasi adalah mengorbankan asset guna mendapatkan
asset yang lebih besar di masa yang akan datang.
 Menurut Reilly dan Brown, investasi adalah komitmen meningkatkan
asset untuk masa depan untuk mendapatkan penghasilan yang mampu
mengompensasi pengorbanan investor.
 Menurut Joko Salim, investasi adalah mengelola kelebihan dana untuk
memperoleh dana yang lebih besar.
 Menurut M. Syakir Sula, investasi adalah menanamkan asset, harta atau
dana, pada sesuatu dengan harapan akan memberikan hasil pendapatan
atau meningkatkan nilai di masa yang akan datang.
 Menurut Sapto Raharjo, investasi adalah penggunaan dana atau modal
untuk pembelian instrument, seperti saham, obligasi, properti, dan lainnya.

4
 Pihak-pihak yang melakukan investasi biasa disebut dengan istilah
investor. Dalam pengertian investasi menurut para ahli, keberadaan investor
sangat penting dalam kegiatan investasi

Investasi pada aset riil adalah investasi pada aset yang memiliki wujud.
Contohnya aset riil ini adalah Properti (Tanah dan Rumah), emas, dan logam
mulia lainnya. Berinvestasi pada aset riil merupakan hal umum yang dilakukan.
Contohnya, kita membeli sebuah properti dan kemudian menyewakannya
sehingga kita bisa mendapatkan pendapatan dari aset yang kita miliki tersebut.

Ketika properti tersebut selesai disewakan, umumnya karena perjalanan

waktu, nilai dari aset properti yang ada tersebut umumnya semakin naik, dan
apabila kita ingin menjual aset tersebut, maka kita akan mendapatkan keuntungan
dari penjualan aset tersebut karena adanya selisih dari harga beli dan harga jual
aset tersebut.

Secara umum, kita akan banyak mendapatkan keuntungan / nilai tambah

dengan berinvestasi pada aset riil ini, karena meskipun harga / nilai dari aset
tersebut dapat naik-turun, tetapi dalam jangka panjang nilai aset cenderung
meningkat.
1.2 TUJUAN

 Beberapa orang mengasosiasikan Investasi sebagai kegiatan

penanaman modal, beberapa orang lainnya menyebutnya sebagai
portfolio keuangan. Terlepas dari apapun istilah yang digunakan,
pada dasarnya kegiatan tersebut dilakukan untuk memperoleh
pendapatan secara rutin yang dapat diandalkan dalam setiap
periode tertentu, seperti : bunga, royalti, deviden, atau uang sewa
dan lain-lain.
 Mengurangi resiko inflasi. Dengan melakukan investasi dalam
pemilikan perusahaan atau obyek lain, seseorang dapat
menghindarkan diri dari resiko penurunan nilai kekayaan atau hak
miliknya akibat adanya pengaruh inflasi.

5
  Untuk mendapatkan kehidupan yang lebih layak di masa depan.
Seseorang yang bijaksana akan berpikir bagaimana meningkatkan
taraf hidupnya dari waktu ke waktu atau setidaknya berusaha
bagaimana mempertahankan tingkat pendapatannya yang ada
sekarang agar tidak berkurang di masa yang akan datang.

1.3 MANFAAT

 pertumbuhan pada sektor riil memainkan peranan yang teramat

penting dalam proses pertumbuhan ekonomi. Tanpa adanya
pertumbuhan di sektor riil tidak akan ada pertumbuhan ekonomi.

1.4 RUMUSAN MASALAH

A. apakah nilai waktu dari uang itu?

B. Apa konsep dasar investasi pada aset riil ?
C. Apa metode dari penilaian investasi pada aset rill ?
D. risiko dalam hal proyek investasi

6
 BAB II
PEMBAHASAN

A. NILAI WAKTU DARI UANG

Mengapa konsep nilai waktu dari uang (time value of money) itu penting?
Karena pada umumnya setiap orang berpendapat bahwa nilai uang sekarang lebih
berharga dari pada di masa yang akan datang. Oleh karena itu, mereka akan lebih
suka menerima jumlah uang yang sama sekarang dari pada di masa mendatang,
dan lebih suka mengeluarkan jumlah uang yang sama di masa mendatang dari
pada sekarang.
Dalam pengambilan keputusan investasi jangka panjang, pengambil
keputusan harus memperhatikan nilai waktu dari uang, karena keputusan tersebut
menyangkut pengeluaran dana sekarang dengan harapan untuk dapat memperoleh
penghasilan di waktu mendatang. Masalahnya di sini adalah apakah sejumlah
uang yang akan diterima dari hasil investasi tersebut pada akhir tahun pertama
akan sama nilainya dengan jumlah uang yang sama tetapi akan diterima pada
akhir tahun kedua atau tahun ketiga dan seterusnya? Hal ini manyangkut konsep
nilai waktu dari uang. Apabila konsep ini tidak diperhatikan, maka satu rupiah
sekarang sama saja nilainya dengan satu rupiah yang akan diterima lima tahun
sekarang.
Seperti diketahui bahwa uang yang tersedia jumlahnya terbatas sehingga
uang itu mempunyai harga, dan harga dari uang adalah tingkat bunga. Sejumlah
uang yang dibayarkan sebagai ganti rugi atas penggunaan uang tersebut dalam
suatu periode disebut bunga. Misalnya, amat meminjamkan uangnya kepada ali
sebesar rp.1000.000,00 selama sebulan. Setelah sebulan ali diwajibkan
mengembalikan sebersar rp. 1000.000,00. Dalam hal ini, ganti rugi yang dibayar
oleh ali sebesar rp 100.000,00 karena amar kehilangan kesempatan menggunakan
uang itu di sebut dengan bunga.
Dalam setiap perekonomian dimana preferensi waktu (time preference)
menghasilkan tingkat bunga positif, maka selama itu nilai waktu dari uang akan
tetap merupakan konsep yang penting. Makin panjang terikatnya dana dalam

7
investasi memerlukan perhatian yang lebih besar terhadap konsep nilai waktu dari
uang.
NILAI MAJEMUK
Nilai majemuk adalah suatu cara untuk menghitung nilai uang pada akhir
suatu periode di waktu yang akan datang dengan tingkat bunga tertentu.
MAJEMUK TAHUNAN
Dalam hal ini bunga akan majemuk jika hasil yang diperoleh dari
simpanan pokok tidak diambil dan dibiarkan menyatu dengan simpanan pokoknya
pada periode berikutnya. Secara matematis dapat dirumuskan sebagai berikut :
Mn = Mn ( 1+ i )n
Keterangan simbol :
Mo = jumlah modal pada awal periode
Mn = jumlah modal pada akhir tahun ke-n
i = tingkat bunga per tahun
n = jumlah periode pembungaan
Majemuk beberapa kali dalam setahun
Merupakan perhitungan nilai majemuk di mana bunga yang dibayarkan
dilakukan beberapa kali dalam setahun (interyear compounding). Misalnya
pembayaran bunga dilakukan setiap 6 bulan sekali sehingga dalam setahun ada 2
kali pembayaran bunga.
Nilai sekarang untuk penerimaan yang berbeda setiap tahun
Untuk menghitung nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan yang jumlahnya
setiap tahun berbeda harus dihitung satu per satu.
Nilai sekarang dari anuitas
Menghitung nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan yang jumlahnya sama
setiap tahun.

B.KONSEP DASAR INVESTASI PADA ASET RIIL

Investasi pada aset riil termasuk dalam penganggaran modal (capital
budgeting), yaitu keseluruhan proses perencanaan dan pengambilan keputusan

8
tentang pengeluaran dana yang jangka waktu pengembaliannya lebih dari satu
tahun.
Dengan demikian penganggaran modal mempunyai arti yang sangat
penting bagi perusahaan, karena :
1. Jika salah dalam perencanaan dan pengambilankeputusan akan berakibat berat
dan panjang bagi perusahaan, mengingat jumlah dana yang dikeluarkan cukup
besar dan terikat dalam jangka waktu yang lama.
2. Jika salah dalam melakukan perkiraan kebutuhannya,misalnya investasi terlalu
besar (over investment) akan timbul beban-beban yang seharusnya tidak perlu.
Sebaliknya, jika investasi terlalu kecil (underinvestment) perusahaan akan
kekurangan kapasitas produksi.
SIFAT PROYEK INVESTASI
Keterbatasan dana yang tersedia untuk membiayai usulan proyek investasi
sering kali merupakan penghambat utama dalam proses penggangaran modal.
Oleh karena hampir semua perusahaan mempunyai dana yang jumlahnya terbatas
untuk membiayai usulan proyek investasi, maka beberapa usulan proyek investasi
tersebut akan saling berkompetensi untuk mendapatkan dana yang jumlahnya
terbatas. Dengan demikian, perusahaan perlu mengalokasikan dana dalam usulan
proyek investasi yang dapat menghasilkan tingkat pengembalian paling tinggi
dalam jangka panjang.
Banyaknya usulan proyek investasi yang akan dibiayai dapat diperkecil
dengan cara dikelompokkan berdasarkan sifatnya, yaitu :
1. Proyek saling lepas (mutually exclusive projects),merupakan proyek investasi
yang mempunyai fungsiyang sama. Maksudnya jika perusahaan menerima salah
satu usulan proyek investasi yang mutually exclusive,maka usulan proyek
investasi lainnya akan ditolak. Misalnya, perusahaan dihadapkan pada tiga usulan
proyek investasi yaitu A,B dan C yan befungsi untuk meningkatkan efisiensi
pengangkutan bahan baku dari gudang ke pabrik. Jika usulan proyek investasi A
yang diterima, maka usulan proyek B dan C akan ditolak.
2.Proyek independen (independent projects), merupakan proyek investasi yang
mempunyai fungsi berbeda. Maksudnya penerimaan usulan proyek investasi yang

9
satu tidak akan menghilangkan kesempatan penerimaan usulan proyek investasi
lainnya. Misalnya, perusahaan dihadapkan pada dua usulan proyek
investasi, yaitu A dan B. Usualan proyek A berfungsi untuk meningkatkan efisieni
pengangkutan bahan baku dari gudang ke pabrik, sedangkan usulan proyek B
berfungsi untuk meningkatkan kapasitas produksi. Apabila usulan proyeksi
investasi A diterima, maka tidak menutup kemungkinan usulan proyek inevestasi
B juga diterima.
Penghitungan Arus Kas
1. Jika proyek investasi pada aset baru, arus kasdapat dihitung sebagai berikut:
Cara 1, arus kas = EAT + D
Cara 2, arus kas = EBIT(1 - T) + D
Cara 3, arus kas = EBITDA(1-T) + T(D)

• Keterangan Simbol:
– EAT = Laba setelah pajak (Earning After Tax)
– EBIT = Laba sebelum bunga dan pajak (EarningBefore Interest and Tax)
– EBITDA = Laba sebelum bunga, pajak, depresiasi,dan amortisasi (Earning
Before Interest, Tax,Depreciation, and Amortization)
– D = Penyusutan (Depreciation)
– T = Pajak (Tax)
• Rumus di atas digunakan jika proyek tersebut dibiayai dengan modal sendiri.
• Jika terdapat bunga pinjaman, maka gunakanrumus sbb:
Cara 1, arus kas = (EAT + I)(1 - T) + D–
Cara 2, arus kas = (EBT + I)(1 - T) + D
Jika proyek investasi penggantian aset, arus kas dapat dihitung dengan cara
sebagai berikut:
ICF = CFB – CFL
 Keterangan Simbol:

– ICF = Arus kas inkremental (Incremental Cash Flow)

10
 – CFB = Arus kas dengan menggunakan aset baru (Cash
Flow Baru)

– CFL = Arus kas dengan menggunakan aset lama (Cash

Flow Lama)

Atau ICF = {(PB – PL) – (BOTB - BOTL)}(1 – T) + T(DB –DL)

 Keterangan simbol :
ICF = arus kas inkremental
PB = Penjualan dengan menggunakan aset baru
PL = Penjualan dengan menggunakan aset lama
BOTB = Beban operasional tunai dengan menggunakan aset baru
BOTL = Beban operasional tunai dengan menggunakan aset lama
DB = Depresiasi aset baru
DL = Depresiasi aset lama
T = Tarif pajak
Penghitungan Nilai Investasi Awal / pengeluaran modal mula - mula
• Untuk proyek investasi pada aset baru, nilai investasinya sebesar harga
perolehan, yaitu sebesar seluruh pengeluaran uang untuk memperolehnya sampai
dengan proyek tersebut siap dioperasikan.
• Untuk proyek investasi penggantian aset, nilai investasinya dihitung.

C. METODE PENILAIAN INVESTASI PADA ASET RIIL

Untuk menentukan usulan proyek investasi mana yang akan diterima atau
ditolak, maka usulan proyek investasi tersebut harus dinilai. Berikut akan dibahas
metode-metode penilaian yang sering digunakan untuk menilai suatu usulan
proyek investasi.
Ada 4 metode penilaian yang sering digunakan, yaitu :
1. Periode pengembalian (payback period)
2. Nilai sekarang bersih (net present value)

11
3. Tingkat pengembalian internal (internal rate of return)
4. Indeks profitabilitas (profitability index).
1. Payback Period (PP)
• Periode pengembalian (payback period)adalah jangka waktu yang
dibutuhkan untuk mengembalikan nilai investasi melalui penerimaan-penerimaan
yang dihasilkan oleh proyek investasi tersebut.
• Dengan demikian, periode pengembalian ini mengukur kecepatan kembalinya
dana investasi bukan mengukur porfitabilitas.
Suatu usulan proyek inestasi akan diterima jika periode pengembalian yang
dihasilkan lebih cepat dari yang disyaratkan. Sebaliknya, jika periode
pengembalian yang dihasilkan lebih lama dari yang disyaratkan, maka usulan
proyek investasi tersebut ditolak. jika usulan proyek investasi tersebut lebih dari
satu, maka yang dipilih adalah usulan proyek investasi yang menghasilkan
periode pengembalian paling cepat.
2. Net Present Value (NPV)
• Metode NPV merupakan metode yang dipakaiuntuk menilai usulan proyek
investasi yangmempertimbangkan nilai waktu dari uang(time value of money)
sehingga arus kas yangdipakai adalah arus kas yang telahdidiskontokan atas dasar
biaya modal (cost ofcapital) perusahaan atau tingkat bunga atautingkat
pengembalian yang disyaratkan(required rate of return).
3. Internal Rate of Return (IRR)
• Tingkat pengembalian internal (internal rateof return) adalah tingkat bunga
yang dapatmenjadikan NPV sama dengan nol, karena PV arus kas pada tingkat
bunga tersebut sama dengan investasi awalnya.
4. Profitability Index (PI)
• Metode ini merupakan perbandingan antara PV arus kas dengan investasi
awal.

D. RISIKO DALAM PROYEK INVESTASI

Risiko dalam suatu proyek investasi ditunjukkan oleh besar kecilnya
penyim pangan tingkat pengembalian yang diharapkan (expected rate of return)

12
 dengan tingkatan pngembalian aktual ( actual rate of return). Semakin besar
penyimpangannya berarti semakin tinggi tingkat resikonya.
Risiko dan Waktu
Risiko adalah fungsi dari waktu
Distribusi probabilitas dari cash flow akan mungkin lebih menyebar sejalan
dengan semakin lamanya waktu suatu proyek.
Risiko dan Waktu
Semakin lama usia investasi semakin besar kemungkinan terjadi penyimpangan
atas return yang diharapkan () dari return rata-rata (E), yang disebabkan
meningkatnya variabilitas.
Suatu proyek ber-resiko tinggi dapat disebabkan oleh factor :
- Situasi ekonomi
- Situasi politik
- Situasi keamanan
- Situasi pasar
- Situasi konsumen
- Dan lainnya
Konsep Dasar Resiko
Ditujukan untuk :
- Menilai risiko dari asset sebagai individual – risk of single asset
- Menilai risiko dari asset sebagai suatu kelompok – risk of portfolio of assets
Preferensi Investor Terhadap Risiko
Risk seeker
Investor yang menyukai risiko atau pencari risiko.
Risk neutral
Investor yang netral terhadap risiko.
Risk averter
Investor yang tidak menyukai risiko atau menghindari risiko.
KONTEKS PORTOFOLIO
Risiko dalam portofolio dibedakan :
 Risiko sistematis

13
  Risiko tidak sistematis
Risiko Sistematis
Suatu risiko yang tidak dapat dihilangkan dengan melakukan diversifikasi, karena
fluktuasi risiko ini dipengaruhi oleh faktor makro yang dapat mempengaruhi pasar
secara keseluruhan
Faktor yang mempengaruhi :
Perubahan tingkat bunga
Kurs valuta asing
Kebijakan pemerintah
Risiko Tidak Sistematis
Suatu risiko yang dapat dihilangkan dengan melakukan diversifikasi, sebab risiko
ini hanya ada dalam satu perusahaan atau industri tertentu
Terdapat fluktuasi risiko yang berbeda antara satu saham dengan saham lain
Faktor yang mempengaruhi :
Struktur modal
Struktur aset
Tingkat likuiditas

14
 BAB III

PENUTUP

2.1 SIMPULAN

A. Nilai waktu dari uang

pengambilan keputusan investasi jangka panjang, pengambil keputusan
harus memperhatikan nilai waktu dari uang, karena keputusan tersebut
menyangkut pengeluaran dana sekarang dengan harapan untuk dapat memperoleh
penghasilan di waktu mendatang.
B.Konsep dasar pada investasi riil
Untuk proyek investasi pada aset baru, nilai investasinya sebesar harga
perolehan, yaitu sebesar seluruh pengeluaran uang untuk memperolehnya sampai
dengan proyek tersebut siap dioperasikan.
C. Metode Penilaian investasi pada aset riil
Ada 4 metode penilaian, yaitu :
1. Periode pengembalian (payback period).
2. Nilai sekarang bersih (net present value).
3. Tingkat pengembalian internal (internal rate of return).
4. Indeks profitabilitas (profitability index).
D. risiko dalam proyek investasi
Risiko dalam suatu proyek investasi ditunjukkan oleh besar kecilnya
penyimpangan tingkat pengembalian yang diharapkan.

15
 DAFTAR PUSTAKA

Drs. Abdul Halim, MM, Ak, Analisis Investasi, (Jakarta : Salemba Empat 2005).

Prince wibowo (2014,24 desember) pengertian investasi menurut para ahli

,http://www.zonanesia.com/2014/12/pengertian-investasi-menurut-para-ahli.html,
diperoleh 17 juni 2015.

http://jnursyamsi.staff.gunadarma.ac.id/Downloads/files/11399/Risiko+dalam+inv
estasi_1 .ppt, diperoleh 17 juni 2015.

16