MAESTRIA EN VALUACION INMOBILIARIA

M.C. JESUS CARRASCO MORGA

El Alumno comprender, analizar y
aplicar los conocimientos relativos a
herramientas financieras en la Toma de
Decisiones. As como desarrollar un
espritu crtico de aplicacin de las
mismas.
El Alumno adquirir la Habilidad
Matemtica necesaria que le permita
analizar el Valor de Dinero, el Capital y
Rentabilidad en el tiempo, mediante el
uso del Razonamiento Lgico de la
Toma de Decisiones.
1. TEORIA DEL INTERES

1.1 Inters Simple e Inters Compuesto
1.2 Formulas de Inters Compuesto
1.3 Suerte Principal y Monto
1.4 Amortizaciones y Fondo de Amortizacin
2. ANALISIS DEL VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO

2.1 Diagramas de Flujo del Efectivo
2.2 Anualidades
2.3 Rentas Perpetuas
2.4 Valor Presente Neto
2.5 Tasa Interna de Retorno
2.6 Relacin beneficio sobre Costo
2.7 Indice de Rentabilidad de la Inversin
2.8 Pago Peridico Equivalente
3. ANALISIS DE RIESGOS

3.1 La Variable Aleatoria
3.2 Enfoque de Simulacin
4. TALLER DE APLICACIONES
Las empresas
debern de entender
su Realidad,
traducirla a Nmeros
e interpretarla solo
as entendern lo
que les sucede
La TOMA DE DECISIONES es una Actividad Desafiante,
que invita al ANALISIS DE RIESGOS de cada una de las
Operaciones en donde se involucra
...cada ao quiebran miles de negocios, cientos ms se fusionan o
son objeto de compra hostil debido a que se encuentran en problemas; y a raz
de casi todas estas situaciones difciles se pueden encontrar en la falta de
atencin a las cifras que importan.
-HAROLD GENEEN
La Empresa es un SISTEMA compuesto por varios Subsistemas, en los
cuales la TOMA de DESICIONES es comn, e impacta a otras reas
dentro de la misma. Por lo tanto es una actividad CRITICA.
CERTEZA = INFORMACIN
CUALITATIVA
CUANTITATIVA
Maestra: INFORMATICA ADMINISTRATIVA EVOLUCION ADMINISTRATIVA
Consiste en Seleccionar entre
varias alternativas un curso de
accin a seguir
C U A N T I T A T I V O S
EXPERIMENTACION
C U A L I T A T I V O S
- Experiencia
- Valores Personales y Cultura del Grupo
- Creatividad e innovacin
-Toma de Decisiones del Grupo
ANALISIS FINANCIERO
MATEMATICAS FINANCIERAS
OTRAS HERRAMIENTAS
CUANTITATIVAS
Maestra: INFORMATICA ADMINISTRATIVA EVOLUCION ADMINISTRATIVA
1. INVESTIGAR LA SITUACION
-Definir el Problema
- Identificar los Objetivos de la decisin
- Diagnosticar las Causas
3. EVALUAR Y SELECCIONAR ALTERNATIVAS
- Evaluar Alternativas
- Seleccionar la mejor alternativa
2. DESARROLLO DE ALTERNATIVAS
- Buscar Alternativas
- No evaluar todava
4. IMPLEMENTACION Y SEGUIMIENTO
- Planear implementacin
- Implementar el plan
- Hacer los Ajustes necesarios y seguimiento
Maestra: INFORMATICA ADMINISTRATIVA EVOLUCION ADMINISTRATIVA
CERTEZA
CONTROL
ADMINISTRATIVO
RIESGO
Bajo Alto
INCERTIDUMBRE
TURBULENCIA
Persona
responsables de
gestionar los
recursos
monetarios, y
canalizar
inversiones con la
finalidad de
maximizar el valor
de las mismas, y
contribuir as al
alcance sus
objetivos
deseados.
I. LOS TIPOS DE INVERSIONES
SU ESTUDIO...
II. LA DELIMITACION DE
FUENTES DE FINANCIAMIENTO
III. LA ADMINISTRACION DE FLUJOS DE CAJA A CORTO PLAZO
Permite elaborar Modelos
Matemticos encaminados a
Interpretar y Resolver los
Problemas Financieros
DECISIONES
ORDINARIAS:
Compra de Activos Fijos
Adquisicin de Seguros
Compra de un Bien Inmueble
Solicitud de Crditos
Realizacin de Pagos por
Pasivos adquiridos
I N T E R E S :
Es aquel inters que no genera a
su vez nuevos intereses.
El Costo de un
Prstamo a Inters
Simple se expresa en
trminos de una tasa de
inters, que se define
como aquella parte fija
de Capital que se paga
por su Uso.
Es el Producto del
Capital Inicial, la
Tasa de Inters y
el Tiempo
Representa el Costo de la Tenencia del Dinero
INTERES SIMPLE
anual sim
Cti I

=
Donde:
C = Capital Invertido,
t = Tiempo anualizado,
i = Tasa de Inters Simple Anual.
1.Calcule el inters que genera un Capital de $77,600 a una tasa de inters
anual simple de 35%, si el dinero se tiene invertido durante 8 meses
= (77,600)(8/12)(0.35) anual sim
Cti I

=
= $ 18,106.67
2.Calcule el inters que genera un capital de $48,534.55 a una tasa de inters
trimestral simple del 8.5% si el dinero se tiene invertido durante 138 das
34 . 0 ) 4 ( 085 . 0 = = =

p i i
per sim anual sim
67 . 325 , 6 $ ) 34 . 0 )( 360 / 138 )( 55 . 534 , 48 ( = = =
anual sim
Cti I
Solucin:
Como un ao tiene 4 trimestres:
(o sea, 34%),
para determinar cuantos aos estuvo invertido el dinero, debe emplearse 138/360.
El Dinero a Futuro se denomina MONTO y se representa por la letra
M.
I C M + =
anual sim
Cti I

=
) 1 (
anual sim anual sim
ti C Cti C I C M

+ = + = + =
) 1 (
anual sim
ti C M

+ =
Tomando en consideracin que:
1.Calcular cuanto dinero tendremos en una inversin de $3,000 a 4
meses si se aplica la tasa de inters simple del 25% semestralmente
= (3,000)[ (1 + (4/12)(0.50)]
= $ 3,500.00
) 1 (
anual sim
ti C M

+ =
2. Calcular cuantos das tarda una persona en tener $3,400.00 a
partir de un capital de $3,000.00 si se aplica una tasa del 37% anual
3,400.00 = 3,000.00 + I
t = 0.36036036
I C M + =
3,400 - 3,000 = I
I = 400
anual sim
Cti I

=
400 = 3,000 (t) (0.37)
400 / 3000 = t (0.37)
t (0.37) = 400 / 3000
t = (400 / 3000)
(0.37)
Multiplicamos por 360 das del ao:
t = 129.7297
3. Si invierto inicialmente $15,000.00 y a los 2.5 meses en el banco
me pagan $17,500.00 Cul es la tasa simple cuatrimestralmente
equivalente que paga el banco?
= 26.6 %
266666667 . 0 3 / 80 . 0 /
80 . 0
) 5 . 2 / 12 ( 166666667 . 0
12
5 . 2
1 166666667 . 1
)
12
5 . 2
1 ( 000 , 15 500 , 17
) 1 (
= = =
=
=
+ =
+ =
+ =

p i i
i
i
i
i
ti C M
anual sim per sim
anual sim
anual sim
anual sim
anual sim
anual sim
anual sim
i

4. Si compro un coche por $78,000.00 con un enganche de $10,000.00 y dos
pagos iguales al 3 y 6 meses de $40,000.00 cada uno. A que tasa de
inters simple anual me prestaron. Tomar como fecha focal el da de hoy
0 411764706 . 1 470588235 . 2
0 3 . 0 525 . 0 2125 .
75 . 0 2 2125 . 275 . 1 7 . 1
125 . 0 75 . 0 1
25 . 0 1 5 . 0 1
7 . 1
) 5 . 0 ( 1
1
) 25 . 0 ( 1
1
7 . 1
) 12 / 6 ( 1
000 , 40
) 12 / 3 ( 1
000 , 40
000 , 68
2
2
2
2
= +
= +
+ = + +
+ +
+ + +
=
+
+
+
=
+
+
+
=

i i
i i
i i i
i i
i i
i i
i i
anual sim anual sim
% 8682622 . 47
2
4
2
=

= i
a
ac b b
x
0
2
= + + c bx ax
c = -1.411764706
b = 2.470588235
a = 1
5. Si compro un AF por $432,900.00 con un enganche de $129,675.00 y dos
pagos iguales al 10 y 22 meses de $298,500.00 cada uno. A que tasa de
inters simple anual me prestaron. Tomar como fecha focal el da de hoy
% 87 . 78
2
4
2
=

= i
a
ac b b
x
Una Persona otorga un prstamo de $32,000.00 a ser pagado en 3
meses mediante pagos mensuales iguales a una tasa anual simple de
inters del 72%. Calcular el importe de cada pago a travs del mtodo
de la FECHA FOCAL DEL LTIMO PAGO.(ste pago no lleva inters)
RECOMENDACIONES:
1. Realice un Diagrama del Tiempo
2. Represente con flechas hacia arriba los Ingresos
3. De igual manera con flechas hacia abajo los Egresos
4. Estudie por Separado al Deudor y al Acreedor
R
R R
0 1 2
3
$ 32,000.00
Meses
FF
) 1 (
anual sim
ti C M

+ =
( )( ) | |
( )( ) | | ( )( ) | |
21 . 874 , 11
18 . 3 760 , 37
06 . 1 12 . 1 760 , 37
72 . 0 12 / 1 1 72 . 0 12 / 2 1
72 . 0 12 / 3 1 000 , 32
3 2 1
=
=
+ + =
+ + + + =
= +
+ + =
R
R
R R R
R R R
M M M M
PRSTAMO
Nuestra ecuacin de equivalencia se forma
as:
TABLA DE AMORTIZACIONES
Periodo
Importe Inters
Valor
Futuro
Valor por
Amortizar
0 32,000.00 5,760.00 37,760.00 37,760.00
1 -11,874.21 -1,424.91 -13,299.12 24,460.88
2 -11,874.21 -712.45 -12,586.66 11,874.22
3 -11,874.21 0.00 -11,874.21 0.01
Mdulo: ECONOMIA ADMINISTRATIVA MAE. VALUACION INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Ahora con Fecha Focal al Otorgamiento
R
R R
0 1
2 3

$ 32,000.00
Meses
FF
) 1 (
anual sim
ti C M

+ =
Despejamos la formula de la siguiente manera:
anual sim
ti
M
C

+
=
1
Nuestra Equivalencia se forma as:
( )( ) ( )( )
79 . 923 , 11
683710996 . 2 000 , 32
847457627 . 0 892857143 . 0 9433962264 . 0 000 , 32
72 . 0 12 / 3 1 72 . 0 12 / 2 1 ) 72 . 0 )( 12 / 1 ( 1
000 , 32
3 2 1
=
=
+ + =
+
+
+
+
+
=
+ + =
R
R
R R R
R R R
C C C C
PRSTAMO
Una Persona otorga un prstamo de $549,890.00 a ser pagado en 11
meses mediante pagos mensuales iguales a una tasa cuatrimestral
simple de inters del 18.75%. Calcular el importe de cada pago a travs
del mtodo de la fecha focal del ltimo pago.
TIPOS DE TASAS DE INTERES COMPUESTO:
Representa el inters que se acumula al capital,
es decir que se capitaliza
Tasa Diaria (o tasa peridica diaria, o tasa diaria efectiva o tasa
efectiva diaria)
Tasa Mensual (o tasa peridica mensual, o tasa mensual efectiva o tasa
efectiva mensual)
Tasa Trimestral (o tasa peridica trimestral, o tasa trimestral efectiva o
tasa efectiva trimestral)
Tasa Semestral (o tasa peridica semestral, o tasa semestral efectiva o
tasa efectiva semestral)
Tasa Nominal Capitalizable Mensualmente. Es la tasa mensual
multiplicada por 12. (Ntese que no es una tasa anual).
Tasa Nominal Capitalizable Diariamente. Es la tasa diaria multiplicada
por 360. (Ntese que no es una tasa anual).
Tasa Nominal Capitalizable quincenalmente. Es la tasa quincenal
multiplicada por 24. (Ntese que no es la tasa anual).
(o tasa anual o tasa efectiva anual o tasa anual efectiva o tasa
peridica anual)
per nom
pi i =
Frmula para convertir una tasa peridica en tasa nominal:
Donde p es el nmero de periodos de capitalizacin por ao.
1.Si se tiene una inversin al iniciar el ao de $100,000.00, encontrar cuanto se
tiene invertido a fin de ao a una tasa capitalizable trimestral mente de 40%
Trimestre Saldo Inicial Inters Saldo Final
1 100,000 40,000 140,000
2 140,000 56,000 196,000
3 196,000 78,400 274,400
4 274,400 109,760 384,160
Ntese que cada trimestre se
Capitaliza el inters generado
2. Si se tiene una inversin al iniciar el ao de $100,000.00, encontrar cuanto se
tiene invertido a fin de ao a una tasa anual del 40% CAPITALIZABLE
trimestralmente
10 . 0 4 / 40 . 0 / = = = p i i
nom per
Trimestre Saldo Inicial Inters Saldo Final
1 100,000 10,000 110,000
2 110,000 11,000 121,000
3 121,000 12,100 133,100
4 133,100 13,310 146,410
3. Encontrar el monto de una inversin por $500,000.00. Si se tiene una tasa
nominal de mercado del 24% capitalizable bimestralmente y han transcurrido 15
meses.
( ) | |
( ) | |
( )( )
( ) 18 . 996 , 670 $ 04 . 1 000 , 500
6 / 24 . 0 1 000 , 500
/ 1
5 . 7
6 12 / 15
=
+
+ =
tp
nom
p i C M
Donde:
C = Capital Invertido,
t = Tiempo anualizado,
i nom = Tasa de Inters Capitalizable.
M = Monto
p = Nmero de periodos en un ao.
4. Encontrar el monto de una inversin por $123,000.00. Si se tiene una tasa
nominal de mercado del 19% capitalizable trimestralmente y han transcurrido 127
das.
( ) | |
( ) | |
( )( )
( ) 41 . 317 , 131 $ 0475 . 1 000 , 123
4 / 19 . 0 1 000 , 123
/ 1
41 . 1
4 360 / 127
= =
+ =
+ =
tp
nom
p i C M
5. Encontrar el monto de una inversin por $356,500.00. Si
se tiene una tasa nominal de mercado del 29.9%
capitalizable Semestralmente y han transcurrido 203das.
M = 417,157.65
6. Encontrar el Capital de una inversin. Si se tiene una tasa nominal
de mercado del 11.92% capitalizable Cuatrimestralmente y se espera
recibir al final del periodo $2,345,980.00 y han transcurrido 6.5
meses.
7. Encontrar el Capital de una inversin. Si se tiene una
tasa nominal de mercado del 20.16% capitalizable
Semestralmente y se espera recibir al final del periodo
$1,907,510.00 y han transcurrido 122 das
C= 2,202,044.59
C= 1,787,301.35
1: Guillermo deposit $ 3000,000.00 en
Bancomer, que paga una tasa de inters del
34%. Cunto recibi Guillermo al cabo de 4
aos si la capitalizacin es:

a) Anual
b) Semestral
c) Bimestral
a = 9,672,538.08
b= 10,534,359.83
C= 11,262,464.49
Es un mtodo para liquidar deudas contradas, ya sea
en forma de pagos o bien mediante un solo pago al
vencimiento de la obligacin
Existen 2 Mtodos:
AMORTIZACIN
FONDO DE AMORTIZACIN
Mediante este mtodo, la deuda se va pagando al
realizarse cada pago parcial, de tal forma que el monto
de cada pago sirve en primer lugar para el pago de los
intereses, y el sobrante se abona al capital debido hasta
este periodo.
Es una serie de pagos peridicos que se efectan a
intervalos generalmente iguales y durante un periodo
determinado y cuyos importes son iguales.
Las Anualidades pueden ser:
ANUALIDADES VENCIDAS
ANUALIDADES ANTICIPADAS
Consiste en una serie de pagos, en donde el primero se
efecta al finalizar el primer periodo, el segundo se realiza al
trmino del segundo periodo, etc.
ANUALIDADES DIFERIDAS
Son una serie de pagos que se efectan al inicio de cada periodo, por
ejemplo:
-Primas de Seguros

-Rentas pagadas
Son aquellas que comienzan despus de que transcurre un intervalo de
tiempo. El lapso que transcurre entre la fecha inicial o fecha de valoracin
de la anualidad y la del primer pago, se le llama intervalo de
aplazamiento (k). Estas anualidades se realizan como anualidades
vencidas.