You are on page 1of 87

 Suatu

keputusan dibuat dengan dasar taksiran atau terkaan, merupakan suatu keputusan yang berdasarkan rasa atau firasat.
selalu menghasilkan suatu kegagalan, namun tidak ada dasar evaluasi yang logis untuk menunjang keputusan ini.

 tidak

 Suatu

studi ekonomi teknik harus dilaksanakan sebelum suatu perjanjian dibuat atau sebelum setiap uang dikeluarkan. Suatu pertimbangan teknis yang cermat harus diberikan kepada cara-cara pemilihan alternatif dimana suatu proyek dapat dilaksanakan. ekonomi teknik itu digunakan untuk mengevaluasi perbedaanperbedaan diantara alternatif-alternatif yang diusulkan.

 Studi

 Pengenalan vang tidak lengkap dari alternatif yang tersedia. dapat mengakibatkan suatu pemecahan masalah yang berlainan .

.

.

.

. dimaksud dengan proyek disini adalah sesuatu yang direncanakan untuk mengadakan investasi dalam rangka mendirikan sesuatu.Pembiayaan  Yang Proyek-proyek.

. Untuk merealisir rencana dimaksud langkah pertama yang penting dan harus dilakukan adalah mengadakan investasi uang terlebih dahulu.

 uang tidak selalu tersedia dalam jumlah besar untuk membiayai suatu pekerjaan konstruksi bangunan. diperoleh dengan dasar bahwa pekerjaan yang dilaksanakan dapat diperhitungkan sebagai jaminan berdasarkan kemampuannya memasukkan-pendapatan (revenue-earning capacity) apabila telah selesai dibangun. .  usaha  Pinjaman modal ini dapat diminta. atau. yang dilakukan adalah mencari pinjaman modal yang diperlukan.

.

. dan oleh karenanya adalah beralasan untuk mengharapkan suatu penambahan pendapatan yang dihasilkan dari pembangunan. yang semakin bertambah (an increased demand). Instalasi semacam ini biasanya dibuat atas dasar permintaan. Contoh Suatu perusahaan air meminjam uang untuk membangun sebuah reservoir. maka ada pendapatan dari penjualan air untuk membayar bunga dan mengembalikan pinjaman.

dua hal penting yang perlu diperhatikan ialah : pertama. apabila uang dipinjam untuk membiayai suatu pekerjaan.   Dasar pelunasan pinjaman . membayar bunga terhadap pinjamannya sampai saat pelunasannya.dapat dipenuhi dengan suatu investasi tahunan dalam suatu dana diendapkan . kedua. membayar angsuran untuk memperkecil pinjaman.

maka pembayaran tahunan harus diperhitungkan sedemikian .sehingga pada akhir tahun yang ke 40 harus dapat dicapai jumlah uang untuk mengembalikan pinjaman tersebut. Jika pinjaman dibuat untuk jangka waktu 40 tahun. .dengan memperhatikan bunga yang disyaratkan .

Tingkat bunga untuk pinjaman umumnya lebih tinggi daripada bunga untuk dana diendapkan. .  kedua adalah pembayaran bunga pinjaman jangan dikacaukan dengan bunga untuk dana diendapkan. hal ini disebabkan karena perbedaan sifat dari transaksinya.

.Contoh Suatu pemerintahan daerah berkeinginan untuk menaikkan suatu pinjaman sebesar $ 100. Uang dapat dipinjam untuk jangka.untuk membiayai suatu proyek pembuangan kotoran yang baru. waktu 30 tahun dengan tingkat bunga 12%. Berapakah besar biaya tahunan dari pinjaman ? . Investasi dana diendaplcan dapat dilaksanakan dengan tingkat bunga 5%.000.

30) = $100.- .luran tahunan untuk dana diendapkan = $ 100..000.000..000.000.12) = $ 12.= $ 13.(0.01505) = $ 1505.+ $1505. 5.505.000 x (0..Jumlah biaya tahunan dari pinjaman menjadi = $12.(A/F. Pemecahan Bunga tahunan dari pinjaman = $100.

ialah akan di-investasikan atau tidak. Untuk menentukan pilihan ada beberapa metode yang digunakan. Kedua terjadi dimana diharuskan membuat suatu pilihan diantara beberapa alternatif yang diajukan untuk di-investasikan.alternatifnya ada dua.  Pertama adalah untuk menentukan apakah suatu investasi akan dilaksanakan seluruhnya .   . Studi-studi ekonomi dilaksanakan dalam dua situasi yang khusus.

tetapi adalah diinginkan bahwa sesuatu ekstra akan diperoleh untuk suatu risiko yang diambil atau suatu keuntungan yang telah musnah.  . Metode Biaya-Tahunan Ekivalen Adalah tidak hanya beralasan bahwa investasi akan mendatangkan tingkat pengembalian yang sama dengan yang diperoleh dilain tempat.

 Investasi dapat diadakan dengan sedikit atau tanpa risiko yang dilekatkan. misaInya dengan tingkat bunga 5% atau 6%. Uang juga dapat digunakan untuk menghasilkan sesuatu dengan tingkat bunga. 10% atau 11% atau lebih dalam kondisi mengandung risiko yang lebih besar .

 Dalam membuat perbandingan-perbandingan ekonomi suatu tingkat bunga digunakan untuk mewujudkan suatu kewajaran atau suatu tingkat pengembalian yang cukup menarik bagi investor .

bensin dan sebagainya. Pengeluaran semacam gaji.   Dalam menggunakan metode perbandingan biaya tahunan.Tingkat bunga untuk investasi ini biasanya sedikit lebih rendah dari pada tingkat bunga untuk uang yang dipinjam. . biaya pemeliharaan. dibebankan dalam studi atas dasar beban tahunan. diperhitungkan baik modal maupun investasi ulangan yang diadakan selama periode penaksiran.

pembayaran dan penerimaan tanpa melihat perbedaan dalam jumlah . akhir-tahun.  Semua pembayaran ulangan dianggap terjadi pada. . 'dan tidak ada kesulitan yang timbul akibat anggapan ini.dirubah menjadi biaya-biaya tahunan seragam ekivalen (equivalent uniform annual costs).

Kita ketahui semua barang-barang yang kita miliki mempunyai harga pembelian P. . usia barang yang diharapkan n. dan nilai yang diselamatkan (salvage value) atau nilai jual-lagi S. Perhitungan secara pendekatan. pada umumnya nilai barang secara berangsur-angsur menurun dari P ke S. Selama periode pemilikan. Penurunan ini dikenal sebagai penyusutan (depreciation).

40 juta sesudah 4 tahun masa pemilikan.  . maka rugi tahunan dalam nilai dengan menggunakan penyusutan garis-lurus adalah sama dengan Biaya penyusutan tahunan =(120-40 juta/4tahun = Rp. Contoh : Aset mempunyai nilai semula P sebesar Rp 120 juta dan nilai jual-beli yang diharapkan S sebesar Rp. 20 juta/tahun.

akhir thn. Rp Rp Rp Rp Rp 80 juta 60 juta 40 juta 20 juta 0 juta Bunga Hak atas Modal yang belum kembali.           Akhir Tahun Modal yang belum kembali pd. Rp 2 juta Rp 20 juta Rp 20 juta Rp 20 juta Rp 20 juta Rp 20 juta Rp 80 juta Rp 4 juta Rp 4 juta Rp 4 juta Rp 4 juta Rp 16 juta. untuk memperoleh kembali modal yang di-investasikan dalam aset seperti ditunjukkan dalam Gambar (tingkat bunga ditentukan 10 %). Tabel dibawah ini menunjukkan bagaimana penyusutan liniar ditambah bunga rata-rata diterupkan.1)  0 1 2 3 4 Jumlah Rp 8 juta Rp 6 juta Rp 4 juta.S)/n Bunga atas Nilai Jual lagi (Rp 40 jt) (0. Biaya Penyusutan liniar (P . .

.

Satu-satunya pertimbangan yang dapat mempengaruhi keputusan akhir ialah faktor-faktor yang tidak dapat diraba (irreducible factors). dianggap bahwa manfaat teknis dari tiap alternatif telah diperiksa dan kedapatan memuaskan. . Dalam membuat suatu pilihan ekonomis diantara alternatif-alternatif.

Usia pemulihan (ownership life) atau usia pelayanan (service life) adalah periode waktu yang digunakan dalam pelayanan oleh pemilik. Usia Aset dalam perbandingan Ekonomi. Secara. tidak langsung dinyatakan sebagai suatu periode. pelayanan yang digunakan secara penuh mulai dari saat pembelian  .

Periode ini berakhir apabila aset digantikan dengan sebuah aset lain yang lebih menguntungkan atau apabila kegunaan pelayanan dari aset tersebut tidak diperlukan lebih lama lagi. Usia akuntansi (accounting life) adalah suatu usia perkiraan yang terutama didasarkan pada pembukuan dan pertimbangan pajak.  . Usia ekonomis (economic life) adalah periode waktu yang memperkecil biaya total tahunan ekivalen dariaset atau yang memperbesar. pendapatan bersih tahunan ekivalen. Usia akuntansi ini tidak dapat dihubungkan dengan periode kegunaan dan keinginan ekonomis.

.

6 juta. Contoh Dewan direksi dari suatu perusahaa pabrik pupuk mempunyai pertimbangan mendirikan sebuah bangunan gedung untuk menyimpan sebagian besar dari barang jadi. dan baru ada biaya pemeliharaan tahunan sebesar Rp. Usia bangunan baja diperkirakan untuk 20 tahun dengan suatu biaya pemeliharaan tahunan ekivalen dimulai dari tahun permulaan sebesar Rp. dan untuk bangunan baja Rp. 60 Juta. Tingkat bunga pengembalian disetujui 10 %. Nilai jual lagi bangunan beton diperkirakan RP. Bangunan manakah yang lebih ekonomis ? .bahwa dua alternatif yang secara teknis dapat diterima adalah pertama bangunan dengan ke rangka atap beton bertulang yang mempunyai biaya permulaan Rp. 1. dan yang kedua suatu bangunan tertutup dengan kerangka baja dilapisi lembaran-lembar an semes-absestos dengan biaya permulaan Rp. U sia bangunan beton diperkirakan mencapai 60 tahun. Disarankan.15 juta. 160 juta. 40 juta. 1 juta sesudah 10 tahun permulaan.

.

.

 . bangunan dengan kerangka baja ternyata lebih murah apabila diperbandinglcan dengan bangunan dengan kerangka beton. Kenaikan-kenaikan biaya tidak dapat dihindarkan dalam hubungan/konteks ini. akan tetapi adalah beralasan pula bahwa suatu metode perbandingan yang demikian akan digunakan. perbandingan telah diambil atas dasar biaya tahunan dan oleh karena itu termasuk dalam kalkulasi bahwa sesudah 20 tahun bangunan kerangka baja dapat diganti dengan biaya yang sama seperti pada waktu pembangunan pertama. Jadi. penggantian akan dilanjutkan sesuai biaya ini dengan jarak waktu 20 tahun.

458 juta.    Jika biaya penggantian dari bangunan kerangka baja dalam waktu 20 tabun naik dengan 50 % terhadap biaya sekarang. Nilai sekarang dari kenaikan biaya dalam kondisi persyaratan bunga yang sama menjadi 30 (P/F.20) = 30 (0. 10.1486) = Rp 4. . maka ini berarti menjadi Rp 90 juta.

     Jika penggantian yang kedua dalam waktu 40 tahun naik dengan 50% lagi terhadap penggantian yang pertama.10. Nilai sekarang dari kenaikannya akan berjumlah 75 (P/F.60) = 6.115 (A/P. Jumlah ini merupakan suatu jumlah yang kecil bila diperbandingkan dengan biaya tahunan yang telah dihitung sebelumnya.10033) = Rp 0.613 juta sepanjang jumlah usia 60 tahun yang dipertirnbangkan. maka ini berarti menjadi Rp 135 juta.02210) = Rp 1. .10.40) = 75 (0.115 (0.657 juta Kedua jumlah ini menghasilkan suatu biaya tahunan seragam ekivalen sebesar 6.

biaya-biaya mendatang dapat diperkirakan Dengan interpretasi dari gejala-gejala kecenderungan historis.  Secara altematif. Karena secara historis. . biaya-biaya selalu mempunyai tendensi menaik secara terus-menerus (sedikit pengecualian). maka -beralasan juga bahwa investasi bangunan usiapanjang akan mendapat perhatian dan disenangi pula.

baik pyramida dari negeri Mesir ataupun dinding besar dari negeri Cina. 10. bertahan seumur hidup. Usia Abadi Tidak ada satupun buatan manusia.100) = 0. tetapi perbedaan antara jumlah tak terbatas dan 100 tahun dalam nilai numerik dari faktor pemulihan-modal adalah sangat kecil (A/P.10001 .

. kanal dan monumen. jembatan-air. terowongan. dan yang periode studinya ditetapkan 50 tahun. Sifat aset-aset usia-panjang menggolongkan mereka kepada proyek-proyek pemerintah yang melayani rakyat banyak.  Aset-aset buatan manusia yang boleh dikatakan hampir mempunyai usia abadi antara lain adalah : bendungan.

dan menggunakan hasil pernyataan yang ada dalam tanda kurung dari rumus pemulihan modal tersebut. apabila usia dari sebuah aset dipertimbangkan untuk jangka waktu 100 tahun.10001. . 0. Jika untuk n ditentukan berturut-turut 50. dan tidak abadi. maka nilai dalam tanda kurung untuk tingkat bunga 10% akan menjadi 0. Oleh karena itu. maka akan sangat kecillah perbedaan antara menggunakan faktor pemulihan modal yang disamakan dengan tingkat bunga.10085. 80 dan 100.1004 dan 0. i.

memerlukan biaya Rp 40 juta dengan biaya pemeliharaan tahunan Rp 0. yang direncanakan akan mendapatkan penggantian tiap 30 tahun. penempatan dari sebuah gorong-gorong yang berlapiskan seng akan memberikan fungsi pelayanan yang sama. Contoh : Sebuah kanal beton yang pendek dapat dibangun sebagai sebagian dari suatu priodik pengendalian banjir. tidak ada. Biaya dari kanal beton.7 juta.Alternatif manakah yang akan mempunyai biaya tahunan ekivalen paling murah ? .Nilai jual-lagi dari kedua alternatif tersebut dianggap.4 juta/tahun. yang dibebani secara tak terbatas.adalah Rp 75 juta dengan biaya pemeliharaan rata-rata Rp 0. dan tingkat bunga dari pemerintah ditentukan 6%. Sedangkan gorong-gorongnya.

606 juta Jadi gorong-goronglah yang mempunyal biaya Tahunan ekivalen lebih murah.900 juta Gorong-gorong yang mempunyai masa penggantian 30 tahun Biaya pemeliharaan tahunan Rp 0. .500 juta Biaya tahunan ekivalen Rp 4.07265) Rp 2.700 juta Pemuliban modal = 40 (A/P.400 juta Bunga investasi = P (i) = 75 (0.30) = 40 (0.06) Rp 4.6. Pemecahan : Kanal yang dianggap mempunyai usia abadi Biaya pemeliharaan tahunan Rp 0.906 juta Biaya tahunan ekivalen Rp 3.

. Metode Nilai Sekarang (The Present Worth Method). Metode yang kedua ini mengenai penilaian proyek-proyek penanaman. modal sudah Lama Metode ini dikenal pula sebagai metode nilai sekarang atau metode nilai sekarang bersih (NPV = net present value).

menunjukkan biaya uang yang terlibat atau tingkat pengembalian yang pantas untuk uang tersebut. yang seperti sebelumnya. . dengan menggunakan suatu tingkat bunga. Dasar dari metode nilai sekarang adalah bahwa semua penerimaan atau pembayaran mendatang yang berhubungan dengan suatu proyek investasi dirubah ke nilai sekarang.

13. Produksi dari pertambangan batubara tersebut diharapkan dapat diperhitungkan untuk jangka waktu 6 tahun. dengan mendapat upah'tahunan sebesar Rp. direncanakan untuk memelihara jalan jalan angkutan sementara dari penggalian dengan pekerja tangan.000. Contoh  Pada suatu daerah tempat pertambangan batubara yang terbuka. kontraktor adalah -sebesar Rp.Ditambah dengan pengeluaranpengeluaran lainnya. 18. Jalan-jalan angkutan tersebut terben tuk. dari tanah yang ada.000. ..000.000. ada 15 pekerja yang dipekerjakan..per tahun. dan beberapa alternatif metode konstruksi dan pemeliharaan jalan-jalan angkutan perlu diteliti. jumlah biaya yang dibayarkan kepada.

000.sesudah 4 tahun. Apabila suatu pengembalian modal diinginkan paling sedikit dengan tingkat bunga 10 %.000.. 10.000...per tahun.   Alternatif pertama adalah membeli suatu "motorgrader" seharga Rp 18. Biaya permulaan adalah Rp.000. Berhubung ada permintaan untuk mengurangi biaya pemeliharaan. 300. 8.000.. Blaya pemeliharaan untuk grader diperkirakan rata-rata Rp.000. 6.Upah pekerja sehubungan dengan penggunaan grader adalah Rp.yang kemudian dilanjutkan dengan investasi sebesar Rp.000.. 12. dan menyusul Rp.000. dan akan mempunyai nilai jual-kembali sebesar Rp.per tahun.000.000. Alternatif kedua yang perlu diteliti adalah peletakan jalan-jalan dalam tahap pertama dan yang diperluas sesudah 2 tahun dan kemudian lagi sesudah 4 tahun. maka biaya total untuk pekerja dalam rencana ini menjadi Rp.000.dan mengurang! jumlah pekerja menjadi 6 orang termasuk supir dari grader tersebut. 7.000... rencana manakah yang paling ekonomis? .500.per tahun selama jangka waktu 6 tahun..000. 750.sesudah 2 tahun.

.

.

berdasarkan evaluasi tersebut diatas maka penilaian ekonomis menghasilkan rencana 3 yang disetujui. . Berhubung dengan itu.

.

.

Dalam contoh seperti diatas dengan menggunakan metode nilai sekarang. adalah perlu dalam hal bangunan kerangka-baja untuk mempertimbangkan biaya-biaya penggantian pada akhir tahun 20 dan tahun 40 bersama-sama dengan nilai jual-lagi pada akhir tahun 20. Oleh karena itu. . dimana konsepsi bangunan-bangunan menggunakan usia yang berbeda-beda.   Hal ini meneguhkan hasil analisa yang dibuat dengan metode biaya tahunan seragam ekivalen. tahun 40 dan tahun 60. adalah perlu dicatat bahwa perbandingan harus dibuat sepanjang suatu periode waktu yang merupakan kelipatan dari usia alternatif-alternatif yang paling rendah.

967 .10. maka hasilnya akan didapat : Nilai sekarang pembayaran-pembayaran untuk tahun 11 sampai 60 = 1 (P/A.145) = Rp 3.  Nilai sekarang dari rangkaian pembayaran-pembayaran pemeliharaan untuk bangunan beton-bertulang dapat dihitung dengan suatu cara yang lain. .822 juta.6. dan hasilnya diperkirakan dengan jurnlah biaya tahunan. Sejak pembayaran-pembayaran tidak dimulai sampai tahun 11 dan dilanjutkan sampai akhir tahun 60. dan jika faktor untuk perubahan dari pembayaran tahunan ke-suatu harga nilai sekarang untuk 10 tahun dikurangkan dari faktor yang sama untuk 60 tahun.10) = 1 (9.60 . 10.P/A.

60) = 163.     Setelah masing-masing diperoleh total biaya tahunan ekivalen atau total nilai sekarang. total pembayaran pada nilai sekarang untuk bangunan beton bertulang dapat dirubah menjadi total biaya tahunan ekivalen sebagai berikut Biaya tahunan ekivalen = 163. Sebagai contoh.10.690 (A/P. maka tiap-tiap dari jumlah-jumlah ini dapat dengan mudah dirubah dari metode yang satu kepada yang lain.690 (0. .10033) = Rp 16.423.

penggunaan dari tiap metode tersebut akan membawa kepada kesimpulan yang sama. Seperti telah diuraikan sebelumnya. Metode nilai sekarang meliputi perhitungan dari suatu jumlah uang yang besar. Metode Biaya Tahunan atau Metode Nilai Sekarang.    . dimana cashfiow-cashfiow bertendensi untuk menjadi seragam yang layak dalam analisa kekayaan investasi. Metode biaya tahunan biasanya digunakan dalam menasionalisasikan industri-industri pemerintah. terutama jika studi-studi berhubungan dengan suatu periode waktu yang panjang.

dan berdasarkan pengalaman ia mendapatkan bahwa sebuah dumper.. dan pada akhir periode 5 tahun mempunyai suatu nilai jual-lagi Rp. armada truk-dumper.. Jika tingkat bunga yang berlaku adalah 6%.untuk tiap tahun berturut-turut. apakah dia akan dinasehatkan untuk berbuat demikian ? . 2.000.000.Contoh : Sebuah kontraktor teknik sipil mengoperasikan suatu.. Biaya pemeliharaan tiap dumper sebesar Rp.000. Sebuah mesin dernikian mempunyai suatu biaya modal permulaan Rp. biasanya mempu nyai usia kerja penuh 5 tahun. dan bertam bah dengan Rp.-. berapakah biaya tahunan ekivalen dari pemilikan dan pemeliharaan tiap dumper ? Jika kontraktor dapat menjual lagi tiap.untuk tahun pertama.pada akhir tahun ke-4.150. dumper dengan Rp. 350.000. 150.000. 750. 75.

.

.

    Cash-flow Pengurangan (Discounted Cash-Flow = DCF) Suatu metode penilaian investasi yang telah digunakan secara luas di Amerika Serikat dan di Inggris. Metode ini disebut metode hasil (Yield Method) dan menggunakan teknik-teknik cash flow pengurangan (DCF). . banyak berhubungan dengan menghitung tingkat bunga yang akan digunakan untuk proyek.

atau "net cash flows". DCF. Proses pengurangan (discounting).   . adalah jumlah-jumlah uang yang dibayarkan selama investasi modal atau yang diterimanya sebagai hasil dari modal yang di-investasikan. berhubungan dengan "net cash flows" dan relasinya terhadap skala waktu. Pengurangan adalah proses dimana suatu jumlah uang mendatang dievaluasikan pada suatu saat sebelum saat waktu mendatang yang telah ditentukan dan ini adalah merupakan perhitungan mengenai nilai sekarang. Cashfiow-cashfiow. dalam keadaan biasa dengan metode-metode perbandingan ekonomi yang lain.

 Penerimaan-penerimaan tunai yang terus bertambah dikenal sebagai "positive net cash flows" . selama masa usianya. atau dari hasil penjualan sebagian atau seluruh aset pada akhir usia kegunaannya.  Pembayaran-pembayaran tunai yang terus bertambah dikenal sebagai "negative net cash flows". Penerimaan-penerimaan dapat dalam bentuk uang sewa. atau subyek dari proyek. keuntungan-keuntungan. pembayaranpembayaran dapat sebagai hasil dari pengeluaran modal permulaan atau suatu hasil dari penggantian sebagian instalasi. .

. maka bunga yang dibayarkan pada akhir tahun pertama terhadap modal sebesar Rp 1 juta itu adalah Rp 0.5 juta sebagai hasil investasinya pada akhir tahun pertama. Jika sekarang perusahaan tersebut menginvestasikan uang sejumlah Rp 1 juta itu dalam proyek yang lain. dan menerima pada akhir tahun pertama suatu "net cash flow sebesar Rp 0. kemudian menerima lagi jumlah yang sama (Rp 0.553 juta) pada akhir tahun kedua.553 juta.070 juta. dan akan menerima kembali suatu pembayaran sebesar Rp 0. Dengan demikian investasi semula sudah dibayar kembali tetapi dengan tingkat bunga nol. maka dapat dikatakan bahwa investasinya telah menguntungkan. kemudian di-ikuti dengan Rp 0. bahwa tingkat pengembalian untuk investasi adalah sama dengan 7%. Apabila untuk sementara dianggap.5 juta lagi pada akhir tabun kedua. Jika suatu perusahaan menginvestasikan sejumlah Rp 1 juta sekarang. Suatu contoh yang sederhana akan menggambarkan prinsip dasar dari DCF.

483 juta.553 juta untuk menutup bunga pada akhir tahun pertama.517 juta yang belum diselesaikan. Jumlah Rp 0.517 juta yang digunakan untuk menyelesaikan sisa hutangnya. Kemudian perlu dihitung besarnya bunga yang harus dibayarkan pada akhir tahun kedua untuk jumlah Rp 0.483 juta ini dapat digunakan untuk membayar sebagian modal pokok yang di-investasikan. maka tersisa Rp 0. .  Jumlah Rp 0.517 juta dari hutang yang belum terselesaikan.36 juta. Dengan tingkat bunga 7%. jumlah ini adalah Rp 0. Jumlah ini dikurangkan dari pembayaran tahunan kedua Rp 0. sehingga sekarang tinggal sisa Rp 0.070 juta ini harus dikurangkan dari penerimaan Rp 0. Sisa suatu jumlah tersedia bersih menjadi Rp 0.553 juta.

Hanya besarnya jumlah angsuran yang berlainan. Contoh sederhana tersebut diatas dapat dihitung dengan cara lain. Ini harus dibayarkan dari "net cash flow" tahun pertama.810 juta tersedia untuk membayar sebagian dari modal investasi yang belum diselesaikan. ialah pada akhir tahun pertama sebesar Rp 0. dengan anggapan bahwa jumlah yang di-investasikan ialah saMa yaitu Rp 1 juta dan jumlah pembayaran sesudah dua tahun adalah Rp 1.107 juta. sedangkan tingkat pengembalian DCF adalah 9% (bukan 7%).900 juta dan pada akhir tahun kedua ialah Rp 0. . dan tinggal sisa Rp 0.090 juta. Maka bunga yang harus dibayarkan pada akhir tahun pertama terhadap modal investasi Rp 1 juta adalah sebesar Rp 0.207 juta.

.

.

190 juta. pada contoh net cash flow tersebut akibat perpajakan tidak diperhitungkan. sisa modal investasi ini pada akhir tahun kedua dapat diselesaikan dengan pembayaran "net cash flow" kedua Rp 0. Maka dengan tingkat bunga 9 %. seperti pada metode-metode perbandingan sebelumnya. . Perlu dicatat bahwa.  Dengan demikian modal yang belum terselesaikan untuk tahun kedua adalah tinggal sebesar Rp 0.207 juta.

 Metode Tingkat Pengembalian (Rate of Return Method) "Rate-of-return" adalah metode perbandingan alternatif-alternatif investasi yang paling terkenal. Konsep rate-of-return (RR) memberikan suatu gambaran prosentase yang menunjukkan hasil relatif pada penggunaan modal yang berlainan.   .

RR untuk suatu tujuan tunggal ditentukan dengan mempersamakan penerimaan-penerimaan nilai sekarang (PW) atau nilai tahunan (AW) kepada pengeluaran-pengeluaran nilai sekarang (PW) atau nilai tahunan (Aw) Kemudian suatu tingkat bunga dicari yang membuat "discounted cashfiow" memenuhi kesamaan Carilah i sedemikian hingga PW (penerimaan)= PW (pengeluaran) Hubungan yang sama jelas terjadi apabila "discounted cashfiows" saling mengurangi satu sama lain untuk menjadi sama dengan nol Carilah T sedemikian hingga PW (penerimaan) . . perhitungan dari T biasanya adalah merupakan suatu prosedur mencoba-coba (a trial-and-error procedure).PW (pengeluaran) = 0 Untuk masing-masing formulasi PW.      Penggunaan dari pada metode RR ini adalab sebagai berikut .

Tanah ini dapat dibeli pada waktu sekarang dengan harga Rp 80 juta dan diharapkan nilainya menjadi Rp 150 juta dalam waktu 5 tahun.850 juta dan kemungkinan besar akan tetap konstan. RR yang bagaimanakah akan didapatkan pada investasi jika perkiraan-perkiraan tersebut adalah tepat ? . Pajak tahunan pada waktu sekarang Rp 0.5 juta per tahun. Selama Waktu ini dapat disewakan untuk padang rumput dengan Rp 1.Contoh : Sebidang tanah berdampingan dengan suatu jalan-bebas keluar dipertimbangkan kemungkinan besar akan naik nilainya.

.

Karena Rp 80 juta dalam waktu 5 tahun hampir menjadi lipat dua kali. Misainya. Pengecekan dengan mengumpamakan i = 0 memberikan juga suatu perkiraan kasar berapa besar RR sebaiknya. maka i sebaiknya mendekati 72/5 = 14. bahwa investasi akan menghasilkan suatu RR yang positif.4% .   Nilai positif ini menunjukkan. peraturan~72 (the 72-rule) menyarankan bahwa suatu jumlah akan berlipatkan dua kali dalam nilainya setiap 72/i tahun.

.

beberapa alternatif yang tersedia memerlukan investasi jumlahjumlah modal yang berbeda. Maka kita 'harus membuat suatu studi ekonomi untuk menentukan berapa besar modal yang harus diinvestasikan. Pemilihan Tiga Alternatif atau Lebih Banyak macam usaha dan keahlian teknik (engineering) dilaksanakan dengan lebih dari satu metode atau alternatif.    . dan pembayarannya biasanya juga akan berbeda. Secara khusus.

   Masalah penentuan alternatif mempertimbangkan alternatif yang memerlukan investasi modal paling sedikit akan merupakan rencana dasar. Semua alternatif-alternatif lain akan diperbandingkan dengan alternatif tersebut. seperti misalnya suatu tingkat pengembalian yang cukup tinggi pada modal yang ditambahkan. Jumlah-jumlah modal tambahan tidak akan diinvestasikan kecuali jika beberapa hasil-hasil yang menguntungkan jelas akan diperoleh. .

Tujuan dari cashfiow adalah untuk menempatkan semua alternatif-alternatif yang bersaing kedalam suatu.    Investasi jumlah-jumlah modal yang ditambahkan dalam berbagai alternatif biasanya menghasilkan peningkatan kapasitas. gambaran investasi yang dapat diperbandingkan. cashflow ini bertindak sebagai suatu saringan. peningkatan pendapatan. atau penurunan pengeluaran operasional. Untuk mengadakan pemilihan diantara alternatif-alternatif diperlukan suatu cashflow evaluasi. Kita mengharapkan melalui sarana-sarana ini untuk mendapatkan keuntungan yang lebih besar. peningkatan usia. .

Dua kriteria pemilihan yang logis dan masuk akal adalah 1. Pilihlah alternatif yang memberikan tingkat pengembalian paling tinggi pada investasitotal. Pilihlah alternatif dengan investasi paling besar yang memenuhi tingkat pengembalian minimum yang diperlukan. 2.  .Kita harus selalu hati-hati dalam semua evaluasi untuk meyakinkan penentuan pemilihan-pemilihan yang tepat dan sesuai.

   Kriteria pertama dapat melampaui alternatif-alternatif yang memperoleh tingkat pengembalian yang rendah tetapi yang masih tetap lebih tinggi dari pilihan-piliban lainnya yang tersedia. . Kriteria kedua dapat mengarahkan kepada suatu investasi yang lebih besar dari pada yang diinginkan. yang mencegah masuknya sebagian dari dana-dana yang diperoleh dari pendapatan pengembalian-pengembalian yang lebih tinggi daripada yang tersedia melalui investasiinvestasi cadangan.

 . Apakah usulan yang dipilih benar-benar dibiayai adalah suatu keputusan finansial yang berhubungan dengan modal yang tersedia Perbandingan RR menilai alternatifalternatif sebagai input-input untuk proses pengambilan keputusan akhir.

yang menghasilkan tingkat pengembalian 10. yang mempunyai RR pada investasi total paling besar. atau jika ada kesempatan lain yang bebas untuk menginvestasikan Rp 260 juta dengan RR yang lebih tinggi dari pada 10.9%. maka suatu kerugian sebesar+ 1% dari Rp 260 juta akan terjadi. Pemilihan ini akan mencegah penambahan investasi sebesar Rp (600 . Satu macam kesalahan akan dapat menyebabkan memilih rencana A.sebagai alternatif paling-disukai. Selama 10. adalah bijaksana untuk memperhatikan kemungkinan pengembalian yang tinggi melalui suatu investasi dalam rencana A didalam hal tidak ada cukup modal untuk membiayai rencana C.340) juta = Rp 260 juta dalam rencana C. Bagaimanapun juga.9 % lebih tinggi dari pada 10% yang diharapkan dari investasi lain dengan risiko yang sama.9 % .