INSTITUTO INMOBILIARIO DE CHILE

PRESENTACION DEL PROFESOR
Alberto Arenas Pizarro es: Arquitecto, Perito Judicial, Perito Tasador D.O. Nº 35640 de fecha 22/10/1996, SCV (Senior Certifiel Valuer) Nº 9387 del IREI (International Real Estate Institute), Director docente y profesor de los Diplomas en Tasaciones de la Escuela de Post-Grado de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Chile, Profesor de Tasaciones de las Escuelas de Arquitectura de la Universidad de Chile, de la Universidad de Las Américas, y de la Universidad Tecnológica Metropolitana, Profesor de Tasaciones de la Escuela de Ingeniería en Gestión y Administración Inmobiliaria de la Universidad de Las Américas, Profesor de Gestión Inmobiliaria de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Tecnológica Metropolitana, PastPresidente de la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile (ASATCH), Autor como responsable técnico del texto del Manual de Tasaciones del MINVU, Profesor de capacitación de cursos de tasación para profesionales del MINVU, del SII, del Colegio de Arquitectos, del Colegio de Ingenieros y de Asociaciones de Corredores de Propiedades, Presidente de la Sociedad Anónima Compañía de Tasaciones Arenas y Cayo S.A., Profesor de Construcción II de la Escuela de Arquitectura de la Universidad de Chile, Profesor del Taller de Evaluación de Proyectos Inmobiliarios de la Escuela de Ingeniería en Gestión y Administración de la Universidad de las Americas, Presidente de la Asociación de Peritos Judiciales de Chile, socio principal de A.A. & A.A. Alberto Arenas y Arquitectos Asociados, Director Ejecutivo de Organización de Capacitación CAADEM Ltda., Presidente de la compañía de Tasaciones Arenas y Cayo S.A. Secretario Técnico designado por la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile para la Norma Nacional de Valoración. Profesor invitado por la Universidad Politécnica de Cataluña en inauguración del Doctorado Internacional de Valuación Inmobiliaria. Profesor invitado por la Universidad Nacional de Medellín para dictar un Seminario Post-Titulo en Valuación Inmobiliaria (Colombia); participación en Congresos de valuadores en Chile (Tomé, Panquehue) y en el extranjero (Tarragona, España; Isla Margarita, Venezuela; Buenos Aires, Argentina; Quito, Ecuador; Alberto Arenas Pizarro 1 Ciudad de Panamá, Panamá, San José, Costa Rica)

INSTITUTO INMOBILIARIO DE CHILE

CURSO DE TASACION INMOBILIARIA
CONTENIDOS DEL CURSO

* Estructura del Informe de Tasación * Métodos de mercado: * Análisis comparativo de mercado * Capitalización de la renta * Costo de reposición

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ESTRUCTURA TIPO DEL INFORME DE TASACION
Capítulos y Subcapitulos

1. * * * * *

SINGULARIZACIÓN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO
Singularización geográfica Singularización legal (datos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: fecha, número, fojas y año de inscripción). Singularización tributaria (Rol del SII) Singularización de destino (uso determinado por el SII). Objeto de la tasación: garantía hipotecaria; partición; determinación de seguro; peritaje; operación de compraventa; juicio; etc.
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2.
* * * * * * * *

DESCRIPCION DEL SECTOR EN QUE ESTA EMPLAZADO EL INMUEBLE
Condición de urbano o no urbano. Destino Infraestructura urbana Equipamiento urbano Accesibilidad vial Afección a expropiaciones. Afección a utilidad pública. Presencia de factores sensoriales * Olfativos. * Auditivos * Visuales Areas afectas a “no edificación” o “edificación restringida” (Art 2.1.17 de la O.G. de U. y C.). * Mala calidad del suelo: presencia de terrenos de rellenos, salinos, con napas freáticas, u otras perturbaciones (Art. 5.7.13 de la O.G. de U. y C). * Terrenos innundables o potencialmente inundables. * Terrenos propensos a avalanchas, rodados, aluviones, erosiones 4 acentuadas, etc. Alberto Arenas Pizarro

*

* * *

Zonas de actividad volcánica. Zonas próximas a obras de infraestructura (embalses, acueductos, oleoductos, gasoductos, aeropuertos, etc). Zonas próximas a áreas de alto riesgo de incendio y contaminación (bosques, vertederos de basura, zonas de radioactividad, almacenamiento de explosivos y productos inflamables, químicos, tóxicos, etc).

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3. •

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE PROPIAMENTE TAL
El terreno: * * * * * * * * * * * * * Superficie Forma Relación frente – fondo Topografía Presencia de construcciones obsoletas Expropiación Utilidad pública Servidumbres de tránsito, de servicios, de vista Acequias Torres de alta tensión Entorno de medianeras Fondo de quebrada Coeficiente de constructivilidad
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Lo edificado: * * * * Superficie edificada Afecto a decreto de demolición Afecto a decreto de insalubridad Afecto a decreto de monumento histórico

* Expropiación * Utilidad pública
* Clasificación de las construcciones (título 5; capítulo 3 Art. 5.3.1. y 5.3.2. O.G. de U. y C). * Calidad edificada. * Legalidad de lo edificado * Fecha de inicio de la vida útil (Recepción Final) * Superficie de prorrateo en el caso de acogimiento a las disposiciones de venta por piso (asignaciones de uso y goce exclusivo, disposiciones del reglamento de copropiedad, ex Ley 6071). * Calidad arquitectónica * Las obras complementarias
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4.
* *

TASACION
Enfoque a emplear. Análisis de referencias: * Captación. * Homologación * Hegemonización. Tasación de inmuebles * Terreno * Edificaciones * Obras complementarias

*

5. 6. 7.

MARCO REFERENCIAL DE EXTENSION DEL INFORME (ANOMALIAS) DECLARACION ETICA ANEXOS
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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

Definiciones El enfoque por comparación de mercado permitirá determinar el valor de la propiedad que se tasa según comparación con otras propiedades similares que estén transándose o hayan sido recientemente transadas en el mercado inmobiliario.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Implicancias del Valor de Mercado

• Alguien desea comprar pero no está obligado a hacerlo. • Alguien desea vender pero no está forzado a vender a cualquier precio. • La actuación es voluntaria, sin estímulos indebidos o situaciones económicas criticas. • Las partes no están relacionadas y actúan independientemente.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Implicancias del Valor de Mercado

• Ambas partes (oferta y demanda) están informadas y disponen de un tiempo razonable para negociar la venta. • La propiedad se expone durante un periodo de tiempo razonable. • No se tienen en cuenta las posibles ofertas adicionales de un comprador con un interés especial.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Principios de Valoración

Principio de sustitución: el valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares características sustitutivas de aquel igualmente deseables, que dan igual rendimiento o prestan los mismos servicios o utilidad y de valor equivalente. Principio de contribución (o de valor residual): el valor de un componente de la propiedad depende de su contribución al valor total de ella.
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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Principios de Valoración

Principio de mayor y mejor uso: el valor de un inmueble, susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de ser destinado, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más razonable, probable y financieramente aconsejable que le permita obtener el mayor valor.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Limitaciones

• Supone mercado con competencia perfecta. • No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo. • Requiere información suficiente (cantidad y calidad). • La información es variable en el tiempo.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Aplicaciones

• Para el sistema bancario y financiero, corredores de propiedades y para fijar valor de comercialización de productos inmobiliarios. • No es aplicable en principio a industrias, monumentos nacionales o inmuebles no habituales del mercado inmobiliario en general (colegios, hospitales, retenes, etc.).

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Definición del enfoque comparativo

Este enfoque consiste en efectuar la valoración de un inmueble según el análisis comparativo de valores de ventas y/u ofertas de propiedades similares captadas del mercado inmobiliario.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO La ecuación de valor por comparación

Ti = Sup m² X UF/M² (ESM)

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Etapas del procedimiento

Inspección física del inmueble y su entorno: • Localización, el sector y la vecindad. • Terreno – construcciones. Documentación técnica y legal: • Legalidad de construcciones, expropiaciones, servidumbres, etc. Conocimiento de disposiciones normativas: • Plan regulador, usos y constructibilidad. • Dotación de servicios públicos.
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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Etapas del procedimiento

Análisis de la propiedad. • Inspección física del inmueble y su entorno. • Documentación técnica y legal. • Conocimiento de disposiciones normativas. Estudio de mercado inmobiliario. • Análisis del mercado inmobiliario propiamente tal. • Análisis de la propiedad en relación a su mercado en base a estadística sistematizada de mercado.
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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO Etapas del procedimiento

• • • • • •

Recopilación de información. Características para seleccionar. Verificación de la información (control de calidad). Análisis de la propiedad en su mercado. Tasación del inmueble problema. Reconciliación de valores.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

Ecuaciones para ser aplicadas en la tasación con enfoque por comparación de mercado: Se reconocen dos ecuaciones generales a saber: Ecuación para la tasación de terrenos:

Tt

= M² t x

$ M²t
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EJEMPLIFICACION DE TASACION POR COMPARACION DE MERCADO

Tasación de un terreno de 1000 m² en el que el valor UF/M² de terrenos similares determinado por enfoque de comparación de mercado es de UF/M² 8,00. Por lo tanto, 1000 m² de superficie (singularizándose cómo se ha determinado) x UF/M² 8,00 = UF 8.000.

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EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

Ecuación para la tasación de inmuebles (suelo con edificaciones). Ti = M²e x $ M²e

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EJEMPLIFICACION DE TASACION POR COMPARACION DE MERCADO

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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
DEFINICIONES

Rentabilidad estática: corresponde al método de tasación del valor de las rentas derivadas de cánones de arriendo , llevadas a perpetuidad, del mercado de inmuebles similares al del que se tasa, expresadas a valor presente tras la aplicación de una tasa de descuento apropiada. Rentabilidad dinámica: corresponde más bien a una derivación del método de evaluación de proyectos, en este caso aplicado principalmente a la determinación del valor del suelo de inmuebles, lo que implica simular la ejecución material de dichos proyectos.
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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA Definiciones

Valor de renta: Representa la capacidad del inmueble de generar ingresos rentas o beneficios durante su vida útil, los cuales se representan como una potencialidad de lo que vale o podría valer. Corresponde al valor de los flujos futuros descontados a una tasa pertinente (principio de anticipación). Renta bruta anual: Corresponde al rendimiento de las rentas de arriendos mensuales de inmuebles consideradas durante un año.
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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA Definiciones

Renta neta anual: Corresponde a la renta bruta anual a la que se le ha deducido los gastos de mantenimiento necesarios para que el inmueble conserve su capacidad de producir dicha renta durante su vida útil así como las expectativas de ocupación. Renta perpetua: Corresponde al calculo del valor presente de los flujos futuros que genere el bien, descontados a una tasa pertinente que considere la tasa de interés normal de mercado sobre la inversión.
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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA Definiciones

Tasa de interés: precio que debe pagarse por utilizar fondos ajenos, en otras palabras, precio al cual se presta dinero en el tiempo. Tasa de amortización: operación contable mediante la cual se distribuye el costo o gasto incurrido en la adquisición de un bien, entre cada uno de los períodos que componen su vida económica o su vida útil.

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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA Definiciones

Vida económica: lapso de tiempo en el cual la edificación no representa costos para su funcionamiento por deterioro u obsolescencia.

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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA Características del enfoque

Problemas que presenta el procedimiento: • • • • La tasa de capitalización depende de factores externos al propio bien. Diferentes beneficios netos, valores de capitalización distintos. Los factores de valoración sensibles a las variaciones de la economía. Resultados variables ante cambios menores en los parámetros de cálculo.
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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA Características del enfoque

Problemas que presenta el procedimiento: • • • • • Difícil respaldo técnico dada la falta de información procesada del mercado inmobiliario de arriendos. Preferencias de compra de inmuebles más que a su arriendo. Supone mercado de arriendos con competencia perfecta. No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo. Requiere información suficiente (cantidad y calidad).
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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA Características del enfoque

Aplicaciones de la tasación por rentabilidad estática • Fijar el valor de tasación por rentabilidad de productos inmobiliarios afectos a ser arrendados en general y especialmente para aquellos cuyo valor es de compleja obtención por comparación de mercado. No es aplicable en principio a monumentos nacionales o en general a productos inmobiliarios habitualmente no arrendables.
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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA Características del enfoque

Aplicaciones de la tasación por rentabilidad estática • • • Desarrollar asesorías en inversión en inmuebles. Ser empleada, las más de las veces, como un camino complementario y no como un camino único de encuentro con el valor de tasación. Ser utilizada tanto para el análisis retrospectivo como prospectivo del valor de inmuebles.

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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA El procedimiento de tasación

• • • • • •

Análisis de la propiedad. Análisis del mercado de arriendos. Determinación de valores. Gastos (del propietario) a considerar en la determinación de la renta neta. Gastos relacionados con el inmueble a no ser considerados en la determinación de la renta neta. Determinación de meses de desarriendo.

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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA El procedimiento de tasación

Determinación de la tasa de descuento. td = Rba Vci

Ecuación de rentabilidad estática para la tasación de inmuebles. Ti = Rna td
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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA El procedimiento de tasación

Lo anterior pero, expresado en forma más detallada corresponde con:

Ti = (m² x UF/M² de canon arriendo mensual x 12 meses) – (gastos de conservación + desarriendo) tasa de descuento

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EJEMPLIFICACIÓN DE TASACIÓN POR RENTABILIDAD ESTÁTICA

Tasación de un departamento de 80 m² con canon de arriendo de $ 300.000 mensuales: • Determinación de la tasa de descuento: • La renta bruta anual (Rba) de departamentos similares, supongamos, se ha determinado en $ 300.000 x 12 meses, igual a $ 3.600.000. • El valor comercial de venta (Ti) de departamentos similares, supongamos, se ha determinado en $ 37.000.000 según enfoque de comparación de mercado. • La tasa de descuento será por lo tanto: Td = Tba Ti = $ 3.600.000 $ 37.000.000 = 0,09729
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La tasación por rentabilidad del departamento será: Ti = Rna td

• La renta neta anual (Rna) es: $300.000 canon de arriendo mensual x 10.5 meses = $ 3.150.000 (Rna). • Por lo tanto, la tasación del depto. de: $ 3.150.000: = $ 32.377.428. 0.09729
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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO Factores componentes de la inversión y de la recuperación de la inversión

(-) Inversión: • Terreno. • Obras de demolición. • Obras de infraestructura de urbanización. • Obras de construcción: • Obras de edificación. • Obras complementarias • Honorarios profesionales y remuneraciones de personal. • Financiamiento de créditos. • Operaciones de compraventa. Alberto Arenas Pizarro 40

EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO Factores componentes de la inversión y de la recuperación de la inversión

(-) Inversión: • Promoción (corretaje). • Transferencias (notaria, conservador, tramitación del crédito bancario, etc.). • Post venta. (+) Recuperación de la inversión. • Ventas. • Administración. • Arriendos. • Concesiones . Alberto Arenas Pizarro

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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO Factores componentes de la inversión y de la recuperación de la inversión

U=

(-) Inversión en el tiempo (T, terreno; C, construcción; H, honorarios; F, financiamiento) (+) Recuperación de la inversión en el tiempo (operaciones de: CV, compraventa; A, arriendos; Ad, administración).
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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO El análisis de cabida

El análisis de cabida corresponde a la determinación de la máxima constructibilidad que determina la aplicación, al terreno que se tasa, de la normativa vigente. Aspectos a considerar en un análisis de cabida según disposiciones de las Ordenanzas Locales: • • • Líneas oficiales. Afección a utilidad publica. Consideraciones de urbanización.
Alberto Arenas Pizarro 43

EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO El análisis de cabida

Aspectos a considerar en un análisis de cabida según disposiciones de las Ordenanzas Locales: • Normas urbanísticas. Instrumento (s) de planificación territorial aplicables: • Intercomunal, comunal, seccional. • Zona, sector o subsector en que se emplaza el terreno: • Áreas de riesgo, protección o restricción. • Área o inmueble de conservación histórica. • Zona típica o monumento nacional. Alberto Arenas Pizarro

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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO El análisis de cabida

Aspectos a considerar en un análisis de cabida según disposiciones de las Ordenanzas Locales: • Normas urbanísticas. Instrumento (s) de planificación territorial aplicables: • Área donde se ubica el terreno: • Urbana. • Expansión urbana. • Restricción. • Rural. • Declaratoria postergación de permisos. Alberto Arenas Pizarro

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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO El análisis de cabida

Aspectos a considerar en un análisis de cabida según disposiciones de las Ordenanzas Locales: • Normas urbanísticas. Instrumento (s) de planificación territorial aplicables: • Usos de suelos permitidos. • Subdivisión predial mínima. • Densidad máxima. • Altura edificación. Máxima. • Sistema de agrupamiento. • Coeficiente de Alberto Arenas Pizarro constructibilidad.

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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO El análisis de cabida

Aspectos a considerar en un análisis de cabida según disposiciones de las Ordenanzas Locales: • Normas urbanísticas. Instrumento (s) de planificación territorial aplicables: • Coeficiente de ocupación suelo. • Rasante. • Adosamiento. • Distanciamiento. • Cierros. • Ochavos. Alberto Arenas Pizarro

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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO Consideraciones especiales del análisis de cabida:

• •

Conos de sombra. Conjunto armónicos. A) Condición de dimensión. B) Condición de uso. C) Condición de localización y ampliación. Aplicaciones de las condiciones correspondientes a conjuntos armónicos.

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EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD
ECUACION PARA LA TASACION POR RESIDUAL DINAMICO

Utilidad a valor presente = (-) inversión en el tiempo* (+) recuperación de la inversión en el tiempo* U = (-) (t + c + h + f) * (+) (ri)*

Al despejarse el valor del terreno tenemos: t = (-) U (-) (c; h; f) * (+) (ri)*

(*) = con la consideración de las respectivas tasas de interés o de descuento en el tiempo.
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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION
CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE DE COSTO DE REPOSICION Consideraciones preliminares

Circunstancias a considerar: • Se trata de determinar el costo actual de ejecución material de lo construido. • Aplicable sólo a lo construido. • La obtención del costo actual se hará por: • Reposición o reproducción. • Reemplazo. • Se trata de un método siempre perfeccionable. • Aplicable para lograr el valor del inmueble sólo cuando hay correspondencia entre el uso actual del suelo y el del inmueble. Alberto Arenas Pizarro 50

EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION
CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE DE COSTO DE REPOSICION Consideraciones preliminares

Usos • Resoluciones judiciales. • Arbitrajes civiles. • Valoraciones para compañías de seguros. • Inmuebles no habituales del mercado inmobiliario urbano. • Valuación de lo construido en expropiaciones urbanas o rurales.
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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION
CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE DE COSTO DE REPOSICION Consideraciones preliminares

Usos • Auxiliar para determinar el costo de lo construido en la evaluación de proyectos inmobiliarios. • Controlar avances y gastos de una obra en ejecución. • Auxiliar de otros enfoques para valorar edificaciones nuevas habituales.

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION
CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE DE COSTO DE REPOSICION Consideraciones preliminares

Normativas nacionales de tasación • El Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional del MINVU. • Las Resoluciones dictadas por el SII para el avalúo de bienes raíces agrícolas o no agrícolas.

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION
EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION Consideraciones preliminares

• •

El costo histórico u original. El presupuesto al día el cual a su vez puede ser: • Detallado. • Simplificado. • Utilizando el método unitario de cubicación presupuestada sistematizada.

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION
EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION La cubicación presupuestada sistematizada

• • •

Altura de edificación. Calidades de edificación nueva (según descripción de las Resoluciones del MINVU). Emplazamiento territorial.

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION
EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION La cubicación presupuestada sistematizada
Planillas bases para preferir valores de edificación normada en UF/M²

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION
EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION La cubicación presupuestada sistematizada
Planillas bases para preferir valores de edificación normada en UF/M²

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION
EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION La cubicación presupuestada sistematizada
Planilla Base para referir valores de edificación no normada en UF/M²

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION
EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION La Determinación del Valor de las Obras Complementarias

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION
EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION Actualización de valores unitarios de costo de reposición

Es responsabilidad permanente del tasador tener actualizados los valores UF/M² de edificación así como los valores unitarios de cada una de las partidas habituales de las obras complementarias. El procedimiento de actualización de valores UF/M² de edificación obliga a efectuar nueva captación de referencias del mercado de la construcción y a nuevo análisis de los valores unitarios de las partidas de obras complementarias.
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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION
EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION Depreciación

Esta depreciación funcional, de ser constatada, se presenta como: • Un aumento de valor por remozamientos efectuados. • Una pérdida de valor por deterioros no reparados.

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EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION
EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION

VALOR DE LA EDIFICACION

DE PR EC IAC IO N

Aum ento d Valor p e or rem ozam iento Pérd a d Valor p id e or D eterioro

VALOR RESID UAL

Rejuv enecim iento

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Env ejecim iento

EDAD EN AÑOS

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EJEMPLIFICACIONES DE APLICACIÓN DE LOS ENFOQUES DE TASACION
EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION ECUACION PARA TASACION POR COSTO DE REPOSICION CON DEPRECIACION Ti = Tt = + Te = m² x UF m² m² x UF x cd m² m² x UF x cd m²
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+ Toc =

EJEMPLIFICACION DE TASACIÓN POR COSTO DE REPOSICIÓN CON DEPRECIACIÓN

Tasación de un colegio de 3.500 m² de terreno con destino educacional y 1.850 m² edificados. Clase C con recepción final el año 1987 (20 años de antigüedad) con mantención normal. Tt = 3.500 m² x UF/M² 5,00 obtenidos por enfoque de comparación de mercado = UF 17.500. = 1.850 m² x UF/M² 20,00 obtenidos por cubicación presupuestada sistematizada = UF 37.000 x 0,78 cd (coef. de depreciación) = UF 28.860. = según detalle 64 Alberto Arenas Pizarro partida por partida = UF 1.850 x 0,78 cd = = UF

Te

Toc

EJEMPLIFICACION DE TASACIÓN POR COSTO DE REPOSICIÓN CON DEPRECIACIÓN

OBTENCION DE VALOR DE CONSTRUCCION CON FACTOR DE COMERCIALIZACION

Ti (-) Tt Tc Tc = Te (95%) + Toc ( 5%)
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