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DERECHOS REALES

El derecho real es una figura que proviene del Derecho Romano ius in re o derecho sobre la cosa. Es un trmino que se utiliza en contraposicin a los derechos personales o de crdito.

Por derecho real entendemos derecho de bienes o de cosas.


Por tanto, en una primera aproximacin, podemos decir que el derecho real supone una relacin entre persona y cosa.

Para completar el concepto de derecho real se suele hacer referencia a la distincin entre este y el derecho de crdito u obligacin. Derechos reales son aquellos que atribuyen a su titular un derecho pleno o limitado sobre una cosa, un bien. Derecho de obligacin es aquel que atribuye a su titular la facultad de exigir una prestacin (de dar, hacer o no hacer) a un tercero. Hay teoras que niegan los derechos reales basndose en la inexistencia de relaciones entre personas y cosas. Para estas teoras las relaciones seran entre personas.

Es cierto, que en todo derecho real hay una relacin entre personas, derivada de la obligacin de respetar las situaciones de titularidad o derechos sobre los bienes, pero esta es una obligacin de Derecho pblico, de respeto de las situaciones jurdicas de los terceros y aplicable a todos los mbitos de la normatividad. Las notas caractersticas de los derechos reales son: Inmediatividad. En los derechos reales hay una relacin directa e inmediata entre una persona y una cosa. Exclusividad. El titular de un derecho real excluye a cualquier otra persona en la relacin con la cosa.

Reipersecutoriedad. El titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la cosa cuando ha salido indebidamente de su patrimonio. (es una facultad restitutoria, privilegiada e inmediata, de la que gozan los titulares de los derechos reales, sobre los bienes objeto de los mismos, que les permite exigir el uso o el disfrute, que el derecho real comporte como carcter jurdico natural propio, cualquiera que fuera el poseedor y all donde estuvieran los bienes: accin reivindicatoria)

Elementos de los derechos reales Como elementos de los derechos reales podemos mencionar los siguientes: El Sujeto Activo; que es la persona en quien se produce el poder de hecho o el derecho sobre la cosa, es la persona que ha adquirido el derecho real y es titular de ese derecho. El Sujeto Pasivo; Un sujeto pasivo, el deudor, es la persona que est obligada a procurar al acreedor del objeto de la obligacin. Puede haber en ella uno o varios deudores, como uno o varios acreedores.

Caractersticas de los derechos reales Como caractersticas se pueden establecer los siguientes aspectos: El Derecho Real es Absoluto; es decir que vale contra todos, surge para todos; es erga omnes (respecto de todo o frente a todo; esto significa que los no titulares del derecho, las personas que no forman parte de esa relacin jurdica que constituye los derechos reales tiene el deber de guardar respeto frente al derecho real y deben abstenerse de interferir en esa relacin entre persona y cosa. Una concepcin de la teora eclctica de los derechos reales es: derecho real, es el que concede a su titular un poder inmediato y directo sobre una cosa, que puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos.

Los derechos reales son transmisibles; por cuanto se trasmite de un titular a otro a travs, de todos los modos de enajenacin y adquisicin que se establecen en el derecho civil. Los derechos reales no se extinguen por el no uso; pero si se aplica la prescripcin adquisitiva. Los derechos reales son preferentes; es decir que el titular del derecho nada tiene que temer, aun cuando se constituyeran posteriormente otros derechos sobre la misma cosa y en beneficio de otras personas. Los derechos son limitados; en el sentido de que solo pueden ser creados por el derecho.

Los derechos reales se sancionan y se defienden con acciones reales y contra cualquier persona que obstaculice su ejercicio, pudindose perseguir la cosa de manos de quien se encuentre.

Los derechos reales al facultar la conducta del titular sobre una cosa, le autoriza a actuar sobre ella de forma directa, sin que necesite la intervencin o mediacin de otra persona. Los derechos reales son oponibles a terceros, lo que quiere decir que todo el mundo debe respetar el derecho real del titular. DISTINCIN ENTRE DERECHOS REALES Y PERSONALES Dicha distincin la contemplaron desde el punto de vista del proceso, trasladndola al campo de las acciones: la actio in rem como tutela de los derechos reales; la actio in personam para proteger los derechos subjetivos de obligacin. El objeto de la actio in personam lo constituye una persona determinada, una prestacin y el derecho a exigirla. La accin personal se ejercita cuando se pretende del demandado el cumplimiento de un deber jurdico.

Por el contrario, el objeto de la actio in rem es una cosa, mejor an, una serie
mayor o menor de facultades sobre la misma. La accin nace en el momento de la violacin y se ejercita, no frente a una persona determinada a priori (que en s misma no tiene relevancia), sino frente a cualquiera que constituya un obstculo entre el actor y la cosa objeto del derecho real.

As, en el derecho real de propiedad el propietario (titular en la relacin

sustancial, demandante en la relacin procesal) podra ejercitar la reivindicatio


contra todo aqul que constituya un obstculo que le impida el libre ejercicio de sus facultades de goce y disfrute sobre la cosa que le pertenece. Es evidente que el tercero que obstaculiza es desconocido, en principio, y no tiene ninguna relacin personal con el actor. De todo lo dicho se desprende que:

El estudio de los "Derechos sobre cosas" o "Derechos reales" comienza con el concepto de COSA. El derecho real forzosamente presupone la existencia de una cosa sobre la cual va a recaer la conducta autorizada al titular, entendindose por cosa o bien res (objeto de derecho incluye tanto las cosas corporales como las incorporales; todo objeto del mundo exterior que puede producir una utilidad). Gayo considera: * RES CORPORALES las tangibles: como un fundo, un esclavo, un vestido, un objeto de oro o de plata y, en fin, otras muchas; * RES INCORPORALES las intangibles, incorpreas, como son lasque consisten en derechos: la herencia, un usufructo o las obligaciones de cualquier clase.

En su sentido ms estricto es nicamente la cosa corporal concreta e independiente susceptible de proporcionar una utilidad econmica y, como tal, ser objeto de derecho; los romanos incluyen en tal consideracin a los esclavos.

CLASIFICACIN DE LAS COSAS. Segn el derecho romano NO TODAS LAS COSAS podan ser susceptibles de apropiacin por el particular; stas eran las cosas que estaban fuera del comercio, del trfico patrimonial (res extra commercium). Las cosas que s podan ser apropiadas por los particulares eran aquellas que estaban dentro del comercio, que podan ser objeto de trfico patrimonial (res in commercium) Las cosas podan estar fuera del comercio por razones de derecho divino o de derecho humano

ESTABAN FUERA DEL COMERCIO POR RAZONES DEDERECHO DIVINO: Las res sacrae o sagradas, como los terrenos, edificios, y objetos consagrados al culto. Las res religiosae o religiosas, dedicados al culto domstico, son los enterramientos paganos, bajo custodia de los dioses inferiores MANES (sepulcro). Las res sanctae o santas, (consagratio) las que estn bajo la proteccin de los dioses (puertas y murallas de la ciudad, Sacerdotes, Magistrado y el Pontfice).

ESTABAN FUERA DEL COMERCIO POR RAZONES DE DERECHO HUMANO: Las res communes, que son aqullas cuyo uso es comn a todos los hombres, como el agua, el aire, el mar, y la costa del mar. Las res publicae: son las cosas del Populus Romanus, pertenecen al pueblo romano considerado como un ente jurdico, que se reservan el uso como los templos, altares, carreteras, pequeos edificios.

Generalidades La propiedad romana, no definida por las fuentes, aparece como el derecho real de contenido ms amplio y es el nico autnomo, porque los otros derechos reales, en cuanto recaen sobre cosas ajenas, presuponen que existe un derecho de propiedad en otro titular. Por esto los modernos, partiendo del trmino romano "dominium", con frecuencia lo calificaban como el "seoro ms general sobre la cosa

El trmino"proprietas, que significa la pertenencia, se difunde slo en la edad imperial en oposicin a "usufructus.
Los antiguos empleaban. por lo ms, el trmino res mea est, identificando el derecho con la cosa.

Este seoro poda tener por objeto slo cosas corporales; subsista an sin una relacin de hecho entre el propietario y la cosa, y comprenda todo uso posible con tal de que no estuviese impedido por limitaciones legales o por concurrentes derechos de terceros, al cesar los cuales readquira automticamente su plenitud (elasticidad del dominio). Por tal razn se habla de seoro en acto o en potencia. La amplitud y los caracteres de este dominio se manifiestan principalmente en la propiedad territorial, que en su origen perteneca al grupo familiar y sobre la cual era ejercitada una especie de soberana territorial. Ella se extenda al cielo y al subsuelo hasta donde llegaba el posible disfrute de ella y, antiguamente, no conoca ninguna limitacin que no derivase de la propia voluntad del propietario. Por ello la concesin de cualquier facultad a un extrao era concebida como una servidumbre (servitus) del fundo por lo que se le consideraba en ese momento servienda.

Por otra parte, la propiedad romana, en su configuracin ms tpica, deba estar libre de todo tributo de carcter real y no poda estar constituida por un tiempo determinado o bajo condicin resolutoria. Concepto de propiedad y sus tipos La propiedad experiment en Roma una evolucin con el paso del tiempo tuvo diferentes caractersticas segn la poca. En poca inicial en Roma la propiedad era el seoro jurdico o potencialmente pleno sobre una cosa. Cuando se dice seoro jurdico no se dice en el sentido de quien es protegido por el derecho sino en el sentido de que es un poder ideal porque se puede prescindir de la relacin de hecho con la cosa y potencialmente efectivo alude al hecho de que a veces el propietario puede tener restringidas sus facultades hasta el punto de que puede estar privado del disfrute de la cosa o de su enajenacin. Hoy en da la propiedad es el derecho de disponer y disfrutar de una cosa aunque sea potencialmente.

Caracteres de la propiedad
a) Es absoluta o exclusiva. El propietario tiene el ms amplio poder sobre la cosa hasta el punto de que puede llegar a destruirla. Ese poder absoluto que tena el propietario implicaba ausencia de lmites pero con el tiempo se fueron estableciendo limitaciones. b) Es absorbente. Absorbe todo lo que se encuentra en ella. c) Tena lmites sagrados. Se establecan mediante una ceremonia que se llamaba limitati y esos lmites eran un espacio libre alrededor de los fundos que se llamaba iter militaris en terreno rstico y ambitus en terreno urbano. Por ello, los territorios que no estaban limitados no eran propiedad privada sino ager publicus. (trmino latino para referirse a la tierra pblica en la
Antigua Roma. Normalmente, era adquirida por medio de la confiscacin a los enemigos de Roma)

d) La propiedad era inmune. No pagaba impuestos. Helecho de establecerse un impuesto sobre el fundo cancelaba el derecho de propiedad. e) Era perpetua. No se puede construir un derecho de propiedad con un lmite temporal. f) Era limitada. Abarcaba hacia arriba y hacia abajo sin ninguna traba.

Tipos de propiedad
Dominium ex iure quiritium Era el reconocido por el ius civile.

Es la forma de propiedad que tenan los ciudadanos romanos. Tena una serie de caractersticas:
-El sujeto tena que se ciudadano romano o latino con ius comercii.

- El objeto fuera mueble o inmueble tena que estar situado en suelo itlico.
- Para la adquisicin de este tipo de propiedad haba que reunir varios requisitos. -El transmitente tiene que ser domine ex iure quriitium (constituye la situacin jurdica del seoro romano, se requera que el titular fuese ciudadano romano) y la transmisin tiene que hacer unas formalidades establecidas en el ius civile. Si se trata de res mancipii tiene que trasmitirse por medio de la mancipatio o in iure cessio. Si se trata res nec mancipii (eran aquellas cuyo dominio podan ser adquiridos mediante la simple tradicin ) se puede transmitir por medio de traditio.

Propiedad pretoria o bonitaria Cuando una res mancipii no era transmitida con las formalidades establecidas, el adquirente no se converta en domine ex iure quritium y el antiguo propietario poda reclamarla. Haca falta que pasara uno o dos aos para que se convirtiera en verdadero propietario por usucapin y para evitar que esos palazos el propietario reclamara, el pretor conceda al poseedor una excepcin que era la excpetio rei venditae et traditae. Hubo un pretor que se llamaba Publiciu fue un pretor que concedi una accin, la actio publicana, al poseedor que haba perdido la posesin para reclamar la cosa frente al propietario como a terceros. Esa actio publiciana en realidad es una reivindicatio en cuya frmula se finge que ha transcurrido el tiempo necesario para la usucapin. Propiedad provincial Es la posesin de los fundos provinciales que pertenecen al pueblo romano o al emperador por los particulares para su disfrute a cambio de un impuesto llamado tributum. Este tipo de propiedad poco a poco se fue equiparando al dominium ex iure quirtium.

Propiedad peregrina Era la de los no ciudadanos y fue amparado por el pretor basndose en el ius gentium. Defensa de la propiedad Se hacia a travs de la reivindicatio pero sta se utilizaba contra los ataques a la propiedad con lesin total. En los ataques con lesin parcial caben otros medios de carcter civil que son acciones prohibitorias y negatorias. De carcter penal son la actio furti y la actio legis aquiliae. Cuando los daos se han producido por la vecindad est la actio aquae pluviae arcendae y la actio finium regundorum o la cautio danmi infecti.

Reivindicatio Protege la propiedad en su contenido fundamental. Se puede planear cuando un tercero posee la cosa. En poca clsica, el demandante slo poda serlo el dominus ex iure quiritium que no era poseedor.

En poca justinianea poda ser demandante cualquier tipo de propietario.


El demandado era la persona que posea el objeto. En poca Justiniano poda ser demandado el simple detentador; el objeto de la reivindicatio es una cosa individualmente determinada, no se puede reivindicar elementos de cosas. En cuanto a la forma de la reivindicatio en el procedimiento de legis actiones en la legis actio sacramento in rem entre el demandante y el demandado no exista diferencia de posicin. En el procedimiento formulario, el demandante y el demandado se encuentran diferenciados; el poseedor n tiene que probar la propiedad. En poca clsica la reivindicatio se realiza por dos procedimientos:

a) Per sponsinem. La propiedad de la cosa es objeto de una apuesta. b) Per formulam pepitoriam. Consista en un juicio entre los dos pretendientes de la propiedad. Ese juicio llevaba una frmula preestablecida.

En el procedimiento extra-ordinem la condena tenda a la restitucin de la cosa y se admita la ejecucin directa.


En cuanto a la prueba de la reivindicatio en el procedimiento de legis actiones era obligacin de las dos partes; en el procedimiento formulario, la prueba corresponda al demandante y muchas veces la prueba de la propiedad tena dificultades cuando se haba adquirido de forma derivativa y la solucin para ello era la usucapio.

Con ello se produce el reconocimiento del derecho de propiedad que implica tres cosas: -Devolucin de la cosa. - Restitucin de los frutos. - El resarcimiento de los gastos. Accin negatoria Es una accin real que se concede al propietario contra toda persona que pretenda tener sobre esa cosa un derecho de servidumbre predial o personal. Cuando se le concede esa accin el propietario se encuentra casi siempre en posesin de la cosa. Del demandante slo tiene que probar el titulo que tiene sobre la cosa mientras que el demandado tiene que asumir la carga de todas las dems pruebas. Esta accin tiene varios efectos:

-La declaracin judicial de que la cosa se encuentra libre de ese derecho que se pretende. - Cese de toda accin perturbadora del derecho del propietario. - La restitucin de la cosa a su estado primitivo. La accin negatoria slo se concede en ciertos casos y el demandado tiene que prestar una fianza que es la cautio de no amplius turbando, se trata de asegurar que no volver a molestar al propietario en la pacfica posesin de la cosa.

La accin negatoria slo se concede en ciertos casos y el demandado tiene que prestar una fianza que es la cautio de no amplius turbando, se trata de asegurar que no volver a molestar al propietario en la pacfica posesin de la cosa. Accin prohibitoria Va encaminada a obtener una prohibicin judicial del ejercicio de un derecho de servidumbre sobre la cosa pretendido por un tercero.

Esquema de Derechos Reales. Los romanos consideraron a la propiedad como el derecho real por excelencia, teniendo una posicin eminente sobre los dems derechos reales, a los cuales llamaron iura in re aliena (derechos sobre la cosa ajena), siendo stos las servidumbres prediales (servitutes o iura praediorum), el usufructo y el uso. Dentro de las servitutes tenemos a las servitutes personarum (servidumbres personales), establecidas a favor y en beneficio de las personas y las servitutes praediorum, constituidas en ventaja de los predios. Posteriormente (por obra del pretor) aparecieron las enfiteusis, la superficie, la prenda y la hipoteca, estas dos ltimas sirven para garantizar obligaciones, por lo que se les denomina derechos reales de garanta.

PROPIEDAD. Concepto. El derecho de propiedad es aquel en virtud del cual las ventajas que puede procurar una cosa son atribuidas todas a una persona determinada. Los romanos no se ocuparon en definirla y slo analizaron los beneficio que otorga a su titular. stos son el ius utendi o usus, ius fruendi o fructus y ius abutendi o abusus. Por uso se entiende el derecho de servirse de la cosa conforme a su naturaleza o destino.

Fructus

Designa el derecho a percibir los productos, sea reales, como los frutos de los rboles, la lana o impropiamente dichos, como los intereses de una suma de dinero; frutos en general son productos conforme al destino de las cosas productivas y que renacen peridicamente, de manera que vienen a constituir una renta.
Podemos considerar como frutos las cosechas, el vino, la cra de animales. Son frutos naturales los que nacen slo por la fuerza de la naturaleza; frutos civiles son las utilidades habidas indirectamente de las cosas, como los alquileres, el inters que produce una suma de dinero.

El abusus o derecho de disposicin, consiste en la facultad de transformar, enajenar y aun destruir la cosa. El usus y el fructus se ejercen por actos que dejan a la cosa su existencia y substancia y pueden ser repetidos indefinidamente por el propietario; el abusus, por el contrario, se caracteriza por actos que agotan la forma o substancia de la cosa o el derecho del propietario.

El derecho de propiedad como lo concibi ya el antiguo derecho civil, presenta tres caracteres: es un derecho a) exclusivo: Es exclusivo en el sentido de que slo el propietario, con exclusin de los dems, puede beneficiarse de las ventajas que le confiere su derecho b) Absoluto: Es absoluto porque teniendo slo el propietario los derechos sobre la cosa, ninguno puede restringirle su ejercicio. c) Perpetuo: Es perpetuo o irrevocable porque no puede ser quitado a su titular ms que por un acto de su voluntad o por alguna circunstancia que destruya la cosa; la propiedad no es temporal como otros derechos reales, debe durar tanto como la cosa.

La Copropiedad.
La copropiedad o condominio se da cuando un mismo objeto pertenece a varias personas, a esta figura los romanos la llamaban communio. El objeto era considerado como una unidad indivisa, del cual cada copropietario tena una parte ideal (pars pro indiviso). El copropietario puede hacer el uso normal de la cosa, respetando el derecho de los dems, y se les puede prohibir un uso abusivo o que constituya una innovacin en la misma, sin el consentimiento de los dems. Cuando uno de ellos abandona su parte indivisa, sin haberla cedido a otra persona, la parte por l dejada acrece a los dems copropietarios. Como esta situacin es fuente de continuas dificultades, los copropietarios pueden salir de este estado mediante la accin communi dividundo (para dividir lo comn), si se trata de los socios, o por la accin familiae erciscundae (de divisin de la herencia) si se trata de coherederos.

Modos de Adquirir la Propiedad.


La propiedad puede adquirirse a titulo particular o a ttulo universal; en el primer caso, la adquisicin tiene por objeto nico la propiedad de una o varias cosas individualmente determinadas; en el segundo (per universitatem) es el patrimonio entero o una parte alcuota del patrimonio de una persona viva o difunta lo que viene a fundirse en nuestro patrimonio. Otros autores dividen los modos de adquisicin en modos originarios y modos derivados. Originario es el que implica adquisicin sin enajenacin, cuando nos hacemos propietarios sin intermedio de ninguna otra persona, por el hecho de tomar la cosa y disponer de ella. Derivado es aquel por el cual recibimos la propiedad por mano de otra persona, quien nos la transfiere.

Modos Originarios de Adquirir la Propiedad.


A) La Occupatio. La ocupatio se realiza sobre las cosas que no pertenecen a nadie; implica adquisicin sin venta o transmisin; no se sucede a nadie en la propiedad, de donde se sigue que obtenemos una propiedad franca, libre de todo gravamen. Lo que no es de nadie se deja por razn natural al que lo ocupa. B) La Accesin. Este modo de adquirir la propiedad pertenece al derecho de gentes, como la occupatio y la traditio, consiste en adquirir una cosa como accesoria de otra cosa que ya nos pertenece; es un modo natural de adquirir. Habr adquisicin por accesin cuando alguna cosa accesoria est unida o incorporada a una cosa principal; el propietario de la principal se har propietario del conjunto, pues la cosa accesoria pierde su individualidad.

Casos en los que se incorpora una cosa inmueble a otra inmueble:


a) Del aluvin. El aluvin son los restos y partculas de lodo que el ro va acumulando lentamente en las orillas; como nadie puede reclamar estas partculas, pertenecen al dueo del campo as aumentado. b) Abulsio. Acontece lo contrario, cuando la fuerza de la corriente arranca un pedazo de terreno y lo deposita en otra parte, su propietario puede reclamarlo, pues los romanos ven aqu una yuxtaposicin y no una absorcin de uno de los terrenos por el otro. El dueo del inmueble principal se hace propietario del pedazo de terreno depositado por las aguas cuando ste se asiente y los vegetales echen races. C) La Usucapio. La usucapio es una forma de adquirir la propiedad por la posesin continuada; no opera inmediatamente como las otras formas, sino que resulta a la larga y mediante ciertas condiciones. Es a adquisicin de la propiedad al trmino exigido por la ley. Para que adquiramos la propiedad, la posesin debe descansar sobre una causa iusta, debe ser de buena fe y continuada. Cumplida la prescripcin, el antiguo propietario pierde ipso iure su derecho de propiedad junto con la accin reivindicatoria.

Extincin de la Propiedad.
La propiedad se extingue: 1) Cuando la cosa de que es objeto este derecho deja de existir, si la destruccin no es completa, subsiste sobre la que queda. 2) Cuando la cosa deja de ser susceptible de propiedad privada, como un esclavo manumitido, una cosa profana que se consagra y se torna sacra. 3) Cuando un animal salvaje recobra su libertad. 4) Si se ha abandonado una cosa, deja inmediatamente de ser nuestra y se hace inmediatamente del que la ocupa. Fuera de estos casos la propiedad es perpetua en el sentido de que el tiempo no ejerce influencia sobre ella. La propiedad puede pasar de una persona a otra transmitindose, pero sin extinguirse.

POSESIN. Concepto. La posesin revela la idea de una persona colocada en contacto material con una cosa, expresa el hecho de tenerla fsicamente a su disposicin (corpus). Si a este hecho se suma la voluntad de tenerla como suya (animus), se dir que el detentador la posee. El corpus es el elemento material de la posesin, que consiste en la relacin de hecho existente entre el poseedor y el objeto o cosa. El animus es el elemento intencional o volitivo, por el que el poseedor se comporta como propietario, o sea, que ejerce actos de disposicin sobre el objeto: lo presta, lo modifica, lo enajena. Posesin es el hecho de tener en nuestro poder una cosa retenindola materialmente con la voluntad de tenerla y disponer de ella como lo hara un propietario.

Posesin y Propiedad. Al hablar del concepto de posesin, no debe confundirse la posesin y la propiedad; los romanos las distinguieron bien. Poseer es estar en contacto con una cosa material, tenerla a su disposicin, ejercer sobre ella actos de dueo. Si posesin y propiedad estuvieran siempre reunidas en las mismas manos, la distincin no sera necesaria.

La posesin es una presuncin a favor de la propiedad, el hecho de la posesin autoriza a presumir el derecho de propiedad.

Clases de Posesin. a) Possessio naturalis, llamada tambin possessio corpore, detinere, tenere, que es una simple tenencia del objeto y que no tena proteccin judicial; se da cuando el detentador slo tiene el corpus, como en el caso del depositario, del arrendatario, del comodatario y del usufructuario.

b) Possessio, tambin llamada possessio ad interdicta y es una situacin de poder que se ejerce sobre el objeto, como en el caso del acreedor prendario y del poseedor de los fundos provinciales.
c) Possessio Civilis es una situacin de dominio de hecho sobre el objeto, que por usucapio puede transformar a su tenedor en propietario.

Consecuencias Jurdicas de la Posesin. El poseedor est protegido en su posesin con los interdictos. Si la posesin es de buena fe, el poseedor hace suyos los frutos. La possessio ad usucapionem hace que el poseedor mediante la prescripcin adquiera la propiedad. El poseedor, por el hecho de serlo, conserva el objeto mientras se aclara la cuestin de su propiedad.

Prdida de la Posesin.

La posesin se pierde cundo se deja de tener el animus possidendi, cuando se pierde el corpus y cuando se pierden a la vez ambos elementos.
Hay desaparicin del animus slo en el caso de que el poseedor, sin desasirse materialmente de la cosa, renuncia a comportarse como amo. Para perder la posesin debe atenderse a la intencin del poseedor. Por lo tanto puede perderse la posesin slo con la intencin. Se pierde la posesin corpore: 1) Cuando por caso fortuito, sin que se destruya la cosa, se quita su disposicin. 2) Cuando huye un animal . 3) Cuando un tercero toma la cosa animo domini sin el consentimiento del poseedor actual; aqu la posesin no se considera perdida ms que en tanto no puede ser recobrada por los interdictos; dejamos de poseer lo que se nos haya sustrado, lo mismo que lo que se nos ha robado

La posesin se pierde animo et corpore: 1) Cuando la cosa se destruye, aqu el animus carecer de sentido y el corpus deviene imposible. 2) Cuando el poseedor es hecho prisionero y muere en el cautiverio. 3) Cuando la cosa ha sido objeto de una derelictio o abandono voluntario. 4) Cuando el poseedor, queriendo vender, entrega la cosa a un tercero, quien por su parte desea adquirirla.

DERECHOS REALES SOBRE COSAS AJENAS. Iura In Re Aliena. Esquema General. Podemos dividir a los iura in re aliena (derechos sobre la cosa ajena), en derechos reales de disfrute y derechos reales de garanta; entre los primeros tenemos las servidumbres reales o prediales, las servidumbres personales, las enfiteusis y la superficie; entre los segundos se encuentra la prenda y la hipoteca, que se caracterizan por ser derechos accesorios, no susceptibles de ejercerse en varias ocasiones como los primeros.

Caracteres y Principios Generales de las Servidumbres.

1) Toda servidumbre disminuye el derecho naturalmente absoluto del propietario de la cosa sirviente. De aqu dos consecuencias: a) ninguno puede tener servidumbre sobre su propia cosa (nemo ipse sibi servitutem debet); b) la servidumbre no se presume, el que la reclama debe probarla (...sed si te servitutem habuisse non probetur...)
2) La servidumbre no puede consistir en una simple disminucin de los derechos de un propietario, debe aprovechar a un tercero

3) La servidumbre no podr conferir ninguna ventaja que no est naturalmente comprendida en el derecho de propiedad.
4) una vez establecida, la servidumbre constituye una relacin definida e invariable entre la cosa sirviente y el fundo o la persona a quien le pertenece.

Las servidumbres prediales son perpetuas, por ser indefinida la duracin de los inmuebles; en cambio las personales son temporales, limitadas a la vida de su titular; cuando un fundo sirve a otro fundo, las servidumbres que entre ellos existen se mantienen aun cuando cualquiera de los fundos se venda; las servidumbres no pueden cederse, el titular de una servidumbre personal no puede darla aun tercero, y el titular de una servidumbre predial no puede pasarla a otro predio, de donde resulta que no hay posibilidad de establecer una servidumbre sobre otra servidumbre (servitus servitutis esse non potest).

Las Servidumbres Reales o Prediales. Caracteres, su Divisin. 1) Una servidumbre predial no puede tener por objeto restringir los derechos de un propietario sin beneficio para el otro fundo; debe procurar utilidad al fundo dominante. 2) La servidumbre predial no existe ms que en beneficio de un fundo, su extensin est determinada por las necesidades del fundo dominante.

3) Una vez constituida la servidumbre predial, nada se opone a que tenga una duracin igual a la de los inmuebles, de donde es naturalmente perpetua.
4) Las servidumbres reales o prediales son indivisibles, la particin de alguno de los fundos no modifica a la servidumbre.

Constitucin de las Servidumbres. Las servidumbres podan constituirse en forma directa (translatio servitutis) como cuando se vende un fundo y se le impone la servidumbre en beneficio del que nos queda. La constitucin de una servidumbre predial poda hacerse pura y simplemente, o estar suspendida por una modalidad, de manera que la servidumbre fuese creada nicamente a la llegada de un trmino o a la realizacin de una condicin, o que se originara de inmediato para despus extinguirse. Estos efectos no podan conseguirse utilizando la mancipatio o la in iure cessio por el carcter categrico de sus frmulas.

Extincin de las Servidumbres.


Las servidumbres reales o prediales pueden extinguirse: 1) Por la renuncia, que para que operara deba ser hecha por in iure cessio. 2) Por la fusin o reunin de los dos fundos en un mismo propietario, por la regla nulli res sua servit (no hay servidumbre sobre cosa propia). 3) Por el no uso de dos aos en la poca clsica y bajo Justiniano de diez y de veinte aos. 4) Por la prdida completa del fundo dominante o del sirviente cuando es definitiva o ha pasado el plazo de la extincin. La extincin de la servidumbre hace desaparecer la restriccin impuesta a la propiedad del fundo sirviente, que recobra su libertad natural.

Servidumbres Personales. Las servidumbres personales son aquellas que estn establecidas en beneficio de una persona, son necesariamente temporales, su ms larga duracin se mide por la vida de la persona a la que pertenece; tratndose de personas morales, cuya duracin podra ser indeterminada, la servidumbre personal establecida en su beneficio no poda durar ms de cien aos, ya que es el trmino de vida de un hombre longevo. Entre las servidumbres personales encontramos cuatro: el usufructo, que es la ms importante de todas y de las cuales las otras son, por as decirlo, especies: el uso, la habitacin y las operae servorum (los servicios o trabajos de los esclavos).

Otra Servidumbres Personales.


a) El Uso. El uso no es otra cosa que el ius utendi entero, esto es, el derecho de retirar de una cosa todo el uso de que pueda ser susceptible, pero sin percibir ningn fruto. El usuario debe ejercer por s mismo su derecho, pero cuando usa una casa puede ocuparla con su familia, mas no venderla, ni alquilarla o ceder gratuitamente el ejercicio de su derecho. b) Habitacin. El derecho de habitacin se confunda con el uso de una casa, pero la jurisprudencia lo clasific aparte como un derecho original. Las reglas que lo distinguen del uso son: 1) no se extingue ni por el no uso, ni por la capitis deminutio de su titular, pues consiste ms bien en un hecho, que en un derecho; 2) El que tiene este derecho puede rentarlo. c) Operae servorum (los trabajos de los esclavos). Es el legado que tena por objeto aprovecharse de los trabajos de un esclavo y tambin de alquilarlos. Cuatro diferencias lo distinguen del derecho de uso: 1) Comprende la facultad de rentarlo; 2) No se extingue ni por el no uso, ni por la capitis deminutio; 3) Se extingue por la usucapio; 4) Es transmisible a los herederos. Estas dos ltimas caractersticas dan a esta servidumbre un carcter anormal.

El Usufructo.
Justiniano en sus Instituciones define el usufructo como el derecho de usar y de disfrutar la cosa de otro sin alterar su substancia, en efecto este derecho se ejerce sobre una cosa corporal que, destruida, entraa necesariamente la prdida del derecho. Cuatro ideas se desprenden de ella: 1) El usufructo gravita sobre una cosa ajena (ius in re aliena). 2) Como la propiedad, de las cual es un desmembramiento, no se ejercita sino sobre cosas corporales. 3) Comprende el ius utendi en toda su plenitud y el ius fruendi o derecho de recoger los productos calificados como frutos; pero excluye el ius abutendi, de donde se sigue que no puede haber usufructo sobre cosa que no podemos usar sin consumirlas, como el vino, el trigo, el dinero, etc. El ius abutendi queda en poder del propietario, quien es considerado como nudo propietario, pues su propiedad est destituida de sus principales atributos. 4) El usufructo no subsiste ms que salva rerum substantia, pues termina si la cosa perece. El usufructo est considerado como divisible, por lo que puede ser constituido y extinguido en parte.

Constitucin y Extincin del Usufructo.


Haciendo mencin al antiguo derecho civil, el usufructo se constituye tanto por translatio como por deductio, por los mismos modos y segn las mismas reglas que las servidumbres prediales, bajo la sola reserva de que no podr ser transferido por mancipatio. De todos esos modos, el usado con mayor frecuencia es el legado per vindicationem, porque el propietario consiente mejor en despojar del goce del bien al heredero que despojarse l mismo durante su vida.

Extincin del Usufructo. Cuando se extingue el usufructo el nudo propietario recobra el pleno y entero goce de su bien.

El usufructo se termina: 1) Por la muerte de su titular. 2) Por la expiracin del tiempo fijado, pues es esencialmente temporal. 3) Por la capitis diminutio del usufructuario. 4) Por la renuncia del usufructuario en beneficio del propietario. 5) Por el no uso de un ao para los muebles y dos para los inmuebles, bajo Justiniano por diez aos entre presentes y veinte entre ausentes para los inmuebles. 6) Por consolidacin o adquisicin de la nuda propiedad por el usufructuario, por la aplicacin de la regla nulli res sua servit (no hay servidumbre sobre cosa propia). 7) Por la mutatio rei, es decir, por todo acontecimiento que destruya la cosa o que la transforme.

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