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Crdito Imobilirio no Brasil

Dr. Luiz Antonio Rodrigues Economista Diretor de Crdito Imobilirio do Banco Ita

Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006

O Crdito Imobilirio no Brasil

SFH (Sistema Financeiro da Habitao)

Depsito de Poupana

Financiamento Imobilirio

Poupana
Rendimento
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Banco
Prestaes

Crdito Imobilirio

Direcionamento da Poupana

FINANCIAMENTO CRDITO IMOBILIRIO 65%

SFH 80%

POUPANA 100%
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CH 20%
ENCAIXE OBRIGATRIO 20% EXIGIBILIDADE ADICIONAL 10% - Dedues FAIXA LIVRE Sobra

Caixa do Governo

Recursos da Poupana que no retornam ao mercado


100% (64 bilhes)
Recursos Livres

5%

Compulsrios

30%

FCVS Duplo Financiamento Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006 Financiamentos em Atraso PES** Financiamentos em Atraso Financiamentos em Dia

19% 3% 7% 21% 15%


Retorno de 10% para o mercado

130 mil unidades financiadas 720 mil empregos gerados em 2 anos

2006
* Proporo de financiamentos em dia e em atraso projetada com base na carteira de clientes Ita ** PES: Plano de Equivalncia Salarial

Inadimplncia no Mercado Imobilirio


Tempo de durao na execuo: Cerca de 07 anos

Contratos com 4 ou + prestaes em atraso

93.856 89.648

90.202

87.265

Contratos em execuo

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Contratos com 4 ou + prestaes em atraso


29,6% 24,7% 29,5% 26,2% 28,6%

25,5%

27,6% 24,2%

Contratos em execuo

jun-05

set-05

dez-05

mar-06

Fonte: BACEN Contratos em Execuo: Projeo com base nas informaes do Ita

Prejuzo na Retomada do Imvel


Contratos assinados at 1998
Processo de retomada do imvel

Aplicado variao da categoria profissional nas prestaes limitada a variao do IPC

Desestmulo ao mercado de crdito imobilirio Poltica de crdito restritiva Valor de entrada elevado (reduz quantidade de financiamentos)

100%
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95%

38%

30%
351 mil 332 mil 133 mil 105 mil 10 mil 3 mil 22 mil 6 mil

18%
63 mil

12%
Valor da Dvida Dvida c/ deciso judicial Valor do imvel Valor de venda Custas de Execuo ITBI IPTU Condomnio Atrasado Atrasado Valor recuperado

(*) Aps 7 anos de execuo (*) Amostra aleatria real

Muturio Resultado das Aes Contra Encerradas Maio / 2006

Amostragem: Deciso no altera o crdito 5,8 %

(Ex.: Excluso de rgos de proteo ao crdito,

7,8% 60,0% 32,2%

cancelamento da execuo extrajudicial, alterao de Cia. Seguradora)

Deciso altera o crdito


Capitalizao de juros na Tabela Price Inverso da forma de amortizao

2,0 %
1,0 % 0,2 %

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Alterao do ndice da correo do saldo devedor Reduo da taxa de juros


Procedente (Cliente ganhou a ao) Improcedente (Banco ganhou a ao) Extinta por acordo

0,4 % 0,4 %

O que falta resolver

Meu contrato tinha cobertura do FCVS, paguei todas as prestaes mas no consigo utilizar o FCVS para quitar meu financiamento imobilirio. Por qu?
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Duplo Financiamento
Fundo que cobria o saldo devedor remanescente do contrato

FCVS

Impossibilidade de utilizao do FCVS para o 2 imvel financiado

CADMUT
(Cadastro Nacional de Muturios):

Sistema que registra os


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Novo Cdigo Civil:

financiamentos imobilirios e a data das operaes

Hipoteca tem validade


de 20 anos

Duplo financiamento o 2
cadastro apontado em nome do muturio

Prev 10 anos para a


prescrio do prazo de incio da execuo

Notificao ao muturio podendo ser judicial

O CADMUT ainda est em


aberto, podendo gerar novos duplos financiamentos

Os prazos esto se
encerrando

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Duplo financiamento Perfil dos contratos


91%
1a. Parcela do contrato repactuado

76%

64%

41% 1.957

22% 2.269

Aposentadoria
1.688

1.500 1.371 1.203

1.591

1.087 798 506

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Idade Prazo

60 0

63 36 Prestao Renda

65 60

70 120 Comprometimento de Renda

75 160
Idade no fim do refinanciamento

Idade no incio do prazo Idade no incio do aposentadoria

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Fonte: Mdia dos contratos ativos da carteira do Ita + Banestado

Por que aps 15 anos do fim das prestaes de um financiamento imobilirio ainda tenho de pagar prestaes 5 vezes maiores?
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Contratos desequilibrados

Depois 1987

O Saldo Residual passou a ser de responsabilidade do cliente

DESCASAMENTO ENTRE AS TAXAS DE REAJUSTE

Saldo Devedor
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Prestao IPC

TR

mensalmente

anualmente

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Contratos desequilibrados Perfil dos contratos


72,8% 49,2% 37,7% 25,0%
1a. Parcela do contrato repactuado

77,7%

2.602 2.102

2.102

Aposentadoria

2.083

1.530 1.279 1.259

1.621*

786 526

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Idade Prazo

54

Idade no trmino do prazo

54

62

1 ms antes da aposentadoria

63

72

ltima prestao do contrato original

97

103

216

PMT

Renda (reajustada pelo IPCA)

Comprometimento de Renda
Premissas: Saldo Devedor: R$ 116,8 mil Valor da Garantia: R$ 69,7 mil

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Fonte: Carteira Banco Ita - mdia dos contratos em dia

Prazo: 216 meses * Valor da aposentadoria hoje

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A Importncia da Adimplncia

A importncia da adimplncia

Para o pas

Para o incorporador

desenvolvimento do mercado da construo civil; gerao de emprego; gerao de renda; soluo para o problema do dficit habitacional.

obteno de crdito com mais facilidade; aumento da produo; aumento das vendas.

Para o cliente

Para o acionista

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poltica de crdito mais flexvel; valor de entrada menor; prazo de contratao maior.

mercado propcio para investimento; garantia do cumprimento do contrato; retorno do Capital.

Para o Poder Judicirio


reduo do nmero de processos; maior rapidez no julgamento; menores custos; gerao de Paz Social.

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A adimplncia e a capacidade de gerar novos crditos


em 2 anos

Empregos gerados

129 mil

96 mil

68 mil

6 mil

GERAO DE NOVOS CRDITOS (Em 15 anos)


23.400

Unidades financiadas

17.500

12.300

O retorno do Capital gera empregos e reduz o dficit habitacional

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1.100

95%

90%

85%

70%

Pontualidade

PREMISSAS: Prejuzo no reaplicado Juros = 12% a.a.

Carteira = R$ 1 bilho Prazo = 180 meses

Valor mdio = 50 mil Sistema = SAC

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O que acontece em pases desenvolvidos

tempo de recuperao do crdito

custo de recuperao do crdito

Relao Crd Imob / PIB

INGLATERRA

1 ano

perde 4,75%

52%

ITLIA

3 anos

perde 18 a 20%

5,5%

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BRASIL

7 anos

perde 82%

2%

Fonte: Inglaterra/ Itlia Livro: Salvando o Capitalismo dos Capitalistas Brasil - Bacen

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Problemas decorrentes da inadimplncia


A adimplncia permite o retorno do Capital ao mercado, gera emprego e possibilita financiar moradia.

Inadimplncia

Quebra de contrato

Execuo

Retomada do imvel
Aes contra

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Aumenta a exigncia p/ novos emprstimos

Aumenta o risco

O banco perde $

No h investimento

Desemprego

Cria instabilidade social

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O que os agentes do mercado fizeram para resolver os problemas dos


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financiamentos imobilirios

20

Problemas j solucionados

SAC Sistema de Amortizao Constante


Ajustes na Alienao Fiduciria SPE Sociedade de Propsito Especfico

Patrimnio de Afetao
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Depsito Incontroverso CCI Cdula de Crdito Imobilirio

Antecipao temporria da reduo da taxa de juros

SAC: O valor da dvida dificilmente ultrapassar


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o valor do imvel

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Sistema de Amortizao
Problema:

Tabela Price: O cliente observa que o saldo devedor no


diminui conforme sua expectativa

SAC: O saldo devedor reduzido na medida que as


Soluo: amortizaes so liquidadas e por conseqncia, a prestao passa a ser menor
g

150 120
R$ mil Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006

Em caso de atraso, o valor da dvida ultrapassar o valor do imvel

90

85 91 73 54

valor do imvel atualizado (0,5% a.a.) valor da dvida na TP

60
30 0 0

valor da dvida no SAC

60

120

No apresenta 180 saldo residual

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PREMISSAS valor do imvel: R$ 100.000 valor do financiamento: R$ 75.000 taxa de juros: 12% a.a. TR: 8% a.a.

Alienao Fiduciria:

DESCRIO
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O imvel fica na propriedade indireta do credor; Dificulta o contrato de gaveta; Adimplncia nos financiamento contribui para a Justia Social; Responsabilidade do devedor para pagar impostos e taxas;

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Alienao Fiduciria
Lei n 9.514/97

Problema:

A hipoteca tem trnsito judicial em processo de longo prazo, causando considerveis prejuzos ao agente financeiro e aos prprios muturios Implantou-se a alienao fiduciria e est em desenvolvimento um grande programa nacional de conscientizao para proteg-la de vcios que levaram a descrena na hipoteca.

Soluo:

Retorno do capital ao mercado


EXECUO JUDICIAL (em R$ mil) Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006 ALIENAO FIDUCIRIA (em R$ mil)

Prejuzo do Banco

351

Valor a ser devolvido ao cliente

117

106 Dvida Bruta Valor Recuperado

102

Dvida Bruta

Valor Recuperado

25

Tempo Execuo - 7 anos


(*) Valor mdio da carteira em execuo no Ita

Tempo Execuo 6 meses

SPE: Sociedade de Propsitos Especficos

Segregao dos Riscos da Incorporadora


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SPE
Sociedade de Propsito Especfico

Abertura de uma empresa para cada empreendimento

Vantagem

Segregao dos riscos da Incorporadora


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Maior proteo aos compradores das unidades e garantia principal do banco Base para proposta do Patrimnio de Afetao

Patrimnio de Afetao Maior segurana na concluso dos empreendimentos

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fundamental o muturio ter conscincia da diferena entre um empreendimento em afetao e outro sem afetao

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Patrimnio de Afetao
Lei n 10.931/04

Segregao do empreendimento do Patrimnio do Empresrio


PRINCIPAIS VANTAGENS


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Patrimnio afetado no vai para a massa falida Comisso de obras decide o que fazer em caso de inadimplncia das construtoras Os recursos so creditados na conta do empreendimento Tributao limitada a 7%

EVITOU

Utilizao dos recursos de um empreendimento para construir outro

Problemas na entrega da obra


Descrena no mercado Efeito Encol

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Depsito Incontroverso: Retorno do principal, possibilitando um


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maior volume de financiamento imobilirio

30

Depsito Incontroverso
Lei n 9.514/97

Pagamento do Principal da dvida

Reaplicado imediatamente em um novo financiamento

R$ 303 Valor do imvel: R$ 70.000 Financiamento : R$ 48.000 72 prestao : R$ 613* * Desconsiderando juros e taxas Amortizao

Pagamento incontroverso

Sempre paga

Novos financiamentos

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R$ 310 Juros

Depsito do valor controvertido

Em juzo

Pode ser sacado pelo banco para novos financiamentos

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CCI: Cdula de Crdito Imobilirio

Maior liquidez no mercado de Crdito Imobilirio


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Cdula de Crdito Imobilirio


Lei n 10.931/04

Maior Liquidez no mercado de Crdito Imobilirio

Padronizao das informaes


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Com ou sem garantia real Maior liquidez atravs da reduo da burocracia

Economia com registro de imveis nas transferncias dos crditos


Padronizao dos indexadores

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SFI Sistema de Financiamento Imobilirio

Depsito de Poupana

Financiamento Imobilirio

Poupana
Rendimento

Banco
Prestaes

Crdito Imobilirio

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CCI

Capital para Novos Financiamentos

Investidores

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Alternativas para o crescimento do mercado de Crdito Imobilirio


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Perfil em relao ao rendimento *


Valores em milhes
0,1
3,3 4,4 0,9 1,5 0,6 4,4 1,6 0,4

Foco das Instituies Financeiras*

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21,2

7,4

5,6

Imvel prprio = 33,3


Fonte: IBGE CENSO 2000 (*) Rendimento do responsvel pelo domiclio

Alugado + cedidos = 11,5

Dficit habitacional = 6,7

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SM: Salrio Mnimo

Reduo da Taxa de Juros

Sem taxa reduzida Taxa de juro 12%

Com taxa reduzida


8%

Diferena

33%

1 Prestao

1.149

903

i 21,5% i
3,3%

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Total pago

217.450

210.282

Valor do imvel: Valor do Financiamento: % de Financiamento: Prazo: % Comprometimento de Renda: Idade do Proponente: VMSA*: TR

100.000,00 80.000,00 80% 240 25% 30 anos R$ 25,00 0,1937% am

6,4 milhes de famlias

37

VMSA: Valor de Manuteno de Servios Administrativos

Carteira Hipotecria Residencial

Reduo da Taxa de Juros


Antes de julho 2006 Aps julho 2006

Diferena

Taxa de juro

14%

12,5%

i i

10,7%

1 Prestao

1.613

1.498

7,1%

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Total pago

304.900

289.094

5,2%

Valor do imvel: Valor do Financiamento: Prazo: % Comprometimento de Renda: Idade do Proponente: VMSA*: TR

360.000,00 100.000,00 240 25% 30 anos R$ 26,94 0,1937% am

38

VMSA: Valor de Manuteno de Servios Administrativos

Aumento do Prazo de Financiamento

Antes julho 2006

Aps julho 2006

Diferena

Prazo

180

240

h i

33%

1 Prestao

1.015

903

11,3%

Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006

h
Valor do imvel: 100.000,00 Valor do Financiamento: 80.000,00 % de Financiamento: 80% Taxa de Juro: 8% nas 36 primeiras prestaes; 12% nas demais % Comprometimento de Renda: 25% Idade do Proponente: 30 anos VMSA: R$ 25,00

160 mil famlias

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Aumento do Percentual de Financiamento


Antes de julho 2006 Aps julho 2006

Diferena

% mxima de financiamento
Valor de financiamento Percentual entrada Valor entrada
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75% 75.000,00

80% 80.000,00 20% 20.000,00

h h i h

6,7% 6,7%

25%
25.000,00

25% 6,3%

1 Prestao

849

903

40

Valor do imvel: 100.000,00 Prazo: 240 meses Taxa de Juro: 8% na 36 primeiras prestaes, 12% nas demais Comprometimento de Renda: 25% Idade do Proponente: 30 anos VMSA: R$ 25,00

Renda x Prestao
SAC
Renda

Tabela Price
Renda

Com infla o
25% 18% 13%

% Comprometimento de renda

% Comprometimento de renda

7%

25%

23%

21%

19%

60

120

180
Renda

60

120
Renda

180

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Sem infla o

25%

22%

% Comprometimento de renda

% Comprometimento de renda

19%

25%

28%

31%

35%

13%

60

120

180

60

120

180

41

Premissas: IPCA: 4% a.a. TR: 2% a.a. Valor do imvel: R$ 80 mil Valor financiado: R$ 56 mil

Prestao

42

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Caractersticas do Crdito Imobilirio no Brasil

Spread Bancrio

Taxa

12,0%

Poupana
6,17%

Perdas
1,0%
Inadimplncia Imveis retomados

Custo
3,0%
Agncias Pessoal Cobrana Terceiros

Tributos
0,9%
PIS COFINS IR Contribuio Social

Spread

1,0%

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Modalidades de Financiamento
Sistema Financeiro da Habitao (SFH) Valor do imvel Taxa de juros ndice de correo monetria Mnimo R$ 40 mil Mximo R$ 350 mil at 12% ndice da poupana (TR) Carteira Hipotecria (CH) Prestao Fixa

A partir de R$ 350 mil


livre ndice da poupana (TR)

A partir de R$ 60 mil
livre sem correo monetria

Tipo do imvel
Tipo do imvel Utilizao do FGTS Diretoria de Crdito Imobilirio Banco Ita 24/07/2006

residencial
sim sim

residencial e comercial
no no

residencial
s na aquisio s na aquisio

PARA USO DO FGTS

Para proponentes e imveis enquadrados nas condies e exigncias dos financiamentos no mbito do SFH (Lei 8.036 art. 20/MP 2.197), e: No seja proprietrio de imvel no mesmo municpio;

No possua outro financiamento habitacional nessas condies

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Evoluo do Processo de Garantia e Liquidez do Mercado de Automveis

250 mil contratos/ms prazo: 60 meses taxa: 2% a.m.

100 mil contratos/ms


40 mil contratos/ms 1994 1998 2004

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ausncia de cadastro nico de informaes

acesso ao RENAVAN identificao do proprietrio identificao de multas alienao eletrnica busca e apreenso demoradas venda do bem no momento da busca e apreenso (Lei 10.931)

busca e apreenso demoradas

Simplificar o processo de contratao

Situao atual:
Tempo de aprovao de crdito Tempo de emisso do contrato Tempo de registro e liberao de dinheiro Nmero de certides exigidas
Com o contrato registrado, ocorre a liberao dos recursos

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Criar dinmica tal como no mercado de automveis, com liberao dos recursos em 3 dias.

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Processo de Compra de um Imvel


Cliente
Anlise Jurdica Avaliao do Imvel Emisso do Contrato

Cliente
Assinatura e Registro Liberao do Dinheiro

Crdito

Documentao

FGTS

Aprovao Rpida

Pouca Burocracia
Rapidez no Processo + Segurana Jurdica

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Comodidade
Internet Central Atendimento Liberao Rpida

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Os clientes buscam o Banco que tem a melhor combinao

Ps-Venda: O que o cliente busca

Em situao de dificuldade financeira o banco deve auxiliar o cliente, buscar alternativas para o pagamento, propor acordos e estar aberto negociao

Flexibilidade de pagamento, tal como existe nas construtoras


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No quer venda casada, pois traz dificuldades em cumprir o contrato

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Plano Empresrio
o emprstimo destinado a empresas da construo civil para
Conceito

viabilizar a produo e comercializao de empreendimentos imobilirios.

Forma de Contratao

Em Patrimnio de Afetao (Lei 10.931) Em SPE Segregao dos riscos da incorporadora

Taxa de Juros - 12% aa + TR (ndice de atualizao - caderneta


Taxa de Juros
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de poupana) TSA - R$ 25,69

Garantias

Hipoteca do terreno e das benfeitorias realizadas Penhor dos recebveis Pr e Ps chaves Garantias Adicionais dos scios ( imveis ou aplicaes
financeiras) Seguro garantia da concluso do imvel (quando necessrio)

49

50

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Agenda

Aes necessrias para a diminuio do dficit habitacional

Campanha de valorizao da hipoteca e alienao fiduciria Campanha de valorizao do incontroverso Solucionar a questo dos contratos desequilibrados e duplo financiamento Reduo do ndice do Compulsrio
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Maior segurana no contrato

Aumento do percentual do financiamento devido a preservao do principal Desafogar a justia diminuindo a interveno do juiz de tentar reduzir a injustia social Aumento de recursos para financiamento

Grande interao com o Poder Judicirio, visando a sensibilizao da importncia do retorno do capital e a diminuio do nmero de processos jurdicos

Fortalece a alienao fiduciria e cria o conceito que a adimplncia deve ser priorizada

Queda nos juros, diminuio de tributos e aumento no prazo do financiamento

Aumento da populao atendida devido diminuio do valor da renda exigida

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Muito Obrigado!