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Proyectos Inmobiliarios: Proceso

IDEA

A partir de la idea se organiza el equipo del proyecto y comienza el proceso de formulacin y evaluacin. Nos permite comprender las necesidades y la situacin actual de la demanda y la oferta, detectar oportunidades donde el mercado no est sobre-ofertado, establecer a que segmento de la sociedad va estar dirigido el emprendimiento y la zona donde se localizar. En base al estudio de mercado se elabora un Plan de negocios, determinando posibles localizaciones, restricciones de los cdigos de edificacin, caractersticas bsicas del proyecto, precio y condiciones de pago. Una vez seleccionados los posibles terrenos se realizan los anteproyectos de arquitectura y el anlisis de constructabilidad Para ahorrar costos, la evaluacin se realiza en etapas (Perfil, prefactibilidad, factibilidad. Se analiza la viabilidad legal, social, tcnica, comercial, econmica y financiera y se van afinando poco a poco los detalles. Una vez establecidos los recursos con que cuenta el desarrollador hay que buscar diferentes formas de financiamiento. Se termina la documentacin tcnica y todos los detalles correspondientes al proyecto de arquitectura, para tramitar los permisos municipales y contratar la construccin Medicin, certificacin y pago de los avances de obra. Al concluir: Cierre, tcnico, financiero y legal. Anlisis ex post.

ESTUDIO DE MERCADO

SELECCIN DEL PROYECTO

ANTE PROYECTO

EVALUACIN DEL PROYECTO

BSQUEDA DEL CAPITAL

PROYECTO DEFINITIVO

EJECUCIN DE LA OBRA

Proyectos inmobiliarios: Contenidos de la materia CONCEPTOS BSICOS


Relacin rentabilidad - riesgo, principios bsicos de la inversin, inteligencia financiera, tipos de inversores, aplicacin de la materia al desarrollo profesional, etc)

ESTUDIO DE MERCADO
Lgicas del desarrollo urbano. Anlisis de diversos proyectos inmobiliarios, investigacin de mercado: oferta y demanda, localizacin, restricciones, Plan de Negocios, etc)

PROYECTO DE ARQUITECTURA
Cmputo y Presupuesto, Programacin (usando el Diagrama de Gantt) Flujo de fondos, curva de inversin, etc

EVALUACIN DEL PROYECTO


Punto de equilibrio Inters, valor actual y valor futuro Anlisis de factibilidades. Evaluacin econmica y financiera, Clculo de VAN y TIR, y. etc.

BSQUEDA DEL CAPITAL


Fideicomisos al costo, financiamiento para la construccin y la compra, etc.

EJECUCIN DE LA OBRA
Certificacin, redeterminacin de precios, ampliaciones, supresiones.

Proyectos inmobiliarios: Relacin con la vida profesional

PROYECTOS INMOBILIARIOS

ARQUITECTO / EMPRESARIO / DESARROLLADOR DE PROYECTOS

GRUPO DE TRABAJO INTERDISCIPLINARIO


Desarrollador: selecciona, agrupa y coordina a todos los otros participantes en el emprendimiento. Tambin acta como inversor. Agente inmobiliario: puede ocuparse de conseguir el terreno, asesorar respecto a la mejor tipologa en funcin del espacio y la zona y comercializar las unidades. Arquitecto: puede actuar como desarrollador, proyectista y/o director de la obra. Empresa constructora: ejecuta la obra fsica. Inversores: aportan los recursos econmicos para llevar adelante el proyecto. Contador: Lleva contabilidad e impuestos. Eventualmente, la administracin financiera. Escribano / abogado: asesoran en los aspectos legales

BSQUEDA DEL CAPITAL: FINANCIAMIENTO


Con capitales propios: un grupo desarrollador constituye una sociedad, financia el emprendimiento y luego lo comercializa como le resulta ms conveniente. Captando dinero de inversores: para ello se puede constituir un consorcio o un fideicomiso al costo, construir y transferir las unidades a los inversores o a los consumidores finales que compren durante la ejecucin de la obra. Con crdito bancario para la construccin: En general se trata de evitar estos crditos debido a su costo y la incertidumbre respecto a los tiempos de venta de las unidades.