TASACIONES

Ana Rodriguez Salazar

Segn el reglamento nacional de tasaciones: Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en determinada fecha, para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento.

Definiciones bsicas: Valuacin comercial: Es la que est basada en el valor comercial o de mercado del predio urbano. Valor comercial: Es el valor del predio sujeto a los precios de mercado, es decir tomando en cuenta la ley de la oferta y la demanda. Avalo.- Valor que debe determinar el perito de acuerdo a criterios de investigacin y normatividad, debiendo justificar su resultado. Mercado inmobiliario.- Sirve en el proceso de valuacin para comparar la situacin del mercado respecto a la propiedad que se vala, es decir sumas pagadas por propiedades similares.

Su utilidad Valoracin de activos inmobiliarios de compaas o particulares. Gestin de compraventas. Fusiones empresariales. Separaciones de bienes en divorcios. Reparto o adjudicacin hereditario, juicio testamentario, legados. Procedimientos judiciales. Expropiaciones. Dacin y cesin de Inmuebles en pago de deudas.

TIPOS DE TASACIONES

LA TASACIN JUDICIAL
Sirve tanto para particular como para organismos estatales, que quieran saber el valor actual de su patrimonio. En casos de divisiones testamentarias, embargos, quiebras, liquidaciones, subastas, fusiones de empresas, adquisiciones, etc., slo los tcnicos en pericia pueden intervenir con garantas. La tasacin fiscal, busca valorizar un inmueble principalmente a partir de sus condiciones fsicas.

Pericia: Es la accin dispuesta por el juez mediante una Resolucin o solicitada por un recurrente. Pericias judiciales: Son dictmenes dispuestos por los jueces de los juzgados de las Cortes Superiores de Justicia y realizado por los peritos judiciales. Pueden ser: Pericias de parte: Solicitadas por cualquiera de los litigantes de iun proceso. Pericias de oficio: Dispuestas por el propio juez, al considerar necesaria la intervencin de un profesional especialista (perito). Pericia dirimente: Cuando las pericias presentadas como pruebas difieren en su contenido y resultado se busca una tercera dirima.

Pericias de representatividad: Son las pericias que suscribe que son solicitadas a diferentes entidades pblicas y privadas y cuyos peritos adscritos actan como representantes al que pertenece como son: Colegio de Ingenieros del Per. Colegio de arquitectos del Per. Cuerpo tcnico de tasaciones del Per. Superintendencia de Banca y Seguros. Direccin Nacional de Construcciones del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento.

Pericias independientes: Son las pericias que desarrollan los profesionales en forma independiente al firmar y sellas con su Registro de Colegio Profesional respectivo como responsable de sus dictmenes, con las sanciones que la ley contempla; es por ello que es necesario que en la elaboracin del dictamen judicial se ponga de manifiesto su capacidad, su experiencia, su tica y su honestidad.

Perito: Es el profesional idneo y capacitado, con conocimientos especiales de naturaleza cientfica, tecnolgica, artstica u otra anloga. Peritacin: Es el anlisis del perito, su investigacin, sus metodologas, la recopilacin de datos y documentos. Peritaje: Est considerado como el Dictamen o Informe Pericial, la que contempla los tems que establecen los reglamentos y todos los anlisis del perito. Informe Pericial: Es el peritaje que contempla conclusiones y recomendaciones, de acuerdo a la solicitud del recurrente. Dictamen Pericial: Es concluyente, determinante, definitivo no puede contener recomendaciones.

Partes de un dictamen judicial: Memoria Descriptiva Nombre del propietario Nombre de la persona que solicita la tasacin Objeto de la tasacin y Metodologa Fecha a la cual est referida la tasacin Ubicacin Linderos y medidas perimtricas. reas: de ocupacin, techada, exclusiva, comunes, superpuestas, aleros externos. Valorizacin: Valorizacin del terreno Valorizacin de edificaciones Valorizacin de las obras complementarias

LA TASACIN COMERCIAL

Sirve fundamentalmente para conocer el Valor de Mercado de los bienes Inmuebles, lo que significa "El mejor precio que puede alcanzar una propiedad, en un lugar y fecha determinada". Este Valor de Mercado se rige principalmente por la Ley de la oferta y la demanda. Tiene por objetivo determinar el valor de un inmueble dentro de un mercado determinado y dentro de una transaccin comercial a partir de definir un valor o precio justo. Para esto las tasaciones comerciales se realizan mediante diversos procedimientos y metodologas que abarcan una variedad de factores y principios de valoracin que van ms all de las condiciones fsicas, las cuales tambin se toman en cuenta, pero de manera complementaria a las otras metodologas utilizadas, las que consideran variables del tipo legal, econmicas, arquitectnicas, constructivas, urbansticas, ecolgicas y fsicas, para determinar el valor de la tasacin. Este valor final de tasacin debe de estar siempre respaldado mediante informacin fidedigna y razonablemente justificada, de acuerdo a las condiciones de mercado de inmueble en cuestin y al uso de mtodos estadsticos que lo validen.

Criterios para su determinacin: Precios Unitarios de Edificacin Por investigacin del Mercado inmobiliario Caso 1: Precios Unitarios de Edificacin Por anlisis de precios comerciales : El monto total del Presupuesto ms los gastos generales y utilidad se divide entre el rea Por publicaciones especializadas: Revistas y peridicos autorizados publican valores referenciales Caso 2: Por investigacin del Mercado inmobiliario Basado en una investigacin de mercado se establecer parmetros reales de MERCADO. Para ello ser necesario hacer una evaluacin en la que podrn incluirse las sgts. tareas: Anlisis de la Infraestructura de servicio Fotos del frente y de la calle Recorrer las manzanas Tomar nota de las caractersticas de la zona Apreciar la calidad del suelo- Topografa Investigacin del valor del terreno en el mercado En funcin de estos parmetros se establecer el valor final del predio.

Etapas de la tasacin Estudio de la documentacin: Se refiere a la lectura, estudio y confrontacin de la documentacin que puede obtener el perito, para los fines de mandato judicial o particular, debe clasificarla en documentos administrativos, tcnicos y legales. Inspeccin ocular: Se refiere a la visita que hace el perito al inmueble materia de tasacin para percatarse de todos los datos de tipo tcnico que requiere para poder tasar. Aspectos bsicos de la inspeccin: que realiza el perito el estado de conservacin del predio, sus especificaciones tcnicas, si hay servidumbre, las reas que tiene, las etapas que puede tener el predio.

Aspectos comparativos: que debe tener en cuenta contrastando la realidad fsica de la obra con la que refieren los documentos. Toma de datos de las particularidades: que tiene cada predio y que pueden ser importantes a tener en cuenta en la tasacin. Investigacin: se refiere a la indagacin en el Marco institucional de Referencia, de la documentacin faltante que el perito determina despus del estudio de la documentacin y la inspeccin ocular. Trabajo de Gabinete: Se refiere al cruce de informacin para certificar los datos que se requiere, encontrar el mismo dato en varios documentos lo que permite certificar su informacin al cruzar informacin, har el anlisis de la documentacin conseguida en la referencia. Desarrollo del dictamen o informe: Se refiere a la elaboracin del dictamen de pericia o al informe pericial que se solicita al perito.

Tasacin de predios urbanos: La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justificados por el perito.

El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros: Memoria descriptiva. Valuacin. Valuacin del terreno. Valuacin de las edificaciones Valuacin de las obras complementarias. Valuacin de instalaciones fijas y permanentes Intangibles, si los hubiere Cuadro resumen general de las valuaciones Anexos Fotografas, si se requieren Otros

MEMORIA DESCRIPTIVA comprende: Nombre del propietario o posesionario. Nombre de la persona que solicita la tasacin. Objeto de la tasacin y metodologa reglamentacin empleada. Fecha a la cual est referida la tasacin. Ubicacin. Linderos y permetro rea del terreno Zonificacin y uso actual del predio. Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio. Caractersticas del entorno del predio. Descripcin de la distribucin de las plantas. Descripcin de la edificacin. Antigedad de la construccin. Estado de conservacin. Servidumbres, si las hubiere. Anlisis de la documentacin registral. Observaciones.

En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas principales, tales como: Cimentacin Elementos estructurales Muros y columnas Techos y coberturas Pisos y contrapisos Contrazcalos y revestimientos Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos, etc. Vidrios Pinturas Cerrajera

 Instalaciones sanitarias Instalaciones mecnicas y elctricas Instalaciones telefnicas Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como: Instalaciones especiales Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna etc. Obras complementarias. Otros.

El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo:

Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno. Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal. Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal. Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos. Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables.

VALUACIN DEL TERRENO

Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria, se toma como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la tasacin comercial, se tomar como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona.

El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica

Se valuar de la siguiente manera: El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por elvalor unitario de terreno. El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno.

El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica,

Se valuar de la siguiente manera: El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin de rea sumndose luego los resultados parciales.

La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en condominio
Se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento: El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo II.C.22 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue:

En la que: SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado. VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado. a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de sta con la va pblica. Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma. d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia devaluacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado.

Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas

Para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor.

VADE: valor del rea de dominio exclusivo VAPC: Valor de rea de paisaje comn.

La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso

Se debe multiplicar el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.

La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros,

Castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.

La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mnimo vigente

Ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr = frente/6.

La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros

Ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fo = fondo/15

Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o ro

Solo se considerar como valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como lmite entre sta y la martima, lacustre o fluvial, el nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria.

VALUACION DE LAS EDIFICACIONES

En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta los siguientes factores: En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios de edificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciacin.

Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material predominante. El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN):

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificacin (VUE).
La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante.

El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:

Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras.