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DERECHO

REGISTRAL
Licenciada Emilia Sazo
Carcamo
DERECHO REGISTRAL
Es una rama del Derecho que tiene por
objeto el estudio, análisis y regulación de
los Registros, la actividad registral y sus
efectos en el mundo jurídico, social y
económico.
Denominaciones: Derecho Hipotecario: por
haber sido la hipoteca el primer derecho
real material de inscripción. Derecho
inmobiliario Registral o Derecho inmobiliario:
Por que sistematiza todos los principios de
inscripción.


Naturaleza Jurídica
Éste varía atendiendo al sistema de Registros que se
lleve en cada Estado. Es decir de acuerdo a su sistema
de funcionamiento y operación.
En nuestro país, los Registros son públicos, y se accesa
a ellos por designación de las autoridades políticas de
gobierno de los Estados. Algunos tienen dualidad
interesante, un cargo político y a la vez un cargo de
carrera registral. Por ejemplo el Salvador, Perú, en el
que se designa un Director Nacional de Registros o un
Superintendente de Registros Públicos, que pueden
considerarse cargos políticos pero además se tienen
registradores de carrera en cada Registro específico.
SUJETOS
Los Registradores
Son designados por la autoridad del gobierno, sin
que se tengan establecidos requisitos de carrera
registral. Detrás de ellos se encuentra otros
funcionarios y empleados que colaboran con su
labor entre ellos los calificadores registrales, que
realizan la calificación registral. Los operadores
registrales son los que efectúan las operaciones
registrales.
SUJETOS
Los Usuarios de Registro Público

Somos todos las personas, individuales o jurídicas,
de Derecho público o privado, que necesitamos
accesar al Registro a efecto de inscribir un hecho
jurídico, un acto o contrato, ya sea por voluntad
propia o porque la ley así lo dispone, si es que se
quiere hacer valer ese derecho frente a terceros, o
bien porque el derecho no nace a la vida jurídica
en tanto no se inscriba.
SUJETOS
El Tercero adquirente1148 cc.
Aquellos que no han intervenido, en el acto o
contrato, pero que en un momento dado se ven
perjudicados por determinada inscripción registral.
La figura de tercero no ha sido desarrollada ni en
Guatemala ni en la doctrina.
Su importancia: a veces alega ser tercero
adquirente de buena fe y no se sabe si es así o no.
Tercero Civil: quien ha entrado en relación jurídica
con alguna de las partes de un contrato respecto
de lo que es en materia u objeto del mismo.
Tercero de buena fe



La legislación guatemalteca protege al tercer
adquirente de buena fe, ser de buena fe no
implica ser un tercer comprador, es aquel que
desconoce la inexactitud del registro derivado de
la falta de inscripción del documento.


Son las directrices, lineamientos o reglas mas
generales del Derecho Registral, que inspiran un un
conjunto normativo y contribuyen a la
inteligencia e interpretación de las reglas
particulares, orientando el funcionamientos de los
registros. Nacen orientados en el registro
inmobiliario, y es lo que se aplica en la mayoría de
los registros. La mayoría se encuentran recogidos
en CPRG, Código Civil, C de C. , ley de Garantía
Mobiliarias, RENAP, Código de Notariado y otros.

Principios Fundamentales
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Inscripción

Este principio constituye la razón de ser del
derecho registral y surge con el objeto de darle
validez y fe pública a los actos y contratos
revistiendo dichos actos de autenticidad por
intermedio de los registradores, constituyendo, la
inscripción de un acto jurídico. Ejemplo de ello
inscripción de nacimientos, de matrimonios,
asientos extemporáneos, personas jurídicas, etc..
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Rogación

Es por medio del cual se promueve la
actualización del registro, concretamente este
principio se refiere a que los registros en general no
podrán ejercer, sino a petición de parte
interesada, cualquier inscripción conforme la ley
sin embargo, para ciertos casos procederá de
oficio conforme lo ordena la ley. El Artículo 1 del
Código de Notariado Decreto número 314, el cual
establece: El notario tiene fe pública para hacer
constar y autorizar actor y contratos en que
intervenga por disposición de la ley o a
requerimiento de parte.
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Legalidad


Debe entenderse que es aquel por el cual todo el
accionar de la administración y toda la decisión
de los tribunales ha de ser el resultado de la
aplicación de la ley, es la plena vigencia del
ordenamiento jurídico, por encima de la voluntad
del funcionario que debe sujetarse estrictamente
a la ley.
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Legalidad


En la esfera de derecho registral, este principio es
aquel por medio del cual se impone que los
documentos a anotar en el Registro General de la
Propiedad reúnan los requisitos exigidos por las
leyes para sus registros, para lo cual es necesario
someter los mismos a un previo examen,
verificación o calificación que asegure su validez o
perfección.
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Legalidad
El Artículo 154 La Constitución Política de la
República de Guatemala, establece como
principio de legalidad que: Los funcionarios son
depositarios de la autoridad, responsable
legalmente por su conducta oficial, sujetos a la ley
y jamás superiores a ella, los funcionarios y
empleados públicos están al servicio del Estado y
no de partido político alguno, la función pública
no es delegable, excepto en los casos señalados
por la ley, y no podrá ejercerse sin prestar
previamente juramento de fidelidad a la
constitución.
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Legalidad

Finalmente este principio establece
concretamente que el registro podrá examinar y
juzgar acerca de la calificación de los
documentos que se pretende inscribir y verificar, si
reúnen los requisitos legales, en caso contrario se
rechazará en forma razonada la solicitud y los
devolverá a los interesados.

Es imperativa para el registro, la calificación de los
documentos que se presentan para su inscripción
previos a su registro.
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Fe Pública y Registral


Este principio indica que todos los actos del
registro se basan en la fe pública que tiene el
Registro Nacional de las Personas, en ejercicio de
sus funciones legales. En consecuencia, los actos
que realiza son ciertos, existe certeza jurídica y
producen plena prueba; salvo el derecho de
redargüirlos de nulidad o falsedad en la vía judicial
que corresponda.
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Permanencia


Este principio se basa en el tratamiento técnico de
los documentos que se presentan al Registro
Nacional de las Personas, paralelamente a la
necesidad imperativa de la reproducción y
modernización de los registros, en virtud de que
dichos documentos se proyectan hacia futuro y
garantizan la reproducción auténtica del acto..
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Permanencia
Este principio indica que los actos, hechos y/o sus
modificaciones que se inscriban en el registro son
públicos. Este principio se cumple de dos formas:

a) Por simple exhibición de los asientos regístrales,
testimonios, resoluciones jurídicas o administrativas,
o cualquier otro documento relacionado con una
institución pública y;

b) Por las certificaciones que expide el registro, la
consulta es gratuita.

PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Permanencia
Doctrinariamente la publicidad registral debe
restringirse en publicidad material y publicidad
formal. Según Villaro, “la publicidad material se
precisa aludiendo a la posibilidad legal de
conocimientos de las situaciones jurídicas y en ese
sentido se confunde y se identifica con registrar.
Agrega que se utiliza cuando se habla de la
publicidad de los derechos reales. En cambio, a la
llamada publicidad formal, que se refiere a la
información acerca de las situaciones jurídicas
regístrales, que se usa cuando se habla de la
publicidad de los asientos.



Existe otra clasificación de los registros. Por su
naturaleza, sujeto, finalidad, comúnmente se
clasifican en: Registros personales y reales y de
transcripción e inscripción.
Clasificación según su Naturaleza


Es el conjunto de sistemas, principios y normas que
tienen por objeto regular la estructura orgánica de
los entes estatales encargadas de registrar
personas, hechos, actos, contratos derechos y
obligaciones, así como la forma y modo de
practicarse tales inscripciones, sus efectos y
consecuencias jurídicas que se derivan de estas,
orientado a darles fe y publicidad, otorgando
seguridad jurídica al acto de inscripción.
SISTEMAS REGISTRALES
Es una técnica de llevar el Registro en un determinado
ordenamiento, que conlleva la publicidad registral y el
medio para efectuarla. Las diferentes maneras de
organización del régimen jurídico de la publicidad
registral, hacen que los posibles sistemas registrales
sean variados, ya que en toda legislación en donde
se regula el Registro de la Propiedad existe un sistema,
que puede ser parecido pero nunca va a ser igual a
otro.
Cuando se habla de sistemas registrales se hace
referencia a las diferentes formas en que se pueden
organizar los registros , así, como también a los
diferentes efectos que en éstos pueden tener las
inscripciones, no solo en cuanto a considerarlas
declarativas o constitutivas, sino también en cuanto a
la protección de los derechos de terceros.
SISTEMAS REGISTRALES
Llamado también potestativo, es aquel sistema
registral, por el cual se admite la existencia del
acto a pesar de su falta de inscripción.


Clasificación de los sistemas por sus efectos
Declarativos ó potestativos


Son aquellas que establecen sanciones para
quienes no cumplen con inscribir los actos
correspondientes. Ejemplo: hipoteca; empresa;
asociaciones.- es decir el acto jurídico puede
realizarse fuera del registro, pero por mandato de
la ley, se obliga a la inscripción.
Clasificación de los sistemas por sus efectos
Obligatorias


Son aquellos sistemas que no admiten la existencia
de un acto si este no se ha inscrito. La inscripción
resulta un acto de validez del acto jurídico.

Es decir, cuando los derechos de las partes nacen
a partir de la inscripción y sólo a partir de ello
nacen los derechos y obligaciones.

Clasificación de los sistemas por sus efectos
Constitutivos
FOLIO REAL.- cuando por cada unidad inmobiliaria se
abre una partida o un folio; la apertura de una partida
se hace por cada unidad inmobiliaria y no por la
persona del titular. Es una técnica registral por la cual
todos los datos de relevancia registral relacionada a
una propiedad, son aglutinadas en una partida.

FOLIO PERSONAL.- en esta técnica, la partida o el folio
se abre por la persona; ejemplo del registro de
personas jurídicas, el personal; de testamentos,
mandatos y poderes, de comerciantes, de sucesión
intestada, etc., (todo lo relacionado a una persona se
consigna en la partida).

Clasificación de los sistemas por sus efectos
técnicas
SISTEMAS
Sistema Francés
Se basa en el concepto establecido en su código
civil, derivado de los efectos de la "libre voluntad"
de las partes, liberando al derecho de cortapisas
formales, y espiritualizándolo, suprime el requisito
de la entrega material de la cosa y admite que el
solo consentimiento produzca la transmisión del
dominio.- tradición mero consenso.

Su técnica es la de la transcripción.

SISTEMAS
Sistema Alemán
En el derecho alemán nace un nuevo modo
constitutivo, aplicable a los inmuebles, en el cual se
reemplaza la entrega de la cosa por la inscripción en el
registro. Puede decirse que en lugar de tradición real,
tenemos allí tradición inscriptora, de carácter
constitutivo, que produce el cambio de titularidad en
virtud del asiento registral.
En este sistema la entrega material de la cosa se
mantiene solo como una obligación de dar, cuyo fin es
permitir que el nuevo dueño haga efectivo el ejercicio
de su derecho de propiedad, que se ha adquirido en
el momento en el cual se efectuó a su favor el cambio
de titularidad registral.

SISTEMAS
Sistema Regional Español

El registro como institución nace en España con la
ley hipotecaria de 1861 que ha sido modificada
para adecuarla a los cambios socio económico,
así como por la integración del país a la
comunidad europea.
CARACTERES



TÉCNICA: Folio Real


FORMA DE LOS ASIENTO: inscripción.

El asiento produce efecto declarativo, da
publicidad al derecho inscrito con la única
excepción del derecho real de hipoteca cuya
inscripción tiene efecto constitutivo y es de
carácter obligatorio.
La inscripción produce los efectos de presunción
juris tantum para todos y de jure et de jure para el
tercero que adquiere bajo fe del registro.
Las rectificaciones de los errores se admiten en el
registro español con la garantía que bajo la
responsabilidad del registrador tiene que
notificarse previamente al titular del derecho
inscrito

Efecto de la Inscripcion
SISTEMAS
Sistema Español Regional
Es obligatorio para transmisiones de tierras no
inscritas y facultativo para los actos derivado de
predios inscritos.
Su inscripción, requiere que conjuntamente con el
título y antecedentes legales del mismo, el
propietario debe presentar un plano con
ubicación, linderos, etc.
La inscripción es garantizada con un fondo de
seguro por el estado, formado por el pago de las
tasas, lo cual cubre no solo los errores registrales,
sino también la insolvencia del perseguido por una
reivindicación.
SISTEMAS
Sistema Español Regional
Al inscribir emite un certificado el cual puede ser
endosado, suprimiendo la escritura para transmitir
el derecho de propiedad.

La publicidad es amplia en este sistema, ya que el
certificado extendido hace fe de su contenido y
prueba que la persona que aparece como titular
es el efectivamente.

La publicidad se halla limitada solo a las partes
interesadas.

SISTEMAS
Sistema Español Regional
Según los estudiosos peruanos, sostienen la
existencia de un sistema registral peruano porque
si bien en la técnica, forma de los asientos y
efectos de la inscripción se ha recogido el sistema
español que a su vez recepción al sistema alemán,
el Perú ha innovado el sistema registral, que en la
mayor parte de las legislaciones comparadas
ordena un registro inmobiliario.


SISTEMAS
Sistema Español Regional



En el registro de personas jurídicas es obligatorio y
constitutivo. Los registros de testamentos y
declaratoria de herederos; el registro personal
(separación de patrimonios, divorcio, separación
de cuerpo, etc).


El sistema registral aplicado en Guatemala, tiene
que tener mucho del utilizado en España, por la
influencia.

Ni obstante como se afirmó antes, cada país tiene
sus propios características en cuanto a su sistema
registral, por ello para Guatemala, podemos
mencionar las siguientes.

SISTEMA REGISTRAL APLICADO
GUATEMALA
1. La utilización del folio real para sus inscripciones,
eso hace que cada finca este individualmente por
su propio número y en el mismo folio constan
todas sus operaciones, incluso las canceladas. El
folio real es de suma importancia, ya que se
conoce todo el historial de la finca desde su
creación hasta su cancelación o extinción.
2. Es declarativo ya que los derechos nacen, se
modifican, transmiten y extinguen fuera del
Registro, solo surten efectos ante tercero cuando
se inscriben.
3. Las inscripciones se hacen a petición de parte.

SISTEMA REGISTRAL APLICADO
La forma de los asientos registrales es por inscripción, es
decir que cada operación, lleva un resumen de la
operación, no se transcribe toral o literalmente el
documento, tampoco se encasilla, aunque un
duplicado del documento se conserva en el registro,
que es base de la inscripción.
La inscripción tiene fuerza convalidamente, y la
inscripción de plena protección a los derechos
adquiridos por la fe pública registral, pero el negocio
ya existe antes de llevar el Registro.
Se reconocen y distinguen entre las partes y terceros.
Todo lo inscrito es público.
Rigen los principios registrales, algunos de ellos,
regulados en la misma ley.

SISTEMA REGISTRAL APLICADO
PRINCIPIOS DE INSCRIPCIÓN (1127-1132-1143-1148)
Los derechos nacidos extraregistralmente, al inscribirse,
adquieren mayor firmeza y protección, por la
presunción de exactitud de que son investidos, pr la
fuerza ´ probatoria que el registro les da, por lo que
este principio tiende a precisar la influencia que el
Registro ejerce en los derechos inmuebles y también
decide si la inscripción en el Registro es elemento
determinante o no para que el acto jurídico, provoque
el efecto jurídico. Para que un asiento o anotación
produzca sus efectos, debe constar en el folio real en el
libro cocrrespondiente, de esta manera el acto inscrito
surte efectos frente a terceros. La solicitud de
inscripción en el Registro General de la Propiedad no se
realiza de oficio, es un acto potestativo y rogado
PRINCIPIOS
Especialidad

Tiene como finalidad determinar perfectamente
los bienes objeto de inscripción, sus titulares, así
como el alcance y contenido de los derechos.
Exige que los derechos publicados por el Registro
estén debidamente definidos y precisados,
respecto a su tutelaridad, naturaleza, contenido y
limitaciones. También se le denomina principio de
determinación debido a que la publicidad registral
exige determinar con precisión el bien objeto de
los derechos. Ver art. 1131.
PRINCIPIOS
Rogación




Es a petición de parte.
PRINCIPIOS
Legalidad

Todo documento al ingresar al RGP. dentro de sus
procedimiento de inscripción debe ser examinado
por el Registrador en cuanto a sus elementos,
existencia, validez, es decir que llene todos los
requisitos legales para su eficacia exijan los
ordenamientos jurídicos. 154 CPRG. 339, 359, 360 C
de C.
PRINCIPIOS
Consentimiento 1251, 1257, y 29 inciso 11 c de n.



Para que el registrador pueda inscribir un contrato
o acto constitutivo, éste debe haber sido
otorgado por quien en el Registro aparezca con
derecho para hacerlo. Así también para que en
los asientos del Registro exista una modificación, es
necesaria la voluntad del titular registral. 1251,
1257, y autorizado, art. 29 inciso 11 código
Notariado.

PRINCIPIOS
Publicidad 29, 30, 31 CPRG. 1124 y 1179 y 1180 cc.





PUBLICIDAD MATERIAL. Los derechos que otorga
la inscripción, siendo estos. Presunción de su
existencia, o apariencia jurídica y la oponibilidad
frente a otro no inscrito.

PUBLICAD FORMAL. Consiste en la posibilidad de
obtener del registro las certificaciones de las
inscripciones, la consulta física o electrónica de los
libros.

PRINCIPIOS
PRIORIDAD, PRELACIÓN O DE RANGO.


Para este principio es preferente el acto
susceptible de registrarse el que en primer término
ingrese al Registro, sobre cualquiera otro que
ingrese posteriormente. Definición anterioridad de
una cosa respecto de otra o en el tiempo o en el
orden. –día, hora, minutos, segundos. Ver acuerdo
gubernativo 30-2005 Reglamento de los registros
de prioridad. Ver art. 6.
PRINCIPIOS
Tracto Sucesivo
Los asientos del Registro se deben enlazar unos
con otros en forma ininterrumpida, asegurando
que los derechos reales objeto de la inscripción
han sido constituidos, transferidos o cancelados
por la persona que en el Registro aparece con
derecho a ello. Ya que debe existir una relación
estrecha entre las inscripciones que anteceden y
la que ha de efectuarse, respetando así una
estricta relación entre éstas. También debe existir
una estrecha relación entre el documento que
dará lugar a la presente inscripción con el último
que aparezca anotado, pudiendo llegar en forma
clara y eficaz la historia total de las fincas.
PRINCIPIOS
Legitimación ART. 1146 CC.



Otorga certeza y seguridad Jurídica, sobre la
titularidad de los bienes y su transmisión. EJ. El
representante legal de una S.M. En el Registro
Mercantil, en el libro de auxiliares de comercio,
presume que dicho representante esta
legitimado para realizar actos que están dentro
de los límites de su administración.