DERECHO DE CONTRATOS

Disposiciones Generales

• Jose W. Romero Asenjo
• Catedrático de la Universidad César Vallejo

Contratos Preparatorios
• La exposición de motivos del Código Civil expresa que “el código
contiene una sistemática destinada a que los contratos preparatorios
puedan aplicarse a cualquier contrato, trátese de compraventa,
mutuo, arrendamiento o cualquier otro típico o atípico”, agregando
que los contratos preparatorios carecen de fin económico propio
inmediato y constituyen un medio de asegurar la celebración o la
aplicación futura de otros, que serán definitivos, aunque se trata
realmente de verdaderos contratos y no una simple fase de su
formación.
• Tomando en consideración que los contratos definitivos a que se
refiere la exposición de motivos son contratos obligacionales, esto es,
creadores de relaciones jurídicas patrimoniales, los respectivos
contratos preparatorios no pueden ser el origen de estas relaciones,
por lo cual solo debe limitarse a preparar la celebración de los
contratos definitivos.

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Contratos Preparatorios



Características:
Es un contrato típico.- Por cuanto la ley lo prevé y lo regula.
Es un contrato autónomo.- Mantiene su propia identidad.
Es un contrato perfecto.- Por ello se le exige los requisitos necesarios
para que un contrato tenga validez.
 Es un contrato obligacional.- Crea una obligación con prestación de
hacer.
 Es general.- Sirve para preparar cualquier clase de contratos.
 Es un contrato de ejecución diferida.- En lo que respecta a la
celebración del contrato definitivo.

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Contratos Preparatorios
• Futuridad del contrato definitivo:
 El contrato preparatorio y el contrato definitivo no pueden celebrarse
simultáneamente.
 La obligación nacida del contrato preparatorio no puede durar
indefinidamente, pues junto a la idea de futuridad está en juego la de
transitoriedad, entendida en el sentido de temporalidad.
Contratos
preparatorios

Compromiso de
Contratar

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Contrato de
Opción

Compromiso de Contratar
Art.º 1414 CC.- Por el compromiso de contratar las partes se obligan a
celebrar en el futuro un contrato definitivo.
 El compromiso de contratar tiene autonomía propia. El propósito del
compromiso de contratar es la celebración de un contrato definitivo,
y que sus efectos son necesariamente futuros.
 El objeto del compromiso de contratar consiste en una obligación de
hacer, esto es de celebrar el contrato definitivo.
 El compromiso de contratar puede ser con prestación unilateral o con
prestaciones recíprocas.
 Ej. A es propietario de un inmueble y B desea comprarlo, pero no
tiene en estos momentos la capacidad económica para hacerlo. En
tales circunstancias A y B se comprometen a que en un plazo máximo
de 6 meses se efectuará la compraventa.

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Compromiso de Contratar
Art.º 1415 CC.- El compromiso de contratar debe contener, por lo
menos, los elementos esenciales del contrato definitivo.
 El compromiso de contratar es distinto del contrato definitivo, no
será necesario que el primero contenga todos los términos y
condiciones del segundo y bastará que se encuentren establecidas
las condiciones fundamentales. En efecto siendo el contrato
definitivo autónomo, es en él que se completarán los detalles de la
relación contractual. No debemos olvidar que el contrato definitivo
constituye un nuevo acuerdo de voluntades.

• aa

6

Promesa de mutuo:
suma, plazo (intereses
sin determinar)

6 meses

Mutuo: suma, plazo,
40% anual

Compromiso de Contratar
Art. 1416 CC.- El plazo del compromiso de contratar debe ser determinado
o determinable. Si no se estableciera el plazo, este será de 1 año.
 Se consideró indispensable, limitar en el tiempo el compromiso de
contratar, pues de no hacerlo las partes podrían quedar sujetos a un
vínculo indefinido, lo que se traduciría en un freno al tráfico mercantil y
en general a la circulación de la riqueza.
 CAS Nº 1418-2001-Cono Norte.- El contrato de promesa de venta es una
modalidad del compromiso de contratar, en virtud del cual se celebra un
contrato preparatorio que solamente genera una obligación de hacer de
ser celebrado dentro del plazo fijado convencionalmente por las partes o
dentro del plazo máximo legal no mayor de un año, teniendo este plazo
el carácter de resolutorio pues en caso de no celebrarse el contrato
definitivo caducará el derecho de las partes para obligarse a celebrar
este contrato.

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Contrato de opción
Art. 1419 CC.- Por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su
declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el
derecho exclusivo de celebrarlo o no.
 La opción no genera una obligación sino una relación patrimonial distinta
compuesta por un derecho potestativo, en el lado activo, y por un estado de
sujeción en el lado pasivo. Es claro que del sujeto optado no depende ni
puede depender la satisfacción del interés del optante (sujeto activo), por lo
que su actuación se convierte en irrelevante con respecto a la formación del
contrato, al cual queda vinculado tan solo por la declaración del optante.

6 meses

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Opción de
contrato de
compraventa

A
D

Ejercita
la opción

Contrato de
compraventa

Contrato de opción
Opción de
contrato de
compraventa

6 meses

A

Renuncia su opción de compra o
deja de pasar los seis meses sin
ejercitar.

D

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En ambos supuestos el deudor D queda liberado.
Características del contrato de opción:
 Carácter típico.
 Carácter consensual
 Carácter temporal
 Carácter gratuito u oneroso
 Carácter preparatorio
 Carácter principal

Contrato de opción
 Efectos del contrato de opción: Formulación de oferta irrevocable y el derecho
del optante de celebrar el contrato definitivo mediante la aceptación de tal
oferta.
 Artículo 1420 CC.- Es válido el pacto en virtud del cual el contrato de opción
recíproca puede ser ejercitado indistintamente por cualquiera de las partes.
 El derecho potestativo de formación del contrato la tienen ambos contratantes,
por lo que cualquiera de los dos podría dar lugar, con su sola declaración, a la
formación del contrato final. Ambas partes se encuentran sometidos por un
estado de sujeción frente a la declaración de la otra parte.

Opción
recíproca de
compraventa

10

1 año

A
B

Ejercita
la opción
No

Contrato de
compraventa

Contrato de opción
Art. 1421 CC.- Es igualmente válido el pacto conforme al cual el optante se
reserva el derecho de designar la persona con la que se establecerá el
vínculo definitivo.
 Es posible que el derecho de opción pueda ser transferido por el optante
a un tercero. (Opción mediatoria).
 Una vez designado el tercero, este resulta siendo el único legitimado
para aceptar, si no acepta simplemente no habría contrato, ni siquiera
entre las partes originarias.
 El objeto del contrato de opción es que mediante el contrato definitivo
se vincule el concedente con el optante. Cuando existe un pacto de
opción mediatoria, el optante original es sustituido por el tercero, de tal
manera que el contrato definitivo vincula a este tercero con el
concedente.

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Contrato de opción
Art. 1422 CC.- El contrato de opción debe contener todos los elementos y
condiciones del contrato definitivo.
 Si el contrato final va a ser configurado tan solo por la declaración de la
parte que ostenta el derecho de opción, es lógico requerir que en el
contenido del contrato de opción se haya predeterminado la estructura y
función del contrato a formarse, puesto que la parte optada no podrá
intervenir bajo ninguna forma en la fase final de formación de este
nuevo contrato.
 Ej. Así en el contrato de opción de compraventa de un inmueble, debe
incluirse todas las cláusulas concernientes a la compraventa, tales como
la determinación del bien, el precio, la forma de pago, etc. Y no
simplemente las estipulaciones fundamentales.
 El plazo del contrato de opción debe ser determinado o determinable. Si
no se estableciera el plazo, este será de un año.

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Contrato de opción
 En el caso del contrato de opción, el optante puede ejercitar el derecho
de opción durante la vigencia del plazo del contrato, vencido el cual, por
tratarse de un plazo resolutorio, su derecho simplemente deja de existir
porque el acto que lo genera ha perdido eficacia. No se trata, de un plazo
de caducidad o de prescripción, por cuanto no está relacionado con las
acciones que puedan surgir del contrato de opción.
 Los contratos preparatorios son nulos sino se celebran en la misma
forma que la ley prescribe para el contrato definitivo bajo sanción de
nulidad. Art. 1425 CC.

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Contrato con prestaciones recíprocas
 La reciprocidad se asienta en una correlación de prestaciones.
 Josserand sostuvo que sería injusto que existiendo reciprocidad, uno de los
contratantes obtuviese satisfacción y el otro no. Existen cuatro derivaciones
fundamentales:
1.- La Excepción de Incumplimiento, en virtud del cual una de las partes puede
eximirse de la obligación de realizar la prestación a su cargo, si la otra no
cumpliera la que le corresponde, o al menos no garantizara cumplirla.
2.- La Excepción de caducidad de plazo, que opera en la hipótesis de
prestaciones que deben satisfacerse en oportunidades distintas, y que
permite a la parte que debía realizar la prestación en primer lugar suspender
su cumplimiento, cuando exista riesgo de que la contraparte que debe
hacerlo después, no lo satisfaga.
3.- La resolución de la relación obligatoria nacida del contrato, en caso de
incumplimiento de la prestación.
4.- La teoría del riesgo.

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Excepción de incumplimiento
 La Excepción de Incumplimiento, conocida en doctrina como Exceptio non
adimpleti contractus.
 Requisitos para la procedencia de la excepción:
 Existencia de un contrato con prestaciones recíprocas que deban cumplirse
simultáneamente (la prestación como la contraprestación deben de
cumplirse en un mismo momento).
 Incumplimiento por el acto de su prestación (el demandante no ha cumplido
la prestación a su cargo).
 Falta de incumplimiento del excepcionante (Si bien la prestación a cargo del
demandado debe ser exigible, ello no debe obedecer a que se encuentra en
mora).
 La buena fe de quien la invoca (sería contrario a la buena fe que uno de los
contratantes interpusiera la excepción de incumplimiento del otro
contratante cuando el excepcionante haya impedido al demandante ejecutar
la prestación a su cargo o que haya justificado con su incumplimiento la
negativa de éste a cumplir).

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Excepción de incumplimiento
 Se trata de un instrumento de defensa que permite al contratante a quien se le
exige el cumplimiento de su prestación, negarse válidamente y suspenderla. Tan
exacto es ello que si se satisface la contraprestación o garantiza su cumplimiento, la
relación obligacional recupera su operatividad.
 Ejemplo: A celebra con B un contrato de compraventa, por el cual la entrega del
bien debe hacerse simultáneamente con el pago del precio. Si antes de pagarlo, B
le exige a A la entrega, éste último puede invocar la suspensión de su prestación, en
tanto que B no haya satisfecho o garantizado el cumplimiento de la suya.
 CAS. Nº 56-01-Lima.- La excepción de incumplimiento puede ser ejercitada como
defensa previa, ya que está vinculada a la ausencia de una de las condiciones de la
acción, es decir, ausencia de interés para obrar del demandante, ya que el
cumplimiento de la obligación que este exige en su pretensión debe ser resistido,
en tanto, el mismo ha incumplido con la prestación a su cargo y mientras no lo
satisfaga o garantice su cumplimiento, no puede alegar necesidad de tutela
jurisdiccional.

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Excepción de caducidad de término

A

A debe entregar el bien 1º

B

B debe pagar el precio 2º
 En el gráfico A y B celebran un contrato de compraventa, en el cual debe
efectuarse la entrega del bien en primer lugar y posteriormente el pago del
precio. Si B sufre un desmedro económico que impedirá cumplir con su
prestación, A estaré entonces en condiciones de negarse a realizar la entrega
del bien, pese a que cronológicamente debe cumplir la prestación en primer
lugar.
 Su fundamento está basado en el principio de la seguridad jurídica que es
inherente a la contratación y protege al contratante que, según el respectivo
convenio, debe cumplir su prestación en primer orden.

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Excepción de caducidad de término
 Requisitos para la procedencia de esta excepción:
 Existencia de un contrato con prestaciones recíprocas que deban
cumplirse en diferentes momentos.
 Existencia de riesgo de incumplimiento contractual.- El
empobrecimiento se haya producido posteriormente a la celebración
del contrato.
 En cuanto a la carga de la prueba en la excepción de caducidad de
término, al tratarse de un acto excepcional, de una situación externa
al contrato con prestaciones recíprocas, como lo es la existencia del
riesgo de incumplimiento contractual, la prueba y subsecuente
justificación de la existencia de dicho riesgo, será de cuenta de quien
la invoque y decida suspender la correspondiente ejecución a su
cargo.

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Resolución de contrato por incumplimiento
 Art.º 1428 CC.- En los contratos con prestaciones recíprocas, cuando alguna
de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra parte puede
solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato y, en uno u otro, la
indemnización de daños y perjuicios.
A partir de la fecha de la citación con la demanda de resolución, la parte
demandada queda impedida de cumplir su prestación.

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