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PALESTRANTE:SANDRA

PEREIRA

PAULINO

Advogada militante; Defensora da V Turma Disciplinar do
TED, Membro da Comissão do Jovem Advogado–
Coordenadoria de Direito Processual Civil - OAB/SP;
Especialista em Direito Processual Civil pela PUC SP;
Pós-Graduada em Direito Empresarial pela EPD; MBA em

Direito Imobiliário pela Faculdade e Cursos Jurídicos
LEGALE, Professora de Cursos e Palestras.
Coordenador do Curso de Direito: Eduardo de Campos Melo
Unidade: Pirituba

Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação

Objetivo da Palestra

É propiciar aos profissionais do Direito e aos demais

interessados

no

tema,

o

conhecimento

ou

aprimoramento da matéria relacionado ao Condomínio
Edilício e sua legislação.

2

“ASPECTOS PRÁTICOS DO

CONDOMÍNIO EDILÍCIO E SUA
LEGISLAÇÃO”

Conceito. Convenção. Direitos e deveres dos condôminos. Elementos Constitutivos do Condomínio Edilício. Responsabilidade do Condomínio e formas de Extinção do Condomínio Edilício. vagas de garagem e a legislação reguladora. Unidades autônomas x áreas comuns.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Conteúdo Programático Histórico. 4 . multa por inadimplência. prazo prescricional para as dividas condominiais. Distinção de Instituição e Constituição. Administração do Condomínio.

Monteiro.  condomínio “sui generis. como sendo condomínio em plano horizontal.  condomínio horizontal (Lei nº. como sendo condomínio em edifício de andares ou Aptos pertencentes a proprietários diversos.Pereira. 5 .  propriedade em plano horizontal. propriedade Horizontal.4.591/64) e condomínio edilício (CC/2002).  conceito do Ilustre Washington de B.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Como foi e é conhecido o Condomínio Edilício  Conceito do Renomado Caio Mário da S.

6 . QUE DIMINUIU. AGRAVADA POR UMA LEGISLAÇÃO DE EMERGÊNCIA SOBRE AS RELAÇÕES LOCATÍCIAS. em razão da grande crise habitacional.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Histórico O Condomínio Edilício teve surgimento após a 1ª Guerra Mundial. DRASTICAMENTE O NÚMERO DE CONSTRUÇÕES. provocada pelo desequilíbrio entre oferta e procura.

709/1979.331 a 1. Edilício . da Lei 6. arts.Lei nº.591/1964.CC/2002. . da Lei nº. 1º a 27. da Lei nº 6.434/1977. da Lei nº.358 7 .Decreto nº. e pela Lei nº 285/1948.9.182/1984. arts.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Histórico – da Legislação do Cond. do Decreto Lei nº.864/1965.481/1928. modificado pelo Decreto Lei nº 5. com as alterações da Lei nº 4. 981/1969. 1. .4.5.267/1996.8. 7.245 de 1991 e da Lei nº.234/1943.

Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Legislações em vigência  O Código Civil de 2002 em seus arts. 4. SHIGUEMORI – CURSOS JURÍDICOS 21-08-2012 COORDENADOR: Gerson Shiguemori(Advogado) 8 . revogou de forma tácita parte da Lei nº. Também está em o Decreto nº. 1º a 27 .591/64.5. quando não colidirem com as normas estabelecidas no CC/02.28 ss desta Lei que trata das incorporações imobiliárias. que não foi disciplinado pelo Código Civil atual. continuando em vigência os arts. ainda em vigência o art. 1331 a 1358.481/28.

pela relação condominial. Condomínio Edilício nada mais é que o direito de propriedade. beneficiando toda coletividade dos que ali partilham o direito de propriedade. e partes que são propriedades comuns dos condôminos“.331 do CC/02: "pode haver. 1. objetivando atingir as funções sociais. onde mais de um sujeito de direito titula o mesmo interesse sobre determinado bem.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Conceito de Condomínio Edilício O conceito legal está descrito no art. 9 . partes que são propriedade exclusiva. em edificações.

sobre o todo e cada uma de suas partes” (Instituições de direito civil. cabendo a cada uma delas igual direito. FORNANDO UM TODO INDISSOLÚVEL. 10 . O condomínio Edilício é conhecido como varias denominações. 2002). IV p. porém. 18ª Ed. 175. Rio de Janeiro. V. instituída em prédios edificados sob o regime de divisão em unidades de comunhão em partes ideais ou áreas comuns. a doutrina dominante tem aceitado como sendo.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Conceito de Condomínio Edilício Doutrinariamente na lição de Caio Mário da Silva Pereira “dá-se o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa. INSEPARÁVEL E UNITÁRIO. Forense. uma comunidade de direito. Ed.

Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Conceito de Condomínio Edilício EXEMPLO DE CONDOMÍNIO EDILICIO DADO Pelo Ilustre Caio Mário da Silva Pereira “ Condomínio por unidades autônomas ou propriedade horizontal. que se distingue da mistura. por exemplo. o aço. com o qualificativo que a distingue. Se assemelha a química que nos oferece o fenômeno da combinação. como é a liga de dois metais. que amalgama ou funde as noções de propriedade e de copropriedade. forma então um direito diferente. 11 . formado da liga de ferro e manganês. e que não se pode mais extrair nem o ferro nem o manganês. que não é nem ferro nem manganês. em que naquela os elementos se transmudam indissoluvelmente em um corpo novo. sob pena de deixar de ser aço.

Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação A instituição do Condomínio Edilício INSTITUIÇÃ O que será por ato entre vivos ou Testamento. Em suma. com inscrição obrigadatória no Registro de Imóveis.332 do Código Civil em vigor. c) O Regulamento. para instituir o condomínio se faz O art. 12 . b) Subjetivo. para se instituir um condomínio tem que estar presentes os seguintes elementos: Objetivo. 1. determina as formas de necessário: a) O ato de instituição. b) A Convenção do Condomínio. c) Ser instituído por ato “inter vivos” ou testamento. Logo.

a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.333 do CC/02. obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades. Parágrafo único: Para ser oponível contra terceiros. 1.333 in verbis: A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de. 9º da Lei 4.591/64 e o art. no mínimo dois terços das frações ideais e torna-se. desde logo. 1. 13 .Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Constituição do Condomínio Edilício O art. determina as formas de CONSTITUIÇÃ O Art.

14 . 1.333 ambos da Lei Civil: instituir é criar. do ato de constituição estabelecido no art. 1. enquanto que  constituir é estabelecer as regras de algo que já existe.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação A distinção entre Instituição e Constituição O Código Civil distingue o ato de instituição do condomínio previsto no art.332.

15 .Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Convenção A convenção deve respeitar as determinações legais vigentes e suas cláusulas essenciais que estão previstas nos artigos 1.591 de 1964.334 do Código Civil de 2002 e no artigo 9º da Lei nº 4. É na convenção que determina-se o ato de constituição do condomínio horizontal. A convenção é indispensável e obrigatória por lei. que definem os direitos e as obrigações fundamentais dos condôminos.333 e 1. além de definir os procedimentos relacionados às assembléias. formado pela reunião de normas escritas.

16 . Para alteração da convenção existem dois quoruns especiais:  dois terços.. 1.OBSERVAÇÃO: As deliberações em assembléias serão tomadas. para mudar a destinação do prédio. sempre.. por maioria dos votos dos condôminos presentes (art.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Convenção Para validação da convenção: É necessário ser aprovada por 2/3 dos condôminos em assembléia geral. O edital de convocação.352 CC/02). deve constar (validação ou alteração da convenção) . exceto quando houve exigência de quorum especial. para a alteração da convenção e unanimidade.

a assembléia não poderão deliberar se todos os condôminos não tiverem sidos convocados para a reunião. A CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS É OBRIGATÓRIA SOB PENA DE NULIDADE DO QUE FOR DECIDIDO EM ASSEMBLÉIA 17 .Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Convenção De acordo com o Código Civil Brasileiro em vigor.

1.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Administração do Condomínio Edilício A administração do condomínio tem fundamento legal nos arts. Escolha do Sindico (art. norma estabelecida na convenção e o regimento interno. 1.349 CC/02 – Maioria absoluta). Destituição do Sindico (art. 1.356 do CC/02 e é exercida pelo síndico. pelo conselho fiscal e pelas assembléias gerais. O art.347 a 1. 1348 do CC/02 é taxativo ao elencar as competências do sindico dentro do condomínio. 18 .347 CC/02).

1. 1. 1.343.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Quadro sinótico relacionado a Administr.356) Assembléia geral (arts.356) fiscal Ordinária (art.334.1.355 Conselho (art. Edilício Base legal sobre a Administração do condomínio(arts.347 do CC/02 Síndico e conselho fiscal(art.347 a 1. 1.350 1. do Cond.341 a 1.333 e 1.343) 19 . 1.350) Extraordinária (art. 1.341 a 1.349 e 1.1. 1.355) Especial (arts.

Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Unidade autônoma (fração ideal) X áreas comuns -a propriedade em condomínio implica existência de fração ideal usada para o Definição cálculo do rateio das despesas do condomínio . § 3º do CC/02).cada unidade corresponde a uma fração ideal. cálculo . 1.área (Lei nº.331.331. § 3º do CC/02): considera-se o terreno em si mesmo e se distribui entre as unidades autônomas em razão das áreas destas. 4.591/64 e art. a fração ideal no solo e nas Forma de partes comuns (art.expressa-se na forma decimal ou ordinária . 1. sem levar em consideração o valor da unidade autônoma. 20 .

Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Unidade autônoma (fração ideal) X áreas comuns Na lição de Caio Mário da Silva Pereira “A cada apartamento ou unidade autônoma deve corresponder uma fração ideal no condomínio sobre o terreno e partes comuns do edifício. já que resulta esta da fusão indissociável da propriedade exclusiva do apartamento com o condomínio daquelas coisas” 21 . Isto é fundamental no regime da propriedade horizontal.

345 e 1.335 a 1.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Direitos e Deveres dos condôminos Os direitos e deveres dos condôminos Edilício estão elencados nos arts. todos do Código Civil de 2002.338. 1. § 2º.339.346. 1. todos estabelecidos na Convenção. 22 . 1.

Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Os principais direitos dos condôminos . também podemos mencionar como direito dos condôminos a possibilidade de locação das garagens. (art.1. gozo e disposição da unidade (art. I).uso.335.335.manter animais de pequeno porte na unidade desde que não causem transtorno aos demais condôminos(entendimento jurisprudencial). 23 . condôminos . . CC/02).1. .uso da parte comum.exercer o direito de voto se estiver em dia com as contribuições (art. 1. 1338. Além dos direitos já mencionados acima.335. II).III).1335/CC-02 condominiais art. direito esse limitado pela convenção ou pelo Os Direitos dos regimento interno (art.

fazer seguro do edifício 24 . .não mudar a destinação de sua fração ideal e utilizá-la sem causar prejuízo ao sossego.346 CC/02 . . I a IV §§ 1º e 2º CC/02 . 1. Deveres dos condôminos art.não modificar a forma e a cor da fachada.336. salubridade e aos bons costumes Dos demais deveres .345 e 1. 1. arts.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Os principais deveres dos condôminos – Cond. juros e multas .obrigar-se pelos débitos do alienante. inclusive dos condôminos.Edifício -Pagar a contribuição condominial em dia.não realizar obras que comprometam a segurança do prédio.

escritórios. sobrelojas ou abrigos para veículos. podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. lojas. tais como apartamentos. 25 .Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação As Vagas de garagem e a legislação reguladora Recentemente. com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns.607/2012 . salas.607/2012 alterou o § 1º do artigo 1. sujeitam-se a propriedade exclusiva.331 “ As partes suscetíveis de utilização independente. a Lei 12.§ 1º do artigo 1.331 do CC/02 Antes da edição desta Lei 12.

607de Abril de 2012 – o § 1º § 1º As partes suscetíveis de utilização independente. tais como apartamentos. escritórios. EXCETO os abrigos para veículos. podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. SALVO autorização expressa na convenção do condomínio. 26 . sujeitam-se a propriedade exclusiva. salas. com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns. lojas e sobrelojas. que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Vagas de garagem e a legislação reguladora Depois da edição da Lei 12.

27 . das partes e esquadrias externas (inciso III).Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Da multa por infringências aos deveres condominiais Essas infringências tem base legal no art. salubridade e segurança dos possuidores.336 § 2º do CC/02 trata da multa que deverá ser imposta aos condôminos que descumprirem os deveres relacionados nos incisos II a IV do caput do artigo acima que são: a)a não realização de obras que comprometam a segurança da edificação (inciso II). 1. dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação. e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego. a não alteração na forma e na cor da fachada. ou aos bons costumes (inciso IV).

prevê ainda que se o condômino ou possuidor que mantiver comportamento antissocial. responde da mesma forma que aqueles condôminos que descumprem os deveres relacionados nos incisos II a IV do § 2º. poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais. 28 . art. conforme a gravidade e faltas reiteradas. 1.337. gerando incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Parágrafo único do art. até ulterior deliberação da assembléia.336 do CC/02: Previsão legal de multa de até o quíntuplo do valor atribuído a contribuição condominial.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Da multa por infringências aos deveres condominiais O condômino antissocial fulcro no art.337. 1. 1.

mais multa de até 2% .Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Multa por inadimplência A penalidade pecuniária aos condôminos que infringirem os deveres a eles impostos é consubstanciada em multa.336. 1. §§ 1º e 2º do CC/02. que está prevista no art. de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.Os condôminos que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou. Se a CONVENÇÃO nada estipular cobrará de juros 1% ao mês. 29 . não sendo previsto.

inciso I do Código Civil (CC) de 2002.RESP 1139030 . a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). a partir do vencimento de cada parcela.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Prazo prescrição das dividas condominial As cobranças condominiais prescreve em cinco anos. considerou que os débitos condominiais são dívidas líquidas constante de instrumento particular e o prazo prescricional aplicável é o estabelecido pelo artigo 206. parágrafo 5º. Em Junho de 2011 . “ § 5º PRESCREVE em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular” 30 .

31 .Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação A Responsabilidade Civil do Condomínio Quem responde pelos danos causados? O condomínio todo deve ser responsabilizado? Responsabilidade objetiva..  Culpa exclusiva da vitima.  Jurisprudencialmente e doutrinariamente... 938 CC/02...... A previsão legal para a reparação dos danos resultante de lançamento de coisas líquidas ou solidas de um prédio a rua está prevista no art.

Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Responsabilidade resultante de furto de veículos ou equipamentos na garagem do condomínio Ocorrendo furto de um carro estacionado na garagem do condomínio. radio do carro 32 . por exemplo. a responsabilidade é do sindico ou dos condôminos? E se for objeto dentro do carro.

exercidos nos limites de seus poderes definidos no ato constitutivo. os atos dos administradores. que diz que o condomínio será representado em juízo. 33 . conforme inciso IX do artigo 12 do Código de Processo Civil.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Responsabilidade resultante de acidente em elevadores Neste caso aplica-se a regra do artigo 47 do CC/02. ativa e passivamente pelo administrador ou pelo sindico que represente o condomínio. onde está expresso que obriga a pessoa jurídica.

. ainda que exclusivamente moral. responderão solidariamente pela reparação dos danos que este resultar (.. se não cumprirem com a obrigação que lhes cabem. 186 do CC/02 “Aquele que. cuja necessidade fosse manifesta. 937 do CC/02. se a mesma ocorrer por falta de reparos. de acordo com art. comete ato ilícito”. violar direito e causar dano a outrem.) De acordo com o art. por ação ou omissão voluntária. 34 . negligência ou imprudência.Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Responsabilidade resultante de acidente em elevadores O sindico e a empresa de manutenção dos elevadores. 942 do CC/02. O condomínio e a empresa de manutenção de elevadores com base no art. o dono do edifício ou da construção – responde pelos danos que resultarem sua ruína.

que decida pela reconstrução ou venda . por maioria simples.357.pelo Poder Público. .indenização repartida entre os condôminos na proporção das unidades imobiliárias Confusão: ocorre quando as unidades forem adquiridas por uma só pessoa (entendimento doutrinário). 2ª parte Desapropriação. . 1.possibilidade de ruir. .por motivo de segurança ou insalubridade. .em assembléia.hipótese de venda. 1. .decisão pela venda ou reconstrução. 1ª parte Extinção do condomínio arts.por condenação do edifício pela autoridade pública. 1. 1. art.358 CC/02 Demolição voluntária art.por razões urbanísticas. 35 . .357. . preferência aos demais condôminos.358 -Incêndio ou desabamento. .quorum: maioria absoluta .Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Formas de Extinção do condomínio Edilício Destruição art.357 e 1.

br sandrappaulino@ig.com.br 36 .Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação "A Justiça atrasada não é justiça. senão injustiça qualificada e manifesta” Ruy Barbosa MUITO OBRIGADA PELA PRESENÇA E ATENÇÃO DE TODOS! SANDRA PAULINO sandrappaulino@adv.org.oabsp.