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CONTRATO DE HIPOTECA

• Sumario:
• 1.1. Concepto.
• 1.2.Clases de Hipotecas según la doctrina
española.
• 1.4. Tratamiento en el Derecho Común Mexicano.
• 1.5. Tipos de Hipotecas reconocidas por el
legislador mexicano.

CONCEPTO CONTRATO
HIPOTECA:

• “Es un contrato por el cual se afectan bienes
inmuebles o derechos reales constituidos sobre ellos
en garantía del cumplimiento de una obligación
dineraria.” Uría Rodrigo.
• En materia mercantil es aplicable el concepto de
Hipoteca Civil:
• “Es una garantía real constituida sobre bienes que
no se entregan al acreedor, y que da derecho a
éste, en caso de incumplimiento de la obligación
garantizada, a ser pagado con el valor de los
bienes, en el grado de preferencia establecido por la
ley..” Artículo 2893 Código Civil Federal.

NATURALEZA JURÍDICA:
• Constituye un Derecho Real.
• Constituye un contrato Accesorio que sirve
para garantizar el cumplimiento de un
contrato principal que puede ser un
préstamo,
una
compraventa
o
una
consignación mercantil.
– Es mercantil cuando se constituye para garantizar
un acto de comercio o cuando recae sobre cosas
mercantiles.
– Debe presumirse mercantil la hipoteca constituida
por un comerciante( Artículos 75 fracción XXV.)

CLASES DE HIPOTECAS
RECONOCIDAS POR LA DOCTRINA
ESPAÑOLA:

• Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito:
• Se constituye para responder del saldo definitivo que al cierre o
vencimiento arroje la cuenta contra el tomador del crédito.
Normalmente se constituye a favor de los bancos u otras
entidades de crédito y a su vencimiento podrá el acreedor utilizar
la acción hipotecaria para el cobro del saldo en la parte que no
exceda de la cantidad máxima asegurada debiendo para ello
acreditar el importe y la exigibilidad de dicho saldo.
• Hipoteca en garantías de títulos endosables y al portador:
• Será aquella que garantiza créditos con titular indeterminado a
causa de la fácil circulación de los títulos a la orden y al portador.
Se constituye unilateralmente por el hipotecante emisor o
tenedor del título. En su escritura no se designa al acreedor o
titular de la hipoteca y se constituye a favor de los tenedores
presentes o futuros de los títulos, no obstante la escritura si
deberá determinar las circunstancias que sirvan para
individualizar y determinar las condiciones de los títulos.

CLASES DE HIPOTECAS
RECONOCIDAS POR LA DOCTRINA
ESPAÑOLA:

• Hipoteca Mobiliaria:
• No difiere mucho de la prenda sin trasmisión de la posesión pues
ambas persiguen hacer viable la garantía real para ciertos
bienes muebles que por su valor por su naturaleza o por la
función que cumplen en el terreno de la producción económica
se adaptan a los modelos clásicos de las garantías reales. Ambas
instituciones dejan en posesión de sus dueños los bienes sobre
los que se impone la garantía. Se diferenciarán teniendo en
cuenta el grado de identificabilidad registral de los bienes objeto
de las mismas, siendo aquellos de la hipoteca mobiliaria los que
sus bienes muebles posean una identificación semejante a la de
los inmuebles y por tanto susceptibles de hipotecas.
• Hipoteca de establecimiento mercantil:
• Sujeta no todos los bienes integrantes del establecimiento sino
aquellos elementos patrimoniales de éste susceptibles de ofrecer
garantía
real
con
excepción
de
los
elementos
inmateriales(organización, clientela,etc).

CLASES DE HIPOTECAS RECONOCIDAS
POR LA DOCTRINA ESPAÑOLA:
• Hipoteca de establecimiento mercantil:
Comprenderá el arrendamiento del local en que
esté instalado o sus instalaciones fijas cuando
pertenezcan al titular del establecimiento y se
extenderá también al nombre marcas, rótulos, y
demás derechos de propiedad industrial y a las
máquinas y mobiliarios y utensilios de producción
y trabajo, las mercaderías y materias primas,
pero quedarán fuera el derecho de propiedad del
local o cualquier otro derecho inmobiliario, el
dinero, los valores mobiliarios, los efectos
mercantiles, los créditos de toda clase y los
contratos pendientes.

CLASES DE HIPOTECAS RECONOCIDAS
POR LA DOCTRINA ESPAÑOLA:
• Hipoteca de maquinaria industrial:
• Se refiere exclusivamente a la maquinaria
instalada destinada a la explotación de una
industria y afecta a ella debiendo en la escritura
que la constituya contener además de las
circunstancias generales la reseña de la
maquinaria y utensilios con sus características, el
lugar de emplazamiento e industria a que se
dedique y la aplicación de cada máquina y el
estado o grado de conservación. Art 43 C.C. E
• El dueño de la maquinaria puede usar
normalmente de ella conforme a su destino pero
sin merma de su integridad. Art 44 C.C.E.

CLASES DE HIPOTECAS RECONOCIDAS
POR LA DOCTRINA ESPAÑOLA:

Hipoteca de Propiedad Industrial:
Comprenderá derechos de propiedad industrial marcas y patentes
fundamentalmente. Constituida la hipoteca el titular de los
derechos hipotecados no puede renunciar a ellos ni ceder su uso o
explotación total o parcial sin consentimiento del acreedor y éste
podrá obtener, si no lo hiciere el titular, la renovación,
rehabilitación o prórrogas necesarias para el mantenimiento de los
derechos hipotecados así como abonar el canon correspondiente.
Hipotecas de Aeronaves: recae sobre aeronaves de
nacionalidad española inscritas en el Registro Mercantil
construidas o en construcción, respecto a las extranjeras se estará
a lo dispuesto en los convenios internacionales.
Incluye además de la aeronave los derechos y enseres destinados
a su servicio. Y sobre dicha hipoteca solo gozarán de

preferencia
las
remuneraciones
debidas
por
salvamento y gastos absolutamente necesarios para la
conservación de la aeronave. Artículos 38 a 41 C.C.E.

REGULACIÓN DE LA HIPOTECA EN EL
DERECHO COMÚN MEXICANO:
• La hipoteca civil se encuentra regulada en el artículo 2893 del
Código Civil Federal siendo que el legislador mexicano no
exigió que los bienes hipotecables fueran inmuebles así
permitió la hipoteca sobre bienes muebles tales como la
hipoteca sobre embarcaciones y las hipotecas sobre
negociaciones comerciales.
• Por otra parte entre los principios básicos que sobre la
hipoteca reconoce la legislación civil podemos citar:
• A) Principio de Especialidad: La hipoteca solo recaerá sobre
bienes especialmente determinados. Art 2895 C.C.F.
• B) Principio de Indivisibilidad: La hipoteca subsistirá íntegra
aunque se reduzca la obligación garantizada y gravará
cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven.
Art 2911.
• C) Principio de publicidad: La hipoteca nunca es tácita ni
general y necesita para surtir efectos contra terceros de su
registro. Art 2919. C.C.F.

CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA EN LA
LEGISLACIÓN MEXICANA:

Históricamente la regulación de la hipoteca por
el legislador mexicano ha recaído:
• Sobre bienes que se regulan en leyes especiales
caracterizados por una escasa regulación jurídica
con supletoriedad civil.
• Se aplica a bienes muebles algunos de ellos
compuestos o fácilmente identificables como las
embarcaciones, las aeronaves y los bienes de una
empresa.
• Respecto a su publicidad deben inscribirse en
Registros Públicos Especiales.

TIPOS DE HIPOTECAS EN LA
LEGISLACIÓN MEXICANA:
• Hipoteca marítima:
• La Ley de Navegación regula en sus artículos 90 a
94 la garantía real sobre embarcaciones, garantía
que se califica como hipoteca y tiene carácter
mercantil, de modo que puede constituirse
hipoteca sobre una embarcación construida o en
proceso de construcción.
• La regulación de la ley de navegación es
fragmentaria e incompleta por lo que se aplicará
la norma supletoria civil en lo relativo a la
definición
del
contratos
los
derechos
y
obligaciones del deudor hipotecario y del
acreedor, la ejecución de la hipoteca y los modos

TIPOS DE HIPOTECAS EN LA
LEGISLACIÓN MEXICANA:
• El objeto de ésta hipoteca o garantía real es la
embarcación en si como bien mueble que junto a
sus pertenencias y accesorios constituyen una
universalidad de hecho. Art 2 y 67 de la LNAV.
• Para que le embarcación pueda ser hipotecada se
requiere que esté matriculada en el Registro
Público Marítimo Nacional. Art 14 fracción II.
• El
orden
de
inscripción
determinará
la
preferencia(Art 90),aunque la hipoteca pasa
después
de
los
privilegios
marítimos
comprendiendo estos los sueldos de la
tripulación, los créditos por indemnizaciones de
personas, créditos de la embarcación por

TIPOS DE HIPOTECAS EN LA
LEGISLACIÓN MEXICANA:

Hipotecas sobre Aeronaves y sus partes:
Se encuentra regulada por la Ley de Aviación Civil en su
artículo 47 fracción I, y en cuanto en ella no se prevea por
omisión del legislador aplicará lo previsto en el Convenio
Internacional sobre los derechos de Aeronaves en el que
México es parte desde Junio de 1982, así como en las
normas del derecho común y de Comercio Federal en
materia de hipoteca.
• La hipoteca sobre Aeronaves tiene por objeto la aeronave,
bien jurídico que la propia ley define como:” cualquier
vehículo capaz de transitar con autonomía en el espacio
aéreo con personas, carga o correo( Art 2-I)”. L a expresión
aeronave comprenderá sus accesorios, hélices, motores,
aparatos de radio, sus cédulas, y cualesquiera otras pieza
destinadas al servicio de la aeronave incorporadas en ellas
o temporalmente separadas.

TIPOS DE HIPOTECAS EN LA
LEGISLACIÓN MEXICANA:

Hipotecas sobre la unidad completa de una empresa:
L a empresa como unidad puede ser objeto de diversos
negocios jurídicos, se puede vender, enajenar, arrendar, o
constituir sobre ella algún tipo de gravamen como la
hipoteca.
• El principal problema que se presenta sobre la posibilidad
de constituir la llamada por el Código Civil “Hipoteca
Industrial”(Art 3011) es el de la empresa puede ser
considerada como un bien único y cumplir con el principio
de la especialidad y publicidad de la hipoteca o bien si por
el contrario la garantía real sobre una empresa comprende
un conjunto de garantías reales particulares quizás prendas
sobre cada uno de los elementos que la conforman. En el
derecho mexicano es posible constituir una garantía real
sobre la unidad completa de una empresa, pues la ley
autoriza esta clase de garantías.

TIPOS DE HIPOTECAS EN LA
LEGISLACIÓN MEXICANA:
• Esta hipoteca sobre la unidad completa de una
empresa comprenderá los bienes afectos a la
explotación considerados en su unidad, es decir,
todos los elementos materiales, muebles e
inmuebles que son parte de la empresa.
• Con respecto a los activos fijos o inmovilizados
estos quedan sujetos a un régimen diverso pues
el acreedor hipotecario tiene derecho a oponerse
a su venta si de ello puede derivarse un
menoscabo a su garantía.
• Esta hipoteca debe inscribirse en el Registro
Público de Comercio.

TIPOS DE HIPOTECAS EN LA
LEGISLACIÓN MEXICANA:
• Hipoteca reguladas por leyes especiales:
• Hay algunas clases de bienes que están
regulados por leyes especiales, con un registro
particular y sobre los que se puede constituir
garantías.
• 1-La Ley Agraria señala bienes agrarios
sujetos a diferentes regímenes jurídicos .
Sobre las tierras de uso común y parcelarias
se pueden constituir garantía que recaiga en
el usufructo y a favor de instituciones de crédito o
personas con las que se tengan relaciones de
asociación o comerciales(Art 43 a 45). Las tierras
sobre asentamientos humanos no pueden

TIPOS DE HIPOTECAS EN LA
LEGISLACIÓN MEXICANA:
• La Ley minera si bien no regula el
tratamiento de las garantías hipotecarias
pero su Registro Público de Minería señala que
deben
inscribirse
entre
otras
cosas
los
gravámenes que se constituyan conforme a la
transmisión de la titularidad de concesiones, los
derechos que de ellos se deriven.(Art 46 VI).
• Las
patentes,
marcas
y
nombres
comerciales que regula la Ley de Fomento y
Protección de la Propiedad Intelectual
constituyen derechos de propiedad intelectual
sobre los que recaen negocios jurídicos y que son
considerados con un carácter de bienes muebles,
por tanto la garantía que recae sobre ellos es la

TIPOS DE HIPOTECAS EN
LEGISLACIÓN MEXICANA:
• Para que se constituya la prenda sobre estos
derechos deben ser constituidas por el titular de
la marca y que esta no se encuentre sujeta a
procedimiento
administrativo,
de
nulidad,
caducidad, infracción delito o cancelación por el
Instituto Mexicano de la Propiedad Industrial.
• Debe la marca o patente encontrarse vigente y
deberá el acreedor prendario conservar el bien
objeto de la garantía como el pago de derechos
para conservar su vigencia.

BIBLIOGRAFÍA:
• 1-Cervantes Ahumada Raúl:” Derecho Mercantil”, Editorial
Herrero, México, 1990.
3-Roberto L. Mantilla Molina: ”Derecho Mercantil”, Ed. Porrúa,
Vigésimo novena
Edición, México, 1996.
• 4-Rodrigo Uría, “Derecho Mercantil”, Marcial Pons, Ediciones
Jurídicas y Sociales S.A., Madrid, España, 1997, Páginas 649 a
669.
• 5- Rafael de Pina Vara:” Derecho Mercantil Mexicano, Editorial
Porrúa, 2008.
6-Ernesto Galindo Sifuentes: “Derecho Mercantil, Comerciantes,
Comercio Electrónico, Contratos Mercantiles y Sociedades
Mercantles”, Porrúa, 2007.
• Javier Arce Gargollo:” Introducción al Estudio de los Medios de
Garantía Modernos”.