Hacia un Modelo de Ciudad

Gerencia de Vivienda
Sustentable
Compacta

Principios del Urbanismo Contemporneo

Densificacin. Vivienda en densidades medias y altas
construidas en barrios que hacen un eficiente uso del suelo
Conectividad. Red vial orientada a dispersar el trfico
vehicular y favorecer el peatonal. Vas preferentes para
transporte pblico y no motorizado
Uso Mixto. Mezcla de usos de suelo en el mismo barrio
Medio Ambiente. Eficiencia energtica, bajo consumo de
agua y baja generacin de contaminantes y residuos, gran
parte de los cuales son tratados, reciclados y reutilizados
Equipamiento. Espacios para la recreacin, educacin,
salud, comercio, cultura y deporte, fcilmente accesibles a
pie o en transporte pblico
Inclusin. Oferta de vivienda para distintos estratos
socioeconmicos dentro del mismo barrio

Kowloon City, Hong Kong / 1973

Kowloon City, Hong Kong / 1980

Pruitt Igoe / St. Louis

Construido
en 1954
Capacidad
para 11,200
habitantes

Pruitt Igoe / St. Louis

Demolido en 1972, 18 aos despus de su

construccin. Nunca se ocup ms del 60% de su
capacidad

Vivienda y Densidad
Viviendas /
h
0 a 40
41 a 60
61 a 80
81 a 100
101 a 200
Ms de 200
Sin datos
Total

N
143,431
57,090
55,721
63,069
42,591
17,624
94,778
474,304

%
37.8%
15.0%
14.7%
16.6%
11.2%
4.6%

52.8%

de las viviendas
se encuentra en conjuntos con
una densidad inferior a las 60
viviendas por hectrea

15.8%

de las viviendas
financiadas por Infonavit se
encuentra en conjuntos con una
densidad superior a las 100
viviendas por hectrea

Cul es el problema:
baja densidad o
dispersin?

Livia Corona,
Two Million Homes for Mexico

Baja Densidad o Dispersin?

Ixtlahuacn de los
Membrillos
Jalisco

Baja Densidad o Dispersin?

Ciudad Jurez
Chihuahua

Baja Densidad o Dispersin?

Cuautlancingo, Puebla
230 viviendas / hectrea

Ciudades Dispersas

+
Posibilidad de contar con
terrenos ms grandes, que
facilitan la ampliacin de las
viviendas o permiten contar con
un jardn, local comercial,
huerto, etc.
Ideal de vivir en el campo
gozando de los beneficios de la
ciudad

Mayores gastos en
infraestructura
Mayores tiempos de traslado al
interior de la ciudad
Aumento en la dependencia del
automvil
Incremento en las emisiones de
CO2
Mayor dificultad para introducir
transporte pblico de calidad
Mayores gastos en locomocin
Disminucin en cobertura de
servicios urbanos
Viviendas ms pequeas o
de peor calidad

Por qu las Ciudades Crecen Dispersas

Urbanizacin irregular
Carencia de planes de
desarrollo territorial
Desarrollo urbano orientado
al automvil
Alto precio de suelo para
vivienda social
Normativa induce a la
dispersin

Ross Racine
Evergreen Park

Por qu las Ciudades Crecen Dispersas

En septiembre de 2009 fue
promulgada la nueva Ley de
Desarrollo Urbano de Nuevo Len.
En uno de sus punto ms
importantes, aument la
superficie mnima para lotes
habitacionales de 90 a 98 m2,
estableciendo un frente mnimo de
7 m. El propsito de esta medida
fue terminar con la construccin
de mini casitas.
Habr un aumento en la
superficie y calidad de las
viviendas con esta medida?
Cules sern sus impactos
urbanos?

Dispersin, Densidad e Instrumentos

Urbanos
Densidad expresada en Planes de
Desarrollo Urbano
Lote mnimo
Frente mnimo
reas de equipamiento y donacin
Perfiles de calles
Cajones de estacionamiento exigidos
Nmero de niveles
Coeficiente de Ocupacin de Suelo (COS)
Coeficiente de Utilizacin de Suelo (CUS)

Frac. Los Girasoles

Ixtlahuacn de los Membrillos,
JAL
60 viviendas / hectrea
Vivienda econmica de 32.1 m2

En Mxico la suma
de estos factores se
traduce
generalmente en
ciudades dispersas y
de baja densidad.
Esto tiene directa
repercusin en las
caractersticas de la
vivienda

Dispersin, Densidad e Instrumentos

Urbanos
Distribucin de Uso de Suelo Tpica en un Conjunto de Vivienda
Unifamiliar

10%
Equipamiento / reas
Verdes

55%
Lotes vivienda

Valores aproximados obtenidos de

encuestas hechas a desarrolladores
participantes en mesas tcnicas
efectuadas en 2009.

35%
Vialidad

Lote Mnimo, Agrupamiento y Densidad

Mexicali, BC

Lote Mnimo y Densidad

NO.
ESTADOS
1
1
2
1
1
1
1
3
1
17
1
1
1

LOTE
MNIMO
140 m2
126 m2
120 m2
117 m2
110 m2
105 m2
98 m2
96 m2
91 m2
90 m2
75 m2
72 m2
67.5 m2

BCS
40 viv/h

60
Densidad
viv/h
Tpica de
VER

Estados con
lote mnimo
de 90 m2

80 viv/h

La densidad aproximada se ha calculado tomado como base 55% de la hectrea como rea
vendible.

Requerimientos Viales

Mexicali, BC

Requerimientos de Estacionamientos

Baha de Banderas, NAY

Cajones de estacionamiento segn

normatividad
El nmero de cajones de
estacionamiento mnimo que
establecen la mayora de Leyes y
Reglamentos Estatales es de:

1 cajn por vivienda

DF
Cajones x Viv1

0.5

VER
Cajones x Viv2

0.75

1 . Programa Delegacional de Desarrollo Urbano. Normas de Ordenacin

2 . Circular nmero INVIVIENDA-GG/0001/2011 de la Gaceta oficial del Edo. De Veracruz 10
de mayo 2011

Posesin de un Automvil

60%
Derechohabien
cia Infonavit <
4 vsm

Fuente: AMAI (Asociacin Mxicana de Agencias de Investigacin de Mercado y Opinin

Pblica A.C.) 2005

Espacios para autos, espacios para

personas
Hectrea
Tipo

3000
m2

30%
Vialid
ad

1 cajn = 12.5 m2 (5 x 2.5 m)

60 autos x 12.5 m2 = 750 m2
3000 m2 (vialidad) + 750 m2
(est.)
3,750 m2 de superficie para el
auto

62.5
m2 x auto
7000
m2

70%
Habita
ble

60 viv/ha = 240 habitantes

(4 habitantes x vivienda)
6,250 m2 destinados a las
personas

26.04
m2 x Hab

Mexicali, BC

Estacionamien
to en lote

Estacionamien
to calle

Circulacin

Circulacin

Estacionamien
to calle

Estacionamien
to en lote

Espacios para Autos, Espacios para

Personas

reas de Donacin No Consolidadas

Entre el 10 y el 15% de la
superficie de los nuevos
conjuntos se destina a
donaciones que a veces
pasan aos en carcter de
sitios baldos

Tlajomulco de Ziga,
JAL

reas de Donacin No Consolidadas

Baja densidad establecida en

IPT
Grandes superficies de
donacin, que muchas veces
permanecen como espacios
baldos por aos

Ciudad Jurez, CHIH

Discontinuidad de la Trama Vial

Discontinuidad de la Trama Vial

Discontinuidad de la Trama Vial

Ixtapaluca, EDOMEX
30 metros se transforman en 1
kilmetro

Homogeneidad de Usos

Ixtlahuacn de los Membrillos, JAL

Por Qu Promover la Ciudad Compacta

Disminucin de tiempos de traslado
al interior de la ciudad
Creacin de condiciones para la
introduccin de sistemas de
transporte pblico cmodos y
eficientes
Mejor aprovechamiento de redes de
servicios pblicos de agua,
alcantarillado y energa
Facilidad para proveer servicios
urbanos como seguridad, limpieza,
recoleccin de basura y
mantenimiento del espacio pblico
Provisin ms racional de
equipamiento urbano como escuelas,
hospitales, bibliotecas, mercados, etc.
Menores emisiones de gases

Densidad y Tamao de la Vivienda

Superfici
e (m2)
Tamao
ptimo

Densidad
actual

Densidad
ptima

Objetivo

Tamao
actual

32
m2

La vivienda se
encarece puesto
que el costo de
urbanizacin es
prorrateado entre
pocos

Debe
Debe buscarse
buscarse el
el punto
punto
exacto
exacto donde
donde la
la
densidad
densidad habitacional
habitacional
maximiza
maximiza tanto
tanto el
el
rendimiento
de
los
rendimiento de los
terrenos
terrenos como
como la
la
superficie
superficie de
de las
las
viviendas
viviendas

El costo de la
urbanizacin es
prorrateado entre
ms viviendas,
pero su costo de
construccin sube
Densidad
viv / h

Vivienda Horizontal

Vivienda Vertical

Aumento de Densidad en Terreno de

Precio Fijo
Precio

Costos
variables
(construcci
n, permisos,
impuestos,
etc.)
Costos fijos
(terreno,
urbanizaci
n,
infraestruct
ura, etc.)

Aumento
m2

Costos fijos
baja
densidad
Costos fijos
alta
densidad

Costos
Costos fijos
fijos por
por
vivienda
disminuyen
vivienda disminuyen
con
con aumento
aumento de
de
densidad
densidad

Tamao Tamao en
actual mayor densidad

Superfic
ie (m2)

Densidad, Precio de Suelo y Tamao de

la Vivienda
Conjunto de Vivienda Unifamiliar

Densidad, Precio de Suelo y Tamao de

la Vivienda
Para Construir una Vivienda Econmica de 35 m2

Periferia extrema
$ 50/ m2
40 viv /h
Cuarto anillo urbano
$ 100 / m2
60 viv / h

Centro
$ 2,000 / m2
500 viv / h
Segundo anillo urbano
$ 1,000 / m2
250 viv / h

Tercer anillo urbano

$ 250 / m2
90 viv / h

Condominio Naturaleza
Aguas Calientes, AGS
Departamentos en edificios de 3 y
4 pisos
49.5 m2 de superficie
113.0 viviendas / h
Precio de venta: $207,800

Balcones de Oriente
Aguas Calientes, AGS
Viviendas Dplex
44.2 m2 de superficie en planta
alta
85.0 viviendas / h
Precio de venta: $225,000 $235,000

Las Anacuas
Santa Catarina, NL
70 departamentos de 1 y 2
pisos
106.2 viviendas / h
40 m2 superficie inicial
Superficie final entre 58.75 y
77.20 m2
Precio de venta: $250,000 $290,000

Modelo de la Vivienda Sustentable

Infonavit

COMPACTA
CONECTADA
DIVERSA
EQUIPADA
ECOLGICA
HABITABLE
INCLUYENTE
SEGURA

El Infonavit promover un
uso eficiente del suelo
urbano mediante el fomento
a:
La construccin de vivienda
en mayores densidades que
ayude a detener la expansin
horizontal y dispersa de las
ciudades
La construccin de barrios
integrados a la trama urbana
La creacin de barrios con
uso de suelo mixto,
equipados y socialmente
diversos

Hacia un Nuevo Modelo de Desarrollo

Urbano
La generacin de ciudades ms compactas requiere
el esfuerzo conjunto de 4 ejes fundamentales:
1.Gestin territorial
2.Polticas de Transporte
3.Polticas de Vivienda
4.Desarrollo de Infraestructura

Algunas Herramientas

1.Incentivos financieros. Subsidios, crditos

blandos, etc.
2.Incentivos tributarios. Predial progresivo
3.Instrumentos normativos. Polgonos de
actuacin, transferencia de derechos, intercambio
de beneficios, etc.
4.Desarrollo de nuevas tipologas

Estrategia 2011 SGSS

3 Escalas para la
Sustentabilidad

VIVIENDA DIGNA Y
SUSTENTABLE

Vivienda Digna y Sustentable

Para acceder a beneficios de Vivienda Digna y Sustentable es necesario

que un desarrollo tenga una densidad superior a las 50 viviendas por
hectrea

INFONAVIT
Comprometido
con la calidad de
vida de los
trabajadores, sus
familias y el
desarrollo urbano
sustentable

Rodrigo Daz Gonzlez

rodiazg@infonavit.org.mx