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ASPECTOS REGISTRALES

DE LA DECLARATORIA
DE FÁBRICA
Fredy Silva Villajuán

ASPECTOS GENERALES

Normativa aplicable
- Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de
habilitaciones urbanas y de edificaciones),
modificada por las Leyes Nº 29300, 29476,
29566 y 29858.
- D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de
Licencias de habilitación urbana y licencias de
edificación). Vigente desde el 28/9/2008.
Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA.
- Ley 27157 y su Reglamento. (regularización de
edificaciones)
- Reglamento de Inscripciones del Registro
de
Predios:
Adecuación
aprobada
por
Resolución Nº 339-2008-SUNARP-SN, vigente
desde el 27/12/2008.

Definición de declaratoria de
fábrica

Es el reconocimiento legal de la
existencia de cualquier tipo de obra,
que se realiza mediante declaración del
propietario con las formalidades y
trámites previstos en la ley.
Art. 2 Reglamento Ley 27157

Definición de edificación
Es el resultado de construir una obra
cuyo destino es albergar al hombre en el
desarrollo
de
sus
actividades.
Comprende las instalaciones fijas y
complementarias adscritas a ella.
Artículo 3, numeral 2 Ley 29090

deteriorar ni alterar el bien. Artículo 887 CC. .Conceptos a tener en cuenta Accesión: El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él. Parte integrante: Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir. Artículo 887 CC.

.Predios sobre los que puede recaer la declaratoria de fábrica . . .Predios urbanos.Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro.Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana.

“Corresponde a la autoridad municipal competente.Jurisprudencia registral Determinación de la naturaleza urbana de un predio. Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L . determinar la naturaleza de un predio. condición que puede ser acreditada al Registro mediante el Certificado de Zonificación y Vías o el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios”.

concesionarios. superficiarios. 3 del Reglamento de la Ley 29090 . titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación sobre un predio. usufructuarios.Legitimados para edificar y para formular la declaratoria de fábrica Los propietarios. Art.

Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L . la edificación declarada debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho derecho real”.Jurisprudencia registral Declaratoria de fábrica “La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada por el propietario del predio o por el titular del derecho de superficie vigente. En este último caso.

Jurisprudencia registral “La declaratoria de fábrica tiene la naturaleza de un acto de administración. según sea el caso”. por lo que tratándose de un predio perteneciente a una comunidad de bienes puede ser realizada por cualquiera de los cónyuges o por la mayoría de los copropietarios. Resolución N° 030-2011-SUNARP-TR-T .

salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio. deberá presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada. Art. el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria. 50K del RIRP . Para ello.Edificación social sobre terreno propio de uno de los cónyuges Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos.

310 CC. Art. También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges. incluso los que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo. industria o profesión. así como los frutos y productos de todos los bienes propios y de la sociedad y las rentas de los derechos de autor e inventor. abonándose a este el valor del suelo al momento del reembolso. .Regulación en el Código Civil Son bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 302.

Interpretación del artículo 310 CC “Cuando el artículo 310 del Código Civil señala que tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges. debe entenderse que esta edificación es respecto de la totalidad del terreno y no respecto de una edificación levantada sobre otra anterior que tiene la calidad de bien propio”. Resolución Nº 1883-2010-SUNARP-TR-L .

constituye acto previo la inscripción de dichos actos”. linderos y medidas perimétricas del predio. Resolución N° 838-2011-SUNARP-TR-L . Por lo tanto.Adecuación con el antecedente registral “Uno de los aspectos de la calificación registral es la determinación de la adecuación de la declaratoria de fábrica con los antecedentes registrales respecto del área. en caso no conste en la partida registral ni en los antecedentes registrales los linderos y medidas perimétricas.

PROCEDIMIENTOS PARA DECLARAR UNA EDIFICACIÓN .

Regularización al amparo de la Ley 27157 (FOR). sin intervención municipal. 2. Procedimiento ordinario o regular. . 2.2.Procedimientos 1. Regularización al amparo de la Ley 29090. 2. con intervención municipal. Regulado por el Capítulo III de la Ley 29090.1. Procedimientos en vía de regularización.

Procedimiento ordinario o regular de declaratoria de fábrica .

9 de la Ley 29090. están sujetos a silencio administrativo positivo. Según modificación efectuada por Ley 29476.Entidad competente para aprobar la declaratoria de fábrica Las municipalidades distritales en el ámbito de su jurisdicción. 4 num. las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del Cercado. Todos los procedimientos establecidos en la Ley 29090. Art. .

. 14 Ley 29090. es necesario recabar o tramitar ante una entidad.Documentos previos Regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que. modificado por Ley 29476. Art. con anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación. por tanto.

El contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio. cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo. modificado por Ley 29566 . por lo que éste será oponible frente a terceros.Efectos de la inscripción de los documentos previos Los Registros Públicos inscribirán. 14 Ley 29090. a solicitud del propietario. Art. para su respectiva publicidad.

Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios Es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del cercado. Debe ser emitido en el plazo de 5 días útiles y tendrá vigencia de 36 meses. Art. 14 Ley 29090 . donde se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de edificación de un predio urbano.

. precisando las obras e instalaciones de insfraestructura pública que deberán realizar las empresas prestadoras. d) fecha de vigencia. b) Plazo en que podrá accederse al servicio.Certificado de Factibilidad de Servicios Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios que contiene: a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio. c) Fecha de emisión.

Licencia de edificación La licencia de edificación constituye un acto administrativo mediante el cual las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de edificación. Artículo 7 Ley 29090 . así mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado. Las licencias podrán ser objeto de prórroga y modificación.

el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la municipalidad. Art. en los términos de la licencia. Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean . prorrogable por 12 meses calendarios por única vez. En todas las modalidades.Plazo de vigencia – Efectos de la licencia Plazo de vigencia: 36 meses. 11 de la Ley 29090 Efectos: Determina la adquisición de derechos de construcción y desarrollo.

Con firma de profesionales Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas. .Modalidades de aprobación de la licencia de edificación Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales Modalidad B: responsables. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica.

previo pago de la liquidación respectiva y a partir de ese momento se pueden iniciar. El cargo de ingreso constituye la licencia. Art.Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales Se requiere presentar ante la municipalidad el FUE y los demás documentos. modificado por la Ley 29476 . 10 de la Ley 29090.

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares. se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las obras. la idoneidad y correcta ejecución del proyecto. modificado por la Ley 29476. . 10 Ley 29090. Art. Después de la verificación sin observaciones. La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días para verificar el expediente.

previo pago de la liquidación respectiva. Art. se aplica el silencio positivo. 10 Ley 29090. pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras. Vencido este plazo sin pronunciamiento. . Comisiones técnicas: La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5 días útiles. modificado por la Ley 29476.Modalidad C: Evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas Revisores urbanos: El cargo de presentación del expediente ante la municipalidad constituye la licencia. la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente.

modificado por la Ley 29476. Art. se aplica el silencio positivo. la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. .Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica La municipalidad convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles. 10 Ley 29090. Vencido este plazo sin pronunciamiento.

en el mismo acto. la misma que tendrá la vigencia de un año. Cuando se solicite la inscripción de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes. Art. el reglamento interno y la preindependización. 29. .Predeclaratoria de fábrica Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica. debe inscribirse necesariamente. modificado por la Ley 29476.1 Ley 29090.

b) Resolución de licencia de edificación en los casos de las modalidades b). presentado ante la Municipalidad con su sello de recepción y el número de expediente asignado. prima el plano.Título que da mérito a la anotación de la predeclaratoria de fábrica a) Cargo del FUE. * Se puede presentar memoria descritiva en copia digital Art. c) con comisiones técnicas y d). modificado por la Ley 29476 . d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes. localización y plano de arquitectura presentados ante la Municipalidad. c) Plano de ubicación. 50C del RIRP. * En caso de discrepancia entre la memoria y el plano.

con firma certificada notarialmente.Título para la anotación del prereglamento interno y preindependizaciones El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarán en mérito a documento privado otorgado por el propietario. simultáneamente se extenderán las preindependizaciones. 50E del RIRP . Anotado el prereglamento. Art.

50G del RIRP . prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo. Prórroga: Se anota en mérito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno.Plazo de vigencia y prórroga Vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de presentación. acompañado de la documentación pertinente. cuantas veces sea necesario. Art. Caducidad: Vencido el plazo de vigencia. cualquiera de los adquirentes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas. Este plazo no podrá exceder la vigencia de la licencia de obra.

pre-reglamento interno y pre-independizaciones derivadas de la obtención de la licencia. siendo necesario que se acompañe el cargo de recepción de la municipalidad de la solicitud de desistimiento de la licencia de edificación”. Resolución 1335-2010-SUNARP-TR-L .Cancelación de anotación preventiva de predeclaratoria de fábrica “Si la normativa pertinente admite la renuncia a la licencia de edificación. es procedente la cancelación de la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica.

Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones. deberá presentarse además los documentos aclaratorios o modificatorios. el prereglamento interno y las preindependizaciones se convertirán en definitivas por el mérito de la declaratoria de fábrica. .Conversión de la anotaciones en inscripción Si la edificación se efectuó conforme al proyecto. la predeclaratoria de fábrica.

Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar la anotación preventiva de las preindependizaciones.Anotación de compraventa Se anotarán preventivamente en las partidas preindependizadas la compraventa u otros actos análogos por el cual el propietario se obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva. Art. 50H del RIRP .

siempre que se inscriba previa o simultáneamente el acto de pre-declaratoria de fábrica.Actos de disposición de unidades proyectadas “Es procedente inscribir actos de disposición e hipotecas sobre unidades inmobiliarias proyectadas. las inscripciones efectuadas en éstas se trasladan a la partida matriz del predio. en tanto estas tienen correlato físico en el suelo del predio matriz. .) En caso que no se culmine la edificación y se cancelen las partidas independizadas de las unidades proyectadas. Este traslado se realiza en forma automática y simultáneamente con la asignación del citado porcentaje”... Art. (.19 Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. 5. en el porcentaje que corresponda según la participación en las zonas comunes que se había asignado.

aun cuando altere la volumetría. Acuerdo adoptado Pleno LXXX . no se requiere acreditar ante el Registro la autorización de la junta de propietarios si se cuenta con licencia de edificación. estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la edificación. salvo que afecte zonas comunes”.Ampliación de fábrica con aprobación municipal “Para la inscripción de la ampliación de declaratoria de fábrica sobre secciones de propiedad exclusiva.

Regularización sin intervención municipal .

conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica. 3 Ley 27157 . Art. podrán sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente Ley. de ser el caso.Definición de regularización Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción. independización y/o reglamento interno.

2.Requisitos para la regularización 1. Edificación realizada sin licencia de construcción. . Art. 3.Que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea. Las edificaciones se hayan levantado sobre predios: . Se haya culminado antes del 21/7/1999. 4 Reglamento Ley 27157 .Urbanos.Ubicados en zonas urbanas consolidadas. . conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica.

amplía el plazo para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2003. La decimocuarta disposición transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004. El plazo para regularizar venció el 30/6/2003. 2. El plazo para regularizar venció el 31/12/2005. .Ampliación excepcional del plazo de regularización a través de FOR 1.

Precedente vinculante Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas “Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada. siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente”. no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio. XIX Pleno . que aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios.

sus linderos y/o medidas perimétricas.Trasgresiones a la normativa urbanística o de edificación. Art.Discrepancias entre el área real del terreno. .Observaciones . 13 Reglamento Ley 27157 . con los de la partida registral del predio.

pero podrán ser inscritas por el Registrador como una carga del inmueble en la partida registral del predio. 32 Reglamento Ley 27157 . El propietario está obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la edificación.Inscripciones con cargas Las observaciones no impiden la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía de regularización. Art.

se extenderá el asiento respectivo. .La cargas relativas a las discrepancias de áreas. linderos y/o medidas perimétricas. De ser necesario.Nuevo informe técnico con firmas certificadas por notario.Cancelación de cargas técnicas . 34 Reglamento Ley 27157 .Si la cancelación conlleva la modificación del asiento de inscripción. . se cancelarán de acuerdo al procedimiento legal correspondiente. se adjunta planos replanteados. que acredite la subsanación de las observaciones. Art.

pueden ser canceladas en mérito de un nuevo Informe Técnico de Verificación en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad”.Cancelación de carga técnica vía rectificación “Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el Informe Técnico de Verificación. consignadas como tales por haber utilizado como referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra. Precedente Plenos XXVII y XXVIII . originadas en presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones.

Art.Cancelación de carga técnica Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico emitido por el verificador competente. acompañado de ser el caso. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe. en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación. 50N del RIRP . de los planos replanteados.

cercado o demolición de la fábrica. la posterior ampliación. puesta en valor. efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley. remodelación. modificación. .Improcedencia de regularización sucesiva Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de la Ley 27157. se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090”. Décima primera disposición transitoria RIRP. reparacion.

Precedente aprobado en el Pleno XCIII .Improcedencia de segunda regularización vía rectificación “No procede la rectificación mediante FOR. cuando es evidente que se trata de una segunda regularización". de una declaratoria de fábrica inscrita vía regularización en virtud de la Ley N° 27157.

Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley Nº 27157 “Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157. aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación”. IV Pleno del TR. .

La autorización en referencia siempre es anterior al inicio de la obra. Está prohibido sin excepción alguna conceder autorizaciones en vía de regularización. Art. bajo responsabilidad penal de quien lo autoriza”. 2 Ley 27580 .Restricciones a la regularización: Patrimonio cultural “Las obras vinculadas a inmuebles del patrimonio cultural deben ejecutarse con arreglo a las especificaciones técnicas consignadas en la autorización que otorgue el Instituto Nacional de Cultura.

cuando el INC lo haya autorizado”.Regularización de edificaciones pertenecientes al PCN “Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley 27157. Precedente aprobado en el Pleno LXII .

Cuando deba registrarse el dominio. . declaración notarial de prescripción adquisitiva o títulos supletorios. Documentos complementarios: . con firmas certificadas notarialmente.Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.Planos de ubicación. . . localización y distribución.Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la verificación ad hoc. documento privado de fecha cierta. suscrito por el propietario y el verificador responsable. Escritura pública.Título que sustentará la inscripción de la regularización Formulario registral (FOR) debidamente llenado.

Regularización con intervención municipal .

conforme a la modificación Ley 29898. edificatorias y de protección al patrimonio histórico. .Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después del 20/7/1999 hasta el 27/9/2008. modificado por las Leyes 29476 y 29898.Regularización al amparo de la Ley 29090 . . 30 Ley 29090.Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas.Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularización.El plazo para solicitar la regularización vence el 31/12/2013. . Art. .

Art. localización y de arquitectura firmados por profesional constatador.Planos de ubicación. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP .Título que sustentará la inscripción .Resolución municipal que aprueba regularización de la edificación. la .