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LA VIVIENDA: CRISIS

FINANCIERA E
INMOBILIARIA

Alfredo Bateman
Octubre 10 de 2007

el aleteo de una mariposa
en Pekín puede producir,
un mes después, un
huracán en Texas

CONTENIDO
1.El hábitat, la ciudad y la vivienda
2. La vivienda y las crisis inmobiliarias
y financieras
3. Fractales y finanzas

1. El hábitat, la ciudad y la
vivienda

lo que existe se puede pensar a través de la noción del hábitat. en nuestra visión. para ello. es necesario indicar a qué “tipo” de hábitat nos estamos refiriendo. el biológico o el humano.¿Qué es el hábitat humano? Al hablar de hábitat. . es pertinente tener claro que no es lo mismo el hábitat cósmico. siendo éste último el centro de nuestra reflexión.

social e imaginaria de la sociedad. etc. económico-social y estéticoambiental. y el histórico social –imaginario-. . El Hábitat Humano puede ser estudiado en dos ámbitos: el físico instrumental -lógico científico-. la estadística. el hábitat constituye el referente simbólico. la libertad. es el espacio físico e imaginario donde tiene lugar la vida humana. histórico y social en el que se localiza el ser humano de una manera multidimensional: política. y sus formas de localización. la geometría. El hábitat no se agota en un techo construido bajo el cual protegerse. El primero hace referencia a los procedimientos que se aplican para su estudio a través de la lógica matemática.Más allá de la ocupación física de un territorio. actuando complejamente en una cultura determinada. está ligado a la perspectiva de los derechos y demás intangibles inmanentes como la seguridad. interrelación e institución en los territorios.. la confianza. la transformación histórica. el segundo.

Si bien el hábitat es diferente a la vivienda.La ciudad es una forma de hábitat específico: en la actualidad es el hábitat por excelencia del ser humano. es una construcción humana que ofrece la posibilidad de crear valores como la libertad y la autonomía: creaciones por excelencia de la ciudad. No es una mera construcción de edificios. . este no puede ser entendido al margen de la misma. sino imaginarios. Es éste el espacio donde se ejercen con mayor fuerza los derechos humanos. incluso en muchos sentidos es su eje articulador: Hábitat y vivienda son irreductibles e inseparables y lo son de una forma muy particular a través de la historia. no solo en términos físicos.

Mercado -Sistema de Precios Instancias de articulación. cohesionand o el territorio REMOTO ciudad región región región de ciudades país unión aduanera unión política y económica Etc. coordinación. informáticas e imaginarias.Sector privado LO URBANO Sociedad Civil . Públicos Vivienda 3 Públicopublico Dimensiones Política EconómicoSocial Equipamiento s EstéticoUrbanístico Movilidad Ambiental Espacio público físico Estado Redes físicas. Públicointervención y regulación Privado: .H VIVIEND A 1 ENTORNO PRÓXIMO CIUDAD Atributos Hogar 2 Vivienda cuadra manzana barrio UPZ Localidad Suelo S.

y esta relacionada con categorías como el hogar. etc.) como instituciones centrales de la sociedad contemporánea. La VIVIENDA presentada en el entorno próximo es una categoría estadística utilizada en los CENSOS y las Encuestas de hogares. Es la VIVIENDA constitutiva del hábitat.. De esta vivienda es de la que se habla como política macroeconómica a través de ella o de la ciudad. calidad de vida. siendo la vivienda el lugar donde habitan los hogares objeto de estudio. . 2. regulación. etc. La VIVIENDA como atributo de la ciudad es aquella objeto de la política pública y esta sujeta al comportamiento del Mercado (oferta y demanda) y del Estado (impuestos. 3. en su acepción más general implica un enfoque filosófico-político ligado a la creación de la ciudadanía. es esencialmente un concepto político no fácilmente conmensurable.1.

Componentes Funcionales-Instrumentales del Hábitat Urbano V Vivienda H Hábitat E Entorno Componentes • • • • Estructura Servicios Públicos Equipamiento Básico Espacio • Localización • Infraestructura de Servicios • Ámbitos de Participación y Comunicación • Seguridad y Confianza .

vivienda Estructura Pisos Paredes Techos Sismo Resistencia Iluminación Ventilación Servicios públicos Acueducto Alcantarillado Saneamiento Energía Comunicaciones Equipamiento Básico Muebles Electrodomésticos Espacios Cuartos Sala y comedor Dormitorios Baños. cocina etc .

Centros deportivos. robos.Entorno Localización Riesgo Densidad Movilidad Infraestructura de servicios Vías Comunicación Bibliotecas Puestos de salud guarderías. etc. Ámbitos de participación Parques Iglesias Salones Comunales Espacio Público Convivencia Seguridad: Atracos. violaciones etc. Confianza: Percepciones .

Segmentación del mercado de la construcción .

Segmentación del mercado de construcción de vivienda .

Oferta de construcción de vivienda .

Demanda de construcción de vivienda .

Cantidad. precio y tipología de equilibrio en el mercado de construcción de vivienda .

inversión. • La producción de vivienda nueva representa un pequeño porcentaje de la oferta total. • Su adquisición se puede realizar para varios fines como uso. . sin embargo. la disposición a pagar no es independiente de dichos fines. varias de ellas. dentro de los cuales se encuentran los siguientes: • Al tener un precio tan alto. el papel del crédito es prácticamente imprescindible. que se encuentra representada por el stock total de vivienda. en relación con los ingresos. renta. teniendo en cuenta y el marco anterior se diferencia del resto de los bienes de la economía en varios aspectos. especulación. combinaciones o todas a la vez.La vivienda. Sin embargo. • Es un bien no transable en el sentido que al ser un bien localizado no puede ser importado o exportado. se vuelve transable al volverse fungible a través del sistema financiero y de capitales. demostración.

• Tiene el elemento de diseño arquitectónico hace que parte del proceso de producción sea un proceso de creación. se adquiere la posibilidad de habitar una ciudad particular. etc. de salud. Es decir. aunque existe otra buena cantidad de sustitutas. seguridad. todo el entorno próximo. . accesibilidad. • Cuando se adquiere la vivienda se adquiere y se valora. es decir que las sustitutas compiten entre sí en el mercado. • La heterogeneidad es tal que incluso hay una buena cantidad de viviendas que son únicas. sino del entorno ligado a ella. en algunos casos dicho elemento hace que adquiera semejanzas con la valoración y características de los bienes culturales. educativos. así como los componentes no sólo de la vivienda. con las economías y deseconomías propias. a su vez. la localización. como en las artes. acceso a bienes y servicios culturales.

2. La vivienda y las crisis inmobiliarias y financieras .

El aporte de Akerlof fue mostrar que la conducta casi racional y la conducta perfectamente racional tienen implicaciones muy diferentes para la política económica. el esfuerzo no vale la pena. La casi racionalidad puede considerarse en cierto sentido como una forma superior de la verdadera racionalidad. lo suficientemente parecidos para hacer de la racionalidad perfecta un objetivo irracional. una explicación de las recesiones es que se producen porque la gente. Incluso. en su teoría de la selección adversa. mostró que ha menudo es racional no ser totalmente racional. Durante las . El esfuerzo de analizar toda la información disponible puede resultar muy costoso. así como el premio Nobel Herbert Simon y algunos otros economistas. Cada familia obtiene casi tan buenos resultados con una buena regla práctica que siendo perfectamente racional. aunque sea razonable. no es perfectamente racional.La Irracionalidad de la Racionalidad Perfecta El economista George Akerlof.

incluso de manera un poco irracional. En cambio. aunque en la realidad se encuentran matices de todo tipo entre dichos tipos de mercado: mercados como el del maíz. La diferencia radica en la relativa imperfección de la competencia. En los mercados más competitivos los productores no pueden fijar el precio del mercado y por lo tanto no pueden fijarlos mal: el mercado se ajusta relativamente rápido por la vía de los precios. en general de dos tipos de mercado. y los mercados como el de la vivienda. en lo que la conducta razonable de los individuos lleva al mercado en su conjunto a comportarse racionalmente. . lo cual permite un margen para fijar el precio. en lo que la conducta casi racional de los individuos puede generar resultados globales sumamente irracionales. el mercado de la vivienda es un mercado donde el producto es tan heterogéneo que se podría llegar a afirmar que en un sentido ninguna vivienda es igual a otra y los posibles compradores sólo están dispuestos hasta cierto punto a estudiar todas las alternativas existentes.Podríamos hablar.

la vivienda es un bien muy distinto a los demás bienes. sin embargo en un bien como la vivienda los precios no bajan a la velocidad requerida para que se produzca el ajuste del mercado y esto acurre porque los vendedores se muestran reacios a bajarlos. pero si esas decisiones casi racionales se producen en una recesión produce un el exceso de oferta de larga duración característico de las crisis inmobiliarias. . como dijimos anteriormente. muy distinta que en los otros bienes. El vendedor se encuentra en una disyuntiva. entre vender a un precio alto y vender rápidamente. Pedir un precio algo excesivo en un mercado como la vivienda es una decisión irracionalmente racional. pero que no encuentra la demanda correspondiente).En general las recesiones en el sector vivienda se caracterizan por la existencia de un enorme paro (gran stock de viviendas que hace parte de la oferta. Generalmente los excesos de oferta o demanda se eliminan vía ajuste de los precios. Y lo anterior se produce porque.

04% de la producción europea. por ejemplo. por lo cual las recesiones son más profundas y el ciclo económico más pronunciado e irregular. tal interconexión no es lo suficientemente clara para por sí sola dar cuenta de las crisis globales. sin embargo. es necesaria la comprensión de los efectos globales de una crisis a nivel nacional. los efectos de la casi racionalidad en la economía global son cada vez más evidentes. entre Estados Unidos y la Unión Europea no se explica más del 2% de las exportaciones totales de cada uno de los bloques: un incremento en el producto de E. se vuelven más heterogéneos entres sí y sus precios se alejan más de los costos de producción. El argumento más popular es el de la interconexión a nivel global. Hay una paradoja debido a que si la interdependencia global es tan limitada ¿cómo se explica que se den con tanta frecuencia .En la actualidad. donde cada vez más los bienes se complejizan a la par con la sociedad. Cada vez más los precios y salarios se vuelven más inflexibles a la baja y el ajuste de los mercados se da más lentamente.U del 1% implica un estímulo de tan sólo 0. Sin embargo.

La crisis en una economía puede generar una pequeña perturbación que fuera necesaria para poner fin al periodo de expansión en la otra economía. Huygens en el siglo XVII advirtió que dos relojes de péndulo colocados a la misma altura. Obviamente. Aunque el vínculo fuera moderado: volúmenes de importación relativamente pequeños pueden llegar a producir grandes fluctuaciones económicas en las dos economías al mismo tiempo.Paul Krugman propone que una respuesta sería plantear el ciclo económico como un ejemplo de la “sincronización de fases” (de frecuencias o de dos oscilaciones). . entre mayor sea la interdependencia mayor será el efecto de la crisis de un país en el otro y entre mayor sea la importancia económica del país en crisis en la economía global. mayor será el efecto de cascada. a ambos lados de un tabique que mediara entre dos habitaciones. Incluso. acababan por sincronizar sus movimientos. no sería necesario que esas dos economías estuvieran demasiado relacionadas entre sí para terminar generando un ciclo sincronizado.

Fractales y finanzas .3.

entre ellos el financiero y de capitales. En el caso de los mercados de capitales los supuestos son que los cambios de precios son estadísticamente independientes y que se distribuyen con normalidad. con sólo esos datos se pueden una cartera de inversión eficiente: el mayor rendimiento con el menor riesgo. Los precios siguen un camino aleatorio (paseo aleatorio). . Las variables centrales en la conformación de portafolios de inversión son la media y varianza. se ajustan a una pauta dócil y afirma que los precios subirán o bajaran con la misma frecuencia: los grandes cambios son extremadamente raros. Si se organizan todos los movimientos en un histograma las columnas formarán una campana de Gauss: los cambios numerosos y pequeños se agruparán en el centro y los grandes y extraños en los extremos.La teoría económica convencional asume que el comportamiento de los mercados. Los principales supuestos son: • La gente es racional y su única meta es enriquecerse. entre mayor sea el riesgo. mayor será el beneficio esperado.

.Mandelbrot plantea que los cambios en los precios no sólo tienen memoria.000 años. no aberraciones ignorables. es decir. sino que esa memoria es de largo plazo. Las colas de las distribuciones no se adelgazan. sino que siguen una ley potencial. Los vaivenes extremos de los precios son la norma. durante el siglo XX dicho incremento se produjo 48 veces durante el siglo XX. empero. que el hoy si influye en el mañana. Adicionalmente se apartan mucho de la campana de Gauss: las oscilaciones de un índice como el Dow Jones debería crecer por encima del 7% cada 300.

La respuesta de la ortodoxia económica ha sido sofisticar los antiguos modelos (GARCH – FIGARCH). enseñar griego o contribuir al producto nacional bruto ejerciendo de ejecutivos de empresas).4. mientras tanto.” Se observaron tendencias perturbadoras. Se . La kurtosis (ajuste de los datos reales a la campana de Gauss ideal) de la campana de Gauss es 3 (es el tercer momento poblacional). pero se prefirió descartarlas como datos atípicos. las variaciones del índice de Standard & Poor´s 500 entre 1970 y 2001 tiene una kurtosis de 43. Pero se siguen poniendo parches y estos “lo que hacen es sortear la evidencia contradictoria en lugar de explicarla”. Para el premio Nobel de economía Paul Samuelson: “Un respeto por la evidencia me lleva a inclinarme por la hipótesis de que la mayoría de asesore en materia de carteras de inversión deberían cambiar de oficio (hacerse fontaneros. a decir de Mandelbrot “…le ponen parches a las antiguas teorías… se trata de un edificio intelectual construido sobre arena”.

Los mercados funcionan en un tiempo mercantil.Las turbulencias mercantiles tienden a concentrarse en el tiempo. El tiempo mercantil acelera el reloj en los periodos de alta volatilidad y lo retarda en los de estabilidad. distinto del tiempo del reloj lineal en que nos movemos. .

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. capaz de producir estructuras auto-similares a cualquier escala de observación. Es una clase especial de invariancia simetría que relaciona un todo con sus partes. irregulares. Un fractal es un patrón o forma cuyas partes evocan el todo. Los fractales son estructuras geométricas irregulares y de detalle infinito.Los mercados son turbulentos. escabrosos. Un fractal es un objeto geométrico cuya estructura básica se repite a diferentes escalas. A un objeto geométrico fractal se le atribuyen las siguientes características: • Es demasiado irregular para ser descrito en términos geométricos tradicionales. que significa quebrado o fracturado. Los fractales pueden ser generados por un proceso recursivo o iterativo. El término fue propuesto por el matemático Mandelbrot en 1975 y deriva del Latín fractus. Mandelbrot es el padre de lo que se conoce como la geometría fractal y multifractal que es precisamente el estudio de ese tipo de fenómenos presentes en un conjunto improbablemente diverso de tareas.

Los Fractales en la Naturaleza .

El Encaje de Sierpinski .

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La Curva de Koch .

La Curva de Koch .

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http://www.youtube.com/watch?v=gEw8xpb1aRA .

y las estructuras complejas se de-construyen en reglas simples. pero también contener elementos aleatorios). reglas o relaciones matemáticas (pueden ser deterministicas. son la expresión lógica de unas pocas ideas. todos son igualmente movedizos.La clave de la geometría fractal esta en detectar la regularidad dentro de lo irregular. no se podría decir si son diarios. Los fractales pueden parecer caóticos. Tenemos una pauta fractal en los mercados. mensuales. En los mercados todos los gráficos de precios se parecen en su aspecto general. . etc. trimestrales. pero todos tienen un origen simple. la pauta en lo uniforme. incluso Mandelbrot afirma que el corazón mismo de la finanzas es fractal. Reglas simples dan lugar a estructuras complejas.

presenta una apariencia muy similar al comportamiento real de los mercados. . El resultado del comportamiento fractal del modelo multifractal de rendimientos de Mandelbrot. El mero conocimiento de que los mercados varían bruscamente ya es útil.Se debe ser capaz de imitar la realidad para comprenderla.

Los economistas o suponen la independencia o en el mejor de los casos incorporan una dependencia de corto plazo a partir de las autocorrelaciones: las correlaciones más fuertes son las de corto plazo y las débiles a largo plazo. plantea la escabrosidad como un concepto fundamental que esta compuesto por dos efectos. Igualmente. . Primero esta el tema de la dependencia en el tiempo. cada mercado puede tener una tonalidad distinta. La tesis de Mandelbrot es que las correlaciones decrecen. pero tan despacio que parece que los efectos nunca se desvanecen del todo. el efecto Noé (que refleja el cambio abrupto o discontinuidad) y el efecto José (que muestra el rasgo salvaje de los mercados).Para terminar es importante profundizar en un par de conceptos de de Mandelbrot. una mezcla diferente de ambas formas de escabrosidad.

” . las cosechas. Un dogma de la teoría del caos es que. y que no son más que meros fantasmas. en los sistemas dinámicos. A toda la complejidad del mundo físico de la meteorología. Pero está claro que la economía global es una máquina inconcebiblemente complicada. el aleteo de una mariposa en el Amazonas puede causar un tornado en Texas). hay que sumar la complejidad psicológica de las actuaciones personales basadas en expectativas ilusorias de lo que puede o no ocurrir. de acuerdo con el famoso cliché. la minería y las factorías. No digo que los mercados sean caóticos. el resultado de cualquier proceso es sensible a su punto de partida (o. aunque mi geometría fractal es una herramienta matemática primaria de caología.“No hay acto que no tenga consecuencias para otros.